物業(yè)管理行業(yè)年鑒范文

我市物業(yè)管理行業(yè)始于90年代初期，經(jīng)過十幾年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，它的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益日益顯著，切實(shí)的起到了為百姓解難，為政府分憂的作用。

20XX年是我市物業(yè)管理發(fā)展歷程中，尤為重要一年，根據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合沈陽市實(shí)際情況出臺了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章，《XX市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的法律保障。目前，我市物業(yè)管理已經(jīng)渡過普遍推行的初級階段，社會化、專業(yè)化、市場化的物

業(yè)管理運(yùn)行機(jī)制已初步形成，并取得了較好的效果，正向著新的深度發(fā)展。

一、全市物業(yè)管理總體情況

截至20XX年底，我市建成住宅區(qū)3277個(gè)，建筑面積10421.7萬平方米。其中：具備物業(yè)管理?xiàng)l件實(shí)行等級服務(wù)的住宅區(qū)244個(gè)，建筑面積2151.9萬平方米，占全市住宅區(qū)總面積的20.6%；建筑面積2萬平方米以上的舊住宅區(qū)604個(gè)，建筑面積3293.4萬平方米，占總面積的31.6%；住宅組團(tuán)2429個(gè)，建筑面積4976.1萬平方米，占總面積的47.8%。全市登記注冊物業(yè)管理企業(yè)536家中，其中具備二級以上資質(zhì)的有9家。物業(yè)管理從業(yè)人員近3

萬人。全市物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好態(tài)勢。

二、拆違建綠、住宅區(qū)樓道整治、街路粉飾美化及房屋“平改坡”工程完成情況

（一）住宅區(qū)拆違建綠工作

住宅區(qū)拆違工作于20XX年11月開始，計(jì)劃拆除住宅區(qū)內(nèi)違章建筑

108萬平方米，截至2005年3月24日，實(shí)際完成拆除違章建筑109萬平方米，超額完成了任務(wù)。已撥付資金4000萬元。

住宅區(qū)綠化是人與自然和諧發(fā)展的表現(xiàn)之一，住宅區(qū)的綠化可以為廣大居民創(chuàng)建良好的生活環(huán)境，是市政府的一項(xiàng)“民心工程”。在全市的綠化過程中，我們堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，為使我市盡早的向園林化城市轉(zhuǎn)變，適應(yīng)明年“世園會”的召開，全面提高我市居民的居住條件和生活質(zhì)量，我局按照市政府城市綠化工作的總體部署，今年全市住宅區(qū)計(jì)劃植樹166萬株，實(shí)際完成植樹183.66萬株，占計(jì)劃的110.6%，新增綠地面積4.15萬平方米，市房產(chǎn)局墊付資金500萬元，圓滿完成了住宅區(qū)綠化任務(wù)，受到市委、市政府的表彰，房產(chǎn)局獲得了綠化工作優(yōu)秀組織獎(jiǎng)。

（二）住宅區(qū)樓道整治

經(jīng)過市、區(qū)各級單位干部群眾的共同努力，截止到7月份底，全市樓道整治工程全面竣工，共完成各類產(chǎn)權(quán)樓道整治工程7678棟、3273.55萬平方米。市、區(qū)共投入整治資金5928.26萬元，其中樓道粉飾工程投入資金3928.26萬元，供暖分戶管線整治完善資金2000萬元。

