第一篇：城市綜合體：幾種典型范式的演變研究

?城市綜合體：幾種典型范式的演變研究

?建築?烏托邦

【本文轉(zhuǎn)至ARCHITECTURE NOW!，原文發(fā)表于《城市 環(huán)境設(shè)計(jì)》55期，2011-08,此處有刪節(jié)】 ?

城市綜合體未來臆想圖.jpg

摘要：文章對當(dāng)前中國城市開發(fā)中的熱點(diǎn)名詞“綜合體”進(jìn)行了新的詮釋和歷史回顧。在此基礎(chǔ)上，本文選擇CCDI集團(tuán)設(shè)計(jì)的十多座城市綜合體作為研究對象，指出當(dāng)代城市綜合體開發(fā)范式的演變，并特別強(qiáng)調(diào)了人居功能對保持綜合體活力的巨大意義。

關(guān)鍵詞：城市綜合體、混合開發(fā)、高密度、共生、人居

?

Abstract: ?The article defines “City-Complex” as a hot point during the city development of contemporary china.Based on the historical retrospection from early modernism, this paper analyzes more than ten examples of city-complex designed by CCDI.?The typology study points out that the residential function needs more attention than the commercial parts in the next stage of city-complex development.Keywords: ?City-Complex, Mixed-Used Development, High Density, Mutualism, Inhabitation

?

一、混合開發(fā)：都市綜合體的認(rèn)知界定

不知從何時(shí)候起，“綜合體”悄然成為中國新一輪城市開發(fā)的主角。城市綜合體是現(xiàn)代建筑發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的高密度土地混合開發(fā)模式，一般出現(xiàn)在城市化程度較高的發(fā)達(dá)資本主義國家的大型都市，如紐約、巴黎、東京、芝加哥等。而我國國內(nèi)地理區(qū)位優(yōu)勢的差異，使得當(dāng)代中國的城市化進(jìn)程以一種分布極不平衡的交織狀態(tài)發(fā)展。從CCDI作為一家大型設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)近五年遭遇的設(shè)計(jì)競賽與委托項(xiàng)目來看，在城市化程度并不高的中國，已經(jīng)提前出現(xiàn)綜合體開發(fā)建設(shè)的熱潮，這是非常值得注意的一種建筑現(xiàn)象。本文的討論和研究即源于此——如果說傳統(tǒng)意義上的建筑被分為住宅、體育、辦公、文化、商業(yè)、醫(yī)療等諸多類型，那么綜合體則是這些類型之上的新類型。它能夠博得土地所在地區(qū)政府的期望聚焦，又能夠激發(fā)開發(fā)單位的資金投入，也能夠引發(fā)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的跨界思考。

然而，稍作觀察即可發(fā)現(xiàn)，不論是地產(chǎn)界還是設(shè)計(jì)界，對“城市綜合體”并沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義。很多時(shí)候，大家所說的綜合體并不是同一種事物，許多已經(jīng)建成和正在建設(shè)的項(xiàng)目也僅是被冠以“綜合體”之名而已。真正的綜合體意味著什么？在深入討論這個(gè)概念之前，有必要對它進(jìn)行認(rèn)知層面的界定。

???從理論上說，大約在十多年之前，西方城市建設(shè)中出現(xiàn)的“HOPSCA”被很多人用作商業(yè)綜合體的代名詞（至今仍是如此）。其實(shí)這是一個(gè)簡明有效卻又比較狹義的綜合體定義：即由Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Public(公共空間)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會展)、Apartment(公寓住宅)，共同形成的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)?！癏OPSCA”指出了商業(yè)綜合體最為重要的幾個(gè)功能部分，但是僅僅具備了這些功能成分，還不能謂之綜合體。近幾年，學(xué)術(shù)界傾向于把城市綜合體（City Complex）理解為“在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體?！边@是一個(gè)比較廣義的概念，它強(qiáng)調(diào)了“高密度”、“多功能”、“相互聯(lián)系”等特征，這些成為我們進(jìn)一步認(rèn)知綜合體的假設(shè)前提。

在此基礎(chǔ)上，我們研究了CCDI或國內(nèi)其他機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的數(shù)十座綜合體項(xiàng)目，初步認(rèn)為一個(gè)

真正意義上的綜合體應(yīng)該同時(shí)滿足以下五個(gè)方面的限定：

?1，高可達(dá)性：綜合體一般應(yīng)具備三種以上的交通方式到達(dá)（如步行、公交、地鐵、私家車等），且每種交通方式的終端節(jié)點(diǎn)應(yīng)與綜合體緊密相連；

?2，高密度：一般說來，綜合體項(xiàng)目的土地容積率≥3.0，總建筑面積≥20萬㎡ ?3，存在三種或三種以上能夠提供收益的主要功能；

?4，不同功能之間存在緊密的空間關(guān)聯(lián)與滲透關(guān)系，強(qiáng)調(diào)水平聯(lián)系；

?5，按照一個(gè)有條理的開發(fā)計(jì)劃進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)的一組建筑，在形態(tài)上呈現(xiàn)較強(qiáng)的標(biāo)志性和完整性。

?從這些條件可以看出，綜合體的核心意義在于高密度的“混合開發(fā)”（Mixed Used），這是資本主義城市商業(yè)發(fā)展中最為理性的土地使用方法。但混合不等于混亂，高密度也不等于擁擠，綜合體的存在，證明了一種復(fù)雜之中有序狀態(tài)（Organized Complexity）。?

02 洛克菲勒中心.jpg

?

