第一篇：1999大連城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法范文

大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

大政發(fā)[1999]123號(hào)

第一章 總

則

第一條 為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以住宅為主，配套設(shè)施比較齊全，具有一定規(guī)模的居住區(qū)域。

本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)）是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同的約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。

第三條 本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)和共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；配套設(shè)施尚不齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

第四條 大連市房地產(chǎn)管理局以及縣旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)管理部門，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門。

市及縣、區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)園區(qū)、大連金石灘旅游度假區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常管理工作。

政府有關(guān)部門及街道辦事處，應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作，并在各自職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)和委員會(huì)

第五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)是城市住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)實(shí)行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)（以上統(tǒng)稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)）選舉產(chǎn)生。

第六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組成；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人較多的可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)。

公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權(quán)。

第七條 共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，公有住宅出售率達(dá)到40%以上以及新建住宅區(qū)出售和入住率達(dá)到總套數(shù)50%以上的，原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在達(dá)到規(guī)定條件后3個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)人召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

第八條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)應(yīng)當(dāng)由超過(guò)2/3的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表以及具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定，應(yīng)由半數(shù)以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表和具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表通過(guò)，并在物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)公布后方可生效。

第九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)每年召開一次。經(jīng)20%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)認(rèn)為確有必要時(shí)，可臨時(shí)召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等在關(guān)單位列席。第十條

（一）（二）員； 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的職權(quán) 審議《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》;選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，增補(bǔ)或撤換物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委

（三）聽取和審議物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告，修改或撤銷物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法；

（五）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

第十一條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成員由7至13人組成，設(shè)主任1人、副主任1至2人，主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每屆任期3年，主任、副主任、委員可以 連 選連任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)任期屆滿1個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)。

第十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的權(quán)利：

（一）選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委員會(huì)合同；

（二）審議物業(yè)管理企業(yè)年度工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算；

（三）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況；

（四）審議物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用情況；

（五）負(fù)責(zé)維修資金的籌集和使用管理；

（六）監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用戶的使用情況；

（七）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)賦予的其他權(quán)利。

第十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)義務(wù)：

（一）向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)報(bào)告工作；

（二）執(zhí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的監(jiān)督；

（三）監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人遵守《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

（四）履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)施；

（五）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第十四條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每個(gè)季度例會(huì)1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可以增加例會(huì)。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)召開會(huì)議必須在過(guò)半數(shù)委員出席。會(huì)議作出的決定，應(yīng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后生效。

第十五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)登記備案；

（一）登記備案申請(qǐng)；

（二）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》；

（三）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)組成人員登記表》；

（四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員選舉辦法。

物業(yè)管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內(nèi)發(fā)給登記備案證書。發(fā)給證書的日期，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立的日期。

第十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出生效的決定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人必須遵守。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。在關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應(yīng)事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，獨(dú)立核算，并具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后1個(gè)月內(nèi)，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；

（二）企業(yè)章程

（三）企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個(gè)人資料；

（四）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書、任職文件或聘用合同；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他資料。

第十九條 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度和等級(jí)評(píng)定制度，具體辦法按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)變更登記可被撤銷時(shí)，應(yīng)于工商行政管理部門批準(zhǔn)之日起１５日內(nèi)，到物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；

（二）制止違反物業(yè)管理制度的行為；

（三）請(qǐng)求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)協(xié)助管理；

（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)工程，但不得將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)；

（二）接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的監(jiān)督；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

（四）定期向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章 物業(yè)管理與收費(fèi)

第二十三條 物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第二十四條 前期物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包括下列內(nèi)容：

（一）對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出意見和建議；

（二）對(duì)防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；

（三）配合物業(yè)管理行政主管部門參與物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收；

（四）管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料；

（五）為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人辦理入住手續(xù)，對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理；

（六）本辦法第二十八條第（一）至

（四）項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容；

（七）前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十五條 購(gòu)買（承租）物業(yè)的單位個(gè)人，應(yīng)在簽訂購(gòu)房（租賃）合同的同時(shí)，與原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第二十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選定物業(yè)管理企業(yè)后，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)就在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決定的期限內(nèi)，將開發(fā)建設(shè)單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)；

（一）政府主管部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃圖和竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備竣工圖及工程質(zhì)量驗(yàn)收資料；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

（五）竣工綜合驗(yàn)收合格證書；

（六）各種設(shè)備及材料的檢驗(yàn)合格證書、質(zhì)量保證書、使用說(shuō)明書；

（七）環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料；

（八）其他必要的資料。

第二十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選聘物業(yè)管理 企業(yè)可以采取招標(biāo)或協(xié)商的方式進(jìn)行。1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，只能選聘1個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括：

（一）房屋共用部位、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)；

（二）環(huán)境衛(wèi)生及生活垃圾的收集；

（三）協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作；

（四）車輛停放秩序的管理及停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理；

（五）非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等 的養(yǎng)護(hù)管理；

（六）維修基金利息使用財(cái)務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理；

（七）開展社區(qū)服務(wù)，參與社區(qū)文化建設(shè)；

（八）物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十九條 物業(yè)管理委托合同期滿，五方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個(gè)月內(nèi)通知對(duì)方。合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)行自我管理或委托物業(yè)管理行政主管部門委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競(jìng)聘對(duì)該物業(yè)的管理時(shí)，享有優(yōu)先受聘權(quán)。

