第一篇：公司員工價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)[小編推薦]

員工價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

一、價(jià)值評(píng)估的目的

通過(guò)崗位價(jià)值評(píng)估，可以確定該崗位的起薪點(diǎn)；通過(guò)員工價(jià)值評(píng)估，可以確定該崗位上的員工在薪酬 通道上的具體薪級(jí)。

二、價(jià)值評(píng)估的要素

員工的價(jià)值評(píng)估從在公司服務(wù)的年限、管理能力、工作態(tài)度、專(zhuān)業(yè)能力等幾個(gè)大項(xiàng)來(lái)考察，每個(gè)大項(xiàng)又可能分成若干個(gè)小項(xiàng)，并根據(jù)各個(gè)大項(xiàng)對(duì)員工價(jià)值的影響程度設(shè)立權(quán)重，具體如下：

1、管理人員的價(jià)值評(píng)估要素：

工齡（權(quán)重10%）、管理能力（權(quán)重40%，包括計(jì)劃執(zhí)行、決策能力、培養(yǎng)指導(dǎo)、影響能力、組織協(xié)調(diào)五個(gè)小項(xiàng)）、工作態(tài)度（權(quán)重20%，包括敬業(yè)精神、全局觀念、團(tuán)隊(duì)合作、責(zé)任心四個(gè)小項(xiàng)）、專(zhuān)業(yè)能力（權(quán)重30%）

2、文職/技術(shù)人員價(jià)值評(píng)估要素：

工齡（權(quán)重10%）、工作態(tài)度（權(quán)重20%，包括敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)合作、責(zé)任心三個(gè)小項(xiàng)）、專(zhuān)業(yè)能力（權(quán)重70%）

三、價(jià)值評(píng)估的等級(jí)

每個(gè)考察項(xiàng)目根據(jù)程度的不同分成五個(gè)行為等級(jí)，每個(gè)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的價(jià)值分?jǐn)?shù)，一級(jí)為1分、二級(jí)2分、三級(jí)3分、四級(jí)4分、五級(jí)5分。評(píng)估者根據(jù)員工在該項(xiàng)目上通常的行為表現(xiàn)確定最符合其實(shí)際情況的等級(jí)。

四、價(jià)值評(píng)估的方法

評(píng)估者按照《管理人員價(jià)值評(píng)估表》、《文職/技術(shù)人員評(píng)估表》給員工進(jìn)行打分評(píng)估。每一評(píng)估項(xiàng)目的最終得分為該項(xiàng)目上的得分乘以該項(xiàng)目的權(quán)重。包括有小項(xiàng)的最終得分，為該項(xiàng)目的所有小項(xiàng)的平均分第乘以權(quán)重。各個(gè)評(píng)估項(xiàng)目的得分之和為該員工的價(jià)值評(píng)估得分。

員工價(jià)值評(píng)估得分在3分或3分以下的，薪級(jí)原則上定位在該崗位的起薪點(diǎn)（第一級(jí)）； 員工價(jià)值評(píng)估得分在3分以上--4分以下的，薪級(jí)原則上定位在該崗位的起薪點(diǎn)（第二級(jí)）； 員工價(jià)值評(píng)估得分在4分或4分以上的，薪級(jí)原則上定位在該崗位的起薪點(diǎn)（第三級(jí)）； 特殊情況，需要調(diào)整的，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)可以調(diào)整員工的薪級(jí)。

員工價(jià)值評(píng)估原則上由員工的直屬上級(jí)評(píng)估，部長(zhǎng)、副部長(zhǎng)、項(xiàng)目經(jīng)理的價(jià)值評(píng)估由分管副總或董事長(zhǎng)評(píng)負(fù)責(zé)；各部長(zhǎng)負(fù)責(zé)評(píng)估本部門(mén)內(nèi)的所有員工。

五、價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

1、工齡

定義：

工齡指員工在公司服務(wù)的時(shí)限。關(guān)鍵點(diǎn)：

工齡的計(jì)算以入職時(shí)間到2010年**月**日計(jì)算，以月為單位計(jì)算。工齡分級(jí)：

一級(jí)：12個(gè)月及以下 二級(jí)：13個(gè)月--24個(gè)月 三級(jí)：25個(gè)月—36個(gè)月 四級(jí)：37個(gè)月—48個(gè)月 五級(jí)：49個(gè)月以上

2、管理能力 2.1計(jì)劃執(zhí)行

定義：

工作中能夠迅速理解上級(jí)意圖，形成目標(biāo)并制定出具體可操作的行動(dòng)方案，通過(guò)有效組織各類(lèi)資源，和對(duì)任務(wù)優(yōu)先順序的安排，保證計(jì)劃的高效、順利實(shí)施，并努力完成工作目標(biāo)的能力。關(guān)鍵點(diǎn)：

制定可操作性工作計(jì)劃，區(qū)分輕重緩急，克服困難完成工作目標(biāo)。行為分級(jí)： 一級(jí)：明確目標(biāo)

-能夠根據(jù)公司或上級(jí)的明確要求，結(jié)合本崗位的職責(zé)，確定自己工作的短期目標(biāo)。

二級(jí)：目標(biāo)分解

-根據(jù)具體目標(biāo)，將工作分解為若干的關(guān)鍵可操作性步驟，設(shè)立優(yōu)先次序，形成任務(wù)時(shí)間進(jìn)度表。

三級(jí)：資源配置

-能夠準(zhǔn)確評(píng)估實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)所需的人、財(cái)、物等資源，并做出資源配置的可行性方案。

四級(jí)：監(jiān)控與反饋

-建立監(jiān)控和反饋機(jī)制，能夠從整體上把握計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)程。

五級(jí)：靈活應(yīng)變

-在工作計(jì)劃中預(yù)先考慮預(yù)留彈性或額外工作時(shí)間，以應(yīng)對(duì)意外事件。

-主動(dòng)評(píng)估工作中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，隨時(shí)準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)各種障礙和問(wèn)題，并提前制定應(yīng)變方案，以確保工作任務(wù)總是按時(shí)、保質(zhì)地完成。

2.2決策能力

定義：

通過(guò)對(duì)多個(gè)可行方案進(jìn)行分析和判斷，挑選出最適當(dāng)?shù)姆桨讣皩?shí)施時(shí)機(jī)，并能夠勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，做出有利于推進(jìn)工作的明晰決定的能力。關(guān)鍵點(diǎn)：

對(duì)方案的分析和判斷能力，做決定的果斷性和冒險(xiǎn)意識(shí)。行為分級(jí)： 一級(jí)：常規(guī)決定

-在收集到較為充分的信息后，清楚地向團(tuán)隊(duì)成員表明自己的要求，并給予他們基本的、例行的指示，但當(dāng)對(duì)一些例外事項(xiàng)或突發(fā)事件時(shí)，往往需要借助他人力量。

