第一篇：高檔住宅小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目可研報告)

****省****市新天地花園可行性研究報告

內(nèi) 容 提 要

本文通過對****市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)340畝的國有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)****市和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。

依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積31.13萬平方米，項目總投資38044萬元。經(jīng)測算項目財務(wù)凈現(xiàn)值22597.8萬元，項目財務(wù)內(nèi)部收益率69.4%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。

目 錄

第一章 前言——————————————————————4

一、報告編制目的————————————————————————-4

二、報告編制依據(jù)————————————————————————-4

三、項目概況——————————————————————————-4 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析——————————————-5

一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸———————————————-5

二、****省****市房地產(chǎn)市場分析—————————————————--7

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析——————————————————--9 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析————————————-10

一、投資地塊的地理環(huán)境—————————————————————--10

二、區(qū)域分析————————————————————————------10

三、項目周邊主要物業(yè)分析—————————————————————11

四、消費者調(diào)查分析————————————————————————13 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析—————————-17

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式——————————————17

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點——————————————————————17

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點——————————————————————18 第五章 項目定位————————————————————18

一、目標市場定位————————————————————————--19

二、產(chǎn)品定位————————————————————————------19 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議—————————————20

一、項目總體規(guī)劃建議———————————————————————20

二、住宅建筑設(shè)計建議———————————————————————21

三、小區(qū)配套設(shè)施建議———————————————————————23

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議———————————————————————23

五、道路交通設(shè)計————————————————————————-24

六、綠化景觀設(shè)計————————————————————————-24 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算———————————25

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略——————————————————————-25

二、項目投資估算————————————————————————-26

三、項目實施進度安排——————————————————————-27

四、項目投資與籌資計劃—————————————————————-28 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析——————————————29

一、項目的價格定位———————————————————————-29

二、項目銷售計劃————————————————————————-29

三、項目銷售收入估算——————————————————————-30

四、項目經(jīng)營成本估算——————————————————————-30

五、項目利潤估算————————————————————————-30

六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率——————————-30 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析——————————————31

一、項目盈虧平衡分析——————————————————————-31

二、項目敏感性分析———————————————————————-31

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析———————————————-32 第十章 結(jié)論與建議—————————————————-— 33

第一章 前 言

一、報告編制目的

1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。

2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。

4、對項目進行投資分析和風險分析。

5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。

二、報告編制依據(jù)

1、****省****市市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、國家建設(shè)部及****省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

3、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。

4、上海置盛房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司提供的資料

三、項目概況

****市位于中國東部沿海，****省中部，東臨黃海，屬長江三角洲經(jīng)濟區(qū)，市區(qū)西部的****經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是****省省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地30平方公里，起步區(qū)6平方公里，目前已全面實現(xiàn)“九通一平”,近100多家企業(yè)進區(qū)投資辦廠。

“新天地花園”占地340畝----二十二萬六千四百平方米，南臨已建成的主干道南翔路(鹽通高速公路入口在南翔路西距小區(qū)五公里）,東臨新建的城市中軸線常新路，北臨規(guī)劃道路益民路。是新舊市區(qū)的結(jié)合部。常新路路東系數(shù)拾米寬700米長的古銀杏林帶，綠樹成蔭、風景優(yōu)美，紅花中心河相伴果林，由此該地塊系****新市區(qū)的最佳路段，小區(qū)三面臨街，可建商品用房達1400M長，地理位置極其優(yōu)越，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，是未來****一個購物、美食娛樂、休閑、居住小區(qū)環(huán)境及其獨特的新天地。

根據(jù)****省****市市規(guī)劃局的要求，該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.5，建筑密度不大于40%，綠化率大等于30%。配套商業(yè)比例不得超過20%。

據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高檔次的住宅新區(qū)。公司委托加拿大泛太平洋設(shè)計有限公司所設(shè)計的規(guī)劃方案已獲得****市政府批準，該方案初步確定項目主要技術(shù)指標如下： ①總用地面積：22.67公頃，合340畝。②容積率：1.373 ③總建筑面積：31.13萬M2 其中：商業(yè)：5.43萬M2 多層住宅：19.72萬M2 小高層住宅：4.41萬M2 別墅：1.45萬M2 公建面積：0.5萬M2 ④建筑密度：27.42% ⑤綠化率：42.88%

第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析

一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸

2004年1-12月房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長29.7%；開發(fā)到位資金13128.22億元，同比增長37.6%；購置土地面積36965.03萬平方米，同比增長21.5%；土地開發(fā)面積20853.75萬平方米，同比增長20.2%；商品房施工面積116907.46萬平方米，同比增長26.0%；商品房銷售面積為32247.24萬平方米，同比增長29.1%；商品房銷售價格2379元/平方米，同比增長3.8%。

2004年房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟的發(fā)展起了巨大的推動作用，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。2004年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本是健康的，是由有購買力的需求拉動的。1998年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新一輪周期與以往周期相比有著明顯的區(qū)別。在經(jīng)濟緊縮的宏觀形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)以住房制度的轉(zhuǎn)軌為契機，以擴大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟政策為動力，實現(xiàn)了穩(wěn)定的持續(xù)增長。從全國看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長過程中，房地產(chǎn)市場保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，價格走勢平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)。

從供給情況看，1998~2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額年均增長19.5%。全社會城鎮(zhèn)住宅建設(shè)累計完成投資年均增長8.1%。在此基礎(chǔ)上，2003年1~11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8285億元，同比增長32.5%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近3個百分點。從需求情況看，居民成為商品住宅市場的購買主體。全國個人購買商品房占商品房銷售額的比重由1998年的54.5%，提高到2003年的95.3%。而2004年1~11月則進一步提高到96.2％。居民購房能力的變化及購買力結(jié)構(gòu)的變化已成為決定商品住宅開發(fā)的根本力量。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場平衡情況看，商品住宅完成投資占房地產(chǎn)投資的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%；2002年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、商業(yè)用房和其他用房所占的比重分別為68.1%；4.9%；12%和15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴重供過于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。而從2003年1~11月的竣工面積數(shù)據(jù)看，以上四類物業(yè)之間的比重分別為83.7%、2.2%、10%和4.1%，得到進一步優(yōu)化。在商品住宅銷售中，2004年1~11月銷售面積為1.99億平方米，占同期竣工面積的95%。其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅3個百分點，這表明空置矛盾正在得到緩解。從價格走勢看，商品房銷售價格穩(wěn)中有升，平均銷售價格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元。其中商品住宅平均銷售價格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，年均增長2.8%。2003年1~11月，商品房銷售價格每平方米為2456元，同比上升4.7%。仍顯著低于同期8％左右的GDP增長幅度，表明房價上漲是在經(jīng)濟增長所能支持的范圍之內(nèi)。2003年我國出臺了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點就是要在發(fā)展中求規(guī)范。在2003年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過熱問題。針對這些問題，2003年政府出臺了一些對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展具有重大意義的政策。年初《國土資源部關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》決定清理違規(guī)設(shè)立的各類園區(qū)和加強土地供應(yīng)管理，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。4月份《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，這對治理虛假廣告和重復抵押，防范金融風險，規(guī)范市場秩序起到了重要的保障作用。6月，中國人民銀行《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，這些規(guī)定對于防范金融風險、規(guī)范市場秩序、維護房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展將產(chǎn)生十分重要的作用。8月，國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”的基礎(chǔ)上，重申發(fā)揮市場機制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供應(yīng)政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)、加強市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定?！锻ㄖ诽岢鲆芭崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定”，這將是今后若干年里中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本要求。

二、****省****市房地產(chǎn)市場分析

1、經(jīng)濟狀況

****地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。****經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)經(jīng)濟不斷壯大，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟特色明顯，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，對外開放不斷加強，****社會全面進步，城鎮(zhèn)建設(shè)步伐加快，交通通訊日益發(fā)達，科教和各項社會事業(yè)欣欣向榮，是****省首批文明城市。****的經(jīng)濟發(fā)展狀況可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型階段，其經(jīng)濟指標絕對值增長較快。2004年全市預(yù)期完成預(yù)計全年實現(xiàn)GDP106.6億元，同比增長13.1%；原口徑財政收入7.86億元，剔除出口退稅、免抵調(diào)庫增值稅和農(nóng)業(yè)稅下調(diào)部分，實際完成收入6.9億元，同口徑增長24.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7307元、農(nóng)民人均純收入5020元，同比分別增長10%、12.5%；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為29∶38.5∶32.5；再次躋身全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）行列。到2010年，全市力爭GDP達到300億元，人均超過5000美元，財政收入達到15億元，均比2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會；到2020年，GDP達到600億元，人均超過10000美元，比2000年翻三番，財政收入達到60億元，比2000年翻四番，全市總體上實現(xiàn)基本現(xiàn)代化。

蘇中平原廣袤的土地與相對廉價的勞動力成本注定其在長江三角洲的新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中可以起到極為重要的拾遺補缺的作用，可以預(yù)見隨著長江三角洲經(jīng)濟的發(fā)展尤其是蘇南經(jīng)濟的崛起，日益增高的土地及勞動力成本將擠壓出絕大部分的勞動密集型企業(yè)，北遷將成為該類企業(yè)的發(fā)展趨勢，能否把握該項機遇，將自身的區(qū)位優(yōu)勢和勞動力優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟發(fā)展動力，是該市經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。

2、房地產(chǎn)狀況

衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標準：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應(yīng)度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。從目前全國房地產(chǎn)市場的運行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。

城市化進程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進程，城市化進程正是人口、財富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進一步完善，將會形成房地產(chǎn)市場向上的新的動力。5-6年之內(nèi)如果國家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場還將會有5-6年的高速發(fā)展時期。

****市的經(jīng)濟剛起步，房地產(chǎn)市場目前來說還不是很發(fā)達，全市尚未形成真正意義上的具有較強競爭能力的房地產(chǎn)公司，在市場產(chǎn)品力上也極為薄弱，還未有任何具規(guī)模的小區(qū)形成，并缺少大量先進的房產(chǎn)設(shè)計和營銷手段，市場本身還存在著許多問題。****市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。雖然目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市的房地產(chǎn)市場2004年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。

隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，****市的房地產(chǎn)將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。

三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析

1、國家宏觀經(jīng)濟的影響

2、****省****市經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好

3、全國整體房地產(chǎn)市場發(fā)育發(fā)展情況良好

展望2005年中國房地產(chǎn)業(yè)將沿著通過規(guī)范而求得可持續(xù)發(fā)展之路前進。2005年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)按“三個基本”的要求保持快速發(fā)展勢頭。我國將把擴大消費作為擴大內(nèi)需的著力點，住房消費也將繼續(xù)升溫。為了保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當控制房地產(chǎn)市場價格，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟發(fā)展和社會安定。

4、公積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)日益加強房地產(chǎn)基金的關(guān)注與需求，國外房地產(chǎn)基金紛紛醞釀在國內(nèi)建立基金市場，都將對房地產(chǎn)基金的建立產(chǎn)生積極的促動作用。預(yù)計2005年，隨著中國市場的逐步國際化，地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式將得到進一步的拓展。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說新天地花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。

第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析

項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，****房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。

一、投資地塊的地理環(huán)境

本項目位于****省****市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處中國****省中部，長江以北，黃海之濱。全市總面積2367平方公里，總?cè)丝?2萬。轄17個鎮(zhèn)和一個港口經(jīng)濟區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其地處中國東部沿海開放帶，從屬上海經(jīng)濟區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟圈輻射，經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢十分突出。這里與中國最大的城市——上海和****省省會城市南京相鄰，鐵路、高速公路穿境而過，南京祿口機場和鹽城機場近在兩側(cè)。被中國國家交通部列入“九五”規(guī)劃的萬噸級泊位的****港現(xiàn)已開工建設(shè)，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國、日本、香港等國家和地區(qū)。

****市已基本構(gòu)建了較為完善的基建設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)，為其更好的融入中國最具經(jīng)濟活力的區(qū)域----長江三角洲，奠定了基礎(chǔ)。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后，****同長江三角洲核心區(qū)域----上海的經(jīng)濟地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢，給****市帶來接受發(fā)達地區(qū)強輻射的新機遇。

二、區(qū)域分析

本項目位于****省****市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地340畝，東臨規(guī)劃中的城市中軸線——常新路，南接城市交通干道南翔路。地塊規(guī)整，基建配套（水、電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨****市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項目顯而易見的優(yōu)勢。

綜上所述，鑒于該地區(qū)潛在的區(qū)位優(yōu)勢和明顯的成本優(yōu)勢決定了其經(jīng)濟將會進入加速期，在可預(yù)見的將來其區(qū)域購買力將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，盡管目前其各項經(jīng)濟指標并不十分突出，但從房地產(chǎn)項目開發(fā)先導性、周期性等特性以及近期周邊地區(qū)一級市場價格上漲態(tài)勢來判斷，該區(qū)域房地產(chǎn)一、二級市場上漲空間將十分巨大。

三、****項目周邊主要案例分析

****市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。以下將對該市的幾個代表個案進行簡析。

【國泰花園】

本項目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。本項目由三級開發(fā)資質(zhì)的南通國安置業(yè)有限公司投資建設(shè)，占地面積16800平米，總建筑面積30000平米，由9幢6層住宅、一幢二層裙房和5000平米的中心花園及樓間綠地組成，綠化率達到30%。

該案房型面積為二房106—115㎡，三房134—144㎡，躍層66㎡、101㎡?？啃腋Ｏ锞鶠橐煌ǘ纳啼仯c三棟住宅整體相連，一層售價3500元/㎡，二層與住宅同價。一期于2003年9月開盤，商鋪、車庫和住宅已售空。二期于2004年5月開盤，平均價格為1750元/㎡，于2004年底交房，現(xiàn)已基本售完。

【金豐苑·匯賢居】

本案由****市教育房地產(chǎn)開發(fā)的，位于金豐南路、黃海路，擁有成熟的交通設(shè)施，生活機能和市政配套。該案由7幢多層和一些二層的裙房組成，房型面積為二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均銷售價格為1750元/㎡；商鋪一樓平均價格為10000元/㎡，二樓平均價格為3500元/㎡。該案目前已基本售完。

【名都廣場】

本項目位于市中心人民中路以西，大四河東畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全程開發(fā)?？傉嫉孛娣e38666.86㎡，總建筑面積61500㎡，其中住宅建筑面積15000㎡，商業(yè)建筑面積35100㎡，辦公建筑面積10000㎡，住宅總戶數(shù)為102戶。

名都廣場，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是****黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。

該案住宅樓房型面積為二房91~92㎡，三房135~156㎡，于2003年7月開盤，平均價格為1650元/㎡，住宅售價二層1600元/㎡，三四層1780元/㎡，目前已售空，已于2004年4月底交房。

車庫售價1800元/㎡，商鋪一層售價臨健康路14000元/㎡，臨人民路27000元/㎡，靠近主入口的16500元/㎡，內(nèi)部不臨街均價在8500元/㎡——12500元/㎡之間，二層均價在3800元/㎡——5000元/㎡之間，三層均價在2500元/㎡——3100元/㎡之間，四層均價為2000元/㎡，已于2004年8月交房?，F(xiàn)有80%商鋪對外營業(yè)，已初步形成商業(yè)圈。

【匯金購物公園】

該案緊靠人民路，位于名都廣場的斜對面，開發(fā)商是浙江公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計價，背面商鋪只單買一層，銷售價格以人民路為最高點，往內(nèi)遞減。面朝人民路入口處的第一排商鋪一層28000元/㎡，二層4200元/㎡，面朝大華路一層商鋪售價15000元/㎡，中心廣場商鋪一層售價為18500元/㎡。

【匯總分析】

通過上述個案的分析后，可以看出****樓盤2004年的平均價格在1650元/㎡左右，目前樓盤的平均價格隨著市場的變化，已經(jīng)將達到1750元/㎡左右。建筑規(guī)劃都為多層，建筑規(guī)模都比較小，房型設(shè)計以二房和三房為主，二房面積在90~110㎡，三房為134~150㎡。

2004年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約25萬平方米，客戶主要來自****當?shù)兀F(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)。

客戶類型主要為國家行政企事業(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位35%；科研教育單位25%；個體私營企業(yè)40%。

購買力：置業(yè)的客戶購買力較強，已購房客戶的家庭月收入均在3500元以上。購買動機：換環(huán)境87%； 結(jié)婚用8% ；投資5%，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境。

****市目前的在售樓盤較少，有的已經(jīng)售完。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市的房地產(chǎn)市場2004年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加，2005年起****市的房地產(chǎn)將會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。

四、消費者調(diào)查分析

為了使本項目更適應(yīng)市場發(fā)展，滿足****市當?shù)鼐用竦馁彿恳?，我們?***市部分市民進行了關(guān)于住宅消費的市場調(diào)研。

（一）問卷調(diào)查的問題及匯總

1、對****市新的中心線商品房有投資購買興趣的意向

65%表示有興趣購買，25%表示可以考慮，10%表示不買。

2、對住宅形式的選擇

30%的人選擇多層；40%的人選擇小高層；30%的人選擇聯(lián)體別墅。

3、對開發(fā)區(qū)房價的預(yù)期 50%希望價格范圍在1400-1600元/㎡；40%希望價格范圍在1600-1800元/㎡；10%的人希望價格范圍在1800-2000元/㎡。

4、對付款方式的選擇

25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。

5、對購買房子面積的要求

10%的人希望90㎡以下；30%希望90-110㎡；35%希望110-130㎡；20%希望130-150㎡；5%希望150㎡以上。

6、對房型的要求

40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)，25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)，15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。

7、對各房間面積大小的選擇

80%希望主臥面積在16~18㎡，20%希望主臥面積在12~14㎡；70%希望次臥面積在12~14㎡，30%希望次臥面積在8~10㎡；75%希望客廳面積在20~25㎡，25%希望客廳面積在15~18㎡；75%希望餐廳面積在10~12㎡，25%希望客廳面積在5~8㎡；80%希望廚房面積在9~11㎡，20%希望廚房面積在5~7㎡；75%希望衛(wèi)生間面積在5~6㎡，25%希望衛(wèi)生間面積在3~4㎡；85%希望陽臺面積在4~5㎡，15%希望客廳面積在2~3㎡。

8、對建筑外立面風格的選擇

40%希望是歐式風格的，50%希望是現(xiàn)代風格，10%希望是中式風格。

9、對建筑外立面顏色的選擇

50%希望是白色的，35%希望是黃色的，15%希望是紅色的。

10、對建筑外立面材料的選擇

65%希望用面磚，35%希望用涂料。

11、對屋頂造型的選擇

50%希望坡頂式，25%希望平頂式，25%希望飄帶式。

12、對陽臺形式的選擇

55%希望是封閉式，45%希望是敞開式。

13、對窗臺造型的選擇

65%希望是落地窗臺，20%希望是普通窗臺，15%希望是六角窗臺。

14、對窗框材質(zhì)的選擇

65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金。

15、對陽臺造型的選擇

60%希望是弧形，40%希望是方形。

16、對小區(qū)采用哪種供氣方式

85%希望是管道煤氣，15%是瓶裝液化氣。

17、在購買商品房時，考慮哪些因素

70%主要考慮交通和環(huán)境因素，60%主要考慮生活配套，60%主要考慮地段，50%主要考慮教育配套，55%主要考慮房價和房型。總體上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點。

18、對綠化形式的選擇

45%希望是草坪，20%希望是樹木，35%希望是花草灌木。

19、喜歡的環(huán)境景觀要素

40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀、水池。

20、希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些

55%希望有醫(yī)療中心和小型超市，20%希望有會所和網(wǎng)球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。

21、希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些

40%希望兒童樂園，50%希望有休閑和健身步道，20%希望有搖椅、秋千。

22、希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù)

70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，45%希望有LED滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂廣播，50%希望有智能卡。

23、希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù)

50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對講裝置，60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，40%希望能24小時服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。

24、希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù)

60%希望有防盜、防火報警系統(tǒng)，55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報警系統(tǒng)，45%希望有24小時電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門。

25、準備投入的購房資金

40%希望投0~17萬元，40%希望投17~20萬元，15%希望投20~23萬元，5%希望投23~30萬元。

26、是否有向購買

70%有意向，30%無意向。

（二）問卷調(diào)查的分析

選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。

從以上問卷調(diào)查匯總中，我們可以看出****人對多層、小高層、別墅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明****客戶希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房價范圍在1500~2000元/㎡；選擇房型面積偏大型，說 明市場需求的是中等價位、較大戶型、中低檔次房子；接受向銀行按揭貸款方式買房，說明****居民的支付能力增強了；隨著****客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。

第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析

一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式

經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。

經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。

經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。

二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點

本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。現(xiàn)對該項目真正的、突出于新天地住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。

①國家宏觀經(jīng)濟處于上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。

②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。

③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。

（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①新天地花園的自然環(huán)境，在****省****市得地獨優(yōu)；

②新天地花園可作為經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；

③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。

（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導核心與公共關(guān)系狀態(tài)。

①項目開發(fā)公司領(lǐng)導核心可實行新組建的班子，在人事、財務(wù)管理等方面可實行全新的體制，②項目開發(fā)公司領(lǐng)導層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為****省****市人民作出貢獻。

上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于為開發(fā)項目打造良好的基礎(chǔ)。

三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點

（1）人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設(shè)活動，使得整個****市的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。

（2）項目區(qū)域位置緊鄰市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，開發(fā)區(qū)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個****市的潛在購買力也是相當有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。

（3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。

（4）2005年南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將牢固確立項目所在區(qū)域的優(yōu)勢和不可替代性，新天地花園銷售將適逢其時。

第五章 項目定位

面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。

一、目標市場定位

1、新天地花園雖位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，但緊鄰市中心，這決定了主體目標對象為****市的中高層消費群。

2、消費群界定

（1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士；（2）民營或私營企業(yè)家或個體老板；

（3）來****市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員；（4）富裕居民購房和二次換房的需要；

