第一篇：房改房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)

房改房買(mǎi)賣(mài)有什么注意事項(xiàng):

購(gòu)買(mǎi)房改房首先要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)?，這可以通過(guò)房管部門(mén)查驗(yàn)便一目了然。

假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人？若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，此外，有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣(mài)。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此進(jìn)行必要的查詢(xún)，明辨真假。

第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門(mén)勘驗(yàn)過(guò)的建筑面積。確認(rèn)所購(gòu)房屋是否有私建私搭部分，如柴火間部分，往往系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護(hù)。

1、二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：

（1）、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

（2）、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

（3）、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。

（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

2、二手房交易十項(xiàng)注意

（1.）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

（5.）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

（9）.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

3、北京：二手房買(mǎi)賣(mài)可找銀行做付款中間人

首次做生意的兩個(gè)人由于相互之間不了解，對(duì)交錢(qián)付貨的安全沒(méi)有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問(wèn)題后卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)。如果這筆錢(qián)的收和付都由銀行來(lái)做，似乎買(mǎi)賣(mài)雙方都能安下心來(lái)談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專(zhuān)門(mén)為個(gè)人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車(chē)，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個(gè)人客戶都可以申請(qǐng)由銀行來(lái)“管理”錢(qián)的交割。

以二手房交易為例，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議后，買(mǎi)房者可先到銀行開(kāi)通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和全部付款程序和時(shí)間。買(mǎi)房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣(mài)方。傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易 交易費(fèi)用 流程 交易費(fèi)用 流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買(mǎi)賣(mài)雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費(fèi) ●其它費(fèi)用 通過(guò)中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費(fèi) ●申請(qǐng)貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后直接銀行辦理

二手房交易流程及注意事項(xiàng)

在簽定購(gòu)買(mǎi)二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)及后續(xù)流程。主要有以下幾點(diǎn)：“查驗(yàn)業(yè)主房產(chǎn)證及身份證、簽定買(mǎi)賣(mài)居間合同、如何過(guò)戶、付款方式、交接驗(yàn)房”以避免不必要的麻煩和交易中存在的陷阱，切實(shí)保障自己的權(quán)益。查驗(yàn)房產(chǎn)證———在購(gòu)買(mǎi)簽定二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，首先要看你所要買(mǎi)的房子是否已取得“房屋所有權(quán)證書(shū)”（俗稱(chēng)“產(chǎn)權(quán)證”），因?yàn)榉梢?guī)定：未取得產(chǎn)權(quán)證的房子不得轉(zhuǎn)讓。其次要看房屋所有權(quán)證是否真實(shí)、完整，是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積一致。最后要了解房屋所有權(quán)人是否屬已年滿十八周歲的有法定行為能力的自然人，是否與他人共有，夫妻雙方是否同意出售，房屋有無(wú)其他債權(quán)或債務(wù)糾紛，有無(wú)抵押；房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房人是否系同一個(gè)人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書(shū)或公證書(shū)等。此外，還要考察地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、通風(fēng)、采光條件以及物業(yè)管理，對(duì)于國(guó)家和省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，業(yè)主是否已履行了義務(wù)。

簽定買(mǎi)賣(mài)居間合同———首先，要了解清楚辦理房屋產(chǎn)權(quán)涉及到哪些稅費(fèi)，雙方各自應(yīng)承擔(dān)的部分要在合同中予以約定。其次，合同中應(yīng)明確雙方的違約責(zé)任，在簽訂合同時(shí)應(yīng)該詳細(xì)規(guī)定雙方的違約責(zé)任及違約的處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應(yīng)在合同中明確約定。最后，明確房屋交付使用的約定，合同中應(yīng)約定交房時(shí)間及交付使用的房屋狀況，房屋交付使用前的水、電、物業(yè)綜合管理費(fèi)等由誰(shuí)承擔(dān)等。

如何辦理過(guò)戶———這是二手房交易的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一定要到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)，才具有法律保障。為此先要了解清楚過(guò)戶程序，帶齊相關(guān)手續(xù)，相關(guān)人員是否要求到位簽字等。

付款方式———二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，因此確保交易資金的安全是購(gòu)房最關(guān)鍵的。目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)方即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給賣(mài)方，并要留有字據(jù)。在辦理過(guò)戶當(dāng)天或交付使用后，再把剩余的房款支付給賣(mài)方（已付定金應(yīng)轉(zhuǎn)為房款）；二是通過(guò)第三方介入，對(duì)買(mǎi)賣(mài)進(jìn)程及房款交付進(jìn)行全程監(jiān)控，或是通過(guò)公證處公證采取房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔(dān)保，這樣較安全、省心。

