第一篇：物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展方向

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展方向（轉(zhuǎn)）

2013-10-24 15:36:18微博(參與討論)

提要：隨著行業(yè)發(fā)展所依托的社會、經(jīng)濟、法制、市場環(huán)境的變化，物業(yè)管理正呈現(xiàn)提檔升級的多元化發(fā)展態(tài)勢。

黨的十八大提出全面建成小康社會新目標，為行業(yè)展現(xiàn)了更廣闊的發(fā)展空間；國務(wù)院下發(fā)的《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，針對物業(yè)管理的內(nèi)容涵蓋“進一步明確物業(yè)管理行業(yè)的責任邊界，健全符合行業(yè)特征和市場規(guī)律的價格機制規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)市場秩序。建立和完善舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的長效機制探索建立物業(yè)管理保障機制。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營，積極開展以物業(yè)保值增值為核心的資產(chǎn)管理。繼續(xù)推進物業(yè)管理師制度建設(shè)，提升服務(wù)規(guī)范化、專業(yè)化水平。提高舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率，城鎮(zhèn)新建居住物業(yè)全部實施市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式”，對行業(yè)發(fā)展方向、目標和工作重點提出了明確的規(guī)劃要求 ；國家科技部發(fā)布的《現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技發(fā)展“十二五”專項規(guī)劃》對物業(yè)管理向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型形成了十分具體的指導意見。

隨著行業(yè)發(fā)展所依托的社會、經(jīng)濟、法制、市場環(huán)境的變化，物業(yè)管理正呈現(xiàn)提檔升級的多元化發(fā)展態(tài)勢。可以預料，今后幾年，法規(guī)政策的完善、監(jiān)管體系的建立、定價機制的轉(zhuǎn)變、稅收政策的突破，將為行業(yè)發(fā)展打造相對寬松的外部環(huán)境 ；市場競爭的加劇，將極大地推進行業(yè)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進程城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，將推動物業(yè)管理加速向中西部地區(qū)和中小城市及農(nóng)村推進 ；在重大活動、事件和搶險救災(zāi)中作用的發(fā)揮，以及對既有建筑節(jié)能減排等工作的開展，將凸顯行業(yè)的社會責任和專業(yè)價值 ；向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，將使一大批品牌企業(yè)的綜合實力進一步提升 ；商業(yè)模式的創(chuàng)新將對改善行業(yè)生存狀況產(chǎn)生深遠影響。

面對新的機遇和挑戰(zhàn)，要促進物業(yè)管理的又好又快發(fā)展，需要全體物業(yè)管理人付出加倍的努力，當前要重點抓好以下主要工作 ：

一、提升行業(yè)發(fā)展的法制化、規(guī)范化水平

要繼續(xù)完善物業(yè)管理立法，對目前推行中困難較大的業(yè)主大會制度、專項維修資金的歸集、管理和使用制度等進行專題研究，提出妥善解決的意見和措施，改變有法難依的局面。同時，加大學習和宣傳貫徹物業(yè)管理法律法規(guī)的力度規(guī)范物業(yè)管理各方主體行為，提升物業(yè)管理和服務(wù)的整體水平，提高業(yè)主滿意度和行業(yè)社會公信力。要整合政府主管部門、街道、社區(qū)的力量，加大對物業(yè)管理活動的監(jiān)管及對業(yè)主組織的指導，及時化解矛盾和糾紛，建立

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主共生、共長、共贏的和諧氛圍和正常秩序。

二、明確物業(yè)管理行業(yè)的責任邊界

要為物業(yè)管理正本清源，擺正企業(yè)依據(jù)合同“管理物業(yè)、服務(wù)業(yè)主”的市場定位。還物權(quán)給業(yè)主，還共同管理權(quán)給業(yè)主大會和業(yè)主委員會，還行政管理權(quán)給政府主管部門，擺脫一些企業(yè)多年來養(yǎng)成的對各類事務(wù)大包大攬的傳統(tǒng)做法。提倡物業(yè)管理的前期介入，嚴格執(zhí)行項目承接查驗制度，盡量把開發(fā)遺留問題解決在項目接管之前。落實《物業(yè)管理條例》關(guān)于“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用”的規(guī)定，改變行業(yè)代人受過的被動局面，并降低企業(yè)經(jīng)營管理風險。

三、健全符合行業(yè)特征和市場規(guī)律的價格機制

當前，要堅定不移地推動物業(yè)管理市場化進程。在引導業(yè)主樹立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費理念，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費行為的同時，抓緊研究和建立物業(yè)服務(wù)費隨成本上漲而適當調(diào)價的價格調(diào)節(jié)機制。要舉行業(yè)之力，突破部分城市存在的政府指導價擴大化問題。除了對保障房和老舊住宅區(qū)物業(yè)管理收費，通過科學測算經(jīng)營成本制定合理的政府指導價外，其他的項目均應(yīng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，實行市場調(diào)節(jié)價，以切實改善行業(yè)生存狀況，為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

四、推動行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

鼓勵企業(yè)以現(xiàn)代科學技術(shù)特別是信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為主要支撐，從建立新的商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法入手，挖掘和整合物業(yè)管理服務(wù)平臺的商業(yè)價值，拓展服務(wù)范圍，延伸服務(wù)鏈條，滿足業(yè)主不斷增長的各類服務(wù)需求 ；通過技術(shù)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新和管理創(chuàng)新，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量，重塑企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)流程再造，以改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理運作模式，為行業(yè)逐步擺脫勞動密集型現(xiàn)狀，應(yīng)對用工難和成本持續(xù)上漲，實現(xiàn)管理水平和經(jīng)營績效的跨越式發(fā)展，全面提升行業(yè)專業(yè)價值與企業(yè)綜合競爭力和品牌影響力而努力。

五、提升從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立職業(yè)化管理隊伍

要以適應(yīng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高現(xiàn)代經(jīng)營管理水平為核心，造就一批具有戰(zhàn)略眼光、市場開拓精神、管理創(chuàng)新能力和社會責任感的物業(yè)管理企業(yè)家 ；要通過完善物業(yè)管理師考試、注冊、繼續(xù)教育以及執(zhí)業(yè)資格制度建設(shè)，培養(yǎng)一支職業(yè)涵養(yǎng)高、專業(yè)能力強、懂經(jīng)營、善管理的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍 ；要打造一支具備IT業(yè)精英潛質(zhì)，經(jīng)過物業(yè)管理行業(yè)錘煉，掌握并了解物業(yè)服務(wù)實踐和運營規(guī)律，能駕馭和推動行業(yè)IT服務(wù)平臺建設(shè)的專業(yè)技術(shù)研發(fā)團隊 ；要抓住正在推行的“物業(yè)管理項目經(jīng)理崗位技能培訓”和設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)培訓，培養(yǎng)一批

