第一篇：北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法

北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，充分發(fā)揮物業(yè)管理專家的作用，完善物業(yè)服務(wù)咨詢、考評(píng)、論證、評(píng)估監(jiān)理等機(jī)制，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)專家的管理，適用本辦法。

第三條 物業(yè)管理行業(yè)專家從事物業(yè)管理咨詢、考評(píng)、論證、評(píng)估監(jiān)理等活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)守信的原則，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并對(duì)本人所提出的專業(yè)意見承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)物業(yè)管理行業(yè)專家資格的授予與取消，并負(fù)責(zé)專家的培訓(xùn)、考核、監(jiān)督和管理工作。

第二章 專家資格條件與選聘程序

第五條 物業(yè)管理行業(yè)專家分為綜合管理類專家和專業(yè)技術(shù)類專家。

綜合管理類專家，是指物業(yè)管理行業(yè)中全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的中高層管理人員。

專業(yè)技術(shù)類專家，是指從事物業(yè)管理專業(yè)或與房屋建設(shè)、房屋安全使用管理等相關(guān)工作的具有中級(jí)以上職稱的專業(yè)人員，包括土建、電氣、暖通、給排水、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面專業(yè)人員。

第六條 綜合管理類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

(一)遵守國(guó)家法律法規(guī)，有良好的職業(yè)道德，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，堅(jiān)持原則，作風(fēng)正派，廉潔自律，無違法記錄；

(二)六十五周歲以下，身體健康；

(三)從事物業(yè)管理或相關(guān)工作八年以上，或者具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱從事物業(yè)管理或相關(guān)工作五年以上；

(四)擔(dān)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理以上職務(wù)；

(五)有豐富的企業(yè)綜合管理及運(yùn)營(yíng)管理工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在公司負(fù)責(zé)或從事過市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理等工作；

(六)熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)與規(guī)律，熟悉行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。

第七條 專業(yè)技術(shù)類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

(一)遵守國(guó)家法律法規(guī)，有良好的職業(yè)道德，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，堅(jiān)持原則，作風(fēng)正派，廉潔自律，無違法記錄；

(二)從事第五條第三款中所列專業(yè)技術(shù)崗位工作五年以上；

(三)具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格；

(四)具有大學(xué)本科或以上學(xué)歷；

(五)熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；

(六)有必要的工作時(shí)間，年齡六十五周歲以下，身體健康。

第八條 應(yīng)聘專家可以通過個(gè)人自薦和單位推薦兩種方式報(bào)名。單位推薦的，應(yīng)當(dāng)事先征得被推薦人同意。

個(gè)人自薦或單位推薦均應(yīng)填寫書面申請(qǐng)表，并附有符合本辦法第六條、第七條規(guī)定條件的證明材料。

第九條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)人或者被推薦人進(jìn)行審核。對(duì)符合條件的物業(yè)管理行業(yè)專家申請(qǐng)人或者被推薦人進(jìn)行相關(guān)法律、法規(guī)和專業(yè)知識(shí)的考核，為合格者頒發(fā)物業(yè)管理行業(yè)專家證書。

第十條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可以邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、學(xué)者、律師等社會(huì)專家作為特約專家參與物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將根據(jù)工作需要定期調(diào)整和公布特約專家名單

第三章 物業(yè)管理專家工作范圍

第十一條 物業(yè)管理行業(yè)專家可以接受當(dāng)事人委托，參與本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評(píng)審、物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理等工作。

第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評(píng)審，由專家對(duì)擬晉升資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從服務(wù)規(guī)范和企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)角度進(jìn)行專業(yè)評(píng)審。

第十三條 物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目評(píng)定，由專家對(duì)參評(píng)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)考評(píng)，為評(píng)定物業(yè)管理示范項(xiàng)目提供專業(yè)意見。

第十四條 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理，由物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)委托專家對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評(píng)估意見。

第四章 物業(yè)管理專家的管理

第十五條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)專家?guī)斓娜粘９芾恚?/p>

(一)定期組織物業(yè)管理行業(yè)專家成員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)和相關(guān)法律知識(shí)的培訓(xùn)、講座和交流；

(二)建立專家檔案，詳細(xì)記載專家參與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)審、物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理等活動(dòng)的具體情況，并進(jìn)行網(wǎng)上公示，接受群眾監(jiān)督；

(三)建立物業(yè)管理行業(yè)專家動(dòng)態(tài)監(jiān)管平臺(tái)，隨機(jī)發(fā)放專家工作評(píng)價(jià)調(diào)查表，由相關(guān)單位匿名填寫；設(shè)立專家違規(guī)行為投訴電話和網(wǎng)上投訴信箱對(duì)專家的職業(yè)操守和信用情況實(shí)施動(dòng)態(tài)考核，并根據(jù)考核結(jié)果定期調(diào)整公示專家?guī)烀麊巍?/p>

第十六條 物業(yè)管理行業(yè)專家享有下列權(quán)利：

(一)接受政府相關(guān)部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的委托，承擔(dān)評(píng)審、考評(píng)或評(píng)估監(jiān)理工作；

(二)依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審及評(píng)估，提出評(píng)審或評(píng)估意見，不受任何單位或個(gè)人的干預(yù)；

(三)參加有關(guān)部門組織的培訓(xùn)、講座和交流；

(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第十七條 物業(yè)管理行業(yè)專家承擔(dān)下列義務(wù)：

(一)遵守工作紀(jì)律，不得收受正常勞務(wù)費(fèi)用以外的，來自委托或受托單位的財(cái)物或其他好處；

(二)客觀、公正地開展工作；

(三)協(xié)助、配合物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、檢查和調(diào)查；

(四)及時(shí)申報(bào)工作變更事項(xiàng)和個(gè)人基本信息變更事項(xiàng)，并提供相應(yīng)證明材料；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十八條 北京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)鞂?shí)行動(dòng)態(tài)管理。物業(yè)管理行業(yè)專家每屆聘用期為三年，聘用期屆滿，考核合格的可以續(xù)聘。

第十九條 物業(yè)管理行業(yè)專家有下列行為之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，取消物業(yè)管理行業(yè)專家資格，予以通報(bào)，終身不得重新申報(bào)物業(yè)管理行業(yè)專家，不得參與本市評(píng)審、考評(píng)、評(píng)估活動(dòng)：

(一)違規(guī)收受利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處的；

(二)不能客觀公正履行職責(zé)的；

(三)違反法律、法規(guī)規(guī)定的其它行為。

第二十條 物業(yè)管理行業(yè)專家有下列情形之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委取消其專家資格：

