第一篇：城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

? 城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

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? 浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會 浙江東冠置業(yè)投資有限公司 浙江大學房地產(chǎn)

研究中心聯(lián)合課題組

一、社區(qū)商業(yè)綜合體的功能和特征

（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及其層級

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種生產(chǎn)性物業(yè)（如廠房）、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、出租性公寓、會議中心以及商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、休閑娛樂、住宿、辦公等設施，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、融資模式和經(jīng)營模式都有別于商品住宅。本文以下指的商業(yè)地產(chǎn)是指狹

義上商業(yè)地產(chǎn)，即指用于商業(yè)服務經(jīng)營用途的物業(yè)。

1、商業(yè)地產(chǎn)的層級

根據(jù)不同的分類標準，商業(yè)地產(chǎn)有不同的分類方法。本文按照商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模和輻射范圍，將商業(yè)地產(chǎn)分為市中心級商業(yè)、區(qū)域級商業(yè)、社區(qū)

商業(yè)和街坊商業(yè)等四個層級。

市中心級商業(yè)地產(chǎn)一般建設規(guī)模都比較大，建筑面積達到50萬平方米以上，日均客流量達到50萬人次以上，一般處于一個城市的政治、經(jīng)濟和文化中心；區(qū)域級商業(yè)地產(chǎn)是次于市中心級的商業(yè)地產(chǎn)，一般建筑面積達到10萬平方米以上，日均客流量達到25萬人次以上，一個城市一般具有好幾個區(qū)域級商業(yè)區(qū)；社區(qū)級商業(yè)地產(chǎn)具有一定程度的商業(yè)集聚，主要商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足本地居民日常生活消費必需和日常生活服務為主，服務對象主要為本社區(qū)居民以及在本地區(qū)的商務人士，建筑規(guī)模一般在2.5萬平方米以上，日均服務人口在5萬人次以上，該級別商業(yè)是一個城市的主要商業(yè)形式；街坊商業(yè)地產(chǎn)主要是方便本地居民就近購買生活必需品，為本地居民提供必要的生活服務，這種商業(yè)地產(chǎn)一般以底商形式出現(xiàn)，建筑面積較小，一般只有幾

百平方米，大的可以到幾千平方米。

2、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

社區(qū)商業(yè)以方便居民生活，滿足居民日常生活需求為主要目的。伴隨著我國城市化進程的加快、城市社區(qū)建設的飛速發(fā)展以及消費需求和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生的顯著變化，居民生活要求快捷、便利的服務，居民對社區(qū)商業(yè)的需求日益增加。大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，提高社區(qū)商業(yè)的商品質(zhì)量和服務質(zhì)量，不僅可以提高居民的生活品質(zhì)，而且可以提升居民的居住品質(zhì)，在我國大力

發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具有很大的潛力。

首先，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)日益受到政府和開發(fā)商的重視。以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)是城市地區(qū)經(jīng)濟的重要支柱，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為城市商業(yè)體系的重要組成部分，為城市經(jīng)濟發(fā)展提供動力，增加政府稅收，使地區(qū)經(jīng)濟日益活躍、結(jié)構(gòu)趨向合理。而且，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對房地產(chǎn)有良好的帶動作用，很多開發(fā)商利用社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)“打頭陣”，帶動區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場潛力巨大。隨著我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業(yè)區(qū)的建設已經(jīng)達到較高水平，但目前我國城市社區(qū)

商業(yè)仍顯設施不足、網(wǎng)點布局不合理、服務功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質(zhì)量的需求。在我國快速城市化過程中，出現(xiàn)一大批新建的居住小區(qū)，這些新建小區(qū)由于遠離城市商業(yè)中心，生活配套設施嚴重不足，社區(qū)商業(yè)作為一種屬地型商業(yè)，恰巧能夠提供小區(qū)居民日常必需品和便利服

務，市場潛力巨大。

（二）社區(qū)商業(yè)的功能和模式

1、社區(qū)商業(yè)的基本功能和特征

“社區(qū)商業(yè)”是以社區(qū)為載體，以一定地域內(nèi)居民和商務工作人員為主要服務對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升社區(qū)內(nèi)居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供社區(qū)居民日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)?！吧鐓^(qū)商業(yè)”是一種“因住而商”的商業(yè)，是城市商業(yè)體系的重要組成部分，與城市其他商業(yè)形式相比，與城市居民生活聯(lián)系更加緊密，更加貼近和反映居民日常生活需求?？傮w來看，社區(qū)商業(yè)在滿足社區(qū)居民基本生活消費和服務

方面，主要包含購物、餐飲、休閑娛以及服務這幾項基本功能。

2、我國社區(qū)商業(yè)的主要特點

從社區(qū)商業(yè)的建筑形態(tài)上來看，我國社區(qū)商業(yè)主要有社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心等三種形式，這三種形式與我國經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水

平有一定聯(lián)系。

社區(qū)底商主要是指利用建筑底層作為商業(yè)用房，以滿足自身社區(qū)消費者各種需求的社區(qū)商業(yè)。在我國，社區(qū)底商是從20世紀90年代開始的，當時房地產(chǎn)開發(fā)剛剛開始，底商被納入住宅項目規(guī)劃，開發(fā)商一般把居住區(qū)外圍、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業(yè)經(jīng)營者，以滿足社區(qū)居民的日常