實操能力強的物業(yè)管理項目經(jīng)理和物業(yè)承接查驗與設(shè)施設(shè)備管理專業(yè)崗位技術(shù)人員隊伍 ；要注重企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線員工的技能培訓，建立一支具有良好敬業(yè)精神，恪守職業(yè)道德，具備熟練專業(yè)技能的員工隊伍 ；要鼓勵大專院校和職業(yè)學校開設(shè)物業(yè)管理專業(yè)教育，推動“校企合作”、“聯(lián)合辦學”，培養(yǎng)符合行業(yè)需求的專業(yè)人才，加快推進人才職業(yè)化、市場化和專業(yè)化進程，以適應(yīng)行業(yè)的快速發(fā)展。

六、樹立標桿企業(yè)帶動行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展

為挖掘和總結(jié)業(yè)內(nèi)具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強做優(yōu)的經(jīng)驗，帶動更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力和市場競爭力的提高，這次中物協(xié)組織開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)據(jù)收集工作，并以《企業(yè)發(fā)展情況報告》的形式，分析發(fā)布TOP200企業(yè)信息，旨在通過客觀的數(shù)據(jù)分析，評價企業(yè)綜合實力，反映企業(yè)發(fā)展態(tài)勢，樹立優(yōu)秀企業(yè)典型。這次入圍的企業(yè)在服務(wù)質(zhì)量提升，商業(yè)模式創(chuàng)新，社會責任承擔，經(jīng)營績效改善等方面都走在行業(yè)的前列，形成了行業(yè)攻堅克難，創(chuàng)新發(fā)展的中堅力量。但從數(shù)量看，TOP200企業(yè)僅占行業(yè)

71000家企業(yè)的2.8‰，還有大批企業(yè)處在低水平運營和生存狀況困境中。進一步促進行業(yè)經(jīng)營理念與服務(wù)水平的整體提高，帶動更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力和市場競爭力提高的工作，應(yīng)提到推動行業(yè)進步的重要日程。此外，推進企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，引導企業(yè)在整合社會服務(wù)資源、企業(yè)自身資源、業(yè)行業(yè)發(fā)展主資源的同時，在整合行業(yè)資源上尋求突破，由此搭建行業(yè)轉(zhuǎn)型升級中企業(yè)合作共贏的平臺，是當前需要關(guān)注和著手解決的重要問題。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的六大變化（2013-10-24 15:30:04微博(參與討論)

提要： 走過了32年發(fā)展路程，物業(yè)管理的內(nèi)外部環(huán)境和自身運作模式都在發(fā)生深刻變化。

走過了32年發(fā)展路程，物業(yè)管理的內(nèi)外部環(huán)境和自身運作模式都在發(fā)生深刻變化。從物業(yè)管理業(yè)態(tài)的擴展看 ：由以住宅為主向?qū)懽謽?、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學校、寺廟、步行街、街道，以及各類城市綜合體等管理的介入，展現(xiàn)出物業(yè)管理覆蓋的巨大潛能。

從物業(yè)管理內(nèi)容的開放看 ：在清潔、綠化、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維修等四項基本服務(wù)基礎(chǔ)上，物業(yè)管理縱向延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)施設(shè)備選用顧問，中期的招商策劃、營銷代理，后期的尾盤銷售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)等整個鏈條，橫向涵蓋消費者居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租售、電子商務(wù)等各類個性化需求，不斷挖掘出物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的附加值和邊際效益，體現(xiàn)出物業(yè)管理豐富的商業(yè)價值。

從物業(yè)管理對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動作用看 ：物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的拓展，帶動了裝飾維修、電子商務(wù)、物流配送、文化健康、居家養(yǎng)老等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，發(fā)揮出對擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的積極作用。

從物業(yè)管理在社會管理的作為看 ：其在奧運、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪災(zāi)害、臺風侵襲中作用的發(fā)揮，證明了物業(yè)服務(wù)隊伍已經(jīng)成為社會建設(shè)的生力軍，是重大活動和搶險救災(zāi)中一支可以動用的有生力量。

從物業(yè)管理經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變看 ：通過嘗試改變勞動密集型和簡單服務(wù)提供者的現(xiàn)狀，向依托現(xiàn)代科學技術(shù)、現(xiàn)代信息技術(shù)、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理方式的轉(zhuǎn)變，正在成就一批走規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化經(jīng)營的技術(shù)密集型、服務(wù)創(chuàng)新型現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)商，由此改變著傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)運作模式。

從物業(yè)管理在城市管理的地位看 ：物業(yè)管理對公共秩序的維護，社區(qū)管理的參與，社會責任的擔當，以及協(xié)助政府開展安全防范職能的發(fā)揮，使其成為城市管理不可或缺的組成部分。

物業(yè)管理的全面推進和廣泛覆蓋，提高了城市管理水平，改善了人居和工作環(huán)境，對增加就業(yè)、擴大消費、促進經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用，為全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會作出了積極貢獻。

第二篇：物業(yè)管理發(fā)展方向的探尋

物業(yè)管理發(fā)展方向的探尋

一、物業(yè)管理企業(yè)的競爭就是服務(wù)質(zhì)量的競爭

在市場經(jīng)濟條件下,物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭日趨激烈,其實質(zhì)就是服務(wù)質(zhì)量的競爭。過去,不管是直管公房還是單位自管房都存在著行業(yè)壟斷、部門壟斷和單位壟斷的現(xiàn)象,權(quán)利主體和客體的關(guān)系模糊不清,住房處于被動接受管理的地位,管理人員缺乏服務(wù)意識,管理水平低下,居民的自身權(quán)益保護意識也非常淡薄。最近幾年,隨著物業(yè)管理在全國各地的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理理念已日漸深入人心。但是,由于物業(yè)管理是一個新興的行業(yè),在其發(fā)展過程中,還存在許多問題,居民對物業(yè)管理的投訴和糾紛也不斷增多,特別是對服務(wù)質(zhì)量差、服務(wù)水平低、亂收費等問題意見最大,一些牧業(yè)管理企業(yè)的行為,嚴重影響了物業(yè)管理在人們心目中的形象,各級政府為推行物業(yè)管理而做的大量宣傳工作也因此而前功盡棄,并直接導致了物業(yè)管理企業(yè)整體形象受到損害,信譽下降。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的重要區(qū)別就是服務(wù),物業(yè)公司的主要工作也是服務(wù)。服務(wù)好了,業(yè)主認可,才能順利收取費用,企業(yè)才能正常運轉(zhuǎn)。服務(wù)要達到的標準一般有:熱情、周到、及時、滿意。但要真正做到這八個字并不容易。有的小區(qū)提出“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的口號,特別是一些小區(qū)為了通過ISO9002質(zhì)量認證,達到顧客滿意率100,更是在提高服務(wù)質(zhì)量上下了很大的功夫,因此說,服務(wù)質(zhì)量是一個物業(yè)管理企業(yè)水平的最基本要素。

