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      泰園小區(qū)物業(yè)管理方案
      
        
       時(shí)間：2019-05-14 19:54:39下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
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      第一篇：泰園小區(qū)物業(yè)管理方案
      

      中國鋁業(yè)重慶分公司南川宿舍區(qū)
      物
      業(yè)
      管
      理
      方
      案
      目 錄
      前言 ?????????????????????????????56—4 第一章 物業(yè)管理要點(diǎn) ?????????????????????56—5 一、一種模式 ?????????????????????????56—5 二、二種承諾 ?????????????????????????56—5 三、三個(gè)重點(diǎn) ?????????????????????????56—6 四、四項(xiàng)措施 ?????????????????????????56—7 第二章 擬采用的管理模式 ???????????????????56—7
      一、物業(yè)管理架構(gòu) ???????????????????????56—7
      二、物業(yè)管理崗位編制 ????????????????????56—11 第三章 員工招聘 ??????????????????????56—14
      一、高層物業(yè)管理人員 ????????????????????56—14
      二、綜合管理部 ???????????????????????56—14
      三、物業(yè)管理部 ???????????????????????56—15
      四、工程管理部 ???????????????????????56—16
      五、安全管理部 ???????????????????????56—17
      六、財(cái)務(wù)管理部 ???????????????????????56—18 第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) ????????????????? 56—19
      一、新員工上崗培訓(xùn) ?????????????????????56—19
      二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn) ????????????????????56—19 第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件 ????????????????56—20
      一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃 ?????????????????56—20
      二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 ??????????????56—20 第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)
      ?????????????????56—27
      一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé) ????????????????????56—27
      二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé) ??????????????????56—27
      三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ?????????????????56—28
      四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé) ??????????????????56—29
      五、物業(yè)管理員崗位職責(zé) ???????????????????56—29
      六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé) ?????????????????56—30
      七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé) ???????????????????56—30
      八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) ?????????????????56—31
      九、工程技術(shù)員崗位職責(zé) ???????????????????56—32
      十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé) ????????????????????56—33
      十一、弱電技工崗位職責(zé) ???????????????????56—33
      十二、暖通技工崗位職責(zé) ???????????????????56—33
      十三、維修工崗位職責(zé) ????????????????????56—34
      十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé) ???????????56—35
      十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé) ???????????????????56—35
      十六、安全管理員崗位職責(zé) ??????????????????56—36
      十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé) ???????????????????56—36
      十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé) ???????????????????56—37
      十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé) ???????????????????56—38
      二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) ??????????????????56—39
      第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算
      ???????????????????56—39
      一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表 ?????????????????56—39
      二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表 ????????????????56—41
      第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理
      ?????????56—44
      一、管理規(guī)章制度 ??????????????????????56—44
      二、物業(yè)檔案建立與管理 ???????????????????56—47 第九章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案
      ????????????????56—48
      一、公共設(shè)施設(shè)備管理 ???????????????????56—48
      二、安全管理 ????????????????????????56—50
      三、裝修管理 ????????????????????????56—51
      四、消防管理 ????????????????????????56—52
      五、車輛管理 ????????????????????????56—54
      六、清潔管理 ????????????????????????56—56
      前 言
      物業(yè)簡(jiǎn)介（略）
      服務(wù)宗旨
      以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。
      追求目標(biāo)
      以公司經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè) 打造品牌。
      第一章 物業(yè)管理要點(diǎn)
      ● 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值。
      ●人性化的管理方針為業(yè)戶附加溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。
      ●結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點(diǎn)，導(dǎo)入切合實(shí)際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”。
      ●為實(shí)現(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四項(xiàng)措施”的管理方針。一、一種模式
      針對(duì)所轄物業(yè)的特點(diǎn)制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實(shí)際管理和操作經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評(píng)定，分分秒秒印證，點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”的模式效應(yīng)，力求更好地滿足業(yè)戶需求。
      建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。追求的目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益。二、二項(xiàng)承諾
      1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。
      2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評(píng)比。三、三個(gè)重點(diǎn)
      1、完善服務(wù)、誠信待人 物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居?。üぷ鳎┉h(huán)境。
      2、環(huán)境管理責(zé)任到人 大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的居?。üぷ鳎┉h(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人的才能，使其認(rèn)真地去做好每天的工作，樹立環(huán)保意識(shí)，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景。
      3、安全、消防真抓實(shí)干
      為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員防范為主、以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長(zhǎng)年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中，建議派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊時(shí)間時(shí)力爭(zhēng)將損失降至最小程度。四、四項(xiàng)措施
      1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對(duì)其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
      2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊(cè)，使員工翻開手冊(cè)即可操作。如《管理規(guī)章主度及操作規(guī)程》、《員工手冊(cè)》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。
      3、時(shí)刻有這多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
      4、將不間斷地充實(shí)管理隊(duì)伍。采用“培訓(xùn)—上崗—再培訓(xùn)—再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。
      第二章 擬采用的管理模式
      一、物業(yè)管理架構(gòu)
      物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個(gè)高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財(cái)力得到合理的配置，以求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
      本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè) 管理部、安全管理部、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部五個(gè)部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
      1、綜合管理部
      （1）負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲(chǔ)備 人才。
      （2）負(fù)責(zé)員工工作考勤。
      （3）負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事 檔案管理。
      （4）負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。
      （5）負(fù)責(zé)對(duì)外承辦、接待工作，與政府部門、各社會(huì)團(tuán)體保持良好的溝通。（6）負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。（7）負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。（8）組織、開展企業(yè)文化活動(dòng)。（9）總經(jīng)理指派的其他工作。
      2、物業(yè)管理部
      （1）負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳。（2）負(fù)責(zé)會(huì)所及會(huì)議中心的管理。
      （3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。（4）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。
      （5）負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。（6）負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。
      （8）負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。（9）負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立與管理工作。（10）負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的錢點(diǎn)活動(dòng)提供必要的幫助。
      3、安全管理部
      （1）負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
      （2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。
      （3）成立義務(wù)消防隊(duì)，定期舉行消防演習(xí)。
      （4）建立、健全、制定物業(yè)的各項(xiàng)安全規(guī)章制度。
      （5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。
      （6）負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動(dòng)的警衛(wèi)布置。
      （7）負(fù)責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。
      （8）負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)的安全秩序管理工作。
      （9）負(fù)責(zé)監(jiān)工室管理工作。
      （10）負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。
      （11）總經(jīng)理指派的其他工作。
      4、工程管理部
      （1）負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
      （2）負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作。（3）制定長(zhǎng)期和日常的維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。
      （4）負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)。
      （5）負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機(jī)房的值班和日常維修保養(yǎng)。
      （6）負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。
      （7）協(xié)助綜合管理部、財(cái)務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。
      （8）負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。
      （9）負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。
      （10）總經(jīng)理指派的其他工作。
      5、財(cái)務(wù)管理部
      （1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門的關(guān)系。
      （2）建立財(cái)務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。
      （3）征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。
      （4）征收和支付管理公司各類合同費(fèi)用。
      （5）制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。
      （6）按員工工資表發(fā)放員工工資。
      （7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。
      （8）負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。
      （9）總經(jīng)理指派的其他工作。
      二、物業(yè)管理崗位編制
      暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場(chǎng)。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。
      1、綜合管理部
      （1）由1名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。
      （2）綜合管理部經(jīng)理1名，要求具有多年豐富社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。
      （3）文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。
      （4）資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。（5）業(yè)戶接待員2名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報(bào)紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個(gè)人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。
      2、物業(yè)管理部（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔、會(huì)所等項(xiàng)的物業(yè)管理工作。
      （2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 熱負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個(gè)人素質(zhì)較好；夜班 人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場(chǎng)所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對(duì)人員個(gè)人素質(zhì)要求可適當(dāng)放低。
      （3）員工餐廳服務(wù)由 名廚師及 名工作人員組成，上班時(shí)間為，要求員工個(gè)人素質(zhì)較高。
      （4）業(yè)戶服務(wù)員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。
      （5）會(huì)所服務(wù)人員 名，負(fù)責(zé)健身、洗浴、美容等場(chǎng)所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。
      3、安全管理部
      （1）由1名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成，24小時(shí)負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。
      （2）安全管理經(jīng)理1名，要求由1位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。
      （3）文員兼資料員1名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。
      （4）主管3名，分3班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。（5）監(jiān)控值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)監(jiān)控中心值班工作。（6）大堂值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作。（7）外圍值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作。（8）商場(chǎng)值班由4名員工組成，分二班，負(fù)責(zé)商場(chǎng)值班工作。
      （9）停車場(chǎng)值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)出入口的值班工作。
      （10）巡邏值班由6名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作。
      4、工程管理部
      （1）由1名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。
      7（2）工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力。
      （3）文員兼資料管理員1名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時(shí)兼任管理處倉庫管理員的工作。
      （4）強(qiáng)電值班由 名強(qiáng)電技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。
      （5）空調(diào)值班由 名空調(diào)技工組成，全天24小時(shí)值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。
      （6）消防值班由 名弱電技工組成，全天24小時(shí)值班，專職負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理、維護(hù)。
      （7）電梯值班員 名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)作與維護(hù)。
      5、財(cái)務(wù)管理部
      （1）由1名財(cái)務(wù)主管和 名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項(xiàng)費(fèi)用。（2）會(huì)計(jì)由主管兼任。（3）出納員 名。（4）停車場(chǎng)收費(fèi)員 名。
      第三章 員工招聘
      一、高層物業(yè)管理人員
      1、物業(yè)經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。
      2、物業(yè)經(jīng)理助理
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，有一定的管理協(xié)調(diào)能力，對(duì)工作管理、運(yùn)作有較強(qiáng)的、系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，能熟練操作電腦，文字功底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計(jì)能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。
      二、綜合管理部
      1、綜合管理部經(jīng)理
      本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和行政管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。
      2、文員兼?zhèn)}管
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。
      3、資料管理員
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，吃苦耐勞。
      4、業(yè)戶接待員
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有1年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，語言表達(dá)能力強(qiáng)，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      三、物業(yè)管理部
      1、物業(yè)管理部經(jīng)理
      大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力及大型會(huì)議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對(duì)大廈清潔、綠化、養(yǎng)護(hù)知識(shí)有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      2、物業(yè)管理文員 大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對(duì)話能力，熟悉公關(guān)業(yè)務(wù)，各勞動(dòng)法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。
      3、保潔員
      高中以上學(xué)歷，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。
      4、寫字樓接待員
      大專以上學(xué)歷，有1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗(yàn)，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力較強(qiáng)，英語達(dá)到國家四級(jí)水平。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      5、收發(fā)員
      中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。
      四、工程管理部
      1、工程管理部經(jīng)理
      大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，極強(qiáng)的動(dòng)手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力、組織管理能力和
      綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。
      2、資料員兼文員、倉庫管理員
      大專以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強(qiáng)的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。
      3、弱電技工
      大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)、計(jì)算機(jī)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。
      4、強(qiáng)電技工
      身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。
      5、空調(diào)技工
      大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)，有大型設(shè)備的管理經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨(dú)立完成工作的能力。
      6、維修工
      高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。
      五、安全管理部
      1、安全管理經(jīng)理
      大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和保安的有關(guān)知識(shí)，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗(yàn)，具有，豐富的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識(shí)。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。
      2、安全管理員
      高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175CM以上，身體健康、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須有本地戶口擔(dān)保人。
      3、監(jiān)控管理員
      高中以上學(xué)歷，男身高175CM以上，女165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認(rèn)真，需有本地戶口。
      六、財(cái)務(wù)管理部
