第一篇：臺州中心城市發(fā)展城市綜合體發(fā)展模式選擇

臺州中心城市發(fā)展城市綜合體發(fā)展模式選擇

相對于一、二線城市而言，臺州作為三線城市，經(jīng)濟總量和消費人口相對有限，對于“城市綜合體”的開發(fā)經(jīng)驗非常缺乏,并且占地面積相對較大，所涉及物業(yè)類型多、開發(fā)周期長、投入巨大、開發(fā)及商業(yè)運作難度高，同時又關(guān)系到臺州中心城市區(qū)域的地標形象和區(qū)域發(fā)展，所以必須要用新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思維進行精心策劃，以期實現(xiàn)社會效益的最大化和商業(yè)開發(fā)效益的最大化。

臺州中心城市的城市綜合體功能空間組合選擇及規(guī)模，應(yīng)與城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及規(guī)模相適應(yīng)。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域中心城市和省會(即一、二線城市),這些大型的城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成，而與地級市等三線城市相適應(yīng)的城市綜合體，其功能空間組合相對少一些，規(guī)模也會小一些。一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是城市綜合體最基本的組合,但考慮到臺州這個城市綜合體是在一個相對人口集中度不高，且位于三個城市中間的位置，因此如何匯聚人氣應(yīng)該成為最關(guān)鍵點。

商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律：“人氣定生死。”結(jié)合城市綜合體位于臺州綠心核心地帶，配合東山湖——飛龍湖區(qū)塊整體的建設(shè)規(guī)劃和臺州市重點打造旅游城市的規(guī)劃，可以重點發(fā)展以自然景色和購物公園結(jié)合，集休閑、居住區(qū)為主要載體的城市綜合體，而不去建設(shè)一般一、二線城市重點打造的，以高星級酒店和高檔寫字樓為主的大型城市綜合體。一般而言，休閑為主的購物公園的建成，可以吸引更多的臺州中心城市各區(qū)域市民來此購物、休閑和居住，這樣不僅實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化，也可以滿足融合臺州中心城市發(fā)展的社會價值，真正發(fā)揮這個城市綜合體在中心城市相向建設(shè)，融合發(fā)展中的作用。

第二篇：城市商業(yè)建筑綜合體發(fā)展的模式

城市/商業(yè)/建筑綜合體發(fā)展的模式

綜合體發(fā)展的四種模式模式1 均衡發(fā)展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping

案例（香港太古廣場）位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點?太古廣場總占地三十二萬平方呎，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。?模式1：各項功能均衡發(fā)展太古廣場 案例（香港太古廣場）頂級購物中心：?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。?香港太古廣場太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業(yè)甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓五星級酒店部分?港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬豪酒店?頂級公寓部分?2棟共約400套單位?

案例（香港太古廣場）關(guān)鍵驅(qū)動因素——香港太古廣場商業(yè)—太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心?太古購物廣場匯集國際名流?會議展覽中心使Tri—Me成為香港時尚發(fā)布場?金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化?高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧。酒店—通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標桿?多家五星級商務(wù)酒店+高級酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心?各功能空間相互連通/延展了共享空間?統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級物管+多產(chǎn)品組合?提供24小時房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)?可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景?套房面積定位56平米/110平米/245平米?高層單位面海景的酒店式公寓適當加大公寓面積（315平米）

案例（廣州中信廣場）模式2：以寫字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號線總站?——廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場

案例（廣州中信廣場）關(guān)鍵驅(qū)動因素——廣州中信廣場寫字樓?利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標志和領(lǐng)袖?寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨立，各有出入口，互不干擾?利用超高層寫字樓的頂級形象，擴大第一高樓知名度?IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓?實用率約80%?6部進口“三菱”客用升降機?公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求?單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應(yīng)俱全

案例（上海商城）模式3：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域。總建筑面積18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設(shè)施組成。?+豪華公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂級國際化綜合體“ city within a city ”

案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動因素——上海商城五星級酒店?Portman Ritz-Carlton?酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層?酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓?共472間豪華服務(wù)式公寓?公寓只租不賣，租金較辦公樓略高?面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場?酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%?國際水準的辦公大樓?25000平方米世界知名品牌的購物商場

案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動因素——上海商城關(guān)鍵驅(qū)動因素外因：?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍內(nèi)因：?定位準確，五星級酒店帶動其它功能?酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意?娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心?波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚

案例（深圳華潤中心）深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。?4：以商業(yè)為核心功能華潤中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)

案例（深圳華潤中心）華潤中心規(guī)劃與功能比例首期規(guī)劃北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心總建筑面積達23萬平方米1000個車位華潤大廈：4.2萬平方米的甲級寫字樓高度為139米1-3層為高檔國際時裝旗艦店4層為開放式屋頂花園5-28層為寫字樓頂層為多功能廳萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場各類餐飲二期規(guī)劃占地4.1萬平方米，總建筑面積達25萬平方米，提供約2000個車位一座超五星級商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級寫字樓三座酒店式服務(wù)公寓一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場

案例（深圳華潤中心）關(guān)鍵驅(qū)動因素——深圳華潤中心關(guān)鍵驅(qū)動因素外因：?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：?超強的實力與品牌號召力?集購物、娛樂等為一體的體驗式?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符?一流的精英團隊

四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動模式一：酒店、寫字樓、模式二：以寫字商場、公寓等各種功能樓為核心功能的均衡發(fā)展的模式發(fā)展模式優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模――建筑面積20萬㎡以上強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群高水準規(guī)劃設(shè)計――各功能共融不互擾功能化體系――五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務(wù)式公寓開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的管理團隊――物業(yè)管理/經(jīng)營管理客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式地理位置――不遠離城市核心區(qū)交通可達性——主干道沿線客戶支持――商務(wù)客戶定位差異化――通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位功能化體系――五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力配套設(shè)施――頂級商場模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式地理位置――城市核心區(qū)交通可達性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…獨具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理外因內(nèi)因強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場、公寓

綜合體發(fā)展模式小結(jié)模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+……案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= HOTEL（主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城廣州中信廣場各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= SHOPPING（主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城綜合體發(fā)展模式以綜合體內(nèi)各功能的比例來確定，功能比例大的部分成為主要發(fā)展模式。?1：5：1：3（O：H：S：A）深圳華潤中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）

第三篇：城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

? 城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

?