按照市政府的工作部署和XX市住宅樓道整治現(xiàn)場會的要求，在全市樓道整治工程實(shí)施過程中，市房產(chǎn)局多次召開工作調(diào)度會，積極推進(jìn)住宅區(qū)樓道整治工作。一是制定了《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)；二是與市財(cái)政局、市公積金管理中心聯(lián)合研究制定了《關(guān)于樓道整治工作資金歸集程序的若干意見》，為下一步樓道整治工程資金的歸集，提供了標(biāo)準(zhǔn)、程序和依據(jù)；三是加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對接。各區(qū)也成立了相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和工作班子，并組成了工程組、資金歸集組、宣傳組開展了各項(xiàng)實(shí)質(zhì)性工作，市樓道整治辦公室印制下發(fā)了《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》；四是本著試點(diǎn)先行的原則，在和平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工程，在總結(jié)試點(diǎn)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，全市各區(qū)共在19個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)完成示范樣板工程，為整治工程全面鋪開和全面完成打下了基礎(chǔ)。五是城市建設(shè)發(fā)展“三分在建設(shè)，七分在管理”的工作要求，要鞏固樓道整治工作成果，關(guān)鍵在于建立長效的后期管理機(jī)制。為此，我局已經(jīng)向政府董文秋副秘書長提出《關(guān)于明確我市住宅樓道整治后期管理責(zé)任建議的報(bào)告》，提出了樓道后期管理的具體責(zé)任劃分。今后樓道的管理工作，將堅(jiān)持“標(biāo)本兼治，重在治本”的原則，發(fā)揮各方優(yōu)勢，切實(shí)形成市、區(qū)、街道、社區(qū)各負(fù)其責(zé)、共同參與的管理模式，以鞏固、完善現(xiàn)有樓道整治成果。

（三）街路粉飾美化工程

為滿足明年“世園會”的要求，打破原有的環(huán)境不協(xié)調(diào)狀況，使沈陽的街路景觀有一個(gè)根本的改變，在市局領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，XX市對重點(diǎn)街路及廣場沿線（周邊）建筑物進(jìn)行了美化工程。

全市街路粉飾美化工程計(jì)劃1473棟，建筑面積793萬平方米。其中：粉飾工程1044棟，建筑面積465.6萬平方米；清洗工程429棟，建筑面積327.4萬平方米；美化屋頂工程9棟，建筑面積0.7萬平方米。

目前，全市街路粉飾美化工程實(shí)際完成1490棟，建筑面積797.7萬平方米，竣工率101%。其中：粉飾工程1061棟，建筑面積470.1萬

平方米，竣工率102%；清洗工程429棟，建筑面積327.6萬平方米，竣工率100%；美化屋頂9棟，建筑面積0.7萬平方米，竣工率100%；樓梯維修完成253棟，建筑面積143.9萬平方米。

街路粉飾美化工程是今年XX市長提出的六大城市管理工程之一，在市區(qū)各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視及相關(guān)各部門的密切配合下，多次組織召開工作協(xié)調(diào)會，解決工作中出現(xiàn)的困難與問題。市局在資金缺乏的情況下，向各區(qū)借資300萬元用于工程的實(shí)施。各區(qū)房產(chǎn)局也相應(yīng)的成立了專門領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定了詳細(xì)的實(shí)施細(xì)則，這些都為街路粉飾美化工程的順利完成提供了良好的保障。

為了保障街路粉飾美化工程的順利進(jìn)行，先后制定下發(fā)了《XX市重點(diǎn)街路及廣場沿線（周邊）建筑物粉飾美化工程實(shí)施方案》、《XX市主要街路沿街建筑立面涂飾、屋頂美化工程技術(shù)質(zhì)量指導(dǎo)意見》、《關(guān)于加強(qiáng)重點(diǎn)街路粉飾美化工程設(shè)計(jì)施工管理的通知》等文件。為保證街路粉飾美化工程有序?qū)嵤?，加?qiáng)制度化管理，確定了項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度、工程招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度、安全責(zé)任制度、工程技術(shù)交底制度。同時(shí)，為了保證工程的實(shí)施質(zhì)量，各區(qū)分別對工程在全市范圍內(nèi)進(jìn)行了工程招投標(biāo)，對招投標(biāo)企業(yè)的施工資質(zhì)、安全資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，選擇正規(guī)、有實(shí)力的施工隊(duì)伍進(jìn)行施工。在選擇施工企業(yè)的同時(shí)，各區(qū)也選聘了監(jiān)理資質(zhì)高、服務(wù)質(zhì)量好的監(jiān)理公司進(jìn)行全過程的監(jiān)理，有效地保證了街路粉飾美化工程的質(zhì)量和安全。