03 華盛頓水門中心.jpg

04 紐約世貿(mào)中心.jpg

二、歷史溯源：現(xiàn)代主義各個(gè)時(shí)期的綜合體開發(fā)特征

稍作溯源，我們可以發(fā)現(xiàn)城市綜合體與人類城市發(fā)展歷史存在許多戲劇化的暗合關(guān)系。例如，很多學(xué)者認(rèn)為古羅馬的大浴場是綜合體的起源，它集洗浴、健身、閱覽、商業(yè)、會議與一身。而另一些專家則認(rèn)為中世紀(jì)的“集群街區(qū)”（居住和工作兩大功能被疊合到一幢建筑之中，彼此交織聯(lián)系）是最早的商業(yè)綜合體實(shí)例。這種開發(fā)模式后來演變?yōu)槲乃噺?fù)興時(shí)期的內(nèi)街式購物廊，成為典型的混合街區(qū)范式。

到了20世紀(jì)初，現(xiàn)代主義建筑萌芽時(shí)期出現(xiàn)的“現(xiàn)代城鎮(zhèn)規(guī)劃思想”（Modern Urbanism）成為綜合體的死敵。這一時(shí)期的城市建設(shè)熱衷于選擇未使用的土地作為城市新的開始，以回避城市原有的混亂局面；并且嚴(yán)格限制居民數(shù)量和社區(qū)大小，將不同的城市功能分開布置以減少社會問題——而“綜合體”，被視為城市混亂的根源而必須被限制和最小化。

從霍華德的“花園城市”、柯布西耶“明日之城”可以看到將城市發(fā)展建立在一種類似“烏托邦”合作社會上的模型。人們用建設(shè)新城取代舊城，直接導(dǎo)致老城區(qū)的衰?。ㄓ谑遣庞泻髞淼男露际兄髁x對此表示彌補(bǔ)）。這一思想在1928年發(fā)揮到極致。這一年，CIAM（國際現(xiàn)代建筑協(xié)會）成立，并提出《雅典憲章》：將城市四大主要功能（居住、工作、休閑、交通）各自獨(dú)立分區(qū)發(fā)展，由此獲得一種城市的秩序。

綜合體模式的重見天日，得益于1939年建成的洛克菲勒中心（Rockefeller Center）。這是位于美國紐約州紐約市第五大道的一組由四座摩天大樓組成的復(fù)合設(shè)施（設(shè)計(jì)者為Raymond M.Hood），四座大樓底層相通，通過地下通道協(xié)調(diào)步行與車行關(guān)系；豐富的零售出租空間和公共空間，創(chuàng)造出一個(gè)復(fù)雜的、多樣化的“城中之城”。洛克菲勒中心證明了城市生活的緊湊關(guān)聯(lián)、不同功能之間的相互依賴，預(yù)示著城市綜合體的新一輪發(fā)展。

1950年代，著名的建筑研究小組TEAM10率先拒絕《雅典憲章》所描繪的城市圖景，轉(zhuǎn)而投入到現(xiàn)有城市及其復(fù)雜社會網(wǎng)絡(luò)的研究之中。他們開始研究兩個(gè)手法：一，如何連接一組建筑群；二，在建筑群之中引入城市街道和公共空間，這些成果直接導(dǎo)致了后來五十年的綜合體模式。

20世紀(jì)60年代的一系列“大型開發(fā)計(jì)劃”項(xiàng)目，顯現(xiàn)出從市中心以商業(yè)為基礎(chǔ)的形態(tài)，轉(zhuǎn)向開發(fā)新區(qū)潛力，并以居住為首要功能、強(qiáng)調(diào)建筑對環(huán)境的開放性的建筑集群。這一時(shí)期大約46%的混合項(xiàng)目包含居住功能。典型案例為美國華盛頓水門中心（Watergate complex），它始建于1967年，包括有三棟住宅樓、兩棟辦公樓和水門酒店。1972年的水門事件使這座綜合體名聲大噪。

?然而，20世紀(jì)70年代的風(fēng)頭陡轉(zhuǎn)，隨著“國際范式”（International Style）的流行，綜合體的建筑尺度開始增大，居住功能不再得到重視，空間更為封閉和內(nèi)向。這一時(shí)期只有19%的混合開發(fā)項(xiàng)目包含居住功能。紐約世貿(mào)中心（World Trade Center）是典型的大尺度、不可居住的建設(shè)案例。

?20世紀(jì)80年代的“后現(xiàn)代混合模式”：開發(fā)重點(diǎn)從新區(qū)轉(zhuǎn)移回老城區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積在減小，小尺度的城市空間得到重視，居住功能重新回歸開發(fā)重點(diǎn)，并引入對老建筑的修復(fù)、改建、重新利用。其理論背景是雅各布斯的著作《美國大城市的生與死》所反映的一個(gè)改良的側(cè)面。這一時(shí)期大約49%的混合項(xiàng)目包含居住功能。而到了20世紀(jì)90年代之后，“主街模式”和“CBD模式”開始流行，綜合體的設(shè)計(jì)出現(xiàn)從建筑建造向城市場所的思維轉(zhuǎn)變，更加注重城市環(huán)境整體貢獻(xiàn)。但是在對居住功能的考慮上，似乎重新削減到70年代的比重?；仡櫳鲜鰵v史可知，城市四大基本功能（居住、工作、休閑、交通）是相互補(bǔ)充、相互依賴、共同生長的，任何一兩項(xiàng)功能的強(qiáng)勢都會產(chǎn)生不平衡，帶來嚴(yán)重的城市疾病?；谶@樣的理論，我們意識到，應(yīng)該特別注意研究居住功能對其他功能的平衡作用。在下文分析的一批案例中，我們可以清晰地看到新舊范式的關(guān)聯(lián)和演變。

?

三、范式研究：綜合體設(shè)計(jì)實(shí)例分析

回到“HOPSCA”這個(gè)不太學(xué)術(shù)的名詞，其實(shí)在當(dāng)代都市綜合體項(xiàng)目中，“C”（會展）的作用正在減弱，而“P”的指代則存在爭議：是停車（Parking）還是公共空間（Public）？我們認(rèn)為兩者皆重要，但都不是構(gòu)成主營業(yè)態(tài)的成分。于是，對綜合體的研究，暫可精簡為對剩下四種業(yè)態(tài)（H、O、S、A）的研究。

???

