第一篇：城市商業(yè)綜合體人性化景觀設(shè)計(jì)研究論文

1前言

隨著城市的發(fā)展，原本鮮明的商業(yè)區(qū)和居住區(qū)的劃分已經(jīng)被打破，新型的城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)體現(xiàn)了現(xiàn)代社會(huì)市民對于居住、工作和購物一體化的需求。城市商業(yè)綜合體是一種集合多方面多功能的建筑模式，是未來城市規(guī)劃中的重要內(nèi)容。如何將人性化景觀設(shè)計(jì)的理念融入商業(yè)綜合體中，是一種非常有意義的課題。

2我國城市商業(yè)綜合體景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)狀

2.1城市商業(yè)綜合體研究

城市綜合體是建筑綜合體的一類而城市商業(yè)綜合體包含在城市綜合體中。城市商業(yè)綜合體的概念定義為：以商業(yè)購物為基本內(nèi)容，容納并有機(jī)地整合了城市商業(yè)、辦公、住宅、酒店、會(huì)展、餐飲、會(huì)議、娛樂中三種以上的城市職能，在各功能之間建立互惠互利且相互依存的“商業(yè)生態(tài)鏈”，具有復(fù)合功能、高效集約且滿足高情感需求的城市局部相對完整的綜合性單體或群體，是有機(jī)延續(xù)城市網(wǎng)絡(luò)的一部分。

2.2景觀設(shè)計(jì)在商業(yè)綜合體中的應(yīng)用

景觀構(gòu)成要素分為硬質(zhì)和軟質(zhì)兩大要素;硬質(zhì)景觀要素以人造材料為主，包括地形、鋪裝、墻體等內(nèi)容;軟質(zhì)景觀要素包括光影、水體、植物等自然要素。目前豐富多樣的材料與藝術(shù)的介入，讓景觀構(gòu)成要素在形式的表達(dá)上更為新穎。硬質(zhì)景觀多為人造材料，即便材料豐富、色彩艷麗也容易產(chǎn)生冰冷生硬的效果，若要達(dá)到較佳的景觀效果必要與軟質(zhì)景觀相互協(xié)調(diào)。一則硬質(zhì)景觀與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，二則應(yīng)多引入水體和植物景觀等軟質(zhì)景觀以達(dá)到全方位鏈接城市環(huán)境，讓建筑成為富有活力與能量的生態(tài)斑塊。城市商業(yè)綜合體景觀環(huán)境設(shè)計(jì)是激發(fā)空間活力，美化空間的重要手段，具有高參與度、強(qiáng)吸引力的特點(diǎn)。

2.3現(xiàn)階段我國城市商業(yè)綜合體景觀設(shè)計(jì)

通過對現(xiàn)階段我國部分城市商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)的分析，認(rèn)為在設(shè)計(jì)和使用中，往往忽視了對于消費(fèi)者的人性化的考慮，相關(guān)的例子諸如：忽視無障礙設(shè)施的設(shè)計(jì)或者設(shè)計(jì)考慮不夠周全，混亂的內(nèi)部交通線路規(guī)劃，休息座椅設(shè)置不合理等等。“形式大于內(nèi)容”就是這種設(shè)計(jì)理念之下造成的嚴(yán)重后果。實(shí)用性較差，忽略了消費(fèi)者的心理和行為需求，直接導(dǎo)致消費(fèi)者和業(yè)主的使用體驗(yàn)。如果在景觀設(shè)計(jì)中更多的考慮人性化的設(shè)計(jì)方案，空間環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)將會(huì)更加有趣。

3人性化設(shè)計(jì)原則

景觀設(shè)計(jì)最為重要的一個(gè)理念就是創(chuàng)造環(huán)境和人的和諧，使得兩者相得益彰，對于人的行為和心理的研究，也是為了更好的實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。很多關(guān)于景觀設(shè)計(jì)的書籍和著作中，都強(qiáng)調(diào)了人與環(huán)境的關(guān)系。現(xiàn)代商業(yè)綜合體的景觀設(shè)計(jì)已經(jīng)不在以單純的美觀作為主要的設(shè)計(jì)的目標(biāo)和評(píng)價(jià)的指標(biāo)，應(yīng)該是一種更多的關(guān)乎人在社會(huì)和自然中關(guān)系的設(shè)計(jì)方案。在這種空間布局和設(shè)計(jì)中，“以人為本”的人性化設(shè)計(jì)理念要求從人的社會(huì)需求入手。無論是在城市商業(yè)綜合體建設(shè)還是維護(hù)中，都應(yīng)該將人性化的理念融入景觀設(shè)計(jì)中。

3.1無障礙設(shè)施的設(shè)計(jì)

城市商業(yè)綜合體中必然會(huì)有一部分參與者和消費(fèi)者是肢體活動(dòng)不便的傷殘人士和老弱人群，在商業(yè)綜合體的景觀設(shè)計(jì)中，體現(xiàn)這樣一種人文的關(guān)懷就是人性化設(shè)計(jì)理念的最好體現(xiàn)。商業(yè)綜合體景觀設(shè)計(jì)應(yīng)能夠最大程度上滿足所有使用者的需求，使得每一個(gè)人在使用過程中享受到高品質(zhì)的商業(yè)服務(wù)。設(shè)計(jì)時(shí)在進(jìn)行商業(yè)綜合體景觀設(shè)計(jì)時(shí)，經(jīng)充分考慮各階層、各方面人群的需要，其中就包括老年人、婦女兒童和傷殘人士等弱勢群體。在具體的設(shè)計(jì)中，可以考慮在地面坡道、盲道、地面防滑措施、指引標(biāo)志、多尺度和高度按鈕設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行努力，這方面的考量需要成為人性化設(shè)計(jì)中的主要方面。其中盲道的實(shí)際寬度和施工標(biāo)準(zhǔn)都要達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)考慮弱勢群體的交通便利程度，只有在為他們提供消費(fèi)休閑服務(wù)的同時(shí)，是他們感受到景觀設(shè)計(jì)所到來的便利和舒適體驗(yàn)，才能真正體現(xiàn)以人為本的人性哈設(shè)計(jì)理念。

3.2休息功能設(shè)施的設(shè)計(jì)

城市商業(yè)綜合體與一般的中小型商業(yè)建筑空間有很大的區(qū)別，城市商業(yè)綜合體能夠?yàn)榫用裉峁└鼮槎鄻踊姆?wù)，一站式的購物和休息“天堂”是綜合體中景觀設(shè)計(jì)所要追求的目標(biāo)。往往購物者在一段時(shí)間的購物后，會(huì)感到疲勞，在這個(gè)時(shí)候，如果景觀設(shè)計(jì)的休息區(qū)域能夠提供舒適的環(huán)境，將會(huì)極大的提升消費(fèi)者的購物體驗(yàn)?！傲糁M(fèi)者的腳步，就留住了商機(jī)?！闭f的就是這個(gè)意思，聰明的盡管景觀設(shè)計(jì)師能夠站在消費(fèi)者的角度進(jìn)行思考，消費(fèi)者在休息之后，將會(huì)進(jìn)行下一階段的購物，而不是直接回家休息，這在一定程度上帶動(dòng)了商家的營業(yè)。

3.3停車場等公共服務(wù)的人性化設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體往往選址在市中心等黃金地段，“寸土寸金”的市中心對停車場的建設(shè)和使用提出了難題。根據(jù)已建成的城市綜合體的成功經(jīng)驗(yàn)，較為人性化的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮到未來人流量的增加和節(jié)假日等特殊時(shí)段消費(fèi)者激增的情況，建議采用機(jī)械性停車場和獨(dú)立多層停車場的設(shè)計(jì)。3.4人性化的空間設(shè)計(jì)城市商業(yè)綜合體在空間設(shè)計(jì)方面所遵循的人性化設(shè)計(jì)理念主要有以下幾種：首先是開放性原則，該原則更加重視流動(dòng)空間的使用，一改之前封閉空間的設(shè)計(jì)方法，更多的考慮多數(shù)人對于空間的需求；其次是多樣性原則，商業(yè)綜合體中的活動(dòng)人群包括各種不同類型的人，他們在其中有著不同的目的，在休閑、娛樂、餐飲等方面的需求各不相同，應(yīng)在景觀設(shè)計(jì)中體現(xiàn)這中多元化的要求；最后是可識(shí)別性元素，商業(yè)綜合體的功能組塊較為復(fù)雜，容易使人產(chǎn)生迷失感，可識(shí)別性就要求給予空間一種大家公認(rèn)的特征。

4結(jié)語

未來的商業(yè)綜合體必將更多的考慮人的需求，人性化的設(shè)計(jì)將是其中一個(gè)非常重要的內(nèi)容。結(jié)合我國當(dāng)前城市商業(yè)綜合體景觀設(shè)計(jì)中的問題，在今后的設(shè)計(jì)中應(yīng)更多的考慮生活在其中的市民的需求，本文探討了人性化設(shè)計(jì)原則對于知道今后的景觀設(shè)計(jì)具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

? 城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展模式研究

?

