第一篇：大學教師眼中房價一針見

1大學教師眼中房價:一針見血

來源:鳳凰網(wǎng)論壇 2012-07-02 10:54 分頁

首先聲明一下，我只是一個普通的大學教師，來自農(nóng)村，已在城市成家，擁有自己的住房，對農(nóng)村的情況及城市都熟悉，由于工作原因，每年對畢業(yè)生的就業(yè)情況熟悉，對學生工作幾年后的情況也很清楚，我所在的城市是成都，所在學校是一所普通二本院校，學生大多來自農(nóng)村，學生就業(yè)及畢業(yè)后收入情況一般在中等水平。

經(jīng)常在網(wǎng)上看到有關(guān)房價的討論，看到充滿常識性錯誤言論的所謂專家文章，大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀點選擇性地使用材料、活躍的剛畢業(yè)年輕人急于買房，占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)主流，聽不到理性的、以事實為依據(jù)的聲音。我感到有必要告訴大家，特別是年輕人真相，不要被誤導。

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在此我說明一下，我對經(jīng)濟感興趣，也炒過股，不過不成功(虧了，現(xiàn)在沒炒)，收入一般，家庭月收入一萬左右(我和太太收入差不多都5000元左右)，有二套住房。

其次成都當前以2.5環(huán)為市中心區(qū)及郊區(qū)的界線，2.5環(huán)均價在7500左右，2.5環(huán)以內(nèi)均價應(yīng)在10000左右，2.5環(huán)以外均價應(yīng)在5500左右。成都房價在全國在中等水平，有典型意義。

由于來自農(nóng)村，我對家鄉(xiāng)情況很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也經(jīng)常找我，很多老鄉(xiāng)及畢業(yè)工作的學生買房都經(jīng)常咨詢我意見，慢慢幾年下來，在老鄉(xiāng)及學生中有點名氣，咨詢我的人越來越多，促使我研究樓市，也對當前房地產(chǎn)有較深刻的了解，在此表達一些我的觀點，供大家參考。

1、當前房價基本正常，并不是大部分人買不起房

實際上近20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標準應(yīng)該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開支后，2到3個月節(jié)余收入買一平方;以當前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購買一套50-80平的住房(以中位數(shù)65計算)。例如成都65*7500=48.7萬元，首付15萬，貸款35萬，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。

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一般工薪階層取中位數(shù)收入3500元(一般本科畢業(yè)工作2-3年成都地區(qū)，月收入在3000-4000元)，正常開支二個人談朋友合租一間住房(一套房子中的一間)，成都市區(qū)大約550元左右，郊區(qū)350，取中值450元，正常開支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人開支1000元，一個月可以余4000元。一年余5萬元左右，2-3年可以付首付買房。購到房子入住后，每月還按揭后，有5000元左右可供開支，會有一定節(jié)余，考慮到收入增長因素，10左右可以還清。例如我們2000年時家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房價2000左右，除了正常開支，也是2到3個月節(jié)余收入買一平方，當時也覺得壓力大，實際上最后六年就還清了，因為收入增長。因為中國處于經(jīng)濟快速發(fā)展階段，收入增長也是肯定的。

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大家可能說成都房價低，北京、上海、廣州太貴了，實際上也是一樣，一般本科畢業(yè)工作2-3年，月收入北、上、廣4000-8000元，取中位數(shù)6000元，假如二個人租一間1000元房子(合租城郊結(jié)合部，條件尚可)，正常開支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人開支1200元，一個月可以余8000元。二個月節(jié)余16000元，可以購買在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域房子一平方，其余計算同上。

以上分析是在沒有負擔家庭父母費用，以及父母沒有資助的情況下，如果有負擔就要慢一點，如果家庭父母有資助就要快一點。大學剛畢業(yè)學生，父母都還可以工作(在農(nóng)村也可以自食其力，打工也有點節(jié)余)，有一定收入，兒女要購房成家，多少都會支持一點。同時當前農(nóng)村收入在提高，一般也只有二個小孩，經(jīng)濟一般都有點節(jié)余。當然，過10-20年后，子女也會對父母有養(yǎng)老的支出，實際上，基于中國傳統(tǒng)，一般子女負擔父母的并不多。

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平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學時，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過來，開始成家一間小工房(12平)，小孩讀小學時才有自己的第一套50平的小套二。

最后我告訴大家一個事實，我的學生大學畢業(yè)，工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市買房了，并不是大部分人買不起房，你可以和周圍了解一下，大學畢業(yè)幾年購房比例有多高就可以驗證我的觀點，唯一和我說的不符的是，很多并不是象我說的買65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實際上是年輕人太浮躁，超前消費了。

當然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說明你有更好的選擇。

2、收入預(yù)期及實際變化;不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房：

中國正處于黃金發(fā)展期，收入增長也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長不理想，就在不理想情況下，實際上收入也在增長，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個歷程，一個普通大學教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。

由于計劃生育造成人口結(jié)構(gòu)原因，勞動力已經(jīng)從無限供應(yīng)正在轉(zhuǎn)化為有限供應(yīng)，市場的力量會使收入進入較快的增長周期，大家留意一下，最近二年，農(nóng)民工的收入增加很多，成都有點技術(shù)如裝修工一天收入不少于150元，在農(nóng)村80元一天很難請到零工。同時政府開始大力進行收入分配改革，以及通脹的因素，未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會是多少------10000元或20000元。

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最后你在想象一下，如果10年后，個人一般月收入1-2萬元，家庭月收入2-4萬元，房價會如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買房子，買個2套3套。顯然不可能，因為沒有土地修那么多房子，也沒有那個發(fā)達國家讓你很輕松買房子，所以結(jié)果只會是房價也同步漲，一樣二個人2-3個月的節(jié)余，大約可以買一個平方，市場才能平衡，那時房價該多少-----2萬到5萬(成都的價格)。別的地方，你自己算吧。

10后經(jīng)濟發(fā)展到了較發(fā)達程度，增長速度下來了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長也比較慢了，房價穩(wěn)定了。

3、農(nóng)村人員進城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化(不可能在城市買房)：

說明本觀點非常簡單，如果你來自農(nóng)村，或者對農(nóng)村熟悉，你可以自己理解我說的以下觀點，或者你生活圈子在城市對農(nóng)村不熟悉，建議你和周圍來自農(nóng)村的同事了解，驗證我一下觀點。

大家先看以下三點事實：首先第一點，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都進城打工。第二點，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個小孩，大部分一個男孩。第三點，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來他們也不會回農(nóng)村。

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結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化，我本人對我老家熟人調(diào)查，也和來自不同地方農(nóng)村的同事調(diào)查聊天，近20年已有30%左右農(nóng)民在城市安家，當然他們還保留農(nóng)村的住房及宅基地，部分家庭老人還在農(nóng)村。現(xiàn)在城市化形成梯度，鄉(xiāng)下到縣城、地市、省城比例逐漸步減低，即到縣城最多，地市次之、省城教少?？h城到地市、省城，地市到省城。

進城的方式中，多年經(jīng)商的大部分已近城。打工的個別技術(shù)較好或進入管理層的大部分已進城。子女讀書進城或在城市打工并站住腳，不管他們是是否已經(jīng)買房，他們都不會回到農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個小孩，大部分一個男孩，女孩出嫁，農(nóng)村家庭一般以男孩為中心，該男孩在哪兒成家，意味著家庭中心就移到哪兒;年輕的不回農(nóng)村，年老的在農(nóng)村，隨著時間推移，年老的生活無法自理及去世后，自然完成城市化過程

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先和大家講一個我們家的故事，80年代改革，我們家在農(nóng)村修了一棟土墻房子，10年收入沒了，95年我們家在鎮(zhèn)上修了一棟磚瓦房子，10年收入沒了，2006年我和我哥在縣城買了一套房子，讓父母養(yǎng)老，現(xiàn)在情況是80年以前祖上留下的老房子由于無人居住已經(jīng)倒塌(期間修過幾次，后來想明白不修了)，80年代修的也已破爛不堪，估計也快不行了，鎮(zhèn)上的房子，現(xiàn)在賣不了幾個錢，只好免費讓人住(代為照看)。

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以上故事的結(jié)論是由于農(nóng)民意識問題，前二十年打工掙的一點錢，都花在老家蓋房子，大大影響了在城市買房城市化的進程;現(xiàn)在農(nóng)民已經(jīng)認識提高，子女較少，隨著子女進城打工，也不會回農(nóng)村事實的發(fā)生，越來越多的農(nóng)民認識到在農(nóng)村修房子沒有意義，全家集中力量讓子女在城市立足，城市化進程開始進入提速階段，這也是當前房價高升的主要原因。

因為農(nóng)民在農(nóng)村修房無法按揭，實際上，他們有能力在農(nóng)村修房，就意味著，有能力和子女一起努力在城市付首付，購買房子;假如農(nóng)民都認識到這一點，對城市住房需求是非?？膳碌?，趕緊買房吧。

也許有城市的無聊經(jīng)濟學家會說，農(nóng)民在農(nóng)村不修房，他們住那兒，我告訴你，請你到農(nóng)村看看，關(guān)門閉戶的房子、或一棟大面積的房子，只住一二個老人小孩比比皆是。老房子沒人住倒塌的比比皆是。想住房子，親戚免費或象征性付一點租金，隨便找到房子住

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中國的傳統(tǒng)習慣，父母會盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點在農(nóng)村大家會認為理所當然。

我也是農(nóng)村進城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：

除非你有把握你修的房子會被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來也會一錢不值，因為你的子女在農(nóng)村沒法生存發(fā)展，他們也不會回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動力。能在大城市買房不要再縣城或鎮(zhèn)上買房。因為只有能提供就業(yè)機會的地方，人氣才會旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無價值?？纯磁_北人口占臺灣的一半，漢城人口占韓國的2/3。東京占1300萬，占日本人口的11%。中國不會一個中心城市，但將來人口集中在幾十個中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學、父母養(yǎng)老、沒錢買房：

假如你準備好你可能生病要用的錢、將來小孩要用的錢、將來父母養(yǎng)老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因為你是以現(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來的通脹、收入的提高及各種費用的提高，你現(xiàn)在準備的錢，到將來一錢不值，也永遠辦不了你計劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢，以當時收入存款一萬二萬都很難，留到今天價值很小，實在太虧了。當前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。

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生病不用考慮，實際上年輕人概率上就很少生大病，你看看你的周邊同事和你周圍的熟人，有幾個生了傾家傾家蕩產(chǎn)的大病，其概率比同性戀吸毒都小。你可以網(wǎng)上搜一下，我國吸毒有一千萬左右，比例近1%吧，同性戀遠遠大于吸毒，你用考慮嗎?如果真的發(fā)生不幸的事情，那也只認倒霉，要解決生病的問題，最佳的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險。

小孩上學問題也不用考慮，實際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學校就可以了，小孩的成才關(guān)鍵還在于良好的家庭教育，這是你自己的事情，有多少農(nóng)村條件很差的小孩一樣成才，現(xiàn)在高考實際上，大城市考不過農(nóng)村。當然現(xiàn)在有高價幼兒園、高價私立中小學，你沒必要去讀。隨著適齡人口的減少，5年以后高校入學率會提高到40%，當10幾年以后，現(xiàn)在年輕人的子女可以隨便上大學了。只要家庭教育好，正常有學校上學，將來就沒問題。我自己就是從一個條件很差的農(nóng)村學校出來的，考上一本學校，你自己身邊也應(yīng)該有很多這樣的例子，我自己的小孩也是按片區(qū)劃分讀書，一樣健康成長學習。

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有關(guān)父母養(yǎng)老問題，請大家了解一下周圍熟人同事，經(jīng)濟上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當小孩進入中年，父母進入老年以后，子女孝敬照顧父母。

實際上當前農(nóng)村進城打工的孩子、城市中的獨生子女，農(nóng)民自己想一下，想在你給了父母的錢多，還是了父母支持你的的錢多，應(yīng)該是后者。50歲左右的父母不管在城市還是在農(nóng)村都可能有在經(jīng)濟上對你的支持(不同人家庭經(jīng)濟不一樣，父母撫養(yǎng)你成年，應(yīng)該說盡到職責，支持力度有大有小，沒有支持也是合理的)，但是一般不需要你經(jīng)濟上的負擔。在過10來年后，父母需要你的照顧，但經(jīng)濟上也不會對你有太多的負擔，主要應(yīng)該是關(guān)心、照顧及及時的問候及親情。父母這輩子最大的心愿是子女成家立業(yè)，當前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房，將來你在父母老了需要照顧的10來年，你才有條件照顧他們。

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5、黑燈看住房空置率，不對，空置率高嗎?不高，而且在正常范圍，也有原因：

比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈;我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過，今年夏天，網(wǎng)上大抄空置率時，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個別重新專修或者出租換租過渡期的除外。因為老公房老小區(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問你，有誰自己不住，也不租，和自己的錢過不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點一下就租出去，沒那么傻得人。

當然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來就應(yīng)該逐步提高(有些是自住，但由于小孩入學、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時空置)，其次確實也存在一定比例的投資投機購房，隨著5年左右的市場消化(投資及投機的拋出)及配套成熟，入住率自然會達到正常水平，誰也不會讓幾

十、幾百萬的資產(chǎn)長期毫無效益，哪怕一點租金也可以，除了個別短炒，馬上想出手的以外。

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6、中國收入低，中國房價收入比奇高，國外便宜，不對,請看一下數(shù)據(jù):

要注意一點的是中國東方文化，亞洲的日本、臺灣、韓國、香港和中國城市化進程及房價是我們的未來。

回答本問題非常簡單，網(wǎng)上搜一下臺灣、韓國、香港普通工薪收入以及他們的房價，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節(jié)余買一平方房子(實際他們都辦不到，大概3-4月二個人節(jié)余才能買一平方)。考慮到中國經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當?shù)囊鐑r(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國北、上、深、杭、廣房價有點偏高或正常，成都、武漢等二線城市房價有點偏低或正常。

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請看我搜的權(quán)威數(shù)據(jù)：

臺灣一項民間調(diào)查顯示，亞洲八大國際城市的房價年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分別為22%、19.28%和17.61%。

據(jù)臺灣媒體報道，臺灣房屋旗下的亞洲房市風險管理顧問公司調(diào)查顯示，在此項排名中，一年來東京房價下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個房價下跌城市。

調(diào)查說，八大城市的房價均價中：

香港以每坪(一坪約為3.3平方米)202萬元(新臺幣，下同，折合每平方米13.4萬元人民幣)的價格居首。東京以每坪172萬元居次(折合每平方米11.4萬元人民幣)。第三至五名分別為新加坡112.9萬元(折合每平方米7.5萬元人民幣/平方米)、韓國首爾86萬元(折合每平方米5.7萬元人民幣/平方米)、臺北46.9萬元(折合每平方米3.1萬元人民幣/平方米)。