3、年齡判斷在30－45歲

購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。

二、產(chǎn)品定位

根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策,主要原因是: 1.項目區(qū)位位置處于城市中軸線；

2.項目區(qū)位內(nèi)中高檔物業(yè)目前銷售狀況很好； 3.開發(fā)區(qū)各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都已跟進。

4.南翔路拓寬和鹽通高速建成通車將決定新天地花園具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。

（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。）

第六章 項目開發(fā)建設(shè)建議

一、項目總體規(guī)劃建議

1、由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設(shè)計。

2、總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。

3、總體上來說，新天地花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。

4、雖然****市私家車相對不多，但在規(guī)劃上，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。

5、在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。

6、小區(qū)總體規(guī)劃布局

小區(qū)空間結(jié)構(gòu)可以概括為“周邊圍合、中心綠化”，“三軸一環(huán)六組團”。“周邊圍合”是指小區(qū)東、南、北三面以商業(yè)界面臨路，將噪雜的城市交通干道與小區(qū)的內(nèi)部空間分開。既為小區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造安寧、舒適的居住環(huán)境，又以完整、統(tǒng)一的商業(yè)建筑形象面對城市交通干道，為城市的視覺形象增添層次。

“中心綠化”是利用原有水系，形成完整內(nèi)庭水景綠化，將中心綠化、組團綠化，以及道路綠化有機統(tǒng)一起來，避免綠化的分散，從而提高綠化的使用價值，再點綴以低層的別墅及會所等建筑，使得綠化、水面、建筑相映生輝?！叭S“是指橫貫小區(qū)南北的”S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨立的六個組團。

“S“型南北景觀軸線將六個組團、中心綠化、中心廣場、會所及南北方向的人行次入口有機聯(lián)為一體，是小區(qū)內(nèi)部極富活力的，集景觀、運動、休閑為一體的多功能交通活動空間。兩條縱向軸線，將紅花中心河古杏林風景帶的景觀有機引入小區(qū)深處，結(jié)合常新路的兩個主入口，使道路交通、景觀緊密結(jié)合。

“一環(huán)“是指沿基地周邊的環(huán)形車行道路，便捷、高效地將小區(qū)的交通系統(tǒng)組織起來，形成完整的小區(qū)空間構(gòu)架。

南翔路西接鹽通高速公路，是進出城市交通干道。沿路布置大體量商業(yè)建筑，常新路則是****未來的城市景觀道路，沿路布置小體量精品休閑、文化、餐飲一條街。

沿常新路主入口，設(shè)置小區(qū)中心廣場及會所，結(jié)合中心綠化，以形成小區(qū)內(nèi)文化、休閑中心。在中心綠化內(nèi)布置低層獨院住宅及聯(lián)體別墅，構(gòu)成外緊內(nèi)松的空間形態(tài)。會所北側(cè)點綴以小高層建筑，以豐富小區(qū)的天際輪廓線。

每組團內(nèi)建筑兩兩組合，形成鄰里單元，每單元內(nèi)均設(shè)有底層架空車庫及輔助用房。

將小區(qū)的運動場地及幼兒園設(shè)于小區(qū)的西北角，可獨立服務(wù)于周邊小區(qū)。

二、住宅建筑設(shè)計建議

1、住宅的設(shè)計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。

2、住宅房型設(shè)計立足于“以人為本”的理念，引進“景觀房”概念，大量采用凸出墻面景觀低窗，南北通廳。做到功能分區(qū)明確，流線清晰，污凈分離，并特別設(shè)置二代居、子孫戶房型為樓盤的銷售提供多樣選擇。

3、住宅外觀設(shè)計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。建筑頂部為太陽能的設(shè)置留足空間，部分建筑底層設(shè)置2.2M架空車庫，建筑間距均滿足1：1.3的日照要求。

4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。

5、戶型設(shè)計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。

【多層公寓】

三房二廳二衛(wèi)

建筑面積136.29㎡

占34.65% 三房二廳一衛(wèi)

建筑面積117.67㎡

占10.23% 二房二廳一衛(wèi)

建筑面積94.25㎡、95.06㎡

共占37.99% 【小高層公寓】

三房二廳二衛(wèi)

建筑面積156.31㎡、161.2㎡

共占8.77% 四房三廳三衛(wèi)

建筑面積176.76㎡

占1.04% 四房二廳二衛(wèi)

建筑面積162.29㎡

占2.09% 頂層躍層

建筑面積272.38㎡、251.56㎡、252.45㎡

共占1.47% 【聯(lián)體別墅】

建筑面積207.19㎡

占2.82%

建筑面積184.97㎡

占0.94%

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

1、交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。

2、會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設(shè)一個大型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。

3、擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜。

4、每戶設(shè)獨立的水、電表，小區(qū)內(nèi)采用直供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。

5、小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。(如圖所示的社區(qū)配套方案)

6小區(qū)的保安系統(tǒng)設(shè)有樓宇對講系統(tǒng)，周界安全防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；小區(qū)公共建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、中央背景音響系統(tǒng)、LED滾屏顯示系統(tǒng)。除了兩條電話線及有線電視管線，每戶接入計算機寬帶網(wǎng)絡(luò)，同時設(shè)有VOA點播系統(tǒng)。小區(qū)安全系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、管理系統(tǒng)均按建設(shè)部AAA住宅智能化標準實施。

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議

隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。

基于上述原因和項目自身的環(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計人員進行設(shè)計，以期達到較好的環(huán)境效果。

五、道路交通設(shè)計

結(jié)合小區(qū)“三軸一環(huán)六組團”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成小區(qū)完整的交通道路骨架。交通設(shè)計以安全、便捷為宗旨，分為人行與車行二個系統(tǒng)，力爭人車分流。車行系統(tǒng)以“三軸一環(huán)”為骨架，形成六個組團的獨立車行環(huán)道。車行可至每鄰里單元，同時構(gòu)成每組團的獨立消防環(huán)道。人行系統(tǒng)以中心綠化沿水景觀步道為骨架，可至每鄰里單元，人行步道兼有休閑、運動之功能，與車行完全分開，以創(chuàng)造出安全、舒適的步行空間。

六、綠化景觀設(shè)計

小區(qū)綠化設(shè)計采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。

主入口縱向景觀主軸，以入口廣場、門廊、噴泉步道、中心廣場、會所為主要節(jié)點，將各功能空間串為一體，形成空間序列的起、承、轉(zhuǎn)、合。通過花卉、噴泉、雕塑、鋪地、草坡構(gòu)筑高節(jié)奏，具有強烈動感的歐式景園氣氛。

“S”型橫向景觀軸線，則以濃蔭、雕塑、柱廊、鋪地為主要構(gòu)圖手法，將各組團空間串為一體，旨在創(chuàng)造輕松、浪漫的休息氛圍。

中心綠化設(shè)計則順應(yīng)建筑空間的曲折，以大面積的淺水、草坡為構(gòu)圖主體，點綴亭臺橋榭，極力渲染“小橋、流水、人家”的生活意境，強調(diào)自然、生態(tài)的居住理念。

上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。

第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算

根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論新天地花園項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應(yīng)的項目籌資計劃和投資計劃。

一、項目開發(fā)經(jīng)營策略

依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。

1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地340畝，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。

2、分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達31.13萬M2，預(yù)計總投資約4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。

根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊北部為突破口。其依據(jù)有：①地塊北面緊靠老城區(qū)，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。

3、自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。

①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。

②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。

④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在****省****市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。

4、力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于新天地花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在****省****市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。

5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。

建議項目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。

二、項目投資估算

項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為38044萬元人民幣。

詳見表一：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。

1、建設(shè)投資

建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、項目管理費等項目。

建設(shè)投資估算依據(jù)：

（1）整個項目從2004年1月開始，2009年8月底全面完成。（2）各種稅費按****省****市目前的取費標準計取。（3）整個項目按中、高水平計算。

1.1土地取得費用

土地取得費用為征地費與批租費契稅之和，總計4155萬元。1.2前期費用

根據(jù)****省****市市現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費、審圖等前期費用單價為50元/M2，總費用為1557萬元。1.3建安工程費用

建安工程費用按683元/ M2計，總計21264萬元。見表(三)1.4 招投標、監(jiān)理、審照、臨建費

招投標、監(jiān)理、審照、臨建費,按15.5元/㎡,總計484萬元。1.5各種配套規(guī)費

根據(jù)與****市開發(fā)區(qū)管委會協(xié)議確定綜合配套規(guī)模按50元/㎡計，包括建筑設(shè)施配套費、人防費、墻改費、扶散費、再就業(yè)基金，建管費、地方教育附加費、白蟻防治費、預(yù)銷售證管理費等費用，總費用為1557萬元。1.6小區(qū)配套費

小區(qū)配套費包括:水、電、有限、通訊、智能化、上下水、排污環(huán)衛(wèi)等按90元/ M2，總計2802萬元。1.7室外總體費用

室外總體費用包括：道路、綠化、景點費用按50元/ M2計，總計1557萬元。

1.8不可預(yù)見費

不可預(yù)見費以建設(shè)工程按30元/M2計取，總費用為934萬元。1.9項目管理費

項目管理費按建安工程費用按30元/M2計取，總費用為934萬元。2.0銷售費用

銷售費用為廣告費、銷售費及相關(guān)登記費等，以40元計取，總費用為1245萬元。

2、建設(shè)期利息

建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實現(xiàn)。項目的總利息為1557萬元，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表七）。

3、項目總投資

上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資，共計38044萬元。詳見表一《項目總投資估算表》。

三、項目實施進度安排

整個項目建設(shè)應(yīng)面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。

由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第一期），整個項目從2004年1月開始，至2009年8月結(jié)束，歷時近6年，項目實施進度計劃詳見表四。表四 項目實施進度計劃表（年、季度）

實施步驟 2004 2005 2006 2007 2008 2009 工程前期

首期工程

二期工程

三期工程

四、項目投資與籌資計劃

按****省****市市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應(yīng)達到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。

為計算方便，報告中預(yù)設(shè)項目尋求貸款16000萬元，分別于2005、2006、2007、2008、2009、2010年投放，具體見表七《項目投資計劃和資金籌措表》。

由于項目建設(shè)期較長，實際運作中，上一年項目的銷售收入中一部分可用于下一年的建設(shè)資金。

項目建設(shè)期歷時6年，從2004年元月至2009年8月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資按年發(fā)放。具體見表七：《項目投資計劃和資金籌措表》。

表七中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排：

1、以現(xiàn)有土地，使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預(yù)計項目地塊價格可達到79。57萬元/畝。

2、項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。

3、工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。

4、隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。

第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析

本章對新天地花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率。新天地花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅、車庫以及幼兒園、會所等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以自行經(jīng)營考慮。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、會所。故公建項目的經(jīng)營收入本報告中均未考慮。

一、項目的價格定位

根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位：

多層住宅 1848元/m

2小高層住宅 2465元/m2 別墅 3552元/m2 商鋪 5417元/m2

二、項目銷售計劃

根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準，確定新天地花園項目銷售計劃表。

三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預(yù)期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表五、六。

四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：

項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務(wù)費用。其中：

① 建造成本=（當年建筑面積/項目總建筑面積）×總建筑投資 上述公式僅為近似計算。

②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入1.5%計取。③營業(yè)稅及附加稅合計為銷售收入的5.65%。④土地增值稅按銷售收入1%預(yù)征。

⑤財務(wù)費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。

五、項目利潤估算

根據(jù)新天地花園項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況，項目利潤計算如表二。

六、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率

1、項目全部資金的現(xiàn)金流量表（表八）

2、財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）

根據(jù)表八可計算出全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率。

其中：

財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）=22597.8萬元

財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=69.4% 由上述計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）>0，表明項目利潤率超過基準貼現(xiàn)率，具有財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）=69.4%，且水平較高，表明項目具有盈利能力。

第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析

本章擬對新天地花園項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應(yīng)對策。

一、項目盈虧平衡分析

項目盈虧平衡分析包括項目經(jīng)營收入保本點和項目經(jīng)營成本點分析。

1、項目經(jīng)營收入保本點分析

項目經(jīng)營成本 =38044/(1-5.65%)=40322(萬元)，保本點=40322/81897=49.24% 即銷售收入達預(yù)測收入的49.24%時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。

2、項目經(jīng)營成本保本點

項目保本開發(fā)經(jīng)營成本=40322萬元，保本點=81897/40322=203% 即項目開發(fā)經(jīng)營成本達到預(yù)測成本的203%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經(jīng)營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結(jié)果。

二、項目敏感性分析

本項目敏感性分析主要針對項目總投資和項目營業(yè)收入兩項因素進行。

1、項目總投資

由于項目占地較大，開發(fā)周期較長，其間可能會出現(xiàn)各種不能預(yù)期的變化，故項目的總投資額可能會發(fā)生一些變化，估計最大的變動幅度達10%，如果的投資額增加10%，那么從全部資金的現(xiàn)金流量表（表十）的情況來看，NPV=19631.8萬元,項目仍然可行。

2、項目銷售收入

在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細小失誤，市場需求的細微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表(表十一)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降至17372萬元，不過，其值仍大于零，項目仍然可行。

三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。

1、市場風險

項目的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中等偏高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。

任何產(chǎn)品的供給與需求都應(yīng)該保持相對的平衡，房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與新天地花園同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不多，競爭對手就相對較少，同時，從****省****市居民的住房消費意向看，有相當大的潛在居民，對新天地花園同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。但是本項目仍須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著新天地地區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。

2、項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。

鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預(yù)售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。

3、企業(yè)風險

企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。

對比項目的成本與收入的敏感性分析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預(yù)期目標的實現(xiàn)。

第十章 結(jié)論與建議

一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇

國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，****省****市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。

二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性

項目總建筑面積：31.13萬平方米 項目總投資：38044萬元 項目財務(wù)凈現(xiàn)值:22597.8萬元 項目財務(wù)內(nèi)部收益率:69.4% 上述經(jīng)濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標利潤估算的結(jié)果。

三、項目具有的突出優(yōu)勢

?新天地花園的潛在需求量大。

?住宅小區(qū)的定位屬中高等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標客戶。

?項目公司的資金優(yōu)勢。

?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。

?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（有在建的鹽通高速）

四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小

本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。

五、項目實施的難點

本項目實施的難點：

1、項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；

2、項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；

3、房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。

六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制

注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。

1、嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計；

2、及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作；

3、按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。

第二篇：建設(shè)項目可行性研究報告范本

國家計委《關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》 規(guī)定的工業(yè)項目可行性研究報告。

-------①總論。包括：

a．項目提出的前景（改擴建項目要說明企業(yè)現(xiàn)有概況），投資的必要性和經(jīng)濟意義。

b．研究工作的依據(jù)和范圍。②需求預(yù)測和擬建規(guī)模。包括： a．國內(nèi)外需求情況預(yù)測。b．國內(nèi)現(xiàn)有工廠生產(chǎn)能力估計。

C．銷售預(yù)測，價格分析，產(chǎn)品競爭能力，進入國際市場前景。d．擬建項目規(guī)模、產(chǎn)品方案和發(fā)展方向的技術(shù)經(jīng)濟比較和分析。③資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況

a．經(jīng)過儲量委員會正式批準的資源儲量、品位、成分以及開采、使用條件評述。b．原料、輔助材料、燃料的種類、數(shù)量、來源和供應(yīng)可能。C．所需公用設(shè)施的數(shù)量、供應(yīng)方式和供應(yīng)條件。④設(shè)計方案。包括

a．項目構(gòu)成范圍（指包括主要單項工程，技術(shù)來源和生產(chǎn)方法，主要技術(shù)工藝和設(shè)備選型方案比較，引進技術(shù)、設(shè)備的來源、國別；設(shè)備的國內(nèi)外分別交付規(guī)定或與外商合作制造的設(shè)想。改擴建項目要說明原有固定資產(chǎn)利用情況）。b．全廠布置方案的初步選擇和土建工程量估算。

C．公用輔助設(shè)施和廠內(nèi)外交通運輸方式的比較和初步選擇。⑤建廠條件與廠址方案。包括：

a．建廠地理位置、氣象、水文、地質(zhì)地形條件和社會經(jīng)濟現(xiàn)狀。b交通、運輸及水、電、氣的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。C．廠址比較與選擇意見。

⑥環(huán)境保護。調(diào)查環(huán)境現(xiàn)狀，預(yù)測項目對環(huán)境的影響，提出環(huán)境保護和“三廢”治理的初步方案。

⑦企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓（估算數(shù)）。⑧實施進度建議。⑨投資估算和資金籌措。

a．主體工程與協(xié)作配套工程所需的投資。b．生產(chǎn)流動資金的估算。

c．資金來源，籌措方式及貸款償還方式。

⑩社會及經(jīng)濟效果評價。要求進行靜態(tài)和動態(tài)分析。不僅計算項目本身微觀經(jīng)濟效果，而且要分析項目對國民經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟效果的貢獻和項目對社會的影響。4．可行性研究報告的編寫規(guī)范

可行性研究報告編寫規(guī)范，以工業(yè)項目可行性研究報告為例，一般包括以下11項內(nèi)容。

第一部分 總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）項目的主管部門

（四）項目擬建地區(qū)和地點

（五）承擔可行性研究工作的單位和法人代表

（六）研究工作依據(jù)

（七）研究工作概況 1．項目建設(shè)的必要性

2．項目發(fā)展及可行性研究工作概況

二、可行性研究結(jié)論 在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、生產(chǎn)規(guī)模、廠址、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論?？尚行匝芯拷Y(jié)論包括。

（一）市場預(yù)測和項目規(guī)模

（二）原材料、燃料和動力供應(yīng)

（三）廠址

（四）項目工程技術(shù)方案

（五）環(huán)境保護

（六）工廠組織及勞動定員

（七）項目建設(shè)進度

（八）投資估算和資金籌措

（九）項目財務(wù)和經(jīng)濟評價

（十）項目綜合評價結(jié)論

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目全貌有一個綜合了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。第二部分 項目背景和發(fā)展概況

這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程，提出的理由，前期工作的發(fā)展過程，投資者的意向，投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)敘述，說明項目提出的背景，投資理由，在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果，重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

一、項目提出的背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

二、項目發(fā)展概況

項目的發(fā)展概況指項目在可行性研究前所進行的工作情況，包括：

（一）已進行的調(diào)查研究項目及其成果

（二）試驗試制工作（項目）情況

（三）廠址初勘和初步測量工作情況

（四）項目建議書（初步可行性研究報告）的編制、提出及審批過程

三、投資的必要性

第三部分 市場分析與建設(shè)規(guī)模

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定，技術(shù)的選擇，投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細闡述市場需求預(yù)測、價格分析，并確定建設(shè)規(guī)模。

一、市場調(diào)查

（一）擬建項目產(chǎn)出物用途調(diào)查

（二）產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

（三）產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

（四）替代產(chǎn)品調(diào)查

（五）產(chǎn)品價格調(diào)查

（六）國外市場調(diào)查

二、市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本項目產(chǎn)品未來市場需求量及相關(guān)因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

（一）國內(nèi)市場需求預(yù)測 1．本產(chǎn)品消耗對象 2．本產(chǎn)品的消費條件 3．本產(chǎn)品更新周期的特點 4．可能出現(xiàn)的替代產(chǎn)品

5．本產(chǎn)品使用中可能產(chǎn)生的新用途

（二）產(chǎn)品出口或進口替代分析 1．替代出口分析 2·出口可行性分析

（三）價格預(yù)測

三、市場推銷戰(zhàn)略

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售戰(zhàn)略，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場推銷戰(zhàn)略進行研究。

（一）推銷方式 1．.投資者分成 2．企業(yè)自銷 3．國家部分收購

4．經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（二）推銷措施

（三）促銷價格制度

（四）產(chǎn)品銷售費用預(yù)測

四、產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

（一）產(chǎn)品方案 1．列出產(chǎn)品名稱 2．產(chǎn)品規(guī)格標準

（二）建設(shè)規(guī)模

五、產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

根據(jù)確定的產(chǎn)品方案和建設(shè)方案和建設(shè)規(guī)模及預(yù)測的產(chǎn)品價可以估算產(chǎn)品銷售收入。

第四部分 建設(shè)條件與廠址選擇

根據(jù)前面部分中關(guān)于產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模的論證與建議，在這一部分中按建議的產(chǎn)品方案和規(guī)模來研究資源、原料、燃料、動力等需求和供應(yīng)的可靠性，并對可供選擇的廠址作進一步技術(shù)和經(jīng)濟分析，確定新廠址方案。

一、資源和原材料

（一）資源詳述

（二）原材料及主要輔助材料供應(yīng) 1．原材料、主要輔助材料需要量及供應(yīng) 2．燃料動力及其他公用設(shè)施的供應(yīng) 3．主要原材料、燃料動力費用估算

（三）需要作生產(chǎn)試驗的原料

二、建設(shè)地區(qū)的選擇

選擇建廠地區(qū)，除須符合行業(yè)布局、國土開發(fā)整治規(guī)劃外，還應(yīng)資源、區(qū)域地質(zhì)、交通運輸和環(huán)境保護等四要素。

（一）自然條件

（二）基礎(chǔ)設(shè)施

（三）社會經(jīng)濟條件

（四）其他應(yīng)考慮的因素

三、廠址選擇

（一）廠址多方案比較 1．地形、地貌、地質(zhì)的比較 2．占用土地情況比較 3．拆遷情況的比較 4．各項費用的比較。

（二）廠址推薦方案 1．繪制推薦廠址的位置圖 2．敘述廠址地貌、地理、地形的優(yōu)缺點和推薦在由 3．環(huán)境條件的分析 4．占用土地種類分析

5．推薦廠址的主要技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù) 第五部分 工廠技術(shù)方案

