第一篇：龍湖碧楓軒項目融資計劃書（范文模版）

龍湖碧楓軒項目融資計劃書

第一節(jié) 公司基本情況

易縣龍湖碧楓軒度假村有限公司成立于2003年，是專項的項目公司，以開發(fā)建設(shè)龍湖碧楓軒別墅為唯一的專業(yè)項目。

以下是公司的注冊號及批件：

序 證件名稱 號 《固定資產(chǎn)投資項目備案證》

易縣發(fā)改備字（2009）32號 2 《國有土地使用證》

易國用（2008）第03-8192號3 《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》

注冊號：***4002 4 《組織機構(gòu)代碼證》

代碼：76209388-0 5 《稅務(wù)登記證》

冀保地稅易縣字***3880號 6 《項目計劃書》 《項目可行報告》 地形圖

1：500

制發(fā)單位

制發(fā)日期

備注

河北省發(fā)展改革委員會

2009年6月16正件 日

易縣發(fā)展改革局 易縣國土資源局

2008年7月1正件 日

易縣工商行政管理局

2008年12月正件 29日

保定市易縣質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 2009年1月12正件

日

易縣地方稅務(wù)局

2009年1正件

月 16日

易縣龍湖碧楓軒度假村有限2009年6月28正件 公司

日

易縣龍湖碧楓軒度假村有限2009年6月28正件 公司

日

河北省保定地質(zhì)工程

2009年5月 正件 勘察院

土地勘界圖

易縣國土資源局 2008年3月

復(fù)印件（國土局可查正件）

1：2000 10 建設(shè)規(guī)劃圖

易縣龍湖碧楓軒度假村有限2009年6月 正件 公司 土地評估報告

保定恒達(dá)土地咨詢評估有限2009年9月8正件 公司

（保定）恒達(dá)（2009）[估]字第易034號 工商局批復(fù)

易縣工商行政管理局

2009年9月9正件 日 國土局批復(fù)

易縣國土資源局

2009年9月28正件 日 驗資報告

保定眾信會計師事務(wù)所

2008年7月28正件 日 公證書

保定市第一公證處

2009年9月28正件 日 規(guī)劃局批復(fù)

易縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局

2009年10月正件 21日 周邊房價比較圖表 18 公司股東會決議

圖件

日

易縣龍湖碧楓軒度假村有限2009年9月7正件 公司股東會

日

（融資決議）

第二節(jié) 公司產(chǎn)品及市場分析

一、公司產(chǎn)品及賣點：

（一）產(chǎn)品：

1、獨棟別墅30套：

每套300-1000萬元。

客戶定位：成功人士。此房用于小家庭的旅游度假?？蛻舳ㄎ唬喊最I(lǐng)階層和小老板。

2、聯(lián)體別墅150套：

價位80-200萬元。

客戶定位：成功人士。

3、公寓住宅80套：

單價5000元，每套30萬。

4、會館6套：

價位500萬元

用于招待、聚會、交流、會議。

客戶定位：公司或政府機關(guān)。

（二）賣點：

1、絕佳地理位置

我們的地段在北京的西南方向，七環(huán)（廊涿高速）內(nèi)。這里是世界文化遺產(chǎn)的保護范圍，山水一體，構(gòu)成了山中有水，水中有山的獨特景觀。還有“荊關(guān)紫氣”、“拒馬奔濤”、“云蒙疊翠”、“奇峰夕照”、“峨眉晚鐘”、“福山捧日”、“華蓋煙嵐”、“易水寒流”八景環(huán)繞，天然一幅絢麗多彩的山水畫卷。山景、水景、歷史文化古跡和自然民風(fēng)完美融合，給人以渾然天成、閑趣安逸之感，成為無數(shù)都市新貴與高知人群追享“有閑生活”的人間仙境。周邊還分布著萬頃世界遺產(chǎn)清西陵，古長城紫荊關(guān)生態(tài)文化旅游景區(qū)，狼牙山五壯士經(jīng)典紅色旅游景區(qū)，春秋戰(zhàn)國燕下都旅游景區(qū)等五大景區(qū)數(shù)十個旅游景點。這里交通便利，有高速公路和國道相通，距北京100公里，行程一小時，距天津160公里，行程一個半小時。距保定70公里，行程50分鐘。這里的環(huán)境，符合所有建設(shè)別墅的條件。