? 浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會 浙江東冠置業(yè)投資有限公司 浙江大學房地產(chǎn)

研究中心聯(lián)合課題組

一、社區(qū)商業(yè)綜合體的功能和特征

（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及其層級

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種生產(chǎn)性物業(yè)（如廠房）、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、出租性公寓、會議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、休閑娛樂、住宿、辦公等設(shè)施，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、融資模式和經(jīng)營模式都有別于商品住宅。本文以下指的商業(yè)地產(chǎn)是指狹

義上商業(yè)地產(chǎn)，即指用于商業(yè)服務(wù)經(jīng)營用途的物業(yè)。

1、商業(yè)地產(chǎn)的層級

根據(jù)不同的分類標準，商業(yè)地產(chǎn)有不同的分類方法。本文按照商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模和輻射范圍，將商業(yè)地產(chǎn)分為市中心級商業(yè)、區(qū)域級商業(yè)、社區(qū)

商業(yè)和街坊商業(yè)等四個層級。

市中心級商業(yè)地產(chǎn)一般建設(shè)規(guī)模都比較大，建筑面積達到50萬平方米以上，日均客流量達到50萬人次以上，一般處于一個城市的政治、經(jīng)濟和文化中心；區(qū)域級商業(yè)地產(chǎn)是次于市中心級的商業(yè)地產(chǎn)，一般建筑面積達到10萬平方米以上，日均客流量達到25萬人次以上，一個城市一般具有好幾個區(qū)域級商業(yè)區(qū)；社區(qū)級商業(yè)地產(chǎn)具有一定程度的商業(yè)集聚，主要商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足本地居民日常生活消費必需和日常生活服務(wù)為主，服務(wù)對象主要為本社區(qū)居民以及在本地區(qū)的商務(wù)人士，建筑規(guī)模一般在2.5萬平方米以上，日均服務(wù)人口在5萬人次以上，該級別商業(yè)是一個城市的主要商業(yè)形式；街坊商業(yè)地產(chǎn)主要是方便本地居民就近購買生活必需品，為本地居民提供必要的生活服務(wù)，這種商業(yè)地產(chǎn)一般以底商形式出現(xiàn)，建筑面積較小，一般只有幾

百平方米，大的可以到幾千平方米。

2、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

社區(qū)商業(yè)以方便居民生活，滿足居民日常生活需求為主要目的。伴隨著我國城市化進程的加快、城市社區(qū)建設(shè)的飛速發(fā)展以及消費需求和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生的顯著變化，居民生活要求快捷、便利的服務(wù)，居民對社區(qū)商業(yè)的需求日益增加。大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，提高社區(qū)商業(yè)的商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，不僅可以提高居民的生活品質(zhì)，而且可以提升居民的居住品質(zhì)，在我國大力

發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具有很大的潛力。

首先，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)日益受到政府和開發(fā)商的重視。以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)是城市地區(qū)經(jīng)濟的重要支柱，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為城市商業(yè)體系的重要組成部分，為城市經(jīng)濟發(fā)展提供動力，增加政府稅收，使地區(qū)經(jīng)濟日益活躍、結(jié)構(gòu)趨向合理。而且，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對房地產(chǎn)有良好的帶動作用，很多開發(fā)商利用社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)“打頭陣”，帶動區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場潛力巨大。隨著我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業(yè)區(qū)的建設(shè)已經(jīng)達到較高水平，但目前我國城市社區(qū)

商業(yè)仍顯設(shè)施不足、網(wǎng)點布局不合理、服務(wù)功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質(zhì)量的需求。在我國快速城市化過程中，出現(xiàn)一大批新建的居住小區(qū)，這些新建小區(qū)由于遠離城市商業(yè)中心，生活配套設(shè)施嚴重不足，社區(qū)商業(yè)作為一種屬地型商業(yè)，恰巧能夠提供小區(qū)居民日常必需品和便利服

務(wù)，市場潛力巨大。

（二）社區(qū)商業(yè)的功能和模式

1、社區(qū)商業(yè)的基本功能和特征

“社區(qū)商業(yè)”是以社區(qū)為載體，以一定地域內(nèi)居民和商務(wù)工作人員為主要服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升社區(qū)內(nèi)居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供社區(qū)居民日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。“社區(qū)商業(yè)”是一種“因住而商”的商業(yè)，是城市商業(yè)體系的重要組成部分，與城市其他商業(yè)形式相比，與城市居民生活聯(lián)系更加緊密，更加貼近和反映居民日常生活需求?？傮w來看，社區(qū)商業(yè)在滿足社區(qū)居民基本生活消費和服務(wù)

方面，主要包含購物、餐飲、休閑娛以及服務(wù)這幾項基本功能。

2、我國社區(qū)商業(yè)的主要特點

從社區(qū)商業(yè)的建筑形態(tài)上來看，我國社區(qū)商業(yè)主要有社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心等三種形式，這三種形式與我國經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水

平有一定聯(lián)系。

社區(qū)底商主要是指利用建筑底層作為商業(yè)用房，以滿足自身社區(qū)消費者各種需求的社區(qū)商業(yè)。在我國，社區(qū)底商是從20世紀90年代開始的，當時房地產(chǎn)開發(fā)剛剛開始，底商被納入住宅項目規(guī)劃，開發(fā)商一般把居住區(qū)外圍、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業(yè)經(jīng)營者，以滿足社區(qū)居民的日常