(一)本人申請(qǐng)不再擔(dān)任專家的；

(二)因工作變動(dòng)，不再適宜擔(dān)任專家的；

(三)因身體健康原因不能勝任專家工作的；

(四)無正當(dāng)理由放棄當(dāng)事人委托的事宜累計(jì)三次以上的；

(五)嚴(yán)重違背公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用原則，或發(fā)生市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委確認(rèn)的物業(yè)管理重大投訴事件的；

(六)其他不適宜擔(dān)任物業(yè)管理行業(yè)專家的情形。

第五章 附則

第二十一條 本辦法自2010年8月1日起施行。

第二篇：北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法

附件：

北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，充分發(fā)揮物業(yè)管理專家的作用，完善物業(yè)服務(wù)咨詢、考評(píng)、論證、評(píng)估監(jiān)理等機(jī)制，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)專家的管理，適用本辦法。

第三條 物業(yè)管理行業(yè)專家從事物業(yè)管理咨詢、考評(píng)、論證、評(píng)估監(jiān)理等活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)守信的原則，遵守相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，并對(duì)本人所提出的專業(yè)意見承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第四條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)物業(yè)管理行業(yè)專家資格的授予與取消，并負(fù)責(zé)專家的培訓(xùn)、考核、監(jiān)督和管理工作。

第二章 專家資格條件與選聘程序

第五條 物業(yè)管理行業(yè)專家分為綜合管理類專家和專業(yè)技術(shù)類專家。

綜合管理類專家，是指物業(yè)管理行業(yè)中全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的中高層管理人員。

專業(yè)技術(shù)類專家，是指從事物業(yè)管理專業(yè)或與房屋建設(shè)、房屋安全使用管理等相關(guān)工作的具有中級(jí)以上職稱的專業(yè)人員，包括土建、電氣、暖通、給排水、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)等方面專業(yè)人員。

第六條 綜合管理類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）遵守國(guó)家法律法規(guī)，有良好的職業(yè)道德，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，堅(jiān)持原則，作風(fēng)正派，廉潔自律，無違法記錄；

（二）六十五周歲以下，身體健康；

（三）從事物業(yè)管理或相關(guān)工作八年以上，或者具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱從事物業(yè)管理或相關(guān)工作五年以上；

（四）擔(dān)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理以上職務(wù)；

（五）有豐富的企業(yè)綜合管理及運(yùn)營(yíng)管理工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在公司負(fù)責(zé)或從事過市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)管理、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理等工作；

（六）熟悉物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)與規(guī)律，熟悉行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。

第七條 專業(yè)技術(shù)類專家應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）遵守國(guó)家法律法規(guī)，有良好的職業(yè)道德，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，堅(jiān)持原則，作風(fēng)正派，廉潔自律，無違法記錄；

（二）從事第五條第三款中所列專業(yè)技術(shù)崗位工作五年以上；

（三）具有中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格；

（四）具有大學(xué)本科或以上學(xué)歷；

（五）熟悉物業(yè)管理及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件、行業(yè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；

（六）有必要的工作時(shí)間，年齡六十五周歲以下，身體健康。

第八條 應(yīng)聘專家可以通過個(gè)人自薦和單位推薦兩種方式報(bào)名。單位推薦的，應(yīng)當(dāng)事先征得被推薦人同意。

個(gè)人自薦或單位推薦均應(yīng)填寫書面申請(qǐng)表，并附有符合本辦法第六條、第七條規(guī)定條件的證明材料。

第九條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)人或者被推薦人進(jìn)行審查，并為符合條件者頒發(fā)物業(yè)管理行業(yè)專家證書。

第十條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委可以邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、學(xué)者、律師等社會(huì)專家作為特約專家參與物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委將根據(jù)工作需要定期調(diào)整和公布特約專家名單。

第三章 物業(yè)管理專家工作范圍

第十一條 物業(yè)管理行業(yè)專家可以接受當(dāng)事人委托，參與本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評(píng)審、物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理等工作。

第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評(píng)審，由專家對(duì)擬晉升資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從服務(wù)規(guī)范和企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)角度進(jìn)行專業(yè)評(píng)審。

第十三條 物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目評(píng)定，由專家對(duì)參評(píng)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)考評(píng)，為評(píng)定物業(yè)管理示范項(xiàng)目提供專業(yè)意見。

第十四條 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理，由物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)委托專家對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理狀況等提供專業(yè)評(píng)估意見。

第四章 物業(yè)管理專家的管理

第十五條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)專家?guī)斓娜粘９芾恚?/p>

（一）定期組織物業(yè)管理行業(yè)專家成員進(jìn)行物業(yè)管理業(yè)務(wù)和相關(guān)法律知識(shí)的培訓(xùn)、講座和交流；

（二）建立專家檔案，詳細(xì)記載專家參與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)審、物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理等活動(dòng)的具體情況，并進(jìn)行網(wǎng)上公示，接受群眾監(jiān)督；

（三）建立物業(yè)管理行業(yè)專家動(dòng)態(tài)監(jiān)管平臺(tái)，隨機(jī)發(fā)放專家工作評(píng)價(jià)調(diào)查表，由相關(guān)單位匿名填寫；設(shè)立專家違規(guī)行為投訴電話和網(wǎng)上投訴信箱對(duì)專家的職業(yè)操守和信用情況實(shí)施動(dòng)態(tài)考核，并根據(jù)考核結(jié)果定期調(diào)整公示專家?guī)烀麊巍?/p>

第十六條 物業(yè)管理行業(yè)專家享有下列權(quán)利：

（一）接受政府相關(guān)部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)的委托，承擔(dān)評(píng)審、考評(píng)或評(píng)估監(jiān)理工作；

（二）依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審及評(píng)估，提出評(píng)審或評(píng)估意見，不受任何單位或個(gè)人的干預(yù)；

（三）參加有關(guān)部門組織的培訓(xùn)、講座和交流；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

第十七條 物業(yè)管理行業(yè)專家承擔(dān)下列義務(wù)：

（一）遵守工作紀(jì)律，不得收受正常勞務(wù)費(fèi)用以外的，來自委托或受托單位的財(cái)物或其他好處；

（二）客觀、公正地開展工作；

（三）協(xié)助、配合物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、檢查和調(diào)查；

（四）及時(shí)申報(bào)工作變更事項(xiàng)和個(gè)人基本信息變更事項(xiàng)，并提供相應(yīng)證明材料；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十八條 北京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)鞂?shí)行動(dòng)態(tài)管理。物業(yè)管理行業(yè)專家每屆聘用期為三年，聘用期屆滿，考核合格的可以續(xù)聘。

第十九條 物業(yè)管理行業(yè)專家有下列行為之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，取消物業(yè)管理行業(yè)專家資格，予以通報(bào)，終身不得重新申報(bào)物業(yè)管理行業(yè)專家，不得參與本市評(píng)審、考評(píng)、評(píng)估活動(dòng)：