生活需要。

社區(qū)商業(yè)街是指位于居住區(qū)內(nèi)的、以平面形式按照“街道”形態(tài)布置的單層或多層社區(qū)商業(yè)，其沿街兩側(cè)的鋪面以及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪，社區(qū)商業(yè)街內(nèi)的商鋪多為獨立鋪位。我國社區(qū)商業(yè)街主要位于城郊的大型居住區(qū)，由于市級商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心無法完全覆蓋新興社區(qū)，城郊土地比較便宜，因而開發(fā)商便建造一些特色社區(qū)商業(yè)街，不僅能夠滿足

當?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钚枰?，還能作為項目營銷推廣的賣點。

社區(qū)購物中心是一種各種商業(yè)業(yè)態(tài)相對集中的社區(qū)商業(yè)，是房地產(chǎn)大盤時代的產(chǎn)物，其規(guī)劃建設的根本出發(fā)點是節(jié)省社區(qū)居民生活購物的時間成本，以高度集中的商業(yè)運作模式服務社區(qū)中各個組團區(qū)域及輻射區(qū)域。社區(qū)購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲和服務于一體，滿足社區(qū)居民多樣化消費需求的商業(yè)模式，它是“家的延伸”，是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的方向。社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心是三種不同的社區(qū)商業(yè)，每種形式由其自身特點，因根據(jù)社區(qū)的不同情況而進行設置，也可以將各種形式進

行組合。

（三）城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展特點和基本特征

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)城市綜合體。根據(jù)城市綜合體所在城市區(qū)域的位置，一般可以分為城市中心綜合體、城市區(qū)域中心綜合體和社區(qū)商業(yè)綜合體三種。城市社區(qū)商業(yè)綜合體是社區(qū)商業(yè)的一種重要形式，它一般位于一個社區(qū)中心位置或幾個社區(qū)交接處，由一個建筑或幾幢建筑組成，具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務功能。從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，一般有一個主力店、2-3個次主力店，并有眾多品牌店、連鎖店和小商店構(gòu)成，城市社區(qū)商業(yè)綜合體一般設有停車場，方便社區(qū)居民或附近居民來購物。這種集中的“一站式”的消費特點，改變了我國傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)“小而散”的形態(tài)，解決了沿街底商與社區(qū)居民的矛盾，創(chuàng)造了一流的購物環(huán)境，為社區(qū)居民提供了很大便利，豐富了社

區(qū)居民的生活，是未來城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流形式。

由于社區(qū)商業(yè)綜合體是一種屬地型商業(yè)，從而決定了社區(qū)商業(yè)綜合體在服務對象、服務目標等方面有以下特點：

首先是屬地型服務對象。社區(qū)商業(yè)綜合體是以社區(qū)為依托，以社區(qū)居民和商務人士為服務對象，其目的是滿足社區(qū)居民的日常生活需要，方便居民生活。它不僅滿足居民的購物、餐飲、娛樂休閑的需要，而且還要為它們提供多種多樣的社區(qū)服務，以滿足居民日常生活的服務需求，社區(qū)商業(yè)中心的客戶85%以上是本地客戶。

其次是生活性服務內(nèi)容。社區(qū)商業(yè)綜合體由于要滿足居民日常生活需要，經(jīng)營商品種類主要是消耗快，購買頻率高且數(shù)量少的生活必需品，通常以經(jīng)銷日常生活用品為主，這些商品品種簡單、挑選性不大，價格也沒有太大的差別，如：生鮮食品、日雜用品、小家電、餐飲、洗染、照相等。從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，社區(qū)商業(yè)綜合體多以連鎖店、超市、便利店、餐飲店和美容店

等業(yè)態(tài)為主，集購物、餐飲、休閑娛樂、服務等多功能于一體。再次是一站式綜合服務。社區(qū)商業(yè)綜合體一般處于一個社區(qū)中心或幾個社區(qū)的交接處，為廣大社區(qū)居民提供悠閑的購物環(huán)境。其功能較全面，一般具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等基本功能，以滿足社區(qū)的多樣化功能需要；其外部環(huán)境以提供多樣化的社區(qū)活動為宗旨，常常形成社區(qū)廣場、社區(qū)步行

街和綠化塊；其建筑規(guī)模不大，一般只有幾萬平方米。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體的規(guī)劃和培育

我國社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時間不長，目前正處在摸索之中，隨著我國城市化的快速發(fā)展、城市居民消費觀念的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化，我國社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展還有很大的發(fā)展空間。但是，城市社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開各級政府部門的關注和指導。目前，特別需要在以下幾個方面

加大規(guī)劃管理和政策培育。

一是加強社區(qū)商業(yè)專項規(guī)劃工作。根據(jù)國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，社區(qū)商業(yè)綜合體將是未來商業(yè)發(fā)展的重點，政府部門必須要有先期的合理規(guī)劃，這樣才能使社區(qū)商業(yè)健康繁榮地發(fā)展。目前在我國城市建設規(guī)劃體系中，主要有城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，專項規(guī)劃有交通、綠地和管線規(guī)劃，而沒有針對商業(yè)專項規(guī)劃，從而造成我國目前商業(yè)網(wǎng)點布置缺乏規(guī)劃性，一些地方商業(yè)不能滿足社區(qū)居民的消費需求，而另外一些地方商業(yè)卻盲目開

