第一篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

住宅物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

4.1 基本要求

4.1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。

4.1.2 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。

4.1.3 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

4.1.4 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。

4.1.5 標(biāo)志

設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。

4.1.6 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門(mén)內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。水、電急修20 分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在 3 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。每年公開(kāi)征集1 次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。

4.1.7 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

4.2 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)

4.2.1 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房

1）

每月清潔1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。

2）

設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3）

在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。

4）

設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5）

張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。

4.2.2 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)

每半年檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件

1）

每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。

2）

每季度巡查1 次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。

3）

每年檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。

4）

每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

附屬構(gòu)筑物

1）

每季度巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。

2）

每半年檢查1 次雨、污水管井等。

3）

每季度巡查1 次大門(mén)、圍墻、圍欄等。

4）

每季度巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。

5）

每年檢測(cè)1 次防雷裝置。

4.2.3 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)等。

4.2.4 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

每半年切換1 次備用水泵。每年檢查 1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

4.2.5 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。污水泵

汛期每日巡視1 次，平時(shí)每月巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù)1 次?；S池

每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

4.2.6 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明

每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)。樓外照明

每2 周巡視1 次，一般故障3 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障2 周內(nèi)修復(fù)。應(yīng)急照明

每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜

每周巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。5 低壓配電箱和線路

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃?？刂乒?/p>

每季度巡視1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。發(fā)電機(jī)

每季度試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常。配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好。

4.2.7 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門(mén)口機(jī)

每季度檢查1 次按鍵、顯示屏等； 每季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱

每年檢查1 次外觀、接線；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。紅外對(duì)射探測(cè)器

每年檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。圖像采集設(shè)備

每周檢查1 次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能； 每月表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī)

每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。

解碼器

每年檢查1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1 次。

云臺(tái)

每年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。巡更點(diǎn)

每半年檢查1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時(shí)排除；每半年表面清潔1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。讀卡器

每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。電磁鎖門(mén)鎖

每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。出門(mén)按鈕

每季度檢查1次開(kāi)鎖功能、接線。

4.2.8 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。

4.2.9 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

4.3 消防安全防范

4.3.1 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專(zhuān)欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行1 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。6 消防控制室設(shè)專(zhuān)人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類(lèi)報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。

4.3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1）

火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。

2）

火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行 2 年后，每隔 3年由專(zhuān)業(yè)清洗單位清洗1 次。

3）

備用電源

每月檢測(cè)切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1次消防專(zhuān)用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每2 年機(jī)柜 內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試1 次防火門(mén)的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門(mén)的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年檢查維護(hù)1 次防火門(mén)附件，在門(mén)的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油。水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。

消防電梯

每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。

4.4 綠化養(yǎng)護(hù)

4.4.1 基本要求 喬木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。灌木

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。綠籬和色塊

植株保存率高于 85%，年成活率高于85%。地被和花壇植物

花壇植物死亡率低于15%。5 草坪

保證基本成活。

4.4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容灌溉

根據(jù)天氣、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。施肥

根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，一般喬木每 3 年至 4 年施肥 1次；灌木每1年至2年施肥1 次；地被和草坪植物每年開(kāi)春后施肥1 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲(chóng)害防治

植物生長(zhǎng)季每月檢查1 次病蟲(chóng)害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲(chóng)害現(xiàn)象。整形修剪

一般喬木每3年修剪1 次；灌木每2年修剪1 次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)或萌芽前、入冬后修剪1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次，全年至少修剪5次。除草

每年全面除草1 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的30%。垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1次。

4.4.3 工作檢查和記錄

生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查1 次植物生長(zhǎng)情況。

4.5 環(huán)境衛(wèi)生

4.5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類(lèi)。配置密閉式垃圾收集容器，有分類(lèi)標(biāo)志。每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每5 日噴灑1 次殺蟲(chóng)藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。

4.5.2 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)

1）

大堂、一層候梯廳

每日清掃1 次、每周清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。

2）

樓道、樓梯

每周清掃1 次、每季度清拖1 次樓道、樓梯地面。

每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。

電梯轎箱

每日擦拭1 次電梯轎廂門(mén)、面板。

每日清拖1 次轎廂地面。天臺(tái)、屋面

雨季前清掃1 次天臺(tái)、屋面。樓外道路及設(shè)施

每日清掃1 次樓外道路。水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。

使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物的預(yù)防和控制。

投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。

4.5.3 工作檢查和記錄

每日抽查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

4.6 公共秩序維護(hù)