? 浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 浙江東冠置業(yè)投資有限公司 浙江大學(xué)房地產(chǎn)

研究中心聯(lián)合課題組

一、社區(qū)商業(yè)綜合體的功能和特征

（一）商業(yè)地產(chǎn)的含義及其層級(jí)

商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義、狹義之分。廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指各種生產(chǎn)性物業(yè)（如廠房）、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、出租性公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營場所等。而狹義的商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的物業(yè)，包括零售、餐飲、休閑娛樂、住宿、辦公等設(shè)施，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、融資模式和經(jīng)營模式都有別于商品住宅。本文以下指的商業(yè)地產(chǎn)是指狹

義上商業(yè)地產(chǎn)，即指用于商業(yè)服務(wù)經(jīng)營用途的物業(yè)。

1、商業(yè)地產(chǎn)的層級(jí)

根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)地產(chǎn)有不同的分類方法。本文按照商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模和輻射范圍，將商業(yè)地產(chǎn)分為市中心級(jí)商業(yè)、區(qū)域級(jí)商業(yè)、社區(qū)

商業(yè)和街坊商業(yè)等四個(gè)層級(jí)。

市中心級(jí)商業(yè)地產(chǎn)一般建設(shè)規(guī)模都比較大，建筑面積達(dá)到50萬平方米以上，日均客流量達(dá)到50萬人次以上，一般處于一個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心；區(qū)域級(jí)商業(yè)地產(chǎn)是次于市中心級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)，一般建筑面積達(dá)到10萬平方米以上，日均客流量達(dá)到25萬人次以上，一個(gè)城市一般具有好幾個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)區(qū)；社區(qū)級(jí)商業(yè)地產(chǎn)具有一定程度的商業(yè)集聚，主要商業(yè)業(yè)態(tài)以滿足本地居民日常生活消費(fèi)必需和日常生活服務(wù)為主，服務(wù)對象主要為本社區(qū)居民以及在本地區(qū)的商務(wù)人士，建筑規(guī)模一般在2.5萬平方米以上，日均服務(wù)人口在5萬人次以上，該級(jí)別商業(yè)是一個(gè)城市的主要商業(yè)形式；街坊商業(yè)地產(chǎn)主要是方便本地居民就近購買生活必需品，為本地居民提供必要的生活服務(wù)，這種商業(yè)地產(chǎn)一般以底商形式出現(xiàn)，建筑面積較小，一般只有幾

百平方米，大的可以到幾千平方米。

2、社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

社區(qū)商業(yè)以方便居民生活，滿足居民日常生活需求為主要目的。伴隨著我國城市化進(jìn)程的加快、城市社區(qū)建設(shè)的飛速發(fā)展以及消費(fèi)需求和消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生的顯著變化，居民生活要求快捷、便利的服務(wù)，居民對社區(qū)商業(yè)的需求日益增加。大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，提高社區(qū)商業(yè)的商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量，不僅可以提高居民的生活品質(zhì)，而且可以提升居民的居住品質(zhì)，在我國大力

發(fā)展社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具有很大的潛力。

首先，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)日益受到政府和開發(fā)商的重視。以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)是城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要支柱，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為城市商業(yè)體系的重要組成部分，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力，增加政府稅收，使地區(qū)經(jīng)濟(jì)日益活躍、結(jié)構(gòu)趨向合理。而且，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展對房地產(chǎn)有良好的帶動(dòng)作用，很多開發(fā)商利用社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)“打頭陣”，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其次，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場潛力巨大。隨著我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業(yè)區(qū)的建設(shè)已經(jīng)達(dá)到較高水平，但目前我國城市社區(qū)

商業(yè)仍顯設(shè)施不足、網(wǎng)點(diǎn)布局不合理、服務(wù)功能單一，不能滿足居民基本生活和提高生活質(zhì)量的需求。在我國快速城市化過程中，出現(xiàn)一大批新建的居住小區(qū)，這些新建小區(qū)由于遠(yuǎn)離城市商業(yè)中心，生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，社區(qū)商業(yè)作為一種屬地型商業(yè)，恰巧能夠提供小區(qū)居民日常必需品和便利服

務(wù)，市場潛力巨大。

（二）社區(qū)商業(yè)的功能和模式

1、社區(qū)商業(yè)的基本功能和特征

“社區(qū)商業(yè)”是以社區(qū)為載體，以一定地域內(nèi)居民和商務(wù)工作人員為主要服務(wù)對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升社區(qū)內(nèi)居民綜合生活質(zhì)量和提高社區(qū)歸屬感為目標(biāo)，通過各種商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)種和商業(yè)功能的集聚，提供社區(qū)居民日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)?！吧鐓^(qū)商業(yè)”是一種“因住而商”的商業(yè)，是城市商業(yè)體系的重要組成部分，與城市其他商業(yè)形式相比，與城市居民生活聯(lián)系更加緊密，更加貼近和反映居民日常生活需求?？傮w來看，社區(qū)商業(yè)在滿足社區(qū)居民基本生活消費(fèi)和服務(wù)

方面，主要包含購物、餐飲、休閑娛以及服務(wù)這幾項(xiàng)基本功能。

2、我國社區(qū)商業(yè)的主要特點(diǎn)

從社區(qū)商業(yè)的建筑形態(tài)上來看，我國社區(qū)商業(yè)主要有社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心等三種形式，這三種形式與我國經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

平有一定聯(lián)系。

社區(qū)底商主要是指利用建筑底層作為商業(yè)用房，以滿足自身社區(qū)消費(fèi)者各種需求的社區(qū)商業(yè)。在我國，社區(qū)底商是從20世紀(jì)90年代開始的，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)剛剛開始，底商被納入住宅項(xiàng)目規(guī)劃，開發(fā)商一般把居住區(qū)外圍、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業(yè)經(jīng)營者，以滿足社區(qū)居民的日常

生活需要。

社區(qū)商業(yè)街是指位于居住區(qū)內(nèi)的、以平面形式按照“街道”形態(tài)布置的單層或多層社區(qū)商業(yè)，其沿街兩側(cè)的鋪面以及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪，社區(qū)商業(yè)街內(nèi)的商鋪多為獨(dú)立鋪位。我國社區(qū)商業(yè)街主要位于城郊的大型居住區(qū)，由于市級(jí)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心無法完全覆蓋新興社區(qū)，城郊土地比較便宜，因而開發(fā)商便建造一些特色社區(qū)商業(yè)街，不僅能夠滿足

當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钚枰?，還能作為項(xiàng)目營銷推廣的賣點(diǎn)。

社區(qū)購物中心是一種各種商業(yè)業(yè)態(tài)相對集中的社區(qū)商業(yè)，是房地產(chǎn)大盤時(shí)代的產(chǎn)物，其規(guī)劃建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)是節(jié)省社區(qū)居民生活購物的時(shí)間成本，以高度集中的商業(yè)運(yùn)作模式服務(wù)社區(qū)中各個(gè)組團(tuán)區(qū)域及輻射區(qū)域。社區(qū)購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲和服務(wù)于一體，滿足社區(qū)居民多樣化消費(fèi)需求的商業(yè)模式，它是“家的延伸”，是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的方向。社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心是三種不同的社區(qū)商業(yè)，每種形式由其自身特點(diǎn)，因根據(jù)社區(qū)的不同情況而進(jìn)行設(shè)置，也可以將各種形式進(jìn)

行組合。

（三）城市社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展特點(diǎn)和基本特征

“城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，城市本身就是一個(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)城市綜合體。根據(jù)城市綜合體所在城市區(qū)域的位置，一般可以分為城市中心綜合體、城市區(qū)域中心綜合體和社區(qū)商業(yè)綜合體三種。城市社區(qū)商業(yè)綜合體是社區(qū)商業(yè)的一種重要形式，它一般位于一個(gè)社區(qū)中心位置或幾個(gè)社區(qū)交接處，由一個(gè)建筑或幾幢建筑組成，具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)功能。從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，一般有一個(gè)主力店、2-3個(gè)次主力店，并有眾多品牌店、連鎖店和小商店構(gòu)成，城市社區(qū)商業(yè)綜合體一般設(shè)有停車場，方便社區(qū)居民或附近居民來購物。這種集中的“一站式”的消費(fèi)特點(diǎn)，改變了我國傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)“小而散”的形態(tài)，解決了沿街底商與社區(qū)居民的矛盾，創(chuàng)造了一流的購物環(huán)境，為社區(qū)居民提供了很大便利，豐富了社

區(qū)居民的生活，是未來城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流形式。

由于社區(qū)商業(yè)綜合體是一種屬地型商業(yè)，從而決定了社區(qū)商業(yè)綜合體在服務(wù)對象、服務(wù)目標(biāo)等方面有以下特點(diǎn)：

首先是屬地型服務(wù)對象。社區(qū)商業(yè)綜合體是以社區(qū)為依托，以社區(qū)居民和商務(wù)人士為服務(wù)對象，其目的是滿足社區(qū)居民的日常生活需要，方便居民生活。它不僅滿足居民的購物、餐飲、娛樂休閑的需要，而且還要為它們提供多種多樣的社區(qū)服務(wù)，以滿足居民日常生活的服務(wù)需求，社區(qū)商業(yè)中心的客戶85%以上是本地客戶。