二級(jí)：立場(chǎng)堅(jiān)定

-能夠堅(jiān)持立場(chǎng)，決策時(shí)以事實(shí)為依據(jù)，拒絕他人不合理的要求；對(duì)一些例外事項(xiàng)和突發(fā)事件也能獨(dú)立判

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斷，做出決策。

三級(jí)：全面考慮

-面對(duì)有競(jìng)爭(zhēng)性的方案時(shí)，能夠全面考慮各方意見(jiàn)，細(xì)致分析影響因素，認(rèn)真對(duì)比各個(gè)備選方案，及時(shí)不拖延的做出決定。四級(jí)：風(fēng)險(xiǎn)決策

-能夠合理預(yù)測(cè)決策可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，衡量潛在的收益，及時(shí)做出抉擇，并勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

五級(jí)：長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

-在復(fù)雜、模糊且風(fēng)險(xiǎn)很高的形勢(shì)下，或能夠在大多數(shù)人反對(duì)的情況下仍堅(jiān)持觀點(diǎn)，毫不猶豫地做出對(duì)組織有長(zhǎng)遠(yuǎn)影響的有利決策。

2.3培養(yǎng)指導(dǎo)

定義：

有培養(yǎng)他人的意愿，通過(guò)關(guān)注下屬的潛能與可塑性，為下屬的工作提供正確的指導(dǎo)，必要的支持，通過(guò)與下屬分享經(jīng)驗(yàn)、評(píng)價(jià)反饋等方法提高其工作績(jī)效的能力。關(guān)鍵點(diǎn)：

指導(dǎo)和培養(yǎng)下屬及他人的意識(shí)和效果。行為分級(jí)：

一級(jí)：正面評(píng)價(jià)

-相信他人有主動(dòng)性，并且有能力學(xué)會(huì)或改進(jìn)工作，對(duì)他人取得的正面成績(jī)或進(jìn)步行為表示公開(kāi)贊揚(yáng)。通常能夠針個(gè)體不同的特點(diǎn)，采用不同的指導(dǎo)方式，使其掌握完成任務(wù)的具體方法。

三級(jí)：分享經(jīng)驗(yàn)

-在做指示或示范時(shí)，愿意與他人分享成敗的經(jīng)驗(yàn)，提供為什么要采用某種做法的道理，幫助他人理解以強(qiáng)化培訓(xùn)效果，并利用提問(wèn)題、測(cè)驗(yàn)或其它的方法來(lái)判斷他人是否理解，以協(xié)助其順利完成任務(wù)。

-為下屬的工作提供具體的支持和幫助（例如主動(dòng)提供有用的工具、有價(jià)值信息和資源條件支持等）。

四級(jí)：提供反饋

-對(duì)他人的工作表現(xiàn)及時(shí)給予客觀的、有針對(duì)性的反饋意見(jiàn)，從而幫助其認(rèn)識(shí)到需要改進(jìn)的地方或取得進(jìn)步的方面。

-在他人遇到挫折時(shí)給予支持和鼓勵(lì)，針對(duì)行為而非個(gè)人給予反饋，并對(duì)其未來(lái)的表現(xiàn)表達(dá)出正面期待或給予個(gè)別化的改進(jìn)建議。五級(jí)：鍛煉成長(zhǎng)

-發(fā)現(xiàn)他人需要提高的方面，為其安排有針對(duì)性的工作任務(wù)、培訓(xùn)項(xiàng)目或其它實(shí)踐機(jī)會(huì)，并設(shè)計(jì)工作改進(jìn)和培訓(xùn)計(jì)劃，以促進(jìn)其學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)。

-鼓勵(lì)下屬承擔(dān)有挑戰(zhàn)性的任務(wù)，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下充分授權(quán)，讓他們按照自己的方式完成工作。

2.4影響能力

定義：

運(yùn)用數(shù)據(jù)、事實(shí)等直接影響手段，或通過(guò)人際關(guān)系、個(gè)人魅力等間接策略來(lái)影響他人，使其接受自己的觀點(diǎn)或使其產(chǎn)生預(yù)想行為的能力。

關(guān)鍵點(diǎn)：

為影響他人所采取行動(dòng)的復(fù)雜性。

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行為分級(jí)：

一級(jí)：直接說(shuō)服

-采用單

一、直接的方法或論據(jù)對(duì)他人進(jìn)行說(shuō)服（如：講大道理、平鋪直敘法、死纏爛打等），試圖使他人支持自己的觀點(diǎn)或要求對(duì)方做出承諾或保證。二級(jí)：簡(jiǎn)單多元法

-采用兩種以上的步驟，或準(zhǔn)備多種論據(jù)進(jìn)行說(shuō)服，但仍然是按照自己的想法進(jìn)行，沒(méi)有表現(xiàn)出有意識(shí)地針對(duì)被影響對(duì)象設(shè)計(jì)影響方式。三級(jí)：對(duì)癥下藥

-善于換位思考，能夠根據(jù)對(duì)方的關(guān)注點(diǎn)（如：興趣、愛(ài)好、利益、聲譽(yù)、顧慮等），把握恰當(dāng)時(shí)機(jī)，靈活選擇適合對(duì)方的說(shuō)服影響方式，或調(diào)整影響的內(nèi)容和形式。

-預(yù)先考慮到不同對(duì)象的可能反應(yīng)，提前做出準(zhǔn)備或預(yù)備方案，期待并準(zhǔn)備應(yīng)付別人可能會(huì)產(chǎn)生的反應(yīng)。

四級(jí)：巧借力法

-尋找支持自己觀點(diǎn)并能對(duì)別人真正產(chǎn)生影響的人物，使用連環(huán)套的方式對(duì)目標(biāo)施加影響，如：借助上級(jí)力量，游說(shuō)關(guān)鍵性人物，利用人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行間接影響等。五級(jí)：利益聯(lián)盟

-能夠根據(jù)情況設(shè)計(jì)復(fù)雜的影響策略，與關(guān)鍵人物結(jié)成政治或利益聯(lián)盟，采用幕后交易的方式獲得他們的支持。

2.5組織協(xié)調(diào)

定義：

根據(jù)工作目標(biāo)的需要，合理配置相關(guān)資源，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系、調(diào)動(dòng)各方面的積極性，并及時(shí)處理和解決目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中各種問(wèn)題的能力。