      1、財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理 財(cái)經(jīng)類專業(yè) 學(xué)歷，職稱，具有3年以上大型企業(yè)財(cái)務(wù)主管工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的法律、法規(guī)意識(shí)，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的全過程，熟悉稅法。對(duì)物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、財(cái)務(wù)法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      2、會(huì)計(jì)
      大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識(shí)，遵守國家各項(xiàng)法律、法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，嚴(yán)守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，熟悉會(huì)計(jì)核算的全過程，熟悉稅法。對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      3、出納
      大專以上學(xué)歷（會(huì)計(jì)專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識(shí)，對(duì)物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      4、車場(chǎng)收費(fèi)員
      有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，懂簡(jiǎn)單電腦操作，具有良好的語言表達(dá)能力、較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)、樂業(yè)。
      第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)
      一、新員工上崗培訓(xùn)
      根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。
      1、員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。
      2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。
      二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)
      1、通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。
      2、每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。
      3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。
      （1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。
      （2）在實(shí)際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。
      （3）通過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。
      4、培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）。
      第五章 物業(yè)管理所需物質(zhì)條件
      在投入物力方面建議如下：
      一、辦公及員工住宿用房計(jì)劃
      1、辦公用房
      物業(yè)經(jīng)理辦公室㎡會(huì)客室1㎡ 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室㎡會(huì)客室2㎡ 物業(yè)管理部㎡倉庫2（工程）㎡ 安全管理部㎡儲(chǔ)物間1（物業(yè)清潔）㎡ 綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡ 財(cái)務(wù)管理部㎡工程管理部工作間㎡
      2、住宿用房
      由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。
      二、物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格參照表 序號(hào)名稱及規(guī)格單價(jià)（元）1萬用電表
      2電流表：300 A 3鉗式電流表：800 A  3000 A 4對(duì)地電阻值測(cè)試表
      5絕緣值測(cè)試表（500 V~1000 V）6溫度計(jì)：電子數(shù)字式 酒精式
      7手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)量器 8手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 9電源測(cè)試電筆 10卷尺：1 M 5 M 11鋼尺：3 M 1 M 12水平尺：600 MM 13角尺：300 MM 14高空工作安全帶：降傘式 1550 / 500反光衣 16耳塞：100 dB 17耳筒：500 dB 18安全過濾口罩：100 CDN 19護(hù)眼罩：眼鏡式 全護(hù)式 焊接用
      20護(hù)鏡（焊接用1000 GDA）21手套：棉布 22皮革
      22鋁梯：1 M 1.5 M 4 M 23高空工作臺(tái)：10 M全護(hù)式 24高壓電工全戶裝
      25運(yùn)輸工具：軸流板式車 26手推車 27木鋤
      28扳手：活動(dòng)150 MM 活動(dòng)200 MM 活動(dòng)300 MM 活動(dòng)450 MM 29菊花板身：3 MM ~ 36 MM 30組合式板身：4 MM ~ 45 MM 31 夾具：大力鉗（平口）32 C形夾：100 MM   150 MM  200MM 300MM 33虎鉗150 MM 34 鋼管工具：連彎頭 35 切割工具：水觀用切刀 36 鐵皮用剪刀 37界刀 38 剪刀
      緊急爆破用大手錘 40 斧頭（消防隊(duì)用）41 鐵筆 42壓力鉗
      潤(rùn)滑油加油槍
      六角起子（0.5 MM ~ 16 MM）45 管子鉗：200 MM  300 MM  450 MM  600 MM 46 拉釘鉗
      47螺絲起子：平嘴形100 MM 4 MM  150 MM 6 MM  200 MM 8 MM  250 MM 8MM  400 MM 10 MM 48平嘴形：100 MM 3 MM  175 MM 4.5 MM  250 MM 6 MM  350 MM 7.5MM 49 電子部件專用：平嘴 50 十字嘴 51平嘴鉗 52尖嘴鉗 53 斜口鉗
      導(dǎo)線開口鉗 55 剪線鉗 56 鯉魚鉗 57 水泵鉗
      彈簧專用尖嘴鉗：平嘴 59 弓嘴
      電線護(hù)套管鉗：100A以上 61 800A以上
      手鋸：金屬 450 mm  150 mm   木工 600 mm  250 mm 63 手錘：電工
      球形1 kg  球形1.5 kg 64 鐵鉆
      65木工專用工具 66 泥水工專用工具
      電池式手電鉆：0 mm ~ 12 mm 68 油壓式手電鉆：小
      大 69油壓式手電錘：小 70 鋸條式切割機(jī) 71 葉片式切割機(jī)：小
      大
      金屬磨輪式切割機(jī)：手提小
      手提大 73 磨輪床 7460A電焊機(jī) 75 小型電焊機(jī)
      氣體焊槍：氧氣式 77 高壓氣泵（手提式）78 高壓吸塵機(jī)（手提式）79 手提射燈 80 氣動(dòng)打釘槍 81 值班工作臺(tái)、椅 82 工具臺(tái) 83 工具柜 84 物料架 85 工具箱 86 文件架 87 警械
      值班電筒（充電式）89 雨具 90 防火服 91 戰(zhàn)斗服 92空氣呼吸器 93 頭盔
      防毒面具 95 洗地機(jī)
      高速拋光機(jī) 97高壓沖洗槍 98 吸塵器
      清潔小車及配件 100 水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推等 101 清潔消耗品 102 吸塵吸水機(jī)
      大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層及大堂用）105 告示牌（大堂用）106 指示牌
      大堂廣告欄 / 廣告牌 108 大堂用吸水 / 吸塵墊 109 地毯（電梯用）110 辦公桌椅 111 文件柜
      打卡鐘及卡板 113 對(duì)講機(jī)（含備件）114 電腦
      打印機(jī)（激光 / 針打各一臺(tái)）116 復(fù)印機(jī) 117 傳真機(jī) 118 保險(xiǎn)箱 119 6人更衣柜 120 飲水機(jī) 121 裝訂機(jī) 122 照相機(jī)
      注：物業(yè)管理工具與裝備價(jià)格表，所列項(xiàng)目根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際開展工作所需為準(zhǔn)。
      第六章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)
      一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行ISO 9000質(zhì)量管理體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
      2、制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
      3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。
      4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。
      5、負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。
      6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。
      7、認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。
      二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)
      1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項(xiàng)工作。
      2、認(rèn)真完成所分管的各項(xiàng)工作。
      3、當(dāng)經(jīng)理不在時(shí)，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。
      4、有權(quán)向經(jīng)理提出對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的建議。
      5、遵照勞動(dòng)部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對(duì)部門的私招濫雇行為進(jìn)行處理。
      6、有權(quán)處理顧客對(duì)其分管工作范圍內(nèi)的投訴。
      7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。
      8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項(xiàng)工作。
      三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、以身作則，調(diào)動(dòng)員工積極性，保質(zhì)、保量地完成各項(xiàng)工作。
      2、檢查和監(jiān)督大廈紅線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。
      3、熱情接待業(yè)戶，及時(shí)處理顧客對(duì)服務(wù)的投訴，并做好記錄。
      4、定期對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。
      5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理調(diào)配人力和物力資源。
      6、負(fù)責(zé)清潔用品采購計(jì)劃的編制和進(jìn)貨物品的驗(yàn)證工作，并控制其合理的使用，協(xié)助倉庫管理員合理貯存和使用管理。
      7、負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費(fèi)用的催收工作。
      8、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。
      四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)
      1、向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項(xiàng)指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門工作執(zhí)行情況。
      2、負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、督促崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度。
      3、加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，對(duì)工作中的具體問題不扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作云做和人際關(guān)系。
      4、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。
      5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會(huì)議制度，增強(qiáng)保密觀念。凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。
      6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。
      五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)
      1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的職能。
      2、負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)服務(wù)工作。
      3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用工程。
      4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。
      5、參加經(jīng)理主持的部門例會(huì)，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計(jì)劃。
      6、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行跟蹤、驗(yàn)證，處理業(yè)戶投訴。
      7、收集有價(jià)值的物業(yè)信息，為推動(dòng)公司物業(yè)管理工作的發(fā)展出謀劃策。
      8、完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
      六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)
      1、負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反應(yīng)敏捷、處事穩(wěn)健。
      2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。
      3、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對(duì)電話預(yù)約的來訪要及時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對(duì)突然來訪者，要報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再約時(shí)間接待。
      4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。
      5、負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項(xiàng)服務(wù)工作。
      6、完成辦公室臨時(shí)交辦的工作。
      七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)
      1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。
      2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。
      3、負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作。
      4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
      八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。
      2、負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。
      3、履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
      4、貫徹執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。
      5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。
      6、對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。
      7、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。
      8、負(fù)責(zé)組織對(duì)公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善工作。
      9、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。
      10、負(fù)責(zé)業(yè)戶對(duì)機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查。
      11、定期向經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。
      九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)
      1、負(fù)責(zé)對(duì)大廈機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè) 備的維修、保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問題及時(shí)想上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報(bào)。
      2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、只能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。禁止與本部門無關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。
      3、定時(shí)巡視設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行情況，認(rèn)真做好巡查記錄和值班記錄。
      4、配合管理處各部門的各項(xiàng)工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理。
      5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。
      6、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。
      7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生其他突發(fā)事故時(shí)，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時(shí)排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。
      8、家防范意識(shí)，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動(dòng)物的安全管理工作。
      9、協(xié)助供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，杜絕浪費(fèi)。
      10、完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。
      十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé)
      1、協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。
      2、制定供電系統(tǒng)的最佳運(yùn)作方案，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備24h正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時(shí)，應(yīng)能隨時(shí)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，在5min內(nèi)將發(fā)電機(jī)電源送至用電設(shè)備。
      3、負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。
      4、根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。
      5、負(fù)責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。
      6、完成上級(jí)交代的其他工作。
      十一、弱電技工崗位職責(zé)
      1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。
      2、負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。
      3、根據(jù)實(shí)際需求，開展各項(xiàng)弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。
      4、完成上級(jí)交辦的其他工作。
      十二、暖通技工崗位職責(zé)
      1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。
      2、負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，3、負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。
      4、根據(jù)運(yùn)行實(shí)際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。
      5、完成上級(jí)交辦的工作任務(wù)。
      十三、維修工崗位職責(zé)
      1、執(zhí)行管理部制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。
      2、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。
      3、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。
      4、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。
      5、定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
      6、積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。
      十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)
      1、負(fù)責(zé)本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。
      2、負(fù)責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運(yùn)行記錄的管理。
      3、負(fù)責(zé)部門考勤統(tǒng)計(jì)工作。
      4、負(fù)責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報(bào)工作。
      5、負(fù)責(zé)本門部文件打印、校對(duì)，及傳真工作。
      6、負(fù)責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。
      7、完成上級(jí)交辦的其他工作。
      十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完成各項(xiàng)工作。
      2、對(duì)治安、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時(shí)工作任務(wù)。
      3、協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計(jì)劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況，做好檢查、考核記錄。
      4、檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。
      5、負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時(shí)向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報(bào)。
      6、定時(shí)、不定時(shí)（晚上零點(diǎn)之后的檢查，一周不少于1次）對(duì)各崗位值勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。
      7、對(duì)因下屬玩忽職守、屢次不遵守治安工作手冊(cè)規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。
      8、做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。
      9、熱情接待業(yè)戶，及時(shí)處理顧客對(duì)治安的投訴，并做好記錄。
      10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。
      十六、安全管理員崗位職責(zé)
      1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。
      2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級(jí)報(bào)告。
      3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。
      4、模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。
      5、熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個(gè)角落，圓滿完成工作任務(wù)。
      6、熟悉有關(guān)消防器械的使用。
      7、負(fù)責(zé)大廈安全、防火防盜、防破壞的防范工作。
      8、負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。
      9、負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項(xiàng)服務(wù)工作。10完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
      十七、財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)
      1、根據(jù)國家財(cái)務(wù)制度和財(cái)經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定適用的財(cái)務(wù)管理辦法。
      2、按照國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度設(shè)置和使用會(huì)計(jì)科目，除會(huì)計(jì)制度允許變動(dòng)的以外，不得任意增減或者合并會(huì)計(jì)科目。
      3、圍繞公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃和工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)編制公司財(cái)務(wù)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。
      4、做好公司各項(xiàng)資金的收取與支出管理。
      5、定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。
      6、做好財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)和會(huì)計(jì)帳目、報(bào)表及年總終結(jié)算工作，并妥善保管會(huì)計(jì)憑證，帳簿、報(bào)表和其他檔案資料。
      7、定期檢查財(cái)務(wù)計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財(cái)務(wù)活動(dòng)，分析存在問題，查明原因，及時(shí)解決。
      8、統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和帳目，杜絕管理處資金流失。
      9、負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作。
      10、保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。
      11、負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財(cái)務(wù)報(bào)表。
      十八、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)
      1、對(duì)規(guī)定的會(huì)計(jì)科目名稱、編號(hào)、核算內(nèi)容和對(duì)應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。序 號(hào)支出項(xiàng)目名稱月支出年支出備 注 一寫字樓支出
      1員工薪金
      2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3綠化租用、管理費(fèi) 4物業(yè)管理清潔費(fèi) 5物業(yè)管理辦公費(fèi) 6公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8公共水電費(fèi)