深圳以每坪36.62萬元(折合每平方米2.38萬元人民幣)、上海以33.76萬元(折合每平方米2.23萬元人民幣/平方米)、北京則28.58萬元(折合每平方米1.88萬元人民幣/平方米)的均價分列六至八名。

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收入情況比較：

臺灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會公布「歷史新高」數(shù)據(jù)指出，今年每人平均薪資達4萬4千元。但行政院主計處調(diào)查顯示，今年月收入不到3萬元的受雇者將近360萬人，其中更有103.8萬人不滿2萬元。這不僅說明經(jīng)濟M型化的趨勢，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」(working poor)大幅增加?！?。臺灣月收入三萬元臺幣相當于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達4萬4千，相當于11000元人民幣。

香港韓國：香港和韓國全職工作的年收入可以達到10-15萬元人民幣，相當于平均月薪12500元人民幣。當然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。

請看一下報道(網(wǎng)上可以搜)：“香港首個最低工資即將拍板，消息透露，行政會議今(9)日將討論最低工資金額，估計行會將接納臨時最低工資委員會時薪 28 元(港元，下同)的建議。最快明年上半年，全港 31 萬 4600 名時薪低于 28 元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤考慮節(jié)省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰(zhàn)場”。

按一周上五天，一個日月上22天，一天8小時計算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

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7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒有，不用爭論，能買趕緊買：

戰(zhàn)略上說，房價隨之收入提高及城市化進程一直會保持上升趨勢，辦得到一定創(chuàng)造能力就買。戰(zhàn)術(shù)上說，房價因國家政策及市場因素會有波動，要找適當?shù)馁I點。

短期房價上我不好預(yù)測，但我認為基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節(jié)余買一平方房子一個月一平方的規(guī)律會一直起作用。房子任何時候都會讓你覺得買起來很困難，因為沒有那那么多房子，必須通過高價平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價格：

以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個歷程，一個普通大學教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：600元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。

人人都有房子住不可能，例如一個農(nóng)村大媽到城市當保姆，一個農(nóng)村青年他到城市打工，政府就該解決房子，那個國家那個城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋;農(nóng)民們馬上全到北京、上海等大城市去(實際上現(xiàn)在農(nóng)村壯勞力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工資低點，只要有獨立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農(nóng)村刨土強。最后大城市裝的下嗎?

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也許你會說，我大學畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對，我告訴你，你并不比進城打工的農(nóng)民工高貴，如果政府解決你們住房，那憑什么不給進城打工的農(nóng)民工，何況他們很多人有一技之長(如電工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你們辛苦，農(nóng)民比你能吃苦節(jié)約。他們?nèi)绻盐蜻^來，他們一樣有能力在城市買房子(就把他們在老家蓋房的錢當首付就可以了)。

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8、要有自己的思想、多從身邊調(diào)查得到結(jié)論，不要被媒體和論壇上的一些觀點左右

現(xiàn)在只要罵開發(fā)商的，罵房價高的都是對，容不得理性的聲音，有點像文化大革命。主流媒體已被綁架，各種違反常識的聲音堂而皇之地進入中央電視臺，從所謂的專家口中出來。例如：

6千萬套空置房電表不走，居然網(wǎng)上到處流傳，大家津津樂道。請問全國總共修了多少房子、全國電表聯(lián)網(wǎng)了嗎(實際上一個城市、一片街區(qū)都沒聯(lián)網(wǎng)?你了解現(xiàn)在城市電表智能電表比例有多高嗎?明顯的一派胡言。

30萬收入買不起房(2011、2號中中央二臺專家)，你看看身邊已買房或正在買房的人，他們收入有多少就行了?30萬能買不起一套普通住房嗎?

全國90%的人買不起房，你看看自己身邊熟人，已買房或正在買房及計劃的人比例有多高，自己有房的比例有多高?年輕大學畢業(yè)5年以上買房的比例有多高，成都不會低于80%，一線城市可能少一些，但他們可能也在二三線城市買有房子，已買房的比例也不會低于40%，不用急于反駁我，你先周圍了解一下在說。

很多人住房困難，現(xiàn)在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數(shù)，難道不能一個側(cè)面說明房價的合理性嗎。

多少年不吃不喝才能買房，你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，他們過得幸福嗎，我想大部分都幸福，雖然部分人壓力很大。當大部分都沒出現(xiàn)還不起按揭情況，當前房地產(chǎn)個人按揭是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊，說明隨著收入提高，很多買房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調(diào)查了解，比例高達80%以上，如果不行，問下銀行的朋友就知道。

9、最后四忠告：

(1)來自農(nóng)村的孩子一定讓家里不要在農(nóng)村建房。除非你有把握你修的房子會被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來也會一錢不值。把農(nóng)村建房的錢作為首付的一部分，在城市買房。

(2)移民城市，集全家之力在城市買房，你甚至你的父母(有些城市可以隨親)可以享受城市的一切福利。如果暫時不行，趕緊考慮政府的經(jīng)適房、限價房，今年要大量修，是好機會。

(3)不要買車及時髦數(shù)碼產(chǎn)品，一輛車子一套小房，你想一下，買車的錢做首付，養(yǎng)車的錢當按揭，買一個郊區(qū)的40平小房子可以吧?？炭嗄蛣诠?jié)儉，至于時髦數(shù)碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻，那一樣東西過二三年不大減價。200元左右的手機不能用嗎?夠用就行。

(4)最后記住一點，大學4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費(當前我們學校，沿海要高一些，平均不會超出1000元)過的很充實開心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開的學校好，且可口、節(jié)約，為什么不行?開始存錢，準備下手買房吧。

10、對政府的建議

(1)不要被民粹主義影響政策，不要把網(wǎng)絡(luò)調(diào)查拿來說事，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查很大程度上代表了一批年輕的、在網(wǎng)絡(luò)上非常活躍、思想極不成熟的憤青觀點，也包括一批無所事事、以上網(wǎng)打發(fā)時間不認真學習或工作的學生及無業(yè)游民的觀點，其真實性值得懷疑，希望以科學的民意調(diào)查了解社會實際。

2)經(jīng)適房、限價房是明目張膽的集體腐敗。多少政府機關(guān)、事業(yè)單位、國企以經(jīng)適房、限價房的名義修房分給職工，領(lǐng)導都是150、200的大房子。他們那一家沒有二三套房子。管理好國營部門的住房福利腐敗，他們都是中高收入階層，每年大家拼命通過關(guān)系進去，出現(xiàn)了大量官二代、壟二代、壟家族。只有切斷其利益(最大是住房及高收入)，才能達到正常的用人的生態(tài)平衡。

(3)直接對政府機關(guān)、事業(yè)單位、國企減低收入。政府機關(guān)、事業(yè)單位納入社保，如果影響他們工作積極性，愿離開的可以讓他們提前退休(每個月發(fā)2000-3000元生活費)，也比每年讓他們高收入、高福利消耗國家財產(chǎn)好。每年幾百萬大學畢業(yè)生，難道招不到人。請問一下，企業(yè)員工每年要從工資里自己交社保，退休收入只有公務(wù)員(一分不交社保)的幾分之一，這是什么道理?

(4)在人治大于法，社會充滿人情關(guān)系，社會海量信息大量存在，人與人間相互不了解、人員流動性大的情況下，收入不透明的情況下。經(jīng)適房、限價房的所謂公示能管理好嘛?只能發(fā)展部分廉租房，以備個人應(yīng)急及過渡用。

(5)一般剛進城人員應(yīng)大量靠市場租賃房解決。在抑制投機的前題下(可以購房1年內(nèi)出售非個人唯一住房，收益90%作為稅收，以后逐年遞減。每年政府公布市場價格行情，如果房東和賣家聯(lián)手出售故意報低價，政府優(yōu)先購買作為廉租房源，以此規(guī)避稅收漏洞)。

鼓勵靠個人投資解決住房問題，個人投資住房出租回報很低，他們愿意做這種事情，政府應(yīng)該歡迎，他們效率高，也免了政府管理的腐敗漏洞，以及廉租房源的政府投資問題，何樂而不為?

政府對困難人員的補助，通過現(xiàn)金發(fā)放，當家庭收入提高后，隨時可以停止發(fā)放，經(jīng)適房、廉租房的退出難題。

現(xiàn)在的政策大量修經(jīng)適房、限價房、廉租房會存在大量的腐敗，也是政府資金難以支持的，將來會出現(xiàn)難以退出問題，特別我國法制觀念不前，關(guān)系后門大量存在的情況下，不改，將來會出大亂?？纯船F(xiàn)在的大量經(jīng)適房流入誰的手里就知道了。

(6)現(xiàn)在很多所謂經(jīng)濟學家強調(diào)農(nóng)村土地收益應(yīng)該歸農(nóng)民所有，這不妥，也違背公正原則?，F(xiàn)在最富有的人群是城郊結(jié)合部的農(nóng)民，大量的偏遠農(nóng)民不能得到實惠。我認為應(yīng)該堅持現(xiàn)有的國家征收，保障失地農(nóng)民有尊嚴的生活，處理方式應(yīng)該是按年齡發(fā)放固定工資，保證他們有二到三套安置住房，安置住房多少年內(nèi)不允許出售(可以出租)。這樣他們有住房及固定收入，生活無憂，也可以融入城市。不能一次性給予大量安置費，他們的理財能力差，很易出現(xiàn)坐吃山空，以后難以生存的問題。現(xiàn)有的按面積賠償制度，起到很不好的示范作用，違章建筑大量出現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)等問題。

(7)小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)，問題出在政府及地方官員，房子要開工修一二年，當?shù)毓賳T不知道，太令人難以理解，大街上一個小販你都可以罰款，修了幾年的房子你不知道，管不了?肯定有大量腐敗，也很好查，希望政府大力查，不然又是一個大不公的問題。

(8)中國的現(xiàn)狀，不適合發(fā)展個人小汽車，交通、能源都是大問題，應(yīng)該對購車重稅，大力發(fā)展公共交通，讓有錢人買車，補貼普通百姓。以前鼓勵汽車消費的觀念太短視了。以上觀點我認為是正確的，但也不排除我理解有誤或不全面，歡迎大家轉(zhuǎn)載及討論批評，如果同意我的觀點，請轉(zhuǎn)交你的朋友，讓跟多的人認識現(xiàn)實，在中國經(jīng)濟發(fā)展的大潮中找到自己的位置。

2012房價走勢預(yù)測:讓你大開眼界

本文將從多個角度，以2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策邏輯為切入點，系統(tǒng)性地闡述國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)生發(fā)展機制，并據(jù)此推測2012年該行業(yè)的運行軌跡以及可能的政策發(fā)力點。

首先，我們必須要理順這次前所未有的嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的初衷。

一、出于控通脹的考量。

這是一個關(guān)系社會穩(wěn)定的政治命題。中國的最大政治就是穩(wěn)定，穩(wěn)定壓倒一切，尤其對2012年換屆前的局勢必須采取高壓措施，防范一切滋生亂象的可能。

我國改革開放之后，歷史上出現(xiàn)過三次比較嚴重的通貨膨脹，第一次發(fā)生在1985年左右，通脹率官方數(shù)據(jù)在9%左右;第二次在1987—1989年期間，通脹率突破兩位數(shù);第三次發(fā)生在90年代中期，通脹率突破20%。以史為鑒，歷屆高層解決這三次通貨膨脹的有效也是共同選擇就是降低經(jīng)濟發(fā)展速度，大量叫停或者延緩?fù)顿Y項目的上馬。此次對通脹的解決方案概莫能外，必須以降低經(jīng)濟發(fā)展速度的方式創(chuàng)造有利于抑制通脹率的宏觀背景，而房地產(chǎn)行業(yè)對總需求的拉動作用是非常明顯的，通過對房地產(chǎn)投資的抑制，緩解國內(nèi)通脹意義重大。

特別要著重說明的一點是，我們也要考慮到此輪通脹又有別于歷史上的前三次通脹行情，因為此次既有成本推動的成分(主要是劉易斯拐點的出現(xiàn)，中國人口紅利接近尾聲，農(nóng)村富余勞動力的轉(zhuǎn)移在既有體制下已經(jīng)告罄，各地人力成本的提升現(xiàn)象顯著——2010年全國有30個省份和地區(qū)提高了勞動者最低工資標準，平均漲幅為22.8%;2011年全國有24個省份和地區(qū)提高了勞動者最低工資標準，平均漲幅為22%;估計這個趨勢在2012年仍將繼續(xù))，又有弱勢美元和國外主要經(jīng)濟體增長乏力大背景下造就的輸入型通貨膨脹。

所以政策一方面用行政手段，諸如限貸、限購的措施，迫使房地產(chǎn)投資對總需求的強烈拉動作用，以貨幣在該行業(yè)中流轉(zhuǎn)速度降低的方式，最終體現(xiàn)在對通脹率的壓制上——在貨幣總量無法主動收縮的前提下(主要是外匯占款的影響)，降低貨幣流通速度同樣能起到抑制通貨膨脹的作用，股市的逆向擴容于此異曲同工。同時，勞動成本的上漲是大勢所趨，與政策壓制下的房價形成此消彼長之勢。在此政策邏輯的配合下，樓市相對價格的調(diào)整幅度將大于實際價格的下跌幅度，以此降低樓市調(diào)控對商業(yè)金融機構(gòu)在涉房類賬款賬面上的沖擊和風險，保證國內(nèi)金融體系的穩(wěn)定，最終達到折中、平攤的政策預(yù)期。

二、出于人民幣升值風險的考量。

自2005年中國重啟人民幣匯改一來，人民幣一直處于單向的升值趨勢之中，升值幅度已經(jīng)超過30%。美國的相關(guān)利益集團以各種理由要求人民幣一次性大幅升值的言論不絕于耳(類似于日本的廣場協(xié)定)，而中國政府任然采取漸進的、可控的、參考一攬子貨幣的方式進行著匯率政策的改革。經(jīng)過多年的匯改，事實證明在人民幣漸進方式下的可控升值，對中國的出口導向型經(jīng)濟影響有限，反而有利于國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和資源的優(yōu)化配置(實際效果并不顯著，關(guān)鍵原因還在于國內(nèi)復(fù)雜的稅制環(huán)境和各地之間普遍存在的排外、不融通以及地方保護主義政策，從這個角度上可以認為，國內(nèi)尚不具備促進內(nèi)需的統(tǒng)一市場環(huán)境條件。所以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整仍需在國內(nèi)既有體制變革的背景下才有實質(zhì)性的進展)。