生活需要。

社區(qū)商業(yè)街是指位于居住區(qū)內(nèi)的、以平面形式按照“街道”形態(tài)布置的單層或多層社區(qū)商業(yè)，其沿街兩側(cè)的鋪面以及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪，社區(qū)商業(yè)街內(nèi)的商鋪多為獨立鋪位。我國社區(qū)商業(yè)街主要位于城郊的大型居住區(qū)，由于市級商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心無法完全覆蓋新興社區(qū)，城郊土地比較便宜，因而開發(fā)商便建造一些特色社區(qū)商業(yè)街，不僅能夠滿足

當?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钚枰?，還能作為項目營銷推廣的賣點。

社區(qū)購物中心是一種各種商業(yè)業(yè)態(tài)相對集中的社區(qū)商業(yè)，是房地產(chǎn)大盤時代的產(chǎn)物，其規(guī)劃建設(shè)的根本出發(fā)點是節(jié)省社區(qū)居民生活購物的時間成本，以高度集中的商業(yè)運作模式服務(wù)社區(qū)中各個組團區(qū)域及輻射區(qū)域。社區(qū)購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲和服務(wù)于一體，滿足社區(qū)居民多樣化消費需求的商業(yè)模式，它是“家的延伸”，是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的方向。社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心是三種不同的社區(qū)商業(yè)，每種形式由其自身特點，因根據(jù)社區(qū)的不同情況而進行設(shè)置，也可以將各種形式進

行組合。

（三）城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展特點和基本特征

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)城市綜合體。根據(jù)城市綜合體所在城市區(qū)域的位置，一般可以分為城市中心綜合體、城市區(qū)域中心綜合體和社區(qū)商業(yè)綜合體三種。城市社區(qū)商業(yè)綜合體是社區(qū)商業(yè)的一種重要形式，它一般位于一個社區(qū)中心位置或幾個社區(qū)交接處，由一個建筑或幾幢建筑組成，具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)功能。從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，一般有一個主力店、2-3個次主力店，并有眾多品牌店、連鎖店和小商店構(gòu)成，城市社區(qū)商業(yè)綜合體一般設(shè)有停車場，方便社區(qū)居民或附近居民來購物。這種集中的“一站式”的消費特點，改變了我國傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)“小而散”的形態(tài)，解決了沿街底商與社區(qū)居民的矛盾，創(chuàng)造了一流的購物環(huán)境，為社區(qū)居民提供了很大便利，豐富了社

區(qū)居民的生活，是未來城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流形式。

由于社區(qū)商業(yè)綜合體是一種屬地型商業(yè)，從而決定了社區(qū)商業(yè)綜合體在服務(wù)對象、服務(wù)目標等方面有以下特點：

首先是屬地型服務(wù)對象。社區(qū)商業(yè)綜合體是以社區(qū)為依托，以社區(qū)居民和商務(wù)人士為服務(wù)對象，其目的是滿足社區(qū)居民的日常生活需要，方便居民生活。它不僅滿足居民的購物、餐飲、娛樂休閑的需要，而且還要為它們提供多種多樣的社區(qū)服務(wù)，以滿足居民日常生活的服務(wù)需求，社區(qū)商業(yè)中心的客戶85%以上是本地客戶。

其次是生活性服務(wù)內(nèi)容。社區(qū)商業(yè)綜合體由于要滿足居民日常生活需要，經(jīng)營商品種類主要是消耗快，購買頻率高且數(shù)量少的生活必需品，通常以經(jīng)銷日常生活用品為主，這些商品品種簡單、挑選性不大，價格也沒有太大的差別，如：生鮮食品、日雜用品、小家電、餐飲、洗染、照相等。從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，社區(qū)商業(yè)綜合體多以連鎖店、超市、便利店、餐飲店和美容店

等業(yè)態(tài)為主，集購物、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)等多功能于一體。再次是一站式綜合服務(wù)。社區(qū)商業(yè)綜合體一般處于一個社區(qū)中心或幾個社區(qū)的交接處，為廣大社區(qū)居民提供悠閑的購物環(huán)境。其功能較全面，一般具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)等基本功能，以滿足社區(qū)的多樣化功能需要；其外部環(huán)境以提供多樣化的社區(qū)活動為宗旨，常常形成社區(qū)廣場、社區(qū)步行

街和綠化塊；其建筑規(guī)模不大，一般只有幾萬平方米。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體的規(guī)劃和培育

我國社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時間不長，目前正處在摸索之中，隨著我國城市化的快速發(fā)展、城市居民消費觀念的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化，我國社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展還有很大的發(fā)展空間。但是，城市社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開各級政府部門的關(guān)注和指導。目前，特別需要在以下幾個方面

加大規(guī)劃管理和政策培育。

一是加強社區(qū)商業(yè)專項規(guī)劃工作。根據(jù)國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，社區(qū)商業(yè)綜合體將是未來商業(yè)發(fā)展的重點，政府部門必須要有先期的合理規(guī)劃，這樣才能使社區(qū)商業(yè)健康繁榮地發(fā)展。目前在我國城市建設(shè)規(guī)劃體系中，主要有城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，專項規(guī)劃有交通、綠地和管線規(guī)劃，而沒有針對商業(yè)專項規(guī)劃，從而造成我國目前商業(yè)網(wǎng)點布置缺乏規(guī)劃性，一些地方商業(yè)不能滿足社區(qū)居民的消費需求，而另外一些地方商業(yè)卻盲目開

發(fā)，從而導致過度競爭的局面。因此，課題組建議政府應(yīng)加快制定商業(yè)專題

規(guī)劃。

二是加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標準的制定。政府要對社區(qū)商業(yè)綜合體的研究給予重視，加強社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，參考國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的先進經(jīng)驗，結(jié)合我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況，及時制定社區(qū)綜合體建設(shè)的規(guī)范和標準，指導我國社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)?？梢越梃b新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)范和標準，對各種類型的社區(qū)商業(yè)進行分類，提出各類社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)的規(guī)模和業(yè)態(tài)配置標準。可以規(guī)定社區(qū)商業(yè)綜合體必備的業(yè)態(tài)和業(yè)種，以便從制度