房地產(chǎn)行業(yè)有一句名言:“位置、位置,還是位置?！彪S著住宅建設(shè)從數(shù)量型向數(shù)量與質(zhì)量并重型轉(zhuǎn)軌,人們對居住質(zhì)量和環(huán)境的要求越來越高。對于開發(fā)商和消費者來說,環(huán)境比位置更重要,品質(zhì)比價格更重要,因此應(yīng)對傳統(tǒng)名言改換一種說法,即“服務(wù)、服務(wù),還是服務(wù)”,這是業(yè)主和開發(fā)商共同的追求。建設(shè)行業(yè)的勞模徐虎認為物業(yè)公司不出實物產(chǎn)品,其產(chǎn)品就是服務(wù),服務(wù)的好壞決定著物業(yè)公司能否生存和發(fā)展。北京萬科城市花園地處順義縣卻能賣到令業(yè)內(nèi)人士望而卻步的高價位,并且現(xiàn)房銷售率達到98,期房達到80以上,關(guān)鍵就是具有優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)。

據(jù)北京萬科物業(yè)公司經(jīng)理黃會青說:現(xiàn)在小區(qū)間物業(yè)管理的競爭,在保潔、治安、維修上都差不多,關(guān)鍵是比服務(wù),比對業(yè)主要的理與尊重。業(yè)主需要什么服務(wù),就提供什么服務(wù),服務(wù)項目先由物業(yè)公司列出來,并標明價格,業(yè)主委員會討論,明確該保留的和應(yīng)該去掉的,然后確定收費標準,不搞服務(wù)不足,也不搞服務(wù)過剩。萬科提倡的是現(xiàn)代無人管理,即讓業(yè)主看不見你在為他做事,但卻又無處不感到你在為其服務(wù),創(chuàng)造了一種舒適、理想的服務(wù)模式。

加強服務(wù)意識,首先要確立“以人為本”的企業(yè)經(jīng)營理念,以用戶滿意為標準,以規(guī)范服務(wù)為核心,堅持奉行“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的管理宗旨,在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間建立一個良好的互動關(guān)系,推動物業(yè)管理的發(fā)展。

二、以招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)是建立市場公平競爭機制的關(guān)鍵

當前,許多開發(fā)商建成小區(qū)后,都是交由屬下的物業(yè)管理企業(yè)進行管理,特別是一些依托大公司的物業(yè)管理企業(yè)具有先天的優(yōu)越性,可以直接從開發(fā)商手中接管物業(yè),盡管這類物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高且大部分虧損,但是在“肥水不流外人田”的思維方式下,開發(fā)商建成小區(qū)后,只把本單位的物業(yè)管理企業(yè)作為選聘的唯一對象,社會上的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)很難公平地獲得物業(yè)管理權(quán)。這種行為的直接后果是雙方責任不明,開發(fā)商遺留下來的許多問題隱蔽地轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理階段。一旦發(fā)生矛盾,業(yè)主就會同物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛,并以拒交物業(yè)管理費相威脅,物業(yè)管理企業(yè)過多地承擔了開發(fā)商本應(yīng)擔負的責任。相反,如果在市場上以公開招投標的形式選擇物業(yè)管理企業(yè),開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同主體,雙方的責任可以在委托合同中明確劃清,杜絕了開發(fā)商遺留問題造成的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛。

以公開招投標的方式選擇物業(yè)管理企業(yè),更有利于保護業(yè)主的利益。這是因為開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理公司,業(yè)主只能被動接受,客戶在購房時不了解物業(yè)管理企業(yè)管理水平、服務(wù)質(zhì)量以及能否勝任管理工作,也不知道是不是市場上服務(wù)價格比最合算的,可以說這種盲目性使購房者承擔了很大的風險。現(xiàn)在許多地區(qū)已要求開發(fā)商在售房時,要把《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》附在售房合同后,使購房人對日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、費用標準等情況一目了然,如對物業(yè)管理企業(yè)不滿意,可重新選擇其它物業(yè)管理企業(yè)。對于入住后的物業(yè),成立業(yè)主委員會,可以自行選聘物業(yè)管理企業(yè),真正體現(xiàn)權(quán)利主客體的法律關(guān)系,業(yè)主可以充分行使自己的權(quán)利,保護自身的利益。

市場競爭既給物業(yè)管理單位帶來了壓力,也形成了一種無形的動力。各地在推行物業(yè)管理工作中,更加注重培育市場,打破壟斷,引入競爭機制,積極開展招投標工作,加強了行業(yè)內(nèi)部的競爭,為優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)提供一個施展才華的廣闊空間,加速優(yōu)勝劣汰機制的形成,促進物業(yè)

管理行業(yè)的健康發(fā)展。

實踐證明,引入競爭機制,通過招投標選擇物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理走向社會化、專業(yè)化、市場化的關(guān)鍵。開展物業(yè)管理招投標工作對物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求,有些項目要在保本微利甚至虧本的情況下才能中標。這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須通過提高服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì),積極引進先進技術(shù),建立物業(yè)管理信息系統(tǒng),實現(xiàn)物業(yè)管理工

作的自動化,提高工作效率,降低企業(yè)成本,在激烈的市場競爭中爭得一席之地。

三、物業(yè)管理企業(yè)要朝社會化、專業(yè)化、集團化方向發(fā)展

社會化程度的高低是衡量物業(yè)管理水平高低的一個顯著標志。物業(yè)管理走社會化、專業(yè)化、集團化的發(fā)展道路,依靠現(xiàn)代化的管理手段和高水平的管理人才,對現(xiàn)代大規(guī)模的居住區(qū)實行集中統(tǒng)一管理是未來物業(yè)管理的發(fā)展方向。但是,在物業(yè)管理的發(fā)展進程中,一些物業(yè)管理企業(yè)為了與傳統(tǒng)房屋管理體制相區(qū)別,又走進了另一個極端,不論是新組建的還是原房管部門轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè),在成立時都選擇了一條大而全、小而齊的模式,即每一個公司都組建財務(wù)、維修、環(huán)衛(wèi)、綠化、保安等各個部門并聘請專業(yè)人士加盟,有的公司甚至對管理的幾個相鄰小區(qū)也都各成立一套配備齊全的部門,致使物業(yè)管理企業(yè)本已捉襟見肘的有限經(jīng)費大部分用于支付人員工資,人浮于事、人才浪費現(xiàn)象非常普遍。

實行集團化管理,一是有利于節(jié)約成本,集團化的管理對公司管轄下所有物業(yè),除各自物業(yè)必不可少的人員配置,其他的事務(wù)均統(tǒng)一調(diào)配實施,各物業(yè)項目的人力成本大為降低,能產(chǎn)生規(guī)模效益,雖然每個項目利潤有限,但積腋成裘,從集團來看就會有良好的利潤水平;二是有利于實施品牌管理,集團化管理將所管轄的所有物業(yè)統(tǒng)一在一個品牌的旗幟之下,即每個物業(yè)項目在管理理念、服務(wù)宗旨、機構(gòu)設(shè)置、運作模式、工作機制、規(guī)章制度、行為規(guī)范、人事政策甚至是徽標、制服等方面都要體現(xiàn)品牌的要求。

