第一篇：最新二手房購買至交驗流程全攻略

最新二手房購買至交驗流程全攻略

近日，記者的一位麥姓朋友向我咨詢有關(guān)通過中介公司購買二手房的程序，由于也經(jīng)常接到讀者朋友在這方面的一些求助咨詢電話，現(xiàn)將在二手買賣交易中可能出現(xiàn)的程序介紹如下。

第一步：委托

到了代理公司后，會先簽訂一紙《委托書》，即俗稱“睇樓紙”，在講清楚了自己的要求之后，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會先通過公司的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，即時為客戶尋找較為合適的樓盤。在提供的幾處樓盤中，通過買家自己甄選之后，便進(jìn)入了實地看樓的階段了。在看樓之前，中介公司會與客戶簽訂一份看樓《委托書》，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。

第二步：查證

到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標(biāo)價格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局三樓檔案館查冊，這完全是對客戶負(fù)責(zé)，包括查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景資料。這個環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對買家十分重要，所以買家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。

第三步：簽約

經(jīng)過查證之后，由買賣雙方及中介方共同簽署《臨時買賣合約》，記者了解到，目前在廣州的操作方式是：在此環(huán)節(jié)，要求買家支付樓價的５—１０％作為臨訂付予業(yè)主，或者由中介公司代為預(yù)收買家的訂金，并于簽《臨時買賣合約》之日將訂金如數(shù)轉(zhuǎn)交業(yè)主。

記者提醒：由于中介公司在收取訂金時的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時雙方之間的訂金糾紛。所以，建議買家要求中介公司出示賣方的委托協(xié)議，并出具賣方委托中介收取訂金的委托書；在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。這樣一來，買賣雙方之間的訂金合同便能確保有效成立，一旦賣方不同意出售房屋，買家便可要求雙倍返還訂金，買家不愿意購買房屋，賣方也可不退回訂金。

第四步：曬圖

雙方簽署了《臨時買賣合約》后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人便可以拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件到房管局測繪所曬圖，該步驟主要用于為新業(yè)主制作新的房產(chǎn)證。

記者提醒：曬圖費用一般由買方支付，目前的收費標(biāo)準(zhǔn)為３平方米以下２４元，８０平方米以下３６元。該步驟約需６個工作日。

第五步：辦按

如果是要求辦理銀行按揭貸款的，則買家須準(zhǔn)備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明／稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。

記者提醒：如果該二手房的原業(yè)主是按揭貸款的，則買家必須到同一家銀行辦理按揭手續(xù)。銀行會實地評估該房屋樓宇價格，并審核貸款成數(shù)及年限，再與買家簽訂《購房抵押貸款合同》。該步驟需時約５個工作日。

第六步：估價

銀行按揭辦好之后，三方到房管局交易所遞件，首先，買賣雙方簽署《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》等有關(guān)文件，遞交房產(chǎn)證、身份證等證件；交易所收繳證件后發(fā)出收件收據(jù)，并對該物業(yè)進(jìn)行估價工作，估價工作約需時６個工作日。

記者提醒：該環(huán)節(jié)中，一般要求買家要在當(dāng)天交付不少于樓價的２０％給予業(yè)主。

第七步：過戶

約在房管局進(jìn)行估價工作６天之后，便可以到交易所辦理所有的過戶及完稅手續(xù)了。

記者提醒：過戶當(dāng)天買家需交齊所剩的樓款給予業(yè)主，如果是辦理銀行按揭的，則樓款余額會由按揭銀行直至劃撥到買家的存折中，即銀行放款予原業(yè)主。

第八步：領(lǐng)證

最后，買家可以領(lǐng)取到新房產(chǎn)證，如果是辦理銀行按揭的，則由銀行將房產(chǎn)證（復(fù)印件）、借據(jù)、貸款合同、供樓存折等資料返還。

據(jù)中介代理行介紹，如果產(chǎn)權(quán)清晰的物業(yè)，一單二手房屋買賣以一次性付款方式購買的需時約１３個工作日，而以銀行按揭方式購買物業(yè)則需時約１８個工作日。

第二篇：二手房購買流程

二手房購買流程

為什么要買賣二手房 許多人鐘情于二手房是因為二手房有以下優(yōu)勢：1.價格較低。與商品房相比，同地區(qū)的二手房價格相對是 比較便宜的。2.地理位置優(yōu)越，交通方便。許多二手房地處市中心地帶，交通相對發(fā)達(dá)，周邊配套設(shè)施也 較為完善。3.二手房也可以貸款買，降低了二手房交易的門檻，在一定程度上推動了二手房交易。4.二手 房多為小戶型，所以總價不是很高，投資少，但升值潛力大。5.二手房為現(xiàn)房，與一些商品房相比容易把 握，而且購買后即可居住。6.二手房的物業(yè)管理費較為便宜。什么樣的二手房可以買賣 根據(jù)房改有關(guān)政策，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用房可以上市出售，包括按照成本價、標(biāo)準(zhǔn)價以及按標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠辦法購買的公有住房；按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的安居工程住房；集資合作建 設(shè)的住房；按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價格購買的經(jīng)濟適用住房；按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工 程房和集資合作建設(shè)的住房。比如在北京市行政區(qū)域內(nèi)，由政府房管部門直接管理和由產(chǎn)權(quán)單位自行管理 的公有單元式住宅樓房，包括新建樓房和已住用的樓房均可出售。但不是所有的公有住房和經(jīng)濟適用房都可以上市交易，千萬不要只貪圖便宜而買賣法律規(guī)定不得上市出售 的房屋，這種房子主要有以下幾種類型： 1.以低于房改政策規(guī)定的價格購買而且沒有按照規(guī)定補足房價款的； 2.住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超 標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的； 3.處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的； 4.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 5.已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的； 6.上市出售后形成新的住房困難的； 7.擅自改變房屋使用性質(zhì)的； 8.法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。哪些人適合買二手房？ 哪些人適合買二手房？ 應(yīng)該說以下這些人是適合購買二手房的：1.有一定經(jīng)濟實力的租房戶。大家都知道租房戶每月都需支付一 定的房租，如果他有一定的經(jīng)濟實力，他完全可以貸款買二手房，以租金來支付月供款。2.一些投資者，手頭資金不是很多，由于二手房總價不是很高，地理位置較好，易于出租，所以這些人可以投資二手房。3.一些拆遷居民，由于長期在市區(qū)居住，對市區(qū)比較有感情，并且資金也不是很富裕，所以往往拿拆遷補 償款購買二手房。4.一些長期無房的普通居民和一些外地人，經(jīng)濟實力不是很強，但有一定的積蓄，因此 貸款購買二手房。5.一些白領(lǐng)

