物業(yè)管理行業(yè)年鑒范文
我市物業(yè)管理行業(yè)始于90年代初期,經(jīng)過十幾年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模,它的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益日益顯著,切實的起到了為百姓解難,為政府分憂的作用。
20XX年是我市物業(yè)管理發(fā)展歷程中,尤為重要一年,根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》,結(jié)合沈陽市實際情況出臺了我市第一部物業(yè)管理的地方性規(guī)章,《XX市住宅物業(yè)管理規(guī)定》,為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的法律保障。目前,我市物業(yè)管理已經(jīng)渡過普遍推行的初級階段,社會化、專業(yè)化、市場化的物
業(yè)管理運行機制已初步形成,并取得了較好的效果,正向著新的深度發(fā)展。
一、全市物業(yè)管理總體情況
截至20XX年底,我市建成住宅區(qū)3277個,建筑面積10421.7萬平方米。其中:具備物業(yè)管理條件實行等級服務(wù)的住宅區(qū)244個,建筑面積2151.9萬平方米,占全市住宅區(qū)總面積的20.6%;建筑面積2萬平方米以上的舊住宅區(qū)604個,建筑面積3293.4萬平方米,占總面積的31.6%;住宅組團2429個,建筑面積4976.1萬平方米,占總面積的47.8%。全市登記注冊物業(yè)管理企業(yè)536家中,其中具備二級以上資質(zhì)的有9家。物業(yè)管理從業(yè)人員近3
萬人。全市物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的良好態(tài)勢。
二、拆違建綠、住宅區(qū)樓道整治、街路粉飾美化及房屋“平改坡”工程完成情況
(一)住宅區(qū)拆違建綠工作
住宅區(qū)拆違工作于20XX年11月開始,計劃拆除住宅區(qū)內(nèi)違章建筑
108萬平方米,截至2005年3月24日,實際完成拆除違章建筑109萬平方米,超額完成了任務(wù)。已撥付資金4000萬元。
住宅區(qū)綠化是人與自然和諧發(fā)展的表現(xiàn)之一,住宅區(qū)的綠化可以為廣大居民創(chuàng)建良好的生活環(huán)境,是市政府的一項“民心工程”。在全市的綠化過程中,我們堅持高起點、高標準、嚴要求,為使我市盡早的向園林化城市轉(zhuǎn)變,適應(yīng)明年“世園會”的召開,全面提高我市居民的居住條件和生活質(zhì)量,我局按照市政府城市綠化工作的總體部署,今年全市住宅區(qū)計劃植樹166萬株,實際完成植樹183.66萬株,占計劃的110.6%,新增綠地面積4.15萬平方米,市房產(chǎn)局墊付資金500萬元,圓滿完成了住宅區(qū)綠化任務(wù),受到市委、市政府的表彰,房產(chǎn)局獲得了綠化工作優(yōu)秀組織獎。
(二)住宅區(qū)樓道整治
經(jīng)過市、區(qū)各級單位干部群眾的共同努力,截止到7月份底,全市樓道整治工程全面竣工,共完成各類產(chǎn)權(quán)樓道整治工程7678棟、3273.55萬平方米。市、區(qū)共投入整治資金5928.26萬元,其中樓道粉飾工程投入資金3928.26萬元,供暖分戶管線整治完善資金2000萬元。
按照市政府的工作部署和XX市住宅樓道整治現(xiàn)場會的要求,在全市樓道整治工程實施過程中,市房產(chǎn)局多次召開工作調(diào)度會,積極推進住宅區(qū)樓道整治工作。一是制定了《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū);二是與市財政局、市公積金管理中心聯(lián)合研究制定了《關(guān)于樓道整治工作資金歸集程序的若干意見》,為下一步樓道整治工程資金的歸集,提供了標準、程序和依據(jù);三是加強工作調(diào)度,市一級辦公室抽調(diào)21名干部,分7組與各區(qū)進行了對接。