第一篇：有關(guān)房改房的問題

三、房改房買賣合同效力

原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但幾年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要悔約理由一般可能是如下幾種。

1、以房改房為夫妻共有，簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻另一方無權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財產(chǎn)為理由主張無效的。

筆者認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨(dú)對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因?yàn)橘I方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見代理，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)?，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護(hù)市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

2、以房改房是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，約定單位有優(yōu)先購買權(quán)的，在出賣時未征得單位同意為理由主張無效的。在房改時是以市場價或

成本價購買的公房不存在此問題，買房者擁有全部產(chǎn)權(quán)，取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改房是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人或優(yōu)先權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)或優(yōu)先購買權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了追認(rèn)，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位作為共有人，在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。

3、原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房產(chǎn)證，無權(quán)賣房，認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。筆者認(rèn)為這種說法不對。

首先，雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，有全部產(chǎn)權(quán)的原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。其次，即使有全部產(chǎn)權(quán)的原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，是一種效力待定的合同，也不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名

字且擁有全部產(chǎn)權(quán)時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。

4、以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進(jìn)行登記違法為理由主張合同無效的。

筆者認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，不是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。未對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記并不必然導(dǎo)致合同無效。合同的訂立有效性和房產(chǎn)變更登記是兩種不同的法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！?/p>

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！?/p>

正如本文案例中原被告雙方協(xié)議所約定的內(nèi)容并未違反法律的強(qiáng)

制性規(guī)定及損害公共利益，亦不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條所規(guī)定合同法定無效之情形，故原、被告所簽訂的協(xié)議當(dāng)不屬法定無效之協(xié)議。且買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋已愈八年多，故原、被告所簽訂的協(xié)議當(dāng)屬有效協(xié)議。

房改房繼承所涉權(quán)屬的認(rèn)定及處理

原告姚敢蓉與被告姚貴榮及第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮系姐妹關(guān)系。其父親姚名臘、母親王玉英生前均系湖北省輕工業(yè)機(jī)械廠（以下簡稱省輕機(jī)廠）職工。1980年，省輕機(jī)廠將坐落于武漢市武昌區(qū)團(tuán)結(jié)路9號5單元房屋一套（建筑面積64.94平方米，以下簡稱訟爭房）分配給姚名臘、王玉英夫婦居住使用。姚貴榮結(jié)婚時因軍婚無房，故與其父母共同居住在訟爭房內(nèi)。1992年4月16日，姚名臘去世。1997年12月，省輕機(jī)廠進(jìn)行住房改革，將自管公有住房出售。王玉英于1997年12月21日向省輕機(jī)廠繳納7544元購買所住房屋70%的產(chǎn)權(quán)。1998年1月8日，王玉英去世。2001年8月，省輕機(jī)廠進(jìn)行第二次房改，姚貴榮因住在訟爭房內(nèi)，且系省輕機(jī)廠職工，故向省輕機(jī)廠繳納4512.60元，購買其父母住房30%的產(chǎn)權(quán)。同年底，省輕機(jī)廠將訟爭房產(chǎn)權(quán)證發(fā)放給姚貴榮，該房權(quán)利人登記為姚貴榮。2003年，因姚貴榮另購房屋，原告姚敢蓉隨即要求姚貴榮騰退該房。為此，雙方為該房權(quán)屬發(fā)生爭議并訴至法院。

本案中涉及的房改房系通過職工依政策規(guī)定繳納一定數(shù)額的資金而發(fā)生權(quán)屬性質(zhì)變更的房屋。即企業(yè)單位（指單位自管房）對職工的福利房享有100%的產(chǎn)權(quán)份額，企業(yè)單位與職工對福利房享有一定比例的產(chǎn)權(quán)份額（職工通過繳納一定比例房款，對房屋產(chǎn)權(quán)占有60%或70%的份額，企業(yè)單位占40%或30%的份額），職工對所分配房屋享有100%的產(chǎn)權(quán)份額（職工通過再補(bǔ)交一定比例房款）。本案爭議的焦點(diǎn)在于第二次房改時購買的30%的產(chǎn)權(quán)是否屬于遺產(chǎn)范圍。