      9管理公司合理利潤(rùn) 10法定稅金
      11每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 二商場(chǎng)支出
      1員工薪金 2中央空調(diào)費(fèi) 3商場(chǎng)專用貨梯費(fèi) 4商場(chǎng)專用手扶梯費(fèi) 5商場(chǎng)公共用水費(fèi) 6員工制服費(fèi)
      7設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8綠化設(shè)施管理費(fèi) 9節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10管理公司合理利潤(rùn) 11法定稅金
      12每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 三車場(chǎng)費(fèi)用
      1員工薪金 2照明電費(fèi) 3公共用水費(fèi)
      4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 四商務(wù)會(huì)所費(fèi)用
      1員工薪金 2會(huì)所用電費(fèi) 3會(huì)所用水費(fèi)
      4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡ 五員工餐廳費(fèi)用
      1餐廳用水費(fèi) 2餐廳用電費(fèi) 3餐廳用煤氣費(fèi)
      4每月管理費(fèi)支出合計(jì)元 / ㎡
      2、對(duì)發(fā)生的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記帳憑證。
      3、要嚴(yán)格審核會(huì)計(jì)憑證并妥善保管。對(duì)偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)處理。
      4、按照規(guī)定設(shè)置總帳，明細(xì)帳。啟用會(huì)計(jì)帳簿時(shí)、應(yīng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，帳簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。
      5、根據(jù)審核無誤的會(huì)計(jì)憑證登記帳簿。帳簿記錄發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不準(zhǔn)涂改，刮檫，刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辯），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記帳人員蓋章（簽字）。
      6、按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對(duì)帳目、結(jié)帳、編制會(huì)計(jì)報(bào)表，并做到報(bào)表數(shù)字真實(shí)、計(jì)算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。
      7、按照規(guī)定對(duì)各種會(huì)計(jì)資料，定期收集、審查、核對(duì)，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊(cè)并妥善保管，防止丟失損壞。
      十九、財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)
      1、負(fù)責(zé)登記現(xiàn)金日記帳、銀行存款日記帳的工作，做到日清月結(jié)。
      2、負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。
      3、負(fù)責(zé)管理銀行帳戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時(shí)對(duì)帳，并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。
      4、負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。
      5、加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行帳戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司帳戶。
      二十、財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé)
      1、協(xié)助會(huì)計(jì)、出納做好各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對(duì)拖欠費(fèi)用及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá)到98%。
      2、根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費(fèi)服務(wù)，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。
      3、對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)戶以電話聯(lián)系、上門催收或下發(fā)催費(fèi)通知單等方式使拖欠費(fèi)款項(xiàng)及時(shí)回收。
      4、完成管理處經(jīng)理交辦的其他業(yè)務(wù)。
      第七章 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算
      一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表
      序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 月支出 年支出 備注 一 寫字樓支出 1 員工薪金 公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi) 3 綠化租用、管理費(fèi) 4 物業(yè)管理清潔費(fèi) 5 物業(yè)管理辦公費(fèi) 6 公共區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi) 7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 8 公共水電費(fèi) 管理公司合理利潤(rùn) 10 法定稅金 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 二 商場(chǎng)支出 1員工薪金 2 中央空調(diào)費(fèi) 3 商場(chǎng)專用貨梯費(fèi) 4 商場(chǎng)專用手扶梯費(fèi) 5 商場(chǎng)公共用水費(fèi) 6 員工制服費(fèi) 設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi) 8 綠化設(shè)施管理費(fèi) 9 節(jié)假日活動(dòng)宣傳費(fèi) 10 管理公司合理利潤(rùn) 11 法定稅金 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 三 車場(chǎng)費(fèi)用 1員工薪金 2 照明電費(fèi) 3 公共用水費(fèi) 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 四 商務(wù)會(huì)所費(fèi)用 1員工薪金 2 會(huì)所用電費(fèi) 3會(huì)所用水費(fèi) 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡ 五 員工餐廳費(fèi)用 1 餐廳用水費(fèi) 2 餐廳用電費(fèi) 3 餐廳用煤氣費(fèi) 每月管理費(fèi)支出合計(jì) 元/㎡
      二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表
      序號(hào) 支出項(xiàng)目名稱 算式 支出金額（人民幣元）月支出一 管理部員工薪金 經(jīng)理辦公室 1 物業(yè)總經(jīng)理 2 總經(jīng)理助理 3 管理部經(jīng)理 4 文員兼?zhèn)}管 5 資料管理員 6 業(yè)戶接待員 工程管理部 7 工程經(jīng)理 8 工程主管 9 強(qiáng)電技工 10 弱電技工 11 空調(diào)水電工
      年支出
      萬能工 13 文員兼?zhèn)}管 物業(yè)管理部 14 物業(yè)經(jīng)理 15 商務(wù)咨詢管理 16 信報(bào)收發(fā)員 17 會(huì)所管理員 18 物業(yè)清潔員 19 物業(yè)管理文員 安全管理部 20 安全經(jīng)理 21 安全主管 22 安全管理員 23 車場(chǎng)管理員 24 監(jiān)控管理員 財(cái)務(wù)管理部 財(cái)務(wù)經(jīng)理/會(huì)計(jì) 26 財(cái)務(wù)出納 27 車場(chǎng)收費(fèi)員 二 物業(yè)管理辦公費(fèi) 1 辦公低耗品 2 辦公交通費(fèi) 3 節(jié)日布置費(fèi) 4 辦公電話費(fèi) 5 辦公水電費(fèi)
      三 公共設(shè)備維護(hù)費(fèi) 1 消防設(shè)備維護(hù)費(fèi) 2 扶梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 3貨梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 4 消防梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 5客梯設(shè)備維護(hù)費(fèi) 6空調(diào)設(shè)備維護(hù)費(fèi) 7 吊船設(shè)備維護(hù)費(fèi) 8 電器設(shè)備維護(hù)費(fèi) 9 技防設(shè)備維護(hù)費(fèi)
      10通訊廣播設(shè)備維護(hù)費(fèi)11 給排水設(shè)備維護(hù)費(fèi) 12 設(shè)備維修備用金 四 物業(yè)管理清潔費(fèi) 1 寫字樓廁所衛(wèi)生紙 2 清潔劑類費(fèi)用 3 清潔毛巾、工具類 4 垃圾清運(yùn)袋 5 垃圾桶用干沙
      垃圾清運(yùn)費(fèi) 7 水池清潔費(fèi) 8 “四害”消殺費(fèi) 9 清潔工具維修費(fèi) 10 清潔管理備用金 五 綠化租用、管理費(fèi) 1 外圍綠化租用費(fèi) 2 物業(yè)綠化水電費(fèi) 3 室內(nèi)綠化布置費(fèi) 六 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 1 電腦 2 復(fù)印機(jī) 3 打印機(jī) 4 傳真機(jī)
      七 物業(yè)公用電費(fèi) 1 寫字樓客梯 2 寫字樓消防梯 3 生活水泵、排污泵 4 1/F—19F公共照明 5 泛光、霓虹照明 6 車庫照明空調(diào)費(fèi) 八 物業(yè)公共用水費(fèi) 1 寫字樓用水費(fèi)用 2 商場(chǎng)用水費(fèi)用 3 會(huì)所用水費(fèi)用 4 餐廳用水費(fèi)用 九 物業(yè)管理開支費(fèi)
      第八章 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理
      一、管理規(guī)章制度
      科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO 9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定出管理規(guī)章制度共計(jì)74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責(zé)20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。
      1.公眾制度（1）《業(yè)戶手冊(cè)》（2）《業(yè)主公約》（3）《精神文明公約》（4）《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》（5）《二次裝修管理規(guī)定》（6）《二次裝修管理協(xié)議》（7）《裝修人員管理規(guī)定》（8）《出入物品管理規(guī)定》（9）《安全管理規(guī)定》（10）《消防管理規(guī)定》（11）《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》（12）《園林綠化管理規(guī)定》 2.崗位職責(zé)
      （1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)（2）經(jīng)理助理崗位職責(zé)
      （3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（4）物業(yè)管理文員崗位職責(zé)（5）物業(yè)管理員崗位職責(zé)
      （6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)（7）物業(yè)清潔員崗位職責(zé)
      （8）工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)（9）工程技術(shù)員崗位職責(zé)（10）強(qiáng)電技工崗位職責(zé)（11）弱電技工崗位職責(zé)（12）暖通工崗位職責(zé)（13）維修工崗位職責(zé)
      （14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)（15）安全經(jīng)理崗位職責(zé)（16）安全管理員崗位職責(zé)（17）財(cái)務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)（18）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)崗位職責(zé)（19）財(cái)務(wù)出納崗位職責(zé)（20）財(cái)務(wù)收費(fèi)員崗位職責(zé) 3.運(yùn)作管理制度（1）《員工手冊(cè)》（2）《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》（3）《員工辦公制度》（4）《各部門月工作計(jì)劃及總結(jié)制度》（5）《物業(yè)管理制度工作廉潔制度》（6）《員工培訓(xùn)制度》（7）《內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度》（8）《檔案資料管理制度》（9）《值班管理制度》（10）《公用品申請(qǐng)、購買、領(lǐng)用制度》（11）《員工宿舍管理評(píng)比制度》（12）《接待投訴處理及回訪制度》（13）《維修回訪制度》（14）《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》（15）《機(jī)電設(shè)備的編號(hào)方法》（16）《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計(jì)制度》(17)《配電房管理制度》（18）《物業(yè)防火安全檢查制度》（19）《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》（20）《物業(yè)管理運(yùn)作流程》（21）《業(yè)戶投訴處理程序》（22）《業(yè)戶入住工作程序》（23）《業(yè)戶入住裝修管理工作程序》（24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》（25）《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》（26）《物業(yè)資料控制工作程序》（27）《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》（28）《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》（29）《安全管理工作程序》（30）《消防應(yīng)急處理工作程序》（31）《園林綠化管理程序》（32）《清潔管理工作程序》（33）《社區(qū)文化開展工作程序》 4.員工培訓(xùn)考核制度（1）《新員工入職培訓(xùn)制度》（2）《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》（3）《員工工作考核及獎(jiǎng)罰制度》（4）《員工崗位責(zé)任月考核成績(jī)匯總表》（5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》（6）《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》（7）《部門員工崗位工作考核表》（8）《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計(jì)表》（9）《員工違章違紀(jì)處理意見申報(bào)表》（10）《物業(yè)管理工作情況一覽表》
      二、物業(yè)檔案建立與管理 1.資料的收集
      資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時(shí)間上來講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程的全部工程技術(shù)維修資料，從空間商將是指物業(yè)構(gòu)成的全部，打到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。
      2.資料分類整理（1）分辨真?zhèn)危?）分類排序（3）組編檔號(hào)（4）裝訂精美 3.檔案資料管理
      （1）采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。
      （2）采用多種形式的文檔儲(chǔ)存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。
      （3）建議盡可能的采用電腦儲(chǔ)存，便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動(dòng)的磨損和損壞。（4）建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密，工作細(xì)致，如有破損，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。
      （5）檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。
      第九章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案
      一、公共設(shè)施設(shè)備管理 1.管理目標(biāo)
      保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理責(zé)任事故。2.管理措施
      （1）制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。
      （2）設(shè)備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。
      （3）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。
      （4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時(shí)值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。
      （6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時(shí)啟用。
      （7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。
      （8）制訂有突出發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。
      （9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時(shí)間對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生五二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)暢通，汛期無泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。
      （10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。
      二、安全管理 1.管理目標(biāo)
      （1）確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
      （2）維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商小販進(jìn)入。
      （3）有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。2.建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
      （1）在大廈設(shè)立流動(dòng)崗哨，實(shí)行24h值班巡邏制。做到2h巡視一遍，并記錄安全及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
      （2）遇有緊急情況或其他治安需要，管理部通過對(duì)講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員可在1min—3min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。
      （3）與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請(qǐng)其警官兼任管理部安全管理 指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
      3.緊急情況下的應(yīng)急處理措施
      （1）發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時(shí)，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng)，控制局面，爭(zhēng)取主動(dòng)。
      （2）迅速調(diào)整人力、物力，以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
      （3）發(fā)生案件時(shí)，立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
      （4）管理部主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，沉著、機(jī)智實(shí)施處理，并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。
      三、裝修管理 1.日常裝修管理
      （1）管理部安排人員辦理裝修隊(duì)伍的培訓(xùn)、驗(yàn)資、登記、審批和發(fā)放各類證件。
      （2）跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工情況，安全管理主管每日三次不定時(shí)巡視，了解施工情況及糾察施工隊(duì)運(yùn)行情況。
      （3）安全管理員24h值班，控制人員進(jìn)出做好相應(yīng)記錄。
      （4）裝修垃圾清運(yùn)。采取定時(shí)上門收集和業(yè)戶申請(qǐng)相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積，不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)環(huán)境。
      2.裝修安全管理
      （1）安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。（2）與業(yè)戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。
      （3）裝修材料按指定時(shí)間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作處理的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。
      （4）需要進(jìn)行燒焊等動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方可作業(yè)。
      （5）安全管理員巡查時(shí)，對(duì)裝修點(diǎn)的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時(shí)處理報(bào)告。
      四、消防管理
      1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立
      （1）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理部主任為消防安全負(fù)責(zé)人。（3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。（4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。
      （5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2.建立各項(xiàng)消防制度（1）消防檢查制度。
      （2）專職安全員每日檢查小區(qū)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動(dòng)火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。
      （3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。
      （4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過夜。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。（6）管理部制定《動(dòng)火審批制度》，內(nèi)容包括動(dòng)火申請(qǐng)和審批程序及違章處理方法。
      3.防火措施
      （1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識(shí)，管理部每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。
      （2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路需維修時(shí)請(qǐng)及時(shí)找管理部安排施工。（3）嚴(yán)禁在小區(qū)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆炸等。（4）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。
      （5）不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。
      （6）嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動(dòng)火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。
      (7)公共場(chǎng)所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。
      （8）配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。4.消防知識(shí)培訓(xùn)
      （1）對(duì)業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對(duì)業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。
      （2）管理部?jī)?nèi)部每月的第一星期一上午為各組安全消防學(xué)期時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。
      （3）管理部主任每月檢查一次安全活動(dòng)記錄并簽字認(rèn)可。
      （4）在安全消防活動(dòng)日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動(dòng)記錄中登記并整改。
      （5）專、兼職消防員在上崗前必須接受消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。
      5.消防設(shè)備管理
      （1）管理部負(fù)責(zé)建立消防檔案。
      （2）管理部隊(duì)各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識(shí)登記》。消防設(shè)備標(biāo)識(shí)由管理部主任指定專人實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。
      （3）制定《設(shè)備管理制度》，對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。6.消防演習(xí)
      （1）小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。
      （2）消防演習(xí)后，管理部主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對(duì)演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)調(diào)整、糾正驗(yàn)證其結(jié)果。
      五、車輛管理
      為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。1.小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)管理，車輛可以隨時(shí)進(jìn)出、停放。
      2.本小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的磁卡（月卡或一次性卡0進(jìn)入停車場(chǎng)）。
      3.車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取
      得管理員同意后方可進(jìn)入。
      4.車輛停放：車輛停放時(shí)必須服從管理員的指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對(duì)其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場(chǎng)，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場(chǎng)車位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。
      5.駛離：車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回停車牌，管理員核對(duì)牌號(hào)相符，收回停車牌、收取停車費(fèi)后方可駛離。
      6.管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會(huì)客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場(chǎng)，嚴(yán)格核對(duì)駛離車輛的牌號(hào)，對(duì)車主的合理要求應(yīng)給予滿足。管理員交接班時(shí)應(yīng)辦理交接手續(xù)，核實(shí)停車場(chǎng)內(nèi)車輛與登記記錄相符，并列簽字交接。
      （7）停車場(chǎng)內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有毒、易燃、易爆物品呵其他危險(xiǎn)品德車輛停放。
      六、清潔管理
