第一篇：三個(gè)居住開(kāi)發(fā)模式的比較和啟示

三個(gè)居住開(kāi)發(fā)模式的比較和啟示

隨著我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，許多大城市不同程度地出現(xiàn)了部分城市功能由中心城區(qū)向城市外圍擴(kuò)散和轉(zhuǎn)移的傾向；盡管其擴(kuò)散方式具有與西方國(guó)家城市化晚期的郊區(qū)化（Suburbanization）并不完全相同的特點(diǎn)，但人們普遍的看法仍然是，在中國(guó)的這些城市，郊區(qū)化進(jìn)程已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生。

與向城市外圍拓展的郊區(qū)化趨勢(shì)相對(duì)應(yīng)，近年來(lái)在北京、深圳等地，“新都市主義”（New Urbanism）作為都市住區(qū)發(fā)展的一種時(shí)尚潮流也在悄然興起，并逐漸成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界一個(gè)頗為時(shí)髦的詞匯。由于“新都市主義”與20世紀(jì)80年代末期北美地區(qū)興起的“新城市主義”在英文字面上完全一致，使得許多人將兩者混為一談，認(rèn)為前者是后者在中國(guó)的傳播和實(shí)踐。但事實(shí)上，時(shí)下國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界廣為流行的“新都市主義”這個(gè)概念似乎更像是一種商業(yè)的炒作，與西方“新城市主義”真正的內(nèi)涵并不相同。本文試圖對(duì)郊區(qū)化、“新城市主義”、“新都市主義”這三個(gè)目前頗為時(shí)髦的概念進(jìn)行闡述和辨析，希冀就其在國(guó)內(nèi)住區(qū)開(kāi)發(fā)中可能產(chǎn)生的影響和借鑒作用與業(yè)內(nèi)同仁共同探討。

一、西方國(guó)家郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)的興起和發(fā)展

早在20世紀(jì)初期，在霍華德的“田園城市”理論的影響下，西方國(guó)家的城市郊區(qū)化現(xiàn)象初見(jiàn)端倪。人們遷往郊區(qū)的原因主要是為了逃避日趨嚴(yán)重的大城市問(wèn)題，諸如：惡劣的居住與衛(wèi)生條件、交通擁擠、環(huán)境惡化、種族沖突、犯罪率上升??人們渴望在郊區(qū)找到一塊凈地作為自身的庇護(hù)所，以躲避工業(yè)化所帶來(lái)的危害的侵襲。在美國(guó)，擁有位于環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)的一座被寬敞的花園或庭院所環(huán)繞的獨(dú)立式住宅，成為中產(chǎn)階級(jí)追求的最強(qiáng)烈的夢(mèng)想。

在二次世界大戰(zhàn)后的美國(guó)，由于私人小汽車擁有量的劇增，高速公路網(wǎng)的大規(guī)模興建，政府關(guān)于郊區(qū)低稅率政策的吸引，郊區(qū)化的進(jìn)程大大加快。伴隨著大量人口遷往郊區(qū)，許多制造業(yè)和零售業(yè)也從中心城向外遷移，郊區(qū)改變了起初僅作為“臥城”社區(qū)的角色，同樣可以為人們提供就業(yè)、購(gòu)物和娛樂(lè)的機(jī)會(huì)，使郊區(qū)居民對(duì)中心城市的依賴性大大減少。特別是20世紀(jì)70年代之后，由于信息技術(shù)迅猛發(fā)展，空間因素對(duì)人類活動(dòng)的限制大大弱化。通過(guò)遠(yuǎn)程通訊網(wǎng)絡(luò)，人們可以獲得各方面的大量信息，高效率地完成業(yè)務(wù)聯(lián)系而不一定要像過(guò)去那樣進(jìn)行“面對(duì)面”（face to face）的交流，這為人們?cè)谶h(yuǎn)離城市中心的郊區(qū)居住與就業(yè)提供了更多的可能性。

但是，美國(guó)近幾十年來(lái)的郊區(qū)化蔓延也存在一系列致命的弊端：首先，過(guò)長(zhǎng)的通勤距離耗費(fèi)了人們大量的時(shí)間和精力，嚴(yán)重影響了人們預(yù)期要達(dá)到的生活質(zhì)量；其次，對(duì)小汽車的嚴(yán)重依賴使許多不能開(kāi)車的人（如老人和小孩）寸步難行，同時(shí)加重了家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；第三，郊區(qū)化的無(wú)序蔓延已造成郊區(qū)的空氣污染、環(huán)境惡化和富有地方特色的鄉(xiāng)村景觀的消失。

而更為嚴(yán)重的是，這種郊區(qū)化模式是以嚴(yán)格功能分區(qū)的現(xiàn)代主義原則為基礎(chǔ)的，破壞了傳統(tǒng)社區(qū)內(nèi)部的有機(jī)聯(lián)系，進(jìn)一步加劇了社會(huì)階層的分化與隔離；對(duì)公共空間的忽視減少了人們相互交往的機(jī)會(huì)，加深了人們的孤獨(dú)感，缺乏具有識(shí)別特征的空間的明確界定，使人們難以獲得起初所向往的郊區(qū)生活的安定感和歸屬感，反而陷入一種無(wú)法認(rèn)定自我存在的茫然之中；無(wú)所不達(dá)的電訊網(wǎng)絡(luò)雖然為人們之間的聯(lián)系提供了方便，卻無(wú)法慰藉人們孤獨(dú)的心靈，也無(wú)法滿足人們希望把握清晰確定的物質(zhì)居住環(huán)境的需要。

由此人們深深地感到，二戰(zhàn)后主流地位的郊區(qū)化模式必須進(jìn)行改革，要尋求新的社區(qū)模式，才能適應(yīng)可持續(xù)的人居環(huán)境的要求。在此背景下，“新城市主義”作為與郊區(qū)化相對(duì)應(yīng)的居住社區(qū)理論應(yīng)運(yùn)而生。

二、“新城市主義”的主要理念

“新城市主義”是作為一種以再造城市社區(qū)活力的設(shè)計(jì)理論和社會(huì)思潮，于20世紀(jì)80年代末期在美國(guó)興起的。它是對(duì)被忽視了近半個(gè)世紀(jì)的美國(guó)社區(qū)傳統(tǒng)的復(fù)興，又被稱為“新傳統(tǒng)主義”。其基本理念是從傳統(tǒng)的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)思想中發(fā)掘靈感，并與現(xiàn)代生活的各種要素相結(jié)合，重構(gòu)一個(gè)被人們所鐘愛(ài)的、具有地方特色和文化氣息的緊湊性鄰里社區(qū)來(lái)取代缺乏吸引力的郊區(qū)模式。

“新城市主義”倡導(dǎo)許多獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，其中最突出的反映在對(duì)社區(qū)的組織和建構(gòu)上。鄰里、分區(qū)和走廊成為“新城市主義”社區(qū)的基本組織元素。他們所構(gòu)筑的未來(lái)社區(qū)的理想模式是：緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里；位置和特征適宜的分區(qū)；能將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個(gè)可持續(xù)的整體的功能化和藝術(shù)化的走廊。

