第一篇：銷售項(xiàng)目管理制度

銷售項(xiàng)目管理制度

目 錄 概述...................................................................................................................................................3 1.1 目的............................................................................................................................................3 1.2 適用范圍.....................................................................................................................................3 1.3 術(shù)語及縮略語..............................................................................................................................3 2 過程管理............................................................................................................................................3 2.1 崗位職責(zé).....................................................................................................................................3 2.2 流程圖.........................................................................................................................................4 2.3 項(xiàng)目立項(xiàng).....................................................................................................................................4 2.4 項(xiàng)目執(zhí)行過程及管理....................................................................................................................5 2.5 結(jié)項(xiàng)及審核..................................................................................................................................5 2.6 項(xiàng)目維護(hù).....................................................................................................................................5 2.7 項(xiàng)目撤銷.....................................................................................................................................6 3 引用文件............................................................................................................................................6 4 質(zhì)量記錄............................................................................................................................................6

1.概述

1.1 目的

明確銷售項(xiàng)目管理流程，確保合理協(xié)調(diào)資源，提高工作效率，促進(jìn)效益增長。

1.2 適用范圍

適用于公司所有銷售項(xiàng)目的立項(xiàng)、執(zhí)行、結(jié)項(xiàng)過程的管理。

1.3 術(shù)語及縮略語

1.3.1.銷售項(xiàng)目：客戶經(jīng)理根據(jù)客戶購買需求，進(jìn)行軟件、硬件等產(chǎn)品銷售的項(xiàng)目。1.3.2.客戶經(jīng)理：負(fù)責(zé)銷售項(xiàng)目的立項(xiàng)、交貨、督促驗(yàn)收、收款等工作。

1.3.3.銷售項(xiàng)目管理員：負(fù)責(zé)對(duì)銷售項(xiàng)目立項(xiàng)、結(jié)項(xiàng)管理，過程監(jiān)控管理以及相關(guān)文檔歸集工作的管理人員。

1.3.4.虛擬合同：是指在正式項(xiàng)目合同簽約之前，公司內(nèi)部制作的作為項(xiàng)目合同執(zhí)行依據(jù)的文件。該文件由客戶經(jīng)理填寫并經(jīng)審批同意。

1.3.5.銷售EPM：指公司“企業(yè)項(xiàng)目管理（Enterprise Project Management）”中用于項(xiàng)目銷售階段管理的軟件模塊。過程管理

2.1 崗位職責(zé)

2.1.1.客戶經(jīng)理：負(fù)責(zé)執(zhí)行銷售項(xiàng)目各階段的手續(xù)辦理及項(xiàng)目實(shí)施推進(jìn)工作。

2.1.2.業(yè)務(wù)部門總經(jīng)理：負(fù)責(zé)對(duì)銷售項(xiàng)目的預(yù)算、客戶資信等情況進(jìn)行審核、批準(zhǔn)工作；特別加強(qiáng)對(duì)無合同銷售項(xiàng)目的審核、批準(zhǔn)工作，并對(duì)此負(fù)責(zé)。

2.1.3.分管營銷副總裁: 對(duì)毛利率較低和銷售額較大的銷售項(xiàng)目進(jìn)行審核、批準(zhǔn)，具體參見當(dāng)年發(fā)布的《網(wǎng)上審批權(quán)限》。

2.1.4.銷售項(xiàng)目管理員：負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目立項(xiàng)、結(jié)項(xiàng)手續(xù)，對(duì)立項(xiàng)信息的規(guī)范性進(jìn)行審核；執(zhí)行銷售項(xiàng)目各階段的監(jiān)督管理；啟動(dòng)和收集銷售項(xiàng)目各階段相應(yīng)文檔；及時(shí)通報(bào)項(xiàng)目管理信息；執(zhí)行過程中的監(jiān)控管理以及數(shù)據(jù)分析工作。

2.1.5.商務(wù)代表：負(fù)責(zé)為客戶經(jīng)理提供銷售設(shè)備詢價(jià)支持，包括產(chǎn)品供貨價(jià)、市場參考價(jià)、進(jìn)口產(chǎn)品參考匯率、商務(wù)評(píng)審工作及按合同中規(guī)定的到貨時(shí)間供貨，及時(shí)通知到客戶經(jīng)理等工作,并且對(duì)客戶經(jīng)理自行詢價(jià)的結(jié)果進(jìn)行審核和批準(zhǔn)。

2.1.6.技術(shù)支持人員：配合客戶經(jīng)理，負(fù)責(zé)技術(shù)支持和設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作。

2.1.7.市場助理：與銷售項(xiàng)目管理員接口，負(fù)責(zé)督促本部門客戶經(jīng)理按照此制度完成各階段的管理，負(fù)責(zé)

協(xié)助銷售項(xiàng)目管理員督促各階段文檔記錄的提交。

2.2 流程圖

銷售項(xiàng)目管理過程分為銷售立項(xiàng)、銷售執(zhí)行過程監(jiān)控、銷售結(jié)項(xiàng)三個(gè)階段。如下圖所示：

銷售項(xiàng)目管理流程執(zhí)行人員執(zhí)行過程涉及的表格或記錄客戶經(jīng)理獲取需求信息客戶經(jīng)理、銷售項(xiàng)目管理員銷售立項(xiàng)申請(qǐng)銷售立項(xiàng)立項(xiàng)通過？部門經(jīng)理/商務(wù)代表客戶經(jīng)理銷售項(xiàng)目管理員進(jìn)行銷售是否變更YES設(shè)備變更NO商務(wù)代表銷售執(zhí)行采購立項(xiàng)商品商務(wù)代表客戶經(jīng)理交付商品《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》客戶經(jīng)理銷售項(xiàng)目管理員銷售結(jié)項(xiàng)銷售項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》銷售項(xiàng)目管理員轉(zhuǎn)維護(hù)階段《銷售項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)通知單》

2.3 項(xiàng)目立項(xiàng)

2.3.1.所有的銷售項(xiàng)目都要在銷售EPM中立項(xiàng)。

2.3.2.銷售項(xiàng)目立項(xiàng)的前提是有經(jīng)過公司評(píng)審的合同（無論虛擬或者正式合同）?？蛻艚?jīng)理將合同提交給合同管理員后，由合同管理員給出一個(gè)銷售項(xiàng)目編碼，并將項(xiàng)目狀態(tài)由“申請(qǐng)”調(diào)整至“立項(xiàng)準(zhǔn)備”狀態(tài)，同時(shí)客戶經(jīng)理收到銷售立項(xiàng)任務(wù)單，需在銷售EPM中選擇和填寫項(xiàng)目的相關(guān)信息，正確錄入銷售設(shè)備類別編碼、系列編碼和規(guī)格型號(hào)以及保修年限，然后提交進(jìn)行EPM審批，審批通過后項(xiàng)目正式立項(xiàng)。

2.4 項(xiàng)目執(zhí)行過程及管理

2.4.1.銷售項(xiàng)目執(zhí)行過程中，如需要技術(shù)部門提供技術(shù)支持的，客戶經(jīng)理在EPM中填寫《任務(wù)協(xié)調(diào)單》, 否則，實(shí)施部門有權(quán)拒絕提供技術(shù)支持。

2.4.2.商務(wù)部根據(jù)《采購控制過程》，按照銷售EPM中的立項(xiàng)信息執(zhí)行采購，每個(gè)銷售項(xiàng)目設(shè)備全部到貨后，商務(wù)部負(fù)責(zé)在EPM中將項(xiàng)目狀態(tài)調(diào)整至“到貨”狀態(tài)。

2.4.3.客戶經(jīng)理安排將設(shè)備送達(dá)用戶指定地點(diǎn)，特殊情況（如大型設(shè)備或異地交貨）由客戶經(jīng)理提供交貨地點(diǎn)，商務(wù)部協(xié)助將設(shè)備直接交至用戶處，并通知客戶經(jīng)理?？蛻艚?jīng)理到現(xiàn)場與客戶一同進(jìn)行驗(yàn)收工作，設(shè)備經(jīng)客戶清點(diǎn)驗(yàn)收后，客戶經(jīng)理必須要求客戶簽收，同時(shí)客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)收集設(shè)備的序列號(hào)?？蛻艚?jīng)理應(yīng)在銷售項(xiàng)目設(shè)備到貨后10個(gè)工作日，與客戶辦理完設(shè)備到貨簽收，并將客戶方蓋章且列明設(shè)備序列號(hào)的《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》提交項(xiàng)目管理部存檔。

2.4.4.銷售項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)前，由于客戶需求變化導(dǎo)致立項(xiàng)時(shí)的設(shè)備清單變更，由客戶經(jīng)理在銷售EPM中該項(xiàng)目的設(shè)備變更下填寫相關(guān)變更內(nèi)容并在EPM中提交該變更進(jìn)行審批，審批通過后變更方可生效。

2.5 結(jié)項(xiàng)及審核

2.5.1.客戶經(jīng)理將用戶簽收的《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》提交銷售項(xiàng)目管理員，由銷售項(xiàng)目管理員辦理結(jié)項(xiàng)手續(xù)，銷售項(xiàng)目管理員將《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》復(fù)印件提交到財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部根據(jù)《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》確認(rèn)項(xiàng)目收入。外地辦事處客戶經(jīng)理可將《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》快遞或傳真給市場助理，由市場助理提交銷售項(xiàng)目管理員處。

2.5.2.銷售項(xiàng)目管理員在銷售EPM中辦理該銷售項(xiàng)目的結(jié)項(xiàng)，打印《銷售項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)通知單》，分送相關(guān)部門簽字，并將簽字確認(rèn)后的結(jié)項(xiàng)文檔交檔案管理員處歸檔。

2.5.3.用戶簽收的《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》是銷售項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)的唯一依據(jù)。已經(jīng)結(jié)項(xiàng)的銷售項(xiàng)目不再接受變更，必須重新進(jìn)行立項(xiàng)。

2.5.4.銷售項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)后，凡是依據(jù)合同需要進(jìn)行驗(yàn)收的項(xiàng)目，客戶經(jīng)理應(yīng)該及時(shí)協(xié)調(diào)客戶進(jìn)行驗(yàn)收，并將《項(xiàng)目驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》提交給銷售項(xiàng)目管理員，由銷售項(xiàng)目管理員提供復(fù)印件至IT服務(wù)部，并將原件交檔案管理員處歸檔。

2.6 項(xiàng)目維護(hù)

2.6.1.銷售項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)后，銷售項(xiàng)目管理員將《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》復(fù)印后提交給IT服務(wù)部，作為維護(hù)立項(xiàng)及售后維護(hù)的依據(jù)。

2.6.2.銷售設(shè)備在廠家提供的保修期內(nèi)發(fā)生的維護(hù)工作由商務(wù)部協(xié)調(diào)廠商進(jìn)行維護(hù)。

2.6.3.設(shè)備在廠家提供的保修期外發(fā)生的維護(hù)工作由IT服務(wù)部或協(xié)調(diào)相關(guān)技術(shù)部門進(jìn)行維護(hù)工作。

2.7 項(xiàng)目撤銷

因虛擬合同取消或者重復(fù)立項(xiàng)等原因?qū)е滦枰蜂N銷售項(xiàng)目的，客戶經(jīng)理需要填寫《合同/項(xiàng)目撤銷審批表》，審批通過后交銷售項(xiàng)目管理員進(jìn)行項(xiàng)目撤銷。引用文件

（1）《合同管理制度》（2）《采購控制過程》 質(zhì)量記錄

（1）《項(xiàng)目設(shè)備用戶簽收明細(xì)表》（2）《銷售項(xiàng)目結(jié)項(xiàng)通知單》（3）《任務(wù)協(xié)調(diào)單》

（4）《合同/項(xiàng)目撤銷審批表》

第二篇：項(xiàng)目銷售管理制度--完整版

項(xiàng)目銷售管理制度

第一項(xiàng) 總則

為了加強(qiáng)現(xiàn)場的銷售管理水平，規(guī)范、統(tǒng)籌銷售過程，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、制度化，特制定本制度，全體銷售人員及銷售管理人員應(yīng)共同遵守。

第二項(xiàng) 銷售紀(jì)律行為準(zhǔn)則

一、考勤制度

1.作息時(shí)間：早9：00-晚18：00；午餐時(shí)間：12：00-13：30 注：午餐時(shí)間必須安排銷售人員輪流值班，不得空?qǐng)觥?/p>

2.銷售人員應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目作息時(shí)間準(zhǔn)時(shí)上下班，自覺執(zhí)行考勤打卡制度，不得代打卡、代請(qǐng)假，發(fā)現(xiàn)視同曠工一次，嚴(yán)格保障考勤的真實(shí)性及紀(jì)律的嚴(yán)肅性；（各類營銷活動(dòng)期間應(yīng)根據(jù)活動(dòng)方案和項(xiàng)目工作要求提前30分鐘-1小時(shí)到崗）。

3.開盤期、強(qiáng)銷期和節(jié)假日的工作時(shí)間可由銷售總監(jiān)靈活調(diào)整，銷售人員嚴(yán)禁無故缺席，否則按曠工進(jìn)行處罰。

4.銷售人員不可因私事或急于下班而敷衍和草率接待來訪客戶，應(yīng)嚴(yán)格按照接待流程完成項(xiàng)目的全程講解直至客戶滿意，送走所接待客戶后才可下班。5.不得擅自調(diào)班換崗，如確需調(diào)班換崗，應(yīng)提前一天向銷售總監(jiān)口頭申請(qǐng)，由銷售總監(jiān)視項(xiàng)目工作情況進(jìn)行安排，批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。

6.銷售人員應(yīng)在上班前做好一切崗前準(zhǔn)備（簽到，查看昨日工作備忘，著工裝，佩戴工牌，化妝，用早餐完畢，前臺(tái)及個(gè)人銷售工具齊備）。

7.每日早會(huì)：9：00-9：30；由銷售總監(jiān)主持并安排當(dāng)日的現(xiàn)場工作，銷售文員負(fù)責(zé)做好會(huì)議記錄以備輪休同事查閱。

8.銷售人員休息安排在每周一至五，周六、日及節(jié)假應(yīng)全部上班，銷售人員應(yīng)服從工作安排，如有特殊情況需請(qǐng)假必須請(qǐng)示銷售總監(jiān)。如員工休息時(shí)間應(yīng)客戶要求來到銷售現(xiàn)場，則不另行安排補(bǔ)休；如員工休息時(shí)間應(yīng)公司要求來到銷售現(xiàn)場，則另行安排補(bǔ)休，計(jì)為累計(jì)假，累計(jì)假在一年內(nèi)有效。

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9.若無正當(dāng)原因銷售人員不應(yīng)隨意請(qǐng)假，確需請(qǐng)假者事假應(yīng)提前2日向銷售總監(jiān)提出書面申請(qǐng)，病假可于當(dāng)日上班前以短信或電話方式向銷售總監(jiān)提出申請(qǐng)，事后補(bǔ)填請(qǐng)假單，病假1天以上需提供醫(yī)院掛號(hào)單和病假條，每日9：00后請(qǐng)假者視為曠工。

10.未經(jīng)銷售總監(jiān)許可銷售人員不可擅自離開自己工作崗位，擅自離崗視同早退，離崗超過半小時(shí)記曠工一次。

11.上班時(shí)間場內(nèi)不得少于2名銷售人員，所有銷售人員應(yīng)互相提醒，嚴(yán)禁出現(xiàn)空?qǐng)霈F(xiàn)象，一但發(fā)生空?qǐng)?，所有?dāng)班銷售人員每人罰款100元，銷售總監(jiān)罰款500元。

12.上班時(shí)間若有事外出，則需填寫《外出單》，交由銷售總監(jiān)簽字生效后方可離去，來去時(shí)間計(jì)入《外出單》。

二、儀容儀表規(guī)范

1.銷售人員于上班時(shí)間必須按公司規(guī)定統(tǒng)一穿著工裝，佩戴工牌，工裝應(yīng)保持干凈整潔，無污跡無褶皺，工牌無損壞缺失。

2.上班時(shí)間應(yīng)穿黑色正裝皮鞋，并注意保持清潔光亮，嚴(yán)禁著拖鞋、露趾涼鞋、厚底鞋及休閑運(yùn)動(dòng)鞋。

3.上班時(shí)間銷售人員應(yīng)始終面帶微笑，態(tài)度和藹，不得將個(gè)人情緒帶進(jìn)工作。4.男銷售人員不許留長發(fā)、胡須，發(fā)腳長度不得超過耳部及衣領(lǐng)，不許燙染。5.男銷售人員須打領(lǐng)帶，穿著長袖襯衣時(shí)，應(yīng)將襯衣扎進(jìn)褲子，不得挽袖。6.男銷售人員在場內(nèi)任何時(shí)候不許吸煙，不許將手放在衣/褲口袋里。7.女銷售人員不可燙發(fā)/染發(fā)過于夸張，直發(fā)或卷發(fā)都應(yīng)梳理整齊。

8.女銷售人員上班時(shí)間須著黑色絲襪，不得穿著其它顏色的絲襪或不穿著絲襪。9.女銷售人員上班時(shí)間須化清雅淡妝，飯后及時(shí)補(bǔ)妝，不得濃妝艷抹。10.女銷售人員化妝、補(bǔ)妝、修指甲等應(yīng)到衛(wèi)生間或更衣室進(jìn)行。

11.不可佩戴夸張飾物及同時(shí)佩戴多對(duì)耳環(huán)。佩戴飾物只限于手表、手鏈（鐲）、戒指或非夸張耳環(huán)。

12.注意口腔清潔衛(wèi)生，但不得在接待客戶時(shí)嚼口香糖。

三、銷售工作規(guī)范 1.銷售人員應(yīng)嚴(yán)格按照輪崗制度接聽來電，熱情解答，認(rèn)真做好電話備忘和登記并及時(shí)進(jìn)行跟進(jìn)和反饋。如遇特殊情況（如正在接聽客戶電話等），其他銷售人員可進(jìn)行協(xié)助接聽，如輪崗者不在現(xiàn)場或正在接待客戶，將予以輪空。2.銷售人員在接待過程中須使用禮貌用語(您好、請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、不好意思、打擾一下、再見、等)，嚴(yán)禁惡意爭搶和挑客戶。

3.所有銷售人員需及時(shí)對(duì)來電客戶進(jìn)行回訪跟蹤，來電客戶最終歸屬以首席接待為準(zhǔn)。若因銷售人員跟蹤不到位導(dǎo)致客戶來訪時(shí)為其他銷售人員接待，則視為接來電的銷售人員自動(dòng)放棄該客戶。

4.銷售人員必須按照要求認(rèn)真填寫各種銷售表格，確保內(nèi)容真實(shí)有效，并于每日17：30前交銷售文員完成數(shù)據(jù)錄入及統(tǒng)計(jì)。

5.銷售人員應(yīng)自覺做好客戶管理，整理好客戶檔案，及時(shí)主動(dòng)維系客戶。6.銷售人員應(yīng)精通樓盤各項(xiàng)情況，熟練掌握房款、月供及各種稅費(fèi)的計(jì)算。7.講解沙盤或其他須指示的銷售道具時(shí)應(yīng)用鐳射筆進(jìn)行明示，不得用食指隨便指點(diǎn)或只是點(diǎn)頭示意。

8.站立時(shí)應(yīng)雙手交握放在身前保持端正的站姿，不許手舞足蹈，身體傾斜倚靠墻壁或趴伏在沙盤上。

9.就座時(shí)應(yīng)保持一定角度與客戶面對(duì)而坐，身體微微前傾與客戶進(jìn)行交談，不得懶散的靠在沙發(fā)或椅背上，不得翹二郎腿或不停的抖動(dòng)雙腿，不得不停的轉(zhuǎn)動(dòng)手中的筆等銷售道具。