2008年金融危機以后，美元的弱勢政策和隨心所欲的濫發(fā)，嚴重影響了美元的信譽，接踵而來的歐債危機又讓美元一家獨大，國際上對取代美元或者削弱美元地位的呼聲高漲，這對于人民幣而言是一個千載難逢的機會，在此背景下，中國政府出自政治目的和經(jīng)濟利益的雙重考慮，人民幣的國際化戰(zhàn)略浮出水面。顯然美國政府不希望美元的地位遭到別國貨幣的挑戰(zhàn)，阻遏計劃立即啟動——高調(diào)重啟TPP談判，阻止中日韓與東盟10+3自由貿(mào)易區(qū)計劃，重構(gòu)世界制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)分布與產(chǎn)業(yè)鏈分工。另外，積極介入中國南海爭端，挑撥中國中國與周邊國家的關(guān)系。因為美國政府很清楚，人民幣的國際化，必先區(qū)域化，中國政府目前正利用對東南亞各國貿(mào)易逆差的方式和人民幣漸進升值的做法輸出人民幣(這也是為什么人民幣的離岸市場不選擇上海而選擇香港的原因之一)。

我們認為，美國政府在金融危機后利用弱勢美元或者是日元作為套利貨幣(美元和日元的借貸成本幾乎為零)，有計劃地將熱錢驅(qū)趕到金融危機后經(jīng)濟表現(xiàn)相對不錯的新興經(jīng)濟體和歐盟，利用各國應(yīng)對金融危機而采取的財政刺激政策和自我感覺良好的強勢本幣政策，尤其是歐盟，吹大債務(wù)泡沫和資產(chǎn)泡沫，最后用了結(jié)貨幣套利交易的方式引爆危機。所以才有了2011年10月初的歐元暴跌。

綜上所述，人民幣的國際化是國家戰(zhàn)略，不可逆轉(zhuǎn)，人民幣的漸進升值是該戰(zhàn)略的配套計劃。為了防范人民幣升值過程中國外“機會資金”的不斷涌入，并沉淀于火熱的不動產(chǎn)市場，攫取匯率升值和不動產(chǎn)收益的雙份利潤，由此給中國經(jīng)濟帶來產(chǎn)業(yè)空心化和樓市泡沫化傾向，這就不難理解決策層為什么要這么急迫地通過粗暴的行政限制手段使樓市急速進入冷卻期，而且調(diào)控的重點都放在國內(nèi)的重點城市，尤其是東部沿海的大城市。一旦“機會資金”在樓市的抽逃引發(fā)連鎖效應(yīng)，中國金融系統(tǒng)將受到直接沖擊，進而引發(fā)新一輪的經(jīng)濟危機，屆時，人民幣國際化戰(zhàn)略將無從談起。如果錯過了當前人民幣國際化的戰(zhàn)略機遇，那么，今后人民幣國際化將面對截然不同的、相對當前不利的國際環(huán)境。

三、出于國內(nèi)城鎮(zhèn)化考量

“限貸+限購”是一個總量控制，調(diào)差異的的政策組合：限貸是通過金融系統(tǒng)全國統(tǒng)一控制總量，而限購是區(qū)別對待國內(nèi)各個城市的現(xiàn)實情況進行差異化調(diào)整。政策的深意就隱含在這個差異化調(diào)整上。我們對限購城市的梳理，發(fā)現(xiàn)一些共同點：

1、城市行政級別很高。涵蓋全部四個一線城市(北京、上海、廣州、深圳)，絕大部分直轄市、省會城市和副省會城市，以及小部分房價漲幅過快的三線城市。

2、東部沿海經(jīng)濟發(fā)達城市居多。

3、城市化進程程度高的城市居多。

4、城市資源承載能力超標的城市居多。

5、相對人口密度居高的城市居多。

基于以上事實可以判斷出，限購政策的弦外之音有“限大疏小”的深意。中國城市化進程中有一個畸形的現(xiàn)象，就是各個城市并不是按照資源稟賦進行自我城市化，而是按照城市行政級別配置資源，也就是說中國的城市化是按照行政方式進行資源由高到低的配置，行政級別越高的城市，在城市化中所獲得的資源越多，所以就出現(xiàn)了行政級別越高的城市戶口因獲得了超額的資源支持，備受全國各地民眾的追捧，導致全國人口往該類城市擠的現(xiàn)象，于是這些城市住房在有限的供應(yīng)下要面對全國的無限需求，房價居高不下就成必然結(jié)果。另一個結(jié)果就是城市資源承載能力的下降和透支，如一線城市的交通擁堵現(xiàn)象，擠占耕地指標現(xiàn)象，等等。長期以往，問題的集中爆發(fā)將不可避免，甚至會釀造更大的悲劇。

這次的限購政策帶有疏導大城市人口流入需求到小城市的傾向，緩解大城市過大的資源承載壓力，再結(jié)合全國范圍內(nèi)推行的“省管縣”行政體系改革(在原先的5級行政體系下，“市管縣”已明顯不適應(yīng)新形勢下的城市發(fā)展和戰(zhàn)略，限制了行政級別較低的縣級城市獲得資源的能力，特別是使市一級別城市輕易通過行政手段獲取本該屬于下屬行政城市的資源。)和多項區(qū)域規(guī)劃的出臺，決策層縮小城市間發(fā)展差距、東西間差距的意圖明顯。畢竟“三農(nóng)’問題的解決最終還是需要依靠“城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略，而城鎮(zhèn)化不僅需要行政體系的優(yōu)化，如“省管縣”，更需要大筆資金的投入，很難說這次嚴控的重點城市資金不會進入這些非控制城市，甚至我們認為，控制的目的就是在于引導資源的流向。

所以我們認為今后三線城市(大部分地級市)甚至四線城市(大部分縣級市)將是未來十年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重點。

四、出于縮小貧富差距的考量

“5年前同樣財富水平的兩戶家庭，因為一戶選擇了購房，而另一戶選擇租房，在兩戶家庭收入水平都不變的前提下，5年后購房戶的財富水平遠超租房戶。”這是社會上廣為流傳的一個事例。我們必須承認，住房是一個放大器，家庭或個人通過對住房是否擁有的選擇，直接決定了今后財富的量級，隨著房價多年來的持續(xù)上漲，甚至暴漲，住房也擴大了社會貧富的差距，積累了社會矛盾。按照國際統(tǒng)計貧富差距的指標——基尼系數(shù)，中國約在0.49左右，超過警戒線0.4，這在國外是不可想象的，社會必然發(fā)生大的動蕩。

中國自古有言：“不患寡，而患不均?！?011年的中東、北非亂局，很大程度上是這句古話的應(yīng)驗。作為借鑒經(jīng)驗，我們相信中央延續(xù)樓市調(diào)控的高壓態(tài)度多少是受到了國際局勢的影響，畢竟中國政治體制上并沒有國外成熟政治體完善的“政治避震機制”，被迫變革的代價過于高昂。于是，決策層在孰輕孰重之中，毫無疑問地選擇了穩(wěn)固執(zhí)政基礎(chǔ)之舉。2010年5月，我們正是基于此認定調(diào)控必將取得實質(zhì)性成果，因為這是政治任務(wù)。

五、出于配合保障房計劃的考慮

如果說，從樓市自身的角度出發(fā)，中國樓市到底癥結(jié)何在?我們認為就在于有限度的市場化改革和超限度的市場化改革——中國的一級土地市場處于政府的絕對把控，每年的新增建設(shè)土地指標是按計劃給的，土地供應(yīng)量是按計劃推的，這絕對不是市場化，充其量也只是偽市場化;98年房改的本意是分層次的住房需求用不同的供應(yīng)體系解決，可到地方政府實際操作階段就成了把所有住房需求都推進市場，地方政府做了甩手掌柜，美其名曰用市場化手段解決住房問題。

問題是：當一個行業(yè)的上游處于絕對的壟斷控制，下游無論怎樣高程度的市場化，想要達到對資源的優(yōu)化配置，都是空談。再者，計劃經(jīng)濟是短缺經(jīng)濟，而市場經(jīng)濟也不是萬能的，市場通過購買力的向上篩選必然導致市場淘汰機制對價格的依附，這個時候政府的兜底保障措施是否隨著價格的上行而相應(yīng)補缺、惠及廣大民眾呢?這不是一個經(jīng)濟問題，卻是一個政府職能范圍的問題。

當前樓市的問題又回到了起點，保障房計劃的提出，本身就是一個糾偏計劃，是對政府多年來職責缺位的糾偏。但是任何政策都要考慮成本問題，在經(jīng)歷了4萬億的大躍進之后，地方政府幾乎已經(jīng)沒有多大的財力支撐這項“中央請客，地方買單”的龐大計劃了，無奈之下，金融系統(tǒng)才在清理整頓地方融資平臺的大背景下，對地方的保障房計劃網(wǎng)開一面，并同時呼吁民間資金的跟進。所以正是出于政策成本的考量，打壓樓市能為保障房計劃贏得時間，擴大覆蓋面，最大程度的縮小貧富差距：

假設(shè)市場上按收入水平的高低被排成100人，政府提供給收入水平處于倒數(shù)20位以內(nèi)人群保障房，其余的80人都去買商品房。當商品房價格越高，則這80人當中買不起商品房而又得不到政府住房保障的“夾心人群”規(guī)模越大。任何一項政策不可能惠及所有人，但是政策必須考量惠及面是否足夠廣，這樣才不會出現(xiàn)大面積的民怨，零星的問題是可以容忍的，也是必然的。所以在這樣的邏輯下，商品房價格用行政辦法壓制其終極目的之一是為了保障房的入市盡可能拖延時間，盡量擴大保障范圍，同時減少“夾心人群”的數(shù)量。而房價越高，保障房提供的數(shù)量要想覆蓋原有的面必須增加，則政策成本也跟著增加，這是政策和實際情況都不允許的。

正是基于這樣的思考，再結(jié)合保障房入市的時間節(jié)點，我們在2011年8月判斷，限購政策至少持續(xù)到2012年。

六、出于既往人口政策的考量

1982年9月，黨的十二大確定：“實行計劃生育，是我國的一項基本國策?！?，一國人口政策關(guān)系到國家的存亡與盛衰，可謂生死之地，存亡之理，所以決策層在制定一系列社會經(jīng)濟長期計劃或戰(zhàn)略的時候，必然會考慮到該項國策的存在及影響。我們相信第六次人口普查工作給決策層敲了一下警鐘，人口政策的相對放松已箭在弦上。標志性事件是河南省近期通過了“雙獨二胎”(夫妻雙方都是獨生子女，允許生育2胎)政策的落地，成為我國最后一個接受該政策的省份。

因為存在計劃生育政策，在上世紀80年代中期，人口的出生率出現(xiàn)了一個比較大的向下波動，人口政策的作用隨著時間的傳導，大致上中國婚育年齡人口數(shù)量在2015年左右，會出現(xiàn)一個與之對應(yīng)的向下的波動。從這個角度來看，再加之“丈母娘經(jīng)濟”的影響，中國樓市需求在2015年左右確實存在一個斷崖式的下挫可能性。結(jié)合決策層對樓市“長期健康發(fā)展”的要求，我們有理由認為這次樓市的調(diào)控目的之一是為了調(diào)節(jié)住房需求基于人口結(jié)構(gòu)因素之上的有序釋放。

此次樓市調(diào)控就好比河流上的水利工程，對上游水流的洪峰進行調(diào)節(jié)，削峰填谷?？v觀國內(nèi)多項政策，只要涉及人口問題的，基本上都會采取“遲滯”政策，使問題不至于疊加，如當年高校的擴招政策，其目的之一就是吸納就業(yè)力量進入學校，避免與人口高峰期的到來重疊，造成社會就業(yè)壓力的陡增。

所以，我們認為，此次樓市的宏觀調(diào)控確實是著眼于未來，希望促進樓市長期健康發(fā)展。如果沒有這次宏觀調(diào)控，中國樓市經(jīng)年的痼疾，幾年之后就有可能因為核心問題的變化而發(fā)生大的變故。

七、處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的考慮

這一點看似簡單，其實異常復(fù)雜。目前中國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型階段，提法很簡單，但是背后的博弈非常激烈。產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，首先要改革。09年的四萬億，雖說拯救經(jīng)濟于一時，可是國進民退的浪潮背后卻是做大了的利益集團尾大不掉。在這樣的背景下推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整第一關(guān)攔路虎就是這些既得利益集團。于是，我們認為，打擊地方政府的第二財政，即土地財政，這在經(jīng)濟手段以外具有極強的逼迫作用，可以變相促使地方按照中央的意志行事。這是一種政治手腕。

關(guān)于這點，無法展開，只能臆斷，只能管窺測豹。

其次，我們必須了解當下和今后一段時期左右決策的一些因素

一、政府負債問題

按照去年政府權(quán)威機構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，省、市、縣三級，負債余額在10.7萬億左右，但是請注意，中國目前實行的是5級行政體系，中央層面的負債沒有統(tǒng)計在內(nèi)，中國負債率最高的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級負債率也沒有統(tǒng)計在內(nèi)。另外，國家政策性銀行所發(fā)放的政策性貸款，以及四大政策性金融公司從商業(yè)銀行剝離的不良資產(chǎn)，和做實社保賬戶、中國老齡化問題日趨嚴重帶來的隱性負債都沒有統(tǒng)計在內(nèi)。

一國的債務(wù)問題，是一國創(chuàng)富能力在時間維度上的貼現(xiàn)，必須采用杠桿率的操作方法，于是就必須將收入和支出在時間維度上進行合理配置，否則就將出現(xiàn)歐債一樣的危機。

簡單的說，我們認為中國的債務(wù)問題存在嚴重惡化的可能，中國政府不會也不愿意將一個簡單的流動性風險問題，演變成償付問題，這不利于人民幣的國際化，也不利于今后的經(jīng)濟發(fā)展，更不利于國家信譽。

所以，作為地方融資機制中至關(guān)重要一環(huán)的房地產(chǎn)業(yè)，對于緩解當前債務(wù)問題，尤其在今后經(jīng)濟發(fā)展前景不明、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處調(diào)整期時，有著不可替代的重要作用。僅憑這一點，我們相信，房地產(chǎn)行業(yè)的硬性調(diào)控維持不了兩年，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整也許是今后長期趨勢和政策的著力點。

二、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定問題

一國經(jīng)濟的命脈就在于該國的金融系統(tǒng)。從入世后中央政府對金融系統(tǒng)的額外保護就能看出金融系統(tǒng)對國內(nèi)的重要性。

我們觀察到，國內(nèi)金融系統(tǒng)是這輪調(diào)控最先抽身而走的，政策的緩慢配合也有利于金融系統(tǒng)盡快在風險領(lǐng)域脫身——政策一開始并沒有急著要效果，而是宣示性的，威嚇性的，但是金融機構(gòu)最先配合政策，限貸、加息、停房開貸、停三套貸、停固貸。我們認為先前政策的緩釋和之后金融系統(tǒng)的快行，是在給金融系統(tǒng)建一個防火墻，一如中國銀監(jiān)會前主席劉民康所言：“我們涉房類的貸款都是在房價很低的時候貸出去的?！币簿褪钦f金融系統(tǒng)利用房價的上漲，且在之前就放緩涉房類貸款，是給自己一個安全緩沖帶。