4.6.1 主要出入口有人值守。

4.6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22： 00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。

4.6.3 巡視檢查停車(chē)場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

4.6.4 機(jī)動(dòng)車(chē)輛憑證出入。

4.6.5 安防控制室設(shè)專(zhuān)人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查。

4.6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理。

4.6.7 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。

4.7 裝飾裝修管理

4.7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

4.7.2 建立裝飾裝修管理檔案。

4.7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

4.7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

4.7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

4.7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。

自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。

第二篇：石家莊市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(一級(jí))

石家莊市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一級(jí)）

基礎(chǔ)條件

住宅區(qū)封閉；有不少于住宅總建筑面積千分之三的物業(yè)管理服務(wù)用房；綠化率 35%以上（包括水面）；有一定規(guī)模的園林景致；休閑活動(dòng)中心、場(chǎng)地1500平方米以上；固定活動(dòng)館所300平方米以上；專(zhuān)用固定停車(chē)泊位不少于1個(gè)/3戶；具備樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范措施；有固定體育活動(dòng)場(chǎng)（所）地。住宅區(qū)主出入口設(shè)房屋、道路平面分布圖、宣傳公示欄。各路口、棟、門(mén)、戶及其他公共配套設(shè)施場(chǎng)地標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀。

房屋管理

1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。

2、房屋外觀（包括屋面、露臺(tái)）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無(wú)破損；外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

3、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)依法處理。

4、陽(yáng)臺(tái)封閉規(guī)格色調(diào)一致。

5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，有條件的組織實(shí)施冷凝水集中排放。

6、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗(yàn)裝修申請(qǐng)方案及審批記錄；對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的裝修車(chē)輛、裝修人員實(shí)行出入證管理；對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)；對(duì)私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理；督促裝修垃圾及時(shí)清運(yùn)。

設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1、維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

2、公共設(shè)施設(shè)備按照項(xiàng)目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運(yùn)轉(zhuǎn)正常，有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄；對(duì)設(shè)備故障及重大或突發(fā)事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。

3、實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率90%以上。

4、水、電、電梯、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

5、道路、停車(chē)場(chǎng)平整暢通，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。

6、樓道燈，景觀燈等公共照明設(shè)備完好率98%以上。

7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每月檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無(wú)堵塞外溢。

9、在接到相關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。

公共秩序維護(hù)

1、門(mén)崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專(zhuān)人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于12小時(shí)立崗值勤。對(duì)本區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)出入驗(yàn)證；對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車(chē)登記換證；有減速設(shè)施及禁鳴標(biāo)志。

2、按照規(guī)定線路和時(shí)間進(jìn)行巡邏，每天不少于12次，對(duì)住宅區(qū)重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡查過(guò)程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問(wèn)，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。

3、住宅區(qū)內(nèi)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對(duì)出入住宅區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放整齊。

5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。

6、管護(hù)好公共財(cái)物，包括消防器材及表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹(shù)木等。

7、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。

8、定期對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。

保潔服務(wù)

1、住宅區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識(shí)、宣傳攔、信報(bào)箱等每周擦拭2次。

2、公共區(qū)域日常設(shè)專(zhuān)人保潔，保持公共區(qū)域干凈整潔無(wú)雜物。

3、公共樓道每天清掃1次；樓梯扶手每天擦洗1次，保持干凈整潔。

4、根據(jù)住宅區(qū)實(shí)際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

5、每天定時(shí)收集垃圾，垃圾清運(yùn)日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

6、垃圾設(shè)施每天清潔1次，無(wú)異味。

7、公共區(qū)域玻璃每周擦洗一次。

8、對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。

9、進(jìn)行保潔巡查，樓道內(nèi)無(wú)亂懸掛、亂貼亂畫(huà)、亂堆放等現(xiàn)象。

10、建立消殺工作管理制度，根據(jù)實(shí)際情況開(kāi)展消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲(chóng)孳生。

11、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。

綠化養(yǎng)護(hù)管理

1、花草樹(shù)木生長(zhǎng)良好，無(wú)枯死、無(wú)樹(shù)掛，適時(shí)修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹(shù)形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹(shù)應(yīng)在一周內(nèi)清除，并隨時(shí)補(bǔ)種。

