第一篇：班規(guī)的制定方案

班規(guī)制定方案

大學(xué)生活是許多人所向往的。但大學(xué)生活遠(yuǎn)非高中時(shí)候那種緊張壓迫的生活節(jié)奏，相反這是一個(gè)相對(duì)自由的生活、學(xué)習(xí)和工作的環(huán)境，那樣的輕松常常會(huì)使剛剛從高中壓迫式的生活中走過(guò)來(lái)的同學(xué)們感到迷茫和不知所措。而對(duì)于他們來(lái)說(shuō)這個(gè)環(huán)境似乎也顯得陌生。他們總是充滿(mǎn)著叛逆的精神，或許一不小心，就踏上了所有人本不希望看到的路途。然而這些對(duì)他們而言或許只是想要探尋新鮮事物的過(guò)程中所必須經(jīng)歷的，可一旦新鮮過(guò)后，他們還會(huì)保持對(duì)所有事物的熱誠(chéng)，還能繼續(xù)著老師家長(zhǎng)和大多數(shù)人要求他們做的那樣本分的生活嗎？

所以作為一個(gè)引導(dǎo)者，當(dāng)同學(xué)們踏入這個(gè)陌生又熟悉的環(huán)境的時(shí)候，他們還是一個(gè)個(gè)的個(gè)體，想要其在我們所希望或者至少說(shuō)在他們應(yīng)該在的位置上平安、本分的生活學(xué)習(xí)的話(huà)，我們要做的至少首先是讓這些個(gè)體承認(rèn)自己是某個(gè)集體中的一員。因此，我們有了班級(jí)這個(gè)集體。

當(dāng)然的，組成這個(gè)集體的人員是復(fù)雜的。天南海北，五湖四海，每個(gè)人都有著自己的個(gè)性和理想，那么要怎樣才能讓這些個(gè)體都朝著某個(gè)相同的目標(biāo)不斷的前進(jìn)呢？而這個(gè)時(shí)候，就顯現(xiàn)出了制定班規(guī)的重要性，那么怎樣制定班規(guī)才是最合理的，怎樣才算是最可行的呢？

以下是我針對(duì)本班的實(shí)際情況逆行的班規(guī)制定方案：

一、制定目標(biāo)

總體目標(biāo)：使這個(gè)集體在一個(gè)正常的狀況下運(yùn)轉(zhuǎn)，建立一個(gè)平等、團(tuán)結(jié)、向上的班集體，形成良好的班風(fēng)，為每個(gè)學(xué)生發(fā)展提供一個(gè)良好的環(huán)境。

個(gè)題目標(biāo)：讓學(xué)生學(xué)會(huì)學(xué)習(xí)、學(xué)會(huì)生活、學(xué)會(huì)工作，發(fā)揮每一個(gè)學(xué)生的潛能，提高他們的整體素質(zhì)。

二、制定原則

1、規(guī)范性原則

一個(gè)班級(jí)就像一個(gè)國(guó)家要有自己的法律去約束人們的行為。所以我們制定的班規(guī)一定要以《憲法》為藍(lán)本，在不違背法律，不抵觸守則、規(guī)范和校規(guī)的前提下充分調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極參與性，體現(xiàn)民主管理的細(xì)想，讓學(xué)生真正成為自己的主人。

2、實(shí)用性原則

不同學(xué)生，有不同的“個(gè)性”，也存在不同的問(wèn)題。所以在制定班規(guī)時(shí)，要從學(xué)生的實(shí)際情況出發(fā)。具體關(guān)注到每一個(gè)小問(wèn)題，不說(shuō)大話(huà)、講空話(huà)，讓每一條班規(guī)都具有實(shí)際操作性。

3、民主性原則 我們說(shuō)即使再優(yōu)秀的老師也不可能考慮到方方面面。而且在這個(gè)階段的學(xué)生是需要大家予以關(guān)注的時(shí)期。所以，在制定班規(guī)的過(guò)程中，老師應(yīng)該廣泛聽(tīng)取學(xué)生的意見(jiàn)，或直接由學(xué)生自己擬定，達(dá)到知人善用的效果。

4、全面性原則

既然我們說(shuō)要讓學(xué)生得到全面的發(fā)展，那么在制定班規(guī)的時(shí)候也應(yīng)該考慮到如何才能達(dá)到全面的效果。應(yīng)該從各個(gè)方面聽(tīng)取參考意見(jiàn)，學(xué)校、學(xué)生、家長(zhǎng)甚至社會(huì)。

5、創(chuàng)新性原則

在發(fā)展的過(guò)程中，我們常常要擯棄許多陳舊的思想和觀(guān)念。制定班規(guī)也是同樣的，其內(nèi)容應(yīng)該是不妨礙學(xué)生發(fā)展的，所以大膽的創(chuàng)新，敢于拋棄以前的陳舊條款也是對(duì)學(xué)生的全面發(fā)展顯得尤為重要。

三、制定程序

1、先由班主任講明白制定班規(guī)的重要性，再由全班同學(xué)一起商討出班規(guī)的大致框架，集思廣益，群策群力，使每一位學(xué)生明確班規(guī)的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)布局。

2、分組討論，各小組分別擬定出草案。要求表述清晰，不能出現(xiàn)模棱兩可的字眼，盡量拓展自己的思想，努力創(chuàng)新出更多的班規(guī)條例。

3、整理統(tǒng)一。根據(jù)各小組的草案，由全班會(huì)議討論表決，四分之三以上人數(shù)通過(guò)即為通過(guò)，整理出最終的實(shí)施方案，即班規(guī)條例。最后上交班主任處審閱。