10.銷售人員應(yīng)珍惜項(xiàng)目資源和物料，不得使用項(xiàng)目專用紙杯，不得食用場內(nèi)接待客戶用的飲料、咖啡、糖果、糕點(diǎn)等。

11.銷售人員有義務(wù)監(jiān)督并且制止破壞沙盤及營銷中心其他財(cái)物的行為。

四、嚴(yán)禁事項(xiàng)

1.未經(jīng)公司許可，不得私自代已購客戶轉(zhuǎn)讓樓盤。2.不得私自接受他人委托代售樓盤。

3.對(duì)于未經(jīng)授權(quán)之事，嚴(yán)禁銷售人員擅自答應(yīng)客戶要求或不嚴(yán)格按照銷售統(tǒng)一口徑對(duì)客戶作出錯(cuò)誤承諾。

4.嚴(yán)禁銷售人員私自收取客戶財(cái)物或接受客戶邀請(qǐng)。

5.銷售人員有義務(wù)保護(hù)客戶私人信息，未經(jīng)允許不得對(duì)他人透漏。6.未經(jīng)公司許可，任何人不得修改合同條款。

7.非會(huì)議時(shí)間，嚴(yán)禁銷售人員二人以上在場內(nèi)扎堆聊天，談?wù)撆c工作無關(guān)內(nèi)容。8.嚴(yán)禁銷售人員在上班時(shí)間相互取笑，互起或稱呼同事綽號(hào)，對(duì)同事進(jìn)行人身攻擊。

9.嚴(yán)禁銷售人員在上班時(shí)間談?wù)摴緝?nèi)部事務(wù)或他人私事。

10.嚴(yán)禁使用熱線電話打私人電話，如使用電話進(jìn)行客戶回訪，注意控制時(shí)間(一般在3分鐘以內(nèi))，避免長時(shí)間占用銷售專線。

11.嚴(yán)禁在場內(nèi)化妝、打牌、吃零食、看書報(bào)，追逐打鬧，打磕睡，接打私人電話，如需接聽私人電話須到展場以外區(qū)域，不得超過3分鐘。12.禁止銷售人員在場內(nèi)上網(wǎng)聊天、玩游戲或?yàn)g覽與工作無關(guān)網(wǎng)頁。

13.嚴(yán)禁翻看總監(jiān)或客戶電腦資料及文件，尤其銷控表和未公開的價(jià)格表等機(jī)密銷售資料。

14.銷售人員未經(jīng)銷售總監(jiān)許可不得隨意使用客戶資料錄入及數(shù)據(jù)整理等其他工作的電腦。

15.嚴(yán)禁在展場內(nèi)大聲喧嘩、拌嘴吵架，如因爭搶客戶而在客戶面前發(fā)生爭吵，當(dāng)場開除。

16.嚴(yán)禁工作中不認(rèn)真負(fù)責(zé)，消極怠工，不聽勸告，屢教不改者，不服從銷售總監(jiān)工作安排、頂撞領(lǐng)導(dǎo)，制造消極情緒，散布謠言。

17.以上嚴(yán)禁事項(xiàng)，如有違反者經(jīng)查屬實(shí)，視情節(jié)嚴(yán)重分別處以500-2000元罰款、停盤待崗、勸退、解雇、開除、記入人事檔案/行業(yè)黑名單等處分。

五、處罰條例

1.每月允許遲到10分鐘以內(nèi)，超過10分鐘扣罰20元/次，無故遲到/早退30分鐘以上則視為曠工。

2.銷售人員未經(jīng)銷售總監(jiān)批準(zhǔn)的遲到、早退或擅離工作崗位超過半小時(shí)的行為，計(jì)為曠工一次，每曠工一次罰款200元。累計(jì)曠工三次者將予以開除。3.出現(xiàn)以下情況者將給予口頭警告： A.不服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排；

B.不盡心盡職，未完成所布置的工作；

C.衣冠不整，上班時(shí)未身著制服，男士不帶領(lǐng)帶，女士沒化淡妝，未按規(guī)定佩戴工牌；

D.在銷售柜臺(tái)內(nèi)或接待區(qū)有客戶時(shí)吃零食、吃早午晚餐、打瞌睡等； E.在銷售中心內(nèi)抽煙； F.在銷售現(xiàn)場化妝者； G.不能保持清潔衛(wèi)生； H.在銷售前臺(tái)打私人電話； I.在銷售前臺(tái)擺放私人物品的；

J.在銷售前臺(tái)玩電腦游戲、上與工作無關(guān)的網(wǎng)站、看報(bào)紙； K.沒有整理好客戶資料，做好當(dāng)日小結(jié)；

L.客戶進(jìn)門時(shí)，值班銷售人員未主動(dòng)起立迎候；未使用禮貌用語聽電話；未用普通話說“ 你好”；

M.工作時(shí)間帶無關(guān)人員到公司。4.出現(xiàn)以下情況者將給予書面警告：

A.擅自翻看A 類資料或?qū)?nèi)部資料復(fù)印、外泄； B.擅自在銷售中心留宿；

C.口頭警告未服從領(lǐng)導(dǎo)安排兩次者；

D.串崗、離崗致使工作時(shí)間電話無人接聽，客戶無人接待，影響工作； E.頂撞上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并與之爭吵；

F.未經(jīng)銷售總監(jiān)同意，私自調(diào)班換崗的； G.未預(yù)先向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假而缺勤； H.同事間發(fā)生爭吵；

I.銷售人員沒有及時(shí)跟進(jìn)導(dǎo)致客戶流失；

J.沒有認(rèn)真填寫好各種銷售表格，造成錯(cuò)報(bào)、漏報(bào)或弄虛作假現(xiàn)象； K.違反現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作流程，情節(jié)嚴(yán)重者； L.本職工作嚴(yán)重失誤，造成較大影響； M.利用職務(wù)之便，損害他人利益者； N.損壞現(xiàn)場財(cái)物500元以下者； O.相同事件口頭警告兩次者；

P.輪序銷售人員無故不接待到訪客戶或迎接客戶不積極、怠慢客戶的； Q.銷售人員不按順序接待客戶，遭其他銷售人員投訴，并經(jīng)銷售總監(jiān)核實(shí)的； R.銷售人員未經(jīng)銷售總監(jiān)批準(zhǔn)，中斷正在接待的客戶，轉(zhuǎn)接其他客戶； S.銷售人員接待客戶時(shí)，其他銷售人員未受邀請(qǐng)主動(dòng)插話或幫助介紹的； T.不當(dāng)班銷售人員未經(jīng)銷售總監(jiān)同意接待客戶的； 5.出現(xiàn)以下情況者將給予記小過處理： A.與客戶發(fā)生爭吵；

B.挑撥同事間關(guān)系，說三道四者；

C.玩忽職守，在當(dāng)班時(shí)從事與工作無關(guān)的事情； D.玩弄手法，欺騙公司及上級(jí)的；

E.利用工作便利及資源從中獲取個(gè)人私利的； F.損壞現(xiàn)場財(cái)物500元以上的；

G.在銷售中心玩牌或進(jìn)行其他賭博活動(dòng)者； H.累計(jì)書面警告兩次者；

I.若因銷售人員自身工作疏忽導(dǎo)致客戶歸屬糾紛，經(jīng)查實(shí)者；

J.銷售人員在接待其他銷售人員的客戶時(shí)未得到該銷售人員的同意主動(dòng)遞送名片的；

6.以下情況者將給記大過處理或開除（看情節(jié)嚴(yán)重追究其刑事責(zé)任）： A.與其他銷售人員發(fā)生交易爭執(zhí)，且不服從銷售總監(jiān)最終調(diào)解的；

B.銷售人員因服務(wù)態(tài)度、項(xiàng)目講解、引導(dǎo)方向、價(jià)款計(jì)算原因遭客戶投訴，經(jīng)核實(shí)的；

C.銷售人員違背對(duì)外銷售口徑，私自承諾、擅自許諾折扣或欺騙客戶，促使客戶成交，從而遭致客戶投訴，經(jīng)核實(shí)的；

D.銷售人員未經(jīng)銷售總監(jiān)允許，幫助客戶轉(zhuǎn)名、調(diào)單元或延遲繳款及辦理各項(xiàng)購房手續(xù)的；

E.若銷售人員在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部挑撥同事關(guān)系，散布影響團(tuán)隊(duì)和諧的話語，不利于整個(gè)團(tuán)隊(duì)的發(fā)展，經(jīng)銷售總監(jiān)核實(shí)的；

F.銷售人員相互間在銷售現(xiàn)場或客戶面前爭吵，對(duì)項(xiàng)目及公司造成不良影響的； G.擅自復(fù)制、盜取和對(duì)外透露項(xiàng)目未公開信息、各種銷售資料、認(rèn)購/簽約資料、客戶檔案等；

H.詆毀公司其他項(xiàng)目以達(dá)成成交的； I.盜竊行為者，私藏、挪用公司的物品； J.與客戶私自交易；為客戶提供有損公司利益的額外服務(wù)；私自向客戶收取費(fèi)用；

藏匿客戶遺忘的物品等不道德的行為；

K.當(dāng)班時(shí)飲酒或不服從上班安排，在工作中有意欺騙上司；

L.在公司中散布謠言，造成極壞影響者；謊報(bào)消息或編造、傳播公司、同事利益的謠言；

M.泄露公司機(jī)密（情節(jié)嚴(yán)重者，可作開除處理）； N.在記過處分后，仍然不改正，繼續(xù)違紀(jì)者； O.在記大過處分后，仍然屢教不改者； P.侮辱、歐打客戶、同事；

Q.違反國家法律，被當(dāng)?shù)貓?zhí)法機(jī)關(guān)拘留審查。7.相應(yīng)處罰方式：

A.口頭警告：扣除20元/次； B.書面警告：扣除50元/次； C.記小過：扣除200元/次； D.記大過：扣除500元/次；

E.開除：個(gè)人業(yè)績傭金作為公傭處理，同時(shí)根據(jù)國家和公司人事管理制度執(zhí)行； F.處罰原則：凡違反以上現(xiàn)場規(guī)章制度者，視其輕重程度給予相應(yīng)處罰，所得罰金全部上繳公司處置。

六、申訴處理：

1.在銷售總監(jiān)職責(zé)范圍內(nèi)有關(guān)工作紀(jì)律的處理，若銷售人員對(duì)處理意見不滿意可進(jìn)行申訴，申訴程序：由銷售人員對(duì)處理過程寫出書面意見，上交總經(jīng)辦處理。若未按上述程序辦理，給予銷售人員停盤一周處理。

2.交易爭執(zhí)在銷售總監(jiān)判定后不得申訴，如有違反，給予銷售人員停盤一周處理。第三項(xiàng) 銷售現(xiàn)場接待流程管理規(guī)定

一、接聽電話規(guī)范

1.銷售人員應(yīng)按規(guī)定執(zhí)行輪值順序。2.接聽電話應(yīng)于響鈴三聲之內(nèi)。

3.接聽電話態(tài)度必須和藹，語音親切，注意電話禮貌用語，接聽時(shí)應(yīng)第一時(shí)間送上問候語并報(bào)上項(xiàng)目名稱：“您好!??項(xiàng)目??”。

4.通?？蛻粼陔娫捴袝?huì)問及價(jià)格、地點(diǎn)、面積、戶型、銀行按揭等方面的問題，銷售人員要揚(yáng)長避短，在回答中將產(chǎn)品巧妙的融入，電話內(nèi)容應(yīng)簡練并及吸引力。

5.在與客戶交談中，設(shè)法取得我們想要的資訊：客戶的姓名、地址、聯(lián)系電話等個(gè)人背景情況的資訊。第二，客戶能夠接受的價(jià)格，面積、格局等對(duì)產(chǎn)品具體要求的資訊。其中，與客戶聯(lián)系的方式最為重要。

6.引導(dǎo)邀請(qǐng)客戶來現(xiàn)場具體了解。約請(qǐng)客戶時(shí)應(yīng)明確具體時(shí)間和地點(diǎn)，并且告訴他，你將專程等候。

7.要控制接聽電話的時(shí)間，一般而言，接聽電話以2-3分鐘為宜。

8.如屬找人電話，應(yīng)回答“請(qǐng)稍候”或“請(qǐng)等候”再行轉(zhuǎn)接，若找的人不在則應(yīng)客氣的請(qǐng)對(duì)方留言或留下電話，以便回電。

二、來訪流程與規(guī)范

1)

迎客入門

a)如是預(yù)約客戶來訪，應(yīng)提前做好準(zhǔn)備工作并在門口前臺(tái)等候。

b)客戶進(jìn)門，必須主動(dòng)上前迎接，并彬彬有理地說“您好，XX先生/女士”。c)接待客戶一次只接待一組。

d)若不是真正的客戶，也應(yīng)該注意現(xiàn)場整潔和個(gè)人儀表儀容，以隨時(shí)給客戶良好印象。不管客戶是否當(dāng)場決定購買，都要送客到售樓處門口。2)介紹項(xiàng)目 a)總體介紹??項(xiàng)目。

b)讓客服人員詢問客戶需要什么飲料，及時(shí)服務(wù)。

c)根據(jù)了解的客戶意向選擇推薦具體戶型，進(jìn)一步判定客戶意向。d)根據(jù)統(tǒng)一說辭自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)）。

3)參觀示范區(qū)及會(huì)所

a)客戶提出想看樣板間，說明本項(xiàng)目需要預(yù)約參觀并做登記。b)結(jié)合現(xiàn)場現(xiàn)狀和周邊特征，邊走邊介紹。

c)結(jié)合戶型圖、規(guī)劃圖、讓客戶真實(shí)感覺自己所選的戶別。d)帶看現(xiàn)場路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔和安全。

e)詳細(xì)了解客戶實(shí)質(zhì)性購房動(dòng)機(jī)、日常生活環(huán)境、社交圈子和個(gè)人習(xí)慣。f)根據(jù)樣板間統(tǒng)一說辭自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重戶型優(yōu)勢(shì)、各功能空間面積大小、戶型可變性、家居動(dòng)線體驗(yàn)）。

g)當(dāng)客戶超過一個(gè)人時(shí)，注重客戶需求的分解和針對(duì)性互動(dòng)。h)介紹過程中應(yīng)在客人比較留意注重的部分作更詳細(xì)的介紹說明。

i)介紹樣板房裝修風(fēng)格時(shí)應(yīng)將統(tǒng)一說辭融會(huì)貫通，在入戶后邊走邊介紹，安防系統(tǒng)、各部分所用材料、各戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)應(yīng)穿插介紹。4)置業(yè)商討。（計(jì)算房價(jià)、貸款、月供、深度洽談、逼定）a)倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在洽談桌前入座。

b)在客戶未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動(dòng)地選擇一個(gè)單位做試探型介紹。c)根據(jù)客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎(chǔ)上，做更詳盡的說明。d)針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。e)在客戶有70%的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。f)適時(shí)制造現(xiàn)場氣氛，強(qiáng)化購買欲望。g)不是職權(quán)的范圍內(nèi)的承諾應(yīng)呈報(bào)銷售總監(jiān)。

5)暫未成交

a)銷售人員應(yīng)先客氣地請(qǐng)其到現(xiàn)場喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道別，再請(qǐng)其擇日再來，并約定時(shí)間；倘若客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售人員不應(yīng)強(qiáng)留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請(qǐng)?jiān)?，希望今后再來，并保持?lián)系”。

b)將銷售資料和海報(bào)備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。c)登記客戶資料，并再次告知折扣優(yōu)惠，完整客戶資料。

d)再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其做義務(wù)購房咨詢。e)對(duì)有意的客戶再次約定看房時(shí)間。

f)銷售人員應(yīng)該態(tài)度親切，囑咐客戶帶好隨身所帶物品，并送客出門。

6)資料錄入

a)無論成交與否，每接待一位客戶后，立刻填寫來訪客戶登記表，并錄入電腦。b)填寫重點(diǎn)客人的聯(lián)系方式和個(gè)人資訊、客戶對(duì)產(chǎn)品的要求條件和成交或未成交的真正原因。

c)根據(jù)成交的可能性，將其分成等級(jí)認(rèn)真填寫，以便以后跟蹤客戶。d)客戶資料應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。7)客戶維護(hù)（再次邀約）

a)根據(jù)銷售周期，定期電話與客戶保持溝通和反饋，爭取客戶復(fù)訪，另外沒有約來的客戶要及時(shí)再次邀約。

b)注意周期的控制，以免引起客戶反感。c)對(duì)反映問題應(yīng)及時(shí)予以解釋與反饋。d)結(jié)束時(shí)應(yīng)有邀約動(dòng)作及對(duì)客戶表示感謝。e)及時(shí)進(jìn)行回訪記錄并加以總結(jié)。

第四項(xiàng) 銷售現(xiàn)場資料檔案管理規(guī)定

1.現(xiàn)場資料按其保密性分為三個(gè)類別：

A 類為內(nèi)部機(jī)密資料：包括銷控、日?qǐng)?bào)、周報(bào)、月報(bào)、售簽退文件夾、已購表、未購表等，可閱范圍為總經(jīng)辦,銷售總監(jiān)。B 類為內(nèi)部資料：可閱范圍為現(xiàn)場內(nèi)工作人員。C 類為一般性資料。

2.未經(jīng)允許，現(xiàn)場人員不得翻閱公司內(nèi)部資料（包括公司書籍、培訓(xùn)資料）或復(fù)印、外泄內(nèi)部資料。

3.個(gè)人銷售夾需隨身攜帶，外出時(shí)應(yīng)把銷售夾收好，不得出現(xiàn)銷售桌無人而放有銷售夾的情況。

4.不得隨意將銷售夾或銷售夾內(nèi)資料帶出售樓處，以免造成資料外泄。5.銷售夾內(nèi)的資料要封好，不給客戶隨意抽取的機(jī)會(huì)。

第五項(xiàng) 銷售報(bào)表的編制及管理規(guī)定

1.報(bào)表種類：銷售周報(bào)表、月報(bào)表、年報(bào)表、客戶登記表、合同簽約一覽表，銷售部本月衛(wèi)生及工作紀(jì)律情況。2． 銷售周報(bào)表

a)填制內(nèi)容：本周銷售情況?；乜钋闆r。b)填制時(shí)間：每周一上午10:00 以前。

c)填制程序：由指定人員填制，一份給銷售總監(jiān)存檔一份報(bào)公司總經(jīng)辦。3． 銷售月報(bào)表

a)填制內(nèi)容：本月銷售情況，回款情況。b)填制時(shí)間：每月1 日下午14 :30 以前。

c)填制程序：由指定人員填制，一份給銷售總監(jiān)存檔一份報(bào)公司總經(jīng)辦。4． 客戶登記表

a)填制內(nèi)容： 每天來訪、來電的客戶情況。

b)填制時(shí)間： 每天下班前10 分鐘，下班后接待的客戶在第二天的報(bào)表中體現(xiàn)。c)填制程序： 由當(dāng)值銷售人員填制。5． 合同簽定一覽表

a)填制內(nèi)容：各銷售單位的房號(hào)、價(jià)格、業(yè)務(wù)員姓名、會(huì)款方式等情況。b)填制時(shí)間：每月1 日下午5:00 前。

c)填制程序：由指定人員制定，一份自留存檔，一份報(bào)公司總經(jīng)辦。6． 銷售部本月衛(wèi)生及工作紀(jì)律情況表

a)填制內(nèi)容：銷售部員工日常工作態(tài)度及衛(wèi)生、紀(jì)律情況。b)填制時(shí)間：每月1 日下午14 :30 以前。

c)填制程序：由銷售總監(jiān)制定，一份存檔，一份送公司總經(jīng)辦，作為考核之一。

第三篇：項(xiàng)目現(xiàn)場管理制度、銷售人員行為規(guī)范

第一章 員工基本守則 員工守則：

1.熱愛公司，服務(wù)社會(huì)； 2.尊重他人，誠實(shí)守信； 3.用心做事，追求卓越； 4.不斷進(jìn)步，完善自我； 5.團(tuán)結(jié)合作，堅(jiān)持原則； 6.愛護(hù)公司財(cái)務(wù)，提倡勤儉節(jié)約； 7.嚴(yán)守公司機(jī)密；