2、合理的設(shè)計規(guī)劃

本旅游區(qū)的其他樓盤受開發(fā)前期生地環(huán)境的影響，普遍低檔低價，設(shè)計趨同。我們現(xiàn)在的環(huán)境是熟地，并且面臨著高檔別墅的市場需求。所以在我們的設(shè)計規(guī)劃中，高中低結(jié)合。以便滿足不同層次的需求。

其中：

公寓住宅

2棟7層樓，每棟3個單元，頂層樓頭是涼臺。每單元每層2戶。60平米，一室、一廳、一廚、一衛(wèi)。

獨棟別墅

300-600平米，裝修、家具要極盡奢華。獨立花園，臨湖面水，獨立釣位，配有游艇泊位。獨棟別墅區(qū)用圍墻和其它建筑隔開，圍墻內(nèi)有環(huán)區(qū)公路，使每套別墅進出都很方便。

一樓：服務(wù)區(qū)：雙車庫、廚房、衛(wèi)生間、傭人休息室、保安值班室。二樓：辦公區(qū)：辦公室、會客區(qū)。三樓：生活區(qū)：居室、廳、衛(wèi)生間。樓道獨立設(shè)置。

聯(lián)體別墅

每戶156-288平方米，中等戶型，2-3層，車庫、花園一應(yīng)具全。

會館6套：

多功能廳、休息室、餐廳、廚房、庫房、停車棚。600平方米。

3、熟地環(huán)境 旺龍湖，原是清西陵景區(qū)上游的龍脈景觀，它水源充足，水位保持平衡，使周圍形成了一個綠色景區(qū)。遠(yuǎn)處的青山郁郁蔥蔥，云霧繚繞；近處是垂柳行行，倒映水中；湖邊涼風(fēng)習(xí)習(xí)，漁舟垂釣；湖岸是排排別墅，紅瓦藍(lán)天；綠水青山之間，一片和諧自然。在我們北方地區(qū)，水是稀缺資源，山水景觀更加珍貴，因此，這樣的土地資源環(huán)境是不可復(fù)制的。在湖水岸邊，現(xiàn)在有各種風(fēng)格的休閑別墅群，大多是北京人批量的購買。這里已經(jīng)形成遠(yuǎn)近聞名的旅游度假區(qū)，總建筑面積超過20萬平米，已建成多家北京和地方的星級賓館和會務(wù)中心。

來此旅游者絡(luò)繹不絕，北京、天津、石家莊辟有旅游專線，每天都有旅游團來易縣旅游。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年來易游客超過100萬人次。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，旅游消費還會逐年增加。

距京津石不足兩小時車程，三地來易旅游置房者多，休閑別墅、山莊小院等成為市場追捧熱點。龍湖周圍已經(jīng)建好的龍湖渡假村、望龍渡假山莊、欣燕都賓館、明燭山莊、易龍山莊、財政賓館、水利賓館、北京城建培訓(xùn)中心等。

我們的項目地塊是旺龍湖的最后一塊空地，就在湖水的北岸中部，眾多別墅的中間。面向湖水，高低有致。而且，最為難能可貴的是，它是整個環(huán)湖風(fēng)景區(qū)中的眾多別墅中最好的一塊“風(fēng)水寶地”。（見圖4.5）已經(jīng)經(jīng)過前期開發(fā)，完成了道路、供水、供電、通訊等基礎(chǔ)建設(shè)，建有水塔一座、變電室一座、通訊塔一座以及綠化樹木數(shù)百株，園內(nèi)道路900多米，再建的湖中亭一座。