關(guān)鍵點(diǎn)：

對(duì)組織中的人、財(cái)、物等資源進(jìn)行有效組織和合理調(diào)配。行為分級(jí)：

一級(jí)：思路明確，資源到位

-了解組織中的資源現(xiàn)狀，能基本保證完成工作任務(wù)所需的資源按時(shí)到位。

二級(jí)：組織和調(diào)動(dòng)資源

-組織各種工作時(shí)考慮周到，能根據(jù)任務(wù)的重要緊急程度，提前分配或調(diào)動(dòng)各種資源。

-有一定的組織活動(dòng)能力，愿意與人建立聯(lián)系，但缺乏足夠的創(chuàng)意方法，對(duì)參與者缺乏吸引力和控制力。

三級(jí)：調(diào)解沖突

-組織中出現(xiàn)沖突時(shí)具有一定的調(diào)解技巧，必要時(shí)借助上級(jí)或其他力量以保證工作繼續(xù)開(kāi)展。

四級(jí)：獲取支持

-工作中常能有新的創(chuàng)意，組織各項(xiàng)工作時(shí)有一定的方法和技巧調(diào)動(dòng)參與者的積極性，善于根據(jù)工作需要策劃出大家喜愛(ài)參與，又有利于實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)的活動(dòng)。

-善于同各方面保持融洽的關(guān)系，在兼顧對(duì)方利益的基礎(chǔ)上促進(jìn)相互理解、共同合作，保證工作順利開(kāi)展。

五級(jí)：對(duì)外協(xié)調(diào)

-有良好的溝通能力，社會(huì)交往面較寬，善于與外界建立合作關(guān)系，利用方方面面的資源為工作服務(wù)。在工作中遇到困難時(shí)不放棄，會(huì)努力克服困難完成任務(wù)。

五級(jí)：甘于奉獻(xiàn)

-在工作中愿意為了公司或團(tuán)隊(duì)的利益付出額外的努力，放棄或犧牲個(gè)人利益。

3.2全局觀念

定義：

開(kāi)展工作或進(jìn)行決策時(shí)，能夠考慮他人、其他部門(mén)或公司整體的情況，從組織的整體或長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，顧全大局，為了整體利益能夠犧牲局部利益或個(gè)人利益。

關(guān)鍵點(diǎn)：

無(wú)本位主義，考慮和處理問(wèn)題時(shí)兼顧其他部門(mén)和公司整體利益。行為分級(jí)：

一級(jí)：認(rèn)清局勢(shì)

-明確了解組織中的整體戰(zhàn)略目標(biāo)和本部門(mén)目標(biāo)及個(gè)人目標(biāo)，企業(yè)整體利益與局部利益、個(gè)人利益之間的關(guān)系。

-理解組織的整體利益與局部利益、個(gè)人利益之間會(huì)不可避免地出現(xiàn)矛盾。

二級(jí)：服從組織

-關(guān)心組織整體發(fā)展和其他部門(mén)、崗位的工作情況。

-在組織要求局部利益或個(gè)人利益做出讓步時(shí)，能夠進(jìn)行自我調(diào)整，以服從大局。

三級(jí)：遵從規(guī)則

-遵從企業(yè)運(yùn)作中的各種規(guī)則和組織的整體戰(zhàn)略方向，從組織的整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)考慮本部門(mén)的工作，不會(huì)為局部小利而輕易打破規(guī)則和已經(jīng)建立的平衡。四級(jí)：甘于奉獻(xiàn)

-積極倡導(dǎo)部門(mén)間的協(xié)同工作，并身體力行地團(tuán)結(jié)或配合他人共同實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

-在決策時(shí)通盤(pán)考慮，必要時(shí)為保證組織的整體利益不受損害，能夠犧牲局部或個(gè)人利益。

五級(jí)：積極維護(hù)

-當(dāng)局部利益和組織整體利益發(fā)生沖突時(shí)，能夠頂著所在部門(mén)或團(tuán)隊(duì)內(nèi)部的壓力，做出有利于整個(gè)組織的決策。

-以企業(yè)發(fā)展大局為重，在組織利益受到損害時(shí)能夠挺身而出，積極地維護(hù)企業(yè)利益。

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3.3團(tuán)隊(duì)合作

定義：

作為團(tuán)隊(duì)的一員，在團(tuán)隊(duì)中主動(dòng)征求他人意見(jiàn)，與他人互享信息，互相鼓勵(lì)，為了團(tuán)隊(duì)共同的目標(biāo)與大家通力合作完成任務(wù)的能力。

關(guān)鍵點(diǎn)：

愿意與他人合作的傾向，而不是獨(dú)立工作或出現(xiàn)沖突。行為分級(jí)：

一級(jí)：信息共享

-愿意與他人合作開(kāi)展工作，自愿參與和支持團(tuán)隊(duì)的決定。能展示最基本的能力

-在充分的幫助下可以開(kāi)展相關(guān)工作能夠認(rèn)識(shí)到運(yùn)用該方面能力時(shí)可能出現(xiàn)的問(wèn)題 四級(jí)：高級(jí)的

理解為什么這樣做以及這樣做會(huì)產(chǎn)生的影響能夠指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)展現(xiàn)該方面能力能夠通過(guò)專(zhuān)家意見(jiàn)影響到?jīng)Q策制定以及多個(gè)團(tuán)隊(duì)的績(jī)效-被公認(rèn)為公司內(nèi)外的專(zhuān)家，能提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

附件：

1、《管理人員價(jià)值評(píng)估表》

2、《文職/技術(shù)人員價(jià)值評(píng)估表》

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第二篇：公司崗位價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

崗位價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

為了科學(xué)、合理地評(píng)估各工作崗位的價(jià)值，真實(shí)反映各崗位的貢獻(xiàn)度，公平、公正、客觀地確定各崗位等級(jí)，為崗位分析和薪酬制度的制訂提供科學(xué)的依據(jù)，現(xiàn)頒發(fā)“某公司崗位價(jià)值評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)”。

評(píng)價(jià)因素及權(quán)重表

評(píng)價(jià)因素

最高分?jǐn)?shù)

合計(jì)數(shù)

所占百分比（%）

責(zé)