4、將初步制定出的方案貼于班級(jí)張貼欄中以示公告作用，可規(guī)定在3——5天內(nèi)如有人認(rèn)為其有不當(dāng)之處可以加以修改，再經(jīng)全班4分之三以上人數(shù)通過(guò)即通過(guò)并開(kāi)始實(shí)施。

5、為避免所制定班規(guī)可行性較差。因此，此班規(guī)實(shí)用時(shí)間為期1月，如此期間沒(méi)有不良表現(xiàn)或某種現(xiàn)象頻繁發(fā)生，此班規(guī)正式通過(guò)審核，即為本學(xué)年最終班規(guī)。

6、班規(guī)制定后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行，用獎(jiǎng)懲措施保證其實(shí)施

7、根據(jù)實(shí)際情況對(duì)班規(guī)加以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、修訂或增減。不適合的予以整條廢除或局部修正；某些條文過(guò)于原則的可作擴(kuò)充，對(duì)新情況沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定的可新增條文。

四、制定效果

1、形成良好的班風(fēng)、學(xué)風(fēng)。

通過(guò)班規(guī)的制定使學(xué)生能自覺(jué)自律的規(guī)范自己的學(xué)習(xí)、生活和工作。

2、增強(qiáng)學(xué)生的集體榮譽(yù)感

集體榮譽(yù)感是當(dāng)下每個(gè)學(xué)生必不可少的一課。隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，時(shí)下的許多年輕人在這一點(diǎn)上的認(rèn)識(shí)已經(jīng)呈現(xiàn)逐漸減弱的趨勢(shì)。而作為一個(gè)擁有強(qiáng)烈民族使命感的國(guó)家，勢(shì)必要將集體的榮譽(yù)始終的擺放在第一位。所以，在班規(guī)的制定中，應(yīng)該突出集體的觀(guān)念，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)于集體的認(rèn)識(shí)，以此幫助他們無(wú)時(shí)無(wú)刻都將集體二字放于心中。

3、學(xué)生得到全面發(fā)展。

在這方面應(yīng)視學(xué)生的不同情況而定。對(duì)于基礎(chǔ)較好的學(xué)生使其發(fā)散思維，加強(qiáng)自身的整體素質(zhì)；相對(duì)基礎(chǔ)較差的學(xué)生，應(yīng)是在完成基本教學(xué)目標(biāo)的前提下，適當(dāng)?shù)陌l(fā)展他們的在其他方面的能力。

4、樹(shù)立正確的法制觀(guān)念

據(jù)調(diào)查近幾年來(lái)的額犯罪率呈現(xiàn)年輕化。因此，從小樹(shù)立良好的法制觀(guān)念是很重要的，在大學(xué)期間加強(qiáng)其自我保護(hù)的意識(shí)和樹(shù)立更加正確的法制觀(guān)念也是有其重要的。

5、指導(dǎo)學(xué)生制定出自己的職業(yè)生涯規(guī)劃

俗話(huà)說(shuō)一天之計(jì)在于晨，一年之計(jì)在于春。可見(jiàn)我們做任何一件事都需要有詳細(xì)的計(jì)劃來(lái)指導(dǎo)我們的行為。所以，對(duì)于大學(xué)生而言，怎樣的生活是有意義的，怎樣才能讓自己的大學(xué)生活過(guò)得充實(shí)，為自己制定一個(gè)詳細(xì)的職業(yè)生涯規(guī)劃就顯得尤為重要，然后照著自己的計(jì)劃一步一步去實(shí)現(xiàn)。

正所謂“無(wú)規(guī)矩不成方圓”。一個(gè)優(yōu)秀的老師除了教書(shū)之外更重要的是“育人”二字。在科技不斷發(fā)展的今天，人們的觀(guān)念也在發(fā)生著巨大的改變，在規(guī)則允許的范圍內(nèi)怎樣才能教會(huì)這些棱角不一的個(gè)體在學(xué)習(xí)好知識(shí)的同時(shí)學(xué)會(huì)抹平自己的角或許也是需要一個(gè)優(yōu)秀的老師去不斷的摸索的。制定班規(guī)的好處在于，人們能有一定的標(biāo)準(zhǔn)參照自己的行為是否超出了這個(gè)界限和范圍，能夠更好的規(guī)范大家的言行舉止，更好的加強(qiáng)自身的自覺(jué)性，在沒(méi)有老師和引導(dǎo)者的時(shí)候更好的認(rèn)識(shí)自己，從而不斷的完善自己。

第二篇：就餐卡制定方案

就餐制度（一日兩餐）

自費(fèi)制

為了切實(shí)解決好公司員工就餐問(wèn)題，根據(jù)公司實(shí)際情況，特制定本就餐規(guī)定。

一、用卡制度

1、伙食標(biāo)準(zhǔn)：午餐10元、晚餐4元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，員工持就餐卡在食堂售飯機(jī)上刷卡，售飯機(jī)會(huì)顯示本次就餐消費(fèi)金額、餐卡中剩余金額。

3、餐卡消費(fèi)方式：一人一卡制，每餐限刷卡一次。

4、食堂就餐時(shí)間：

中餐12：00--13:00

晚餐17:30—19:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、補(bǔ)助金額：每月公司補(bǔ)助300元，在工資內(nèi)正常發(fā)放。

2）、充值金額： 不限。

3）、充值時(shí)間：每月30、31號(hào)兩天（不夠兩天的月份往上延長(zhǎng)至兩天，特殊情況提前申請(qǐng)）。

4）、充值方式：由行政部負(fù)責(zé)人統(tǒng)一進(jìn)行現(xiàn)金充值。5）、餐費(fèi)管理：行政部將收取的餐費(fèi)現(xiàn)金和繳費(fèi)明細(xì)單一同交到財(cái)務(wù)部進(jìn)行審核，資金由財(cái)務(wù)部進(jìn)行管理。