      1.人員配置及分工詳見崗位架構(gòu)圖。2.工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。
      保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO 9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實(shí)施。
      中國鋁業(yè)重慶分公司南川宿舍區(qū)
      物業(yè)管理方案及管理制度
      1、日常管理及客戶服務(wù) 1.1工作程序
      1.1.1總服務(wù)臺(tái)接待服務(wù)（工作時(shí)間: 根據(jù)實(shí)際需要）
      A)總服務(wù)臺(tái)服務(wù)應(yīng)思想集中，精神飽滿，真誠微笑，著裝整齊，儀表、儀容端莊整潔;B)客人來到總服務(wù)臺(tái)，應(yīng)及時(shí)站立，用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的語言向客戶主動(dòng)招呼，熱情問候，讓人感到溫馨感;C)接待問訊時(shí)，應(yīng)雙目平視客戶，專心傾聽。對(duì)能回答的要隨問隨答；對(duì)不清楚的問題和事情，不能隨便回答或輕率回答“不知道”，應(yīng)表示歉意然后了解
      清楚后再回答客戶;D)在接待客戶問訊時(shí)應(yīng)按《總服務(wù)臺(tái)接待問訊登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)、字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按《客戶求助登記表》的要求認(rèn)真仔細(xì)字跡清晰地填寫，并馬上與各部進(jìn)行協(xié)調(diào)，確保客戶求助工作的及時(shí)性。負(fù)責(zé)及時(shí)將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2 禮儀接待服務(wù)（根據(jù)工作需要）
      禮儀接待站立的位置及服務(wù)時(shí)間，固定到位，流動(dòng)服務(wù)，主動(dòng)補(bǔ)位，通力合作;A)按規(guī)定著裝，儀表、儀容端莊整潔，精神飽滿，彬彬有禮，真誠微笑，表里如一;B)應(yīng)在規(guī)定場(chǎng)合站立，站立時(shí)兩腳合攏，雙手交叉在前。對(duì)客戶要主動(dòng)熱情，和藹可親，微笑服務(wù);C)工作中要一絲不茍，認(rèn)真負(fù)責(zé)，既要堅(jiān)持原則，又要掌握靈活運(yùn)用。與安保部緊密配合，做到外松內(nèi)緊，有理有禮。
      1.1.3 電話服務(wù)（服務(wù)時(shí)間：8:30--17:00）
      話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象，接聽電話鈴響三聲必有應(yīng)答。
      A)按照標(biāo)準(zhǔn)的普通話（英語）和嚴(yán)格按照話務(wù)員規(guī)范用語接聽 電話;B)禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來自大樓內(nèi)外部電話;C)仔細(xì)傾聽客人的要求，如遇到無法解決回答的問題，須將電話轉(zhuǎn)交部門主管處理;D)在轉(zhuǎn)接電話時(shí)，首先要認(rèn)真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接，在轉(zhuǎn)接電話過程中，給予客戶適當(dāng)?shù)恼f明;E)接到火警電話時(shí)首先要了解清楚火情及火災(zāi)具體地點(diǎn)，迅速報(bào)告監(jiān)控中心;F)認(rèn)真做好上下班電話總機(jī)的交接工作，并有記錄。1.1.4 報(bào)修接待服務(wù)（服務(wù)時(shí)間: 8:00--17:00）A)鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠懇，規(guī)范用語;B)接報(bào)后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名，同時(shí)要掌握準(zhǔn)確投報(bào)時(shí)間;C)立即打電話到綜合維修組通知報(bào)修;D)按規(guī)定認(rèn)真詳細(xì)地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》;E)五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng),如果還沒趕赴就再次催囑;F)遇到重大或特殊情況應(yīng)及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告;G)認(rèn)真、仔細(xì)、具體地做好電話跟蹤回訪記錄;H)每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)日維修單，進(jìn)行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對(duì)維修不滿意的，及時(shí)將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處，便于及時(shí)回訪;I)做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作，做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。
      1.1.5 VIP接待服務(wù)
      A)物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托，配合VIP接待工作;B)服務(wù)部通過《各部門工作聯(lián)系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;C)禮儀接待員及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP到達(dá)15分鐘前就在入口處站好，準(zhǔn)備迎接;
      D)VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場(chǎng)管理和接待協(xié)調(diào)工作;E)VIP離開時(shí)，服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘通知相關(guān)部門做好歡送準(zhǔn)備工作;F)VIP離開時(shí)，禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處，看見VIP，應(yīng)彎腰迎送。2 會(huì)務(wù)管理程序：
      2.1會(huì)議服務(wù)工作內(nèi)容；
      1、會(huì)議服務(wù)工作
      2、VIP服務(wù)工作部分；
      3、總臺(tái)服務(wù)工作。2.1.1 會(huì)議服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：
      一、會(huì)前準(zhǔn)備。
      二、會(huì)議服務(wù)。
      三、會(huì)后清潔工作。
      2.1.2 VIP服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：
      一、準(zhǔn)備工作。
      二、服務(wù)工作。
      三、收尾清潔工作。
      2.1.3 咨詢臺(tái)服務(wù)工作部分的三個(gè)步驟：
      一、開檔工作。
      二、服務(wù)工作。
      三、收尾工作。
      2.2 會(huì)議服務(wù)工作部分 2.2.1 會(huì)前準(zhǔn)備
      1、務(wù)員要掌握當(dāng)天所有會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議要求、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)議參加人數(shù)等會(huì)議細(xì)則。
      2、服務(wù)員在會(huì)議預(yù)定時(shí)間1小時(shí)前到崗，并復(fù)查會(huì)議室內(nèi)的衛(wèi)生及會(huì)議室布置是否符合要求。會(huì)議桌面的物品鋪設(shè)，地面清潔程度，衣帽服務(wù)設(shè)備，工作臺(tái)的布置等都是檢查的內(nèi)容。
      A、會(huì)議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。
      C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。D、地面無破損、無污跡、無異味。
      E、衣帽車清潔無灰塵，衣架擺放整齊一致。F、工作臺(tái)擺放位置合理。
      G、物品鋪設(shè)整齊完全符合會(huì)議要求。
      3、檢查會(huì)議室的設(shè)備、燈光等情況，如有問題應(yīng)及時(shí)匯報(bào)并由咨詢臺(tái)服務(wù)人員通知工程部進(jìn)行修理。
      A、會(huì)場(chǎng)溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。
      B、會(huì)議要求使用的設(shè)備到位，并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動(dòng)，否則立即聯(lián)系工程部加以解決。
      C、會(huì)場(chǎng)內(nèi)燈光按會(huì)議要求開啟，無損壞、無閃跳，如有問題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào)，并填寫工程維修單送工程部，由工程部加以解決。
      4、檢查鋪臺(tái)及物品準(zhǔn)備是否規(guī)范。2.2.2 會(huì)議服務(wù)
      1、會(huì)議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會(huì)議室門前迎候客人。客人進(jìn)入會(huì)議室時(shí)，服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動(dòng)打招呼和拉門，指引客人入場(chǎng)。會(huì)議服務(wù)要求：態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)到達(dá)會(huì)場(chǎng)后，服務(wù)員開始服務(wù)。
      A、倒水時(shí)服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上，用右手為客人倒水，若需要拿取杯子，則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1—1.5 cm的距離。
      B、在為客人倒熱茶時(shí)，服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后，輕拿起杯子在客人身后倒水。
      C、如有毛巾服務(wù)，應(yīng)注意將熱（冷）毛巾置于毛巾籃中，用托盤從客人的
      右方送上，放于客人右側(cè)的桌面上。
      D、服務(wù)員要主動(dòng)提供衣帽服務(wù)。
      2、會(huì)議進(jìn)行時(shí)，服務(wù)員應(yīng)站立在門外，面朝客人進(jìn)入會(huì)場(chǎng)的方向。以解決會(huì)議期間會(huì)議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求：服務(wù)員要采用標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢(shì)，面帶微笑并主動(dòng)向過往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問好。
      3、特別注意要主動(dòng)了解客人的需求。
      4、在會(huì)議過程中，每隔15分鐘左右，服務(wù)員進(jìn)入會(huì)議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。
      5、在客人會(huì)間休息期間，應(yīng)主動(dòng)為客人打開會(huì)議室的門。
      6、午間休會(huì)，須進(jìn)行會(huì)場(chǎng)整理工作。
      7、撤換會(huì)場(chǎng)中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。
      8、換或添加紙、筆。
      9、換會(huì)場(chǎng)中的毛巾。
      10、不得隨意亂動(dòng)客人物品。
      11、在結(jié)束整理工作后，為客人鎖上會(huì)議室的門，等待會(huì)議客人到達(dá)時(shí)再開門。
      12、通常情況下，客人采用自助形式，服務(wù)人員要主動(dòng)清潔桌面，使用托盤收取咖啡杯等器皿。
      13、議結(jié)束時(shí)，為客人打開會(huì)議室的門。
      14、客人仍在本酒店用餐的，服務(wù)員應(yīng)主動(dòng)熱情地指引方向。
      15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3 會(huì)后工作
      1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品，將需進(jìn)行清洗的器皿交由會(huì)議后勤組處理。
      2、檢查臺(tái)布、臺(tái)裙，發(fā)現(xiàn)有污跡，要及時(shí)更換。
      3、通知會(huì)議后勤組拆除臺(tái)型。
      4、通知清潔部的PA組進(jìn)行會(huì)場(chǎng)清潔工作。
      5、及時(shí)檢查會(huì)場(chǎng)硬件設(shè)施是否完好，如有問題，向協(xié)調(diào)員匯報(bào)。
      6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用，歸還，外借以及物品盤點(diǎn)工作。2.3 總臺(tái)服務(wù)工作部分
      1、開檔工作
      1.1早上8：30到崗
      1.2要做好開門、開燈工作。
      A、同時(shí)開啟會(huì)議室的兩扇門，無會(huì)議的會(huì)議室不需開。B、參觀所有會(huì)議室只需開啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作。總服務(wù)臺(tái)的衛(wèi)生清潔。
      A、服務(wù)臺(tái)穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。
      B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品，無垃圾灰塵。C、桌面無污跡，無多余及枯萎的插花。
      D、檢查總服務(wù)臺(tái)對(duì)面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔；檢查公共電話亭的清潔；檢查公共場(chǎng)所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時(shí)通知物業(yè)PA進(jìn)行整理。
      2、服務(wù)工作
      2.1將對(duì)外開放參觀的會(huì)議室打開，并檢查清潔衛(wèi)生工作。
      2.2在工作期間時(shí)刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理，保持會(huì)議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會(huì)議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況，如有損壞，應(yīng)報(bào)工程部維修。
      2.4總臺(tái)服務(wù)人員服務(wù)期間，要保持標(biāo)準(zhǔn)的站姿。2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動(dòng)微笑并問好。
      2.6客人進(jìn)行詢問時(shí)要耐心講解，決不可向客人說“不”，需協(xié)調(diào)的各項(xiàng)事宜可向領(lǐng)班匯報(bào)。接聽電話時(shí)要用規(guī)范語言。要求：接聽 快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準(zhǔn)確無差錯(cuò)。
      2.7因工作需要要離開總臺(tái)，須將臺(tái)卡翻至“請(qǐng)稍候”，需離開10 分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請(qǐng)示。
      2.8負(fù)責(zé)在總臺(tái)上放置會(huì)議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。2.9用餐時(shí)間由協(xié)調(diào)員具體安排。
      3、收尾工作
      3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會(huì)議室的燈、門關(guān)閉。
      3.2收電話和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時(shí)整理總柜臺(tái)內(nèi)的垃圾桶，并套好干凈的垃圾袋。2.保安服務(wù)
      2.1 保安服務(wù)是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防范服務(wù)（包括門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理）、禮儀接待服務(wù)（包括保安禮儀值勤與禮儀接待）、車輛管理服務(wù)（包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理）、保安應(yīng)急處理服務(wù)（包括火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件）等一系列管理服務(wù)活動(dòng)。其目的是為業(yè)戶提供一個(gè)安全、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。
      2.2 保安服務(wù)的分類
      2.2.1按管理內(nèi)容分類：物業(yè)管理的保安服務(wù)分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。
      2.2.2 按服務(wù)內(nèi)容分類：保安服務(wù)可分為門崗服務(wù)、巡視服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、道路管理服務(wù)、安全防范服務(wù)和消防管理服務(wù)六個(gè)大類。
      2.3 保安服務(wù)的內(nèi)容 2.3.1防范管理
      防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動(dòng)。防范管理防范的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。為了達(dá)到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的，就必須從防范管理的“硬件”和“軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實(shí)際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施，防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實(shí)現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。
      2.3.2 消防管理
      消防管理包括防火和滅火兩個(gè)方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點(diǎn)應(yīng)放在：火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后，應(yīng)采取何種措施才能將損失降低到最??；另一方面重點(diǎn)是防范于未然，即將防火工作做在前頭，并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢(shì)滅后的充分準(zhǔn)備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有：消防宣傳教學(xué)、消防隊(duì)伍建設(shè)：消防制度的制定；消防設(shè)施、器材的配置及管理、災(zāi)情發(fā)生后的處置措施等五個(gè)方面。
      2.3.3 道路交通管理
      道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場(chǎng)管理四個(gè)方面。道路管理是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理，對(duì)非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處罰。交通管理的任務(wù)是指正確處理人、車、路的關(guān)系。在可能的情況下做到人車分流，保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全，暢通，其重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車行車管理。保安服務(wù)的基本要求：
      2.3.4 安全
      安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一要求，也是保安服務(wù)的第一要求。物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立積極防范的態(tài)度，不斷提高自身安全防范的能力，配合公安部門和當(dāng)?shù)卣龊弥伟?、消防工作，努力使業(yè)戶有一個(gè)安全的工作與生活環(huán)境。
      2.3.5 有序 在大廈區(qū)域里，業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序，也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，更需要保安人員忙而不亂，及時(shí)有序的應(yīng)對(duì)，及時(shí)妥善的處理。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。
      3.保安作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 1.門崗服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
      1.1 在指定位置上、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗。
      1.2 立綱姿勢(shì)端正，身體挺直，雙手背后，雙腿呈跨立狀，不準(zhǔn)稍息呈依狀或其他姿勢(shì)，面帶微笑行注目禮，遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。
      1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時(shí)立崗保安服務(wù)。
      1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5：00～24：00實(shí)行開啟服務(wù)；0：00～次日5：00關(guān)閉時(shí)，如有車輛出入，當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開門、關(guān)門服務(wù)。
      1.5不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。
      1.7對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
      1.8 阻止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域（特種車輛和搬場(chǎng)車輛除外）。
      1.9 交接崗時(shí)按規(guī)范操作。
      1.10在指定處休息，對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記，做好休息處清潔工作。2.巡視服務(wù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
      2.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)。
      2.2 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。
      2.3 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為。
      2.4 付對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年1～2次）。2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理。
      2.6 當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)盡心處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。
      2.7 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證，必要時(shí)可帶到管理處處理。3.監(jiān)控作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
      3.1 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時(shí)開通，由專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控錄像，對(duì)可以情況跟蹤監(jiān)視，同步錄像。
      3.2 監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，思想集中，嚴(yán)禁脫崗、離崗，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，堅(jiān)決服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮，充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設(shè)備運(yùn)行情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄。
      3.3 控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)的填寫《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。
      3.4 嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。
      3.5 負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好，交接班無差錯(cuò)，未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。
      3.6 發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。3.7 保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4.車管作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 4.1地面
      4.1.1引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。
      4.1.2按管理處規(guī)定對(duì)車輛實(shí)行收費(fèi)服務(wù)。
      4.1.3督促車輛遵守禁令標(biāo)志，糾正違章行駛、停放的車輛，不得在廣場(chǎng)上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。
      4.1.4發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即報(bào)告管理處。4.2車庫
      4.2.1車輛憑管理處發(fā)放《停車證》放行，及時(shí)登記，進(jìn)車庫時(shí)問車號(hào)、車位。
      4.2.2無《停車證》車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶的車位。
      4.3.3督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。
      4.3.4提醒車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。4.3.5勸阻行人、自行車、助動(dòng)車和摩托車進(jìn)入車庫。4.3.6保持車庫入口暢通。
      4.3.7經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好記錄并向班長(zhǎng)報(bào)告。4.3.8車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng)，立即向管理處報(bào)告。
      4.3.9環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)入車庫清運(yùn)垃圾結(jié)束后，通知清潔人員做好保潔工作，設(shè)備人員開啟垃圾房排風(fēng)機(jī)。
      5.安全防范作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
      5.1 固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。
      5.2 巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安《報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及“三無“人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。
      5.3 保安員在每日工作交接班時(shí)，必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進(jìn)行接班。
      5.4 停車場(chǎng)保安員（車管員）每日當(dāng)值工作必須符合保安部《停車場(chǎng)管理作
      業(yè)規(guī)程》中的各項(xiàng)工作要求。
      5.5 當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，保安部《突發(fā)時(shí)間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工，必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。
      5.6 保安的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。
      5.7 保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要求。
      5.8 保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動(dòng)車時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守保安部《保安巡邏機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程》和《保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)要強(qiáng)。
      5.9 保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《保安、消防干部競(jìng)爭(zhēng)上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。
      5.10保安部員工必須按《保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。