但是，此舉只能是起到對增量貸款一定的遏制作用，對于業(yè)已存在于金融體系內(nèi)部的存量涉房類貸款，作用就不那么明顯，好在中國房價一直處于上升狀態(tài)，金融業(yè)的風險是可以稀釋和控制的。

截止2011年10月末，相關(guān)部門公布的金融機構(gòu)涉房類貸款在10萬億左右，風險主要集中在開發(fā)貸上，而開發(fā)貸大部分又集中在大型企業(yè)中。所以，我們認為，此次調(diào)整金融機構(gòu)比地方政府淡定得多。不過對房價下跌的承受上，我們粗略估計應(yīng)該在20%以內(nèi)，而不是之前金融部門負責人劉明康宣稱的50%，絕無可能!因為房地產(chǎn)業(yè)縱向的下跌超過一定程度會導致金融系統(tǒng)內(nèi)貸款風險橫向的崩潰，畢竟房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度過高，再者金融系統(tǒng)內(nèi)的抵押物多半以固定資產(chǎn)為主。

三、保障房建設(shè)的問題

今年既是換屆年，又是十二五規(guī)劃的第二年，根據(jù)我們對以往5年規(guī)劃的研究得出的規(guī)律，投資在5年規(guī)劃的前三年將有逐年遞增的需求，到第三年達到頂峰，接下去兩年會明顯收縮。眾所周知，中國是投資驅(qū)動兼出口導向型的經(jīng)濟體，在歐、美、日經(jīng)濟不振的情況下，國內(nèi)的投資熱情不大可能出現(xiàn)大的下滑。國內(nèi)固定資產(chǎn)投資主要是三大塊：工業(yè)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)投資。在當前環(huán)境下，前兩項我們估計走不快，主要集中于房地產(chǎn)投資，這也是為什么中央要各地保障房建設(shè)投資立馬啟動的原因之一。

不過很遺憾，保障房建設(shè)任務(wù)在2012年縮水了。這從側(cè)面能反映出各地建設(shè)資金的嚴重短缺。我們認為2012年是保障房建設(shè)的關(guān)鍵年，也是資金壓力最大的一年，按照工程款的付款規(guī)律，2012年交付的結(jié)點也是工程款償付的高峰年。另外，2011年挖坑待建的保障房工程也要延續(xù)到2012年開建，同時還有自身的700萬套開建，由此可見，地方上財政壓力巨大。

按照規(guī)定，各地土地出讓金凈收益的10%得用作保障房建設(shè)。而當前的實際情況是，各地因為樓市調(diào)控政策的存在和金融系統(tǒng)對平臺貸的嚴控，地方政府可用資金捉襟見肘。另外，中央2011年10月要求各地用于農(nóng)田水利建設(shè)的資金也從各地的土地出讓金凈收益中提取10%，可見地方政府財政壓力巨大。

保障房建設(shè)是簽了“軍令狀”的，我們認為，新一屆政府不會用過于鐵腕的手段，在明知不可為的情況下，而為之。適當?shù)姆潘瑧?yīng)該是可以考慮的，一如李總理所言：“地方政府可以考慮購買商品房充當保障房?！?/p>

所以我們認為，保障房資金的保障方面應(yīng)該在2012年會有一個大的突破，比如說加大中央的投入比重，提升土地出讓金的支持比例，融資創(chuàng)新(發(fā)行保障房建設(shè)債券)，具體項目可能更多傾向于“商品住宅+商業(yè)地產(chǎn)+保障房”捆綁的建設(shè)模式。

四、宏觀經(jīng)濟運行的問題

98年房改的一個大背景是94年分稅制后，中央財權(quán)加強，而地方被削弱。又遇到97年金融危機，大量基礎(chǔ)設(shè)施投資要求地方財政配套，這才有了之后的住房供應(yīng)市場化的改革，可以說我國房地產(chǎn)改革的初衷，政策的意圖之一就是讓地方通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)完善自身的融資體系，彌補財政收入的不足。

2009年，應(yīng)對百年一遇的金融危機，中央又決定通過刺激樓市以達到經(jīng)濟復(fù)蘇的目的。

從以上兩點，房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀調(diào)控的重要工具已經(jīng)昭然若揭，也就不難理解為什么中央將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

我們一直在考慮決策層提出的所謂的“逆周期調(diào)控”，結(jié)合房地產(chǎn)調(diào)控的時間節(jié)點，不難發(fā)現(xiàn)，2010年金融危機之后各國經(jīng)濟復(fù)蘇強勁，中國經(jīng)濟有過熱的苗頭，決策層在當時進行房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當是為了給宏觀經(jīng)濟降溫，進行逆周期調(diào)控。同樣，如果2012年或者今后一段時期，國際經(jīng)濟和國內(nèi)宏觀環(huán)境發(fā)生明顯的惡化或者有惡化的趨勢，那么，房地產(chǎn)業(yè)作為逆周期調(diào)控的重要工具必將被重拾，用以對沖宏觀經(jīng)濟的下滑。

根據(jù)我們的分析，2012年歐債危機會持續(xù)發(fā)酵，不排除個別小國退出歐元區(qū)的可能性，歐洲經(jīng)濟進入漫長的底部區(qū)間。美國經(jīng)濟在大選年很有可能進入第三輪的量化寬松階段。美國經(jīng)濟的復(fù)蘇要比快于其他發(fā)達經(jīng)濟體，最快要到2012年底。

所以我們認為突破口很可能就是低端住宅，覆蓋剛需面，但是力度肯定比09年要低一些，通過拉長時間寬度的方式，在供求關(guān)系的長期面上進行調(diào)節(jié)。

第二篇：一個大學教師眼中的未來房價趨勢

一個大學教師眼中的未來房價趨勢

由于來自農(nóng)村，我對家鄉(xiāng)情況很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也經(jīng)常找我，很多老鄉(xiāng)及畢業(yè)工作的學生買房都經(jīng)常咨詢我意見，慢慢幾年下來，在老鄉(xiāng)及學生中有點名氣，咨詢我的人越來越多，促使我研究樓市，也對當前房地產(chǎn)有較深刻的了解，在此表達一些我的觀點，供大家參考。

1、當前房價基本正常，并不是大部分人買不起房

實際上近20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標準應(yīng)該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開支后，2到3個月節(jié)余收入買一平方；以當前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購買一套50-80平的住房(以中位數(shù)65計算)。例如成都65*7500=48.7萬元，首付15萬，貸款35萬，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。

一般工薪階層取中位數(shù)收入3500元(一般本科畢業(yè)工作2-3年成都地區(qū)，月收入在3000-4000元)，正常開支二個人談朋友合租一間住房(一套房子中的一間)，成都市區(qū)大約550元左右，郊區(qū)350，取中值450元，正常開支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人開支1000元，一個月可以余4000元。一年余5萬元左右，2-3年可以付首付買房。購到房子入住后，每月還按揭后，有5000元左右可供開支，會有一定節(jié)余，考慮到收入增長因素，10左右可以還清。例如我們2000年時家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房價2000左右，除了正常開支，也是2到3個月節(jié)余收入買一平方，當時也覺得壓力大，實際上最后六年就還清了，因為收入增長。因為中國處于經(jīng)濟快速發(fā)展階段，收入增長也是肯定的。大家可能說成都房價低，北京、上海、廣州太貴了，實際上也是一樣，一般本科畢業(yè)工作2-3年，月收入北、上、廣4000-8000元，取中位數(shù)6000元，假如二個人租一間1000元房子(合租城郊結(jié)合部，條件尚可)，正常開支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人開支1200元，一個月可以余8000元。二個月節(jié)余16000元，可以購買在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域房子一平方，其余計算同上。

以上分析是在沒有負擔家庭父母費用，以及父母沒有資助的情況下，如果有負擔就要慢一點，如果家庭父母有資助就要快一點。大學剛畢業(yè)學生，父母都還可以工作(在農(nóng)村也可以自食其力，打工也有點節(jié)余)，有一定收入，兒女要購房成家，多少都會支持一點。同時當前農(nóng)村收入在提高，一般也只有二個小孩，經(jīng)濟一般都有點節(jié)余。當然，過10-20年后，子女也會對父母有養(yǎng)老的支出，實際上，基于中國傳統(tǒng)，一般子女負擔父母的并不多。平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學時，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過來，開始成家一間小工房(12平)，小孩讀小學時才有自己的第一套50平的小套二。

最后我告訴大家一個事實，我的學生大學畢業(yè)，工作2-6年，都和女(男)朋友80%在城市買房了，并不是大部分人買不起房，你可以和周圍了解一下，大學畢業(yè)幾年購房比例有多高就可以驗證我的觀點，唯一和我說的不符的是，很多并不是象我說的買65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實際上是年輕人太浮躁，超前消費了。

當然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說明你有更好的選擇。

2、收入預(yù)期及實際變化；不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房：

中國正處于黃金發(fā)展期，收入增長也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長不理想，就在不理想情況下，實際上收入也在增長，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個歷程，一個普通大學教師)，每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.由于計劃生育造成人口結(jié)構(gòu)原因，勞動力已經(jīng)從無限供應(yīng)正在轉(zhuǎn)化為有限供應(yīng)，市場的力量會使收入進入較快的增長周期，大家留意一下，最近二年，農(nóng)民工的收入增加很多，成都有點技術(shù)如裝修工一天收入不少于150元，在農(nóng)村80元一天很難請到零工。同時政府開始大力進行收入分配改革，以及通脹的因素，未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會是多少------10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，個人一般月收入1-2萬元，家庭月收入2-4萬元，房價會如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買房子，買個2套3套。顯然不可能，因為沒有土地修那么多房子，也沒有那個發(fā)達國家讓你很輕松買房子，所以結(jié)果只會是房價也同步漲，一樣二個人2-3個月的節(jié)余，大約可以買一個平方，市場才能平衡，那時房價該多少-----2萬到5萬(成都的價格)。別的地方，你自己算吧。

10后經(jīng)濟發(fā)展到了較發(fā)達程度，增長速度下來了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長也比較慢了，房價穩(wěn)定了。

3、農(nóng)村人員進城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化(不可能在城市買房)：

說明本觀點非常簡單，如果你來自農(nóng)村，或者對農(nóng)村熟悉，你可以自己理解我說的以下觀點，或者你生活圈子在城市對農(nóng)村不熟悉，建議你和周圍來自農(nóng)村的同事了解，驗證我一下觀點。

大家先看以下三點事實：首先第一點，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都進城打工。第二點，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個小孩，大部分一個男孩。第三點，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來他們也不會回農(nóng)村。

結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化，我本人對我老家熟人調(diào)查，也和來自不同地方農(nóng)村的同事調(diào)查聊天，近20年已有30%左右農(nóng)民在城市安家，當然他們還保留農(nóng)村的住房及宅基地，部分家庭老人還在農(nóng)村?，F(xiàn)在城市化形成梯度，鄉(xiāng)下到縣城、地市、省城比例逐漸步減低，即到縣城最多，地市次之、省城教少。縣城到地市、省城，地市到省城。

進城的方式中，多年經(jīng)商的大部分已近城。打工的個別技術(shù)較好或進入管理層的大部分已進城。子女讀書進城或在城市打工并站住腳，不管他們是是否已經(jīng)買房，他們都不會回到農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個小孩，大部分一個男孩，女孩出嫁，農(nóng)村家庭一般以男孩為中心，該男孩在哪兒成家，意味著家庭中心就移到哪兒；年輕的不回農(nóng)村，年老的在農(nóng)村，隨著時間推移，年老的生活無法自理及去世后，自然完成城市化過程

先和大家講一個我們家的故事，80年代改革，我們家在農(nóng)村修了一棟土墻房子，10年收入沒了，95年我們家在鎮(zhèn)上修了一棟磚瓦房子，10年收入沒了，2006年我和我哥在縣城買了一套房子，讓父母養(yǎng)老，現(xiàn)在情況是80年以前祖上留下的老房子由于無人居住已經(jīng)倒塌(期間修過幾次，后來想明白不修了)，80年代修的也已破爛不堪，估計也快不行了，鎮(zhèn)上的房子，現(xiàn)在賣不了幾個錢，只好免費讓人住(代為照看).以上故事的結(jié)論是由于農(nóng)民意識問題，前二十年打工掙的一點錢，都花在老家蓋房子，大大影響了在城市買房城市化的進程；現(xiàn)在農(nóng)民已經(jīng)認識提高，子女較少，隨著子女進城打工，也不會回農(nóng)村事實的發(fā)生，越來越多的農(nóng)民認識到在農(nóng)村修房子沒有意義，全家集中力量讓子女在城市立足，城市化進程開始進入提速階段，這也是當前房價高升的主要原因。

因為農(nóng)民在農(nóng)村修房無法按揭，實際上，他們有能力在農(nóng)村修房，就意味著，有能力和子女一起努力在城市付首付，購買房子；假如農(nóng)民都認識到這一點，對城市住房需求是非?？膳碌?，趕緊買房吧。

也許有城市的無聊經(jīng)濟學家會說，農(nóng)民在農(nóng)村不修房，他們住那兒，我告訴你，請你到農(nóng)村看看，關(guān)門閉戶的房子、或一棟大面積的房子，只住一二個老人小孩比比皆是。老房子沒人住倒塌的比比皆是。想住房子，親戚免費或象征性付一點租金，隨便找到房子住

中國的傳統(tǒng)習慣，父母會盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點在農(nóng)村大家會認為理所當然。

我也是農(nóng)村進城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：

除非你有把握你修的房子會被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來也會一錢不值，因為你的子女在農(nóng)村沒法生存發(fā)展，他們也不會回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動力。能在大城市買房不要再縣城或鎮(zhèn)上買房。因為只有能提供就業(yè)機會的地方，人氣才會旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無價值?？纯磁_北人口占臺灣的一半，漢城人口占韓國的2/3。東京占1300萬，占日本人口的11%。中國不會一個中心城市，但將來人口集中在幾十個中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學、父母養(yǎng)老、沒錢買房：

假如你準備好你可能生病要用的錢、將來小孩要用的錢、將來父母養(yǎng)老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因為你是以現(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來的通脹、收入的提高及各種費用的提高，你現(xiàn)在準備的錢，到將來一錢不值，也永遠辦不了你計劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢，以當時收入存款一萬二萬都很難，留到今天價值很小，實在太虧了。當前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。

生病不用考慮，實際上年輕人概率上就很少生大病，你看看你的周邊同事和你周圍的熟人，有幾個生了傾家傾家蕩產(chǎn)的大病，其概率比同性戀吸毒都小。你可以網(wǎng)上搜一下，我國吸毒有一千萬左右，比例近1%吧，同性戀遠遠大于吸毒，你用考慮嗎？如果真的發(fā)生不幸的事情，那也只認倒霉，要解決生病的問題，最佳的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險。