上世紀(jì)30年代由Clarence Perry提出的“鄰里單位”（Neighbo rhood Unit）理論，被“新城市主義”予以發(fā)揚(yáng)光大，并重新歸納了作為一個(gè)理想鄰里的基本設(shè)計(jì)準(zhǔn)則：

（一）有一個(gè)鄰里中心和一個(gè)明確的邊界，每個(gè)鄰里中心應(yīng)該被公共空間所界定，并由地方性導(dǎo)向的市政和商業(yè)設(shè)施來(lái)帶動(dòng)；

（二）最優(yōu)規(guī)模是由中心到邊界的距離為四分之一英里；

（三）各種功能活動(dòng)達(dá)到一個(gè)均衡的混合——居住、購(gòu)物、工作、就學(xué)、禮拜和娛樂(lè)；

（四）將建筑和交通建構(gòu)在一個(gè)由相互聯(lián)系的街道組成的精密網(wǎng)絡(luò)之上；

（五）公共空間應(yīng)該是有形的而不是建筑留下的剩余場(chǎng)地，公共空間和公共建筑的安排應(yīng)予以優(yōu)先考慮。

相對(duì)于鄰里，分區(qū)曾被視作是功能專門化的地區(qū)，建立在高度由專業(yè)化必將帶來(lái)高效率的觀念基礎(chǔ)之上。但隨著信息革命和環(huán)境技術(shù)的發(fā)展，嚴(yán)格的功能分區(qū)思想已不再被尊為唯一經(jīng)典，分區(qū)也允許多種功能活動(dòng)來(lái)支持，分區(qū)的結(jié)構(gòu)則是按照與鄰里的結(jié)構(gòu)相類似的方式組織；有清晰的邊界和尺度，有具有明顯特征的公共空間，有互相聯(lián)系的環(huán)路服務(wù)行人，并通過(guò)公交系統(tǒng)與更大的區(qū)域發(fā)生聯(lián)系。

走廊既是鄰里與分區(qū)的聯(lián)接體又是隔離體。在郊區(qū)模式中，走廊僅僅是保留在細(xì)分地塊和商業(yè)中心之外無(wú)形的剩余空間；但“新城市主義”將其視作連續(xù)的具有視覺(jué)特征的城市元素，由與之相鄰的分區(qū)和鄰里所確定，并為他們提供進(jìn)出路徑。

“新城市主義”自20世紀(jì)80年代末期在美國(guó)興起后，近十余年來(lái)進(jìn)行了大量的實(shí)踐，其中較有影響的作品包括：位于佛羅里達(dá)州Panhandel的倍受稱贊的Seaside旅游小鎮(zhèn)；洛杉磯內(nèi)城的復(fù)興規(guī)劃；被譽(yù)為“進(jìn)步的建筑”的亞利桑那州機(jī)動(dòng)家庭村莊；德克薩斯州國(guó)家級(jí)的最大的城市更新住宅項(xiàng)目的重建；不列顛哥倫比亞為12000人所建的可持續(xù)性“社區(qū)”等等。

盡管“新城市主義”在新型社區(qū)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)中已經(jīng)進(jìn)行了較為成功的嘗試，但目前在美國(guó)并沒(méi)有被廣泛視為適于主導(dǎo)未來(lái)社區(qū)發(fā)展的模式。之所以如此，一個(gè)重要原因是“新城市主義”的實(shí)際設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行操作還不能完全與北美地區(qū)的法規(guī)框架相匹配，如目前美國(guó)許多消防部門所要求的街道寬度要超過(guò)“新城市主義”的建議寬度；另外，“新城市主義”未被很快普遍采納的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)高度分隔形成的土地使用分類（如單戶住宅地、多戶住宅地、零售、辦公和倉(cāng)庫(kù)用地等），每一種類別都有其不同的運(yùn)作方式、市場(chǎng)、行業(yè)組織和融資來(lái)源。

三、郊區(qū)化與“新城市主義”兩種開(kāi)發(fā)模式的比較

在城市化快速發(fā)展和大城市規(guī)模急劇擴(kuò)張的形勢(shì)下，郊區(qū)化成為城市發(fā)展不可阻擋的趨勢(shì)。而在全球化和信息化時(shí)代，無(wú)形的、虛擬的電子化空間（Cyber Space）的發(fā)展可以使人們的活動(dòng)完全超越具體時(shí)空的限制，大大拓展了人們與外界聯(lián)系的范圍，也為郊區(qū)化進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了條件。但與此同時(shí)，也加劇了人們生活的流動(dòng)和不穩(wěn)定性，使人們尋求可認(rèn)同的穩(wěn)定場(chǎng)所、肯定自身存在價(jià)值的愿望也日趨強(qiáng)烈。而“新城市主義”所構(gòu)筑的以傳統(tǒng)鄰里為基礎(chǔ)、具有多元文化與自然特征的鄉(xiāng)村小城鎮(zhèn)式的社區(qū)模式，正好滿足了人們這種生理和心理的需要，對(duì)規(guī)劃師、設(shè)計(jì)人員和開(kāi)發(fā)商都應(yīng)有積極的影響。

對(duì)于中國(guó)未來(lái)的居住社區(qū)發(fā)展而言，郊區(qū)化模式與“新城市主義”理論均會(huì)產(chǎn)生有益的影響。郊區(qū)化最具吸引力的當(dāng)屬其對(duì)自然環(huán)境的推崇，用陽(yáng)光、空氣、草地等等，去引發(fā)人們心中對(duì)美好環(huán)境的熱愛(ài)和向往。而“新城市主義”則將傳統(tǒng)的價(jià)值觀念：多樣性、社區(qū)、宜人尺度等，作為人類都市理想的基礎(chǔ)；它強(qiáng)調(diào)以人為本的設(shè)計(jì)理念，力圖去創(chuàng)造一種現(xiàn)代、美好的居住社區(qū)，并由此喚起人類住區(qū)生活最基本的向往——生活是豐富多彩的，人是自由地選擇生活的權(quán)利的，人與人相互依存和溝通，人與都市緊密相連。

但由于目前國(guó)內(nèi)大城市的郊區(qū)的各項(xiàng)配套設(shè)施尚不完善，生活便利程度和社會(huì)安全性與都市相比還有很大差距，這可能導(dǎo)致郊區(qū)化模式難以達(dá)到預(yù)期的生活質(zhì)量。從中國(guó)的國(guó)情而言，地少人多的矛盾十分突出，郊區(qū)化難以避免地蠶食城郊綠化帶與耕地，破壞人們賴以生存的自然生態(tài)環(huán)境；其次，城市郊區(qū)化必將帶來(lái)大量交通工具的運(yùn)用，不僅會(huì)加大本來(lái)已經(jīng)很緊張的交通壓力，而且還會(huì)產(chǎn)生環(huán)境污染、能源過(guò)度浪費(fèi)等許多發(fā)達(dá)國(guó)家都深受其害的城市問(wèn)題。