階層也適宜購買二手房作為過渡，等實力雄厚以后再購買商品房。找中介買二手房的十大理由 1.二手房業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，其涉及的環(huán)節(jié)多，許多事情非專業(yè)人士所能解決。2.并非天下烏鴉一般黑，出現(xiàn) 目前的情況更多是因為幾塊臭肉壞了滿鍋的湯。3.二手房交易一般需要較長的時間，您有那么多空閑去折

騰嗎？4.許多人購買二手房是為了投資，中介可以幫你制訂 216 詳細(xì)的投資計劃。5.中介掌握的信息多，所以可以挑選的余地較大。6.許多“中介免談”的字樣恰恰是一些中介公司自己打出的，其目的是吸引不 明真相的購房者或租房者。7.免除中介之后，同樣會遇到一些不法個人，同樣有上當(dāng)受騙的可能。8.二手 房中介中也有講信譽、資質(zhì)高的，它們確實可以幫很多忙。9.有些業(yè)務(wù)沒有中介的幫助很難完成，如居間 擔(dān)保業(yè)務(wù)、押舊買新業(yè)務(wù)。10.中介有固定的場所，出現(xiàn)糾紛可以去找它，如果與個人打交道，他一跑了之 您怎么去找？ 所以，從事二手房業(yè)務(wù)的關(guān)鍵并不是找不找中介的問題，而關(guān)鍵是對中介了解的問題和找什么樣的中介的 問題。如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?如何識別房產(chǎn)證的真?zhèn)危?與其他房產(chǎn)證相比，新的房產(chǎn)證有以下幾點： 首先，格式內(nèi)容不一樣。新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證 共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨家印制，保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強了權(quán)證的權(quán)威性。其次，權(quán)證印制質(zhì) 量上乘。封面為紅色(他項權(quán)證為藍(lán)色)，印有金色國徽。材料為進(jìn)口護(hù)照面料，內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采 用了護(hù)照和鈔票印制工藝。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團(tuán)花、水印等。第四，發(fā)證機關(guān)和用印真 實。按照以上新證的特點從總體看它的印制質(zhì)量。由于新證是獨家按照專門工藝和選材印制，它的質(zhì)量、質(zhì)地 和印制非一般可比。印制精良者為真，印制粗糙者為偽。最重要、最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點和 防偽功能。主要有以下幾個方面： 1.建房注冊號。由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市(縣)發(fā)證機關(guān)進(jìn)行了注冊登記，并予 以編號。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。2.發(fā)證機關(guān)(蓋章)。這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機關(guān)是市(縣)的房地產(chǎn)管理局或市(縣)人民政 府，別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無效的；二是所蓋印章均為套印，印跡 清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。3.團(tuán)花

花。在封面里頁有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢、紋理清晰。4.花邊。首頁，即發(fā)證機關(guān)蓋章頁有上下等寬、對稱；左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框?；y細(xì)膩、清 晰。5.暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對著光 亮處，則可見高層或多層水印房屋。6.編號。在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機關(guān)的權(quán)證號碼是連 續(xù)的。7.發(fā)證編號。即首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關(guān)編列的權(quán)證號碼。此號碼與發(fā)證機關(guān)的簿冊、檔案記載相 一致。購房時怎樣查詢所購房的產(chǎn)權(quán)狀況 購買房產(chǎn)要投入相當(dāng)大的一筆資金，因此投資的安全性是每一個購房者必須要考慮的首要因素，否則稍有 不慎，購房人的利益就會受到侵害。而要想確保房產(chǎn)安全無誤，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則是每一個購房人 在購房前必須要做的事情。購房前對所購房屋的產(chǎn)權(quán)有清楚的認(rèn)知，不但可以避免受到坑害，而且購房后 自己的利益也可以受到法律的保護(hù)。要了解房屋產(chǎn)權(quán)狀況，購房人要做到以下幾步： 第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是為查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書； 代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu) 先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗的具體方法是： 查驗產(chǎn)權(quán)記錄：包括(1)原房主是誰，假如為共有財產(chǎn)，則應(yīng)注意各共有人的產(chǎn)權(quán)比重及擁有權(quán)形式；(2)檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關(guān)方面查閱該份文件 副本；(3)登記日期，此日期為該宗交易的簽訂日期；(4)成交價格，即該項交易的成交價；(5)其他內(nèi)容，如房屋平面圖等。第三步是查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性及原始成交情況，至于該 房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生的債務(wù)和責(zé)任，則必須查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還 要詳細(xì)了解貸款額和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另