第三十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后7日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)移交物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財(cái)務(wù)賬冊(cè)以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財(cái)物。

第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成按國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》執(zhí)行。

收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（含前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），必須到物價(jià)行政管理部門辦理經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證。

第三十二條 前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)買房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、入住的使用人承擔(dān)。

前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有約定的，經(jīng)物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)后，可按合同約定執(zhí)行；沒(méi)有約定的，由市物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門確定。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核，報(bào)物價(jià)行政主管部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。但國(guó)家和省、市已有規(guī)定的須按規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的特約服務(wù)，沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)商定價(jià)；國(guó)家和省、市有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第三十五條 城市新建住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按房屋造價(jià)（成本價(jià)）1%的比例繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金，用于購(gòu)買物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用戶。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按物業(yè)部建筑面積1%的比例，以成本價(jià)在臨街房屋首層提供。

物業(yè)管理專項(xiàng)資金，市內(nèi)四區(qū)交市物業(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ)；其他縣（市）、區(qū)交當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ)。

物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后結(jié)余部分，全部用于補(bǔ)充維修基金的不足。

第三十六條 建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償提供150平方米的物業(yè)管理辦公用房，每增加5萬(wàn)平方米，增加50平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。

第三十七條 規(guī)劃土地行政主管部門和開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、停車場(chǎng)等建設(shè)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

第三十八條 物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本辦法行為的投訴。

第五章

物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》的規(guī)定使用物業(yè)。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)和外貌；

（二）擅自建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物；

（三）占用、損壞共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備；

（四）安裝影響周圍環(huán)境或者房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；

（五）亂設(shè)攤亭、集貿(mào)市場(chǎng)；

（六）隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物；

（七）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（九）亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護(hù)欄、吊欄、曬衣架；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他違法行為。

第四十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、作用人裝修房屋需要改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或明顯加大荷載的，必須按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并千知物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，有權(quán)制止并報(bào)告有關(guān)部門。

第四十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定報(bào)有關(guān)行政主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。影響他人利益的，應(yīng)征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的同意。

第四十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)供電、供水、排水、供氣、拱熱、通訊、有線電視等共用設(shè)施，新增或進(jìn)行維修、改造的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)通報(bào)，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马?xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。

第四十五條 實(shí)行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)和由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人出資建設(shè)的停車場(chǎng)地，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規(guī)定收取車輛停放管理費(fèi)。其中，占用由城建行政主管部門建設(shè)和維護(hù)道路的，應(yīng)事先到城建行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十六條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和共用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地設(shè)置經(jīng)營(yíng)性廣告的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的書面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續(xù)。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理費(fèi)和戶外廣告有償使用費(fèi)收，扣除成本后結(jié)合部門的60%用于物業(yè)維修和綠地養(yǎng)護(hù)；40%用于彌補(bǔ)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和便民服務(wù)費(fèi)用。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊和有線電視等，應(yīng)由各專業(yè)管理部門管理到戶，并負(fù)責(zé)維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費(fèi)用。

第四十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內(nèi)，受讓方或承租方應(yīng)將受讓或承租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。

第五十條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計(jì)提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和省、市關(guān)于城市房屋維修、養(yǎng)護(hù)、危險(xiǎn)房屋管理及公房售后維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，加強(qiáng)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定維修房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

每五十二條 物業(yè)維修時(shí)，相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任和相關(guān)的法律責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人因維修房屋自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備或應(yīng)維修而不維修，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條 保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規(guī)定和物業(yè)管理合同約定實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，物業(yè)行政主管部門可責(zé)令其限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無(wú)效，物價(jià)行政主管部門不予以辦理收費(fèi)許可證；擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)行政主管部門按照在關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

第五十六條 開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門可提請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第五十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)予以撤銷，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第五十八條 對(duì)不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)交金額0.3%按日加收滯納金；拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人或其他單位、個(gè)人違反本辦法，損壞房屋及共用設(shè)備、設(shè)施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

違反本辦法第四十一條規(guī)定的，由政府有關(guān)部門按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第六十條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議的，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章 附則

第六十一條 本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市工商行政管理局制定。

第六十二條 配套設(shè)施比較齊全但公有住宅出售率未達(dá)到40%的城市原有住宅區(qū)，物業(yè)管理行政主管部門可以組織產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。

第六十三條 城市規(guī)劃區(qū)外經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的辦公、商住、別墅等其他類型的物業(yè)管理，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第六十五條 本辦法自2000年1月1月起施行。大連市人民政府1995年7月21日發(fā)布的《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》即行廢止。

第二篇：大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知

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發(fā)文字號(hào)：大政發(fā)[1999]123號(hào)

頒布時(shí)間：1999.12.23 實(shí)施時(shí)間：2000.01.01

效力級(jí)別：地方法規(guī)和規(guī)章

效力狀態(tài)：現(xiàn)行有效

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大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市城市

