第一篇：幾種物業(yè)費催收技巧

幾種物業(yè)催款技巧

1.利用春節(jié)將至機會，將公司苗圃自行培育的小盆栽鮮花配以新年賀卡為禮物，逐戶送達業(yè)主并致以物業(yè)管理方的新年問候。此做法符合當?shù)亓曀?、自然流暢，且有禮輕意重之意。新年賀卡上的主要內(nèi)容包括：“某物業(yè)管理公司某服務(wù)中心全體員工恭賀新年、合家歡樂等內(nèi)容”，落款除單位外，還應(yīng)有服務(wù)中心經(jīng)理簽名?！八投Y”活動要求管理人員共同參加，并要與業(yè)主進行適當交流。管理費催交的序幕由此拉開。

2.按照中國人過年的習慣，過完十五年方結(jié)束。故農(nóng)歷十五以后，再次以物業(yè)管理公司服務(wù)中心名義向全體業(yè)主派送新春賀卡，派送形式與上相同。但此次派送賀卡時附帶一張服務(wù)中心致業(yè)主的“溫馨提示”，客氣委婉地提示業(yè)主主動按時繳納管理費等等。同時，服務(wù)中心展開多種手段和多樣形式的宣傳活動，主題圍繞“物業(yè)管理服務(wù)的涵義和內(nèi)容”以及“繳納管理費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)”等內(nèi)容進行。

3.“溫馨提示”預(yù)定繳納時間截止后5日內(nèi)，在小區(qū)公告欄以公告方式鳴謝，對繳納管理費業(yè)主表示感謝并公布名單。同時宣傳核心轉(zhuǎn)向“繳納管理費是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，不交管理費是侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益的行為”等主題。以輿論宣傳等方式敦促業(yè)主限期主動繳納管理費，此階段約為7－10天。

4.敦促期結(jié)束后，開始實施連續(xù)催交行動。選擇一統(tǒng)一行動時間，以每三天或每四天發(fā)一款的頻率，將事先設(shè)計好的十款管理費催交通知書分次送達未交管理費的業(yè)主。為強化效果、增加壓力，管理費催交通知書的顏色應(yīng)由淺變深，口吻、內(nèi)容也應(yīng)逐步趨于強硬。自第六款開始，要求業(yè)主簽收，并計收滯納金，此階段是催交工作最為艱苦的時期。

5.催款通知書全部發(fā)出，業(yè)主逾期仍然未交管理費，則服務(wù)中心公開向業(yè)主發(fā)出“告部分業(yè)主書”，對未交管理費業(yè)主進行譴責并公布名單，限期繳納，逾期不交將采取必要的措施。為進一步督促，將每棟欠費業(yè)主名單及金額在樓層公告欄公告。同時，加強“管理費與業(yè)主義務(wù)”以及相關(guān)法規(guī)知識等的宣傳。

6.經(jīng)過以上二個月左右的工作，業(yè)主欠交管理費的面一般會縮減到業(yè)主總數(shù)的10%以內(nèi)。這表明管理費催交取得決定性的勝利。余下欠費業(yè)主、拒交到底的少數(shù)業(yè)主，應(yīng)采用聯(lián)合業(yè)主委員會共同做工作，采用行政仲裁或?qū)で笏痉ń鉀Q等途徑和手段以求問題的最終徹底解決。

7.物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工作，催交管理費也不是孤立的。進行上述工作的同時，物業(yè)管理方應(yīng)會同建設(shè)單位應(yīng)召開各種形式的座談會、聯(lián)席會，通報各項工作進展、征求業(yè)主意見、互動交流，以解決拒交管理費問題為突破口，貼近業(yè)主、明辨是非，充分協(xié)調(diào)各方關(guān)系，實質(zhì)性地推動業(yè)主和建設(shè)單位矛盾和問題的解決。建設(shè)單位也應(yīng)以此為契機，展開大規(guī)模的公關(guān)活動，切實樹立誠信負責的良好企業(yè)形象，徹底扭轉(zhuǎn)被動局面，爭取物業(yè)遺留問題的全面妥善解。