2、草坪生長(zhǎng)整齊，按時(shí)進(jìn)行修剪。及時(shí)清除雜草，有效控制雜草孳生；無(wú)垃圾、煙頭、紙屑等。

3、綠籬枝葉較茂密，超過(guò)平齊線10公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。

5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。

6、適時(shí)組織防凍保暖，預(yù)防病蟲(chóng)害，病蟲(chóng)害無(wú)明顯跡象。

7、園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無(wú)損。

8、綠化地設(shè)有提示人們愛(ài)護(hù)綠化的宣傳牌。

綜合管理服務(wù)

1、建立物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理體系，制定完善的物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。2按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、語(yǔ)言規(guī)范、文明服務(wù)。4管理人員80%持有物業(yè)管理上崗證書(shū)，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門(mén)頒發(fā)的有效證書(shū)上崗。

5、廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi) 管理、日常辦公等進(jìn)行管理。

6、建立完善的檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺(tái)帳報(bào)表、圖冊(cè)健全，保存完好。

7、設(shè)置“服務(wù)中心”，公示聯(lián)系電話，24小時(shí)有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

9、采取入戶走訪、業(yè)主座談會(huì)、電話溝通、問(wèn)卷調(diào)查等形式開(kāi)展回訪工作，回訪率85%以上。并對(duì)薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)。

10、建立健全財(cái)務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。

11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺(tái)賬，帳目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

