房屋價值評估報告

一、估價對象

1.估價范圍：本次估價對象位于XX省XX市XX縣XX鎮(zhèn)XX村的一棟農(nóng)家自居房。該房屋共有2層，建筑面積合計180平方米，附帶一個150平方米的庭院，土地使用權(quán)面積合計260平方米。

2.權(quán)益狀況：估價對象房屋已取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，無權(quán)利瑕疵。

3房產(chǎn)實物狀況.?土地狀況：

房屋位于XX省XX市XX縣XX鎮(zhèn)XX村。

基地形狀、地勢：地形近似矩形，形狀規(guī)整，地勢平坦，為漢中盆地地區(qū)。

地質(zhì)、水文：地質(zhì)、水文條件無不利影響，滿足建設(shè)要求。

開發(fā)程度：該地區(qū)達(dá)到?“五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。

?建筑物和地上附著物狀況：

估價對象所在建筑物為兩層自居房一棟。鋼筋磚墻結(jié)構(gòu)，建于2008年夏季，工程質(zhì)量較好，外立面貼紅色花紋瓷磚，窗部為淡綠色鋁合金窗，外觀簡約大方，配備有1臺美的空調(diào)，配電、通訊以及相應(yīng)設(shè)施設(shè)備齊全。南北方向的正房總高2層，東西方向的側(cè)房1層，每層高為3米。房內(nèi)有齊全的家具設(shè)備。

本次評估該房屋的正房，建筑面積合計180平方米，各層實物狀況和建筑面積基本相同。每層一個客廳和4個臥室布局，局部有鋁合金隔斷，地面面、室內(nèi)鋪木地磚，墻面乳膠漆粉刷，樓頂為現(xiàn)澆樓板，裝飾木門、鋁合金窗，衛(wèi)生間墻地面鋪瓷磚，衛(wèi)生潔具齊全。維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，屬基本完好房，目前全部房間自用，使用狀況正常。

4.區(qū)位狀況

該區(qū)地處漢中盆地東南地區(qū)的洋縣，南頻漢江河依，北有綿延的秦嶺山脈，東距城固縣，西鄰自然風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地佛坪縣。歷史悠久，經(jīng)濟(jì)繁榮。交通便利，有多條交通干線，108國道穿越此區(qū)。經(jīng)濟(jì)較為繁榮，有多個貿(mào)易集市。該地主要從事農(nóng)作物的生產(chǎn)，如水稻，玉米，花菜，小麥等，也是經(jīng)濟(jì)作物“柑橘”的主要生產(chǎn)地，是有名的“桔園之鄉(xiāng)”。該地區(qū)的旅游資源也較為豐盛，有張騫、蔡倫、張良等歷史人物的故居。且近年興起的“漢中市油菜花節(jié)”也使此地的旅游業(yè)大為發(fā)展。

二、評估目的評估該房地產(chǎn)2014年4月的市場價值.三、評估基準(zhǔn)日

二零一四年四月二日

四、評估原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則

4、估價時點原則

5、客觀、公正、公平原則

五、評估方法

由于，該房屋為自己居住，不對外出租，所以并沒有什么收益。若采用成本法，則牽涉的相關(guān)材料和信息較多，由于資源有限，許多物料的價格無從得知。經(jīng)相關(guān)的咨詢和市場調(diào)查，該農(nóng)村地區(qū)內(nèi)有許多類似房屋在近一兩年內(nèi)的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法。

所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

六、估價計算過程

1、選取比較案例

根據(jù)估價對象房屋的基本情況，通過市場調(diào)查了解，收集了與估價項目有關(guān)的市場交易實例若干個，同時，根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同或相近、地區(qū)相同、估價時點接近、交易情況正常的要求，選取了如下三個比較案例：

案例

房屋名稱

樓層

面積

交易價格

（元/平方米）

交易時間

A

某房屋

130平方米

1538

2013.6

B

某房屋

98平方米

1300

2012.12

C

山區(qū)遷戶安置房

140平方米

1786

2014.22、對比比較因素及確定比較因素指數(shù)

比較因素

估價對象

案例A（元/平方米）

案例B（元/平方米）

案例C（元/平方米）

交易價格

待求

1538

1300

1786

交易時間

近期

2013.6

2012.12

2014.2

交易情況

正常

正常

正常

正常

交通便捷度

一般

一般

一般

較高

形象及檔次

一般

一般

偏低

較高

設(shè)施設(shè)備

齊全

相仿

相仿

相仿

面積規(guī)模

180

130

140

新舊程度

已建5年

已建3年

已建10年

剛建成樓層結(jié)構(gòu)

2層

2層

1層

2層

裝修

中檔

中檔

低檔

高檔

3、確定比較因素指數(shù)

比較因素

估價對象

案例A

案例B

案例C

交易價格

待求

1538

1300

1786

交易時間

交易情況

交通便捷度

形象及檔次

設(shè)施設(shè)備

面積規(guī)模

新舊程度

樓層結(jié)構(gòu)

裝修

比準(zhǔn)價格

1554

1514

1635

由于比較案例都在估價對象附近，可比性相當(dāng)，而且修正后的比準(zhǔn)價格離散程度不大，故采用算術(shù)平均法求取估價對象的比準(zhǔn)單價:

（1554+1514+1635）÷3=1568元/平方米

本次估價對象為該房屋的正房2層，建筑面積合計180平方米，所以估價對象比準(zhǔn)總價：

180平方米×1568元/平方米=282240元

七、估價結(jié)果確定

估價對象房屋于估價時點的抵押價值總額為：RMB282240元。

《房屋估價報告書》

一、房屋檔案

本次評估推出的案例是位于XX區(qū)XX路附近某小區(qū)的一處總建筑面積36.3平方米的住宅。

該房為混合結(jié)構(gòu)，建成于1986年，使用面積約28平方米。

該房是多層住宅，共6層，估價對象所處第3層，戶型原是一室一廳共廚共衛(wèi)，就是人們俗話說的團(tuán)結(jié)戶，一梯三戶，后經(jīng)原戶主改裝，現(xiàn)為一室一組一廚一衛(wèi)，南北朝向，靠南有一陽臺。由于臥室連通靠南陽臺，因此，臥室的采光度好，房間明亮寬闊。房子經(jīng)過簡單裝修。地面和墻壁都貼有防滑瓷磚。墻面完好無損，天花板無任何裂痕，不存在滲水、漏水現(xiàn)象，整體完好。

二、評估方法及結(jié)果

根據(jù)國家規(guī)定的估價規(guī)程和本次房產(chǎn)估價的實際情況，結(jié)合區(qū)域附近的房產(chǎn)市場價格，采用市場比較法估計價格，確定估價基準(zhǔn)日2004年10月13日，估價對象為正常的房地產(chǎn)價值。

比較因素

估價對象

實例A

實例B

實例C

交易方式

交易售價

交易售價

交易售價

交易售價

交易時間

2004．10

2004．8

2003．11

2004．2

區(qū)

域

因

素

基礎(chǔ)設(shè)施狀況

優(yōu)

優(yōu)

優(yōu)

良好

離市中心距離

近

近

近

近

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

環(huán)境污染狀況

無

無

無

無

區(qū)域規(guī)劃

良好

良好

良好

良好

繁華程度

良好

良好

良好

一般

市政公共配套設(shè)施

良好

良好

良好

良好

個

別

因

素

物業(yè)建筑面積

相近

相近

相近

相近

物業(yè)形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)劃用途

住宅

住宅

住宅

住宅

實際用途

住宅

住宅

住宅

住宅

裝修情況

一般

一般

一般

一般

層高

多層

多層

多層

多層

物業(yè)管理

一般

一般

良好

優(yōu)

物業(yè)公共配套設(shè)施

一般

一般

良好

優(yōu)

綠化環(huán)保程度

一般

一般

良好

優(yōu)

總額：小寫金額（單位：元）92000。

單價（單位：元／平方米）2530。

三、首恒點評

1．嚴(yán)格地說，二手房的交易市場與商品房交易市場之間沒有本質(zhì)的差別，因此，該套住房的價值與該地區(qū)商品房的價格水平密切相關(guān)。近兩年來，武漢市建成區(qū)內(nèi)的大部分地區(qū)的房價均處于穩(wěn)中上升的狀態(tài)，新華路地區(qū)也是如此。1999年、2000年該地區(qū)房價在1900元至2800元／平方米之間，目前為3000元至4000元／平方米左右。特別是西北湖周邊高檔樓盤的推出對該區(qū)域房價有很大的帶動作用。

2．由于該房產(chǎn)位于新華路以西、建設(shè)大道以南，周邊不少的好的學(xué)校（市六中學(xué)），如為了讓子女接受較好的教育考慮，該地區(qū)具有一定潛在的價值。又離市中心商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)，出門采購和娛樂十分的方便。周圍的商廈以百貨為主，高檔寫字樓云集，有利于帶動該區(qū)的人氣，使房產(chǎn)有增值潛力。

3．該小區(qū)由于建設(shè)時間較早，距今已18年，因此，小區(qū)在戶型設(shè)計、綠化停車、物業(yè)管理等方面與商品房相比均有較大差距，影響了該套住房的價格。從折舊的角度來看，該房產(chǎn)理論上成新率為74%，根據(jù)實地勘察結(jié)果顯示，由于房產(chǎn)建造時的材料技術(shù)的原因，其實體折舊大約為35%,不存在功能過剩。

綜上所述，主要由于以上原因，該住房目前的價格水平與該地段商品房的價格水平相比差距較大。

有關(guān)說明

1．本報告所依據(jù)的權(quán)屬及其他證明材料由委托方提供。

2．本報告的估價結(jié)果為估價基準(zhǔn)日下的正常市場價格。隨著時間的推移，該價格需要做相應(yīng)的調(diào)整直至重新評估。

3．報告的估價結(jié)果僅供委托方參考，具體售價由交易雙方?jīng)Q定。

4．本報告所測算出來的房地產(chǎn)價格92000元中不包括交易中雙方應(yīng)交納的稅費部分。

5．為方便交易雙方參照使用，本報告書是由該房產(chǎn)的《估價結(jié)果報告》《估價技術(shù)報告》綜合簡化而成。

您如果需要該房產(chǎn)的《估價結(jié)果報告》《估價技術(shù)報告》書，請聯(lián)系我們。

僅供參考