發(fā)，從而導致過度競爭的局面。因此，課題組建議政府應加快制定商業(yè)專題

規(guī)劃。

二是加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標準的制定。政府要對社區(qū)商業(yè)綜合體的研究給予重視，加強社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，參考國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的先進經(jīng)驗，結(jié)合我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展狀況，及時制定社區(qū)綜合體建設的規(guī)范和標準，指導我國社區(qū)商業(yè)綜合體的建設?？梢越梃b新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)范和標準，對各種類型的社區(qū)商業(yè)進行分類，提出各類社區(qū)商業(yè)綜合體建設的規(guī)模和業(yè)態(tài)配置標準?？梢砸?guī)定社區(qū)商業(yè)綜合體必備的業(yè)態(tài)和業(yè)種，以便從制度

上完善我國社區(qū)商業(yè)綜合體建設標準。

三是給予社區(qū)商業(yè)建設主體政策支持。鼓勵有實力的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設，凡是到城市社區(qū)設立超市、便利店、標準化菜店、餐飲店、洗衣店等各類便民、利民網(wǎng)點的連鎖企業(yè)，政府可以出臺相關政策給予扶持，有條件的地方還可以安排一定的專項資金支持。鼓勵各類組織、企業(yè)和個人進行社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設，對發(fā)展與居民生活密切相關社

區(qū)商業(yè)的開發(fā)企業(yè)給予租金或稅收等方面的扶持。

四是推行優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體的示范工作。目前，商務部正在制定我國社區(qū)商業(yè)的建設標準，指導各地商務主管部門因地制宜，確定工作重點。如老城區(qū)要發(fā)揮和利用現(xiàn)有商業(yè)服務網(wǎng)點的輻射作用，以健全網(wǎng)點設施為主；已預留服務網(wǎng)點的新建社區(qū)，以完善網(wǎng)點和提升服務水平為主；尚未開發(fā)的社區(qū)，要以加強總體規(guī)劃為主。可以在有條件的城市先建立一些社區(qū)商業(yè)綜合體示范區(qū)，并對成功社區(qū)商業(yè)綜合體的成功經(jīng)驗進行總結(jié)研究，通過推廣示范經(jīng)驗，逐步擴大示范范圍，從而推動我國社區(qū)商業(yè)綜合體的全面發(fā)展。五是著重對開發(fā)經(jīng)營主體的進行培育。社區(qū)商業(yè)是通過以租賃運營而獲得長期回報為目的的，其價值充分體現(xiàn)在后續(xù)的經(jīng)營收益價值上。從我國目前的情況看來，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)主要是房地產(chǎn)商，而社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營則是一些管理能力非常弱的家庭團隊。因此，建議政府職能部門除了在規(guī)劃階段介入之外，還要在社區(qū)商業(yè)形成和經(jīng)營的過程中給予一定的指導，同時要培育

一批專門從事社區(qū)商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的房產(chǎn)開發(fā)商。

三、社區(qū)商業(yè)綜合體的定位與經(jīng)營

開發(fā)商是社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設的主要力量，如前所述，社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)過程是一個非常復雜的系統(tǒng)工程，不僅僅是開發(fā)建設，更重要的是還必須長時間來培育整個項目，才能維持整個項目的長期持續(xù)經(jīng)營，課題組

主要在以下幾個方面對開發(fā)商提出建議。

一是合理區(qū)位選擇。一個社區(qū)商業(yè)綜合體的成功與否，最重要的在于項目區(qū)位選擇是否合理，如果區(qū)位選擇正確，即現(xiàn)在或未來有足夠的消費力支撐，且周邊配套設施完善，那么，項目也就成功了一半。合理的區(qū)位主要考慮區(qū)域未來規(guī)劃，區(qū)域交通設施等方面因素。區(qū)域未來規(guī)劃決定了其該區(qū)域未來的發(fā)展方向，決定了區(qū)域的經(jīng)濟狀況，從而決定了該區(qū)域人口檔次，進一步?jīng)Q定了該區(qū)域人口的消費水平，人口消費水平將最終影響整個社區(qū)商業(yè)

項目的運營狀況。

二是精準項目定位。社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)之前要進行準確的項目定位，要仔細研究項目當?shù)氐目傮w規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟、人口數(shù)量、收入水平、消費層

次、商業(yè)分布等，要根據(jù)社區(qū)居民的消費水平和未來的發(fā)展趨勢，結(jié)合市場走向和功能定位，來確定社區(qū)商業(yè)的層次和結(jié)構(gòu)，為項目的規(guī)劃設計提供依據(jù)。社區(qū)商業(yè)綜合體的定位主要分為項目總體定位和功能定位兩部分。項目總體定位就是要對社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進行了細致的分析和評估，確定項目的建筑規(guī)模和開發(fā)運營模式；社區(qū)商業(yè)綜合體的功能定位要注意項目的功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以及品牌結(jié)構(gòu)等應與社區(qū)規(guī)模、消費層次相適應，對社區(qū)居民的收入水平、客戶職業(yè)特征以及周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)進

行細致的分析和評估，從而確定項目的商業(yè)業(yè)態(tài)和功能布局。

三是主力店招商先行。社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)運營商必須對前期規(guī)劃設計、商業(yè)布局、策劃營銷、廣告推廣、商業(yè)運營管理等一系列問題了如指掌，才能保證項目運營取得成功。國內(nèi)成功項目的經(jīng)驗表明，前期主力店招商對項目后期的運營顯得尤其重要。主力店對引導人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場建成后對商戶盲目招商，還能借助大型超市所