交接驗(yàn)房———房屋交付使用是買(mǎi)賣(mài)交易的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，買(mǎi)方即可安心入住，賣(mài)方也不再對(duì)房子負(fù)有責(zé)任。驗(yàn)房的內(nèi)容主要包括：所交付的房屋是否就是合同約定的標(biāo)的房屋；房屋是否已騰空或按合同約定該留下的家具等已留下；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣、電話、物業(yè)管理、有線電視等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清等。二手房的交易流程手續(xù)是：

1.業(yè)主，客戶和經(jīng)紀(jì)方簽定《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，客戶交定金與業(yè)主，業(yè)主將（房地產(chǎn)證）原件托管與經(jīng)紀(jì)方進(jìn)行查檔

2。由評(píng)估公司對(duì)成交物業(yè)進(jìn)行評(píng)估（客戶做按揭）3?？蛻舸媸灼诳畹姐y行監(jiān)管，同時(shí)申請(qǐng)按揭 4。兩個(gè)工作日后，銀行出承諾書(shū)，（承貸款的金額）5。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，6。30個(gè)自然后，出新房產(chǎn)證，客戶領(lǐng)新證，由銀行自動(dòng)打款給業(yè)主（首期款）7。2個(gè)工作日內(nèi)，到銀行做抵壓手續(xù) 8。15個(gè)自然日后，銀行到國(guó)土局領(lǐng)取抵押件

9。兩個(gè)工作日后，銀行放全款給業(yè)主（打入業(yè)主指定賬戶）二手房交易的稅費(fèi)

買(mǎi)二手房買(mǎi)方到底要交哪些稅費(fèi)？ 經(jīng)濟(jì)適用房（江西省不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)? 未滿五年不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓 滿五年: 土地出讓金款:成交價(jià)*1%(賣(mài)方繳納)營(yíng)業(yè)稅:當(dāng)年購(gòu)入價(jià)*5.5%(賣(mài)方繳納)交易契稅:當(dāng)年購(gòu)入價(jià)*1.5-5%(買(mǎi)方繳納)印花稅:當(dāng)年購(gòu)入價(jià)*0.05%(買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買(mǎi)方出）證件工本費(fèi):5元（買(mǎi)方出）商品房: 滿五年: 交易契稅:成交價(jià)*1.5-2.5%(買(mǎi)方繳納)印花稅:成交價(jià)*0.05%(買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買(mǎi)方出）證件工本費(fèi):5元（買(mǎi)方出）未滿五年: 營(yíng)業(yè)稅:成交價(jià)*5.5%(賣(mài)方繳納)交易契稅:成交價(jià)*1.5-5%(買(mǎi)方繳納)印花稅:成交價(jià)*0.05%(買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買(mǎi)方出）證件工本費(fèi):5元（買(mǎi)方出）

個(gè)人所得稅:(成交價(jià)-當(dāng)年購(gòu)入價(jià)-裝修費(fèi)-契稅-印花稅....)*20% 房改房交易過(guò)戶程序

(一)查冊(cè)——到房地產(chǎn)交易中心查冊(cè)，電腦收費(fèi)。

(二)上市核準(zhǔn)———交易所領(lǐng)取《房屋買(mǎi)賣(mài)征詢(xún)意見(jiàn)書(shū)》，交給原業(yè)主填寫(xiě)，并到業(yè)主原產(chǎn)權(quán)單位蓋公章，拿到出售公有住房繳款明細(xì)表(一式5份)、分?jǐn)偯骷?xì)表(復(fù)印件蓋公章)。

(三)曬圖———提供《房地產(chǎn)證》原件及復(fù)印件1份到房地產(chǎn)測(cè)繪所受理窗口(47~39號(hào)窗)申請(qǐng)測(cè)繪房地產(chǎn)平面附圖，3個(gè)工作日，收費(fèi)0.27元／m2。

(四)遞件———買(mǎi)賣(mài)雙方帶齊身份證復(fù)印件；《房地產(chǎn)證》原件及復(fù)印件3份；《廣州市房屋買(mǎi)賣(mài)、登記申請(qǐng)表》原件及復(fù)印件4份；《廣州市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；《房屋買(mǎi)賣(mài)征詢(xún)意見(jiàn)書(shū)》；《出售公有住房繳款明細(xì)表》；《公有住房購(gòu)房協(xié)議書(shū)》分?jǐn)偯骷?xì)表到交易所31~34號(hào)受理窗口提出交易申請(qǐng)。10個(gè)工作日，不收費(fèi)。

(五)查稅完稅———買(mǎi)賣(mài)雙方憑《過(guò)戶通知書(shū)》到交易所42號(hào)窗查稅，到13~17號(hào)受理窗口交印花稅、交易費(fèi)、登記費(fèi)、個(gè)人所得稅(購(gòu)房滿5年免交)、土地出讓金取稅單，到一樓交錢(qián)；62~63號(hào)窗口取契稅單。