三、食堂餐卡的使用及管理： 1）、公司員工用餐卡每人一張。

2）、餐卡丟失：餐卡丟失應(yīng)及時(shí)到財(cái)務(wù)部登記掛失，補(bǔ)辦新卡收取成本費(fèi)20元。

3）、餐卡損壞，制作新餐卡的費(fèi)用由員工個(gè)人負(fù)擔(dān)，每張收成本費(fèi)20元，交公司財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部進(jìn)行記錄。4）、餐卡的辦理：各部門(mén)如有新員工入職，到財(cái)務(wù)部統(tǒng)一辦理員工用餐卡。

5）、退卡：?jiǎn)T工辦理離職手續(xù)時(shí)應(yīng)將餐卡退到財(cái)務(wù)部。

四、本規(guī)定從發(fā)文之日開(kāi)始執(zhí)行。

五、本規(guī)定由公司行政部負(fù)責(zé)解釋。

行政部

2014年4月8日

就餐制度（一日三餐）

自費(fèi)制

為了切實(shí)解決好公司員工就餐問(wèn)題，根據(jù)公司實(shí)際情況，特制定本就餐規(guī)定。

一、用卡制度

1、伙食標(biāo)準(zhǔn)：早餐2元、午餐6.5元、晚餐3元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，員工持就餐卡在食堂售飯機(jī)上刷卡，售飯機(jī)會(huì)顯示本次就餐消費(fèi)金額、餐卡中剩余金額。

3、餐卡消費(fèi)方式：一人一卡制，每餐限刷卡一次。

4、晚餐食堂報(bào)餐： 各部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門(mén)員工晚上用餐人數(shù)及名單及就餐費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、每天下午15:00之前上報(bào)于行政部，由行政部匯總后將名單交到餐廳，餐廳將按名單提供用餐。

5、食堂就餐時(shí)間：

早餐7:30--8:20，中餐12：00--13:00，晚餐17：30--19:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、補(bǔ)助金額：每月公司補(bǔ)助300元，在工資內(nèi)正常發(fā)放。

2）、充值金額： 不限。3）、充值時(shí)間：每月30、31號(hào)兩天（不夠兩天的月份往上延長(zhǎng)至兩天，特殊情況提前申請(qǐng)）。

4）、充值方式：由行政部負(fù)責(zé)人統(tǒng)一進(jìn)行現(xiàn)金充值。5）、餐費(fèi)管理：行政部將收取的餐費(fèi)現(xiàn)金和繳費(fèi)明細(xì)單一同交到財(cái)務(wù)部進(jìn)行審核，資金由財(cái)務(wù)部進(jìn)行管理。

三、食堂餐卡的使用及管理： 1）、公司員工用餐卡每人一張。

2）、餐卡丟失：餐卡丟失應(yīng)及時(shí)到財(cái)務(wù)部登記掛失，補(bǔ)辦新卡收取成本費(fèi)20元。

3）、餐卡損壞，制作新餐卡的費(fèi)用由員工個(gè)人負(fù)擔(dān)，每張收成本費(fèi)20元，交公司財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部進(jìn)行記錄。4）、餐卡的辦理：各部門(mén)如有新員工入職，到財(cái)務(wù)部統(tǒng)一辦理員工用餐卡。

5）、退卡：?jiǎn)T工辦理離職手續(xù)時(shí)應(yīng)將餐卡退到財(cái)務(wù)部。

四、本規(guī)定從發(fā)文之日開(kāi)始執(zhí)行。

五、本規(guī)定由公司行政部負(fù)責(zé)解釋。

行政部

2014年4月8日

就餐制度（一日兩餐）

補(bǔ)助制

為了切實(shí)解決好公司員工就餐問(wèn)題，根據(jù)公司實(shí)際情況，特制定本就餐規(guī)定。

二、用卡制度

1、伙食標(biāo)準(zhǔn)：午餐10元、晚餐4元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，員工持就餐卡在食堂售飯機(jī)上刷卡，售飯機(jī)會(huì)顯示本次就餐消費(fèi)金額、餐卡中剩余金額。

3、餐卡消費(fèi)方式：一人一卡制，每餐限刷一次（忘記帶卡者使用簽名制，一個(gè)月不得超過(guò)3天）。

4、晚餐食堂報(bào)餐： 各部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門(mén)員工晚上用餐人數(shù)及名單及就餐費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、每天下午15:00之前上報(bào)于行政部，由行政部匯總后將（收取的現(xiàn)金交于財(cái)務(wù)部進(jìn)行管理）名單交到餐廳，餐廳將按名單提供用餐。

5、食堂就餐時(shí)間：

中餐12：00--13:00

晚餐17:30—19:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、補(bǔ)助金額：每月公司補(bǔ)助300元，在工資內(nèi)扣除。2）、充值金額： 每月充值金額為每人300元整。3）、充值時(shí)間：每月30、31號(hào)兩天（不夠兩天的月份往上延長(zhǎng)至兩天，特殊情況提前申請(qǐng)）。

4）、充值方式：由部門(mén)負(fù)責(zé)人（或部門(mén)指定人員）統(tǒng)一收取就餐卡交由行政部進(jìn)行虛擬充值（充值沒(méi)有現(xiàn)金交易）。5）、月底充值，次月月底一律清零。

三、食堂餐卡的使用及管理：

1）、公司員工用餐卡每人一張，不得轉(zhuǎn)借，每餐只能刷卡—次。

2）、餐卡丟失：餐卡丟失應(yīng)及時(shí)到財(cái)務(wù)部登記掛失，補(bǔ)辦新卡收取成本費(fèi)20元。

3）、餐卡損壞，制作新餐卡的費(fèi)用由員工個(gè)人負(fù)擔(dān)，每張收成本費(fèi)20元，交公司財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部進(jìn)行記錄。4）、餐卡的辦理：各部門(mén)如有新員工入職，到財(cái)務(wù)部統(tǒng)一辦理員工用餐卡。