從本案情況分析看：

第一，房改房具有專屬性和財產(chǎn)性的法律特征。福利房具有福利性和專屬性，產(chǎn)生于我國計劃經(jīng)濟(jì)時期。隨著住房制度的改革，其財產(chǎn)性逐漸顯現(xiàn)。所謂專屬性，是指分得福利房的人須是所屬單位具備一定資格條件的職工，亦即特定性。所謂財產(chǎn)性，是指分得福利房的人因?qū)υ摲肯碛杏谰玫牧畠r承租權(quán)而間接（變相）享有的經(jīng)濟(jì)利益，亦即福利。因此，對福利房的承租權(quán)，具有專屬和財產(chǎn)的特定性，它有別于一般意義上的房屋承租權(quán)。本案訟爭房原系省輕機(jī)廠作為福利房分配給所屬職工姚、王夫婦承租使用。因此，姚、王夫婦生前對訟爭房享有特定的承租權(quán)。

第二，被繼承人享有對特定承租權(quán)所具有的專屬財產(chǎn)權(quán)利。本案中，第一次房改

時，根據(jù)房改政策，被繼承人王玉英基于對訟爭房享有特定的承租權(quán)，而作為特定購房對象購得70%的產(chǎn)權(quán)份額。因此，第一次房改后，王玉英對訟爭房享有70%的產(chǎn)權(quán)份額，同時，對另30%的產(chǎn)權(quán)份額仍享有特定的承租權(quán)。王玉英死亡時，訟爭房尚未進(jìn)行第二次房改。因此，繼承開始時，依據(jù)我國繼承法的規(guī)定，訟爭房的70%產(chǎn)權(quán)份額屬王玉英的遺產(chǎn)范圍。那么，剩下的30%的產(chǎn)權(quán)份額是否納入遺產(chǎn)范圍呢？從法律性質(zhì)看，王玉英生前對30%的產(chǎn)權(quán)份額享有特定的承租權(quán)，對福利房的這種特定承租權(quán)具有身份的專屬性和福利的財產(chǎn)性，這種特定承租權(quán)亦即具有專屬的財產(chǎn)權(quán)利。法律規(guī)定，遺產(chǎn)是以財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利為標(biāo)的。因此，王玉英對30%的產(chǎn)權(quán)份額享有的專屬的財產(chǎn)權(quán)利亦應(yīng)納入其遺產(chǎn)范圍考慮（因?yàn)樵擁?xiàng)專屬的財產(chǎn)權(quán)利基于福利性，抽象且不具體，并有待轉(zhuǎn)化，系特定過渡時期的產(chǎn)物，故稱納入遺產(chǎn)范圍考慮）。

第三，特定房改房的承租權(quán)納入遺產(chǎn)范圍的法律依據(jù)。對于房屋承租權(quán)，我國繼承法目前尚無明確規(guī)定可以繼承。傳統(tǒng)意義上，專屬于已故公民生前對公共財產(chǎn)的使用權(quán)，不得作為遺產(chǎn)繼承。但是特定的房改房與此不盡相同，它系我國房屋制度改革時出現(xiàn)的房屋性質(zhì)變更過程中的特定房屋。基于對該類房屋享有的特定承租權(quán)，可在一定條件下（房改時繳納一定比例的購房款）變更為所有權(quán)。因此，由于特定的承租權(quán)含有專屬的財產(chǎn)權(quán)利，特定的承租權(quán)人可期待通過房改（繳納一定比例購房款）取得房屋所有權(quán)。我國繼承法第二條

第一款及第一款第（六）項(xiàng)規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利。由此可見，財產(chǎn)權(quán)利性是遺產(chǎn)可繼承性的關(guān)鍵。期待權(quán)是成立條件尚未完全具備，但將來可以或有可能完全具備的權(quán)利。這種權(quán)利雖然并未被權(quán)利主體所實(shí)際取得，但其將來可以或有可能取得。因此，取得他項(xiàng)權(quán)的期待權(quán)同樣具有可繼承性。故而，本案中，將特定承租權(quán)的財產(chǎn)權(quán)利，以及基于該權(quán)利所具有的期待權(quán)（即補(bǔ)交購房款的權(quán)利，從而取得房屋所有權(quán)）納入遺產(chǎn)范圍，是具有一定法律理論依據(jù)的。因此，在其他權(quán)利人未明確放棄該項(xiàng)權(quán)利的情況下，權(quán)利人之一的姚貴榮獨(dú)自行使該項(xiàng)派生的購房權(quán)利，顯然侵害了其他權(quán)利人的利益。其所交購房款應(yīng)視為墊資，可由其他權(quán)利人按繼承該房的份額比例給付姚貴榮。

