第一篇：新形勢下大連房地產(chǎn)行業(yè)狀況

新形勢下大連房地產(chǎn)行業(yè)狀況

1、搶購潮來去匆匆，小陽春虛晃一槍，筑高回低，大勢難改

2011年1月26日，新“國八條”落地，2月間，各地方紛紛草擬細(xì)則，這一期間，熱鬧的搶購潮在各地方輪番上演，猶如一場大戲，你方唱罷他登場。

3月1日大連限購細(xì)則在萬眾矚目中誕生。相對于大連細(xì)則難產(chǎn)，樓市卻逆市飄紅，大連的搶購潮就此上演。參照歷史規(guī)律，以往單從抑制需求的調(diào)控政策，市場效用有限，即使金融杠桿進(jìn)一步收緊、購房次數(shù)進(jìn)一步限制、購房條件進(jìn)一步嚴(yán)苛，如果仍在調(diào)整需求的層面，其市場反饋仍將日趨疲軟，畢竟，“堵槍眼”總不是個(gè)好辦法。但是從本次調(diào)控的聲音講，對于另一只手即保障房的運(yùn)行決心卻是空前未有，如果保障房的運(yùn)行能按照預(yù)期、即使是打個(gè)折扣之下，那么本次調(diào)控政策時(shí)效將會更加持久，從而形成“大禹治水”式的疏導(dǎo)型調(diào)整，這樣才能觸及到房市的根本，“空調(diào)”的惡帽子也有望在本次調(diào)控中摘掉。

兩拳齊發(fā)的效用需要時(shí)間，不止是“十二五”，它應(yīng)該需要更長的時(shí)間，那么，現(xiàn)有的抑制政策就不會松動(dòng)，將會成為一種常態(tài)，其實(shí)，這樣的常態(tài)早就開始了，只是保障房這只拳頭始終沒打出來。依照目前的情況看來，2011年將會是中國樓市政策調(diào)整方向的定調(diào)年，因?yàn)樵谶@一年，終于找到了正確的方向，能否落實(shí)，要看中央與地方的博弈了，不妨設(shè)想下，未來的財(cái)政制度或其他方面，將會出現(xiàn)重大的變革，畢竟，標(biāo)本兼治才是正道。因恐慌而形成的樓市小陽春是“偽小陽春”，形成了一個(gè)較為突兀的成交起點(diǎn)，隨著地方政策執(zhí)行的落實(shí)，樓市將逐步進(jìn)入低迷，筑壩雖高，亦將必然性回低。

2011全年供求兩不旺，成交量相對下跌，價(jià)格相對上升，大連樓市基本面不變。3.2大連土地市場

大連細(xì)則中，明確表示“商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量”，預(yù)示著今年的土地政策仍為寬松。同時(shí)，龐大的保障房建設(shè)費(fèi)用也將依賴于土地財(cái)政。

開發(fā)企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，已取得地塊均以底價(jià)成交，以往高溢價(jià)、多輪競價(jià)的局面將在本年度暫時(shí)告一段落。近期土地市場主要數(shù)據(jù)：

截止2011年2月底，大連市區(qū)總土地放量76.70萬㎡，成交量相對低迷僅成交15.35萬㎡。掛牌土地：

1月供地4宗（其中2宗工業(yè)、1宗科研）均位于高新區(qū)，僅有1宗居住用地，總用地面積1.9334萬㎡。

2月供地11宗，均為居住用地，總用地面積69.5萬㎡。市區(qū)供地6宗，總用地面積53.24萬㎡，是繼2010年11月3日后首次供地，其中4宗位于甘井子區(qū)，總量44.85萬㎡，占市區(qū)總供地量的84.24%，甘井子區(qū)仍是土地供應(yīng)的主要區(qū)域。摘牌土地： 1月市區(qū)土地零成交。

2月成交7宗，其中居住用地4宗，成交居住用地14.88萬㎡。成交4宗居住用地均位于高新園區(qū)，其中中海地產(chǎn)旗下東豊有限公司取得2幅，共8.26萬㎡用地面積。其中大高（2010）-5號地，樓面價(jià)為3957元/㎡，與2010年11月萬達(dá)取得該區(qū)域地塊樓面價(jià)3684元/㎡相比上漲273元/㎡。預(yù)期受品牌開發(fā)商置地帶動(dòng)，將進(jìn)一步推動(dòng)高新區(qū)地價(jià)及房價(jià)上行。

在2010年9月巨幅放量成交后，經(jīng)過4個(gè)月休眠首度增量供給。

數(shù)據(jù)來源：大連市國土資源和房屋局

掛牌、摘牌土地一覽表

宗地編號 位置 細(xì)分區(qū)域 用地性質(zhì)

用地面積（萬㎡）

建筑面積（萬㎡）

狀態(tài)

成交時(shí)間

成交價(jià)

競得人

（萬元）

地面價(jià)

樓面價(jià)

（元/㎡）（元/㎡）

大城（2011）-1 大城（2011）甘井子區(qū)中華路北、華北路西 甘井子區(qū)中華路D1 公建居住

16.98

68.2

掛牌

——

——

——

——

—— D1 公建公寓

5.75

34.5

掛牌

——

——

——

——

——-2 北、山東路兩側(cè)

大城（2011）-3 大城（2011）-4 大城（2011）-5 甘井子區(qū)辛寨子街道小辛寨子村 甘井子區(qū)辛寨子街道南山村 中山區(qū)疏港路南、長江路北 西崗區(qū)菜B4 住宅公建公寓

6.42

20.43

掛牌

——

——

——

——

—— E4 居住

0.87

1.57

掛牌

——

——

——

——

—— E4 居住配套

21.2544

31.87

掛牌

——

——

——

——

——

大城（2011）-6 市街西、鐵路加油站北、鐵道線南 甘井子區(qū)B2 住宅公建

1.97 5.6 掛牌 —— —— —— —— ——

大高（2011）-8 高新園區(qū)凌水灣旅順南路南側(cè)、七賢東路東側(cè) C1 住宅公建

2.0734

9.517

掛牌

——

——

——

——

——

大高（2011）-9 高新區(qū)龍王塘街道龍王塘村 高新園區(qū)C2 居住

1.22258

5.012578

掛牌

——

——

——

——

——

大高（2011）-1 七賢嶺高能街南，敬賢街東側(cè) C1 科研設(shè)計(jì)

大連圣昌

0.47

2.9986

摘牌

2.16 科技發(fā)展

有限公司

5410

11510.64 1804.18

九成投資大高（2011）-2 七賢嶺西賢街北側(cè)，廣賢路西側(cè) C1 居住科研

1.9334

9.937676

摘牌

2.16

有限公司 九成方元房地產(chǎn)（大連）有限公司

大高（2011）-3 大高（2011）-4 高新區(qū)龍頭分園F15地塊 高新區(qū)龍頭分園E5地塊 C3 工業(yè)

3.79442

3.79442

摘牌

2.16 C3 工業(yè)

1.00745

0.906705

摘牌

大連齊維

2.16 科技發(fā)展

有限公司 大連四達(dá)高技術(shù)發(fā)展有限公

司

1980

521.82

521.82

525

521.12

579.02

25000

12930.59 2515.68 甘井子區(qū)大高（2011）-5 高新園區(qū)七賢嶺高能街北側(cè)、敬賢街東側(cè) 甘井子區(qū)大高（2011）-6 高新園區(qū)七賢嶺高能街北側(cè)、廣賢路東側(cè) 甘井子區(qū)大高（2011）-7 高新園區(qū)七賢嶺高能街東側(cè)、旅順南路北側(cè)

