第一篇：中國(guó)從房地產(chǎn)角度角探討老年公寓開發(fā)投資的利弊

中國(guó)從房地產(chǎn)角度角探討老年公寓開發(fā)投資的利弊

隨著我國(guó)人口老齡化的持續(xù)發(fā)展和老年人口的日益高齡化，在生育水平逐步穩(wěn)定在低水平、家庭日益小型化的情況下，社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)成為迫切的問題，相當(dāng)多的人認(rèn)為我國(guó)社會(huì)化養(yǎng)老滯后。但房地產(chǎn)商卻不愿意投資老年公寓，有必要從房地產(chǎn)投資的角度看老年公寓開發(fā)。

一 未來需求巨大

我國(guó)從上世紀(jì)70年代后期開始實(shí)行計(jì)劃生育政策，第一代獨(dú)生子女已經(jīng)步入婚育年齡。隨著第一代獨(dú)生子女紛紛成家立業(yè)，一對(duì)獨(dú)生子女夫妻和四個(gè)老人----這種人口結(jié)構(gòu)組成的家庭，正在成為城市的主流家庭，中國(guó)的養(yǎng)老方式是反哺式的，而國(guó)外是接力式的，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已經(jīng)不再適應(yīng)新的家庭構(gòu)成形式。

很多社會(huì)學(xué)者表示，隨著獨(dú)生子女時(shí)代的來臨，中國(guó)傳統(tǒng)的家庭觀念正在受到挑戰(zhàn)，養(yǎng)老也將會(huì)從以家庭為主逐漸向以社會(huì)為主轉(zhuǎn)變。大多數(shù)老人都得面臨這樣的選擇：?jiǎn)芜^，或者入住老年公寓。在上了年紀(jì)行動(dòng)不便、子女忙于工作，物質(zhì)能得到滿足而精神卻得不到滿足等等現(xiàn)實(shí)的面前，配套完整、服務(wù)齊全、環(huán)境優(yōu)美的老年公寓，必將成為許多老年夫婦的晚年去處。

從山東省來看，到2005年底，山東省60歲以上老年人口已達(dá)1293萬，占全省總?cè)丝诘?3.98%。65歲以上老年人口達(dá)917萬，占總?cè)丝诘?.93%。據(jù)2005年11月抽樣調(diào)查顯示，全省60歲以上老年人口比2000年11月人口普查時(shí)增加了249萬，年均增加近50萬人，而同期全省總?cè)丝趦H增加不到160萬人，年均增加不到32萬人，比較起來，山東省60歲以上老年人口增長(zhǎng)速度是總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)速度的12.5倍，增長(zhǎng)速度之快驚人。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2050年，山東老年人口比例將達(dá)35%，平均每三個(gè)人中就會(huì)有一個(gè)老年人。

從廣州市來看，廣州市日前有90多萬名老年人，占全市總戶籍人口的12.5%。全市有各類社會(huì)福利機(jī)構(gòu)191家，總床位20344張；全市老人院床位利用率達(dá)到九成，有的老人院排隊(duì)等候入院已經(jīng)排到400多位，要進(jìn)老人院還要等待一兩年時(shí)間。

從宜賓市來看，僅僅城市里就有17.5萬老年人，據(jù)該市老齡委抽樣調(diào)查測(cè)算，僅中心城區(qū)要求入住老年公寓的老年人達(dá)3.5萬人，占到了20%。全市現(xiàn)有老年公寓床位僅1000張，其中由政府辦的鹽坪壩老年公寓床位220張，其余為民辦，老年公寓床位率只能達(dá)到0.57%。老年公寓供需矛盾日益突出。日前，全市沒有一個(gè)規(guī)范性老年公寓，現(xiàn)有老年公寓分布不均勻，活動(dòng)場(chǎng)地狹小，老年人居住房間擁擠，服務(wù)設(shè)施簡(jiǎn)陋，管理服務(wù)不到位，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院條件較差，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)城鎮(zhèn)養(yǎng)老的需要。

二 空巢、獨(dú)居和不能自理的老人熱衷于入住老年公寓

從婚姻現(xiàn)狀及居住情況看居家養(yǎng)老，盡管現(xiàn)在的老人大多子女較多，尚未收到獨(dú)生子女政策的影響，但空巢和獨(dú)居老人所占的比重已經(jīng)不小，并且熱衷于入住老年公寓。許多規(guī)模加大、條件較好的老年公寓，處于排隊(duì)等候入住老年公寓的狀況。比如在宜賓市的抽樣調(diào)查中，空巢老人占7%，喪偶的獨(dú)居老人28.82%。

不能自理的老人迫切需要入住老年公寓。2004年我國(guó)老年人中生活不能自理的有8.9%。需要照顧的老年人總量已經(jīng)超過1200萬人。隨著“十一五”期間老年人口的增多，老年照料需求與醫(yī)療救助的需求也會(huì)增大。三 政府對(duì)于開發(fā)老年公寓給予了稅收等方面的優(yōu)惠政策

各地政府在國(guó)家有關(guān)政策的基礎(chǔ)上，面對(duì)我國(guó)未富先老的現(xiàn)實(shí)，針對(duì)社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)于開發(fā)商開發(fā)老年公寓給予了一定的優(yōu)惠政策。

北京市的有關(guān)優(yōu)惠政策匯集如下： 1 營(yíng)業(yè)稅方面

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第六條第一款，“養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅?！?所得稅方面

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅【2000】97號(hào)）和《北京市財(cái)政局、北京市地方稅務(wù)局<轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收征得的通知>》（京財(cái)稅【2001】5號(hào)），在所得稅方面給予的優(yōu)惠有：

對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn)，并核發(fā)《北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場(chǎng)所），暫免征收企業(yè)所得稅。

對(duì)于其他部門和單位、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非盈利性的機(jī)構(gòu)，暫免征企業(yè)所得稅。

對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，通過非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門向福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。

所得稅的見面，稅務(wù)部門根據(jù)辦理減免稅審批權(quán)限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)審批，納稅人辦理減免稅需要提供的資料有：

（1）申請(qǐng)減免稅報(bào)告即《北京市地方稅務(wù)局減免稅申請(qǐng)書》；（2）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（3）稅務(wù)登記復(fù)印件；

（4）《北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》；（5）《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》。房地稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅方面。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅【2000】97號(hào)），對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。優(yōu)惠的對(duì)象

指專門為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)，主要包括：老年社會(huì)福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓（含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所）等。

上海把對(duì)老年的照料服務(wù)，作為約束性指標(biāo)列入“十一五”《規(guī)劃綱要》，要求到2010年社會(huì)化照料服務(wù)覆蓋人數(shù)將占屆時(shí)上海戶籍老年人口的10%以上，出臺(tái)了地方性規(guī)章《上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》，從政策上鼓勵(lì)社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。上海已經(jīng)出現(xiàn)了多種投資主體興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，社會(huì)力量興辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)，已經(jīng)超過了上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位總數(shù)的三分之一，達(dá)到近1.4萬張，按照品均每張傳為投資5萬元計(jì)，就為國(guó)家在這個(gè)方面至少節(jié)省投資約7個(gè)億。