（四）“平改坡”工程

20XX年我市房屋“平改坡”，以改善城市市容景觀，提高居民居住

質(zhì)量為目標(biāo)；堅(jiān)持“統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，建立和完善工程實(shí)施體系和工作機(jī)制；通過科學(xué)選址、精心設(shè)計(jì)、規(guī)范施工，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施房屋“平改坡”暨舊住宅美化工程?！捌礁钠隆比攴课荨捌礁钠隆惫こ坦彩┕?1棟，建筑面積17.16萬平方米。其中XX區(qū)20棟，建筑面積17.11萬平方米；XX區(qū)1棟，建筑面積0.05萬平方米。

今年“平改坡”工程的工作標(biāo)準(zhǔn)，一是簡潔明快，襯托周圍主要建筑，實(shí)現(xiàn)建筑形式和色調(diào)與周圍建筑總體環(huán)境相協(xié)調(diào)；二是優(yōu)化“平改坡”工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，達(dá)到構(gòu)造簡單、施工方便，廣泛采用新技術(shù)、新材料、新工藝，達(dá)到安全美觀、經(jīng)濟(jì)適用；三是“平改坡”工程在科學(xué)合理地與原房屋功能結(jié)合的同時(shí)，保溫隔熱、屋面排水、防水、排氣排煙、避雷、防火等各項(xiàng)施工符合國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求。

三、健全法規(guī)制度方面

20XX年9月1日，頒布實(shí)施的國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》對保障廣大業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理活動具有十分重要的意義。但國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱條例）出臺以后，地方制訂的配套法規(guī)、規(guī)章未能及時(shí)出臺，解決物業(yè)管理工作中一些具體問題，無章可循。因此，20XX年我們將立法工作作為工作重點(diǎn)，通過總結(jié)近年來的工作，吸取其他先進(jìn)城市的立法經(jīng)驗(yàn)，在全市市民和物業(yè)管理行業(yè)同仁、有關(guān)專家的積極參與和大力支持下，出臺了我市第一部物業(yè)管理地方性規(guī)章《XX市物業(yè)管理規(guī)定》（XXX人民政府第44號令），為我市物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。

為配合《規(guī)定》的頒布實(shí)施，出臺了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的指導(dǎo)意見》、《XX市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》、《XX市物業(yè)管理企業(yè)誠信考核暫行辦法》、《XX市主住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個(gè)配套文件，為《規(guī)定》的貫徹、實(shí)施營造了法制氛圍，進(jìn)一步奠定物業(yè)管理行業(yè)的法律基礎(chǔ)。

四、物業(yè)管理主要工作措施及成效

（一）采取有效措施，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

一是規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，進(jìn)一步加大物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)力度。

為了更好的規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，我局在今年頒布了《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理規(guī)定》，對符合招投標(biāo)條件的，要全部實(shí)行公開招投標(biāo)，使物業(yè)企業(yè)的選聘公開、公正、公平，同時(shí)增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的競爭意識和風(fēng)險(xiǎn)意識，促進(jìn)物業(yè)管理逐步向市場化、專業(yè)化、社會化邁進(jìn)。同時(shí)，開展了前期物業(yè)管理招投標(biāo)的試點(diǎn)工作。對建筑面積5萬平方米（含5萬平方米）以上的住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)；投標(biāo)人少于3個(gè)或建筑面積5萬平方米以下的住宅小區(qū)，經(jīng)各區(qū)、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前，“中街北苑”、“假日蘭庭”、“融城時(shí)代”等32個(gè)住宅小區(qū)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，使前期物業(yè)管理逐步得到了規(guī)范。

二是加強(qiáng)物業(yè)管理的監(jiān)督和指導(dǎo)。

建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案和物業(yè)企業(yè)經(jīng)理人信用檔案及準(zhǔn)入、退出制度。在嚴(yán)格物業(yè)管理資質(zhì)審批的同時(shí)，加強(qiáng)對物業(yè)管理行為的監(jiān)督和考核，對不符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理企

業(yè)和經(jīng)理人，隨時(shí)取消其物業(yè)資質(zhì)或從業(yè)資格。

三是協(xié)調(diào)指導(dǎo)業(yè)主組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