帶來的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤活整個項目。

四是豐富業(yè)態(tài)組合。成功的社區(qū)商業(yè)綜合體并不在于項目建筑規(guī)模的宏大，而在于項目的功能齊全和合理的業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體都應具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂10%-15%，服務5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區(qū)居民的需要。同時，需要注意的是，社區(qū)商業(yè)有別于其他商業(yè)，是其為社區(qū)服務的功能。在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上，要考慮服務性功能業(yè)態(tài)的比重，如干洗店，維修店，銀行，藥店，社區(qū)衛(wèi)生所，美容美發(fā)店，社區(qū)活動

中心等，從而為社區(qū)居民提供生活上的便利。

五是多樣化經(jīng)營模式。從國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)綜合體的運營模式來看，項目運營模式最常見的有“完全出售、租售結(jié)合、售后返租、只租不售”等四種模式，這四種模式各有特點，開發(fā)商應根據(jù)自身企業(yè)的情況和項目特點，尋找適合自己項目的運營模式。完全出售運營模式能使開發(fā)商快速回籠資金，但對商業(yè)業(yè)態(tài)是否能符合社區(qū)居民的生活需求以及業(yè)態(tài)組合等方面無法進行控制，導致項目的業(yè)種雜亂分布，從而降低了項目的檔次；租售結(jié)合模式對于開發(fā)商而言具有更多的靈活性和可控性，可以平衡資金壓力和經(jīng)營風險的矛盾，在合適的租售比例下，既可保證開發(fā)商獲得短期資金回籠，又能通過出租獲得長期租金；售后返租模式能夠使開發(fā)商規(guī)避市場初期經(jīng)營風險，但開發(fā)商不能得到項目的增值效益，同時對開發(fā)商的經(jīng)營能力是一個嚴峻的考驗；只租不售模式最大的優(yōu)點是能使開發(fā)商能夠持續(xù)有效地項目管理，從而提升項目的商業(yè)價值，通過租賃持續(xù)性獲利，得到項目的增值收益，但這種模式需要開發(fā)商自己進行市場培育，營造商業(yè)氛圍，且承擔很到的經(jīng)營風

險。

六是統(tǒng)一規(guī)劃建設、統(tǒng)一經(jīng)營管理。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理目標是盡可能長期地維持和加強項目的經(jīng)濟社會效益，維護項目的建筑物和設備，同時與有關各方保持良好的關系，保證項目在社區(qū)中有良好的商譽。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理工作主要有物業(yè)管理、租戶管理、營銷管理和財務管理等，是一個復雜的系統(tǒng)工程，需要進行統(tǒng)一規(guī)劃建設、統(tǒng)一經(jīng)營管理。國內(nèi)外運作社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗表明，一個項目必須至少經(jīng)過3年，商業(yè)業(yè)態(tài)才會逐漸

穩(wěn)定下來。因為即使開始審慎地選擇進駐的商家，開業(yè)后還是會有因不同商家業(yè)績好壞而進行調(diào)整，產(chǎn)權集中式的統(tǒng)一經(jīng)營管理可以使項目可以放心地在開業(yè)后進行績效評估和商家、業(yè)態(tài)的調(diào)整，從而實現(xiàn)項目的管理目標。

第二篇：城市商業(yè)建筑綜合體發(fā)展的模式

城市/商業(yè)/建筑綜合體發(fā)展的模式

綜合體發(fā)展的四種模式模式1 均衡發(fā)展的模式Complex =hotel + office + shopping + apartment + ……模式2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式HotelComplex =office(主)+apartment(次)+ ……Shopping模式3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式OfficeComplex = hotel(主)+apartment(次)+ Shopping……模式4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex =shopping(主)+OfficeHotel ……Shopping

案例（香港太古廣場）位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點?太古廣場總占地三十二萬平方呎，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。?模式1：各項功能均衡發(fā)展太古廣場 案例（香港太古廣場）頂級購物中心：?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。?香港太古廣場太古廣場定位為：香港最頂級的綜合體物業(yè)甲級寫字樓+頂級購物中心+五星級酒店+頂級公寓五星級酒店部分?港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬豪酒店?頂級公寓部分?2棟共約400套單位?

案例（香港太古廣場）關鍵驅(qū)動因素——香港太古廣場商業(yè)—太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心?太古購物廣場匯集國際名流?會議展覽中心使Tri—Me成為香港時尚發(fā)布場?金鐘電影院引領港島娛樂文化?高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧。酒店—通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標桿?多家五星級商務酒店+高級酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心?各功能空間相互連通/延展了共享空間?統(tǒng)一管理與相互服務達成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級物管+多產(chǎn)品組合?提供24小時房間餐飲服務/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)?可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務中心海景?套房面積定位56平米/110平米/245平米?高層單位面海景的酒店式公寓適當加大公寓面積（315平米）

案例（廣州中信廣場）模式2：以寫字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵2號線總站?——廣州最頂級的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購物商場

案例（廣州中信廣場）關鍵驅(qū)動因素——廣州中信廣場寫字樓?利用超高層寫字樓樹立頂級形象，迅速成為區(qū)域的標志和領袖?寫字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨立，各有出入口，互不干擾?利用超高層寫字樓的頂級形象，擴大第一高樓知名度?IT業(yè)和專業(yè)服務業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓?實用率約80%?6部進口“三菱”客用升降機?公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求?單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房內(nèi)的用品一應俱全

案例（上海商城）模式3：以酒店為核心功能上海商城位于南京西路，是成熟的商務、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬平方米。由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。?+豪華公寓+寫字樓+商場定位為——上海頂級國際化綜合體“ city within a city ”