任

1、風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任；

2、成本控制的責(zé)任；

3、指導(dǎo)監(jiān)督的責(zé)任；

4、內(nèi)部協(xié)調(diào)的責(zé)任；

5、外部協(xié)調(diào)的責(zé)任；

6、工作結(jié)果的責(zé)任；

7、組織人事的責(zé)任；

8、法律上的責(zé)任；

9、決策上的層次。

400

知識(shí)技能

1、最低學(xué)歷要求；

2、知識(shí)多樣性；

3、熟練期；

4、工作復(fù)雜性；

5、工作靈活性；

6、工作經(jīng)驗(yàn)；

7、文字處理能力；

8、數(shù)據(jù)處理能力；

9、綜合能力。

300

努力程度

1、工作壓力；

2、精力集中程度；

3、體力要求；

4、創(chuàng)新與開(kāi)發(fā)；

5、工作緊張程度；

6、工作均衡性。

200

工作環(huán)境

1、工作時(shí)間特征；

2、工作危險(xiǎn)性；

3、職業(yè)危害性；

4、環(huán)境舒適性。

評(píng)價(jià)因素定義及等級(jí)界定

一、責(zé)任因數(shù)的分級(jí)與定義

1、因素名稱：風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任

因素定義：指在不確定條件下，為保證貿(mào)易，投資及其他項(xiàng)目順利進(jìn)行，并維持我方合法權(quán)益所承擔(dān)的責(zé)任。該責(zé)任的大小由失敗后損失影響的大小為判斷基準(zhǔn)

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)

0

僅有一些小的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生問(wèn)題，不會(huì)給公司造成多大影響

有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生問(wèn)題，給公司所造成的影響能明顯感覺(jué)到

有較大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生問(wèn)題，會(huì)給公司帶來(lái)較嚴(yán)重的損害

有極大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生問(wèn)題，對(duì)公司造成的影響不僅不可挽回，而且會(huì)導(dǎo)致公司經(jīng)濟(jì)危機(jī)乃至倒閉

802、因素名稱：成本控制的責(zé)任

因素定義：指在正確工作態(tài)度下，因工作疏忽而可能造成的成本、費(fèi)用、利息等額外損失方面所承擔(dān)的責(zé)任。其責(zé)任的大小由可能造成損失金額的多少作為判斷基準(zhǔn)，并以月平均為計(jì)量單位

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

不可能造成成本費(fèi)用等方面的損失或損失金額小于100元

損失金額在100元在上，1000元以下

損失金額在1000元以上，10000元以下

損失金額在10000元以上，50000元以下

損失金額在50000元以上，100000元以下

損失金額在100000元以上。

403、因素名稱：指導(dǎo)監(jiān)督的責(zé)任

因素定義：指在正常權(quán)利范圍內(nèi)所擁有的正式指導(dǎo)監(jiān)督。其責(zé)任的大小根據(jù)所監(jiān)督指導(dǎo)人員的數(shù)量和層次進(jìn)行判斷

注：3個(gè)一般工作人員可折合1個(gè)基層管理人員

3個(gè)基層管理人員相當(dāng)于1個(gè)中層管理人員

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

不指導(dǎo)監(jiān)督任何人，只對(duì)自己負(fù)責(zé)

0

監(jiān)督指導(dǎo)3個(gè)以下一般工作人員

監(jiān)督指導(dǎo)3-5個(gè)一般工作人員或1個(gè)基層管理人員

監(jiān)督指導(dǎo)5-7個(gè)一般工作人員或2個(gè)基層管理人員

監(jiān)督指導(dǎo)7-10個(gè)一般工作人員或3個(gè)基層管理人員或2個(gè)中層管理人員

監(jiān)督指導(dǎo)4個(gè)基層管理人員或2個(gè)中層管理人員

監(jiān)督指導(dǎo)2個(gè)以上中層管理人員

404、因素名稱：內(nèi)部協(xié)調(diào)的責(zé)任

因素定義：指在正常工作中，需要與之合作共同開(kāi)展出業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)活動(dòng)。其責(zé)任的大小以所協(xié)調(diào)對(duì)象所在層次、人員數(shù)量及頻繁程度和失調(diào)后果大小作為判斷基準(zhǔn)

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

不需要與任何人進(jìn)行協(xié)調(diào)，若有，也是偶然的、本部門(mén)的一般職工

0

僅與本部門(mén)職工進(jìn)行工作協(xié)調(diào)，偶爾與其他部門(mén)進(jìn)行一些個(gè)人協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不利一般不影響自己和他人正常工作

與本部門(mén)和其他部門(mén)的部分職工有密切的工作聯(lián)系，協(xié)調(diào)不利會(huì)影響雙方的工作

幾乎與本公司所有一般職工都有密切的工作聯(lián)系，或與部分的部門(mén)經(jīng)理有工作協(xié)調(diào)的必要。協(xié)調(diào)不利對(duì)公司有一定的影響

與各部門(mén)的經(jīng)理及負(fù)責(zé)人有密切的工作聯(lián)系，在工作中需要保持隨時(shí)聯(lián)系和溝通，協(xié)調(diào)不利對(duì)整個(gè)公司有重大影響

305、因素名稱：外部協(xié)調(diào)責(zé)任

因素定義：指在正常工作需要維持密切工作關(guān)系，以便順利開(kāi)展工作方面所負(fù)有的責(zé)任，其責(zé)任大小以對(duì)方工作重要性為判斷基準(zhǔn)

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

不需要與外界保持密切聯(lián)系，或偶然與一般公職人員聯(lián)系

0

工作需要與外界辦幾個(gè)固定部門(mén)的一般人員發(fā)生較頻繁的業(yè)務(wù)聯(lián)系，所開(kāi)展的業(yè)務(wù)屬于常規(guī)性

需與廠商、政府機(jī)構(gòu)、外商保持密切聯(lián)系，聯(lián)系原因只限于具體業(yè)務(wù)范圍內(nèi)

需要與上級(jí)或其他主管部門(mén)的負(fù)責(zé)人保持密切聯(lián)系、頻繁溝通，聯(lián)系的原因往往涉及重大問(wèn)題或影響決策

306、因素名稱：工作結(jié)果的責(zé)任

因素定義：指對(duì)工作結(jié)果承擔(dān)多大的責(zé)任。以工作結(jié)果對(duì)公司影響的大小作為判斷責(zé)任大小的基準(zhǔn)

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

只對(duì)自己的工作結(jié)果負(fù)責(zé)

需對(duì)自己和所監(jiān)督指導(dǎo)者的工作結(jié)果負(fù)責(zé)

對(duì)整個(gè)分部負(fù)責(zé)

對(duì)整個(gè)部門(mén)工作結(jié)果負(fù)責(zé)

對(duì)整個(gè)公司的部分部門(mén)工作結(jié)果負(fù)責(zé)

對(duì)全公司的工作負(fù)責(zé)

407、因素名稱：組織人事的責(zé)任

因素定義：指在正常工作中，對(duì)人員的選拔、任用、考核、工作分配、激勵(lì)等具有法定的權(quán)利和責(zé)任，其責(zé)任的大小根據(jù)參與人事決策的層次而定