“新城市主義”實(shí)際上提供了一種創(chuàng)造場(chǎng)所的新語(yǔ)言，它創(chuàng)造的緊湊型社區(qū)取代了無(wú)序蔓延的郊區(qū)模式，減少了對(duì)土地的浪費(fèi)和小汽車的使用，既減少了交通擁擠又節(jié)省了能源?！靶鲁鞘兄髁x”吸納了許多傳統(tǒng)的城市設(shè)計(jì)理念，但并沒(méi)有否定現(xiàn)代科技手段給生活帶來(lái)的便利；相反，它所提倡的傳統(tǒng)社區(qū)鄰里，由于高科技的廣泛應(yīng)用而得以實(shí)現(xiàn)。遠(yuǎn)程通訊節(jié)約出來(lái)的時(shí)間和金錢，可以使人們有更多的閑暇用于家庭和鄰里之間的交流。“新城市主義”似乎預(yù)示著一種城市未來(lái)的發(fā)展模式，即多中心的居住社區(qū)網(wǎng)絡(luò)和各具特色的多元的人文和自然景觀；人們的家園坐落在自然景區(qū)內(nèi)，在享受著清新的自然景觀的同時(shí)，也能在步行范圍內(nèi)享受到社區(qū)生活的溫馨，而且還可以通過(guò)電子通訊網(wǎng)絡(luò)保持與世界的聯(lián)系。這種居住社區(qū)形式不僅是“新城市主義”的理想，而且也是全人類共同的人居夢(mèng)想。

四、“新都市主義”的提出及其特征

隨著國(guó)內(nèi)許多大城市郊區(qū)化居住模式不斷發(fā)展和深化的趨勢(shì)，“新都市主義”近年作為都市地區(qū)居住開(kāi)發(fā)理念應(yīng)運(yùn)而生并被廣泛推崇。由于語(yǔ)意的相同，人們往往將目前頗為流行“新都市主義”視作北美“新城市主義”的中國(guó)版。但事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)推出的“新都市主義”居住概念，既不同于追求自然、寧?kù)o、清新的生活風(fēng)格的郊區(qū)化模式，也與國(guó)外“新城市主義”所倡導(dǎo)的小城鎮(zhèn)式的社區(qū)模式有所不同，它具有自己的側(cè)重點(diǎn)和獨(dú)特的內(nèi)涵。國(guó)內(nèi)目前推崇的“新都市主義”概念，更多地強(qiáng)調(diào)以都市中心為生活工作核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有效的合理的填補(bǔ)性開(kāi)發(fā)及利用，將現(xiàn)代生活諸多要素進(jìn)行充分的融合整理，使居住、工作、購(gòu)物、休閑等“鏈接”起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日常的各類生活、公務(wù)、商務(wù)性活動(dòng)可在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人生活、工作需求和心理感受得到最大的保證和滿足。

“新都市主義”所倡導(dǎo)的社區(qū)特征是：居住與辦公地點(diǎn)接近，可以大大節(jié)約時(shí)間成本；配套設(shè)施齊全，周邊資源較為豐富。這是由目前我國(guó)大城市中人們以工作為生活軸心的生存狀態(tài)所決定的?，F(xiàn)代都市人面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，必須追求最大的生活便利性，需要把握住都市的脈搏，占據(jù)繁華的心臟地帶，才能保持生活和事業(yè)的節(jié)奏，才能有效協(xié)調(diào)工作與生活的各種矛盾，將居住、工作、商業(yè)活動(dòng)、休閑娛樂(lè)緊密結(jié)合起來(lái)。而“新都市主義”居住模式最根本的優(yōu)越之處，就是在于處在城市資源交匯的中心地帶，將現(xiàn)代人的時(shí)間、交通成本縮至最短，反之將機(jī)遇、情感等概率提高，形成最具個(gè)性、時(shí)代、廣泛、效率的“新都市主義”居住主張。事實(shí)上，目前在深圳被推介為“新都市主義”代表作的環(huán)境麗園、都會(huì)100、都市名園等幾個(gè)樓盤，都是處于繁華都市的核心地帶，這與美國(guó)“新城市主義”主要在城市邊緣地區(qū)開(kāi)發(fā)的社區(qū)有很大的不同。

盡管在高科技及信息化社會(huì)時(shí)代，傳統(tǒng)的居住模式和觀念、行為都可能發(fā)生本質(zhì)的變化，但都市作為各種新生事物的聚合地帶仍然擁有不可替代的地位及影響?！靶露际兄髁x”的居住模式能夠滿足人們對(duì)城市資源的高度利用，充分顧及個(gè)人與社會(huì)、自然、城市的關(guān)系，能夠發(fā)揮城市最重要的功能和作用，迅速引發(fā)人們新的居住思潮?！靶鲁鞘兄髁x”能讓人產(chǎn)生更多的認(rèn)知感，與社會(huì)的較近接觸也使人保持更多的責(zé)任感和義務(wù)感?！靶露际兄髁x”對(duì)自然環(huán)境的重視，對(duì)各個(gè)生活層面質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得都市具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會(huì)和自然的回歸。與都市毗鄰而居，可以充分把握社會(huì)的進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我?jiàn)^斗和追求成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。

與郊區(qū)化向城市外圍擴(kuò)張的發(fā)展模式不同，“新都市主義”重視都市已有社區(qū)的再設(shè)計(jì)和填補(bǔ)性的開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)再造城市中心的活力并限制城市的蔓延式擴(kuò)張，這一點(diǎn)對(duì)于中國(guó)尤其具有重要意義?！靶鲁鞘兄髁x”的核心思想不是舊城改造，而是反對(duì)開(kāi)發(fā)單一化郊區(qū)，主張整合構(gòu)建平衡健全的城市社區(qū)。

五、結(jié)論

無(wú)論是對(duì)于城市外圍的相對(duì)分散的居住開(kāi)發(fā)，還是緊湊型社區(qū)的建設(shè)，抑或位于都市中心地帶的開(kāi)發(fā)，崇尚自然與社會(huì)的融合和“以人為本”’的精神，是人類居住社區(qū)的共同追求。體現(xiàn)在社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法上，應(yīng)遵循以下共同的原則：

（一）在社區(qū)設(shè)計(jì)中，明確的社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件；

（二）適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識(shí)別的場(chǎng)所的關(guān)鍵；

（三）居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ)；

（四）以公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；

（五）公眾參與應(yīng)成為社區(qū)設(shè)計(jì)中一個(gè)必不可少的重要環(huán)節(jié)，這樣才能保證社區(qū)真正成為人們心目中的理想家園。

第二篇：居住模式

對(duì)居住模式的研究就是對(duì)人及其在住宅中的生活行為方式進(jìn)行分析與歸納。

生活方式受人自身的尺度、能力、習(xí)慣等因素的制約或者影響。

從居住模式到住宅模式反映了建筑設(shè)計(jì)應(yīng)從“人的生活”到“建筑空間”的正確順序，這也是住宅研究的正確方法。

生活方式的研究，將用戶的住宅需求融合進(jìn)設(shè)計(jì)語(yǔ)言中。

對(duì)居住模式的研究將住宅的研究視野直接落實(shí)到住宅使用者——家庭與人

模式是將一類不斷重復(fù)發(fā)生的、類似的問(wèn)題以及該類問(wèn)題的解決之道進(jìn)行總結(jié)，找出此類問(wèn)題的共同點(diǎn)并抽象成一定的描述及規(guī)范，以便遇到此類問(wèn)題時(shí)無(wú)需再做過(guò)多的考慮，直接使用已經(jīng)總結(jié)好的解決之道即可。模式代表抽象與提煉，居住模式是居民在住宅室內(nèi)等居住環(huán)境中生活行為的直接反應(yīng)，而住宅模式是合理的住宅形式的基本要點(diǎn)，對(duì)住宅具有指導(dǎo)性的作用。