第三篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

北京市住宅物業(yè)服務(wù)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

基本要求 1.1 客戶服務(wù)場(chǎng)所 1 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。2 公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服 務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特 約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值 班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。1.2 人員 1 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。3 配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本 市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。1.3 制度 1 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng) 護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。2 建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。1.4 檔案 1 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。3 應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。1.5 標(biāo)志 設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。1.6 客戶服務(wù) 1 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入 口、各樓單元門(mén)內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。3 對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻 并報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。4 水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);由專(zhuān) 項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修進(jìn)行回訪。5 業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)，建議、投訴在 2個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投 訴進(jìn)行回訪。6 每年公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。7 每月組織 1次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織1次社區(qū)文化活動(dòng)。10 設(shè)置公共信息欄;配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。11 按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。12 有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車(chē)、財(cái)物保管、票務(wù)代 理等特約服務(wù)。1.7 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托管理 1 簽訂專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。2 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求;操作人員應(yīng)持 有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。3 專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評(píng)價(jià)。共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 2.1 綜合管理 1 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。4 共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按 計(jì)劃組織修繕;共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn) 題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。7 雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防 范措施。8 設(shè)備機(jī)房 1)每月清潔 1次，室內(nèi)無(wú)雜物。2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1次消防器材，確保完 好有效 4)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.2 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu) 每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按 鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件 1)每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào) 室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2)每月巡查1 次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。3)每季度檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚;室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物 1)每月巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2)每季度檢查 1 次雨、污水管井等。3)每月巡查1 次大門(mén)、圍墻、圍欄等。4)每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測(cè)1 次防雷裝置。2.3 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理 等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門(mén)并除銹。5 每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。6 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng) 機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)等。7 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。2.4 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水 質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每季度切換 1 次備用水泵。4 每年檢查 2 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑;每年養(yǎng)護(hù) 1 次 水泵。5 每年對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道 進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管;溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。2.5 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài);每2 周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試;每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池;組織安排清掏。2.6 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每周巡視3次，一般故障1日內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障5日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明 每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù);復(fù)雜故障1 周內(nèi) 修復(fù);每月調(diào)整 1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明 每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜 每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包 括緊固、檢測(cè)、清掃;每年檢查1 次電氣安全。5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。6 控制柜 每2 周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況;每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī) 每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常;每年活化1 次蓄電池;每周巡視 1 次充電機(jī)和蓄電池。8 檢測(cè) 每5 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。9 配電室、樓層配電間 防小動(dòng)物措施完備;穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密;鎖具完好;電纜進(jìn)出線和開(kāi)關(guān)標(biāo)志準(zhǔn)確。2.7 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài);每 2 周表 面清潔 1 次;每半年內(nèi)部除塵1 次。2 對(duì)講門(mén)口機(jī) 每月檢查1 次按鍵、顯示屏等;每月表面清潔1 次;每半年內(nèi)部除塵 1 次。3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每半年檢查1 次外觀、接線;每季度表面清潔 1 次;每半年內(nèi)部除 塵1 次。4 紅外對(duì)射探測(cè)器 每季度檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等;每季度表面清潔1 次;每半年內(nèi)部除塵1 次。5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 1 次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能;每 2 周表面清潔 1 次;每半年 內(nèi)部除塵1 次。6 攝像機(jī) 每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào) 試;每季度鏡頭表面清潔1 次;每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1 次。7 解碼器 每半年檢查 1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試;每半年表面清 潔 1 次;每年內(nèi)部除塵1 次。8 云臺(tái) 每半年檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校;每半年表面清潔 1 次;每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油1 次。9 巡更點(diǎn) 每月檢查1 次外觀;每月表面清潔1 次;每日存儲(chǔ)巡更記錄。10 讀卡器 每月檢查 1 次外觀;每月表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門(mén)鎖 每2 月檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門(mén)按鈕 每2 月檢查1 次開(kāi)鎖功能、接線。2.8 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部 門(mén)辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu) 提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除;電梯的安全附 件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校 驗(yàn)、檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé) 任。對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期 檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安 全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件 時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部 門(mén)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。2.9 水景 1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2 使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每月檢查 1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。3 消防安全防范 3.1 綜合管理 1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消 防安全職責(zé)。2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知 識(shí)和技能;每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3 設(shè)置消防安全宣傳專(zhuān)欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育;每 年對(duì)員工進(jìn)行 2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè)1 次 建筑消防設(shè)施;保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除;無(wú)法立即糾 正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。6 消防控制室設(shè)專(zhuān)人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類(lèi)報(bào)警、故障信息。7 發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合 公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。3.2 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 1)火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行;每月檢查測(cè)試 1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控 制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能;每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2)火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試1 次火 災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能;探測(cè)器 投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專(zhuān)業(yè)清洗單位清洗1 次。3)備用電源每月檢測(cè)切換1 次主、備電源;每季度備用電源、蓄 電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1 次消防專(zhuān)用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主 機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量;每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次;每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測(cè)試1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核 對(duì)風(fēng)速;每年養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施 每月抽查測(cè)試1 次防火門(mén)的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功 能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能;每年在防火卷簾門(mén)的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒 輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次;每年維修養(yǎng) 護(hù)2 次防火門(mén)附件，在門(mén)的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤(rùn)滑油。5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē)1 次，每半年檢查1 次潤(rùn)滑情況;每年養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志 每月測(cè)試切斷正常供電1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯 每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選 型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。4 綠化養(yǎng)護(hù) 4.1 基本要求 1 喬木 植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于95%，年成活率高于 95%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于85%。2 灌木 植株生長(zhǎng)正常，主枝完整，保存率在95%以上，年成活率高于95%。3 綠籬和色塊 植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過(guò)5%后能及時(shí)補(bǔ)栽或更 換。5 草坪 草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。4.2 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無(wú)明顯旱澇情況發(fā)生;一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，冷季 型草坪根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌溉次數(shù)。2 施肥 根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2 年施肥1 次至2 次;灌木每年施肥 1 次至2 次;地被和草坪植物每年施肥2 次至3 次;花壇植物根據(jù)生 長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥;盡量減少對(duì)化肥的依賴。3 病蟲(chóng)害防治 根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月至少檢查3 次病蟲(chóng)害情況;并 根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲(chóng)害，不因病蟲(chóng)害出現(xiàn)提前落葉、死亡現(xiàn)象。4 整形修剪 喬木每年冬季修剪1次;灌木每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪1次;綠籬和色 塊每年五一前、國(guó)慶節(jié)前、冬季修剪 1次;冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生 長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1次至2次，全年至少修剪12次。5 除草 每年全面除草3 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù);出現(xiàn)雜草的綠地面積不 超過(guò)總綠地面積的10%，季節(jié)性雜草能得到有效控制。6 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3 次。4.3 工作檢查 1 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。2 編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。3 有綠化檔案。5 環(huán)境衛(wèi)生 5.1 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實(shí)行生活垃圾分類(lèi)收集。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類(lèi)標(biāo)志。3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑1 次殺蟲(chóng)藥。4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車(chē)外觀整潔。5.2 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2)樓道、樓梯 每周清掃1次、每2周清拖1次樓道、樓梯地面。每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌等共用 設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1次樓道、樓梯。2 電梯轎箱 每日擦拭 1 次電梯轎廂門(mén)、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1次;石材裝飾的電梯 轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1次。每日巡視保潔2次電梯轎箱。3 天臺(tái)、屋面 每季度清掃 1次天臺(tái)、屋面;雨季期間，每 2月清掃 1次天臺(tái)、屋面。每月巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次、巡視保潔 2 次樓外道路。每月清潔 1次樓外公共照明及共用設(shè)施;每季度清潔 1次雨蓬、門(mén)頭 等。5 水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2 次水面;每年 清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投 藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔 雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10:00 前清掃干凈。5.3 工作檢查和記錄 1 每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。2 每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。3 清潔檔案齊全。6 公共秩序維護(hù) 6.1 主要出入口有專(zhuān)人24 小時(shí)值守。6.2 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6:00 至22:00 巡視 2 次、22:00 至次日 6:00 巡視1 次。6.3 巡視檢查停車(chē)場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。6.4 機(jī)動(dòng)車(chē)輛憑證出入。6.5 安防控制室設(shè)專(zhuān)人24 小時(shí)值守;監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng) 留存 30 日備查;管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。6.6 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理。6.7 每年進(jìn)行2 次專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。6.8 備勤人員24 小時(shí)待崗。6.9 記錄與檔案 1 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。7 裝飾裝修管理 7.1 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。7.2 建立裝飾裝修管理檔案。7.3 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾 裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在 裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。7.4 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登 記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻;拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政 主管部門(mén)及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。7.5 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議的當(dāng)事人按照約定處理。7.6 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋 措施，在 2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。