（一）違規(guī)收受利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處的；

（二）不能客觀公正履行職責(zé)的；

（三）違反法律、法規(guī)規(guī)定的其它行為。

第二十條 物業(yè)管理行業(yè)專家有下列情形之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委取消其專家資格：

（一）本人申請(qǐng)不再擔(dān)任專家的；

（二）因工作變動(dòng)，不再適宜擔(dān)任專家的；

（三）因身體健康原因不能勝任專家工作的；

（四）無正當(dāng)理由放棄當(dāng)事人委托的事宜累計(jì)三次以上的；

（五）嚴(yán)重違背公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用原則，或發(fā)生市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委確認(rèn)的物業(yè)管理重大投訴事件的；

（六）其他不適宜擔(dān)任物業(yè)管理行業(yè)專家的情形。

第五章 附則

第二十一條 本辦法自2010年8月1日起施行。

第三篇：深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法

深圳市人民政府令

第74號(hào)

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》已經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會(huì)議審議通過,現(xiàn)予發(fā)布。自發(fā)布之日起施行。

市長(zhǎng):李子彬

一九九八年七月二十日

深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為,維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)(以下簡(jiǎn)稱特區(qū))實(shí)際,制定本辦法。

第二條 在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的管理服務(wù),應(yīng)遵守本辦法。

第三條 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則,保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美,保障物業(yè)的安全使用,維護(hù)業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。

第四條 深圳市人民政府住宅行政管理部門是物業(yè)管理行業(yè)的主管部門(以下簡(jiǎn)稱市主管部門),依法對(duì)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

區(qū)人民政府住宅行政管理部門(以下簡(jiǎn)稱區(qū)主管部門)在市主管部門的指導(dǎo)下負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督、管理工作。

第五條 深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理行業(yè)的自律性組織,依照本辦法規(guī)定履行職責(zé)。

第二章 物業(yè)管理企業(yè)

第六條 本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè),是指依法設(shè)立的,為住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、寫字樓、商住樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地提供專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的企業(yè)法人,包括物業(yè)管理專營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)。

第七條 在特區(qū)設(shè)立物業(yè)管理企業(yè),須具備下列條件:

(一)注冊(cè)資本不得少于人民幣五十萬元；

(二)有十名以上物業(yè)管理人員,包括三名以上持有房地產(chǎn)、建筑工程、機(jī)電設(shè)備專業(yè)大專以上學(xué)歷證書的專職技術(shù)人員、一名以上具有會(huì)計(jì)師技術(shù)職稱的專職劊十人員。

(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

增加物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的,須具備前款規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對(duì)符合本辦法規(guī)定條件的,給予辦理工商登記手續(xù);對(duì)不符合本辦法規(guī)定條件的,不予登記。

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)到住所地的區(qū)主管部門備案,并申請(qǐng)領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書》；區(qū)主管部門應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起十五個(gè)工作日內(nèi)完成初審,并報(bào)市主管部門核準(zhǔn),市主管部門應(yīng)在收到申請(qǐng)后三十個(gè)工作日內(nèi)核準(zhǔn)頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書》,不予核準(zhǔn)的,應(yīng)給予書面答復(fù)。未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的,不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第九條 市主管部門對(duì)《物業(yè)管理資質(zhì)證書》實(shí)行等級(jí)評(píng)定和審核制度。一、二、三級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)定辦法由市主管部門制定并公布。對(duì)符合規(guī)定條件的物業(yè)管理企業(yè),市主管部門應(yīng)予評(píng)定相應(yīng)的等級(jí),并將評(píng)定結(jié)果登報(bào)公布。

對(duì)審核不合格的物業(yè)管理企業(yè),由市主管部門責(zé)令限期整改;逾期仍不合格的,應(yīng)予降級(jí),直至收回資質(zhì)證書。

第十條 物業(yè)管理企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。物業(yè)管理企業(yè)如發(fā)生更名、分立、合并或其他工商變更登記事宜,應(yīng)按本辦法規(guī)定重新辦理備案及資質(zhì)證書核準(zhǔn)手續(xù)。

第三章 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)

第十一條 委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè),但符合下列條件之一的除外:

(一)物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的；

(二)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。

前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由市主管部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。

第十二條 物業(yè)未交付使用的,或物業(yè)已交付使用,但業(yè)主管理委員會(huì)尚未成立的,由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作;業(yè)主管理委員會(huì)已經(jīng)成立的,由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作,但法律、法規(guī)規(guī)定由開發(fā)建設(shè)單位在一定期限內(nèi)負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的,從其規(guī)定。

業(yè)主管理委員會(huì)組織招標(biāo)活動(dòng)的,應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定。

招標(biāo)組織者享有下列權(quán)利:

(一)編制招標(biāo)文件,組織招標(biāo)活動(dòng)；

(二)選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人；

(三)根據(jù)評(píng)標(biāo)原則決定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法；

(四)選定中標(biāo)人；

(五)依法享有的其他權(quán)利。

第十三條 招標(biāo)組織者組織物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo),應(yīng)當(dāng)成立1招標(biāo)機(jī)構(gòu)。

招標(biāo)機(jī)構(gòu)中應(yīng)有市、區(qū)主管部門的代表參加。招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)具體實(shí)施,審定標(biāo)底,提出評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法和定標(biāo)意見。

第十四條 招標(biāo)組織者制作招標(biāo)文件應(yīng)客觀、公正,并廣泛聽取業(yè)主及非業(yè)主使用人的意見。

前款所稱招標(biāo)文件包括招標(biāo)書、投標(biāo)須知、訂立委托管理合同的條件及協(xié)議條款。招標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:

(一)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況,包括占地面積、建筑面j積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房、公用設(shè)施專用基金和房]屋本體維修基金、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的情況、園林綠化狀況、社區(qū)文化娛樂設(shè)施等；

(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；

(三)投標(biāo)書編制的方式及依據(jù)；

(四)投標(biāo)人的資質(zhì)和條件；

(五)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)；

(六)送達(dá)投標(biāo)書的地點(diǎn)及截止時(shí)間；

(七)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)；

(八)其他需要說明的事項(xiàng)。

第十五條 物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)的形式。符合下列條件之一的,經(jīng)市主管部門批準(zhǔn)、可以采用議標(biāo)方式:

(一)物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

(二)外國(guó)政府、個(gè)人、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及港澳臺(tái)同胞贈(zèng)款建設(shè),并且明確要求采取議標(biāo)方式的。前款所稱議標(biāo),是指招標(biāo)組織者與二家以上(含二家)的物業(yè)管理企業(yè)就特定物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)包條件進(jìn)行協(xié)商,擇優(yōu)選定中標(biāo)人的招標(biāo)方式。