數(shù)據(jù)來源：大連市國土資源和房屋局、大連市土地儲備中心 C1 住宅公建

4.6943

18.0731

摘牌

2.25

香港蒲項(xiàng)建設(shè)（中國）投資有限公司

62500

13314.02 3458.18 C1 住宅公建

2.2922

7.977

摘牌

2.25

東豊有限公司

29000

12651.60 3635.45 C1 住宅公建

5.9641

14.91025

摘牌

2.25

東豊有限公司

59000

9892.52

3957.01 成交分析

高新區(qū)再次成為土地成交熱點(diǎn)區(qū)域，本期成交7宗全部位于高新區(qū)。

1月大連市區(qū)土地零成交。

2月大連土地成交居住用地4宗，成交面積14.88萬㎡。土地結(jié)構(gòu)

1-2月成交7宗，其中4宗為居住用地。

1-2月成交土地均位于南部高新區(qū)，其中居住類用地成交4宗，受供地區(qū)域及供地結(jié)構(gòu)影響，工業(yè)及辦公用地占比有所增加。土地規(guī)模

居住用地成交面積體量較小，最大1宗僅5.9萬㎡。

本期土地成交規(guī)模上，1-5萬㎡體量成交占比達(dá)72%。南部高新區(qū)土地1-2月掛牌成交宗數(shù)較多，但地塊用地面積均未超過10萬㎡，成交體量較小。價(jià)格分析

南部高新區(qū)單宗樓面價(jià)再創(chuàng)新高，成交樓面價(jià)達(dá)3957元/㎡。

2月成交的4宗居住用地均位于南部高新區(qū)，樓面均價(jià)為3448元/㎡。2010年11月萬達(dá)進(jìn)駐高新區(qū)取得七賢路東側(cè)1宗土地樓面價(jià)達(dá)3683元/㎡，拉高了區(qū)域地價(jià)。此次成交4宗土地均位于七賢路附近，雖然其中1宗樓面價(jià)僅2515元/㎡，但中海地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司摘得用地面積最大1宗的樓面價(jià)達(dá)3957元/㎡；因此，促成本月成交樓面價(jià)達(dá)3448元/㎡。土地溢價(jià)率及流標(biāo)率

1-2月無溢價(jià)地塊、無流拍地塊

政策頻出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，近期大連土地均為底價(jià)成交。土地市場受政策影響深化，部分房企持幣觀望。大連土地交易近期仍未見流拍現(xiàn)象。3.3二級市場分析 市場綜述

1月春節(jié)前傳統(tǒng)淡季導(dǎo)致成交下降，但2月春節(jié)假期結(jié)束后政策性影響促使市場出現(xiàn)恐慌性購房，成交量出現(xiàn)增長，同比增長47.98%；價(jià)格同比增幅趨緩，從1月9.4%下降為2月6.6% 1-2月僅有金色年華·公館項(xiàng)目開盤，萬科·魅力之城、軟景E居、香水灣等10個(gè)項(xiàng)目加推，呈現(xiàn)區(qū)域性供給放量導(dǎo)致成交上揚(yáng)。3月份大連地方限購細(xì)則出臺，成交量下滑不可避免，受到購房條件限制影響，客群質(zhì)量面臨分化。基于剛性需求支撐導(dǎo)致中低端產(chǎn)品成交增加，結(jié)構(gòu)性價(jià)格下探壓力增強(qiáng)。市場供求分析：

供應(yīng)整體平穩(wěn)，增量趨緩，下行幾率較小，成交量則處于下行通道。

? 1月份供給環(huán)比下降1%，同比下降2%。成交環(huán)比下降61%，同比下降53%。

? 2月份供給環(huán)比下降12%，同比上升3%。成交環(huán)比上漲15%，同比上漲48%。? 1月是春節(jié)前市場傳統(tǒng)銷售淡季，成交量出現(xiàn)萎縮，求供比僅為0.11。

? 2月受地方性限購政策即將出臺影響，部分政策邊緣性客戶搶購促使供求比回升達(dá)到0.15。

? 隨著大連地方性調(diào)控政策出臺并實(shí)施將進(jìn)一步壓制需求，促使客群量減少，同時(shí)受年度供應(yīng)起始階段影響供給將會小幅增加，后市供求比將出現(xiàn)降低。市場產(chǎn)品分析：

1月——傳統(tǒng)淡季，剛性需求支撐市場，中小套型產(chǎn)品成交增量明顯。

本月市場剛性需求客戶成交量占比增加，中小套型備受關(guān)注。受公寓產(chǎn)品集中推盤影響，本月50-70㎡產(chǎn)品，單價(jià)10000-12000元/㎡的一室中小套型產(chǎn)品成交占比明顯增加。以金色年華·公館、因特摩爾及華億明城為代表。

2月——對于大連限購細(xì)則的預(yù)期和產(chǎn)品供給影響，本月二室產(chǎn)品重歸市場主力。

客群對限購政策持續(xù)執(zhí)行預(yù)期，導(dǎo)致部分搶購者放棄過渡型一室產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而購買二室產(chǎn)品。

從2月成交結(jié)構(gòu)看，成交單價(jià)依然集中于10000-12000元/㎡之間，但成交面積區(qū)間較1月明顯增長，70-90㎡滿足居住功能的二室產(chǎn)品為當(dāng)月成交主力。

第二篇：我國房地產(chǎn)行業(yè)的狀況

我國房地產(chǎn)行業(yè)的狀況

近年來，在國家一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的推動(dòng)下，我國房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展趨勢。

從1979年開始經(jīng)濟(jì)體制改革，中國房地產(chǎn)才有了發(fā)展的契機(jī)，資料顯示按發(fā)展速度分，中國房地產(chǎn)大概可以分為三個(gè)階段：

第一階段：1979~1991，中國房地產(chǎn)復(fù)蘇成長，全國開始城鎮(zhèn)住房制度改革，國家頒布了一系列條例。

第二階段：1992~1997年，中國房地產(chǎn)市場初步形成進(jìn)而全面發(fā)展。

第三階段：1998年至今，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期，在政府的鼓勵(lì)和引導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的調(diào)整后取得了飛速的發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，市場規(guī)?；潭纫踩找嬖龈?。

可是當(dāng)前面臨的問題是這幾年，我國出現(xiàn)了房價(jià)的全國性上漲。幅度之大，范圍之寬，在我國房地產(chǎn)歷史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地產(chǎn)業(yè)又匯集了天下的資金。所以，房產(chǎn)動(dòng)態(tài)時(shí)刻牽動(dòng)著大家的敏感神經(jīng)。要弄清楚的是目前我國的房地產(chǎn)市場有沒有泡沫？有無泡沫可以用房價(jià)與實(shí)際購買力的背離程度來做分析。我們知道，日本曾經(jīng)出現(xiàn)過一次嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。２０世紀(jì)８０年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，對于資金流入房地產(chǎn)市場不設(shè)防甚至鼓勵(lì)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。１９８５年９月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財(cái)長簽訂了“廣場協(xié)議”，美圓貶值，大量國際資本瘋狂進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步刺激了房價(jià)的上漲。到１９８９年，日本的地價(jià)市值總額已相當(dāng)于美國地價(jià)總額的４倍。一般工薪階層即使花費(fèi)畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅。１９９１年后，國際資本獲利后撤離，日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到１９９３年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰。盡管日本經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大，也經(jīng)不起這次泡沫破滅的沉重打擊，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振，在此后長達(dá)１５年的時(shí)間里飽受蕭條之苦。前車之鑒,后事之師。對比我國現(xiàn)在的情況：我國這幾年的金融狀況與日本當(dāng)時(shí)的情況很有幾分相似。中國的銀行基本上都是敞開口子發(fā)放貸款。結(jié)果是房價(jià)飛漲，購買能力不見衰弱。我國自從加入WTO后，出口貿(mào)易與外匯儲備大幅上漲。按一般經(jīng)濟(jì)規(guī)律，人民幣升值勢在必行。但我國政府綜合考慮各方面的因素，不愿在外國的壓力下調(diào)整人民幣匯率（希望出其不意地實(shí)施調(diào)整）。這就導(dǎo)致了海外熱錢、一般投資者和機(jī)構(gòu)投資者拿中國特別是北京、上海這些大都市的房地產(chǎn)作為投資平臺。希冀獲得價(jià)差、匯差。國際投機(jī)者的加入進(jìn)一步刺激了泡沫的高漲。試想，如果人民幣匯率下降，海外投資者獲利撤離。我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)將遭受多大的創(chuàng)傷？我們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力比不上日本，承受打擊的能力可能更弱。所以，為了穩(wěn)定我國經(jīng)濟(jì)，我們必須加大對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。