小孩上學問題也不用考慮，實際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學校就可以了，小孩的成才關(guān)鍵還在于良好的家庭教育，這是你自己的事情，有多少農(nóng)村條件很差的小孩一樣成才，現(xiàn)在高考實際上，大城市考不過農(nóng)村。當然現(xiàn)在有高價幼兒園、高價私立中小學，你沒必要去讀。隨著適齡人口的減少，5年以后高校入學率會提高到40%，當10幾年以后，現(xiàn)在年輕人的子女可以隨便上大學了。只要家庭教育好，正常有學校上學，將來就沒問題。我自己就是從一個條件很差的農(nóng)村學校出來的，考上一本學校，你自己身邊也應(yīng)該有很多這樣的例子，我自己的小孩也是按片區(qū)劃分讀書，一樣健康成長學習。

有關(guān)父母養(yǎng)老問題，請大家了解一下周圍熟人同事，經(jīng)濟上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當小孩進入中年，父母進入老年以后，子女孝敬照顧父母。

實際上當前農(nóng)村進城打工的孩子、城市中的獨生子女，農(nóng)民自己想一下，想在你給了父母的錢多，還是了父母支持你的的錢多，應(yīng)該是后者。50歲左右的父母不管在城市還是在農(nóng)村都可能有在經(jīng)濟上對你的支持(不同人家庭經(jīng)濟不一樣，父母撫養(yǎng)你成年，應(yīng)該說盡到職責，支持力度有大有小，沒有支持也是合理的)，但是一般不需要你經(jīng)濟上的負擔。在過10來年后，父母需要你的照顧，但經(jīng)濟上也不會對你有太多的負擔，主要應(yīng)該是關(guān)心、照顧及及時的問候及親情。父母這輩子最大的心愿是子女成家立業(yè)，當前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房，將來你在父母老了需要照顧的10來年，你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率，不對，空置率高嗎？不高，而且在正常范圍，也有原因：

比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈；我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過，今年夏天，網(wǎng)上大抄空置率時，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個別重新專修或者出租換租過渡期的除外。因為老公房老小區(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問你，有誰自己不住，也不租，和自己的錢過不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點一下就租出去，沒那么傻得人。

當然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來就應(yīng)該逐步提高(有些是自住，但由于小孩入學、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時空置)，其次確實也存在一定比例的投資投機購房，隨著5年左右的市場消化(投資及投機的拋出)及配套成熟，入住率自然會達到正常水平，誰也不會讓幾

十、幾百萬的資產(chǎn)長期毫無效益，哪怕一點租金也可以，除了個別短炒，馬上想出手的以外

6、中國收入低，中國房價收入比奇高，國外便宜，不對，請看一下數(shù)據(jù)： 要注意一點的是中國東方文化，亞洲的日本、臺灣、韓國、香港和中國城市化進程及房價是我們的未來。

回答本問題非常簡單，網(wǎng)上搜一下臺灣、韓國、香港普通工薪收入以及他們的房價，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節(jié)余買一平方房子(實際他們都辦不到，大概3-4月二個人節(jié)余才能買一平方)。考慮到中國經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當?shù)囊鐑r(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國北、上、深、杭、廣房價有點偏高或正常，成都、武漢等二線城市房價有點偏低或正常。請看我搜的權(quán)威數(shù)據(jù)：

臺灣一項民間調(diào)查顯示，亞洲八大國際城市的房價年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分別為22%、19.28%和17.61%。

據(jù)臺灣媒體報道，臺灣房屋旗下的亞洲房市風險管理顧問公司調(diào)查顯示，在此項排名中，一年來東京房價下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個房價下跌城市。調(diào)查說，八大城市的房價均價中：

香港以每坪(一坪約為3.3平方米)202萬元(新臺幣，下同，折合每平方米13.4萬元人民幣)的價格居首。東京以每坪172萬元居次(折合每平方米11.4萬元人民幣)。第三至五名分別為新加坡112.9萬元(折合每平方米7.5萬元人民幣/平方米)、韓國首爾86萬元(折合每平方米5.7萬元人民幣/平方米)、臺北46.9萬元(折合每平方米3.1萬元人民幣/平方米).深圳以每坪36.62萬元(折合每平方米2.38萬元人民幣)、上海以33.76萬元(折合每平方米2.23萬元人民幣/平方米)、北京則28.58萬元(折合每平方米1.88萬元人民幣/平方米)的均價分列六至八名。收入情況比較：

臺灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會公布「歷史新高」數(shù)據(jù)指出，今年每人平均薪資達4萬4千元。但行政院主計處調(diào)查顯示，今年月收入不到3萬元的受雇者將近360萬人，其中更有103.8萬人不滿2萬元。這不僅說明經(jīng)濟M型化的趨勢，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」(working poor)大幅增加?！薄Ｅ_灣月收入三萬元臺幣相當于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達4萬4千，相當于11000元人民幣。

香港韓國：香港和韓國全職工作的年收入可以達到10-15萬元人民幣，相當于平均月薪12500元人民幣。當然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。請看一下報道(網(wǎng)上可以搜)：“香港首個最低工資即將拍板，消息透露，行政會議今(9)日將討論最低工資金額，估計行會將接納臨時最低工資委員會時薪 28 元(港元，下同)的建議。最快明年上半年，全港 31 萬 4600 名時薪低于 28 元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤考慮節(jié)省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰(zhàn)場”。

按一周上五天，一個日月上22天，一天8小時計算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒有，不用爭論，能買趕緊買：

戰(zhàn)略上說，房價隨之收入提高及城市化進程一直會保持上升趨勢，辦得到一定創(chuàng)造能力就買。戰(zhàn)術(shù)上說，房價因國家政策及市場因素會有波動，要找適當?shù)馁I點。

短期房價上我不好預(yù)測，但我認為基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節(jié)余買一平方房子一個月一平方的規(guī)律會一直起作用。房子任何時候都會讓你覺得買起來很困難，因為沒有那那么多房子，必須通過高價平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價格：

以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個歷程，一個普通大學教師)，每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：600元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.人人都有房子住不可能，例如一個農(nóng)村大媽到城市當保姆，一個農(nóng)村青年他到城市打工，政府就該解決房子，那個國家那個城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋；農(nóng)民們馬上全到北京、上海等大城市去(實際上現(xiàn)在農(nóng)村壯勞力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工資低點，只要有獨立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農(nóng)村刨土強。最后大城市裝的下嗎？

也許你會說，我大學畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對，我告訴你，你并不比進城打工的農(nóng)民工高貴，如果政府解決你們住房，那憑什么不給進城打工的農(nóng)民工，何況他們很多人有一技之長(如電工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你們辛苦，農(nóng)民比你能吃苦節(jié)約。他們?nèi)绻盐蜻^來，他們一樣有能力在城市買房子(就把他們在老家蓋房的錢當首付就可以了).8、要有自己的思想、多從身邊調(diào)查得到結(jié)論，不要被媒體和論壇上的一些觀點左右 現(xiàn)在只要罵開發(fā)商的，罵房價高的都是對，容不得理性的聲音，有點像文化大革命。主流媒體已被綁架，各種違反常識的聲音堂而皇之地進入中央電視臺，從所謂的專家口中出來。例如：

6千萬套空置房電表不走，居然網(wǎng)上到處流傳，大家津津樂道。請問全國總共修了多少房子、全國電表聯(lián)網(wǎng)了嗎(實際上一個城市、一片街區(qū)都沒聯(lián)網(wǎng)？你了解現(xiàn)在城市電表智能電表比例有多高嗎？明顯的一派胡言。

30萬收入買不起房(2011、2號中中央二臺專家)，你看看身邊已買房或正在買房的人，他們收入有多少就行了？30萬能買不起一套普通住房嗎？

全國90%的人買不起房，你看看自己身邊熟人，已買房或正在買房及計劃的人比例有多高，自己有房的比例有多高？年輕大學畢業(yè)5年以上買房的比例有多高，成都不會低于80%，一線城市可能少一些，但他們可能也在二三線城市買有房子，已買房的比例也不會低于40%，不用急于反駁我，你先周圍了解一下在說。

很多人住房困難，現(xiàn)在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數(shù)，難道不能一個側(cè)面說明房價的合理性嗎。多少年不吃不喝才能買房，你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，他們過得幸福嗎，我想大部分都幸福，雖然部分人壓力很大。當大部分都沒出現(xiàn)還不起按揭情況，當前房地產(chǎn)個人按揭是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊，說明隨著收入提高，很多買房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調(diào)查了解，比例高達80%以上，如果不行，問下銀行的朋友就知道。

9、最后四忠告：(1)來自農(nóng)村的孩子一定讓家里不要在農(nóng)村建房。除非你有把握你修的房子會被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來也會一錢不值。把農(nóng)村建房的錢作為首付的一部分，在城市買房。

(2)移民城市，集全家之力在城市買房，你甚至你的父母(有些城市可以隨親)可以享受城市的一切福利。如果暫時不行，趕緊考慮政府的經(jīng)適房、限價房，今年要大量修，是好機會。(3)不要買車及時髦數(shù)碼產(chǎn)品，一輛車子一套小房，你想一下，買車的錢做首付，養(yǎng)車的錢當按揭，買一個郊區(qū)的40平小房子可以吧。刻苦耐勞節(jié)儉，至于時髦數(shù)碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻，那一樣東西過二三年不大減價。200元左右的手機不能用嗎？夠用就行。(4)最后記住一點，大學4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費(當前我們學校，沿海要高一些，平均不會超出1000元)過的很充實開心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開的學校好，且可口、節(jié)約，為什么不行？開始存錢，準備下手買房吧。

10、對政府的建議

(1)不要被民粹主義影響政策，不要把網(wǎng)絡(luò)調(diào)查拿來說事，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查很大程度上代表了一批年輕的、在網(wǎng)絡(luò)上非常活躍、思想極不成熟的憤青觀點，也包括一批無所事事、以上網(wǎng)打發(fā)時間不認真學習或工作的學生及無業(yè)游民的觀點，其真實性值得懷疑，希望以科學的民意調(diào)查了解社會實際。

(2)經(jīng)適房、限價房是明目張膽的集體腐敗。多少政府機關(guān)、事業(yè)單位、國企以經(jīng)適房、限價房的名義修房分給職工，領(lǐng)導都是150、200的大房子。他們那一家沒有二三套房子。管理好國營部門的住房福利腐敗，他們都是中高收入階層，每年大家拼命通過關(guān)系進去，出現(xiàn)了大量官二代、壟二代、壟家族。只有切斷其利益(最大是住房及高收入)，才能達到正常的用人的生態(tài)平衡。

(3)直接對政府機關(guān)、事業(yè)單位、國企減低收入。政府機關(guān)、事業(yè)單位納入社保，如果影響他們工作積極性，愿離開的可以讓他們提前退休(每個月發(fā)2000-3000元生活費)，也比每年讓他們高收入、高福利消耗國家財產(chǎn)好。每年幾百萬大學畢業(yè)生，難道招不到人。請問一下，企業(yè)員工每年要從工資里自己交社保，退休收入只有公務(wù)員(一分不交社保)的幾分之一，這是什么道理？

(4)在人治大于法，社會充滿人情關(guān)系，社會海量信息大量存在，人與人間相互不了解、人員流動性大的情況下，收入不透明的情況下。經(jīng)適房、限價房的所謂公示能管理好嘛？只能發(fā)展部分廉租房，以備個人應(yīng)急及過渡用。

(5)一般剛進城人員應(yīng)大量靠市場租賃房解決。在抑制投機的前題下(可以購房1年內(nèi)出售非個人唯一住房，收益90%作為稅收，以后逐年遞減。每年政府公布市場價格行情，如果房東和賣家聯(lián)手出售故意報低價，政府優(yōu)先購買作為廉租房源，以此規(guī)避稅收漏洞).鼓勵靠個人投資解決住房問題，個人投資住房出租回報很低，他們愿意做這種事情，政府應(yīng)該歡迎，他們效率高，也免了政府管理的腐敗漏洞，以及廉租房源的政府投資問題，何樂而不為？

政府對困難人員的補助，通過現(xiàn)金發(fā)放，當家庭收入提高后，隨時可以停止發(fā)放，經(jīng)適房、廉租房的退出難題。現(xiàn)在的政策大量修經(jīng)適房、限價房、廉租房會存在大量的腐敗，也是政府資金難以支持的，將來會出現(xiàn)難以退出問題，特別我國法制觀念不前，關(guān)系后門大量存在的情況下，不改，將來會出大亂?？纯船F(xiàn)在的大量經(jīng)適房流入誰的手里就知道了。

(6)現(xiàn)在很多所謂經(jīng)濟學家強調(diào)農(nóng)村土地收益應(yīng)該歸農(nóng)民所有，這不妥，也違背公正原則?，F(xiàn)在最富有的人群是城郊結(jié)合部的農(nóng)民，大量的偏遠農(nóng)民不能得到實惠。我認為應(yīng)該堅持現(xiàn)有的國家征收，保障失地農(nóng)民有尊嚴的生活，處理方式應(yīng)該是按年齡發(fā)放固定工資，保證他們有二到三套安置住房，安置住房多少年內(nèi)不允許出售(可以出租)。這樣他們有住房及固定收入，生活無憂，也可以融入城市。不能一次性給予大量安置費，他們的理財能力差，很易出現(xiàn)坐吃山空，以后難以生存的問題?，F(xiàn)有的按面積賠償制度，起到很不好的示范作用，違章建筑大量出現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)等問題。

(7)小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)，問題出在政府及地方官員，房子要開工修一二年，當?shù)毓賳T不知道，太令人難以理解，大街上一個小販你都可以罰款，修了幾年的房子你不知道，管不了？肯定有大量腐敗，也很好查，希望政府大力查，不然又是一個大不公的問題

(8)中國的現(xiàn)狀，不適合發(fā)展個人小汽車，交通、能源都是大問題，應(yīng)該對購車重稅，大力發(fā)展公共交通，讓有錢人買車，補貼普通百姓。以前鼓勵汽車消費的觀念太短視了。以上觀點我認為是正確的，但也不排除我理解有誤或不全面，歡迎大家轉(zhuǎn)載及討論批評，如果同意我的觀點，請轉(zhuǎn)交你的朋友，讓跟多的人認識現(xiàn)實，在中國經(jīng)濟發(fā)展的大潮中找到自己的位置。