各區(qū)也成立了相應(yīng)的領(lǐng)導機構(gòu)和工作班子,并組成了工程組、資金歸集組、宣傳組開展了各項實質(zhì)性工作,市樓道整治辦公室印制下發(fā)了《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》;四是本著試點先行的原則,在和平區(qū)進行了試點工程,在總結(jié)試點成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,全市各區(qū)共在19個住宅小區(qū)內(nèi)完成示范樣板工程,為整治工程全面鋪開和全面完成打下了基礎(chǔ)。五是城市建設(shè)發(fā)展“三分在建設(shè),七分在管理”的工作要求,要鞏固樓道整治工作成果,關(guān)鍵在于建立長效的后期管理機制。為此,我局已經(jīng)向政府董文秋副秘書長提出《關(guān)于明確我市住宅樓道整治后期管理責任建議的報告》,提出了樓道后期管理的具體責任劃分。今后樓道的管理工作,將堅持“標本兼治,重在治本”的原則,發(fā)揮各方優(yōu)勢,切實形成市、區(qū)、街道、社區(qū)各負其責、共同參與的管理模式,以鞏固、完善現(xiàn)有樓道整治成果。
(三)街路粉飾美化工程
為滿足明年“世園會”的要求,打破原有的環(huán)境不協(xié)調(diào)狀況,使沈陽的街路景觀有一個根本的改變,在市局領(lǐng)導的指導下,XX市對重點街路及廣場沿線(周邊)建筑物進行了美化工程。
全市街路粉飾美化工程計劃1473棟,建筑面積793萬平方米。其中:粉飾工程1044棟,建筑面積465.6萬平方米;清洗工程429棟,建筑面積327.4萬平方米;美化屋頂工程9棟,建筑面積0.7萬平方米。
目前,全市街路粉飾美化工程實際完成1490棟,建筑面積797.7萬平方米,竣工率101%。其中:粉飾工程1061棟,建筑面積470.1萬
平方米,竣工率102%;清洗工程429棟,建筑面積327.6萬平方米,竣工率100%;美化屋頂9棟,建筑面積0.7萬平方米,竣工率100%;樓梯維修完成253棟,建筑面積143.9萬平方米。
街路粉飾美化工程是今年XX市長提出的六大城市管理工程之一,在市區(qū)各級領(lǐng)導的高度重視及相關(guān)各部門的密切配合下,多次組織召開工作協(xié)調(diào)會,解決工作中出現(xiàn)的困難與問題。市局在資金缺乏的情況下,向各區(qū)借資300萬元用于工程的實施。各區(qū)房產(chǎn)局也相應(yīng)的成立了專門領(lǐng)導小組,并制定了詳細的實施細則,這些都為街路粉飾美化工程的順利完成提供了良好的保障。
為了保障街路粉飾美化工程的順利進行,先后制定下發(fā)了《XX市重點街路及廣場沿線(周邊)建筑物粉飾美化工程實施方案》、《XX市主要街路沿街建筑立面涂飾、屋頂美化工程技術(shù)質(zhì)量指導意見》、《關(guān)于加強重點街路粉飾美化工程設(shè)計施工管理的通知》等文件。為保證街路粉飾美化工程有序?qū)嵤訌娭贫然芾?,確定了項目負責人制度、工程招投標制度、工程監(jiān)理制度、安全責任制度、工程技術(shù)交底制度。同時,為了保證工程的實施質(zhì)量,各區(qū)分別對工程在全市范圍內(nèi)進行了工程招投標,對招投標企業(yè)的施工資質(zhì)、安全資質(zhì)進行嚴格審核,選擇正規(guī)、有實力的施工隊伍進行施工。在選擇施工企業(yè)的同時,各區(qū)也選聘了監(jiān)理資質(zhì)高、服務(wù)質(zhì)量好的監(jiān)理公司進行全過程的監(jiān)理,有效地保證了街路粉飾美化工程的質(zhì)量和安全。
(四)“平改坡”工程
20XX年我市房屋“平改坡”,以改善城市市容景觀,提高居民居住
質(zhì)量為目標;堅持“統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標準、區(qū)域負責”的原則,建立和完善工程實施體系和工作機制;通過科學選址、精心設(shè)計、規(guī)范施工,高起點、高標準地實施房屋“平改坡”暨舊住宅美化工程。“平改坡”全年房屋“平改坡”工程共施工21棟,建筑面積17.16萬平方米。其中XX區(qū)20棟,建筑面積17.11萬平方米;XX區(qū)1棟,建筑面積0.05萬平方米。