四、物業(yè)管理企業(yè)須塑形象、創(chuàng)品牌

據(jù)統(tǒng)計,在大部分同類產(chǎn)品中,前10種優(yōu)質(zhì)品牌市場占有率高達70～80。企業(yè)形象、信譽在市場經(jīng)濟條件下是市場準入的一個重要條件?？v觀當今著名的企業(yè),無不注重企業(yè)的形象建設(shè),把企業(yè)信譽作為企業(yè)生存的根本。其它行業(yè),如有形的產(chǎn)品可以通過包裝、展示、商標等形式來建立品牌形象,而物業(yè)管理提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù),必須通過提供高質(zhì)量和有特色的服務(wù)讓用戶從心里感到滿意,才能為企業(yè)樹立良好的形象,產(chǎn)生品牌效應(yīng)。當前在許多房地產(chǎn)銷售策劃中,把信譽良好的物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理作為一個非常重要的促銷手段,就充分說明了物業(yè)管理企業(yè)信譽的重要性。

徐虎所在的西部集團為創(chuàng)物業(yè)管理的品牌,推出了徐虎物業(yè)經(jīng)營有限公司,目的是要通過勞模的作用和效應(yīng),將徐虎這個發(fā)光的名字在企業(yè)中更好地閃光。上海三湘房地產(chǎn)開發(fā)公司聘請徐虎物業(yè)經(jīng)營有限公司管理“芙蓉花苑”,目的就是想通過徐虎擴大公司的知名度,樹立品牌效應(yīng)。

品牌戰(zhàn)略有兩層含義:一是企業(yè)要成為社會信賴的、承認的企業(yè);二是要勇于創(chuàng)“名牌工程”,塑造公司品牌,樹立良好的企業(yè)形象。創(chuàng)名牌工程不能僅僅靠滿腔熱情,還必須依靠科學的管理和先進的科技手段。提高物業(yè)管理公司信譽,強化質(zhì)量管理,可以通過全面實施IS09002質(zhì)量體系,使物業(yè)管理與國際慣例接軌,并在企業(yè)內(nèi)部形成一種內(nèi)在動力,在提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量上下功夫,使企業(yè)的管理有章可循,步入規(guī)范化軌道,增強企業(yè)的競爭力。

同時,加強推行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級制度,不同的資質(zhì)等級管理不同規(guī)模、不同檔次的物業(yè),并且可以有不同的收費標準,使名牌企業(yè)擁有品牌效益,使真正優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)脫穎而出,并帶動物業(yè)管理整體水平的提高。

第三篇：證券行業(yè)發(fā)展方向

證券在和銀行爭斗也將日益加深，然而證券卻在被陸續(xù)邊緣化。這就要求券商陸續(xù)建立自己的專業(yè)性、誠信度。市場上投資者不知道券商其實有很好的理財產(chǎn)品，只知道銀行有?？赡苡捎陂L期以來投資者對券商的不信任感，導致在銷售理財產(chǎn)品方面，券商做的遠遠不如銀行要好。所以券商必須把自己推廣出去，漸漸的把客戶引導過來。給投資者一個專業(yè)性強，產(chǎn)品全面的形象。

近來，各個券商提的最多的就是轉(zhuǎn)型，創(chuàng)新。證券公司不僅僅是經(jīng)紀商，更應(yīng)該是一個服務(wù)商。很多券商也在陸續(xù)的轉(zhuǎn)型，可由傳統(tǒng)的股票投資、經(jīng)紀模式轉(zhuǎn)型到理財管理，為客戶做陽光私募、債券、股票理財、信托等理財配置。這也就可以給券商，從業(yè)者提供跟多的機會，更多的產(chǎn)品服務(wù)。

而作為證券工作人員，這也就要求我們不要再僅僅停留的傳統(tǒng)的營銷、股票投資層面上，需要我們營銷大客戶，營銷上市公司，為客戶設(shè)計理財產(chǎn)品，資產(chǎn)管理等等，這也就要求從業(yè)者不間斷的學習，不間斷的提高自身，尤其是在專業(yè)知識方面。

臺灣的證券比大陸發(fā)展要早，所以我們要向臺灣學習，借鑒他們的經(jīng)驗，臺灣的經(jīng)紀營銷模式已經(jīng)做到極致，也有送房子，送車子，我想這一點大陸很難可以比，不過，相應(yīng)的券商在這方面的利潤也已經(jīng)降到幾乎為零。因而，券商只剩下兩條路可以走，要么開發(fā)大學生客戶，要么為上市公司服務(wù)，做大客戶。

作為券商也要有自身清晰的定位，定位自己到底要做什么樣的券商，是做基礎(chǔ)客戶？社區(qū)？還是白領(lǐng)？上市公司等，只有這樣才能夠做到極致。

伴隨著財富管理的不斷擴大，證券營業(yè)部要如何轉(zhuǎn)型，同時，輕型營業(yè)部已經(jīng)開閘，牌照陸續(xù)放開，倘若輕型營業(yè)部可以承包，這就給我們提供了新的思路，當然也伴隨著更多的機會與挑戰(zhàn)，這就要求證券經(jīng)紀人要不斷協(xié)作，工作方式也要由股票投資轉(zhuǎn)變?yōu)槔碡斠?guī)劃，資產(chǎn)配置等。（4.17-4.18的資產(chǎn)配置培訓就是非常好的培訓）

當前,在信息技術(shù)使用上人人平等，券商基本上都能擁有最方便快捷的技術(shù)服務(wù)。因此，在為客戶提供的股票交易通道速度等方面，各家券商基本一致。而在交易價格上，各券商收取的傭金費率已經(jīng)形成惡性競爭，事實證明，傭金戰(zhàn)并不是長久留住客戶的辦法。為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),幫助客戶實現(xiàn)資產(chǎn)增值，這才是營銷人員具有優(yōu)勢競爭力的核心。

在營銷比拼中，不斷修正自己的戰(zhàn)略方針，成功實現(xiàn)營銷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從以前的“重開發(fā)輕服務(wù)”轉(zhuǎn)為“重開發(fā)更重服務(wù)”。營銷戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的原因，重開發(fā)輕服務(wù)，就相當于一個漏斗，進口大出口也大，客戶容易開發(fā)進來卻也容易轉(zhuǎn)走?，F(xiàn)在，改變策略，開發(fā)服務(wù)并重，為已有客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在穩(wěn)定這部分存量客戶的基礎(chǔ)上，開發(fā)新的客戶。只有重開發(fā)、更重服務(wù)，才能形成一個真正的漏斗，進口大出口小，最大限度留住客戶。讓這個漏斗出口收緊的關(guān)鍵還在于提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)，讓客戶與公司的聯(lián)系越來越緊密，到完全依賴、密不可分的地步。為了做到這一點，我們認為還應(yīng)該開發(fā)多種投資理財系列產(chǎn)品，其中包括智博匯、ET助手、數(shù)據(jù)寶典等產(chǎn)品。細分客戶，根據(jù)不同的客戶需求提供不同的服務(wù)，為此專門建立了差別化的服務(wù)體系。即根據(jù)不同客戶的風險偏好和投資需求，以及資產(chǎn)數(shù)量，進行分類。對于核心客戶，將免費為其提供產(chǎn)品信息服務(wù)。如最新推出的“股市投資陽光服務(wù)”，客戶資產(chǎn)只要達到10萬元以上，就能夠免費享受一對一的服務(wù)產(chǎn)品。在當今的海量信息時