根據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際，出臺《業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建程序》等相關(guān)文件，充分發(fā)揮社區(qū)作用，行業(yè)主管部門和社區(qū)及物業(yè)管理企業(yè)密切配合，對具備條件的住宅小區(qū)，積極引導(dǎo)組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，充分履行其權(quán)利和義務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，做好物業(yè)管理工作。通過近一年來的努力，我市244個(gè)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)中有173個(gè)住宅小區(qū)依法、依程序組建了業(yè)主大會和業(yè)主委員會，規(guī)范化率達(dá)到了71%，初步形成了業(yè)主自治和專業(yè)物業(yè)公司管理的多元化管理模式。

四是進(jìn)一步加強(qiáng)資質(zhì)管理，規(guī)范物業(yè)管理市場。

2005年我們開展了“一個(gè)清理、兩個(gè)整頓”和“規(guī)范物業(yè)管理排查”活動，經(jīng)過小區(qū)辦的內(nèi)部核實(shí)，及與法規(guī)處的共同研究，依據(jù)國家物業(yè)管理法規(guī)，對資質(zhì)證書已過期，未進(jìn)行資質(zhì)評定，多年未年檢的19家物業(yè)管理企業(yè)依法取消了資質(zhì)，挪用維修資金、服務(wù)水平差、業(yè)主投訴較多的12家企業(yè)提出了限期整改要求。有效的營造了市場氛圍、凈化了市場環(huán)境、規(guī)范了市場秩序。

（二）全力解決好開發(fā)建設(shè)遺留問題。

房地產(chǎn)與物業(yè)管理是密切不可分的兩部分，物業(yè)管理的完善可以使房產(chǎn)增值保值，但是目前開發(fā)遺留問題仍是制約我市物業(yè)管理的重要因素。這些問題百姓意見多，解決難度大，同時(shí)影響物業(yè)管理水平的提高。因此，我們會同小區(qū)辦協(xié)調(diào)相關(guān)部門，細(xì)化問題、明確思路、明確責(zé)任

單位、明確整改時(shí)限，堅(jiān)持“條塊結(jié)合，以區(qū)為主”的原則，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，對存在的問題逐一進(jìn)行整改，并逐一進(jìn)行消號。目前，244個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，112件開發(fā)遺留問題，已經(jīng)解決76件。同時(shí)，為確保整改工作的順利進(jìn)行，本著邊解決、邊整改、邊規(guī)范的方式，對在整改中比較好的30個(gè)典型住宅區(qū)，我們深入住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)研、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，在全市住宅區(qū)中進(jìn)行推薦，使該項(xiàng)工作起到很好的社會效益，得到了廣大業(yè)主的一致認(rèn)可。

（三）深入住宅小區(qū)調(diào)研，探索全新管理模式。

在物業(yè)管理中，普通住宅區(qū)是我市最大的管理難點(diǎn)。我們先后4次深入住宅區(qū)進(jìn)行調(diào)研了解情況，形成了普通住宅區(qū)管理的調(diào)研報(bào)告，積極探索抓好住宅區(qū)物業(yè)管理的有效途徑和措施，同時(shí)，針對以上舊住宅區(qū)物業(yè)和房產(chǎn)存在的問題，我們邀請相關(guān)專家組成課題調(diào)研組：

1、請XX建筑大學(xué)劉亞臣教授組織的調(diào)研組寫了沈陽市“棄管房產(chǎn)、管理模式與對策研究”的報(bào)告。

2、請XX教授寫出了“關(guān)于對沈陽市查管房產(chǎn)實(shí)施物業(yè)管理”的調(diào)研報(bào)告。

3、請XX師范大學(xué)魯捷教授寫出了“關(guān)于舊住宅區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議”的調(diào)研報(bào)告。

通過調(diào)研，結(jié)合住宅區(qū)的實(shí)際情況，初步提出了我市住宅區(qū)管理的四種模式。一是對項(xiàng)目較大，分期開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，探索推廣“百步庭”式的物業(yè)管理模式；二是對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理；三是尚不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，有計(jì)劃、有步驟、有重點(diǎn)地進(jìn)行改造，努力向物業(yè)管理過度；四是對暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)，建立以安全、保潔，維護(hù)公共秩序、共用設(shè)施設(shè)備，房屋維修為重點(diǎn)的保障性專項(xiàng)服務(wù)。