今年“平改坡”工程的工作標準,一是簡潔明快,襯托周圍主要建筑,實現(xiàn)建筑形式和色調(diào)與周圍建筑總體環(huán)境相協(xié)調(diào);二是優(yōu)化“平改坡”工程建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計,達到構(gòu)造簡單、施工方便,廣泛采用新技術(shù)、新材料、新工藝,達到安全美觀、經(jīng)濟適用;三是“平改坡”工程在科學合理地與原房屋功能結(jié)合的同時,保溫隔熱、屋面排水、防水、排氣排煙、避雷、防火等各項施工符合國家規(guī)范標準要求。
三、健全法規(guī)制度方面
20XX年9月1日,頒布實施的國家《物業(yè)管理條例》對保障廣大業(yè)主利益,規(guī)范物業(yè)管理活動具有十分重要的意義。但國家《物業(yè)管理條例》(以下稱條例)出臺以后,地方制訂的配套法規(guī)、規(guī)章未能及時出臺,解決物業(yè)管理工作中一些具體問題,無章可循。因此,20XX年我們將立法工作作為工作重點,通過總結(jié)近年來的工作,吸取其他先進城市的立法經(jīng)驗,在全市市民和物業(yè)管理行業(yè)同仁、有關(guān)專家的積極參與和大力支持下,出臺了我市第一部物業(yè)管理地方性規(guī)章《XX市物業(yè)管理規(guī)定》(XXX人民政府第44號令),為我市物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展提供了基礎(chǔ)保證。
為配合《規(guī)定》的頒布實施,出臺了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)的指導意見》、《XX市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定》、《XX市物業(yè)管理企業(yè)誠信考核暫行辦法》、《XX市主住宅區(qū)物業(yè)經(jīng)理執(zhí)業(yè)暫行辦法》四個配套文件,為《規(guī)定》的貫徹、實施營造了法制氛圍,進一步奠定物業(yè)管理行業(yè)的法律基礎(chǔ)。
四、物業(yè)管理主要工作措施及成效
(一)采取有效措施,進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
一是規(guī)范物業(yè)管理招投標行為,進一步加大物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導力度。
為了更好的規(guī)范物業(yè)管理招投標行為,我局在今年頒布了《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理規(guī)定》,對符合招投標條件的,要全部實行公開招投標,使物業(yè)企業(yè)的選聘公開、公正、公平,同時增強物業(yè)管理企業(yè)的競爭意識和風險意識,促進物業(yè)管理逐步向市場化、專業(yè)化、社會化邁進。同時,開展了前期物業(yè)管理招投標的試點工作。對建筑面積5萬平方米(含5萬平方米)以上的住宅小區(qū)進行物業(yè)管理招投標;投標人少于3個或建筑面積5萬平方米以下的住宅小區(qū),經(jīng)各區(qū)、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前,“中街北苑”、“假日蘭庭”、“融城時代”等32個住宅小區(qū)通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),使前期物業(yè)管理逐步得到了規(guī)范。二是加強物業(yè)管理的監(jiān)督和指導。
建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案和物業(yè)企業(yè)經(jīng)理人信用檔案及準入、退出制度。在嚴格物業(yè)管理資質(zhì)審批的同時,加強對物業(yè)管理行為的監(jiān)督和考核,對不符合標準的物業(yè)管理企業(yè)和經(jīng)理人,隨時取消其物業(yè)資質(zhì)或從業(yè)資格。