已建成八幢獨立別墅，計3000m2，可以直接開始銷售。

4、巨大的升值潛力

依山、臨水的環(huán)境是北方的稀缺資源。而在這樣環(huán)境中建筑的別墅，就是所有成功人士追求的理想。在北京六環(huán)以內(nèi)，雖有一些別墅項目，但是沒山?jīng)]水，東、北、南三個方向都是平原，沒有山景。有水的地方很少，即使有水，水面的大小也沒有適中的。旺龍湖的水面是1200畝，不大也不小。

一小時車程是休閑度假的理想距離。人們普遍認(rèn)為，在工作地或住地之外，距離一百公里左右，是非常理想的度假距離。

獨棟別墅是不可再生資源。

國家對于獨棟別墅項目用地自2007年就停止審批了，從而使已經(jīng)獲批的獨棟別墅，其批文本身就具備了增值效應(yīng)。眾所周知，辦出租車的手續(xù)，以前的費用是2000元，停止審批幾年后，轉(zhuǎn)手的費用上漲了100倍以上。

低廉的價格蘊含著巨大的升值空間

在北京周邊，一套具備以上條件的獨棟別墅，價格可售數(shù)千萬元。我們的內(nèi)部預(yù)售價只有1000萬元。

二、行情和市場

1、行情：

龍湖旅游開發(fā)區(qū)最初在生地階段，獨棟別墅的價格是每平方米2700元，現(xiàn)在的行情是在我們的地塊西側(cè)：毛坯房起價5280 元/m2；均價5500元/m2；最高價5680元/m2。

漲價的原因主要是生地變熟地，同時獨棟別墅停止審批對推高房價的作用在不斷的發(fā)酵。北京房地產(chǎn)漲價也起了一定的作用。

2、市場：

客戶定位：

區(qū)域分布：北京市、保定市

層面劃分

專業(yè)房地產(chǎn)投資者

成功人士 白領(lǐng)階層

小老板

三、公司的獨特性和市場競爭力

1、公司的獨特性

作為項目公司，項目地段的獨特性、開工時間的獨特性，就是公司的獨特性。我們的項目地段的優(yōu)越性是無與倫比的。我們開工時，本旅游區(qū)其它樓盤或者已經(jīng)售完，或者只剩下尾盤。到了我們開始銷售的時候，我們在當(dāng)?shù)貨]有競爭對手，同時，其它樓盤的業(yè)主都會成為我們的義務(wù)售樓員

2、市場競爭力

市場競爭力主要表現(xiàn)為設(shè)計和價格。因為我們開發(fā)建設(shè)最晚，所以我們可以設(shè)計得更完美。因為我們的成本很低，而現(xiàn)在又出現(xiàn)了別墅的高行情，所以我們有充分的空間來應(yīng)對各種價格挑戰(zhàn)。

四、競爭對手的優(yōu)勢及劣勢

因為我們是本旅游區(qū)最后一塊開發(fā)用地，其它樓盤的銷售已經(jīng)基本結(jié)束，我們的銷售要在建設(shè)資金到位的一年以后，所以我們在本地沒有競爭對手。

我們的競爭對手在北京近郊。和我們相比，他們的優(yōu)勢有兩個，劣勢也有兩個。兩個優(yōu)勢為：在北京行政區(qū)劃內(nèi)；離北京的距離比我們近，他們一般在50公里內(nèi)，我們是100公里。兩個劣勢為：他們的自然環(huán)境遠(yuǎn)不如我們；他們的價格比我們高很多。

從實際情況來看，北京人在廊坊、涿州、高碑店、易縣買房的很多。這說明他們并不計較行政區(qū)劃和增加50公里的車程。而競爭對手的劣勢是無法化解的。

綜合比較，我們占優(yōu)。

第三節(jié) 融資需求和財務(wù)預(yù)測

一、公司目前的財務(wù)狀況和資本結(jié)構(gòu)