外，購房者還須了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊私夥课莓a(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，仔細(xì)閱讀外，還要到房屋 管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)的不至于有所遺漏。二手房價如何評估？ 二手房價如何評估？ 房地產(chǎn)價格評估是指以技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場情況，用公正、公開的原則，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值進(jìn)行確認(rèn)的行 為。房地產(chǎn)作為一項特殊的商品，影響其價格的因素很多，單憑經(jīng)驗是難以掌握的。專業(yè)評估人員也要綜合采 用兩種甚至兩種以上的評估方法來確定比較合理的價格。二手房價格評估常用的方法有成本法和市場比較法。成本法是按現(xiàn)在建造房屋所需的各項費用總和乘以房屋的成新度以計算房屋的價格。市場比較法是比較流行的一種評估方法，就是用近期內(nèi)已知或已經(jīng)發(fā)生的交易實例，從中選用地段、房屋 狀況相近的房地產(chǎn)，將之與需要評估的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，先得出一個初步的價格。由于完全相同的房地產(chǎn) 是沒有的，即使是非常相似的房地產(chǎn)，也會受成交日期、區(qū)域、環(huán)境等因素影響，從而使它們的價格各不 相同。因此，需要對初步訂出的價格進(jìn)行修正，最后確定出一個比較合理的價格。購房需要辦理哪些手續(xù)？ 購房需要辦理哪些手續(xù)？ 首先，要簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)管理法》 及建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣、贈 與等轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人必須簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明的主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的姓名或名稱住所；房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號；房地產(chǎn)坐落 位置、面積和四面界限；土地宗地號(土地規(guī)劃局批準(zhǔn)的每宗土地使用權(quán)證的編號)；土地使用權(quán)取得的方 式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；成交的價格及支付方式；房地產(chǎn)交付使用的時間；違約責(zé)任；雙方 約定的其他事項。其次，應(yīng)當(dāng)辦理房屋過戶手續(xù)。辦理過戶手續(xù)的程序如下：1 雙方當(dāng)事人在房屋買賣合同簽訂后 30 日內(nèi)，持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價 格；2 房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在 15 日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復(fù)；3 房 地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘查和評估；4 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事

人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費；5 由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。在

辦理上述手續(xù)后，雙方當(dāng)事人應(yīng)憑過戶手續(xù)，并依照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定領(lǐng)取房地 產(chǎn)權(quán)屬證書。簽二手房買賣合同五大紀(jì)律 1 條款要完備：當(dāng)事人應(yīng)將自己的要求通過條款充分、具體地表達(dá)出來。除交易合同規(guī)定必須具備的主 要條款外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體要求，結(jié)合具體情況，列入其他一些必要的條款。2 形式要得當(dāng)：二手房交易合同應(yīng)以書面的形式將雙方的權(quán)利義務(wù)明確下來，否則一旦發(fā)生糾紛難于舉 證，不便于有關(guān)部門及時處理。3 手續(xù)要完善：合同要有雙方當(dāng)事人的簽字蓋章，當(dāng)事人約定必須簽證或公證的合同，要到工商行政管 理部門簽證或到公證機關(guān)公證。4 文字表達(dá)要準(zhǔn)確：當(dāng)事人簽訂合同，必須注意文字表達(dá)的準(zhǔn)確性。不少二手房交易合同往往忽視用語 的準(zhǔn)確性，常出現(xiàn)一些模棱兩可、詞不達(dá)意的情況，結(jié)果各有各的理解，各有各的解釋，很容易發(fā)生糾紛。5 合同具體內(nèi)容要詳細(xì)：二手房交易簽約不僅在總體上把握，更要從具體內(nèi)容上把握，簽訂交易合同應(yīng) 注意下列幾項：(1)房屋的客觀情況： 在房屋條款中應(yīng)包括房屋坐落的地點、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次、房屋的面積等要素。另外還應(yīng)注明房屋的環(huán)境、配套設(shè)施及物業(yè)管理等。(2)房屋的價款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必須明確規(guī)定房 價交付的總額和交付方式，并經(jīng)雙方逐一核算清楚。(3)履行合同的期限和方式：主要指房屋交付的日期和交付手續(xù)；房屋價款的支付日期和支付辦法等等。例 如，房價是現(xiàn)鈔支付還是支票支付，是在出賣人所在地支付，還是在買房人所在地支付，都應(yīng)規(guī)定清楚。(4)產(chǎn)權(quán)登記：這既是買賣雙方的義務(wù)，同時也是他們的權(quán)利，如果不辦理產(chǎn)權(quán)登記，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移在法律上就 沒效力，日后如發(fā)生糾紛，將對房屋所有權(quán)人產(chǎn)生不利。(5)稅費負(fù)擔(dān)：根據(jù)法律的規(guī)定確定交易雙方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。產(chǎn)權(quán)過戶登記費、印花稅、契稅及其他交易時 所產(chǎn)生的費用由雙方協(xié)商好各自負(fù)擔(dān)。(6)雙方違約的責(zé)任：指買方或賣方不履行合同給對方造成損失所要承擔(dān)的民事責(zé)任。賣方不履行合同主要 表現(xiàn)在：逾期交割房屋；交割的房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題；賣方出賣的房產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)上存在問題等等。買 方不履行合同主要表現(xiàn)有：不按規(guī)定期限支付款；無正當(dāng)理由不受領(lǐng)賣方交付的房屋等。買方或賣方因違 約所承擔(dān)的民事責(zé)任有：強制履行合同，支付違約金，賠償損失等等。這一條，是二手房交易雙方確保自 身權(quán)益的最后防線。選購二手房注意十項

一、是否有私搭私建部分。如是否

第三篇：二手房買賣詳細(xì)流程(全攻略)

二、審核房屋產(chǎn)權(quán)

常識:辨別產(chǎn)權(quán)證真假

1992年建設(shè)部就曾要求全國各城市使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、格式的房屋產(chǎn)權(quán)證。但當(dāng)時，并沒有對房屋產(chǎn)權(quán)證的封皮及內(nèi)頁顏色、尺寸、材質(zhì)和所表注的字體、字樣、字號做統(tǒng)一要求。只是對所發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容重點做了要求。因此，直到1998年1月以前，全國各個城市所發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證的顏色、大小、格式都不盡相同。那么，我們應(yīng)該如何正確區(qū)分房屋產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)文兀?998年1月起，北京、上海、天津等全國各大城市率先使用由國家建設(shè)部統(tǒng)一制作的房屋權(quán)屬證書，而其他的城市也于2000年7月1日前陸續(xù)使用。為維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序及房改工作的順利進(jìn)行，國家建設(shè)部決定采用統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書，由中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。分為《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項權(quán)證》?！斗康禺a(chǎn)所有權(quán)證》的特征如下：