第二篇：房改房有關(guān)情況

房改房有關(guān)情況

一、成本價房改房和標(biāo)準(zhǔn)價房改房有什么差別

成本價是指房改中職工家庭購買的單位公有住宅用房通常根據(jù)職工的工作年限及所購房屋的實(shí)際情況。售房單位給予一定折扣。標(biāo)準(zhǔn)價房的價格低于成本價，居改初期購房時多采用邊準(zhǔn)價購買，以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋產(chǎn)權(quán)是單位職工家庭共有產(chǎn)權(quán)。在房屋需要進(jìn)行買賣轉(zhuǎn)讓時，必須與單位協(xié)商，除補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金外還要給予單位相應(yīng)的效益，單位有權(quán)限價出售并享有優(yōu)先購買權(quán)。近兩年國家提倡用成本價購房，以成本價購買的單位住房，所有權(quán)屬職工家庭?？梢陨鲜修D(zhuǎn)讓或繼承，屆時需補(bǔ)交土地出讓金并按規(guī)定繳納稅費(fèi)。

成本價交土地出讓金 1560 x 建筑面積 x 1%

標(biāo)準(zhǔn)價1560 x 建筑面積 x 6%(向指定單位補(bǔ)交）

二、房改房上市交易的程序以及手續(xù)怎么辦 首先確定你的房子不是給國家或者單位交房租的那種。

然后看房本的第一頁右上角會有個紅色章印（顯示 成本價購買 優(yōu)惠價購買 標(biāo)準(zhǔn)價購買）三種 上市的話需要交易土地出讓金費(fèi)用，計算方式：優(yōu)惠價和標(biāo)準(zhǔn)價計算：城八區(qū)標(biāo)準(zhǔn)價基數(shù)1560X建筑面積X0.07%成本價計算：城八區(qū)標(biāo)準(zhǔn)價基數(shù)1560X建筑面積X0.01% 契稅個稅營業(yè)稅按照商品房計算。

三、佛山南海以優(yōu)惠價購買的房改房如何上市交易

并非所有房改房都可上市交易，分為以下兩種情況：

1．以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位沒有事先約定的可以直接上市交易。

（1）一看房屋所有權(quán)證第一頁或第二頁有“成本價出售住房”、“成本價出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價購買。

（2）二看與原購房單位簽訂的買賣協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購買權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。

2．以成本價購買且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價、優(yōu)惠價購買的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售征詢意見表》，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。

（1）一看房屋所有權(quán)證第一頁有“私優(yōu)”、“私標(biāo)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出售”或“標(biāo)準(zhǔn)出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價或優(yōu)惠價購買。

（2）二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買賣協(xié)議中的約定。

房改房怎樣上市買賣

如果已取得產(chǎn)權(quán)證書，出售時要辦理如下手續(xù)：

一、向房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地局提出書面申請，并提交下列材料：

（一）已購人有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售申請表；

（二）房屋所有權(quán)證書；

（三）身份證或者其他有效身份證明；

（四）房屋所有權(quán)共有的，其他房屋共有人同意出售的書面意見；

（五）已購公有住房的房屋所有權(quán)人與房屋原所有權(quán)單位對已購公有住房上市出售另有約定的，應(yīng)當(dāng)提供房屋原所有權(quán)單位同意出售的書面意見；

（六）市房屋土地管理局規(guī)定的其他材料。

二、如獲準(zhǔn)進(jìn)入市場交易，買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，在合同簽訂后30日內(nèi)持批準(zhǔn)文件、房屋買賣合同、房屋所有權(quán)證書以及買賣雙方當(dāng)事人的身份證明到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)。

需交納土地出讓金、契稅、印花稅等。

房改房過戶時繳費(fèi)明細(xì)：

1、契稅：總房價1%的契稅或應(yīng)交契稅稅額=房屋成交價格x適用稅率（3%--5%）

2、土地出讓金：1560 x 建筑面積 x 7%？

3、個人所得稅：總房價1%或者差價20%的個人所得稅（應(yīng)納個人所得稅稅額=（房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%