      5.11保安部各級(jí)干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)履行自己的職責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求。
      5.12保安部各級(jí)員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需要嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。
      6.消防管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)
      員工應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)視作自己的日常職責(zé)，人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動(dòng)火的工程，必須事先通知消防中心，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)。施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，管理處應(yīng)派人監(jiān)督，待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對(duì)施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外，還要對(duì)施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人處以罰款；一旦造成事故，除加重出發(fā)外，還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火（變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處）必須經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)方能動(dòng)火；違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動(dòng)火必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”，動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng)，防止留下火種引來火災(zāi)。
      6.1動(dòng)火前“七不”
      6.1.1防火、滅火設(shè)施不落實(shí)不動(dòng)火。6.1.2周圍的易燃物不清除不動(dòng)火。
      6.1.3 附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不動(dòng)火。
      6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.5凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.6在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)的不動(dòng)火。
      6.1.7未配備相應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。6.2動(dòng)火中的“四要”：
      6.2.1 動(dòng)火前要指定現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人；
      6.2.2 現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭，要立即停止動(dòng)火。
      6.2.3發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí)，要及時(shí)處理。6.2.4動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。
      6.3動(dòng)火后的“一請(qǐng)”：動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人愛動(dòng)火后，應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種，然后才現(xiàn)場(chǎng)離開。
      6.4 配電房及重要機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品，不準(zhǔn)吸煙，消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對(duì)方任何雜物。
      6.5 各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通，疏散標(biāo)志和安全指示燈保證完好，禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。
      6.6大廈所有人員必須遵守《國家消防法律、法規(guī)》和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。
      6.7 嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備，按公司規(guī)定定期進(jìn)行測(cè)試檢查，保證設(shè)備完好。4.保安作業(yè)規(guī)程 1.門崗作業(yè)規(guī)程
      1.1 對(duì)領(lǐng)班負(fù)責(zé)，完成上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)。
      1.2 按規(guī)定的時(shí)間立崗，面向規(guī)定的方向，站立姿勢(shì)挺直，不得而知稍息或作依倚狀，不得與他人閑聊，嚴(yán)禁脫崗。
      1.3 大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題，彬彬有禮，有禮有節(jié)。1.4 大件物品出門必須憑《物品出門證》，經(jīng)核對(duì)后無誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。
      1.5 特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓，必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6 嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈，非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問請(qǐng)?jiān)颍龊玫怯洝?/p>
      1.7 當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知設(shè)備部門，夜間發(fā)生重大事件時(shí)應(yīng)立即通知班長(zhǎng)，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。
      1.8 當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí)，應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理處處理。1.9 每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程
      2.1 巡邏人員由保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)，保安員輪流巡邏。
      2.2 嚴(yán)格按照管理處制定的巡邏次數(shù)（日班三次，夜班三次）和巡邏路線對(duì)整個(gè)辦公大廈做全面巡視，每次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》，巡邏時(shí)必須攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈。
      2.3 在巡邏過程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個(gè)檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即用對(duì)講機(jī)匯報(bào)并做好記錄，發(fā)現(xiàn)異常迅速報(bào)修。
      2.4 《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無涂改。2.5 在每個(gè)項(xiàng)目空格內(nèi)打“√”表示情況正常，若發(fā)現(xiàn)問題則在“備注”欄中寫明。
      2.6 每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7 消防設(shè)備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程
      3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡(jiǎn)單工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作，熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。
      3.2班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。
      3.3每班對(duì)各類信號(hào)至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄。如不正常應(yīng)立即查明原因并及時(shí)處理，無法處理迅速上報(bào)主管或機(jī)電人員。
      3.4個(gè)操作手柄在正常情況下應(yīng)處“自動(dòng)”位置。每月第一周做一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)。
      3.5當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報(bào)警信號(hào)時(shí)，應(yīng)立即復(fù)位。再次出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí)，立即通過對(duì)講機(jī)或電話通知當(dāng)值班長(zhǎng)前去報(bào)警位置核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。
      3.6當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)和機(jī)電人員前去處理。
      3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動(dòng)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長(zhǎng)前往調(diào)查處理。
      3.8按上級(jí)負(fù)責(zé)上報(bào)消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報(bào)表。
      3.9配合機(jī)電人員等進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實(shí)驗(yàn)。
      3.10為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警電話。
      3.11 當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫值班記錄。3.12 謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。
      3.13中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。4.車管作業(yè)規(guī)程 4.1 職責(zé)
      4.1.1保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。4.1.2保安部車庫崗負(fù)責(zé)大廈地下車庫機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出管理。4.1.3車管員負(fù)責(zé)廣場(chǎng)停車場(chǎng)上車輛的停放和收費(fèi)管理。4.2地下車庫車輛停放制度
      4.2.1業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)憑《停車證》方可進(jìn)入地下車庫，無證不得入內(nèi)。4.2.2《停車場(chǎng)》應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。
      4.2.3 有《停車證》的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號(hào)停放，嚴(yán)禁占有其他任何車位，嚴(yán)禁在通道上停放；
      4.2.4自覺遵守地下車庫禁令標(biāo)志，嚴(yán)禁逆向形駛，服從工作人員指揮； 4.2.5 駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場(chǎng)； 4.2.6其他車輛因各種原因需進(jìn)入車庫，必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。
      4.3 廣場(chǎng)、停車場(chǎng)
      4.3.1廣場(chǎng)、停車場(chǎng)為業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛和社會(huì)車輛提供泊車場(chǎng)地，先到先停，停滿為止；
      4.3.2凡進(jìn)入廣場(chǎng)、聽車場(chǎng)的車輛必須服從工作人員的指揮； 4.3.3遵守禁令標(biāo)志，通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。
      4.3.4按《收費(fèi)規(guī)定》收取停車費(fèi)用，對(duì)不愿意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開廣場(chǎng)停車場(chǎng)；
      4.3.5駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對(duì)車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。
      4.4非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車
      4.4.1 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放在指定位置，4.4.2自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放；
      4.4.3各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道； 4.4.4車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。5.安全防范作業(yè)規(guī)程 5.1職責(zé)
      5.1.1保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。
      5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。5.1.3保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安全防范。5.1.4其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。6.消防管理作業(yè)規(guī)程
      6.1.1每年12月制定下一年度《消防演聯(lián)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；
      6.1.2 每年12月制定下一年度《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)；
      6.1.3 負(fù)責(zé)《臨時(shí)動(dòng)火證》的審核，并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。
      6.1.4 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改；
      6.1.5管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持暢通。
      6.2 工程師負(fù)責(zé)對(duì)中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。
      6.3 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對(duì)大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。6.3.1審批《臨時(shí)動(dòng)火證》； 6.3.2批準(zhǔn)《消防演練計(jì)劃》，《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》、《消防演練方案》、《消防知識(shí)培訓(xùn)方案》。
      6.4 臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)管理工作程序：
      6.4.1本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動(dòng)火的工程，原則上應(yīng)報(bào)消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動(dòng)火完畢后立即清查現(xiàn)場(chǎng)；
      6.4.2在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位（變壓器、配電房、車庫、樓層等處）動(dòng)火，必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”。
      3、保潔管理
      物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。
      3.1 確定基本方針
      3.1.1充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。
      3.1.2清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選，使每位清潔員與大廈的高品位相稱。3.1.3作業(yè)時(shí)配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。
      3.1.4作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。3.2 清潔工作分類  3.2.1日常作業(yè)
      a)道路，地面清掃；
      b)玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭； c)電梯去除污漬；
      d)廣告指示牌除塵、污跡； e)安全通道、大門刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g)消防栓、滅火器擦拭； 3.2.2 定期保養(yǎng) a)花卉、盆栽；
      b)地面清潔；
      c)玻璃、鏡面清潔； d)外圍綠化殺蟲；
      e)金屬部分打光、保養(yǎng)； f)燈具、衛(wèi)生死角清潔； 3.3 作業(yè)時(shí)間 3.3.1 公共部分
      日常作業(yè)：每日7：00AM—16：00PM實(shí)施。
      定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動(dòng)為最佳作業(yè)時(shí)間。3.3.2專業(yè)部分
      日常作業(yè)：配合平常用戶活動(dòng)時(shí)間外再作業(yè)。定期作業(yè)：利用晚間操作。
      3.4 檢查計(jì)劃
      3.4.1每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項(xiàng)； 3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn).3.5道路地面保潔
      3.5.1每日上班時(shí)清掃場(chǎng)地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對(duì)確保地面無明顯沙土，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等；
      3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。
      3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站；
      3.5.4傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 3.5.5每周對(duì)垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯
      3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。
      3.6.3 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。
      3.6.4如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺(tái)階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。
      3.7 垃圾收集與清運(yùn)
      3.7.1通過規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影響人們的健康。
      3.7.2及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間；
      3.7.3在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。3.7.6定期聘請(qǐng)專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置
      安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。
      5.公共區(qū)域
      本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地
      面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。
      4.工程管理服務(wù)
      管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營(yíng)，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。
      工程管理目標(biāo)
      1.完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。
      目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本，建立良好的大廈形象。2.完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。
      目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的軟件支持。
      3.完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分 承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè)，要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。
      設(shè)備設(shè)施日常管理工作  1.房屋、建筑設(shè)施 1.1 工作程序 1.1.1設(shè)備主管
      a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作；
      b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；
      c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督；
      d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；
      e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門；
      f.每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報(bào)公司主管部門。
      1.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1.2.1 主體結(jié)構(gòu)
      a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)； b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力；
      c.基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。1.2.2 屋面平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，44 壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。
      1.2.3 外粉刷
      外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺(tái)等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。
      1.2.4 內(nèi)粉刷
      各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。1.2.5 水、電
      a.各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。b.上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。1.2.6落水
      各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排水暢通。2.供配電設(shè)備 2.1 工作程序 2.1.1 設(shè)備主管
      a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；
      b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；
      c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；
      e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；
      f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；
      h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2.2.1 低壓開關(guān)柜
      a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定；
      b.開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c.電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d.接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏；
      e.操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確； f.閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好； g.接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h.雙電源箱能自動(dòng)切換；
      i.控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。2.2.2 照明設(shè)備
      a.燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊；
      b.開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)；
      c.照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定； d.防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具；
      2.2.3 防雷接地裝置
      a.接地電阻值應(yīng)符合要求；
      b.接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c.接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。2.2.4 機(jī)房環(huán)境
      a.消防設(shè)施完備，有效；
      b.內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬；
      c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3.供氣設(shè)備
      與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。4.給排水設(shè)備 4.1工作程序 4.1.1 設(shè)備主管
      a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；
      b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；
      c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；
      e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；
      f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；
      h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；
      i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。4.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 4.2.1 供水泵
      a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)（流量、揚(yáng)程等）符合出廠要求；
      b.管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄漏，閥門啟閉靈活；
      c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn)，無震動(dòng)，無異常聲，潤(rùn)滑良好，無咬泵現(xiàn)象； d.電氣控制箱中各器件齊全，啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽浚?e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損。4.2.2 水箱及附件