公司現(xiàn)有資產(chǎn)有：土地97335.83平方米（評估價10035.32萬元），地上建筑物3000平方米（預(yù)售價2000萬元）。

公司沒有債務(wù)。

二、融資需求

1、計劃建筑面積60000平方米，包括高檔獨棟別墅30幢，連排別墅150幢，公寓住宅80套，會館6幢。共計投資9000萬元；

2、景觀建設(shè)12000平方米，共計投資1300萬元；

3、配套建設(shè)共計投資1700萬元。

4、工程總計需要融資12000萬元。工程周期26個月。

三、財務(wù)分析

根據(jù)目前市場行情和市場同類別墅價格比較，特別是與本地已經(jīng)開發(fā)、銷售的同類房價對比，按照慎重性原則預(yù)計如下：

1、銷售收入：

可銷售面積6萬m2，其中：高檔獨棟別墅6800元/m2；聯(lián)排別墅4800元/m2；公寓4800元/m2；會館5800元/m2；平均實際售價可以實現(xiàn)5000元/m2。6萬m2×5000元/m2= 30000萬元；

2、銷售稅金及附加: 根據(jù)國家稅收政策，營業(yè)稅及附加計算如下：

營業(yè)稅：應(yīng)納稅額=營業(yè)額×5%=30000萬元5%=1500萬元；

城市維護建設(shè)稅：應(yīng)繳稅額=營業(yè)稅7%=105萬元；

教育附加：應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×4%=60萬元

該項目應(yīng)交營業(yè)稅及附加總計1665萬元。

3、盈利分析：

銷售收入扣除成本和營業(yè)稅及附加即是利潤總額：

利潤總額=30000萬元（銷售收入）-6000萬元（土地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本）-12000萬元（建筑工程總成本）-1665萬元（營業(yè)稅及附加）=10335萬元。

稅后利潤=利潤總額10335萬元-管理成本（利潤總額的10%）

=9302萬元。

第四節(jié) 銷售及資金回收

由于該項目前期準(zhǔn)備工作都已就緒，水、電、路、通訊都已到位，已經(jīng)具備工程開工條件，隨時可以開工。

由于目前已經(jīng)建成3000m2獨體別墅，可以直接進入銷售階段，其余可銷售部分，待新的工程開工后也可以進入銷售準(zhǔn)備階段。

資金回收分三階段：第一期12個月，預(yù)計回收10000萬元，可用來支付基建工程款；第二期12個月，預(yù)計回收10000萬元，主要用來支付建設(shè)工程款、抵押貸款，回收全部成本；第三期12個月，預(yù)計回收10000萬元，支付稅費及提取利潤。

第五節(jié) 投資方的介入和退出

一、投資建議

建議投資方投資10000萬元，周期為三年，用于項目建設(shè)。

二、投資方在公司經(jīng)營管理中的地位和作用

投資方在公司中享有股東地位，并執(zhí)行監(jiān)管、審計責(zé)任，以保證?？顚Ｓ?。

三、資本退出

在發(fā)生以下情況之一時投資方可以退出資本：

1、投資方要求。

2、項目結(jié)束。

第六節(jié) 風(fēng)險及對策

一、風(fēng)險

從目前的實際情況來看，看不到有什么風(fēng)險。即使在全國住宅有行無市的時候，別墅始終旺銷和增值。

唯一的風(fēng)險來自不可抗力。即：戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等。

二、對策

當(dāng)發(fā)生風(fēng)險，導(dǎo)致投資方認(rèn)為自己的利益受損時，公司以現(xiàn)有土地?fù)?dān)保投資方的利益，即：三年內(nèi)收回本金，并保持每年利潤率8%。