招標(biāo)方式一經(jīng)確定,不得中途變更。

第十六條 采用公開招標(biāo)方式的,招標(biāo)組織者應(yīng)當(dāng)提前一個(gè)月通過報(bào)刊、廣播、電視或其他方式公開發(fā)布招

標(biāo)公告,同時(shí)報(bào)市、區(qū)主管部門備案;采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,招標(biāo)組織者應(yīng)向符合資質(zhì)要求的三家以上(含三家)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書,同時(shí)報(bào)市、區(qū)主管部門備案。

前款招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)包括下列內(nèi)容:

(一)招標(biāo)組織者的名稱、地址；

(二)擬招標(biāo)的物業(yè)的名稱、類別、用途、座落地點(diǎn)、建筑面積等；

(三)投標(biāo)的地點(diǎn)和期限；

(四)獲取招標(biāo)文件的辦法、時(shí)間、地點(diǎn)及相關(guān)的費(fèi)用等。

第十七條 參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)書。投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容:

(一)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；

(二)管理服務(wù)人員配備方案；

(三)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；

(四)管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；

(五)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；

(六)社區(qū)文化服務(wù)方案；

(七)管理服務(wù)模式設(shè)想等。

第十八條 受開發(fā)建設(shè)單位委托、對(duì)同一物業(yè)承擔(dān)過管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè),在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

前款物業(yè)管理企業(yè)有二家以上的,最后承擔(dān)管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

第十九條物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。招標(biāo)、投標(biāo)雙方不得弄虛作假,惡意串通,損害對(duì)方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第二十條 開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同,并報(bào)區(qū)主管部門備案。委托管理合同由市主管部門會(huì)同市工商行政管理部門共同制訂示范文本。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在其接受委托的物業(yè)范圍內(nèi)設(shè)立管理處,并就下列事項(xiàng)提供專業(yè)化管理服務(wù),業(yè)主及非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)給予配合:

(一)房屋本體及其配套設(shè)施的合理使用、維修和養(yǎng)護(hù)；

(二)消防設(shè)施、電梯及其他機(jī)電設(shè)備、溝、渠、池、井、道路及路燈、停車場(chǎng)、單車棚等公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地的使用、維修養(yǎng)護(hù)和管理；

(三)協(xié)助有關(guān)部門維持社區(qū)公共秩序和治安秩序；

(四)按照有關(guān)規(guī)定對(duì)車輛的行駛和停泊進(jìn)行引導(dǎo)和管理；

(五)環(huán)境衛(wèi)生的清潔、消殺和維護(hù)；

(六)園林綠化地維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

(七)法律、法規(guī)和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理服務(wù)。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)屬于業(yè)主和非業(yè)主使用人的特定財(cái)產(chǎn)提供保管服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)另行訂立保管合同,明確保管關(guān)系。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以通過公開招標(biāo)等方式聘請(qǐng)專營(yíng)公司承擔(dān)機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程維修等專項(xiàng)服務(wù),但不得將物業(yè)管理的整體責(zé)任以承包、租賃或其他方式轉(zhuǎn)讓給其他單位或個(gè)人。第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家有關(guān)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn);沒有國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)采用國(guó)外先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),提高管理服務(wù)水平。第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理成本、物業(yè)管理企業(yè)的傭金以及法定稅費(fèi)構(gòu)成。物業(yè)管理企業(yè)的傭金不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。

下列項(xiàng)目支出列入物業(yè)管理成本,但不得重復(fù)計(jì)算:

(一)管理處管理人員的工資、福利；

(二)保潔消殺費(fèi)；

(三)治安防范費(fèi)；

(四)公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

（五)園林編也維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

(六)用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費(fèi)用；

(七)公用部位水電費(fèi)；

(八)電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

(九)中央空調(diào)費(fèi)。

第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和委托管理合同的規(guī)定,遵循合理、公開以及管理服務(wù)水平與社會(huì)承受能力相適應(yīng)的原則。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主管理委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定,經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過后執(zhí)行。

市主管部門和市價(jià)格行政管理部門可以根據(jù)國(guó)家價(jià)格法的基本原則,結(jié)合特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際情況,制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),明確規(guī)定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行。第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)收取管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及其服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)提前公布。

開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定自行或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的,應(yīng)在物業(yè)銷售時(shí)即公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其服務(wù)項(xiàng)目；并承擔(dān)物業(yè)入住前的管理服務(wù)費(fèi)用。

第二十七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取。其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取項(xiàng)目或性質(zhì)相同的費(fèi)用。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納管理服務(wù)費(fèi)用。

第二十八條 管理服務(wù)費(fèi)用的收支情況應(yīng)按規(guī)定每三個(gè)月至少公布一次,并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。

第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)委托管理舍同和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,對(duì)屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房及其他公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的,其收入應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的管理服務(wù),不得挪作他用。

前款經(jīng)營(yíng)性收入的收支情況應(yīng)按規(guī)定每三個(gè)月至少公布一次,并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費(fèi)用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)行獨(dú)立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費(fèi)后,有結(jié)余的,應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下的管理服務(wù)費(fèi)用,不得擅自提取或挪作他用。

第三十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),依照法律、法規(guī)規(guī)定設(shè)置有公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定的用途使用,不得挪作他用。

前款基金的收支帳目,應(yīng)每三個(gè)月至少公布一次,并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。

第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)在合理的時(shí)間內(nèi)對(duì)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或改造,或按規(guī)定對(duì)物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管的,業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時(shí)間、維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)息及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應(yīng)當(dāng)提前公布。

業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前款維修養(yǎng)護(hù)或改造的項(xiàng)目有分歧的,由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行;對(duì)維修養(yǎng)護(hù)或改造的費(fèi)用有疑義的,可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。

第三十三條 業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項(xiàng)目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的,可向市、區(qū)主管部門和價(jià)格行政管理部門投訴;市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價(jià)格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以查處,并將查處結(jié)果書面通知投訴人。

第五章 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)

第三十四條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團(tuán)法人。其主要職責(zé)是:

(一)制定物業(yè)管理行業(yè)行為準(zhǔn)則及道德規(guī)范；

(二)組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試；

(三)受理對(duì)會(huì)員的投訴,組織調(diào)查,并向有關(guān)部門提出處理意見；

(四)向市主管部門反映物業(yè)管理行業(yè)的意見、建議和要求,維護(hù)物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益；

(五)調(diào)解行業(yè)內(nèi)部的爭(zhēng)議；

(六)協(xié)助市、區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)優(yōu)活動(dòng)；