技術(shù)方案是可行性研究的重要組成部分。

主要研究項目應(yīng)采用的生產(chǎn)方法、工藝和工藝流程，重要設(shè)備及其相應(yīng)的總平面布置，主要車間組成及建構(gòu)筑物型式等技術(shù)方案。并在此基礎(chǔ)上，估算土建工程量和其他工程量。在這一部分中，除文字敘述外，還應(yīng)將一些重要數(shù)據(jù)和指標列表說明，并繪制總平面布置圖、工藝流程示意圖等。

一、項目組成

凡由本項目投資的廠內(nèi)、外所有單項工程、配套工程包括生產(chǎn)設(shè)施、后勤、運輸、生活福利設(shè)施等，均屬項目組成的范圍。

二、生產(chǎn)技術(shù)方案

生產(chǎn)技術(shù)方案系指產(chǎn)品生產(chǎn)所采用的工藝技術(shù)、生產(chǎn)方法、主要設(shè)備、測量自控裝備等技術(shù)方案。

（一）產(chǎn)品標準

敘述本項目主要產(chǎn)品和副產(chǎn)品的質(zhì)量標準。

（二）生產(chǎn)方法

（三）技術(shù)參數(shù)和工藝流程

（四）主要工藝設(shè)備選擇

（五）主要原材料、燃料、動力消耗指標

（六）主要生產(chǎn)車間布置方案

三、總平面布置和運輸

（一）總平面布置原則

總平面布置應(yīng)根據(jù)項目各單項工程，工藝流程，物料投入與產(chǎn)出，廢棄物排出及原材料貯存，廠內(nèi)外交通運輸?shù)惹闆r，按廠地的自然條件，生產(chǎn)要求與功能以及行業(yè)、專業(yè)的設(shè)計規(guī)范進行安排。

（二）廠內(nèi)外運輸方案

（三）倉貯方案(四）占地面積及分析

四、土建工程

（一）主要建、構(gòu)筑物的建筑特征及結(jié)構(gòu)設(shè)計

（二）特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計

（三）建筑材料

（四）土建工程造價估算

五、其他工程

（一）給排水工程

（二）動力及公用工程

（三）地震設(shè)防

（四）生活福利設(shè)施

第六部分 環(huán)境保護與勞動安全

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

一、建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

二、項目主要污染源和污染物

（一）主要污染源

（二）主要污染物

三、項目擬采用的環(huán)境保護標準

四、治理環(huán)境的方案

五、環(huán)境監(jiān)測制度的建議

六、環(huán)境保護投資估算

七、環(huán)境影響評價結(jié)論

八、勞動保護與安全衛(wèi)生

（一）生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

（二）職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

（三）勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構(gòu)

（四）消防措施和設(shè)施方案建議 第七部分 企業(yè)組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓計劃。

一、企業(yè)組織

（一）企業(yè)組織形式

（二）企業(yè)工作制度

二、勞動定員和人員培訓

（一）勞動定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓及費用估算 第八部分 項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、項目實施的各階段

（一）建立項目實施管理機構(gòu)

（二）資金籌集安排

（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

（四）勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

（五）施工準備

（六）施工和生產(chǎn)準備

（七）竣工驗收

二、項目實施進度表

（一）橫道圖

（二）網(wǎng)絡(luò)圖

三、項目實施費用

（一）建設(shè)單位管理費

（二）生產(chǎn)籌備費

（三）生產(chǎn)職工培訓費

（四）辦公和生活家具購置費

（五）勘察設(shè)計費

（六）其他應(yīng)支出的費用 第九部分 投資估算與資金籌措

建設(shè)項目的投資估算和資金籌措分析，是項目可行性研究內(nèi)容的重要組成部分。每個項目均需計算所需要的投資總額，分析投資的籌措方式，并制定用款計劃。

一、項目總投資估算

建設(shè)項目總投資包括固定資產(chǎn)投資總額和流動資金。

（一）固定資產(chǎn)總額

（二）流動資金估算

二、資金籌措

一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金?？尚行匝芯繄蟾嬷校瑧?yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件?？尚行匝芯恐校瑧?yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

（一）資金來源

（二）項目籌資方案

三、投資使用計劃

（一）投資使用計劃

（二）借款償還計劃

第十部分 財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。

本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明。

一、生產(chǎn)成本和銷售收入估算

（一）生產(chǎn)總成本

（二）單位成本

（三）銷售收入估算

二、財務(wù)評價

財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務(wù)評價指標分別和相應(yīng)的基準參數(shù)——財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

三、國民經(jīng)濟評價

國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要，也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值（ENPV，），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。

四、不確定性分析

在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

五、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。第十一部分 可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1.對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2.對主要的對比方案進行說明

3.對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議 4.對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見 5.對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見 6.可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論 可行性研究報告附件。

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

二、附件

1.項目建議書（初步可行性報告）2.項目立項批文 3.廠址選擇報告書 4.資源勘探報告 5.貸款意向書 6.環(huán)境影響報告

7.需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告 8.需要的市場調(diào)查報告 9.引進技術(shù)項目的考察報告 10.引進外資的名類協(xié)議文件 11.其他主要對比方案說明 12.其他

三、附圖

1.廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）2.總平面布置方案圖（設(shè)有標高）3.工藝流程圖

4.主要車間布置方案簡圖 5.其它

第三篇：【推薦】建設(shè)項目可行性研究報告

【推薦】建設(shè)項目可行性研究報告（精選11篇）

在現(xiàn)實生活中，報告使用的次數(shù)愈發(fā)增長，報告包含標題、正文、結(jié)尾等。相信許多人會覺得報告很難寫吧，下面是小編為大家收集的建設(shè)項目可行性研究報告，希望能夠幫助到大家。

建設(shè)項目可行性研究報告 篇1

一、基本情況

1.項目單位基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財務(wù)收支、上級單位及所隸屬的市級部門名稱等情況。

可行性研究報告編制單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、資質(zhì)等級等。

合作單位的基本情況：單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名等。

2.項目負責人基本情況：姓名、職務(wù)、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話、與項目相關(guān)的主要業(yè)績。

3.項目基本情況：項目名稱、項目類型、項目屬性、主要工作內(nèi)容、預(yù)期總目標及階段性目標情況；主要預(yù)期經(jīng)濟效益或社會效益指標；項目總投入情況(包括人、財、物等方面)。

二、必要性與可行性

1.項目背景情況。項目受益范圍分析；國家(含部門、地區(qū))需求分析；項目單位需求分析；項目是否符合國家政策，是否屬于國家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍。

2.項目實施的必要性。項目實施對促進事業(yè)發(fā)展或完成行政工作任務(wù)的意義與作用。

3.項目實施的可行性。項目的主要工作思路與設(shè)想；項目預(yù)算的合理性及可靠性分析；項目預(yù)期社會效益與經(jīng)濟效益分析；與同類項目的對比分析；項目預(yù)期效益的持久性分析。

4.項目風險與不確定性。項目實施存在的主要風險與不確定分析；對風險的應(yīng)對措施分析。

三、實施條件

1.人員條件。項目負責人的組織管理能力；項目主要參加人員的姓名、職務(wù)、職稱、專業(yè)、對項目的熟悉情況。

2.資金條件。項目資金投入總額及投入計劃；對財政預(yù)算資金的需求額；其他渠道資金的來源及其落實情況。

3.基礎(chǔ)條件。項目單位及合作單位完成項目已經(jīng)具備的基礎(chǔ)條件(重點說明項目單位及合作單位具備的設(shè)施條件，需要增加的關(guān)鍵設(shè)施)。

4.其他相關(guān)條件。

建設(shè)項目可行性研究報告 篇2

可行性研究是確定建設(shè)項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術(shù)經(jīng)濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟、技術(shù)等進行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟效益。

由鄂爾多斯市東勝區(qū)發(fā)展和改革局主持，在鄂爾多斯市召開了《富興花園三期工程建設(shè)項目可行性研究報告》專家咨詢評估會議。鄂爾多斯市東勝區(qū)發(fā)展和改革局、鄂爾多斯市建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司等單位的領(lǐng)導和代表，以及專家組成員(名單附后)出席了會議。專家組審閱了可行性研究報告，并聽取了編制單位的匯報后，提出如下咨詢評估意見和建議：

一、總體評價

編制框架內(nèi)容基本符合可行性研究報告要求，但在建筑規(guī)模的確定依據(jù)、建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計方案說明、消防內(nèi)容和建筑設(shè)備選型等方面沒有達到編制深度要求，缺乏附圖，核實總投資。建議重新編制。

二、具體意見和建議

(一)總論、建筑、結(jié)構(gòu)

1、報告已提供凈用地面積、綠化率、停車位數(shù)量，未提供基底面積和道路面積，建議報告補充完善。既為三期工程，應(yīng)先說明地塊現(xiàn)有設(shè)施。市場預(yù)測應(yīng)針對項目內(nèi)容進行。

2、“建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書”要求本項目建筑密度<20%，而本項目實施方案確定的建筑密度為26.5%，超出規(guī)劃條件，建議說明理由，并重新確定實施方案建筑密度。

3、“建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書”要求本項目建筑高度<80米，而本項目實施方案雖說明各建筑總層數(shù)，但未提供實施方案各建筑高度，也未說明主要建筑高度是否滿足規(guī)劃條件，需補充實施方案各建筑高度。

4、完善建設(shè)項目的平面布局、建筑功能、交通組織設(shè)計方案。

5、細化建筑方案內(nèi)容，各建筑應(yīng)分別說明，特別關(guān)于地下室應(yīng)單獨說明功能。

6、補充結(jié)構(gòu)設(shè)計內(nèi)容，說明建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)的形式、埋置深度及地基承載力的設(shè)計要求，完善建設(shè)項目上部結(jié)構(gòu)和下部結(jié)構(gòu)的建筑結(jié)構(gòu)形式及設(shè)計要求等。

7、補充建設(shè)項目規(guī)劃總平面圖、建筑的相關(guān)圖紙。

(二)建筑設(shè)備

1、核實市政給排水、供熱、燃氣、電力、電信的條件和參數(shù)，補充室外管道和設(shè)施平面布置圖，明確主要水池、設(shè)備、管道等的規(guī)格和數(shù)量，補充主要設(shè)備材料表。

2、各建筑的設(shè)備工程應(yīng)分建筑分別說明。

3、補充負荷估算的內(nèi)容，如用水量、排水量、供熱負荷、用電負荷、空調(diào)冷熱負荷等。

4、細化動力設(shè)計內(nèi)容，如換熱站等。

5、補充說明設(shè)置空調(diào)和燃氣供應(yīng)的范圍，細化設(shè)計方案說明。

6、校核消防設(shè)計內(nèi)容。

(三)投資估算

補充建設(shè)規(guī)模確定依據(jù)、土建、裝飾工程估算指標測算過程。

1、編制說明：補充工程概況并說明建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模構(gòu)成(X棟、X層)、投資估算編制基準期及總投資；編制依據(jù)應(yīng)為09屆造價依據(jù)；補充工程費用估算編制方法及土建、裝飾估算指標測算過程；并計取基本預(yù)備費。

2、單項工程估算表：

①主體工程建設(shè)規(guī)模缺乏依據(jù)，土建、裝飾估算應(yīng)分列，校核給排水、暖通、電氣估算指標；

②小區(qū)輔助和基礎(chǔ)設(shè)施工程應(yīng)在補充工程量依據(jù)(圖紙)基礎(chǔ)上，其估算指標應(yīng)重新測算，并補充給水泵房、換熱站、配電室、燃氣調(diào)壓箱等設(shè)備分攤投資。

③按照《建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程》及當?shù)匚募侠碛嬋」こ唐渌M用，土地及拆遷安置補償費應(yīng)附依據(jù)。

(四)經(jīng)濟評價意見

完善銷售價格的測算過程、核實開發(fā)成本、銷售費用數(shù)據(jù)，調(diào)整評價指標。

建設(shè)項目可行性研究報告 篇3

一、項目概況

1、項目名稱：安遠鄉(xiāng)年產(chǎn)XX噸優(yōu)質(zhì)大米加工廠建設(shè)

2、項目建設(shè)地點：

3、項目聯(lián)系人：聯(lián)系電話：傳真：

4、項目建設(shè)類型：新建。

5、項目建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：新建年產(chǎn)XX噸優(yōu)質(zhì)大米加工廠。

6、項目投資估算：項目總投資為350萬元。其中固定資產(chǎn)投資為300萬元，流動資金50萬元。

7、效益分析：項目建成后，年創(chuàng)利稅120萬元。

二、項目建設(shè)的必要性和可行性

(一)必要性

1、糧食是安天下的產(chǎn)業(yè)。國以民為本，民以食為天，農(nóng)業(yè)是產(chǎn)糧的主業(yè)，無農(nóng)不穩(wěn)，無糧則亂，糧食是既有戰(zhàn)略意義又有經(jīng)濟意義，糧食為國家經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定提供物質(zhì)保證，同時對改善人們生活提高廣大農(nóng)民群眾的物質(zhì)生活水平，建設(shè)小康社會打下良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、優(yōu)質(zhì)大米符合人們消費需求。隨著人們生活水平的不斷提高，吃少吃好吃綠色產(chǎn)品成為人們的消費主流，大米是中國人的主食，普通大米的市場越來越窄，優(yōu)質(zhì)大米越來越受人們青睞，生產(chǎn)加工優(yōu)質(zhì)大米，是市場消費的需要。

3、優(yōu)質(zhì)大米加工是增加農(nóng)民收入的需要。糧食生產(chǎn)受自然條件、自然環(huán)境和市場的制約非常大。近幾年來。農(nóng)民增產(chǎn)不增收成為制約農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的突出問題。對大宗農(nóng)副產(chǎn)品進行加工增值，是解決農(nóng)產(chǎn)品增產(chǎn)不增收的唯一出路。

4、發(fā)展糧食加工是增加財政收入的需要。安遠是個工業(yè)基礎(chǔ)薄弱的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)對財政收入的貢獻率很低。隨著農(nóng)村稅費改革工作的不斷深入，直接從農(nóng)產(chǎn)品中獲得財稅收入的可能性越來越小，只有走農(nóng)產(chǎn)品深加工，把直接農(nóng)產(chǎn)品通過工業(yè)轉(zhuǎn)化為工業(yè)產(chǎn)品，政府財務(wù)部門才能獲得利稅收入.本項目通過先建種植基地，就地加工，適應(yīng)了當前國家改革趨勢，為解決安遠財政增收難問題開辟了新的財源。

5、糧食生產(chǎn)和加工面臨著發(fā)展的機遇。首先在我國大部分地方糧食以及農(nóng)副產(chǎn)品價格出現(xiàn)自1998年以來的糧食價格上漲，為我國進行糧食改革提供良好環(huán)境，建立良好的糧食流通體制和運行機制，實現(xiàn)糧食購銷市場化和市場主體多元化，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)在糧食資源配置中的作用。其次，中國已加入世貿(mào)組織融入了全球一體經(jīng)濟。我國糧食生產(chǎn)水平提高，糧食的品質(zhì)和衛(wèi)生安全質(zhì)量有所改善。糧食在國際市場上的競爭能力有所增強，使我國糧食價格在國際市場上的優(yōu)勢得以體現(xiàn)。糧食出口量有所增加，為我國糧食生產(chǎn)銷售提共了廣闊市場空間，第三當前糧價回升，國家出臺一系列保護和提高糧食綜合生產(chǎn)能力的政策措施，從人、財、物等方面的糧食生產(chǎn)體系傾斜，為糧食生產(chǎn)和加工的發(fā)展提供了良好的機遇。

建設(shè)項目可行性研究報告 篇4

一、內(nèi)容提要

1、項目評估原則、評估工作實施概況等。

2、評估報告得出的結(jié)論及主要問題和建議。

二、項目及項目法人概況

（一）項目概況

（1）項目建設(shè)單位、建設(shè)地點。

（2）建設(shè)必要性、建設(shè)目標、功能及建設(shè)規(guī)模。

（3）建設(shè)內(nèi)容、規(guī)劃方案主要技術(shù)經(jīng)濟指標。

（4）投資及資金籌措情況。

（二）業(yè)主基本情況

（三）項目規(guī)劃背景

三、評估依據(jù)

1.咨詢評估委托書

2.教育部委托投資咨詢評估管理辦法

3.有資質(zhì)單位編制的項目可行性研究報告（含項目招標方案）

4.建設(shè)項目用地預(yù)審意見

5.城市規(guī)劃部門提供的建設(shè)項目規(guī)劃意見

6.當?shù)丨h(huán)保部門提供的建設(shè)項目環(huán)境影響評價意見

7.建設(shè)單位建設(shè)資金來源證明及近三年財務(wù)報表和財務(wù)指標

8.規(guī)劃部門批準或?qū)W校編制的校園建設(shè)總體規(guī)劃

9.地方行政和行業(yè)管理部門頒發(fā)的現(xiàn)行各種行政收費文件

四、評估意見

（一）項目建設(shè)必要性評估

分析擬建項目是否符合國家教育事業(yè)的科學發(fā)展，是否符合國家建設(shè)方針。從本學校實際情況出發(fā)，分析是否符合學校事業(yè)發(fā)展目標和校園建設(shè)總體規(guī)劃要求，分析建設(shè)規(guī)模的確定原則和依據(jù)是否正確有據(jù)，對項目的必要性提出具體意見。

（二）文件編制依據(jù)和深度的評估

（1）編制依據(jù)的評估

檢查項目是否具有立項批復文件，編制內(nèi)容與投資規(guī)模是否在批準范圍之內(nèi)；民用建筑工程是否有當?shù)匾?guī)劃部門批復的規(guī)劃要點，是否符合規(guī)劃要求，是否有重大變更，其變更是否合理，是否經(jīng)主管部門批準。

（2）對報告文件完整性及編制深度評估

可研報告應(yīng)包括報告文件、建設(shè)地點位置圖、總平面圖、建筑設(shè)計方案圖、投資分析情況等內(nèi)容。各項內(nèi)容的編制深度應(yīng)達到國家有關(guān)部門的規(guī)定。評估報告應(yīng)明確指出可行性研究報告的編制是否有漏項、是否有不符合要求的內(nèi)容，并提出建議。

（三）項目建設(shè)目標、規(guī)模和功能的評估

項目建設(shè)目標是否符合我國國情，是否滿足該?？傮w規(guī)劃目標的要求，是否有重復建設(shè)項目。建設(shè)規(guī)模確定的原則和依據(jù)是否準確有據(jù)，項目建設(shè)規(guī)模是否經(jīng)濟合理，功能是否合理并滿足使用要求，是否充分利用學?，F(xiàn)有建設(shè)用地，在滿足當前規(guī)劃的前提下為學校今后一定時期內(nèi)留有發(fā)展余地。

（四）項目建設(shè)條件評估

（1）項目選址評估

項目選址是否符合規(guī)劃原則與要求。項目建設(shè)地點的選擇依據(jù)和理由是否充分，選址方案是否符合國家和所在地區(qū)國土規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地管理、文物保護、環(huán)境保護等法律法規(guī)。

項目建設(shè)用地的屬性是否符合決策部門的要求，總用地規(guī)模是否明確，各種功能用地的規(guī)模及地點是否明確，各類建設(shè)用地是否落實。

（2）項目建設(shè)條件評估

項目建設(shè)所需要的供電、供水、供熱、供氣與交通運輸、通訊等設(shè)施條件是否落實且可靠穩(wěn)定，能否滿足項目建設(shè)和建成后正常運行的需要。當不能滿足需求時，建設(shè)方案中是否有相應(yīng)措施。

（3）根據(jù)提供該場地的地質(zhì)勘察資料，對場地地層地況進行評估。對于無法提供擬建場地地質(zhì)勘探報告的項目，可參考附近建筑物地質(zhì)資料進行評估，待正式勘探報告出來以后由初步設(shè)計再進行復核和調(diào)整。

（五）項目技術(shù)評估

（1）規(guī)劃總平面設(shè)計評估

規(guī)劃總平面設(shè)計構(gòu)思意圖及布局是否科學、合理，與周邊環(huán)境是否協(xié)調(diào)，豎向設(shè)計、交通組織、綠化景觀、文物保護和環(huán)境保護等方面的方案是否合理、可行，是否留有擴建、改造與進一步發(fā)展的余地。其技術(shù)指標是否符合當?shù)爻墙ú块T規(guī)定。

（2）建筑方案評估

建筑方案首先應(yīng)滿足該建筑的功能需要，其建筑形式、控制高度、層數(shù)、立面、出入口等應(yīng)滿足國家、行業(yè)、地方有關(guān)建筑法律法規(guī)的要求并考慮建筑風格以及與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)。方案中描述的建筑標準、采用的材料、采取的措施，如通風、采光、日照、出入交通、節(jié)能等是否符合規(guī)范標準的規(guī)定。

（3）結(jié)構(gòu)方案評估

評估結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)是否正確，結(jié)構(gòu)安全等級、設(shè)計使用年限、建筑抗震設(shè)防、所選用的主要結(jié)構(gòu)形式等是否符合國家及當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)范及規(guī)定的要求，是否安全可靠。結(jié)構(gòu)設(shè)計中是否考慮到了建設(shè)地點特殊的地基條件。

（4）電氣方案評估

設(shè)計方案依據(jù)是否正確，內(nèi)容是否齊全，用電負荷、各系統(tǒng)參數(shù)能否滿足功能需要，建設(shè)標準是否恰當，系統(tǒng)方案是否可行，是否安全可靠、經(jīng)濟、合理，是否符合相應(yīng)規(guī)范與標準。

（5）給排水方案評估

設(shè)計方案依據(jù)是否正確，內(nèi)容是否齊全，給排水量、系統(tǒng)參數(shù)能否滿足功能需要，建設(shè)標準是否恰當，各系統(tǒng)設(shè)計方案是否可行，是否安全、經(jīng)濟、合理，是否符合相應(yīng)規(guī)范與標準。