對(duì)居住模式的研究就是對(duì)人及其在住宅中的生活行為方式進(jìn)行分析與歸納。這方面的基礎(chǔ)研究包括對(duì)人體尺度進(jìn)行的研究以及對(duì)人的居住行為進(jìn)行的分類研究。

人體尺度：

居住行為：根據(jù)以往學(xué)者的研究，居住行為主要分為四類：個(gè)人私屬生活行為；社會(huì)生活行為；家務(wù)行為；生理衛(wèi)生行為。四類居住行為有相應(yīng)的生活空間對(duì)應(yīng)。

人人私屬生活行為主要指私人就寢、私人衣物儲(chǔ)藏、更衣整容、個(gè)人學(xué)習(xí)行為等，相應(yīng)的功能空間分室為主臥室（夫妻）、單人臥室（次臥室）、雙人次臥室。社會(huì)生活行為主要是家庭成員起居、團(tuán)聚、會(huì)客、娛樂(lè)、就餐、接送客人出入等，相應(yīng)的功能空間分室組成有起居室、餐室、小門廳，有時(shí)涉及到工作室，這些空間的家庭共同使用特征和社會(huì)生活行為要求，使房間組合與分割更加靈活。家務(wù)行為包括炊事行為、洗衣、縫紉等，相應(yīng)的功能空間分室主要是廚房、洗衣間。生理衛(wèi)生行為主要為洗浴、便秘、洗漱等，相應(yīng)的功能空間分室主要是衛(wèi)生間及附屬的過(guò)渡空間。

為了研究新世紀(jì)小康住宅標(biāo)準(zhǔn)，20世紀(jì)90年代初，中日兩國(guó)進(jìn)行了“中國(guó)城市小康住宅研究”合作項(xiàng)目，該項(xiàng)目的基礎(chǔ)性研究工作就是針對(duì)居住模式的實(shí)態(tài)調(diào)查。中國(guó)城市小康住宅合作項(xiàng)目工作組先后三年進(jìn)行了三次實(shí)態(tài)調(diào)查，通過(guò)對(duì)實(shí)態(tài)調(diào)查結(jié)果的分析，得到了以下方面的結(jié)論：廳的中心問(wèn)題；居住行為的推移現(xiàn)象；中國(guó)式D.K型廚房的可能；第二起居空間的形成等。在以上的結(jié)論基礎(chǔ)上，最后提出了小康住宅的新模式。

近年來(lái)家庭生活模式的變化：

不僅在中國(guó)，在世界方位內(nèi)，住宅發(fā)展的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)框架已經(jīng)經(jīng)歷了很大的變化，這段時(shí)間總的特點(diǎn)是：社會(huì)生活水準(zhǔn)和社會(huì)安全感有了明顯提高，社會(huì)整體受教育的水平提高，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的迅速發(fā)展，婦女運(yùn)動(dòng)、人權(quán)運(yùn)動(dòng)逐步發(fā)展，人們對(duì)生活的要求也不斷在提高。這個(gè)社會(huì)文化的發(fā)展帶來(lái)的直接結(jié)果是家庭成員結(jié)構(gòu)的變化，住宅平面布局設(shè)計(jì)和住宅功能發(fā)展應(yīng)該適應(yīng)這一社會(huì)文化的變化。近幾年家庭生活模式變化包括：

1.家庭小型化，家庭的獨(dú)立性加強(qiáng)。

一方面年輕人的獨(dú)立意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)，同時(shí)年長(zhǎng)的人也不希望依賴晚輩，這些因素促使了多代同堂的家庭模式的解體。家庭向小型化發(fā)展。

2.個(gè)體空間的重要性加強(qiáng)

對(duì)有界定的獨(dú)立區(qū)域的要求不僅改變了單個(gè)的住宅平面，而且改變了住宅與居住者的相互關(guān)系．在以往的研究中，曾提出了“大廳小臥”的設(shè)計(jì)原則，這也成為一種思路。于是起居就 餐區(qū)域是共同生活的重點(diǎn)，睡臥區(qū)域被減至最小。但不容忽略的變化是住宅平面中的重點(diǎn)在轉(zhuǎn)移，當(dāng)今平面布局的重點(diǎn)則是帶起居功能的個(gè)體空間。起居空間作為共同聚會(huì)點(diǎn)的重要性 逐漸的降低，同時(shí)在臥室中除了睡眠之外，其他功能需求也需要得到加強(qiáng)。

3.少人口家庭數(shù)量的增加帶來(lái)公共設(shè)施與住宅形式的變化

少人口家庭數(shù)量的快速增長(zhǎng)也自然讓人感到缺憾。因?yàn)榇蠹彝?nèi)相互幫助與支持的可能性沒(méi)有了。取而代之的是社會(huì)化的要等價(jià)交換的社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)。家庭成員數(shù)量向少人口發(fā)展的趨勢(shì)不僅要求住宅面積相應(yīng)減少，而且要有與新的生活模式相適應(yīng)的平面布局。換句話說(shuō)少人口家庭數(shù)量的增長(zhǎng)要求設(shè)計(jì)者為住宅配置一些額外設(shè)施，使每個(gè)住宅單元有完善的功用。除了配備全套設(shè)施的住宅形式，在未來(lái)將出現(xiàn)更多新的住宅形式。比如基于經(jīng)濟(jì)條件、居住者年齡或社會(huì)原因等因素，住宅平面的一部分功能，如廚房將不再設(shè)置在單元內(nèi)，而以公共設(shè)施或由專人照顧的形式來(lái)替代。這樣就有新的共同生活形式，也同樣有新的歸屬感，新的生活模式不僅要求有相應(yīng)的新的平面布局。

4.家庭交際日益減少并推向社會(huì)化

隨著社會(huì)的發(fā)展，人們生活模式的改變，現(xiàn)代人家庭交際日益減少，其主要有以下幾方面原因。①現(xiàn)代城市生活的快節(jié)奏化，人們工作壓力普遍增大，居住日益郊區(qū)化，特別是在上海、北京等一些大城市，人們每天要花相當(dāng)一部分時(shí)間在去上班路途上，除去睡覺(jué)時(shí)間，在家停留時(shí)間越來(lái)越短，家成為一天緊張工作后，放松和緩解疲勞的的港灣；很多人不希望回家后打擾或者受到打擾，無(wú)形中減少了交往的頻率。②隨著信息社會(huì)的到來(lái)，網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)電話的普遍適用，大大提高了人們交往的便捷性，傳統(tǒng)的家庭交際日益被網(wǎng)絡(luò)等虛擬交際所代替。③城市的流動(dòng)性導(dǎo)致人們之間不容易建立穩(wěn)定的關(guān)系，傳統(tǒng)以單位或者族系為基礎(chǔ)形成的交往網(wǎng)絡(luò)不復(fù)存在，樓上樓下、左右鄰居之間老死不往來(lái)現(xiàn)象常有發(fā)生。

隨著人們生活水平的提高，居住配套設(shè)施日益完善，咖啡館、茶館、餐廳等地方為人們交往提供了便利的場(chǎng)所，人們喜歡在這些地方接待朋友，與朋友聊天交往，這逐步導(dǎo)致家庭交際推向社會(huì)化。