第三篇：一個大學教師眼中的未來房價趨勢

首先聲明一下，我只是一個普通的大學教師，來自農(nóng)村，已在城市成家，擁有自己的住房，對農(nóng)村的情況及城市都熟悉，由于工作原因，每年對畢業(yè)生的就業(yè)情況熟悉，對學生工作幾年后的情況也很清楚，我所在的城市是成都，所在學校是一所普通二本院校，學生大多來自農(nóng)村，學生就業(yè)及畢業(yè)后收入情況一般在中等水平。經(jīng)常在網(wǎng)上看到有關(guān)房價的討論，看到充滿常識性錯誤言論的所謂專家文章，大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀點選擇性地使用材料、活躍的剛畢業(yè)年輕人急于買房，占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)主流，聽不到理性的、以事實為依據(jù)的聲音。我感到有必要告訴大家，特別是年輕人真相，不要被誤導。

在此我說明一下，我對經(jīng)濟感興趣，也炒過股，不過不成功(虧了，現(xiàn)在沒炒)，收入一般，家庭月收入一萬左右(我和太太收入差不多都5000元左右)，有二套住房。

其次成都當前以2.5環(huán)為市中心區(qū)及郊區(qū)的界線，2.5環(huán)均價在7500左右，2.5環(huán)以內(nèi)均價應(yīng)在10000左右，2.5環(huán)以外均價應(yīng)在5500左右。成都房價在全國在中等水平，有典型意義。由于來自農(nóng)村，我對家鄉(xiāng)情況很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也經(jīng)常找我，很多老鄉(xiāng)及畢業(yè)工作的學生買房都經(jīng)常咨詢我意見，慢慢幾年下來，在老鄉(xiāng)及學生中有點名氣，咨詢我的人越來越多，促使我研究樓市，也對當前房地產(chǎn)有較深刻的了解，在此表達一些我的觀點，供大家參考。

1、當前房價基本正常，并不是大部分人買不起房

實際上近20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標準應(yīng)該是中等收入家庭(二人掙工資)，在去除基本生活開支后，2到3個月節(jié)余收入買一平方;以當前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購買一套50-80平的住房(以中位數(shù)65計算)。例如成都65*7500=48.7萬元，首付15萬，貸款35萬，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。

一般工薪階層取中位數(shù)收入3500元(一般本科畢業(yè)工作2-3年成都地區(qū)，月收入在3000-4000元)，正常開支二個人談朋友合租一間住房(一套房子中的一間)，成都市區(qū)大約550元左右，郊區(qū)350，取中值450元，正常開支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人開支1000元，一個月可以余4000元。一年余5萬元左右，2-3年可以付首付買房。購到房子入住后，每月還按揭后，有5000元左右可供開支，會有一定節(jié)余，考慮到收入增長因素，10左右可以還清。例如我們2000年時家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房價2000左右，除了正常開支，也是2到3個月節(jié)余收入買一平方，當時也覺得壓力大，實際上最后六年就還清了，因為收入增長。因為中國處于經(jīng)濟快速發(fā)展階段，收入增長也是肯定的。

大家可能說成都房價低，北京、上海、廣州太貴了，實際上也是一樣，一般本科畢業(yè)工作2-3年，月收入北、上、廣4000-8000元，取中位數(shù)6000元，假如二個人租一間1000元房子(合租城郊結(jié)合部，條件尚可)，正常開支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人開支1200元，一個月可以余8000元。二個月節(jié)余16000元，可以購買在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域房子一平方，其余計算同上。以上分析是在沒有負擔家庭父母費用，以及父母沒有資助的情況下，如果有負擔就要慢一點，如果家庭父母有資助就要快一點。大學剛畢業(yè)學生，父母都還可以工作(在農(nóng)村也可以自食其力，打工也有點節(jié)余)，有一定收入，兒女要購房成家，多少都會支持一點。同時當前農(nóng)村收入在提高，一般也只有二個小孩，經(jīng)濟一般都有點節(jié)余。當然，過10-20年后，子女也會對父母有養(yǎng)老的支出，實際上，基于中國傳統(tǒng)，一般子女負擔父母的并不多。

平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學時，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過來，開始成家一間小工房(12平)，小孩讀小學時才有自己的第一套50平的小套二。

最后我告訴大家一個事實，我的學生大學畢業(yè)，工作2-6年,都和女(男)朋友80%在城市買房了，并不是大部分人買不起房，你可以和周圍了解一下，大學畢業(yè)幾年購房比例有多高就可以驗證我的觀點，唯一和我說的不符的是，很多并不是象我說的買65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實際上是年輕人太浮躁，超前消費了。

當然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說明你有更好的選擇。

2、收入預(yù)期及實際變化;不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房：

中國正處于黃金發(fā)展期，收入增長也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長不理想，就在不理想情況下，實際上收入也在增長，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個歷程，一個普通大學教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。由于計劃生育造成人口結(jié)構(gòu)原因，勞動力已經(jīng)從無限供應(yīng)正在轉(zhuǎn)化為有限供應(yīng)，市場的力量會使收入進入較快的增長周期，大家留意一下，最近二年，農(nóng)民工的收入增加很多，成都有點技術(shù)如裝修工一天收入不少于150元，在農(nóng)村80元一天很難請到零工。同時政府開始大力進行收入分配改革，以及通脹的因素，未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會是多少------10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，個人一般月收入1-2萬元，家庭月收入2-4萬元，房價會如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買房子，買個2套3套。顯然不可能，因為沒有土地修那么多房子，也沒有那個發(fā)達國家讓你很輕松買房子，所以結(jié)果只會是房價也同步漲，一樣二個人2-3個月的節(jié)余，大約可以買一個平方，市場才能平衡，那時房價該多少-----2萬到5萬(成都的價格)。別的地方，你自己算吧。

10后經(jīng)濟發(fā)展到了較發(fā)達程度，增長速度下來了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長也比較慢了，房價穩(wěn)定了。

3、農(nóng)村人員進城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化(不可能在城市買房)： 說明本觀點非常簡單，如果你來自農(nóng)村，或者對農(nóng)村熟悉，你可以自己理解我說的以下觀點，或者你生活圈子在城市對農(nóng)村不熟悉，建議你和周圍來自農(nóng)村的同事了解，驗證我一下觀點。大家先看以下三點事實：首先第一點，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都進城打工。第二點，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個小孩，大部分一個男孩。第三點，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來他們也不會回農(nóng)村。

結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化，我本人對我老家熟人調(diào)查，也和來自不同地方農(nóng)村的同事調(diào)查聊天，近20年已有30%左右農(nóng)民在城市安家，當然他們還保留農(nóng)村的住房及宅基地，部分家庭老人還在農(nóng)村?，F(xiàn)在城市化形成梯度，鄉(xiāng)下到縣城、地市、省城比例逐漸步減低，即到縣城最多，地市次之、省城教少?？h城到地市、省城，地市到省城。進城的方式中，多年經(jīng)商的大部分已近城。打工的個別技術(shù)較好或進入管理層的大部分已進城。子女讀書進城或在城市打工并站住腳，不管他們是是否已經(jīng)買房，他們都不會回到農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個小孩，大部分一個男孩，女孩出嫁，農(nóng)村家庭一般以男孩為中心，該男孩在哪兒成家，意味著家庭中心就移到哪兒;年輕的不回農(nóng)村，年老的在農(nóng)村，隨著時間推移，年老的生活無法自理及去世后，自然完成城市化過程

先和大家講一個我們家的故事，80年代改革，我們家在農(nóng)村修了一棟土墻房子，10年收入沒了，95年我們家在鎮(zhèn)上修了一棟磚瓦房子，10年收入沒了，2006年我和我哥在縣城買了一套房子，讓父母養(yǎng)老，現(xiàn)在情況是80年以前祖上留下的老房子由于無人居住已經(jīng)倒塌(期間修過幾次，后來想明白不修了)，80年代修的也已破爛不堪，估計也快不行了，鎮(zhèn)上的房子，現(xiàn)在賣不了幾個錢，只好免費讓人住(代為照看)。

以上故事的結(jié)論是由于農(nóng)民意識問題，前二十年打工掙的一點錢，都花在老家蓋房子，大大影響了在城市買房城市化的進程;現(xiàn)在農(nóng)民已經(jīng)認識提高，子女較少，隨著子女進城打工，也不會回農(nóng)村事實的發(fā)生，越來越多的農(nóng)民認識到在農(nóng)村修房子沒有意義，全家集中力量讓子女在城市立足，城市化進程開始進入提速階段，這也是當前房價高升的主要原因。

因為農(nóng)民在農(nóng)村修房無法按揭，實際上，他們有能力在農(nóng)村修房，就意味著，有能力和子女一起努力在城市付首付，購買房子;假如農(nóng)民都認識到這一點，對城市住房需求是非?？膳碌?，趕緊買房吧。

也許有城市的無聊經(jīng)濟學家會說，農(nóng)民在農(nóng)村不修房，他們住那兒，我告訴你，請你到農(nóng)村看看，關(guān)門閉戶的房子、或一棟大面積的房子，只住一二個老人小孩比比皆是。老房子沒人住倒塌的比比皆是。想住房子，親戚免費或象征性付一點租金，隨便找到房子住

中國的傳統(tǒng)習慣，父母會盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點在農(nóng)村大家會認為理所當然。

我也是農(nóng)村進城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：

除非你有把握你修的房子會被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來也會一錢不值，因為你的子女在農(nóng)村沒法生存發(fā)展，他們也不會回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動力。能在大城市買房不要再縣城或鎮(zhèn)上買房。因為只有能提供就業(yè)機會的地方，人氣才會旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無價值?？纯磁_北人口占臺灣的一半，漢城人口占韓國的2/3。東京占1300萬，占日本人口的11%。中國不會一個中心城市，但將來人口集中在幾十個中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學、父母養(yǎng)老、沒錢買房：

假如你準備好你可能生病要用的錢、將來小孩要用的錢、將來父母養(yǎng)老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因為你是以現(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來的通脹、收入的提高及各種費用的提高，你現(xiàn)在準備的錢，到將來一錢不值，也永遠辦不了你計劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢，以當時收入存款一萬二萬都很難，留到今天價值很小，實在太虧了。當前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。

生病不用考慮，實際上年輕人概率上就很少生大病，你看看你的周邊同事和你周圍的熟人，有幾個生了傾家傾家蕩產(chǎn)的大病，其概率比同性戀吸毒都小。你可以網(wǎng)上搜一下，我國吸毒有一千萬左右，比例近1%吧，同性戀遠遠大于吸毒，你用考慮嗎?如果真的發(fā)生不幸的事情，那也只認倒霉，要解決生病的問題，最佳的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險。小孩上學問題也不用考慮，實際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學校就可以了，小孩的成才關(guān)鍵還在于良好的家庭教育，這是你自己的事情，有多少農(nóng)村條件很差的小孩一樣成才，現(xiàn)在高考實際上，大城市考不過農(nóng)村。當然現(xiàn)在有高價幼兒園、高價私立中小學，你沒必要去讀。隨著適齡人口的減少，5年以后高校入學率會提高到40%，當10幾年以后，現(xiàn)在年輕人的子女可以隨便上大學了。只要家庭教育好，正常有學校上學，將來就沒問題。我自己就是從一個條件很差的農(nóng)村學校出來的，考上一本學校，你自己身邊也應(yīng)該有很多這樣的例子，我自己的小孩也是按片區(qū)劃分讀書，一樣健康成長學習。

有關(guān)父母養(yǎng)老問題，請大家了解一下周圍熟人同事，經(jīng)濟上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當小孩進入中年，父母進入老年以后，子女孝敬照顧父母。

實際上當前農(nóng)村進城打工的孩子、城市中的獨生子女，農(nóng)民自己想一下，想在你給了父母的錢多，還是了父母支持你的的錢多，應(yīng)該是后者。50歲左右的父母不管在城市還是在農(nóng)村都可能有在經(jīng)濟上對你的支持(不同人家庭經(jīng)濟不一樣，父母撫養(yǎng)你成年，應(yīng)該說盡到職責，支持力度有大有小，沒有支持也是合理的)，但是一般不需要你經(jīng)濟上的負擔。在過10來年后，父母需要你的照顧，但經(jīng)濟上也不會對你有太多的負擔，主要應(yīng)該是關(guān)心、照顧及及時的問候及親情。父母這輩子最大的心愿是子女成家立業(yè)，當前應(yīng)該是傾全家之力在你可以立足的城市買房，將來你在父母老了需要照顧的10來年，你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率，不對，空置率高嗎?不高，而且在正常范圍，也有原因：

比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈;我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過，今年夏天，網(wǎng)上大抄空置率時，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個別重新專修或者出租換租過渡期的除外。因為老公房老小區(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問你，有誰自己不住，也不租，和自己的錢過不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點一下就租出去，沒那么傻得人。

當然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來就應(yīng)該逐步提高(有些是自住，但由于小孩入學、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時空置)，其次確實也存在一定比例的投資投機購房，隨著5年左右的市場消化(投資及投機的拋出)及配套成熟，入住率自然會達到正常水平，誰也不會讓幾

十、幾百萬的資產(chǎn)長期毫無效益，哪怕一點租金也可以，除了個別短炒，馬上想出手的以外。

6、中國收入低，中國房價收入比奇高，國外便宜，不對,請看一下數(shù)據(jù): 要注意一點的是中國東方文化，亞洲的日本、臺灣、韓國、香港和中國城市化進程及房價是我們的未來。

回答本問題非常簡單，網(wǎng)上搜一下臺灣、韓國、香港普通工薪收入以及他們的房價，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節(jié)余買一平方房子(實際他們都辦不到，大概3-4月二個人節(jié)余才能買一平方)?？紤]到中國經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當?shù)囊鐑r(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國北、上、深、杭、廣房價有點偏高或正常，成都、武漢等二線城市房價有點偏低或正常。

請看我搜的權(quán)威數(shù)據(jù)：

臺灣一項民間調(diào)查顯示，亞洲八大國際城市的房價年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分別為22%、19.28%和17.61%。

據(jù)臺灣媒體報道，臺灣房屋旗下的亞洲房市風險管理顧問公司調(diào)查顯示，在此項排名中，一年來東京房價下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個房價下跌城市。調(diào)查說，八大城市的房價均價中：

香港以每坪(一坪約為3.3平方米)202萬元(新臺幣，下同，折合每平方米13.4萬元人民幣)的價格居首。東京以每坪172萬元居次(折合每平方米11.4萬元人民幣)。第三至五名分別為新加坡112.9萬元(折合每平方米7.5萬元人民幣/平方米)、韓國首爾86萬元(折合每平方米5.7萬元人民幣/平方米)、臺北46.9萬元(折合每平方米3.1萬元人民幣/平方米)。深圳以每坪36.62萬元(折合每平方米2.38萬元人民幣)、上海以33.76萬元(折合每平方米2.23萬元人民幣/平方米)、北京則28.58萬元(折合每平方米1.88萬元人民幣/平方米)的均價分列六至八名。收入情況比較：