（6）采暖通風與空調(diào)、燃氣方案評估

采暖通風與空調(diào)、動力、燃氣等方案設(shè)計依據(jù)是否正確，內(nèi)容是否齊全，負荷、參數(shù)能否滿足功能需要，各設(shè)備系統(tǒng)設(shè)計方案是否可行、是否安全、經(jīng)濟、合理，建設(shè)標準是否恰當，是否符合相應(yīng)規(guī)范與標準。

（7）環(huán)境保護評估

評估是否按有關(guān)要求編制了環(huán)境影響評價報告（或在可行性報告中是否有專篇對該項目的環(huán)境影響作出評估），其報告內(nèi)容是否全面，保護措施是否得當、可行等。環(huán)評報告中提出的問題，是否有解決的措施，措施是否可行。排放廢氣、廢水、廢渣的治理措施是否有效。

（8）安全衛(wèi)生、安全生產(chǎn)評估

對于可能產(chǎn)生不安全因素和對衛(wèi)生防疫有要求的項目，如實習工廠、生物化學實驗室等類型項目，應(yīng)重點評估項目技術(shù)方案的安全防范措施的可靠性。

（9）節(jié)能節(jié)水評估

評估建筑物的建筑、結(jié)構(gòu)、采用材料和建筑設(shè)備的選型是否滿足國家相關(guān)標準要求，是否有節(jié)能節(jié)水措施，能源來源的選擇、供能方式的選擇、能耗指標的控制、節(jié)水方案等是否合理，并對存在的問題提出建議。

（六）組織管理、實施進度及招標方案的評估

（1）項目組織管理

項目組織管理主要包括項目建設(shè)期組織管理和項目建成后的運行組織管理。評估項目建設(shè)期組織管理機構(gòu)與職能分工是否明確；對于不具有建設(shè)項目實施管理能力的建設(shè)單位是否落實了管理機構(gòu)和管理方案；項目實施各階段的管理方案或措施是否具體；項目建成后的運行管理機構(gòu)設(shè)置是否落實及合理；項目建成投入運行后管理或經(jīng)營方式是否可行；對于運行經(jīng)費的解決方案是否作了分析和說明。

（2）項目實施進度

根據(jù)項目的建設(shè)周期，評估其是否最有效的安排了項目實施計劃和工程進度，是否編制了相應(yīng)的框圖，說明各階段的工作內(nèi)容和進度安排。

（3）項目招標方案

對土建工程、設(shè)備、設(shè)計、監(jiān)理等投資額達到國家規(guī)定額度的，應(yīng)進行招標，評估其招標方案是否合理，招標方案應(yīng)符合國家發(fā)改委有關(guān)文件的規(guī)定。

（七）投資估算的評估

評估內(nèi)容包括估算依據(jù)、編制方法、范圍、內(nèi)容及深度、主要技術(shù)經(jīng)濟指標等是否正確、合理，是否真實反映了可研報告中建設(shè)內(nèi)容的要求。

（1）投資估算的內(nèi)容

投資估算包括總投資估算和分項投資估算。在項目評估中，應(yīng)對項目總投資構(gòu)成的完整性、合理性和計算的準確性進行評估?？偼顿Y估算表包括建安工程費、設(shè)備和工器具購置費、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費和貸款利息等內(nèi)容。

（2）投資估算評估要求

①投資估算依據(jù)是否準確。因各地政府出臺文件不同，對于地方性收費標準，數(shù)額差別較大，應(yīng)審查取費依據(jù)是否齊全、合理。

②投資估算的編制深度是否符合要求，各項內(nèi)容的組成是否詳細，儀器設(shè)備是否有估算清單，工程建設(shè)其他費用是否有詳細內(nèi)容等。

③對投資水平、投資結(jié)構(gòu)是否合理進行分析評估。評估擬建項目投資水平是否恰當。投資結(jié)構(gòu)主要是評估各個分項如建安工程費、設(shè)備購置費投資是否合理，其他費用各占項目總投資的比例是否合理，是否滿足投資部門對投資方向、投資結(jié)構(gòu)的要求。對不合理的投資部分進行調(diào)整，并編制投資估算評估調(diào)整表。評估調(diào)整表應(yīng)含申報投資額、調(diào)整后投資額和調(diào)整增減額等內(nèi)容。

（八）項目資金來源與籌措方案評估

對項目的資金來源、籌措方式、籌資額度、籌資風險及資金使用計劃等方面的合理性和可靠性進行分析論證和評估，對存在的問題提出修改意見。

（1）資金籌措

評估可行性研究報告中提出的各類資金來源是否正當、合理、可靠，是否符合國家有關(guān)法規(guī)，各項資金來源是否落實，使用條件是否合理等內(nèi)容。審核相關(guān)的證明文件和材料是否齊全，評估地方承諾的配套資金和建設(shè)單位自籌資金到位的可能性。

資金籌措方案的分析評估：含籌資數(shù)量及投放時間、籌資風險以及籌資成本等的分析評估。

（2）資金使用計劃方案

資金使用的計劃是否與項目實施進度計劃相銜接，安排是否科學合理。用款計劃安排能否與資金來源相適應(yīng)，能否保證項目順利實施。有無調(diào)整和修改的建議。

（3）對還貸能力的評估

對貸款建設(shè)的項目，評估是否有銀行貸款證明或意向，并評估建設(shè)單位財務(wù)狀況，以確定其還貸能力。

（九）建設(shè)項目的效益評估

主要是從經(jīng)濟、社會等方面的效益狀況進行評估。

（1）經(jīng)濟效益（主要用于生產(chǎn)性項目和有經(jīng)濟收益的項目）

主要評價項目自身可能取得的經(jīng)濟效益狀況，評估其計算是否準確全面，是否合理、客觀地反映了項目的經(jīng)濟效益。非經(jīng)營性項目建成后能否持續(xù)、穩(wěn)定運行，其運行費用如何解決等。如建設(shè)項目是以經(jīng)營性為主，則必須進行財務(wù)分析。

（2）社會效益

由于所評估項目大多數(shù)為非經(jīng)營性項目，因此應(yīng)對建設(shè)單位投資所取得的社會效益進行評估。根據(jù)項目的性質(zhì)和特點，分析項目對教育發(fā)展、社會發(fā)展及各建設(shè)單位帶來的效益，包括對促進國家或地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，提高國家、部門或地方的教育科學技術(shù)水平，改善學校辦學條件等。

五、問題和建議

（一）存在或遺留的重大問題

（二）潛在的風險

（三）建議

（1）解決問題的途徑和方法

（2）下一步工作的建議

六、項目總體評價

項目總體評價是在匯總各分項評估的基礎(chǔ)上，對擬建項目的必要性和可行性在全面分析和綜合評估的基礎(chǔ)上提出肯定或否定的意見，對于報告中各部分內(nèi)容和方案存在的重大問題提出修改意見，對申報投資估算作出投資估算調(diào)整表，確定具體調(diào)整額。對不能確定的重大問題提出建議，供主管或決策部門決策時參考。將其數(shù)據(jù)資料進行檢驗審核和整理，對比分析、歸納判斷，提出最終結(jié)論意見和建議，并作出項目評估報告。

七、評估專家名單

評估報告應(yīng)附評估專家名單，含專業(yè)、專家姓名、執(zhí)業(yè)資格及職稱等內(nèi)容。

八、附件

1、項目投資估算評估調(diào)整表

2、項目專家評估意見（含專家簽名）

3、項目評估意見的回復及補充說明文件

建設(shè)項目可行性研究報告 篇5

第一章

項目建設(shè)背景

xx縣整體概況

xx縣位于xx省西南，屬xx轄區(qū)。地處東經(jīng)xx°xx′xx″—xx°xx′xx″，北緯xx°xx′xx″—xx°xx′xx″之間?？偯娣e為xx平方公里。全縣轄區(qū)有x鎮(zhèn)x鄉(xiāng)，xx個村民委員會，xx個村民小組，全縣總?cè)丝趚x萬人，人口密度為每平方公里xx人，縣境北依xx與xx縣分界，南與xx毗為鄰，東與xx縣連接，西與xx縣連接，縣城距xx940公里，距xx120公里。

xx縣地處xx山末端，境內(nèi)最高海拔為xx米，最低海拔為xx米，屬xx山脈xx山支系。因地質(zhì)構(gòu)造成因所至，形成中低山窄谷地貌景觀，全境可分為窄谷地貌，xx地貌。

xx縣地處低緯度山區(qū)，屬xx氣候。具有明顯的立體氣候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，年平均日照xx小時，年平均無霜期xx天，年平均氣溫xx度，東南部為多雨區(qū)，北部為少雨區(qū)。

水利資源，境內(nèi)主要河流為xx河水系，現(xiàn)有xx千瓦水電站一座，擁有xx平方米容量的水庫一座，飲用水供水企業(yè)一個，能滿足項目建設(shè)。

經(jīng)濟來源，xx為主，XX年全縣國民生產(chǎn)總值xx萬元，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值xx萬元，社會商品零售總額xx萬元，城鎮(zhèn)居民年平均收入xx元，財政收入xx萬元。

經(jīng)濟適用住房建設(shè)啟動。

中共xx縣委、縣人民政府于XX年x月成立了由xx任組長，有關(guān)相關(guān)部門負責人為成員的xx縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)領(lǐng)導小組，抽調(diào)相關(guān)部門工作人員?？h人民政府批準成立了xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，公司住址：xx鎮(zhèn)，法定代表人：xx，負責承擔經(jīng)濟適用住房建設(shè)的實施工作，土地使用、地質(zhì)勘察、規(guī)劃、設(shè)計、項目預(yù)算、資金籌劃、項目方案編制、項目招標、項目建設(shè)實施、住房銷售、物業(yè)管理、服務(wù)等。

第二章、報告編制依據(jù)和原則

一、報告編制的主要依據(jù)：

1.1、《關(guān)于對xx縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目實施方案的批復》；

1.2、xx

1.3、xx

1.4、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額(土建工程)xx省預(yù)算基價》；

1.5、《xx省建設(shè)安裝工程綜合費用定額(99修訂本)》；

1.6、xx；

1.7、《xx省建筑安裝工程費用匯總表》；

1.8、《市政工程預(yù)算定額》；

1.9、《xx省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》；

1.13、其它文件規(guī)定要求。

二、報告編制原則

2.1、可操作原則，根據(jù)項目所在地的社會、經(jīng)濟情況、結(jié)合國家機關(guān)、事業(yè)單位職工的經(jīng)濟承受能力，按照社會購房需求和實施的可能性，進行可行性分析、論證。

2.2、合理性原則，對建設(shè)項目的有關(guān)經(jīng)濟、技術(shù)指標、是有較好的合理布局性和科學性。

2.3、整體性原則，突出項目開發(fā)的整體布局，連片開發(fā)，確保項目的整體效果。

2.4、環(huán)境保護原則，開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟住房小區(qū)。

2.5、政策穩(wěn)定性原則，經(jīng)濟適用住房始終堅持國家、職工個人共同承擔的政策。

第三章、項目建設(shè)的必要性

二、城市化建設(shè)的必然要求

城鎮(zhèn)居民住宅列入城市發(fā)展規(guī)劃建設(shè)，充分利用國有土地，合理布局、規(guī)模建設(shè)，集中連片，城市居民住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理以城市發(fā)展配套，以經(jīng)濟適用住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理，推動城市發(fā)展和城市經(jīng)濟發(fā)展。

三、城鎮(zhèn)居民住房市場化的必然趨勢

國家對城鎮(zhèn)公有住房制度改革和加快住房建設(shè)進一步深化，公有住房制度改革推動了城鎮(zhèn)住房市場的形成，同時推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民住房以實物分房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧址?，從而推動了城?zhèn)居民住房市場化的形成和發(fā)展。城鎮(zhèn)居民可以在房地產(chǎn)開發(fā)商購買經(jīng)濟適用住房、商品房。對此，城鎮(zhèn)居民住房市場化住房分配貨幣化是必然的趨勢。

第四章、項目建設(shè)相關(guān)條件

一、住房政策的扶持

1.1、機關(guān)、企事業(yè)單位實行住房獎勵政策。

1.2、國家稅收優(yōu)惠

1.3、土地使用優(yōu)惠、低成本使用劃撥，“三通一平”用地。

1.4、金融部門扶持信貸。

三、居住觀念的轉(zhuǎn)變

隨著城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟收入不斷增長，國家對城鎮(zhèn)居民住房制度改革進一步深化，住房以市場化、貨幣化方向發(fā)展日趨成熟，城鎮(zhèn)居民以居住面積、居住條件、居住環(huán)境思想觀念的轉(zhuǎn)變，越來越以高標準要求，適用、舒適、經(jīng)濟、美觀、功能齊全為標準的新型住房需求。

第五章、項目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模

一、規(guī)劃的基本構(gòu)思和建設(shè)原則

1.1、按照“高起點、高標準、高品位、面向未來”的要求，把經(jīng)濟適用住房建設(shè)成為經(jīng)濟、適用、美觀、功能齊全的現(xiàn)代園林小區(qū)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。

1.2、經(jīng)濟適用住房建設(shè)的原則是：統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。集住宅、商鋪、車位、健身休閑廣場、綠化為一體的園林住宅小區(qū)，符合“安全、適用、舒適、環(huán)境優(yōu)美”的原則。經(jīng)濟、社會、環(huán)境三效原則。

縣級事業(yè)

xx

省屬行政事業(yè)

xx

省屬企業(yè)

xx

縣級企業(yè)

xx

合計

xx

二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

2.1、建設(shè)規(guī)模

建設(shè)規(guī)模：經(jīng)濟適用住房xx套，xx萬平方米，分兩期實施：一期工程實施xx套(戶)；二期工程實施xx套(戶)，規(guī)劃用地規(guī)模xx畝(xx萬平方米)。

2.2、經(jīng)濟適用住房建設(shè)內(nèi)容

2.2.1、經(jīng)濟適用住房xx套，總建筑面積xxm2，(其中：住房面積xxm2，商鋪面積xxm2)。a戶型(xxm2)xx套，b戶型(xxm2)xx套，c戶型(xxm2)xx套，d戶型(xxm2)xx套。

三、總體規(guī)劃與分區(qū)建設(shè)規(guī)劃

3.1、總體規(guī)劃：xx縣經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目總體規(guī)劃布局為xx、xx、xx、xx，4個區(qū)域。

第六章、市場分析與預(yù)測

一、市場分析

1.1、住宅市場

公司經(jīng)過調(diào)查摸底，報名購房xx個單位，報名購房干部職工xx戶(套)，其中：報名a戶型xx套，報名b戶型xx套，報名c戶型xx套，報名d戶型xx套。

按單位性質(zhì)分：

(1)縣級地方行政單位xx個，住房xx套，占報名總數(shù)的xx%；

(2)縣級地方事業(yè)單位xx個，住房xx套，占報名總數(shù)的xx%；

(3)縣級企業(yè)單位xx個，住房xx套，占報名總數(shù)的x%。

建設(shè)項目可行性研究報告 篇6

一、我省高速公路發(fā)展與存在問題

(一)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

改革開發(fā)以來，在歷屆省委省政府正確領(lǐng)導下，省交通廳黨組堅持發(fā)展是硬道理的思想，著力加快高速公路建設(shè)，取得了令人矚目的成就。到2005年底，全省高速公路通車里程已達1866公里，位居全國第六，為我省經(jīng)濟社會更快更好的發(fā)展做出了重要的貢獻。

通過一大批高速公路項目的建設(shè)，不僅改善了我省公路交通的狀況，也總結(jié)摸索出一套具有浙江特色的高速公路建設(shè)管理經(jīng)驗，涌現(xiàn)出一批技術(shù)先進、工程質(zhì)量優(yōu)良、項目管理科學、運營安全舒適的優(yōu)良工程。目前，建設(shè)中的杭州灣跨海大橋為世界上最長的跨海大橋、舟山大陸連島工程西堠門大橋為世界第二、國內(nèi)最大跨徑的懸索橋，諸永高速公路7900多米長的括蒼山隧道有“華東第一隧”之稱。通過這些項目的建設(shè)，為我省高速公路建設(shè)增加了新的亮點。

雖然我省高速公路建設(shè)取得了顯著的成績，但與規(guī)劃目標還有差距，還有繁重的建設(shè)任務(wù)。按照我省公路水路交通現(xiàn)代化的戰(zhàn)略目標：到2007年，在上屆政府完成“四小時公路交通圈”的基礎(chǔ)上(高速公路里程通車1307公里)，完成“交通六大工程”中的高速網(wǎng)絡(luò)工程，即再建高速公路1000-1200公里，實現(xiàn)高速公路通車里程達2500公里以上，為實現(xiàn)交通新的跨越式發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)；到2010年，浙江省公路水路交通與我省經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，高速公路通車里程達到3500公里；到2015年，提前基本實現(xiàn)交通現(xiàn)代化，最終實現(xiàn)跨越式發(fā)展。全省高速公路總里程將達到4000～4500公里。

(二)發(fā)展中的問題與矛盾

我省是一個人口密集、資源相對不足、生態(tài)脆弱的省份，全省隨著經(jīng)濟快速增長和人口增加，努力緩解資源不足的矛盾，不斷改善生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為十分緊迫的任務(wù)。黨中央提出以人為本，全面協(xié)調(diào)，可持續(xù)發(fā)展的科學發(fā)展觀，確立了建設(shè)節(jié)約型和環(huán)境友好型社會，構(gòu)建和諧社會的戰(zhàn)略目標。如何在全省交通建設(shè)行業(yè)實現(xiàn)黨中央的宏偉戰(zhàn)略目標，是我們交通人面對的最大挑戰(zhàn)。通過深入調(diào)研，我們認為當前我省高速公路建設(shè)面臨的主要矛盾和問題有：

1、高速公路建設(shè)與利用資源的矛盾

高速公路是公路交通主骨架，是交通現(xiàn)代化的重要組成部分，也是促進經(jīng)濟社會發(fā)展的重要基礎(chǔ)設(shè)施，高速公路建設(shè)要消耗多種資源，特別是土地資源，每公里占用大約80～100畝的土地。近幾年，交通建設(shè)用地指標占全省各行業(yè)建設(shè)項目用地指標的比例每年以10%的速度上升：由2003年10%上升到2005年的40%，其中絕大部分指標是用于高速公路建設(shè)。但我省是資源小省，一方面要繼續(xù)加快高速公路建設(shè)，一方面資源緊缺，特別是土地資源，這是當前高速公路繼續(xù)發(fā)展的突出問題和主要矛盾。今年以來，許多市里無法做到高速公路用地占補平衡，已嚴重影響到現(xiàn)有11條在建項目的順利實施，新的項目也難以開工上馬。如何盡最大可能節(jié)約建設(shè)用地是當前急待解決的課題。

2、高速公路建設(shè)與環(huán)境保護的矛盾

高速公路建設(shè)逢山開路、涉水架橋，穿越田地村莊，環(huán)繞城鎮(zhèn)等與環(huán)境保護的矛盾非常突出。涉及到自然生態(tài)環(huán)境、人文景觀保護、城鄉(xiāng)群眾生活和經(jīng)濟社會再發(fā)展，稍有疏忽，可能使自然景觀失去原始狀態(tài)，文物古跡遭到破壞、群眾生活受到嚴重干擾，經(jīng)濟發(fā)展受到阻礙。例如上三高速公路、金麗溫高速公路和龍麗龍高速公路在建設(shè)過程中已多次引發(fā)塌方滑坡等地質(zhì)災(zāi)害。同三線瑞安段新居村段路基改橋事件、臺縉高速公路葉家岙拆遷事件和壺鎮(zhèn)姓汪村的上訪事件等，都對建設(shè)管理提出了嚴峻挑戰(zhàn)。如何在高速公路規(guī)劃、設(shè)計、施工、運營的全過程，強化科學管理、科學設(shè)計，始終樹立科學發(fā)展觀，保護好環(huán)境，著力打造和諧交通，把對環(huán)境的影響降低到最小程度，是當前一個嚴峻的課題。

3、高速公路建設(shè)與運營安全的問題

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和高速公路網(wǎng)的不斷完善，汽車的保有量及高速公路交通量將急劇增加，交通安全問題將會越來越被社會重視。我國是人口大國，目前也是“交通事故大國”，對于正處于經(jīng)濟快速發(fā)展時期的我省來說，當前交通安全形勢也不容樂觀，尤其是高速公路上的安全事故正處于多發(fā)時期，高速公路交通運營安全涉及人、車、路和環(huán)境，應(yīng)該在高速公路建設(shè)和運營管理階段樹立“以人為本，安全至上”的理念，從設(shè)計、施工、運營管理上采取多種措施提高運營安全性，減少事故發(fā)生率，降低生命財產(chǎn)損失。比如甬臺溫高速與上三高速交匯處的吳岙樞紐，由于設(shè)計上的缺陷，導致通車后發(fā)生多起惡性事故，后通過改善安全設(shè)施，運營安全性顯著提高；上三高速公路新昌段，在開通之初，事故頻發(fā)，后通過在落差較大的危險路段加高護欄，引起駕駛員的視線警覺并在防撞時提供有效的阻擋，在嵊州東二橋等重點防護路段，還增加了警告標志、防撞水馬和爆閃燈等，上述措施改善了道路安全性，事故率明顯降低。從全省高速公路事故統(tǒng)計來看(見下表)，隨著交通安全設(shè)施的不斷完善，雖然高速公路里程在增多，但事故數(shù)量在逐步減少：

高速公路歷年事故統(tǒng)計表

年份上報事故數(shù)死亡人數(shù)

20041550472

2005789371

2006644318

注：

1、上報事故指有車輛損傷或人員傷亡的事故，不含輕微碰擦事故；

2、2006年數(shù)據(jù)為1～10月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)