1．建房注冊號：由于新證由建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市、縣發(fā)證機關(guān)都進(jìn)行了注冊登記并予以編號。在辨別時注意該產(chǎn)權(quán)證是否有編號，而這編號是不是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一的編號。

2．發(fā)證機關(guān)蓋章：法定的發(fā)證機關(guān)是各市、縣房地產(chǎn)管理局，而房產(chǎn)證上所蓋的發(fā)證機關(guān)印章均是機器套印。印跡清晰、干凈，印色均勻。

3．團(tuán)花：在封面里頁有土紅、翠綠兩色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花，線條流暢，紋理清晰。

4．暗印、水?。核误w“房屋所有權(quán)證”底紋暗印，將紙對著光線處可見高層或多層水印房屋。

5．用紙：淺粉色印鈔紙。

6．編號：在“注意事項”頁的右下角，有印鈔廠的印刷流水編號，同一發(fā)證機關(guān)的權(quán)證號碼是連續(xù)的。

7．發(fā)證編號：在首頁花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機關(guān)編制的權(quán)證號碼。此號碼與發(fā)證機關(guān)的登記簿冊、擋案記載相一致。業(yè)主可電話查詢。

8．花邊：在首頁，即發(fā)證機關(guān)蓋章頁上有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框，花紋細(xì)膩、清晰。

9．封皮：材質(zhì)為進(jìn)口涂塑紙，封面上部印有中華人民共和國國徽，下部第一行字“中華人民共和國”是用圓體字印制。第二行字“房屋所有權(quán)證”是用黑體字印制。

買房是件大事情 二手房產(chǎn)權(quán)狀況查詢要“三步走”

要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。身份證件是指身份證、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗交易雙方當(dāng)事人的主體資格，例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗

承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。

第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗的具體方式是查驗產(chǎn)權(quán)記錄。

第三步是查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生債務(wù)和責(zé)任，則必需查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。

二手房錢款交割四種方式最安全

專家提出，有四種安全的錢款交割方式。

第一種，買賣雙方直接交接。就是購房人與房主談妥成交價格并簽好買賣合同后，購房人將錢存在存折上，在約定時間同房主到房地局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；在完成房產(chǎn)過戶之后，購房人與房主一同到開戶銀行將錢存入房主的賬戶。

第二種，通過公證處交接，這種方式也稱為公證處提存。交易雙方共同到公證機關(guān)辦理房款公證，買方將房款交由公證處代管，賣方在與買方簽約登記后，依有關(guān)憑證到公證處取款。由于公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會得到很好的保護(hù)。目前北京興業(yè)安居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司便采用此種方式。

第三種，通過律師事務(wù)所交接。即交易雙方通過律師所簽署合同，然后購房人將錢款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶手續(xù)后，再由律師事務(wù)所將錢轉(zhuǎn)付給房主。

第四種，通過銀行托管交易資金或由銀行為個人出具履約保函。這種方式是通過銀行作為居間擔(dān)保方托管交易資金，或為交易雙方出具履約保函來負(fù)責(zé)二手房交易過程中的錢款安全；如因購房人沒有履行合同義務(wù)，房主可按履約保函約定索賠，經(jīng)由銀行確認(rèn)后由銀行直接支付索賠金。

專家建議說，如果交易方愿意承擔(dān)一定的費用，可以考慮公證提存、銀行擔(dān)保、律師監(jiān)管等第三方擔(dān)保的形式。

另據(jù)專業(yè)人士建議，消費者在進(jìn)行二手房交易過程中一定要到能進(jìn)行“透明交易”的品牌中介公司進(jìn)行交易，買賣雙方見面有效杜絕了中介公司“欺上瞞下”行為，并且簽署三方居間合同，杜絕了中介公司“囤積現(xiàn)金”、“賺取差價”、“攜款逃跑”現(xiàn)象的發(fā)生，同時有效保證了二手房交易的安全可靠性。

三、簽定執(zhí)行合同

四、辦理房產(chǎn)過戶

二手房交房全攻略:如何避免交接糾紛

在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對上述情形予以關(guān)注，那么在實際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。

1.結(jié)清水表賬單

自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費用。按自來水公司的規(guī)定不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費，交房當(dāng)日要求上家攜帶好近期的水費賬單。

2.告知電表狀況

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議下家親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費。

3.協(xié)助煤氣過戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設(shè)施費或該煤氣設(shè)備無償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃?xì)獠块T辦理過戶更名手續(xù)。更名手續(xù)費10元由下家承擔(dān)。對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。

4.協(xié)助有線電視過戶 :

有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時下家可要求上家提交交房當(dāng)日上月的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。

5.結(jié)清電話，寬帶費用

如果下家無需延用上家的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果下家需要延用上家的電話號碼，則上下家一起到電信部門辦理過

戶手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算話費賬單。至于寬帶費用以交房當(dāng)日為準(zhǔn)并以上月賬單結(jié)算。

6.結(jié)算維修資金

按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》綠色聯(lián)可向下家按實結(jié)算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為下家。

7.物業(yè)更名及結(jié)算物業(yè)管理費用

建議上下家到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算物業(yè)管理費。同時下家辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。

8.遷移戶口

在交房時上家的戶口沒有及時遷出是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此下家在交房當(dāng)日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚并做好書面確認(rèn)。

二手房過戶交易費用表

收費項目出售方購買方收款人

1印花稅0.05%0.05%交易中心

2手續(xù)費5元/平方米（上下家各付一半）交易中心

3契稅免交1.5%交易中心

4權(quán)證登記費免交100元交易中心

5權(quán)證貼花免交5元/本交易中心

6地基圖免交25元--192元交易中心

7代理費2.5%1%中介機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)公司

二手房貸款“七步走” ：

如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費者一般要“七步走”：

第一步：先找好意欲購買的房屋，但是該房屋必須是產(chǎn)權(quán)明晰（已辦理《房屋所有權(quán)證》），并具備符合ZF規(guī)定的進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件的房屋。