第四篇：北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)

北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一級(jí)

（一）基本要求 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2 承接項(xiàng)目，對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3 管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照政府有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格證書(shū)。4 有物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5 服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、熱情，文明用語(yǔ)。6 公開(kāi)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法。在公共區(qū)域顯著位置公示24小時(shí)報(bào)修電話，水、電、氣等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修記錄（依法由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。設(shè)置意見(jiàn)箱，每年集中進(jìn)行一次公開(kāi)的物業(yè)管理服務(wù)意見(jiàn)征集，并將提出的意見(jiàn)與解決情況公示。每年1次對(duì)房屋及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施。

10建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能隨時(shí)保證預(yù)案的實(shí)施。

11小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公共信息欄，配合街道、社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行公益性宣傳。12冬季、雨季以及重大節(jié)假日進(jìn)行安全檢查。

（二）房屋管理 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于非因小修不及時(shí)進(jìn)行修繕而發(fā)生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。3 每周巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4 定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。5按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測(cè)，符合避雷規(guī)范要求。6 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)告知和勸阻，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門(mén)。保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶標(biāo)志清晰。

（三）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù) 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外），共用設(shè)施設(shè)備保持正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。建立共用設(shè)施設(shè)備清冊(cè)檔案（設(shè)備臺(tái)帳），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于非因小修不及時(shí)進(jìn)行修繕而發(fā)生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。屬于特種設(shè)備的，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢驗(yàn)檢測(cè)，并符合相關(guān)規(guī)范。6 設(shè)備房保持整潔，無(wú)鼠害現(xiàn)象。7 庭院燈、樓道燈損壞及時(shí)修復(fù)。危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序 負(fù)責(zé)小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的公共財(cái)產(chǎn)的看護(hù)。

2封閉的小區(qū)，主要出入口有專(zhuān)人24小時(shí)執(zhí)勤，危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志。3 夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行1次防范檢查和巡邏，每次巡邏人數(shù)為2人，做到有計(jì)劃、有記錄。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行管理，車(chē)輛有序通行、停放。

（五）保潔服務(wù)

1.小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點(diǎn)，生活垃圾每天清運(yùn)1次。2.小區(qū)公共保潔區(qū)域每日清掃1次。

3.按照政府有關(guān)要求對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行滅鼠、殺蟲(chóng)、消毒活動(dòng)。4.在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

5.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)宣傳，維持正常的生活秩序。

（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理 按北京市園林局規(guī)定的《三級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。

（七）消防管理 有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制。消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，并有記錄。3 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。每年進(jìn)行1次消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能。5 發(fā)生火情，及時(shí)處理，必要時(shí)及時(shí)報(bào)警，積極協(xié)助配合消防人員的工作。6 設(shè)有消防箱，備存緊急消防物資，設(shè)有消防監(jiān)控中心的要24小時(shí)專(zhuān)人值守。