(六)過(guò)戶———買(mǎi)賣(mài)雙方帶身份證、交稅的所有發(fā)票到40~41號(hào)受理窗簽名過(guò)戶。

(七)領(lǐng)證———買(mǎi)方憑身份證原件到登記所領(lǐng)取新《房地產(chǎn)證》。

以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序歷時(shí)大約15個(gè)工作日左右。

第二篇：房改房過(guò)戶手續(xù)有哪些,房改房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些

房改房過(guò)戶手續(xù)有哪些，房改房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些

一、房改房過(guò)戶手續(xù)有哪些

（一）去房改辦政策法規(guī)科領(lǐng)取《房改房上市交易申請(qǐng)表》；

（二）產(chǎn)權(quán)所有人填寫(xiě)好上述申請(qǐng)表后，到原產(chǎn)權(quán)單位蓋章并領(lǐng)取《職工個(gè)人住房檔案建檔登記表》、《房改出售公有住房完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估價(jià)核定表》；

（三）拿單位蓋好章的申請(qǐng)表到房產(chǎn)局；

（四）完成后，帶齊上述三張表及房改房相關(guān)資料回到房改辦，需要帶的資料有：房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、房屋所有權(quán)人及配偶身份證、戶口簿、結(jié)婚證等需要查看原件及留復(fù)印件2份；夫妻離異的提供財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書(shū)、夫妻一方已故的提供財(cái)產(chǎn)分割兌證書(shū)、未婚的提供未婚證明原件；

（五）用以上資料在房改辦辦理《房改房上市交易備案表》，即我們說(shuō)的上市證，至此，買(mǎi)賣(mài)雙方就可以徑直去交易中心辦理新的產(chǎn)權(quán)證了。

二、房改房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些

（一）要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)?，這可以通過(guò)房管部門(mén)查驗(yàn)便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人？若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，此外，有的房改房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

（二）按規(guī)定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣(mài)。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此進(jìn)行必要的查詢(xún)，明辨真假。

（三）確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門(mén)勘驗(yàn)過(guò)的建筑面積。確認(rèn)所購(gòu)房屋是否有私建私搭部分，如系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護(hù)。

第三篇：房改房買(mǎi)賣(mài)合同范本

房改房買(mǎi)賣(mài)合同

立合同人：賣(mài)方(甲方)：姓名___________身份證號(hào)碼_________買(mǎi)方(乙方)：姓名(或名稱(chēng))____________身份證號(hào)碼(或法人代碼證號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)_____________甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買(mǎi)賣(mài)達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中...立合同人：

賣(mài)方(甲方)：姓名___________身份證號(hào)碼_________ 買(mǎi)方(乙方)：姓名(或名稱(chēng))____________ 身份證號(hào)碼(或法人代碼證號(hào)碼、營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼)_____________ 甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買(mǎi)賣(mài)達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購(gòu) 公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第_____棟________單元_______樓_______號(hào)的已購(gòu)房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu)，建筑面積_____________平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)碼為_(kāi)__________________。乙方已對(duì)甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購(gòu)買(mǎi)該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價(jià)為人民幣(大寫(xiě))_________________(￥_________元)，單價(jià)為每平方米_________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：____________________ ____________________________________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽(yáng)市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無(wú)不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時(shí)，其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購(gòu)買(mǎi)的房改房?jī)H作居住使用，乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨同房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、甲、乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理上述房地產(chǎn)過(guò)戶及權(quán)屬登記手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。

十一、其他約定：1、2、3、4、十二、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_________________ __________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定)______ __________________________________________________________。

十四、其他違約責(zé)任：依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

第四篇：房改房有關(guān)情況

房改房有關(guān)情況

一、成本價(jià)房改房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房改房有什么差別

成本價(jià)是指房改中職工家庭購(gòu)買(mǎi)的單位公有住宅用房通常根據(jù)職工的工作年限及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況。售房單位給予一定折扣。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的價(jià)格低于成本價(jià)，居改初期購(gòu)房時(shí)多采用邊準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)是單位職工家庭共有產(chǎn)權(quán)。在房屋需要進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓時(shí)，必須與單位協(xié)商，除補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金外還要給予單位相應(yīng)的效益，單位有權(quán)限價(jià)出售并享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。近兩年國(guó)家提倡用成本價(jià)購(gòu)房，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的單位住房，所有權(quán)屬職工家庭?？梢陨鲜修D(zhuǎn)讓或繼承，屆時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

成本價(jià)交土地出讓金 1560 x 建筑面積 x 1%

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)1560 x 建筑面積 x 6%(向指定單位補(bǔ)交）