(三)設(shè)計與管理存在的不足

1、基礎(chǔ)工作方面

(1)勘察設(shè)計尚存在“深度不夠，質(zhì)量不高”的現(xiàn)象。原因主要是設(shè)計周期偏短，設(shè)計單位任務(wù)繁重，設(shè)計人員理念落后、對基礎(chǔ)資料不夠重視、設(shè)計方案比選深度不足、不注重細節(jié)設(shè)計等，導致設(shè)計文件深度達不到有關(guān)規(guī)定的要求，工程數(shù)量難以反映工程實際情況，技術(shù)方案與實際環(huán)境有出入等。

(2)設(shè)計管理和設(shè)計審查管理制度不夠健全、審查深度不夠。尚未制定出臺設(shè)計管理辦法、設(shè)計審查管理辦法，工程可行性研究、初步設(shè)計審查、施工圖審查要點不夠明確，編制單位內(nèi)審不嚴，外部單位審查深度不夠。主管部門對編制單位尚未形成有效的設(shè)計監(jiān)管。同時設(shè)計審查人員數(shù)量、政策技術(shù)水平明顯不足。

(3)前期階段利益交織矛盾突出，在設(shè)計中不能統(tǒng)籌處理、把握全局，局部利益影響整個工程設(shè)計的大局。

2、管理方面

(1)有些國家法律、法規(guī)、規(guī)范及標準尚未全面落實，有些已經(jīng)不適應(yīng)當前發(fā)展的需要。

(2)對前期工作的監(jiān)管力度不大，對各地執(zhí)行國家基建程序的稽查力度不夠等。

(3)交通設(shè)計市場培育滯后，設(shè)計招投標沒有有效開展。

3、人員素質(zhì)

設(shè)計、施工、監(jiān)理、咨詢、建設(shè)單位等人員的素質(zhì)參差不齊，對法律法規(guī)和國家政策的熟悉理解以及業(yè)務(wù)水平等有待進一步提高。

二、對策研究與工作措施

從本質(zhì)上講，建設(shè)高質(zhì)量的工程就是落實科學發(fā)展觀的具體體現(xiàn)，確保和延長工程的使用壽命就是最有效的資源節(jié)約。在高速公路的建設(shè)中，勘察設(shè)計是公路建設(shè)的基礎(chǔ)，是確保優(yōu)質(zhì)工程的前提。設(shè)計文件在很大程度上講是項目建設(shè)的指導性文件，設(shè)計好壞關(guān)系到項目建設(shè)的成敗。首先，設(shè)計方案決定了工程項目的規(guī)模、標準、路線走向、結(jié)構(gòu)形式、投資概算等；其次，施工方案一般由設(shè)計方案決定，包括后期的運營管理在很多方面也受設(shè)計影響，因此設(shè)計好壞與資源消耗、環(huán)境影響及營運安全密切相關(guān)?？茖W合理的設(shè)計能夠充分的利用資源、有效的節(jié)約資源、保護環(huán)境、保障高速公路的安全運營。因此，如何提升設(shè)計理念、有效地確保設(shè)計質(zhì)量成為高速公路建設(shè)的一項重要任務(wù)。

從國外發(fā)展經(jīng)驗和我省的發(fā)展歷程來看，只有通過科學管理和科學設(shè)計，才能確保設(shè)計質(zhì)量不斷提高，而科學管理就是確保設(shè)計質(zhì)量，全面落實設(shè)計思想，抓好工程建設(shè)實施，確保有序運營的必要手段和保障，科學設(shè)計則是提高工程質(zhì)量的基礎(chǔ)。

建設(shè)項目可行性研究報告 篇7

第一章總論

1.1項目概況

1.1.1項目名稱：

XX縣“山澗·竹韻”。

1.1.2項目建設(shè)地址：XX縣溪洛渡鎮(zhèn)農(nóng)具廠片區(qū)(干海一社)。

1.1.3建設(shè)單位

1、項目承辦單位：XX晟博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2、建設(shè)單位簡介：

XX晟博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于XX縣溪洛渡鎮(zhèn)景新六組67號，屬私營股份有限公司，注冊資金為820萬元。XX晟博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，下設(shè)辦公室、綜合處、發(fā)展處、工程處、營銷處、財務(wù)處等職能部門。主要承擔房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等業(yè)務(wù)。目前承擔實施的建設(shè)項目有XX縣“山澗·竹韻”項目二期建設(shè)項目。

1.1.4建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容

該項目建設(shè)占地23980平方米，建筑面積134424.48平方米，其中：地面建筑面積119863.86平方米，地下建筑面積14560.62平方米。主要建設(shè)內(nèi)容包括：五棟(3棟33層、1棟26層、1棟27層)高層建筑、建筑景觀、道路及公用工程等。

1.1.5總資金及資金籌措

1、資金籌措

該項目建設(shè)總投資25000萬元人民幣，其中：靜態(tài)投資23000萬元，建設(shè)期利息0萬元，漲價預(yù)備費為20xx萬元。資金按以下方式籌集：建設(shè)資金全部由業(yè)主自籌。

2、資金使用計劃

該項目計劃從20xx年4月開始至20xx年12月止項目全面竣工。

1.1.6項目實施進度

本項目從可行性研究報告編制到工程竣工驗收并交付使用，建設(shè)工期共計68個月。

1.2編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍

1.2.1編制依據(jù)

1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(1990)；

2、《城市規(guī)劃編制辦法細則》(建設(shè)部，1995)；

3、《XX市城市規(guī)劃管理條例》；

4、《XX縣控制性詳細規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》；

5、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(GB50010-20xx)；

6、《城市道路設(shè)計規(guī)范》(CJJ37-90)；

7、《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》(GB50289-98)；

8、《生活飲用水衛(wèi)生標準》(GB5749-20xx)；

9、國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)

投資項目可行性研究指南(試用版)

10、國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)、條例和其他規(guī)定。

1.2.2編制原則

1、該項目合理使用寶貴的土地資源，充分發(fā)揮潛在優(yōu)勢，達到工期短，投資省，見效快的目的。

2、認真執(zhí)行《XX縣城市總體規(guī)劃》，項目建設(shè)必須滿足總規(guī)劃要求，布置合理、方案精典的建設(shè)方針。

3、以節(jié)能和實用的結(jié)構(gòu)來進行技術(shù)建設(shè)。

4、可操作原則，根據(jù)項目所在地的社會、經(jīng)濟情況，按照社會需求和實施的可能性，進行可行性分析、論證。

5、合理性原則，對建設(shè)項目的有關(guān)經(jīng)濟、技術(shù)指標、是有較好的合理布局性和科學性。

1.2.3編制內(nèi)容與范圍

按照國家對項目可行性研究階段的工作范圍和深度的規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員編制完成了XX縣“山澗竹韻”建設(shè)項目可行性研究報告。本報告對項目建設(shè)的背景和必要性進行了論述，對項目選址和建設(shè)條件、工程建設(shè)方案、公用工程、節(jié)能、環(huán)境保護、勞動安全、衛(wèi)生及消防、項目組織與實施、項目招標、投資估算、社會效益評價等方面進行綜合性研究、分析和評價，為主管部門和建設(shè)單位的決策和判斷提供具體、完善、科學的依據(jù)。

1.3主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標

主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

1.4結(jié)論與建議

1.4.1結(jié)論

1、項目在XX縣南部新城區(qū)建設(shè)，道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件基本滿足要求，電力供應(yīng)有保障，完全能滿足項目建設(shè)的要求。

2、項目的技術(shù)成熟，設(shè)計方案切合實際，既能滿足目前需要，也適應(yīng)未來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的要求。

3、地方政府重視，各有關(guān)部門積極支持，人民群眾熱情支持，項目建設(shè)的組織管理機構(gòu)健全，技術(shù)力量有保障，管理措施有力。

綜上所述，XX縣“山澗竹韻”建設(shè)項目的建設(shè)，不僅可促進XX縣城區(qū)經(jīng)濟建設(shè)，還可以加快城市建設(shè)步伐，使城區(qū)做大、做強、做活、做美，很符合目前XX縣政府的指導思想，帶動XX縣相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拓寬經(jīng)濟發(fā)展的渠道，改善XX縣的投資環(huán)境，提高人民的生活水平和質(zhì)量，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的有機結(jié)合，其意義是深遠的。因此，本項目不僅可行而且必要。

1.4.2建議

1、項目承辦單位要積極向上級有關(guān)部門請示匯報，爭取盡快開工，早日建成發(fā)揮效益。

2、本項目建設(shè)具備天時、地利、人和，建設(shè)方案合理可行，建成后的效益理想，并且符合國家發(fā)展政策，建議有關(guān)部門積極促成本項目的建設(shè)。

為保證項目能夠順利、穩(wěn)妥的建設(shè)，應(yīng)注意以下幾點：

(1)項目應(yīng)嚴格按環(huán)?！叭瑫r”原則，搞好環(huán)境治理工作；

(2)建議加快實施步伐，加大宣傳工作，注重降低項目成本；

(3)積極做好項目的施工組織工作，確保項目按施工計劃進度順利完成；

(4)加快落實項目建設(shè)資金，多方籌措項目資金，確保項目建設(shè)的順利完成。

第二章項目背景及必要性分析

2.1項目背景分析

據(jù)了解，本項目所處的XX，位于云南省東北部，XX市北面，處于XX江下游東南岸的XX峰山系段上。東于XX、大關(guān)縣比鄰，南連XX區(qū)，西隔XX江與四川XX、XX兩縣相望，東西橫距46.6千米，南北從距121.2千米，總面積2789平方米。最高海拔3199.5米，最低海拔340米，縣城海拔820米，距離XX市駐地200千米，距省會XX580千米。

XX目前成片房地產(chǎn)開發(fā)剛剛起步，自20xx年以來，荷花片區(qū)、蘭花片區(qū)、校園片區(qū)、糧食局片區(qū)等幾大片區(qū)開發(fā)體量小，品質(zhì)差，開發(fā)周期長，總建筑體量約30萬方。

山澗竹韻項目位于XX縣城的西南處，處于已建縣城城區(qū)位置的至高點上。地塊北面較低位置處為規(guī)劃中的縣城公園，南面是已經(jīng)建成的該項目一期工程，東面為規(guī)劃中的輕工業(yè)園區(qū)，西面為散居的民居及山林地。

2.2項目實施的必要性

項目建設(shè)是目前XX縣第一個純居住小區(qū)，功能配套設(shè)施比較完善，屬標志性建筑。對推進XX城市建設(shè)，完善城市配套的需要

第三章項目選址及建設(shè)條件

3.1項目選址

3.1.1選址依據(jù)

1、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；

2、《建設(shè)項目選址管理辦法》；

3、《XX縣城市總體規(guī)劃》。

3.1.2項目位置

項目選址位置：位于溪洛渡鎮(zhèn)干河村干海一社，原農(nóng)具廠片區(qū)。一二期地塊，呈不規(guī)則鴿形；場地為自西向東、從南至北的一個坡地，場地北部有一條歷經(jīng)多年形成的溝渠。內(nèi)部高差較大，地塊內(nèi)最高點為973.5，最低點為916.00，最高點附近區(qū)域形成山包，最低點附近形成洼地。項目并著一棟約400平米的民用建筑處于城市道路十字交叉口，場地南與項目一期工程相連，場地東側(cè)與城市道路相連接點924.40，最高點為937.33.3.1.3項目位置優(yōu)勢

1、項目地理位置居高臨下，昭永路、溪務(wù)路圍繞項目東面、西面穿越而過，規(guī)劃中南部新區(qū)制高點，內(nèi)外交通發(fā)達。交通便利、通達性好，周圍毗鄰城市道路，整個項目區(qū)被編織在便捷的交通網(wǎng)絡(luò)中。

2、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，具有最佳的建設(shè)條件。由于項目區(qū)臨近城區(qū)城市道路，城市給排水、供電、電訊、燃氣等各種公用設(shè)施配備完善，為項目的建設(shè)提供了良好的條件。

3.2建設(shè)條件

3.2.1區(qū)位條件

XX縣，位于烏XX脈西北面的XX江南岸，介于東經(jīng)103°15′-104°01′，北緯27°31′-28°32′之間。東與大關(guān)、XX縣接壤；南連XX市；北接XX縣；西北隔XX江與四川XX、XX兩縣相望。東西橫距46.6千米，南北縱距121.2千米，總面積2778平方千米。縣城駐地溪洛渡XX拔820米，距XX市政府駐地XX區(qū)180千米，距省會XX市580千米。全縣轄溪洛渡、黃華、蓮峰、茂林、檜溪、大興6鎮(zhèn)和細沙、青勝、墨翰、碼口、團結(jié)、務(wù)基、馬楠、水竹、伍寨9鄉(xiāng)，137個村(居)委會。

3.2.2經(jīng)濟條件

經(jīng)過近幾年的發(fā)展，XX縣國民經(jīng)濟保持又好又快發(fā)展。全縣生產(chǎn)總值達214116萬元，按可比價格計算，同比增長13%，完成全年目標任務(wù)。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值65280萬元，同比增長9.7%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為22.4%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值77564萬元，同比增長10.5%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為30.1%，其中建筑業(yè)實現(xiàn)增加值60631萬元，同比增長2.3%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為5.5%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值71272萬元，同比增長18.6%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為7.5%。一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長2.9、3.9和6.2個百分點。固定資產(chǎn)投資總額下降，地方固定資產(chǎn)投資保持增長。全縣完成全社會固定資產(chǎn)投資232272萬元，比去年同期下降21.7%。其中，溪洛渡電站投資完成139014萬元，同比下降38.5%；地方投資完成93258萬元，完成市下達89000萬元的104.8%；完成市下達93000萬元的100.3%，完成年初計劃的106%，同比增長31.6%。其中，房地產(chǎn)投資完成12735萬元，下降27.2%。

工業(yè)生產(chǎn)速度加快。全縣完成工業(yè)總產(chǎn)值3.86億元，增長55.5%，工業(yè)增加值完成16933萬元，增長55.6%。工業(yè)對稅收的貢獻率達到19%。非公經(jīng)濟從業(yè)人員17978人，上交稅金8203萬元，完成增加值8.25億元。新簽約招商引資項目5個，協(xié)議引資1.17億元，實現(xiàn)到位資金2.56億元。

3.2.3地質(zhì)條件

1)地形地貌

項目所在地處于新華夏系第三沉降帶川東褶皺帶和川鄂湘XX褶皺帶的結(jié)合部，地質(zhì)復雜，地貌多樣，屬山嶺重丘區(qū)，山體條狀，單斜地形，厚層硬持砂巖發(fā)育區(qū)，區(qū)內(nèi)海拔300m到350m左右，地勢起伏較大。

2)地質(zhì)結(jié)構(gòu)

①地層自上而下由第四系殘坡積粉質(zhì)粘土和侏羅系中下統(tǒng)XX組基巖構(gòu)成。(基巖按風化程度可劃分為強風化帶基巖和中等風化帶基巖)粉質(zhì)粘土(Q4el+dl)褐黃色?？伤?硬塑狀，主要由粘土礦物組成，手捻稍有砂感?？纱瓿?-3mm的土條。土質(zhì)較均勻。

②強風化帶基巖(Jl-2z)：該層顏色較為雜亂，主要為紫色夾灰色，分布不均勻。巖性主要為泥質(zhì)粉砂巖，結(jié)構(gòu)構(gòu)造不清晰，風化裂隙發(fā)育-極發(fā)育。未見充填物，巖石破碎，手可折斷，巖芯呈碎塊狀，少量短柱狀。該層厚度分布不均勻，約在1.50-7.00m.③中等風化帶基巖(Jl-2z)：該層顏色為零亂，主要為紫色夾灰白色。巖性主要為泥質(zhì)粉砂巖。主要由粘土礦物組成、長石、石英等礦物組成。粉細粒結(jié)構(gòu)，薄層狀-中厚層狀構(gòu)造，節(jié)長約5-48cm。

④不良地質(zhì)情況及地震烈度，擬建場地未發(fā)現(xiàn)古墓斷層、滑坡等不良地質(zhì)現(xiàn)象。

據(jù)《1:400中國地震列度區(qū)劃圖》(1992)，該地區(qū)地震基本烈度為Vi度，場地中等風化帶巖土類型為堅硬土，場地中等風化帶巖土類型為堅硬土，場地類為I類，屬少震，弱震區(qū)。

3.2.4氣候條件

(1)氣溫

年平均氣溫16.8℃，總降水量825.2毫米，總?cè)照諘r數(shù)1056.3小時。多年逐月平均溫度:18.6度；

(2)氣壓

歷年平均氣壓：976.8MB(732.6㎜)；

歷年平均最高氣壓：977.5MB(733.1㎜)；

歷年平均最低氣壓：9761MB(732.1㎜)；

(3)自然資源狀況

1)水文項目區(qū)XX江段水文資料

最大年流量：901.85億m3

最小年流量：230.29億m3

多年平均流量：530億m3

3.2.6基礎(chǔ)設(shè)施條件

1、供水項目供水源為XX縣云蕎自來水公司水廠的供水管網(wǎng)，壓力充足，可保證項目用水需要。

2、供電項目供電電源為XX縣城郊變電站，高壓線路已接至小區(qū)，供電線路采用架空線，可滿足本項目用電需要。

3.2.8建筑材料及交通運輸條件

1、建設(shè)材料

①、砂、石料砂、石料主要由當?shù)靥峁?/p>

②、工程用水、用電項目位于城市內(nèi)，有充足的工程用水和生活用水。用電滿足項目要求。

2、三大材料來源及供應(yīng)

木材：木材市場供應(yīng)充足，能滿足工程需求。

水泥：當?shù)丶案浇鄰S，可滿足工程需要。

鋼材：可參照本地情況就近購買。

3、運輸條件：項目區(qū)交通便利，運輸條件滿足工程需要。

根據(jù)以上分析，該項目選址合理，建設(shè)條件滿足工程建設(shè)需要。

第四章工程建設(shè)方案

4.1基本原則

1、充分體現(xiàn)“以人為本”的現(xiàn)代設(shè)計思想，處理好人與建筑、人與環(huán)境、人與交通、人與空間以及人與人之間的關(guān)系。設(shè)計總體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。

2、堅持社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益統(tǒng)一的原則，執(zhí)行“節(jié)能、省地、環(huán)?！钡膰摺２扇【唧w措施和作法，滿足有關(guān)節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求。充分挖掘用地潛力，多利用地下空間，增加停車位。采取具體措施和作法，保護環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略要求。

3、堅持適用、安全、經(jīng)濟、美觀的原則，積極采用新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備，做到技術(shù)先進，經(jīng)濟合理，形象美觀。

4、結(jié)XX澗竹韻小區(qū)項目特點，在平面布置及豎向布置中體現(xiàn)現(xiàn)代民居的特色；

5、堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的原則，充分考慮水源、能源、交通、通訊、防洪、水土保護、防災(zāi)等建設(shè)條件。

4.2設(shè)計范圍及內(nèi)容

該項目設(shè)計范圍：包括總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給水排水、電氣、采暖通風與空氣調(diào)節(jié)，燃氣、消防、節(jié)能、景觀及綠化、環(huán)境保護等內(nèi)容。

4.3設(shè)計依據(jù)

1、《民用建筑設(shè)計通則》(GB50352-20xx)；

2、《供電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》(GB50052-95)；

3、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》(GB50016-20xx)；

4、《飲食建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ64-89；

5、《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》(20xx年版)；

6、《云南省建設(shè)工程初步設(shè)計審查要點》；

7、《工程建設(shè)標準強制性條文(20xx年版)―房屋建筑部分》；

8、國家和地方與本工程有關(guān)的其它現(xiàn)行設(shè)計規(guī)范、標準、法規(guī)和條例。

4.4總圖

1、總平面布置

(1)在平面布局上，根據(jù)總體規(guī)劃，主入口分別設(shè)置北面、南面，方便使用。滿足功能、城市規(guī)劃要求及技術(shù)經(jīng)濟合理性。

(2)說明根據(jù)《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》布置建筑之間間距和建筑物退讓的情況。

2、交通組織

可通過南、北面道路進入，形成內(nèi)環(huán)繞道路，人車分流，可滿足通行及消防撲救要求。

3、無障礙設(shè)計

(1)各級道路的人行道縱坡不宜大于2.5%。在人行步道中設(shè)臺階，同時設(shè)輪椅坡道和扶手。

(2)人行道在交叉路口、廣場入口等設(shè)緣石坡道。

(3)各級公共綠地的入口與通路及休息涼亭等設(shè)施的平面應(yīng)平緩防滑；地面有高差時，應(yīng)設(shè)輪椅坡道和扶手。

(4)在休息座椅旁應(yīng)設(shè)輪椅停留位置。

(5)各級公共綠地的入口地段應(yīng)設(shè)盲道，綠地內(nèi)臺階和其它無障礙設(shè)施的位置應(yīng)設(shè)提示盲道。

4.5項目方案設(shè)計

4.5.1建筑設(shè)計

1、平面布局及功能分區(qū)

五懂33層建筑點式布局，配套局部小區(qū)商業(yè)，地下停車庫，與小區(qū)一期完美結(jié)合。

2、立面設(shè)計

本建筑設(shè)計采用現(xiàn)代建筑的設(shè)計風格，追尋一種浪漫高雅的情調(diào)，形成其獨有的魅力。設(shè)計中強調(diào)山、水、園林融入自然，成為環(huán)境整體的天然部分。體現(xiàn)了人類與自然最和諧的相處方式，在這里不僅能體驗悠然的自然風光，更能深入地感受XX特有的山水園林，使整個身心得到全方位的凈化和陶冶。設(shè)計的不僅僅是一個住宅區(qū)，更是一種生活。色彩上采用深色調(diào)的建筑色，配合玻璃等作為建筑元素，使得建筑顯得尊貴清新。

3、建筑物無障礙設(shè)計：設(shè)計要求符合國家規(guī)范相應(yīng)規(guī)定和要求。

4、建筑安全

(1)女兒墻完成面凈高應(yīng)≥1100。

(2)面積大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底邊離最終裝修面小于500的落地窗，面積大于0.5m2的有框門玻璃均應(yīng)采用安全玻璃(鋼化玻璃或夾層玻璃)。無框玻璃門應(yīng)采用公稱厚度不小于10mm的鋼化玻璃。安全玻璃厚度根據(jù)《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ113-20xx選用。