案例（上海商城）關鍵驅(qū)動因素——上海商城五星級酒店?Portman Ritz-Carlton?酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層?酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓?共472間豪華服務式公寓?公寓只租不賣，租金較辦公樓略高?面積從47到267平方米，以中大面積為主寫字樓+商場?酒店：公寓：寫字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%?國際水準的辦公大樓?25000平方米世界知名品牌的購物商場

案例（上海商城）關鍵驅(qū)動因素——上海商城關鍵驅(qū)動因素外因：?處在CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍內(nèi)因：?定位準確，五星級酒店帶動其它功能?酒店及公寓入住客，為國際一線品牌專賣店帶來持續(xù)的生意?娛樂時尚、高檔餐飲及會展功能使其成為活力中心?波特曼酒店及國際一線品牌專賣店匯聚

案例（深圳華潤中心）深圳羅湖金融商業(yè)中心區(qū)/深南大道沿線/緊鄰深圳地鐵一號線深圳大劇院站（地下商業(yè)與地鐵相通）。?4：以商業(yè)為核心功能華潤中心——超大規(guī)模以商業(yè)為核心功能的綜合體物業(yè)

案例（深圳華潤中心）華潤中心規(guī)劃與功能比例首期規(guī)劃北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心總建筑面積達23萬平方米1000個車位華潤大廈：4.2萬平方米的甲級寫字樓高度為139米1-3層為高檔國際時裝旗艦店4層為開放式屋頂花園5-28層為寫字樓頂層為多功能廳萬象城：18.8萬平方米的購物及娛樂中心零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場各類餐飲二期規(guī)劃占地4.1萬平方米，總建筑面積達25萬平方米，提供約2000個車位一座超五星級商務大酒店一座5A智能化甲級寫字樓三座酒店式服務公寓一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場

案例（深圳華潤中心）關鍵驅(qū)動因素——深圳華潤中心關鍵驅(qū)動因素外因：?優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達性；?區(qū)域成熟后發(fā)展受限/需要新的亮點激發(fā)活力?區(qū)域內(nèi)缺乏一個大型商業(yè)來統(tǒng)領區(qū)域的商業(yè)形象內(nèi)因：?超強的實力與品牌號召力?集購物、娛樂等為一體的體驗式?項目立意高，與深圳人內(nèi)心的價值觀相符?一流的精英團隊

四種模式的內(nèi)外因驅(qū)動模式一：酒店、寫字樓、模式二：以寫字商場、公寓等各種功能樓為核心功能的均衡發(fā)展的模式發(fā)展模式優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模――建筑面積20萬㎡以上強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群高水準規(guī)劃設計――各功能共融不互擾功能化體系――五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務式公寓開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的管理團隊――物業(yè)管理/經(jīng)營管理客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關簇群/未來商務核心區(qū)模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式地理位置――不遠離城市核心區(qū)交通可達性——主干道沿線客戶支持――商務客戶定位差異化――通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系――五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力配套設施――頂級商場模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式地理位置――城市核心區(qū)交通可達性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…獨具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理外因內(nèi)因強制性的視覺沖擊――超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場、公寓

綜合體發(fā)展模式小結(jié)模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL & SHOPPING+……案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= HOTEL（主）+APARTMENT（次）+ OFFICE& SHOPPING+……案例：上海商城廣州中信廣場各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX= SHOPPING（主）+HOTEL & OFFICE & APARTMENT +……案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城綜合體發(fā)展模式以綜合體內(nèi)各功能的比例來確定，功能比例大的部分成為主要發(fā)展模式。?1：5：1：3（O：H：S：A）深圳華潤中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）

第三篇：社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究及模式探討

社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究與模式探討

營銷部

喬相逢

【摘要】社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)。國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)，具有滿足社區(qū)居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展?？偟膩碚f目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。目前，隨著社區(qū)商業(yè)規(guī)模的不斷擴大以及越來越多的大型綜合建筑體的出現(xiàn)，與以往零散商業(yè)運作方式不同的模式正在悄然改變社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的未來。

社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

社區(qū)商業(yè)最早于20世紀50年代在美國出現(xiàn)。當時由于家庭汽車的普及，以及城郊新建的發(fā)達的高速公路，使得城市居民大量向郊區(qū)擴散，由此產(chǎn)生了專門為郊區(qū)新建居住區(qū)居民服務的社區(qū)商業(yè)。60年代，英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展起來。

國外的社區(qū)商業(yè)主要以購物中心的形式出現(xiàn)。購物中心是一種現(xiàn)代的零售業(yè)態(tài)，美國的《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：“購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利?！?/p>

國外社區(qū)購物中心的零售商們聯(lián)合擴大經(jīng)營的范圍，不僅增強對人們“一站式”購物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務項目和休閑娛樂項目，因此社區(qū)購物中心在國外城市整體商業(yè)中具有重要的地位。以美國為例，2000年全國社區(qū)購物中心零售額為4494億美元，高于近鄰型購物中心（3205億美元）和區(qū)域購物中心（1429億美元），約占美國商業(yè)總零售額的40.68％。

一、社區(qū)商業(yè)的特點

社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價格低廉的特點。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。

二、國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展概況及特征

西方各個國家的社區(qū)商業(yè)，雖然有所不同，但也有一些共同的特征：

1.社區(qū)商業(yè)的功能

國外社區(qū)商業(yè)是為了適應城市居民郊區(qū)化而建立的，具有滿足社區(qū)居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。社區(qū)購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、家具、家電、建筑材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據(jù)所服務社區(qū)的經(jīng)濟狀況而定，一般以中檔品為主。而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社區(qū)商業(yè)中心又是人們休閑娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等。另外，各種類型的餐飲服務，也是社區(qū)商業(yè)中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閑的良好場所。