其次是生活性服務(wù)內(nèi)容。社區(qū)商業(yè)綜合體由于要滿足居民日常生活需要，經(jīng)營商品種類主要是消耗快，購買頻率高且數(shù)量少的生活必需品，通常以經(jīng)銷日常生活用品為主，這些商品品種簡單、挑選性不大，價(jià)格也沒有太大的差別，如：生鮮食品、日雜用品、小家電、餐飲、洗染、照相等。從商業(yè)業(yè)態(tài)上看，社區(qū)商業(yè)綜合體多以連鎖店、超市、便利店、餐飲店和美容店

等業(yè)態(tài)為主，集購物、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)等多功能于一體。再次是一站式綜合服務(wù)。社區(qū)商業(yè)綜合體一般處于一個(gè)社區(qū)中心或幾個(gè)社區(qū)的交接處，為廣大社區(qū)居民提供悠閑的購物環(huán)境。其功能較全面，一般具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)等基本功能，以滿足社區(qū)的多樣化功能需要；其外部環(huán)境以提供多樣化的社區(qū)活動(dòng)為宗旨，常常形成社區(qū)廣場、社區(qū)步行

街和綠化塊；其建筑規(guī)模不大，一般只有幾萬平方米。

二、社區(qū)商業(yè)綜合體的規(guī)劃和培育

我國社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)的時(shí)間不長，目前正處在摸索之中，隨著我國城市化的快速發(fā)展、城市居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化，我國社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展還有很大的發(fā)展空間。但是，城市社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開各級(jí)政府部門的關(guān)注和指導(dǎo)。目前，特別需要在以下幾個(gè)方面

加大規(guī)劃管理和政策培育。

一是加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃工作。根據(jù)國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)商業(yè)綜合體將是未來商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，政府部門必須要有先期的合理規(guī)劃，這樣才能使社區(qū)商業(yè)健康繁榮地發(fā)展。目前在我國城市建設(shè)規(guī)劃體系中，主要有城市發(fā)展總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，專項(xiàng)規(guī)劃有交通、綠地和管線規(guī)劃，而沒有針對商業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃，從而造成我國目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布置缺乏規(guī)劃性，一些地方商業(yè)不能滿足社區(qū)居民的消費(fèi)需求，而另外一些地方商業(yè)卻盲目開

發(fā)，從而導(dǎo)致過度競爭的局面。因此，課題組建議政府應(yīng)加快制定商業(yè)專題

規(guī)劃。

二是加快社區(qū)商業(yè)綜合體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的制定。政府要對社區(qū)商業(yè)綜合體的研究給予重視，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)綜合體的研究，參考國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，及時(shí)制定社區(qū)綜合體建設(shè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)我國社區(qū)商業(yè)綜合體的建設(shè)?？梢越梃b新加坡社區(qū)商業(yè)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對各種類型的社區(qū)商業(yè)進(jìn)行分類，提出各類社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)的規(guī)模和業(yè)態(tài)配置標(biāo)準(zhǔn)。可以規(guī)定社區(qū)商業(yè)綜合體必備的業(yè)態(tài)和業(yè)種，以便從制度

上完善我國社區(qū)商業(yè)綜合體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

三是給予社區(qū)商業(yè)建設(shè)主體政策支持。鼓勵(lì)有實(shí)力的連鎖企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)，凡是到城市社區(qū)設(shè)立超市、便利店、標(biāo)準(zhǔn)化菜店、餐飲店、洗衣店等各類便民、利民網(wǎng)點(diǎn)的連鎖企業(yè)，政府可以出臺(tái)相關(guān)政策給予扶持，有條件的地方還可以安排一定的專項(xiàng)資金支持。鼓勵(lì)各類組織、企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)建設(shè)，對發(fā)展與居民生活密切相關(guān)社

區(qū)商業(yè)的開發(fā)企業(yè)給予租金或稅收等方面的扶持。

四是推行優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)綜合體的示范工作。目前，商務(wù)部正在制定我國社區(qū)商業(yè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)各地商務(wù)主管部門因地制宜，確定工作重點(diǎn)。如老城區(qū)要發(fā)揮和利用現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的輻射作用，以健全網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施為主；已預(yù)留服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的新建社區(qū)，以完善網(wǎng)點(diǎn)和提升服務(wù)水平為主；尚未開發(fā)的社區(qū)，要以加強(qiáng)總體規(guī)劃為主?？梢栽谟袟l件的城市先建立一些社區(qū)商業(yè)綜合體示范區(qū)，并對成功社區(qū)商業(yè)綜合體的成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)研究，通過推廣示范經(jīng)驗(yàn)，逐步擴(kuò)大示范范圍，從而推動(dòng)我國社區(qū)商業(yè)綜合體的全面發(fā)展。五是著重對開發(fā)經(jīng)營主體的進(jìn)行培育。社區(qū)商業(yè)是通過以租賃運(yùn)營而獲得長期回報(bào)為目的的，其價(jià)值充分體現(xiàn)在后續(xù)的經(jīng)營收益價(jià)值上。從我國目前的情況看來，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)主要是房地產(chǎn)商，而社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營則是一些管理能力非常弱的家庭團(tuán)隊(duì)。因此，建議政府職能部門除了在規(guī)劃階段介入之外，還要在社區(qū)商業(yè)形成和經(jīng)營的過程中給予一定的指導(dǎo)，同時(shí)要培育

一批專門從事社區(qū)商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的房產(chǎn)開發(fā)商。

三、社區(qū)商業(yè)綜合體的定位與經(jīng)營

開發(fā)商是社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)的主要力量，如前所述，社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)過程是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅僅是開發(fā)建設(shè)，更重要的是還必須長時(shí)間來培育整個(gè)項(xiàng)目，才能維持整個(gè)項(xiàng)目的長期持續(xù)經(jīng)營，課題組

主要在以下幾個(gè)方面對開發(fā)商提出建議。

一是合理區(qū)位選擇。一個(gè)社區(qū)商業(yè)綜合體的成功與否，最重要的在于項(xiàng)目區(qū)位選擇是否合理，如果區(qū)位選擇正確，即現(xiàn)在或未來有足夠的消費(fèi)力支撐，且周邊配套設(shè)施完善，那么，項(xiàng)目也就成功了一半。合理的區(qū)位主要考慮區(qū)域未來規(guī)劃，區(qū)域交通設(shè)施等方面因素。區(qū)域未來規(guī)劃決定了其該區(qū)域未來的發(fā)展方向，決定了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況，從而決定了該區(qū)域人口檔次，進(jìn)一步?jīng)Q定了該區(qū)域人口的消費(fèi)水平，人口消費(fèi)水平將最終影響整個(gè)社區(qū)商業(yè)

項(xiàng)目的運(yùn)營狀況。

二是精準(zhǔn)項(xiàng)目定位。社區(qū)商業(yè)綜合體開發(fā)之前要進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，要仔細(xì)研究項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐目傮w規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口數(shù)量、收入水平、消費(fèi)層

次、商業(yè)分布等，要根據(jù)社區(qū)居民的消費(fèi)水平和未來的發(fā)展趨勢，結(jié)合市場走向和功能定位，來確定社區(qū)商業(yè)的層次和結(jié)構(gòu)，為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。社區(qū)商業(yè)綜合體的定位主要分為項(xiàng)目總體定位和功能定位兩部分。項(xiàng)目總體定位就是要對社區(qū)的人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進(jìn)行了細(xì)致的分析和評(píng)估，確定項(xiàng)目的建筑規(guī)模和開發(fā)運(yùn)營模式；社區(qū)商業(yè)綜合體的功能定位要注意項(xiàng)目的功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以及品牌結(jié)構(gòu)等應(yīng)與社區(qū)規(guī)模、消費(fèi)層次相適應(yīng)，對社區(qū)居民的收入水平、客戶職業(yè)特征以及周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)

行細(xì)致的分析和評(píng)估，從而確定項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)和功能布局。

三是主力店招商先行。社區(qū)商業(yè)綜合體的開發(fā)運(yùn)營商必須對前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)布局、策劃營銷、廣告推廣、商業(yè)運(yùn)營管理等一系列問題了如指掌，才能保證項(xiàng)目運(yùn)營取得成功。國內(nèi)成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)表明，前期主力店招商對項(xiàng)目后期的運(yùn)營顯得尤其重要。主力店對引導(dǎo)人流起著主要作用，大型主力店的入住，不僅可以避免廣場建成后對商戶盲目招商，還能借助大型超市所

帶來的巨大客流，吸引其他商戶入住，從而盤活整個(gè)項(xiàng)目。

四是豐富業(yè)態(tài)組合。成功的社區(qū)商業(yè)綜合體并不在于項(xiàng)目建筑規(guī)模的宏大，而在于項(xiàng)目的功能齊全和合理的業(yè)態(tài)組合。社區(qū)商業(yè)綜合體都應(yīng)具有購物、餐飲、休閑娛樂和服務(wù)等四種功能，各種功能的分配比例最好為：購物40%-50%，餐飲20%-30%，娛樂10%-15%，服務(wù)5%-10%，這樣的功能布局才能滿足社區(qū)居民的需要。同時(shí)，需要注意的是，社區(qū)商業(yè)有別于其他商業(yè)，是其為社區(qū)服務(wù)的功能。在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上，要考慮服務(wù)性功能業(yè)態(tài)的比重，如干洗店，維修店，銀行，藥店，社區(qū)衛(wèi)生所，美容美發(fā)店，社區(qū)活動(dòng)