住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知

（大政發(fā)〔１９９９〕１２３號(hào)）各區(qū)、市、縣人民政府，市政府各委、辦、局（總公司）：

現(xiàn)將《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

大連市人民政府

一九九九年十二月二十三日

大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以住宅為主，配套設(shè)施比較齊全，具有一定規(guī)模的居住區(qū)域。

本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)），是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)的活動(dòng)。

第三條 本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)和共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物為物業(yè)管理；配套設(shè)施尚不齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。

第四條 大連市房地產(chǎn)管理局以及縣（市）、旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)管理部門，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門。

市及縣（市）、區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常管理工作。

政府有關(guān)部門及街道辦事處，應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作，并在各自職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)和委員會(huì)

第五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)是城市住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)實(shí)行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)）選舉產(chǎn)生。

第六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組成；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人較多的，可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)。

公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權(quán)。

第七條 共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，公有住宅出售率達(dá)到４０％以上以及新建住宅區(qū)出售和入住率達(dá)到總套數(shù)５０％以上的，原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在達(dá)到規(guī)定條件后３個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)人召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

第八條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)應(yīng)當(dāng)由超過(guò)２／３的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表以及具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定，應(yīng)由半數(shù)以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表和具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后方可生效。

第九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)每年召開１次。經(jīng)２０％以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)認(rèn)為確有必要時(shí)，可臨時(shí)召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)。

召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，應(yīng)邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位列席。

第十條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)的職權(quán)：

（一）審議《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》；

（二）選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)，增補(bǔ)或撤換物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員；

（三）聽取和審議物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)關(guān)于物業(yè)管理的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告，修改或撤銷物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法；

（五）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

第十一條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成員由７至１３人組成，設(shè)主任１人、副主任１至２人。主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每屆任期３年，主任、副主任、委員可以連選連任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)任期屆滿１個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)。

第十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的權(quán)利：

（一）選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同；

（二）審議物業(yè)管理企業(yè)工作計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算；

（三）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況；

（四）審議物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用情況；

（五）負(fù)責(zé)維修資金的籌集和使用管理；

（六）監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的使用情況；

（七）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)賦予的其他權(quán)利。

第十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的義務(wù)：

（一）向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)報(bào)告工作；

（二）執(zhí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)的各項(xiàng)決議，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人監(jiān)督；

（三）監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人遵守《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作；

（四）履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)施；

（五）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第十四條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)每個(gè)季度例會(huì)１次。有２／３以上委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可以增加例會(huì)。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)召開會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席。會(huì)議作出的決定，應(yīng)經(jīng)過(guò)半數(shù)委員通過(guò)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后生效。

第十五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起１５日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)登記備案：

（一）登記備案申請(qǐng)；

（二）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》；

（三）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)組成人員登記表》；

（四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委員選舉辦法。

物業(yè)管理行政主管部門自受理登記備案之日起１５日內(nèi)發(fā)給登記備案證書。發(fā)給證書的日期，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立的日期。

第十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出生效的決定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人必須遵守。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。有關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應(yīng)事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，獨(dú)立核算，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后１個(gè)月內(nèi)，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本；

（二）企業(yè)章程；

（三）企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個(gè)人資料；

（四）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書、任職文件或聘用合同；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他資料。

第十九條 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度和等級(jí)評(píng)定制度，具體辦法按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)變更登記或被撤銷時(shí)，應(yīng)于工商行政管理部門批準(zhǔn)之日起１５日內(nèi)，到物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定，對(duì)物業(yè)實(shí)施管理；

（二）制止違反物業(yè)管理制度的行為；

（三）請(qǐng)求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)協(xié)助管理；

（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)工程，但不得將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)；

（二）接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的監(jiān)督；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

（四）定期向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的收支帳目；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章 物業(yè)管理與收費(fèi)

第二十三條 物業(yè)管理實(shí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行專業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第二十四條 前期物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包括下列內(nèi)容：

（一）對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出意見和建議；

（二）對(duì)防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；

（三）配合物業(yè)管理行政主管部門參與物業(yè)竣工綜合驗(yàn)收；

（四）管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料；

（五）為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人辦理入住手續(xù)，對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理；

（六）本辦法第二十八條第（一）至

（四）項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容；

（七）前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十五條 購(gòu)買（承租）物業(yè)的單位和個(gè)人，應(yīng)在簽訂購(gòu)房（租賃）合同的同時(shí)，與原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第二十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選定物業(yè)管理企業(yè)后，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)決定的期限內(nèi)，將開發(fā)建設(shè)單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：

（一）政府主管部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃圖和竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備竣工圖以及工程質(zhì)量驗(yàn)收資料；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗(yàn)收記錄；

（五）竣工綜合驗(yàn)收合格證書；

（六）各種設(shè)備及材料的檢驗(yàn)合格證書、質(zhì)量保證書、使用說(shuō)明書；

（七）環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗(yàn)收資料；

（八）其他必要的資料。

第二十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采取招標(biāo)或協(xié)商的方式進(jìn)行。１個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，只能選聘１個(gè)物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括：