（八）停車(chē)管理 有健全的機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停（存）車(chē)管理制度和管理方案。2 對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門(mén)憑證放行。3 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)有序，24小時(shí)有專(zhuān)人巡視管理。定期存放的，應(yīng)簽訂停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。5 小區(qū)主要道路及停車(chē)場(chǎng)有交通標(biāo)志。地下停車(chē)場(chǎng)保證照明，給排水、通風(fēng)等系統(tǒng)正常運(yùn)行，各類(lèi)指示標(biāo)識(shí)清晰。

（九）二次供水管理 二次供水設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

2水箱內(nèi)按要求使用紫外線消毒燈，并按規(guī)定定期清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，取得衛(wèi)生許可證、水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，水箱蓋必須上鎖。

3操作人員應(yīng)取得生活飲用水健康體檢合格證，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入二次供水機(jī)房接近高位水箱。

（十）電梯管理 無(wú)人值守電梯,應(yīng)24小時(shí)運(yùn)行。有人值守電梯，主梯6：00－24：00不間斷運(yùn)行，0：00－6：00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話和房號(hào)。凡設(shè)有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)－8點(diǎn)、17點(diǎn)－19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行。4 主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)進(jìn)行搶修，其它維修應(yīng)在23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以內(nèi)進(jìn)行。5一旦發(fā)生電梯停電、關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)迅速組織救助。

（十一）裝修管理服務(wù) 按照政府有關(guān)住宅裝飾裝修管理的規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。受理裝修人的裝修申報(bào)登記，與裝修人、施工單位簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及違規(guī)拆改共用管線、不符合消防管理規(guī)定和治安管理規(guī)定等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告政府有關(guān)主管部門(mén)。業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修管理協(xié)議的行為當(dāng)事人要按照 約定進(jìn)行違約處理，問(wèn)題嚴(yán)重的要報(bào)告行政主管部門(mén)。指定裝修垃圾存放點(diǎn)并設(shè)有圍擋，裝修垃圾及時(shí)集中清運(yùn)、不得外溢。

（十二）水景觀

小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景觀設(shè)施等，在接管時(shí)，維修運(yùn)行要求應(yīng)有約定，并按約定提供服務(wù)。

第五篇：北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)

北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

客戶服務(wù) 1.客戶服務(wù)場(chǎng)所

a.設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。

b.公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

c.客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。d.設(shè)置并公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。2.人員

a.從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。b.服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志.c.配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。

d.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。3．制度

a.建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。

b.建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。c.建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。

d.建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。4.檔案

a.建立物業(yè)管理檔案。b.配備專(zhuān)職檔案管理人員，有檔案資料室。

c.應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。5.標(biāo)志：設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。6.客戶服務(wù)

a.每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本收支預(yù)算。b.涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門(mén)內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。

c.對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。d.水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報(bào)修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。

e.業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在 2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。f.每年至少公開(kāi)征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，問(wèn)卷率 80%以上，公示整改情況。g.設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行公益性宣傳。h.按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。i.每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。j.每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。

k.每年至少組織 2 次社區(qū)文化活動(dòng)。

l.有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車(chē)、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。m.重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾.7.專(zhuān)項(xiàng)委托服務(wù)管理

a.簽訂專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。

b.專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門(mén)的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。c.專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng) 一著裝，佩戴標(biāo)志。d.對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。

綠化養(yǎng)護(hù) 1.基本要求 a.喬木

植株生長(zhǎng)良好，樹(shù)冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 90%。

b.灌木

植株生長(zhǎng)良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。

c.綠籬和色塊

植株生長(zhǎng)良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保存率高于98%，年成活率高于 98%。

d.地被和花壇植物

地被植物覆蓋率高于 95%，花壇植物死亡率超過(guò) 2%后能及時(shí)補(bǔ)栽。e.草坪

草坪整齊，覆蓋率高于 95%。2.綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 a.灌溉

有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水 1 次，需水量大的植物根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況合理灌溉。b.施肥

喬木每年施肥 1 次；灌木每年施肥2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。c.病蟲(chóng)害防治