5）、退卡：?jiǎn)T工辦理離職手續(xù)時(shí)應(yīng)將餐卡退到財(cái)務(wù)部。

四、本規(guī)定從發(fā)文之日開(kāi)始執(zhí)行。

五、本規(guī)定由公司行政部負(fù)責(zé)解釋。

行政部

2014年4月8日

就餐制度（一日三餐）

補(bǔ)助制

為了切實(shí)解決好公司員工就餐問(wèn)題，根據(jù)公司實(shí)際情況，特制定本就餐規(guī)定。

三、用卡制度

1、伙食標(biāo)準(zhǔn)：早餐2元、午餐6.5元、晚餐3元

2、食堂就餐一律采取用餐打卡制度，員工持就餐卡在食堂售飯機(jī)上刷卡，售飯機(jī)會(huì)顯示本次就餐消費(fèi)金額、餐卡中剩余金額。

3、餐卡消費(fèi)方式：一人一卡制，每餐限刷一次（忘記帶卡者使用簽名制，一個(gè)月不得超過(guò)3天）。

4、晚餐食堂報(bào)餐： 各部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門(mén)員工晚上用餐人數(shù)及名單及就餐費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)、每天下午15:00之前上報(bào)于行政部，由行政部匯總后將名單交到餐廳，餐廳將按名單提供用餐。

5、食堂就餐時(shí)間：

早餐7:30--8:20

中餐12：00--13:00

二、食堂餐卡充值方式：

1）、補(bǔ)助金額：每月公司補(bǔ)助300元，在工資內(nèi)扣除。2）、充值金額： 每月充值金額為每人300元整。3）、充值時(shí)間：每月30、31號(hào)兩天（不夠兩天的月份往上延長(zhǎng)至兩天，特殊情況提前申請(qǐng)）。

4）、充值方式：由部門(mén)負(fù)責(zé)人（或部門(mén)指定人員）統(tǒng)一收取就餐卡交由行政部進(jìn)行虛擬充值（充值沒(méi)有現(xiàn)金交易）。5）、月底充值，次月月底一律清零。

三、食堂餐卡的使用及管理：

1）、公司員工用餐卡每人一張，不得轉(zhuǎn)借，每餐只能刷卡—次。

2）、餐卡丟失：餐卡丟失應(yīng)及時(shí)到財(cái)務(wù)部登記掛失，補(bǔ)辦新卡收取成本費(fèi)20元。

3）、餐卡損壞，制作新餐卡的費(fèi)用由員工個(gè)人負(fù)擔(dān)，每張收成本費(fèi)20元，交公司財(cái)務(wù)部，由財(cái)務(wù)部進(jìn)行記錄。4）、餐卡的辦理：各部門(mén)如有新員工入職，到財(cái)務(wù)部統(tǒng)一辦理員工用餐卡。

5）、退卡：?jiǎn)T工辦理離職手續(xù)時(shí)應(yīng)將餐卡退到財(cái)務(wù)部。

四、本規(guī)定從發(fā)文之日開(kāi)始執(zhí)行。

五、本規(guī)定由公司行政部負(fù)責(zé)解釋。

行政部

2014年4月8日

第三篇：工作計(jì)劃制定方案

培訓(xùn)計(jì)劃

根據(jù)8-9月培訓(xùn)資料分析，針對(duì)客服服務(wù)態(tài)度及用語(yǔ)規(guī)范均給予大家講述分析，信息員目前服務(wù)總體不好體現(xiàn)在用語(yǔ)規(guī)范及服務(wù)態(tài)度，用語(yǔ)規(guī)范主要是內(nèi)部考核，消費(fèi)者需要的不是多專(zhuān)業(yè)的客服，而是能夠在服務(wù)態(tài)度上能提供愉快的服務(wù)及及時(shí)的響應(yīng)，所以目前決定主抓服務(wù)態(tài)度，這塊有所改善后再進(jìn)行用語(yǔ)規(guī)范的矯正。目前聽(tīng)取各位錄音以及和大家的探討來(lái)看，主要體現(xiàn)在聽(tīng)到而未做到，之前培訓(xùn)中也和大家做過(guò)此類(lèi)的思想工作，希望都有一個(gè)自我的意識(shí)去改進(jìn)提高自己的總體服務(wù)水平，在沒(méi)有培訓(xùn)的這一兩個(gè)星期，并未有明顯的成效，既然沒(méi)有主動(dòng)性的良好服務(wù)意識(shí)，所以，與組長(zhǎng)武艷溝通此情況需要采取考核制度嚴(yán)厲約束大家以及督促大家被動(dòng)性的具備良好的服務(wù)意識(shí)，下周一即10月14號(hào)全體信息員開(kāi)會(huì)說(shuō)明后續(xù)考核制度，并由下周一開(kāi)始由組長(zhǎng)和我共同監(jiān)聽(tīng)信息員的熱線(xiàn)，如有態(tài)度不良的情況，輕者提

醒警告，重者考核執(zhí)行。

第四篇：一周計(jì)劃制定方案

周一

周二

周三

周四

周五

周六

周日

7:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

7:00 8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00 17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