代，客戶經(jīng)常無所適從。如“早間經(jīng)濟新聞”則是在幫助客戶篩選出精品信息的基礎(chǔ)上，再根據(jù)客戶的定制需求，通過各種方式選擇性地提供給客戶。引入了網(wǎng)絡(luò)增值服務(wù)，實現(xiàn)證券業(yè)務(wù)與高新技術(shù)高度融合。提供個性化的服務(wù)，這才是我們推出各個投資理財系列產(chǎn)品的主要目的。

在戰(zhàn)略發(fā)展目標方面，積極與銀行、保險、基金等機構(gòu)合作，充分利用銀行、保險的營銷網(wǎng)絡(luò)來開發(fā)客戶或者共享客戶資源；與銀行、基金、保險公司聯(lián)手開發(fā)綜合金融網(wǎng)，可以集網(wǎng)上炒股、網(wǎng)絡(luò)銀行、網(wǎng)上基金、網(wǎng)上保險于一身，共享研究成果，形成一個成本低廉、服務(wù)全面的極富特色的金融網(wǎng)站。證券公司應(yīng)該著力加強公司的品牌建設(shè)，樹立自己的專業(yè)和品牌形象。證券公司在未來競爭中要想取勝，必須進行必要的市場定位，確定自己的核心業(yè)務(wù)。通過提高服務(wù)的知識和技術(shù)含量、強化服務(wù)意識，深化服務(wù)內(nèi)容、提高服務(wù)質(zhì)量來樹立自己的品牌，強化在客戶心目中的形象和地位，突出核心競爭優(yōu)勢。

力爭實現(xiàn)市場份額的持續(xù)增長，在緊抓零售客戶的基礎(chǔ)上，還將加大機構(gòu)客戶開發(fā)的力度。立足于機構(gòu)客戶開發(fā)的核心客戶服務(wù)部的建立，并且與一些公募基金、私募基金以及私人銀行、大小非等機構(gòu)建立聯(lián)系。在各類型客戶發(fā)展上進行立體式全方位的建設(shè)與發(fā)展，使證券公司經(jīng)紀營銷業(yè)務(wù)，在創(chuàng)新、營銷這兩個核心競爭力的創(chuàng)立與建設(shè)方面，能夠沿著一個正確健康的道路不斷前進。

第四篇：淺談中小型物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向

淺談中小型物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向

摘要：中國物業(yè)管理發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、從小到大的漸變歷程，面對強手如林的外資合資企業(yè)的大舉進入，一些中小型物業(yè)管理公司正面臨著不進則退的尷尬境地。如何在困境中求得生存發(fā)展，是擺在每一位中小型物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營者面前不能回避的課題。中小型物業(yè)管理企業(yè)在加強專業(yè)化建設(shè)，經(jīng)營思路領(lǐng)先，在橫向聯(lián)合、廣結(jié)同盟，創(chuàng)造模

式品牌等方面，可以探索出一條發(fā)展之路。

一、中小型物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀

縱觀我國物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀，大致可以這樣概括：少數(shù)幾個依靠房地產(chǎn)公司成長起來的大型物業(yè)管理公司，牢牢控制著其母公司開發(fā)的大部分樓盤，同時在國內(nèi)占領(lǐng)著一些類似的樓盤；其他中小型物業(yè)管理公司只能依靠中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤，對本開

發(fā)公司以外的樓盤，往往不敢問津。

任何一個行業(yè)的情形都會與此相似，實力雄厚、規(guī)模較大的公司只有少數(shù)幾個，大多數(shù)中小公司都是默默無聞的，其狀如眾星捧月。但物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同的是，物業(yè)管理行業(yè)一開始并不是作為一個原生行業(yè)誕生，而是作為房地產(chǎn)行業(yè)的延伸行業(yè)而存在，甚至可以說是房地產(chǎn)行業(yè)的“寄生行業(yè)”。物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的血親關(guān)系，決定了物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀與房地產(chǎn)行業(yè)相似。在目前房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理公司未能完全脫離關(guān)系的情況下，相似性其

實是依賴性，而依賴性其實是物業(yè)管理行業(yè)還未真正市場化。物業(yè)管理行業(yè)的壟斷現(xiàn)象使得中小型公司面臨困境，有的業(yè)主購房但不能自主地選擇自己希望的物業(yè)管理公司，而由房地產(chǎn)商一手包辦，而這些房地產(chǎn)商下屬的物業(yè)管理公司，其盈利也主要依靠其所依附的房地產(chǎn)商的提供。招商局物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理張萬和認為：任何變革

都要有一個較長的轉(zhuǎn)型期，而在轉(zhuǎn)型期乃至將來，完全由幾家大型物業(yè)

管理公司壟斷市場是不正常的。

對宏觀物業(yè)管理理論頗有研究的晏華先生指出：中小型物業(yè)管理公司的生存會越來越艱難，市場的變革必然會導致市場的重新“洗牌”。業(yè)主消費意識提高，權(quán)益增強，必然會對物業(yè)管理的“高水平服務(wù)”和“低水平價格”提出更多的要求，而且業(yè)主還可以將業(yè)務(wù)分包出去，拒絕小型公司的小而全的一體化管理。他認為：法制完善了，業(yè)主意識強了，業(yè)委會權(quán)力大了，業(yè)主可以貨比三家，因此一般會選擇大型的品牌公司。小型公司一般沒能力成立自己的專業(yè)清潔公司等，而其整體管理也大多缺乏競爭的優(yōu)勢，因此，未來 5 年左右的時間內(nèi)，小型物業(yè)管理公司尚可生存，但未來 5 ～ 10 年內(nèi)，它們的生存空間會越來越小，未來的競爭將對它們很不利。但中小物業(yè)管理企業(yè)并不是完全沒有希望，只要采取合適的經(jīng)營策略，物業(yè)管理市場的細分還是會給中小物業(yè)管理企業(yè)帶來諸多機遇。小企業(yè)不能在規(guī)模上與大企業(yè)一爭高低，但通過“做?！?，通過抓牢加強、夯實經(jīng)營管理的基本功，同樣會得到很好的發(fā)展。

二、加強專業(yè)化建設(shè)

中小物業(yè)管理公司應(yīng)在安全管理、維修保養(yǎng)、清潔綠化、社區(qū)文化等方面切切實實加強專業(yè)化建設(shè)，在自己的領(lǐng)域內(nèi)成為各方面的專家。進行一些特色類服務(wù)是中小企業(yè)的一個很好選擇，同時也要抓好管理處的經(jīng)營。中小物業(yè)管理公司管轄下一般只有幾個管理處，數(shù)目不多。要將管理處經(jīng)營鑄成精品，下大力氣抓好管理和服務(wù)。一個管理處從其職能來看，完全可以作為物業(yè)管理公司屬下的一個獨立經(jīng)營的“分公司”，這個“分公司”要自主經(jīng)營、自負盈虧，在總公司的指導原則下，建立完備的管理機制，向業(yè)主提供靈活的、富有特色的服務(wù)。同時，管理處在人才培養(yǎng)上要加大投入，為公司的進一步發(fā)展壯大提供必要的人才儲