濟(jì)南市通過政策扶持、市場(chǎng)化運(yùn)作等多種形式，加快老年服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和管理，充分運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和各種優(yōu)惠政策引導(dǎo)動(dòng)員社會(huì)各方面的力量推動(dòng)老年公寓的建設(shè)發(fā)展，力爭(zhēng)2007年實(shí)現(xiàn)每百名老人擁有兩張床位的目標(biāo)。這意味著，濟(jì)南市老人公寓的床位數(shù)量將增至16000張，比現(xiàn)在規(guī)模擴(kuò)大近7倍。這將在很大程度上改變濟(jì)南市現(xiàn)在老年公寓床位偏少的現(xiàn)狀。

泉州市政府將泉州市老年公寓的建設(shè)確定為重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，對(duì)其建設(shè)用地在批準(zhǔn)時(shí)規(guī)定為老年公寓，給予一定的政策傾斜。由港豐公司投資興建，產(chǎn)權(quán)在港豐公司，并由他們進(jìn)行管理，民政部門對(duì)其經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管。投入使用后將以出租的形式，提供給老年人，不允許其改變老年服務(wù)設(shè)施的使用性質(zhì)。

常州市天寧區(qū)委、區(qū)政府撥出專項(xiàng)資金120萬元，用于全面推開養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)試點(diǎn)工作。對(duì)新建床位50張以上、擴(kuò)建床位在20張以上（不含原床位）的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，每張床位給予一次性補(bǔ)貼1000元；對(duì)實(shí)施機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的敬老院、老年公寓，以每收養(yǎng)一名老人一次性補(bǔ)貼1000元偉標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)貼。對(duì)開展居家養(yǎng)老項(xiàng)目的，由政府買單為每名老年提供150元/月的送時(shí)服務(wù)。對(duì)建立養(yǎng)老服務(wù)中心實(shí)行居家養(yǎng)老項(xiàng)目的街道，一次性補(bǔ)貼2萬元作為活動(dòng)啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)。

但從我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的財(cái)力投入方式看，現(xiàn)行的養(yǎng)老服務(wù)財(cái)力供給具有非確定性、非完整性、非連續(xù)性的特點(diǎn)，政府的資金投入原則上通過財(cái)政撥款的方式，直接撥付給事業(yè)單位性質(zhì)的政府辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，政府辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要靠爭(zhēng)取項(xiàng)目、擴(kuò)大盤子的辦法來獲得財(cái)政支持，多數(shù)經(jīng)費(fèi)用于建設(shè)施、添設(shè)備、養(yǎng)人員，自認(rèn)使用效率低下；另一方面民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難通過政府直接撥款的方式獲得政府的財(cái)力支持，“民辦公助”政策很難實(shí)施。

四 部分老人具備入住老年公寓的支付能力

部分老人具備入住老年公寓的支付能力。鑒于實(shí)地調(diào)查中，60%以上的老人入住老年公寓的費(fèi)用，是老年人自己承擔(dān)。在進(jìn)行投資分析時(shí)，也不考慮子女對(duì)父母贍養(yǎng)的經(jīng)濟(jì)支付。老年人自身的經(jīng)濟(jì)支付能力主要有兩個(gè)方面：一個(gè)方面是退休的收入。據(jù)安徽省一所在地級(jí)市某學(xué)院的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，該院有離退休人員70人，其中：工資收入3000元以上2人；2000-2999元17日；1500-1999元40人；1000-1499元12人；沒有不滿1000元的離退休人員。所以，相當(dāng)一部分老人對(duì)于大致千元左右的老年公寓費(fèi)用可以承擔(dān)。另一方面是通過以房養(yǎng)老的機(jī)制，將老年人住房資產(chǎn)的流動(dòng)性充分發(fā)揮，使老年人過上較高品質(zhì)的生活。

五 未富先老的狀況使老年人的需求有限

從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的國(guó)際比較分析來看，我們國(guó)家的很多社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都處于典型的發(fā)展中國(guó)家水平，如人均GDP、人均住房面積、城市人口與總?cè)丝诒壤?、養(yǎng)老金覆蓋比例等，甚至低于世界平均水平，而老齡人口與總?cè)丝诘谋壤ɡ淆g化率）已超過11%，則是發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，成為重要的社會(huì)問題。直接的結(jié)果是老年人的支付能力不足，對(duì)老年公寓的需求優(yōu)先，也就是通常所說的“外國(guó)老人有錢”。

所以，盡管我國(guó)老年人的總量很高，但有支付能力的老年住宅需求有限。在調(diào)查中，許多社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人介紹，平日里打電話咨詢或?qū)嵉氐嚼先嗽嚎疾斓娜瞬簧?，但真正入院的比例并不高，除去觀念上的原因外，入院費(fèi)用高是主要原因。很多中低收入家庭的老人想住養(yǎng)老院頤養(yǎng)天年，但是由于費(fèi)用考慮最終不得不放棄。例如濟(jì)南市老年人口為80萬，但截止2004年，濟(jì)南市區(qū)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（老年公寓、托老所等）31處，床位2365張，平均入住率僅為64.2%。養(yǎng)老是社會(huì)保障體系的重要內(nèi)容，是一種專業(yè)化的社會(huì)服務(wù)，老人們生活在一起，自娛自樂，可以豐富他們的精神生活，有效減少年輕一代的負(fù)擔(dān)。因此，最好的養(yǎng)好方式就是社會(huì)化養(yǎng)老。但入住老年公寓的費(fèi)用問題，是社會(huì)化養(yǎng)好的瓶頸。

老年公寓的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)水平的提高，社會(huì)習(xí)俗的轉(zhuǎn)變，文化傳統(tǒng)的更新密切相關(guān)。反映在我國(guó)具體情況上，就是經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)對(duì)于老年公寓的需求呼聲較為強(qiáng)烈，而中部地區(qū)就相對(duì)不是那么急迫。

六 開發(fā)商取得土地的難度較大

我國(guó)為了保證糧食安全和廣大農(nóng)民的利益，實(shí)行全世界最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度；同時(shí)，土地的取得實(shí)行招拍掛等方式，加上拆遷的難度越來越大，使得開發(fā)商取得土地的成本越來越高。經(jīng)常要運(yùn)作兩年左右，才能拿到一塊地?？上攵?，開發(fā)商從市場(chǎng)上千辛萬苦拿到的土地，不會(huì)去坐慈善事業(yè)，所以，對(duì)于開發(fā)老年公寓的積極性就不會(huì)很高。