第三篇：大連培訓(xùn)機(jī)構(gòu)狀況

安博京翰教育

安博教育京翰一對一大連“君安”校區(qū)，位于大連市沙河口區(qū)最繁華的商業(yè)區(qū)——西安路。方圓十公里約20余萬人口的地域，聚集著大連市沙河口區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)的中小學(xué)和高中百余所。有辦學(xué)卓有聲譽(yù)的“劉長春小學(xué)”、“周水子小學(xué)”、格致中學(xué)和79中學(xué)、遼寧師范大學(xué)附中和第八中學(xué)重點(diǎn)高中等。由于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集中，高檔住宅小區(qū)集中，中小學(xué)校集中的三大優(yōu)勢，為我們的辦學(xué)提供了豐富的資源。

辦學(xué)一年多來，由于安博教育京翰一對一的品牌教育和優(yōu)厚待遇，市內(nèi)各中小學(xué)優(yōu)秀教師為我們的教育事業(yè)帶來了無限生機(jī)，他們積累的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德，保證了我們的教學(xué)質(zhì)量，豐富了品牌教育的內(nèi)涵，贏得了“一對一個(gè)性化輔導(dǎo)”的市場地位。

安博教育京翰一對一大連安達(dá)校區(qū)是繼大連君安校區(qū)之后成立的分校區(qū)。位于大連市中山區(qū)繁華的商業(yè)區(qū)——三八廣場安達(dá)大廈A座13樓。方圓十公里約20余萬人口的地域，聚集著大連市中山區(qū)，沙河口區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)的中小學(xué)和高中百余所。有辦學(xué)卓有聲譽(yù)的中山區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，中心小學(xué)，桃源小學(xué)，三十九中，九中，嘉匯中學(xué)，二十四中學(xué)等多所重點(diǎn)學(xué)校。由于交通便利，中小學(xué)校集中的優(yōu)勢，為我們校區(qū)的辦學(xué)提供了豐富的資源。

大連捷登教育

捷登教育創(chuàng)建于1996年，是國內(nèi)首家專職家庭教育機(jī)構(gòu)，擁有跨東北三省一線城市的14所分校，凝聚了數(shù)百名具有多年個(gè)性化教學(xué)經(jīng)驗(yàn)的名師兵團(tuán)，沉淀了豐富的中高考應(yīng)試教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。經(jīng)過多年的風(fēng)雨錘煉，捷登教育擁有一套獨(dú)創(chuàng)的系統(tǒng)教學(xué)體系，整合最權(quán)威的教育資源，量身打造個(gè)性教案，全方位滿足不同學(xué)子的個(gè)性需求！

捷登創(chuàng)建以來始終致力于個(gè)性化的一對一專職教育，旨在通過獨(dú)創(chuàng)的VIP家庭教育理念和教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生的興趣愛好和個(gè)性學(xué)習(xí)思維，從而彌補(bǔ)傳統(tǒng)大班授課忽略學(xué)生個(gè)體差異的不足，每年都有無數(shù)學(xué)子從中受益、成功圓夢！隨著捷登教育的不斷發(fā)展，現(xiàn)已成為全國最具規(guī)模的權(quán)威品牌家庭教育機(jī)構(gòu)，正蓄勢待發(fā)向更高的戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)！

選擇捷登教育，意味著您的孩子得到了國內(nèi)首屈一指的權(quán)威教育梯隊(duì)強(qiáng)有力的學(xué)業(yè)規(guī)劃和教育支持！在捷登，為學(xué)生提供學(xué)習(xí)保障的不僅僅是面前的專職名師，更多的是系統(tǒng)專業(yè)的教育資源！企業(yè)文化： 我們的價(jià)值觀

通過堅(jiān)守負(fù)責(zé)、贏取信任所換來的持續(xù)成長。

持續(xù)成長是激勵(lì)和衡量我們成功的基本準(zhǔn)則，幫助我們理解今日耕耘能否成就未來的收獲。我們對待持續(xù)成長不懈追求，激發(fā)創(chuàng)新，重視結(jié)果，這種追求促使我們在完成任務(wù)的同時(shí)又做到了與眾不同。

· 責(zé)任和信任奠定了穩(wěn)定成長的基礎(chǔ)。

我們的責(zé)任感使我們做任何事都要對自身及企業(yè)負(fù)責(zé)，我們秉著言行一致及攜手共贏的承諾來贏得他人對我們作為個(gè)人和企業(yè)的雙重信心,建立信任。我們的原則

務(wù)實(shí)、協(xié)作、創(chuàng)新、超越 經(jīng)營理念

引領(lǐng)個(gè)性化家庭教育前沿，開創(chuàng)專業(yè)家庭教育顧問式學(xué)校。

大連兩所分校：天星羅斯福和友好分校

大連龍文分校

大連龍文教育隸屬于北京龍文教育集團(tuán)，成立于2010年三月，目前已擁有中山、西安路、五一廣場、老虎灘、開發(fā)區(qū)、金州、綠波帝歐、大紡、寺兒溝、等九個(gè)分校。

校區(qū)總面積近4000平方米，環(huán)境優(yōu)雅、布局合理，有1對1VIP教室260多間，公位560個(gè)，大小會議室12間，能同時(shí)容納1000名學(xué)生1對1授課，400名學(xué)生自習(xí)答疑。

學(xué)?，F(xiàn)有在職一線特級教師21名、中高級教師268名，師資力量非常雄厚；這些教師多年擔(dān)任初、高中畢業(yè)年級教育教學(xué)工作，教學(xué)經(jīng)驗(yàn)非常豐富；部分教師還長期擔(dān)任教研組組長，年年參與中高考閱卷工作，深諳中高考命題方向，能夠在最短的時(shí)間內(nèi)引領(lǐng)學(xué)生掌握中高考考點(diǎn)，快速提升學(xué)生整體學(xué)習(xí)水平，使學(xué)生在中高考中獲得優(yōu)異成績。

大連龍文教育秉承以“誠信辦學(xué)”為宗旨，“名師輔導(dǎo)”為核心，“個(gè)性化教學(xué)”為特色，把教育做為一項(xiàng)良心工程，深得廣大學(xué)子的愛戴和家長的贊譽(yù)。

網(wǎng)絡(luò)評價(jià)：第一是師資差，因?yàn)辇埼牡睦蠋煷龊艿?，（比如初三學(xué)生一節(jié)課兩個(gè)小時(shí)是400塊，老師只能拿到100），所以龍文很難招到好老師，導(dǎo)致龍文的很多所謂名師都是剛畢業(yè)的大學(xué)生，甚至還有沒有畢業(yè)的大學(xué)生、大專生，很多人沒有教師資格證。第二管理差，因?yàn)辇埼脑诖筮B是加盟性質(zhì)，并非公司直營，統(tǒng)一管理。

希格瑪：

希格瑪教育(大連沙河口希格瑪科技文化培訓(xùn)學(xué)校)集團(tuán)創(chuàng)立于2003年，是集教學(xué)開發(fā)、科技文化培訓(xùn)、素質(zhì)拓展于一體，以培養(yǎng)高素質(zhì)人才為目標(biāo)的綜合性教育機(jī)構(gòu)。

希格瑪教育集團(tuán)完備的軟硬件環(huán)境、精誠合作、不懈努力的團(tuán)隊(duì)精神；前瞻的項(xiàng)目規(guī)劃；領(lǐng)先的營銷理念，這一切為希格瑪發(fā)展教育事業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。“禮之用，和為貴”是希格瑪教育創(chuàng)立的準(zhǔn)則；“求實(shí)、求和、求發(fā)展、超越自我，突破自我”，是希格瑪所傳遞的精神。經(jīng)過多年努力，8年中希格瑪已從一個(gè)地區(qū)品牌發(fā)展成為優(yōu)秀的國際教育品牌。希格瑪品牌