備。

三、經(jīng)營思路領(lǐng)先

中小物業(yè)管理公司規(guī)模小，因而力量相對集中，可以對客戶的需求做非常深入的研究分析，在此基礎(chǔ)上，提出一些新的經(jīng)營理念，以新的經(jīng)營理念在行業(yè)中取得突破，提高自己的知名度和樹立自己的品牌。在未完全市場化的情況下，大型物業(yè)管理企業(yè)所持的經(jīng)營理念和執(zhí)行的路線，未必就一定正確。大型物業(yè)管理公司一個經(jīng)營理念的形成、實施到成為整個公司的經(jīng)營指導方針，往往是一個相當漫長的過程，經(jīng)營的效果如何，經(jīng)營方針的對與錯，要經(jīng)過長時間的驗證。如果中途要發(fā)生改變，就更加麻煩，這就是大公司易于僵化的原因。而中小物業(yè)管理公司“船小好調(diào)頭”，要采取一種新的經(jīng)營理念，并對其進行試驗，會非常容易，即便是錯了，也容易改正過來。這種允許不斷對新的經(jīng)營方法進行嘗試的機制和環(huán)境，更有利于公司的成長。中小物業(yè)管理公司應(yīng)該發(fā)揮這種優(yōu)勢，大膽嘗試一些新的經(jīng)營思路，形成自己的經(jīng)營特色。

四、在服務(wù)上下功夫

服務(wù)，是物業(yè)管理的靈魂，也是中小物業(yè)管理公司最容易取得突破的途徑。中小公司管理的小區(qū)本身就比較小，掌握業(yè)主的情況較為容易，與業(yè)主接觸機會很多，可以根據(jù)業(yè)主的特點提供量身定做的服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理公司不但擔當了小區(qū)公共管理者的角色，并且還擔當了業(yè)主的生活顧問和生活管家。中小物業(yè)管理公司通過提供這種貼身服務(wù)，將與業(yè)主的關(guān)系拉得很近，而業(yè)主也容易將物業(yè)管理公司融入自己的生活。服務(wù)如果達到了這種層次，中小物業(yè)管理公司就具備了強大的生存力，其壯大僅是一個時間問題。中小物業(yè)管理公司應(yīng)在服務(wù)方面下足功夫，不要盲目隨物業(yè)管理市場潮流走。

五、橫向聯(lián)合，廣結(jié)同盟

中小物業(yè)管理公司處境孤立，經(jīng)濟實力不足，人際關(guān)系薄弱，要單靠自身力量沖向市場，實在太難。從目前行業(yè)中所舉辦的一些活動來看，幾乎聽不到中小物業(yè)管理公司的聲音，大型物業(yè)管理企業(yè)往往占據(jù)了行業(yè)的主導。在這種情況下，中小物業(yè)管理公司應(yīng)橫向聯(lián)合起來，組成關(guān)系聯(lián)盟，共享各種資源，如人才智力共享、信息共享、經(jīng)驗共享、方法共享、供應(yīng)商共享等。共享資源后的中小物業(yè)管理公司可以形成一個“虛

擬的大物業(yè)管理公司”，在一定程度上可以與大型公司競爭。

六、創(chuàng)造模式品牌

一個企業(yè)的競爭力往往不是來自其自身的力量大小，而是來自其品牌。而品牌有實力品牌和模式品牌兩種。實力品牌是完全依靠企業(yè)經(jīng)濟規(guī)模實力和在市場中的絕對壟斷地位；而模式品牌，依靠的是企業(yè)采用的經(jīng)營模式的獨特性，如麥當勞一類富有特色的加盟店、連鎖店，不同的店鋪采用相同的模式。中小物業(yè)管理公司在實力尚不足的情況下，單靠其經(jīng)濟實力難以樹立品牌，因此就要創(chuàng)造模式品牌：幾個中小物業(yè)管理公司聯(lián)合起來，共同開發(fā)創(chuàng)造一種具有鮮明特色的物業(yè)管理服務(wù)模式，并采取相應(yīng)的措施將模式的內(nèi)容和特征固定下來，然后在各中小物業(yè)管理公司所管轄的小區(qū)推廣開來，采用相同的 CI 策劃和形象推廣，在小區(qū)內(nèi)打出“本小區(qū)采用某某模式進行管理”，“本小區(qū)被授權(quán)采用某某模式管理”等標語和旗號，然后再借助一些新聞媒體宣傳報道，逐漸培育起某種物業(yè)管理服務(wù)模式的品牌。參與其中的中小物業(yè)管理公司

就可以憑借該種模式品牌去開拓市場，參與競爭。

中小物業(yè)管理公司在夯實了管理和服務(wù)基礎(chǔ)，塑造了獨具特色的品牌之后，隨著市場化的進一步深人，開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司進一步分離，將改變一些物業(yè)管理公司依靠開發(fā)公司的競爭優(yōu)勢，從而釋放出新的市場空間。一些中小物業(yè)管理公司跟不上市場的要求，將從市場中退出，又為那些致力于提高自身素質(zhì)的中小公司創(chuàng)造了新的市場機會。經(jīng)過市場化的幾番洗牌，一些經(jīng)營不善的大型公司也將會衰落，又為中小

物業(yè)管理公司釋放了新的市場空間。

參考文獻：

1.劉芷均，《21 世紀中國物業(yè)管理發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)、沖擊及對

策 》，上海財經(jīng)大學出版社，2000 年

2.仇慎謙，《 中國物業(yè)管理發(fā)展中若干問題的思考 》，上海

三聯(lián)出版，2001 年

責任編輯：甘淇涌

第五篇：物業(yè)管理行業(yè)年鑒

[找文章到☆好范文 wenmi114.com(http://004km.cn/)一站在手，寫作無憂!]我市物業(yè)管理行業(yè)始于90年代初期，經(jīng)過十幾年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，它的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益日益顯

著，切實的起到了為百姓解難，為政府分憂的作用。2005年是我市物業(yè)管理發(fā)展歷程中，尤為重要一年，根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》，結(jié)合沈陽市實際情況出臺了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章，《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的法律保障。目前，我市物業(yè)管理已經(jīng)渡過普遍推行的初級階段，社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理運行機制已初步形成，并取得了較好的效果，正向著新的深度發(fā)展。

一、全市物業(yè)管理總體情況

截至2005年底，我市建成住宅區(qū)3277個，建筑面積10421.7萬平方米。其中：具備物業(yè)管理條件實行等級服務(wù)的住宅區(qū)244個，建筑面積2151.9萬平方米，占全市住宅區(qū)總面積的20.6；建筑面積2萬平方米以上的舊住宅區(qū)604個，建筑面積3293.4萬平方米，占總面積的31.6；住宅組團2429個，建筑面積4976.1萬平方米，占總面積的47.8。全市登記注冊物業(yè)管理企業(yè)536家中，其中具備二級以上資質(zhì)的有9家。物業(yè)管理從業(yè)人員近3萬人。全市物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好態(tài)勢。