???首先，以商業(yè)為核心的開發(fā)模式成為綜合體“第一范式”。早期的城市綜合體也常以“商業(yè)綜合體”代稱，在我們看來，這是郊區(qū)大型購物集群（Mall）在在城市中心地帶的回歸。以益田假日廣場為例，開發(fā)的第一要素在于商業(yè)形象的打造，設(shè)計(jì)處處體現(xiàn)出對商業(yè)空間的考慮：建筑師在基地南側(cè)設(shè)計(jì)了一個(gè)下沉式廣場。該下沉廣場與地下二層的商場相接，人們可以通過室外臺階、電梯和樓梯等多種方式到達(dá)廣場，為市民提供了一個(gè)遠(yuǎn)離塵囂的休閑和購物場所。【圖】內(nèi)部空間設(shè)計(jì)有三個(gè)點(diǎn)狀中庭和兩個(gè)線形中庭。它們相互有序分隔而又有機(jī)串聯(lián), 形成室內(nèi)時(shí)尚購物街。并且通過空間的收放而形成簡潔有序的商業(yè)流線，巧妙地借用空間調(diào)節(jié)了人流量及其聚集度，使各個(gè)店鋪獲得了均等的商業(yè)機(jī)會。鄭州銀泰商業(yè)中心選擇了最具有“商”文化特征的元素進(jìn)行組合，在穩(wěn)重的構(gòu)圖中尋找變化，處理處豐富的立面效果。體現(xiàn)“商”特有的細(xì)節(jié)，“線”與“面”的構(gòu)成體現(xiàn)古典而不失時(shí)尚的氣質(zhì)?！緢D】

05 益田假日廣場全景.jpg

07 益田假日廣場商業(yè)頂部休憩平臺.jpg

08 益田假日廣場總平面圖.jpg

09 鄭州銀泰中心.jpg

其次，以辦公為核心的開發(fā)模式是綜合體“第二范式”。這一模式與當(dāng)代中國各大城市的CBD建設(shè)緊密結(jié)合，規(guī)劃和建筑形態(tài)大多規(guī)則有序，而表皮的手法則層出不窮。以新近建成的卓越皇崗世紀(jì)中心為例，設(shè)計(jì)從效率優(yōu)先的出發(fā)點(diǎn)規(guī)劃布局，總平面采用“井”字型布置四棟塔樓，最高效率的利用了有限的用地，并圍合出一個(gè)寬闊的矩形廣場。在不影響辦公平

面方正的前提下，建筑表皮利用有規(guī)律的對角折面，對塔樓四個(gè)角部進(jìn)行正反兩向的斜切，制造近似鉆石般富于變化的角部輪廓?！緢D】設(shè)計(jì)之中的廈門會展北區(qū)綜合體亦是如此：建筑平面方正有序，立面呈現(xiàn)節(jié)節(jié)升高向上收分的漸變節(jié)奏，結(jié)合了現(xiàn)代元素（帶狀遮陽片，LED燈帶）與傳統(tǒng)（塔、燈籠、扇子）傳統(tǒng)語匯，演繹出特色的城市新輪廓?！緢D】

??世紀(jì)中心在城市中的位置.jpg世紀(jì)中心的開放庭院.jpg

??

綜合體的“第三范式”?可以被視為以高檔酒店為主導(dǎo)物業(yè)的開發(fā)模式，它在一定程度上是對CBD夜晚時(shí)段缺失人氣的一種補(bǔ)償。以深圳華潤中心二期為例，君悅酒店的存在，改變了整個(gè)區(qū)域的情景氛圍【圖】。作為空間營造的一大特色，這座酒店改變了傳統(tǒng)的低層大堂入住流線，改用獨(dú)特的“空中大堂”模式：賓客由主入口進(jìn)入酒店后，乘坐4部高速電梯直達(dá)31層的空中大堂——成為入住體驗(yàn)的第一步。辦理好入住手續(xù)后轉(zhuǎn)乘其他兩組電梯到達(dá)各樓層。在辦理入住手續(xù)到進(jìn)入各自房間的過程中，賓客們將對酒店的整體形象，以及深圳繁華的都市景致有了更為感性的認(rèn)識。

?華潤中心二期總平面圖.jpg???

早在2006年，世聯(lián)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)按照物業(yè)類型在綜合體中所占分量（不是簡單的建筑面積比重），將城市綜合體分為三種基本導(dǎo)向：分別對應(yīng)HOPSCA中以“S”（商場）、“O”（辦公）、“H”（酒店）為主導(dǎo)地位的開發(fā)模式，即前文所述的三種“范式”。但是當(dāng)時(shí)的研究并沒有強(qiáng)調(diào)“A”（居?。┑淖饔??？v觀在十年前開發(fā)的綜合體項(xiàng)目，“A”的成分的確是普遍偏弱的。而當(dāng)我們分析CCDI近年參與設(shè)計(jì)的十多座綜合體項(xiàng)目時(shí)，一個(gè)顯著的趨勢便是人居的回歸。

【表

1、表2】

?

?

表1：CCDI部分綜合體項(xiàng)目參數(shù)一覽

?開發(fā)單位建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)-建成用地面積容積率總建筑面積深圳益田假日廣場益田集團(tuán)CCDI2004-200823000㎡4.4102000㎡卓越皇崗世紀(jì)中心卓越集團(tuán)LAD + CCDI2007-201130200㎡11.0332000㎡深圳華潤中心二期華潤集團(tuán)RTKL + CCDI2005-200941000㎡4.7194000㎡廈門會展北區(qū)綜合體廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)CCDI2007-201242000㎡5.5244000㎡徐州蘇寧彭城廣場蘇寧置業(yè)AEDAS + CCDI2010-201444000㎡7.8373000㎡鄭州銀泰商業(yè)中心銀泰集團(tuán)CCDI2009-201524900㎡7.7191000㎡呼和浩特海亮廣場海亮集團(tuán)CCDI2011-201662400㎡8.0488000㎡昆明實(shí)力心城實(shí)力集團(tuán)CCDI2011-201693000㎡4.2396000㎡鄭州升龍站前綜合體連捷置業(yè)CCDI2010-201557400㎡7.5430500㎡南通圓融廣場圓融集團(tuán)CCDI2011-201570000㎡3.5237000㎡上海洛克菲勒外灘源洛克菲勒集團(tuán)ARQ + CCDI2008-201317000㎡5.594000㎡注：總建筑面積為計(jì)入容積率的建筑面積，不含地下建筑面積

?