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

不負(fù)有組織人事的責(zé)任

0

僅對(duì)一般職工有工作分配、考核和激勵(lì)的責(zé)任

對(duì)一般職工負(fù)有選拔、使用和管理的責(zé)任

對(duì)基層負(fù)責(zé)人有任免的權(quán)力

對(duì)中層領(lǐng)導(dǎo)具有任免的權(quán)力

408、因素名稱：法律上的責(zé)任

因素定義：指在正常工作中需要擬定和簽署具有法律效力的合同，并對(duì)合同負(fù)有相應(yīng)的責(zé)任。其責(zé)任的大小視簽約，擬定合同的重要性及后果的嚴(yán)懲性作為判斷基準(zhǔn)

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

不參與有關(guān)法律合同制定和簽約

工作需要偶爾擬定具有法律效力的合同條文，其條文最終受上級(jí)審核方可簽約

工作經(jīng)常需要擬定合同和簽約，領(lǐng)導(dǎo)只做原則審核。個(gè)人承擔(dān)部分責(zé)任

工作經(jīng)常需要各種業(yè)務(wù)或其他具有法律效力的合同，并對(duì)合同的結(jié)果負(fù)有全部責(zé)任

工作經(jīng)常需要以法人資格簽署各種有關(guān)合同并對(duì)合同的結(jié)果負(fù)有全部責(zé)任

709、因素名稱：決策層次

因素定義：指在正常的工作中需要參與決策。其責(zé)任的大小根據(jù)所參與決策的層次高低作為判斷基準(zhǔn)

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

工作中常做一些小的決定，一般不影響他人

工作中需要做一些大的決定，只影響與自己有工作關(guān)系的部分一般職工

工作中需要做一些對(duì)所屬人員有影響的決策

工作中需要做一些大的決策，但必須與其他部門(mén)負(fù)責(zé)人共同協(xié)商

工作需要參加最高層次決策

二、知識(shí)技能因素分級(jí)與定義

1、因素名稱：最低學(xué)歷要求

因素定義：指完成工作職責(zé)要求的最低學(xué)歷要求。其判斷基準(zhǔn)為接受過(guò)的最高教育水平

注：與什么學(xué)歷的人從事該工作無(wú)關(guān)

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

初中以下或初中畢業(yè)水平

高中畢業(yè)

職業(yè)高中或中專(zhuān)

大學(xué)專(zhuān)科

大學(xué)本科

大學(xué)本科以上

302、因素名稱：知識(shí)多樣性

因素定義：指在順利履行工作職責(zé)時(shí)需使用多種學(xué)科、專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)。判斷基準(zhǔn)在地廣博不在精深

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

偶然作用其他學(xué)科的知識(shí)

較頻繁地使用其他學(xué)科的一般知識(shí)

頻繁地綜合使用其他學(xué)科的知識(shí)

工作要求經(jīng)常更換專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域

303、因素名稱：熟練期

因素定義：指具備工作所需的專(zhuān)業(yè)知識(shí)一般勞動(dòng)力需多長(zhǎng)時(shí)間才能勝任本職工作。

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

3個(gè)月以內(nèi)

3-6個(gè)月

6-12個(gè)月

1-2年

2年以上

204、因素名稱：工作復(fù)雜性

因素定義：指在工作中履行職責(zé)的復(fù)雜程度。其判斷基準(zhǔn)根據(jù)所需的判斷、分析、計(jì)劃等水平而定

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

簡(jiǎn)單的、獨(dú)自的工作，不必考慮對(duì)他人有什么妨礙

只需簡(jiǎn)單的指示即可完成工作，不需計(jì)劃和獨(dú)立判斷，偶爾亦需考慮自己對(duì)別人的妨礙

需進(jìn)行專(zhuān)門(mén)訓(xùn)練才可勝任工作，但大部分時(shí)候只需一種專(zhuān)業(yè)技術(shù)，偶爾需要進(jìn)行獨(dú)立判斷或計(jì)劃，要求考慮如何工作才不妨礙別人工作

工作時(shí)需運(yùn)用多種專(zhuān)業(yè)技能，經(jīng)常做獨(dú)立判斷和計(jì)劃，要有相當(dāng)高的解決問(wèn)題的能力

工作要求高度的判斷和計(jì)劃性，要求積極地適應(yīng)不斷變化的環(huán)境和問(wèn)題

405、因素名稱：工作經(jīng)驗(yàn)

因素定義：指工作在達(dá)到基本要求后，還必須運(yùn)用某種必須隨經(jīng)驗(yàn)不斷積累才能掌握的技巧。判斷基準(zhǔn)根據(jù)掌握這種必須經(jīng)過(guò)一段實(shí)際工作的技巧所花費(fèi)的時(shí)間

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

3個(gè)月以內(nèi)

3-6個(gè)月

6-9個(gè)月

9-12個(gè)月

1-2年

2-5年

5年以上

406、因素名稱：工作的靈活性

因素定義：指工作中需要具有靈活處理事情的要求。判斷基準(zhǔn)取決于工作職責(zé)要求

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

屬于常規(guī)性工作很少或不需要靈活性

0

大部分屬于常規(guī)性工作，偶爾需要靈活處理一些一般性問(wèn)題

工作一半屬于常規(guī)性的，經(jīng)常需要靈活地按具體情況進(jìn)行妥善處理

工作一大半屬非常規(guī)性的，主要靠自己靈活地按具體情況妥善處理

工作屬于非常規(guī)性的，需靈活地在復(fù)雜多變的環(huán)境中處理重大的偶然性問(wèn)題

407、因素名稱：文字處理能力

因素定義：指工作所要求實(shí)際運(yùn)用的文字知識(shí)程度

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

較少涉及、對(duì)此方面要求不高

涉及一般信函、簡(jiǎn)報(bào)、便條、備忘錄和通知處理

涉及報(bào)告、匯報(bào)文件、總結(jié)（非個(gè)人的）等處理

涉及公司文件或研究報(bào)告處理

涉及合同或法律文件等處理

258、因素名稱：數(shù)據(jù)處理能力

因素定義：指工作所要求的數(shù)據(jù)處理知識(shí)的水平。判斷時(shí)以非偶然使用的最高程度為基準(zhǔn)

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

很少涉及

只需作一些簡(jiǎn)單處理

需要使用乘方、開(kāi)方、指數(shù)等運(yùn)算知識(shí)處理

需要使用統(tǒng)計(jì)和線性代數(shù)等高級(jí)運(yùn)算知識(shí)

需要使用專(zhuān)業(yè)運(yùn)算知識(shí)

259、因素名稱：綜合能力

因素定義：指為順利履行工作職責(zé)所需具備的多種知識(shí)素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)和能力的總體效能要求