【物業(yè)催款方法及技巧】

1．收費工作首先要有自信心，包括兩方面：一是我們收費人員自已要有自信心，堅信一定能把錢收回來，讓自己的士氣能占上風。二是團隊的自信，當一名成員收費受阻時，其他收費成員和同事要給予鼓勵，幫助獻計獻策。

2．制造收費氛圍。讓員工在工作崗位上與收物業(yè)費聯(lián)系起來，比如：秩序維護員、保潔員和技工遇見比較熟悉的未交費業(yè)主，就可以提醒業(yè)主該交物業(yè)費了，讓業(yè)主時時感受到服務(wù)中心收費的氣氛，隨著時間的推移，讓不交費的業(yè)主感覺很難為情。

3．加強收費培訓(xùn)工作。每天收費成員一起開總結(jié)會，遇到的疑難問題拿到桌面上討論，大家群策群力研究應(yīng)對措施。

4．建立“直通車”、“無障礙通道”，對于收費工作受阻的問題，物業(yè)職責之內(nèi)力所能及，在第一時間給業(yè)主解決，速度要快、效率要高。

5．杜絕拖沓思想。包括兩方面：一是不要讓業(yè)主拖沓，例如：有些業(yè)主以過幾天就交物業(yè)費為由來推拖，此時一定緊追業(yè)主不放，甚至一天打兩三個電話，并與業(yè)主約定交費時間，在此期間，要不斷地與業(yè)主溝通，讓業(yè)主沒有退步的空間。不要輕易相信業(yè)主會如期來交物業(yè)費，收費人員一定要有主動意識。二是物業(yè)解決問題不要拖沓。例如：有些業(yè)主承諾解決某某問題就交費，此時服務(wù)中心就要馬上跟蹤解決，若拖延時間，過一天或一夜，業(yè)主都有可能會變卦，再發(fā)起第二次進攻就難很多。

6．對無理由拒交費、對物業(yè)態(tài)度特好的業(yè)主，不要輕易上當。如業(yè)主向你訴苦，我們也要向業(yè)主訴苦，一定要堅定收費的立場。若有需要，可以多派幾個人一起上門軟磨硬泡與之溝通，直至交費。

7．對于聯(lián)系不上的業(yè)主，要想方設(shè)法獲取業(yè)主的聯(lián)系方式。比如，看本小區(qū)有無該業(yè)主的同事、朋友、關(guān)系好的鄰居，想方設(shè)法從他們手中得到該業(yè)主的聯(lián)系方式，如有需要，可以找到他單位“登門拜訪”。

8．明確分工，對癥下藥。對于收費過程中的問題，要分類對待，專業(yè)分工；收費時間緊迫，解決問題要量化，到底多長時間能夠解決問題。收費核心成員對這些問題有必要一戶一戶的核查。

9．對遺留問題要敢于面對和解決，有問題暴露是好事，積壓時間越長，越不好解決。自己解決不了的不要積壓，一定要第一時間向直接上級反映，爭取盡快解決。

10．注意與關(guān)鍵客戶的溝通，有些欠費業(yè)主在業(yè)主中影響較大，可以采取“疏導(dǎo)”方式溝通，與部分業(yè)主心目中的“核心人物”保持良好溝通，對其他一部分業(yè)主會起到積極的影響。

11．做好宣傳引導(dǎo)工作。一些業(yè)主會通過網(wǎng)絡(luò)或其它方式不斷制造對物業(yè)負面影響的言論；此時，則我方要采取主動，通過宣傳欄、網(wǎng)絡(luò)等途徑引導(dǎo)業(yè)主理解支持物業(yè)工作，積極交費。

12．收費工作要“心到、做到、嘴到”，收費成員保持積極主動的態(tài)度和方式去收取物業(yè)費。

【分享些收費方法與技巧】

1.經(jīng)理助理（尤其是客戶主管）要親自上門收費。筆者服務(wù)中心收費小組分成幾部分：一部分是以客戶主管牽頭，客戶助理為組員，此小組占整個收費工作的三分之一；第二組以經(jīng)理牽頭，所有經(jīng)理助理是組員，解決一些客戶助理無法完成的疑難問題；第三部分，以經(jīng)理為主，處理往年欠費的遺留問題。