?

表2：CCDI部分綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)配置分析（單位：㎡）

?H 酒店O 辦公S 購物商場C 會議會展A 居住公寓深圳益田假日廣場29000【29%】3000【3%】68000【67%】00卓越皇崗世紀(jì)中心50000【15%】184000【55%】45000【13%】045000【13%】深圳華潤中心二期68000【35%】018000【10%】3000【2%】97000【50%】廈門會展北區(qū)綜合體0178000【71%】47000【19%】15000【7%】0徐州蘇寧彭城廣場47000【13%】38000【10%】101000【27%】0160000【43%】鄭州銀泰商業(yè)中心22000【12%】098000【50%】050700【27%】呼和浩特海亮廣場48000【9%】0143000【29%】0296000【60%】昆明實(shí)力心城33000【8%】108000

【27%】46000【12%】0196000【49%】鄭州升龍站前綜合體44000【10%】177000【41%】86000

【21%】22000【3%】100400【12%】南通圓融廣場055000【23%】101000【43%】079000【33%】上海洛克菲勒外灘源013000【13%】13000【13%】033000【33%】?

四、人居回歸：綜合體開發(fā)的新范式

從城市空間的“疊合”，到城市資源的“整合”，再到城市環(huán)境的“融合”，綜合體的意義在于城市空間的“人本回歸”。這里，我們發(fā)現(xiàn)一種新的范式，即以居住功能為核心開發(fā)要素的“第四范式”，這是近年來中國城市綜合體開發(fā)中非常值得注意的現(xiàn)象——混合開發(fā)的手段和目的在于最終讓人們在夜晚聚居于此而非全然離開，至于商業(yè)部分則依然保持著城市場所的各項(xiàng)特征。舉例說來，蘇寧集團(tuán)投入巨資開發(fā)、CCDI和AEDAS聯(lián)合設(shè)計(jì)打造的徐州彭城廣場，綜合體完全以公共建筑的形態(tài)出現(xiàn)【圖】，橢圓形平面的設(shè)計(jì)可展現(xiàn)動態(tài)、活潑的空間特質(zhì)，但實(shí)際上43%的建筑面積為居住功能。而我們近期設(shè)計(jì)的呼和浩特海亮廣場【圖】，這一比例竟提升到60%。盡管居住的比重很大，但卻十分突出與其他各個(gè)功能的互補(bǔ)與聯(lián)系：徐州彭城廣場的居住功能完全設(shè)置于商業(yè)功能上方，二層以上裙房圍繞下沉式廣場，形成項(xiàng)目中心的一個(gè)特色空間。層層退臺的設(shè)計(jì)，保障了視覺上的層次感和居住空間的私密需求。徐州蘇寧彭城廣場 鳥瞰透視.jpg徐州蘇寧彭城廣場沿街透視.jpg呼和浩特海亮廣場 鳥瞰透視.jpg

回看中國城市化十年來的歷程，過分強(qiáng)調(diào)城市商業(yè)和CBD的開發(fā)是一個(gè)很大的誤區(qū)，作為一種平衡，后來綜合體中大量出現(xiàn)高檔酒店的開業(yè)運(yùn)營，但是，城市歸根結(jié)底是“人”的城市，僅以入住酒店的方式并不能真正形成“人”的氛圍，真正的高品質(zhì)綜合體是得有人在此棲居。舉個(gè)反例說，北京東三環(huán)CBD的財(cái)富中心綜合體正在上演一出“夜晚空城計(jì)”：白天大量人流匯聚此處工作，傍晚大量離散，造成地面交通核地鐵運(yùn)營的兩次超負(fù)荷，而到了夜晚，除去少量酒店住客，街上和樓里空曠無人，完全失去了“綜合體”應(yīng)有的活力。

最后再看建設(shè)之中的上海洛克菲勒外灘源【圖】。外灘是商業(yè)繁華的象征，但是在夜晚十一點(diǎn)過后，外灘又有幾盞燈真正亮著？又有幾戶人家居于此地？洛克菲勒外灘源的開發(fā)目標(biāo)是形成規(guī)?；母哐盼幕c時(shí)尚生活的中心，整體工程包括歷史建筑的修繕改造及部分新建建筑的設(shè)計(jì)建造。開發(fā)單位已經(jīng)意識到，只有擴(kuò)大居住的分量，才能真正重塑黃浦江和蘇州河水岸的城市魅力，在陸家嘴地區(qū)和外灘地區(qū)之間建立一種協(xié)調(diào)呼應(yīng)、平衡發(fā)展的城市關(guān)系。于是在新建部分，居住的比重隨著方案的修改深化而不斷加大。但愿這是一次成功的人居回歸的綜合體實(shí)例，成為未來更多類似案例的“范式”指引。上海洛克菲勒外灘源 整體鳥瞰.jpg

??26 上海洛克菲勒外灘源 總平面圖.jpg上海洛克菲勒外灘源2號樓住宅套型.jpg

?

?