上完善我國社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)標準。

三是給予社區(qū)商業(yè)建設(shè)主體政策支持。鼓勵有實力的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)，凡是到城市社區(qū)設(shè)立超市、便利店、標準化菜店、餐飲店、洗衣店等各類便民、利民網(wǎng)點的連鎖企業(yè)，政府可以出臺相關(guān)政策給予扶持，有條件的地方還可以安排一定的專項資金支持。鼓勵各類組織、企業(yè)和個人進行社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)，對發(fā)展與居民生活密切相關(guān)社

區(qū)商業(yè)的開發(fā)企業(yè)給予租金或稅收等方面的扶持。

四是推行優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體的示范工作。目前，商務(wù)部正在制定我國社區(qū)商業(yè)的建設(shè)標準，指導各地商務(wù)主管部門因地制宜，確定工作重點。如老城區(qū)要發(fā)揮和利用現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點的輻射作用，以健全網(wǎng)點設(shè)施為主；已預(yù)留服務(wù)網(wǎng)點的新建社區(qū)，以完善網(wǎng)點和提升服務(wù)水平為主；尚未開發(fā)的社區(qū)，要以加強總體規(guī)劃為主?？梢栽谟袟l件的城市先建立一些社區(qū)商業(yè)綜合體示范區(qū)，并對成功社區(qū)商業(yè)綜合體的成功經(jīng)驗進行總結(jié)研究，通過推廣示范經(jīng)驗，逐步擴大示范范圍，從而推動我國社區(qū)商業(yè)綜合體的全面發(fā)展。五是著重對開發(fā)經(jīng)營主體的進行培育。社區(qū)商業(yè)是通過以租賃運營而獲得長期回報為目的的，其價值充分體現(xiàn)在后續(xù)的經(jīng)營收益價值上。從我國目前的情況看來，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)主要是房地產(chǎn)商，而社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營則是一些管理能力非常弱的家庭團隊。因此，建議政府職能部門除了在規(guī)劃階段介入之外，還要在社區(qū)商業(yè)形成和經(jīng)營的過程中給予一定的指導，同時要培育

一批專門從事社區(qū)商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的房產(chǎn)開發(fā)商。

三、社區(qū)商業(yè)綜合體的定位與經(jīng)營

開發(fā)商是社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的主要力量，如前所述，社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)過程是一個非常復雜的系統(tǒng)工程，不僅僅是開發(fā)建設(shè)，更重要的是還必須長時間來培育整個項目，才能維持整個項目的長期持續(xù)經(jīng)營，課題組

主要在以下幾個方面對開發(fā)商提出建議。

一是合理區(qū)位選擇。一個社區(qū)商業(yè)綜合體的成功與否，最重要的在于項目區(qū)位選擇是否合理，如果區(qū)位選擇正確，即現(xiàn)在或未來有足夠的消費力支撐，且周邊配套設(shè)施完善，那么，項目也就成功了一半。合理的區(qū)位主要考慮區(qū)域未來規(guī)劃，區(qū)域交通設(shè)施等方面因素。區(qū)域未來規(guī)劃決定了其該區(qū)域未來的發(fā)展方向，決定了區(qū)域的經(jīng)濟狀況，從而決定了該區(qū)域人口檔次，進一步?jīng)Q定了該區(qū)域人口的消費水平，人口消費水平將最終影響整個社區(qū)商業(yè)

項目的運營狀況。

二是精準項目定位。社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)之前要進行準確的項目定位，要仔細研究項目當?shù)氐目傮w規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟、人口數(shù)量、收入水平、消費層

次、商業(yè)分布等，要根據(jù)社區(qū)居民的消費水平和未來的發(fā)展趨勢，結(jié)合市場走向和功能定位，來確定社區(qū)商業(yè)的層次和結(jié)構(gòu)，為項目的規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)。社區(qū)商業(yè)綜合體的定位主要分為項目總體定位和功能定位兩部分。項目總體定位就是要對社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進行了細致的分析和評估，確定項目的建筑規(guī)模和開發(fā)運營模式；社區(qū)商業(yè)綜合體的功能定位要注意項目的功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以及品牌結(jié)構(gòu)等應(yīng)與社區(qū)規(guī)模、消費層次相適應(yīng)，對社區(qū)居民的收入水平、客戶職業(yè)特征以及周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)進

行細致的分析和評估，從而確定項目的商業(yè)業(yè)態(tài)和功能布局。

三是主力店招商先行。社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)運營商必須對前期規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)布局、策劃營銷、廣告推廣、商業(yè)運營管理等一系列問題了如指掌，才能保證項目運營取得成功。國內(nèi)成功項目的經(jīng)驗表明，前期主力店招商對項目后期的運營顯得尤其重要。主力店對引導人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場建成后對商戶盲目招商，還能借助大型超市所

帶來的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤活整個項目。

四是豐富業(yè)態(tài)組合。成功的社區(qū)商業(yè)綜合體并不在于項目建筑規(guī)模的宏大，而在于項目的功能齊全和合理的業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體都應(yīng)具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂10%-15%，服務(wù)5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區(qū)居民的需要。同時，需要注意的是，社區(qū)商業(yè)有別于其他商業(yè)，是其為社區(qū)服務(wù)的功能。在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上，要考慮服務(wù)性功能業(yè)態(tài)的比重，如干洗店，維修店，銀行，藥店，社區(qū)衛(wèi)生所，美容美發(fā)店，社區(qū)活動