二、房改房上市交易的程序以及手續(xù)怎么辦 首先確定你的房子不是給國(guó)家或者單位交房租的那種。

然后看房本的第一頁(yè)右上角會(huì)有個(gè)紅色章印（顯示 成本價(jià)購(gòu)買(mǎi) 優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi) 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)）三種 上市的話需要交易土地出讓金費(fèi)用，計(jì)算方式：優(yōu)惠價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算：城八區(qū)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基數(shù)1560X建筑面積X0.07%成本價(jià)計(jì)算：城八區(qū)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基數(shù)1560X建筑面積X0.01% 契稅個(gè)稅營(yíng)業(yè)稅按照商品房計(jì)算。

三、佛山南海以?xún)?yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房如何上市交易

并非所有房改房都可上市交易，分為以下兩種情況：

1．以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)且與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有事先約定的可以直接上市交易。

（1）一看房屋所有權(quán)證第一頁(yè)或第二頁(yè)有“成本價(jià)出售住房”、“成本價(jià)出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

（2）二看與原購(gòu)房單位簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。

2．以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售征詢(xún)意見(jiàn)表》，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。

（1）一看房屋所有權(quán)證第一頁(yè)有“私優(yōu)”、“私標(biāo)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出售”或“標(biāo)準(zhǔn)出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

（2）二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中的約定。

房改房怎樣上市買(mǎi)賣(mài)

如果已取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，出售時(shí)要辦理如下手續(xù)：

一、向房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地局提出書(shū)面申請(qǐng)，并提交下列材料：

（一）已購(gòu)人有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請(qǐng)表；

（二）房屋所有權(quán)證書(shū)；

（三）身份證或者其他有效身份證明；

（四）房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；

（五）已購(gòu)公有住房的房屋所有權(quán)人與房屋原所有權(quán)單位對(duì)已購(gòu)公有住房上市出售另有約定的，應(yīng)當(dāng)提供房屋原所有權(quán)單位同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；

（六）市房屋土地管理局規(guī)定的其他材料。

二、如獲準(zhǔn)進(jìn)入市場(chǎng)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同，在合同簽訂后30日內(nèi)持批準(zhǔn)文件、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋所有權(quán)證書(shū)以及買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的身份證明到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)。

需交納土地出讓金、契稅、印花稅等。

房改房過(guò)戶時(shí)繳費(fèi)明細(xì)：

1、契稅：總房?jī)r(jià)1%的契稅或應(yīng)交契稅稅額=房屋成交價(jià)格x適用稅率（3%--5%）

2、土地出讓金：1560 x 建筑面積 x 7%？

3、個(gè)人所得稅：總房?jī)r(jià)1%或者差價(jià)20%的個(gè)人所得稅（應(yīng)納個(gè)人所得稅稅額=（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%

4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)

以上稅種稅率以當(dāng)?shù)胤抗芫忠?guī)定為準(zhǔn)

請(qǐng)問(wèn)房改房性質(zhì)二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方各自需要交納哪些稅費(fèi),繳納稅率多少? 計(jì)算方法是：賣(mài)方需要交納總房?jī)r(jià)1%或者差價(jià)20%的個(gè)人所得稅,因?yàn)橐呀?jīng)滿2年,所以免征營(yíng)業(yè)稅。買(mǎi)方需要交納總房?jī)r(jià)1%的契稅。

房改房土地性質(zhì)

房改房即為已購(gòu)公有住房，是指職工已按照國(guó)家住房制度改革政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房。房改房的土地使用權(quán)是無(wú)償劃撥得到的，沒(méi)有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實(shí)際仍然屬于國(guó)家，購(gòu)房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分(即建筑物部分)。

在購(gòu)房者自己居住時(shí)，出于有利于房改的考慮，國(guó)家并不對(duì)土地使用權(quán)相關(guān)收益(租金)提出要求，對(duì)居民有潛在的優(yōu)惠。這時(shí)的交易是不完全的市場(chǎng)交易。當(dāng)居民出售住房時(shí)，情況就出現(xiàn)了變化，二手房買(mǎi)賣(mài)是按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行的，是完全的市場(chǎng)交易，市場(chǎng)價(jià)是包含了土地使用權(quán)的。（產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房和房改房怎么交稅

兩部分產(chǎn)權(quán)的房子轉(zhuǎn)讓是稅率都是相同的。

契稅由買(mǎi)方交納，普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納契稅，別墅等高檔住宅按3%繳納。

在對(duì)購(gòu)房時(shí)間如何確認(rèn)上：

(1)《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期

(2)購(gòu)房《契稅完稅證》的填發(fā)日期

上述兩個(gè)時(shí)間按“孰先”原則確認(rèn)

對(duì)于根據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開(kāi)具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照“孰先”原則確定購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)間。

購(gòu)房時(shí)間在五年以?xún)?nèi)轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售的：

營(yíng)業(yè)稅及附加為《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》上的售房?jī)r(jià)格的5.55%。

個(gè)人所得稅為1%。

印花稅為0.05%.房改房的法律性質(zhì)