參考文獻(xiàn)：

1,《理想空間》第44期“城市綜合體設(shè)計(jì)”?？?，同濟(jì)大學(xué)出版社，2011 2，王楨棟，《當(dāng)代城市建筑綜合體研究》，中國建筑工業(yè)出版社，2009 3，Rem Koolhass，《S，M，L，XL》，The Monacelli Press, 1998 4，世聯(lián)地產(chǎn)，綜合體研究報(bào)告，2006

5，《商業(yè)綜合體HOPSCA》，天津大學(xué)出版社，2010

6，羅卿平，高容量城市的空間設(shè)計(jì)對策，建筑學(xué)報(bào)，2006-01

7，時(shí)匡，新城市主義運(yùn)動的城市設(shè)計(jì)方法論，建筑學(xué)報(bào)2006-01 8，徐潔，商業(yè)綜合體的城市競爭力模型，時(shí)代建筑，2005-02

第二篇：城市科技綜合體研究

城市科技綜合體研究

—以舟山科創(chuàng)園開發(fā)建設(shè)為例

一、問題的提出

在建設(shè)浙江舟山群島新區(qū)的大背景下，舟山市委、市政府為踐行科學(xué)發(fā)展觀，以科技支撐和引領(lǐng)舟山海洋經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，決定在新城臨海中心地段劃出1000畝土地打造一個(gè)全國一流、長三角領(lǐng)先的涉?？萍紕?chuàng)意研發(fā)園區(qū)。為此，聘請了新加坡裕廊國際、浙江大學(xué)、上海同濟(jì)大學(xué)等國內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目功能定位及建筑空間布局的規(guī)劃設(shè)計(jì)，委托戴德梁行進(jìn)行項(xiàng)目咨詢。召開了多層次多形式的論證會。形成了兩種相對集中的意見。第一種意見：傾向于建設(shè)功能較為純粹的研發(fā)機(jī)構(gòu)集聚地，而配套依托新城的綜合服務(wù)。這種意見，也是一部分領(lǐng)導(dǎo)和行政規(guī)劃部門的傾向性意見。第二種意見：部分專家學(xué)者提出，應(yīng)打造以科技研發(fā)為主體功能的城市綜合體。

目前，舟山科技創(chuàng)意研發(fā)園區(qū)（簡稱“科創(chuàng)園”）的規(guī)劃正在按第一種意見逐步深化。我所思考是：打造功能單一的科創(chuàng)園是否是科創(chuàng)園建設(shè)的最佳模式？是否能夠?qū)崿F(xiàn)最佳的價(jià)值定義？是否能夠成為科技人才最佳的集聚場所？舟山科創(chuàng)園規(guī)劃定位應(yīng)選擇怎樣的最佳方案？

本案的目的，就是想通過理論的思考和實(shí)例的剖析，試圖回答上述問題。

二、城市綜合體的概念及其分類

1、城市綜合體的概念

城市綜合體是具有城市性、集合多種城市空間與建筑空間于一體的城市實(shí)體。具體來說，城市綜合體將城市公共活動、城市交通、城市休閑娛樂等城市生活空間的多項(xiàng)內(nèi)容和商業(yè)、辦公、居住、餐飲、娛樂等建筑功能空間的多項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行整合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)合統(tǒng)一的綜合體。

2、城市綜合體的分類

參考國內(nèi)相關(guān)理論案例研究，可將城市綜合體依據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)分為不同的類型。一般可根據(jù)下列3種標(biāo)準(zhǔn)劃分：

（1）依據(jù)發(fā)展的原型劃分：由傳統(tǒng)的人氣聚集街區(qū)發(fā)展而來的城市綜合體、由購物中心發(fā)展而來的城市綜合體、由住宅小區(qū)發(fā)展而來的城市綜合體；

（2）、依據(jù)其所依托的主體功能的不同可劃分為：商務(wù)城市綜合體、商業(yè)城市綜合體、旅游城市綜合體、交通樞紐城市綜合體、會展城市綜合體、文化城市綜合體、特色產(chǎn)業(yè)綜合體；

（3）、依據(jù)選址的區(qū)位可分為：核心區(qū)CBD城市綜合體、區(qū)域中心城市綜合體、交通樞紐型城市綜合體、社區(qū)城市綜合體、城郊結(jié)合部城市綜合體。

三、城市綜合體的價(jià)值意義

1、城市綜合體具有其標(biāo)志性和城市名片的作用，一座成功的城市綜合體以其具備特色的公共空間，建筑群體形象和多功能有機(jī)聚合，形成一種全新的商業(yè)格局和生活模式。成為城市的名片，提升城市的知名度和影響力。

2、城市綜合體是購物、辦公、酒店、居住等諸多城市功能的集聚。功能間的良性互動，為人們提供了高效的工作、生活、休閑空間，同時(shí)，城市綜合體還將城市交通作有效的整合，節(jié)約資源、時(shí)間，又減少環(huán)境污染。

3、城市綜合體設(shè)計(jì)十分注重多層次公共空間的塑造與景觀環(huán)境的營造。人們可在有限的時(shí)間內(nèi)，獲得一個(gè)快樂、發(fā)現(xiàn)與體驗(yàn)的過程，更可在這里休憩、娛樂、社交、購物、美食、欣賞藝術(shù)、逍遙舒適、隨意居停，真正成為人們向往的地方，成為城市的“客廳”。

4、作為一種嶄新的開發(fā)模式，城市綜合體將極大改變?nèi)藗兊纳詈唾徫锪?xí)慣，并將有效地整合城市資源，提升效率，推動城市建設(shè)步伐。

四、國內(nèi)外城市綜合體的案例

五、城市科技綜合體的概念及其特征

城市綜合體都具有某種傾向性，即主題占據(jù)主導(dǎo)位置的功能，如今年各地興起的“大學(xué)城”和“科技城”，則是分別以教育和科技為主導(dǎo)功能的城市綜合體。

借鑒城市綜合體的概念特征，我們可以嘗試得出城市科技綜合體的概念和特征。

1、城市科技綜合體的概念

在城市科技綜合體中，科技活動成為城市活力的主要來源，一系列有形（建筑、設(shè)施）和無形（政策、法令法規(guī)）的資源投入，大多是以確?？萍嫉陌l(fā)展為首要目標(biāo)的。在優(yōu)先考慮科技功能的情況下，協(xié)同發(fā)展其他類型的城市功能，如居住、商業(yè)、餐飲等，建立一個(gè)主題明確，并具有多樣性、活力充足的城市綜合體。

2、城市科技綜合體的特征

城市綜合體強(qiáng)調(diào)“城市性”和“綜合性”兩個(gè)基本屬性，城市科技綜合體在此基礎(chǔ)上，增加了“科技性”這個(gè)屬性。

（1）城市科技綜合體的“城市性”

（2）城市科技綜合體的“科技性”