家庭交際減少以及社會(huì)化對(duì)住宅套型設(shè)計(jì)產(chǎn)生直接影響，傳統(tǒng)“大廳小臥”注重起居空間的生活模式將發(fā)生改變，起居室交往功能減弱，相對(duì)應(yīng)使用頻率降低，住宅私密性增強(qiáng)，在問(wèn)卷調(diào)查中，居民普遍反映，很少在家中接待客人，在中等戶型設(shè)計(jì)中，起居室面積可以相對(duì)減少，把有限的面積用在其它空間上。

第三篇：三個(gè)故事 三個(gè)啟示

【三個(gè)故事 三個(gè)啟示】 很精典！你又明白多少了……

一、年輕人不小心將酒店的地毯燒了三個(gè)小洞，退房時(shí)服務(wù)員說(shuō)根據(jù)酒店規(guī)定，每個(gè)洞要賠償100元。年輕人：確定是一個(gè)洞100元嗎？服務(wù)員：是。年輕人點(diǎn)燃煙頭將三個(gè)小洞燒成一大洞。

啟示:1.考核標(biāo)準(zhǔn)在哪里，人們的行動(dòng)就在哪里；2.不要光站在自己的角度訂立標(biāo)準(zhǔn)；3.漏洞有時(shí)是致命的。二、一士兵遭到敵軍突襲后逃到了山洞。敵軍在身后緊追，他躲在洞中祈禱不被敵人發(fā)現(xiàn)。突然胳膊被狠狠地蟄了一下，原來(lái)是只蜘蛛，他剛要捏死，突然心生憐憫，就放了它。不料蜘蛛爬到洞口織了一張新網(wǎng)，敵軍追到山洞見(jiàn)到完好的蜘蛛網(wǎng)，猜想洞中無(wú)人就走了。

啟示：很多時(shí)候，幫助別人同時(shí)也是在幫助自己。

三、父親丟了塊表，他抱怨著翻騰著四處尋找，可半天也找不到。等他出去了，兒子悄悄進(jìn)屋，不一會(huì)找到了表。父親問(wèn)：怎么找到的？?jī)鹤诱f(shuō)：我就安靜的坐著，一會(huì)就能聽(tīng)到滴答滴答的聲音，表就找到了。啟示：我們?cè)绞墙乖甑膶ふ?，越找不到自己想要的，只有平靜下來(lái)，才能聽(tīng)到內(nèi)心的聲音。

不錯(cuò)的啟示，站在不同的角度看問(wèn)題結(jié)果是不一樣的。新的感悟一一。慢慢看，慢慢悟

1、人生需要四種人：

名師指路，貴人相助，親人支持，小人刺激。

2、女人，大美為心凈，中美為修寂，小美為貌體。

男人，大智為信仰，中智為克己，小智為財(cái)奴。

3、沒(méi)有機(jī)會(huì)做大事的人，是因?yàn)闆](méi)有通過(guò)做好小事來(lái)證明自己的實(shí)力。放在越不起眼的地方，越要主動(dòng)發(fā)光。在別人不敢委以重任之前，把小事做到極致，來(lái)證明你的實(shí)力。

4、延參法師《寬懷人生》： 緊張與松弛，沉重與飄逸，都是生命的狀態(tài)，坎坷和艱辛中蘊(yùn)藏著更大的追求。笑著面對(duì)悲傷，悲傷會(huì)化為動(dòng)力，笑著面對(duì)憂愁，憂愁會(huì)化為快樂(lè)。讓憂愁去漂流吧，生活需要快樂(lè)，也應(yīng)該是快樂(lè)的。

5、大道至簡(jiǎn)，平常心是道：

一個(gè)行者問(wèn)老和尚：“您得道前，做什么？”老和尚：“砍柴擔(dān)水做飯?！毙姓邌?wèn)：“那得道后呢？”老和尚：“砍柴擔(dān)水做飯?！毙姓哂謫?wèn)：“那何謂得道？”老和尚：“得道前，砍柴時(shí)惦記著挑水，挑水時(shí)惦記著做飯；得道后，砍柴即砍柴，擔(dān)水即擔(dān)水，做飯即做飯?！?/p>

6、當(dāng)你喜歡上某件事，會(huì)發(fā)揮出驚人的能力：

抱著你自己10公斤重的孩子，你不覺(jué)得累，是因?yàn)槟阆矚g；抱著10公斤重的石頭，你堅(jiān)持不了多久。當(dāng)一個(gè)人不喜歡做某件事，就算他才華橫溢，也

無(wú)法發(fā)揮；當(dāng)一個(gè)人喜歡上了某件事，他發(fā)揮出來(lái)的能力會(huì)讓你大吃一驚。所以，一個(gè)人沒(méi)有成績(jī)，不一定是他沒(méi)有能力，很可能是因?yàn)椴幌矚g。

7、愛(ài)你的人會(huì)一直愿意為你付出，你愛(ài)的人卻不一定愿意為你付出： 二戰(zhàn)時(shí)，一猶太家庭遭到迫害，大兒子和小兒子分別去尋求幫助。大兒子去找曾經(jīng)幫助過(guò)自己的人，小兒子去找自己曾幫助過(guò)的人。結(jié)果卻是大兒子獲救，小兒子被出賣。愛(ài)你的人會(huì)一直愿意為你付出，你愛(ài)的人卻不一定愿意為你付出。在現(xiàn)實(shí)中，真正對(duì)你忠誠(chéng)的都是曾經(jīng)給過(guò)你恩惠的人、愛(ài)你的人。

8、改環(huán)境，不如改自己： 烏鴉往東飛，遇到鴿子。都停在一顆樹(shù)上休息，鴿子見(jiàn)烏鴉飛得很辛苦，關(guān)心地問(wèn)：您要去哪里？烏鴉忿忿答：其實(shí)我不想離開(kāi)，可是這個(gè)地方的居民都嫌棄我的叫聲不好。鴿子好心地說(shuō)：別費(fèi)力了，如果你改變不了你的聲音,飛到哪都不會(huì)受歡迎的。做事也是如此：改目標(biāo)，不如改方式，改環(huán)境，不如改自己。

9、關(guān)鍵時(shí)刻能救你的，只有你自己： 一頭驢子不慎掉進(jìn)了枯井，眾人設(shè)法救它，都沒(méi)有成功，就決定埋了它。驢子悲聲鳴叫，可當(dāng)泥土落下的時(shí)候，它卻出乎意料地安靜了。它努力抖落背上的泥土，把它們踩在腳下，讓自己登高一點(diǎn)。就這樣，它隨著泥土的抖落不斷登高，最后竟在眾人的驚奇聲中走出了枯井。

10、世事總不能萬(wàn)般如意，有舍才有得： 師父問(wèn)：如果你要燒壺開(kāi)水，生火到一半時(shí)發(fā)現(xiàn)柴不夠，你該怎么辦？有的弟子說(shuō)趕快去找，有的說(shuō)去借，有的說(shuō)去買。師父說(shuō)：為什么不把壺里的水倒掉一些呢？