中心等，從而為社區(qū)居民提供生活上的便利。

五是多樣化經(jīng)營模式。從國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)綜合體的運營模式來看，項目運營模式最常見的有“完全出售、租售結(jié)合、售后返租、只租不售”等四種模式，這四種模式各有特點，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的情況和項目特點，尋找適合自己項目的運營模式。完全出售運營模式能使開發(fā)商快速回籠資金，但對商業(yè)業(yè)態(tài)是否能符合社區(qū)居民的生活需求以及業(yè)態(tài)組合等方面無法進行控制，導致項目的業(yè)種雜亂分布，從而降低了項目的檔次；租售結(jié)合模式對于開發(fā)商而言具有更多的靈活性和可控性，可以平衡資金壓力和經(jīng)營風險的矛盾，在合適的租售比例下，既可保證開發(fā)商獲得短期資金回籠，又能通過出租獲得長期租金；售后返租模式能夠使開發(fā)商規(guī)避市場初期經(jīng)營風險，但開發(fā)商不能得到項目的增值效益，同時對開發(fā)商的經(jīng)營能力是一個嚴峻的考驗；只租不售模式最大的優(yōu)點是能使開發(fā)商能夠持續(xù)有效地項目管理，從而提升項目的商業(yè)價值，通過租賃持續(xù)性獲利，得到項目的增值收益，但這種模式需要開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，且承擔很到的經(jīng)營風

險。

六是統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一經(jīng)營管理。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理目標是盡可能長期地維持和加強項目的經(jīng)濟社會效益，維護項目的建筑物和設(shè)備，同時與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系，保證項目在社區(qū)中有良好的商譽。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理工作主要有物業(yè)管理、租戶管理、營銷管理和財務(wù)管理等，是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要進行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一經(jīng)營管理。國內(nèi)外運作社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗表明，一個項目必須至少經(jīng)過3年，商業(yè)業(yè)態(tài)才會逐漸

穩(wěn)定下來。因為即使開始審慎地選擇進駐的商家，開業(yè)后還是會有因不同商家業(yè)績好壞而進行調(diào)整，產(chǎn)權(quán)集中式的統(tǒng)一經(jīng)營管理可以使項目可以放心地在開業(yè)后進行績效評估和商家、業(yè)態(tài)的調(diào)整，從而實現(xiàn)項目的管理目標。

第四篇：2010成都城市綜合體發(fā)展論壇定案

2010城市綜合體的崛起與發(fā)展論壇方案

背 景

建設(shè)國際區(qū)域性商貿(mào)中心和打造西部時尚購物天堂客觀要求，為成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力。今明兩年，主城區(qū)將有眾多大型商業(yè)綜合體立項、開工和開業(yè)，國內(nèi)外知名商業(yè)地產(chǎn)投資商、零售商參與主力商圈和商業(yè)中心的建設(shè)營運，成都的商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展將面臨難得的機遇和新的挑戰(zhàn)，成都已經(jīng)正式邁入城市綜合體時代，一個全新的商業(yè)格局正悄然形成。

但面對成都成敗參半的商業(yè)地產(chǎn)史，一個隱憂不得不察：前幾年以大賣場、購物中心、商務(wù)辦公樓為潮流的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，成功者不少，但更多地是慘痛的教訓。城市綜合體的商業(yè)定位、融資模式、規(guī)劃設(shè)計、招商組合、運營管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，成都商業(yè)綜合體如何健康良性發(fā)展，如何為打造西部商貿(mào)中心提供強力支撐？本次論壇將通過專家學者、業(yè)界同行的交流碰撞和權(quán)威解讀，共同探討諫言成都大型城市綜合體發(fā)展的真知灼見！

支持單位：中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心 成都市商務(wù)局

主辦單位：四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟、成都商報社

協(xié)辦單位：中國商報社、成都日報社、成都市零售商協(xié)會 承辦單位：四川省商業(yè)連鎖投資開發(fā)聯(lián)合會

媒體支持：四川電視臺、成都電視臺、成都報道社、成都晚報、華西都市報、天府早報、新潮周刊、騰訊大成網(wǎng)、搜房網(wǎng)、成都全搜索

官方網(wǎng)站：商業(yè)投資開發(fā)網(wǎng)004km.cn

2010城市綜合體的崛起與發(fā)展論壇方案

地 點：首座富豪大酒店 時 間：2010年10月20日 主 持 人：李 丹（成都電視臺）

14:00——14:05 主辦單位致辭

成都商報領(lǐng)導致辭 14:05——14:10 支持單位致辭

成都市商務(wù)局領(lǐng)導致辭

14:10——14:45 題 目：國內(nèi)外城市綜合體的發(fā)展趨勢與運營特點

14:45——15:15 15:15——15:35 15:35——16:10 16:10——16:40 16:40——17:10 17:10——17:40

演講嘉賓：全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任兼秘書長

朱凌波

對 話 一：

如何看待成都城市綜合體發(fā)展？

主 持 人：范識宇 中國商報社總編輯 對話嘉賓：5人

1、陳立仁 成都仁和實業(yè)集團有限公司董事長

2、唐立新 成都數(shù)碼廣場董事長

3、王小軍 成商集團副總經(jīng)理、資產(chǎn)總經(jīng)理

4、孫伊萍 中糧地產(chǎn)成都有限公司總經(jīng)理

5、孫志文

上海綠地集團西南事業(yè)部總經(jīng)理

題 目：成都商業(yè)綜合體發(fā)展與運營現(xiàn)狀探討 演講嘉賓：四川省商業(yè)連鎖投資開發(fā)聯(lián)合會 冉立春

對 話 二：城市綜合體的運營管理的難點（規(guī)劃設(shè)計、招商、業(yè)態(tài)組合等）與對策

主 持 人：曾祥庸 尺度地產(chǎn)顧問公司董事長 對話嘉賓5人

1、姚奕鵬 四川富力百貨商貿(mào)有限公司副總經(jīng)理

2、閆 凱 藍光集團嘉寶物業(yè)總經(jīng)理

3、陳洪濤 成都萬達商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

4、郭曉斌 屈臣氏西區(qū)營運總監(jiān)