1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工，已購(gòu)公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有;第二種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人;第三種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人。即房改房可分為部分產(chǎn)權(quán)的房改房(第一種)和全部產(chǎn)權(quán)的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，從而取得住房的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)和處分權(quán);后者則指職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)住房，擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

從法律性質(zhì)上講，部分產(chǎn)權(quán)的房改房實(shí)際上是代表國(guó)家行使國(guó)有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購(gòu)房職工間的特殊共有關(guān)系。該“共有”表現(xiàn)在：1.購(gòu)房者所購(gòu)住房的價(jià)值構(gòu)成上包含有售房單位的出資部

分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產(chǎn)權(quán)的房改房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優(yōu)惠價(jià)格，故其低于成本價(jià)，更低于市場(chǎng)價(jià)，不再是房屋商品價(jià)值的完整體現(xiàn)。實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)低于成本價(jià)的部分，是作為對(duì)職工的優(yōu)惠補(bǔ)貼而由售房單位負(fù)擔(dān)的，由此就形成了售房單位和購(gòu)房人對(duì)住房的不同產(chǎn)權(quán)比例。(這一點(diǎn)在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)有記載)2.購(gòu)房者將住房轉(zhuǎn)讓、出租所得收益在補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金、交納有關(guān)稅費(fèi)后，由售房單位和購(gòu)房者按各自產(chǎn)權(quán)比例分配。3.購(gòu)房者將該房進(jìn)入市場(chǎng)交易時(shí)，售房單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和承租權(quán)。但部分產(chǎn)權(quán)所體現(xiàn)的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現(xiàn)出“特殊性”：首先，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位在該房屋進(jìn)入市場(chǎng)交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經(jīng)售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位只有在購(gòu)房者將該房屋進(jìn)行交易時(shí)才有權(quán)就該收益依產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割，否則，購(gòu)房者享有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，售房單位不能就其享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割。

相對(duì)部分產(chǎn)權(quán)而言，全部產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)簡(jiǎn)單得多。就如本文案例中原告一樣，購(gòu)房者以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)其承租的公房后，擁有100%產(chǎn)權(quán)，該公有住房就變?yōu)樗接凶》?，?gòu)房者系該房的所有權(quán)人并取得房屋所有權(quán)證，可以上市出售，但其在行使所有權(quán)時(shí)也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規(guī)定，經(jīng)縣以上政府房改部門(mén)批準(zhǔn)后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)分配或購(gòu)買(mǎi)住房，不得再購(gòu)買(mǎi)成本價(jià)的公有住房或平價(jià)房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房和租賃公有住房等等。

本人買(mǎi)了一套房改房，賣(mài)房人有房產(chǎn)證和土地證，現(xiàn)在手續(xù)都辦完了，發(fā)現(xiàn)土地證上的土地性質(zhì)為什么還是劃撥??？在網(wǎng)上看了好多，不是說(shuō)：房改房上市后土地性質(zhì)就會(huì)改為出讓嗎？為什么我的還是劃撥呢？我買(mǎi)的那套房早已經(jīng)房改過(guò)了，已經(jīng)和當(dāng)初建房的單位沒(méi)有關(guān)系！請(qǐng)有了解相關(guān)情況的幫忙解答一下?。≈x了！

答一：原來(lái)是劃撥土地,這是無(wú)法改變的。你在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中或你的上家在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中（房子出讓凈價(jià)肯定是買(mǎi)家付）肯定已經(jīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金（劃撥地塊）或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款（出讓地塊）。由房屋座落的土地等級(jí)和房改房土地使權(quán)證書(shū)上所載的分?jǐn)偯娣e，按定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算繳納，實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù)。（土地等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)際使用年限由市土管局公布并核定；房改房土地出讓年期一般定為70年，從房屋竣工年份算起，1980年以前竣工的房屋，均從1980年起算，1980年以后竣工的房屋，按實(shí)際竣工年份起算。實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期根據(jù)總年期扣除簽定出讓、轉(zhuǎn)讓合同之前已使用的年期數(shù)計(jì)算。）所以雖然上面還是寫(xiě)著劃撥土地，但使用年限已同商品房一致。

答二：所謂房產(chǎn)交易后為何還是劃撥性質(zhì)的原因：

1、是否總高樓層在3樓以下，2、景區(qū)內(nèi)的房子（因?yàn)榫皡^(qū)的房子基本都在三樓以下），符合這兩個(gè)條件的房子不管你交易多少次，土地性質(zhì)是永遠(yuǎn)不會(huì)改變的。我想你的房子為何是劃撥原因就在此！