11、有一顆不屈的心：

一個(gè)失意年輕人尋找成功，哲人給一顆花生說(shuō)：“用力捏它?！蹦贻p人用力一捏，花生殼碎了，剩下仁。哲人又叫他搓，結(jié)果搓掉紅色的皮，只留下白白的果實(shí)。哲人再叫他捏，不論他如何用力，卻捏不碎花生仁。哲人說(shuō)：“雖然屢受磨難，失去了很多，但要有一顆不屈的心?！?/p>

12、只有學(xué)會(huì)放棄眼前利益，才能獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)大利： 富翁拿了三塊大小不一的西瓜放在青年面前：若每塊西瓜代表一定程度的利益，選哪塊？青年回答：最大的。富翁把最大的遞給青年，而自己卻吃起最小的。富翁很快吃完了，拿起桌上的最后一塊西瓜吃起來(lái)。青年明白了：富翁吃的瓜雖都不大，加一起卻比他多。

13、謙卑自己，就是份量： 一滴墨汁落在一杯清水里，這杯水立即變色，不能喝了；一滴墨汁融在大海里，大海依然是蔚藍(lán)色的大海。為什么？因?yàn)閮烧叩亩橇坎灰粯?。不熟的麥穗直刺刺地向上挺著，成熟的麥穗低垂著頭。為什么？因?yàn)閮烧叩姆萘坎灰粯?。寬容別人，就是肚量；謙卑自己，就是份量；合起來(lái)，就是一個(gè)人的質(zhì)量。

第四篇：三個(gè)故事 三個(gè)啟示1

三個(gè)故事 三個(gè)啟示

一、年輕人不小心將酒店的地毯燒了三個(gè)小洞，退房時(shí)服務(wù)員說(shuō)根據(jù)

酒店規(guī)定，每個(gè)洞要賠償100元。年輕人：確定是一個(gè)洞100元嗎？服務(wù)員：是。年輕人點(diǎn)燃煙頭將三個(gè)小洞燒成一大洞。啟示:

1.考核標(biāo)準(zhǔn)在哪里，人們的行動(dòng)就在哪里；

2.不要光站在自己的角度訂立標(biāo)準(zhǔn)；

3.漏洞有時(shí)是致命的。

二、一士兵遭到敵軍突襲后逃到了山洞。敵軍在身后緊追，他躲在洞中祈禱不被敵人發(fā)現(xiàn)。突然胳膊被狠狠地蟄了一下，原來(lái)是只蜘蛛，他剛要捏死，突然心生憐憫，就放了它。不料蜘蛛爬到洞口織了一張新網(wǎng)，敵軍追到山洞見(jiàn)到完好的蜘蛛網(wǎng)，猜想洞中無(wú)人就走了。

啟示：很多時(shí)候，幫助別人同時(shí)也是在幫助自己。

三、父親丟了塊表，他抱怨著翻騰著四處尋找，可半天也找不到。等 他出去了，兒子悄悄進(jìn)屋，不一會(huì)找到了表。父親問(wèn)：怎么找到的？?jī)鹤诱f(shuō)：我就安靜的坐著，一會(huì)就能聽(tīng)到滴答滴答的聲音，表就找到了。

啟示：我們?cè)绞墙乖甑膶ふ?，越找不到自己想要的，只有平靜下

來(lái)，才能聽(tīng)到內(nèi)心的聲音。

不錯(cuò)的啟示，站在不同的角度看問(wèn)題結(jié)果是不一樣的。新的感悟一一。慢慢看，慢慢悟

1、人生需要四種人：

名師指路，貴人相助，親人支持，小人刺激。

2、女人，大美為心凈，中美為修寂，小美為貌體。

男人，大智為信仰，中智為克己，小智為財(cái)奴。

3、沒(méi)有機(jī)會(huì)做大事的人，是因?yàn)闆](méi)有通過(guò)做好小事來(lái)證明自己的實(shí)力。放在越不起眼的地方，越要主動(dòng)發(fā)光。在別人不敢委以重任之前，把小事做到極致，來(lái)證明你的實(shí)力。

4、延參法師《寬懷人生》：

緊張與松弛，沉重與飄逸，都是生命的狀態(tài)，坎坷和艱辛中蘊(yùn)藏著更大的追求。笑著面對(duì)悲傷，悲傷會(huì)化為動(dòng)力，笑著面對(duì)憂愁，憂愁會(huì)

化為快樂(lè)。讓憂愁去漂流吧，生活需要快樂(lè)，也應(yīng)該是快樂(lè)的。

5、大道至簡(jiǎn)，平常心是道：

一個(gè)行者問(wèn)老和尚：“您得道前，做什么？”老和尚：“砍柴擔(dān)水做飯?！毙姓邌?wèn)：“那得道后呢？”老和尚：“砍柴擔(dān)水做飯。”行者又問(wèn)：“那何謂得道？”老和尚：“得道前，砍柴時(shí)惦記著挑水，挑水時(shí)惦記著做飯；得道后，砍柴即砍柴，擔(dān)水即擔(dān)水，做飯即做飯。”

6、當(dāng)你喜歡上某件事，會(huì)發(fā)揮出驚人的能力：

抱著你自己10公斤重的孩子，你不覺(jué)得累，是因?yàn)槟阆矚g；抱著10公斤重的石頭，你堅(jiān)持不了多久。當(dāng)一個(gè)人不喜歡做某件事，就算他才華橫溢，也無(wú)法發(fā)揮；當(dāng)一個(gè)人喜歡上了某件事，他發(fā)揮出來(lái)的能力會(huì)讓你大吃一驚。所以，一個(gè)人沒(méi)有成績(jī)，不一定是他沒(méi)有能力，很可能是因?yàn)椴幌矚g。

7、愛(ài)你的人會(huì)一直愿意為你付出，你愛(ài)的人卻不一定愿意為你付出： 二戰(zhàn)時(shí)，一猶太家庭遭到迫害，大兒子和小兒子分別去尋求幫助。大兒子去找曾經(jīng)幫助過(guò)自己的人，小兒子去找自己曾幫助過(guò)的人。結(jié)果卻是大兒子獲救，小兒子被出賣。愛(ài)你的人會(huì)一直愿意為你付出，你愛(ài)的人卻不一定愿意為你付出。在現(xiàn)實(shí)中，真正對(duì)你忠誠(chéng)的都是曾經(jīng)給過(guò)你恩惠的人、愛(ài)你的人。

8、改環(huán)境，不如改自己： 烏鴉往東飛，遇到鴿子。都停在一顆樹(shù)上休息，鴿子見(jiàn)烏鴉飛得很辛苦，關(guān)心地問(wèn)：您要去哪里？烏鴉忿忿答：其實(shí)我不想離開(kāi)，可是這個(gè)地方的居民都嫌棄我的叫聲不好。鴿子好心地說(shuō)：別費(fèi)力了，如果

你改變不了你的聲音,飛到哪都不會(huì)受歡迎的。做事也是如此：改目標(biāo)，不如改方式，改環(huán)境，不如改自己。

9、關(guān)鍵時(shí)刻能救你的，只有你自己： 一頭驢子不慎掉進(jìn)了枯井，眾人設(shè)法救它，都沒(méi)有成功，就決定埋了它。驢子悲聲鳴叫，可當(dāng)泥土落下的時(shí)候，它卻出乎意料地安靜了。它努力抖落背上的泥土，把它們踩在腳下，讓自己登高一點(diǎn)。就這樣，它隨著泥土的抖落不斷登高，最后竟在眾人的驚奇聲中走出了枯井。