(七)辦理主管部門委托的其他事項(xiàng)。

第三十五條 依法成立的物業(yè)管理企業(yè)和其他從事物業(yè)管理活動(dòng)的組織可以申請(qǐng)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì),成為協(xié)會(huì)團(tuán)體會(huì)員;從事物業(yè)管理服務(wù)和理論研究工作的個(gè)人,可以申請(qǐng)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì),成為個(gè)人會(huì)員.會(huì)員應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)章程并按規(guī)定繳納會(huì)費(fèi)。

第三十六條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員大會(huì)是協(xié)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu),理事會(huì)是會(huì)員大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。會(huì)員大會(huì)和理事會(huì)的職權(quán)由章程規(guī)定。

第三十七條 理事會(huì)理事由協(xié)會(huì)選舉產(chǎn)生。理事總?cè)藬?shù)由章程規(guī)定。

第六章 法律責(zé)任

第三十八條 未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書》,擅自從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的,由市、區(qū)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,給予通報(bào)批評(píng),并可處以違法經(jīng)營(yíng)所得一倍以下罰款。

第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定辦理《物業(yè)管理資質(zhì)證書》年審的,由市、區(qū)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,收回資質(zhì)證書,并可處以違法經(jīng)營(yíng)所得一倍以下罰款。

第四十條 轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的,由市、區(qū)主管部門責(zé)令限期改正,并給予通報(bào)批評(píng)；逾期不改正的,收回資質(zhì)證書,并處以違法經(jīng)營(yíng)所得一倍以下罰款。

第四十一條 違反本辦法規(guī)定,未采用招標(biāo)投標(biāo)方式確定并委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)管理服務(wù)的,委托行為無效,由市、區(qū)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,對(duì)委托人和接受委托的物業(yè)管理企業(yè)分別處以二萬元以上五萬元以下罰款。

第四十二條 違反本辦法規(guī)定,未經(jīng)市主管部門批準(zhǔn),擅自采用議標(biāo)方式的,招標(biāo)行為無效,由市、區(qū)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,對(duì)委托人和接受委托的物業(yè)管理企業(yè)分別處以二萬元以上五萬元以下罰款。采用公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式未報(bào)市、區(qū)主管部門備案的,由市、區(qū)主管部門責(zé)令改正,并給予通報(bào)批評(píng)。第四十三條 違反本辦法規(guī)定,招標(biāo)、投標(biāo)雙方弄虛作假、惡意串通的,招標(biāo)投標(biāo)行為無效,由市、區(qū)主管部門給予警告,并分別處以五萬元以上十萬元以下罰款;造成損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定,擅自增加管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)退還多收部分,并由市、區(qū)價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,給予通報(bào)批評(píng),并處以多收金額五倍以下罰款;造成他人損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定,將用于物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收入挪作他用,或?qū)⒐芾矸?wù)費(fèi)用、專項(xiàng)服務(wù)基金擅自提取或挪作他用的,由市、區(qū)主管部門責(zé)令限期改正,并給予通報(bào)批評(píng);逾期不改正的,處以挪用金額一倍以下罰款;造成損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第四十六條 違反本辦法規(guī)定,不按時(shí)交納規(guī)定的管理服務(wù)費(fèi)用的,物業(yè)管理企業(yè)可限期其交納,逾期不交納的,可按日收取干分之三的滯納金;連續(xù)三個(gè)月不交納的,可以按照法律、法規(guī)和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催繳或向人民法院申請(qǐng)支付令。

物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣等單位簽定有委托抄表及收費(fèi)合同的,可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。

第七章 附則

第四十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第四篇：北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)管理辦法

北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)，依據(jù)《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》（建住房物〔2000〕008號(hào)）規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理示范項(xiàng)目是指根據(jù)北京物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定為物業(yè)管理示范（四星）項(xiàng)目和物業(yè)管理示范(五星)項(xiàng)目。

第三條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)遵循企業(yè)自愿申報(bào)、業(yè)主參與、專家考評(píng)、公開透明的原則。

第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）負(fù)責(zé)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)的監(jiān)督管理工作。北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱北京物協(xié)）受市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委委托，負(fù)責(zé)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)的具體組織實(shí)施，并成立考評(píng)管理辦公室。

各區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目備案情況、違法違規(guī)行為及重大投訴核實(shí)等工作。

第二章 申報(bào)條件

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)考評(píng)的物業(yè)管理示范項(xiàng)目應(yīng)符合以下條件：

（一）符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。

1．物業(yè)管理示范（四星）項(xiàng)目：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在5萬平方米以上，別墅建筑面積在2萬平方米以上，大廈建筑面積在2萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，入住率或使用率達(dá)85%以上。2．物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積在8萬平方米以上，別墅建筑面積在2萬平方米以上，大廈建筑面積在3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，入住率或使用率達(dá)85%以上。

（二）由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理。

（三）統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)以物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行申報(bào)，其中的一棟或幾棟不得單獨(dú)申報(bào)參評(píng)。

（四）申報(bào)項(xiàng)目須投入使用兩年以上。

（五）住宅項(xiàng)目應(yīng)至少達(dá)到住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申報(bào)前一年內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中未發(fā)生違法違規(guī)行為及重大投訴。第六條 申報(bào)考評(píng)項(xiàng)目應(yīng)符合本辦法第五條規(guī)定，在申報(bào)前完成以下工作：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目顯著位置進(jìn)行公示，告知全體業(yè)主有關(guān)參評(píng)事項(xiàng)，公示期不少于7天。

（二）由業(yè)主委員會(huì)就是否同意參評(píng)征求全體業(yè)主意見，經(jīng)專有部分占專有部分建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意方可申報(bào)。未成立業(yè)主大會(huì)的，可由物業(yè)項(xiàng)目所在地社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織。征詢意見結(jié)果應(yīng)在物業(yè)區(qū)域顯著位置向全體業(yè)主公示，公示期不少于7天。

（三）由項(xiàng)目所在地房屋行政主管部門就物業(yè)項(xiàng)目備案情況、違法違規(guī)行為及重大投訴進(jìn)行核實(shí)，并出具意見。

第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)持以下材料到考評(píng)管理辦公室進(jìn)行申報(bào)。

（一）在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委或北京物協(xié)網(wǎng)站下載《北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)申報(bào)表》一式兩份；

（二）《征詢意見結(jié)果》一份；

（三）申報(bào)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)委托合同；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；

（五）區(qū)縣房屋行政主管部門意見；

（六）其他需要提供的材料。

第三章 考評(píng)程序

第八條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目依照申報(bào)星級(jí)進(jìn)行評(píng)定。第九條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)工作程序如下：

（一）申報(bào)：申報(bào)物業(yè)管理示范項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將本辦法第七條規(guī)定的材料報(bào)送至考評(píng)管理辦公室。