中心等，從而為社區(qū)居民提供生活上的便利。

五是多樣化經(jīng)營模式。從國內(nèi)外社區(qū)商業(yè)綜合體的運(yùn)營模式來看，項(xiàng)目運(yùn)營模式最常見的有“完全出售、租售結(jié)合、售后返租、只租不售”等四種模式，這四種模式各有特點(diǎn)，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的情況和項(xiàng)目特點(diǎn)，尋找適合自己項(xiàng)目的運(yùn)營模式。完全出售運(yùn)營模式能使開發(fā)商快速回籠資金，但對商業(yè)業(yè)態(tài)是否能符合社區(qū)居民的生活需求以及業(yè)態(tài)組合等方面無法進(jìn)行控制，導(dǎo)致項(xiàng)目的業(yè)種雜亂分布，從而降低了項(xiàng)目的檔次；租售結(jié)合模式對于開發(fā)商而言具有更多的靈活性和可控性，可以平衡資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，在合適的租售比例下，既可保證開發(fā)商獲得短期資金回籠，又能通過出租獲得長期租金；售后返租模式能夠使開發(fā)商規(guī)避市場初期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，但開發(fā)商不能得到項(xiàng)目的增值效益，同時(shí)對開發(fā)商的經(jīng)營能力是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)；只租不售模式最大的優(yōu)點(diǎn)是能使開發(fā)商能夠持續(xù)有效地項(xiàng)目管理，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，通過租賃持續(xù)性獲利，得到項(xiàng)目的增值收益，但這種模式需要開發(fā)商自己進(jìn)行市場培育，營造商業(yè)氛圍，且承擔(dān)很到的經(jīng)營風(fēng)

險(xiǎn)。

六是統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一經(jīng)營管理。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理目標(biāo)是盡可能長期地維持和加強(qiáng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，維護(hù)項(xiàng)目的建筑物和設(shè)備，同時(shí)與有關(guān)各方保持良好的關(guān)系，保證項(xiàng)目在社區(qū)中有良好的商譽(yù)。社區(qū)商業(yè)綜合體的管理工作主要有物業(yè)管理、租戶管理、營銷管理和財(cái)務(wù)管理等，是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一經(jīng)營管理。國內(nèi)外運(yùn)作社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)項(xiàng)目必須至少經(jīng)過3年，商業(yè)業(yè)態(tài)才會(huì)逐漸

穩(wěn)定下來。因?yàn)榧词归_始審慎地選擇進(jìn)駐的商家，開業(yè)后還是會(huì)有因不同商家業(yè)績好壞而進(jìn)行調(diào)整，產(chǎn)權(quán)集中式的統(tǒng)一經(jīng)營管理可以使項(xiàng)目可以放心地在開業(yè)后進(jìn)行績效評(píng)估和商家、業(yè)態(tài)的調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)。

第三篇：漫談城市商業(yè)綜合體之一

漫談城市商業(yè)綜合體之一

心若水

城市商業(yè)綜合體是經(jīng)濟(jì)、城市、社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是社會(huì)分工細(xì)化的需要，是區(qū)域和城市競爭力增強(qiáng)的重要表現(xiàn)形式，是房地產(chǎn)業(yè)高度化的重要表現(xiàn)形式。

綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個(gè)發(fā)展的方向：即

1、以服務(wù)城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。

2、以特出以休閑旅游業(yè)態(tài)為主題的城市休閑旅游的城市商業(yè)綜合體。

3、以特出服務(wù)總部經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟(jì)城市商業(yè)綜合體。

4、以服務(wù)知識(shí)經(jīng)濟(jì)和創(chuàng)意地產(chǎn)為主的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)綜合體。

5、以服務(wù)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的特色商業(yè)綜合體。

它是傳統(tǒng)地產(chǎn)的升級(jí)版，不僅僅是開發(fā)物業(yè)那么簡單。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。要了解區(qū)域商業(yè)不同層級(jí)的商業(yè)發(fā)展水平、不同商業(yè)建筑形態(tài)，它所能承載商業(yè)的功能。必須對區(qū)域商業(yè)水平有準(zhǔn)確研判，對商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。

城市商業(yè)綜合體是一種復(fù)合型地產(chǎn)，所按照的原則就是豪布斯卡原則。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價(jià)值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應(yīng)大小。不僅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后產(chǎn)生的城市品牌名片的效應(yīng)。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實(shí)現(xiàn)，更應(yīng)該從服務(wù)、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時(shí)間維去考慮其的設(shè)計(jì)定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強(qiáng)大的生命力。當(dāng)然其是有局限的，這個(gè)局限就是當(dāng)?shù)氐乩砦恢?、政治位置、?jīng)濟(jì)位置、城市位置好差和能量等級(jí)的大小。

城市的規(guī)模等級(jí)決定著商業(yè)綜合體開發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬城市人口一個(gè)商業(yè)綜合體是有較強(qiáng)生命力的。

商業(yè)綜合體定位上對物業(yè)和業(yè)態(tài)兩個(gè)方面都必須找準(zhǔn)支撐點(diǎn)，確保我們有滿意的獲利空間，未來升值潛力很大，也應(yīng)該仔細(xì)選擇保留什么產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)。要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實(shí)現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的可持續(xù)循環(huán)提升、實(shí)現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。

商業(yè)綜合體項(xiàng)目建設(shè)，必須考慮為我們未來實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的模塊化、連鎖化、專業(yè)化、品牌化、高端化、協(xié)調(diào)化的運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)人才隊(duì)伍的壯大，核心競爭力的加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應(yīng)服務(wù)于城市主導(dǎo)、業(yè)主主功能、主業(yè)的價(jià)值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎(chǔ)工作。

第四篇：試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)分析

試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)分析

摘要：當(dāng)下，建筑的結(jié)構(gòu)功能越來越復(fù)雜，各大城市中也出現(xiàn)了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現(xiàn)的建筑物，外形高大、設(shè)計(jì)美觀，代表了城市的發(fā)展形象，建筑功能增加，成為了集購物、餐飲、辦公等功能一體的商業(yè)綜合體，滿足著各種各樣的服務(wù)需要。商業(yè)綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標(biāo)志。文章就城市商業(yè)綜合體的建筑設(shè)計(jì)提出思路。

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計(jì)；城市；商業(yè)綜合體；策略探析

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對衣食住行有了更高追求，在大消費(fèi)背景下，不斷帶動(dòng)商業(yè)繁榮，城市商業(yè)綜合體也相應(yīng)發(fā)展起來。人們在消費(fèi)的同時(shí)，更需要的是體驗(yàn)感和安全度，要保證建筑設(shè)計(jì)合理科學(xué)，才能提升建筑的品質(zhì)，更好地滿足人們當(dāng)下的需求。商業(yè)綜合體是商業(yè)的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區(qū)域，通過合理設(shè)計(jì)，有效劃分各區(qū)域，保障建筑美觀實(shí)用的同時(shí)，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個(gè)建筑的水平也代表了城市的特征，商業(yè)建筑最為顯眼，其形態(tài)就是城市形象，只有通過設(shè)計(jì)，才能保證風(fēng)格個(gè)性，體現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)計(jì)感，實(shí)現(xiàn)功能性需求。

1商業(yè)綜合體的概念

時(shí)代在不斷進(jìn)步與發(fā)展，拉動(dòng)城市建設(shè)，經(jīng)濟(jì)是必不可少的重要組成，通過有效的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)，才能保證社會(huì)健康發(fā)展。豐富商業(yè)建筑功能，實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體服務(wù)，確保城市建設(shè)。根據(jù)各城市功能的不同，劃分各區(qū)域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設(shè)計(jì)通過對人們?nèi)粘Ｐ袨楦鱾€(gè)環(huán)節(jié)入手，這樣才能達(dá)到各環(huán)節(jié)相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業(yè)綜合體就是城市綜合的功能區(qū)，集結(jié)了城市的各種功能，通過合理的布局設(shè)計(jì)，保證了人們?nèi)粘Ｉ畋憷?，推?dòng)城市發(fā)展和社會(huì)不斷進(jìn)步。建筑設(shè)計(jì)必須要保證功能性，商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)最主要的就是功能性特點(diǎn)，商業(yè)綜合體面對的人群主要是居住在城市內(nèi)部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設(shè)計(jì)出能夠?yàn)槿藗兲峁┍憷麠l件的公共活動(dòng)空間，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關(guān)系，只有這樣，才能更好地發(fā)揮出綜合體的功能。

2現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑特點(diǎn)

2.1外部特點(diǎn)