8.保持環(huán)境衛(wèi)生，注意個(gè)人儀表。

同時(shí)如果你是公司的管理人員，即部門主管及以上的管理級(jí)別，你會(huì)享有更高的權(quán)利和更好的待遇，但你也將對(duì)公司的發(fā)展與部屬的成長承擔(dān)更大的責(zé)任，公司要求你要擁有以下所列的價(jià)值取向和行為原則。

1.充滿理想、富有激情、具有高度的責(zé)任感和使命感； 2.開拓創(chuàng)新、高度務(wù)實(shí)、誠實(shí)守信； 3.不懈努力，精通本行業(yè)的知識(shí)；

4.對(duì)下級(jí)善于激勵(lì)，合理授權(quán)，營造良好的溝通氛圍； 5.積極培養(yǎng)下屬，科學(xué)管理，果斷決策； 6.胸懷坦蕩，勇于批評(píng)與自我批評(píng)； 7.嚴(yán)于律己，守法廉潔，堪為員工之表率； 8.作風(fēng)踏實(shí)，追求長遠(yuǎn)目標(biāo)和效益，不急功近利。

(一)基本素質(zhì)要求

1.良好的形象+誠懇的態(tài)度+熱誠的服務(wù)+機(jī)敏的信心+流暢的表達(dá)+積極地進(jìn)取=優(yōu)秀置業(yè)顧問；

2.員工工作應(yīng)積極主動(dòng)，要勇于負(fù)責(zé)。做好自己的職能工作，同時(shí)應(yīng)主動(dòng)協(xié)助其他同事的工作；

3.員工應(yīng)追求團(tuán)隊(duì)精神，部門之間、同事之間提倡團(tuán)結(jié)協(xié)作，溝通情況，相互信任，注重整體利益，不得拉幫結(jié)派；

4.公司職員應(yīng)主動(dòng)提高、完善自身的專業(yè)水平，關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，捕捉市場信息，對(duì)外注意自身形象，不得向外透露有關(guān)公司業(yè)務(wù)的商業(yè)機(jī)密；

5.員工工作要追求效率，遇到問題應(yīng)盡快處理，能不過夜的事情不要拖到第二天。

(二)基本操作要求

1.按公司規(guī)定時(shí)間正?？记?，保持公司整體形象； 2.虛心誠懇，認(rèn)真負(fù)責(zé)，勤快謹(jǐn)慎，絕對(duì)忠誠； 3.嚴(yán)守公司業(yè)務(wù)機(jī)密，愛護(hù)公司一切工具及設(shè)施； 4.主動(dòng)收集競爭者的售樓資料，并及時(shí)向主管匯報(bào)；

5.經(jīng)驗(yàn)是從實(shí)踐中積累而來，對(duì)任何上門顧客均應(yīng)視為可能成交的客戶而予以熱情接待； 6.同事間的協(xié)調(diào)和睦、互相幫助，能營造一個(gè)良好的工作環(huán)境，并能提高工作效率； 7.公司鼓勵(lì)員工間積極溝通交流，但不能因此妨礙工作。因此辦公期間，你應(yīng)該堅(jiān)守崗位，需要暫時(shí)離開時(shí)，應(yīng)知會(huì)同事； 8.保持辦公室的整齊、干凈、衛(wèi)生；

9.辦公室是公司辦公場所，保有對(duì)公司來說很重要的財(cái)物和信息資料。所有來訪的客人必須由邀請(qǐng)人陪同才可進(jìn)入；接待來訪、業(yè)務(wù)洽談應(yīng)在洽談區(qū)域進(jìn)行；

(三)基本紀(jì)律

1.員工除正常休假外，必須準(zhǔn)時(shí)上下班，不得遲到、早退。

2.員工要嚴(yán)守公司紀(jì)律，遵守公司規(guī)章制度，保守公司機(jī)密，維護(hù)公司的利益。3.尊重別人，尊重別人的勞動(dòng)，尊重別人的選擇，尊重別人的隱私。

4.員工在工作時(shí)要有分明的上下級(jí)關(guān)系，欣然接受上級(jí)的指示并努力付諸實(shí)施。嚴(yán)格遵守公司各部門的規(guī)章制度，準(zhǔn)時(shí)參加所屬的各種例會(huì)，按時(shí)向所屬的主管人員遞交各類工作報(bào)表。

5.職員應(yīng)自覺維護(hù)公司形象，注意保持銷售部的安靜整潔，嚴(yán)禁喧嘩、嘻戲、吃零食等破壞銷售部整體形象的行為，不允許在上班時(shí)間因私外出，如遇特殊事情必須由主管級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。6.私人物品放置辦公室。

7.工作時(shí)間內(nèi)到休息室打私人電話、喝水、吃東西、休息等。

8.不許有冷談客戶、對(duì)來訪客戶視而不見或出言粗魯與客戶爭吵事件（現(xiàn)象）發(fā)生。9.職員不能進(jìn)行有損公司的私人交易活動(dòng)，不能以公司名義進(jìn)行任何損公利已的私人行為及進(jìn)行任何超出公司所指定范圍之外的業(yè)務(wù)。如有此類行為，須承擔(dān)因此引起的一切法律責(zé)任，公司有權(quán)終止聘任合同并追究其法律責(zé)任。10.對(duì)于未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶的要求。11.未經(jīng)公司許可，任何人不得修改合同條款。

第二章 銷售人員行為規(guī)范

作為一名銷售人員，第一印象給人的感覺極其重要。第一印象的好壞取決于你的外表總體給人的感覺。外在形象驚艷四方，不論是在公共場合或私人聚會(huì)，還是在工作時(shí)間，只要你與人進(jìn)行交往，你的裝著打扮、言談舉止等外在的形象就會(huì)出現(xiàn)在他人的眼里，并留下深刻印象?？梢哉f，一人的外在形象好壞直接關(guān)系到他社交活動(dòng)的好壞。外表想要給人留下好的印象，取決于你的化妝、衣著、言行舉止。一名好的銷售不僅要了解相關(guān)的房地產(chǎn)，豐富的經(jīng)驗(yàn)，還要懂得在各種場合的穿著打扮和禮儀規(guī)范。

(一)儀容儀表。

1、儀態(tài)：

1)工作時(shí)間，身體不得東倒西歪，前傾后仰等；

2)雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓癢、挖耳、摳鼻孔，不得敲桌子、敲擊或玩弄其他物品。

3)與客人相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行。與顧客同時(shí)進(jìn)出門，應(yīng)讓顧客先行。請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。4)不得用手指或筆桿指客人和為人指示方向。

2、儀容： 女士：

1)勤于整理頭發(fā)。特別是短發(fā)，要勤于修剪。長發(fā)要打理整齊，或束成馬尾或盤起。不可梳夸張的發(fā)型。勤于洗頭，保持頭發(fā)干凈，無油跡，無異味。

2)每天上班的時(shí)候化一些淡妝，不僅僅是表示對(duì)客人的尊重，我想每個(gè)人看到自己早上起來神輕氣爽的，漂漂亮亮的心情不就很好了。（眉毛、眼影、口紅、胭脂都可以適當(dāng)?shù)幕弦恍?，但主題是自然，不可濃妝。）男士：

1)頭發(fā)不宜過長，兩邊頭發(fā)長度不超過耳朵，后面不超過襯衣領(lǐng)。經(jīng)常修剪，保持發(fā)型。不宜剪過于夸張的發(fā)型。保持頭發(fā)干凈，無油跡。

2)保持面部清潔，無油光，油性皮膚尤為要注意。不宜留胡須。保持口氣清新，無異味。飯后漱口。

3、儀表：

1)每天上班著工作裝，服裝必須干凈整潔（可適當(dāng)?shù)膸б恍┦罪棧豢商鋸埢蜻^多，首飾需與衣服搭配），工牌佩戴整齊。

2)不得敞開外衣、卷起褲腳、衣袖，領(lǐng)帶必須結(jié)正。

(二)言行舉止。

1、言談

1)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、不要裝腔作勢(shì)，聲量不要過高，亦不要過低，以免顧客聽不太清楚。不要急切功近利的推銷樓盤，要給客戶一種“置業(yè)顧問”的形象。2)不準(zhǔn)講粗言、使用蔑視和侮辱性的語言，不得模仿他人的語言和語調(diào)談話，不講過份的玩笑。

3)說話要注意藝術(shù)，多用敬語，注意“請(qǐng)”“您”“謝”字不離口，要注意稱呼顧客姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“女士”。

4)顧客來時(shí)要問好，注意講“歡迎光臨”，顧客走時(shí)，注意講“祝您愉快”，或“歡迎下次再光臨”。

(三)保持好心情。

1.我們的工作是服務(wù)，是直接面對(duì)客人的，一個(gè)人的心情是直接影響工作情緒及你對(duì)客人的態(tài)度，一個(gè)好的心情是你成功的開始。

2.微笑，是售樓人員最起碼應(yīng)有的表情，面對(duì)顧客應(yīng)表現(xiàn)熱情，親切、真實(shí)、友好、必要時(shí)還要有同情的表情，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。

3.和顧客交談時(shí)要眼望對(duì)方，頻頻點(diǎn)頭稱是。其細(xì)微表現(xiàn)是，目光凝神，適度避閃；顧客和你講話時(shí)應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。

4.為顧客服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷談、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捍作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。5.售樓人員在服務(wù)、工作、打電話和與顧客交談時(shí)，如有客人走近，應(yīng)立即示意，以表示已注意他（她）的來臨。不得無所表示，等客人先開口。

第三章 項(xiàng)目現(xiàn)場管理制度

(一)銷售部人員日常具體工作要求： 1.每日工作要點(diǎn)：

1)到崗后先測試售樓電話是否能接通； 2)音響開啟，播放英文經(jīng)典歌曲或外國輕音樂； 3)接待客戶完畢即并填寫“客戶來訪登記表”；

4)每日下午下班前，值班人員給公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)當(dāng)日狀況（電話、接待、成交等）； 5)必須保持每天與客戶進(jìn)行回訪聯(lián)系； 6)每日進(jìn)行衛(wèi)生督查；

7)在開盤前期所有置業(yè)顧問每日練習(xí)銷講；

8)每日下班前必須進(jìn)行總結(jié)，填寫清楚客戶資料，將各種資料整理歸位，整理完畢方可下班。

2.每月工作要點(diǎn)：

1)每月月底前提交述職報(bào)告（月總結(jié)）

2)匯報(bào)個(gè)人月業(yè)績（包括銷售額、回款額、客戶接待量等）；

3.不定期工作要點(diǎn)：

1)業(yè)務(wù)員須建立個(gè)人的客戶成交檔案，進(jìn)行追蹤與反饋，未收足的定金及其他款項(xiàng)須由個(gè)人進(jìn)行追蹤，公司將不定期進(jìn)行檢查； 2)前期未成交客戶的追蹤（報(bào)紙電話、接待等）；

3)市場調(diào)查工作，區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目及公司跟蹤、操作項(xiàng)目調(diào)查等；

(二)售樓處現(xiàn)場考勤管理規(guī)范 1.作息時(shí)間安排

1)銷售人員離崗（或請(qǐng)假）須報(bào)主管審批，主管離崗（或請(qǐng)假）須報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。2)作息制度(再進(jìn)行商議)2.遲到處理：

員工不按規(guī)定下班，或因個(gè)人原因提前離開工作崗位又無請(qǐng)假手續(xù)，按早退處理，早退按遲到規(guī)章處理。

3.請(qǐng)假（請(qǐng)假須填寫請(qǐng)假單）：

1)員工倒休、事假要提前一天請(qǐng)假，不得當(dāng)天請(qǐng)假；

2)如病假需在班前告之經(jīng)理，發(fā)生特殊情況，當(dāng)事人無法當(dāng)面告知經(jīng)理，并未填寫《請(qǐng)假單》，假期結(jié)束后，須補(bǔ)交《請(qǐng)假單》； 3)其他按照公司制度執(zhí)行； 4)周六日請(qǐng)假按多休半天計(jì)算。4.打卡

1)公司除總經(jīng)理外，其余人員上下班都必須在指定地點(diǎn)親自打卡或電話考勤。

2)外出未打卡或忘記打卡者必須由本部門行政文員填寫未打卡證明單并交部門主管簽字確認(rèn)，再交行政部核對(duì)簽字，如在三日內(nèi)不作銷案者，將以曠工論處。

(三)銷售人員工作行為規(guī)范

1.所有銷售人員必須嚴(yán)格服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的工作安排，如不服從工作安排或玩忽職守等，根據(jù)情節(jié)輕重予以口頭警告或書面警告。

2.工作時(shí)間不得在前臺(tái)區(qū)域內(nèi)大聲喧嘩、吵鬧、打逗，不做與工作無關(guān)的事，如睡覺、除與客戶交談需要外不準(zhǔn)在售樓處大堂及吧臺(tái)內(nèi)吸煙、休息等；

3.搶單或因搶單欺騙客戶、同事，經(jīng)查實(shí)取消接待權(quán)一天并口頭警告，情節(jié)嚴(yán)重者書面警告一次。

4.銷售人員必須隨時(shí)作好接待客戶的準(zhǔn)備，如銷售道具、資料等，如出現(xiàn)接待用品不全，中途多次返回現(xiàn)拿，影響接待時(shí)，對(duì)當(dāng)事銷售人員予以口頭警告。5.置業(yè)顧問接待來訪客戶時(shí)，其他人員配合送水；

6.工作時(shí)間內(nèi)必須認(rèn)真接待每一組到訪客戶（包括調(diào)研人員和看項(xiàng)目人員）。

7.銷售人員在進(jìn)入辦公室和財(cái)務(wù)室時(shí)必須先敲門然后進(jìn)入。財(cái)務(wù)室除本屋工作人員其他員工沒有工作需要的，不得無故逗留。8.辦公室電腦僅限日常辦公、查閱資料等使用。9.電話接聽要求：

a)電話鈴響二聲至三聲內(nèi)須有人接聽，且不得使用免提；

b)問候語“您好，××××（項(xiàng)目名稱）！” 接電話先問好、報(bào)單位，“您好，XXXX（項(xiàng)目名稱）”。如果早上應(yīng)說“早上好，XXXX（項(xiàng)目名稱）”；通話時(shí)，中途若需與他人交談，應(yīng)提前與對(duì)方說明。

c)必要時(shí)要作好記錄，通知要點(diǎn)要問清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一遍；對(duì)方掛斷之后，方為通話完畢，不得先于對(duì)方掛線。

d)做電話接聽記錄；想盡方法留下客戶的聯(lián)系電話且不讓客戶反感； e)三天內(nèi)務(wù)必對(duì)客戶進(jìn)行追蹤。

(四)銷售人員必備資料夾

1.個(gè)人來訪客戶登記資料表；

2.個(gè)人所有客戶變更情況匯總（原件及統(tǒng)計(jì)）； 3.個(gè)人所有已成交客戶資料卡片及款項(xiàng)交納情況； 4.個(gè)人客戶所有退房資料； 5.所有培訓(xùn)資料匯集；

(五)印制名片的管理規(guī)定

為樹立公司形象，進(jìn)一步方便公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)，公司將統(tǒng)一給部分員工印制名片。相關(guān)事宜如下： 印制名片員工范圍： 1.公司各部門員工。2.公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)頻繁的員工。名片職務(wù)聲明：員工的職務(wù)只有通過行政任命后才生效，名片職務(wù)是為了方便對(duì)外業(yè)務(wù)，并不予薪酬掛鉤。

印制名片程序：需要印制名片的員工，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，由行政部審核后，方可印制。

(六)售樓處會(huì)議規(guī)范要求

時(shí)間控制在5分鐘到30分鐘左右，根據(jù)內(nèi)容可調(diào)節(jié)。1.晨會(huì)：（為探討型、激勵(lì)型會(huì)議）

內(nèi)容為：

a)報(bào)當(dāng)日各銷售，檢查衛(wèi)生狀況；

b)檢查昨日?qǐng)?bào)表、客戶卡片（成交、業(yè)務(wù)員個(gè)人、準(zhǔn)客戶等）；

c)昨日客戶接待分析，發(fā)生的情況、接待中所遇到的不能解決的問題進(jìn)行討論、分析以及接待技巧方式等輔導(dǎo)；

d)公司信息、項(xiàng)目及市場信息的傳達(dá)及部門內(nèi)部人員、工作溝通； e)布置安排當(dāng)日及下一階段任務(wù)、工作；跟蹤督促當(dāng)周業(yè)績目標(biāo)； f)專項(xiàng)目標(biāo)的跟蹤反饋；

2.夕會(huì)：（為通報(bào)性、總結(jié)型會(huì)議）臨下班前30分鐘開始

時(shí)間控制在30分鐘以內(nèi)，根據(jù)內(nèi)容可調(diào)節(jié)。內(nèi)容為： a)通報(bào)當(dāng)日成交情況；

b)第一銷售檢查工作（客戶登記、電話量、銷售狀況、變更等）； c)有無需要立即解決的問題等；

(七)售樓處常用表格準(zhǔn)備：

1.日常銷售客戶資料表——登記日常電話及來訪的客戶； 2.個(gè)人成交客戶檔案表——業(yè)務(wù)員個(gè)人已成交的客戶歸檔； 3.客戶資料變更表——客戶地址、電話、房號(hào)等變更記錄； 4.項(xiàng)目銷售周報(bào)表——統(tǒng)計(jì)周銷售情況；

其中，報(bào)公司部分：

5.項(xiàng)目銷售日?qǐng)?bào)表——統(tǒng)計(jì)日銷售情況；

6.個(gè)人總結(jié)報(bào)告（月報(bào)）——個(gè)人統(tǒng)計(jì)分析當(dāng)月銷售狀況，總結(jié)分析； 7.項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告（月報(bào)）——統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目組該進(jìn)度銷售狀況。8.項(xiàng)目會(huì)議紀(jì)要——記錄晨會(huì)、各類例會(huì)及與開發(fā)商的協(xié)調(diào)會(huì)。

(八)具體銷售工作規(guī)范： 1.填寫預(yù)約書（認(rèn)購書）要求

1)認(rèn)購書簽訂時(shí)必須將所有需填寫的位置填滿；

2)認(rèn)購書上首期款繳納時(shí)間，不得超過3天，特殊情況需按本規(guī)定報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)； 3)認(rèn)購書需繳納認(rèn)購金后方可蓋章給客戶； 4)認(rèn)購書上的文字須工整填寫；

5)要特別注意金額、交付日（或簽約日）的填寫約定； 6)認(rèn)購書須有第二人審核（通常為經(jīng)理）；

7)認(rèn)購書補(bǔ)充條款必須經(jīng)主管以上人員簽字后方可； 8)認(rèn)購書須由專人管理，未經(jīng)主管同意不得出示客戶； 9)超出底價(jià)成交的客戶預(yù)約書必須由總經(jīng)理簽字方可。

(九)客戶成交管理

1.銷售人員在完成認(rèn)購工作后，務(wù)必嚴(yán)格按認(rèn)購協(xié)議的要求，督促客戶按期履約，交付首付款，簽署《房屋買賣合同》。

2.成交前銷售人員務(wù)必向管理人員或銷控人員確認(rèn)將要出售房號(hào)的狀態(tài)。如出現(xiàn)重復(fù)訂房現(xiàn)象，銷售人員承擔(dān)因業(yè)務(wù)疏忽造成的后果。

3.簽署房屋買賣合同前必須提前提醒客戶準(zhǔn)備簽約用件，必須在簽約前解除客戶所有疑問，如遇超出權(quán)限的問題，及時(shí)上報(bào)上一級(jí)領(lǐng)。