二、拆違建綠、住宅區(qū)樓道整治、街路粉飾美化及房屋“平改坡”工程完成情況

（一）住宅區(qū)拆違建綠工作

住宅區(qū)拆違工作于2004年11月開始，計劃拆除住宅區(qū)內(nèi)違章建筑108萬平方米，截至2005年3月24日，實際完成拆除違章建筑109萬平方米，超額完成了任務(wù)。已撥付資金4000萬元。

住宅區(qū)綠化是人與自然和諧發(fā)展的表現(xiàn)之一，住宅區(qū)的綠化可以為廣大居民創(chuàng)建良好的生活環(huán)境，是市政府的一項“民心工程”。在全市的綠化過程中，我們堅持高起點、高標準、嚴要求，為使我市盡早的向園林化城市轉(zhuǎn)變，適應(yīng)明年“世園會”的召開，全面提高我市居民的居住條件和生活質(zhì)量，我局按照市政府城市綠化工作的總體部署，今年全市住宅區(qū)計劃植樹166萬株，實際完成植樹183.66萬株，占計劃的110.6，新增綠地面積4.15萬平方米，市房產(chǎn)局墊付資金500萬元，圓滿完成了住宅區(qū)綠化任務(wù)，受到市委、市政府的表彰，房產(chǎn)局獲得了綠化工作優(yōu)秀組織獎。

（二）住宅區(qū)樓道整治

經(jīng)過市、區(qū)各級單位干部群眾的共同努力，截止到7月份底，全市樓道整治工程全面竣工，共完成各類產(chǎn)權(quán)樓道整治工程7678棟、3273.55萬平方米。市、區(qū)共投入整治資金5928.26萬元，其中樓道粉飾工程投入資金3928.26萬元，供暖分戶管線整治完善資金2000萬元。

按照市政府的工作部署和沈陽市住宅樓道整治現(xiàn)場會的要求，在全市樓道整治工程實施過程中，市房產(chǎn)局多次召開工作調(diào)度會，積極推進住宅區(qū)樓道整治工作。一是制定了《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)；二是與市財政局、市公積金管理中心聯(lián)合研究制定了《關(guān)于樓道整治工作資金歸集程序的若干意見》，為下一步樓道整治工程資金的歸集，提供了標準、程序和依據(jù)；三是加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。各區(qū)也成立了相應(yīng)的領(lǐng)導機構(gòu)和工作班子，并組成了工程組、資金歸集組、宣傳組開展了各項實質(zhì)性工作，市樓道整治辦公室印制下發(fā)了《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》；四是本著試點先行的原則，在和平區(qū)進行了試點工程，在總結(jié)試點成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，全市各區(qū)共在19個住宅小區(qū)內(nèi)完成示范樣板工程，為整治工程全面鋪開和全面完成打下了基礎(chǔ)。五是城市建設(shè)發(fā)展“三分在建設(shè)，七分在管理”的工作要求，要鞏固樓道整治工作成果，關(guān)鍵在于建立長效的后期管理機制。為此，我局已經(jīng)向政府董文秋副秘書長提出《關(guān)于明確我市住宅樓道整治后期管理責任建議的報告》，提出了樓道后期管理的具體責任劃分。今后樓道的管理工作，將堅持“標本兼治，重在治本”的原則，發(fā)揮各方優(yōu)勢，切實形成市、區(qū)、街道、社區(qū)各負其責、共同參與的管理模式，以鞏固、完善現(xiàn)有樓道整治成果。

（三）街路粉飾美化工程

為滿足明年“世園會”的要求，打破原有的環(huán)境不協(xié)調(diào)狀況，使沈陽的街路景觀有一個根本的改變，在市局領(lǐng)導的指導下，沈陽市對重點街路及廣場沿線（周邊）建筑物進行了美化工程。

全市街路粉飾美化工程計劃1473棟，建筑面積793萬平方米。其中：粉飾工程1044棟，建筑面積465.6萬平方米；清洗工程429棟，建筑面積327.4萬平方米；美化屋頂工程9棟，建筑面積0.7萬平方米。

目前，全市街路粉飾美化工程實際完

成1490棟，建筑面積797.7萬平方米，竣工率101。其中：粉飾工程1061棟，建筑面積470.1萬平方米，竣工率102；清洗工程429棟，建筑面積327.6萬平方米，竣工率100；美化屋頂9棟，建筑面積0.7萬平方米，竣工率100；樓梯維修完成253棟，建筑面積143.9萬平方米。

街路粉飾美化工程是今年陳政高市長

提出的六大城市管理工程之一，在市區(qū)各級領(lǐng)導的高度重視及相關(guān)各部門的密切配合下，多次組織召開工作協(xié)調(diào)會，解決工作中出現(xiàn)的困難與問題。市局在資金缺乏的情況下，向各區(qū)借資300萬元用于工程的實施。各區(qū)房產(chǎn)局也相應(yīng)的成立了專門領(lǐng)導小組，并制定了詳細的實施細則，這些都為街路粉飾美化工程的順利完成提供了良好的保障。

為了保障街路粉飾美化工程的順利進行，先后制定下發(fā)了《沈陽市重點街路及廣場沿線（周邊）建筑物粉飾美化工程實施方案》、《沈陽市主要街路沿街建筑立面涂飾、屋頂美化工程技術(shù)質(zhì)量指導意見》、《關(guān)于加強重點街路粉飾美化工程設(shè)計施工管理的通知》等文件。為保證街路粉飾美化工程有序?qū)嵤訌娭贫然芾恚_定了項目負責人制度、工程招投標制度、工程監(jiān)理制度、安全責任制度、工程技術(shù)交底制度。同時，為了保證工程的實施質(zhì)量，各區(qū)分別對工程在全市范圍內(nèi)進行了工程招投標，對招投標企業(yè)的施工資質(zhì)、安全資質(zhì)進行嚴格審核，選擇正規(guī)、有實力的施工隊伍進行施工。在選擇施工企業(yè)的同時，各區(qū)也選聘了監(jiān)理資質(zhì)高、服務(wù)質(zhì)量好的監(jiān)理公司進行全過程的監(jiān)理，有效地保證了街路粉飾美化工程的質(zhì)量和安全。

（四）“平改坡”工程

2005年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景觀，提高居民居住質(zhì)量為目標；堅持“統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標準、區(qū)域負責”的原則，建立和完善工程實施體系和工作機制；通過科學選址、精心設(shè)計、規(guī)范施工，高起點、高標準地實施房屋“平改坡”暨舊住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21棟，建筑面積17.16萬平方米。其中沈河區(qū)20棟，建筑面積17.11萬平方米；和平區(qū)1棟，建筑面積0.05萬平方米。