2.社區(qū)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成國外社區(qū)商業(yè)主要是現(xiàn)代化的購物中心形式，購物中心和連鎖組織相互促進、共同發(fā)展。購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業(yè)，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是它們國家許多社區(qū)商業(yè)中心的核心店，社區(qū)購物中心靠它們來提升對附近居民的吸引力。除核心店外，中心內(nèi)還匯聚著各種不同規(guī)模、不同業(yè)種的專業(yè)店、專賣店，它們也多是連鎖經(jīng)營。各種連鎖經(jīng)營品牌是支撐社區(qū)商業(yè)中心的骨干力量，是社區(qū)商業(yè)中心形成和發(fā)展的基礎。

3.社區(qū)商業(yè)的開發(fā)

國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進行的，其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強有力的控制，開發(fā)者須與地方當局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關系。而在美國，政府對社區(qū)商業(yè)開發(fā)的干預要少得多，主要是一些私人開發(fā)商以贏利為目的而進行開發(fā)。

國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn)開發(fā)商、甚至是保險公司、基金會等。商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合開發(fā)的做法也比較普遍，如澳大利亞的C.lesMyer，日本的太丸、伊勢丹、高島屋等大零售企業(yè)和當?shù)氐禺a(chǎn)物業(yè)公司聯(lián)合建設的社區(qū)購物中心在上述國家到處可見。國外社區(qū)商業(yè)中心一般都實行開發(fā)和經(jīng)營分離的做法。開發(fā)商負責前期開發(fā)，經(jīng)營商負責租賃經(jīng)營，形成良性的運作機制。

4.社區(qū)商業(yè)的布局與設計

國外社區(qū)購物中心都有嚴格的設計布局，其目的是使購物中心的任何一部分都能吸引大批的購物者。購物中心重視對承租戶的科學組合與安置，核心承租戶對引導人流起關鍵作用，占總購物中心面積的約40％，其位置最先確定。對普通承租戶的位置安排，充分考慮他們之間親和力的不同，一些經(jīng)營項目需組成群體以增強吸引力，而另一些經(jīng)營項目必須相互避開。一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng)營項目分別匯集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男裝、運動用品等應當集中布置；二是女士用品店和兒童用品店，應該集中在一起，便于消費者進行價格、顏色、款式的比較；三是食品零售店，包括肉店、魚店、面包店等；四是個人服務，如干洗店、修理店等也要集中布置。國外社區(qū)購物中心在總體布局確定以后，還充分考慮商店的裝飾效果，承租戶的平面布局和店面裝飾需要在統(tǒng)一和個性之間維持一種平衡，既要有必要的控制，保證所有商店具有整體性，又要避免標準化的設計，提供給承租戶表現(xiàn)個性的機會。

三、國內(nèi)社區(qū)商業(yè)概況

1.國內(nèi)社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀

我國的社區(qū)商業(yè)相對落后，正在大力推行的城市居住社區(qū)建設，把社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和發(fā)展視為至關重要的一環(huán)，因為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展狀況不僅影響到社區(qū)內(nèi)居民的消費滿足情況，也關系到城市商業(yè)的整體結(jié)構(gòu)和布局，影響整個城市的綜合商業(yè)能力。

我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。這種商業(yè)形式是自然形成的缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是商業(yè)房地產(chǎn)的逐漸成熟，社區(qū)商業(yè)得到了巨大的進步。國內(nèi)出現(xiàn)了一大批“購物中心”、“生活廣場”、“娛樂休閑一條街”等眾多社區(qū)商業(yè)項目。它們可能在定位上提出超出社區(qū)服務范圍的口號，但是從實際情況來看，它們多數(shù)仍是以服務社區(qū)居民為主要目的，特別是居住區(qū)內(nèi)部的商業(yè)設施。國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)設施正朝著成為一種綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗式場所，一種為社區(qū)居民創(chuàng)造的擁擠熱鬧的場所的方向發(fā)展。總的來說目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)普遍帶有濃厚的住宅底商特點，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比還有很大差距。

2.國內(nèi)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向

我國社區(qū)商業(yè)正朝向統(tǒng)一規(guī)劃，科學選址，集中布置的方向發(fā)展。各個省會城市都在制定自己的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。從各城市的社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃可以看出未來社區(qū)商業(yè)將具有以下特點：

1)

各商業(yè)行業(yè)種類將采取超市、便利店、專賣店、連鎖店、專業(yè)店等先進業(yè)態(tài)形式。根據(jù)用戶的需求，有效開展網(wǎng)上銷售、電話訂購、送貨上門，送餐、送貨、上門理發(fā)、維修等服務，因為居民日常購物消費將在居住地500米范圍內(nèi)完成。

2)

各城市將大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心是相對集中的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點所形成的具有多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)市場。這個綜合性商業(yè)市場不同于大型商場，它的服務對象主要是社區(qū)居民。

3)

社區(qū)商業(yè)中心將普遍位于小區(qū)的中心位置。要求必備的商業(yè)行業(yè)種類有：早點快餐店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、生鮮副食土產(chǎn)店、肉制品專賣店、修配服務站、物資回收站、洗浴中心、服裝加工等。要有名牌企業(yè)的連鎖超市、24小時便利店、市政府推動的放心食品零售門店、放心早點快餐連鎖店和放心茶店等正規(guī)企業(yè)的連鎖店，既能滿足傳統(tǒng)的衣、食、住、行需要，又能適應新型的消費需求。