希格瑪教育獨(dú)立擁有“希格瑪”中小學(xué)個(gè)性化教育、“空中課堂”網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)教育平臺、“瘋豆網(wǎng)”網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)答疑平臺，“瘋狂學(xué)吧”少兒素質(zhì)教育等品牌，“突破中學(xué)”“希格瑪少年英才特訓(xùn)營”“希格瑪小學(xué)士學(xué)前教育”“普利英語PolyEnglish”“普利作文PolyWriting”“普利奧數(shù)PolyMath”等自有知識產(chǎn)權(quán)。中小學(xué)教育 希格瑪中小學(xué)教育是專業(yè)從事中小學(xué)文化素質(zhì)教育培訓(xùn)的機(jī)構(gòu)，下設(shè)“希格瑪少兒培訓(xùn)中心”、“希格瑪中學(xué)培訓(xùn)中心”、“希格瑪個(gè)性化教育中心”、“希格瑪教育研究院”，受教育對象定位于3—18歲青少年兒童。希格瑪教育通過引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的教育理念和教學(xué)模式，秉承嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)的態(tài)度和多年教育經(jīng)驗(yàn)，匯聚資深教育專家隊(duì)伍，配套完善的管理和服務(wù)，竭力使每一位接受培訓(xùn)的青少年得到成績、能力和素質(zhì)的全面提升，為他們的美好未來打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

自03年成立以來，希格瑪中小學(xué)教育憑借著一流的師資隊(duì)伍、專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的教育輔導(dǎo)系統(tǒng)、獨(dú)特高效的教育方法和完善的管理模式，已向廣大中小學(xué)生、家長和用戶成功提供了完善的教育服務(wù)，并先后幫助逾10萬名中小學(xué)生實(shí)現(xiàn)了素質(zhì)和成績的突破，得到了家長的一致好評，希格瑪教育已經(jīng)成為了廣大家長和學(xué)生課外輔導(dǎo)學(xué)習(xí)的首選。希格瑪愿景

全面實(shí)現(xiàn)希格瑪個(gè)性化教育模式在全國內(nèi)的推廣，實(shí)現(xiàn)希格瑪教育的全國化、網(wǎng)絡(luò)化，讓希格瑪發(fā)展成為全國課外教育輔導(dǎo)的引領(lǐng)者。希格瑪師資

主要的一線教師均特聘各地區(qū)重點(diǎn)中小學(xué)專職教師、特高級教師，這些老師教學(xué)經(jīng)驗(yàn)豐富、深諳中高考門道，能夠在最短的時(shí)間內(nèi)引領(lǐng)學(xué)生掌握考試的知識重點(diǎn)，快速提升學(xué)生整體學(xué)習(xí)水平，使同學(xué)在中高考中獲得最好的成績。

新東方優(yōu)能中學(xué)

新東方優(yōu)能中學(xué)是新東方教育科技集團(tuán)旗下的知名中學(xué)教育品牌，專注于包括初高中預(yù)科在內(nèi)的中學(xué)教育，旨在為小學(xué)五年級到高中三年級的學(xué)生提供一流的全科學(xué)習(xí)培訓(xùn)。優(yōu)能中學(xué)教育已經(jīng)成為中學(xué)教育市場的旗艦品牌，為廣大學(xué)員提供量身定做的個(gè)性化課程，豐富高校的精品班等眾多選擇，全面引燃優(yōu)能學(xué)習(xí)熱潮。出于對新東方的信賴和熱愛，相當(dāng)多的中學(xué)生都希望能夠在新東方得到更全面的培訓(xùn)服務(wù)，而這些年來新東方也在中學(xué)全科教學(xué)研發(fā)和實(shí)踐上取得了重大突破。

2008年3月18日，北京新東方英語學(xué)校召開新聞發(fā)布會，宣布其傾力打造的新東方第一所中學(xué)全科“優(yōu)能”培訓(xùn)中心掛牌成立。這也標(biāo)志著新東方教育科技集團(tuán)下屬的全國30余家新東方學(xué)校將正式啟動(dòng)中學(xué)全科培訓(xùn)計(jì)劃，全面開設(shè)以高考特訓(xùn)與中考特訓(xùn)為核心，包括英語、語文、數(shù)學(xué)、文科綜合、理科綜合等科目的中學(xué)全科課程。

思瑞門認(rèn)為，優(yōu)能全科培訓(xùn)之于應(yīng)試教育，其作用就在解構(gòu)：對傳統(tǒng)教育體制中僵化呆板的部分進(jìn)行拆解，以靈活和個(gè)性化的學(xué)習(xí)方式加入重組，構(gòu)建更有樂趣的學(xué)習(xí)方式，讓學(xué)生充分享受自由和創(chuàng)造。所以在本方案中，“優(yōu)能”更致力于強(qiáng)化多元的視角與價(jià)值觀，以設(shè)計(jì)關(guān)注全科培訓(xùn)中的每一個(gè)單科和每一個(gè)學(xué)習(xí)個(gè)體，制造不僅屬于優(yōu)能，更屬于接受優(yōu)能教育的每一個(gè)人的全優(yōu)品質(zhì)。大連科苑培訓(xùn)學(xué)校

科苑學(xué)校創(chuàng)辦于2000年5月5日，擁有10年辦學(xué)經(jīng)驗(yàn)，是本土化民辦教育機(jī)構(gòu)的龍頭，一直致力于“做感動(dòng)大連人的教育”，2007年榮獲“學(xué)生家長最信賴滿意學(xué)校”，2009年榮獲《大連晚報(bào)社》評選的“最受市民歡迎的民辦學(xué)校”。在本市擁有極高的知名度、美譽(yù)度和影響力?！皩W(xué)而不厭，誨人不倦，打造百年教育”是每個(gè)科苑人的價(jià)值遠(yuǎn)景。

科苑學(xué)校目前在沙河口區(qū)、中山區(qū)、西崗區(qū)、甘井子區(qū)均設(shè)有教學(xué)區(qū)，固定辦公和教學(xué)場地達(dá)3000平方米，租用教學(xué)場地2800平方米。辦公環(huán)境溫馨，教室均為空調(diào)教室且寬敞明亮。

10積淀雄厚師資，擁有150多名具有豐富教學(xué)經(jīng)驗(yàn)的專職教師，每周進(jìn)行豐富多彩的教研活動(dòng)，并聘請100多名深受學(xué)生喜愛的兼職教師。專職教師均為師范本科，80%均為本科以上學(xué)歷，其中40%為碩士以上學(xué)歷。兼職教師均為頂級名師及教研員、命題組長。50名管理團(tuán)隊(duì)擁有極強(qiáng)的凝聚力和戰(zhàn)斗力。

文化課是我校的基礎(chǔ)，設(shè)有VIP班、名師班、精品班，10年來在本市擁有很高的知名度和美譽(yù)度；1對1個(gè)性化教學(xué)是我校主打項(xiàng)目，因其提高學(xué)生成績效率高，深受家長和學(xué)生支持和信賴；8人小班是我校新推出的項(xiàng)目，具有良好的發(fā)展前景；旭日作文和金牌華數(shù)是有趣味性、科學(xué)性和實(shí)用性的特長課。每年累積培訓(xùn)學(xué)生近10000人次。

大連志成學(xué)校

大連志成文化培訓(xùn)學(xué)校是經(jīng)大連市教育局批準(zhǔn)創(chuàng)辦的文化培訓(xùn)學(xué)校，設(shè)有五處分校。辦學(xué)15年來，始終以重點(diǎn)中小學(xué)教師為骨干，面向全市小學(xué)、初中、高中招生，歡迎廣大同學(xué)參加。志成學(xué)校不但注重學(xué)習(xí)方法，而且講究學(xué)習(xí)效率，同時(shí)培養(yǎng)學(xué)生自信、自強(qiáng)、自治的學(xué)習(xí)品質(zhì)和更強(qiáng)的應(yīng)試能力。