2.在催費時，先發(fā)催費函，然后給業(yè)主發(fā)律師函，第三輪發(fā)“律師函后函”，“律師函后函”上懇請業(yè)主將不交費的原因和家中存在的問題在“律師函后函”上寫明，返回服務(wù)中心，服務(wù)中心將盡力解決，服務(wù)中心本著與業(yè)主真誠相處的原則，最好與業(yè)主以友好、解決問題的態(tài)度和方式與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)問題。發(fā)律師函后，筆者有15%的業(yè)主能交物業(yè)費。

3.服務(wù)中心對收費成員在收費過程中遇到的問題進行匯總分類，每天經(jīng)理助理都要開“碰頭”會，不斷調(diào)整收費策略，在收費較好的高峰時，預(yù)測會有低谷的出現(xiàn)，提前對收費策略制定預(yù)防措施。

4.打仗要靠司令部，服務(wù)中心經(jīng)理和經(jīng)理助理相當于收費工作的“司令部”，對整個收費工作要作好全面指揮。

5.收費“司令部”核心成員每天要分析收費進展狀況；同時，特別關(guān)注客戶助理等收費小組成員的心態(tài)，對連續(xù)幾天收費排名靠后的成員，了解其原因：是主觀倦怠，還是需要服務(wù)中心的支持；經(jīng)理助理要主動對下屬給予關(guān)心，保持溝通。

6.每3天就要給客戶助理開會，大家共同探討收費措施。

7.離年底越近，催收時間越緊迫。與業(yè)主比較有效、節(jié)省時間的溝通方式是通過文字交流，服務(wù)中心制定統(tǒng)一的“收費答客問”，對業(yè)主反映比較共性的問題編寫成頁，遇到業(yè)主提出疑問，為避免糾纏，可以給他一份，以提高收費人員與其溝通的效率；同時避免收費人員中了業(yè)主的“圈套”。

8.與業(yè)主是一個長期相處溝通的過程，在收取物業(yè)費的同時，要及時為業(yè)主解決問題，不能只收費，不解決問題；要逐漸建立物業(yè)在業(yè)主心目中好的口碑，為明年更好地收費奠定基礎(chǔ)，埋下伏筆。

第二篇：催收物業(yè)費

催收物業(yè)費

律 師 函

：

今受MMMMM物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“MM物業(yè)”)的委托，本律師事務(wù)所指派本律師為其代理人，全權(quán)解決與你拖欠物業(yè)費糾紛?，F(xiàn)就相關(guān)事宜致函如下：

你在MM小區(qū)之住宅，目前已拖欠-期間的物業(yè)管理費及電梯使用費 元，違約滯納金 元。本律師認為，MMMM物業(yè)管理公司按照天鵝灣小區(qū)業(yè)主委員會與該公司簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》，履行了相應(yīng)的義務(wù)，你同時也享受到該公司提供的服務(wù)，你就應(yīng)該按照雙方簽署的合同履行繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。我國房地產(chǎn)相關(guān)法律及其司法實踐，不支持把房屋質(zhì)量遺留問題作為拒交物業(yè)費的理由。

你的拖欠行為，既不符合社會公德要求，也違反了《物業(yè)管理條例》等法律規(guī)定，已經(jīng)構(gòu)成嚴重違約，侵犯了MM物業(yè)的合法權(quán)益，同時也侵害了廣大繳費業(yè)主的共同利益。

為此，本律師提示你，收到本律師函后，務(wù)必在十日內(nèi)即2014年3月25日前繳清拖欠的物業(yè)費，望你能慎重對待！如你仍然繼續(xù)違約，本律師將視為你放棄雙方最后友好協(xié)商的機會，本律師將依法起訴你，在追償物業(yè)費的同時追究你因拖欠物業(yè)費應(yīng)承擔的違約責任及催款產(chǎn)生的訴訟費用！

屆時，本律師將申請法院采取訴訟保全等措施，因本案訴訟給你的家庭生活和個人名譽造成不良影響，將由你完全承擔！

最后，希望你積極履行上述給付物業(yè)費的義務(wù)，避免因司法強制執(zhí)行措施而導(dǎo)致不必要的經(jīng)濟損失。希望你認真考慮，仔細權(quán)衡！