老年公寓的投資者，難以獲得劃撥用地、地價(jià)優(yōu)惠，也無法享受低息、無息貸款，甚至取得商業(yè)貸款的難度也很大，自我發(fā)展的經(jīng)費(fèi)全靠自籌，發(fā)展能力有限。同時(shí)，也造成了個(gè)人舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)增大，搞不好會(huì)輸光家底，限制了老年公寓的投資。

七 老年公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)資金回收慢

從房地產(chǎn)投資的角度來看，老年公寓是租賃型，一次性投入，需要長(zhǎng)期的租賃才能逐月收回投資，見效慢，資金的使用效率不高。據(jù)初步估算，普通型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)費(fèi)，單床成本平均需要8萬左右，再加上其他成本，建造養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用十分大的。自上海郊區(qū)，新建高、中、低檔次的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資額，每張床位分別約為15萬、10萬和5萬，建立一個(gè)中等規(guī)模、設(shè)備設(shè)施較齊全的100張床位的老年公寓，需要1500萬的投入。一張床位每月租賃的價(jià)格假定為1000元（不含伙食費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、零用費(fèi)等），則一年為12000元，不算利息，還需要12.5年回收投資的本金。如果每年有2個(gè)月左右的時(shí)間空置，則需要15年收回本金。而普通房地產(chǎn)開發(fā)投資，投資35%就可以進(jìn)行預(yù)售，占用的自由資金少，中等規(guī)模的項(xiàng)目，運(yùn)作三到五年就可以完成，回收本金并取得豐厚的利潤(rùn)。

老年公寓像其他居住物業(yè)那樣通過預(yù)售籌措一定比例的建筑資金的可能性繳銷，需進(jìn)行較大規(guī)模、較長(zhǎng)時(shí)間的資金投入。由于市場(chǎng)需求的特殊性，有一定比例的居住面積和公建面積需通過租住和經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)投資的回收。這就決定老年公寓開發(fā)所需的資金回收期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房地產(chǎn)開發(fā)。所以投資者對(duì)老年公寓的開發(fā)建設(shè)往往望而止步，徘徊不前。

八 老年公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大

老年公寓投資比普通房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大。短期內(nèi)的市場(chǎng)把握容易預(yù)測(cè)，把握較大，而跨度長(zhǎng)的投資，面臨的風(fēng)險(xiǎn)更多。如泉州市老年公寓規(guī)劃用地150畝，建筑面積總量可達(dá)35000平方米，是集居住、醫(yī)療保健、問題服務(wù)、娛樂等功能于一體的龐大現(xiàn)代建筑群。該公寓建成后，將是全省地市級(jí)老年公寓中條件最好的一個(gè)。泉州老年公寓項(xiàng)目從2001年久開始醞釀了，經(jīng)過三年完成征地手續(xù)，2006年全面建成啟用，歷時(shí)五年。其間面臨土地、拆遷、建設(shè)等各種風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)老年人的投資，還要面臨一些老年人，入住時(shí)具有支付能力，但一段時(shí)間過后失去了資產(chǎn)或收入，不再具有足夠的支付能力，老年公寓不能硬性的將老人趕出去。這種風(fēng)險(xiǎn)還缺乏社會(huì)化的解決方案。

九 部分老年公寓入住率低影響投資的積極性

我國(guó)部分老年公寓入住率低，也使開發(fā)企業(yè)在投資老年公寓時(shí)裹足不前。分析入住率低的原因，主要有：

有支付能力的老年人相對(duì)偏少。經(jīng)濟(jì)收入低是制約老年人入住公寓的重要原因，盡管我國(guó)有1.43億老年人，但相當(dāng)一部分沒有退休金收入，生活節(jié)儉。如今七八十歲的老人，要么沒有正式工作，要么有工作單退休金不高，因此，多數(shù)人花不起這個(gè)錢住公寓。據(jù)有關(guān)部門提供的數(shù)據(jù)，上海老年人的平均退休金為800元左右，而一般的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均護(hù)理床位收費(fèi)就需要800元以上。另外由于老年人除退休金以外其他收入來源的減少，一些老年人的養(yǎng)老金只能維持其基本的生活，顯然單憑老年人自身的收入支付入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用是不夠的。其他的經(jīng)濟(jì)來源，一方面是老年人子女的自主，更為重要的，是政府建立機(jī)制，幫助老年人實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。

傳統(tǒng)觀念是老年公寓受冷的重要原因。把老人送進(jìn)老年公寓，老人會(huì)覺得自己被子女遺棄了，孩子擔(dān)心別人說自己不孝順。因此，有些空巢老人寧可在家忍受孤獨(dú)寂寞，也不會(huì)選擇到公寓住。

一些養(yǎng)老院、敬老院改制的老年公寓和規(guī)模小的民營(yíng)老年公寓服務(wù)設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)人員的素質(zhì)低，服務(wù)質(zhì)量不到位，不能滿足老年人的需求，有的像醫(yī)院一樣只是個(gè)養(yǎng)病的地方，有的像小旅館似的只是個(gè)睡覺的地方，有的像營(yíng)房一樣氛圍特別嚴(yán)肅，不能吸引追求生活品質(zhì)的老年人入住。

大多數(shù)老年公寓健康老人與患病老人和癡呆老人混住，往往吸引年老患病、活動(dòng)不便、半自理乃至無法自理的老人入住，半軍事化管理較為普遍，吃飯、洗澡、活動(dòng)等日常行為都有時(shí)間限制。而對(duì)于健康來講，心理壓力大，門禁森樣，導(dǎo)致有意入住者望而卻步，混住的模式在很大程度上將那些健康老人拒之門外。開辦時(shí)，缺乏理論指導(dǎo)，沒有從老年經(jīng)濟(jì)學(xué)、老年社會(huì)學(xué)和老年心理學(xué)、老年住宅學(xué)的高度進(jìn)行設(shè)計(jì)； 70歲以下的年輕型老人，他們生活能夠自理時(shí)，對(duì)于入住老年公寓的需求不太強(qiáng)烈，而多數(shù)老年公寓定位于收住可以自理的老年人。

一些老年公寓過于偏于或過于高檔。只有掌握老人的需求結(jié)構(gòu)以及供給能力才能合理配置資源，實(shí)行投入和產(chǎn)出的最優(yōu)化。自傲養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展過程中，必須統(tǒng)一規(guī)劃，通過調(diào)控保持供需平衡，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及老人需求，合理規(guī)劃發(fā)展。實(shí)際上發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一樣，反映了需求與供給的關(guān)系，只有掌握老人的需求結(jié)構(gòu)以及供給能力此案能合理配置資源，實(shí)行投入和產(chǎn)出的最優(yōu)化。

十 老年公寓開發(fā)建造的難度大

老年公寓本身的特殊性時(shí)期開發(fā)建設(shè)具有一定的難度。從市場(chǎng)調(diào)查看，老年公寓潛在市場(chǎng)巨大，但有效需求不足，其開發(fā)建設(shè)需投入一定的市場(chǎng)培育工作。