（3）城市科技綜合體的“綜合性”

六、舟山科創(chuàng)園打造成功的外部條件

1、城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)。城市科技綜合體是與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相伴而生的，城市經(jīng)濟(jì)水平要能支撐高度集約的商務(wù)辦公、酒店消費(fèi)、休閑購物以及高檔居住等終端消費(fèi)，城市的人均消費(fèi)水平只有達(dá)到一定指標(biāo)，才能使城市科技綜合體實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營。

2、地方產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出。與城市綜合體最大的區(qū)別在于，城市科技綜合體對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的依賴度很高，更多的是基于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)，可復(fù)制性不高。

3、項(xiàng)目選址合理。城市科技綜合體的開發(fā)對項(xiàng)目選址的要求比較高，城市科技綜合體應(yīng)該建在交通暢達(dá)的地方。

4、開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富。城市科技綜合體開發(fā)建設(shè)從最初定位和前期規(guī)劃設(shè)計(jì)，到中期開發(fā)建設(shè)，再到后期運(yùn)營管理，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要極強(qiáng)的專業(yè)能力，因此對開發(fā)商的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)要求很高。

七、舟山科創(chuàng)園打造城市科技綜合體的內(nèi)部條件

1、交通有保障。城市科技綜合體對交通的依賴性較強(qiáng)，須具備交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢，并有多種交通的組合，以保證綜合體與城市快捷聯(lián)系，為科研、辦公、居住等各項(xiàng)活動提供通達(dá)的交通組織。

2、業(yè)態(tài)有關(guān)聯(lián)。城市科技綜合體各種業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)聯(lián)

性非常重要。

3、動線設(shè)計(jì)合理。城市科技綜合體的動線包括人流動線、車流動線和物流支線。

4、滿足科研開發(fā)優(yōu)先原則。

八、舟山科創(chuàng)園打造城市科技綜合體的規(guī)劃設(shè)想

九、舟山科創(chuàng)園打造城市科技綜合體的路徑

十、結(jié)論

城市科技綜合體的出現(xiàn)是城市科技形態(tài)發(fā)展到一定階

段的必然產(chǎn)物，符合時(shí)代發(fā)展的要求。城市本身就是一個(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度，在聚集體的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合形態(tài)，由此，城市科技綜合體的產(chǎn)生與發(fā)展是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市有機(jī)更新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的客觀要求，也是提升城市核心競爭力的必然要求。

一個(gè)成功的城市科技綜合體，不僅能夠?qū)⒎稚⒌某鞘泄δ苷掀饋恚岣咄恋乩眯?，促進(jìn)城市空間拓展，有利于資源集約共享；還能帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級，提供上萬個(gè)穩(wěn)定的就業(yè)崗位與源源不斷的企業(yè)稅金。

郭力泉

舟山市科技創(chuàng)意研發(fā)園區(qū)管理中心

第三篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上?？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國總價(jià)地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，會帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點(diǎn)”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣?！?011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個(gè)五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴(kuò)張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，將會帶來更多的土地資源浪費(fèi)和社會資金浪費(fèi)。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：城市綜合體英語翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關(guān)于城市綜合體，目前國內(nèi)有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實(shí)際呢？

在中國現(xiàn)時(shí)實(shí)踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)（有時(shí)兩項(xiàng)也可以）以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是HOPSCA，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第三代產(chǎn)品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區(qū)域?yàn)槌啥既f達(dá)廣場大型室內(nèi)商業(yè)步行街，采用國際時(shí)尚的中空走廊步行街設(shè)計(jì)，全長355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關(guān)于HOPSCA(城市綜合體)項(xiàng)目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業(yè)管理[J].中國物業(yè)管理，2007)HOPSCA起源于上個(gè)世紀(jì)70年代。許多國家針對城市中心區(qū)建設(shè)改 1

造進(jìn)行了深度思考，當(dāng)時(shí)開發(fā)功能區(qū)完整、建筑統(tǒng)一的原則逐漸流行起來。最早的HOPSCA是法國巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里;建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人;并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心;內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個(gè)停車位，交通設(shè)施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。

顯然從歷史淵源來看，HOPSCA是大型街區(qū)建筑集合群的概念。國內(nèi)也有學(xué)者從國外現(xiàn)時(shí)出發(fā)，在研究城市商業(yè)街發(fā)展時(shí)提及到HOPSCA：城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)領(lǐng)域?qū)τ谏虡I(yè)街的研究，主要集中在對于商業(yè)街規(guī)劃和設(shè)計(jì)實(shí)踐… … 針對這一情況，西方出現(xiàn)了商業(yè)區(qū)劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購物場所，而必須是一個(gè)集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業(yè)街研究發(fā)展綜述[J].商業(yè)研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構(gòu)建現(xiàn)代化城市商業(yè)街[J].中國第三產(chǎn)業(yè)，2002）

二、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是Urban Complex，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、無錫市區(qū)新規(guī)劃30個(gè)城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項(xiàng)目類別：城市設(shè)計(jì)(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://004km.cnKI（中國知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫）檢索的1341篇文獻(xiàn)，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國外文獻(xiàn)看，不存在Urban Complex（這與國外嚴(yán)格的功能分區(qū)規(guī)劃有關(guān)，綜合體建筑是中國特色的東西）。HOPSCA講的也是關(guān)于大型街區(qū)規(guī)劃的概念，與我們現(xiàn)實(shí)中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據(jù)以上現(xiàn)實(shí)和理論的探討，再結(jié)合個(gè)人感受和理解，得出以下結(jié)論：類似于萬邦中心、遠(yuǎn)雄國際和鵬利南華等（見圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業(yè)）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當(dāng)，屬中國特色。類似于魯商中心、中潤世紀(jì)廣場（濟(jì)南）等（見圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區(qū)規(guī)劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。

第五篇：城市綜合體基本模式

城市綜合體基本模式 目前城市綜合體的商業(yè)模式呈現(xiàn)多樣化的趨勢?分為幾個(gè)層次

1.光耀東方集團(tuán)模式?以城市綜合體開發(fā)為基礎(chǔ)、投資并購重組為重點(diǎn)、商業(yè)運(yùn)營管理為主線，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈?形成開發(fā)、收購、管理的完整體系。