5、徐道斌 成都珠江地產(chǎn)公司總經(jīng)理

題 目：購物中心的運營與開發(fā)管理策略

演講嘉賓：中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任 郭增利

對 話三：如何界定政府、開發(fā)商、零售商、金融機構(gòu)

在城市綜合體開發(fā)過程中的角色定位

主持人：唐名璉 成都置信集團董事副總經(jīng)理 對話嘉賓：5人

1、曾九利 成都市規(guī)劃設(shè)計院副院長、副總規(guī)劃師

2、官 維 成都百貨大樓集團有限公司董事總經(jīng)理

3、劉永健 家樂福中西區(qū)發(fā)展總監(jiān)

4、左 鷹 成都民生銀行公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理

5、蔣曉舟 中海地產(chǎn)成都公司常務(wù)副總經(jīng)理

題 目：城市綜合體的選址與運營

萬達商業(yè)廣場管理有限公司總經(jīng)理 曲德君

2010城市綜合體的崛起與發(fā)展論壇方案

17:40——18:20 對 話 四：成都寫字樓市場狀況及走勢分析

主 持 人：蔡孟頤

高力國際成都公司總經(jīng)理 對話嘉賓：5人

1、李志強

瑞安中華匯成都公司總經(jīng)理

2、張

旭

成都萬瑞置業(yè)公司總經(jīng)理

3、黃中興

成都仁恒置地成都公司總經(jīng)理

4、程小凡

成都蜀都銀泰置業(yè)公司總經(jīng)理

5、待

定

成都大鼎置業(yè)有限公司總經(jīng)理

18:20——20:20 自助交流晚宴

招商合作方案

本次論壇活動形式為：高峰論壇討論+論壇現(xiàn)場展位+論壇前中后期宣傳報道+晚宴交流+現(xiàn)場提問 方案一：總費用2萬

內(nèi)容：

1、論壇特刊：1個版的項目介紹。

2、論壇現(xiàn)場：展位一個（10平方以內(nèi)），進行項目推薦。

3、活動報道：所有參會的支持媒體對項目進行報道。

方案二：總費用3萬

內(nèi)容：

1、論壇特刊：1個版的項目介紹。

2、論壇現(xiàn)場：展位一個（10平米以上），進行項目推薦。

3、論壇對話：項目負責人在論壇對話中進行發(fā)言。

4、活動報道：所有參會的支持媒體對項目進行重點報道

擬邀城市綜合體項目: 沙灣現(xiàn)代城、瑞安中華匯城、隆鑫東方城、龍湖北城天街、金沙太陽城、世豪廣場、中糧大悅城、華潤萬象城、中航城市廣場、金牛萬達廣場、天合凱旋廣場、來福士廣場、神旺項目、花樣年美年廣場、九龍倉城南項目、合力達廣場、天府新城廣場、富力天匯MALL、中信未來城、佳兆業(yè)數(shù)碼港、環(huán)球貿(mào)易廣場、華置廣場、仁恒廣場、蜀都中心、成都國際商城、百揚大廈、成商二期、仁和項目（南部新城）、泓昌嘉泰金融中心、凱丹廣場、保利國際廣場、中信大廈、東方投資項目（南部新城）、復地項目（南部新城）、天祥置地D5地塊（南部新城）、鼎能國際廣場、錦西樂府、蘇寧廣場、茂業(yè)中心、九龍倉國金中心、銀石廣場、瑞泰華實業(yè)、大陸盛世青龍、凱信時代天成、九峰國際商業(yè)廣場、蘇寧春熙廣場、2010城市綜合體的崛起與發(fā)展論壇方案

信和廣場、大鼎世紀廣場、莊士國際廣場、綠地世紀城、綠地國際花都、龍湖三千集、華豐購物中心、雄飛領(lǐng)秀國際、四川文化藝術(shù)中心、同輝商業(yè)廣場、西城首席廣場、上善天成、龍之夢新城、K11購物藝術(shù)中心、奧克斯財富廣場、中海購物公園、萊蒙置地廣場、天來廣場、文殊坊二期、棕櫚泉國際中心、創(chuàng)新時代廣場、力寶東盟城

擬邀商家：

仁和春天、麥德龍、美好家園、摩爾百盛、歐尚超市、人人樂、三只耳、圣地亞家居、紅杏酒家、蘇寧電器、太平洋百貨、譚魚頭、統(tǒng)一量販超市、萬達影城、一茶一坐、永和豆?jié){、萬千百貨、好利來、王府井百貨、韋德伍斯健身、味千拉面、沃爾瑪、廣百百貨、仙跡緣、新華文軒連鎖、榮壽司、星巴克咖啡、訊捷通訊、伊藤洋華堂、宜必思、月星家居、卜蜂蓮花、WOWO便利、安德魯森、百佳超市、肯德基、數(shù)碼廣場、寶島眼鏡、北京華聯(lián)、卞氏菜根香、博美裝飾城、布蘭奇干洗、成都華聯(lián)、成商集團、老房子、大蓉和、大潤發(fā)超市、大商集團、迪信通、富森美家居、國美電器、好家鄉(xiāng)超市、好又多、紅高粱餐飲、卡樂迪、紅旗連鎖、摩爾百盛、百盛、樂森百貨、美吉姆、紅杏酒家、互惠超市、華偉通訊、皇城老媽、家樂福、錦江之星、勁浪體育、宜必思、九龍超市、七天酒店、漢庭酒店、肯德基、樂賓百貨、良木緣咖啡、萬寧商業(yè)、鄉(xiāng)村基、龍翔通訊、屈臣氏、迪卡儂、羅莎食品、麥當勞、小天鵝火鍋、世紀精剪、ATT、圣凱恩健身等。