（一）房屋共用部位、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)；

（二）環(huán)境衛(wèi)生及生活垃圾的收集；

（三）協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作；

（四）車輛停放秩序的管理及停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理；

（五）非市政管理部門的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養(yǎng)護(hù)管理；

（六）維修基金利息使用財(cái)務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理；

（七）開展社區(qū)服務(wù)，參與社區(qū)文化建設(shè)；

（八）物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

第二十九條 物業(yè)管理委托合同期滿，一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個(gè)月內(nèi)通知對(duì)方。合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)行自我管理，或委托物業(yè)管理行政主管部門委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競(jìng)聘對(duì)該物業(yè)的管理時(shí)，享有優(yōu)先受聘權(quán)。

第三十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后７日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)移交物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè)以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財(cái)物。

第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成按國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)〔１９９９〕２６６號(hào)）執(zhí)行。

收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（含前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），必須到物價(jià)行政管理部門辦理經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證。

第三十二條 前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)買房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、入住的使用人承擔(dān)。

前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有約定的，經(jīng)物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)后，可按合同約定執(zhí)行；沒(méi)有約定的，由市物價(jià)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門確定。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核，報(bào)物價(jià)行政主管部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。但國(guó)家和省、市已有規(guī)定的，須按規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的特約服務(wù)，沒(méi)有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)商定價(jià)；國(guó)家和省、市有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第三十五條 城市新建住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按房屋造價(jià)（成本價(jià)）１％的比例繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金，用于購(gòu)買物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房按物業(yè)總建筑面積１％的比例，以成本價(jià)在臨街房屋首層提供。

物業(yè)管理專項(xiàng)資金，市內(nèi)四區(qū)交市物業(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ)；其他縣（市）、區(qū)交當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理辦公室專項(xiàng)存儲(chǔ)。

物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本后結(jié)余部分，全部用于補(bǔ)充維修基金的不足。

第三十六條 建筑面積在５萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償提供１５０平方米的物業(yè)管理辦公用房。每增加５萬(wàn)平方米，增加５０平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。

第三十七條 規(guī)劃土地行政主管部門和開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房、停車場(chǎng)等建設(shè)作為規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

第三十八條 物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房的產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反本辦法行為的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》的規(guī)定使用物業(yè)。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)和外貌；

（二）擅自建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物；

（三）占用、損壞共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備；

（四）安裝影響周圍環(huán)境或者房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；

（五）亂設(shè)攤亭、集貿(mào)市場(chǎng)；

（六）隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物；

（七）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（九）亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護(hù)欄、吊欄、曬衣架；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他違法行為。

第四十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人裝修房屋需要改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或明顯加大荷載的，必須按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)管理企業(yè)。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，有權(quán)制止并報(bào)告有關(guān)部門。

第四十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定報(bào)有關(guān)行政主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。影響他人利益的，應(yīng)征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的同意。

第四十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設(shè)施，新增或進(jìn)行維修、改造的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)通報(bào)，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马?xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。

第四十五條 實(shí)行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)和由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人出資建設(shè)的停車場(chǎng)地，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規(guī)定收取車輛停放管理費(fèi)。其中，占用由城建行行政主管部門建設(shè)和維護(hù)道路的，應(yīng)事先到城建行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十六條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和共用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地設(shè)置經(jīng)營(yíng)性廣告的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)的書面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續(xù)。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理費(fèi)和戶外廣告有償使用費(fèi)收入，扣除成本后結(jié)余部分的６０％用于物業(yè)維修和綠地養(yǎng)護(hù)；４０％用于彌補(bǔ)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和便民服務(wù)費(fèi)用。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應(yīng)由各專業(yè)管理部門管理到用戶，并負(fù)責(zé)維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費(fèi)用。

第四十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起１周內(nèi)，受讓方或承租方應(yīng)將受讓或承租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。

第五十條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計(jì)提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計(jì)提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和省、市關(guān)于城市房屋維修、養(yǎng)護(hù)、危險(xiǎn)房屋管理及公房售后維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，加強(qiáng)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定維修房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條 物業(yè)維修時(shí)，相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財(cái)產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任和相關(guān)的法律責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人因維修房屋自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備或應(yīng)維修而不維修，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條 保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運(yùn)行服務(wù)的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規(guī)定和物業(yè)管理合同約定實(shí)施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，物業(yè)行政主管部門可責(zé)令其限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)有權(quán)解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無(wú)效，物價(jià)行政主管部門不予辦理收費(fèi)許可證；擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)行政主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

第五十六條 開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定繳納物業(yè)管理專項(xiàng)資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門可提請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第五十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)予以撤銷，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第五十八條 對(duì)不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)交金額的０．３％按日加收滯納金；拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人或其他單位、個(gè)人違反本辦法，損壞房屋及共用設(shè)備、設(shè)施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，賠償損失并可處以５００元以上５０００元以下的罰款。

違反本辦法第四十一條規(guī)定的，由政府有關(guān)部門按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第六十條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不申請(qǐng)復(fù)議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第七章 附則

第六十一條 本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會(huì)章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市工商行政管理局制定。

第六十二條 配套設(shè)施比較齊全但公有住宅出售率未達(dá)到４０％的城市原有住宅區(qū)，物業(yè)管理行政主管部門可以組織產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定實(shí)行物業(yè)管理。