三是協(xié)調(diào)指導業(yè)主組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》,結(jié)合我市物業(yè)管理實際,出臺《業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建程序》等相關(guān)文件,充分發(fā)揮社區(qū)作用,行業(yè)主管部門和社區(qū)及物業(yè)管理企業(yè)密切配合,對具備條件的住宅小區(qū),積極引導組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會,充分履行其權(quán)利和義務(wù),協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系,做好物業(yè)管理工作。通過近一年來的努力,我市244個具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)中有173個住宅小區(qū)依法、依程序組建了業(yè)主大會和業(yè)主委員會,規(guī)范化率達到了71%,初步形成了業(yè)主自治和專業(yè)物業(yè)公司管理的多元化管理模式。四是進一步加強資質(zhì)管理,規(guī)范物業(yè)管理市場。
2005年我們開展了“一個清理、兩個整頓”和“規(guī)范物業(yè)管理排查”活動,經(jīng)過小區(qū)辦的內(nèi)部核實,及與法規(guī)處的共同研究,依據(jù)國家物業(yè)管理法規(guī),對資質(zhì)證書已過期,未進行資質(zhì)評定,多年未年檢的19家物業(yè)管理企業(yè)依法取消了資質(zhì),挪用維修資金、服務(wù)水平差、業(yè)主投訴較多的12家企業(yè)提出了限期整改要求。有效的營造了市場氛圍、凈化了市場環(huán)境、規(guī)范了市場秩序。(二)全力解決好開發(fā)建設(shè)遺留問題。
房地產(chǎn)與物業(yè)管理是密切不可分的兩部分,物業(yè)管理的完善可以使房產(chǎn)增值保值,但是目前開發(fā)遺留問題仍是制約我市物業(yè)管理的重要因素。這些問題百姓意見多,解決難度大,同時影響物業(yè)管理水平的提高。因此,我們會同小區(qū)辦協(xié)調(diào)相關(guān)部門,細化問題、明確思路、明確責任
單位、明確整改時限,堅持“條塊結(jié)合,以區(qū)為主”的原則,加強協(xié)調(diào),對存在的問題逐一進行整改,并逐一進行消號。目前,244個實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中,112件開發(fā)遺留問題,已經(jīng)解決76件。同時,為確保整改工作的順利進行,本著邊解決、邊整改、邊規(guī)范的方式,對在整改中比較好的30個典型住宅區(qū),我們深入住宅區(qū)進行調(diào)研、總結(jié)經(jīng)驗,在全市住宅區(qū)中進行推薦,使該項工作起到很好的社會效益,得到了廣大業(yè)主的一致認可。
(三)深入住宅小區(qū)調(diào)研,探索全新管理模式。
在物業(yè)管理中,普通住宅區(qū)是我市最大的管理難點。我們先后4次深入住宅區(qū)進行調(diào)研了解情況,形成了普通住宅區(qū)管理的調(diào)研報告,積極探索抓好住宅區(qū)物業(yè)管理的有效途徑和措施,同時,針對以上舊住宅區(qū)物業(yè)和房產(chǎn)存在的問題,我們邀請相關(guān)專家組成課題調(diào)研組:
1、請XX建筑大學劉亞臣教授組織的調(diào)研組寫了沈陽市“棄管房產(chǎn)、管理模式與對策研究”的報告。
2、請XX教授寫出了“關(guān)于對沈陽市查管房產(chǎn)實施物業(yè)管理”的調(diào)研報告。
3、請XX師范大學魯捷教授寫出了“關(guān)于舊住宅區(qū)物業(yè)管理的幾點建議”的調(diào)研報告。
通過調(diào)研,結(jié)合住宅區(qū)的實際情況,初步提出了我市住宅區(qū)管理的四種模式。一是對項目較大,分期開發(fā)的物業(yè)項目,探索推廣“百步庭”式的物業(yè)管理模式;二是對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),實行規(guī)范化的物業(yè)管理;三是尚不具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),有計劃、有步驟、有重點地進行改造,努力向物業(yè)管理過度;四是對暫不具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),建立以安全、保潔,維護公共秩序、共用設(shè)施設(shè)備,房屋維修為重點的保障性專項服務(wù)。