4、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)

以上稅種稅率以當(dāng)?shù)胤抗芫忠?guī)定為準(zhǔn)

請問房改房性質(zhì)二手房交易中買賣雙方各自需要交納哪些稅費(fèi),繳納稅率多少? 計算方法是：賣方需要交納總房價1%或者差價20%的個人所得稅,因?yàn)橐呀?jīng)滿2年,所以免征營業(yè)稅。買方需要交納總房價1%的契稅。

房改房土地性質(zhì)

房改房即為已購公有住房，是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房。房改房的土地使用權(quán)是無償劃撥得到的，沒有像商品房那樣交納土地使用費(fèi)。因而，房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實(shí)際仍然屬于國家，購房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分(即建筑物部分)。

在購房者自己居住時，出于有利于房改的考慮，國家并不對土地使用權(quán)相關(guān)收益(租金)提出要求，對居民有潛在的優(yōu)惠。這時的交易是不完全的市場交易。當(dāng)居民出售住房時，情況就出現(xiàn)了變化，二手房買賣是按照市場價進(jìn)行的，是完全的市場交易，市場價是包含了土地使用權(quán)的。（產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是商品房和房改房怎么交稅

兩部分產(chǎn)權(quán)的房子轉(zhuǎn)讓是稅率都是相同的。

契稅由買方交納，普通住宅按成交價的1.5%繳納契稅，別墅等高檔住宅按3%繳納。

在對購房時間如何確認(rèn)上：

(1)《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期

(2)購房《契稅完稅證》的填發(fā)日期

上述兩個時間按“孰先”原則確認(rèn)

對于根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”原則確定購買房屋的時間。

購房時間在五年以內(nèi)轉(zhuǎn)讓銷售的：

營業(yè)稅及附加為《房屋買賣契約》上的售房價格的5.55%。

個人所得稅為1%。

印花稅為0.05%.房改房的法律性質(zhì)

1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工，已購公有住房即為房改房。房改分為三種方式，第一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有;第二種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人;第三種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人。即房改房可分為部分產(chǎn)權(quán)的房改房(第一種)和全部產(chǎn)權(quán)的房改房(第二種和第三種)，前者指職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買住房，從而取得住房的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的收益權(quán)和處分權(quán);后者則指職工以成本價購買住房，擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。

從法律性質(zhì)上講，部分產(chǎn)權(quán)的房改房實(shí)際上是代表國家行使國有資產(chǎn)管理權(quán)的住房單位和購房職工間的特殊共有關(guān)系。該“共有”表現(xiàn)在：1.購房者所購住房的價值構(gòu)成上包含有售房單位的出資部

分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產(chǎn)權(quán)的房改房的標(biāo)準(zhǔn)價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優(yōu)惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現(xiàn)。實(shí)際上，標(biāo)準(zhǔn)價低于成本價的部分，是作為對職工的優(yōu)惠補(bǔ)貼而由售房單位負(fù)擔(dān)的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產(chǎn)權(quán)比例。(這一點(diǎn)在產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)有記載)2.購房者將住房轉(zhuǎn)讓、出租所得收益在補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金、交納有關(guān)稅費(fèi)后，由售房單位和購房者按各自產(chǎn)權(quán)比例分配。3.購房者將該房進(jìn)入市場交易時，售房單位享有優(yōu)先購買權(quán)和承租權(quán)。但部分產(chǎn)權(quán)所體現(xiàn)的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現(xiàn)出“特殊性”：首先，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位在該房屋進(jìn)入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產(chǎn)權(quán)的購房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經(jīng)售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產(chǎn)權(quán)中的售房單位只有在購房者將該房屋進(jìn)行交易時才有權(quán)就該收益依產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割，否則，購房者享有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，售房單位不能就其享有的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分割。

相對部分產(chǎn)權(quán)而言，全部產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)簡單得多。就如本文案例中原告一樣，購房者以成本價購買其承租的公房后，擁有100%產(chǎn)權(quán)，該公有住房就變?yōu)樗接凶》浚彿空呦翟摲康乃袡?quán)人并取得房屋所有權(quán)證，可以上市出售，但其在行使所有權(quán)時也要受到一定的限制。比如，按《貴州省房改房上市交易試行辦法》規(guī)定，經(jīng)縣以上政府房改部門批準(zhǔn)后才能上市交易，不能因此造成新的居住困難，職工出售房改房后不得以任何理由再向單位或房地產(chǎn)管理部門申請分配或購買住房，不得再購買成本價的公有住房或平價房、安居房等享受政府優(yōu)惠政策的住房和租賃公有住房等等。