本周目標(biāo)
重要度高 Ⅰ ○消費(fèi) % 緊急 度高 % Ⅱ ○浪費(fèi) % Ⅳ ○閑耗 重要度低 Ⅲ ○投資 % 緊急 度低

8:00 9:00 10:00 11:00 12:00 13:00 14:00 15:00 16:00

本周的完成情況
重要度高 Ⅰ ○消費(fèi) % 緊急 度高 Ⅱ ○浪費(fèi) % 重要度低 Ⅳ ○閑耗 % Ⅲ ○投資 % 緊急 度低

17:00 18:00 19:00 20:00 21:00 22:00 23:00

第五篇：房地產(chǎn)商業(yè)價(jià)格制定方案

篇一：商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)及推售方案 營(yíng)銷(xiāo)策略及分析

認(rèn)籌政策：

方案一

認(rèn)籌優(yōu)惠5000低20000，開(kāi)盤(pán)享受98折優(yōu)惠 方案二

認(rèn)籌優(yōu)惠10000低20000，日進(jìn)百金，開(kāi)盤(pán)享受98折優(yōu)惠 方案三

認(rèn)籌優(yōu)惠10000低20000，日進(jìn)三百金，開(kāi)盤(pán)享受98折優(yōu)惠

分析：

方案一對(duì)認(rèn)籌客戶(hù)的實(shí)際成交價(jià)為（總價(jià)-15000）*98%，因?yàn)轫?xiàng)目的認(rèn)籌時(shí)間要跨過(guò)春節(jié)，可能導(dǎo)致節(jié)前的認(rèn)籌效果較差。

方案二對(duì)認(rèn)籌客戶(hù)的實(shí)際成交價(jià)為（總價(jià)-10000-認(rèn)籌天數(shù)*100）*98%。該方案的特點(diǎn)就是給客戶(hù)的直接感覺(jué)是認(rèn)籌越早所享受的優(yōu)惠幅度越大，與方案一相比只有認(rèn)籌超過(guò)50天的客戶(hù)所享受的優(yōu)惠和其一樣，因此此方案可淡化春節(jié)給項(xiàng)目帶來(lái)的影響。方案三對(duì)認(rèn)籌客戶(hù)的實(shí)際成交價(jià)為（總價(jià)-10000-認(rèn)籌天數(shù)*300）*98%。該方案與方案二類(lèi)似，但其優(yōu)惠幅度更大，比較適合認(rèn)籌時(shí)間短和開(kāi)盤(pán)前一周的沖擊認(rèn)籌量。

建議：

通過(guò)對(duì)以上三個(gè)認(rèn)籌方案的分析，建議采取方案二。此方案有利于在節(jié)前提高認(rèn)籌客戶(hù)數(shù)量，通過(guò)春節(jié)半個(gè)月的發(fā)酵后會(huì)帶來(lái)節(jié)后新一輪的認(rèn)籌高潮。

銷(xiāo)售政策 方案一

10年租約，前三年固定年收益為7%，第四年8%，第五年9%，第六年至第十年隨行就市，前三年租金一次性減免。方案二

10年租約，前三年固定年收益為7%，第四年至第十年隨行就市。根據(jù)客戶(hù)選擇是否把收益在總房款減免。方案三

10年租約，前五年固定年收益為7%，第六年至第十年隨行就市。前三年租金一次性減免。方案四

10年租約，前五年的收益分別為5%、6%、7%、8%、9%，第六年至第十年隨行就市，前三年租金一次性減免。

分析：

方案一的總收益為38%，其實(shí)際成交價(jià)格為：低價(jià)總價(jià)/（1-38%）即 3200*120/62%=619355元（取整數(shù)），成交單價(jià)為5161.29元/㎡

其報(bào)價(jià)總價(jià)為：成交總價(jià)/98%/98%+14000,即619355/98%/98%+14000=650093（取整數(shù)），報(bào)價(jià)單價(jià)為5490.78元/㎡

一次性減免前三年收益后的合同登記價(jià)格為：成交總價(jià)*（1-21%），即619355*79%=489290（取整數(shù)），合同單價(jià)為4077.42元/㎡

該方案的租金收益有遞增，給投資者以信心，在一些大中型城市常用。但其報(bào)價(jià)和成交總價(jià)過(guò)高，在西峽這個(gè)全新的市場(chǎng)采用有一定的風(fēng)險(xiǎn)。雖然減免了前三年的租金使其總價(jià)下降，但前三年沒(méi)有任何收益的前提下以接近50萬(wàn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)在客戶(hù)群體中會(huì)有較大的抗性

方案二的總收益為21%，其實(shí)際成交價(jià)格為：低價(jià)總價(jià)/（1-21%）即 3200*120/79%=486076元（取整數(shù)），成交單價(jià)為4050.63元/㎡，其報(bào)價(jià)總價(jià)為：成交總價(jià)/98%+14000,即486076/98%/98%+14000=520118（取整數(shù)），報(bào)價(jià)單價(jià)為4334.32元/㎡ 該方案的報(bào)價(jià)與成交價(jià)單價(jià)均在4000元/㎡左右，收益是否在總房款中免除可自由選擇，且可操作性較強(qiáng)。投資者但對(duì)于市場(chǎng)三年后的運(yùn)營(yíng)好壞及收益高低會(huì)抱懷疑態(tài)度。

方案三的總收益為35%，其實(shí)際成交價(jià)格為：低價(jià)總價(jià)/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整數(shù)），成交單價(jià)為4923.08元/㎡，其報(bào)價(jià)總價(jià)為：成交總價(jià)/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整數(shù)），報(bào)價(jià)單價(jià)為5242.73元/㎡。一次性減免前三年收益后的合同登記價(jià)格為：成交總價(jià)*（1-21%）即 590769*79%=466708（取整數(shù)），合同單價(jià)為3889.23元/㎡。