(十)客戶界定及個(gè)獎(jiǎng)分配辦法

為規(guī)范置業(yè)顧問的銷售行為，促進(jìn)內(nèi)部團(tuán)結(jié)，群策群力搞好銷售工作，特制定相應(yīng)的客戶界定及個(gè)獎(jiǎng)分配辦法 1.接待順序

1)置業(yè)顧問接待來訪客戶，一律按規(guī)定的先后順序依次接待，不得互相爭奪。

2)接待順序排列為：從第一置業(yè)顧問至第N置業(yè)顧問，以編排的順序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)。當(dāng)天第一個(gè)來訪客戶由第一置業(yè)顧問接待，第二位來訪客戶由第二置業(yè)顧問接待，以下依此類推。如當(dāng)值置業(yè)顧問臨時(shí)離開售樓處，由其下一位置業(yè)顧問負(fù)責(zé)接待。3)如有置業(yè)顧問當(dāng)天未被輪到接待，第二天繼續(xù)依次往下排。

4)表明非客戶身份的（推銷、廣告，找工程部，接水，同行者在大廳里確認(rèn)），或施工商、發(fā)展商等合作公司的不算接待客戶。

5)客戶不進(jìn)售樓處且不去現(xiàn)場看樓，只取材料，則不算接待；如客戶進(jìn)售樓處，只問價(jià)格，只取材料，也算接待一次；禁止出現(xiàn)銷售人員將客戶堵在門外的現(xiàn)象，如有此現(xiàn)象，暫停作業(yè)一周并按相關(guān)管理規(guī)定處理。

6)如一個(gè)客戶接待時(shí)間較長，業(yè)務(wù)員已排過一個(gè)輪回，做輪空處理；如因客戶太多，實(shí)在分不清輪接客戶的順序，則重新排序來接待客戶。

7)銷售人員在暫時(shí)不接待客戶時(shí)，應(yīng)明確輪值業(yè)務(wù)員，輪值業(yè)務(wù)員應(yīng)做好準(zhǔn)備，保證客戶到訪時(shí)能立即主動(dòng)地接待客戶。

8)預(yù)約客戶指：客戶進(jìn)門時(shí)聲明或經(jīng)輪值業(yè)務(wù)員在第一時(shí)間問詢得知，曾經(jīng)來訪并認(rèn)出或說出業(yè)務(wù)員，未來訪但知道電話預(yù)約業(yè)務(wù)員的。

2.客戶及業(yè)績劃分 1)客戶區(qū)分原則

a)對(duì)每個(gè)到現(xiàn)場的新客戶實(shí)行“首接制”，即新客戶第一次來現(xiàn)場時(shí)，按輪班制由所排班的銷售人員接待，該客戶即認(rèn)定為當(dāng)日接待人員的客戶；

b)為避免業(yè)績糾紛，所有接待客戶名單、聯(lián)系方式均應(yīng)在日?？蛻舻怯洷砝矬w現(xiàn)，置業(yè)顧問應(yīng)對(duì)客戶進(jìn)行跟蹤、記錄，同時(shí)做好個(gè)人的日常客戶登記表，若客戶無任何建檔資料（不包括個(gè)人的日?？蛻粲涗洠?，客戶再次到現(xiàn)場時(shí)，未認(rèn)出銷售人員時(shí)，已接待過此顧客的銷售人員未認(rèn)出顧客，則按新客戶處理；

c)置業(yè)顧問接待來訪客戶時(shí)，應(yīng)先咨詢客戶“是否第一次來訪？”并向客戶了解原接待人員，若置業(yè)顧問未咨詢客戶是否第一次來訪，且客戶也未主動(dòng)說起原接待人員，則該客戶仍歸屬原接待人員（建檔有效期者）；

d)來電咨詢的客戶不愿意留聯(lián)系方式的，到現(xiàn)場時(shí)按新客戶原則處理；

e)來電實(shí)行輪班制，按輪班制由所排輪值順序的銷售人員接待，并跟進(jìn)后續(xù)的追訪。f)客戶在售樓處附近來電咨詢售樓處的具體位置，表示馬上要過來，該客戶到現(xiàn)場時(shí)按新客戶原則處理；

g)來電咨詢客戶或原來登記電話的客戶由電話接聽人或登記電話的置業(yè)顧問進(jìn)行跟蹤、約訪，并及時(shí)登記客戶資料表，電話約訪后，若在建檔期內(nèi)，客戶來現(xiàn)場，該客戶為原置業(yè)顧問；若在建檔期外，客戶來現(xiàn)場時(shí)未指定原置業(yè)顧問，則客戶歸屬現(xiàn)場接待人員，若客戶指定原置業(yè)顧問，則該客戶認(rèn)定為原置業(yè)顧問的客戶；

h)來訪客戶的建檔有效期為2個(gè)月、來電客戶的建檔有效期為1個(gè)月（建檔有效期開始時(shí)間系指根據(jù)客戶登記表或客戶資料表最后一次追蹤且有追蹤記錄的時(shí)間開始計(jì)算）； i)以客戶意愿為主；即在任何情況下，必須要熱情接待客戶，不得以任何理由、借口冷落客戶。

2)業(yè)績界定標(biāo)準(zhǔn)

? 一般情況的業(yè)績界定

a)置業(yè)顧問A（以下簡稱A）在接待過程中，知道置業(yè)顧問B（以下簡稱B）曾接待過客戶，而B又在現(xiàn)場，原則上交回B接待，成交后業(yè)績屬B。

b)若客戶不愿找B，要求A接待，后續(xù)跟進(jìn)則由A負(fù)責(zé)（親戚朋友除外），若成交則業(yè)績屬A。

c)客戶說出B曾接待過，但B不在現(xiàn)場，則由置業(yè)顧問C（當(dāng)值人員，以下簡單稱C）協(xié)助接待，若當(dāng)場成交，業(yè)績屬B。

d)客戶說出B曾接待過，但不愿意找B，對(duì)B提出投拆，則A將此情況告知銷售經(jīng)理及B，待銷售經(jīng)理落實(shí)后，此客戶成交與B無關(guān)。

e)客戶到本樓盤看樓多次，并能說出多名置業(yè)顧問的姓名，但不指定誰接待，若無建檔，則由客戶說出的第一位專職置業(yè)顧問A接待，若不在場，則由第二位專職置業(yè)顧問B接待，依此類推；如客戶所說出的多名專職置業(yè)顧問都不在現(xiàn)場，則由當(dāng)值置業(yè)顧問C接待。

f)同時(shí)有兩個(gè)以上客戶認(rèn)購?fù)惶咨唐贩?，以先付定金者為主?/p>

? 特殊情況的業(yè)績界定

a)同一組客戶因?yàn)樵囂絻r(jià)格或其他目的，可能會(huì)在不同時(shí)間、由不同人員分批來售樓現(xiàn)場，而且不向置業(yè)顧問說明情況，造成由不同的置業(yè)顧問接待，事后置業(yè)顧問應(yīng)齊心協(xié)力配合促成，業(yè)績由所接待的置業(yè)顧問平均分?jǐn)傆?jì)算。

b)夫妻或相戀男女或家人原則上做同一批客戶處理，但如果分開由不同的置業(yè)顧問接待，且客戶確定第一次來訪，并未說明其家人或男女朋友已來看過樓，則成交后業(yè)績由所接待的置業(yè)顧問平均分?jǐn)傆?jì)算。

c)如客戶表示曾來看過樓，但忘記誰（B）接待，（B）當(dāng)場認(rèn)出客戶則由（B）接待，若置業(yè)顧問B認(rèn)不出客戶則列入當(dāng)值置業(yè)顧問A接待，成交后，A通過潛在客戶檔找B是誰，若屬建檔有效期，則業(yè)績屬B。

d)如有客戶在第N次來看樓時(shí)，未指定接待，則由當(dāng)值置業(yè)顧問A接待，成交后，業(yè)績屬A。

? 舊客戶介紹新客戶的業(yè)績界定

a)原則上由舊客戶帶來的新客戶，屬原接待的置業(yè)顧問所有。

b)舊客戶/置業(yè)顧問的朋友介紹新客戶時(shí)，若舊客戶/銷售人員的朋友陪同新客戶來售樓現(xiàn)場，則由原置業(yè)顧問A接待；若原置業(yè)顧問A不在現(xiàn)場，則由當(dāng)值置業(yè)顧問B協(xié)助接待，成交業(yè)績歸原置業(yè)顧問A。

c)舊客戶/置業(yè)顧問的朋友介紹新客戶時(shí)。若舊客戶/置業(yè)顧問的朋友沒有陪同新客戶來售樓現(xiàn)場，而且新客戶沒有表明身份也沒有指明由原置業(yè)顧問A接待，則該客戶認(rèn)定為當(dāng)值置業(yè)顧問B的客戶，原置業(yè)顧問A事后應(yīng)積極配合當(dāng)值置業(yè)顧問作好輔助接待及相關(guān)促成工作，成交業(yè)績歸當(dāng)值置業(yè)顧問B。

d)舊客戶/置業(yè)顧問的朋友介紹新客戶時(shí)。若舊客戶/置業(yè)顧問的朋友沒有陪同新客戶來售樓現(xiàn)場，但新客戶表明身份或指明原置業(yè)顧問A，則該客戶認(rèn)定為原置業(yè)顧問A的客戶，若原置業(yè)顧問A不在現(xiàn)場，由當(dāng)值置業(yè)顧問B協(xié)助接待，若事后成交，業(yè)績歸原置業(yè)顧問A。

3)實(shí)習(xí)人員的業(yè)績界定

a)項(xiàng)目組實(shí)習(xí)人員，接待來訪客戶時(shí)有當(dāng)值置業(yè)顧問A或B協(xié)助，當(dāng)值置業(yè)顧問A或其他置業(yè)顧問B追蹤該客戶，若有成交，業(yè)績歸實(shí)習(xí)人員和置業(yè)顧問A或其他置業(yè)顧問B各半。

b)若實(shí)習(xí)人員獨(dú)立成交，則業(yè)績?cè)谵D(zhuǎn)正后屬該實(shí)習(xí)人員，若實(shí)習(xí)人員未通過考核被辭退或自動(dòng)離職的，成交業(yè)績歸團(tuán)隊(duì)。

c)項(xiàng)目組實(shí)習(xí)人員D通過考核后，并參與項(xiàng)目組的正常值班工作，可獨(dú)立接待來訪、來電客戶，若有成交，由項(xiàng)目組成員協(xié)助相關(guān)的簽約工作，其業(yè)績歸屬D.4)展銷客戶的業(yè)績界定

展銷期間所接待的客戶一律屬共有客戶，原則上由置業(yè)顧問A接待成交后，業(yè)績歸所有置業(yè)顧問。提成A為40%，其他置業(yè)顧問平分60%，后續(xù)跟進(jìn)工作由A跟進(jìn)。

5)工作失誤的業(yè)績界定

a)原已銷售，但原置業(yè)顧問A有過錯(cuò)，導(dǎo)致其他置業(yè)顧問C對(duì)該套戶型重復(fù)對(duì)外介紹，若該客戶能在置業(yè)顧問努力下順利選擇其他戶型，則事件不做處理，若因此導(dǎo)致客戶流失，則置業(yè)顧問A原成交單元業(yè)績歸屬置業(yè)顧問A和C，提成A：50%，C：50%； b)原則上不保留戶型。若有關(guān)系客戶或特殊情況需要保留，應(yīng)反饋給上級(jí)主管，并經(jīng)上級(jí)主管確認(rèn)后方可保留；關(guān)系客戶取消保留時(shí)，置業(yè)顧問A應(yīng)將情況反饋給上級(jí)主管并告知銷控人員，并由上級(jí)主管或銷控人員通知項(xiàng)目組成員后方可對(duì)外銷售。若置業(yè)顧問A未將取消事宜及時(shí)反饋給上級(jí)主管，私自將保留戶型成交給其他客戶，此單成交與置業(yè)顧問A無關(guān)，業(yè)績歸團(tuán)隊(duì)。

6)項(xiàng)目組成員調(diào)動(dòng)調(diào)離項(xiàng)目組的業(yè)績界定

a)置業(yè)顧問A應(yīng)公司要求崗位調(diào)動(dòng)調(diào)離項(xiàng)目組，并于調(diào)離之前，移交清楚已接待的意向客戶（須附上相關(guān)的客戶資料），由銷售經(jīng)理統(tǒng)一安排移交的客戶，給指定的置業(yè)顧問進(jìn)行跟蹤，建檔期內(nèi)，若有移交的意向老客戶再訪，并指定置業(yè)顧問A，由項(xiàng)目經(jīng)理安排的置業(yè)顧問B接待，若有成交，業(yè)績屬“A和B”（各半），提成A：50%，B：50%。b)在建檔有效期外，若其客戶再訪時(shí)，則該客戶按新客戶原則處理；若客戶由后續(xù)置業(yè)顧問繼續(xù)跟蹤，且客戶再訪時(shí)有指定后續(xù)跟蹤的置業(yè)顧問B，則客戶歸屬該置業(yè)顧問B；若沒有指定后續(xù)跟蹤的置業(yè)顧問，則客戶歸屬當(dāng)值置業(yè)顧問。

7)銷售人員的職責(zé)

客戶的后續(xù)跟進(jìn)工作及售后工作由業(yè)績所屬的置業(yè)顧問負(fù)責(zé)；若是共有客戶，則業(yè)績共有的置業(yè)顧問負(fù)責(zé)；若團(tuán)隊(duì)業(yè)績由項(xiàng)目主管指定置業(yè)顧問負(fù)責(zé)。

8)其他補(bǔ)充

如出現(xiàn)客戶交叉現(xiàn)象，當(dāng)事人應(yīng)著友好的態(tài)度互相協(xié)商，協(xié)商不成交由項(xiàng)目組調(diào)解。當(dāng)所發(fā)生的客戶交叉情況而本公司標(biāo)準(zhǔn)沒有明確時(shí)，由項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行界定，置業(yè)顧問必須服從，否則該交叉樓房的業(yè)績、提成歸項(xiàng)目組（共有客戶）。

(十一)電話管理

1.外聯(lián)電話的管理：保證電話的暢通，與客戶通話時(shí)間原則控制在三分鐘內(nèi)，長途電話按具體情況；

2.通話的管理：原則上不允許利用公司座機(jī)打私人電話，不允許將公司座機(jī)作為與他人聊天工具（緊急私事例外，但嚴(yán)格控制通話時(shí)間在兩分鐘以內(nèi)）；

3.一般情況下，不允許同時(shí)使用售樓部所有電話，與外線聯(lián)系時(shí)，應(yīng)盡量固定使用一部電話。

(十二)檔案文件管理

1.檔案文件實(shí)行專人管理，重要文件須經(jīng)理同意后方可領(lǐng)取；

2.樓書、海報(bào)由于成本較高，銷售人員應(yīng)本著愛惜節(jié)約的原則，不得隨意浪費(fèi)并能固定整齊堆放；

3.銷售文件實(shí)行檔案與電腦存儲(chǔ)雙重管理； 4.認(rèn)購書及合同的管理。

a)認(rèn)購書及合同須按標(biāo)準(zhǔn)化格式及范本簽訂；

b)認(rèn)購書及合同應(yīng)由公司授權(quán)委托人負(fù)責(zé)簽字，由專人負(fù)責(zé)蓋章，并由專人管理；簽訂前須由專人復(fù)核確認(rèn)房號(hào)、單價(jià)、面積、總價(jià)、付款方式，簽訂后將認(rèn)購書與合同及時(shí)報(bào)送財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部收取認(rèn)購金和合同款；

c)客戶對(duì)認(rèn)購書條款與合同條款提出疑問及有不同意見，且自行無法解決時(shí)，應(yīng)及時(shí)向銷售主管匯報(bào)，銷售主管應(yīng)盡量給予合理解釋；銷售主管未能圓滿解答的問題應(yīng)及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)，必要時(shí)須采取合適方式向公司領(lǐng)導(dǎo)反映； d)合同由專人統(tǒng)一管理；合同簽訂情況銷售中心應(yīng)隨時(shí)與公司保持溝通，有必要時(shí)銷售中心復(fù)印一份，避免重復(fù)銷售。

(十三)衛(wèi)生守則

各案現(xiàn)場采取輪流值勤制度，每天當(dāng)值人員負(fù)責(zé)銷售中心的內(nèi)務(wù)清潔工作及當(dāng)天的衛(wèi)生值勤工作；具體清潔內(nèi)容如下；

1.上、下班前后負(fù)責(zé)開、關(guān)售樓中心照明燈光、室內(nèi)外燈箱及空調(diào)； 2.辦公洽談桌椅、辦公用品、模型擦拭干凈，擺設(shè)整齊； 3.銷售中心玻璃門窗，必須保持明亮光潔，如有污跡應(yīng)隨時(shí)擦拭； 4.茶具、玻璃杯等清洗干凈，擦干水跡，擺設(shè)整齊； 5.飲水機(jī)外表擦洗干凈，并保證有水；

6.銷售中心綠化盆景澆灌，花草的葉子必須噴水，不能沾有灰塵；

7.整個(gè)銷售現(xiàn)場的地板每天應(yīng)拖一遍，平時(shí)一有污跡應(yīng)立即擦除（雨雪天氣除外）； 8.室內(nèi)看板或燈箱外圍及效果圖邊框應(yīng)定時(shí)清潔；

9.洗手間的洗臉臺(tái)、鏡子、衛(wèi)浴設(shè)備、地板、腳墊等保證干凈清潔，用品應(yīng)及時(shí)補(bǔ)足，擺設(shè)整齊；

10.銷售中心外的臺(tái)階、走道必須保持清潔干凈，綠化應(yīng)澆水養(yǎng)護(hù)；

11.銷售人員平時(shí)要注意個(gè)人衛(wèi)生，皮包、衣帽等固定堆放，銷售工具借用后應(yīng)立即放回原處，接待客戶完成后立即清理雜物，恢復(fù)干凈整潔有序的原狀； 12.每日下班時(shí)，須將桌椅、辦公用品擺放整齊，水電、門窗關(guān)好后方可離開。

第四章 銷售工具的領(lǐng)用、使用、管理辦法

為使銷售部辦公用品的采購、領(lǐng)用合理化、規(guī)范化，并減少物品的損耗，杜絕浪費(fèi)。根據(jù)銷售部具體情況制定以下制度；

1.銷售部所有辦公用品由內(nèi)管員專人統(tǒng)一領(lǐng)取；

2.須購買日常辦公用品時(shí)，須擬定計(jì)劃書（急需物品除外）。經(jīng)部門經(jīng)理審批后，由專人購買。

注意事項(xiàng)：個(gè)人對(duì)辦公用品應(yīng)愛惜使用，妥善保管，若有丟失，不予補(bǔ)發(fā)。

第五章 公司員工的薪金、獎(jiǎng)勵(lì)、懲罰

為建立充滿生機(jī)與活力的企業(yè)激勵(lì)機(jī)制，搭建員工職業(yè)發(fā)展通道，激發(fā)員工勤奮工作和學(xué)習(xí)創(chuàng)新的熱情，充分實(shí)現(xiàn)員工職業(yè)發(fā)展與企業(yè)發(fā)展同步以及動(dòng)態(tài)激勵(lì)，特制定本辦法。

(一)工資

元/月，有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)者為固定工資的80%； 1.薪金的構(gòu)成：由崗位固定工資、銷售提成構(gòu)成；試用期階段無經(jīng)驗(yàn)者底薪為8002.工資發(fā)放時(shí)間：薪金發(fā)放日期為每月的？日，按月考勤統(tǒng)計(jì)表為依據(jù)支付，支付的是上月1日至上月月底的薪金。但因員工個(gè)人超休（除公假以外），薪資的結(jié)算便以日結(jié)為準(zhǔn)（含公休部分，扣除超休的天數(shù)）；