本人買了一套房改房，賣房人有房產(chǎn)證和土地證，現(xiàn)在手續(xù)都辦完了，發(fā)現(xiàn)土地證上的土地性質(zhì)為什么還是劃撥??？在網(wǎng)上看了好多，不是說：房改房上市后土地性質(zhì)就會改為出讓嗎？為什么我的還是劃撥呢？我買的那套房早已經(jīng)房改過了，已經(jīng)和當(dāng)初建房的單位沒有關(guān)系！請有了解相關(guān)情況的幫忙解答一下?。≈x了！

答一：原來是劃撥土地,這是無法改變的。你在購買過程中或你的上家在購買過程中（房子出讓凈價肯定是買家付）肯定已經(jīng)按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金（劃撥地塊）或相當(dāng)于土地出讓金的價款（出讓地塊）。由房屋座落的土地等級和房改房土地使權(quán)證書上所載的分?jǐn)偯娣e，按定額標(biāo)準(zhǔn)計算繳納，實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期短于66年的應(yīng)乘以年期修正系數(shù)。（土地等級劃分標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)際使用年限由市土管局公布并核定；房改房土地出讓年期一般定為70年，從房屋竣工年份算起，1980年以前竣工的房屋，均從1980年起算，1980年以后竣工的房屋，按實(shí)際竣工年份起算。實(shí)際出讓、轉(zhuǎn)讓年期根據(jù)總年期扣除簽定出讓、轉(zhuǎn)讓合同之前已使用的年期數(shù)計算。）所以雖然上面還是寫著劃撥土地，但使用年限已同商品房一致。

答二：所謂房產(chǎn)交易后為何還是劃撥性質(zhì)的原因：

1、是否總高樓層在3樓以下，2、景區(qū)內(nèi)的房子（因?yàn)榫皡^(qū)的房子基本都在三樓以下），符合這兩個條件的房子不管你交易多少次，土地性質(zhì)是永遠(yuǎn)不會改變的。我想你的房子為何是劃撥原因就在此！

經(jīng)濟(jì)適用房和商品房一樣都是全產(chǎn)權(quán)，所以正規(guī)的經(jīng)濟(jì)適用房有房產(chǎn)證。經(jīng)濟(jì)適用房是由政府開發(fā)的，開發(fā)商只是代建，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房土地性質(zhì)為劃撥，沒有土地使用年限的規(guī)定。再次上市交易后按普通商品房年限計算，住宅使用年限為70年，目前物權(quán)法對住宅使用年限規(guī)定70年之后可以交納一定的費(fèi)用進(jìn)行續(xù)期，但具體對于經(jīng)濟(jì)適用房以及其他性質(zhì)的房屋目前沒有規(guī)定。

第三篇：房改房證明

證 明

茲證明XXX同志，身份證編號xxxxxxxxxxxxxx，在我校期間未享受按房改優(yōu)惠政策購買房改房，以及住房補(bǔ)貼。

特此證明。

****年**月**日

第四篇：房改房買賣合同

房改房買賣合同

房改房買賣合同1

賣方甲方：_________________姓名_____________身份證號碼_____________

買方乙方：_________________姓名_____________身份證號碼或法人代碼證號碼_____________

營業(yè)執(zhí)照號碼_________________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個人集資建設(shè)的住房。

二、甲方自愿將位于_________________第___________幢_____________單元________________樓________________號的已購房改房出售給乙方。該房屋系________________結(jié)構(gòu)，建筑面積_________________平方米，房屋所有權(quán)證號碼為_________________。乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的銷售價為人民幣大寫_____________￥_____________元，單價為每平方米_____________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：________________。

五、甲方保證該房改房符合《杭州市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償。

甲方___________

乙方___________

____年_____月_____日

房改房買賣合同2

房改房在交易與商品房是不一樣的，那么，房改房的房屋買賣合同效力怎么認(rèn)定？在什么情況下房改房的房屋買賣合同是有效的？影響房改房的房屋買賣合同效力的因素有哪些？