該方案的優(yōu)勢(shì)在于合同登記單價(jià)不到4000元/㎡，但對(duì)于前三年無(wú)任何租金收益會(huì)有一定抗性。

方案四的總收益為35%，其實(shí)際成交價(jià)格為：低價(jià)總價(jià)/（1-35%）即 3200*120/65%=590769元（取整數(shù)），成交單價(jià)為4923.08元/㎡，其報(bào)價(jià)總價(jià)為：成交總價(jià)/98%+14000,即590769/98%/98%+14000=629128（取整數(shù)），報(bào)價(jià)單價(jià)為5242.73元/㎡一次性減免前三年收益后的合同登記價(jià)格為：成交總價(jià)*（1-18%）即 590769*82%=484431（取整數(shù)），合同單價(jià)為4036.93元/㎡。

該方案收益為逐年遞增，增加投資者信心，雖然前三年無(wú)任何收益，但是第四年和第五年的高額收益是投資者所期待的，與方案三同為35%的收益，減免三年租金，可本方案給客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展充滿(mǎn)信心與希望，同時(shí)回款要高于方案三。

建議：

在開(kāi)盤(pán)前開(kāi)發(fā)公司將項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)以公開(kāi)簽約的形式給自己旗下的運(yùn)營(yíng)公司，增強(qiáng)投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。以此為前提，根據(jù)對(duì)以上四個(gè)銷(xiāo)售策略的分析，建議采取方案二。此方案靈活，可操作性強(qiáng)，且可通過(guò)銷(xiāo)售手段增加回款金額。該方案客戶(hù)選擇是否一次性減免前三年租金，選擇減免的其合同登記價(jià)格在40萬(wàn)以?xún)?nèi)，不減免的投資者可享受每年的7%的租金收益。在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶(hù)讓其盡量的不用減免的方式以增加回款總額。篇二：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格制定方案1714372120 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格體系

一、項(xiàng)目租金體系定位 1-

1、租金與售價(jià)的關(guān)系

在設(shè)計(jì)的年限內(nèi)要超出預(yù)計(jì)的投資回報(bào)率，以支撐銷(xiāo)售價(jià)格。

前期若形成租金與售價(jià)的非正比關(guān)系，則要利用持續(xù)經(jīng)營(yíng)中的租金漲幅百分比來(lái)支撐售價(jià)。月租金的設(shè)計(jì)要滿(mǎn)足商業(yè)按揭月供的需求，上下浮動(dòng)不可超過(guò)5%。

每年之間的租金關(guān)系要體現(xiàn)出增長(zhǎng)，按揭還款后的剩余應(yīng)越來(lái)越大，滿(mǎn)足投資價(jià)值。1-

2、租金與經(jīng)營(yíng)商利潤(rùn)的關(guān)系

經(jīng)營(yíng)商在進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)初期的投入費(fèi)用較大，涉及到裝修以及對(duì)經(jīng)營(yíng)預(yù)期的準(zhǔn)備金投入，前期的租金以適當(dāng)補(bǔ)貼的形式為主，使經(jīng)營(yíng)商有利可圖。

對(duì)于難以承受較高租金的低利潤(rùn)業(yè)態(tài)，在招商前期盡量不予考慮。1-

3、影響租金水平的價(jià)值權(quán)重表

說(shuō)明：在租金定價(jià)策略上，按照樓層取可比實(shí)例的層平均租金水準(zhǔn)進(jìn)行綜合系數(shù)打分并與項(xiàng)目在附近區(qū)域內(nèi)的綜合分值進(jìn)行比較，在權(quán)重分配后，計(jì)算出層租金的理論值，根據(jù)市場(chǎng)綜合情況進(jìn)行校準(zhǔn)。并按層租金均價(jià)來(lái)按照商場(chǎng)內(nèi)位置系數(shù)、便利系數(shù)、交通系數(shù)確定每間商鋪的租金水平。1-

4、可比實(shí)例定價(jià)法 價(jià)值實(shí)現(xiàn)表租金統(tǒng)計(jì)及分析 租金統(tǒng)計(jì)表（元/㎡?月）分析：

列表所反映的租金數(shù)據(jù)來(lái)自于前期市調(diào)資料。

列表所反映的租金水平為染坊街臨街獨(dú)立商鋪的租金水平，只可作為項(xiàng)目一層的參照數(shù)據(jù)，并在臨街與臨廊性上做權(quán)重分配。上述價(jià)值表中的價(jià)值權(quán)重分配要綜合依據(jù)其他幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)的系數(shù)來(lái)調(diào)整并制定。根據(jù)上表可知平均租金為xx元/平方米?月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案在投資回收年限內(nèi)的多年平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價(jià)。

本案平均租金 =平均租金×本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度÷平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度 1-

5、分層分業(yè)態(tài)租金體系定位

分層分業(yè)態(tài)的租金體系定位要待進(jìn)入工作環(huán)節(jié)后，綜合評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及染坊街、梨花街的租金水平，并競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手各層的經(jīng)營(yíng)策略、租金水平、投資回收年限等數(shù)據(jù)后才能提出平均值，在平均值基礎(chǔ)上制定詳盡的租金價(jià)格表與租金漲幅表。

二、項(xiàng)目售價(jià)體系定位 2-

1、基準(zhǔn)投資回報(bào)率/年

1f應(yīng)為8-10%/年的投資回報(bào)率，12年可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。-1f應(yīng)為6-7%/年的投資回報(bào)率，15年左右可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。2f應(yīng)為6%-7%的投資回報(bào)率，15年左右可收回投資的水平進(jìn)行計(jì)算。3f的投資回報(bào)率計(jì)算與2f相同。2-

2、租金漲幅的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)系

我們應(yīng)注意到項(xiàng)目的招商策略，在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一年內(nèi)，要為經(jīng)營(yíng)商設(shè)定免租裝修期與一定的裝修補(bǔ)貼，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的第一至第三年，租金水平可能與實(shí)際售價(jià)之間難以形成正比的投資回報(bào)。在這部分差異上，我們要利用三年后的租金漲幅計(jì)算來(lái)為投資者取得平衡或在前三年以補(bǔ)貼的形式達(dá)到平衡。