(3)外墻飾面磚工程施工執(zhí)行《外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程》JGJ126-20xx的有關(guān)技術(shù)要求。當基層的抗拉強度小于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強度時，必須進行加固處理，加固后應(yīng)對樣板進行強度檢測。找平層材料的抗拉強度不應(yīng)低于外墻飾面磚粘貼的粘結(jié)強度。

(4)安裝在易于受到人體或物體碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃門、玻璃隔斷等，應(yīng)采取保護措施。保護措施應(yīng)視易發(fā)生碰撞的`建筑玻璃所處的具體部位不同，分別采取警示(在視線高度設(shè)醒目標志)或防碰撞設(shè)施(設(shè)置護欄)等。對于碰撞后可能發(fā)生高處人體或玻璃墜落的情況，必須采用可靠的護欄。

(5)樓梯桿扶手高度自踏步前緣量起不應(yīng)小于900?？刻菥粋?cè)水平長度大于500時以及頂層，欄桿扶手高度自可踏面計算為1050。

(6)露臺、上人屋面等臨空處欄桿(板)下部離地0.10m高度不應(yīng)留空。臨空高度在六層及以下時，欄桿高度不應(yīng)低于1.05m，臨空高度在六層以上時，欄桿高度不應(yīng)于1.10m。如底部有寬度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，應(yīng)從可踏部位頂面起計算。

(7)低窗臺(窗臺凈高度低于0.8m或住宅窗臺低于0.9m時)的防護措施應(yīng)遵守以下規(guī)定：窗臺高度低于或等于0.45m時，護欄或固定扇的高度應(yīng)自窗臺面起算；窗臺高度高于0.45m時，護欄或固定扇的高度可自地面起算(但護欄下部0.45m高度范圍內(nèi)不得設(shè)置水平欄柵或任何其他可踏部位。如有可踏部位應(yīng)從可踏部位起算)。陽光窗(凸窗)范圍內(nèi)設(shè)有供人坐或放置花盆等用時，護欄或固定扇的防護高度一律從窗臺面起算；

5、建筑面積計算見下：

擬建規(guī)模：134424.48㎡。

4.5.2結(jié)構(gòu)設(shè)計

1、設(shè)計依據(jù)及設(shè)計要求

(1)建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標準GB50068-20xx；

(2)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB50009-20xx(20xx年版)；

(3)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50010-20xx；

(4)砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GB50003-20xx；

(5)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50223-20xx)

(6)高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-20xx

(7)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GB50007-20xx；

(8)建筑工程抗震設(shè)防分類標準GB500223-20xx；

(9)建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范GB503308-20xx

(10)建筑工程設(shè)計文件編制深度的規(guī)定(20xx年版)。

2、設(shè)計荷載

屋面及樓面均布活荷載標準值

基本風壓

地面粗糙度

W.=0.4kN/㎡

B類

3、結(jié)構(gòu)選型

(1)地基基礎(chǔ)

依據(jù)地勘報告及本工程上部結(jié)構(gòu)特點，選用中風化砂質(zhì)泥巖作基礎(chǔ)持力層。泥巖天然單軸抗壓強度標準值4.88Mpa，基礎(chǔ)承載力特征值泥巖fa=941Kpa。選用人工挖孔樁或者獨立基礎(chǔ)。

(2)側(cè)力體系

本工程住宅為框架結(jié)構(gòu)。

結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防烈度：七度。

(3)屋蓋及樓蓋結(jié)構(gòu)

本工程采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土主次梁樓屋蓋體系。

(4)抗震縫、沉降縫、伸縮縫

本工程長度均未超出規(guī)范55m，故不考慮設(shè)變形縫。

(5)結(jié)構(gòu)分析

①整體分析

本工程使用中國建筑科學研究院PK.PMCAD工程部編制的結(jié)構(gòu)分析程序《多層及高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限元分析與設(shè)計軟件SAT8》進行結(jié)構(gòu)分析。地震作用和風荷載按兩個主軸方向作用，同時考慮雙向地震作用下的扭轉(zhuǎn)影響。

表1結(jié)構(gòu)自振周期

注：樓層層間最大位移與層高之比的允許值為1/600。

4、主要建筑材料材質(zhì)和強度等級

(1)混凝土

構(gòu)件混凝土強度等級表

(2)混凝土耐久性分類

處于二a類環(huán)境部分：地下室外墻、有覆土的地下室頂板、其它和土壤直接接觸的構(gòu)件、水池、集水坑；其余部分處于一類環(huán)境。

(3)鋼材：

鋼筋：梁筋采用HPB400級鋼，墻柱采用HRB400級鋼筋和HRB335級鋼筋，樓板采用冷軋帶肋鋼筋。

型鋼、鋼板等：Q235B鋼。

(4)焊條：

HPB235鋼筋，Q235B鋼焊接：E43系列；

HRB335鋼筋焊接：E50系列；

HRB400鋼筋焊接：E55系列。

(5)填充墻：8.0KN/M3容重的頁巖空心砌塊，混合砂漿強度不小于M5.0。

4.6公用工程

4.6.1給排水工程

1、設(shè)計依據(jù)：

(1)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-20xx；

(2)《住宅建筑規(guī)范》GB50368-20xx；

(3)《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-20xx；

(4)《室外排水設(shè)計規(guī)范》GB50014-20xx；

(5)《節(jié)水型生活用水器具》CJ164-20xx。

(6)總圖、土建和公用等專業(yè)提供的設(shè)計資料和作業(yè)條件圖。

(7)建設(shè)單位提供的設(shè)計要求和本工程周圍的市政管道資料資料。

2、設(shè)計范圍：建筑物紅線范圍的給排水管網(wǎng)(甲方提供場地紅線圖)

3、給水

(1)水源

本工程水源為城市自來水，設(shè)進水管1條，管徑為DN200mm。

(2)用水量:

用水量：最高日水量1038.3m3，最大時水量117.2m3。

(3)水壓

經(jīng)估算所需水壓為海拔高度1100m。

(4)水質(zhì)

一般按生活飲用水水質(zhì)考慮。

建設(shè)項目可行性研究報告 篇8

“十二五”時期是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會奮斗目標承上啟下的關(guān)鍵時期，也是全省深入實施“交通優(yōu)先發(fā)展”戰(zhàn)略的重要時期。科學編制和實施好“十二五”農(nóng)村公路發(fā)展規(guī)劃，關(guān)系到我縣農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，社會主義新農(nóng)村建設(shè)及城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。興仁縣“十二五”交通運輸發(fā)展規(guī)劃是在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導下，根據(jù)2010年7月13日全州“十二五”農(nóng)村公路建設(shè)規(guī)劃工作會議和國家、省對“十二五”規(guī)劃的有關(guān)要求及精神，結(jié)合我縣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的實際，成立了規(guī)劃編制領(lǐng)導小組，明確有關(guān)部門及人員進行編寫。“十二五”農(nóng)村公路發(fā)展規(guī)劃，是在《興仁縣“十一五”公路交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃》的基礎(chǔ)上，重點考察鄉(xiāng)村油路的規(guī)劃建設(shè)問題，深刻領(lǐng)會林樹森省長在省交通廳調(diào)研時的講話要點，即：“關(guān)于鄉(xiāng)村油路問題?在目前投資壓力比較大，而投資體制還沒有變化之前，鄉(xiāng)村道路建設(shè)要注意四個問題：一是要搞計劃推進，原來怎樣安排就怎么去做。在投資方面，交通部能給多少，省里面能安排多少，地方能出多少，只能按原計劃來安排，在目前這個階段，我們騰不出更多的資金往里投；二是要多跟交通部匯報，反映情況，爭取他們加大對我省鄉(xiāng)村道路建設(shè)的支持力度；三是要發(fā)動州、市、地出錢出力，原來確定的誰把路基搞好省里就給誰鋪油，這個原則目前不要變。實際上在沿海地區(qū)，經(jīng)濟條件好的地方，村鎮(zhèn)都要自己拿出錢來修路，你想加快發(fā)展，全部依靠國家投資不行，自己也要努力。我們的村鎮(zhèn)窮，無錢，但目前也只好如此維持一段時間；四是要完善鄉(xiāng)村道路建設(shè)規(guī)劃，形成鄉(xiāng)村道路網(wǎng)絡(luò)，不能只有直進直出的路，形不成路網(wǎng)，要全省形成網(wǎng)絡(luò)，不要太多斷頭路?！边@就是我們編制的指導思想。也就是說：樹立縣級經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的科學發(fā)展觀，把國家高速路建設(shè)和二級公路建設(shè)與交通運輸發(fā)展規(guī)劃有機地聯(lián)系起來，規(guī)劃上處理好縣級規(guī)劃與部門和國家規(guī)劃的關(guān)系，長遠規(guī)劃與近期規(guī)劃的關(guān)系，解決好路的好與壞是經(jīng)濟發(fā)展快與慢的“瓶頸”。興仁《規(guī)劃》是緊緊抓住興仁地處黔西南州中心，北面有#320高速路、西南面有#324高速路。正在建設(shè)的晴隆、興仁、興義高速公路，在興仁里程43公里，興仁處建有一個立交互通。這是連接滬昆和汕昆高速公路的連線，對興仁來說有著十分重要的意義。另一條高速公路是惠水～貞豐～興仁，途經(jīng)興仁的巴鈴～陸關(guān)～黑石頭～大橋河～馬金河，在小石橋與晴興高速公路興仁立交互通連接。西南面距南昆鐵路鄭屯車站40公里，興仁與毗鄰的興義市、安龍縣、貞豐縣、普安縣、晴隆縣形成公路網(wǎng)?！兑?guī)劃》公路的走向上形成以晴興、惠興高速為骨架興仁高速路(擬修二至三條由縣城連接晴興高速興仁立交互通的高速路)和以國道線為骨架的公路布局，即：東面以貴陽為通道，連接四川、湖南；南面經(jīng)南昆鐵路進云南、出廣西、廣東；西北方向連通六盤水，畢節(jié)等?？梢哉f，與東部沿海地區(qū)、東南亞沿海國家形成便利快捷的通道。

一、“十一五”農(nóng)村公路計劃的執(zhí)行情況

興仁縣位于黔西南州府所在地的東北部，國土面積1785平方公里，轄8鎮(zhèn)6鄉(xiāng)、4個辦事處，286個行政村，人口48萬。居住漢、苗、布依、回、彝等民族，有煤、金、銻、鉈等豐富的礦產(chǎn)資源?！笆晃濉逼陂g在縣委縣政府的正確領(lǐng)導下，全縣實現(xiàn)了鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路，通鄉(xiāng)油路率100%，村村通公路，公路總里程1363公里，其中：省道98公里，縣道178.2公里，鄉(xiāng)道195.978公里，村道705.246公里，其它公路185.58,其中村公路占公路總里程70.2%。在未實施通達工程之前全縣通村公路的通行狀況極差，公路路基陜窄，技術(shù)標準低，有47%的村不能正常通車。從2003年至2009年共實施通達工程553.6公里，小橋6座，使我縣的行政村通車率達到100%。

二、“十一五”期間對農(nóng)村公路具體管理與做法

興仁縣農(nóng)村公路建設(shè)根據(jù)通達工程項目的下達，結(jié)合縣情實際，通過調(diào)研，充分聽取鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，村民廣大群眾的意見，用好用活項目資金，嚴把質(zhì)量關(guān)，修出讓廣大人民群眾滿意的路，真正解決農(nóng)村通行困難的問題，我們通過探討摸索，從2006年基本形成了符合興仁實際的通村公路建設(shè)管理模式和實施辦法。

1、加強領(lǐng)導，建立組織機構(gòu)，明確工作職責，確保通村公路建設(shè)的順利實施。

在縣委縣政府的領(lǐng)導和州交通局的指導下，成立了以局長為組長的通村公路領(lǐng)導小組，副組長由分管副局長和紀檢組長擔任，領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，形成主要領(lǐng)導負總責，分管領(lǐng)導具體抓落實，技術(shù)人員監(jiān)督指導服務(wù)，到職到位的工作格局，接受村組干部和人民群眾的監(jiān)督。項目下達后，我們將通達項目實施方案報縣政府審批，引起縣領(lǐng)導的高度重視，納入縣政府工作的議事日程，明確分管公路建設(shè)的副局長和一名技術(shù)人員專門負責通村公路建設(shè)日常工作，建立通達工程項目專戶，由交通局財會人員兼任通村公路的財務(wù)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責通村公路土地占用和村與村之間的協(xié)調(diào)工作，村委會負責組與組之間的協(xié)調(diào)工作，組長負責戶與戶之間的協(xié)調(diào)工作。同時分管副局長負責協(xié)調(diào)通村公路建設(shè)過程中涉及的料場、炸材、林木、質(zhì)量安全管理工作。局領(lǐng)導為通村公路建設(shè)配備了電腦、相機、并確保工作用車。在工作經(jīng)費上充分給予保證。確保了通村公路建設(shè)的順利實施。

2、建立健全農(nóng)村公路建設(shè)管理制度和實施方案

我們根據(jù)省州對“通達工程”項目管理文件精神和技術(shù)質(zhì)量高級標準的要求，首先建立項目法人制，我們實施的通村公路項目大部分是通達工程項目，除個別項目資金來源和方便實施關(guān)系委托項目所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)擔任業(yè)主組織實施外，其余項目全部由縣交通局擔任業(yè)主組織實施(公路管理所實施部分)。全縣通村公路建設(shè)局長總攬全局是第一責任人，分管副局長是通村公路建設(shè)項目具體落實的責任人，工程技術(shù)人員嚴把質(zhì)量標準和技術(shù)等級的責任人。其次是履行合同制度，業(yè)主和施工單位必須嚴格按合同條款執(zhí)行，不得違反規(guī)定，工程質(zhì)量、進度、計量、工程預(yù)付款必須合同執(zhí)行。三是資金管理制度，整個項目資金設(shè)立專戶(農(nóng)村公路建設(shè)專項資金帳戶)，實行專戶存儲，單獨建帳，單位核算，?？顚Ｓ茫坏门仓?，資金支付先由施工方按工程進度填好計量單，技術(shù)員核實簽字，分管副局長審核，局長最后把關(guān)簽字支付工程款，憑合同計量單到會計核算中心撥款。使整個資金撥付無超預(yù)付工程款情況。四是安全生產(chǎn)管理制度，業(yè)主同施工方或委托方簽訂安全生產(chǎn)管理合同，施工方與從施工技術(shù)人員、管理人員簽訂安全生產(chǎn)管理合同，明確安全生產(chǎn)責任，提高安全意識，確保在施工中沒有出現(xiàn)安全事故。五是廉政合同制度，業(yè)主對每個項目實施都必須與施工方簽廉政合同書，增強透明度，自覺接受紀檢監(jiān)察部門和人民群眾監(jiān)督，提高預(yù)防xx和自覺抵制xx的能力。對通村公路建設(shè)的組織實施我們結(jié)合工作實際，方便管理，制定了兩套工作實施方案：

(1)《通村公路建設(shè)質(zhì)量管理工作實施方案》，主要設(shè)定“施工自主負責，群眾義務(wù)監(jiān)察，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村責任監(jiān)理，交通依法監(jiān)督”的四級質(zhì)量保證體系模式，實行嚴格的程序監(jiān)控和質(zhì)量管理。在具體操作過程中嚴把“三關(guān)”即“路基路面關(guān)、砌體質(zhì)量關(guān)、督促檢察關(guān)”；嚴控“四度”即寬度、厚度、強度和平整度。明確規(guī)定：違反施工程序的責令停工，質(zhì)量不合格的停撥工程預(yù)付款，發(fā)生責任事故全面通報并對相關(guān)責任人追究責任，工程質(zhì)量不達標的限期整改，停止撥付工程款，從而有力地提高了工程質(zhì)量標準。

(2)《通村公路建設(shè)內(nèi)部資料管理工作實施方案》主要從檔案管理的角度規(guī)范項目工程實施的完整性，以備審計部門審計，從文件、合同、施工程序、檢查記錄、計量清單圖片、施工設(shè)計圖、初步驗收及復查驗收文件、表冊等進行收集歸納整理上報。

3、突出重點抓典型，整體推進搞示范

從2007年通達工程項目實施標準提高到7萬元/公里，從質(zhì)量標準要求上應(yīng)比2006年實施4萬元/公里要高，最主要的是老百姓對這一民心工程的滿意程度和修出質(zhì)量標準高的路。我們從三個方面進行調(diào)研，一是筑路材料；二是項目路施工程序；三是施工隊伍的考察，采取五條強有力措施：一是縣交通局對實施通村公路建設(shè)主體主動權(quán)不能放，自己組織實施一部分、委托公路管理所和有施工管理能力并把資金全部投入公路建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為實施單位；二是選擇誠信高的施工隊伍，嚴禁工程分包和轉(zhuǎn)包；三是規(guī)范合同內(nèi)容增加2cm磨耗層和漿砌片石鑲邊；四是嚴格按項目實施，突出與縣道、鄉(xiāng)道、村道路網(wǎng)聯(lián)接，使修好后通村路更好地發(fā)揮社會效益和經(jīng)濟效益；五是搞好協(xié)調(diào)服務(wù)，為施工隊伍營造良好的施工環(huán)境。抓了三個典型，一是由縣交通局組織實施的交樂至長田公路6公里，該項工程土石方開挖量和防護工程量大，路基寬只有2米，車輛不能通行，路基土石方開挖靠國家投入的資金是不能完成工程施工的，由村委會一事一議組織群眾投工投勞完成路基土石方開挖。二是雨樟鎮(zhèn)政府組織實施的青底至并嘎公路計劃7公里，實際修了7.5公里，聯(lián)通了雨樟和屯腳兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。該條路路基寬7.5m—4.5m兩個等級，由雨樟鎮(zhèn)政府投資5萬元，對該條路的兩座危橋進行了除險加固，充分利用了原有的橋梁，為國家節(jié)約資金10余萬元，受益群眾7412人。三是公路管理所組織實施的魯?shù)A營至水河7公里，聯(lián)通興仁西北環(huán)線與樓下至雨樟公路，形成了魯?shù)A營鄉(xiāng)的公路路網(wǎng)骨架，通過這三條公路規(guī)范了我縣通村公路的技術(shù)質(zhì)量標準。我們組織各施工隊及部份鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導到現(xiàn)場參觀學習，以會代訓的方式進行培訓，使各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和各施工單位，相互之間有學習，有比較，認真總結(jié)自己的施工管理方法，有效地提高通村公路的技術(shù)質(zhì)量標準。2007年11月對全縣承建的158.1公里通達工程全面啟動，按照施工管理程序組織實施，充分調(diào)動各方面的積極性，實行通村公路建設(shè)“一事一議”，加強領(lǐng)導和技術(shù)指導，對在施工中存在的質(zhì)量問題責令其施工方進行整改，提高履約認識，嚴格執(zhí)行合同規(guī)定。經(jīng)過多方面的努力和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的積極支持配合，使得我們07年通達工程如期完工驗收，取得良好的社會效益和經(jīng)濟效益。同時我縣通村公路建設(shè)突出五個方面的特點：一是突出鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公路的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，服務(wù)效果好。如青底至并嘎公路7.5公里，聯(lián)通了屯青路和雨青路，搭連地至學堂坪公路9公里，聯(lián)通了沙興線和西北環(huán)線，魯?shù)A營至水河7公里，聯(lián)通了西北環(huán)線與樓下至雨樟公路，使得村與村之間，不形成斷頭路，保證了公路的運輸暢通。二是把便民與礦山經(jīng)濟路有機地結(jié)合起來。如高武至楊家莊公路，計劃里程6公里，實際修了7公里，有效地使礦區(qū)公路和通村公路聯(lián)成路網(wǎng)；三是覆蓋了烤煙基地，為農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，如交樂至長田公路6公里，大山鄉(xiāng)耳期至馬店至豬長箐公路8公里，三是結(jié)合新農(nóng)村試點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套改路，如百德至新元溝邊村10公里。四是解決沿河一帶多年來交通閉塞的問題，如大山至紅背公路6公里，耳期至孔繞公路6公里。五是解決少數(shù)民族地區(qū)交通基點問題，如屯腳格老壩至新山公路4公里，新寨至光明公路4公里，充分反映應(yīng)興仁縣通村公路建設(shè)的合理規(guī)劃與布局，揚溢著交通引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展的良好局面。

三、“十一五”農(nóng)村公路實施完成后的幾點體會

1、農(nóng)村公路在交通行業(yè)中項目雖小，但意義卻大，他解決了興仁縣面積最大、人口最多的廣大農(nóng)村最根本的“三農(nóng)”問題。大大節(jié)約了勞動力運輸成本，使農(nóng)副產(chǎn)業(yè)快速流入市場，提高了農(nóng)民的經(jīng)濟收入，使地方產(chǎn)業(yè)得到健康有效的發(fā)展。從落實中央的政策上講具有十分重要的政治意義。

2、縣委縣政府領(lǐng)導高度重視農(nóng)村公路建設(shè)，除領(lǐng)導組織實施好通達工程項目外，還從財政納出上千萬元資金抓新農(nóng)村試點公路建設(shè)和草地畜牧業(yè)配套工程建設(shè)。同時加大通鄉(xiāng)油路改造工程力度和礦山經(jīng)濟路建設(shè)。取得了良好的社會效果和經(jīng)濟效益。

3、農(nóng)村公路建設(shè)在搞好路網(wǎng)規(guī)劃的同時，關(guān)鍵在于管理和養(yǎng)護，前些年我只抓建而忽視對村級公路管理養(yǎng)護，路時修時爛，現(xiàn)我們修好驗收后按村級行政區(qū)域簽訂管養(yǎng)協(xié)議，由村級負責管養(yǎng)，既抓通村公路建設(shè)項目的實施，又抓村級公路的管理與養(yǎng)護，明確職責后好路率逐步提高。