今年“平改坡”工程的工作標準，一是簡潔明快，襯托周圍主要建筑，實現(xiàn)建筑形式和色調(diào)與周圍建筑總體環(huán)境相協(xié)調(diào)；二是優(yōu)化“平改坡”工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，達到構(gòu)造簡單、施工方便，廣泛采用新技術(shù)、新材料、新工藝，達到安全美觀、經(jīng)濟適用；三是“平改坡”工程在科學合理地與原房屋功能結(jié)合的同時，保溫隔熱、屋面排水、防水、排氣排煙、避雷、防火等各項施工符合國家規(guī)范標準要求。

三、健全法規(guī)制度方面

20O3年9月1日，頒布實施的國家《物業(yè)管理條例》對保障廣大業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理活動具有十分重要的意義。但國家《物業(yè)管理條例》（以下稱條例）出臺以后，地方制訂的配套法規(guī)、規(guī)章未能及時出臺，解決物業(yè)管理工作中一些具體問題，無章可循。因此，2005年我們將立法工作作為工作重點，通過總結(jié)近年來的工作，吸取其他先進城市的立法經(jīng)驗，在全市市民和物業(yè)管理行業(yè)同仁、有關(guān)專家的積極參與和大力支持下，出臺了我市第一部物業(yè)管理地方性規(guī)章《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》（沈陽市人民政府第44號令），為我市物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。

為配合《規(guī)定》的頒布實施，出臺了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的指導意見》、《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定》、《沈陽市物業(yè)管理企業(yè)誠信考核暫行辦法》、《沈陽市主住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個配套文件，為《規(guī)定》的貫徹、實施營造了法制氛圍，進一步奠定物業(yè)管理行業(yè)的法律基礎(chǔ)。

四、物業(yè)管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是規(guī)范物業(yè)管理招投標行為，進一步加大物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導力度。為了更好的規(guī)范物業(yè)管理招投標行為，我局在今年頒布了《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定》，對符合招投標條件的，要全部實行公開招投標，使物業(yè)企業(yè)的選聘公開、公正、公平，同時增強物業(yè)管理企業(yè)的競爭意識和風險意識，促進物業(yè)管理逐步向市場化、專業(yè)化、社會化邁進。同時，開展了前期物業(yè)管理招投標的試點工作。對建筑面積5萬平方米（含5萬平方米）以上的住宅小區(qū)進行物業(yè)管理招投標；投標人少于3個或建筑面積5萬平方米以下的住宅小區(qū)，經(jīng)各區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前，“中街北苑”、“假日蘭庭”、“融城時代”等32個住宅小區(qū)通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，使前期物業(yè)管理逐步得到了規(guī)范。

二是加強物業(yè)管理的監(jiān)督和指導。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案和物業(yè)企業(yè)經(jīng)理人信用檔案及準入、退出制度。在嚴格物業(yè)管理資質(zhì)審批的同時，加強對物業(yè)管理行為的監(jiān)督和考核，對不符合標準的物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)理人，隨時取消其物業(yè)資質(zhì)或從業(yè)資格。

三是協(xié)調(diào)指導業(yè)主組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市物業(yè)管理實際，出臺《業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建程序》等相關(guān)文件，充分發(fā)揮社區(qū)作用，行業(yè)主管部門和社區(qū)及物業(yè)管理企業(yè)密切配合，對具備條件的住宅小區(qū)，積極引導組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，充分履行其權(quán)利和義務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，做好物業(yè)管理工作。通過近一年來的努力，我市244個具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)中有173個住宅小區(qū)依法、依程序組建了業(yè)主大會和業(yè)主委員會，規(guī)范化率達到了71，初步形成了業(yè)主自治和專業(yè)物業(yè)公司管理的多元化管理模式。

四是進一步加強資質(zhì)管理，規(guī)范物業(yè)管理市場。2005年我們開展了“一個清理、兩個整頓”和“規(guī)范物業(yè)管理排查”活動，經(jīng)過小區(qū)辦的內(nèi)部核實，及與法規(guī)處的共同研究，依據(jù)國家物業(yè)管理法規(guī)，對資質(zhì)證書已過期，未進行資質(zhì)評定，多年未年檢的19家物業(yè)管理企業(yè)依法取消了資質(zhì)，挪用維修資金、服務(wù)水平差、業(yè)主投訴較多的12家企業(yè)提出了限期整改要求。有效的營造了市場氛圍、凈化了市場環(huán)境、規(guī)范了市場秩序。

（二）全力解決好開發(fā)建設(shè)遺留問題。

房地產(chǎn)與物業(yè)管理是密切不可分的兩部分，物業(yè)管理的完善可以使房產(chǎn)增值保值，但是目前開發(fā)遺留問題仍是制約我市物業(yè)管理的重要因素。這些問題百姓意見多，解決難度大，同時影響物業(yè)管理水平的提高。因此，我們會同小區(qū)辦協(xié)調(diào)相關(guān)部門，細化問題、明確思路、明確責任單位、明確整改時限，堅持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，加強協(xié)調(diào)，對存在的問題逐一進行整改，并逐一進行消號。目前，244個實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，112件開發(fā)遺留問題，已經(jīng)解決76件。同時，為確保整改工作的順利進行，本著邊解決、邊整改、邊規(guī)范的方式，對在整改中比較好的30個典型住宅區(qū)，我們深入住宅區(qū)進行調(diào)研、總結(jié)經(jīng)驗，在全市住宅區(qū)中進行推薦，使該項工作起到很好的社會效益，得到了廣大業(yè)主的一致認可。

（三）深入住宅小區(qū)調(diào)研，探索全新管理模式。

在物業(yè)管理中，普通住宅區(qū)是我市最大的管理難點。我們先后4次深入住宅區(qū)進行調(diào)研了解情況，形成了普通住宅區(qū)管理的調(diào)研報告，積極探索抓好住宅區(qū)物業(yè)管理的有效途徑和措施，同時，針對以上舊住宅區(qū)物業(yè)和房產(chǎn)存在的問題，我們邀請相關(guān)專家組成課題調(diào)研組：

1、請沈陽建筑大學劉亞臣教授組織的調(diào)研組寫了沈陽市“棄管房產(chǎn)、管理模式與對策研究”的報告。

2、請沈陽工程學院王秀云教授寫出了“關(guān)于對沈陽市查管房產(chǎn)實施物業(yè)管理”的調(diào)研報告。

3、請沈陽師范大學魯捷教授寫出了“關(guān)于舊住宅區(qū)物業(yè)管理的幾點建議”的調(diào)研報告。

通過調(diào)研，結(jié)合住宅區(qū)的實際情況，初步提出了我市住宅區(qū)管理的四種模式。一是對項目較大，分期開發(fā)的物業(yè)項目，探索推廣“百步庭”式的物業(yè)管理模式；二是對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，實行規(guī)范化的物業(yè)管理；三是尚不具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，有計劃、有步驟、有重點地進行改造，努力向物業(yè)管理過度；四是對暫不具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，建立以安全、保潔，維護公共秩序、共用設(shè)施設(shè)備，房屋維修為重點的保障性專項服務(wù)。