2.萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式?構(gòu)建大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級酒店、商務(wù)酒店、寫字樓、高級公寓等?集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體?形成獨(dú)立的大型城市中心商圈。

3.SOHO辦公、商業(yè)中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星級影院、量販?zhǔn)終TV、精品零售、生活超市、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂等為一體。

5.HOPSCA模式?集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體的模式。

智慧城市綜合體4+1體系架構(gòu) 1.智能感知

用視覺采集和識別、各類傳感器、無線定位系統(tǒng)、RFID、條碼識別、視覺標(biāo)簽等頂尖技術(shù)，構(gòu)建智能視覺物聯(lián)網(wǎng)，對城市綜合體的要素進(jìn)行智能感知、自動數(shù)據(jù)采集，涵蓋城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等方方面面?將采集的數(shù)據(jù)可視化和規(guī)范化?讓管理者能進(jìn)行可視化城市綜合體管理。具體來說?就是以打造智慧城市綜合體為目標(biāo)?實(shí)施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑節(jié)能等系統(tǒng)的綜合集成?通過構(gòu)建城市綜合體的智能交通指揮系統(tǒng)、停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、智能車庫系統(tǒng)，完善智能交通信息平臺，實(shí)現(xiàn)城市綜合體交通信息的智能感知和自動采集，實(shí)時(shí)交互路況信息以及車輛管理信息，建設(shè)基于物聯(lián)網(wǎng)的泛在交通智能感知和調(diào)度系統(tǒng)。同時(shí)圍繞以提高生活品質(zhì)、方便百姓生活為目標(biāo)，推動物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入日常生活領(lǐng)域，在城市綜合體的智能家居、智能社區(qū)、智能醫(yī)療保健等領(lǐng)域開展綜合系統(tǒng)集成?推進(jìn)智能抄表系統(tǒng)、智能周界安防、特殊人群實(shí)時(shí)監(jiān)護(hù)?構(gòu)建智慧城市綜合體舒適的人居環(huán)境。大型城市綜合體的智慧能耗管理至關(guān)重要?通過構(gòu)建智能視覺物聯(lián)網(wǎng)?推進(jìn)智能電網(wǎng)、智能物流以及食品安全溯源系統(tǒng)等的綜合集成?通過采用射頻識別技術(shù)、定位技術(shù)、自動化技術(shù)以及相關(guān)的軟件信息技術(shù)的系統(tǒng)集成?對智慧城市綜合體進(jìn)行智慧能源管理。而圍繞生態(tài)監(jiān)測、保護(hù)?將無線傳感器網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、地理信息技術(shù)等應(yīng)用到智能視覺物聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)中，可構(gòu)建

生態(tài)環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)，對城市綜合體的水資源、大氣環(huán)境、地下管網(wǎng)和林生態(tài)安全監(jiān)測試點(diǎn)進(jìn)行綜合監(jiān)測。

簡而言之?建成之后的智慧城市綜合體將融合云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)、通信網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)?無限延伸智能感知能力并在持續(xù)演進(jìn)的云模式統(tǒng)一平臺上?構(gòu)建綠色智慧城市綜合體。

2.互聯(lián)互通

通過中國電信、中國移動、中國聯(lián)通以及廣電網(wǎng)絡(luò)或城市綜合體專網(wǎng)?實(shí)現(xiàn)相互商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等系統(tǒng)的相互接駁，互聯(lián)互通，打通信息孤島，實(shí)現(xiàn)社會各層面縱向與橫向之間的互聯(lián)互通。

具體來說?包括幾個(gè)層面的互聯(lián)互通

(1)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營、管理等各方的互聯(lián)互通?

(2)建設(shè)城市綜合體市民卡?實(shí)現(xiàn)公交、地鐵、出租、商場消費(fèi)、門禁、醫(yī)療等系統(tǒng)的一卡通?

(3)實(shí)現(xiàn)不同城市綜合體之間信息的互聯(lián)互通?提升百姓生活舒適度。

3.協(xié)調(diào)共享

智慧城市綜合體能實(shí)現(xiàn)商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓等建筑的資源協(xié)同共享，價(jià)值相互提升提升城市綜合體的整體商業(yè)價(jià)值。通過采用智慧城市綜合體管理平臺系統(tǒng)?建立綜合管理、決策、融合協(xié)同、共享服務(wù)一體化信息平臺，全面支持城市綜合體各級部門的決策辦公，提升辦公效率，同時(shí)，通過提供各類公共信息服務(wù)，方便市民商業(yè)、居住、休閑、娛樂等等活動，增強(qiáng)市民的生活便捷性和幸福感。

4.綜合體運(yùn)營

除了構(gòu)建城市管理、應(yīng)急指揮調(diào)度系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)保監(jiān)測系統(tǒng)、節(jié)能控制系統(tǒng)、醫(yī)療監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)之外，在城市綜合體建設(shè)和運(yùn)營過程中。開發(fā)商關(guān)注的核心問題是，如何通過運(yùn)營使城市綜合體的商業(yè)利潤最大化貝爾信采用獨(dú)有的智能視覺物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。其核心技術(shù)包括；

(1)智能視覺技術(shù)

(2)智能視覺中間件技術(shù)

(3)城市綜合體綜合管理平臺技術(shù)。通過這三大技術(shù)構(gòu)建城市綜合體客流統(tǒng)計(jì)的完整解決方案?功能包括

客流數(shù)據(jù)預(yù)處理?根據(jù)原始數(shù)據(jù)與采集點(diǎn)(設(shè)備)的對照關(guān)系,對客流數(shù)據(jù)進(jìn)行處理,建立客流數(shù)據(jù)與樓層,區(qū)域,門店的對照關(guān)系,計(jì)算各個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的數(shù)值

固定時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告?根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(固定時(shí)段長度),統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告:分別以小時(shí),日,周為單位, ,統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