4)

從發(fā)展趨勢判斷，社區(qū)商業(yè)將是未來商業(yè)投資的重要市場機會，同時也將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要推動力。

社區(qū)商業(yè)的模式探討

社區(qū)商業(yè)“因住而商”，遵循以人為本的原則，在滿足社區(qū)人們基本生活消費服務方面將逐步完善六項功能：購物功能，提供主副食、生活用品；修理服務功能，滿足社區(qū)居民日常用品修理的需要；餐飲服務功能，為居民提供早點、正餐和滿足學生、老年人用餐；綜合服務功能，社區(qū)居民理發(fā)、洗衣熨衣、服裝加工、彩擴等全在社區(qū)完成；可再生資源回收服務功能，采取固定收購站和定期流動收購兩種方法，保證居民廢舊物品下樓就可交售；家政服務功能，社區(qū)能幫助居民雇用小時工、保姆、家教等。

可見，社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)就近方便、價廉物美、服務多樣的三大經(jīng)營法寶。社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市的區(qū)域中心商業(yè)、SHOPPING-MALL（大型購物中心）、特色步行街的商業(yè)形態(tài)，具有很強的地域性，為本地區(qū)居民服務的商業(yè)模式，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營特點體現(xiàn)在：

一、側(cè)重特色。

針對社區(qū)居民這一特定消費群體的特征采用不同的經(jīng)營策略，隨著社區(qū)居民消費水平的提高，消費層次從小康全面邁向比較富裕，消費觀念也隨之發(fā)生革命性的變化，以物質(zhì)消費為主的傳統(tǒng)消費觀轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的綜合消費觀，以家庭為載體的休閑消費、文化消費、娛樂消費、服務消費成為生活的主流，并逐步向體驗消費發(fā)展。據(jù)此，社區(qū)商業(yè)營造特色休閑所、風情購物區(qū)、藝術市場、風格商業(yè)街等，具有消費、娛樂、服務、休閑多重功能的商業(yè)配套。

二、輔助功能。

目前，我國大中城市的商業(yè)布局出現(xiàn)“集聚——擴散”的發(fā)展趨勢，即：品牌、高檔、大宗商品向市中心商業(yè)街集聚，追求商業(yè)利潤的品牌效應。日用商品向社區(qū)擴散，減少消費者的購買成本，商業(yè)擴散趨勢使得社區(qū)商業(yè)成為投資創(chuàng)業(yè)的熱點。

三、經(jīng)營集約化。

大型社區(qū)商業(yè)以購物中心為主打業(yè)態(tài)，居住小區(qū)以“商業(yè)街”、“組團式”、“多點式”為重點建設類型，在業(yè)態(tài)上以“超市”為主，重點發(fā)展“連鎖”經(jīng)營的業(yè)制。購物中心包容各種新型商業(yè)形態(tài)，生鮮食品為主的超市、品牌薈萃的特色專賣店、各種便利的餐飲、綜合服務設施觸手可及，集約化經(jīng)營將成為社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢。

社區(qū)商業(yè)由社區(qū)中心向外圍延伸，其成型的模式有三種類型：

第一，社區(qū)底商發(fā)展模式。社區(qū)底商是屬于零售物業(yè)范疇，一般指開發(fā)利用住宅、公寓等物業(yè)的底層建筑，從事零售商業(yè)和服務業(yè)。是房地產(chǎn)開發(fā)與零售業(yè)相結(jié)合的一種社區(qū)商業(yè)模式，是社區(qū)商業(yè)重要組成部分。社區(qū)底商具有相互推動和強化補充的商業(yè)特點。入住率達到一定程度后，就會自然產(chǎn)生商機，商機呈現(xiàn)，又會推動入住率的提高。社區(qū)往往是居住人口同質(zhì)化程度最高的地方，社區(qū)商業(yè)強調(diào)的是本社區(qū)的特色，在社區(qū)底商和居住環(huán)境“軟硬”條件集中配套上下功夫，與大型購物中心區(qū)別開來，著眼于生活服務為主，使社區(qū)底商因社區(qū)生活配套而存在，使商業(yè)資源配置更合理，降低居民區(qū)的噪音污染，避免各開發(fā)商重復投資和建設。

第二，社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式。社區(qū)商業(yè)街是指由相當數(shù)量營業(yè)面積不同、經(jīng)營不同類別商品和服務的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易服務場所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團式商業(yè)街。從規(guī)模上看，社區(qū)商業(yè)街小于城市中心區(qū)的大型商業(yè)街和城市區(qū)域的中型商業(yè)街，屬綜合型的小區(qū)小型商業(yè)街。從人的需求發(fā)展方向來看，有形商品的充分滿足，會使需求向無形商品轉(zhuǎn)移，即所謂的“離物”傾向。在人們的消費生活中，除購物消費外，休閑、文化娛樂、健身、修養(yǎng)等方面的支出比重會大大增加。考慮到商業(yè)街的服務商圈和輻射功能，大中小型三種商業(yè)街各自的經(jīng)營定位應有所不同，社區(qū)商業(yè)街要和住宅區(qū)融為一體，成為一條真正的“生活街”，社區(qū)商業(yè)街不僅僅是一個購物場所，而是一個集購物、餐飲、服務業(yè)、居住為一體的生活空間。