（二）審核條件：考評(píng)管理辦公室依照申報(bào)條件對(duì)參評(píng)項(xiàng)目進(jìn)行審核。

（三）現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)：考評(píng)管理辦公室組織物業(yè)管理行業(yè)專家到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)對(duì)資料及檔案管理、客服管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、消防及公共秩序維護(hù)管理、環(huán)境及綠化管理等模塊進(jìn)行評(píng)分。

（四）公示：現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)合格的項(xiàng)目在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委及北京物協(xié)網(wǎng)站進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督，公示期為10天。公示期內(nèi)，經(jīng)查證屬實(shí)，不符合申報(bào)條件的，取消參評(píng)資格。

（五）公開答辯：經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)合格的住宅（五星）項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行公開答辯。

（六）表彰通報(bào)：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委對(duì)通過考評(píng)的物業(yè)管理示范項(xiàng)目頒發(fā)證書并表彰通報(bào)。

第十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)考評(píng)結(jié)果有異議的，可就現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)議問題做好記錄，留存相關(guān)材料，并由考評(píng)雙方簽字確認(rèn)后提交考評(píng)管理辦公室申請(qǐng)復(fù)核，考評(píng)管理辦公室應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)作出復(fù)核意見。

第十一條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)依據(jù)《北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》，住宅項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)總分值在90分以上（含90分），大廈、工業(yè)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)總分值在95分以上（含95分）的授予北京市物業(yè)管理示范（四星）項(xiàng)目稱號(hào)?，F(xiàn)場(chǎng)考評(píng)總分值在98分以上（含98分）、住宅項(xiàng)目通過現(xiàn)場(chǎng)答辯的授予北京市物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目稱號(hào)。

第十二條 取得北京市物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號(hào)滿一年且通過北京市物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目考評(píng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委申報(bào)參評(píng)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目，經(jīng)審核通過后上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目按住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求應(yīng)復(fù)驗(yàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)申報(bào)并通過當(dāng)年物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)，未通過的將上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建議，取消其全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱號(hào)。第十三條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)北京市物業(yè)管理行業(yè)專家進(jìn)行考評(píng)，并提供專業(yè)意見。同時(shí)可以邀請(qǐng)人大代表、政協(xié)委員、學(xué)者、律師等社會(huì)專家作為特約專家參與考評(píng)活動(dòng)。第十四條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)每年進(jìn)行一次，具體時(shí)間由考評(píng)管理辦公室確定并公布。

第十五條 北京市物業(yè)管理示范（五星）項(xiàng)目有效期為三年，北京市物業(yè)管理示范（四星）項(xiàng)目有效期為二年。

第四章 監(jiān)督管理

第十六條 物業(yè)管理示范項(xiàng)目有效期內(nèi)實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，確認(rèn)不滿足申報(bào)條件的，取消其稱號(hào)。第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的考評(píng)材料不得弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，記入企業(yè)信用檔案，五年內(nèi)該企業(yè)所有管理項(xiàng)目不得申報(bào)示范項(xiàng)目考評(píng)。

第十八條 物業(yè)管理行業(yè)專家應(yīng)當(dāng)依據(jù)本市物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則進(jìn)行評(píng)定，在考評(píng)過程中嚴(yán)格執(zhí)行考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)和考評(píng)紀(jì)律，客觀、公正履行職責(zé)，對(duì)所提出的專業(yè)意見承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。發(fā)現(xiàn)并經(jīng)確認(rèn)存在違法違規(guī)行為的，按照《北京市物業(yè)管理行業(yè)專家管理辦法》的有關(guān)規(guī)定處理。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在考評(píng)工作完成后5日內(nèi)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)專家的考評(píng)活動(dòng)作出評(píng)價(jià)，在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委或北京物協(xié)網(wǎng)站下載并填寫《物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)意見表》，報(bào)送至考評(píng)管理辦公室。

第五章 附則

第二十條 本辦法自2010年10月1日起施行。2004年6月18日原北京市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于印發(fā)北京市實(shí)施全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分細(xì)則（試行）的通知》（京國(guó)土房管物〔2004〕686號(hào)）廢止。

第五篇：物業(yè)管理行業(yè)年鑒

[找文章到☆好范文 wenmi114.com(http://004km.cn/)一站在手，寫作無憂!]我市物業(yè)管理行業(yè)始于90年代初期，經(jīng)過十幾年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，它的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益日益顯

著，切實(shí)的起到了為百姓解難，為政府分憂的作用。2005年是我市物業(yè)管理發(fā)展歷程中，尤為重要一年，根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合沈陽(yáng)市實(shí)際情況出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章，《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律保障。目前，我市物業(yè)管理已經(jīng)渡過普遍推行的初級(jí)階段，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制已初步形成，并取得了較好的效果，正向著新的深度發(fā)展。

一、全市物業(yè)管理總體情況

截至2005年底，我市建成住宅區(qū)3277個(gè)，建筑面積10421.7萬平方米。其中：具備物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級(jí)服務(wù)的住宅區(qū)244個(gè)，建筑面積2151.9萬平方米，占全市住宅區(qū)總面積的20.6；建筑面積2萬平方米以上的舊住宅區(qū)604個(gè)，建筑面積3293.4萬平方米，占總面積的31.6；住宅組團(tuán)2429個(gè)，建筑面積4976.1萬平方米，占總面積的47.8。全市登記注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)536家中，其中具備二級(jí)以上資質(zhì)的有9家。物業(yè)管理從業(yè)人員近3萬人。全市物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。

二、拆違建綠、住宅區(qū)樓道整治、街路粉飾美化及房屋“平改坡”工程完成情況

（一）住宅區(qū)拆違建綠工作

住宅區(qū)拆違工作于2004年11月開始，計(jì)劃拆除住宅區(qū)內(nèi)違章建筑108萬平方米，截至2005年3月24日，實(shí)際完成拆除違章建筑109萬平方米，超額完成了任務(wù)。已撥付資金4000萬元。

住宅區(qū)綠化是人與自然和諧發(fā)展的表現(xiàn)之一，住宅區(qū)的綠化可以為廣大居民創(chuàng)建良好的生活環(huán)境，是市政府的一項(xiàng)“民心工程”。在全市的綠化過程中，我們堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為使我市盡早的向園林化城市轉(zhuǎn)變，適應(yīng)明年“世園會(huì)”的召開，全面提高我市居民的居住條件和生活質(zhì)量，我局按照市政府城市綠化工作的總體部署，今年全市住宅區(qū)計(jì)劃植樹166萬株，實(shí)際完成植樹183.66萬株，占計(jì)劃的110.6，新增綠地面積4.15萬平方米，市房產(chǎn)局墊付資金500萬元，圓滿完成了住宅區(qū)綠化任務(wù)，受到市委、市政府的表彰，房產(chǎn)局獲得了綠化工作優(yōu)秀組織獎(jiǎng)。