城市發(fā)展需要嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行，有效劃分出城市區(qū)間的不同功能，而商業(yè)綜合體建筑則是城市規(guī)劃不可缺少的重要部分，建筑設(shè)計(jì)是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規(guī)劃，全面做好商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計(jì)，則需要考慮到街道周邊的環(huán)境，要與之相協(xié)調(diào)，才能保證建筑設(shè)計(jì)的合理性。商業(yè)綜合體需要滿足人們的需要，設(shè)計(jì)時(shí)還要考慮到建筑功能的集約、復(fù)合特點(diǎn)，通過商務(wù)化的功能設(shè)計(jì)，保證人們的生活圈層方便。商業(yè)綜合體建筑往往處于交通發(fā)達(dá)、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費(fèi)時(shí)的可達(dá)性。商業(yè)綜合體建筑主要是城市的核心區(qū)，于人們工作與生活是良好的配套，對于城市未來發(fā)展創(chuàng)新來說，其優(yōu)勢是不可替代的。

2.2內(nèi)部特點(diǎn)

現(xiàn)代城市發(fā)展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑則需要充分做好內(nèi)部的設(shè)計(jì)，從內(nèi)部入手保證設(shè)計(jì)合理科學(xué)，在保證方便安全的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)應(yīng)用價(jià)值。綜合體建筑的內(nèi)部空間廣、面積大、活動(dòng)區(qū)域更加復(fù)雜，綜合體內(nèi)部主要是樹型交通體系，通過對各個(gè)區(qū)域的合理設(shè)計(jì)布局，配以城市微型景觀與現(xiàn)代技術(shù)，充分滿足人們在商業(yè)綜合體內(nèi)部的各類需求，同時(shí)通過巧妙的設(shè)計(jì)，在建筑內(nèi)部營造良好的消費(fèi)環(huán)境和文化氛圍。

3現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部設(shè)計(jì)思路

3.1空間規(guī)劃設(shè)計(jì)

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)，最為主要的是保證活動(dòng)的空間，在人們消費(fèi)的同時(shí)，能夠有足夠的空間自由活動(dòng)，對于建筑的空間感體驗(yàn)，則要從空間設(shè)計(jì)上滿足，設(shè)計(jì)時(shí)，要嚴(yán)格秉持實(shí)用、合理、科學(xué)的原則，構(gòu)建足夠的容納空間，使建筑內(nèi)部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時(shí)，體現(xiàn)建筑的美觀實(shí)用。建筑內(nèi)部的設(shè)計(jì)就是要對空間進(jìn)行優(yōu)化重組，使空間達(dá)到商業(yè)綜合體的需求，建筑空間要結(jié)合人們的消費(fèi)習(xí)慣與活動(dòng)習(xí)慣，分配好內(nèi)部餐飲空間、購物空間、娛樂空間、辦公空間等，要以人為本做好設(shè)計(jì)，才能滿足人們的各種需求，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

3.2內(nèi)部路線設(shè)計(jì)

綜合體建筑內(nèi)部交通至關(guān)重要，人們進(jìn)入內(nèi)部后，感覺進(jìn)了迷宮，則不利于商業(yè)的發(fā)展，通過科學(xué)的設(shè)計(jì)以后，則能夠有效避免內(nèi)部復(fù)雜多變的交通，給人們營造良好的便利空間。交通設(shè)計(jì)要以人為本，不同區(qū)域做好方向的引導(dǎo)，特別是需要在醒目位置放置導(dǎo)航板和電子圖，人們進(jìn)入內(nèi)部進(jìn)行消費(fèi)，就不至于重復(fù)走路，讓人們進(jìn)入空間以后，有一個(gè)更加良好的體驗(yàn)感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內(nèi)部交通路線設(shè)計(jì)是樹型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們?nèi)粘Ｐ袨榱?xí)慣，有效方便人們在建筑中能夠自由地走動(dòng)，對主要的干道要設(shè)置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節(jié)省利用空間，給人們留下足夠的活動(dòng)場所。

3.3建筑功能區(qū)域設(shè)計(jì)

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑的功能最為關(guān)鍵，如果內(nèi)部功能不明確，則會(huì)給人們帶來困惑，不利于商業(yè)的健康發(fā)展。對各功能區(qū)做好設(shè)計(jì)，有效發(fā)揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費(fèi)、娛樂。綜合體建筑內(nèi)部功能區(qū)設(shè)計(jì)最需要考慮到的就是協(xié)調(diào)性，不論側(cè)重點(diǎn)是商業(yè)、娛樂還是餐飲，都應(yīng)有針對性地做好設(shè)計(jì)，形成一站式商業(yè)服務(wù)，確保餐飲、購物、娛樂和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設(shè)計(jì)方式商業(yè)綜合體是否合理，主要取決于對空間的把握，充分認(rèn)識(shí)到空間的重要性，人們進(jìn)入到綜合體內(nèi)部后，如何實(shí)現(xiàn)方便需求是關(guān)鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設(shè)計(jì)，在建筑空間設(shè)計(jì)中，平面設(shè)計(jì)形式是最為有效的，通過平臺(tái)設(shè)計(jì)能夠更好地讓人們方便走動(dòng)，如果設(shè)計(jì)不科學(xué)，則會(huì)影響到人們的消費(fèi)欲望建立，環(huán)形設(shè)計(jì)方法、線性設(shè)計(jì)方法和輻射形設(shè)計(jì)方法是3種最為主要的平面設(shè)計(jì)思路。一是環(huán)形設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)主要應(yīng)用在商業(yè)綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)復(fù)雜，保證各區(qū)域的有效銜接，則要做好環(huán)形設(shè)計(jì)，這樣就能夠方便人們走動(dòng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)。環(huán)形選擇要保證有一個(gè)中庭或多個(gè)形狀規(guī)則庭院，以此為核心空間進(jìn)行環(huán)形走向，設(shè)計(jì)過程中，要突出核心空間的重要性，有針對性的突出亮點(diǎn)，保證空間的凝聚力，通過環(huán)形的設(shè)計(jì)走向，聯(lián)結(jié)各個(gè)商業(yè)建筑部分，使商業(yè)綜合體內(nèi)部更加暢通，流動(dòng)性更好。環(huán)形平面設(shè)計(jì)方式適用于各種綜合體，是當(dāng)前設(shè)計(jì)采用率較高的一種形式，對綜合體建筑空間設(shè)計(jì)來講，環(huán)形布局有著良好的優(yōu)勢。二是線性平面設(shè)計(jì)。根據(jù)不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業(yè)體內(nèi)部的空間進(jìn)行有效劃分，通過線性排列，保證各功能性組合。常見的有折線設(shè)計(jì)和一字形設(shè)計(jì)2種方式。線性平面設(shè)計(jì)內(nèi)部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過于復(fù)雜，但也需要合理設(shè)計(jì)，根據(jù)消費(fèi)的習(xí)慣，做好路線的設(shè)計(jì)布局，為了讓建筑空間內(nèi)部道路不單一，還可以設(shè)計(jì)出轉(zhuǎn)彎、交叉等路線形式，通過收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺效果，讓消費(fèi)者在空間內(nèi)有更加豐富多變的體驗(yàn)。三是輻射形設(shè)計(jì)。這種設(shè)計(jì)也是以一個(gè)點(diǎn)為核心，通過一點(diǎn)向四周擴(kuò)散，這種平面設(shè)計(jì)采用特定方向進(jìn)行延伸，形成一個(gè)“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點(diǎn)是商業(yè)建筑中央最顯眼的公共點(diǎn)位，是一個(gè)可以活動(dòng)的大型廣場或者主要商業(yè)核心，通過一個(gè)點(diǎn)，四周擴(kuò)散到不同的區(qū)域，輻射出通向不同類型功能區(qū)的商業(yè)綜合體內(nèi)部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點(diǎn)就可以到達(dá)想去的區(qū)域。3.3.2剖面設(shè)計(jì)方式對于城市商業(yè)綜合體建筑空間設(shè)計(jì)中的剖面設(shè)計(jì)需要根據(jù)不同的區(qū)域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優(yōu)勢，需要看商業(yè)綜合體的規(guī)模與經(jīng)營形態(tài)。大廳型剖面設(shè)計(jì)方式主要是把步行廊道和商業(yè)建筑內(nèi)部中庭當(dāng)成區(qū)域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當(dāng)前的建筑物結(jié)構(gòu)越來越新穎，通過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)滿足功能需求，很多的建筑在建設(shè)前就已經(jīng)設(shè)計(jì)好了功能，那么，作為商業(yè)性質(zhì)的建筑物來講，也是經(jīng)過嚴(yán)格計(jì)算得出的結(jié)構(gòu)形態(tài)，建筑大廳型剖面設(shè)計(jì)空間要以場地的不同，合理進(jìn)行設(shè)計(jì)改造。通常，沿柱網(wǎng)做好有效劃分是最佳的方式，這種設(shè)計(jì)充分考慮了建筑物內(nèi)部具體情況，一般設(shè)計(jì)成流線型，方便進(jìn)行商業(yè)化的整體布局。展廊型剖面設(shè)計(jì)在當(dāng)前的商業(yè)形態(tài)中采用的較多，運(yùn)用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴(yán)謹(jǐn)、實(shí)用效果，兩邊商業(yè)空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結(jié)構(gòu)形成，商業(yè)兩側(cè)則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費(fèi)。為了更加有效利用現(xiàn)有空間，則需要對現(xiàn)場情況全面把握，以結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)做好剖面設(shè)計(jì)，有的為了強(qiáng)化商業(yè)功能，避免人群過于集中，也可以在內(nèi)部增加過街天橋和錯(cuò)層型設(shè)計(jì)，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設(shè)計(jì)更加新穎別致，為滿足人們快速消費(fèi)需求，設(shè)計(jì)中還可采用螺旋上升的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，呈現(xiàn)更加豐富的空間層次感。