（1）老年公寓的建造、設(shè)施不能簡(jiǎn)單的滿足老年人一般生理功能的需求，還應(yīng)該考慮老年人在心理、社會(huì)需求方面的某些特殊需求。

由于老年公寓的市場(chǎng)目標(biāo)客源十分明確，推廣時(shí)無需進(jìn)行大規(guī)模的廣告效應(yīng)，但需花費(fèi)較大的力氣和較長(zhǎng)的時(shí)間取得社會(huì)對(duì)老年公寓概念的認(rèn)識(shí)和接受，示范效應(yīng)、口碑和服務(wù)品牌將成為老年公寓進(jìn)行市場(chǎng)推廣的有效方式。

老年公寓的建設(shè)比一般住宅更為復(fù)雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因?yàn)槔夏旯⒌募?xì)部要求比一般住宅更高，更多。

老年公寓應(yīng)具有一定的醫(yī)療設(shè)施。對(duì)各地老年公寓30個(gè)老人的訪談表明，老年人對(duì)于各方面的需求順序，首要的是醫(yī)（醫(yī)療），其次才是食、住、行、衣。在老年人的財(cái)務(wù)分配中，有限考慮的是醫(yī)療費(fèi)用由保障，有及時(shí)有效的醫(yī)療救助體系。所以老年公寓，醫(yī)療保健特色一定要很明顯。但老年公寓還要機(jī)會(huì)“大而全”、“小而全”，不能把廖念公寓做成一個(gè)向相對(duì)封閉的系統(tǒng)，無法與外界環(huán)境發(fā)生信息與服務(wù)交換，無法進(jìn)行資源的優(yōu)化配置與互補(bǔ)。一些老年公寓片面追求“醫(yī)院化”，門診量很低，管理、服務(wù)、設(shè)備維護(hù)的成本十分高昂，而效能卻很低下，實(shí)際上造成了服務(wù)資源的長(zhǎng)期閑置浪費(fèi)?？梢酝ㄟ^特定的服務(wù)機(jī)構(gòu)建立聯(lián)盟的方式，開發(fā)和利用現(xiàn)有的資源，可以大大減少服務(wù)成本。

應(yīng)具有一定的文化娛樂設(shè)施。老年人也要了解整個(gè)社會(huì)的變化，希望能夠不出自己居室，就能夠看電視，所以，每個(gè)房間都需要配備電視機(jī)。

應(yīng)具有一定的健身設(shè)施。除了具有較好的室外活動(dòng)環(huán)境以外，公共活動(dòng)空間還需要配置一定的跑步機(jī)、要推鍛煉器等健身設(shè)施。

概言之，老年公寓的建設(shè)內(nèi)容除一般居住設(shè)施外，還需要包括醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂、生活服務(wù)等適應(yīng)老年人需要的特殊室內(nèi)設(shè)施、配套設(shè)施和室外環(huán)境空間。

十一 老年公寓BOT融資方式探討 因?yàn)槔夏旯⒌馁Y金回收期長(zhǎng)，建設(shè)難度大，所以，建設(shè)老年公寓的關(guān)鍵在于資金來源。

第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨(dú)投資，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來開發(fā)建設(shè)、出售，這種形式在國(guó)外較為普遍，美國(guó)已有專門開發(fā)建設(shè)老年公寓的連鎖公司。

第二種方式，房地產(chǎn)商投資于住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原來住房出售或作為抵押來籌集所需資金，入住后只需交納少量的費(fèi)用。但可操作性較差。

第三種方式，BOT融資模式。由于老年公寓開發(fā)的特殊特點(diǎn)，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長(zhǎng)，可以嘗試?yán)眯碌娜谫Y方式來籌建老年公寓-----BOT融資模式。

BOT建設(shè)老年公寓的模式構(gòu)造

BOT是英文build-operate-transfer的簡(jiǎn)稱，即“建設(shè)--經(jīng)營(yíng)--移交”，BOT投資方式作為一種新的國(guó)際融資方式，目前主要廣泛用于發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之中，由于老年公寓的開發(fā)特點(diǎn)，可以利用BOT模式來拓寬建設(shè)老年公寓的資金來源渠道。

模式分析

（1）項(xiàng)目發(fā)起方組建項(xiàng)目公司。項(xiàng)目主辦人可以使某家公司，也可以是由多個(gè)投資者。組成的聯(lián)合體。由于老年公寓屬于公益性項(xiàng)目，發(fā)起人更應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和信譽(yù)。

（2）項(xiàng)目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在老年公寓BOT項(xiàng)目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，老年公寓BOT項(xiàng)目必須得到政府批準(zhǔn)，并與項(xiàng)目公司簽訂各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于老年公寓BOT項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，政府往往可以提供部分資金、信譽(yù)、履約等方面的支持，政府部門也可持有項(xiàng)目公司的股份。

（3）項(xiàng)目公司與銀行簽訂融資協(xié)議。商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和一些國(guó)家政府的出口信貸機(jī)構(gòu)，是項(xiàng)目融資債務(wù)資金來源的主要提供者。在項(xiàng)目融資中，往往由多家銀行組成一個(gè)銀團(tuán)對(duì)項(xiàng)目貸款。

（4）項(xiàng)目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項(xiàng)目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團(tuán)獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票，發(fā)行公司債券等來募集資金。

（5）項(xiàng)目公司與承建商簽訂施工合同，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同。承建商負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)和建造，通常與項(xiàng)目公司簽訂固定價(jià)格的總價(jià)承包合同。項(xiàng)目公司可要求承建商帶資進(jìn)入項(xiàng)目，建設(shè)款項(xiàng)的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內(nèi)實(shí)現(xiàn)約定，設(shè)備款的支付在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。

（6）項(xiàng)目公司在老年公寓建成后與營(yíng)運(yùn)方簽訂營(yíng)運(yùn)合同；老年住戶與營(yíng)運(yùn)方簽訂租賃合同。在老年公寓項(xiàng)目建成后，老年住戶并不直接與項(xiàng)目公司簽訂租賃合同，而是與老年公寓的管理營(yíng)運(yùn)方簽訂租賃合同。這樣便于項(xiàng)目公司和營(yíng)運(yùn)公司各自的分工和管理，項(xiàng)目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。

（7）保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司是分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要一方，項(xiàng)目融資的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項(xiàng)目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，并未他們投保。3 BOT建設(shè)老年公寓的優(yōu)點(diǎn)

對(duì)于那些建設(shè)資金短缺而又想盡快實(shí)施工程項(xiàng)目、通過進(jìn)入死人投資來提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本。民間資本的加入，可以提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，提高資本增值能力。采用BOT項(xiàng)目融資大規(guī)模的建設(shè)老年公寓，可以考慮創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的物流配送中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護(hù)中心。采用BOT項(xiàng)目融資方式建設(shè)老年公寓，采用銀團(tuán)貸款，降低了單一的銀行的風(fēng)險(xiǎn)，另外，在BOT項(xiàng)目融資中，有保險(xiǎn)公司的介入，也可以分散項(xiàng)目各方的風(fēng)險(xiǎn)。BOT建設(shè)老年公寓的劣點(diǎn)