自定義時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告?根據(jù)用戶隨機(jī)設(shè)置時(shí)段,統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

營業(yè)分類客流分析報(bào)告,以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果,按各個(gè)樓層,區(qū)域,門店的營業(yè)分類屬性匯總分析各個(gè)營業(yè)分類的客流情況, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流情況分布分析報(bào)告, 以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果,按照用戶隨機(jī)選定的區(qū)域,樓層,門店,營業(yè)分類進(jìn)行橫向的數(shù)據(jù)分析,產(chǎn)生數(shù)量對比分析,比例對比分析, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖

客流流量排名統(tǒng)計(jì),以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果, 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(統(tǒng)計(jì)排名位數(shù))提供客流量最大/小的樓層,區(qū)域,門店的排名統(tǒng)計(jì);提供客流量最大/小的時(shí)段排名統(tǒng)計(jì),輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢圖,分布餅狀圖,對比直方圖。

應(yīng)用遠(yuǎn)景

在搭建了上述構(gòu)建智慧商業(yè)必需的、基于智能視覺物聯(lián)網(wǎng)的視頻分析系統(tǒng)之后?結(jié)合3DGIS可視化管理平臺技術(shù)，通過對城市綜合體不同的樓群、不同的樓層以及不同功能的樓內(nèi)建筑進(jìn)行可視化建模，可以構(gòu)建基于3DGIS可視化管理平臺的智慧城市綜合體。其應(yīng)用遠(yuǎn)景表現(xiàn)在如下方面：

(1)提升城市競爭力

通過現(xiàn)代高科技的手段?配合像大屏幕投影、環(huán)繞屏幕等設(shè)備?將整個(gè)城市綜合體項(xiàng)目真實(shí)的展示在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實(shí)力?使項(xiàng)目在市場上更具競爭力。另外，項(xiàng)目周邊片區(qū)的規(guī)劃也可以通過3DGIS可視化管理平臺展示出來，把項(xiàng)目模糊的未來投資潛力真實(shí)的展現(xiàn)在客戶面前?提升整個(gè)城市綜合體的潛在附加值。

(2)聚集商圈的人氣

可視化打破傳統(tǒng)模式的被動性，讓購物者能通過鏈接到3DGIS可視化管理平臺的視頻終端或手機(jī)，可查看綜合體各個(gè)不同商業(yè)樓宇的三維地理信息，在借助于現(xiàn)場安裝的各類監(jiān)控?cái)z像頭?通過身臨其境的體驗(yàn)?提高購物者的興趣。

(3)可視化管理

城市綜合體集酒店、寫字樓、公園、購物中心、會展中心、文化娛樂中心以及公寓為一體通過一體機(jī)、大屏幕或環(huán)幕等?物業(yè)管理人員利用3DGIS可視化管理平臺能對城市綜合體進(jìn)行在線管理。同時(shí)?也可作為領(lǐng)導(dǎo)視察、應(yīng)急指揮和調(diào)度以及險(xiǎn)情處置的平臺。

(4)綜合集成采用VIDC云單元主機(jī)技術(shù)?可以把停車場管理、停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)消防與報(bào)警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通信辦公系統(tǒng)、機(jī)房環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)等綜合集成為IBMS系統(tǒng)?與3DGIS可視化管理平臺一起?嵌入VIDC主機(jī)之中?實(shí)現(xiàn)貝爾信的“智能感知、互聯(lián)互通、協(xié)同共享、城市運(yùn)營”理念?為城市綜合體創(chuàng)造安全、環(huán)保、節(jié)能、舒適、高效的生活休閑和購物天地。

智慧城市的創(chuàng)新型應(yīng)用分析 智慧城市是指通過各種途徑和機(jī)制匯聚智慧、發(fā)揮智慧為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供強(qiáng)大的支持。目前國內(nèi)對智慧城市的理解有偏見，認(rèn)為只是利用現(xiàn)代通訊技術(shù)、傳感技術(shù)和信息技術(shù)來促進(jìn)和提升城市化建設(shè)。實(shí)際上智慧城市除了前面內(nèi)容之外，更重要的是怎樣匯聚更多的人才，建立更好的意見表達(dá)機(jī)制，實(shí)行更科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。那么，“智慧城市”的創(chuàng)新應(yīng)用主要表現(xiàn)在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技術(shù)在公共服務(wù)領(lǐng)域的新探索。面向企業(yè)與市民，智慧城市建設(shè)的目的是提升公共服務(wù)能力與普遍性、平等性，物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)應(yīng)用使信息采集、信息處理、信息提供自動化、智能化，引發(fā)公共服務(wù)模式的變革，將深刻改變城市居民生活方式，提升生活品質(zhì)。如，北京、上海、吉林等地政府都已經(jīng)開展了與移動運(yùn)營商的合作，基于手機(jī)開展新興的便民服務(wù)嘗試。

(2)智慧城市是新一代信息技術(shù)條件下城市管理模式的改變。云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)能夠推動城市管理和運(yùn)行領(lǐng)域的跨部門創(chuàng)新應(yīng)用，對改善城市運(yùn)行效率、提升城市承載能力具有關(guān)鍵作用。北京、沈陽、蘇州、寧波、武漢等地已經(jīng)在公共安全、城市交通、生態(tài)環(huán)境、城市管理等領(lǐng)域開展示范應(yīng)用工程，建設(shè)示范應(yīng)用基地，重點(diǎn)突破、以點(diǎn)帶面、逐步深入的進(jìn)行智慧城市的建設(shè)。

(3)新一代信息技術(shù)與其它要素在智慧城市系統(tǒng)中共同發(fā)揮作用。信息技術(shù)是智慧城市建設(shè)中的核心要素，但智慧城市建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要信息技術(shù)與體制機(jī)制、資金、人才等資源要素有機(jī)結(jié)合并共同發(fā)生作用。如在智慧城市建設(shè)的核心內(nèi)容信息資源整合共享工作中，部分體制機(jī)制相對靈活的城市則進(jìn)展較順利。[2]