經(jīng)濟(jì)適用房和商品房一樣都是全產(chǎn)權(quán)，所以正規(guī)的經(jīng)濟(jì)適用房有房產(chǎn)證。經(jīng)濟(jì)適用房是由政府開(kāi)發(fā)的，開(kāi)發(fā)商只是代建，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房土地性質(zhì)為劃撥，沒(méi)有土地使用年限的規(guī)定。再次上市交易后按普通商品房年限計(jì)算，住宅使用年限為70年，目前物權(quán)法對(duì)住宅使用年限規(guī)定70年之后可以交納一定的費(fèi)用進(jìn)行續(xù)期，但具體對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房以及其他性質(zhì)的房屋目前沒(méi)有規(guī)定。

第五篇：二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)

專(zhuān)家提醒二手車(chē)買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)

一、核對(duì)車(chē)輛證照

在買(mǎi)車(chē)的時(shí)候，注意檢查該車(chē)證件是否齊全、是否有欠費(fèi)或違章行為，假如證照不全或有一些不良記錄，買(mǎi)車(chē)后在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)則會(huì)煩惱多多。這方面有很多例子，值得消費(fèi)者借鑒。

1.賣(mài)主的身份證通過(guò)檢查賣(mài)主的身份證可以判定賣(mài)主是否對(duì)所賣(mài)機(jī)動(dòng)車(chē)擁有使用權(quán)和支配權(quán)。

2.機(jī)動(dòng)車(chē)行駛證這是機(jī)動(dòng)車(chē)取得合法行駛權(quán)利的憑證。車(chē)輛的登記證明。每一輛在路上行駛的車(chē)都會(huì)在當(dāng)?shù)剀?chē)管所進(jìn)行登記注冊(cè)，必要的時(shí)候可以致電車(chē)管所進(jìn)行核實(shí)。

3.機(jī)動(dòng)車(chē)來(lái)歷證明也就是原始的購(gòu)車(chē)發(fā)票，以防買(mǎi)到不正當(dāng)來(lái)歷的車(chē)。

4.機(jī)動(dòng)車(chē)牌號(hào)主要看有無(wú)涂抹更改的痕跡，是否與行駛證上登記的號(hào)牌一致。車(chē)架號(hào)，也應(yīng)該與行駛證上登記的號(hào)碼保持一致，車(chē)架號(hào)通常被刻在車(chē)輛的儀表板上。保險(xiǎn)單，只有上了保險(xiǎn)的車(chē)才有可能在車(chē)輛發(fā)生交通事故的時(shí)候?qū)④?chē)主的損失降到最低。

5.費(fèi)稅的繳費(fèi)證明包括養(yǎng)路費(fèi)繳費(fèi)證明、購(gòu)置稅和車(chē)船使用稅完稅證明等。

二、查看車(chē)況

一輛二手車(chē)殘值就是車(chē)輛的剩余價(jià)值，即根據(jù)車(chē)輛的年齡、保養(yǎng)程度、性能進(jìn)行綜合打分后，以了解車(chē)輛真實(shí)狀況。你可以從以下幾點(diǎn)著手： 1.查找事故痕跡與隱患

掀開(kāi)車(chē)內(nèi)地毯，查找下面車(chē)身是否藏有硬傷。仔細(xì)觀察車(chē)門(mén)，看是否重新油漆過(guò)。任何新的油漆都說(shuō)明掩蓋了不想讓人知道的缺陷。查看全車(chē)線條是否流暢：因?yàn)槠?chē)一旦發(fā)生擦剮或碰撞，車(chē)身線條是最不易修復(fù)勻稱(chēng)的。車(chē)輛外觀各個(gè)部件間隙是否一致。檢查漆面的光潔度是否均勻。車(chē)身各部位密封膠是否完整。原車(chē)焊接點(diǎn)是否完整。

2.識(shí)別汽車(chē)的真實(shí)年齡

看一眼踏板上的橡膠蒙面，這里最能透露出車(chē)輛的實(shí)際年齡，一個(gè)橡膠蒙面的使用壽命大約在3萬(wàn)公里。經(jīng)常有人擔(dān)心原車(chē)主會(huì)在里程表上作偽，也有辦法查驗(yàn)，可查看該車(chē)最近的維修發(fā)票或者維修保養(yǎng)手冊(cè)，那上面應(yīng)注明車(chē)輛的行駛里程。3.仔細(xì)查看輪胎磨損程度

尤其是前輪。假如花紋扁平，邊緣已全無(wú)棱角，說(shuō)明原車(chē)主駕車(chē)的習(xí)慣粗野。這樣不僅輪胎本身狀況不佳，更透露出全車(chē)的整體狀況會(huì)很成問(wèn)題。

4.車(chē)身狀況

耐心地圍著車(chē)身多轉(zhuǎn)幾圈，仔細(xì)觀察擋泥板的邊緣以及車(chē)軸處，看機(jī)件磨損與經(jīng)受風(fēng)吹日曬的情況。