采用BOT模式建設(shè)老年公寓，需要的相關(guān)條件較多，需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作。

（1）需要政府的支持。

（2）需要銀行、保險(xiǎn)公司的介入。

（3）回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)使一些資本，不愿意介入。

（4）因溝通和協(xié)調(diào)的工作很多，使交易成本較高。

第二篇：房地產(chǎn)投資開發(fā)BOT合同范本

房地產(chǎn)投資開發(fā)BOT合同范本

****************總面積為*畝，位于********************************區(qū)內(nèi)(具體位置見附圖)；工程投資總額為******萬元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)工期為個(gè)月。經(jīng)_____________(以下簡(jiǎn)稱甲方)和_____________（以下簡(jiǎn)稱乙方）友好充分協(xié)商，并依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、**省有關(guān)法律法規(guī)及**市人民政府關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，達(dá)成合同如下：

第一條、本合同由甲方和乙方于年月日在________市簽訂。

第二條、*****************工程項(xiàng)目采用投資建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交模式（即BOT方式）進(jìn)行投資建設(shè)，乙方對(duì)該項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限為**年，在合同生效之日起**年之后（即201*年______月______日，乙方經(jīng)營(yíng)期滿之日的第二天），乙方將該項(xiàng)目用地及該土地上的建筑物、綠地等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)無償移交給甲方所有。

第三條、甲方的權(quán)利和義務(wù)

一、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的立項(xiàng)審批、地質(zhì)勘測(cè)以及動(dòng)拆遷等前期工作，保證本項(xiàng)目已按法律法規(guī)履行了必要的法律程序，完全符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；

二、積極協(xié)助乙方取得各種項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)所需的執(zhí)照、許可和核準(zhǔn)；

三、確保本合同項(xiàng)下乙方（即乙方）權(quán)利的實(shí)現(xiàn)；

四、對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)情況、工期進(jìn)度等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查、檢查、了解、監(jiān)督等活動(dòng)，乙方應(yīng)積極配合甲方的前述活動(dòng)。甲方應(yīng)有權(quán)隨時(shí)監(jiān)測(cè)建設(shè)工程的實(shí)施并在不干擾工程進(jìn)展的情況下進(jìn)行適當(dāng)?shù)臋z驗(yàn)。此種監(jiān)測(cè)和檢驗(yàn)的一切費(fèi)用均應(yīng)由甲方承擔(dān)。甲方擬進(jìn)行的任何檢驗(yàn)應(yīng)提前通知乙方。乙方配合甲方進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，以使甲方得以對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行監(jiān)測(cè)和檢驗(yàn)；甲方對(duì)質(zhì)量控制的檢查標(biāo)準(zhǔn)是中華人民共和國(guó)頒布的“工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”；

五、甲方有權(quán)要求乙方提交投資控制計(jì)劃、工期、質(zhì)量控制措施等工作范圍內(nèi)的專項(xiàng)報(bào)告；

六、甲方有義務(wù)協(xié)助乙方協(xié)調(diào)項(xiàng)目所在地與工程有關(guān)的職權(quán)部門的關(guān)系并從職權(quán)部門獲得批準(zhǔn)；

七、甲方有義務(wù)提供竣工文件所需的有關(guān)建設(shè)程序的法律文件及各種政府批文；

八、甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施中其他配套設(shè)施如給水、排水、燃?xì)狻崃?、電力、電信、廣電、亮化、綠化、交通信號(hào)等項(xiàng)目的立項(xiàng)、投資、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、安全、質(zhì)量、進(jìn)度、恢復(fù)、清理等工作的協(xié)調(diào)，事先要與乙方進(jìn)行商榷，協(xié)助乙方一次性辦理完成與本項(xiàng)目相關(guān)的審批手續(xù)及辦理相關(guān)的行政收費(fèi)；

九、甲方應(yīng)確保使乙方為建設(shè)、移交項(xiàng)目所需的所有公用設(shè)施及服務(wù)，包括電、水和通訊，能獲得同等條件下的公平價(jià)格。

第四條、乙方的權(quán)利義務(wù)

一、乙方全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)的全部資金的籌措；

二、乙方要編制項(xiàng)目進(jìn)程表并由甲方考核；

三、乙方不得將土地進(jìn)行轉(zhuǎn)賣；

四、乙方有權(quán)按照法定程序取得土地使用權(quán)，并依法從事開發(fā)活動(dòng)。其開發(fā)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)符合_____市城市規(guī)劃的要求，并依法經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；

五、應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)規(guī)范要求施工，確保工程進(jìn)度和質(zhì)量；

六、乙方應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目合同規(guī)定負(fù)責(zé)本合同范圍內(nèi)的全部工程的建設(shè)，并承擔(dān)建設(shè)工程的費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)；

七、乙方從工程開工日期起至該工程辦理移交手續(xù)的日期為止，對(duì)該工程的質(zhì)量、安全、進(jìn)度負(fù)責(zé)，對(duì)工程資產(chǎn)的完整性負(fù)責(zé)；

八、乙方應(yīng)遵守工程建設(shè)安全生產(chǎn)有關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格按安全標(biāo)準(zhǔn)組織施工，并隨時(shí)接受安全部門依法實(shí)施的監(jiān)督檢查，采取必要的安全防護(hù)措施消除事故隱患。

九、建設(shè)經(jīng)營(yíng)過程中的重大問題應(yīng)及時(shí)向甲方及職能部門匯報(bào)；

十、如果在本項(xiàng)目合同生效日以后，適用于本項(xiàng)目的法律、法規(guī)、規(guī)章發(fā)生了對(duì)乙方有重大不良影響的變動(dòng)，乙方可書面申請(qǐng)調(diào)整本合同的相關(guān)條件。甲方應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施，以使乙方處于與其變動(dòng)前所處的經(jīng)濟(jì)地位和合同權(quán)益相當(dāng)?shù)牡匚唬?/p>

第六條、在下列情況下，甲方可終止本合同：

一、因乙方違約導(dǎo)致本合同無法繼續(xù)履行；

二、乙方以書面形式通知甲方，乙方已終止項(xiàng)目投資建設(shè)經(jīng)營(yíng)而且不打算重新開始；

三、因不可抗力原因造成乙方無法實(shí)施；

第七條、在下列情況下，乙方可終止本合同：

一、甲方不能按合同約定的期限將土地通過合法手續(xù)落實(shí)到乙方公司名下；

二、因不可抗力原因造成乙方無法進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施；

三、因甲方違約或第三方的原因影響項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，使乙方無法正常履行本合同。