（二）住宅區(qū)樓道整治

經(jīng)過市、區(qū)各級(jí)單位干部群眾的共同努力，截止到7月份底，全市樓道整治工程全面竣工，共完成各類產(chǎn)權(quán)樓道整治工程7678棟、3273.55萬平方米。市、區(qū)共投入整治資金5928.26萬元，其中樓道粉飾工程投入資金3928.26萬元，供暖分戶管線整治完善資金2000萬元。

按照市政府的工作部署和沈陽(yáng)市住宅樓道整治現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的要求，在全市樓道整治工程實(shí)施過程中，市房產(chǎn)局多次召開工作調(diào)度會(huì)，積極推進(jìn)住宅區(qū)樓道整治工作。一是制定了《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)；二是與市財(cái)政局、市公積金管理中心聯(lián)合研究制定了《關(guān)于樓道整治工作資金歸集程序的若干意見》，為下一步樓道整治工程資金的歸集，提供了標(biāo)準(zhǔn)、程序和依據(jù)；三是加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。各區(qū)也成立了相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作班子，并組成了工程組、資金歸集組、宣傳組開展了各項(xiàng)實(shí)質(zhì)性工作，市樓道整治辦公室印制下發(fā)了《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》；四是本著試點(diǎn)先行的原則，在和平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工程，在總結(jié)試點(diǎn)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，全市各區(qū)共在19個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)完成示范樣板工程，為整治工程全面鋪開和全面完成打下了基礎(chǔ)。五是城市建設(shè)發(fā)展“三分在建設(shè)，七分在管理”的工作要求，要鞏固樓道整治工作成果，關(guān)鍵在于建立長(zhǎng)效的后期管理機(jī)制。為此，我局已經(jīng)向政府董文秋副秘書長(zhǎng)提出《關(guān)于明確我市住宅樓道整治后期管理責(zé)任建議的報(bào)告》，提出了樓道后期管理的具體責(zé)任劃分。今后樓道的管理工作，將堅(jiān)持“標(biāo)本兼治，重在治本”的原則，發(fā)揮各方優(yōu)勢(shì)，切實(shí)形成市、區(qū)、街道、社區(qū)各負(fù)其責(zé)、共同參與的管理模式，以鞏固、完善現(xiàn)有樓道整治成果。

（三）街路粉飾美化工程

為滿足明年“世園會(huì)”的要求，打破原有的環(huán)境不協(xié)調(diào)狀況，使沈陽(yáng)的街路景觀有一個(gè)根本的改變，在市局領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，沈陽(yáng)市對(duì)重點(diǎn)街路及廣場(chǎng)沿線（周邊）建筑物進(jìn)行了美化工程。

全市街路粉飾美化工程計(jì)劃1473棟，建筑面積793萬平方米。其中：粉飾工程1044棟，建筑面積465.6萬平方米；清洗工程429棟，建筑面積327.4萬平方米；美化屋頂工程9棟，建筑面積0.7萬平方米。

目前，全市街路粉飾美化工程實(shí)際完

成1490棟，建筑面積797.7萬平方米，竣工率101。其中：粉飾工程1061棟，建筑面積470.1萬平方米，竣工率102；清洗工程429棟，建筑面積327.6萬平方米，竣工率100；美化屋頂9棟，建筑面積0.7萬平方米，竣工率100；樓梯維修完成253棟，建筑面積143.9萬平方米。

街路粉飾美化工程是今年陳政高市長(zhǎng)

提出的六大城市管理工程之一，在市區(qū)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度重視及相關(guān)各部門的密切配合下，多次組織召開工作協(xié)調(diào)會(huì)，解決工作中出現(xiàn)的困難與問題。市局在資金缺乏的情況下，向各區(qū)借資300萬元用于工程的實(shí)施。各區(qū)房產(chǎn)局也相應(yīng)的成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定了詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則，這些都為街路粉飾美化工程的順利完成提供了良好的保障。

為了保障街路粉飾美化工程的順利進(jìn)行，先后制定下發(fā)了《沈陽(yáng)市重點(diǎn)街路及廣場(chǎng)沿線（周邊）建筑物粉飾美化工程實(shí)施方案》、《沈陽(yáng)市主要街路沿街建筑立面涂飾、屋頂美化工程技術(shù)質(zhì)量指導(dǎo)意見》、《關(guān)于加強(qiáng)重點(diǎn)街路粉飾美化工程設(shè)計(jì)施工管理的通知》等文件。為保證街路粉飾美化工程有序?qū)嵤?，加?qiáng)制度化管理，確定了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度、工程招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度、安全責(zé)任制度、工程技術(shù)交底制度。同時(shí)，為了保證工程的實(shí)施質(zhì)量，各區(qū)分別對(duì)工程在全市范圍內(nèi)進(jìn)行了工程招投標(biāo)，對(duì)招投標(biāo)企業(yè)的施工資質(zhì)、安全資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，選擇正規(guī)、有實(shí)力的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工。在選擇施工企業(yè)的同時(shí)，各區(qū)也選聘了監(jiān)理資質(zhì)高、服務(wù)質(zhì)量好的監(jiān)理公司進(jìn)行全過程的監(jiān)理，有效地保證了街路粉飾美化工程的質(zhì)量和安全。

（四）“平改坡”工程

2005年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景觀，提高居民居住質(zhì)量為目標(biāo)；堅(jiān)持“統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，建立和完善工程實(shí)施體系和工作機(jī)制；通過科學(xué)選址、精心設(shè)計(jì)、規(guī)范施工，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施房屋“平改坡”暨舊住宅美化工程?！捌礁钠隆比攴课荨捌礁钠隆惫こ坦彩┕?1棟，建筑面積17.16萬平方米。其中沈河區(qū)20棟，建筑面積17.11萬平方米；和平區(qū)1棟，建筑面積0.05萬平方米。

今年“平改坡”工程的工作標(biāo)準(zhǔn)，一是簡(jiǎn)潔明快，襯托周圍主要建筑，實(shí)現(xiàn)建筑形式和色調(diào)與周圍建筑總體環(huán)境相協(xié)調(diào)；二是優(yōu)化“平改坡”工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，達(dá)到構(gòu)造簡(jiǎn)單、施工方便，廣泛采用新技術(shù)、新材料、新工藝，達(dá)到安全美觀、經(jīng)濟(jì)適用；三是“平改坡”工程在科學(xué)合理地與原房屋功能結(jié)合的同時(shí)，保溫隔熱、屋面排水、防水、排氣排煙、避雷、防火等各項(xiàng)施工符合國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。