第六十三條 城市規(guī)劃區(qū)外經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的辦公、商住、別墅等其他類型的物業(yè)管理，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第六十五條 本辦法自２０００年１月１日起施行。大連市人民政府１９９５年７月２１日發(fā)布的《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》即行廢止。

第三篇：泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

泰州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章

總

則

第一條

為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理新體制，規(guī)范物業(yè)管理行為，提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平，為城市居民創(chuàng)造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，依據(jù)《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條

在本市行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及相關(guān)的公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場(chǎng)地等。所稱物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修、管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。

第四條

物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

第五條

市建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，其主要職責(zé)是：

(一)貫徹實(shí)施國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、法律、法規(guī)；

(二)管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制；

(三)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批、年檢工作；

(四)依法查處物業(yè)管理中的違法行為。

泰州市物業(yè)管理業(yè)管理處受市建設(shè)行政主管部門的委托具體負(fù)責(zé)市區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)管理工作。

各市(縣)建設(shè)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門、其具體職責(zé)由各市(縣)人民政府確定。

第六條

各級(jí)規(guī)劃、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、工商、稅務(wù)、物價(jià)、電信、郵政、供電、廣電、供水等部門和單位，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門做好有關(guān)管理工作。

街道辦事處協(xié)助有關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第七條

物業(yè)管理行業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)(居民服務(wù)業(yè))優(yōu)惠政策，政府各部門和社會(huì)有關(guān)方面應(yīng)支持其發(fā)展。

第二章

業(yè)主自治管理

第八條

業(yè)主委員會(huì)是住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

一個(gè)住宅區(qū)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

第九條

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。

一個(gè)住宅區(qū)域內(nèi)，新建商品住宅入住率達(dá)到60％時(shí)，所在地的建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)組織房屋開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主和使用人代表召開首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；以后的業(yè)主會(huì)議由住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。

第十條

業(yè)主會(huì)議，由住宅區(qū)內(nèi)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。

業(yè)主會(huì)議決定事項(xiàng)，以組成人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。

第十一條

業(yè)主會(huì)議是住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：

(一)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；

(二)審議、修改、通過(guò)住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程；

(三)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告并監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

(四)審定住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和使用人權(quán)益的重大事項(xiàng)；

(五)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

(六)業(yè)主會(huì)議有權(quán)依法決定與物業(yè)企業(yè)訂立、續(xù)訂、解除物業(yè)管理委托合同。

第十二條

首次業(yè)主會(huì)議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持《業(yè)主委員會(huì)登記表》、《業(yè)主委員會(huì)委員名單》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件，向所在地物業(yè)管理行政主管部門辦理登記確認(rèn)手續(xù)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。

物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理登記之日起15日內(nèi)，完成登記工作；對(duì)不符合本辦法規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并重新組織召開業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。

第十三條

業(yè)主委員會(huì)由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時(shí)，經(jīng)業(yè)主會(huì)議決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于5名。使用人不得超過(guò)組成人員的l／5。

業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)主任、副主任、委員，一般為兼職；主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)中產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員應(yīng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時(shí)間的人員擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)住宅區(qū)所在地的居民委員會(huì)派員參加。

第十四條

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，每屆任期三年，可連選連任。

第十五條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，按照章程行使下列職權(quán)：

(一)召集和主持業(yè)主會(huì)議；

(二)按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，代表全體業(yè)主簽訂本住宅區(qū)物業(yè)管理委托合同；

(三)主持制定本住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主公約，并提交業(yè)主會(huì)議審議通過(guò)；

(四)審議物業(yè)管理企業(yè)管理計(jì)劃、重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃及其它物業(yè)管理重大措施；

(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。

業(yè)主委員會(huì)履行下列義務(wù)：

(一)根據(jù)本住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主、使用人的意見、要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

(二)接受本住宅區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會(huì)議、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；

(三)督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主公約、全面履行物業(yè)管理委托合同；

(四)幫助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理服務(wù)措施。

第十六條

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，每年至少召開兩次，決議事項(xiàng)以過(guò)組成人員的三分之二多數(shù)通過(guò)。

第十七條

業(yè)主委員會(huì)可以采取公開招標(biāo)或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在本住宅區(qū)域內(nèi)實(shí)施物業(yè)管理。

第十八條

業(yè)主小組由本幢住宅業(yè)主推選若干代表組成，其職責(zé)是：

(一)聽取業(yè)主、使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見和建議，向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)反映；

(二)執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

(三)提出公共部位和公用設(shè)備的維修、更新建議。

第十九條

業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議，由全體成員過(guò)半數(shù)通過(guò)即生效。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的物業(yè)管理部門備案。

第二十條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)的決定，對(duì)住宅區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約和業(yè)主會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)通過(guò)的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。否則無(wú)效。

第三章

物業(yè)管理企業(yè)

第二十一條

物業(yè)管理企業(yè)，是依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧并具有獨(dú)立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

第二十二條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向建設(shè)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；未領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)。

第二十三條

物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

(一)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)內(nèi)的實(shí)際．制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實(shí)施辦法；

(二)依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，并采取有效措施予以糾正；

(四)選聘專營(yíng)公司(如清潔公司、保安公司等)，承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)工作；