這塊土地共97335.84平方米，（146畝），通過政府正式招牌掛方式取得，土地出讓金全部交清，各種開發(fā)建設(shè)之前的政府相關(guān)審批手續(xù)全部辦結(jié)，各類相關(guān)費用也全部交清。我們辦理的土地使用性質(zhì)是綜合用地，可以開發(fā)別墅和旅游度假房產(chǎn)。目前，已經(jīng)辦好了《國有土地使用證》、《固定資產(chǎn)投資備案證》等相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)。經(jīng)權(quán)威部門的地價評估，本地塊的土地市場價可達(dá)每畝70多萬元，總價為10035萬元以上，已建成的別墅3000平方米，總價2000萬元以上，這些全部是我們已經(jīng)投入的自有資產(chǎn)。

第七節(jié) 融資計劃

1、固定資產(chǎn)現(xiàn)值：12000萬元。其中土地估價現(xiàn)值10035萬元，已建成3000平米別墅現(xiàn)值2000萬元。

2、尚需融資：12000萬元。

3、融資計劃：10000萬元。

4、主要用途：項目開發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)配套、基建、銷售費用。

5、還款計劃：三年。

6、融資方法：

方式一：固定資產(chǎn)或項目收益抵押擔(dān)保；

1，借款方以公司所有土地（146畝），及以建成的3000平米獨體別墅，（總價12000億元）做抵押。

2，向出資方借款10000萬元，時間為三年。

方式二：出讓土地，投資方接盤；

直接將項目及所屬土地轉(zhuǎn)讓到對方名下，對方獨立開發(fā)。

具體操作方式和細(xì)節(jié)，以雙方最后協(xié)商的結(jié)果為準(zhǔn)。

附件：

1、項目可行性報告

2、交通位置圖

3、項目土地《國有土地使用證》

4、周圍房價比較圖

5、易縣碧楓軒旅游度假有限公司營業(yè)執(zhí)照

6、土地評估報告

7、已經(jīng)辦理的有關(guān)項目證件

8、各種文件的公證書

第二篇：項目融資計劃書

甘肅黃石投資管理公司項目融資計劃書

融資計劃書目錄

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務(wù)計劃

六、融資方案的設(shè)計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

甘肅黃石投資管理公司成立于2013年11月21日，公司始終堅持“奉獻社會、誠實守信”的經(jīng)營方針和立足甘肅、著眼全國、面向世界的發(fā)展戰(zhàn)略定位。公司的目標(biāo)是迅速成長為多元化產(chǎn)業(yè)公司。經(jīng)營范圍：工程項目投資、房地產(chǎn)投資、城市建設(shè)項目投資、風(fēng)電項目、商業(yè)、農(nóng)業(yè)及教育項目的投資；投資管理及咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)。

2、公司現(xiàn)狀

公司已投資地產(chǎn)項目景泰塞維利亞生態(tài)住宅項目、總投資3.75億元，天水生態(tài)林業(yè)項目，總投資2.25億元，天祝風(fēng)電項目、投資1億元，蘭州土地平整項目、總投資4.2億元，業(yè)務(wù)遍及甘肅省范圍內(nèi)。公司正在積極籌建甘肅最大規(guī)模的以養(yǎng)生、養(yǎng)老為特色的旅游養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地。截止目前，公司投資規(guī)模已達(dá)12億元人民幣。

3、股東實力

4、歷史業(yè)績

自2013年以來，已形成集投資、開發(fā)、運營為一體的產(chǎn)業(yè)體系，具有良好的品牌影響力和強大的核心競爭力。項目傾注了黃石人的理念和追求。

在發(fā)展過程中，甘肅黃石投資管理公司秉承“勤奮創(chuàng)業(yè)，持之以恒”之企業(yè)精神，致力于推動蘭州經(jīng)濟發(fā)展，為家鄉(xiāng)經(jīng)濟再次騰飛奉獻著自己的智慧、熱情和力量！

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標(biāo)客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經(jīng)濟分析

房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場的分析

房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標(biāo)客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

4、未來市場預(yù)測及影響因素

未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。

四、管理團隊

1、人員構(gòu)成公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。

五、財務(wù)計劃

一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內(nèi))的股權(quán)進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書

A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。)