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

工作單一、簡(jiǎn)單，無(wú)需特殊技能和能力

工作規(guī)范化、程序化，僅需某方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)技能

工作多樣化，靈活處理問(wèn)題要求高，需綜合使用各種知識(shí)技能

非常規(guī)性工作，需在復(fù)雜多變的環(huán)境中處理事務(wù)，需要高度綜合能力

三、努力程度因素分級(jí)及定義

1、因素名稱：工作壓力

因素定義：指工作本身給任職人員帶來(lái)的壓力。根據(jù)決策迅速性、工作常規(guī)性、任務(wù)多樣性、工作流動(dòng)性及工作是否時(shí)常被打斷進(jìn)行判斷

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

極少迅速作決定，工作常規(guī)化，工作很少被打斷或干擾

很少迅速作決定，工作速度沒(méi)有特定要求，手頭的工作有時(shí)被打斷

要求經(jīng)常地迅速作出決定，任務(wù)多樣化，手頭的工作時(shí)常被打斷，工作流動(dòng)性很強(qiáng)

經(jīng)常地迅速作出決定，任務(wù)多樣化，工作時(shí)間很緊張，工作流動(dòng)性很強(qiáng)，難得坐下來(lái)安靜地處理問(wèn)題

402、因素名稱：精力集中程度

因素定義：指在工作時(shí)所需注意力集中程度的要求。根據(jù)集中精力的時(shí)間、頻率進(jìn)行判斷

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

工作時(shí)心力平常，精力與視力、聽(tīng)力隨便

工作時(shí)必須集中精力或視覺(jué)、聽(tīng)力。注意時(shí)間約占全部時(shí)間的10%-25%

第2條款的26%-50%或高度集中精力、視力和聽(tīng)力時(shí)間為工作時(shí)間的10%-25%

工作時(shí)高度集中精力占25%-50%

工作時(shí)必須高度集中精力51%以上

403、因素名稱：體力要求

因素定義：指作業(yè)時(shí)體力消耗的水平高低，根據(jù)工作姿勢(shì)、持久時(shí)間長(zhǎng)度和用力大小進(jìn)行判斷

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

不受約束、限制

0

特定的動(dòng)作（如：坐、站）時(shí)間占全部時(shí)間50%以下

特定的動(dòng)作（如：坐、站）時(shí)間占全部時(shí)間50%以上

對(duì)體力方面要求較高

104、因素名稱：創(chuàng)新與開(kāi)拓

因素定義：指順利進(jìn)行工作所必須的創(chuàng)新與開(kāi)拓精神和能力的要求

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

全部工作為程序化、規(guī)范化、無(wú)需開(kāi)拓與創(chuàng)新

0

工作基本規(guī)范化，偶爾需要開(kāi)拓創(chuàng)新

工作時(shí)常需要開(kāi)拓和創(chuàng)新

工作性質(zhì)本身即為開(kāi)拓和創(chuàng)新的405、因素名稱：工作緊張程度

因素定義：指工作的節(jié)奏、時(shí)限、工作量、注意力轉(zhuǎn)移程度和工作所需對(duì)細(xì)節(jié)的重視所引起的工作緊迫感

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

工作的節(jié)奏、時(shí)限自己掌握，沒(méi)有緊迫感

大部分時(shí)間工作節(jié)奏、時(shí)限自己掌握，有時(shí)比較緊張，但時(shí)間持續(xù)不長(zhǎng)

工作的節(jié)奏、時(shí)限自己無(wú)法控制，明顯感到工作緊張

為完成每日工作必須加快工作節(jié)奏，持續(xù)保持注意力的高度集中，每天下班時(shí)經(jīng)常明顯感到疲勞

406、因素名稱：工作均衡性

因素定義：指工作每天忙閑不均的程度

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

一般沒(méi)有忙閑不均的現(xiàn)象

有時(shí)忙閑不均，但有規(guī)律性

經(jīng)常有忙閑不均的現(xiàn)象，且沒(méi)有明顯的規(guī)律性

工作經(jīng)常忙閑不均，而且忙的時(shí)間持續(xù)很長(zhǎng)，要打破正常作息時(shí)間

四、工作環(huán)境因素分級(jí)及定義

1、因素名稱：職業(yè)危害性

因素定義：指因工作所接觸的事物對(duì)身體造成的不良影響程度

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

無(wú)明顯不良后果及可能性

0

會(huì)對(duì)身體某些部位造成輕度損害

對(duì)身體某些部位造成能明顯感覺(jué)到的損害

對(duì)身體某些部位造成損害致使產(chǎn)生痛苦，甚至影響以后的正常生活

152、因素名稱：工作時(shí)間特征

因素定義：指工作需求的特定起止時(shí)間

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

按正常時(shí)間上下班

基本按正常時(shí)間上下班，偶爾需要早到遲退

上下班時(shí)間根據(jù)工作具體情況而定，但有一定的規(guī)律，自己可以控制和安排

上下班時(shí)間根據(jù)工作具體情況而定，并無(wú)規(guī)律可循，自己無(wú)法控制安排

303、因素名稱：環(huán)境舒適性

因素定義：指工作時(shí)環(huán)境對(duì)任職者身體、心理健康產(chǎn)生危害的程度

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

舒適，沒(méi)有不良感覺(jué)

0

不舒適時(shí)間占全部時(shí)間的10%-15%

不舒適時(shí)間占16%-25%或極不舒適占10%-15%

不舒適占26%-50%或極不舒適占16%-25%

不舒適占51%以上或極不舒適占26%-50%

極不舒適占51%以上

254、因素名稱：危險(xiǎn)性

因素定義：指工作本身可能對(duì)任職者身體所造成的傷害。

等

級(jí)

界限說(shuō)明

評(píng)分

0

沒(méi)有可能對(duì)人身造成任何傷害

0

不注意可能造成人體表皮局部損傷

可造成較嚴(yán)重的傷害或偶爾長(zhǎng)途出差

常進(jìn)行具有危險(xiǎn)性的工作（包括經(jīng)常性長(zhǎng)途出差）

本標(biāo)準(zhǔn)由人力資源部總監(jiān)簽發(fā)，解釋權(quán)歸人力資源部，自簽發(fā)之日起實(shí)施！

附件：《公司崗位價(jià)值評(píng)估匯總表》

人力資源部

二零一五年四月二十五日

抄報(bào)：總裁

抄送：公司全體員工

公司人力資源部

二零一五年四月二十五日印發(fā)