第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所），并在該機構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。第三步：申請二手房抵押貸款時應(yīng)填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：

1.身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明；

2.經(jīng)濟收入證明，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明；以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越；

3.買賣雙方簽訂的購房協(xié)議書；4.同意以所購房屋作抵押的證明；5.有不低于購房價款30％的自有資金；6.貸款銀行要求提供的其他文件或材料。而售房人須提供如下資料：

1.售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明；

2.房屋共有權(quán)人同意出售的書面文件；

3.所售房屋的房屋所有權(quán)有效證件及復(fù)印件；

4.如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件；

5.保證所售房屋符合上市出售條件的證明。

第四步：銀行對買賣雙方送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進(jìn)行審查，審查合格后，出具《貸款承諾函》給買方，銀行會注明提供幾成，幾年按揭貸款。

第五步：買方將購房的首期款存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所）在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，售房人于首期款交付、《貸款承諾函》簽訂后，到泉州房地產(chǎn)交易管理所辦理房屋交易手續(xù)。

第六步：房屋交易手續(xù)及新《房屋所有權(quán)證》辦理完畢后，買房人與貸款銀行簽訂借款合同，辦理抵押、保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

第七步：借款合同生效，資金劃入買方的指定賬戶，然后買方將貸款和首期款一并交付給售房人。

如何規(guī)避交易風(fēng)險

今年3月，林女士和劉先生約定以18萬元總價成交劉先生在泉州市區(qū)的一套住宅，林女士先支付8萬元給劉先生，其余10萬元按揭貸款，雙方到產(chǎn)權(quán)部門辦理了過戶手續(xù)，林女士以過戶后的產(chǎn)權(quán)證為抵押向銀行申請貸款。不料，銀行在審批過程中以林女士不具備相應(yīng)的還款能力為由拒絕了貸款申請，兩人都沒有料到好端端的一宗買賣會泡湯。

由于林女士在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同劉先生辦理了過戶手續(xù)，最后功虧一簣，不僅買房不成，還要在辦理過戶手續(xù)中支付相關(guān)的費用。

對于林女士在交易時出現(xiàn)的這一問題，專業(yè)人士指出，二手房交易的風(fēng)險在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應(yīng)盡量規(guī)避。

一、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)在辦理過戶手續(xù)之前就申請，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30％的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進(jìn)行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。

二、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方支付的首期款應(yīng)存入銀行

指定的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款或賣方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過戶手續(xù)等風(fēng)險。

三、如果只有購房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證的房子盡量不要購買，否則也可能因為開發(fā)商的問題而最終無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

專業(yè)人士指出，為了最大限度地利用資金，建議使用一些銀行提供的新業(yè)務(wù)——“個人住房循環(huán)授信”業(yè)務(wù)，購房者可一次性從該行獲得最大30年的循環(huán)授信額度，已還的住房貸款本金，無需重新辦理抵押手續(xù)，可隨時再借，解決不時之需。

二手房按揭費用

貸款相關(guān)費用和交易費用

一、貸款相關(guān)費用包括：評估費、公證費、抵押登記費、保險費等，該費用因各收費單位的標(biāo)準(zhǔn)不同而略有不同；

二、交易費用包括：交易監(jiān)證費、契稅等，這些費用房管部門都有相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。

購買二手房幾時交首期付款最省錢

購買一手房什么時候交首期？大部分市民都很清楚，簽了合同就必須交首期款了。但是購買二手房，什么時候交首期款才最穩(wěn)妥呢？簽了購房合同就交首期款，不擔(dān)心二手房產(chǎn)權(quán)有問題？不擔(dān)心業(yè)主攜款潛逃？畢竟開發(fā)商有ZF監(jiān)管，二手房業(yè)主則無從監(jiān)管。

二手市場行家認(rèn)為，二手房買賣，買家辦理按揭購房的，在銀行出具了新買家的同意貸款書后，到房地產(chǎn)交易中心完成交易過戶遞件后，才交首期款是最穩(wěn)妥的。因為近年各大銀行都收緊了個人房貸條件，除了最優(yōu)質(zhì)的客戶，大部分二手房無法做到七成按揭，部分客戶只能做到五成按揭，如果在銀行發(fā)放同意貸款書以前就提早交首期款，一旦銀行貸款批不下來，買家要承擔(dān)很大的購房壓力。

另外，到交易中心遞件申請交易過戶也是一個重要關(guān)口，因為如果業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)不清晰，交易中心工作人員是不會收件的，所以購房者最安全的是在遞件完畢時交首期款。李永強也表示，如果業(yè)主擔(dān)心交出房產(chǎn)證辦理遞件后買家不交首期，可以要求買家在銀行出具同意貸款書后，遞件辦交易過戶前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成遞件手續(xù)后才交給業(yè)主。

第四篇：購買“二手房”注意事項和交易流程(摘錄)

購買“二手房”注意事項和交易流程

1、一是買房前，首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠，弄清楚房屋的權(quán)屬，確保房屋的產(chǎn)權(quán)證不是偽造的，其次搞清楚是否有產(chǎn)權(quán)糾紛。

2、要注意產(chǎn)權(quán)證上的房產(chǎn)部門是不是真實的，看清房屋是公房還是私有房。一定要弄清原單位是否同意出售該房屋。

3、要弄清楚辦理購買“二手房”的規(guī)定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門，辦理登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費等手續(xù)。

4、要弄清楚所購“二手房”的準(zhǔn)確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。弄清房屋的年限，看清建筑面積和房屋的使用面積是否和產(chǎn)權(quán)證上的一致，有無私搭亂建、天花板漏水、墻壁脫皮等現(xiàn)象。

5、要詳細(xì)了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給情況；全面考察房屋周圍環(huán)境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。