臺灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會公布「歷史新高」數(shù)據(jù)指出，今年每人平均薪資達4萬4千元。但行政院主計處調(diào)查顯示，今年月收入不到3萬元的受雇者將近360萬人，其中更有103.8萬人不滿2萬元。這不僅說明經(jīng)濟M型化的趨勢，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」(working poor)大幅增加?！?。臺灣月收入三萬元臺幣相當于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達4萬4千，相當于11000元人民幣。香港韓國：香港和韓國全職工作的年收入可以達到10-15萬元人民幣，相當于平均月薪12500元人民幣。當然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。

請看一下報道(網(wǎng)上可以搜)：“香港首個最低工資即將拍板，消息透露，行政會議今(9)日將討論最低工資金額，估計行會將接納臨時最低工資委員會時薪 28 元(港元，下同)的建議。最快明年上半年，全港 31 萬 4600 名時薪低于 28 元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤考慮節(jié)省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰(zhàn)場”。按一周上五天，一個日月上22天，一天8小時計算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒有，不用爭論，能買趕緊買： 戰(zhàn)略上說，房價隨之收入提高及城市化進程一直會保持上升趨勢，辦得到一定創(chuàng)造能力就買。戰(zhàn)術(shù)上說，房價因國家政策及市場因素會有波動，要找適當?shù)馁I點。

短期房價上我不好預(yù)測，但我認為基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節(jié)余買一平方房子一個月一平方的規(guī)律會一直起作用。房子任何時候都會讓你覺得買起來很困難，因為沒有那那么多房子，必須通過高價平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價格：

以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例(我經(jīng)歷了整個歷程，一個普通大學教師)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：600元;2000年:1500元;2005年：3000元;2010年：5000。

人人都有房子住不可能，例如一個農(nóng)村大媽到城市當保姆，一個農(nóng)村青年他到城市打工，政府就該解決房子，那個國家那個城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋;農(nóng)民們馬上全到北京、上海等大城市去(實際上現(xiàn)在農(nóng)村壯勞力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工資低點，只要有獨立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農(nóng)村刨土強。最后大城市裝的下嗎? 也許你會說，我大學畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對，我告訴你，你并不比進城打工的農(nóng)民工高貴，如果政府解決你們住房，那憑什么不給進城打工的農(nóng)民工，何況他們很多人有一技之長(如電工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你們辛苦，農(nóng)民比你能吃苦節(jié)約。他們?nèi)绻盐蜻^來，他們一樣有能力在城市買房子(就把他們在老家蓋房的錢當首付就可以了)。

8、要有自己的思想、多從身邊調(diào)查得到結(jié)論，不要被媒體和論壇上的一些觀點左右

現(xiàn)在只要罵開發(fā)商的，罵房價高的都是對，容不得理性的聲音，有點像文化大革命。主流媒體已被綁架，各種違反常識的聲音堂而皇之地進入中央電視臺，從所謂的專家口中出來。例如：

6千萬套空置房電表不走，居然網(wǎng)上到處流傳，大家津津樂道。請問全國總共修了多少房子、全國電表聯(lián)網(wǎng)了嗎(實際上一個城市、一片街區(qū)都沒聯(lián)網(wǎng)?你了解現(xiàn)在城市電表智能電表比例有多高嗎?明顯的一派胡言。

30萬收入買不起房(2011、2號中中央二臺專家)，你看看身邊已買房或正在買房的人，他們收入有多少就行了?30萬能買不起一套普通住房嗎? 全國90%的人買不起房，你看看自己身邊熟人，已買房或正在買房及計劃的人比例有多高，自己有房的比例有多高?年輕大學畢業(yè)5年以上買房的比例有多高，成都不會低于80%，一線城市可能少一些，但他們可能也在二三線城市買有房子，已買房的比例也不會低于40%，不用急于反駁我，你先周圍了解一下在說。

很多人住房困難，現(xiàn)在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數(shù)，難道不能一個側(cè)面說明房價的合理性嗎。

多少年不吃不喝才能買房，你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，他們過得幸福嗎，我想大部分都幸福，雖然部分人壓力很大。當大部分都沒出現(xiàn)還不起按揭情況，當前房地產(chǎn)個人按揭是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊，說明隨著收入提高，很多買房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調(diào)查了解，比例高達80%以上，如果不行，問下銀行的朋友就知道。

9、最后四忠告：

(1)來自農(nóng)村的孩子一定讓家里不要在農(nóng)村建房。除非你有把握你修的房子會被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來也會一錢不值。把農(nóng)村建房的錢作為首付的一部分，在城市買房。

(2)移民城市，集全家之力在城市買房，你甚至你的父母(有些城市可以隨親)可以享受城市的一切福利。如果暫時不行，趕緊考慮政府的經(jīng)適房、限價房，今年要大量修，是好機會。(3)不要買車及時髦數(shù)碼產(chǎn)品，一輛車子一套小房，你想一下，買車的錢做首付，養(yǎng)車的錢當按揭，買一個郊區(qū)的40平小房子可以吧?？炭嗄蛣诠?jié)儉，至于時髦數(shù)碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻，那一樣東西過二三年不大減價。200元左右的手機不能用嗎?夠用就行。(4)最后記住一點，大學4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費(當前我們學校，沿海要高一些，平均不會超出1000元)過的很充實開心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開的學校好，且可口、節(jié)約，為什么不行?開始存錢，準備下手買房吧。

10、對政府的建議

(1)不要被民粹主義影響政策，不要把網(wǎng)絡(luò)調(diào)查拿來說事，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查很大程度上代表了一批年輕的、在網(wǎng)絡(luò)上非常活躍、思想極不成熟的憤青觀點，也包括一批無所事事、以上網(wǎng)打發(fā)時間不認真學習或工作的學生及無業(yè)游民的觀點，其真實性值得懷疑，希望以科學的民意調(diào)查了解社會實際。

2)經(jīng)適房、限價房是明目張膽的集體腐敗。多少政府機關(guān)、事業(yè)單位、國企以經(jīng)適房、限價房的名義修房分給職工，領(lǐng)導都是150、200的大房子。他們那一家沒有二三套房子。管理好國營部門的住房福利腐敗，他們都是中高收入階層，每年大家拼命通過關(guān)系進去，出現(xiàn)了大量官二代、壟二代、壟家族。只有切斷其利益(最大是住房及高收入)，才能達到正常的用人的生態(tài)平衡。

(3)直接對政府機關(guān)、事業(yè)單位、國企減低收入。政府機關(guān)、事業(yè)單位納入社保，如果影響他們工作積極性，愿離開的可以讓他們提前退休(每個月發(fā)2000-3000元生活費)，也比每年讓他們高收入、高福利消耗國家財產(chǎn)好。每年幾百萬大學畢業(yè)生，難道招不到人。請問一下，企業(yè)員工每年要從工資里自己交社保，退休收入只有公務(wù)員(一分不交社保)的幾分之一，這是什么道理?(4)在人治大于法，社會充滿人情關(guān)系，社會海量信息大量存在，人與人間相互不了解、人員流動性大的情況下，收入不透明的情況下。經(jīng)適房、限價房的所謂公示能管理好嘛?只能發(fā)展部分廉租房，以備個人應(yīng)急及過渡用。

(5)一般剛進城人員應(yīng)大量靠市場租賃房解決。在抑制投機的前題下(可以購房1年內(nèi)出售非個人唯一住房，收益90%作為稅收，以后逐年遞減。每年政府公布市場價格行情，如果房東和賣家聯(lián)手出售故意報低價，政府優(yōu)先購買作為廉租房源，以此規(guī)避稅收漏洞)。

鼓勵靠個人投資解決住房問題，個人投資住房出租回報很低，他們愿意做這種事情，政府應(yīng)該歡迎，他們效率高，也免了政府管理的腐敗漏洞，以及廉租房源的政府投資問題，何樂而不為? 政府對困難人員的補助，通過現(xiàn)金發(fā)放，當家庭收入提高后，隨時可以停止發(fā)放，經(jīng)適房、廉租房的退出難題。

現(xiàn)在的政策大量修經(jīng)適房、限價房、廉租房會存在大量的腐敗，也是政府資金難以支持的，將來會出現(xiàn)難以退出問題，特別我國法制觀念不前，關(guān)系后門大量存在的情況下，不改，將來會出大亂。看看現(xiàn)在的大量經(jīng)適房流入誰的手里就知道了。

(6)現(xiàn)在很多所謂經(jīng)濟學家強調(diào)農(nóng)村土地收益應(yīng)該歸農(nóng)民所有，這不妥，也違背公正原則。現(xiàn)在最富有的人群是城郊結(jié)合部的農(nóng)民，大量的偏遠農(nóng)民不能得到實惠。我認為應(yīng)該堅持現(xiàn)有的國家征收，保障失地農(nóng)民有尊嚴的生活，處理方式應(yīng)該是按年齡發(fā)放固定工資，保證他們有二到三套安置住房，安置住房多少年內(nèi)不允許出售(可以出租)。這樣他們有住房及固定收入，生活無憂，也可以融入城市。不能一次性給予大量安置費，他們的理財能力差，很易出現(xiàn)坐吃山空，以后難以生存的問題?，F(xiàn)有的按面積賠償制度，起到很不好的示范作用，違章建筑大量出現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)等問題。

(7)小產(chǎn)權(quán)大量出現(xiàn)，問題出在政府及地方官員，房子要開工修一二年，當?shù)毓賳T不知道，太令人難以理解，大街上一個小販你都可以罰款，修了幾年的房子你不知道，管不了?肯定有大量腐敗，也很好查，希望政府大力查，不然又是一個大不公的問題。

(8)中國的現(xiàn)狀，不適合發(fā)展個人小汽車，交通、能源都是大問題，應(yīng)該對購車重稅，大力發(fā)展公共交通，讓有錢人買車，補貼普通百姓。以前鼓勵汽車消費的觀念太短視了。以上觀點我認為是正確的，但也不排除我理解有誤或不全面，歡迎大家轉(zhuǎn)載及討論批評，如果同意我的觀點，請轉(zhuǎn)交你的朋友，讓跟多的人認識現(xiàn)實，在中國經(jīng)濟發(fā)展的大潮中找到自己的位置

感覺這個老師完全在閉門造車，數(shù)據(jù)錯誤百出，觀點其他的都不想評價了 首先，成都市區(qū)是以2.5環(huán)為分界線？明明是以三環(huán)為分界線！其次，2.5環(huán)外才5500元？連東邊三環(huán)外的萬科魅力之城都上萬了！更別提三環(huán)外南部新區(qū)了！

第三，市區(qū)的房租才500？我不曉得是哪個年頭的房租價格？難道是20年前的？ 第四，剛剛畢業(yè)的大學本科生月收入能達到3000--4000？哪個那么好的單位？麻煩這位教師給大家都去落實哈這個單位！靠自己能在2-3年內(nèi)實現(xiàn)買房理想？除非自己不吃不喝！···············

還有很多錯誤論據(jù)，都不一一駁斥了

國內(nèi)的同學們都知道，國內(nèi)物價飛漲，就是工資不漲，應(yīng)該是好幾年沒有漲過了，從2000年算起，11年來，收入大概只長了2倍，但是房價長了10倍，其他的食品啊衣服啊等生活必需品長了大概3到5倍不等

第四篇：分析很透徹 一個大學教師眼中2013年房價趨勢

分析很透徹 一個大學教師眼中2013年房價趨勢

編者按：經(jīng)常在網(wǎng)上看到有關(guān)房價的討論，看到充滿常識性錯誤言論的所謂專家文章，大量不理性的謾罵、為了證明自己的觀點選擇性地使用材料、活躍的剛畢業(yè)年輕人急于買房，占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò)主流，聽不到理性的、以事實為依據(jù)的聲音。我感到有必要告訴大家，特刪是年輕人真相，不要被誤導。

1、當前房價基本正常，幵不是大部分人買不起房

實際上近20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化，有些年仹快了些，有些年仹慢了些。其標準應(yīng)該是中等收入家庭（二人掙工資），在去除基本生活開支后，2到3個月節(jié)余收入買一平方；以當前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區(qū)域購買一套50-80平的住房（以中位數(shù)65計算）。例如南京65*7500=48.7萬元，首付15萬，貸款35萬，30年，月還款應(yīng)該在2000元左右。

平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學時，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過來，開始成家一間小工房（12平），小孩讀小學時才有自己的第一套50平的小套二。很多幵不是象我說的買65平左右，在城郊結(jié)合部的小房子，而是市區(qū)大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實際上是年輕人太浮躁，超前消費了。

當然以上收入是平均數(shù)，如果你低于此，說明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說明你有更好的選擇。

2、收入預(yù)期及實際變化：不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房

中國正處于黃金發(fā)展期，收入增長也較快，前20年由于人口結(jié)構(gòu)及收入分配不公造成增長不理想，就在不理想情況下，實際上收入也在增長，以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例（我經(jīng)歷了整個歷程，一個普通大學教師），每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.通脹的因素，未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現(xiàn)象一下10年后，你收入會是多少------10000元或20000元。

最后你在想象一下，如果10年后，個人一般月收入1-2萬元，家庭月收入2-4萬元，房價會如何，穩(wěn)定，讓大家很輕松地買房子，買個2套3套。顯然不可能，因為沒有土地修那么多房子，也沒有那個發(fā)達國家讓你很輕松買房子，所以結(jié)果只會是房價也同步漲，一樣二個人2-3個月的節(jié)余，大約可以買一個平方，市場才能平衡，那時房價該多少-----2萬到5萬（成都的價格）。刪的地方，你自己算吧。

10后經(jīng)濟發(fā)展到了較發(fā)達程度，增長速度下來了，城市化也差不多了，人口也穩(wěn)定了，收入增長也比較慢房價穩(wěn)定了。

3、農(nóng)村人員迚城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化（不可能在城市買房）

大家先看以下三點事實：首先第一點，現(xiàn)在農(nóng)村年輕人基本上都迚城打工。第二點，現(xiàn)在農(nóng)民一般只有二個小孩，大部分一個男孩。第三點，現(xiàn)在年輕的農(nóng)民都在城市打工，將來他們也不會回農(nóng)村。結(jié)論是最近10年有30%左右農(nóng)村家庭正在不可扭轉(zhuǎn)地城市化。

中國的傳統(tǒng)習慣，父母會盡一切能力為了子女，集全家打工乊力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點在農(nóng)村大家會認為理所當然。

我也是農(nóng)村迚城的人員，我的根也在農(nóng)村，告訴農(nóng)民兄弟：

除非你有把握你修的房子會被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來也會一錢不值，因為你的子女在農(nóng)村沒法生存發(fā)展，他們也不會回去了，農(nóng)村不可能承載太多人的富有夢想，農(nóng)村資源只需要小部分的勞動力。能在大城市買房不要再縣城或鎮(zhèn)上買房。因為只有能提供就業(yè)機會的地方，人氣才會旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無價值?？纯磁_北人口占臺灣的一半，漢城人口占韓國的2/3。東京占1300萬，占日本人口的11%。中國不會一個中心城市，但將來人口集中在幾十個中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學、父母養(yǎng)老、沒錢買房