      a.各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠； b.各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏； c.溢水管暢通，箱底排污閥良好；
      d.減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效； e.各管道設(shè)備等無銹蝕，無滲漏。4.2.3 排水系統(tǒng)
      a.各排水（廢水）管道暢通，無滲漏、堵塞； b.各排水（污水）管道暢通，無滲漏、堵塞； c.各檢查口標(biāo)記清楚，操作方便； d.各排水橫管無倒返水，排水暢通。4.2.4 污水處理系統(tǒng)
      a.各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲； b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象； c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好；
      d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求； e.各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞；
      f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象； g.氣浮除渣設(shè)備完好；
      h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定；
      i.電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽?； j.消毒裝置完好、有效；
      k.電氣接地保護(hù)可靠、安全；
      l.經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。5.消防系統(tǒng) 5.1工作程序 5.1.1 日常巡視
      a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；
      b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。
      5.1.2 定期檢查
      a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》；
      b.由工程主管組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓測(cè)試記錄表》。
      5.1.3 維修保養(yǎng)
      a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；
      c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；
      d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。5.1.4 設(shè)備主管
      a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作；
      b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；
      c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；
      e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；
      f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門。
      5.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 5.2.1 消火栓泵
      a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求；
      b.管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活；
      c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng)，潤(rùn)滑良好、無咬泵現(xiàn)象； d.電氣控制和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?； e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損； f.管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。5.2.2 增壓泵
      增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。5.2.3 消火栓及配套設(shè)施
      a.各層消火栓箱及附件齊全完好； b.啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠； c.各層消火栓出水壓力符合要求； d.消防接合器齊全、有效，無泄漏； e.戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活；
      f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。5.2.4 消防報(bào)警
      a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)；
      b.報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報(bào)。6.弱電設(shè)備 6.1 工作程序 6.1.1 維修人員
      a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；
      b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。
      6.1.2 電工
      a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備，記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》；
      b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，督促維修保養(yǎng)。
      6.1.3 保安人員
      a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》；
      b.發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。6.1.4 設(shè)備主管
      a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；
      b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》；
      c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證；
      d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；
      e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門；
      f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g.每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門；
      h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；
      i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。6.2 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
      6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng) a.控制臺(tái)
      -各控制器件運(yùn)行正常，能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等；-操作鍵盤靈活、可靠；-電源鎖開關(guān)完好。b.顯示屏
      -各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求；-各顯示器接線清楚，無隨意拉接線；-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。c.電源設(shè)備
      -交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定；
      -各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為；
      -高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線；-二路電源切換正常、可靠；
      -設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。d.攝像機(jī)
      -各攝像機(jī)工作正常，配置數(shù)量齊全；
      -帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求；-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型)；
      -各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計(jì)要求。e.錄像機(jī)
      -所配錄像機(jī)齊全，性能良好，符合性能要求；-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào)，均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像
      機(jī))。
      6.2.2 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) a.對(duì)講裝置
      -戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。信號(hào)良好；-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好；-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。b.電子防盜門
      -閉門器開閉靈活，快慢二檔行程明確，自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上；-電子密碼鎖好，且密碼能修改；-鍵盤無損壞，不滲漏；-電源正常。6.2.3 巡更系統(tǒng)
      a.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好； b.電源、充電體充放電正常； c.配套附件完好。6.2.4 周界報(bào)警系統(tǒng)
      a.光電識(shí)別器性能良好； b.信號(hào)傳輸線路良好； c.聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案
      7.1 暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。
      7.2 空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理
      ***？中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管組成，中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容，必須引起高度的重視，對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理：
      7.2.1建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí)，必須有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。
      7.2.2制冷設(shè)備，其設(shè)備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過0.5~0.6%時(shí)，就會(huì)使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時(shí)，就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合，含量達(dá)到15.5~27%（體積計(jì)）時(shí)，遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時(shí)，又會(huì)分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設(shè)有安全防護(hù)裝置。
      7.3制冷設(shè)備檢修管理
      7.3.1建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序，委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。
      7.3.2 制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換，對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值，電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè)；
      7.3.3 冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng)，對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng)；
      7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試，皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng)；
      7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理
      第二篇：小區(qū)物業(yè)管理方案最新
      物業(yè)管理方案
      目錄
      一、項(xiàng)目概況
      二、物業(yè)管理內(nèi)容
      三、物業(yè)管理模式
      四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
      五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算
      六、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
      七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
      一、項(xiàng)目概況
      *****項(xiàng)目位于**市院校中街以北，濱河路以西，由****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積118239平方米，其中地上建筑面積81980平方米，地下建筑面積36259平方米。該項(xiàng)目包含3棟5層住宅樓（1號(hào)、13號(hào)、14號(hào)）、3棟6層住宅樓（2號(hào)、3號(hào)、12號(hào)）、7棟17層住宅樓（4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)、7號(hào)、9號(hào)、10號(hào)、11號(hào)）和1棟25層住宅樓（8號(hào)）,共667戶，725個(gè)地下車庫。計(jì)劃分三期進(jìn)行建設(shè)。一期為多層住宅部分，包括3棟5層住宅樓（1號(hào)、13號(hào)、14號(hào)）、3棟6層住宅樓（2號(hào)、3號(hào)、12號(hào)），總建筑面積21966.22平方米。二期為5棟17層住宅（4號(hào)、5號(hào)、9號(hào)、10號(hào)、11號(hào)），總建筑面積49100平方米。三期包含2棟17層住宅（6號(hào)、7號(hào)）和1棟25層住宅（8號(hào)），總建筑面積49267.49平方米。目前一期工程主體已完工，正在進(jìn)行竣工清理，預(yù)計(jì)****年**月竣工驗(yàn)收。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃**年**月全部竣工。
      二、物業(yè)管理內(nèi)容
      物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理于服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
      1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
      1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理
      范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
      房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面： A、工作的主動(dòng)性
      管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性
      根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對(duì)性
      在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
      范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
      共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
      1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
      范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地下車庫等。
      根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。1.4智能化設(shè)施設(shè)備
      范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)等。
      根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
      2、環(huán)境衛(wèi)生管理
      遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理  是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。2.2環(huán)境管理
      文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
      3.綠化管理
      綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
      4、治安消防管理
      治安消防管理工作是重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
      5、車輛交通管理
      對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
      6、公共管理 6.1住戶裝修管理
      在物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。
      6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
      7、常規(guī)性公共服務(wù)
      即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。
      8、委托性特約服務(wù)
      是為某些住戶群體提供的服務(wù)，以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
      9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)
      即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
      三、物業(yè)管理模式
      我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。
      1、管理方法
      1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2提供共管式服務(wù)。1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。1.5致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。
      2、運(yùn)作程序
      可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。
      3、實(shí)施措施 3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。
      3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作
      3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)
      4、管理手段
      4.1啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。4.3建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位臵。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。4.4工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。
      4.6管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。
      四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
      1、組織機(jī)構(gòu)
      公司設(shè)經(jīng)理1名，下設(shè)管理處、保衛(wèi)部、工程維修部、財(cái)務(wù)部、辦公室等部門。
      2、公共管理制度
      2.1停車場(chǎng)管理須知
      A、停車場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車輛都應(yīng)自覺服從停車場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。
      B、不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進(jìn)出的位臵。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、請(qǐng)不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費(fèi)并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。
      F、對(duì)于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。2.2衛(wèi)生管理須知
      為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： A、您將生活垃圾裝袋并放臵樓洞門口指定地點(diǎn)。
      B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。C、請(qǐng)您愛護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標(biāo)語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。
      D、請(qǐng)您不要將自種花卉放臵在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。
      E、請(qǐng)您不要在樓梯間放臵車輛或?qū)⑿?、家具、?chǔ)藏類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。2.3寵物管理須知
      為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：
      A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；
      B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所；
      C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；
      E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處臵，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4綠化管理須知
      A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。
      B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。
      C、請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
      D、請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。E、請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。
      F、請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。
      3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）
      3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)
      A.應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；
      B.熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； C.帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；
      D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況； E.鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對(duì)業(yè)績(jī)差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；
      F.關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；
      G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級(jí)交辦的工作； 3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)
      A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)； C.負(fù)責(zé)對(duì)本中心員工各類考核； D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；
      E.接待來訪住戶，對(duì)住戶的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%； F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)； G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)；
      I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)
      A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)； C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；
      D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作；
      E、對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布臵等提出合理化建設(shè)性意見和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。
      F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃?rùn)z查和監(jiān)督消殺工作；
      G、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道； 3．4保安部主管崗位職責(zé)
      A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；
      B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄； C、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)； D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；
      E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”：
      二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
      三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故；
      三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。
      F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；
      G、定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理； H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負(fù)責(zé)水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。
      治安保衛(wèi)應(yīng)急預(yù)案：
      1.任一員工發(fā)現(xiàn)盜竊和破壞事件或接到報(bào)警后，應(yīng)立即查清樓號(hào)、樓層、房號(hào)，通知保安隊(duì)或當(dāng)班保安領(lǐng)班派員前往現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關(guān)畫面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動(dòng)向。
      2.保安巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內(nèi)實(shí)施盜竊或破壞行為，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)向保安隊(duì)長(zhǎng)或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，并通知監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時(shí)保持冷靜，如能處理的可及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。