4、交通局如何給縣委、縣政府當好參謀，是抓好農(nóng)村公路建設(shè)和發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。抓農(nóng)村公路建設(shè)要有開拓精神和超前工作意識，用科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)交通工作，隨時調(diào)整工作思路適應(yīng)新時期交通工作的需要，讓農(nóng)村公路建設(shè)引領(lǐng)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

5、農(nóng)村公路建設(shè)是推動農(nóng)村經(jīng)濟工作的主角，除搞好規(guī)劃設(shè)計外，在人民群眾中對項目的實施進行公開、公示，接受有關(guān)部門和群眾監(jiān)督，管好用好項目建設(shè)資金，組織實施好農(nóng)村公路建設(shè)為人民群眾搞好服務(wù)，為社會各項事業(yè)搞好服務(wù)和為農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展搞好服務(wù)。

四、“十二五”農(nóng)村公路發(fā)展規(guī)劃編制的依據(jù)和原則

“十二五”規(guī)劃是根據(jù)“十一五”的成功經(jīng)驗和興仁縣的實際情況及發(fā)展需求進行編制；其原則：

①項目的申報必須以農(nóng)村公路基礎(chǔ)數(shù)據(jù)更新為主，包括路線名稱、編號、里程等；

②規(guī)劃建設(shè)的建制村要以拉動經(jīng)濟發(fā)展、旅游等社會影響大、見效快為主；

③規(guī)劃建設(shè)的項目要先易后難，地質(zhì)不良或因建設(shè)引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害等區(qū)域宜重點考慮項目；

④建制村的暢通點應(yīng)為村委會或村小學；

⑤規(guī)劃的項目必須同時考慮該項目連接到上級路網(wǎng)的具體情況，原則上上級路網(wǎng)必須已經(jīng)是油路(水泥路)；

⑥建制村必須按照農(nóng)村公路基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中不通暢的286個建制村進行項目申報；

⑦項目所在地地方必須承擔征地拆遷等相關(guān)費用。

五、“十二五”農(nóng)村公路發(fā)展規(guī)劃的編制要求

1、凡州局作預(yù)先安排計劃下達現(xiàn)正在實施的，作為首批項目進行編報；

2、重要的鄉(xiāng)公路、經(jīng)濟路、港區(qū)、碼頭的連接路、旅游景區(qū)路(環(huán)庫路)，優(yōu)先編報；

3、通達計劃下達未實施可以兩塊補助資金一步到位，實現(xiàn)油路(硬化)的通村路優(yōu)先編報；

4、編制按286個建制作基數(shù)一次性編制(除現(xiàn)已油路硬化)的建制除外；

六、“十二五”農(nóng)村公路發(fā)展規(guī)劃的主要內(nèi)容

1、通達工程(通村公路)：21條、189.5KM；工程總投資2757.5萬元,其中,中央投資2568.00萬元,地方自籌189.5萬元。

2、通村瀝青(水泥)路147條、705.246KM； 工程總投資57359.04萬元,其中,中央投資50985.81萬元,地方自籌6373.23萬元。

3、通鄉(xiāng)油路：16條、195.978KM； 工程總投資12738.6萬元,其中,中央投資11758.7萬元,地方自籌979.9萬元。

4、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)改造(危橋改造):11座264延米；工程總投資456萬元,其中,中央投資324萬元,地方自籌132萬元。

5、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)改造(安保工程)：8條241.7KM；工程總投資1208。5萬元,其中,中央投資966.8萬元,地方自籌241.7萬元。

6、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)改造(災(zāi)害防治)：8條235KM無工程總投資5242萬元,其中,中央投資4894萬元,地方自籌348萬元。

7、縣鄉(xiāng)道改造：10條、178.2KM工程總投資11580.08 萬元,其中,中央投資10689.30萬元,地方自籌890.78萬元。

8、農(nóng)村公路新建橋梁(含渡改橋)：3座117延米；工程總投資339萬元,其中,中央投資281萬元,地方自籌59萬元。

9、其它農(nóng)村公路(自然通達工程、鄉(xiāng)村連通工程、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)公路、農(nóng)村旅游點公路、庫區(qū)公路以及國有林區(qū)道路)：7條、11.9KM.工程總投資387萬元,其中,中央投資357萬元,地方自籌30萬元。

建設(shè)項目可行性研究報告 篇9

項目背景：

隨著即將結(jié)束，“十三五”發(fā)展目標與綱領(lǐng)陸續(xù)出臺。近日，據(jù)媒體報道，“十三五”期間低碳環(huán)保將是主線。與此同時，在冬奧會的助力下，張家口將建設(shè)可再生能源示范區(qū)，為京津冀的協(xié)同發(fā)展提供清潔能源，并在全國形成示范效應(yīng)。上述利好事件下，預(yù)計我國新能源產(chǎn)業(yè)即將迎來爆發(fā)期。

新能源又稱非常規(guī)能源，指的是傳統(tǒng)能源之外的、在新技術(shù)基礎(chǔ)上加以開發(fā)利用的可再生能源，主要包含風能、太陽能、生物質(zhì)能、核能與汽車新能源等。近年，在傳統(tǒng)能源供應(yīng)日趨緊張，環(huán)境保護壓力加大的背景下，新能源成為我國重要的能源戰(zhàn)略。十三五期間國家依舊“主打”低碳綠色，從產(chǎn)業(yè)角度來看，光伏、風電與核電等清潔發(fā)電產(chǎn)業(yè)將獲得利好。

光伏是太陽能發(fā)電系統(tǒng)的簡稱，指的是可以將太陽能輻射轉(zhuǎn)換為電能為用戶供電的系統(tǒng)，分為并網(wǎng)與獨立式，并網(wǎng)式具有成本低、環(huán)保等特點，正成為光伏行業(yè)主流。并網(wǎng)式發(fā)電又分為地面電站與分布式光伏，我國太陽能市場以地面電站為主，分布式光伏只占有20%市場。不過考慮到地面電站需要大量土地，我國東中部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達、人口稠密，并不適用地面電站，因此分布式光伏近年被大力推廣。

20xx年第一季度，我國并網(wǎng)式太陽能發(fā)電裝機為1758萬千瓦，為去年同期的4.4倍，西部地區(qū)地面光伏電站建設(shè)對其貢獻巨大，而受融資、并網(wǎng)以及商業(yè)模式等因素困擾，我國分布式光伏進展緩慢。不過，光伏“十三五”規(guī)劃即將出臺，預(yù)計在政策影響下，光伏累計裝機目標可能由最初的100GW進一步上調(diào)，分布式光伏難題將逐步解決。

我國風能資源豐富，陸地與海上可開發(fā)與利用風能共計10億瓦，業(yè)界統(tǒng)計如果風能被全部開發(fā)，可以滿足我國目前的用電需求。我國是全球風電裝機增長速度最快、新增風電裝機容量的國家，風電并網(wǎng)裝機已達到7500余萬千瓦。不過，作為世界風電第一大國，局部地區(qū)棄風的“生長痛”也困擾著業(yè)界。

對此，業(yè)界認為，解決棄風問題要追根溯源，理清上游規(guī)劃環(huán)節(jié)，加強管理與科學規(guī)劃，讓風電發(fā)展和電網(wǎng)消納均衡同步；建設(shè)遠距離、大容量的電力輸送通道，構(gòu)建全國乃至更大范圍的風電消納市場。根據(jù)國家規(guī)劃，風電十三五累計裝機目標大概率將上調(diào)到250GW，風電行業(yè)有望破局。

核電采用核裂變的方式釋放巨大能量發(fā)電，與光伏和風電相比，核電具穩(wěn)定性和可持續(xù)性，又不存在水電季節(jié)性等弊端，因而正成為我國重點推廣的新能源。中商產(chǎn)業(yè)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，目前我國現(xiàn)役核電機組數(shù)量達23臺，從未發(fā)生過二級以上事故與事件；在建核電機組為26個，數(shù)量位居世界第一，在建機組質(zhì)量受控。20xx年一季度我國核電發(fā)電量占比約為2.7%，遠低于世界平均水平10.2%，這為我國核電產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來想象空間。

隨著沿海核電項目不斷建設(shè)、內(nèi)陸核電釋放開啟信號，預(yù)計至2030年，國內(nèi)核電總裝機量將達到1.5～2億千瓦，占能源消費總量的比重將達到6%至8%。

目錄

第一章項目總論

一、項目背景

二、項目簡介

三、可行性與必要性分析

四、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標

五、可行性報告編制依據(jù)

第二章項目建設(shè)單位介紹

第三章市場分析

一、市場環(huán)境分析

二、市場現(xiàn)狀及需求前景分析

三、市場需求預(yù)測

四、市場分析小結(jié)

第四章產(chǎn)品介紹

一、產(chǎn)品簡介

二、產(chǎn)品特點

第五章技術(shù)工藝

一、技術(shù)方案介紹

二、技術(shù)路線

第六章項目運營及發(fā)展規(guī)劃

一、運營模式

二、組織架構(gòu)

三、勞動定員

四、盈利模式

五、發(fā)展規(guī)劃

第七章項目選址

一、項目選址

二、項目建設(shè)地概況

第八章工程建設(shè)方案

一、工程布局

二、設(shè)計依據(jù)

三、項目用地規(guī)劃

四、用地規(guī)劃指標

第九章節(jié)能、節(jié)水

一、編制依據(jù)

二、節(jié)能措施

三、節(jié)水措施

第十章環(huán)境保護

一、建設(shè)期環(huán)境影響分析與保護措施

二、運營期環(huán)境影響分析與保護措施

三、環(huán)境保護綜合評價

第十一章項目職業(yè)安全衛(wèi)生與消防

一、安全衛(wèi)生

（一）設(shè)計依據(jù)

（二）危險因素分析

（三）安全衛(wèi)生措施

二、消防設(shè)計

（一）設(shè)計依據(jù)

（二）消防設(shè)計

（三）消防措施

（四）消防人員

第十二章項目建設(shè)進度

一、項目實施各階段

（一）前期工作

（二）資金籌集安排

（三）勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

（四）施工準備

（五）土建施工

（六）竣工驗收

二、項目實施進度表

第十三章投資估算與資金籌措

一、投資估算范圍

二、投資估算

（二）固定資產(chǎn)投資

三、資金籌措

第十四章財務(wù)評價

一、基本假設(shè)

二、收入與成本費用估算

（一）收入與稅費預(yù)測

（二）總成本預(yù)測

三、盈利能力分析

四、財務(wù)評價小結(jié)

第十五章社會效益分析

第十六章項目綜合評價

一、項目可行性分析結(jié)論

二、項目建設(shè)建議

第十七章附件

建設(shè)項目可行性研究報告 篇10

第一章項目提要

1.1 項目名稱

福州市金山七期小學建設(shè)項目

1.2 承建單位

福州市教育局

1.3 建設(shè)地點

福州市范圍

1.4 建設(shè)性質(zhì)

新建

1.5 建設(shè)內(nèi)容

項目擬規(guī)劃用地20畝（合約13333m2）建設(shè)金山七期小學，總建筑面積為6224m2，辦學規(guī)模為24個班，在校學生為1200人。其中：教學綜合樓3661m2，圖書、行政綜合樓2563m2。項目建筑為框架結(jié)構(gòu)，建筑耐久年限為70年，建筑安全等級為二級；建設(shè)配套設(shè)施，購臵相應(yīng)教學、辦公設(shè)備等。

1.6 建設(shè)期限

20xx年12月～20xx年8月

1.7 總投資及資金籌措

項目總投資852萬元，全部由市財政劃撥。

1.8 項目效益

本項目的實施有利于進一步優(yōu)化教育資源配臵，改善教育結(jié)構(gòu)體系，有利于有效破解教育發(fā)展難題，全面加速教育強市創(chuàng)建進程，是為社會生產(chǎn)、公共生活服務(wù)和以創(chuàng)造社會效益為主的社會事業(yè)建設(shè)項目。項目的實施可以緩解福州市城區(qū)中心小學就學壓力，有利于促進全市義務(wù)教育穩(wěn)定、持續(xù)、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，也有利于加快為國家和本地區(qū)培養(yǎng)人才的步伐，從外部環(huán)境上實現(xiàn)對當?shù)厣鐣l(fā)展的貢獻。

1.9 主要技術(shù)指標

主要技術(shù)經(jīng)濟指標

第二章項目建設(shè)的必要性和可行性

2.1 項目由來

根據(jù)福州市人民政府第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十四次會議《關(guān)于修改〈福州市保護城市中學小學幼兒園建設(shè)用地若干規(guī)定〉的決定》實施方案的報告要求，并根據(jù)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)有中小學布局實際，合理配臵城區(qū)教育資源，改善城區(qū)學校辦學條件，因地制宜對城區(qū)學校進行布局調(diào)整和擴容提質(zhì)。本著均衡化、合理化，就近入學的原則，切實解決城區(qū)義務(wù)教育階段學生入學難的問題，充分保障人民群眾享受優(yōu)質(zhì)教育資源的權(quán)利，促進該市教育和諧健康發(fā)展。目前該市城區(qū)義務(wù)教育階段小學，一方面地處城區(qū)中心地帶的一些小學由于辦學條件和師資力量較強，成為學生擇校的熱點，近年生源劇增而超負荷運行。另一方面，隨著金山片區(qū)建設(shè)的突飛猛進，倉山區(qū)金山片區(qū)人口以每年8000-10000人的增量遞增，再隨著沿江兩岸、金山大道、橘園洲周邊及附近小區(qū)大量建設(shè)，擇址選址地址建設(shè)一所規(guī)范化的合格小學勢在必行。

2.2 項目建設(shè)的必要性

2.2.1項目建設(shè)是落實《關(guān)于修改〈福州市保護城市中學小學幼兒園建設(shè)用地若干規(guī)定〉的決定》的需要。以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，根據(jù)城區(qū)發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)有中小學布局實際，合理配臵城區(qū)教育資源，改善城區(qū)學校辦學條件，因地制宜地對城區(qū)學校進行布局和擴容提質(zhì)。切實解決城區(qū)義務(wù)教育階段學生入學難的問題，充分保障人民群眾享受優(yōu)質(zhì)教育資源的權(quán)利，促進全市教育和諧健康發(fā)展。隨著福州市城市建設(shè)的突飛猛進，市區(qū)人口的增量遞增，城區(qū)教育設(shè)施的配套明顯滯后于城市發(fā)展的步伐，不少新建住宅小區(qū)教育設(shè)施不配套或配套不足，使城區(qū)居民子女入學難的問題更加突出。因此，該項目的建設(shè)是落實會議精神，合理配臵城區(qū)教育資源，滿足城區(qū)義務(wù)教育階段學位一，化解大班額矛盾的需要。

2.2.2項目建設(shè)是福州市經(jīng)濟、社會發(fā)展的需要

福州市現(xiàn)轄5區(qū)2市6縣。至20xx年底，全市總?cè)丝?83萬人，其中市區(qū)常住總?cè)丝?87萬人。20xx年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達2284.16億元，按可比價格計算，比增13%。

福州市擁有2200多年的歷史，是中國著名的僑鄉(xiāng)和臺胞祖籍地之一，是福建省省會，全省的政治、經(jīng)濟、科技、教育和文化中心，又是中國歷史文化名城，沿海開放港口城市。黨的十一屆三中全會后，全市人民緊緊抓住歷史機遇堅持改革開放，社會經(jīng)濟和城市建設(shè)都取得了突飛猛進的發(fā)展，1984年經(jīng)中央批準福州市成為全國對外開放的14個沿海港口城市之一，1985年又經(jīng)國務(wù)院批準成立了國家級開發(fā)區(qū)——福州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。特別是1996年福州被國務(wù)院定為兩岸通航的首批試點口岸之一以及被列為全國綜合配套改革試點城市以來，福州市抓住這兩個難得契機，進一步解放思想，大膽探索，擴大開放，經(jīng)濟建設(shè)和社會事業(yè)有了長足大發(fā)展，先后邁入“中國城市綜合實力50強”和“全國城市投資硬環(huán)境40優(yōu)”行列，分別兩次被評為全國“衛(wèi)生城市”和“全國科技興市先進城市”。2002年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值超過千億元大關(guān)，達1011.69億元，綜合經(jīng)濟實力名列全國26個省會城市前列?！笆濉逼陂g，福州全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10.99%，2005年達到1476.31億元；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，水產(chǎn)業(yè)和特色種養(yǎng)業(yè)等農(nóng)業(yè)主導產(chǎn)業(yè)逐步擴壯，電子、機械、輕紡等工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，旅游、會展、房地產(chǎn)等新興第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)迅速崛起?？h域經(jīng)濟也日益壯大，福清市已名列“全國百強縣”第十四位。

目前，福州已經(jīng)發(fā)展成為一個國民經(jīng)濟體系較為完善，內(nèi)外貿(mào)易較為繁榮，城市建設(shè)管理較為完善，科技教育較為發(fā)達的初具規(guī)模的現(xiàn)代化沿海城市；形成了多層次、多功能的對外開放新格局，擁有保稅區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、臺商投資區(qū)等實行特殊政策、靈活措施的各類園區(qū)；成為我國東南沿海的重要港口城市。

建設(shè)項目可行性研究報告 篇11

由鄂爾多斯市東勝區(qū)發(fā)展和改革局主持，在鄂爾多斯市召開了《富興花園三期工程建設(shè)項目可行性研究報告》專家咨詢評估會議。鄂爾多斯市東勝區(qū)發(fā)展和改革局、鄂爾多斯市建銀房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、內(nèi)蒙古乘風交通咨詢有限公司等單位的領(lǐng)導和代表，以及專家組成員(名單附后)出席了會議。專家組審閱了可行性研究報告，并聽取了編制單位的匯報后，提出如下咨詢評估意見和建議：

一、總體評價

編制框架內(nèi)容基本符合可行性研究報告要求，但在建筑規(guī)模的確定依據(jù)、建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計方案說明、消防內(nèi)容和建筑設(shè)備選型等方面沒有達到編制深度要求，缺乏附圖，核實總投資。建議重新編制。

二、具體意見和建議

(一)總論、建筑、結(jié)構(gòu)

1、報告已提供凈用地面積、綠化率、停車位數(shù)量，未提供基底面積和道路面積，建議報告補充完善。既為三期工程，應(yīng)先說明地塊現(xiàn)有設(shè)施。市場預(yù)測應(yīng)針對項目內(nèi)容進行。

2、“建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書”要求本項目建筑密度<20%，而本項目實施方案確定的建筑密度為26.5%,超出規(guī)劃條件，建議說明理由，并重新確定實施方案建筑密度。

3、“建設(shè)用地規(guī)劃條件意見書”要求本項目建筑高度<80米，而本項目實施方案雖說明各建筑總層數(shù)，但未提供實施方案各建筑高度，也未說明主要建筑高度是否滿足規(guī)劃條件，需補充實施方案各建筑高度。

4、完善建設(shè)項目的平面布局、建筑功能、交通組織設(shè)計方案。

5、細化建筑方案內(nèi)容，各建筑應(yīng)分別說明，特別關(guān)于地下室應(yīng)單獨說明功能。

6、補充結(jié)構(gòu)設(shè)計內(nèi)容，說明建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)的形式、埋置深度及地基承載力的設(shè)計要求，完善建設(shè)項目上部結(jié)構(gòu)和下部結(jié)構(gòu)的建筑結(jié)構(gòu)形式及設(shè)計要求等。

7、補充建設(shè)項目規(guī)劃總平面圖、建筑的相關(guān)圖紙。

(二)建筑設(shè)備

1、核實市政給排水、供熱、燃氣、電力、電信的條件和參數(shù)，補充室外管道和設(shè)施平面布置圖，明確主要水池、設(shè)備、管道等的規(guī)格和數(shù)量，補充主要設(shè)備材料表。

2、各建筑的設(shè)備工程應(yīng)分建筑分別說明。

3、補充負荷估算的內(nèi)容，如用水量、排水量、供熱負荷、用電負荷、空調(diào)冷熱負荷等。

4、細化動力設(shè)計內(nèi)容，如換熱站等。

5、補充說明設(shè)置空調(diào)和燃氣供應(yīng)的范圍，細化設(shè)計方案說明。

6、校核消防設(shè)計內(nèi)容。

(三)投資估算

補充建設(shè)規(guī)模確定依據(jù)、土建、裝飾工程估算指標測算過程。

1、編制說明：補充工程概況并說明建設(shè)地點、建設(shè)規(guī)模構(gòu)成XXX棟XX層、投資估算編制基準期及總投資；編制依據(jù)應(yīng)為09屆造價依據(jù)；補充工程費用估算編制方法及土建、裝飾估算指標測算過程；并計取基本預(yù)備費。

2、單項工程估算表：

①主體工程建設(shè)規(guī)模缺乏依據(jù)，土建、裝飾估算應(yīng)分列，校核給排水、暖通、電氣估算指標；

②小區(qū)輔助和基礎(chǔ)設(shè)施工程應(yīng)在補充工程量依據(jù)(圖紙)基礎(chǔ)上，其估算指標應(yīng)重新測算，并補充給水泵房、換熱站、配電室、燃氣調(diào)壓箱等設(shè)備分攤投資。