房改房的房屋買賣合同效力：

房改房在交易方面確實(shí)與商品房有所區(qū)別。一般來說，職工個人取得房改房產(chǎn)權(quán)時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標(biāo)準(zhǔn)價或者成本價。職工以標(biāo)準(zhǔn)價取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個人所有。但在兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實(shí)際上職工個人在從單位購房時并沒有繳納土地出讓金。

出臺的《河南省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理暫行辦法》，標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開了已售公房的交易市場。該《辦法》第八條規(guī)定，以成本價購買的公有住房和以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購公有住房上市交易時，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場辦理上市確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。該《辦法》還規(guī)定，已購公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款，由土地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

房改房買賣的注意事項(xiàng)：

購買房改房首先要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)龋@可以通過房管部門查驗(yàn)便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個人?若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系?這種關(guān)系是否可靠?特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時存在按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時存在按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的`辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應(yīng)對此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假。

房改房買賣合同3

賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼__________________

買方(乙方)：姓名____________身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業(yè)執(zhí)照號碼)______________________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第__________棟________單元_______樓_______號的已購房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu)，建筑面積_____________平方米，房屋所有權(quán)證號碼為___________________。

三、乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《______________市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。

本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時，其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購買的房改房僅作居住使用，乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨同房屋產(chǎn)權(quán)過戶轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、其他約定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定)__________________________________________________________。

十三、其他違約責(zé)任：依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

十四、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十五、本協(xié)議自雙方簽字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房買賣合同4

賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼__________________

買方(乙方)：姓名(或名稱)____________

身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業(yè)執(zhí)照號碼)______________________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第__________棟________單元_______樓_______號的已購房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu)，建筑面積_____________平方米，房屋所有權(quán)證號碼為___________________。

三、乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：__________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《______________市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時，其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購買的房改房僅作居住使用，乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨同房屋產(chǎn)權(quán)過戶轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、其他約定：

1、______________________________

2、______________________________

3、______________________________

4、______________________________

十一、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_______________________________________________________。

十二、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定)__________________________________________________________。

十三、其他違約責(zé)任：依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

十四、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

十五、本協(xié)議自雙方簽字后生效。

甲方：_________________

___________年___________月_________日

乙方：_________________

___________年___________月_________日

房改房買賣合同5

立合同人：

賣方(甲方)：姓名___________身份證號碼_________

買方(乙方)：姓名(或名稱)____________

身份證號碼(或法人代碼證號碼、營業(yè)執(zhí)照號碼)_____________

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就房改房買賣達(dá)成如下協(xié)議：

一、本合同中“房改房”是指________________________(已購 公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、按房改政策由個人集資建設(shè)的住房)。

二、甲方自愿將位于_____________________________第_____棟________單元_______樓_______號的已購房改房出售給乙方。該房屋系_______結(jié)構(gòu)，建筑面積_____________平方米，房屋所有權(quán)證號碼為___________________。乙方已對甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意購買該房改房。

三、甲、乙雙方議定上述房改房的成交價為人民幣(大寫)_________________(￥_________元)，單價為每平方米_________元。

四、雙方商定的付款及交房方法、期限：____________________ ____________________________________________________________。

五、甲方保證該房改房符合《岳陽市房改房上市交易管理辦法》規(guī)定的上市交易條件，無不允許上市交易的情形。本合同簽訂前有關(guān)該房屋的產(chǎn)權(quán)或債權(quán)債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)處理，承擔(dān)責(zé)任，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)賠償。

六、房屋移交乙方時，其房屋占用的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

七、乙方所購買的房改房僅作居住使用，乙方未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)和用途。

八、甲方繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨同房屋產(chǎn)權(quán)過戶轉(zhuǎn)移給乙方。

九、本合同生效以后，甲、乙雙方應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更登記手續(xù)。

十、甲、乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理上述房地產(chǎn)過戶及權(quán)屬登記手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。

十一、其他約定：

1、

2、

3、

4、

十二、乙方逾期付款的違約責(zé)任(自行約定)_________________

__________________________________________________________。

十三、甲方逾期交付房改房的違約責(zé)任(自行約定) ______

__________________________________________________________。

十四、其他違約責(zé)任：依照法律規(guī)定和本合同約定承擔(dān)。

第五篇：房改房買賣注意事項(xiàng)