3.銷售任務(wù)：銷售經(jīng)理或銷售主管視情況制定每個(gè)月的銷售任務(wù)；

4.末位淘汰制：連續(xù)三個(gè)月時(shí)間內(nèi)沒有完成銷售任務(wù)，無銷售業(yè)績者，公司為了整體團(tuán)隊(duì)的發(fā)展考慮，實(shí)行末位淘汰。

5.工資的調(diào)整：隨國家政策、公司規(guī)定的調(diào)整而調(diào)整。

(二)福利：

1.工作電話：每月公司按職工級(jí)別給員工補(bǔ)助話費(fèi)。

2.保險(xiǎn)：按員工入職工齡給予員工繳納保險(xiǎn)，公司以獎(jiǎng)金的形式體現(xiàn)。

(三)銷售提成：

1.2.3.提成的計(jì)算方法：銷售提成=銷售回款額*提成比率

（銷售回款額：在單位時(shí)間業(yè)務(wù)當(dāng)事人或管理人發(fā)生的成交業(yè)務(wù)銷售回款總額。）提成的發(fā)放時(shí)間：同崗位固定工資一同發(fā)放。

銷售提成：在銷售任務(wù)內(nèi)按1‰提，超過銷售任務(wù)的部分按銷售量的增多提點(diǎn)增高，具體獎(jiǎng)勵(lì)政策見當(dāng)月銷售獎(jiǎng)勵(lì)辦法。

(四)獎(jiǎng)勵(lì)

我們倡導(dǎo)團(tuán)隊(duì)共同進(jìn)取和友好協(xié)作，業(yè)績卓著或積極創(chuàng)造有效管理，并具有團(tuán)結(jié)奮進(jìn)精神的部門將被公司授以優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的榮譽(yù)。

1.銷冠獎(jiǎng)：連續(xù)三個(gè)月完成銷售任務(wù)，除發(fā)放相應(yīng)的薪資外，額外給員工發(fā)放獎(jiǎng)金。2.全勤獎(jiǎng)勵(lì)：若員工因公司業(yè)務(wù)忙碌而無法正常公休，上滿整月者，除正常發(fā)放基本工資外，額外獎(jiǎng)勵(lì)200元獎(jiǎng)金。

(五)懲罰

我們相信每一位員工都能有條理地、高水平地從事自己的工作，規(guī)章制度不能完全概括或代替員工們的良好判斷和合作。但是獲得一流的管理，紀(jì)律也是不可少的保證。出于對(duì)公司和員工利益的需要，公司制定了規(guī)則和規(guī)定。如果你違反了規(guī)定，產(chǎn)生有損于公司、客戶和其他員工利益的行為，公司將對(duì)你進(jìn)行處罰。1.口頭指導(dǎo)：初犯者，以說服教育指導(dǎo)員工正常操作。

2.書面批評(píng)：視環(huán)節(jié)輕重給予觸犯者不同的經(jīng)濟(jì)處罰，以過失單的形式體現(xiàn)，小過10元，中過20元，大過50元。

3.上繳的處罰金，由行政部監(jiān)督管理記錄，不作為公司經(jīng)費(fèi)，為員工公共活動(dòng)基金。

(六)遵循原則

1.公平性原則：外部公平性、內(nèi)部公平性、個(gè)人公平性；

2.激勵(lì)性原則：合理的薪酬結(jié)構(gòu)、科學(xué)的職業(yè)發(fā)展通道和職務(wù)職級(jí)管理流程，最大限度調(diào)動(dòng)員工的積極性；

3.員工的薪酬水平應(yīng)基于崗位職責(zé)、個(gè)人能力（素質(zhì)）、工作績效三個(gè)因素綜合確定，并考慮就業(yè)市場薪酬水平變化的影響。

第四篇：項(xiàng)目管理制度

**項(xiàng)目管理制度

一、總則

為了規(guī)范完善現(xiàn)行制度、優(yōu)化流程管理，抓好項(xiàng)目管理制度建設(shè)，建立長期有效的激勵(lì)體系和考核體系，確保各項(xiàng)制度的建設(shè)與運(yùn)行能符合項(xiàng)目管理的需要。同時(shí)，也為了加強(qiáng)項(xiàng)目管理的覆蓋面和執(zhí)行力度，更好的調(diào)動(dòng)職工的工作積極性，提高其工作能力，維護(hù)項(xiàng)目的管理體系健康運(yùn)行。

文化的形成靠大家的行為，行為要靠制度來約束。要通過一系列的辦法把我們的項(xiàng)目管理納入到一個(gè)高效、快捷、有序的軌道中去，讓管理出效益，鍛煉一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，做出好工程，做出精品工程并提高綜合效益。結(jié)合近年來大民房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司近幾年進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，制定本制度。

二、部門、崗位職責(zé)

（一）項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)

1、全面負(fù)責(zé)建筑項(xiàng)目的管理和運(yùn)作，確保制度和流程有效執(zhí)行，項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度、質(zhì)量、安全和成本控制，保證經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2、參與項(xiàng)目初期的研究、方案選擇、技術(shù)論證，主持設(shè)計(jì)過程中結(jié)構(gòu)專業(yè)的方案優(yōu)化。

項(xiàng)目管理制度

3、負(fù)責(zé)對(duì)施工單位的施工進(jìn)度、質(zhì)量安全、消防和監(jiān)理單位的監(jiān)理工作實(shí)施監(jiān)控。

4、負(fù)責(zé)組織施工過程的分階段驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，竣工備案手續(xù)。

5、負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制，根據(jù)工程進(jìn)度和工作量完成情況撥付工程款，參與工程項(xiàng)目的竣工決算工作。

6、負(fù)責(zé)銷售計(jì)劃的編制和執(zhí)行，參與銷售方案的制定與落實(shí)，銷售隊(duì)伍的管理及業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（二）、項(xiàng)目經(jīng)理助理職責(zé)

1、在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理工作的布置、實(shí)施、檢查、督促、落實(shí)執(zhí)行情況，努力做好項(xiàng)目經(jīng)理的參謀助手，起到承上啟下的作用，認(rèn)真做好全面服務(wù)。

2、協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理調(diào)查研究、了解項(xiàng)目經(jīng)營管理情況并提出處理意見或建議，供項(xiàng)目經(jīng)理決策。

3、做好項(xiàng)目部會(huì)議或其他會(huì)議的組織工作，做好會(huì)議決議、決定等文件的起草、發(fā)布。

4、負(fù)責(zé)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理與政府職能部門之間的接待、聯(lián)系、協(xié)調(diào)工作。

5、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其他任務(wù)。

項(xiàng)目管理制度

（三）、項(xiàng)目營銷部職責(zé)

1、根據(jù)城市發(fā)展前景、地理位置、城市規(guī)劃等因素，結(jié)合公司實(shí)際情況，負(fù)責(zé)制定市場調(diào)研計(jì)劃，確定項(xiàng)目定位，并出具《市場調(diào)查報(bào)告》，以及《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

2、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司與營銷代理公司的選擇與合同的簽訂。

3、負(fù)責(zé)監(jiān)督營銷代理公司的日常銷售工作。

4、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目《營銷方案》的制定、實(shí)施、調(diào)整和控制

5、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目售樓處的選址，并參與售樓處裝修設(shè)計(jì)方案。

6、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，選定開盤日期，制定開盤計(jì)劃，并組織協(xié)調(diào)開盤現(xiàn)場管理。

7、根據(jù)項(xiàng)目的地理環(huán)境、項(xiàng)目進(jìn)展情況，制定銷售價(jià)格，并在銷售過程中做好銷控工作。

（四）、項(xiàng)目工程部職責(zé)

1、工程部部門職責(zé)

工程部是工程項(xiàng)目唯一的施工管理、質(zhì)量監(jiān)督、組織協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，其主要職能包括: ①、配合公司進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作，設(shè)計(jì)規(guī)劃的論證與可行性分析。

項(xiàng)目管理制度

②、負(fù)責(zé)工程開工前的準(zhǔn)備及審查工作，成立施工現(xiàn)場工程部，創(chuàng)造三平一通，保證工程按時(shí)開工。

③、負(fù)責(zé)工程施工承包單位、施工分包單位、監(jiān)理單位招標(biāo)工作，及隨后的合同談判及草擬。

④、負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工過程中質(zhì)量、進(jìn)度、投資的控制管理。

⑤、嚴(yán)格按照國家的施工規(guī)范指導(dǎo)施工；審查施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)施工進(jìn)度，確保按時(shí)完成任務(wù)；指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查監(jiān)理公司的工作。

⑥、組織工程竣工驗(yàn)收及物業(yè)移交工作，負(fù)責(zé)工程建設(shè)檔案的收集、整理、匯總、移交工作。

⑦、協(xié)助物業(yè)公司負(fù)責(zé)移交竣工工程保修期的外部聯(lián)系，并督促施工單位及時(shí)進(jìn)行維修。

2、項(xiàng)目總工程師職責(zé)

①、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，貫徹總經(jīng)理辦公室會(huì)議決議，執(zhí)行總經(jīng)理指令、決議。

②、控制**項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度和設(shè)計(jì)階的工程成本，組織對(duì)重大工程的關(guān)鍵技術(shù)問題進(jìn)行控制。

③、全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)過程中的技術(shù)管理工作，主持項(xiàng)目設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審工作。

④、參與勘察、設(shè)計(jì)單位和施工單位的考察、招標(biāo)工作。

項(xiàng)目管理制度

⑤、參與重要材料、設(shè)備的招標(biāo)管理，負(fù)責(zé)對(duì)其質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收把關(guān)。

⑥、對(duì)項(xiàng)目的地質(zhì)勘查、規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)委托及合同的簽署，并將項(xiàng)目的市場定位及策劃要求轉(zhuǎn)化為對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)要求。

⑦、根據(jù)公司發(fā)展目標(biāo)，從對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的專業(yè)角度全過程提出改進(jìn)和完善意見，審核設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)結(jié)果并提出設(shè)計(jì)優(yōu)化意見。

⑧、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，依據(jù)施工合同內(nèi)容，達(dá)到撥付款條件的施工企業(yè)進(jìn)行審定核對(duì)。

3、總工程師助理職責(zé)

①、配合總工、項(xiàng)目主管工程師進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作，設(shè)計(jì)規(guī)劃的論證與可行性分析。

②、協(xié)助完成項(xiàng)目前期與規(guī)劃局、住建局手續(xù)審批工作。

③、負(fù)責(zé)工程開工前的準(zhǔn)備及審查工作，成立現(xiàn)場項(xiàng)目部，保證工程按時(shí)開工。

④、組織圖紙會(huì)審、技術(shù)交底工作，負(fù)責(zé)施工過程中設(shè)計(jì)、施工變更的確認(rèn)，工程建設(shè)技術(shù)指導(dǎo)工作。

⑤、根據(jù)項(xiàng)目總體情況，制定工作目標(biāo)計(jì)劃、季度工作目標(biāo)計(jì)劃、月度工作目標(biāo)計(jì)劃。并將工作目

項(xiàng)目管理制度

標(biāo)計(jì)劃進(jìn)行分解，落實(shí)到項(xiàng)目工程的工作上。

⑥、負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工過程中現(xiàn)場管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理及文明施工工作，確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

⑦、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)院、施工承包單位、施工分包單位、監(jiān)理單位及各單位之間的協(xié)調(diào)工作。

⑧、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，依據(jù)施工合同內(nèi)容，對(duì)達(dá)到撥付款條件的施工企業(yè)進(jìn)行審定核對(duì)。

4、項(xiàng)目部主管工程師職責(zé)

①、對(duì)總工程師負(fù)責(zé)，根據(jù)總工程師的委托，具體執(zhí)行專業(yè)技術(shù)管理工作，在技術(shù)業(yè)務(wù)上接受總工程師的領(lǐng)導(dǎo)。

②、協(xié)助總工程師建立、健全項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)管理制度，監(jiān)督實(shí)施情況，切實(shí)落實(shí)技術(shù)責(zé)任制度；參與制定相關(guān)專業(yè)工程質(zhì)量方針、目標(biāo)，并監(jiān)督實(shí)施情況。

③、協(xié)助總工程師組織工程重大技術(shù)問題和重大設(shè)計(jì)變更的技術(shù)研討和審查，負(fù)責(zé)組織并參加設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)會(huì)議。

④、做好工程施工技術(shù)、工程進(jìn)度、主要技術(shù)問題、質(zhì)量安全問題等情況收集工作，并及時(shí)向總工程師匯報(bào)；參與工程招標(biāo)工作。

⑤、參與工程質(zhì)量、安全事故、事件的技術(shù)調(diào)查分析、評(píng)審、處置，編寫調(diào)查報(bào)告。

項(xiàng)目管理制度

⑥、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)工作管理，對(duì)相關(guān)專工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量把關(guān)；并協(xié)助總工程師組織、參與新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備的鑒定工作。

⑦、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

5、技術(shù)員職責(zé)

①、獨(dú)立完成本專業(yè)范圍內(nèi)各項(xiàng)技術(shù)工作及對(duì)外調(diào)配工作。

②、樹立市場意識(shí)觀念，對(duì)本專業(yè)相關(guān)市場信息及發(fā)展趨勢(shì)要隨時(shí)進(jìn)行調(diào)研工作，并定期提供有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的報(bào)告，為決策者提供有價(jià)值的決策依據(jù)。

③、參加圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，全面掌握設(shè)計(jì)意圖，作好記錄并及時(shí)與總工和設(shè)計(jì)院溝通解決工程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題。

④、對(duì)施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)和施工方案進(jìn)行審查。

⑤、按工程進(jìn)度，對(duì)業(yè)內(nèi)資料及時(shí)進(jìn)行檢查認(rèn)證；隨時(shí)監(jiān)督施工質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，配合監(jiān)理進(jìn)行分部分項(xiàng)質(zhì)量檢查和評(píng)定；對(duì)施工單位粗制濫造、野蠻施工造成質(zhì)量低劣或重大質(zhì)量事故，立即向上級(jí)通報(bào)，并有權(quán)提出停工、返工減少損失。

⑥、工程驗(yàn)收后，配合物業(yè)管理公司做好交接手續(xù)，對(duì)物業(yè)提出的問題作出處理。

項(xiàng)目管理制度

6、預(yù)算員職責(zé)

①、定期進(jìn)行市場調(diào)查，掌握建筑材料市場價(jià)格的變化并及時(shí)反饋信息。

②、負(fù)責(zé)編制工程的本專業(yè)部分標(biāo)底，為招標(biāo)工作提供經(jīng)濟(jì)部分的技術(shù)支持。

③、負(fù)責(zé)編制新開發(fā)項(xiàng)目本專業(yè)部分總概算和施工圖預(yù)算；負(fù)責(zé)審核施工耽誤上報(bào)的工程形象進(jìn)度統(tǒng)計(jì)月報(bào)表，為撥付工程款進(jìn)度款提供依據(jù)。

④、參加圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，負(fù)責(zé)審核施工單位編報(bào)的本專業(yè)部分工程預(yù)算和材料計(jì)劃。

⑤、參加工程竣工驗(yàn)收，負(fù)責(zé)審核工程結(jié)（決）算；并配合財(cái)務(wù)部年終結(jié)（決）算和材料盤點(diǎn)。

⑥、負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目竣工決算后總建安費(fèi)用一覽表工作并分析工程造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

⑦、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

7、安全員職責(zé)

①、認(rèn)真貫徹執(zhí)行《建筑法》和有關(guān)的建筑工程安全生產(chǎn)法令、法規(guī)，堅(jiān)持“安全第一。預(yù)防為主”的方針，具體落實(shí)上級(jí)公司的各項(xiàng)安全生產(chǎn)規(guī)章制度。

②、參與HSE計(jì)劃及各項(xiàng)施組措施方案的編制(安全相關(guān)內(nèi)容)，有權(quán)行使安全一票否決制。

項(xiàng)目管理制度

③、配合有關(guān)部門做好對(duì)施工人員的三級(jí)安全教育、節(jié)假日的安全教育、各工種換崗教育和特殊工種培訓(xùn)取證工作，并記錄在案。健全各種安全管理臺(tái)帳。

④、參加每周一次以上的定期安全檢查，及時(shí)處觀工現(xiàn)場安全隱患，簽發(fā)限時(shí)整改通知單。

⑤、監(jiān)督、檢查操作人員的遵章守紀(jì)。制止違章作業(yè)，嚴(yán)格安全紀(jì)律，當(dāng)安全與生產(chǎn)發(fā)生沖突時(shí)，有權(quán)制止冒險(xiǎn)作業(yè)。

⑥、組織、參與安全技術(shù)交底，對(duì)施工全過程的安全實(shí)施控制，并做好記錄；掌握安全動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)事故苗子并及時(shí)采取預(yù)防措施，組織班組開展安全活動(dòng)，提供安全技術(shù)咨詢。

⑦、檢查勞動(dòng)保護(hù)用品的質(zhì)量，反饋使用信息，對(duì)進(jìn)入現(xiàn)場使用的各種安全用品及機(jī)械設(shè)備，配合材料部門進(jìn)行驗(yàn)收檢查工作。

⑧、貫徹安全保證體系中的各項(xiàng)安全技術(shù)措施，組織參與安全設(shè)施、施工用電、施工機(jī)械的驗(yàn)收；協(xié)助上級(jí)部門的安全檢查，如實(shí)匯報(bào)工程項(xiàng)目或生產(chǎn)中的安全狀況；負(fù)責(zé)一般事故的調(diào)查、分析，提出處理意見，協(xié)助處理重大工傷事故、機(jī)械事故，并參與制訂糾正和預(yù)防措施，防止事故再發(fā)生；

項(xiàng)目管理制度

⑨、參與對(duì)施工班組和分包單位的安全技術(shù)交底、教育工作，負(fù)責(zé)對(duì)分包單位在施工過程中的安全連續(xù)監(jiān)控，并作好監(jiān)控記錄；參與協(xié)助對(duì)項(xiàng)目存在隱患的安全設(shè)施、過程和行為進(jìn)行控制，參與制定糾正和預(yù)防措施，并驗(yàn)證糾正預(yù)防措施。

8、保管員職責(zé)

①、負(fù)責(zé)材料物資的收、發(fā)、存工作，收貨時(shí)，配合采購員對(duì)進(jìn)場貨物必須嚴(yán)格根據(jù)已審批的材料采購單按質(zhì)、按量驗(yàn)收，核實(shí)后組織施工單位相關(guān)人員卸貨，并根據(jù)發(fā)貨清單的名稱、規(guī)格、型號(hào)、單位、數(shù)量、價(jià)格、金額進(jìn)行核準(zhǔn)，并在貨物上標(biāo)明進(jìn)貨日期。

②、對(duì)不符合質(zhì)量要求的，上報(bào)上級(jí)主管部門，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)；驗(yàn)收后的物資，必須按類別固定位置堆放，做到整齊、整潔。

③、物品出庫或入倉要及時(shí)編制出庫單或入庫單，隨時(shí)查核，做到入單及時(shí)，貨物驗(yàn)收合格及時(shí)將單據(jù)交與供應(yīng)商,做到當(dāng)日單據(jù)當(dāng)日清理。

④、發(fā)貨時(shí)，一定要嚴(yán)格審核領(lǐng)用手續(xù)是否齊全，并要嚴(yán)格驗(yàn)證審批人的簽名式樣，對(duì)于手續(xù)欠妥者，一律拒發(fā)。

項(xiàng)目管理制度

⑤、做好月底倉庫盤點(diǎn)工作，及時(shí)結(jié)出月末庫存數(shù)報(bào)財(cái)務(wù)主管，做好各種單據(jù)報(bào)表的歸檔管理工作。