新學(xué)期開始，大連志成培訓(xùn)學(xué)校在保持重點(diǎn)中小學(xué)骨干教師授課、分層次教學(xué)、班型小、班主任負(fù)責(zé)制、何時(shí)何因皆可當(dāng)即退學(xué)返款五大特色基礎(chǔ)上，根據(jù)學(xué)生成績、學(xué)習(xí)進(jìn)度、學(xué)生意愿及任課教師建議。分家教班（根據(jù)學(xué)生需要個(gè)別輔導(dǎo)）、基礎(chǔ)班（以掌握基礎(chǔ)知識為主）、提高班（更強(qiáng)調(diào)靈活應(yīng)用）、志成100班（重點(diǎn)培養(yǎng)尖子生）四種班型，以便達(dá)到更好的教學(xué)效果。

師資來源：名師導(dǎo)學(xué)： 志成學(xué)校優(yōu)厚的工資待遇，科學(xué)的教學(xué)計(jì)劃，良好的工作氣氛，吸引了大批重點(diǎn)中小學(xué)骨干教師（初中來自9中、39中、嘉匯、瑞格、34中、37中、西崗、格致、遼附、世紀(jì)、79中、21中、海附、工附、80中、育文等中學(xué)；小學(xué)來自實(shí)驗(yàn)、桃園、解放等小學(xué)），往年命題教師、考研員也前來任教；每節(jié)高達(dá)300元的講課費(fèi)，招攬了幾乎所有重點(diǎn)高中（24中、育明、8中、大一中、23中、遼師附中、20高）考研組長；同時(shí)歡迎家長、同學(xué)推薦知名教師，一經(jīng)聘用獎(jiǎng)勵(lì)100~500元學(xué)費(fèi)。

上課地點(diǎn)：興工街、三八廣場、中山廣場、青泥洼橋、桃源橋、北京街、太原街、車家村、遼師、凌水鎮(zhèn)、黑石礁、金三角、甘井子、金州。

第四篇：新形勢下房地產(chǎn)廣告如何創(chuàng)新

新形勢下房地產(chǎn)廣告如何創(chuàng)新

結(jié)合上述的當(dāng)前房地產(chǎn)廣告所面臨的各種挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)在當(dāng)前形勢下應(yīng)該從以下幾個(gè)方面去突破創(chuàng)新，有效的房地產(chǎn)廣告策劃可以帶來新的廣告生命，文化注入可以讓房地產(chǎn)廣告更加進(jìn)入受眾心理，優(yōu)秀的媒介組合和創(chuàng)新可以在經(jīng)濟(jì)寒冬下節(jié)約廣告費(fèi)用，加強(qiáng)監(jiān)督可以更加有效的規(guī)范房地產(chǎn)廣告市場使其長遠(yuǎn)的健康的發(fā)展下去。

（一）進(jìn)行有效的廣告策劃

1、準(zhǔn)確的市場定位

在如今的房地產(chǎn)市場上，為什么有產(chǎn)品銷售不加，有的卻消失良好呢？究其原因，不外是開放商混淆了營銷、推銷和促銷的關(guān)系，對產(chǎn)品前期定位不準(zhǔn)確的原因。要有準(zhǔn)確的定位效果，首先是要搞好市場調(diào)研，然后對產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確定位。

2、房地產(chǎn)廣告策劃的差異化策略

無論是企業(yè)營銷的產(chǎn)品、服務(wù)，還是廣告策劃中的創(chuàng)意、推廣，他們都需要個(gè)性化的創(chuàng)新，這是產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下的必然選擇。房地產(chǎn)廣告的差異化策略主要有兩個(gè)方面，一是指房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣過程中通過注重產(chǎn)品性能，產(chǎn)品特色及風(fēng)格的差異化，二是指廣告表現(xiàn)的差異化。

（二）為房地產(chǎn)廣告注入文化內(nèi)涵，規(guī)范廣告語言

1、為房地產(chǎn)廣告注入文化內(nèi)涵

隨著房地產(chǎn)市場房展的愈加成熟，房地產(chǎn)營銷已經(jīng)從地段競爭、規(guī)劃競爭、概念競爭過度到文化競爭階段。從買房子到賣一種生活方式，一種文化氛圍，這已經(jīng)稱為房地產(chǎn)營銷的一種趨勢。

2、規(guī)范廣告語言

廣告的傳播范圍十分廣泛，影響也很大，如果在一則房地產(chǎn)廣告文案中出現(xiàn)了錯(cuò)字，紋理不同的此舉，那么就會影響廣告中品牌或企業(yè)的形象。

當(dāng)前市場上的房地產(chǎn)廣告在創(chuàng)作語言上大多數(shù)都是不切實(shí)際的復(fù)制，抄襲，甚至玩起了文字有戲，存在大量的造詞、錯(cuò)字、濫用術(shù)語或形容詞，無休止的套用句式的現(xiàn)象，是房地產(chǎn)廣告成文一種文化烏托邦。地產(chǎn)文化在無所不能的修辭策略和夸張華美的語言下，公信力大打折扣。鑒于此，應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)行深入理解，尋找有力的支持點(diǎn)。描述行文字應(yīng)該簡短、明確、易讀易懂，同時(shí)要客觀、真實(shí)、科學(xué)，避免浮躁心態(tài)，防止對概念和賣點(diǎn)的過度炒作，提高語言公信力。

（三）挖掘新傳播手段，整合多種傳播媒介

許多開發(fā)商都認(rèn)為自己投放的廣告費(fèi)用的一般都浪費(fèi)了，但是卻不知道欄肺在了哪里？其實(shí)浪費(fèi)在卻飯調(diào)查研究，缺乏科學(xué)策劃；浪費(fèi)在對各項(xiàng)媒體的唱出和短處缺乏了解；浪費(fèi)在不懂得最佳組合。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊，使得開發(fā)商更加尋思如何減少浪費(fèi)。媒體投放座位信息到達(dá)消費(fèi)者的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，她的選擇與組合，直接關(guān)系到廣告效果及廣告費(fèi)用的有效利用。

1、挖掘新的傳播手段，敢于使用創(chuàng)新媒體

所謂的創(chuàng)新廣告媒體，就是在不增加廣告時(shí)長的前提下，對廣告表現(xiàn)形式進(jìn)行創(chuàng)新，從而實(shí)現(xiàn)單位時(shí)間內(nèi)媒體傳播效益的增值，帶來媒體廣告經(jīng)營的突破。例如我們經(jīng)常收到一些樓盤的開盤優(yōu)惠信息，砸開乘坐公交車時(shí)會聽到一些特殊的報(bào)站語：某某戰(zhàn)到了，某某樓盤提醒您，下車注意安全等。目前房地產(chǎn)界已經(jīng)開始啟用的新媒體—利用網(wǎng)絡(luò)郵件直銷進(jìn)行產(chǎn)品品牌的推廣，也正是在挖掘新傳播手段的一種大膽嘗試，并且取得了明顯的成績。對于創(chuàng)新的媒介載體，能夠有效的吸引手中的注意力，并且具有很高的認(rèn)知度，房地產(chǎn)廣告應(yīng)該努力挖掘這些廣告頭發(fā)的空白點(diǎn)，尋找廣告投放的空白點(diǎn)，尋找更新、更有效、成本更低的傳播手段。

2、整合多種傳播形式

傳播形式是多樣的，除了挖掘和發(fā)現(xiàn)新媒體的傳播手段外，還要注重增強(qiáng)輔助媒體的轉(zhuǎn)播力，病將多種方式有效整合，立體發(fā)放。

地產(chǎn)企業(yè)開始通過各種形式的企業(yè)廣告，如新聞公關(guān)、企業(yè)辦刊、參加社會公益活動(dòng)等宣傳企業(yè)理念，增加與消費(fèi)者的的溝通。如萬科的《萬客會》，綠地集團(tuán)的《綠地會》等等。