租金漲幅的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)第一依據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域的十年租金漲幅數(shù)據(jù)，第二依據(jù)通貨膨脹率來(lái)逐年測(cè)算漲幅，在培育期的三年內(nèi)一般不設(shè)計(jì)漲幅的出現(xiàn)，在三年后以平均的漲幅水平每年遞增。

銷(xiāo)售單價(jià)是依據(jù)投資回報(bào)年限內(nèi)的多年平均租金水平來(lái)測(cè)算的，不應(yīng)只建立在其中某年的基礎(chǔ)上。

3、商鋪升值系數(shù)的設(shè)計(jì)

在計(jì)算價(jià)格中商鋪的升值系數(shù)不作為主要數(shù)據(jù)進(jìn)入，但作為前景系數(shù)進(jìn)入，以為后期銷(xiāo)售提供論據(jù)支撐。

商鋪升值系數(shù)的設(shè)計(jì)來(lái)自于發(fā)售前10年的單間可比商鋪的增值百分比來(lái)制定。在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，依據(jù)取得的增值數(shù)據(jù)制定升值系數(shù)，并以元/年、百分比/年的形式作為銷(xiāo)售說(shuō)辭，進(jìn)入銷(xiāo)售體系。2-

4、根據(jù)租金初步推導(dǎo)的銷(xiāo)售價(jià)格

本案一層平均銷(xiāo)售價(jià)格= 本案一層平均租金×10年×12月

其他樓層的平均銷(xiāo)售價(jià)格待其他樓層租金水平確定后進(jìn)行推導(dǎo)，并在招商執(zhí)行環(huán)節(jié)中進(jìn)行調(diào)整，并在開(kāi)盤(pán)前根據(jù)招商租賃情況進(jìn)行微調(diào)。篇三：商業(yè)地產(chǎn)租金定價(jià)策略與測(cè)算方法 商業(yè)地產(chǎn)租金定價(jià)策略與測(cè)算方法

一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的租金制定都是關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)，如何制定恰到好處的租金方案，既是一個(gè)難點(diǎn)，又是項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中至關(guān)重要的一環(huán)。下面特從租金價(jià)格定位、租金調(diào)研報(bào)告的方向與方法、租金測(cè)算方法以及知名項(xiàng)目租金明細(xì)四大方面做分享。

一、如何做好租金價(jià)格定位？

1、商業(yè)項(xiàng)目的三種租金方式

商業(yè)項(xiàng)目的租金方式主要分為純租金、純扣點(diǎn)以及租金加扣點(diǎn)這三種形式。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否成功，經(jīng)營(yíng)壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對(duì)于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類(lèi)業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式上存在純租金、純扣點(diǎn)、租金加扣點(diǎn)的這三種形式；而生活服務(wù)、娛樂(lè)休閑類(lèi)則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶(hù)會(huì)選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。

不同業(yè)態(tài)對(duì)于運(yùn)營(yíng)方式有不同的偏好。即使是同一個(gè)業(yè)態(tài)，不同的品牌也會(huì)根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營(yíng)制度，從而使品牌可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升知名度，獲得更多的利潤(rùn)。

2、如何進(jìn)行租金定位？

要做好租金定位，最關(guān)鍵的是考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平。首先，商圈業(yè)態(tài)分布不是均衡的。其次，商圈內(nèi)租金分布也不是完全呈某種線(xiàn)性關(guān)系，同一條街道不同業(yè)態(tài)租金迥異。承租者的承租心理價(jià)位主要取決于幾個(gè)因素。一是區(qū)位因素；二是預(yù)期經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。案例1：蘇州五x國(guó)際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局及租金定位方案 租金定制思路

① 區(qū)域租金水平：項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)商業(yè)租金價(jià)格； ② 類(lèi)比項(xiàng)目：根據(jù)項(xiàng)目定位，參考類(lèi)比項(xiàng)目；

③ 行業(yè)租金承受能力：結(jié)合不同類(lèi)別的商業(yè)最高租金承受力、日招商經(jīng)驗(yàn)，對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行合理把控；④ 項(xiàng)目地理位置、發(fā)展前景：項(xiàng)目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。主要商務(wù)方案

① 主力商家：對(duì)主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補(bǔ)貼等方式或聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)降低商戶(hù)進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場(chǎng)可自營(yíng)。

② 小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進(jìn)的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)拉高小商家租金，提升開(kāi)發(fā)商整體經(jīng)濟(jì)效益。

③ 租賃年限、免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于免租期在12個(gè)月以上的商家應(yīng)采分階段支持，避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的現(xiàn)象。④ 履約保證金：一般商家2-3個(gè)月，中大型商家在3-6個(gè)月以?xún)?nèi)。案例2：商城租金定位策略

租金招租者投資收益的主要來(lái)源，其定價(jià)高低直接影響投資回報(bào)率的高低，但由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，租金不僅考慮投資回報(bào)，還必須考慮眾多因素，使各利益相關(guān)方均能實(shí)現(xiàn)比較理想的預(yù)期，達(dá)到一種平衡。

在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調(diào)租金的方法，即 測(cè)算租金=固定租金+可調(diào)租金

其中，固定租金綜合考慮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)水平、租金整體水平、商圈發(fā)展情況、城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃等因素。可調(diào)租金主要考慮因素為本項(xiàng)目的內(nèi)部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營(yíng)銷(xiāo)策略、樓座位置、商鋪區(qū)位、競(jìng)爭(zhēng)因素、招商可及性等因素。