⑥、認(rèn)真做好倉庫的安全、整理工作，經(jīng)常打掃倉庫，整理堆放貨物，及時(shí)檢查火災(zāi)隱患，保證庫存物資完好無損。

⑦、到崗后巡視倉庫，檢查是否有可疑現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，離崗時(shí)應(yīng)檢查門窗是否鎖好，所有開關(guān)是否關(guān)好。

⑧、嚴(yán)禁私自借用倉庫物品，嚴(yán)禁向送貨商購買物資。

9、材料員崗位職責(zé)

①、熟悉掌握工程情況、施工進(jìn)度，結(jié)合工程施工條件，認(rèn)真按照項(xiàng)目部提供的材料用量計(jì)劃及時(shí)組織材料進(jìn)場。

②、嚴(yán)把進(jìn)購材料質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)禁進(jìn)購不合格、質(zhì)次價(jià)高、冒牌偽劣的材料。如負(fù)責(zé)進(jìn)購的材料不合格，追究其主要責(zé)任。

③、負(fù)責(zé)材料信息的提供，隨時(shí)進(jìn)行市場信息調(diào)查、收集、整理、反饋，力爭為公司提供有用數(shù)據(jù)。

④、做好材料選購工作，尤其在質(zhì)、價(jià)、數(shù)等方面，項(xiàng)目管理制度

一定要“貨比三家”，確保經(jīng)濟(jì)實(shí)用；嚴(yán)禁在采購過程中故意抬高單價(jià)，以次充好徇私舞弊收受回扣。

⑤、辦理進(jìn)購手續(xù)要明確品名類別，精確單位數(shù)量以及單價(jià)，簽字、印章必須真實(shí)規(guī)范，金額大小寫要相符。

⑥、保質(zhì)保量及時(shí)準(zhǔn)確的保證材料供應(yīng)。接到總經(jīng)理批準(zhǔn)的材料計(jì)劃單，若發(fā)現(xiàn)所規(guī)定供應(yīng)時(shí)間不能按時(shí)完成時(shí)，須提前向項(xiàng)目經(jīng)理聲明，否責(zé)造成項(xiàng)目部停工滯料損失，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

⑦、凡賒購材料應(yīng)為材料經(jīng)銷商出具我公司《取料單》，《取料單》要有購料人和經(jīng)銷商的簽字，并將收據(jù)交材料經(jīng)銷商；賒購材料交回項(xiàng)目部后，經(jīng)收料保管員查驗(yàn)在《取料單》記帳聯(lián)和存根聯(lián)上簽收，并將記賬聯(lián)交收料保管員，將存根聯(lián)自留，以備日后查閱。

⑧、凡現(xiàn)金購進(jìn)的材料，每月月底前必須整理票據(jù)報(bào)賬；凡賒購材料，應(yīng)及時(shí)通知材料經(jīng)銷商每月月底前到公司財(cái)務(wù)掛賬。

⑨、進(jìn)購、供應(yīng)材料發(fā)生的運(yùn)輸、裝卸費(fèi)用，應(yīng)為承運(yùn)人出具公司的《運(yùn)費(fèi)證明單》，并且要有承運(yùn)人、收料人、經(jīng)手人的簽字。

⑩、參與項(xiàng)目部質(zhì)量事故的處理工作，分析總結(jié)事故原因，以便提高材料認(rèn)知水平。

項(xiàng)目管理制度

10、資料員崗位職責(zé)

①、負(fù)責(zé)管理施工現(xiàn)場的各種文件、資料、設(shè)計(jì)圖紙等，建立項(xiàng)目施工圖紙和設(shè)計(jì)變更的工程檔案。

②、負(fù)責(zé)及時(shí)處理工程往來的報(bào)告、函件，并按工程項(xiàng)目與類別進(jìn)行整理歸檔、列清目錄；對(duì)資料、文件往來做好編號(hào)登記，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理閱批后歸檔。

③、收集建筑材料與設(shè)備的資料。

④、負(fù)責(zé)工程部檔案歸類管理，認(rèn)真做好合同編號(hào)、歸檔、分發(fā)，統(tǒng)計(jì)工程付款情況。

⑤、負(fù)責(zé)工程部工程預(yù)算、決算、結(jié)算、工程量計(jì)算清單等資料，以及招投標(biāo)檔案、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的簽證資料的保管。

⑥、對(duì)部門電子文檔進(jìn)行重點(diǎn)備案，避免出現(xiàn)因計(jì)算機(jī)問題造成重要文檔丟失。

⑦、責(zé)編制施工技術(shù)資料，在施工中對(duì)材料報(bào)驗(yàn)、隱蔽工程報(bào)驗(yàn)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、分部分項(xiàng)工程報(bào)驗(yàn)、分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收記錄、自檢記錄及現(xiàn)場會(huì)議紀(jì)要的編制和存檔工作，確保資料的真實(shí)性、完整性和有效性。

⑧、各種工程信息的收集、傳遞、反饋，必要時(shí)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

⑨、負(fù)責(zé)定期清理工程檔案。

項(xiàng)目管理制度

⑩、按建筑主管部門和城建檔案館的有關(guān)規(guī)定，收集、檢查、核對(duì)建設(shè)工程竣工資料；會(huì)同公司其他部門將項(xiàng)目立項(xiàng)依據(jù)性批文、批復(fù)、合同、竣工驗(yàn)收文件、現(xiàn)場聲像等檔案資料進(jìn)行匯總整理。

項(xiàng)目管理制度

工程項(xiàng)目管理制度：

一、現(xiàn)場管理會(huì)議制度

為了加強(qiáng)內(nèi)部溝通，協(xié)調(diào)工程項(xiàng)目管理各部門各崗位間的工作關(guān)系，特制定本制度。工程項(xiàng)目管理會(huì)議分為周例會(huì)、專題會(huì)、月例會(huì)。會(huì)議由項(xiàng)目經(jīng)理主持。、周例會(huì)：

①、參加人員：公司主管副總、工程項(xiàng)目管理有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，各部門經(jīng)理、專業(yè)工程師及有關(guān)人員；

②、會(huì)議時(shí)間：每周一次，周六上午9：00時(shí)； ③、會(huì)議內(nèi)容：

A、對(duì)本周工作進(jìn)行總結(jié)，綜合評(píng)價(jià)；

B、對(duì)存在問題提出解決的措施辦法，落實(shí)責(zé)任； C、確定下周工作目標(biāo)，安排下周工作計(jì)劃。

2、專題會(huì)議：

①、參加人員：由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)會(huì)議內(nèi)容安排確定； ②、會(huì)議時(shí)間：根據(jù)工作需要確定；

③、會(huì)議內(nèi)容：工程項(xiàng)目建設(shè)過程中各種需要及時(shí)專門研究、協(xié)調(diào)解決的問題。

3、月例會(huì)：

①、參加人員：工程項(xiàng)目管理有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及全體員工； ②、會(huì)議時(shí)間：每月最后一個(gè)工作日； ③、會(huì)議內(nèi)容：

項(xiàng)目管理制度

A、對(duì)本月工程施工及其它工作情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，對(duì)存在問題提出解決辦法，并落實(shí)責(zé)任；

B、確定下月工作目標(biāo)，安排下月工作計(jì)劃及提交施工進(jìn)度計(jì)劃圖。

4、會(huì)議要求：

①、與會(huì)人員應(yīng)按時(shí)參加，不得無故缺席； ②、應(yīng)做好會(huì)議記錄形成會(huì)議紀(jì)要，并送有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、部門和有關(guān)人員。

二、施工質(zhì)量管理辦法

（一）見證取樣送樣

取樣是按有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。從檢驗(yàn)（測）對(duì)象中抽取試驗(yàn)品的過程：送樣是指 取樣后好試樣《現(xiàn)場移交經(jīng)有檢測資格的單位承檢的全過程》；取樣和送樣是工程質(zhì)量檢測的首要環(huán)節(jié)，其真實(shí)性和代表性直接影響檢測數(shù)據(jù)的公正性。

1、取樣員必須具有有效的取樣證。

2、每批材料到場后及時(shí)在監(jiān)理的見證下按規(guī)范要求取樣。

3、砼或砂漿試塊的制作在監(jiān)理的見證下隨機(jī)取樣。

4、取好的樣品在監(jiān)理的陪同時(shí)及時(shí)送至有檢測資格的單位進(jìn)行檢測，獲得合格的數(shù)據(jù)報(bào)告后通知現(xiàn)場使用。

5、未經(jīng)取樣合格的鋼材、水泥、焊接件等一律不得使用于工程上。

6、見證取樣的材料經(jīng)檢測合格后，應(yīng)報(bào)監(jiān)理工程師認(rèn)定，在監(jiān)理工程師簽字同意后方可使用。

項(xiàng)目管理制度

（二）工程測量、放線、驗(yàn)線和沉降觀察管理

1、建筑物定位放線和高程的引進(jìn)；1)建筑物位置線2）現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)水準(zhǔn)點(diǎn)3)坐標(biāo)點(diǎn)法。定位放線和高程的引進(jìn)是十分重要的工作，做不好將給工程帶來不可彌補(bǔ)的缺陷；因此在班組自檢合格的基礎(chǔ)上對(duì)基坐標(biāo)必須進(jìn)行復(fù)測，有技術(shù)員組織實(shí)施。

2、樓層放線：1)效核各樓層墻柱軸線、邊線、門窗門洞位置線。2）樓層放線應(yīng)分層、分施工段、分施工部位進(jìn)行預(yù)檢，并填寫樓層測量記錄。

3、對(duì)建筑物的軸線、控制線“邊線等幾何尺寸進(jìn)行的復(fù)驗(yàn)的工作叫施工驗(yàn)線。施工驗(yàn)線是一項(xiàng)非常重要的工作，對(duì)工程能夠正常的、有序的、合理的施工提供了保證。

4、凡有設(shè)計(jì)要求的都要做沉降記錄：1)建筑物和構(gòu)筑物沉降觀測2)觀測點(diǎn)的位置3)承重磚墻各觀測點(diǎn)的位置4)框架式結(jié)構(gòu)建筑物各觀測點(diǎn)的設(shè)置5)沉降觀測使用儀器6)水準(zhǔn)測量方法7)沉降觀測的次數(shù)和時(shí)間8）建筑物的裂縫觀測9)沉降觀測資料。

（三）技術(shù)交底

1、一般措施由項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人編制，企業(yè)技術(shù)科審批。

2、重要、特殊部位、工藝復(fù)雜、高級(jí)裝飾、“思新”項(xiàng)目由公司技術(shù)科參與編制，公司總工程師審批。

3、措施的編制內(nèi)容、方法、質(zhì)量要求要有針對(duì)性，注重實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)效益，圖文并茂，不得采用通用措施。

項(xiàng)目管理制度

4、須先交底后干活，做到一事一交底，一道工序一交底，并按規(guī)定有完整的交底記錄，交底記錄和措施一定要按檔案編制要求分開。

5、現(xiàn)場交底除了書面交底外，還應(yīng)有實(shí)做交底，并且應(yīng)要跟蹤檢查交底質(zhì)量。

（四）計(jì)量管理

1、單位計(jì)量員負(fù)責(zé)本處所有計(jì)量器材的鑒定、督促及管理工作；

2、現(xiàn)場計(jì)量器具必須確定專人保管、專人使用。他人不得隨意動(dòng)用，以免造成人為損壞；

3、損壞的計(jì)量器必須及時(shí)申報(bào)修理調(diào)換，不得帶病工作；

4、計(jì)量器具要定期進(jìn)行校對(duì)、鑒定；嚴(yán)禁使用未經(jīng)校對(duì)過的量具；

5、計(jì)量器具未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可不得擅自轉(zhuǎn)借；

6、計(jì)量工具要建立臺(tái)帳。

（五）質(zhì)量文件記錄管理

為確保質(zhì)量體系能有效運(yùn)行，對(duì)文件記錄、管理能做出有效反應(yīng)制定如下制度：

1、文件按要求進(jìn)行分類并編號(hào)：1）質(zhì)量體系文件2）項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃3）技術(shù)文件4）外部文件5）來自顧客的文件6）合同文件。

2、文件的編寫和審批：在工程施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)性文件由工地技術(shù)負(fù)責(zé)人編寫、報(bào)請(qǐng)公司總工批準(zhǔn)。

項(xiàng)目管理制度

3、文件的發(fā)放：由資料員填寫文件發(fā)放審領(lǐng)審批表，經(jīng)文件管理部門領(lǐng)導(dǎo)同意，按發(fā)放范圍發(fā)放（工程隊(duì)轉(zhuǎn)發(fā)公司文件時(shí)只需按要求發(fā)放即可不填審領(lǐng)審批表）。

4、文件的領(lǐng)用需在“文件發(fā)放登記表”簽名領(lǐng)取。

5、工程隊(duì)資料員填寫好收文登記表，將收到的各類文件進(jìn)行登記和編號(hào)。

6、文件的變更，文件需要更改時(shí)，應(yīng)文件更改人書面說明更改的原因。

7、文件的換版和作廢：文件經(jīng)多次修改或大幅度修改進(jìn)行換版或作廢，資料員按“文件發(fā)放登記表”收回作廢文件統(tǒng)一銷毀。

8、文件的管理：1）臨時(shí)借閱的文件，需經(jīng)文件管理部門負(fù)責(zé)人同意，資料員填好借閱登記“原版文件不得外借”2）資料員每季度全面檢查各類在用文件的有效性，核查各使用者手中的文件，及時(shí)收回公司調(diào)職人員手中的有關(guān)文件，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，做好記錄。

（六）施工過程和已完工的成品保護(hù)

1、應(yīng)加強(qiáng)成品保護(hù)工作，制定具體的成品保護(hù)措施，工序交接時(shí)，應(yīng)對(duì)上一道工序成品進(jìn)行檢查成品是否完好。若在下一道施工中損壞上一道工序成品，則由下一道工序無條件修復(fù)。

2、加強(qiáng)現(xiàn)場保安工作、非施工人員不許進(jìn)入現(xiàn)場，以防人為有意破壞。

3、I級(jí)成品保護(hù)必須在施工計(jì)劃中作出安排、消除一切

項(xiàng)目管理制度

不利于成品保護(hù)的因素措施，在實(shí)施中應(yīng)定期檢查，修正和完善，確保零的缺陷。

4、土建人員在施工過程中對(duì)安裝預(yù)留（埋）的管線、孔洞應(yīng)加以保護(hù)，嚴(yán)禁人為地堵埋等野蠻行為發(fā)生，否則給予500-1000的罰款。

5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)土建、安裝要經(jīng)常協(xié)調(diào)，在作業(yè)時(shí)對(duì)成品采取相應(yīng)保護(hù)措施。

6、因需要在室內(nèi)，外局部進(jìn)一步進(jìn)行清掃，除污或進(jìn)行其他項(xiàng)目作業(yè)時(shí)，不得產(chǎn)生可觀性粉塵、煙霧、水漬、液痕。不得損及裝飾面和固定設(shè)備設(shè)施。

7、進(jìn)入現(xiàn)場內(nèi)部人員的機(jī)具材料應(yīng)按指定區(qū)域停放，嚴(yán)禁隨墻（建筑物）順靠和停放，以免損壞裝飾面。

8、材料構(gòu)件（包括施工機(jī)具）搬運(yùn)應(yīng)輕拿輕放，嚴(yán)禁碰撞裝飾面和固定設(shè)備。

（七）隱蔽工程驗(yàn)收

單位工程的隱蔽工程驗(yàn)收，是保證工程質(zhì)量和工作質(zhì)量的重要手段，為健全和符合標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范管理，特制定本制度：

1、隱蔽工程劃分必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求，前一道工序沒進(jìn)行驗(yàn)收，后一道工序嚴(yán)禁施工。

2、隱蔽工程驗(yàn)收必須有三方參加（建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位）驗(yàn)收，重要工序部位必須有設(shè)計(jì)單位、勘察等單位參加驗(yàn)收，驗(yàn)收符合要求后方可進(jìn)入下道工序施工。

3、應(yīng)完整保存隱檢驗(yàn)收記錄，以備驗(yàn)收和備案檢查。

項(xiàng)目管理制度

（八）質(zhì)量否決制度

1、不合格的標(biāo)識(shí)和隔離，凡自行采購或業(yè)主提供或委托加工的產(chǎn)品，經(jīng)檢驗(yàn)和試驗(yàn)發(fā)現(xiàn)不合格時(shí)，檢驗(yàn)、試驗(yàn)人員會(huì)同材料保管員對(duì)不合格品做出標(biāo)識(shí)，采取封存或隔離措施，防止誤用，同時(shí)對(duì)不合格的名稱、規(guī)格型號(hào)、生產(chǎn)廠家、批號(hào)，涉及的范圍和數(shù)量等情況作出記錄，并報(bào)告材料員和分管領(lǐng)導(dǎo)。

2、不合格品的處置，進(jìn)貨不合格品一般做拒收、退貨處理，材料員和施工員做好記錄和標(biāo)識(shí)。

3、操作過程不合格品的控制；操作者在發(fā)現(xiàn)不合格品時(shí)，應(yīng)立即返修至合格，不能返修或返修困難以及構(gòu)成質(zhì)量事故的，應(yīng)立即由組長向質(zhì)檢員或施工員匯報(bào)，停止本工序施工，作好標(biāo)識(shí)等候處理，在未作出處置決定前不得進(jìn)行下道工序施工。

4、事故處理后，應(yīng)以書面形式或報(bào)告質(zhì)量事故的分析和處理情況。

（九）樣板引路制度

1、施工全過程實(shí)行“樣板操作法”。

2、施工前向操作者進(jìn)行技術(shù)交底，使其明確質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

3、主體施工首層為樣板達(dá)標(biāo)層，首層完工后，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)員驗(yàn)核達(dá)標(biāo)后方可進(jìn)行二層以上施工。

4、外裝飾先做樣板墻，經(jīng)技術(shù)負(fù)責(zé)人和質(zhì)檢人員認(rèn)定符合預(yù)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，方可進(jìn)行全面施工。

項(xiàng)目管理制度

5、內(nèi)裝飾飾先做樣板間或樣板單元，經(jīng)檢查達(dá)標(biāo)后，方可進(jìn)行大面積施工。

6、暖衛(wèi)、電氣工程先做樣板活（樣板件），達(dá)標(biāo)后按照樣板施工。

7、優(yōu)良以上質(zhì)量等級(jí)的樣板，須經(jīng)企業(yè)技術(shù)質(zhì)量部門認(rèn)定后方可施工。

（十）加強(qiáng)工序質(zhì)量控制、實(shí)行質(zhì)量三檢制

1、工程質(zhì)量檢查施工班組做到天天檢,專職質(zhì)檢員做到項(xiàng)項(xiàng)檢,公司質(zhì)量科做到棟棟檢。

2、施工操作者應(yīng)對(duì)自身的操作質(zhì)量負(fù)責(zé),對(duì)當(dāng)日完工的產(chǎn)品進(jìn)行自檢,施工班組對(duì)當(dāng)日完成的項(xiàng)目互檢,并認(rèn)真填寫自檢記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)改正,確保質(zhì)量。

3、上道工序完工后,由項(xiàng)目經(jīng)理組織工序間交接檢驗(yàn),驗(yàn)收合格后上報(bào)監(jiān)理驗(yàn)收,監(jiān)理簽字認(rèn)定合格,方可進(jìn)行下道工序施工。

4、分項(xiàng)工程完工后,由項(xiàng)目經(jīng)理組織有關(guān)人員參加,進(jìn)行分項(xiàng)工程檢查評(píng)定,質(zhì)檢員核定質(zhì)量等級(jí)。并上報(bào)監(jiān)理驗(yàn)收,監(jiān)理簽字認(rèn)定合格后生效。