4城市商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計(jì)

4.1科學(xué)設(shè)計(jì)建筑布局

商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一部分，要與城市發(fā)展規(guī)劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對于商業(yè)區(qū)的選擇至關(guān)重要，相關(guān)單位與部門要根據(jù)城市的功能性、人群的流動(dòng)性，發(fā)揮出城市綜合體的職能，進(jìn)行建筑布局規(guī)劃的時(shí)候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個(gè)合適的、最佳的位置進(jìn)行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業(yè)功能能夠快速發(fā)揮作用，有效促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足人們的日常需求。商務(wù)類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當(dāng)中的商務(wù)圈建設(shè)施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯(lián)系周邊品牌企業(yè)、中高檔餐飲、商業(yè)購物環(huán)境，通過建筑設(shè)計(jì)布局，更好地提供配套性綜合服務(wù)，通過圈層設(shè)計(jì)，從而形成一個(gè)完整的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。設(shè)計(jì)這種類型城市綜合體建筑的時(shí)候，需要綜合做好周邊的環(huán)境調(diào)研，做到整體布局。城市土地資源越來越緊張，這就需要更好地發(fā)揮出城郊地區(qū)土地價(jià)值，設(shè)計(jì)不同的商業(yè)核心圈，帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過投資拉動(dòng)，增加投資量，增大就業(yè)率，不斷引導(dǎo)商業(yè)綜合體健康發(fā)展，形成大的格局，繼而帶動(dòng)整個(gè)城市的變化，為城市健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4.2選址的問題

城市商業(yè)綜合體根據(jù)功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業(yè)綜合體選地塊的時(shí)候，就要看處于哪個(gè)層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進(jìn)行布局，城市的交通好壞決定了商業(yè)的價(jià)值，優(yōu)先考慮城市交通現(xiàn)況，人們消費(fèi)的同時(shí)，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎(chǔ)上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、繁華的居住區(qū)等，這樣的地區(qū)更加方便商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)布局，通過拉動(dòng)效應(yīng)和較好空間輻射力，提升周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展效能，地塊位置的優(yōu)勢大小就是商業(yè)建筑選址的要點(diǎn)。城市功能區(qū)較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問題，從另一個(gè)角度來看，城市商業(yè)綜合體選址到人口密集的區(qū)域最為理想。城市的人口集中居住區(qū)、城市中心區(qū)等地方，人群的消費(fèi)能力強(qiáng)，是最佳的地點(diǎn)。城市中有特色景觀的區(qū)域，也能夠帶動(dòng)商業(yè)繁榮，對于商業(yè)發(fā)展來講，具備一定的潛力，有更好的發(fā)展前景，通過與文化、景點(diǎn)的配合營銷，能夠有效帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。

4.3交通流線設(shè)計(jì)

現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)中的交通空間布局，優(yōu)化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規(guī)劃不僅是內(nèi)部的環(huán)境需要，更要設(shè)計(jì)好外部環(huán)境，如果缺少停車位，也不利于經(jīng)濟(jì)流通。商業(yè)綜合體外部交通路線設(shè)計(jì)要結(jié)合城市的整體規(guī)劃，根據(jù)城市的具體情況設(shè)計(jì)好綜合體的交通外部環(huán)境，更好地為人們提供服務(wù)，通過科學(xué)的設(shè)計(jì)，避免在商業(yè)活動(dòng)中出現(xiàn)擁堵的現(xiàn)象，合理設(shè)計(jì)好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來流動(dòng)。

4.4景觀設(shè)計(jì)

商業(yè)綜合體具備商業(yè)功能，但在人們?nèi)找嫣岣叩膶徝罈l件下，其美感度也至關(guān)重要，要全面考慮到美感的需求，通過景觀設(shè)計(jì)提高建筑品味與文化屬性。景觀設(shè)計(jì)要和城市整體風(fēng)格呼應(yīng)，盡可能保證協(xié)調(diào)，通過趣味性景觀特征突出商業(yè)含意；景觀布置不能影響到周邊的環(huán)境，通過景觀設(shè)計(jì)提高商業(yè)綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費(fèi)與文化的需求?，F(xiàn)階段，人們更加注重的是環(huán)境空間，在景觀設(shè)計(jì)中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時(shí)候，也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等，有效地營造綠色健康商業(yè)環(huán)境，保證人與自然的和諧。商業(yè)綜合體要綜合考慮人們的生活習(xí)慣，在滿足商業(yè)需求的同時(shí)，還要做好休閑區(qū)的布置，讓人們消費(fèi)之余也能適度休息。

4.5設(shè)計(jì)風(fēng)格和功能相協(xié)調(diào)

城市商業(yè)綜合體建筑的特點(diǎn)是人多、物多、車多，考慮到這些特點(diǎn)，應(yīng)保證與城市的整體協(xié)調(diào)性。在設(shè)計(jì)時(shí)要了解當(dāng)?shù)氐娜宋?、城市歷史等，設(shè)計(jì)風(fēng)格要和城市風(fēng)格相一致，和建筑周圍環(huán)境互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)建筑風(fēng)格流線型，通過綜合體建筑的風(fēng)格設(shè)計(jì)，建成當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。商業(yè)綜合體建筑都是占地面積較大的，通過有效的布局，保證各區(qū)域的商業(yè)特點(diǎn)，根據(jù)面積和人口的情況，通過設(shè)計(jì)不同，滿足群體消費(fèi)差異、個(gè)性需求，考慮到未來的變化，盡可能向未來商業(yè)靠攏。設(shè)計(jì)商業(yè)綜合體功能時(shí)需要綜合考慮到消費(fèi)者的體驗(yàn)感。當(dāng)前，人們的消費(fèi)除了購物外，還需要有良好的體驗(yàn)感，人們在消費(fèi)的同時(shí)，也能夠體會(huì)到超值所得，滿足消費(fèi)者體驗(yàn)需要。進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，不但需要在外觀上保證風(fēng)格化，更需要與功能性協(xié)調(diào)一致，整體規(guī)劃時(shí)，分析不同商業(yè)業(yè)態(tài)組合，依據(jù)實(shí)際研究結(jié)果更加合理地做好組織落實(shí)。如根據(jù)平面設(shè)計(jì)與剖面設(shè)計(jì)的思路，合理設(shè)計(jì)好商業(yè)布局，以商業(yè)綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開輻射，通過對空間的合理運(yùn)用，擺脫形式制約，改造不合理結(jié)構(gòu)，減少走動(dòng)距離，得到更好地購物消費(fèi)體驗(yàn)。通過合理的功能性劃分設(shè)計(jì)，整合建筑結(jié)構(gòu)，更好地體現(xiàn)建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補(bǔ)依存價(jià)值關(guān)聯(lián)。

5結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)代化城市建設(shè)越來越人性化，特別是構(gòu)建商業(yè)綜合體建筑時(shí)，需要嚴(yán)格設(shè)計(jì)，科學(xué)規(guī)劃，才能為人們?nèi)粘Ｉ詈托蓍e娛樂提供便利條件，推進(jìn)我國城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展?，F(xiàn)階段，商業(yè)綜合體建筑功能越來越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業(yè)等各個(gè)方面的功能，進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，考慮相互之間緊密聯(lián)系，集約用好土地資源，做好內(nèi)部、外部設(shè)計(jì)，以城市發(fā)展整體為思路，結(jié)合商業(yè)建筑不同時(shí)期功能特點(diǎn)，有效強(qiáng)化建筑功能銜接性，以此提升現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體價(jià)值，更好地促進(jìn)城市發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：京滬寧城市商業(yè)綜合體考察報(bào)告

京滬寧城市商業(yè)綜合體考察報(bào)告

遵照董事長指示，春節(jié)前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我們一行三人赴北京、上海、南京，對京、滬、寧“北京新鴻基商業(yè)”、“北京東方新天地”、“北京世紀(jì)京源”、“北京西單大悅城”、“北京頤堤港”、“北京凱德mall”、“北京未來城”、“上海悅達(dá)889”、“上海環(huán)球大商”、“上海凱德龍之夢”、“上海梅隆鎮(zhèn)”、“上海恒隆廣場”、“上海中信泰富廣場”、“上海金鷹”、“南京河西萬達(dá)廣場”、“南京鵬欣水游城”、“南京德基廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”、“南京弘陽mall”等19個(gè)城市商業(yè)綜合體，和“北京西單樂天銀泰”、“上海梅隆鎮(zhèn)伊斯丹”2個(gè)大型百貨及北京“西西友誼酒店”1個(gè)綜合改造樓進(jìn)行了考察?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：

一、“去大型百貨”商業(yè)發(fā)展趨勢的警示

考察中，我們感受到：隨著城市現(xiàn)代化的進(jìn)程，當(dāng)代商業(yè)經(jīng)濟(jì)悄然發(fā)生了深刻變化，同時(shí)影響著當(dāng)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展變化。改革開放以來，零售商業(yè)經(jīng)歷了百貨商店（銷售內(nèi)容變化）、一價(jià)商店（定價(jià)方式變化)、連鎖商店（組織形式