假如你準備好你可能生病要用的錢、將來小孩要用的錢、將來父母養(yǎng)老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因為你是以現(xiàn)在的低收入應(yīng)付將來的通脹、收入的提高及各種費用的提高，你現(xiàn)在準備的錢，到將來一錢不值，也永進辦不了你計劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節(jié)約存錢，以當時收入存款一萬二萬都很難，留到今天價值很小，實在太虧了。當前應(yīng)該是傾全家乊力在你可以立足的城市買房。

要解決生病的問題，最佳的應(yīng)該是基本的醫(yī)療保險。

小孩上學問題也不用考慮，實際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學校就可以了。

有關(guān)父母養(yǎng)老問題，請大家了解一下周圍熟人同事，經(jīng)濟上是父母幫助小孩多還是反乊，我想大家很快會得到父母幫助小孩多的結(jié)論。原因的產(chǎn)生應(yīng)該是中國傳統(tǒng)文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統(tǒng)，當小孩迚入中年，父母迚入老年以后，子女孝敬照顧父母。

父母這輩子最大的心愿是子女成家立業(yè)，當前應(yīng)該是傾全家乊力在你可以立足的城市買房，將來你在父母老了需要照顧的10來年，你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率，不對，空置率高嗎？不高，而且在正常范圍，也有原因：

比如老公房老小區(qū)，你晚上去看，黑了多少燈；我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過，今年夏天，網(wǎng)上大抁空置率時，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區(qū)看過。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個刪重新專修或者出租換租過渡期的除外。因為老公房老小區(qū)以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問你，有誰自己不住，也不租，和自己的錢過不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點一下就租出去，沒那么傻的人。

當然新小區(qū)由于裝修的原因，入住率本來就應(yīng)該逐步提高（有些是自住，但由于小孩入學、退休養(yǎng)老、配套不完善等原因暫時空置），其次確實也存在一定比例的投資投機購房，隨著5年左右的市場消化（投資及投機的拋出）及配套成熟，入住率自然會達到正常水平，誰也不會讓幾

十、幾百萬的資產(chǎn)長期毫無效益，哪怕一點租金也可以，除了個刪短炒，馬上想出手的以外。

6、中國收入低，中國房價收入比奇高，國外便宜，不對，請看一下數(shù)據(jù)：

要注意一點的是中國東方文化，亞洲的日本、臺灣、韓國、香港和中國城市化迚程及房價是我們的未來。

回答本問題非常簡單，網(wǎng)上搜一下臺灣、韓國、香港普通工薪收入以及他們的房價，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節(jié)余買一平方房子（實際他們都辦不到，大概3-4月二個人節(jié)余才能買一平方）?？紤]到中國經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當?shù)囊鐑r（或就叫泡沫）也是正常的。得出如下結(jié)論，現(xiàn)在中國北、上、深、杭、廣房價有點偏高或正常，成都、武漢等二線城市房價有點偏低或正常。請看我搜的權(quán)威數(shù)據(jù)：

臺灣一項民間調(diào)查顯示，亞洲八大國際城市的房價年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分刪為22%、19.28%和17.61%。據(jù)臺灣媒體報道，臺灣房屋旗下的亞洲房市風險管理顧問公司調(diào)查顯示，在此項排名中，一年來東京房價下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個房價下跌城市。調(diào)查說，八大城市的房價均價中：香港以每坪（一坪約為3.3平方米）202萬元（新臺幣，下同，折合每平方米13.4萬元人民幣）的價格居首。東京以每坪172萬元居次（折合每平方米11.4萬元人民幣）。第三至五名分刪為新加坡112.9萬元（折合每平方米7.5萬元人民幣/平方米）、韓國首爾86萬元（折合每平方米5.7萬元人民幣/平方米）、臺北46.9萬元（折合每平方米3.1萬元人民幣/平方米）。深圳以每坪36.62萬元（折合每平方米2.38萬元人民幣）、上海以33.76萬元（折合每平方米2.23萬元人民幣/平方米）、北京則28.58萬元（折合每平方米1.88萬元人民幣/平方米）的均價分列六至八名。

收入情況比較：臺灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會公布「歷史新高」數(shù)據(jù)指出，今年每人平均薪資達4萬4千元。但行政院主計處調(diào)查顯示，今年月收入不到3萬元的受雇者將近360萬人，其中更有103.8萬人不滿2萬元。這不僅說明經(jīng)濟M型化的趨勢，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」（workingpoor）大幅增加。”。臺灣月收入三萬元臺幣相當于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達4萬4千，相當于11000元人民幣。香港韓國：香港和韓國全職工作的年收入可以達到10-15萬元人民幣，相當于平均月薪12500元人民幣。當然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。

請看一下報道（網(wǎng)上可以搜）：“香港首個最低工資即將拍板，消息透露，行政會議今（9）日將討論最低工資金額，估計行會將接納臨時最低工資委員會時薪28元（港元，下同）的建議。最快明年上半年，全港31萬4600名時薪低于28元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤考慮節(jié)省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰(zhàn)場”。按一周上五天，一個月上22天，一天8小時計算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒有，不用爭論，能買趕緊買：

戰(zhàn)略上說，房價隨乊收入提高及城市化迚程一直會保持上升趨勢，辦得到一定創(chuàng)造能力就買。戰(zhàn)術(shù)上說，房價因國家政策及市場因素會有波動，要找適當?shù)馁I點。

短期房價上我不好預(yù)測，但我認為基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節(jié)余買一平方房子一個月一平方的規(guī)律會一直起作用。房子仸何時候都會讓你覺得買起來很困難，因為沒有那那么多房子，必須通過高價平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價格： 以一般本科畢業(yè)穩(wěn)定工作2-3年的人為例（我經(jīng)歷了整個歷程，一個普通大學教師），每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：600元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.人人都有房子住不可能，例如一個農(nóng)村大媽到城市當保姆，一個農(nóng)村青年他到城市打工，“我們公司”就該解決房子，那個國家那個城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋；農(nóng)民們馬上全到北京、上海等大城市去（實際上現(xiàn)在農(nóng)村壯勞力大部分都在城市），工作好找的很，大不了工資低點，只要有獨立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農(nóng)村刨土強。最后大城市裝的下嗎？

也許你會說，我大學畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對，我告訴你，你幵不比迚城打工的農(nóng)民工高貴，如果“我們公司”解決你們住房，那憑什么不給迚城打工的農(nóng)民工，何況他們很多人有一技乊長（如電工、泥瓦工、焊工等），收入幵不比你低，工作比你們辛苦，農(nóng)民比你能吃苦節(jié)約。他們?nèi)绻盐蜻^來，他們一樣有能力在城市買房子（就把他們在老家蓋房的錢當首付就可以了）。

8、要有自己的思想、多從身邊調(diào)查得到結(jié)論，不要被媒體和論壇上的一些觀點左右 很多人住房困難，現(xiàn)在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數(shù)，難道不能一個側(cè)面說明房價的合理性嗎。

多少年不吃不喝才能買房，你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，他們過得并福嗎，我想大部分都并福，雖然部分人壓力很大。當大部分都沒出現(xiàn)還不起按揭情況，當前房地產(chǎn)個人按揭是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊，說明隨著收入提高，很多買房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調(diào)查了解，比例高達80%以上，如果不行，問下銀行的朋友就知道。

9、將買房希望寄托于經(jīng)濟危機、戰(zhàn)爭、地震、恐怖活動的

經(jīng)濟危機來的時候，人類會不會束手無策，眼巴巴地望著經(jīng)濟一夜乊間回到原始社會？ 戰(zhàn)爭、地震、恐怖活動來的時候，是保小命要緊還是抁底要緊？

11、以股市模式來分析樓市趨勢的

樓市會不會像股市，今天漲停明天跌停？實踐證明，低點買上房的，不是專業(yè)的，就是瞎蒙的。樓市是否能像股市一樣，快迚快出，隨心所欲地買賣？

哎呀，咋一下市中心沒地了，偶爾開一個新盤價格老高了，還得靠關(guān)系靠運氣去搶。

12、不能從宏觀上把握樓市發(fā)展階段的

樓市發(fā)展刜級階段，其實很短暫，也不過10來年。眼睛一睜，開發(fā)商在三環(huán)賣樓；眼睛一閉，開發(fā)商在五環(huán)賣樓；眼睛一睜一閉，開發(fā)商到衛(wèi)星城市賣樓了

13、被無房人士忽悠

在論壇上，預(yù)測房市的大仙相當多，其中很大一部分恐怕連售樓處的門檻都沒踏過，但這幵不影響他對樓市掌控的自信，也不影響信徒的狂熱。等到驗證時間到了，棄樓逃跑也還好，有的牛B大仙，對前來訴苦的受害者冷冷地說“都成年人了，自己不會做主??？我讓你去吃屎也你也吃？”。買得起就盡快買，這個建議在過去十年是被罵房托的重要依據(jù)。但是，血淋淋的事實證明，在此階段，地段比波段重要得多。

最后四忠告：

（1）來自農(nóng)村的孩子一定讓家里不要在農(nóng)村建房。除非你有把握你修的房子會被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農(nóng)村修房，修了將來也會一錢不值。把農(nóng)村建房的錢作為首付的一部分，在城市買房。

（2）移民城市，集全家乊力在城市買房，你甚至你的父母（有些城市可以隨親）可以享受城市的一切福利。如果暫時不行，趕緊考慮“我們公司”的經(jīng)適房、限價房，今年要大量修，是好機會。

（3）不要買車及時髦數(shù)碼產(chǎn)品，一輛車子一套小房，你想一下，買車的錢做首付，養(yǎng)車的錢當按揭，買一個郊區(qū)的40平小房子可以吧?？炭嗄蛣诠?jié)儉，至于時髦數(shù)碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻，那一樣東西過二三年不大減價。200元左右的手機不能用嗎？夠用就行。（4）最后記住一點，大學4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費（當前我們學校，沿海要高一些，平均不會超出1000元）過的很充實開心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開的學校好，且可口、節(jié)約，為什么不行？開始存錢，準備下手買房吧。

第五篇：我眼中的大學

我眼中的大學

一個懵懂的少年帶著份天真走進了充滿新奇的大學校園,這就是我一個無畏的小伙。進入“自信自立，敢為人先”的河北美術(shù)學院。

本想把我的青春與激情揮灑在這個我要生活至少四年的校園里,可剛剛到來時的新鮮感尚未退去，淡淡的思家情緒就已經(jīng)籠罩我的心頭。在這新鮮感的背后是莫明的恐懼，好想有個人來保護，來陪我，聽我傾訴。感覺好怕，四周都是一個個獨立的個體，而我總是那最脆弱的一個。但大學的溫馨不會使你哭泣使你哭泣，河北美術(shù)學院也不會。想以我真誠的心換一個和諧而美好的氛圍，卻使我發(fā)現(xiàn)世界不是那么孤獨與冷酷，還略有溫馨和關(guān)懷。我沒有影響誰也在擔心著受誰的影響。于是慢慢把心扉敞開，與他人共同享受這份天真與友情。孤獨的世界不屬于我，外面的繁華與嬉鬧好像離我隔層紗幕，觸手可及?? 我還在等什么呢，去迎接這美麗美好的世界。

感覺我的大學是一場夢，卻搞不懂是我制造的夢境還是生活在別人特定的夢境中。兩個截然不同的夢境我無法取舍也不知道如何選擇，但是我苦惱，也不憂傷，于是我選擇接受河北美術(shù)學院。河美的課程讓位了解很多也明白好多，有如漆黑的夜晚也一盞導航燈，給我指明了方向，從新認識了大學生活。

以前經(jīng)常問自己：“你覺得你的大學生活有缺憾嗎？你覺得你的大學教育有缺憾嗎？”可是在上完課之后感覺像變了個人，我從內(nèi)心笑了，因為我要問自己的是“你對你的大學生活有熱情嗎？你對你的大學教育有規(guī)劃嗎？”

都說大一吶喊，大二彷徨，大三沉淪，大四朝花夕拾。自入學后看來，的確不假，新生剛報到，都一副初生牛犢的模樣，憤世嫉俗，破舊立新，對陋習嗤之以鼻，卻又一心要出人頭地，石破天驚。這正是：大一學生不知道自己不知道；大二時知道自己不知道；大三不知道自己知道；大四則是知道自己知道了，而我卻把大學看作是一場夢，或者說兩場不同的夢，心里有一個，生活里是另一個。夢想與現(xiàn)實是兩個世界，就看你選擇哪一面，美麗的大學是我們共同去造就，不是他本身就如此美麗。

或許是以前對大學抱有大多的幻想，把大學編織成里一個美好的畫面：有幾個知已好友,可以一起笑一起哭的討論學術(shù)問題,有淵博的教授上一些好的課程,對未來有一種憧憬并且可以付出實際行動,知道未來的方向.理想中的大學可以讓我成長,可以讓我在畢業(yè)的那一年感到驕傲,并且知道要往哪里繼續(xù)走下去,讓我四年后在回顧的時候可以驕傲的說,我學到了很多,我舍不得離開,要和大學里的好朋友做一輩子的好朋友.有人說希望越大失望越大，我把我的大學編織成了一場美麗的夢，它只能在我的想象里出現(xiàn)??

而進入大學讓我感覺一切都那么的不一樣，與想象的大學幾乎是完全兩個不同的概念：生活乏味，整天無所事事，就感覺是在浪費青春。我好像生活在一場噩夢里，而這場夢卻是那么的真實，真實的我只有逃避才能把另一場夢找回。于是我參加了河北美術(shù)學院團委志愿者工作部，他使我成長、使我學習，讓我生活更加充實。

當我小看了一下心理學以后，當我查閱了一些資料以后，我明白，我所擔心的自閉、自卑等是不會發(fā)生，是我的以前對大學的過度美好的夢影響了我，也是我的有些不自立、不自信影響了我。而我現(xiàn)在要做的就是讓自己堅強起來，以一個嶄新的姿態(tài)面對我的大學生活，當我不再把別人看成一個個獨立體，當我不再認為自己永遠是那最弱的一個時，我想我的心會再一次敞開，把我的天真與樸實揮灑在這個我又從新認識的大學校園里。

我的大學我的夢，既然我已經(jīng)把我的大學編織成了一個美好的夢，那在這個與夢截然不同的夢里我要努力實現(xiàn)另一個夢。大學啊，夢醒時分，可有我驕傲與滿足的笑容，在這個所謂的人間天堂里又能留下多少我的笑容我的歡歌。

一切都在繼續(xù)，我的夢也是。

我的大學載著我的夢，載夢高飛，飛向藍藍的天空。河北美術(shù)學院造就了我，使我前途更加光明。