（共印1份）

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和改革開(kāi)放力度的進(jìn)一步加大，第三產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)“富民強(qiáng)市”的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。眾所周知第三產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)有著較強(qiáng)的依賴性，諸多服務(wù)性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域。但由于歷史以及城市不斷擴(kuò)張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠(yuǎn)郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二產(chǎn)業(yè)不退出，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)不去，這是我國(guó)很多大城市長(zhǎng)期困擾城市發(fā)展的頑疾，只有政府通過(guò)調(diào)整規(guī)劃，把城市建成區(qū)范圍內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，搬遷到城市遠(yuǎn)郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)及工業(yè)集聚點(diǎn)等功能區(qū)塊內(nèi)，只有推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”政策，以盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化城市功能布局；才能利用騰出的土地進(jìn)行商業(yè)、住宅類(lèi)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善城區(qū)面貌和居民生活環(huán)境，提高城市品位，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營(yíng)企業(yè)，不會(huì)積極主動(dòng)，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過(guò)合理收購(gòu)，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進(jìn)三”政策。因此估價(jià)人員在對(duì)此類(lèi)物業(yè)收購(gòu)價(jià)值評(píng)估時(shí)，以周?chē)鷧^(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)格調(diào)整的基礎(chǔ)難以讓企業(yè)信服。因?yàn)檫@些工業(yè)房地產(chǎn)占有城市優(yōu)勢(shì)區(qū)位，其房屋用途也不再單純用作工業(yè)，臨街部分往往改為商業(yè)店面，或直接經(jīng)營(yíng)，或出租經(jīng)營(yíng)，收益中包含了商業(yè)房地產(chǎn)的收益，其單純的工業(yè)性質(zhì)價(jià)格難以體現(xiàn)。因此試圖剝離出工業(yè)企業(yè)廠商利潤(rùn)以獲取工業(yè)房地產(chǎn)可支付的最高租金(房地產(chǎn)凈收益)，然后再利用收益法估算工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

關(guān)鍵詞：政府收購(gòu) 規(guī)劃調(diào)整 退二進(jìn)三 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

一、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題的提出

根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)［2004］28號(hào))、國(guó)土資源部《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部21號(hào)令)、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國(guó)土資發(fā)［2006］114號(hào))等文件精神，各級(jí)人民政府優(yōu)化城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，盤(pán)活土地存量，促進(jìn)土地資源合理配置，提高城市品位，推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”。在實(shí)施“退二進(jìn)三”時(shí)，政府要對(duì)這些工業(yè)房地產(chǎn)先進(jìn)行收購(gòu)，轉(zhuǎn)變用途后，再通過(guò)“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購(gòu)工業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，一般要委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，為政府收購(gòu)該工業(yè)房地產(chǎn)，確定收購(gòu)價(jià)格提供參考依據(jù)。

根據(jù)估價(jià)目的，遵循合法原則，對(duì)于工業(yè)房地產(chǎn)，因其市場(chǎng)交易不活躍且交易個(gè)別性較強(qiáng)，難以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對(duì)于政府土地收購(gòu)項(xiàng)目，特別是處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，由于取得時(shí)間較早，取得之時(shí)位于城市邊緣區(qū)域，隨著城市的擴(kuò)展，城市配套設(shè)施的不斷完善，現(xiàn)已成為城市繁華區(qū)域，甚至成為城市中心區(qū)域，顯然成本法無(wú)法體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途的價(jià)值，估價(jià)結(jié)果很難讓企業(yè)信服。估價(jià)師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實(shí)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于某些原因，處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)方式較多，估價(jià)師可以試著用收益法進(jìn)行評(píng)估。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營(yíng)業(yè)兩種，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。在房地產(chǎn)評(píng)估中，基于租賃收入測(cè)算凈收益較為普遍?；谧赓U收入對(duì)處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，難點(diǎn)是對(duì)租金水平的確定。估價(jià)人員根據(jù)對(duì)類(lèi)似區(qū)域臨街的店面以及估價(jià)對(duì)象的租金調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)這類(lèi)房地產(chǎn)的租金水平與該區(qū)域臨街商業(yè)房地產(chǎn)租金水平相當(dāng)。因此，在估價(jià)中如果按照用途合法原則，對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)的租金直接采用周?chē)鷨渭児I(yè)廠房的租金水平，企業(yè)是顯然不能信服的。如果采用同一區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平，從估價(jià)的合法原則要求，需要從這個(gè)租金中將不應(yīng)歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的那部分租金剝離出來(lái)，而這種剝離目前尚缺少有說(shuō)服力的模型或數(shù)據(jù)支持。

二、工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路 我們?cè)趯?shí)踐中不斷摸索探索，以基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，并進(jìn)而對(duì)處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行估算。營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者行業(yè)利潤(rùn)共同組成企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。用公式表示為：

房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷(xiāo)售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用－產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤(rùn)。

工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對(duì)營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)利潤(rùn)組成的思考，先通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算出企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，然后剝離廠商利潤(rùn)，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過(guò)收益法計(jì)算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用案例

估價(jià)對(duì)象概況：浙江省某機(jī)械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀(jì)80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械制造，土地使用權(quán)面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價(jià)對(duì)象實(shí)際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年9月5日。

（一）企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的測(cè)算

企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的計(jì)算公式是，企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=產(chǎn)品銷(xiāo)售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用－產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域類(lèi)似企業(yè)近三年來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，選取了三個(gè)比較案例進(jìn)行測(cè)算。

案例一：浙江某機(jī)械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入年平均為13563.67萬(wàn)元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為8352.18萬(wàn)元，產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用為678.18萬(wàn)元，產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金附加為881.64萬(wàn)元，管理費(fèi)用為1724.76萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為591.33萬(wàn)元。企業(yè)利潤(rùn)總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬(wàn)元

案例二：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入年平均為14563.17萬(wàn)元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為9002.13萬(wàn)元，產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用為728.16萬(wàn)元，產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金附加為946.61萬(wàn)元，管理費(fèi)用為1837.36萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為611.38萬(wàn)元。企業(yè)利潤(rùn)總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬(wàn)元

案例三：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷(xiāo)售收入年平均為10761.63萬(wàn)元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為6539.28萬(wàn)元，產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用為538.08萬(wàn)元，產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金附加為699.51萬(wàn)元，管理費(fèi)用為1424.26萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為501.35萬(wàn)元。企業(yè)利潤(rùn)總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬(wàn)元

（二）確定房地產(chǎn)租金

1．計(jì)算正常經(jīng)營(yíng)情況下經(jīng)營(yíng)者的行業(yè)利潤(rùn)

根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機(jī)械行業(yè)利潤(rùn)率為8%。那么，案例一企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝13563.67×8%=1085.09萬(wàn)元 案例二企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝14563.17×8%=1165.05萬(wàn)元 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))＝10761.63×8%=860.93萬(wàn)元 2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金

案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1335.58-1085.09=250.49萬(wàn)元 案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1437.53-1165.05=272.48萬(wàn)元 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1059.15-860.93=198.22萬(wàn)元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個(gè)案例的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算