房改房買賣有什么注意事項(xiàng):

購買房改房首先要驗(yàn)證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)?，這可以通過房管部門查驗(yàn)便一目了然。

假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證時，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個人？若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時存在按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有優(yōu)先購買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦法。如標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時存在按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應(yīng)對此進(jìn)行必要的查詢，明辨真假。

第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)確面積。應(yīng)該了解的內(nèi)容包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是有關(guān)部門勘驗(yàn)過的建筑面積。確認(rèn)所購房屋是否有私建私搭部分，如柴火間部分，往往系房東私自搭建，屬違章建筑，并不受到法律保護(hù)。

1、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

2、二手房交易十項(xiàng)注意

（1.）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點(diǎn)不劃算。

（5.）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

（9）.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

3、北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人

首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風(fēng)險。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。

以二手房交易為例，買賣雙方達(dá)成購買協(xié)議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶和全部付款程序和時間。買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易 交易費(fèi)用 流程 交易費(fèi)用 流程

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費(fèi) ●其它費(fèi)用 通過中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費(fèi) ●申請貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成買賣協(xié)議后直接銀行辦理

二手房交易流程及注意事項(xiàng)

在簽定購買二手房買賣合同時應(yīng)注意的事項(xiàng)及后續(xù)流程。主要有以下幾點(diǎn)：“查驗(yàn)業(yè)主房產(chǎn)證及身份證、簽定買賣居間合同、如何過戶、付款方式、交接驗(yàn)房”以避免不必要的麻煩和交易中存在的陷阱，切實(shí)保障自己的權(quán)益。查驗(yàn)房產(chǎn)證———在購買簽定二手房買賣合同時，首先要看你所要買的房子是否已取得“房屋所有權(quán)證書”（俗稱“產(chǎn)權(quán)證”），因?yàn)榉梢?guī)定：未取得產(chǎn)權(quán)證的房子不得轉(zhuǎn)讓。其次要看房屋所有權(quán)證是否真實(shí)、完整，是否屬于允許出售的房屋，建筑面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積一致。最后要了解房屋所有權(quán)人是否屬已年滿十八周歲的有法定行為能力的自然人，是否與他人共有，夫妻雙方是否同意出售，房屋有無其他債權(quán)或債務(wù)糾紛，有無抵押；房屋產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否系同一個人，如果不是，還須了解他們是什么關(guān)系，是否有委托書或公證書等。此外，還要考察地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、通風(fēng)、采光條件以及物業(yè)管理，對于國家和省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，業(yè)主是否已履行了義務(wù)。

簽定買賣居間合同———首先，要了解清楚辦理房屋產(chǎn)權(quán)涉及到哪些稅費(fèi)，雙方各自應(yīng)承擔(dān)的部分要在合同中予以約定。其次，合同中應(yīng)明確雙方的違約責(zé)任，在簽訂合同時應(yīng)該詳細(xì)規(guī)定雙方的違約責(zé)任及違約的處理方法。如逾期交房、悔約等情況的處理，都應(yīng)在合同中明確約定。最后，明確房屋交付使用的約定，合同中應(yīng)約定交房時間及交付使用的房屋狀況，房屋交付使用前的水、電、物業(yè)綜合管理費(fèi)等由誰承擔(dān)等。

如何辦理過戶———這是二手房交易的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一定要到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理過戶手續(xù)，才具有法律保障。為此先要了解清楚過戶程序，帶齊相關(guān)手續(xù)，相關(guān)人員是否要求到位簽字等。

付款方式———二手房交易不像其他商品交易那樣可以“銀貨兩訖”，因此確保交易資金的安全是購房最關(guān)鍵的。目前可行的方法，一是在合同中明確約定：在簽訂房屋買賣合同時，買方即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給賣方，并要留有字據(jù)。在辦理過戶當(dāng)天或交付使用后，再把剩余的房款支付給賣方（已付定金應(yīng)轉(zhuǎn)為房款）；二是通過第三方介入，對買賣進(jìn)程及房款交付進(jìn)行全程監(jiān)控，或是通過公證處公證采取房款提存公證，或是委托資信較好的房產(chǎn)中介公司提供擔(dān)保，這樣較安全、省心。