第八條、如果甲方在合同生效日_______天內(nèi)未能按約定及時(shí)將項(xiàng)目用地通過合法手續(xù)落實(shí)到乙方名下，乙方有權(quán)就延誤日期向甲方主張______元/日的延誤賠償金，但合計(jì)的總額不得超過本項(xiàng)目工程造價(jià)總額的_______。

第九條、爭(zhēng)議解決

一、對(duì)本合同的任何變更、增補(bǔ)或改動(dòng)，只有在形成文字并經(jīng)雙方授權(quán)的代表簽署后方為有效和具有約束力。

二、如果本合同其中某一條款不合法、無效或不能執(zhí)行，或者被任何有管轄權(quán)的仲裁庭或法院宣布為不合法、無效或不能執(zhí)行，則：

（1）其它部分仍應(yīng)保持有效；

（2）雙方應(yīng)商定對(duì)不合法、無效或不能執(zhí)行的條款進(jìn)行修改或更換，使之合法、有效并可執(zhí)行，并且這些修改或更改應(yīng)盡可能平衡雙方之間的利益。

三、合同雙方經(jīng)友好協(xié)商無法解決合同爭(zhēng)議則可以向?yàn)I州市人民法院提起訴訟。

四、合同雙方在將爭(zhēng)議或索賠提起訴訟直至裁決書公布之前，均應(yīng)繼續(xù)履行各自根據(jù)本合同規(guī)定承擔(dān)的一切義務(wù)，但不影響根據(jù)該裁決書進(jìn)行最后調(diào)整。

第十條、本合同壹式____份，甲方、乙方各執(zhí)_____份，經(jīng)甲方、乙方的法定代表人、負(fù)責(zé)人（或委托代理人）簽字并加蓋公章后生效。

甲方：（公章）乙方：（公章）

住所：住所：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

電話：電話：

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目合作投資開發(fā)協(xié)議書

房地產(chǎn)項(xiàng)目合作投資開發(fā)協(xié)議書

甲方： 山東開元臵業(yè)發(fā)展有限公司

乙方：張國(guó)寧

根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著“平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償、共同發(fā)展”的原則，就甲、乙雙方合作投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條投資開發(fā)主體

1、甲乙雙方同意，以雙方注冊(cè)成立的有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)投資主體。從事房地產(chǎn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售以及自有房屋的物業(yè)管理。

第二條出資比例及支付

1、有限公司注冊(cè)資本為人民幣3000萬元。甲乙雙方在公司出資比例為：甲方出資人民幣萬元，占注冊(cè)資本的%；乙方出資人民幣萬元，占注冊(cè)資本的%。

2、有限公司注冊(cè)成立時(shí)，甲乙雙方必須按以下約定向新公司的帳戶支付資金。甲方應(yīng)年月日前將人民幣萬元支付至公司 帳戶；乙方應(yīng)年月日前將人民幣萬元支付至公司帳戶。

3、以上雙方如不能按上述約定時(shí)間足額注入資金，則視為該違約方對(duì)于其在公司中的相應(yīng)比例的股權(quán)自動(dòng)予以放棄，違約方應(yīng)向守約方或股東之外的他方辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)。

4經(jīng)甲乙雙方股東同意，公司也可以自行籌措開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)所需資金。-1-

第三條公司經(jīng)營(yíng)范圍

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售；自有房屋的物業(yè)管理。

第四條管理機(jī)構(gòu)設(shè)臵

1、公司董事會(huì)由人組成，其中甲方推薦名董事，乙方推薦名董事。在董事會(huì)中，由方董事出任董事長(zhǎng)，在項(xiàng)目公司中，甲方推薦總經(jīng)理人選；公司的財(cái)務(wù)制度由甲乙雙方協(xié)商一致后確定，雙方各指派財(cái)務(wù)人員

2、公司工程管理人員原則上從甲乙雙方指定的人員中選派。雙方派往公司中的工作人員，必須按照公司章程進(jìn)行管理。對(duì)不能勝任和違紀(jì)人員，公司有權(quán)辭退。

3、公司的利潤(rùn)分配，按會(huì)計(jì)結(jié)算。公司因經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目收取的全部投資收益，按照甲乙雙方注冊(cè)資本出資比例依法分配。

4、甲乙雙方承諾，公司投資收益如用于股權(quán)分配以外的用途，需經(jīng)董事會(huì)決定后，報(bào)甲乙雙方確認(rèn)后執(zhí)行。

5、凡涉及公司的具體事項(xiàng)，均以公司章程的約定為準(zhǔn)。

第五條雙方權(quán)利與義務(wù)

1、甲方的權(quán)利和義務(wù)：

（1）按照本協(xié)議的約定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，并按股份比例取得相應(yīng)的投資收益，承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。為項(xiàng)目開發(fā)提供人民幣萬元的啟動(dòng)資金（含注冊(cè)資金）；

（2）負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)前期各項(xiàng)手續(xù)的辦理、工程施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，爭(zhēng)取開發(fā)項(xiàng)目利益的最大化；

（3）與乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事會(huì)通過；

（4）嚴(yán)格遵守本協(xié)議其他條款約定的甲方義務(wù)。

2、乙方的權(quán)利和義務(wù)：

（1）按照本協(xié)議的約定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，并按股份比例取得相應(yīng)的投資收益，承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。為開發(fā)項(xiàng)目提供人民幣萬元的項(xiàng)目開發(fā)啟動(dòng)資金（含注冊(cè)資金）；

（2）負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中與對(duì)外主要關(guān)系的協(xié)調(diào)，盡可能的取得優(yōu)惠地價(jià)和開發(fā)建設(shè)的優(yōu)惠政策，謀求合作公司利益的最大化；

（3）與甲方共同制定公司利益分配的方案，交由董事會(huì)和通過；

（4）嚴(yán)格遵守本協(xié)議其他條款約定的乙方義務(wù)。

第六條終止協(xié)議的約定

1、甲乙雙方確認(rèn)，本協(xié)議是以第四條約定的內(nèi)容為合作前提和基礎(chǔ)，如果甲乙任何一方違反本協(xié)議第四條約定時(shí)，則另一方有權(quán)選擇終止本協(xié)議的履行。

2、任何一方違約，違約方均應(yīng)對(duì)非違約方因此造成的一切直接經(jīng)濟(jì)損失及可得利益損失進(jìn)行賠償。

3、由雙方確認(rèn)的因素造成公司無法履行責(zé)任,仍可能構(gòu)成終止本協(xié)議的理由。

第七條不可抗力因素

1、如發(fā)生不可抗力，導(dǎo)致任何一方無法履行協(xié)議時(shí)，在不可抗力持續(xù)期間應(yīng)終止協(xié)議，履約期限按上述中止時(shí)間自動(dòng)延長(zhǎng)，不承擔(dān)違約責(zé)任。