二、租金調(diào)研報(bào)告怎么做？

租金如何定？制定標(biāo)準(zhǔn)從何而來(lái)？周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的租金水平是怎樣的？商圈整體發(fā)展規(guī)劃是什么？目標(biāo)商戶(hù)的承租水平如何……這些都是在租金定制過(guò)程中的關(guān)鍵信息。這些信息需要通過(guò)周密的調(diào)研計(jì)劃和精準(zhǔn)的調(diào)研對(duì)象而得來(lái)，推薦幾個(gè)具有代表性的租金調(diào)研案例，分享租金調(diào)研報(bào)告的整體思路和實(shí)施方法。案例1：深圳華潤(rùn)萬(wàn)x城租金調(diào)研與策劃報(bào)告 從深圳市商業(yè)物業(yè)整體市場(chǎng)概況——總體市場(chǎng)供需水平分析，深圳市主要商業(yè)旺區(qū)（商圈）分析。對(duì)五大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（地x購(gòu)物中心、中x城市廣場(chǎng)、西x百貨、太x廣場(chǎng)、銅x灣廣場(chǎng)）進(jìn)行詳細(xì)、深入的調(diào)查分析，調(diào)研要點(diǎn)：項(xiàng)目位置、規(guī)模、招商條件（報(bào)價(jià)）、每層商戶(hù)組合；并從這五家商場(chǎng)中，每層挑選不同業(yè)態(tài)的1-2個(gè)具代表性客戶(hù)，調(diào)查其具體租賃條件，以供參考。

通過(guò)對(duì)目標(biāo)商場(chǎng)案例租金水平對(duì)比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對(duì)比分析等，深圳市商鋪未來(lái)租金趨勢(shì)本項(xiàng)目初步發(fā)展建議，本案的市場(chǎng)定位：商戶(hù)組合布局租金條件的制訂、影響大型購(gòu)物商場(chǎng)租金的主要因素、各樓層商戶(hù)組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)、確定購(gòu)物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。案例2：天津銀x國(guó)際購(gòu)物中心租金調(diào)研報(bào)告

本案首先從天津零售商業(yè)分布情況開(kāi)始，從城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量及新增供應(yīng)量，到對(duì)百貨、大型超市、超市、便利店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)租金情況的分析，總結(jié)一類(lèi)商圈主要零售物業(yè)租金水平和租金收取方式。

同時(shí)，對(duì)零售商戶(hù)、餐飲商戶(hù)和其他商戶(hù)具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準(zhǔn)租金，并制定同一樓層店鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)依據(jù)；以及未來(lái)租金增長(zhǎng)比例和租金方案的使用原則。

三、租金測(cè)算方法

示范1：營(yíng)業(yè)額反推租金測(cè)算方法

租金測(cè)算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測(cè)算方法有幾個(gè)途徑：

① 實(shí)地調(diào)研； ② 網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)；

③ 與第三方公司合作；④ 通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推（此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商場(chǎng)租金估測(cè)）； ⑤ 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)：針對(duì)沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對(duì)較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研；針對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對(duì)較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過(guò)營(yíng)業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷。示范2：購(gòu)物中心商業(yè)預(yù)算、樓層租金分解說(shuō)明 每個(gè)樓層的月租金總額的測(cè)算公式為：

1樓月租金總額=（費(fèi)用總額×1f所占百分比）/12（其他樓層以此法類(lèi)推）每個(gè)樓層的每月/元/㎡，測(cè)算公式為：

套內(nèi)/樓層總建筑面積=套內(nèi)/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積 公式：每f每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類(lèi)推）優(yōu)劣商鋪的單價(jià)制定：

在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標(biāo)出商鋪的優(yōu)劣（以abcd區(qū)分），據(jù)優(yōu)/劣程度擬定出某個(gè)樓層商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高或低（計(jì)算優(yōu)/劣鋪單價(jià)可參考樓層系數(shù)的分解方法進(jìn)行計(jì)算），但各類(lèi)別鋪位租金之和等于本樓層預(yù)算總額。示范3：購(gòu)物中心租金定價(jià)方法

根據(jù)商圈租金水平、廠(chǎng)商承受能力，購(gòu)物中心投資回報(bào)，綜合考慮以下三種定價(jià)方法： 租金水平類(lèi)比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價(jià)法：以廠(chǎng)商的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠(chǎng)商能夠贏利，購(gòu)物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠(chǎng)商在投資設(shè)店前，通常會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測(cè)算。

投資收益分析法：以本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不作推導(dǎo)。項(xiàng)目成本定價(jià)法：以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。由于我方無(wú)法知曉本項(xiàng)目商業(yè)部分的地價(jià)、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運(yùn)用，需要開(kāi)發(fā)商自行測(cè)算。

示范4：租金建議及收益預(yù)算

租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下： 樓層因素

包括兩方面，有樓層差價(jià)及無(wú)樓層差價(jià)。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)樓層差價(jià)（例如女人街開(kāi)盤(pán)時(shí)），用以鼓勵(lì)銷(xiāo)售，造成搶購(gòu)之現(xiàn)象，進(jìn)而積累業(yè)主信息，同時(shí)也是招商銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價(jià)，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每上升（下降）一個(gè)樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。配套組合因素

本因素可說(shuō)明當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價(jià) 商業(yè)業(yè)態(tài)因素

此計(jì)算方法也稱(chēng)浮動(dòng)租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：?jiǎn)挝幻娣e（每平米）每月產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入*實(shí)際使用面積*抽成扣點(diǎn)=租金。項(xiàng)目租售建議

目前商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)中大體上有如下五個(gè)方式：自購(gòu)自營(yíng)、純租賃、返租、帶租約銷(xiāo)售、回購(gòu)等，資料中對(duì)此進(jìn)行了逐一展開(kāi)分析。