對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。

C、破產(chǎn)風(fēng)險

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險

E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。

風(fēng)險化解方案

A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ谩?/p>

C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

第三篇：項目融資計劃書

塔城市星海灣項目融資方案

一、融資項目名稱：塔城市星海灣開發(fā)項目

二、融資項目主體：新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

三、融資主體簡介：

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家新成立的房產(chǎn)開發(fā)公司，其各個股東都是從事房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資深專家。以前合作在全疆各地州均開發(fā)有項目。

四、融資項目簡介：

1、項目地址

塔城市星海灣開發(fā)項目位于塔城市221省道南側(cè)，塔爾巴哈臺南路交匯處。東臨塔城市最大商業(yè)綜合體（華寶市場），南面是塔城市新建的塔城火車站，西面是塔城市規(guī)劃新建大型人工湖。

2、主要規(guī)劃指標(biāo)

項目計劃總占地80畝，建筑面積：80000平方米 用地性質(zhì)：商住兩用地，商業(yè)20%，住宅80% 容積率：1.5 建筑密度：30% 綠地率：40%

2、地塊周邊規(guī)劃及環(huán)境優(yōu)勢

該地塊緊鄰面朝塔城市的主干道221省道及塔爾巴哈臺南路，根據(jù)塔城市政府規(guī)劃，地塊周邊將建設(shè)醫(yī)院、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、文化廣場、電影院、人工湖、火車站等公共設(shè)施。

沿項目所在地東側(cè)即是華寶市場，西側(cè)即是塔城新建最大人工湖公園，環(huán)境優(yōu)越、交通便捷、10分鐘內(nèi)可滿足生活、娛樂、購物、休閑等需求。

3、項目建設(shè)及進展

我公司與塔城市市政府現(xiàn)已達(dá)成框架協(xié)議，取得R2地塊一處，預(yù)估土地80畝，項目土地出讓金3200萬元。項目建設(shè)期為3 年，自2018年5月至2020年11月。

項目地址位于塔城市221省道與塔爾巴哈臺南路交匯處，注冊資本2000萬元。項目擬建設(shè)住宅64000平方米，商業(yè)16000平方米，地下車庫15000平方米。

五、融資規(guī)模、期限及還款進度

項目總投資20021萬元，資金來源為股東自籌3200萬元，擬融資500萬元。剩余投資資金由市場銷售后收回資金填補。

預(yù)計融資資金一次性到賬，本金按3年分期償還，分紅按工程和銷售節(jié)點支付。預(yù)計投資收益比按1比4到5。即投資100萬元預(yù)計總收益最低400萬元。

六、項目投資估算

項目計劃總投資20021萬元，其中土地款及出讓金3200萬元，前期手續(xù)費120萬元，建筑安裝費14400萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費421萬元，公司運營成本1000萬，銷售及財務(wù)成本1000萬元,。

項目建設(shè)期預(yù)計3年，自1028年5月至2020年11月。預(yù)計3年完成總投資的100%，即完成投資20021萬元。

項目共占用規(guī)劃面積土地使用權(quán)80畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入3200萬元用于支付土地費用。前期手續(xù)120萬元，主要包括項目建設(shè)涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編審費等。

建筑安裝工程費14400萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方1800的單位造價、建筑面積80000平方米相乘確定?；A(chǔ)設(shè)施費421萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。

銷售及財務(wù)成本1000萬元，如財務(wù)費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。

公司運營成本1000萬元，如公司員工工資，辦公場所，企業(yè)車輛等。

七、項目銷售收入及稅費

項目擬建設(shè)住宅公寓面積80000平方米；商鋪可售16000平方米。根據(jù)塔城市以及項目所在地附近房產(chǎn)項目市場的調(diào)查，住宅和公寓的平均售價為3800元/平方米，商鋪的價格預(yù)計平均售價為11000元/平方米。預(yù)計項目可售部分可實現(xiàn)收入24320（住宅）+17600（商業(yè)）=41920萬元。項目銷售期3年，自2018年5月至2020年11月。預(yù)計2018年完成銷售住宅50%，實現(xiàn)銷售額13000 萬元；預(yù)計2019年完成銷售住宅80%，實現(xiàn)總銷售額22400萬元；