5.發(fā)動(dòng)機(jī)外觀與運(yùn)轉(zhuǎn)情況

查看發(fā)動(dòng)機(jī)外觀，識(shí)別漏油漏水的痕跡。點(diǎn)燃發(fā)動(dòng)機(jī)，觀察排出氣體的顏色，假如排出的氣體是半透明的淡灰色，說(shuō)明狀況良好；如果是黑色的，則說(shuō)明發(fā)動(dòng)機(jī)沒(méi)有調(diào)校好；藍(lán)色說(shuō)明發(fā)動(dòng)機(jī)已經(jīng)十分疲勞；白色的說(shuō)明汽缸墊將報(bào)廢。

6.檢查車(chē)輛行駛性能

要想查驗(yàn)離合器的狀況，教你一個(gè)妙法，起步時(shí)把變速器掛在三擋而不是通常的一擋，假如發(fā)動(dòng)機(jī)未像正常情況熄火，說(shuō)明離合器已經(jīng)老化。

隨后要駕車(chē)行駛一程，并且等發(fā)動(dòng)機(jī)上升到適當(dāng)?shù)臏囟?，仔?xì)傾聽(tīng)發(fā)動(dòng)機(jī)的聲音。盡可能頻繁地轉(zhuǎn)換車(chē)速，查看在加速與減速時(shí)車(chē)輛的反應(yīng)。

三、檢查車(chē)輛保險(xiǎn)

個(gè)人由于愛(ài)車(chē)心切或單位用車(chē)為了節(jié)省成本，會(huì)在車(chē)輛使用的頭兩年盡量上全險(xiǎn)。而真正的試乘試駕車(chē)輛由于新車(chē)銷(xiāo)售商本身就具備維修的能力，而且車(chē)輛是在一定地域范圍內(nèi)使用，所以往往都不會(huì)上全險(xiǎn)。還有就是一些事故車(chē)，正是由于沒(méi)有上足保險(xiǎn)，使用時(shí)出了事故，面對(duì)巨額的維修費(fèi)用，車(chē)主才選擇了賣(mài)掉車(chē)輛。這兩種情況也都能體現(xiàn)在保險(xiǎn)金額上。還有就是可以通過(guò)保險(xiǎn)公司查到車(chē)輛在保險(xiǎn)期間內(nèi)的出險(xiǎn)情況,能對(duì)事故歷史了解得更透徹。

四、檢查原車(chē)主 主要是核對(duì)《機(jī)動(dòng)車(chē)登記證書(shū)》?？窜?chē)主是個(gè)人還是組織機(jī)構(gòu)。一般來(lái)說(shuō)，車(chē)輛為個(gè)人的，出售原因有可能是因?yàn)橘Y金問(wèn)題，或是因?yàn)檐?chē)主要出國(guó)移民一類(lèi)。如果是組織機(jī)構(gòu)的，要仔細(xì)看清是哪個(gè)組織機(jī)構(gòu)，最好能記清楚單位的名稱(chēng)，回家用搜索引擎搜一下，看看單位經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。

五、交易程序

二手車(chē)的交易程序是：買(mǎi)賣(mài)雙方到咨詢(xún)窗口審驗(yàn)車(chē)輛的相關(guān)手續(xù)-工作人員對(duì)車(chē)輛性能進(jìn)行檢驗(yàn)-買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂交易合同-領(lǐng)取二手車(chē)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票。而后，在辦事廳內(nèi)的市車(chē)輛管理所辦公席辦理過(guò)戶手續(xù)和車(chē)輛保險(xiǎn)。

二手車(chē)交易需提供以下證件：車(chē)輛行駛證、機(jī)動(dòng)車(chē)登記證書(shū)、機(jī)動(dòng)車(chē)登記副表（帶身份證、行駛證、養(yǎng)路費(fèi)證到車(chē)輛所在轄區(qū)車(chē)管所抽?。?、車(chē)輛購(gòu)置附加稅證、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證、戶口簿，如果是外地戶口，需要攜帶暫住證，買(mǎi)方的暫住期限須滿1年。

消費(fèi)者都希望在二手車(chē)市場(chǎng)可以挑選到價(jià)廉物美的二手車(chē)。他們當(dāng)中，也確實(shí)有一些“意外驚喜”的受益者，不過(guò)也有許多人卻遭遇“一場(chǎng)驚喜一場(chǎng)空”的結(jié)局。為此，業(yè)內(nèi)人士提醒廣大淘寶者，在選擇二手車(chē)時(shí)，切不可以有僥幸心理，避免落入“看似餡餅，實(shí)則陷阱”的圈套中。

低價(jià)車(chē)誘人之處有陷阱

很多人在購(gòu)買(mǎi)二手車(chē)時(shí)，圖的就是價(jià)格便宜。因此，在價(jià)比三家后，一些超便宜的價(jià)格會(huì)打動(dòng)淘寶者的心。這種情況下，消費(fèi)者尤其要懂得分辨真假，了解便宜的真正原因。