第五篇：2010成都城市綜合體崛起與發(fā)展論壇

建設(shè)國際區(qū)域性商貿(mào)中心和打造西部時尚購物天堂客觀要求，為成都商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力。今明兩年，主城區(qū)將有眾多大型商業(yè)綜合體立項、開工和開業(yè)，國內(nèi)外知名商業(yè)地產(chǎn)投資商、零售商參與主力商圈和商業(yè)中心的建設(shè)營運，成都的商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展將面臨難得的機遇和新的挑戰(zhàn)，成都已經(jīng)正式邁入城市綜合體時代，一個全新的商業(yè)格局正悄然形成。

但面對成都成敗參半的商業(yè)地產(chǎn)史，一個隱憂不得不察：前幾年以大賣場、購物中心、商務(wù)辦公樓為潮流的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，成功者不少，但更多地是慘痛的教訓。城市綜合體的商業(yè)定位、融資模式、規(guī)劃設(shè)計、招商組合、運營管理是一項復雜的系統(tǒng)工程，成都商業(yè)綜合體如何健康良性發(fā)展，如何為打造西部商貿(mào)中心提供強力支撐？本次論壇將通過專家學者、業(yè)界同行的交流碰撞和權(quán)威解讀，共同探討諫言成都大型城市綜合體發(fā)展的真知灼見！

對話一： 如何看待成都城市綜合體發(fā)展？

主持人：顏菊陽 中國商報地產(chǎn)導報執(zhí)行主編

對話嘉賓：

韓德明 凱德置業(yè)(中國)投資有限公司西南區(qū)總經(jīng)理

唐立新 成都數(shù)碼廣場(論壇 新聞)董事長

三枝富博 成都伊藤洋華堂董事長總經(jīng)理

張紅兵 四川新港地產(chǎn)顧問有限公司 執(zhí)行董事兼總經(jīng)理

馮 渝 成都棕櫚泉聯(lián)英置業(yè)有限公司副總經(jīng)理

對話二：城市綜合體的運營管理的難點（規(guī)劃設(shè)計、招商、業(yè)態(tài)組合等）與

對策

主持人：曾祥庸 四川天晟商業(yè)經(jīng)營管理有限公司董事長

對話嘉賓：

徐永健 四川富力(論壇 新聞)百貨商貿(mào)有限公司總經(jīng)理

閆 愷 成都嘉寶商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理 陳洪濤 成都萬達商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理

周繼紅 華宇(論壇 新聞)集團成都公司區(qū)域總經(jīng)理

徐道斌 成都珠江地產(chǎn)公司總經(jīng)理

宋達為 成都比華利房地產(chǎn)營銷顧問有限公司董事長

對話三：如何界定政府、開發(fā)商、零售商、金融機構(gòu)在城市綜合體開發(fā)過程

中的角色定位

主持人：唐名璉 成都置信(論壇 新聞)集團董事副總經(jīng)理

對話嘉賓：

曾九利 成都市規(guī)劃設(shè)計院副院長、副總規(guī)劃師

石平成都市商務(wù)局副巡視員

劉永健 家樂福中西區(qū)發(fā)展總監(jiān)

左 鷹 成都民生銀行公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理

王小軍 成商集團股份有限公司副總經(jīng)理

對話四：成都寫字樓市場狀況及走勢分析

主持人：蔡孟頤 高力國際成都公司總經(jīng)理

對話嘉賓：

張 旭 成都萬瑞置業(yè)公司總經(jīng)理

劉宗保 花樣年(論壇 新聞)實業(yè)投資（成都）有限公司總經(jīng)理

唐 聞 四川盛唐實業(yè)集團有限公司董事長

曾德浩 四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理

謝 娟 成都泰然房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理

【主持人】：尊敬的各位領(lǐng)導，各位來賓，女士們，先生們，大家下午好！

歡迎蒞臨2010成都城市綜合體崛起與發(fā)展論壇，我是四川電視臺主持人安麗，很高興主持本次論壇，一起和大家分享關(guān)于城市綜合體的思想盛宴?！笆澜绗F(xiàn)代田園城市”的歷史發(fā)展定位和高速的城市化進程，使成都的房地產(chǎn)市場方興未艾、異?；钴S，作為商業(yè)零售業(yè)有效載體的商業(yè)綜合體更是備受關(guān)注。我們也清楚的認識到，成都打造西部商貿(mào)中心和建設(shè)時尚購物天堂的客觀要求，為城市商業(yè)的的發(fā)展提供了支持，城市綜合體的開發(fā)運營以及管理是一項非常復雜的系統(tǒng)工程，如果不能夠很好的規(guī)劃和引導，成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也將面臨著巨大的壓力，針對這一形勢我們今天的論壇顯得尤為重要，我們特別邀請來自國內(nèi)行業(yè)知名專家和業(yè)界精英共赴盛會，大家將共同為成都城市綜合體的發(fā)展激情碰撞，獻計獻策，提供解決之道。

下面首先為大家介紹出席本次論壇的嘉賓，他們是：成都商務(wù)局副局長張金泉先生；成都市商務(wù)局副局長石平先生；演講貴賓有：成都工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任、綜合體研究中心主任、亞太商業(yè)部動產(chǎn)學院院長朱凌波先生；中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任、亞洲購物中心協(xié)會副主席郭增利先生；寶龍地產(chǎn)執(zhí)行董事、寶龍商業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行總經(jīng)理劉曉蘭女士；另外主辦方領(lǐng)導有：成都商報社編委、副總經(jīng)理蔡軍先生，成都商報社房產(chǎn)部主任王瀟先生；四川省商業(yè)連鎖協(xié)會會長、四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長冉立春先生；四川省商業(yè)連鎖協(xié)會常務(wù)副會長，成都伊藤洋華堂董事長總經(jīng)理三枝富博先生。其它的對話嘉賓我們會在稍候的議程當中為大家一一介紹，讓我們在此用熱烈的掌聲對各位領(lǐng)導和嘉賓到來