特此函告

律師：

2014年3月15日

第三篇：催收物業(yè)費掌握這些催款技巧

催收物業(yè)費掌握這些催款技巧

物業(yè)公司作為一個社會化企業(yè)，其企業(yè)性質(zhì)決定了其在為社會提供服務(wù)的同時以獲取合理利潤為目的，而對于一個依賴物業(yè)管理費為唯一支柱收入的物業(yè)公司來講，物業(yè)管理費的收繳率將在很大程度上決定了物業(yè)公司的生存和發(fā)展。本文介紹一下催收物業(yè)費掌握這些催款技巧。

1.收費之前先做上門回訪溝通工作

按照平時的工作日志處理業(yè)主報修投訴，再談物業(yè)費欠費問題。和業(yè)主溝通時一定要委婉說明情況，不要說業(yè)主欠費是不對的，或說不繳費要支付滯納金等，因為這樣會引起業(yè)主反感！需要注意的是，回訪時沒經(jīng)業(yè)主同意，不要進入業(yè)主家中，應(yīng)該有禮貌的站在門口；如遇業(yè)主家中有客人，應(yīng)該暫緩提及物業(yè)費的事情；

2.做好小區(qū)欠費催收工作需要掌握業(yè)主的心理

每位業(yè)主的文化層次、教育背景、生活習慣都各不相同。相同的物業(yè)管理服務(wù)作用于不同的業(yè)主會產(chǎn)生不同的效果。同樣的服務(wù)，有的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)感到滿意、大加贊揚，而有的業(yè)主會頗有微詞。因此，要有效地進行小區(qū)物業(yè)服務(wù)費用的催收工作，除了要掌握必備的物業(yè)管理知識外，還需要學(xué)習與掌握相關(guān)的心理學(xué)知識，掌握004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

業(yè)主的心理。運用這些知識與業(yè)主進行有效地溝通，才能解決業(yè)主長期欠費的難題；

3.物業(yè)費催繳通知書

隨催費函一定要附上該業(yè)主的繳費明細、欠費明細及繳納方式的說明，以免業(yè)主答應(yīng)繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時間。

催費函寄出1周內(nèi)，請勿主動聯(lián)系業(yè)主，要知道你找他還是他找你，決定了最終的主動權(quán)在誰手上。1周后，如業(yè)主未主動聯(lián)系，應(yīng)及時與其取得聯(lián)系，探聽情況。

4.催收物業(yè)費律師函

催繳記錄，有效期2年以內(nèi)，需要書面本人簽收，或郵局、快遞發(fā)送記錄。

郵寄地址不準確或退信，與業(yè)主聯(lián)系不上，以業(yè)主在物業(yè)聯(lián)系表上登記為準。如空置可將通知貼戶門照相，如出租通過租戶與業(yè)主聯(lián)系。

物業(yè)服務(wù)和催收物業(yè)費是場馬拉松，必須有科學(xué)的計劃和修正才能堅持到終點。項目管理人員需要有計劃，而不是等待公司給我們制定時間節(jié)點。催天下是一家物業(yè)費收繳綜合服務(wù)商，平臺支持004km.cn 催天下 讓失信人寸步難行

批量發(fā)布債權(quán)，分案靈活，平臺的服務(wù)目標是實現(xiàn)物業(yè)費的清收，形成物業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)，化解物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，在催繳物業(yè)費過程中架起一座物業(yè)公司與業(yè)主之間的橋梁，通過法，理，情化解物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾誤解，努力達成共識，為共建美好家園，和諧社區(qū)而努力。歡迎合作洽談！

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第四篇：律師函(催收物業(yè)費)

律師催告函

業(yè)主：

律師事務(wù)所的指派，特向你發(fā)出本律師函：

你所居住的 物業(yè)小區(qū) 棟 單元 號（建筑面積平方米)住宅，自201 年 月 日至201 年 月 日，你已欠繳物業(yè)管理費 元（元/平方米計算），物業(yè)管理有限公司多次向你催收上述物業(yè)費，至今尚未繳納。