第三，購物中心發(fā)展模式。美國《零售辭典》對購物中心是這樣定義的：購物中心是一個由零售商店及其相應設施組成的商店群，作為一個整體進行開發(fā)和管理，一般有一個或幾個核心商店，并有眾多小商店環(huán)繞。購物中心有寬敞的停車場，其位置靠近馬路，顧客購物來去便利。購物中心不是一個簡單的分布式經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運作的有機整體。根據(jù)國際購物中心協(xié)會的分類，從商圈輻射范圍看，購物中心可分為四類：鄰里型購物中心、社區(qū)型購物中心、區(qū)域型購物中心、廣域型購物中心。美國社區(qū)購物中心的形態(tài)以單層樓為主，營業(yè)面積在9000-36000平方米，服務人口2萬至10萬。社區(qū)購物中心在面積、服務人口、商店數(shù)目等方面都界于區(qū)域型購物中心和鄰里型購物中心之間。社區(qū)購物中心集購物、服務、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費需求；社區(qū)購物中心實施團組式開發(fā)，融合各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，以生鮮食品超市為主力，集品牌薈萃的專賣店為特色，融各種便利的餐飲、娛樂、健身、服務設施為一體，能滿足消費者一站式的消費需要。社區(qū)購物中心實施集約化經(jīng)營，管理成本低，商業(yè)帶動效應強，容易凝聚人氣，是社區(qū)商業(yè)的一種好模式。

第四篇：漫談城市商業(yè)綜合體之一

漫談城市商業(yè)綜合體之一

心若水

城市商業(yè)綜合體是經(jīng)濟、城市、社會發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會分工細化的需要，是區(qū)域和城市競爭力增強的重要表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)業(yè)高度化的重要表現(xiàn)形式。

綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個發(fā)展的方向：即

1、以服務城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。

2、以特出以休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游的城市商業(yè)綜合體。

3、以特出服務總部經(jīng)濟為重點的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟城市商業(yè)綜合體。

4、以服務知識經(jīng)濟和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。

5、以服務特色主導產(chǎn)業(yè)為重點的特色商業(yè)綜合體。

它是傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級版，不僅僅是開發(fā)物業(yè)那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。要了解區(qū)域商業(yè)不同層級的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。必須對區(qū)域商業(yè)水平有準確研判，對商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。

城市商業(yè)綜合體是一種復合型地產(chǎn)，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實現(xiàn)，更應該從服務、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時間維去考慮其的設計定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強大的生命力。當然其是有局限的，這個局限就是當?shù)氐乩砦恢谩⒄挝恢?、?jīng)濟位置、城市位置好差和能量等級的大小。

城市的規(guī)模等級決定著商業(yè)綜合體開發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬城市人口一個商業(yè)綜合體是有較強生命力的。

商業(yè)綜合體定位上對物業(yè)和業(yè)態(tài)兩個方面都必須找準支撐點，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應該仔細選擇保留什么產(chǎn)權資產(chǎn)。要實現(xiàn)項目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實現(xiàn)經(jīng)營的可持續(xù)循環(huán)提升、實現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。

商業(yè)綜合體項目建設，必須考慮為我們未來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模塊化、連鎖化、專業(yè)化、品牌化、高端化、協(xié)調(diào)化的運作。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項目建設與運轉(zhuǎn)中實現(xiàn)人才隊伍的壯大，核心競爭力的加強，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應服務于城市主導、業(yè)主主功能、主業(yè)的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎工作。

第五篇：臺州中心城市發(fā)展城市綜合體發(fā)展模式選擇

臺州中心城市發(fā)展城市綜合體發(fā)展模式選擇

相對于一、二線城市而言，臺州作為三線城市，經(jīng)濟總量和消費人口相對有限，對于“城市綜合體”的開發(fā)經(jīng)驗非常缺乏,并且占地面積相對較大，所涉及物業(yè)類型多、開發(fā)周期長、投入巨大、開發(fā)及商業(yè)運作難度高，同時又關系到臺州中心城市區(qū)域的地標形象和區(qū)域發(fā)展，所以必須要用新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思維進行精心策劃，以期實現(xiàn)社會效益的最大化和商業(yè)開發(fā)效益的最大化。

臺州中心城市的城市綜合體功能空間組合選擇及規(guī)模，應與城市的經(jīng)濟發(fā)展水平及規(guī)模相適應。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域中心城市和省會(即一、二線城市),這些大型的城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、大型綜合購物中心、獨立商鋪及街區(qū)、市民廣場及大型高尚居住社區(qū)等組成，而與地級市等三線城市相適應的城市綜合體，其功能空間組合相對少一些，規(guī)模也會小一些。一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是城市綜合體最基本的組合,但考慮到臺州這個城市綜合體是在一個相對人口集中度不高，且位于三個城市中間的位置，因此如何匯聚人氣應該成為最關鍵點。

商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律：“人氣定生死。”結(jié)合城市綜合體位于臺州綠心核心地帶，配合東山湖——飛龍湖區(qū)塊整體的建設規(guī)劃和臺州市重點打造旅游城市的規(guī)劃，可以重點發(fā)展以自然景色和購物公園結(jié)合，集休閑、居住區(qū)為主要載體的城市綜合體，而不去建設一般一、二線城市重點打造的，以高星級酒店和高檔寫字樓為主的大型城市綜合體。一般而言，休閑為主的購物公園的建成，可以吸引更多的臺州中心城市各區(qū)域市民來此購物、休閑和居住，這樣不僅實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化，也可以滿足融合臺州中心城市發(fā)展的社會價值，真正發(fā)揮這個城市綜合體在中心城市相向建設，融合發(fā)展中的作用。