      3.保安隊(duì)長(zhǎng)或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。
      4.保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢問記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
      5.若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現(xiàn)場(chǎng)，保安人員應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，阻止任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場(chǎng)，并不得觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品和門窗，等候警方前來處理。
      6.如在作案現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人受傷，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通知醫(yī)護(hù)人員前來救護(hù)。
      7.在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。
      8.警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清楚記下警官官銜、編號(hào)及報(bào)案編號(hào)，并積極提供線索，配合警方人員辦案。
      9.在事件中涉及財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，應(yīng)攝下照片或錄像，留下當(dāng)事人員和目擊者，供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。
      火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案：
      無論何時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向保安監(jiān)控室報(bào)警（注意當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)異味為液化氣等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請(qǐng)其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
      1.目擊報(bào)警
      1.1 小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。
      1.2 如火勢(shì)初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報(bào)警。
      1.3 如火勢(shì)較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式用對(duì)講機(jī)、電話或打碎附近的手動(dòng)報(bào)警器向監(jiān)控室報(bào)警。
      1.4 關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)附近之門窗以阻止火勢(shì)蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。
      1.5 引導(dǎo)火警現(xiàn)場(chǎng)附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時(shí)告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。
      1.6 切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。
      1.7 在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警者應(yīng)采取相應(yīng)的措施，使用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。
      1.8 帶電物品著火時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。
      2.報(bào)警程序
      2.1火情確認(rèn)后立即通報(bào)保安隊(duì)、部門經(jīng)理、物業(yè)主管，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場(chǎng)滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。
      2.2值班人員堅(jiān)守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況。如有業(yè)主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調(diào)查中，請(qǐng)保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會(huì)用通知您”，同時(shí)提請(qǐng)業(yè)主關(guān)好門窗。
      2.3 接到現(xiàn)場(chǎng)滅火指揮部下達(dá)的向“119”報(bào)警的指令時(shí)，立即按要求報(bào)警，并派人前往路口接應(yīng)消防車。
      接到現(xiàn)場(chǎng)滅火工作總指揮傳達(dá)的在小區(qū)內(nèi)分區(qū)域進(jìn)行疏散的指令時(shí)，立即派保安員或管理員逐單元上門通報(bào)，通報(bào)順序?yàn)椋?/p>
      2.4起火單元及相鄰單元，起火層上面2層
      起火層下面1層。
      2.5詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過程。3.報(bào)警要求
      3．1 內(nèi)部報(bào)警應(yīng)講清或問清：
      A.起火地點(diǎn)；B.起火部位；C.燃燒物品；D.燃燒范圍；E.報(bào)警人姓名；F.報(bào)警人電話。
      3．2 向“119”報(bào)警應(yīng)講清：
      A.小區(qū)名稱；B.火場(chǎng)地址（包括路名、門牌號(hào)碼、附近標(biāo)志物）；
      C.火災(zāi)發(fā)生部位；D.燃燒物品；E.火勢(shì)狀況；F.接應(yīng)人員等候地點(diǎn)及接應(yīng)人；
      G.報(bào)警人姓名；H.報(bào)警人電話。4.成立臨時(shí)指揮部。
      4.1 物業(yè)經(jīng)理或值班主管接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。
      4.2 臨時(shí)指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保安主管、保安隊(duì)長(zhǎng)以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)經(jīng)理任臨時(shí)總指揮。物業(yè)經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由值班主管代任總指揮。
      4.3 臨時(shí)滅火指揮部職責(zé)：
      4.3.1 根據(jù)火勢(shì)情況及時(shí)制定相應(yīng)對(duì)策，下達(dá)救災(zāi)指令。4.3.2 根據(jù)火勢(shì)情況確定是否疏散人員。
      4.3.3 立即集合義務(wù)消防隊(duì)，指揮義務(wù)消防隊(duì)員參加滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。
      4.3.4 在火勢(shì)難以控制時(shí)，應(yīng)及時(shí)下達(dá)向“119”報(bào)警的指令。4.3.5 根據(jù)火勢(shì)情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。
      4.3.6 下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。
      4.3.7 根據(jù)火勢(shì)情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝臵等措施。
      4.3.8 消防隊(duì)到達(dá)后，及時(shí)向消防隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)確地提供火災(zāi)情況和水源情況，引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助消防隊(duì)滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，安頓疏散人員。
      4.3.9 火災(zāi)撲滅后，組織各部門員工進(jìn)行善后工作。5.人員疏散和救護(hù)
      小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主。火災(zāi)發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責(zé)是保護(hù)業(yè)主、訪客及自己的生命安全。
      5.1 火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進(jìn)行引導(dǎo)、護(hù)送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時(shí)切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢(shì)有序、快速離開。
      5.2 人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場(chǎng)實(shí)際情況，靈活機(jī)動(dòng)地引導(dǎo)人員疏散。
      5.3 認(rèn)真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個(gè)單元，并關(guān)閉門窗。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營(yíng)救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場(chǎng)。
      5.4 接待安臵好疏散下來的人員，通過良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時(shí)清點(diǎn)人員，檢查是否還有人沒有撤出來。
      5.5 疏散順序?yàn)椋合绕鸹饐卧跋噜弳卧笃鸹饘由厦?層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。
      5.6 在火場(chǎng)上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護(hù)送至安全區(qū)，對(duì)傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治。
      6.警戒
      6.1 保安隊(duì)接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布臵好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。
      6.2 清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無關(guān)車輛和人員，疏通車道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件。
      6.3 控制起火大樓底層出入口，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開，保護(hù)從火場(chǎng)上救出的貴重物資。
      6.4 保證消防電梯為消防人員專用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。
      6.5 加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防部門和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。
      6.6 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。
      7.善后工作
      7.1 火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門勘察后，維修人員應(yīng)迅速將小區(qū)內(nèi)的報(bào)警和滅火系統(tǒng)恢復(fù)至正常狀態(tài)。
      7.2 保安隊(duì)組織人員清理滅火器材，及時(shí)更換、補(bǔ)充滅火器材。7.3 統(tǒng)計(jì)人員傷亡情況和小區(qū)財(cái)產(chǎn)損失情況，上報(bào)滅火指揮部及經(jīng)理。
      7.4 組織員工對(duì)受災(zāi)業(yè)主/用戶進(jìn)行慰問，并根據(jù)實(shí)際需要給予切實(shí)幫助。
      7.5 清潔、綠化員工對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，恢復(fù)整潔，對(duì)因逃生或救火損壞的花木進(jìn)行搶救或補(bǔ)種。
      7.6 滅火指揮部應(yīng)召開會(huì)議，對(duì)火災(zāi)撲救行動(dòng)進(jìn)行回顧和總結(jié)。
      7.7 由物業(yè)經(jīng)理發(fā)動(dòng)員工，收集可疑情況，配合調(diào)查組對(duì)火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查，并責(zé)成物業(yè)主管寫出專題報(bào)告，分清責(zé)任。
      7.8 如果小區(qū)財(cái)產(chǎn)辦有保險(xiǎn)，則由財(cái)務(wù)部門聯(lián)系保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠。
      3．5工程維修部主管職責(zé)
      A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；
      B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；
      C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購；
      D、做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；
      E、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、負(fù)責(zé)用戶對(duì)本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；
      G、負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門考勤； H、合理控制本部門各項(xiàng)費(fèi)用，廣開增收渠道； 3．
      6、服務(wù)中心主管職責(zé)
      A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；
      B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等； C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理； D、制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活； E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
      F、負(fù)責(zé)開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。
      4、人員配臵和人員的素質(zhì)要求
      物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。該小區(qū)設(shè)經(jīng)理1名，保安6人、保潔6人、工程維修人員2人、綠化養(yǎng)護(hù)人員2人。
      五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算
      1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)待正式接管物業(yè)管理項(xiàng)目后，根據(jù)同行業(yè)工資水平及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定。
      2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)：清潔衛(wèi)生費(fèi)：保安費(fèi)：辦公費(fèi)：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：法定稅費(fèi)：利潤(rùn)等按照有關(guān)規(guī)定及小區(qū)實(shí)際費(fèi)用發(fā)生額測(cè)算。
      六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
      為將本小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《我市優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：
      一、基本服務(wù)：
      1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
      2、承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；
      3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；
      4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；
      5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；
      6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其它報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；
      7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；
      8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；
      9、每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。
      二、公共服務(wù)
      （一）安全管理
      10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；
      11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；
      12、設(shè)立專職保安員；
      13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；
      14、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；
      15、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；
      16、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
      （二）環(huán)境管理
      17、按規(guī)定設(shè)臵垃圾桶，生活拉圾定時(shí)清運(yùn)；
      18、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
      19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏； 20、水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；
      21、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；
      22、定期清除綠地雜草、雜物；
      23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害
      （三）房屋管理
      24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；
      25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門；
      26、各組團(tuán)、棟、單元門、戶有明顯標(biāo)志。
      27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范；
      28、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）；
      （四）設(shè)施、設(shè)備管理
      29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；
      30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；
      31、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；
      32、載人電梯正常運(yùn)行；
      33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；
      34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
      35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。
      電梯應(yīng)急預(yù)案：
      （一）電梯困人
      如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：
      1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。
      2、確定電梯轎廂位臵。
      3、當(dāng)電梯停在距某平層位臵約±50 cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。
      4、當(dāng)電梯未停在上述位臵時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟如下：
      (1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動(dòng)。
      (2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝臵。
      (3)兩人把持盤車裝臵，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤平裝臵，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。
      (4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層±50cm位臵上。(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對(duì)應(yīng)轎門外機(jī)械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。
      5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停止救援并及時(shí)通知電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。
      6、事后書面報(bào)告物業(yè)管理部經(jīng)理。
      （二）水浸事故
      1、發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)立刻通知物業(yè)管理部，當(dāng)值保安員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。
      2、維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。
      3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。
      4、即刻將情況報(bào)告物業(yè)主管和電梯維修承包商。
      （三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常
      1、維修人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。
      2、監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開故障電梯。
      3、維修員將故障電梯關(guān)閉。
      4、即刻將情況報(bào)告物業(yè)管理部經(jīng)理和電梯承包商。液化氣泄露應(yīng)急預(yù)案：
      1.接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，應(yīng)立即通知部門經(jīng)理或物業(yè)主管，并馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，必要時(shí)疏散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括手機(jī)、電話和對(duì)講機(jī)）。
      2.部門經(jīng)理或物業(yè)主管接報(bào)后，一方面立即派員前往現(xiàn)場(chǎng)支援，并通知維修人員，另一方面視情況通知液化氣公司和消防隊(duì)。
      3.維修人員接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保安部施救。4.若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴(yán)禁煙火和使用電氣設(shè)備。
      5.若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)場(chǎng)不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報(bào)警電話、使用對(duì)講機(jī)以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。
      6.施救人員進(jìn)入室內(nèi)前，應(yīng)采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進(jìn)入室內(nèi)后，應(yīng)立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴(kuò)散，并疏散現(xiàn)場(chǎng)范圍內(nèi)的非相關(guān)人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。
      7.發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場(chǎng)，送往安全地區(qū)，必要時(shí)施行人工呼吸，并通知醫(yī)院或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。
      8.保安隊(duì)和物業(yè)主管應(yīng)詳細(xì)記錄液化氣泄漏的時(shí)間、地點(diǎn)、故障情況和修復(fù)過程。若有人員傷亡，應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時(shí)間和搶救醫(yī)院。
      9.保安員和設(shè)備巡檢人員在平時(shí)巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時(shí)，應(yīng)小心處理，同時(shí)應(yīng)掌握液化器總閘的位臵和關(guān)閉方法。
      七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
      力爭(zhēng)三年內(nèi)獲得昌邑市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。
      2014年9月15日
      第三篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
      小區(qū)物業(yè)管理方案
      隨著物業(yè)服務(wù)水平對(duì)小區(qū)房屋的銷售以及居住的質(zhì)量影響越來越大，如何使物業(yè)服務(wù)更好地促進(jìn)XXX的銷售，在不斷完善對(duì)XX現(xiàn)有物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對(duì)XXXX應(yīng)進(jìn)一步提高物業(yè)管理的配置及服務(wù)水平，使XXX業(yè)主物業(yè)管理享受到VIP服務(wù)。
      一、日常維護(hù)：
      1.對(duì)業(yè)主房屋的管理：每月進(jìn)行定期檢查并記錄。檢查結(jié)果，如果是空置房，用短信的方式向業(yè)主反饋，并向業(yè)主提出相關(guān)建議，讓業(yè)主覺得自己的房屋就算沒有時(shí)間來看，物業(yè)公司也在照看著，放心讓物業(yè)公司去管理。如果是業(yè)主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業(yè)主的信箱中，使業(yè)主對(duì)自己的房屋有所了解。（可為業(yè)主的空置房進(jìn)行簡(jiǎn)單清掃），業(yè)主的檢查記錄進(jìn)行專門存檔，存放在業(yè)主檔案文件袋中。
      2.對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備的管理：每月定期進(jìn)行檢查，把檢查、維修計(jì)劃、維修結(jié)果反饋到公共信息欄中，使業(yè)主了解到本園區(qū)物業(yè)運(yùn)行情況。
      3.維修速度：業(yè)主報(bào)修，物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)在15分鐘內(nèi)到業(yè)主報(bào)修現(xiàn)場(chǎng)，通過檢查判斷，立即向業(yè)主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時(shí)性），讓業(yè)主感覺到維修的“深圳速度”。
      4.對(duì)公共設(shè)施采取24小時(shí)值班制，晚上也安排人員進(jìn)行值班，以確保設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
      二、環(huán)境衛(wèi)生：為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個(gè)垃圾桶，業(yè)主只要把垃圾拿出家里，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經(jīng)過電梯影響電梯內(nèi)的衛(wèi)生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環(huán)衛(wèi)站的保潔員清運(yùn)出小區(qū)。保潔員對(duì)每層電梯前廳采用酒店使用的清潔用具進(jìn)行清潔、以保證高標(biāo)準(zhǔn)的清潔度。消防樓梯、窗戶等及時(shí)保潔，確保每棟樓達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生要求。