(五)按企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍開展多種經(jīng)營(yíng)；

(六)敦請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)幫助管理。

第二十四條

物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

(一)全面履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

(二)接受業(yè)主委員會(huì)、住宅區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關(guān)部門的監(jiān)督；

(三)向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作；

(四)積極開展多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富住宅區(qū)居民的精神生

(五)制定住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理計(jì)劃和重大工程項(xiàng)目維修計(jì)劃。

第四章

物業(yè)管理委托

第二十五條

房屋開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在房屋竣工前委托物業(yè)管理企業(yè)提前介入建設(shè)的住宅區(qū)物業(yè)管理，并負(fù)責(zé)房屋售后至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理工作。

第二十六條

開發(fā)建設(shè)單位在辦理售房手續(xù)時(shí)，應(yīng)在房屋銷(預(yù))售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理?xiàng)l款，并向購(gòu)房者提供住宅區(qū)前期物業(yè)管理規(guī)定和住戶手冊(cè)。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的住宅區(qū)前期物業(yè)管理規(guī)定和住戶手冊(cè)是房屋銷(預(yù))售合同的組成部分。

第二十七條

住宅區(qū)房屋入住率達(dá)到60％時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，由建設(shè)行政主管部門組織開發(fā)建設(shè)單位召集首次業(yè)主會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)在30日內(nèi)確定物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條

接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理委托合同，或與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)雙方當(dāng)事人名稱及地址；

(二)管理服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容；

(三)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

(四)管理服務(wù)權(quán)限；

(五)管理服務(wù)費(fèi)用及其支付辦法；

(六)合同期限；

(七)違約責(zé)任；

(八)合同糾紛的解決方法；

(九)雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同 送住宅區(qū)所在地建設(shè)行政主管部門備案。

第二十九條

物業(yè)管理委托合同期滿或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或有其他違約行為的，業(yè)主委員會(huì)可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前30日通知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在接到通知30日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交所托管物業(yè)的全部資料及帳務(wù)。

第五章

住宅區(qū)的物業(yè)的前期管理

第三十條

本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指房屋建成后，業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

第三十一條

開發(fā)建設(shè)單位或公有住房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)在售房前制定住宅使用規(guī)定，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同，并報(bào)所在地建設(shè)行政主管部門備案。

開發(fā)建設(shè)單位與購(gòu)房人簽訂房屋銷售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將住宅使用規(guī)定、前期物業(yè)管理委托合同和住宅使用說(shuō)明書作為房屋銷售合同的附件。

第三十二條

開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)和設(shè)備安裝過(guò)程中，應(yīng)具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設(shè)施，便于物業(yè)管理單位開展各項(xiàng)服務(wù)。

第三十三條

開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋的共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第三十四條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。

第三十五條

開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修基金。

第三十六條

自前期物業(yè)管理委托合同簽訂之日至新建房屋交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由房屋銷售單位承擔(dān)；自新建房屋交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，由售房單位和購(gòu)房人按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)。

第三十七條

新建房屋交付使用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)不得向購(gòu)房人收取除物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)以外的任何費(fèi)用。

第三十八條

前期住宅使用規(guī)定至業(yè)主會(huì)議審議通過(guò)的業(yè)主公約生效時(shí)自行終止。

前期物業(yè)管理委托合同至業(yè)主委員會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同生效時(shí)終止。

第六章

住宅區(qū)的驗(yàn)收移交

第三十九條

住宅區(qū)建成后，必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收和住宅區(qū)綜合驗(yàn)收，住宅區(qū)所在地建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加竣工驗(yàn)收，并就物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗(yàn)收意見。

第四十條

住宅區(qū)竣工綜合驗(yàn)收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門監(jiān)督下，及時(shí)向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)物業(yè)和物業(yè)管理所必須的工程建設(shè)技術(shù)資料。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將該資料復(fù)印件交物業(yè)管理企業(yè)使用。

第四十一條

移交內(nèi)容：

(一)建筑物(構(gòu)筑物)及有關(guān)設(shè)備(設(shè)施)；

(二)規(guī)定的物業(yè)管理用房及用于物業(yè)管理的設(shè)備(設(shè)施)；

(三)物業(yè)管理基金；

(四)總體工程配套設(shè)施，包括：市政、園林綠化、環(huán)衛(wèi)、安全防范設(shè)施，信報(bào)箱、各類管線，其它相關(guān)的配套設(shè)施；

(五)工程建設(shè)技術(shù)資料：

1．、住宅區(qū)竣工總平面圖；

2、單體建筑、結(jié)構(gòu)，水、電、消防等設(shè)備安裝竣工圖；

3、住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

4、有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；

5、住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。

(六)業(yè)主(住戶)基本情況。

第四十二條

物業(yè)移交應(yīng)具備的條件：

(一)建設(shè)工程全部施工完畢，各單項(xiàng)工程質(zhì)量同時(shí)竣工驗(yàn)收合格；符合建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收條件的，同時(shí)竣工綜合驗(yàn)收合格；