根據(jù)病蟲(chóng)害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月檢查 4 次病蟲(chóng)害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無(wú)明顯病蟲(chóng)害發(fā)生。d.整形修剪

喬木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物進(jìn)行生長(zhǎng)季修剪；灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開(kāi)敗的殘花果，全年至少修剪 2 次；綠籬和色塊生長(zhǎng)整齊，每年五一前、七八月份、國(guó)慶節(jié)前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。e.除草

每年全面除草 4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘

米以上的雜草應(yīng)及時(shí)清除。f.垃圾處理

綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。3.工作檢查

a.生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查 4 次綠化工作。

b.編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。

c.綠化檔案齊全。

環(huán)境衛(wèi)生

1.生活垃圾的收集、清運(yùn) a.實(shí)行生活垃圾分類(lèi)收集。

b.配置密閉式垃圾收集容器，有分類(lèi)標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。

c.每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑 1 次殺蟲(chóng)藥。

d.每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不得亂堆亂倒。

e.垃圾清運(yùn)車(chē)密閉運(yùn)輸、外觀整潔。2.物業(yè)共用部分清潔 a.樓內(nèi)

1)大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭 2 次信報(bào)箱。每周擦拭 1 次大堂玻璃。每 2 周擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔 2 次大堂、一層候梯廳。

2)樓道、樓梯樓梯

地面每周擦拭 2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門(mén)、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵 1 次樓內(nèi)燈具。根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。每日巡視保潔 2 次樓道、樓梯。b.電梯轎箱

每日擦拭 1 次電梯轎廂門(mén)、面板。每日清拖 1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理 2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。每日巡視保潔 3 次電梯轎箱。c.天臺(tái)、屋面

每季度清掃 1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃 1 次天臺(tái)、屋面。每 2 周巡查 1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。d.樓外道路及設(shè)施

每日清掃 1 次、巡視保潔 3 次樓外道路。每 2 周清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每 2 月清潔 1 次雨蓬、門(mén)頭等。e.水景

根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每日清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。f.有害生物預(yù)防和控制

配合相關(guān)部門(mén)進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。每日清掃 1 次、每周清拖 2 次樓道.g.雨雪天氣清潔

雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清掃干凈。3.工作檢查和記錄

a.每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

b.每月全面檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。

c.清潔檔案齊全。

工程設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 1.綜合管理

a.建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。

b.運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。

c.組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查

d.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn) 的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。e.每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。

f.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī) 定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。

g.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。h.設(shè)備機(jī)房

1)每月清潔 1 次，室內(nèi)無(wú)雜物。2)設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。

3)在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消防器材，確保完好有效。4)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。

5)在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書(shū)。6)交接班記錄、工作日志等齊全、完整。2.共用部位 a.房屋結(jié)構(gòu)

每季度檢查 1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。b.建筑部件

1)每季度檢查 1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2)每 2 周巡查 1 次共用部位的門(mén)、窗、玻璃等。

3)每 2 月檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4)每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。c.附屬構(gòu)筑物 1)每 2 周巡查 1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2)每 2 月檢查 1 次雨、污水管井等。3)每 2 周巡查 1 次大門(mén)、圍墻、圍欄等。

4)每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5)每年檢測(cè) 1 次防雷裝置。3.空調(diào)系統(tǒng)

a.運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。

b.運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。

c.每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒 2 次風(fēng)機(jī)盤(pán)管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑聪?1 次風(fēng)管。d.每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行 1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。e.制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。f.每年檢查 1 次管道、閥門(mén)并除銹。

g.每年檢驗(yàn) 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。4.二次供水設(shè)施

a.按照衛(wèi)生防疫部門(mén)的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

b.每日巡視 2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。c.每 2 月切換 1 次備用水泵。

d.每季度檢查 1 次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。e.每年對(duì)供水管道、閥門(mén)等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。f.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專(zhuān)人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。g.排水系統(tǒng) 5.排水系統(tǒng) a.排水設(shè)施

每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。b.污水泵

汛期每日巡視 2 次，平時(shí)每周巡視 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行 1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。c.化糞池

每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。6.照明和電氣設(shè)備 a.樓內(nèi)照明

每日巡視 1 次，一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)。b.樓外照明

每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5 日內(nèi)修復(fù)；每 2 周調(diào)整 1 次時(shí)間控制器。c.應(yīng)急照明