10、世事總不能萬(wàn)般如意，有舍才有得：

師父問(wèn)：如果你要燒壺開(kāi)水，生火到一半時(shí)發(fā)現(xiàn)柴不夠，你該怎么辦？有的弟子說(shuō)趕快去找，有的說(shuō)去借，有的說(shuō)去買。師父說(shuō)：為什么不把壺里的水倒掉一些呢？

11、有一顆不屈的心：

一個(gè)失意年輕人尋找成功，哲人給一顆花生說(shuō)：“用力捏它?！蹦贻p人用力一捏，花生殼碎了，剩下仁。哲人又叫他搓，結(jié)果搓掉紅色的皮，只留下白白的果實(shí)。哲人再叫他捏，不論他如何用力，卻捏不碎花生仁。哲人說(shuō)：“雖然屢受磨難，失去了很多，但要有一顆不屈的心?！?/p>

12、只有學(xué)會(huì)放棄眼前利益，才能獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)大利：

富翁拿了三塊大小不一的西瓜放在青年面前：若每塊西瓜代表一定程度的利益，選哪塊？青年回答：最大的。富翁把最大的遞給青年，而自己卻吃起最小的。富翁很快吃完了，拿起桌上的最后一塊西瓜吃起來(lái)。青年明白了：富翁吃的瓜雖都不大，加一起卻比他多。

第五篇：開(kāi)發(fā)模式思考

關(guān)于生命健康園開(kāi)發(fā)模式的思考

國(guó)際生命健康園做為光谷生物城城市形態(tài)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)版，從產(chǎn)業(yè)形態(tài)上，要瞄準(zhǔn)現(xiàn)行及未來(lái)生物產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)領(lǐng)域（精準(zhǔn)診療）進(jìn)行布局，從建筑形態(tài)上要進(jìn)一步樹(shù)立和強(qiáng)化品牌價(jià)值，體現(xiàn)國(guó)際水準(zhǔn)。作為國(guó)際生命健康園起步區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，武漢光谷產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司（下稱產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司）集光榮使命和重大任務(wù)于一身。當(dāng)前國(guó)家政策法規(guī)對(duì)國(guó)有建設(shè)平臺(tái)管控的日趨嚴(yán)格，對(duì)重大項(xiàng)目投資決策和追責(zé)日益規(guī)范，新成立的產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司應(yīng)在充分考慮經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)規(guī)律的前提下，深入分析各種可能的開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)缺點(diǎn)，并結(jié)合自身特點(diǎn)加以應(yīng)用。近期，我們密集走訪相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，通過(guò)與他們的交流，我們有以下幾點(diǎn)思考：

一、建設(shè)模式分析

建設(shè)模式關(guān)乎項(xiàng)目建設(shè)全生命周期，其產(chǎn)品是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的承載表現(xiàn)，一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要有一流的建筑群承載。結(jié)合目前市場(chǎng)上集中較為成熟的幾種建設(shè)模式，我們做了以下對(duì)比分析：

模式一：工程項(xiàng)目代建

做一個(gè)說(shuō)明，模式一應(yīng)為自主開(kāi)發(fā)。鑒于產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司尚處于成立初期，工程項(xiàng)目代建模式可能比自主開(kāi)發(fā)模式更為合適，故模式一暫定為項(xiàng)目代建模式。項(xiàng)目代建制是契約精神在委托代理方面的深化，是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，分工進(jìn)一步細(xì)化的表現(xiàn)之一。代建單位作為業(yè)主的代理人，在業(yè)主委托的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)以業(yè)主名義開(kāi)展工作，如有權(quán)自主選擇設(shè)計(jì)師和承包商。與傳統(tǒng)CM制相比，無(wú)論是在代理人的定義上還是在選擇程序上，現(xiàn)代代建制都更具科學(xué)性和先進(jìn)性，正被廣泛應(yīng)用于各類項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中。

優(yōu)點(diǎn)：建設(shè)模式成熟，專業(yè)人做專業(yè)事，高新區(qū)八大園區(qū)均不同階段的采用代建模式開(kāi)發(fā)，成效顯著。能按照業(yè)主需求快速形成園區(qū)氛圍，業(yè)主擁有絕對(duì)的項(xiàng)目控制權(quán)。

缺點(diǎn)：業(yè)主單位需要全面承擔(dān)建設(shè)資金壓力，和對(duì)項(xiàng)目良好的把控能力，優(yōu)質(zhì)的代建單位（包括建設(shè)品質(zhì)、企業(yè)資信、溝通成本、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力等）可遇不可求

模式二：合作開(kāi)發(fā)

此種模式表現(xiàn)形式較多，其本質(zhì)為合作雙方或多方以現(xiàn)金或?qū)嵨锍鲑Y成立合資公司，充分利用出資各方自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中此類模式較為常見(jiàn)。

優(yōu)點(diǎn)：各方可優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，快速形成項(xiàng)目執(zhí)行力，較好的完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作。

缺點(diǎn)：合作各方利益述求較難統(tǒng)一，合作任意一方都沒(méi)有完全的項(xiàng)目控制能力，易導(dǎo)致項(xiàng)目偏離既定的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。

模式三：BOT/BT模式

BT是英文Build（建設(shè)）和Transfer（移交）縮寫形式，意即“建設(shè)--移交”，是政府利用非政府資金來(lái)進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過(guò)項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過(guò)程。目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項(xiàng)目融資的一種新模式。一般適用于政府投資的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。

優(yōu)點(diǎn)：是一種新型的項(xiàng)目融資方式，能夠緩解項(xiàng)目業(yè)主單位前期項(xiàng)目資金壓力，充分發(fā)揮社會(huì)資本效益。缺點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)目承接單位的能力和信譽(yù)度要求較高，業(yè)主單位需要有較強(qiáng)的項(xiàng)目策劃和把控能力。

結(jié)合產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司自身實(shí)際:依托省科投集團(tuán)，擁有較強(qiáng)的項(xiàng)目融資及融資議價(jià)能力，能有效保障項(xiàng)目建設(shè)資金需求，且資金成本相對(duì)較低。其二，作為省科投集團(tuán)改革之后的建設(shè)平臺(tái)，主觀和客觀均需要產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司的建設(shè)隊(duì)伍能夠迅速得到鍛煉和提升，能適應(yīng)高新區(qū)快速發(fā)展過(guò)程中不同產(chǎn)業(yè)類型的園區(qū)和項(xiàng)目建設(shè)需求，成為一支專業(yè)的、能打硬仗的建設(shè)團(tuán)隊(duì)。加之國(guó)際生命健康園項(xiàng)目屬東湖高新區(qū)及光谷生物城重點(diǎn)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)起步區(qū)的品質(zhì)和形象進(jìn)度要求較高，綜合以上三種開(kāi)發(fā)建設(shè)模式的利弊，建議國(guó)際生命健康園起步區(qū)采用項(xiàng)目代建的模式進(jìn)行建設(shè)，并盡快尋找合適的代建單位進(jìn)行溝通接洽為宜。