(二)物業(yè)管理基金已按規(guī)定繳交；

(三)按規(guī)定留有物業(yè)管理用房和經(jīng)營(yíng)用房；

(四)設(shè)備已正常運(yùn)行；

(五)分期建設(shè)的，移交區(qū)與在建區(qū)應(yīng)有圍墻分隔，并做好安全防護(hù)措施；

(六)物業(yè)管理單位已經(jīng)確定。

第四十三條

物業(yè)移交程序：

(一)開發(fā)建設(shè)單位書面向住宅區(qū)所在地建設(shè)行政主管部門提出申請(qǐng)，并填寫 《物業(yè)管理移交申報(bào)表>；

(二)對(duì)于已具備移交條件的物業(yè)，由所在地建設(shè)行政主管部門組織開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)、住宅區(qū)所在地街道、居委會(huì)及其他有關(guān)部門對(duì)物業(yè)及物業(yè)管理所必須的工程建設(shè)技術(shù)資料進(jìn)行清點(diǎn)、核查、接收；

(三)開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會(huì)在接受書及接受清單上簽字蓋章，并由參加移交人員代表其單位或部門在移交書上簽名見證。

第四十四條

自移交之日起，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任。但保修期內(nèi)以及其它應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)的建筑質(zhì)量責(zé)任，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第七章

物業(yè)的管理、使用、維護(hù)

第四十五條

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的關(guān)系。

第四十六條

業(yè)主和使用人使用房屋和住宅區(qū)域內(nèi)公用配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

(一)房屋裝飾、裝修不得危及房屋安全和他人安全，不得改變房屋結(jié)構(gòu)，不得私搭亂建；

(二)改變房屋用途和外貌，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定；

(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)；

(四)房屋內(nèi)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺(tái)、屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物；

(五)愛(ài)護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀和休閑設(shè)施等；

(六)車輛按照規(guī)定有序停放，不得違規(guī)行車、停車、嗚喇叭；

(七)垃圾實(shí)行裝裝化，按照規(guī)定的地點(diǎn)、方式投放；

(八)住宅區(qū)內(nèi)不得亂貼、亂畫、亂掛；

(九)在規(guī)定范圍內(nèi)按照合同約定繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，不得拒繳或無(wú)故延期繳納；

(十)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定和《業(yè)主公約》。

第四十七條

利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主會(huì)議的書

面同意后、方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，支付設(shè)置費(fèi)用。

按照前款規(guī)定收取的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施設(shè)置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修基金。

利用物業(yè)設(shè)置公益性設(shè)施，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十八條

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。

住宅轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將住宅轉(zhuǎn)讓或者 出租的有關(guān)情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第四十九條

房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

(一)房屋室內(nèi)部分，由業(yè)主和使用人自行維修；

(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道(水表后)、公用水箱、加壓 水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線、消防設(shè)施等房屋本體公共部位、設(shè)施、設(shè)備，由受聘的物 業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)維修。

第五十條

房屋的維修資金，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

(一)房屋自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)；

(二)房屋的公共部位、公用設(shè)備的管理維修費(fèi)用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責(zé)任劃 分與費(fèi)用分?jǐn)傄?guī)定，從房屋公共維修金中支出；直管公房和單位自管房按房改政策 出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共部位維修基金中分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用；

(三)開發(fā)建設(shè)單位建造、納入成本的公共設(shè)施，管理、維修、更新改造由物業(yè)管 理企業(yè)負(fù)責(zé)，維修、更新改造費(fèi)用從公共部位維修基金中支出；

(四)政府投資的公共設(shè)施的管理、維修、更新改造等工作由有關(guān)行政管理部門 或?qū)I(yè)部門負(fù)責(zé)，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，并支付相應(yīng)費(fèi)用；

(五)住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理、維護(hù)、更新改造等責(zé)任不明確的，由市建設(shè)行 政主管部門會(huì)同相關(guān)部門共同確定。

第五十一條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂(lè)場(chǎng)所、消火栓、停車場(chǎng)、自行車(摩托車)庫(kù)、公廁、衛(wèi)生保潔設(shè)備、設(shè)施等公用配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修。

屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，由責(zé)任人賠償損失。

第五十二條

住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關(guān)專業(yè)部門委托，對(duì)本區(qū)域內(nèi)的水、電、煤氣等管線、設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

第八章

物業(yè)管理的收費(fèi)和使用

第五十三條

依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定設(shè)置有公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定的用途使用，不得挪作他用。

第五十四條

房屋公用部位、設(shè)施、設(shè)備專項(xiàng)維修費(fèi)，應(yīng)當(dāng)存入指定銀行，由業(yè)主委員會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理和使用，具體辦法另行制定。

第五十五條

市及市(縣)人民政府財(cái)政、審計(jì)部門依法對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)維修費(fèi)的收取、管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督和審計(jì)。

第五十六條

房屋公共部位維修基金，公共服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，并報(bào)經(jīng)物價(jià)主管部門批準(zhǔn)；代收代辦費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，并報(bào)物價(jià)主管部門備案。

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，由物價(jià)主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定另行制定。

第五十七條

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的主要用途為：

(一)物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)人員的工資，以及按照規(guī)定提取的福利費(fèi)；