每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。d.低壓柜

每日巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查 1 次電氣安全；每半年檢測(cè) 1 次接地電阻；每年校驗(yàn) 1 次儀表。e.低壓配電箱和低壓線路

每月巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換 1 次雙路互投開(kāi)關(guān)。f.控制柜

每周巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正 1次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查 1 次遠(yuǎn)控裝置。g.發(fā)電機(jī)

每月試運(yùn)行 1 次，保證運(yùn)行正常；每年 1 次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化 2 次蓄電池；每日巡視 1 次充電 機(jī)和蓄電池。h.配電室、樓層配電間

防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開(kāi)關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。i.檢測(cè)

每 3 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。7.安全防范系統(tǒng) a.報(bào)警控制管理主機(jī)

每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。b.對(duì)講門(mén)口機(jī)

每 2 周檢查 1 次按鍵、顯示屏等；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。c.網(wǎng)絡(luò)控制箱

每季度檢查 1 次外觀、接線；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。d.紅外對(duì)射探測(cè)器

每 2 月檢查 1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每 2 月表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。e.圖像采集設(shè)備

每周檢查 2 次監(jiān)視畫(huà)面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。f.攝像機(jī)

每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵 1 次。g.解碼器

每季度檢查 1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。h.云臺(tái)

每季度檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油 1 次。i.巡更點(diǎn)

每 2 周檢查 1 次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時(shí)排除；每 2 周表面清潔 1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。j.讀卡器

每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次，查看防水狀況。k.電磁鎖門(mén)鎖

每月檢查 1 次吸力、外觀、接線。l.出門(mén)按鈕

每月檢查 1 次開(kāi)鎖功能、接線。8.電梯

a.電梯在投入使用前或者投入使用后 30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門(mén)辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。

b.在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。c.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。

d.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。

e.配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。

f.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)維修人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。9.水景

a.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。

b.使用期間每日巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每 2 周檢查 1次防漏電設(shè)施。

c.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。

d.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。消防安全防范 1.綜合管理

a.建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。

b.成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織 1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。

c.設(shè)置消防安全宣傳專(zhuān)欄，組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行 2 次消防安全培訓(xùn)。

d.每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測(cè) 1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。

e.發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī) 構(gòu)報(bào)告。

f.消防控制室設(shè)專(zhuān)人 24 小時(shí)值班，每班 2 人，及時(shí)處理各類(lèi)報(bào)警、故障信息。

g.發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。2.消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) a.火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)

1)火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備

每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試 1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次。2)火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置

每月抽查測(cè)試 1 次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行 2 年后每 3 年由專(zhuān)業(yè)清洗單位清洗 1 次。3)備用電源每月檢測(cè)切換 1 次主、備電源

每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表面除塵 1 次。b.消防廣播系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試 1 次消防專(zhuān)用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。c.防排煙系統(tǒng)

每月檢查測(cè)試 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。d.防火分隔設(shè)施

每月抽查測(cè)試 1 次防火門(mén)的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門(mén)的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵 1 次；每年維修養(yǎng)護(hù) 2 次防火門(mén)附件，在門(mén)的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤(rùn)滑油。

e.水滅火系統(tǒng)

消防泵、噴淋泵每月盤(pán)車(chē) 1 次，每季度檢查 1 次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。

f.應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志

每月測(cè)試切斷正常供電 1 次，測(cè)量1 次照度和供電時(shí)間。

g.消防電梯

每月檢查測(cè)試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。

h.滅火器

每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài) 3.公共秩序維護(hù)

1.出入口有專(zhuān)人 24 小時(shí)值守。

2.制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22：00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日6：00 巡視 2 次，夜間巡查 2 人同行。

3.巡視檢查停車(chē)場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。

4.機(jī)動(dòng)車(chē)輛登記出入。

5.安防控制室設(shè)專(zhuān)人 24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存 30日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。

6.對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門(mén)處理。

7.記錄與檔案

1)各項(xiàng)工作記錄完整有效。

2)檔案齊全。

8.每年進(jìn)行 3 次專(zhuān)項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。

9.備勤人員 24 小時(shí)待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專(zhuān)業(yè)人員的 20%，配備必要的應(yīng)急工具。

裝修管理

1.建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。2.建立裝飾裝修管理檔案。

3.受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項(xiàng)。

4.裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

5.裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。

6.委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在 2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，?2 日內(nèi)清運(yùn)。