營銷策劃部張凱

2014年3月24日

第五篇：新形勢下房地產(chǎn)營銷策略

新形勢下房地產(chǎn)營銷策略探析 摘要 房地產(chǎn)市場經(jīng)歷十年高速發(fā)展，而今面臨滯銷和降價(jià)，這預(yù)示著房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)入拐點(diǎn)，由高速發(fā)展轉(zhuǎn)向健康有序的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)洗牌過程當(dāng)中，明確房地產(chǎn)市場制度背景和政策動(dòng)向、清醒地了解市場目前的情況和大形勢、把握新的營銷時(shí)代的營銷模式都對房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)度過市場拐點(diǎn)和占領(lǐng)先機(jī)至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)市場制度背景1500

從1997年我國取消住房分配制度到2014年的這16年時(shí)間，房地產(chǎn)從初生發(fā)展為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，2003年國務(wù)院18號文件將房地產(chǎn)定為支柱產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，制度背景和中央政府的適時(shí)宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展具有重大的影響，因此要明確當(dāng)下房地產(chǎn)形勢并制定相應(yīng)營銷計(jì)劃，必須從房地產(chǎn)行業(yè)的制度背景出發(fā)。

土地制度

從土地產(chǎn)權(quán)制度來看，我國實(shí)行二元土地所有制，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定外歸集體所有，城市土地歸國家所有。這樣的土地產(chǎn)權(quán)國有制度實(shí)際上賦予了地方政府對土地的實(shí)際控制權(quán)和管理權(quán)。從土地征用的制度來看，地方政府是土地征用、土地儲備和土地出讓的唯一合法主體，是區(qū)域內(nèi)土地一級市場的唯一供給著。從土地出讓制度來看，現(xiàn)行法律制度規(guī)定，經(jīng)營性土地的出讓必須通過公開招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式?！罢信膾臁蓖恋爻鲎尫绞?jīng)Q定了價(jià)高者得的土地出讓現(xiàn)狀。從土地收益分配制度來看，目前中國土地收益分配機(jī)制是中央政府除提取10%的教育資金、水利建設(shè)基金外不參與土地出讓收益分配，土地收益由地方政府一次性收取。

財(cái)政稅收制度

分稅制改革將各種收入劃分為中央財(cái)政固定收入、地方財(cái)政固定收入、中央和地方財(cái)政共享收入；并實(shí)施稅收返還制度。分稅制改革導(dǎo)致財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移，表現(xiàn)為中央政府在財(cái)稅分配中提高比重，地方政府公共服務(wù)壓力增大，財(cái)政支出增多。這就為地方政府出讓土地增加財(cái)政收入維持公共服務(wù)提供了契機(jī)，也成為地價(jià)攀升，房價(jià)上漲的推動(dòng)力；同時(shí)單一的以財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展考核評價(jià)地方政府的機(jī)制也從另外一個(gè)角度推動(dòng)土地財(cái)政，依靠出讓土地增加財(cái)政收入，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出政績，以便順暢地方官員的升遷道路，這樣的政績考核制度也是房價(jià)攀升的隱形原因。

房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策

從1997年我國取消住房分配制度到2014年的這16年時(shí)間，房地產(chǎn)從初生發(fā)展為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展速度是毋庸置疑的，但是發(fā)展的質(zhì)量質(zhì)疑聲頗多，在各個(gè)階段都呈現(xiàn)出發(fā)展不健康的信號，相應(yīng)的，中央政府都對這些比健康信號進(jìn)行了調(diào)控，可以說房地產(chǎn)市場的發(fā)展與國家對其調(diào)控是息息相關(guān)的。中國從2003年開始對房地產(chǎn)行業(yè)先后進(jìn)行了32次調(diào)控，但是房價(jià)越調(diào)越漲，十年間上海房價(jià)漲幅達(dá)到500%，北京365%，廣州261%，深圳233%。[1]中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控注重抑制需求而忽略增加供給，不能有效的觸及購房者中的“房姐”、“房哥”和房地產(chǎn)商中的地王；同時(shí)調(diào)控以行政限制手段為主，沒有建立市場自發(fā)調(diào)整機(jī)制；并且調(diào)控政策的出臺利益牽絆過多，無公眾參與，也沒有詳細(xì)可實(shí)施的執(zhí)行細(xì)則，很難落實(shí)。因此，即使調(diào)控幾乎連年不斷，力度也不斷加大，并沒有實(shí)際上改變房地產(chǎn)行業(yè)的亂象。

二、房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)來臨1500

供求趨于平衡

經(jīng)過長達(dá)10多年的供不應(yīng)求后，房地產(chǎn)市場正逐步走向供求平衡。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)，截至2010年中國存量住房為179億平方米，戶均1.02套，所以中國的房地產(chǎn)已經(jīng)度過了絕對供給不足的年代。房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲與大量的房屋囤積和圈地行為有關(guān)，房地產(chǎn)商的炒作、著重抑制需求的調(diào)控并不能真正限制炒房者，也不能滿足非炒房者的剛性需求。一方面是大量的房子被空置坐等房價(jià)上漲，另一方面“提高首付比率”、“提高貸款利率”、“限購”、“限貸”、“二手房交易全額或差額征稅”等調(diào)控措施也提高了真正房子需求者的購房成本。

限購和反腐遏制了投資和投機(jī)需求，這成為當(dāng)下房地產(chǎn)需求不足的原因之一，但這一趨勢短期內(nèi)無法改變；即便是接下來的政策調(diào)整，由于現(xiàn)房的大量建成以及適婚人口的減少，也無法改變當(dāng)前的供需現(xiàn)狀。這是一個(gè)將海量坐等漲價(jià)的空置住房筆回樓市的機(jī)會，有可能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康化。因此，房地產(chǎn)的拐點(diǎn)并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)掉頭向下，更有可能意味著房地產(chǎn)市場將走向成熟。房地產(chǎn)市場趨于成熟

從供不應(yīng)求到供求基本平衡，房地產(chǎn)市場將逐漸成熟，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)將面臨洗牌。房地產(chǎn)市場不同程度的降價(jià)和滯銷便是表現(xiàn)之一，著名經(jīng)濟(jì)評論員馬光遠(yuǎn)發(fā)表言論“房地產(chǎn)市場快速上漲的日子已經(jīng)結(jié)束”。就二手房成交量來說，北京2014年前五個(gè)月的月平均成交量是5550套，這個(gè)數(shù)字低于房地產(chǎn)市場非常困難的2008年的月平均成交量，并且遠(yuǎn)低于北京業(yè)內(nèi)的二手房成交量標(biāo)桿10000套。綜合來看，就北京前五個(gè)月的成交量相比去年，一手房暴跌42%，二手房暴跌57%。[4]就成交價(jià)格來講，從北京市相關(guān)統(tǒng)計(jì)來看，一手房成交價(jià)格基本停滯，也有明顯降價(jià)的，但只是個(gè)別項(xiàng)目；二手房成交價(jià)格在下降，下降幅度在5%到6%之間。

房地產(chǎn)市場面臨洗牌的第二個(gè)表現(xiàn)便是實(shí)力不濟(jì)或競爭能力單一的房地產(chǎn)企業(yè)正在陸續(xù)退場，這一點(diǎn)在過去已經(jīng)出現(xiàn)端倪。2013年年底北京市住建委注銷了345家房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)證書，宣告他們退出房地產(chǎn)市場。2012年也有近700家房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)被注銷。有地就能賺錢的房地產(chǎn)粗放發(fā)展歷程已經(jīng)結(jié)束了。如果說過去停擺的知識名不見經(jīng)傳的小房企的話，從綠城集團(tuán)賣股份求生存

時(shí)間和光耀危機(jī)開始，房地產(chǎn)將進(jìn)入深度整合期。當(dāng)然，這并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)會崩潰，反而是走向健康有序的開始。