第八條其他

1、本協(xié)議生效后，雙方均應(yīng)按照本協(xié)議的約定及時(shí)、全面的履行各自的義務(wù)，非經(jīng)雙方協(xié)商同意，任何一方不得擅自變更、解除或終止本協(xié)議。

2、本協(xié)議簽訂、履行、解除及爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國(guó)法律法規(guī)。

3、本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方本著友好合作的原則協(xié)商解決；如協(xié)商不成，雙方一致同意由臨沂仲裁委員會(huì)仲裁。

4、本協(xié)議未盡事宜，雙方可以以補(bǔ)充協(xié)議另行協(xié)商確定，補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后具有與本協(xié)議同等法律效力。

5、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，四份文本具有同等法律效力。

6、本協(xié)議自雙方授權(quán)代表簽字并加蓋公章之日起立即生效。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

法定代表人：法定代表人:

授權(quán)代表：授權(quán)代表：

簽約日期：年月日

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目合作投資開發(fā)協(xié)議書

房地產(chǎn)項(xiàng)目合作投資開發(fā)協(xié)議書

甲方： 乙方：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》和《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，本著“平等互利、協(xié)商一致、等價(jià)有償、共同發(fā)展”的原則，就甲、乙雙方合作投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目事宜達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 投資開發(fā)主體

1、甲乙雙方同意，以雙方注冊(cè)成立的 ____________________有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)投資主體。從事房地產(chǎn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售以及自有房屋的物業(yè)管理。

第二條 出資比例及支付

1、有限公司注冊(cè)資本為人民幣_(tái)____萬元。甲乙雙方在公司出資比例為：甲方出資人民幣_(tái)_____ 萬元，占注冊(cè)資本的_____ %；乙方出資人民幣_(tái)___ 萬元，占注冊(cè)資本的 _____%。

2、有限公司注冊(cè)成立時(shí)，甲乙雙方必須按以下約定向新公司的帳戶支付資金。甲方應(yīng)____年____ 月____ 日前將___ 萬元支付至公司 帳戶；乙方應(yīng)___ 年____ 月_____ 日前將人民幣_(tái)_____ 萬元支付至公司帳戶。

3、以上雙方如不能按上述約定時(shí)間足額注入資金，則視為該違約方對(duì)于其在公司中的相應(yīng)比例的股權(quán)自動(dòng)予以放棄，違約方應(yīng)向守約方或股東之外的他方辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)。

4經(jīng)甲乙雙方股東同意，公司也可以自行籌措開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)所需資金。第三條 公司經(jīng)營(yíng)范圍

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售；自有房屋的物業(yè)管理。

第四條 管理機(jī)構(gòu)設(shè)臵

1、公司董事會(huì)由_____ 人組成，其中甲方推薦____ 名董事，乙方推薦___ 名董事。在董事會(huì)中，由____ 方董事出任董事長(zhǎng)，在項(xiàng)目公司中，甲方推薦總經(jīng)理人選；公司的財(cái)務(wù)制度由甲乙雙方協(xié)商一致后確定，雙方各指派財(cái)務(wù)人員.2、公司工程管理人員原則上從甲乙雙方指定的人員中選派。雙方派往公司中的工作人員，必須按照公司章程進(jìn)行管理。對(duì)不能勝任和違紀(jì)人員，公司有權(quán)辭退。

3、公司的利潤(rùn)分配，按會(huì)計(jì)結(jié)算。公司因經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目收取的全部投資收益，按照甲乙雙方注冊(cè)資本出資比例依法分配。

4、甲乙雙方承諾，公司投資收益如用于股權(quán)分配以外的用途，需經(jīng)董事會(huì)決定后，報(bào)甲乙雙方確認(rèn)后執(zhí)行。

5、凡涉及公司的具體事項(xiàng)，均以公司章程的約定為準(zhǔn)。第五條 雙方權(quán)利與義務(wù)

1、甲方的權(quán)利和義務(wù)：

（1）按照本協(xié)議的約定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，并按股份比例取得相應(yīng)的投資收益，承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。為項(xiàng)目開發(fā)提供人民幣_(tái)____ 萬元的啟動(dòng)資金（含注冊(cè)資金）；

（2）負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開發(fā)前期各項(xiàng)手續(xù)的辦理、工程施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，爭(zhēng)取開發(fā)項(xiàng)目利益的最大化；

（3）與乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事會(huì)通過；（4）嚴(yán)格遵守本協(xié)議其他條款約定的甲方義務(wù)。

2、乙方的權(quán)利和義務(wù)：（1）按照本協(xié)議的約定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，并按股份比例取得相應(yīng)的投資收益，承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。為開發(fā)項(xiàng)目提供人民幣_(tái)____ 萬元的項(xiàng)目開發(fā)啟動(dòng)資金（含注冊(cè)資金）；

（2）負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中與對(duì)外主要關(guān)系的協(xié)調(diào)，盡可能的取得優(yōu)惠地價(jià)和開發(fā)建設(shè)的優(yōu)惠政策，謀求合作公司利益的最大化；

（3）與甲方共同制定公司利益分配的方案，交由董事會(huì)和通過；（4）嚴(yán)格遵守本協(xié)議其他條款約定的乙方義務(wù)。第六條 終止協(xié)議的約定

1、甲乙雙方確認(rèn)，本協(xié)議是以第四條約定的內(nèi)容為合作前提和基礎(chǔ)，如果甲乙任何一方違反本協(xié)議第四條約定時(shí)，則另一方有權(quán)選擇終止本協(xié)議的履行。

2、任何一方違約，違約方均應(yīng)對(duì)非違約方因此造成的一切直接經(jīng)濟(jì)損失及可得利益損失進(jìn)行賠償。

3、由雙方確認(rèn)的因素造成公司無法履行責(zé)任,仍可能構(gòu)成終止本協(xié)議的理由。

第七條 不可抗力因素

1、如發(fā)生不可抗力，導(dǎo)致任何一方無法履行協(xié)議時(shí)，在不可抗力持續(xù)期間應(yīng)終止協(xié)議，履約期限按上述中止時(shí)間自動(dòng)延長(zhǎng)，不承擔(dān)違約責(zé)任。

第八條 其他

1、本協(xié)議生效后，雙方均應(yīng)按照本協(xié)議的約定及時(shí)、全面的履行各自的義務(wù)，非經(jīng)雙方協(xié)商同意，任何一方不得擅自變更、解除或終止本協(xié)議。

2、本協(xié)議簽訂、履行、解除及爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國(guó)法律法規(guī)。

3、本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生爭(zhēng)議的，雙方本著友好合作的原則協(xié)商解決；如協(xié)商不成，雙方一致同意由臨沂仲裁委員會(huì)仲裁。

4、本協(xié)議未盡事宜，雙方可以以補(bǔ)充協(xié)議另行協(xié)商確定，補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后具有與本協(xié)議同等法律效力。