變化)、自選市場（促銷方法變化)四次革命。伴隨革命，商業(yè)模式也發(fā)生四代變化。由第一代的傳統(tǒng)街鋪店和綜合店，衍生到第二代的大型百貨店和超市，繼而發(fā)展到第三代的購物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活體驗(yàn)中心。商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)了“去大型百貨”的發(fā)展趨勢。據(jù)有關(guān)資料記載：北京市在1萬方以上的商業(yè)1025萬方存量基礎(chǔ)上，僅2010年凈增900萬方商業(yè)綜合體；上海市截止2012年已建成10萬方體量以上的商業(yè)綜合體41處；南京市的竣工營業(yè)商業(yè)綜合體已超過50處，并且已建造了華東第一的“mall”（“南京弘陽mall”）,體量40萬方。綜觀京、滬、寧，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)幾乎不再建筑大型百貨商業(yè)店。即使要建也是在建筑商業(yè)綜合體時(shí)間帶品牌大型百貨商業(yè)店。考察的19處商業(yè)綜合體僅3處間帶，占15.79%；且人氣與商業(yè)綜合體比較大為遜色。最為典型的“北京西單樂天銀泰”百貨，19:32，紳士館廖無1人，而隔街相對的“北京新鴻基商業(yè)”體驗(yàn)店卻顧客滿堂。

當(dāng)代商業(yè)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)的“去大型百貨商業(yè)”發(fā)展趨勢，不能不成為我們開發(fā)建設(shè)“南陽天地”方向性的重要警示。

二、建筑構(gòu)成與功能組合的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

“商業(yè)綜合體”是城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展

覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的綜合體，也謂之復(fù)雜而統(tǒng)一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物組合構(gòu)成是建設(shè)商業(yè)綜合體的核心?？疾斓?9處商業(yè)綜合體，由于所處寸土寸金的京、滬、寧大都市，綜合體的不同功能建筑物組合構(gòu)成不很復(fù)雜。除“北京凱德mall”、“北京未來城”“、上海悅達(dá)889”“、南京河西萬達(dá)廣場”“南京弘陽mall”、5處依托住宅社區(qū)外，其他并無相伴的住宅建筑。除此而外，“北京東方新天地”與8幢寫字樓、1幢酒店組合構(gòu)成，其他18處都在綜合體內(nèi)建有1幢酒店或1-2幢寫字樓。處于綜合體之中，感覺簡單明快，通透明亮，視無障礙，不覺壓抑。

19處商業(yè)綜合體的不同功能建筑物組合構(gòu)成效果，對“南陽天地”的構(gòu)筑設(shè)計(jì)提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。由于用地還建安臵任務(wù)艱巨，將綜合體與住宅分體、分區(qū)建筑成為不可能。因而這就勢必要將商業(yè)建筑作為住宅建筑的底盤裙樓混交建設(shè)。在遵守有限的用地及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的前提下，如何使住宅建筑與商務(wù)建筑的幢數(shù)盡可能的少，是應(yīng)成為“南陽天地”設(shè)計(jì)的最優(yōu)選擇，以使整個(gè)建筑群間隔寬敞，舉頭無遮，風(fēng)和日麗，舒展怡人。

三、總體建筑形式的開放與封閉的選擇

建設(shè)商業(yè)綜合體，實(shí)行開放與封閉的程度取決于當(dāng)?shù)貧夂驐l件，這是考察所得的基本結(jié)論。北京7處商業(yè)綜合體除動(dòng)線端口采取門廳進(jìn)出外，整體結(jié)構(gòu)實(shí)行的是全封閉，在體內(nèi)形成連廊街鋪。主要原因受氣候條件所致，北京冬天寒冷，室內(nèi)必須供暖。上海7處商業(yè)綜合體有5處是北京式的全封閉，有兩處則為半封閉，即天棚緊密連接建筑物，但在天棚下適當(dāng)?shù)胤匠ㄩ_與天然空氣融通。南京有2處全封閉、1處半封閉，還有1處即“南京弘陽mall”實(shí)行的是開放式街區(qū)，沒有天棚作為建筑遮擋。上海、南京的商業(yè)綜合體封閉與開放程度，據(jù)觀察大都也與氣候有關(guān)，上海靠海，風(fēng)雨天氣多一些，因而封閉的程度也適當(dāng)多些，南京逐步走向內(nèi)地，海風(fēng)季雨也適當(dāng)少些，因而封閉程度適量見少，并且出現(xiàn)了無天棚的開放式。

依據(jù)考察體驗(yàn)，“南陽天地”的封閉與開放程度的選擇，應(yīng)在查閱南陽氣象資料的基礎(chǔ)上確定，鑒于南陽氣候風(fēng)不大、雨較少、日不酷的氣候特征，“南陽天地”實(shí)行半封閉與全開放相結(jié)合的形式較為適宜，即部分區(qū)域適當(dāng)搭建天棚，部分步行街區(qū)露天敞開，實(shí)行全開放。這樣，既不影響商業(yè)綜合體的營運(yùn)，也可適當(dāng)減少建筑成本。

四、總體建筑的地下建筑配比取向

19處商業(yè)綜合體，建有地下商鋪的有18處，占94.7%地下建有1層商鋪的8處，占42.1%；建有2層商鋪的9處，占47.4%；而且每個(gè)商業(yè)綜合體在建有地下商鋪的下層均還建有1--2層地下車庫。所有地下商鋪，與地上商鋪的建筑形式與風(fēng)格處理一致，解決好了燈光、通風(fēng)問題，在整個(gè)商業(yè)綜合體內(nèi)，地下、地上街面、商鋪渾然一體，根本不覺地下深層的下陷壓迫感。城市商業(yè)綜合體的這種建筑取向，不僅大大節(jié)省了土地資源，而且同時(shí)大大提升了底層商鋪的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同時(shí)，我們還發(fā)現(xiàn)，有不少商業(yè)綜合體不僅建有地下層商鋪，而且還與城市地鐵接軌貫通，既激活了城市軌道交通，又為商業(yè)綜合體自身引導(dǎo)聚集了人流、人氣，大大提高了商鋪運(yùn)營價(jià)值增量。

京、滬、寧商業(yè)綜合體地下建筑的范例，應(yīng)該成為“南陽天地”開發(fā)建設(shè)的一個(gè)取向。適量建設(shè)地下商鋪，既可充分運(yùn)用地塊的土地資源，又可提升項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值，同時(shí)還可為南陽城市建設(shè)探索地下建筑的路子，何樂而不為？！

五、商業(yè)環(huán)境的平面與垂直動(dòng)線的思考

動(dòng)線是商業(yè)綜合體中客流的運(yùn)動(dòng)軌跡。在商業(yè)環(huán)境中，設(shè)計(jì)好平面與垂直動(dòng)線，為客流提供一條清晰可辨的脈絡(luò)，讓顧客在體內(nèi)停留時(shí)間更久，盡可能經(jīng)過更多區(qū)域，降低顧

客在購物過程中的體力消耗，將顧客的購物興致、新鮮感、興奮感保持旺盛常態(tài)，這是做好商業(yè)地產(chǎn)核心環(huán)節(jié)。商業(yè)綜合體的動(dòng)線分為平面、垂直兩個(gè)層面。19處商業(yè)綜合體中，平面動(dòng)線層面，“北京東方新天地”的動(dòng)線設(shè)計(jì)為典型線形動(dòng)線，“南京鵬欣水游城”的動(dòng)線設(shè)計(jì)為典型枝線動(dòng)線，其他17處的動(dòng)線設(shè)計(jì)多采取了典型環(huán)線動(dòng)線，體量較大的在環(huán)線動(dòng)線的適當(dāng)結(jié)合部采取了中庭或連廊連接轉(zhuǎn)換。除步入“南京鵬欣水游城”的枝線動(dòng)線上游走感覺稍有迷漫外，18處商業(yè)綜合體的動(dòng)線設(shè)計(jì)，總體感覺：脈絡(luò)清晰，人流順暢，通透明亮，寬敞適宜，回路明顯，行無死角。為助推導(dǎo)引客流作跨層運(yùn)動(dòng)，需要配臵垂直觀光電梯和電動(dòng)扶梯。在垂直動(dòng)線層面上，所考察的商業(yè)綜合體，除個(gè)別外，動(dòng)線的設(shè)計(jì)合理、實(shí)用，我們感受到既有助于客流的方向感、欲趨感，又有助于客流的趣味性、觀賞欲。19處商業(yè)綜合體，動(dòng)線設(shè)計(jì)的道路、邊界、區(qū)域、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志的處臵貼切、得當(dāng)、清晰，可辨。不僅將不同功能區(qū)域串連了起來，而且將客流便捷地輸送到了每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，進(jìn)而滲透到商業(yè)綜合體的每一個(gè)角落以至每一個(gè)商鋪。

一定意義上講，動(dòng)線是商業(yè)綜合體的生命線，也是激活商業(yè)綜合體內(nèi)沿街商鋪的中樞神經(jīng)。在“南陽天地”的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，動(dòng)線設(shè)計(jì)不能不作為優(yōu)選方案的一項(xiàng)重要元素和條件，如是建設(shè)多層次的商業(yè)綜合體，特別是垂直動(dòng)線的設(shè)計(jì)，還不能簡單憐惜電梯成本而把必不可少的垂直動(dòng)線予以舍棄。