6、房屋本身的抵押情況和是否有被法院查封；房屋交易過程中如何簽署合同、如何支付貨款，如何辦理過戶等；如何避免中介陷阱，如何溝通中介費的支付，如何防止中介吃差價。

-------------------------在墊資前，先至房產(chǎn)權(quán)屬登記中心核查該房屋的權(quán)屬狀況有無瑕疵（主要核實，該房產(chǎn)除貸款銀行的抵押權(quán)外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權(quán)等。）；不要提前將墊資款項打入出售方的銀行還款帳戶；通過自己的銀行帳戶直接將墊資款轉(zhuǎn)入出售方的銀行還款帳戶，并要求出售方出具詳細(xì)的收款收據(jù)，必要時可以請律師見證；必要時可要求出售方提供第三人保證，或物的擔(dān)保；親自全程跟進(jìn)辦理提前還款、辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)，并及時收押《房屋所有權(quán)證》；在抵押權(quán)注銷后，按照權(quán)屬登記中心所允許的最短期限及時辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶受理手續(xù)；詳細(xì)約定買賣雙方的違約責(zé)任，包括遲延辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)、遲延履行通知義務(wù)、遲延辦理過戶受理手續(xù)的逾期違約金數(shù)額或計算方法，并約定單方主張合同解除的條件及違約金數(shù)額；詳細(xì)約定房產(chǎn)交易無法繼續(xù)履行時，出售方返還購房者的墊資款的流程。

購買者可以在交易前要求賣方（即產(chǎn)權(quán)人）一同赴房屋及土地管理部門調(diào)查是否有此房產(chǎn)登記，該真實性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于賣方所持的所謂的房產(chǎn)證復(fù)印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委托律師進(jìn)行調(diào)查。律師調(diào)查的好處是，除調(diào)查抵押外，還可以調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容與房屋登記機關(guān)的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致，賣方是否是房屋產(chǎn)權(quán)證上載明的所有權(quán)人，房屋是否有其他共有權(quán)人（如有，共有權(quán)人有優(yōu)先購買權(quán)）等。

如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出賣人在裝修、使用過程中所產(chǎn)生，購房人對此也不知情，則仍然由出賣人承擔(dān)責(zé)任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可以以房屋所有人的身份向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

房屋買賣交易中，一定要弄清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人是誰，一定要由房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人親自簽字，涉及共有產(chǎn)權(quán)的，共有產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)當(dāng)在合同上簽字，買方千萬不要想當(dāng)然的認(rèn)為夫妻之間、父母與子女之間或者兄弟姐妹之間就互相享有代理權(quán)。

為避免出現(xiàn)無權(quán)代理糾紛，二手房律師在此建議：房屋買賣合同正式簽約時，買方務(wù)必要求代理人出示業(yè)主書面的授權(quán)委托書，并核實其真實性，以防出現(xiàn)偽造授權(quán)委托書的情形最終導(dǎo)致合同無效。業(yè)主未能出示授權(quán)委托書的，務(wù)必打電話給業(yè)主本人，確認(rèn)此事，并錄音確認(rèn)以保留證據(jù)，房屋買賣合同簽訂后，還要及時找業(yè)主本人補簽合同。

在簽署房屋買賣合同前，買方事先委托中介或?qū)I(yè)二手房陪購律師就房產(chǎn)內(nèi)的戶籍情況進(jìn)行調(diào)查，如有戶口需要遷出的，需要在房屋買賣合同中明確原業(yè)主戶口遷出的時間，并約定如逾期遷出，原業(yè)主需要承擔(dān)的違約責(zé)任，該違約責(zé)任可以參照逾期交房的違約責(zé)任，為了更好的保障買方的合法權(quán)益，二手房律師在此還提醒買方：最好在房屋買賣合同中約定：如賣方超過一定期限仍不將其戶口遷出的，買方享有單方合同解除權(quán)，并有權(quán)要求賣方按照合同約定支付違約金

三方協(xié)議簽署前后，出賣人或中介機構(gòu)會要求買受人支付一部分定金或首付款。如果出賣人在收到定金后能自行將剩余抵押貸款還清則最為理想。如果無法還清，需要借用買受人的首付款，則上述首付款必須在出賣人向貸款銀行申請?zhí)崆斑€清剩余貸款之后，直接支付至出賣人的還款賬戶內(nèi)，并盡量在柜臺辦理完畢。必須確保買受人支付的首付款全部用于出賣人提前償還銀行貸款，不會被出賣人予以挪用。

在抵押貸款提前還清后，買受人需協(xié)調(diào)中介機構(gòu)配合出賣人盡快辦理房屋的解押手續(xù)。北京這邊慣例為，出賣人提前還清了貸款，銀行會將解抵押的文件全部提供給出賣人，由其自行赴房管部門辦理解除抵押的手續(xù)，故買受人或中介機構(gòu)務(wù)必確保出賣人及時辦理完畢該房屋的解抵押手續(xù)。

實踐中，只要該房屋具備網(wǎng)簽條件，無論出賣人或買受人是否簽字，中介均可以直接辦理網(wǎng)簽手續(xù)，只要網(wǎng)簽了，除非出賣人在通過虛假訴訟來對抗網(wǎng)簽，否則他難以出售給第三方。

貸款不結(jié)清銀行不會解抵押，不解抵押就不能過戶，不能過戶你們就不能進(jìn)行買賣，所以現(xiàn)在的問題是如果你的首付款不夠解此房屋的抵押，而你和房主沒有錢或者不拿錢出來解抵押的話，你就必須找過橋的資金，如果你有足夠的錢解抵押，只是擔(dān)心安全問題的話，那可以不用擔(dān)心，只要中介正規(guī)，在他們店里簽居間協(xié)議，你可以放心的去跟著辦提前還款，解抵押，前提是你要去房管局確定房屋狀態(tài)，沒有二次抵押，沒有查封。

流程

1、詢問出賣方。該二手房是否設(shè)有抵押，出賣方應(yīng)該最清楚。購房者可以通過要求出賣方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。當(dāng)然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能采用第二種方法。

2、到房屋登記機關(guān)查詢。購房者可以和房主到房地產(chǎn)管理部門查詢房產(chǎn)是否被抵押或被凍結(jié)，這是最有效也是最準(zhǔn)確的方式。如果登記簿上，注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的，那就可以判斷該二手房是完整的。