三、健全法規(guī)制度方面

20O3年9月1日，頒布實(shí)施的國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)保障廣大業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)具有十分重要的意義。但國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱條例）出臺(tái)以后，地方制訂的配套法規(guī)、規(guī)章未能及時(shí)出臺(tái)，解決物業(yè)管理工作中一些具體問題，無章可循。因此，2005年我們將立法工作作為工作重點(diǎn)，通過總結(jié)近年來的工作，吸取其他先進(jìn)城市的立法經(jīng)驗(yàn)，在全市市民和物業(yè)管理行業(yè)同仁、有關(guān)專家的積極參與和大力支持下，出臺(tái)了我市第一部物業(yè)管理地方性規(guī)章《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》（沈陽(yáng)市人民政府第44號(hào)令），為我市物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。

為配合《規(guī)定》的頒布實(shí)施，出臺(tái)了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的指導(dǎo)意見》、《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《沈陽(yáng)市物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信考核暫行辦法》、《沈陽(yáng)市主住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個(gè)配套文件，為《規(guī)定》的貫徹、實(shí)施營(yíng)造了法制氛圍，進(jìn)一步奠定物業(yè)管理行業(yè)的法律基礎(chǔ)。

四、物業(yè)管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，進(jìn)一步加大物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)力度。為了更好的規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，我局在今年頒布了《沈陽(yáng)市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》，對(duì)符合招投標(biāo)條件的，要全部實(shí)行公開招投標(biāo)，使物業(yè)企業(yè)的選聘公開、公正、公平，同時(shí)增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)物業(yè)管理逐步向市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化邁進(jìn)。同時(shí)，開展了前期物業(yè)管理招投標(biāo)的試點(diǎn)工作。對(duì)建筑面積5萬平方米（含5萬平方米）以上的住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)；投標(biāo)人少于3個(gè)或建筑面積5萬平方米以下的住宅小區(qū)，經(jīng)各區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前，“中街北苑”、“假日蘭庭”、“融城時(shí)代”等32個(gè)住宅小區(qū)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，使前期物業(yè)管理逐步得到了規(guī)范。

二是加強(qiáng)物業(yè)管理的監(jiān)督和指導(dǎo)。建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案和物業(yè)企業(yè)經(jīng)理人信用檔案及準(zhǔn)入、退出制度。在嚴(yán)格物業(yè)管理資質(zhì)審批的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督和考核，對(duì)不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)理人，隨時(shí)取消其物業(yè)資質(zhì)或從業(yè)資格。

三是協(xié)調(diào)指導(dǎo)業(yè)主組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際，出臺(tái)《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建程序》等相關(guān)文件，充分發(fā)揮社區(qū)作用，行業(yè)主管部門和社區(qū)及物業(yè)管理企業(yè)密切配合，對(duì)具備條件的住宅小區(qū)，積極引導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，充分履行其權(quán)利和義務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，做好物業(yè)管理工作。通過近一年來的努力，我市244個(gè)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)中有173個(gè)住宅小區(qū)依法、依程序組建了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范化率達(dá)到了71，初步形成了業(yè)主自治和專業(yè)物業(yè)公司管理的多元化管理模式。

四是進(jìn)一步加強(qiáng)資質(zhì)管理，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。2005年我們開展了“一個(gè)清理、兩個(gè)整頓”和“規(guī)范物業(yè)管理排查”活動(dòng)，經(jīng)過小區(qū)辦的內(nèi)部核實(shí)，及與法規(guī)處的共同研究，依據(jù)國(guó)家物業(yè)管理法規(guī)，對(duì)資質(zhì)證書已過期，未進(jìn)行資質(zhì)評(píng)定，多年未年檢的19家物業(yè)管理企業(yè)依法取消了資質(zhì)，挪用維修資金、服務(wù)水平差、業(yè)主投訴較多的12家企業(yè)提出了限期整改要求。有效的營(yíng)造了市場(chǎng)氛圍、凈化了市場(chǎng)環(huán)境、規(guī)范了市場(chǎng)秩序。

（二）全力解決好開發(fā)建設(shè)遺留問題。

房地產(chǎn)與物業(yè)管理是密切不可分的兩部分，物業(yè)管理的完善可以使房產(chǎn)增值保值，但是目前開發(fā)遺留問題仍是制約我市物業(yè)管理的重要因素。這些問題百姓意見多，解決難度大，同時(shí)影響物業(yè)管理水平的提高。因此，我們會(huì)同小區(qū)辦協(xié)調(diào)相關(guān)部門，細(xì)化問題、明確思路、明確責(zé)任單位、明確整改時(shí)限，堅(jiān)持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，對(duì)存在的問題逐一進(jìn)行整改，并逐一進(jìn)行消號(hào)。目前，244個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，112件開發(fā)遺留問題，已經(jīng)解決76件。同時(shí)，為確保整改工作的順利進(jìn)行，本著邊解決、邊整改、邊規(guī)范的方式，對(duì)在整改中比較好的30個(gè)典型住宅區(qū)，我們深入住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)研、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在全市住宅區(qū)中進(jìn)行推薦，使該項(xiàng)工作起到很好的社會(huì)效益，得到了廣大業(yè)主的一致認(rèn)可。

（三）深入住宅小區(qū)調(diào)研，探索全新管理模式。

在物業(yè)管理中，普通住宅區(qū)是我市最大的管理難點(diǎn)。我們先后4次深入住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)研了解情況，形成了普通住宅區(qū)管理的調(diào)研報(bào)告，積極探索抓好住宅區(qū)物業(yè)管理的有效途徑和措施，同時(shí)，針對(duì)以上舊住宅區(qū)物業(yè)和房產(chǎn)存在的問題，我們邀請(qǐng)相關(guān)專家組成課題調(diào)研組：

1、請(qǐng)沈陽(yáng)建筑大學(xué)劉亞臣教授組織的調(diào)研組寫了沈陽(yáng)市“棄管房產(chǎn)、管理模式與對(duì)策研究”的報(bào)告。

2、請(qǐng)沈陽(yáng)工程學(xué)院王秀云教授寫出了“關(guān)于對(duì)沈陽(yáng)市查管房產(chǎn)實(shí)施物業(yè)管理”的調(diào)研報(bào)告。

3、請(qǐng)沈陽(yáng)師范大學(xué)魯捷教授寫出了“關(guān)于舊住宅區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議”的調(diào)研報(bào)告。

通過調(diào)研，結(jié)合住宅區(qū)的實(shí)際情況，初步提出了我市住宅區(qū)管理的四種模式。一是對(duì)項(xiàng)目較大，分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，探索推廣“百步庭”式的物業(yè)管理模式；二是對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理；三是尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地進(jìn)行改造，努力向物業(yè)管理過度；四是對(duì)暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，建立以安全、保潔，維護(hù)公共秩序、共用設(shè)施設(shè)備，房屋維修為重點(diǎn)的保障性專項(xiàng)服務(wù)。