即使很多房地產(chǎn)企業(yè)債臺高筑，運(yùn)作資金不足，但是由于房地產(chǎn)市場并不乏消費(fèi)者，因此，就目前房地產(chǎn)市場來看，只要房價(jià)調(diào)整到位，就會刺激剛性需求的增長，部分出現(xiàn)問題的房企并不會對房地產(chǎn)市場有實(shí)質(zhì)性的傷害。破產(chǎn)或倒閉的房企將會被渴望擴(kuò)張的房企兼并或收購，最終實(shí)際損失有限。

經(jīng)過這次行業(yè)洗牌，能夠存留下來的房地產(chǎn)企業(yè)面對的行業(yè)形勢也會有很大的變化，供需平衡意味著消費(fèi)者更具有主動(dòng)權(quán)，房價(jià)趨于穩(wěn)健后，囤地也將得不償失。能夠從戰(zhàn)略上把握日后的形勢，在土地、財(cái)務(wù)、周轉(zhuǎn)率、產(chǎn)品定位和服務(wù)上，轉(zhuǎn)變策略，加強(qiáng)競爭力的企業(yè)才能夠在下一個(gè)房地產(chǎn)健康發(fā)展的10年中走在前面。

三、新形勢下房地產(chǎn)市場營銷策略3000

精準(zhǔn)產(chǎn)品定位

美國營銷學(xué)學(xué)者麥卡錫教授提出了著名的“4P”營銷組合策略?！?P”市場營銷組合中的四大基本要素，即產(chǎn)品（Product）、價(jià)格（Price）、渠道（Place）、和促銷（Promotion）。他認(rèn)為一次成功和完整的市場營銷，意味著以適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品、適當(dāng)?shù)膬r(jià)格、適當(dāng)?shù)那篮瓦m當(dāng)?shù)拇黉N手段，將企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)投放到特定市場的行為。后來，飛利浦·科特勒在此基礎(chǔ)上，圍繞如何滿足市場需求的核心思想，又補(bǔ)充了市場調(diào)研（Probe）、市場細(xì)分（Partition）、目標(biāo)市場選擇（Priority）和市場定位（Position），從而豐富和完善了市場營銷“滿足顧客需要”的基本功能。[5] 這些營銷策略同樣也說明了在房地產(chǎn)營銷中精準(zhǔn)定位產(chǎn)品的重要性。

在房地產(chǎn)市場面臨洗牌的大形勢下，房企更要要根據(jù)本身所在的城市和自身實(shí)力，在市場調(diào)研之后，根據(jù)所在環(huán)境的市場細(xì)分，分流消費(fèi)者需求，正確解讀本地塊獨(dú)特的物理屬性以獲得市場認(rèn)可，根據(jù)自己各方面掌握的資源確定可以把握的目標(biāo)群體，能夠增強(qiáng)企業(yè)的競爭力，以在日后的發(fā)展中搶占先機(jī)。例如西南地區(qū)二三線城市，新修商品房的主力消費(fèi)群體是鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，他們主要的經(jīng)濟(jì)來源是外出務(wù)工的80、90年輕人，他們長期在一線城市打工，習(xí)慣了城市的生活方式，由于所在城市房價(jià)高，故返鄉(xiāng)置業(yè)成為首選，戶均人口和消費(fèi)力促使他們對戶型的需求基本鎖定在小三居。所以當(dāng)?shù)氐闹行》科缶涂梢砸赃@樣的目標(biāo)群體確定戶型和配套設(shè)施，同時(shí)，多樣化戶型配比，根據(jù)這些80、90的年輕人的剛需首次置業(yè)、改善型置業(yè)、自住兼投資性置業(yè)的需求制定戶型配比方案，以最大程度滿足目標(biāo)群體需求。這樣的消費(fèi)群體決定了房子戶型的構(gòu)造、配套設(shè)施的品質(zhì)和營銷渠道是中小房企的實(shí)力和資源可以達(dá)到的。

確保產(chǎn)品質(zhì)量

產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命線，從長期來看，市場營銷活動(dòng)的成功都是建立在過硬的產(chǎn)品質(zhì)量上。在房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌、走向成熟之際，產(chǎn)品的品質(zhì)和與目標(biāo)顧客群體的契合度便更為重要。房子作為一個(gè)長期的消費(fèi)品，產(chǎn)品質(zhì)量不僅包括房子本身的質(zhì)量，也包括后期的物業(yè)管理。

首先，就房子本身而言，在確定明確的目標(biāo)群體的基礎(chǔ)之上，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，降低各個(gè)環(huán)節(jié)成本，才有可能個(gè)客戶更大的讓利空間，也為營銷策略的應(yīng)用掃清障礙。[6]在保證質(zhì)量的情況下嚴(yán)格控制成本是任何企業(yè)的基本方法和手

段，而在房地產(chǎn)市場形勢如此嚴(yán)峻的情況之下，對目標(biāo)群體需求的契合度更高，同樣的價(jià)位，更精細(xì)、便捷、性價(jià)比更高的產(chǎn)品才能在目前滯銷大潮中控制住降價(jià)幅度。在這樣的大形勢下，房企的品牌效應(yīng)可以有效地減少營銷推廣成本，為產(chǎn)品本身的成本騰出空間，質(zhì)量更優(yōu)，品牌效應(yīng)更大，這是一個(gè)相輔相成的過程。

其次，就物業(yè)管理而言，在房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展成熟走向健康的同時(shí)，自媒體時(shí)代也已經(jīng)到來，口碑和關(guān)系營銷是強(qiáng)大而又獨(dú)立的，消費(fèi)者相信伙伴而不是權(quán)威，而社區(qū)本身就是由伙伴而組成，社區(qū)的服務(wù)主要還是由物業(yè)公司承擔(dān)，因此，良好的物業(yè)服務(wù)本身就是社區(qū)的免費(fèi)營銷，前提是社區(qū)交流平臺的建立和運(yùn)營，這對于當(dāng)下的技術(shù)水平也非難事?，F(xiàn)在已經(jīng)有成熟的社區(qū)以物業(yè)公司為中心，把提供增值服務(wù)為運(yùn)營手段，進(jìn)行全方位的業(yè)主服務(wù)，如訂票、保潔、代收快遞。甚至有房企的物業(yè)公司通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的手機(jī)APP應(yīng)用和微信等工具建立起以物業(yè)管理方為中心的掌上社區(qū)，建立社區(qū)化運(yùn)營體系，在實(shí)現(xiàn)第二次創(chuàng)收的同時(shí)拉近鄰里關(guān)系，提升物業(yè)管理方和社區(qū)的美譽(yù)度。這在口碑和評價(jià)的獨(dú)立發(fā)聲者年代，媒體平臺通暢到酒香不怕巷子深的年代，成熟社區(qū)的建立本身就是房企的名片和廣告，可以為房企的營銷提供很高的起點(diǎn)，同時(shí)，這也是房地產(chǎn)市場走向健康有序發(fā)展和社區(qū)發(fā)展的方向。

新媒體營銷

隨著新媒體的強(qiáng)勢崛起，微信、微博、APP等移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)逐漸滲透大眾生活，即時(shí)信息、電子郵件、BBS、SMN、網(wǎng)絡(luò)視頻、論壇、在線廣播、手機(jī)等方便在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)雙向溝通的新媒體，還有以博客、播客、微博為代表的自媒體形式的新媒體，改變了傳統(tǒng)企業(yè)的營銷模式，對企業(yè)的整合營銷傳播產(chǎn)生了極大的影響。