預(yù)計2020年完成總銷售銷售80%，實現(xiàn)收入33536萬元；剩余尾盤在小區(qū)交付使用后清盤銷售。

與銷售收入直接相關(guān)的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、教育附加稅等，預(yù)計發(fā)生各項稅費2400萬元。

新疆塔城市祥瑞星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2018年3月29日

第四篇：項目融資計劃書（推薦）

一、公司介紹

二、項目分析

三、市場分析

四、管理團隊

五、財務(wù)計劃

六、融資方案的設(shè)計

七、摘要

一、公司介紹

1、公司簡介

主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。

2、公司現(xiàn)狀

在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認(rèn)識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計請注明審計會計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。

3、股東實力

股東的背景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。

4、歷史業(yè)績

對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?，都是要特別說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認(rèn)。

5、資信程度

把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都

可以寫進去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。

6、董事會決議

對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。

二、項目分析

1、項目的基本情況

位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需

要在報告中指出。

2、項目來歷

項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。

3、證件狀況文件

項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。

4、資金投入

自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到

預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。

5、市場定位

指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標(biāo)客戶群等

6、建造的過程和保證

項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無

法按期交付使用。

三、市場分析

1、地方宏觀經(jīng)濟分析

房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)市場的分析

房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地

產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸

上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。

3、競爭對手和可比較案例

分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標(biāo)客戶群等，同時，也需要羅列

一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。

4、未來市場預(yù)測及影響因素

未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方

法做出預(yù)測。

四、管理團隊

1、人員構(gòu)成公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。

2、組織結(jié)構(gòu)

企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進行說明。

3、管理規(guī)范性

管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。

4、重大事項

對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。

五、財務(wù)計劃

一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的不好，會給

投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財

務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。

其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。

六、融資方案的設(shè)計

1、融資方式

(1)股權(quán)融資方式(注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一

種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否

能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。)

方式：融資方式將以融資方(包括項目在內(nèi))的股權(quán)進行抵押借款

這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資

人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資

方式。

操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書

A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認(rèn)

B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定

再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。

C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)

(2)債權(quán)融資方式

方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。

(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式

投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。

(4)房地產(chǎn)信托融資

(5)多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因

為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。

2、融資期限和價格

融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。

3、風(fēng)險分析(任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克

服這些風(fēng)險。)

對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。

A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。

B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。

C、破產(chǎn)風(fēng)險

D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險

E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。

F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。

風(fēng)險化解方案

A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。

B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。

C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。

D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。

4、退出機制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機

制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)

A、股權(quán)方式融資的退出

項目進行中投資方退出;

項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購

股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種

投資方享受整個項目的分紅;

B、債權(quán)方式融資退出

項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制;

項目完成投資方退出，按時還本付息;

5、抵押和保證

在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措

施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。

6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。

七、摘要

長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。

第五篇：項目融資計劃書

附件1

項目融資說明書

一、公司簡介

1、發(fā)展歷程

2、公司概況

3、管理團隊

4、業(yè)務(wù)描述

5、財務(wù)狀況

二、產(chǎn)品說明

1、產(chǎn)品功能用途描述

2、產(chǎn)品競爭優(yōu)勢

3、市場狀況分析

4、研發(fā)、生產(chǎn)、銷售現(xiàn)狀

三、發(fā)展目標(biāo)

三年內(nèi)公司的發(fā)展計劃，預(yù)期目標(biāo)（包括技術(shù)、市場、品牌、財務(wù)目標(biāo)）

最好是本輪融資完成后預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)的目標(biāo)

四、融資需求

1、融資金額

2、融資方式

3、附加要求

五、聯(lián)系方式

1、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、郵箱、網(wǎng)址