5、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，四份文本具有同等法律效力。

6、本協(xié)議自雙方授權(quán)代表簽字并加蓋公章之日起立即生效。甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 法定代表人： 法定代表人: 授權(quán)代表： 授權(quán)代表： 簽約日期： 年 月 日

第五篇：房地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目可行性分析

盈都攬悅杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

一、項(xiàng)目概論盈都·攬悅項(xiàng)目位于下沙大學(xué)城北板塊，東靠安瀾路，南側(cè)為新建河，西側(cè)鄰近文匯北路、距奧特萊斯廣場(chǎng)約50米。項(xiàng)目總用地面積約2.45萬方，地上總建筑面積約10萬方。項(xiàng)目由3幢18層高層建筑和5幢29層高層建筑組成，呈圍合式布局，中間為中央大庭院。項(xiàng)目大部分建筑南偏東25度設(shè)計(jì)，不僅保證了良好的采光效果，同時(shí)可眺望高爾夫球場(chǎng)及錢塘江景。戶型創(chuàng)新是該項(xiàng)目的最大特色，主力戶型為79—85平米左右的舒適三房?jī)蓮d，最小約79平米的三房?jī)蓮d做到了舒適度與功能性的完美結(jié)合。此外，還有約110平米的四房及部分約135平米頂層空中別墅。大學(xué)城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊。南側(cè)為杭州下沙大學(xué)城，東臨錢塘江，片區(qū)有奧特萊斯、九球高爾夫球場(chǎng)等大型配套，規(guī)劃有沿江生態(tài)公園、五星級(jí)酒店、大型商業(yè)及眾多教育配套資源。

二、環(huán)境分析

盈都攬悅周邊交通

周邊地鐵：1號(hào)線-下沙臨江站；

公交線路：乘坐868路到達(dá)奧特萊斯站即到，周末還可在黃龍?bào)w育中心直接乘坐奧特萊斯免費(fèi)班車到達(dá)樓盤現(xiàn)場(chǎng)

高速公路：緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動(dòng)工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達(dá)武林廣場(chǎng)僅30分鐘車程 盈都攬悅周邊配套

教育：大學(xué)城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊

醫(yī)院：東方醫(yī)院、新城醫(yī)院、邵逸夫醫(yī)院下沙分院（大型綜合性三甲醫(yī)院)銀行：建行、農(nóng)行、交行、工行

其他：沿江生態(tài)公園、九橋高爾夫球場(chǎng)、九洲大藥房、云水苑農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、物美、福雷德廣場(chǎng) 盈都攬悅區(qū)位交通配置

盈都攬悅緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動(dòng)工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達(dá)武林廣場(chǎng)僅30分鐘車程，自駕車到達(dá)市中心方便快捷。地鐵一號(hào)線計(jì)劃于2012年國(guó)慶節(jié)開通，下沙延伸段也將于近期通車，本項(xiàng)目地鐵文澤路站較近，屆時(shí)出行較為便捷。此外，也可乘坐868路到達(dá)奧特萊斯站即到；周末還可在黃龍?bào)w育中心直接乘坐奧特萊斯免費(fèi)班車到達(dá)樓盤現(xiàn)場(chǎng)，立體交通四通八達(dá)。

三、市場(chǎng)分析

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)：近年來杭州房?jī)r(jià)上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起。

杭州是全國(guó)第一個(gè)實(shí)行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價(jià)格連年倍升，高額的地價(jià)成本直接抬高了房產(chǎn)價(jià)格。加上“創(chuàng)業(yè)在杭州”一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升。

2009年，在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)快速企穩(wěn)的大背景下，隨著一系列相關(guān)調(diào)控政策和優(yōu)惠措施的全面落實(shí)，杭州房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的信心得以重新樹立，逐步走出了國(guó)際金融危機(jī)陰影。壓抑許久的需求在政策帶動(dòng)下全面爆發(fā)，成交量呈井噴式上漲，價(jià)格也在短期內(nèi)創(chuàng)下了歷史新高，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)繁榮的景象。

2010年的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨著多次嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控而起落。從商品房市場(chǎng)的成交量變化與價(jià)格走勢(shì)來看，市場(chǎng)成交面積萎縮明顯，價(jià)格持續(xù)上漲。2010年全年杭州市新建商品房的總成交面積為403.7萬平方米，降幅達(dá)到44%，銷售量萎縮明顯。2010年，杭州市新建商品住宅市場(chǎng)的成交量走勢(shì)與新建商品房市場(chǎng)保持了高度一致。其中三次交易量峰值主要出現(xiàn)在4月份、9月份和12月份，成交面積分別達(dá)到41.1萬平方米、50.4萬平方米和59萬平方米。

2011年政策維持調(diào)控的一年，限購限貸、明碼標(biāo)價(jià)等政策的出臺(tái)使得杭州樓市依舊處于政策高壓下，杭州新建商品房和二手住宅成交面積與套數(shù)萎縮明顯，成交價(jià)格先升后降。整體來看，市場(chǎng)表現(xiàn)可概括為“量縮價(jià)跌”。2011年杭州市區(qū)新建商品房總成交套數(shù)為23441套，同比下降了34.6%；相比2009年的66359 套，同比下降了64.6%。2011年杭州市區(qū)新建商品房成交面積為2506397平方米，同比下降38.0%。

預(yù)計(jì)2012年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將會(huì)稍有回升，房?jī)r(jià)下行。在調(diào)控政策持續(xù)、開發(fā)商資金及年底業(yè)績(jī)需求等多方壓力下，杭州已經(jīng)進(jìn)入了全面降價(jià)階段。相信2012年會(huì)有更多開發(fā)商采取以價(jià)換量的方法來消化庫存，回籠資金，以度過樓市寒冬。

四、財(cái)務(wù)分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等：

1）、搬家費(fèi)：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元

小計(jì)：64500元

2）、過渡費(fèi)：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元

經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元

小計(jì)：632535元

其他費(fèi)用

3）、管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元

5）、獎(jiǎng)勵(lì)：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在??? 路靠近?? 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置??

一棟? 15層29.4*13.8*15層；

一棟?? 12層29.4*13.8*12層；

三棟?? 12層40*15*12層；

一棟?? 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設(shè)成本估算

（一）、工程前期費(fèi)：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬元

15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

17、測(cè)量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡

小計(jì)：627.93萬元（18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì)）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬元

小計(jì)：7527.1萬元

總計(jì)、8155.03萬元

（三）項(xiàng)目費(fèi)用分析

依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：小高層住宅1900元/㎡?? 商鋪6000元/ ㎡? 地下車庫800元/㎡銷售收入? 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計(jì)：142392800元

營(yíng)業(yè)稅及附加? 142392800*5.5%=7831604

各項(xiàng)費(fèi)用? 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利潤(rùn)：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

五、結(jié)論

該項(xiàng)目具有一定利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。

投理111 呂曉燕

20113020102