這也為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用“4R”營銷理論提高顧客忠誠度和粘合度提供了肥沃的土壤?！?R”理論基本上以關(guān)系營銷為核心設(shè)立，它闡述了4個(gè)全新的營銷組合要素：關(guān)聯(lián)（Relation）、反應(yīng)(Reaction)、關(guān)系(Relationship)和回報(bào)(Reciprocation)。“4R”理論強(qiáng)調(diào)企業(yè)和顧客在市場變化中建立長期互動(dòng)的關(guān)系，以贏得長久和穩(wěn)定的市場。而新媒體時(shí)代的來臨便為快速的建立有效的客戶關(guān)系、管理客戶關(guān)系、捕捉客戶需求和作出調(diào)整提供了關(guān)系迅速建立的技術(shù)基礎(chǔ)和顧客群體比較易于接受的方式。因此，靈活高效的使用新媒體也是房企能否安然度過這次房地產(chǎn)行業(yè)洗牌和在下一個(gè)房地產(chǎn)10年中走在前面的必要技能。例如SOHO中國在這方面就做的比較好，SOHO中國的自媒體不僅包括其官方賬號，潘石屹和張欣的個(gè)人微博，甚至細(xì)分出潘石屹語錄、SOHO中國高管的微信朋友圈等等，這些有影響的自媒體都在潛移默化地為SOHO中國的品牌營銷添彩。房地產(chǎn)作為非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，消費(fèi)者需要實(shí)際看房才能達(dá)成最終購買意向，在此之前如何吸引意向客戶到訪已成為各大房企施展渾身解數(shù)的必要?jiǎng)幼?，由此衍生出精?zhǔn)營銷，即通過精準(zhǔn)的定位目標(biāo)顧客群體和建立精準(zhǔn)營銷的網(wǎng)絡(luò)平臺、借助同質(zhì)性的媒體平臺、在目標(biāo)顧客群體網(wǎng)絡(luò)生活圈或?qū)嶋H生活圈中散布互動(dòng)多媒體微樓書的二維碼，通過掃一掃實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)與開發(fā)商微博互動(dòng)、體驗(yàn)身臨其境的720度看房功能，有意向的顧客只需要在客戶端中搜索項(xiàng)目名稱并下載便可以體驗(yàn)產(chǎn)品的方方面面。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入拐點(diǎn)走向健康有序之際，新媒體的出現(xiàn)也為房地產(chǎn)行業(yè)提供了新的營銷模式，這也是日后房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展的一部分，對房企團(tuán)隊(duì)的營銷提供了方向，掌握新媒體時(shí)代的營銷模式也是新時(shí)期對房企營銷團(tuán)隊(duì)的基

本要求。這些新的營銷模式包括：粉絲營銷、精準(zhǔn)營銷、體驗(yàn)營銷、點(diǎn)評營銷和電商營銷。

粉絲營銷

粉絲營銷是對應(yīng)的概念，從企業(yè)角度就是品牌，從消費(fèi)者的角度就是粉絲，粉絲就是特別去關(guān)注某個(gè)品牌然后去擴(kuò)散分享它的內(nèi)容的消費(fèi)者，企業(yè)也能操縱管理，叫做客戶關(guān)系管理。在這個(gè)粉絲和品牌零距離的時(shí)代，在社交網(wǎng)站中，一個(gè)品牌只要有1000個(gè)腦殘粉，這個(gè)品牌推什么，腦殘粉多半都會買然后推薦給別人。萬科、龍湖、綠城和碧桂園都是粉絲經(jīng)營的典范，這樣的大品牌營銷趨勢，對房企品牌營銷提出新要求。

精準(zhǔn)營銷

大數(shù)據(jù)時(shí)代的信息如此龐雜，如果消費(fèi)者想買一個(gè)300萬的大平層，網(wǎng)上有一大堆的信息，我要怎么選擇？這是消費(fèi)者苦惱的地方，從開發(fā)商的角度來講就是，營銷要精準(zhǔn)到只要有消費(fèi)者找300萬的大平臺就應(yīng)該找到我這家企業(yè)，只有達(dá)到這樣的營銷效率，才能在日后成熟的市場和新媒體營銷中脫穎而出。例如易居中國以云呼叫為核心的精準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫營銷是這方面的實(shí)踐，售樓員通過微信賣房子也是非常典型的精準(zhǔn)營銷。在銷售人員個(gè)人微信頭像ID朋友圈定位清晰、容易讓人記住并轉(zhuǎn)發(fā)的前提下，在初次認(rèn)識顧客以后，通訊錄能同步微信建立第二次聯(lián)系，在有一定信任度的情況下偶爾溝通點(diǎn)贊在對方空閑時(shí)做一下銷售工作，同時(shí)將客戶聯(lián)系內(nèi)容導(dǎo)入excel再導(dǎo)入到銷售客戶關(guān)系管理系統(tǒng)，那么微信就直接變成線上的客戶銷售平臺，這就是精準(zhǔn)客戶營銷的趨勢。

體驗(yàn)營銷

《體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)》書中寫到：在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，每個(gè)人都是演員。從印象系列實(shí)景山水演出到又見五臺山的室內(nèi)穿越演出，再到八小時(shí)超長、舞臺與觀眾的穿越話劇，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，品牌不斷被超越，以這樣的形式營銷地區(qū)和產(chǎn)品也是大勢所趨。體驗(yàn)不只是現(xiàn)場營造，也是終端體驗(yàn)，如何讓消費(fèi)者在互聯(lián)網(wǎng)觸點(diǎn)上喜歡地產(chǎn)的客戶體驗(yàn)很重要，交互設(shè)計(jì)互動(dòng)傳播是營銷體驗(yàn)的關(guān)鍵。點(diǎn)評營銷

現(xiàn)在的消費(fèi)者對品牌的信息，不相信權(quán)威，至相信伙伴不會去看官方的賣點(diǎn)，但是回去看商品的點(diǎn)評，當(dāng)然，消費(fèi)者很難判斷哪些是水軍，哪些是真實(shí)的，哪些是獨(dú)立第三方測評的。房地產(chǎn)行業(yè)可以借鑒餐飲行業(yè)的試吃、酒店行業(yè)的試睡模式，建立有了體驗(yàn)去評價(jià)的信息互動(dòng)平臺，形成最接地氣的引導(dǎo)和建議。自媒體營銷復(fù)合點(diǎn)評營銷的趨勢啟示房地產(chǎn)營銷部門重視自媒體第三方評價(jià)，這不是傳統(tǒng)可以靠車馬費(fèi)擺平的龐大獨(dú)立發(fā)聲者，是從業(yè)內(nèi)逐步影響消費(fèi)者的意見領(lǐng)袖，這一點(diǎn)少數(shù)領(lǐng)跑的房企已經(jīng)開始實(shí)踐。

電商營銷

在很多人質(zhì)疑房地產(chǎn)能不能做電商的時(shí)候，以易居中國為代表的電商企業(yè)已經(jīng)大踏步走在前列，易居電商銷售額每年的增幅是非?？捎^的，易居購房網(wǎng)走的就是以大眾點(diǎn)評、美團(tuán)為代表的網(wǎng)站的模式，不同于淘寶和京東等傳統(tǒng)電商。除了跟易居電商合作的模式，萬達(dá)和綠城都在建立自己的電商平臺，今年這個(gè)趨勢將更加明顯。

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度整合的時(shí)期，掌握政策動(dòng)向，把握大形勢、升級新媒體營銷技能、完善資金鏈的運(yùn)營等等，這都是對新時(shí)期房企的挑戰(zhàn)，能否戰(zhàn)勝這些挑戰(zhàn)并且預(yù)測下一個(gè)時(shí)期的利益點(diǎn)并及時(shí)建立優(yōu)勢對日后的競爭尤為重要。從這個(gè)角度講，穩(wěn)健的資金運(yùn)營和產(chǎn)品品質(zhì)是入后競爭的基礎(chǔ)，在產(chǎn)品營銷上，在分秒必爭得快社會，營銷人員必須以敏銳的觸覺感知市場，熟練房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)應(yīng)用平臺和工具；同時(shí)運(yùn)用新媒體分銷系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)銷售管理的自動(dòng)化和精細(xì)化；最終充分發(fā)展有銷售渠道的高端圈層，并借助圈層人脈關(guān)系和朋友圈等口碑傳播力量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速分銷。

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