（十一）質(zhì)量檢查、驗(yàn)收、評(píng)定、核定制度

項(xiàng)目管理制度

1、嚴(yán)格按照國家質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定。

2、分項(xiàng)工程質(zhì)量應(yīng)在班組自檢的基礎(chǔ)上，由項(xiàng)目經(jīng)理組織、技術(shù)人員、班組自檢員參加進(jìn)行評(píng)定，專職質(zhì)量檢查員核定。上報(bào)監(jiān)理工程師簽字認(rèn)定。

3、分部工程質(zhì)量由公司技術(shù)科組織，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)員、班組自檢員參加進(jìn)行評(píng)定，專職質(zhì)量檢查員核定。并報(bào)總監(jiān)理工程師驗(yàn)核。其中地基和基礎(chǔ)、主體分部質(zhì)量由公司技術(shù)經(jīng)理組織進(jìn)行評(píng)定驗(yàn)收，并報(bào)總監(jiān)理工程師驗(yàn)核。長寧區(qū)質(zhì)量監(jiān)督站備案。

4、單位工程完工后，由公司技術(shù)經(jīng)理組織自檢、自評(píng)后通知建設(shè)單位、監(jiān)理單位進(jìn)行質(zhì)量等級(jí)評(píng)定，最后報(bào)質(zhì)量監(jiān)督站備案。

5、單位工程由幾個(gè)分包單位施工時(shí)，總包單位負(fù)責(zé)工程質(zhì)量驗(yàn)評(píng)工作。

（十二）工程質(zhì)量事故報(bào)告及調(diào)查

1、操作者在發(fā)現(xiàn)不合格品時(shí)，應(yīng)立即返修至合格，不能返修或返修困難以及構(gòu)成質(zhì)量事故的，應(yīng)立即由組長向質(zhì)檢員或施工員匯報(bào)，停止本工序施工，做好標(biāo)識(shí)等候處理。

2、施工員或質(zhì)檢員在發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量事故時(shí)，作好情況記錄明確部們，范圍并對(duì)嚴(yán)重程度作初步判斷，并應(yīng)立即報(bào)告項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理等候處理，并做好標(biāo)識(shí)，在未作出處

項(xiàng)目管理制度

置決定前不得進(jìn)行下道工序施工。

3、施工員或質(zhì)檢員在發(fā)現(xiàn)輕微工程質(zhì)量事故時(shí)，立即召集有關(guān)施工班組長對(duì)工程質(zhì)量事故作出評(píng)估，確定返工或返修的方法，并上報(bào)工程項(xiàng)目部。

4、對(duì)于嚴(yán)重的工程質(zhì)量事故由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人召集施工、質(zhì)檢、材料，設(shè)備等責(zé)任人對(duì)事故進(jìn)行調(diào)查，審議，以確定其范圍，嚴(yán)重程度，處置方案等。

5、處置方案應(yīng)由與會(huì)各方，施工單位，業(yè)主。監(jiān)理單位，設(shè)計(jì)單位及相關(guān)單位共同解決。

6、事故處理后，應(yīng)以書面形式報(bào)告質(zhì)量事故的分析和處理情況包括內(nèi)容：事故基本情況、原因分析、責(zé)任分析、經(jīng)濟(jì)損失、工程返工、返修措施及效果、對(duì)責(zé)任者的處理、應(yīng)汲取的教訓(xùn)，預(yù)防措施等。

（十三）試塊制作及標(biāo)養(yǎng)室管理

1、用于工程中的砼及砂漿必須嚴(yán)格按規(guī)范要求進(jìn)行試塊制作。

2、認(rèn)真執(zhí)行上海市關(guān)于建設(shè)工程施工現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)室的規(guī)定，確保試塊養(yǎng)護(hù)的正確性。

3、養(yǎng)護(hù)室內(nèi)濕度控制在95%以上，溫度控制在20±2℃。

4、養(yǎng)護(hù)用水必須純凈，嚴(yán)禁有腐蝕性物品或氣體接觸。

5、養(yǎng)護(hù)室內(nèi)不得存放其他無關(guān)材料及物品，保證其有效面積。

項(xiàng)目管理制度

6、每天上、下午各一次由專人負(fù)責(zé)測量溫濕度，并做好記錄。

7、養(yǎng)護(hù)室內(nèi)必須定期打掃，保持環(huán)境衛(wèi)生，無關(guān)人員不得入內(nèi)。

8、砼試塊在終凝后12小時(shí)內(nèi)放入預(yù)養(yǎng)池內(nèi)養(yǎng)護(hù)不少于14天，然后放在支架上養(yǎng)護(hù)至齡期（28天）送檢測中心試壓；試塊嚴(yán)禁超齡期送壓。

9、所有進(jìn)出標(biāo)養(yǎng)室的試塊必須登記，提前五天通知有關(guān)幢號(hào)及時(shí)送壓。

10、正確使用電熱棒，使用前，先安裝電熱棒再送電；使用后，先斷電，后移電熱棒。嚴(yán)禁在使用電熱棒時(shí)，接觸池水中。

11、試塊搬運(yùn)時(shí)輕拿輕放，隨時(shí)注意養(yǎng)護(hù)池內(nèi)水位，加水時(shí)必須使用同溫的預(yù)養(yǎng)水。

12、砂漿試塊養(yǎng)護(hù)時(shí)必須放置在養(yǎng)護(hù)箱內(nèi)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。

三、工程進(jìn)度控制管理辦法

為對(duì)工程施工進(jìn)度實(shí)施有效的控制，以達(dá)到擬定的工期目標(biāo)，特制定本辦法，本辦法由工程部負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

（一）、工程項(xiàng)目管理應(yīng)根據(jù)公司的要求和工程實(shí)際情況，制定工程項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)和分階段目標(biāo)、里程碑目標(biāo)，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批后，實(shí)行目標(biāo)控制。

（二）、施工單位應(yīng)根據(jù)建設(shè)單位要求、合同工期及自身發(fā)展的需要，制定切實(shí)可行的施工總進(jìn)度計(jì)劃和階段性

項(xiàng)目管理制度

施工進(jìn)度計(jì)劃，并落實(shí)人力、物力、財(cái)力及機(jī)械設(shè)備等資源，確保計(jì)劃按期完成。

（三）、監(jiān)理單位應(yīng)認(rèn)真審查施工單位提交的施工進(jìn)度計(jì)劃和資源供應(yīng)計(jì)劃，提出修改意見并監(jiān)督其實(shí)施。

（四）、監(jiān)理單位根據(jù)建設(shè)單位的進(jìn)度目標(biāo)要求和施工單位提交的施工進(jìn)度計(jì)劃，制訂自己的控制措施，并認(rèn)真實(shí)施。

(五)、工程項(xiàng)目管理人員應(yīng)監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位的施工進(jìn)度控制人員在數(shù)量上和業(yè)務(wù)能力上能否滿足要求，并審查監(jiān)理單位對(duì)施工單位提交的施工計(jì)劃的審查和監(jiān)督實(shí)施是否到位。

(六)、工程項(xiàng)目管理人員應(yīng)監(jiān)督監(jiān)理單位、施工單位嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格控制各階段的主要目標(biāo)進(jìn)度和關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵工序、關(guān)鍵分部分項(xiàng)工程和單位工程工期的實(shí)現(xiàn)。

(七)、工程項(xiàng)目管理人員應(yīng)定期檢查、分析、糾正實(shí)際施工進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度的偏差，對(duì)重大問題提出整改要求并及時(shí)解決有關(guān)問題。

(八)、工程項(xiàng)目管理人員應(yīng)及時(shí)協(xié)調(diào)好各施工單位及供貨商之間的配合工作，確保材料、物資和機(jī)械設(shè)備按時(shí)供應(yīng)到場。

項(xiàng)目管理制度

(九)、當(dāng)施工進(jìn)度不能滿足合同要求而又糾正不力時(shí)，可采取必要的經(jīng)濟(jì)處罰及組織調(diào)整措施；仍無效時(shí)可解除施工合同，另行組織施工隊(duì)伍進(jìn)場，確?？傔M(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、工程成本控制管理辦法

為加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)過程中的投資管理和成本控制，特制定本辦法。本辦法由合同項(xiàng)目部負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

（一）、項(xiàng)目預(yù)算員應(yīng)根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃編制工程年、季、月資金需求計(jì)劃，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和總經(jīng)理審批后實(shí)施。

（二）、對(duì)施工單位提出的施工圖預(yù)算經(jīng)監(jiān)理單位審查，并經(jīng)工程部審核修改后報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審定。

（三）、對(duì)施工單位、監(jiān)理單位、工程部提出的優(yōu)化設(shè)計(jì)、優(yōu)化施工方案，由公司總工程師進(jìn)行審核，批準(zhǔn)后實(shí)施。

（四）、對(duì)施工單位提出的各種材料、設(shè)備計(jì)劃，由工程根據(jù)定額和市場信息進(jìn)行認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)，并及時(shí)反饋給材料采購人員，進(jìn)場檢驗(yàn)合格后方可支付材料設(shè)備款。

（五）、對(duì)因設(shè)計(jì)變更簽證而超出施工圖預(yù)算的各種費(fèi)用，由工程部進(jìn)行審核、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后按有關(guān)規(guī)定程序進(jìn)行支付。

項(xiàng)目管理制度

（六）、工程部對(duì)工程實(shí)施過程中的各項(xiàng)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，階段性地提供成本分析報(bào)告，報(bào)公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。

（七）、監(jiān)理單位上報(bào)的工程進(jìn)度款支付憑證，經(jīng)工程部審核并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理審批后支付。

（八）、工程結(jié)(決)算，工程部審核確定，并經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)后組織相關(guān)部門進(jìn)行核查，并將核查結(jié)果通報(bào)總經(jīng)理。

（九）、正確處理違約索賠事宜，對(duì)監(jiān)理單位、施工單位的違約事項(xiàng)應(yīng)按合同有關(guān)約定及時(shí)辦理反索賠，同時(shí)積極預(yù)防被索賠事件的發(fā)生。

（十）、合同預(yù)算部對(duì)工程實(shí)施過程中的投資控制事宜進(jìn)行具體管理。

五、工地安全、文明施工管理辦法

為確保施工安全，防止人身傷亡、設(shè)備故障及火災(zāi)事故的發(fā)生，創(chuàng)造文明施工的良好環(huán)境，特制定本辦法。本辦法由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。工程部監(jiān)督監(jiān)理單位對(duì)施工單位進(jìn)行如下管理：

（一）、安全

1、制定安全管理目標(biāo)。

2、建立安全生產(chǎn)責(zé)任制。

3、在施工組織設(shè)計(jì)中編制安全施工技術(shù)措施。

項(xiàng)目管理制度

4、定期進(jìn)行安全教育，加強(qiáng)安全防范意識(shí)。

5、進(jìn)行分部(分項(xiàng))工程安全技術(shù)交底。

6、定期進(jìn)行安全檢查，消除安全隱患。

7、現(xiàn)場安全標(biāo)志齊全、醒目。

8、特種作業(yè)人員應(yīng)持證上崗。

9、按規(guī)定上報(bào)工傷事故。

10、完善現(xiàn)場安全設(shè)施。

（二）、文明施工

1、按規(guī)定進(jìn)行現(xiàn)場圍檔。

2、對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行封閉管理。

3、施工現(xiàn)場按要求進(jìn)行地面硬化、排水、綠化等處理措施。

4、按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為工人提供現(xiàn)場住宿設(shè)施。

5、完善施工現(xiàn)場防火制度和設(shè)施。

6、建立綜合治理制度并貫徹執(zhí)行。

7、完善施工現(xiàn)場標(biāo)牌。

8、完善生產(chǎn)工人各種生活設(shè)施。

9、健全保健急救人員和器材。

（三）、突發(fā)事件處理

在遇到危及生命、財(cái)產(chǎn)安全等突發(fā)事件時(shí)，工程部及監(jiān)理單位應(yīng)及時(shí)根據(jù)現(xiàn)場情況的需要，采取必要的應(yīng)急措

項(xiàng)目管理制度

施，避免事態(tài)擴(kuò)大。有關(guān)情況應(yīng)及時(shí)向公司報(bào)告。突發(fā)事件處理完畢后，應(yīng)及時(shí)向公司提交處理報(bào)告。

六、工程竣工驗(yàn)收及移交管理辦法

為對(duì)工程竣工驗(yàn)收和移交實(shí)施有效管理，特制定本辦法。本辦法由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。

（一）、驗(yàn)收的基本程序

工程驗(yàn)收應(yīng)遵循三級(jí)驗(yàn)收的基本程序，即施工單位自檢、監(jiān)理單位初驗(yàn)、工程部驗(yàn)收。

（二）、竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：

1、完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和施工合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

2、完整的技術(shù)檔案資料；

3、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的技術(shù)證明文件和檢驗(yàn)試驗(yàn)報(bào)告；

4、勘察、設(shè)計(jì)施工、檢測、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

5、施工單位簽署的工程保修書；

6、其他竣工必須的技術(shù)整理。

（三）、工程的竣工驗(yàn)收

1、單位工程的竣工驗(yàn)收：

(1)單位工程及根據(jù)行業(yè)施工特點(diǎn)由公司專門委托專業(yè)施工單位的子單位工程(如高、低壓供、配電工程、天

項(xiàng)目管理制度

然氣工程、智能化系統(tǒng)工程、消防報(bào)警系統(tǒng)、電梯工程等)在完成施工合同規(guī)定的全部施工內(nèi)容后，經(jīng)施工單位自檢合格后向監(jiān)理單位正式申請(qǐng)驗(yàn)收、同時(shí)按照《工程檔案管理辦法》提交全套的竣工驗(yàn)收資料一式四份。

(2)監(jiān)理單位應(yīng)在收到施工單位驗(yàn)收申請(qǐng)后的14日內(nèi)，完成竣工資料審查工作，并組織監(jiān)理人員進(jìn)行驗(yàn)收檢查，并將現(xiàn)場檢查驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷和問題書面匯總，通知施工單位限期整改。整改完畢，經(jīng)監(jiān)理單位復(fù)查合格后，由其審查完畢的竣工資料及清單，連同全套驗(yàn)收資料及清單以及監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告、監(jiān)理質(zhì)量報(bào)告等一式四份提交公司，申請(qǐng)工程正式驗(yàn)收。

(3)公司在收到驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的14日內(nèi)，完成對(duì)施工單位竣工報(bào)告和資料的復(fù)查，核對(duì)監(jiān)理單位報(bào)送的監(jiān)理報(bào)告、質(zhì)量檢驗(yàn)資料的審查。通知并組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行工程的竣工驗(yàn)收。對(duì)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷及問題書面匯總通知有關(guān)責(zé)任方并限期整改完畢。經(jīng)復(fù)查合格后書面簽署由監(jiān)理單位簽發(fā)的《竣工驗(yàn)收書》一式四份。單位工程進(jìn)入缺陷責(zé)任期。

2、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收

(1)單項(xiàng)工程(或分期建設(shè)的工程項(xiàng)目)所包含的所有單位工程均驗(yàn)收完畢方具備單項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收條件。

項(xiàng)目管理制度

(2)根據(jù)公司批準(zhǔn)的工程項(xiàng)目分期建設(shè)計(jì)劃的要求，先期竣工的單位工程(或分期建設(shè)的工程項(xiàng)目)應(yīng)在完成竣工驗(yàn)收后移交物業(yè)公司

(3)單項(xiàng)工程(或分期建設(shè)的工程項(xiàng)目)在完成施工合同規(guī)定的全部內(nèi)容、經(jīng)施工單位自檢合格后，向監(jiān)理單位正式申請(qǐng)驗(yàn)收，同時(shí)按照《工程檔案管理辦法》提交全套的竣工驗(yàn)收資料一式四份。

(4)監(jiān)理單位應(yīng)在收到施工單位驗(yàn)收申請(qǐng)后的14天內(nèi)，完成竣工資料審查工作，配合工程部向政府質(zhì)檢站報(bào)送“竣工驗(yàn)收質(zhì)量監(jiān)督通知書”及相關(guān)資料，并會(huì)同質(zhì)檢站、建設(shè)單位進(jìn)行驗(yàn)收檢查，同時(shí)將現(xiàn)場檢查驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的缺陷及問題書面匯總，通知施工單位限期整改。整改完畢，經(jīng)監(jiān)理單位復(fù)查合格后，由監(jiān)理單位將審查完畢的竣工資料及清單、連同全套監(jiān)理驗(yàn)收資料、清單，及監(jiān)理單位 “工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告”、“監(jiān)理質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告”等按照竣工驗(yàn)收備案的要求一式四份提交工程部，山工程部辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

(5)竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)按要求通知質(zhì)檢站進(jìn)行驗(yàn)收的監(jiān)督工作。

(6)對(duì)驗(yàn)收工作中發(fā)現(xiàn)的缺陷問題書面匯總通知責(zé)任單位，并限期整改完畢，經(jīng)復(fù)查合格后，并書面格式進(jìn)行

項(xiàng)目管理制度

簽署，由監(jiān)理單位簽發(fā)的《竣工驗(yàn)收書》一式四份。單項(xiàng)工程進(jìn)入缺陷責(zé)任期。

(7)單項(xiàng)工程通過竣工驗(yàn)收并辦理移交前，由施工單位負(fù)責(zé)對(duì)已完成工程的保管和維護(hù)。

3、建設(shè)項(xiàng)目或分期建設(shè)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目所有內(nèi)容均完工并通過竣工驗(yàn)收后，由工程項(xiàng)目的監(jiān)理單位向工程部提交項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，工程部在審查通過監(jiān)理單位的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，按照《建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收管理辦法》的規(guī)定組織項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收。

（四）、工程移交

1、建設(shè)項(xiàng)目移交驗(yàn)收應(yīng)具備的條件

(1)工程項(xiàng)目已竣工并經(jīng)質(zhì)檢站、人防、消防、防雷等有關(guān)部門驗(yàn)收合格；給排水(含熱水)、電氣、天然氣、有線電視、暖氣等已接通，信息及電話具備裝機(jī)條件。

(2)工程項(xiàng)目竣工資料齊全：包括管線圖資料、竣工圖。室外工程完成，形成封閉環(huán)境。

2、建設(shè)項(xiàng)目移交工作程序

(1)項(xiàng)目部代表公司作為項(xiàng)目移交驗(yàn)收工作的牽頭單位；

(2)項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度要求，在工程項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收后的7天內(nèi)完成向物業(yè)公司的移交工程部應(yīng)在擬定

項(xiàng)目管理制度

的移交日期前7天以書面方式通知移交驗(yàn)收相關(guān)單位，并將經(jīng)公司批準(zhǔn)的移交驗(yàn)收應(yīng)提交的資料提交物業(yè)公司。

(3)移交驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 a)單項(xiàng)工程移交清單

b)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及相關(guān)質(zhì)量檢查資料一套 c)竣工圖紙一份 d)房屋鑰匙

e)各種智能卡(電、天然氣、冷水、熱水、暖氣等)(4)移交驗(yàn)收的程序

a)物業(yè)公司根據(jù)工程移交清單逐項(xiàng)檢查核對(duì)。b)參加驗(yàn)收人員在工程移交清單上簽字，物業(yè)公司將一份清單返回工程部驗(yàn)收，移交工作完成。

七、建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收管理辦法

由項(xiàng)目部具體組織實(shí)施。

（一）、綜合驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：

1、建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告和規(guī)劃報(bào)建、審批手續(xù)完備，竣工資料齊全；

2、單項(xiàng)工程應(yīng)按照《工程竣工驗(yàn)收及移交管理辦法》驗(yàn)收合格；

3、建設(shè)項(xiàng)目的外部環(huán)境以及與之相關(guān)的配套設(shè)施符合設(shè)計(jì)要求、具備使用功能。主要內(nèi)容包括：