      三、綠化養(yǎng)護(hù)：定期施肥、及時(shí)修剪、除草，確保園區(qū)的園林綠化正常生長(zhǎng)。種植時(shí)設(shè)計(jì)出各種圖案定型，按定型的圖案進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。使及第苑的綠化特色與其他園區(qū)不同。
      四、交通秩序及車輛停放：為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設(shè)專門的交通指揮崗，進(jìn)入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業(yè)主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業(yè)主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。
      五、安防：根據(jù)物業(yè)公司的安防方案，使用比其他園區(qū)更高科技、更全面的安防系統(tǒng)，以便人防與技防相結(jié)合，提高園區(qū)的安全系數(shù)。
      六、收費(fèi)服務(wù)：物業(yè)公司為每戶業(yè)主在銀行開戶，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目都可以在銀行代交，物業(yè)公司收到銀行代收的費(fèi)用后，用短信反饋給業(yè)主，這樣可以節(jié)省業(yè)主到物業(yè)服務(wù)中心交費(fèi)的時(shí)間，物業(yè)公司也可以及時(shí)收到各種費(fèi)用。
      七、物業(yè)服務(wù)中心：增設(shè)服務(wù)熱線電話，增設(shè)網(wǎng)上業(yè)主論壇及QQ群，使業(yè)主能充分參與物業(yè)管理，使物業(yè)對(duì)業(yè)主有更貼心的服務(wù)。增設(shè)親和大使，對(duì)業(yè)主的孩子及老人重點(diǎn)關(guān)注，孩子及老人的生日、節(jié)日時(shí)送小卡片、小禮物等，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)公司的感情。
      八、特約服務(wù)：增設(shè)更多、更方便的特約服務(wù)，如室內(nèi)安防系統(tǒng)、購買機(jī)票、訂餐、旅游咨詢等，使業(yè)主更省心。
      九、制定標(biāo)準(zhǔn)的管理程序：服務(wù)人員統(tǒng)一的服務(wù)方式及服務(wù)程序，以體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平。
      第四篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
      為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
      一、指導(dǎo)思想
      以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
      二、目標(biāo)和范圍
      （一）目標(biāo)：
      1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90%。
      2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；～年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
      3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
      4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
      5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
      6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
      （二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
      三、工作內(nèi)容
      （一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
      （二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
      （三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為。
      一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，及時(shí)制定符合我市實(shí)際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區(qū)，必須采取公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)下可以采用邀標(biāo)和議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時(shí)，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且，及時(shí)簽訂《（前期）物業(yè)服務(wù)合同》和《業(yè)主（臨時(shí)）公約》，對(duì)于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
      三、組織領(lǐng)導(dǎo)
      為使這項(xiàng)工作落到實(shí)處，市政府成立領(lǐng)導(dǎo)小組。
      組長(zhǎng)：邢凱
      副組長(zhǎng)：王鐵
      成員單位：市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
      領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，抓好具體的組織實(shí)施。
      四、職責(zé)分工
      規(guī)范物業(yè)管理工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，要堅(jiān)持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，市領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室具體負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；各區(qū)政府要針對(duì)物業(yè)管理存在的問題負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的具體實(shí)施；各相關(guān)部門按照職責(zé)分工，密切配合各區(qū)政府實(shí)施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實(shí)責(zé)任，相互配合，加強(qiáng)檢查驗(yàn)收，切實(shí)提高我市的物業(yè)管理水平。
      市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會(huì)同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作，如：物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
      市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設(shè)單位的管理部門。一是在進(jìn)行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時(shí)，要規(guī)劃建設(shè)必要的物業(yè)管理服務(wù)用房等相關(guān)配套設(shè)施，以方便后期的物業(yè)管理工作；二是嚴(yán)格按照規(guī)劃對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行竣工驗(yàn)收，不按規(guī)劃建設(shè)的住宅小區(qū)，不能予以驗(yàn)收，并限期整改；三是對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)。
      市行政執(zhí)法局、公安局負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行為的查處工作，使物業(yè)管理活動(dòng)更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。
      各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，要針對(duì)目前物業(yè)管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關(guān)部門，加大管理力度，認(rèn)真組織整改，使問題得到及時(shí)有效的解決。
      五、實(shí)施步驟
      依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容，今年要分三個(gè)階段進(jìn)行實(shí)施。
      （一）排查階段（～年5月10日至5月31日）
      由市領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關(guān)部門配合，各區(qū)政府組織實(shí)施，對(duì)開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進(jìn)行一次拉網(wǎng)式排查，并進(jìn)行登記造冊(cè)，建立管理檔案。
      （二）整改完善階段（～年6月1日至10月31日）
      各區(qū)政府對(duì)排查中出現(xiàn)的各類問題進(jìn)行認(rèn)真分析，查找根源，制定相應(yīng)的整改措施，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組審查，審查合格后，方可按責(zé)任分工認(rèn)真組織整改。
      （三）驗(yàn)收階段（～年11月1日至11月15日）
      領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位按照工作內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，集中時(shí)間，認(rèn)真組織，對(duì)整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行審核，確保達(dá)標(biāo)。
      六、保障措施
      （一）提高認(rèn)識(shí)，明確責(zé)任。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要把加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作當(dāng)作重要工作來抓，實(shí)行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實(shí)責(zé)任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長(zhǎng)效管理機(jī)制。市政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會(huì)管理責(zé)任，切實(shí)把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實(shí)、抓出成效。
      （二）密切配合，抓好整改。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動(dòng)，密切配合，針對(duì)物業(yè)管理存在的問題，制定切實(shí)可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。對(duì)整改不及時(shí)或不徹底的，有關(guān)部門要按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處，確保全部達(dá)標(biāo)。
      （三）加強(qiáng)宣傳，營(yíng)造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市潮活動(dòng)，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，樹立正確的消費(fèi)觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
      （四）強(qiáng)化管理，鞏固成果。市政府相關(guān)部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會(huì)管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強(qiáng)化管理。特別是對(duì)存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確管理單位和管理責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實(shí)維護(hù)廣大居民的切身利益和社會(huì)穩(wěn)定。
      二○○五年五月八日
      第五篇：小區(qū)物業(yè)管理方案
      方案一：小區(qū)物業(yè)管理方案
      為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：
      一、指導(dǎo)思想
      以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
      二、目標(biāo)和范圍
      （一）目標(biāo)：
      1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率達(dá)到90%；對(duì)存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率達(dá)到90%。
      2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率達(dá)到100%；2005年新進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。
      3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
      4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達(dá)到100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
      5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達(dá)到100%。
      6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要達(dá)到80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
      （二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
      三、工作內(nèi)容
      （一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際情況，通過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
      （二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到責(zé)任單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修責(zé)任要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。
      （三）加大對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)督。
      四、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算
      1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
      2、清潔衛(wèi)生費(fèi) 清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表（04）
      3、保安費(fèi)：保安費(fèi)測(cè)算表（05）
      方案二：xx居住小區(qū)物業(yè)管理方案
      一、項(xiàng)目概況
      1.地理位置
      該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
      二、物業(yè)管理內(nèi)容
      物 業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為六項(xiàng)管理、三 類服務(wù)，即房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
      1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
      1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
      房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行管養(yǎng)合一主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：
      a、工作的主動(dòng)性
      管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
      b、工作的多樣性
      根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
      c、工作的針對(duì)性
      在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。
      1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
      范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
      共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
      1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
      范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
      根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。
      1.4智能化設(shè)施設(shè)備
      范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
      根 據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能 系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資 源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
      2、環(huán)境衛(wèi)生管理
      在jt我們遵循高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理
      是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。
      2.2環(huán)境管理
      jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
      3.綠化管理
      綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
      4、治安消防管理
      治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
      5、車輛交通管理
      對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
      6、公共管理
      6.1住戶裝修管理
      在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。
      6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。
      6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
      7、常規(guī)性公共服務(wù)
      即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。
      8、委托性特約服務(wù)
      是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
      9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)
      即 向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴 的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中 心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
      方案三：小區(qū)物業(yè)前期管理方案
      根據(jù)安置房的特點(diǎn)及島外物業(yè)管理的物點(diǎn)，制定本小區(qū)物業(yè)管理方案，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。
      一、了解小區(qū)樓盤的基本概況 如服務(wù)合同內(nèi)容、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設(shè)施設(shè)備等）。
      二、服務(wù)處組織框架 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查看的情況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及考慮管理成本的情況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對(duì)服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡(jiǎn)易裝修、采購辦公物品等。
      三、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收樓盤的工作包括
      內(nèi)業(yè)資料的移交工作:
      1、資料的接管驗(yàn)收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。
      2、綜合竣工驗(yàn)收資料。如竣工圖、機(jī)電設(shè)備的資料、供水合同等。
      3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號(hào)、電話號(hào)碼等。
      小區(qū)房屋主體的接管驗(yàn)收:
      1、對(duì)小區(qū)公共部位進(jìn)行驗(yàn)收包括樓道、公共樓面、天臺(tái)、地下室等。
      2、戶內(nèi)的驗(yàn)收。
      3、園林綠化的驗(yàn)收。
      4、工程設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。
      5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進(jìn)行核對(duì)。
      6、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。
      工程接管驗(yàn)收流程：
      1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交，確認(rèn)簽字。對(duì)缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。
      2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙，把驗(yàn)收過程中不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。
      3、機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，把驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。
      4、匯總接管驗(yàn)收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，分類登記、整理、存檔。
      5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。
      6、整改后，在對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，并記錄，確認(rèn)簽字、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》
      四、對(duì)小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)保持良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。
      五、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作
      現(xiàn)場(chǎng)交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備、交房資料的準(zhǔn)備（房屋驗(yàn)收表 住宅使用公約 業(yè)主手冊(cè) 裝修管理辦法 裝修管理協(xié)議 保管鑰匙委托書 保管鑰匙承諾書 鑰匙簽收表 業(yè)主信息表 入住資料簽收表 入住須知等）。根據(jù)實(shí)際需要選取表格使用。
      入住程序：
      1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門可以通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。
      2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。
      3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實(shí)際需要填寫表格。
      4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊(cè) 住宅使用公約 裝修管理協(xié)議。根據(jù)實(shí)際需要發(fā)放文件。
      5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗(yàn)收單》，驗(yàn)收不合格限期整改。
      6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復(fù)印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗(yàn)收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進(jìn)行歸檔。
      7、整理在驗(yàn)收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進(jìn)行整改。
      8、整改后，通知業(yè)主前來進(jìn)行驗(yàn)收查看。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字。六、二次裝修管理階段
      1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》與《施工人員登記表》。
      2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時(shí)間、土頭堆放點(diǎn)等。
      3、服務(wù)處在接受裝修申請(qǐng)后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。
      4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。裝修完后可以退款。
      5、現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)工程人員同往。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對(duì)小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查。
      6、裝修完畢后，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗(yàn)收后，在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收情況并簽名。
      7、在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場(chǎng)拍照等，以備留用與歸檔。
      8、違章處理辦法，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：
      9、告知、規(guī)勸、責(zé)令停工整改、上報(bào)相關(guān)執(zhí)法部門。
      10、對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認(rèn)可，否則任何人 一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來服務(wù)處辦理，其它人不得辦理。進(jìn)入的材料必須在兩天運(yùn)往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長(zhǎng)。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點(diǎn)堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運(yùn)往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清 運(yùn)。
      11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理情況。
      七、入住后的管理階段
      服務(wù)處追求的目標(biāo)：
      1、房屋建筑的完好率達(dá)到98％以上；
      2、報(bào)修及時(shí)率達(dá)到100％；
      3、清潔管理無盲點(diǎn)；
      4、設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98％以上；
      5、小區(qū)路燈完好率達(dá)到100％；
      6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故；
      7、有效投訴處理率100％；
      8、服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；
      9、綠化完好率達(dá)到98％以上；
      10、道路完好率達(dá)到98％；
      11、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；
      12、全年無服務(wù)安全事故發(fā)生。
       
      
    
      

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