③按照《建設(shè)項目投資估算編審規(guī)程》及當?shù)匚募?，合理計取工程其他費用，土地及拆遷安置補償費應(yīng)附依據(jù)。

(四)經(jīng)濟評價意見

完善銷售價格的測算過程、核實開發(fā)成本、銷售費用數(shù)據(jù)，調(diào)整評價指標。

第四篇：停車場建設(shè)項目可研報告

停車場經(jīng)營可行性研究報告

編輯: 可行性研究報告 欄目: 可研報告 時間: 2013-01-08 瀏覽：2,873 次

城市中集中停放車輛的場所。露天停放的場所稱停車場經(jīng)營，地下或室內(nèi)停放的場所稱停車庫。20世紀初以來，尤其是第二次世界大戰(zhàn)后，世界各國城市人口激增，機動車輛擁有量迅速上升，停車場經(jīng)營地不足成為嚴重的城市問題。因此，在城市規(guī)劃中應(yīng)安排足夠的停車場經(jīng)營(庫)用地，其規(guī)模要能適應(yīng)規(guī)劃期內(nèi)所預(yù)測的城市各種車輛的增長量。停車場經(jīng)營的類型：按車輛性質(zhì)可分為機動車和非機動車停車場經(jīng)營（庫）；按使用對象可分為專用和公用停車場經(jīng)營（庫）；按設(shè)置地點可分為路外和路上停車場經(jīng)營；按設(shè)計形式則可分為廣場式、地下式和多層式停車場經(jīng)營（庫）。

停車場經(jīng)營管理系統(tǒng)是指基于現(xiàn)代化電子與信息技術(shù)，在停車區(qū)域的出入口處安裝自動識別裝置，通過非接觸式卡或車牌識別來對出入此區(qū)域的車輛實施判斷識別、準入/拒絕、引導、記錄、收費、放行等智能管理，其目的是有效的控制車輛與人員的出入，記錄所有詳細資料并自動計算收費額度，實現(xiàn)對場內(nèi)車輛與收費的安全管理。停車場經(jīng)營管理系統(tǒng)集感應(yīng)式智能卡技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)、視頻監(jiān)控、圖像識別與處理及自動控制技術(shù)于一體，對停車場經(jīng)營內(nèi)的車輛進行自動化管理，包括車輛身份判斷、出入控制、車牌自動識別、車位檢索、車位引導、會車提醒、圖像顯示、車型校對、時間計算、費用收取及核查、語音對講、自動?。ㄊ眨┛ǖ认盗锌茖W、有效的操作。這些功能可根據(jù)用戶需要和現(xiàn)場實際靈活刪減或增加，形成不同規(guī)模與級別的豪華型、標準型、節(jié)約型停車場經(jīng)營管理系統(tǒng)和車輛管制系統(tǒng)。

隨著科技的進步和人類文明的發(fā)展停車場經(jīng)營無論是從外形、功能、操作方面都有跨越式的改進，國內(nèi)目前最薄的停車場經(jīng)營管理系統(tǒng)達到令人驚訝的170MM的厚度，而且配備雙發(fā)卡模式和雙倍卡量來降低故障率。智能停車場經(jīng)營管理系統(tǒng)在住宅小區(qū)、大廈、機關(guān)單位的應(yīng)用越來越普遍。而人們對停車場經(jīng)營管理的要求也越來越高，智能化程度也越來越高，使用更加方便快捷，也給人類的生活帶來了方便和快樂。不僅提高了現(xiàn)代人類的工作效率，也大大的節(jié)約了人力物力，降低了公司的運營成本，并使得整個管理系統(tǒng)安全可靠。包括車輛人員身份識別、車輛資料管理、車輛的出入情況、位置跟蹤和收費的管理等等?！就＼噲鼋?jīng)營可行性研究報告目錄】

第一部分 停車場經(jīng)營項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、停車場經(jīng)營項目概況

（一）項目名稱

（二）項目承辦單位介紹

（三）項目可行性研究工作承擔單位介紹

（四）項目主管部門介紹

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標

（六）項目建設(shè)地點

二、項目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項目的財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應(yīng)問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術(shù)保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險控制問題

（九）項目財務(wù)效益結(jié)論

（十）項目社會效益結(jié)論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。第二部分 停車場經(jīng)營項目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、停車場經(jīng)營項目建設(shè)背景

（一）國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵停車場經(jīng)營行業(yè)發(fā)展

（二）停車場經(jīng)營市場前景廣闊

二、停車場經(jīng)營項目建設(shè)必要性

（一）進一步推進我國停車場經(jīng)營行業(yè)發(fā)展

（二）進一步提升我國停車場經(jīng)營工業(yè)技術(shù)水平

（三）……

三、停車場經(jīng)營項目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性 第三部分 停車場經(jīng)營項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、停車場經(jīng)營項目產(chǎn)品市場調(diào)查

（一）停車場經(jīng)營國際市場調(diào)查

（二）停車場經(jīng)營國內(nèi)市場調(diào)查

（三）停車場經(jīng)營價格調(diào)查

（四）停車場經(jīng)營上游原料市場調(diào)查

（五）停車場經(jīng)營下游消費市場調(diào)查

（六）停車場經(jīng)營市場競爭調(diào)查

二、停車場經(jīng)營市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報告的結(jié)論，對本未來市場需求量及相關(guān)因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

（一）停車場經(jīng)營國際市場預(yù)測

（二）停車場經(jīng)營國內(nèi)市場預(yù)測

（三）停車場經(jīng)營價格預(yù)測

（四）停車場經(jīng)營上游原料市場預(yù)測

（五）停車場經(jīng)營下游消費市場預(yù)測

（六）停車場經(jīng)營項目發(fā)展前景綜述 第四部分 停車場經(jīng)營項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、停車場經(jīng)營項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、停車場經(jīng)營項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、停車場經(jīng)營項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對市場營銷模式進行研究。

1．投資者分成 2．企業(yè)自銷

3．國家部分收購

4．經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第五部分 停車場經(jīng)營項目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、停車場經(jīng)營項目建設(shè)地

（一）停車場經(jīng)營項目建設(shè)地地理位置

（二）停車場經(jīng)營項目建設(shè)地自然情況

（三）停車場經(jīng)營項目建設(shè)地資源情況

（四）停車場經(jīng)營項目建設(shè)地經(jīng)濟情況

（五）停車場經(jīng)營項目建設(shè)地人口情況

二、停車場經(jīng)營項目土建總規(guī)

（一）項目廠址及廠房建設(shè)

1．廠址

2．廠房建設(shè)內(nèi)容

3．廠房建設(shè)造價

（二）土建規(guī)劃總平面布置圖

（三）場內(nèi)外運輸

1．場外運輸量及運輸方式

2．場內(nèi)運輸量及運輸方式

3．場內(nèi)運輸設(shè)施及設(shè)備

（四）項目土建及配套工程

1．項目占地

2．項目土建及配套工程內(nèi)容

（五）項目土建及配套工程造價

（六）項目其他輔助工程

1．供水工程

2．供電工程

3．供暖工程

4．通信工程

5．其他

第六部分 停車場經(jīng)營項目環(huán)保、節(jié)能與勞動安全方案

在項目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對項目可能對環(huán)境造成的近期和遠期影響，對影響勞動者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進行分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟，且布局合理，對環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環(huán)境保護和勞動安全要有專門論述。

一、停車場經(jīng)營項目環(huán)境保護方案

（一）項目環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)

（二）項目環(huán)境保護措施

（三）項目環(huán)境保護評價

二、停車場經(jīng)營項目資源利用及能耗分析

（一）項目資源利用及能耗標準

（二）項目資源利用及能耗分析

三、停車場經(jīng)營項目節(jié)能方案

（一）項目節(jié)能設(shè)計依據(jù)

（二）項目節(jié)能分析

四、停車場經(jīng)營項目消防方案

（一）項目消防設(shè)計依據(jù)

（二）項目消防措施

（三）火災(zāi)報警系統(tǒng)

（四）滅火系統(tǒng)

（五）消防知識教育

五、停車場經(jīng)營項目勞動安全衛(wèi)生方案

（一）項目勞動安全設(shè)計依據(jù)

（二）項目勞動安全保護措施

第七部分 停車場經(jīng)營項目組織計劃和人員安排

在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓計劃。

一、停車場經(jīng)營項目組織計劃

（一）組織形式

（二）工作制度

二、停車場經(jīng)營項目勞動定員和人員培訓

（一）勞動定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓及費用估算 第八部分 停車場經(jīng)營項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排也是可行性研究報告中的一個重要組成部分。所謂項目實施時期亦可稱為投資時間，是指從正式確定建設(shè)項目到項目達到正常生產(chǎn)這段時間。這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨，施工準備，施工和生產(chǎn)準備，試運轉(zhuǎn)直到竣工驗收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、停車場經(jīng)營項目實施的各階段

（一）建立項目實施管理機構(gòu)

（二）資金籌集安排

（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

（四）勘察設(shè)計和設(shè)備訂貨

（五）施工準備

（六）施工和生產(chǎn)準備

（七）竣工驗收

二、停車場經(jīng)營項目實施進度表

三、停車場經(jīng)營項目實施費用

（一）建設(shè)單位管理費

（二）生產(chǎn)籌備費

（三）生產(chǎn)職工培訓費

（四）辦公和生活家具購置費

（五）其他應(yīng)支出的費用

第九部分 停車場經(jīng)營項目財務(wù)評價分析

一、停車場經(jīng)營項目總投資估算

二、停車場經(jīng)營項目資金籌措

一個建設(shè)項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資估算和流動資金估算的結(jié)果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報告中，應(yīng)對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對下列內(nèi)容加以說明：

（一）資金來源

（二）項目籌資方案

三、停車場經(jīng)營項目投資使用計劃

（一）投資使用計劃

（二）借款償還計劃

四、項目財務(wù)評價說明&財務(wù)測算假定

（一）計算依據(jù)及相關(guān)說明

（二）項目測算基本設(shè)定

五、停車場經(jīng)營項目總成本費用估算

（一）直接成本

（二）工資及福利費用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費用

（五）修理費

（六）財務(wù)費用

（七）其他費用

（八）財務(wù)費用

（九）總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現(xiàn)金流估算

（一）項目投資現(xiàn)金流估算

（二）項目資本金現(xiàn)金流估算

第十部分 停車場經(jīng)營項目不確定性分析

在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十一部分 停車場經(jīng)營項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價

在建設(shè)項目的技術(shù)路線確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評價結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對建設(shè)項目進行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報告中財務(wù)、經(jīng)濟與社會效益評價的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財務(wù)評價

財務(wù)評價是考察項目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項目在財務(wù)上的可行性。財務(wù)評價多用靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主的辦法進行。并用財務(wù)評價指標分別和相應(yīng)的基準參數(shù)——財務(wù)基準收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項目在財務(wù)上是否可行。

（一）財務(wù)凈現(xiàn)值

財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個設(shè)定的標準折現(xiàn)率（基準收益率）折算到建設(shè)期初（項目計算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財務(wù)凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標。

如果項目財務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，項目財務(wù)上可行。

（二）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年財務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率，也就是使項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。

財務(wù)內(nèi)部收益率是反映項目實際收益率的一個動態(tài)指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期。以動態(tài)回收期為例：

（1）計算公式

動態(tài)投資回收期的計算在實際應(yīng)用中根據(jù)項目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計算：

Pt＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評價準則

1）Pt≤Pc（基準投資回收期）時，說明項目（或方案）能在要求的時間內(nèi)收回投資，是可行的；

2）Pt＞Pc時，則項目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。

（四）項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準投資利潤率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

（五）項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設(shè)計生產(chǎn)能力后的一個正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準投資利稅率）時，項目在財務(wù)上可考慮接受。

（六）項目資本金凈利潤率（ROE）

項目資本金凈利潤率是指項目達到設(shè)計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

（七）項目測算核心指標匯總表

二、國民經(jīng)濟評價

國民經(jīng)濟評價是項目經(jīng)濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項目國民經(jīng)濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等參數(shù)，計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目在經(jīng)濟上的合理性。國民經(jīng)濟評價采用國民經(jīng)濟盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評價指標。根據(jù)項目的具體特點和實際需要，也可計算經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）指標，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進口節(jié)匯的項目，要計算經(jīng)濟外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。第十二部分 停車場經(jīng)營項目風險分析及風險防控

一、建設(shè)風險分析及防控措施

二、法律政策風險及防控措施

三、市場風險及防控措施

四、籌資風險及防控措施

五、其他相關(guān)風險及防控措施

第十三部分 停車場經(jīng)營項目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1．對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2．對主要的對比方案進行說明

3．對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4．對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5．對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6．可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號。

1．項目建議書（初步可行性報告）

2．項目立項批文

3．廠址選擇報告書

4．資源勘探報告

5．貸款意向書

6．環(huán)境影響報告

7．需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8．需要的市場預(yù)測報告

9．引進技術(shù)項目的考察報告

10．引進外資的名類協(xié)議文件

11．其他主要對比方案說明

12．其他

三、附圖

1．廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）

2．總平面布置方案圖（設(shè)有標高）

3．工藝流程圖

4．主要車間布置方案簡圖

5．其它

第五篇：主題公園建設(shè)項目可研報告

中國?臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告

中國?臨平傳奇世界主題公園

項目可行性研究報告

二O一二年十一月

中國?臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告

項目名稱：中國臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告 項目委托方：

項目承擔方：

項目委托時間：2012年10月

項目完成時間：2014年10月 2

組 長

副組長

項目管理

技術(shù)負責

項目組成員

中國?臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告

項目組成員

中國?臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告

項目提出的背景

主題公園成為旅游者日益增長的旅游需求的一支生力軍

我國主題公園雖然起步較晚，但起點不低，成功的典型不少；它們已經(jīng)在我們這個旅游資源大國里大放異彩，成為豐富我國旅游產(chǎn)品、滿足海內(nèi)外旅游者日益增長的旅游需求的一支生力軍。

自從１９８９年深圳華僑城投資創(chuàng)建的“錦銹中華”景區(qū)建成開業(yè)，到十多年來陸續(xù)建設(shè)開業(yè)的“中國民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”一期等大型文化主題公園，都相繼取得成功。大型主題公園在中國開創(chuàng)了新局面，北京的“世界公園”、江蘇蘇州的“蘇州樂園”、浙江杭州的“宋城”和“杭州樂園”、云南昆明的“云南民族村”和“世界園藝博覽園”、海南三亞的“南山文化旅游區(qū)”、廣西桂林的“樂滿地”等大型主題公園，都已達到較高水平。黑龍江省哈爾濱市在這幾年冰雪節(jié)期間創(chuàng)建的“松花江冰雪大世界”，也可稱為特定時間段內(nèi)的大型主題公園，其策劃和經(jīng)營管理水平也已大體與國際接軌。對臨平經(jīng)濟發(fā)展的迅速提高起著決定性的作用

截止目前，臨平區(qū)合同利用外資9360萬美元，同比增長28.27%，總額列重慶市“一小時經(jīng)濟圈”第7位，區(qū)域性中心城市第1位；實際利用外資6000萬美元，同比增長250.88%，完成重慶市開放型經(jīng)濟目標任務(wù)的100%，總額列重慶市“一小時經(jīng)濟圈”第9位，區(qū)域性中心城市第1位。

建設(shè)的必要性：

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以體現(xiàn)臨平特色

臨平區(qū)域位置優(yōu)越，位于長江下游南岸，浙江余杭區(qū)臨平有1000多年的城鎮(zhèn)歷史，為杭州市余杭區(qū)政府所在地。距杭州市區(qū)艮山門28公里。2008年年初，臨平街道、東湖街道合署辦公，現(xiàn)轄20個社區(qū)（其中8個為撤村建居社區(qū)），總戶數(shù)30017戶，人口78981人。城市建成區(qū)內(nèi)12個社區(qū)面積2.82平方公里本數(shù)據(jù)來源于百度地圖，最終結(jié)果以百度地圖數(shù)據(jù)為準。627個居民小組，居民住戶27282戶，人口67574人。因此，建設(shè)以體現(xiàn)臨平歷史、文化特色的旅游項目將帶動新城商業(yè)、房地產(chǎn)發(fā)展。

對臨平建成大開放、多功能、強輻射、高效益的現(xiàn)代大城市有重要意義

該項目的建設(shè)社會效益凸顯，對臨平建成大開放、多功能、強輻射、高效益的錢江開發(fā)區(qū)（國家及開發(fā)區(qū)）內(nèi)最具影響力和競爭力的現(xiàn)代大城市有重要的戰(zhàn)略意義；完善公共空間與服務(wù)系統(tǒng)，集中城市豐富的文化、旅游活動內(nèi)容，增強城市活力，體現(xiàn)地方特色和民俗風情，以歷史民俗文化為靈魂，文化與休閑互為載體，緊密結(jié)合，極大的提升城市形象，提高城市品味；對區(qū)域經(jīng)濟、文化、社會的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響，從而進一步推進城市發(fā)展。從經(jīng)濟效益上看，有利于帶動臨平房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，帶來商業(yè)、貿(mào)易的繁榮，促進新城房地產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成新的經(jīng)濟增長點。主題公園所提供的產(chǎn)品可規(guī)定為一系列可以滿足游客消費需求的核心功能的組合，以此為基礎(chǔ)，產(chǎn)品能夠滿足游客個性化要求的能力(機會)，將是產(chǎn)品的一個重要組成部分。

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游客需要從主題公園中獲得知識接受教育，他可以通過聽講解、看展板，或者自己找資料的方式來滿足這一需求，但游客最喜歡的方式往往是：通過游戲來達到被教育的目的。因此，主題公園管理者需要解決的問題正在于此：將所有可能滿足游客需求的方式排列組合為主題公園的產(chǎn)品，滿足游客的需求，這種滿足程度將決定游客愿意支付的門票價格，或者購買哪幾種(產(chǎn)品)服務(wù)，尤其是游客愿意在購買主題公園門票之后，購買相關(guān)服務(wù)產(chǎn)品(體驗)的需求正是主題公園產(chǎn)品的溢價能力。當然在現(xiàn)實中，經(jīng)營者完全可以通過門票將這些內(nèi)容打包出售。

綜上所述，主題公園是一個以旅游方式提供文化產(chǎn)品(體驗)的文化企業(yè)。從旅游經(jīng)營的角度看，主題公園的盈利方式大致有：出售門票，提供有助于豐富游客體驗的服務(wù)(包括基本服務(wù)和特殊服務(wù))、出讓面對游客的盈利機會(商鋪出租)以及出讓游客的注意力本身(商業(yè)贊助)、設(shè)計出售具備知識產(chǎn)權(quán)特點的紀念品。

主題公園應(yīng)將旅游業(yè)與文化緊密揉合在一起，打造自己的品牌，同時也要將文化作為旅游業(yè)來經(jīng)營，通過發(fā)掘和宣揚文化來綜合性地發(fā)展旅游；以經(jīng)營旅游地方式多方位地展示文化，賦予旅游產(chǎn)品以豐富的文化內(nèi)涵，從而創(chuàng)造出具有鮮明特色的旅游文化。

不少主題公園順應(yīng)新世紀旅游業(yè)發(fā)展需要，以其高超的策劃、精致的建筑、豐富的內(nèi)涵和一流的管理服務(wù)水平，很快轟動海內(nèi)外。他們的成功給人們提出啟示：一個成功的主題公園，完全可以取得良好的投入產(chǎn)出效益和多方面的社會效益。建設(shè)主題公園在旅游資源豐富的地區(qū)是

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對資源、產(chǎn)品的重要補充，在旅游資源不太豐富的地區(qū)則是突破發(fā)展“瓶頸”的重要舉措，具有廣闊的市場前景。建設(shè)好主題公園，關(guān)鍵在于搞好市場調(diào)研和項目策劃，選準主題、創(chuàng)出精品；經(jīng)營好主題公園，關(guān)鍵在于與時俱進、不斷豐富內(nèi)涵、推陳出新，使其吸引力長存。地理位置優(yōu)勢

臨平市位于杭州城北是出入杭州的東大門，也是拱衛(wèi)杭州的軍事要地。滬杭鐵路、杭申公路，穿越鎮(zhèn)境南北，杭州公共汽車分兩路達鎮(zhèn)，每日有汽車班車通縣內(nèi)23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和杭州、嘉興、義烏等地。上塘河橫貫鎮(zhèn)中，西通杭州，東至海寧，并經(jīng)和睦港與錢塘江相聯(lián)，經(jīng)禾豐港與大運河溝通地區(qū)重要的交通、通訊樞紐和人流、物流、信息集散中心。相對而言人流量還是很大的?；A(chǔ)客源市場

包括浙江、上海、江蘇和其它地區(qū)市場。該市場距離近，基礎(chǔ)規(guī)模較大，促銷成本低，重游率高，是本項目的基礎(chǔ)市場。

該市場的需求類型是：獵奇需求、游戲體驗需求。市場競爭激烈

隨著中國經(jīng)濟的崛起和中國城市化進程的加快，主題公園這種都市型旅游休閑產(chǎn)品將逐漸成為人們閑暇游憩的主要消費對象。中國將成為世界主題公園巨頭競爭的主場地。粵港地區(qū)、以上海為中心的長三角地區(qū)和國內(nèi)主要城市，是業(yè)界主要爭奪的市場。在上海即將建起的上海迪士尼樂園以及杭州本土的杭州樂園、宋城等主題

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公園項目必將對臨平傳奇世界主題公園造成一定沖擊。

主題公園擁有廣闊的發(fā)展前景

主題公園是現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的主體內(nèi)容之一，也是未來旅游業(yè)發(fā)展的重要趨勢。中國的主題公園擁有廣闊的發(fā)展前景。從數(shù)量上說，許多著名的大城市如天津、重慶、武漢、沈陽、西安等，都沒有一個真正意義上的主題公園。2010年起，中國將進入一個大型主題公園發(fā)展的新時期。傳奇世界主題公園作為第一個專業(yè)的大型網(wǎng)絡(luò)游戲主題公園擁有大量的客戶，這些客戶來自于全國各地，主要分布在東南沿海地區(qū)。他們對游戲有一種不可擺脫的熱愛，當以該游戲為主題的公園建立起來對他們必將有著如同穆斯林對麥加朝圣般的狂熱。臨平依托杭州配套設(shè)施豐富對游客的吸引不可小覷。臨平傳奇世界主題公園作為新興旅游景點必將分得可觀的收益。