交接驗(yàn)房———房屋交付使用是買賣交易的最后一個環(huán)節(jié)，如果能夠順利完成，買方即可安心入住，賣方也不再對房子負(fù)有責(zé)任。驗(yàn)房的內(nèi)容主要包括：所交付的房屋是否就是合同約定的標(biāo)的房屋；房屋是否已騰空或按合同約定該留下的家具等已留下；鑰匙是否已交付；水、電、煤氣、電話、物業(yè)管理、有線電視等費(fèi)用是否已經(jīng)結(jié)清等。二手房的交易流程手續(xù)是：

1.業(yè)主，客戶和經(jīng)紀(jì)方簽定《房地產(chǎn)買賣合同》，客戶交定金與業(yè)主，業(yè)主將（房地產(chǎn)證）原件托管與經(jīng)紀(jì)方進(jìn)行查檔

2。由評估公司對成交物業(yè)進(jìn)行評估（客戶做按揭）3?？蛻舸媸灼诳畹姐y行監(jiān)管，同時申請按揭 4。兩個工作日后，銀行出承諾書，（承貸款的金額）5。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，6。30個自然后，出新房產(chǎn)證，客戶領(lǐng)新證，由銀行自動打款給業(yè)主（首期款）7。2個工作日內(nèi)，到銀行做抵壓手續(xù) 8。15個自然日后，銀行到國土局領(lǐng)取抵押件

9。兩個工作日后，銀行放全款給業(yè)主（打入業(yè)主指定賬戶）二手房交易的稅費(fèi)

買二手房買方到底要交哪些稅費(fèi)？ 經(jīng)濟(jì)適用房（江西省不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓）: 未滿五年不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓 滿五年: 土地出讓金款:成交價*1%(賣方繳納)營業(yè)稅:當(dāng)年購入價*5.5%(賣方繳納)交易契稅:當(dāng)年購入價*1.5-5%(買方繳納)印花稅:當(dāng)年購入價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買方出）證件工本費(fèi):5元（買方出）商品房: 滿五年: 交易契稅:成交價*1.5-2.5%(買方繳納)印花稅:成交價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買方出）證件工本費(fèi):5元（買方出）未滿五年: 營業(yè)稅:成交價*5.5%(賣方繳納)交易契稅:成交價*1.5-5%(買方繳納)印花稅:成交價*0.05%(買賣雙方各繳納)交易費(fèi)：6元/平方米（買方出）證件工本費(fèi):5元（買方出）

個人所得稅:(成交價-當(dāng)年購入價-裝修費(fèi)-契稅-印花稅....)*20% 房改房交易過戶程序

(一)查冊——到房地產(chǎn)交易中心查冊，電腦收費(fèi)。

(二)上市核準(zhǔn)———交易所領(lǐng)取《房屋買賣征詢意見書》，交給原業(yè)主填寫，并到業(yè)主原產(chǎn)權(quán)單位蓋公章，拿到出售公有住房繳款明細(xì)表(一式5份)、分?jǐn)偯骷?xì)表(復(fù)印件蓋公章)。

(三)曬圖———提供《房地產(chǎn)證》原件及復(fù)印件1份到房地產(chǎn)測繪所受理窗口(47~39號窗)申請測繪房地產(chǎn)平面附圖，3個工作日，收費(fèi)0.27元／m2。

(四)遞件———買賣雙方帶齊身份證復(fù)印件；《房地產(chǎn)證》原件及復(fù)印件3份；《廣州市房屋買賣、登記申請表》原件及復(fù)印件4份；《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》；《房屋買賣征詢意見書》；《出售公有住房繳款明細(xì)表》；《公有住房購房協(xié)議書》分?jǐn)偯骷?xì)表到交易所31~34號受理窗口提出交易申請。10個工作日，不收費(fèi)。

(五)查稅完稅———買賣雙方憑《過戶通知書》到交易所42號窗查稅，到13~17號受理窗口交印花稅、交易費(fèi)、登記費(fèi)、個人所得稅(購房滿5年免交)、土地出讓金取稅單，到一樓交錢；62~63號窗口取契稅單。

(六)過戶———買賣雙方帶身份證、交稅的所有發(fā)票到40~41號受理窗簽名過戶。

(七)領(lǐng)證———買方憑身份證原件到登記所領(lǐng)取新《房地產(chǎn)證》。

以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序歷時大約15個工作日左右。