根據(jù)以上測(cè)得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測(cè)算工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。

1．報(bào)酬率的確定。通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為4.52%，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計(jì)算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

3．測(cè)算收益價(jià)格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。19506.7×1500=2926.01萬(wàn)元

四、注意事項(xiàng)與存在問(wèn)題

從企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對(duì)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算不準(zhǔn)的因素。在估價(jià)中計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)時(shí)，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用與會(huì)計(jì)核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用在計(jì)算口徑上是有區(qū)別的。在會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價(jià)值，可能作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。無(wú)論是作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，這些折舊和攤銷(xiāo)最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費(fèi)用，在計(jì)算經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)時(shí)，作為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的減項(xiàng)予以扣除。但估價(jià)中計(jì)算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用時(shí)，應(yīng)將會(huì)計(jì)核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)剔除。

利用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測(cè)算的工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值，雖然可以有力地說(shuō)服企業(yè)，但也存在很多問(wèn)題：

1、資料取得困難。利用經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，因?yàn)檫@些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表資料。

2、對(duì)估價(jià)人員財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。因?yàn)樵u(píng)估時(shí)主要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析測(cè)算，因此需要具有一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)估價(jià)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。

3、所求出的價(jià)值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價(jià)值，難以形成差別化的價(jià)格，而且企業(yè)利潤(rùn)中除了廠商利潤(rùn)以外，剩余的利潤(rùn)并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實(shí)際操作性差。

【參考文獻(xiàn)】

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第二版 柴強(qiáng)主編 中國(guó)建筑工業(yè)出版社 2007年4月

第四篇：評(píng)估價(jià)值申請(qǐng)

關(guān)于提高抵押物內(nèi)部評(píng)估價(jià)值認(rèn)定的申請(qǐng)

總行公司業(yè)務(wù)部：

根據(jù)總行對(duì)抵押物貸款管理規(guī)定以及對(duì)抵押物內(nèi)部?jī)r(jià)值認(rèn)定的指導(dǎo)思想，為了減少借款人融資成本，加快我行抵押貸款的業(yè)務(wù)發(fā)展，特向總行申請(qǐng)?zhí)岣呶抑袑?duì)抵押物的內(nèi)部評(píng)估價(jià)值認(rèn)定，以前的規(guī)定“支行對(duì)抵押物為住房的貸款，貸款金額在30萬(wàn)元以內(nèi)（含）可以進(jìn)行支行內(nèi)部評(píng)估價(jià)值認(rèn)定”?，F(xiàn)申請(qǐng)如下：

1、申請(qǐng)對(duì)抵押物為住房的抵押貸款，內(nèi)部評(píng)估價(jià)值認(rèn)定權(quán)限由30萬(wàn)元提升到50萬(wàn)元;

2、評(píng)估人員為2名，評(píng)估人員為蒼溪支行客戶經(jīng)理?xiàng)罱鹆旨吧n溪元壩分理處客戶經(jīng)理戚新坪。望總行給予審批，特此申請(qǐng)！

廣元市貴商村鎮(zhèn)銀行蒼溪支行

2016年7月7日

第五篇：專(zhuān)利技術(shù)價(jià)值評(píng)估

專(zhuān)利技術(shù)價(jià)值評(píng)估

對(duì)于大部分企業(yè)而言，無(wú)形資產(chǎn)是二十一世紀(jì)財(cái)富創(chuàng)造之主要資源。我們的專(zhuān)家曾參與各行業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)及知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估項(xiàng)目如汽車(chē)、機(jī)械、石化、軟件、生物科技及農(nóng)業(yè)。同時(shí)，我們的評(píng)估報(bào)告是根據(jù)各國(guó)會(huì)計(jì)師公會(huì)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及要求作出的，為公司財(cái)務(wù)報(bào)告之用。我們的無(wú)形資產(chǎn)估值經(jīng)驗(yàn)包括：

1、商標(biāo)權(quán)、品牌、商譽(yù)等價(jià)值評(píng)估；

2、專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、軟件、著作權(quán)、秘訣等價(jià)值評(píng)估；

3、人力資源、企業(yè)家自身價(jià)值等價(jià)值評(píng)估；

4、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地使用權(quán)等價(jià)值評(píng)估；

5、分銷(xiāo)渠道、客戶名單、長(zhǎng)期合同等價(jià)值評(píng)估。

專(zhuān)利技術(shù)評(píng)估準(zhǔn)備資料

一、資產(chǎn)占有方管理方面資料

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（或個(gè)人身份證）；

2、企業(yè)章程、簡(jiǎn)介、企業(yè)基本情況；

3、企業(yè)會(huì)計(jì)制度或會(huì)計(jì)核算方法；

4、企業(yè)內(nèi)部管理制度（包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、勞動(dòng)管理、工資獎(jiǎng)勵(lì)及財(cái)產(chǎn)物資管理等）；

5、企業(yè)管理層關(guān)于與經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)有關(guān)的重要問(wèn)題的歷次決議及決定；

二、技術(shù)資料

1、專(zhuān)利申請(qǐng)全套資料：專(zhuān)利證書(shū)或?qū)＠芾硗ㄖ獣?shū)，專(zhuān)利說(shuō)明書(shū)，權(quán)利要求書(shū)，說(shuō)明書(shū)附圖；

2、技術(shù)總結(jié)報(bào)告；

3、技術(shù)產(chǎn)品檢測(cè)報(bào)告；

4、技術(shù)鑒定報(bào)告；

5、技術(shù)產(chǎn)品簡(jiǎn)介；

6、專(zhuān)家咨詢意見(jiàn)書(shū)；

7、檢索報(bào)告；

8、專(zhuān)利權(quán)轉(zhuǎn)讓、許可使用、專(zhuān)利權(quán)出資入股等合同書(shū)。

三、經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)資料

1、專(zhuān)利技術(shù)研制開(kāi)發(fā)費(fèi)用表；

2、以前該專(zhuān)利技術(shù)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入成本統(tǒng)計(jì)表；

3、企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)能力資料；

4、企業(yè)準(zhǔn)備擴(kuò)建的生產(chǎn)能力資料；

5、企業(yè)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的資料；

6、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

7、企業(yè)的稅收政策；

8、企業(yè)的合同訂單資料；

9、類(lèi)似專(zhuān)利的轉(zhuǎn)讓公告；

10、委估技術(shù)產(chǎn)品所在的行業(yè)狀況、市場(chǎng)容量、市場(chǎng)前景等資料；

11、國(guó)內(nèi)、國(guó)外同行業(yè)投資收益率、平均成本利潤(rùn)率、資金利潤(rùn)率。

黎襯賢 ***QQ40087812