專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，同一型號(hào)、相近車(chē)況的車(chē)輛，各家二手車(chē)經(jīng)紀(jì)公司在價(jià)格上有高低差異實(shí)屬正常，這種差額一般在2000～3000元左右。但有時(shí)同一款較暢銷(xiāo)車(chē)型，有時(shí)價(jià)格相差在5000元甚至上萬(wàn)元以上。如一輛2001年的帕薩特，在車(chē)況相近的情況下，應(yīng)為14萬(wàn)元多，可是另一輛卻只需要13萬(wàn)元，便宜的那輛就要倍加小心地檢查。

其中進(jìn)貨渠道不同，可能會(huì)讓個(gè)別車(chē)價(jià)格明顯偏低，比如前車(chē)主因急需現(xiàn)金，不得已出低價(jià)將座駕賣(mài)出。由于二手車(chē)經(jīng)紀(jì)公司在收購(gòu)此車(chē)時(shí)已經(jīng)有足夠利潤(rùn)空間，所以報(bào)出比市場(chǎng)平均價(jià)明顯低得多的價(jià)格吸引消費(fèi)者，這也在情理之中。可是，這樣的例子并不太多。還有一種平價(jià)車(chē)的情況是，該車(chē)型屬于冷門(mén)車(chē)，市場(chǎng)保有量小，不被多數(shù)消費(fèi)者接受，如經(jīng)濟(jì)型車(chē)中的派力奧、高檔車(chē)中的克萊斯勒君王，由于需求量少，所以?xún)r(jià)格偏低并不奇怪。

可是，現(xiàn)在有不少車(chē)輛本身是事故車(chē)，被某些二手車(chē)經(jīng)紀(jì)公司加以隱瞞，以低價(jià)來(lái)吸引消費(fèi)者心。在收購(gòu)這些事故車(chē)時(shí)，某些二手車(chē)經(jīng)紀(jì)公司知道它已經(jīng)索賠過(guò)，于是刻意地停掉原有的保險(xiǎn)，另外重新購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，這一點(diǎn)很多消費(fèi)者根本無(wú)法看出。即使有意識(shí)當(dāng)場(chǎng)檢驗(yàn)，卻苦于此時(shí)已無(wú)檔案可查，所以它是否事故車(chē)，在現(xiàn)有的車(chē)險(xiǎn)上難以看出。對(duì)此，消費(fèi)者除了必須價(jià)比三家，對(duì)該車(chē)型新車(chē)、二手車(chē)的均價(jià)做到心中有數(shù)外，還應(yīng)當(dāng)找對(duì)檢修在行的師傅陪同仔細(xì)檢查，如車(chē)窗玻璃、輪胎，在發(fā)生重大事故后，翻新的痕跡都很明顯；有的事故車(chē)甚至在外觀上，也可以看得出略顯變形。

值得注意的是，年份較新的準(zhǔn)新車(chē)，特別是車(chē)齡在一年以?xún)?nèi)的車(chē)型，價(jià)格如果與新車(chē)價(jià)格相差太遠(yuǎn)，同時(shí)在二手車(chē)市場(chǎng)內(nèi)比起同類(lèi)車(chē)型也便宜10%，消費(fèi)者就要多留一個(gè)心眼。

賣(mài)車(chē)也要防貓膩

車(chē)主在賣(mài)出自己的座駕時(shí)，有時(shí)也會(huì)在對(duì)方“高價(jià)求車(chē)”的幌子下上當(dāng)受騙。特別是路邊一些“高價(jià)求車(chē)”者，抓住車(chē)主認(rèn)為車(chē)價(jià)被正規(guī)交易市場(chǎng)商家壓低的心理，出價(jià)往往比市場(chǎng)價(jià)高出3000～5000元，讓不明就里的車(chē)主以為可以多賺回幾千元，從而任由他們介紹給其相熟的舊車(chē)收購(gòu)公司，后者在進(jìn)一步估價(jià)時(shí)，再以各種“正當(dāng)”理由(如對(duì)車(chē)內(nèi)裝飾、外觀、發(fā)動(dòng)機(jī)、市場(chǎng)保有量等諸多方面挑刺)將價(jià)格壓低，或?qū)⑽矓?shù)扣下(比如一輛原價(jià)值10萬(wàn)元的車(chē)輛，商家開(kāi)出10.5萬(wàn)元的價(jià)錢(qián)，卻只付給車(chē)主10萬(wàn)元甚至更少，并答應(yīng)余下5000元的尾數(shù)在過(guò)戶后如數(shù)奉上)，但往往那幾千元車(chē)主就很難討回來(lái)，因?yàn)檫@些作為私人中介性質(zhì)的“游擊隊(duì)員”早已“人間蒸發(fā)”掉了。