表示最熱烈的歡迎和衷心的感謝！

下面首先我們用掌聲有請本次論壇主辦單位領(lǐng)導成都商報社編委、副總經(jīng)理

蔡軍先生上臺致辭，掌聲歡迎！

【蔡軍】：尊敬的各位領(lǐng)導，各位專家，各位與會嘉賓大家下午好！我剛從機場過來，出差穿得比較隨意，向大家表示歉意，在這里代表主辦單位之一成都商報社歡迎大家的到來，對于各位領(lǐng)導，各位專家，各位與會代表給予本次活動的大力支持，表示衷心的感謝！

今天上午，從杭州飛回成都，提前兩個小時到機場，差點都沒有趕上飛機，杭州堵車比成都還要嚴重?，F(xiàn)在全國各大城市幾乎都是如此，杭州發(fā)展也很快，在錢塘江邊上一座新城拔地而起，在全國各個城市之間傳說感覺非常強烈，中國的發(fā)展確實太快了，城市化進程太快了，所以才有城市綜合體應(yīng)運而生，成都商報對綜合體的關(guān)注也比較多，我們先后做過幾次大規(guī)模的報道，我記得有一個數(shù)字現(xiàn)在在售的和規(guī)劃要建設(shè)的城市綜合體項目大概有60多個，總的體量達到600多萬平米，這確實是非常龐大的數(shù)字，但是對于成都這座城市的發(fā)展我們說它是多了？過了？這個結(jié)論能不能成立，我們曾經(jīng)也表示憂慮，這么多項目賣的出去嗎？這么多的項目以后招商誰來經(jīng)營？但是，此次長三角之行，我確實感覺中國城市發(fā)展未可限量，一切結(jié)論都為時過早，所以今天邀請到各位專家和業(yè)內(nèi)代表和我們一起來探討城市綜合體的崛起和發(fā)展，為我們這個行業(yè)，為每一個項目，為這個城市的發(fā)展建言獻策，這個我就不再羅嗦，接下來的時間就請聽各位專家的高論，謝謝大家！

【主持人】：好，非常感謝蔡總的精彩致辭，我們也相信本次論壇一定會辦成有特色、有規(guī)模，有影響力的高規(guī)格盛會，接下來掌聲有請成都市商務(wù)局副局

長張金泉先生致辭！

成都市商務(wù)局副局長 張金泉

【張金泉】：各位領(lǐng)導，各位專家，各位企業(yè)界的朋友和媒體的朋友大家下

午好！

在西博會即將召開的前夕，今天我們在這兒隆重舉行2010成都城市綜合體崛起與發(fā)展論壇，邀請了全國各個知名行業(yè)和領(lǐng)軍人物，在為我們成都市的城市綜合體的發(fā)展建言獻策。在此，我代表成都市商務(wù)局對各位的到來表示熱烈的歡

迎！

城市綜合體作為一種新型的商業(yè)模式，既是城市高速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，又是商業(yè)高速發(fā)展的結(jié)果，同時又提升了城市的形象，又給服務(wù)業(yè)向高端發(fā)展提供了重要的載體，這種涵蓋了寫字樓、購物中心等多種形態(tài)的新型產(chǎn)品和模式，具有城市名片和產(chǎn)業(yè)載體的雙重價值，必將成為未來城市發(fā)展的主力形態(tài)和發(fā)展的引擎，隨著成都城市化不斷的推進和商業(yè)的發(fā)展，我市陸續(xù)的涌現(xiàn)了很多城市綜合體，目前按照我們的項目統(tǒng)計，今年總投資近600億，建筑面積接近800萬方的上項目在我市開工建設(shè)，這為我們城市的發(fā)展和服務(wù)業(yè)的發(fā)展增添了無限的生機，為我市的商圈建設(shè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地的建設(shè)打下堅實的基礎(chǔ)，是這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展最主要的支撐，面對城市綜合體迅猛發(fā)展的趨勢，我們應(yīng)當如何的把握它發(fā)展的規(guī)律，甚至引導健康、持續(xù)、有序的發(fā)展，更好的為我市城市化建設(shè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展做出更大的給貢獻，這就是我們今天主要要討論的主體和議題，我建議大家可以從

這幾個方面做一些探討。

特別是我們也希望聽到在座的專家和實業(yè)界人士的真知灼見，一個是從城市綜合體的內(nèi)部來討論，我們應(yīng)當如何從規(guī)劃選址、產(chǎn)業(yè)定位投融資的體制，二是招商和運營的模式方面我們?nèi)绾文軌蜻m應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的潮流趨勢，能夠適應(yīng)成都作為中國西部特大城市中心的定位，產(chǎn)業(yè)高端和高端產(chǎn)業(yè)的趨向。第二個是從外部來討論，重點放在城市綜合體相互之間的依存關(guān)系，以及與高端寫字樓、大型賣場，品牌酒店之間的業(yè)態(tài)組合、形態(tài)的融合關(guān)系方面，這些規(guī)律性的東西或者是新的發(fā)展形式需要我們認真的學習和把握它。第三是從政府的角度來討論，從成都“世界現(xiàn)代田園城市”的長遠目標來討論，我們?nèi)绾伟盐斩ㄎ唬绾我龑虡I(yè)地產(chǎn)集聚、集群、集約的發(fā)展，我們有什么好的經(jīng)驗。

各位嘉賓，各位同志，各位朋友們，希望大家在有限的時間里，充分的發(fā)揮我們大家的智慧，積極為我市的城市綜合體的發(fā)展，提出真知灼見，傳經(jīng)送寶，為推進成都市服務(wù)業(yè)不斷向高端發(fā)展，以及我市商圈的建設(shè)提供實踐的經(jīng)驗和理論的依據(jù)，最后預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功，謝謝大家！