項(xiàng)目管理制度

(1)道路(含路燈照明設(shè)施等)；(2)建筑環(huán)境及周邊綠化、美化設(shè)施；(3)雕塑及建筑小品；

(4)供電、供暖、天然氣、給水、排水’(雨水、污水等)—設(shè)施；

(5)環(huán)衛(wèi)設(shè)施；(6)商業(yè)服務(wù)設(shè)施；

(7)停車場(含機(jī)動(dòng)車、自行車)；

(8)安全防范(電視監(jiān)控、可視對(duì)講、門禁、電子巡更、周邊防范、窗磁(底層和頂層)、報(bào)警等)和消防設(shè)施；

(9)圍墻、門房、護(hù)欄等；(10)有線電視、信息及電話設(shè)施。

（二）、建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收工作程序：

1、綜合驗(yàn)收前將該項(xiàng)目的總平面圖、道路、供電、供暖、天然氣、供水、排水和消防、有線電視、信息及電話設(shè)施的竣工資料準(zhǔn)備齊全。

2、組織預(yù)驗(yàn)。對(duì)存在的主要問題提出意見，制定完善時(shí)間表，待問題整改后，以正式文件向政府建設(shè)規(guī)劃主管部門提交綜合驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，并附帶立項(xiàng)審批計(jì)劃、總平面圖、道路、供電、供暖、天然氣、給水、排水和消防、有線電視、信息及電話設(shè)施的竣工資料，由政府建設(shè)規(guī)劃主管部門組織安排對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收。

項(xiàng)目管理制度

3、正式驗(yàn)收時(shí)公司出具建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收匯報(bào)材料，包括項(xiàng)目概況、開(竣)工日期、質(zhì)量等級(jí)、綜合驗(yàn)收所做出的配套工作等各驗(yàn)收職能部門分別填寫《建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收表》，簽署意見。政府規(guī)劃主管部門組織驗(yàn)收職能部門、設(shè)計(jì)單位和施工單位匯報(bào)，查閱資料，并以經(jīng)批準(zhǔn)的總圖布置和有關(guān)規(guī)范、規(guī)定為依據(jù)進(jìn)行綜合考評(píng)。各驗(yàn)收職能部門對(duì)職能范圍內(nèi)的考評(píng)內(nèi)容逐項(xiàng)核對(duì)驗(yàn)收，并對(duì)驗(yàn)收意見簽字，如存在不完善之處，將有針對(duì)性地進(jìn)行單項(xiàng)復(fù)驗(yàn)。

4、項(xiàng)目綜合驗(yàn)收通過后，政府建設(shè)規(guī)劃主管部門出具《建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收審批表》經(jīng)批準(zhǔn)后，送政府相關(guān)部門換發(fā)《項(xiàng)目綜合驗(yàn)收合格證書》。

5、有關(guān)綜合驗(yàn)收資料歸檔，并送：政府建設(shè)規(guī)劃主管部門一份、公司一份、工程部一份以后轉(zhuǎn)物業(yè)公司。

八、工程檔案管理辦法

為對(duì)工程技術(shù)檔案的收集、整理、編目、歸檔及報(bào)送等管理工作實(shí)施有效的控制，特制定本辦法。本辦法由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)實(shí)施。

（一）、工程技術(shù)檔案資料的內(nèi)容

1、施工單位竣工資料：(1)質(zhì)量保證資料；(2)施工技術(shù)資料；

項(xiàng)目管理制度

(3)施工管理資料；(4)竣工圖；(5)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

2、工程監(jiān)理單位監(jiān)理資料：(1)監(jiān)理規(guī)劃；(2)監(jiān)理實(shí)施細(xì)則；

(3)監(jiān)理月報(bào)(包括各階段性檢查記錄)；(4)工程開、停、復(fù)工令；

(5)工程總進(jìn)度計(jì)劃、月進(jìn)度計(jì)劃審批文件；(6)施工組織設(shè)計(jì)審核意見；(7)工作聯(lián)系單；(8)監(jiān)理日志；

(9)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告：

a)工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量評(píng)估報(bào)告及評(píng)定表； b)工程項(xiàng)目施工例會(huì)紀(jì)要； c)工程質(zhì)量檢測記錄；

d)材料、設(shè)備進(jìn)場質(zhì)量檢測報(bào)告； e)監(jiān)理工程進(jìn)度付款審核報(bào)表； f)應(yīng)業(yè)主要求提供的其它專題報(bào)告；

3、工程管理資料：(1)施工圖紙等設(shè)計(jì)文件；(2)設(shè)計(jì)變更；

項(xiàng)目管理制度

(3)初步設(shè)計(jì)圖紙等設(shè)計(jì)文件；(4)工程概算、預(yù)算；(5)工程勘察報(bào)告；

(6)文物普探及問題坑處理報(bào)告；(7)深基坑支護(hù)設(shè)計(jì)文件；(8)地基(樁基)檢測報(bào)告；

(9)設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同；(10)工程招、投標(biāo)文件；(11)工程綜合驗(yàn)收資料；(12)工程竣工驗(yàn)收資料；(13)工程報(bào)建報(bào)審資料；

(14)工程部與公司、監(jiān)理單位、施工單位的工作聯(lián)系單；

(15)工程技術(shù)資料發(fā)文記錄；(16)向公司提交的專題報(bào)告；

(17)結(jié)構(gòu)試驗(yàn)、文明工地、安全施工、施工全貌的照片及音像資料等。

（二）、工程技術(shù)資料編制要求

1、原則

工程技術(shù)資料嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行編制并及時(shí)歸檔。

2、要求

項(xiàng)目管理制度

(1)施工單位資料由施工單位按以上規(guī)定編制，監(jiān)理單位定期檢查施工資料的質(zhì)量，按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收。

(2)監(jiān)理資料嚴(yán)格按監(jiān)理規(guī)范的要求編制。(3)工程管理資料由項(xiàng)目工程部按相關(guān)規(guī)范、規(guī)定的要求編制。

（三）、竣工資料內(nèi)容及辦理單位 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制定要求，竣工備案資料目錄如下：

工程施工許可證及開工報(bào)告 工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 建設(shè)單位（申報(bào)書 3 施工圖、設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告 建設(shè)單位（施工圖、人防、消防及防雷審查）質(zhì)量合格文件

（1）勘察部門對(duì)地基處理文件

（2）單位工程驗(yàn)收記錄 管理單位（驗(yàn)收會(huì)議記要）

（3）監(jiān)理單位簽署的竣工移交證明書

（4）單位工程質(zhì)量驗(yàn)收文件單位工程質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定表；分部分項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄；質(zhì)量控制資料檢查記錄;安全和功能檢驗(yàn)資料檢查及主要功能抽查記錄；工程質(zhì)量檢查記錄 地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收記錄及檢測報(bào)告 6 規(guī)劃許可證及其它規(guī)劃文件（復(fù)印件）

項(xiàng)目管理制度

安全消防部門出具的所有文件或準(zhǔn)許使用文件 8 環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件 9 人防部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件 10 建設(shè)工程保修書 11 商品住宅質(zhì)量保證書 12 商品住宅使用說明書 13 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 14 施工單位竣工報(bào)告

15監(jiān)理前單位竣工質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告 勘察設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)文件和變更通知單證明 17技術(shù)檔案和施工管理資料完整性監(jiān)察證明（歸檔回執(zhí)）施工單位的質(zhì)量保修書

19公安、消防、環(huán)保、防雷、人防部門認(rèn)可文件 20整改問題整改完畢的證明文件 21其它資料

（四）、工程竣工資料的審查

1．監(jiān)理單位負(fù)責(zé)審查施工單位竣工資料的完整性、真實(shí)性。

2．項(xiàng)目部負(fù)責(zé)復(fù)核施工單位資料并審查監(jiān)理單位的竣工資料。

項(xiàng)目管理制度

3．經(jīng)監(jiān)理單位、項(xiàng)目工程部審查的施工單位竣工資料由施工單位送至質(zhì)檢站。

（五）、竣工資料的報(bào)送

1、項(xiàng)目工程部驗(yàn)收后一個(gè)月內(nèi)，施工單位將竣工資料報(bào)送市城建檔案館一套，建設(shè)單位兩套存檔。

2、施工單位憑政府主管部門開具的竣工資料收據(jù)，方可與建設(shè)辦理竣工結(jié)算付款手續(xù)。

項(xiàng)目管理制度

第五篇：銷售管理制度

銷售管理制度

一、目的：為了使公司銷售業(yè)務(wù)有所遵循，特制定本管理制度。

二、范圍：凡本公司銷售業(yè)務(wù)活動(dòng)均按本制度執(zhí)行。

三、計(jì)劃管理：

1、銷售各部在每年的9-10月份完成下一的銷售計(jì)劃設(shè)定，該計(jì)劃包括分地區(qū)銷售數(shù)量、品種、貨款回收以及銷售策略等報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)并抄送相關(guān)部門；

2、銷售各部在每月25日前完成下三個(gè)月的滾動(dòng)銷售計(jì)劃，報(bào)送總經(jīng)理、品管部、采購部；

3、銷售各部在每月19日完成下月銷售計(jì)劃的制定，報(bào)送總經(jīng)理、品管部、采購部；在25日前根據(jù)公司的銷售計(jì)劃，分解落實(shí)各地區(qū)的銷售任務(wù)及落實(shí)措施；

4、銷售各部在每月9日、19日、29日完成下一旬銷售計(jì)劃的制定，報(bào)送總經(jīng)理、品管部、采購部、生產(chǎn)部。

四、合同管理：

1、簽訂合同的要求：

A、簽訂合同須用銷售部當(dāng)期統(tǒng)一的合同（協(xié)議）。

B、合同簽訂要求一式四份，經(jīng)雙方簽字蓋章方生效，四份分別交客戶、銷售部、財(cái)務(wù)部和業(yè)務(wù)員；

C、簽訂合同要寫明運(yùn)輸方式、運(yùn)輸費(fèi)用承擔(dān)方、收貨人的詳細(xì)地址、名稱等；

D、簽訂合同時(shí)，要明確產(chǎn)品名稱、數(shù)量、折讓、交貨方式等； E、合同要將違約責(zé)任寫明，如發(fā)生糾紛其訴訟地點(diǎn)等； F、合同簽訂要寫明日期、地點(diǎn)及合同有效期限等。

G、合同簽訂必須事先經(jīng)公司或銷售部授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)簽訂 10 之銷售合同有效，若未經(jīng)授權(quán)或超出授權(quán)范圍簽訂的合同視為無效合同。

2、合同的管理：

A、行銷部辦公室內(nèi)勤人員負(fù)責(zé)管理銷售合同，將雙方簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號(hào)存檔；

B、所有合同或協(xié)議應(yīng)妥善保管，不得遺失，無關(guān)人員不得翻閱； C、與合同有關(guān)的往來信件、傳真等文件應(yīng)一并保存。

五、訂貨管理：

1、自提：自提客戶來公司購貨時(shí)，開票員根據(jù)公司庫存情況開具發(fā)票，指引客戶到財(cái)務(wù)部付款并提貨，如客戶所需品種庫存不足，應(yīng)立即與生產(chǎn)部及庫房協(xié)調(diào)；

2、客戶訂貨：

A、客戶或業(yè)務(wù)代表口頭或電話、書信訂貨時(shí)，需及時(shí)填寫訂單內(nèi)容、訂貨人姓名、提貨時(shí)間、送貨地點(diǎn)、運(yùn)輸方式、品種、數(shù)量、付款方式等；

B、客戶或業(yè)務(wù)代表確定訂貨內(nèi)容，需經(jīng)銷售部經(jīng)理同意，并符合財(cái)務(wù)部之信用管理辦法，經(jīng)核對(duì)客戶無信用問題后方可發(fā)貨； C、訂單應(yīng)提前1-2天向公司提供，以便安排生產(chǎn)及運(yùn)輸計(jì)劃； D、將核準(zhǔn)后的訂單于上午9：00時(shí)前及下午1：30時(shí)前編好，并安排發(fā)貨順序，確保出貨準(zhǔn)時(shí)；

E、將所需的貨物，準(zhǔn)時(shí)發(fā)到指定地點(diǎn)后，若使用匯票傳真的要收回匯票；信用訂貨的，要有訂貨人簽字和單位蓋章，否則一切后果由承運(yùn)人負(fù)責(zé)；

3、出貨安排：

A、調(diào)度課負(fù)責(zé)聯(lián)系回頭車輛，確保公司貨物及時(shí)、安全、準(zhǔn)時(shí)送達(dá)客戶，必須與回頭車司機(jī)簽定運(yùn)輸協(xié)議，負(fù)責(zé)登記駕駛員的行 11 車證、駕駛證、身份證及車牌號(hào)等應(yīng)填制的規(guī)定事項(xiàng)，做到存檔一年，以備查。臨發(fā)車前通知客戶運(yùn)費(fèi)暫由其代付，月末給其沖帳或報(bào)帳。必須詳細(xì)登記每日客戶報(bào)貨，出貨情況，并向辦公室主任報(bào)《出貨日?qǐng)?bào)表》；

B、銷售部原調(diào)度員統(tǒng)籌調(diào)用，只是在給新客戶（或信用不好的客戶）發(fā)貨，而片區(qū)行銷代表又不在客戶處時(shí)，才派調(diào)度員隨車押貨取款；

C、認(rèn)真填寫協(xié)議書及交貨單。

六、客戶管理：

1、客戶檔案的建立：銷售部應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有客戶和潛在客戶由業(yè)務(wù)代表報(bào)銷售部建立客戶檔案，包括客戶姓名、聯(lián)系方式、地域飼養(yǎng)量、銷量、客戶發(fā)展?jié)摿?、信用、交通輻射能力、發(fā)展期望值、需輔導(dǎo)之要素等，作為現(xiàn)在和將來營業(yè)措施、行銷策略擬訂及新業(yè)務(wù)代表培訓(xùn)的參考資料；

2、客戶銷量、品牌、銷價(jià)、銷售區(qū)域的管理：客戶需在指定的銷售區(qū)域依公司的指導(dǎo)價(jià)格和規(guī)定的銷售品牌，積極推銷本公司的產(chǎn)品，努力確保銷量的完成，以保證公司各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

3、客戶售后服務(wù)：為能有效地服務(wù)于客戶，除按地區(qū)分別設(shè)置業(yè)務(wù)代表，幫助客戶開拓市場，完成銷售任務(wù)，進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和服務(wù)，公司還可根據(jù)不同地區(qū)采取不同方式加以宣傳和服務(wù)。

七、客戶折讓管理：

1、客戶投訴：

A、不論客戶以電話、書信、當(dāng)面說明或任何方式向公司任何一位同仁投訴時(shí)，該同仁均應(yīng)誠懇態(tài)度仔細(xì)聆聽，將投訴內(nèi)容記錄下來，并將其轉(zhuǎn)交或引見至公司有關(guān)部門或人員；

B、客戶投訴涉及退貨賠償或嚴(yán)重影響公司聲譽(yù)的。一定要填“客 12 戶投訴申請(qǐng)單”；

C、如果判斷不必填寫“客戶投訴申請(qǐng)單”，則應(yīng)安排有關(guān)責(zé)任人或主管該客戶的行銷代表立即將有關(guān)解決辦法通知客戶，答話內(nèi)容和解決結(jié)果均應(yīng)記入“行銷工作日?qǐng)?bào)表”回報(bào)公司； D、“客戶投訴申請(qǐng)單”各欄均應(yīng)填寫清楚；

E、添妥“客戶投訴申請(qǐng)單”后，應(yīng)提交行銷部主管或科長審閱，并送其他部門會(huì)簽意見。

2、查核取證與相關(guān)部門配合：

A、與其他部門有關(guān)的投訴案件，由行銷代表或銷售部內(nèi)勤人員負(fù)責(zé)，聯(lián)系、協(xié)調(diào)有關(guān)同仁會(huì)同查核、證實(shí)或收取證物，其他部門應(yīng)積極派員協(xié)助查核，并簽署意見；

B、各部門在簽署投訴單意見時(shí)，除證實(shí)客戶投訴是否確實(shí)外，應(yīng)盡可能說明如何改進(jìn)上項(xiàng)問題等；

C、有涉及賠款或貨款折讓等事項(xiàng)時(shí)，務(wù)必清楚地分別列出折讓金額及給予折讓的理由、方式和時(shí)間。

3、核決：各部門會(huì)簽和取證完畢后，應(yīng)立即交銷售部，由銷售部主管和行銷代表整理及提出建議，報(bào)總經(jīng)理審核；

4、執(zhí)行：

A、根據(jù)“客戶投訴單”或有關(guān)備忘錄通知，各部門需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)執(zhí)行完畢；

B、銷售部內(nèi)勤人員應(yīng)跟蹤執(zhí)行進(jìn)度；

C、執(zhí)行人在執(zhí)行完畢后應(yīng)逐級(jí)報(bào)告執(zhí)行結(jié)果，并負(fù)責(zé)和銷售部內(nèi)勤人員聯(lián)系，報(bào)總經(jīng)理核決后銷案。

八、行銷代表管理：

1、工作計(jì)劃管理：

A、行銷代表應(yīng)于每月末，針對(duì)上月銷售情況和公司政策，提出 13 下月的銷售計(jì)劃，填寫上月或半月的工作計(jì)劃；

B、工作計(jì)劃應(yīng)詳細(xì)提出銷售工作目標(biāo)、工作重點(diǎn)及所需公司協(xié)調(diào)之事項(xiàng)；

C、銷售地區(qū)主任應(yīng)根據(jù)公司政策，認(rèn)真審核行銷代表工作計(jì)劃，并加以指導(dǎo)，并經(jīng)部門主管轉(zhuǎn)呈總經(jīng)理批注意見。

2、銷售代表的報(bào)表管理：

A、銷售代表每日外出拜訪客戶或進(jìn)行其他活動(dòng)時(shí)，需填報(bào)“行銷代表活動(dòng)日?qǐng)?bào)表”，每日1頁，內(nèi)容包括：拜訪對(duì)象、拜訪目的、洽談內(nèi)容、所需飼料品種、數(shù)量、市場競爭狀況等，每三天寄回公司交辦公室及經(jīng)理審閱；

B、辦公室主任及地區(qū)主任應(yīng)認(rèn)真審閱代表之“行銷日?qǐng)?bào)表”，并對(duì)行銷代表在行銷活動(dòng)中存在的不妥之處加以指導(dǎo)，對(duì)須請(qǐng)示或協(xié)辦之事認(rèn)真對(duì)待，并積極辦理，立即回復(fù)處理意見和結(jié)果； C、辦公室主任及地區(qū)主任應(yīng)根據(jù)行銷代表日?qǐng)?bào)表反映的情況，每周整理匯總市場變化情況、產(chǎn)品質(zhì)量、客戶要求、代表要求等情況向匯報(bào)經(jīng)理，供決策參考；

D、行銷代表每月末填寫一份“述職報(bào)告”，對(duì)本月行銷活動(dòng)作出總結(jié)，并提出下月的銷售目標(biāo)與計(jì)劃；

E、行銷代表每月下市場前需攜帶五份質(zhì)量反饋表，就公司產(chǎn)品質(zhì)量等信息尋訪直接用戶，請(qǐng)用戶填寫質(zhì)量、服務(wù)等方面的意見，在公司每月初的質(zhì)量研討會(huì)上提交，由銷售部保存；

3、行銷代表出差及差旅費(fèi)管理：

A、行銷代表每月按銷售部規(guī)定時(shí)間出發(fā)或回公司，在出差期間必須每天保持與辦公室人員聯(lián)系，告知其住宿地點(diǎn)及聯(lián)系電話； B、行銷代表在出差期間不得擅自離開所屬市場，如遇特殊應(yīng)向其主管及辦公室請(qǐng)假，征得批準(zhǔn)后方可離開，否則以脫崗處理；

C、行銷代表每月末回公司時(shí)，應(yīng)根據(jù)公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)粘貼報(bào)銷單據(jù)，并交其所屬地區(qū)主任審核后交辦公室審核，按公司報(bào)帳程序報(bào)銷差旅費(fèi)。