二手房過戶之前，需要及時讓房東盡快結(jié)清與房子相關(guān)的費用，比如暖氣費、水電費、燃?xì)赓M、物業(yè)管理費等，以免以后未能結(jié)清而給自己帶來麻煩。

27、假如你找中介進(jìn)行購買二手房，中介一般會按照成交價的千分之五收取你的二手房評估費。但是這個費用其實可以減少的，你也可以自己咨詢你們當(dāng)?shù)氐膶I(yè)評估公司進(jìn)行了解實際行情，自己找評估公司會省下一筆錢。

28、買房子需要準(zhǔn)備一些材料，比如身份證、結(jié)婚證、戶口頁（戶口本）、印章、公積金卡等，這些材料一般都需要復(fù)印幾份，在辦理手續(xù)時還要帶上原件。

29、合同約定是否明確：二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

第五篇：公積金貸款購買二手房流程

公積金貸款購買二手房流程

http://004km.cn 住房貸款新聞 發(fā)布日期：2011年3月31日

1、借款人直接向市資金中心申請辦理貸款。

其辦理流程：到?中心?咨詢、登記 → 提交申請資料 →?中心?受理、審批 → 買賣雙方交易過戶 → 與銀行簽訂合同 → 辦理抵押登記 → 貸款資金發(fā)放 → 借款人按月還款 →結(jié)清貸款→注銷抵押。

第一步 ?中心?咨詢,領(lǐng)取申請表：由房屋買賣雙方及配偶(未婚或離異應(yīng)出具證明)，持賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》兩證原件，以及戶口薄、身份證和結(jié)婚證原件，到市資金中心進(jìn)行預(yù)登記，領(lǐng)取公積金貸款申請表。

第二步 借款人向市資金中心提交以下貸款資料：

(1)公積金貸款申請表;

(2)公積金繳存證明(或住房公積金對賬簿)及經(jīng)濟收入證明;

(3)所購房屋的評估報告書;

(4)買賣雙方簽定的《存量房購房合同》;

(5)原賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》(原件及復(fù)印件);

(6)夫妻雙方身份證、戶口薄、婚姻證明(原件及復(fù)印件，單身職工應(yīng)提供單身證明。)

第三步 ?中心? 受理審批：市資金中心受理借款申請人資料，審批確定貸款額度及年限。

第四步 交易過戶: 房屋買賣雙方到房產(chǎn)局及土地局辦理?兩證?交易過戶手續(xù)。

第五步 簽訂合同：借款人持已辦理交易過戶的?兩證?及契稅完稅發(fā)票(原件及復(fù)印件)到市資金中心，由市資金中心出具貸款承諾書到指定銀行(湖北省建行營業(yè)部，地址：武漢市建設(shè)大道709號建銀大廈;工行天安支行，地址：單洞路18號)簽訂《借款合同》、《抵押合同》等貸款文件，賣方在貸款銀行開立存款專戶。

第六步 辦理抵押：借款人到房產(chǎn)局辦理抵押房屋登記并領(lǐng)取《房屋他項權(quán)證》。

第七步 發(fā)放貸款：貸款手續(xù)全部辦妥后，由市資金中心將貸款資金通過銀行直接劃轉(zhuǎn)到賣房方已開立的存款專戶內(nèi)。

第八步 按月還款：借款人按借款合同約定按月償還貸款本息，直至貸款全部還清。

第九步 結(jié)清貸款：借款人結(jié)清最后一次貸款時，本人應(yīng)親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結(jié)清手續(xù)。

第十步 注銷抵押：借款人償還完全部貸款本息后，憑貸款銀行出具的結(jié)清證明和撤銷房屋抵押證明、購房合同原件或房產(chǎn)證原件及個人身份證，到原房地產(chǎn)抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

2、借款人委托中介公司代辦手續(xù)。

武漢市住房擔(dān)保有限公司和武漢百居易房地產(chǎn)經(jīng)營咨詢有限公司，可以為借款人代辦二手房公積金貸款的中介公司。擔(dān)保公司和百居易公司承擔(dān)相應(yīng)的連帶保證責(zé)任，其貸款可在房屋抵押登記手續(xù)辦妥前，先發(fā)放公積金貸款，為借款人提供較為快捷的貸款服務(wù)。

第一步 客戶直接向擔(dān)保公司或百居易公司咨詢，領(lǐng)取貸款申請表。

第二步 借款人將全套貸款資料提交擔(dān)保公司或百居易公司，由擔(dān)保公司 或百居易公司送市資金中心辦理審批。

第三步 市資金中心對貸款資格、額度及年限審批后，發(fā)放貸款承諾書。

第四步 擔(dān)保公司或百居易公司為房屋買賣雙方代辦房產(chǎn)證和土地證過戶手續(xù)，貸款銀行與借款人簽訂借款、抵押合同，并與擔(dān)保公司或百居易公司簽訂提供擔(dān)保的三方協(xié)議。

第五步 房屋產(chǎn)權(quán)證單證過戶后，市資金中心即可發(fā)放貸款資金，將貸款資金通過銀行以轉(zhuǎn)賬方式直接劃轉(zhuǎn)到賣房方開立的存款專戶內(nèi)，借款人按借款合同約定從次月開始按月償還貸款本息。

第六步 擔(dān)保公司或百居易公司為借款人辦理房屋抵押登記手續(xù)，將房屋他項權(quán)證移交貸款銀行收妥歸檔。

首次買二手房過來看！二手房貸款詳細(xì)流程

大多數(shù)購買二手房的市民，都需要通過辦理商業(yè)性貸款、公積金貸款，或是?公積金+商業(yè)?貸款(簡稱?組合性貸款?)。很多購房人通過中介公司辦理交易過戶、貸款擔(dān)保等一系列手續(xù)，被中介收取了不低的費用之后，卻并不知道貸款擔(dān)保的辦理流程和實際收費情況。