二、開(kāi)發(fā)模式分析

隨著國(guó)有體制改革的日益推進(jìn)，政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)將進(jìn)一步與市場(chǎng)接軌。作為高新區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的國(guó)際生命健康園，在形態(tài)上要成為光谷生物城產(chǎn)業(yè)和城市建設(shè)的升級(jí)版，在開(kāi)發(fā)模式上更要率先與市場(chǎng)接軌，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和園區(qū)開(kāi)發(fā)的雙贏。近期，我們密集走訪了武漢花山軟件新城、深圳天安云谷、深圳前海萬(wàn)科企業(yè)公館、深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目。我們發(fā)現(xiàn)，在資本和企業(yè)集聚、土地成為稀缺資源的深圳，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)租金和地產(chǎn)增值收益可以覆蓋甚至大大超過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，所以，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式多以自持出租為主，出售為輔（如下表）。物業(yè)自持也能最大限度的保證入駐項(xiàng)目的品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)的純度，并使開(kāi)發(fā)單位享受物業(yè)增值帶來(lái)的巨大收益，形成良性循環(huán)。武漢等中部發(fā)展中地區(qū)因土地資源相對(duì)較為豐富、租賃價(jià)格較低等因素，需要提高銷售物業(yè)的比例，用以保證項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平衡或盈利。

部分園區(qū)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)對(duì)比分析表

產(chǎn)業(yè)園建設(shè)公司作為生命健康園起步區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體單位，既不參與該區(qū)域的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，又不參與該區(qū)域的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在兼顧項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì)的前提下，若要做到項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性平衡，我們認(rèn)為需要從以下幾個(gè)方面著手：

一、樹(shù)立科投品質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)起步區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì)是園區(qū)形象最直觀的表現(xiàn)，一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要有一流的建筑品質(zhì)做支撐。天安云谷除了具有一流的建筑品質(zhì)外，還在國(guó)內(nèi)首創(chuàng)智慧園區(qū)理念，吸引包括華為在內(nèi)的世界級(jí)優(yōu)秀企業(yè)入駐；前海萬(wàn)科企業(yè)公館傳承著萬(wàn)科品牌的氣質(zhì)，街區(qū)的尺度、建筑的造型與品質(zhì)、色調(diào)搭配等均體現(xiàn)一流企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，讓人對(duì)前海的未來(lái)充滿無(wú)限遐想；深圳軟件產(chǎn)業(yè)基地對(duì)建筑外立面和園區(qū)功能劃分（尤其是引入城市和社區(qū)表皮概念）給人留下深刻印象；花山軟件新城更是復(fù)制全球軟件行業(yè)圣地——美國(guó)硅谷水源項(xiàng)目，引人入勝。國(guó)際生命健康園起步區(qū)項(xiàng)目應(yīng)做到精雕細(xì)琢，匠心獨(dú)具，亮點(diǎn)突出，彰顯科投品質(zhì)，提升區(qū)域品牌價(jià)值成為生物城乃至高新區(qū)新的城市和產(chǎn)業(yè)地標(biāo)。

二、同步開(kāi)發(fā)部分核心商業(yè)區(qū)。核心商業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)有以下幾個(gè)功能：1.滿足配套需求。生命健康園周邊相關(guān)住宅配套較生物城建設(shè)早期成熟度更高，商業(yè)區(qū)不僅可以滿足產(chǎn)業(yè)園區(qū)人員和企業(yè)不同類型的產(chǎn)業(yè)需求，還可以匹配周邊地產(chǎn)項(xiàng)目（包括朗詩(shī)、桃花源、北大姿源、豹澥社區(qū)等）居民日常消費(fèi)需求；2.迅速拉動(dòng)人氣，形成氛圍。因?yàn)橛兄苓呑≌?xiàng)目做支撐，定位精準(zhǔn)的商業(yè)可以迅速吸引消費(fèi)人群，形成產(chǎn)業(yè)氛圍；3.提升地產(chǎn)價(jià)值。配套商業(yè)及其品質(zhì)對(duì)周邊地產(chǎn)價(jià)值的提升不言而喻（光谷朗詩(shī)項(xiàng)目在中心城商業(yè)項(xiàng)目入駐之前的價(jià)格約為5000元/平方米，在商業(yè)項(xiàng)目入駐后迅速提升至8000+元/平方米）。與此同時(shí)，我們也應(yīng)清晰認(rèn)識(shí)到，在區(qū)域產(chǎn)業(yè)和居住配套尚未完全成熟的前提下，商業(yè)配套開(kāi)發(fā)比例過(guò)高，容易造成業(yè)主單位大量資金占用，降低商業(yè)區(qū)域土地開(kāi)發(fā)價(jià)值。故應(yīng)綜合全盤考慮，在有效保障配套型商業(yè)業(yè)態(tài)的同時(shí)，合理布局中高端引導(dǎo)型商業(yè)業(yè)態(tài)。

三、以時(shí)間換空間，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。在市場(chǎng)培育的早期，通過(guò)出租或出售的方式可能無(wú)法覆蓋開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，可以考慮集團(tuán)公司出資購(gòu)買、代為持有部分自持型物業(yè)，一方面可以通過(guò)代為持有降低資金成本和開(kāi)發(fā)公司負(fù)債，提高資金效率，另一方面，生命健康園作為光谷生物城核心區(qū)，緊鄰光谷新中心，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和武漢國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)核心區(qū)的建設(shè)發(fā)展，未來(lái)生命健康園內(nèi)的物業(yè)增值空間潛力巨大，此舉也能作為集團(tuán)公司投資渠道，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。

四、政策支持，打造產(chǎn)業(yè)特區(qū)。生命健康產(chǎn)業(yè)在被列入國(guó)家十三五重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)以來(lái)，受到了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的高度關(guān)注，湖北省武漢市更是將生命健康產(chǎn)業(yè)作為三大支柱型產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打造。高新區(qū)作為全省生命健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引擎，主觀和客觀層面都有必要牽頭出臺(tái)產(chǎn)業(yè)特區(qū)政策，鼓勵(lì)符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向企業(yè)的本地區(qū)和外地企業(yè)遷入。分別從租金、培訓(xùn)等補(bǔ)貼、投融資獎(jiǎng)勵(lì)、引導(dǎo)基金設(shè)立及投入比例等方面給予傾斜，做區(qū)域價(jià)值引導(dǎo)，使之成為產(chǎn)業(yè)中的“深圳”，盡早脫穎而出，形成裂變。

五、產(chǎn)業(yè)招商和資本招商雙管齊下，努力實(shí)行定制化建設(shè)。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目招商在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著積極、重要作用。隨著資本集聚和產(chǎn)業(yè)整合的不斷推進(jìn)，未來(lái)資本招商也將成為產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)的重要渠道。緊盯大基金可能會(huì)給招商工作帶來(lái)重大收獲，建筑的功能設(shè)計(jì)和建造過(guò)程中應(yīng)與傳統(tǒng)生物產(chǎn)業(yè)有所區(qū)別，并充分考慮金融資本入駐空間。生命健康產(chǎn)業(yè)是全球性的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，我們還可以考慮激勵(lì)具有國(guó)際視野的招商團(tuán)隊(duì)協(xié)助完成海外重大項(xiàng)目的引進(jìn)。

生命健康園建設(shè)專班

二〇一六年九月二十日