六、京、滬、寧商業(yè)綜合體消費(fèi)業(yè)態(tài)的思維借鑒

大凡走進(jìn)19個(gè)商業(yè)綜合體中的任何一個(gè)，都會(huì)被“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的濃濃商業(yè)氛圍所誘惑欲熏，如不具備“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的設(shè)臵，是乎不成其為真正意義上的商業(yè)綜合體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，考察的商業(yè)綜合體中，19家均設(shè)臵了“主題餐飲”、“西式快餐”及不同形式的“冷熱飲”，餐飲的比例100%；17家設(shè)臵有“電影院線”，比例89.5%；8家設(shè)臵有“電玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家設(shè)臵有“體驗(yàn)館”，比例63.2%；16家設(shè)臵有“美發(fā)美容護(hù)理健身店”，比例84.2%；11家設(shè)臵有“兒童游樂天地”，比例57.9%；19家均設(shè)臵有“主題商街”，比例100%；11家設(shè)臵有“大型超市”，比例57.9%；3家間帶品牌“百貨店”，比例15.8%；6家設(shè)臵有“小型百貨店”比例31.6%；11家設(shè)臵有“家居店”，比例57.9%；13家設(shè)臵有“兒童用品店”，比例68.4%；6家設(shè)臵有“書店”，比例31.6%。各類業(yè)態(tài)的消費(fèi)之中，餐飲處處火爆，早、中、晚三餐時(shí)段，門庭爆滿，食香彌漫，杯光箸影，候客不斷，成為商業(yè)綜合體最為亮麗的風(fēng)景線。其次，兒童的游樂、購物，嘰嘰咋咋，戲耍打鬧，歡聲笑語，其樂陶陶，也是商業(yè)綜合體的一幅生動(dòng)畫面。除了各式各樣的購物以外，體驗(yàn)式的消費(fèi)不可小覷，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro體驗(yàn)店，人氣哄哄，笑聲朗朗，成為商業(yè)綜合體的時(shí)尚之歌。

“人們來到城市是為了生活，人們居住城市是為了更好地生活”。京、滬、寧商業(yè)綜合體的“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業(yè)態(tài)構(gòu)成,應(yīng)該成為“南陽天地”消費(fèi)業(yè)態(tài)的基本思維借鑒，以使“南陽天地”真正成為南陽市人民的一個(gè)生活、商業(yè)、娛樂、休閑的嶄新去處。

七、“南陽天地”的定位思考

京、滬、寧19處商業(yè)綜合體，從感覺上分類，有高端的、偏中高檔的、大眾中檔的三類。如“北京頤堤港”、“上海中信泰富廣場”、“南京綠地紫峰購物廣場”等，是較為典型的高端商業(yè)綜合體，以路易斯威登、紀(jì)范思等國際頂尖品牌為領(lǐng)頭羊，其建筑質(zhì)地精良、裝修華貴。這一類顯然不為“南陽天地”所能效仿。又如“北京東方新天地”、“北京凱德mall”、“上海梅隆鎮(zhèn)”、“上海金鷹”、“南京德基廣場”等，是較為偏中高檔的商業(yè)綜合體，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于國際頂尖但卻深受白領(lǐng)親睞的品牌居多，其建筑質(zhì)地優(yōu)良、裝修華美。這一類對于

南陽的市場來說，因?yàn)榘最I(lǐng)的消費(fèi)群體尚未形成優(yōu)勢，故而“南陽天地”也不可效仿。京、滬屬于我國的一線城市，寧雖是二線城市，但它處于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，這些城市的區(qū)域優(yōu)勢是南陽遠(yuǎn)所不及的。而南陽卻又急欲提升城市地位，“南陽天地”作為南陽提升城市地位的首案，破除舊的傳統(tǒng)商業(yè)，創(chuàng)建新的商業(yè)格局，將京、滬、寧的大眾中檔商業(yè)綜合體引為模板是切合實(shí)際的。如“北京世紀(jì)京源”、“上海凱德龍之夢”、“南京河西萬達(dá)廣場”、“南京弘陽mall”一類，無論是經(jīng)營品牌，或是建筑質(zhì)地，還是裝修品味，既有超前的意識(shí)，又有廣泛的群眾基礎(chǔ)，定會(huì)為大眾認(rèn)識(shí)、接受，不失可為“南陽天地”的最佳參照物。再將年輕、時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)的主題著意凸顯，“南陽天地”必將承前啟后，成為豐碑。

八、“南陽天地”規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議

“南陽天地”建成南陽市的首例商業(yè)綜合體，并且定位“大眾中檔”，組合“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業(yè)態(tài)，凸顯“年輕、運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚”主題，根據(jù)已下達(dá)的用地和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，結(jié)合考察體會(huì)，設(shè)計(jì)建議如下：

（一）關(guān)于商業(yè)建筑面積的層次：將“商業(yè)建筑面積不大于地上總面積的35%”條件用足，雙管齊下，上公關(guān)，下

設(shè)計(jì)，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑層次普遍3層，局部4層；

（二）關(guān)于地下建筑：突破“地下建筑空間僅作為停車及人防空間使用”的限制，下沉一層設(shè)計(jì)商業(yè)建筑；

（三）關(guān)于綠地環(huán)境設(shè)計(jì)：突破“綠地率不下于25%”的限制，在地面適當(dāng)設(shè)計(jì)綠化景觀外，通過設(shè)計(jì)屋頂花園加以彌補(bǔ)；

（四）關(guān)于社區(qū)的辦公、服務(wù)設(shè)施：不占落地的商業(yè)建筑地面面積，是可考慮與屋頂花園同層配套；

（五）關(guān)于院線設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)臵于局部4層處，限制平面，擴(kuò)用空間；鑒于院線的更新?lián)Q代頻繁，盡可能引入現(xiàn)行較高檔的，不致綜合體建成后院線落伍；

（六）關(guān)于餐飲設(shè)計(jì)：地面一層布局一部分，以決社區(qū)及周邊上班族的早餐；作為目的消費(fèi)，頂層集中餐飲，注意餐飲的煙道預(yù)留；

（七）關(guān)于主力店設(shè)計(jì)：可將地下與地面一層通盤考慮，引入一強(qiáng)勢超市作為主力店；

（八）關(guān)于沿街商鋪與體內(nèi)街鋪設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格混搭，門面開間不宜過大，讓更多的個(gè)體投資者可有能力勇躍購買，即使招商中有較大鋪面的需求，聚小為大不受影響；除注重設(shè)計(jì)主街外，適當(dāng)考慮內(nèi)街設(shè)計(jì)，豐富商業(yè)布臵形式。

（九）建筑立體的變化，建議三層在二層的基礎(chǔ)上內(nèi)收，形成類似陽臺(tái)的平臺(tái)。在滿足規(guī)劃的條件后，可以自主封閉形成商業(yè)用房，也可以作為敞開式的經(jīng)營場所。

（十）鑒于所給條件，真正開發(fā)可售的住宅僅有2.5萬方，從總體層面看，在服從商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化的前提下盡可能的優(yōu)化，但若比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值得不償失，住宅設(shè)計(jì)可以忽略；

（十一）在條件容許的前提下，整體設(shè)計(jì)方案追求商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的最大化，商業(yè)味道越濃，商業(yè)氛圍越強(qiáng)，商業(yè)設(shè)計(jì)（經(jīng)驗(yàn)）越豐富，應(yīng)為設(shè)計(jì)方案首選。

九、關(guān)于招商工作的建議

商業(yè)地產(chǎn)，招商先行，開發(fā)建設(shè)商業(yè)綜合體，招商更是要先行?！澳详柼斓亍遍_發(fā)建設(shè)工作，必須實(shí)實(shí)在在予以履行這一定律，絕不使其成為空話。面對公司招商工作已經(jīng)落后的情況下，建議：

（一）盡快招聘1名既懂招商理論，又有招商實(shí)踐，具人脈資源，有統(tǒng)籌思維，善于思考，勤于工作的人擔(dān)綱招商總監(jiān)，同時(shí)招聘必要的主管人員，切實(shí)履行起招商職責(zé)；

（二）立即與美格行簽訂合作協(xié)議，共商“南陽天地”招商戰(zhàn)略，共訂招商工作計(jì)劃，使招商工作有計(jì)劃有步驟，的加緊展開；

（三）力爭在優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì)方案前，與社區(qū)協(xié)商一致，征得同意，招引落實(shí)一家強(qiáng)勢超市商，簽訂好三方合同，以使主力店設(shè)計(jì)落案；

（四）招商部門盡快組織一次南陽市場調(diào)查，深入進(jìn)行投資、經(jīng)營、消費(fèi)三大客戶研究，以分期分批作好各業(yè)態(tài)的招商工作；

（五）在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，深入進(jìn)行租、售、持的研究，形成總體意見，提交董事會(huì)研究決議，即為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)，又為營銷工作奠定基礎(chǔ)。

考察人：劉衛(wèi)國 雷永澤 余 浩 二零一三年三月八日