記者從房屋置業(yè)擔(dān)保有限公司了解到，貸款擔(dān)保辦理的流程并不復(fù)雜，購房者完全可以自行到所在城市的房屋置業(yè)擔(dān)保有限公司直接辦理。辦理流程如下： 1，收取貸款銀行所需的買方和賣方的相關(guān)資料;2，協(xié)助貸款人(買方)簽訂銀行貸款文本、交銀行初審;3，協(xié)助買賣雙方辦理交易過戶;4，買方領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證后將產(chǎn)權(quán)證原件、買賣契約原件、契稅單原件、老土地證原件交給擔(dān)保公司;5，買方新產(chǎn)權(quán)證出件以后，擔(dān)保公司將貸款文本及買方房產(chǎn)資料送交貸款銀行和公積金中心審批;6，銀行審批完畢后，憑房屋置業(yè)擔(dān)保公司出具的《擔(dān)保函》為客戶發(fā)放貸款;7，貸款到達(dá)房屋置業(yè)擔(dān)保公司賬戶后，通知買賣雙方到場簽字、賣方領(lǐng)取房款;8，房屋置業(yè)擔(dān)保公司代買方辦理土地證和房屋抵押手續(xù)。將房產(chǎn)證、土地證交買方，將房屋他項權(quán)證交銀行。

小編提醒購房者，在辦理購房貸款之前，最好先到所在城市的房屋置業(yè)擔(dān)保公司咨詢相關(guān)手續(xù)及收費情況，確保自己在享受貸款擔(dān)保服務(wù)的過程中，能夠明明白白地消費。二手房貸款需關(guān)注七個因素

貸款購房，新房與二手房存在著較大的區(qū)別，銀行在為二手房提供貸款時，往往對房屋本身和貸款人都規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件。易貸中國提醒，購房者在申請二手房貸款時還需注意以下幾個方面的關(guān)鍵因素。

1、評估價與最高貸款額。二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

2、貸款成數(shù)和利率。目前，各銀行對于二手房貸款政策是首套住房首付四成、基準(zhǔn)利率;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公積金貸款，五年以上的公積金貸款利率均按照4.50%來執(zhí)行。

3、竣工年代與貸款年限。銀行審批貸款過程中，通常會把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是?房齡+貸款年限≤30年?。

4、貸款銀行的選擇。各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇。

5、還款方式的選擇。銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。

6、收入證明與還款能力。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。

7、借款人自身相關(guān)情況。個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。影響二手房貸款的因素

1、銀行對于二手房房齡的規(guī)定一般為20-25年以內(nèi)，對于房齡比較老的房產(chǎn)，即使可以辦理貸款，銀行也是會降低借款人的貸款成數(shù)。

2、房齡越老，辦理貸款的機率越小。超過銀行所規(guī)定期限的情況下，借款人只有全款購買房產(chǎn)。房產(chǎn)本身是可以交易的，房齡大只是會影響到借款人辦理貸款。

3、理論上房屋是會隨著房齡的增加價值減少的，因為房產(chǎn)也是具有折舊的。但是購房者不可以忽視房產(chǎn)以外影響他升值的因素如：地理位置、交通、生活設(shè)施等。而這些因素就是促使二手房房價上漲的主要因素。在辦理房貸時必須清楚的10個問題

很多網(wǎng)友都是房奴一族，房貸政策的一舉一動都牽動著大家的神經(jīng);雖然房貸苦，但如何辦理房貸卻大有講究，掌握了房貸技巧，往往可以四兩撥千金。只有在清楚了這10個問題以后，你才能很好的比較不同銀行的房貸產(chǎn)品。1.房貸的利率

房貸的基準(zhǔn)利率是由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的，各銀行可以根據(jù)貸款人的實際情況進(jìn)行浮動，也就是說，如果你的資信良好，可以得到銀行房屋貸款的優(yōu)惠，因此，購房者在辦理房貸前，要了解各大銀行在利率優(yōu)惠上的條件，這樣才能選擇到最有利的利率。2.你所支付的價款和獲得的優(yōu)惠

貸款銀行可能會通過收取房貸預(yù)付利息來降低你的貸款利息，或者提供其他的優(yōu)惠，而實際上這些所謂的優(yōu)惠對你一點好處都沒有。所以，你要了解你最終會支付多少錢，又會得到什么優(yōu)惠。

欲買房卻無法貸款?揭秘房貸不為人知的“行規(guī)” 房貸是都市人永恒的話題。很多時候，你千挑萬選看中的房子，在銀行卻辦不到貸款，這其中到底是什么原因?記者為此走訪多家銀行，聽業(yè)內(nèi)人士講述不為人知的?行規(guī)?。關(guān)于面積

記者獲悉，銀行在發(fā)放房屋貸款時，面積是所考慮的重要因素之一。如果說房屋面積越大銀行越歡迎，這樣的說法還不完全準(zhǔn)確，但面積越小銀行警惕性越高，卻是毋庸置疑的。房子小到什么地步就無法去銀行貸到款?記者走訪了多家銀行，綜合得出結(jié)論是面積低于40平方米，銀行一律拒貸。與此同時，40至60平方米的房子，則是銀行眼中的高風(fēng)險標(biāo)的，做貸款業(yè)務(wù)時必須慎之又慎?；旧线@個面積的房子也很難貸到款，只有一些條件較好的客戶例外，此外首付的成數(shù)也會高出同類別但面積要大于60平方米的房子。關(guān)于房齡

記者了解到，對于銀行來說，房齡超過20年的房子，銀行基本上都不放貸款了，只有學(xué)區(qū)房可得稍許寬限。

?1990年是個坎，‘90前’的房子我們基本上不做了。?一位銀行人士告訴記者，有的銀行甚至房齡超過15年的就不貸款了，這主要是考慮到房屋的保值功能。畢竟房貸一貸出去就是20年，老房子保值性能比較差，萬一貸款人若干年后斷供不還錢，銀行即使收回房屋也會大大虧本。