本律師認為： 物業(yè)管理有限公司按照你所在物業(yè)小區(qū)開發(fā)商與該公司簽署的《物業(yè)服務(wù)委托合同》，按照合同約定，切實履行了保潔、綠化、設(shè)備（包括照明、暖氣、水電系統(tǒng)）維護等義務(wù)，你在享受物業(yè)服務(wù)的同時，須按照合同履行繳納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。不繳或拒繳物業(yè)服務(wù)費，違反了《物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，也損害了小區(qū)業(yè)主的整體利益。對此，本律師本特向你催繳上述費用，請您收到此函后十天之內(nèi)予以繳納。逾期不繳納，將訴諸法律。

特此函告，謝謝合作！

律師： 律師事務(wù)所 2014年 月 日 本律師受 物業(yè)管理有限公司的委托和

第五篇：物業(yè)費催收律師函

廣東德納(武漢)律師事務(wù)所

廣 東 德 納（武 漢）律 師 事 務(wù) 所

關(guān)于繳納物業(yè)費的律師函

——（2016）鄂德納律函樾字第08-27號

尊敬的陳七一業(yè)主：

廣東德納（武漢）律師事務(wù)所依法接受深圳市華僑城物業(yè)服務(wù)有限公司武漢分公司委托，指派胡波律師為代理人，就您拖欠物業(yè)費相關(guān)事宜，鄭重函告閣下：

一、本所承辦律師審查了委托人提供的相關(guān)材料，認為存在以下幾個基本事實：

1．閣下為天樾一期T18棟WH-TY-01-T1801-1502業(yè)主。

2．閣下拖欠2015年2月1日至2016年6月30日的物業(yè)費共計人民幣15290.95元至今未繳。

二、基于上述事實，現(xiàn)本律師代表委托方鄭重知會閣下： 收到本律師函后務(wù)必在2016年8月12日前履行支付義務(wù)。

三、本律師之意見: 閣下延遲支付物業(yè)費的行為屬典型的違約行為，該行為違反了《中華人民共和國物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律法規(guī)，損害了委托人的合法權(quán)益。如閣下未在知會的期限內(nèi)履行支付義務(wù)，則本律師職責所在，將不得不訴至武昌區(qū)人民法院采取財產(chǎn)保全、訴訟及強制執(zhí)行等一切合法途徑維護委托人之權(quán)益。屆時，依據(jù)您與委托人簽訂的《物業(yè)服務(wù)費收繳協(xié)議》第四條及第五條之約定，閣下除需承擔本次催繳的物業(yè)費，還需承擔相應(yīng)的逾期違約金 文書編號：20160802

2016年8月2日修訂

重要說明：以上資料為德納律所版權(quán)所有，乃我所與收函方內(nèi)部資料，未經(jīng)同意任何復(fù)印、影印、傳播將被法律禁止。如被第三方不當使用，我所將保留追究其法律責任之權(quán)利。如閣下在收到本律師函前已經(jīng)繳納了相關(guān)費用，本律師謹代表委托人向您表示感謝！本函中委托方特定期限之訴求一并撤銷。

廣東德納(武漢)律師事務(wù)所

（逾期每日按照應(yīng)付金額的千分之五支付違約金）及委托人發(fā)放律師函費用、立案費、保全費、律師費及強制執(zhí)行等費用。該費用遠高于閣下拖欠的物業(yè)費。

望閣下恪守契約精神，以免不必要的經(jīng)濟損失、聲譽損失及訴累。

以上，請閣下慎思之。特此函告 順祝福安！

聲明：

本《律師函》共二頁，以特快專遞方式送達。

本律師聯(lián)系方式：

地址：武漢市武昌區(qū)和平大道750號綠地國際金融城綠地藍海A座808室 郵編：430062 辦公電話：027-87573888

手機：***

廣東德納（武漢）律師事務(wù)所

律師：

二O一六年八月二日

文書編號：20160802

2016年8月2日修訂

重要說明：以上資料為德納律所版權(quán)所有，乃我所與收函方內(nèi)部資料，未經(jīng)同意任何復(fù)印、影印、傳播將被法律禁止。如被第三方不當使用，我所將保留追究其法律責任之權(quán)利。如閣下在收到本律師函前已經(jīng)繳納了相關(guān)費用，本律師謹代表委托人向您表示感謝！本函中委托方特定期限之訴求一并撤銷。