(二)綠化管理費(fèi)；

(三)清潔衛(wèi)．生費(fèi)；

(四)保安費(fèi)；

(五)辦公費(fèi)；

(六)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

(七)法定稅費(fèi).第五十八條

物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法、開支方向應(yīng)當(dāng)定期定點(diǎn)公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定按期足額繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)管理企業(yè)如不按規(guī)定使用公共服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主監(jiān)督，業(yè)主和使用人有權(quán)拒絕繳納，直至提請(qǐng)業(yè)主會(huì)議終止物業(yè)管理委托合同。

第五十九條

物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，代理供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)部門收取水、電、氣費(fèi)，并可代其定期維修養(yǎng)護(hù)水、煤氣等管線、設(shè)施，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費(fèi)，開具物業(yè)管理專用發(fā)票。

業(yè)主需求的特約服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第六十條

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)傆?jì)費(fèi)到戶的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積的2‰，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米；以成本價(jià)提供總建筑面積4‰的經(jīng)營(yíng)用房，但最高不得超過(guò)200平方米。

物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)所有業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋所有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓、抵押。物業(yè)管理企業(yè)依照本辦法的規(guī)定和《物業(yè)管理委托合同》的約定使用物業(yè)管理用房，同等條件下可優(yōu)先租賃經(jīng)營(yíng)用房。

第九章

物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)

第六十一條

委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，可以采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)，但符合下列條件之一的除外：

(一)物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的；

(二)在一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的。

第六十二條

物業(yè)未交付使用的，或物業(yè)已交付使用，但業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)前期準(zhǔn)備工作；業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作。

業(yè)主委員會(huì)組織招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定。

招標(biāo)組織者行使下列權(quán)利：

(一)編制招標(biāo)文件，組織招標(biāo)活動(dòng)；

(二)選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標(biāo)人；

(三)根據(jù)評(píng)標(biāo)原則決定評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法；

(四)選定中標(biāo)人；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。

第六十三條

招標(biāo)組織者組織物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)中應(yīng)有所在地物業(yè)管理行政主管部門的代表參加。

招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審定標(biāo)底，提出評(píng)標(biāo)、定標(biāo)辦法和定標(biāo)意見。

第六十四條

招標(biāo)組織者制作招標(biāo)文件應(yīng)客觀、公正，并廣泛聽取業(yè)主和使用人的意見。

前款所稱招標(biāo)文件包括招標(biāo)書、投標(biāo)須知、訂立委托管理合同的條件及協(xié)議條款。招標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房、公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的情況、園林綠化狀況、社區(qū)文化娛樂(lè)設(shè)施；

(二)物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；

(三)投標(biāo)書編制的方式及依據(jù)；

(四)投標(biāo)人的資質(zhì)和條件；

(五)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地查驗(yàn)物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)；

(六)送達(dá)投標(biāo)書的地點(diǎn)及截止時(shí)間；

(七)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)；

(八)其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。

第六十五條

物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)，可以采取公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)的形式。符合下列條件之一的，由物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門主持，可以采用議標(biāo)方式：

(一)物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

(二)外國(guó)政府、個(gè)人、國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及港澳臺(tái)同胞贈(zèng)款建設(shè)，并且明確要求采取議標(biāo)方式的。

前款所稱議標(biāo)，是指招標(biāo)組織者與兩家以上(合兩家)的物業(yè)管理企業(yè)就特定物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)包條件進(jìn)行協(xié)商，擇優(yōu)選定中標(biāo)人的招標(biāo)方式。

招標(biāo)方式一經(jīng)確定，不得中途變更。

第六十六條

采用公開招標(biāo)方式的，招標(biāo)組織者應(yīng)當(dāng)提前30天通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視或其他方式公開發(fā)布招標(biāo)公告，同時(shí)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案；采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，招標(biāo)組織者應(yīng)向符合資質(zhì)要求的三家以上(含三家)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，同時(shí)報(bào)建設(shè)行政主管部門備案。

前款招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)包括下列內(nèi)容：

(一)招標(biāo)組織者的名稱、地址；

(二)擬招標(biāo)的物業(yè)的名稱、類別、用途、地點(diǎn)、建筑面積等；

(三)投標(biāo)的地點(diǎn)和期限；

(四)獲取招標(biāo)文件的辦法、時(shí)間、地點(diǎn)及相關(guān)的費(fèi)用等。

第六十七條

參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)書。投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)管理規(guī)章制度；

(二)管理服務(wù)人員配備方案；

(三)管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案;

(四)管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)算方案；

(五)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾；

(六)治安保衛(wèi)等措施；

(七)社區(qū)文化服務(wù)方案；

(八)管理服務(wù)模式、設(shè)想等。

第六十八條

對(duì)招標(biāo)住宅區(qū)承擔(dān)過(guò)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

前款物業(yè)管理企業(yè)有兩家以上的，最后承擔(dān)管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。

第六十九條

物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。招標(biāo)、投標(biāo)雙方不得弄虛作假、惡意串通，損害對(duì)方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

第十章

法律責(zé)任

第七十條

物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到物業(yè)管理行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處三萬(wàn)元以下的罰款。

第七十一條

物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，物業(yè)管理行政主管部門可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處以五千元以下的罰款。

第七十二條

物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的，由價(jià)格行政主管部門按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第七十三條

業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主公約和國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償；違反有關(guān)法規(guī)的，由有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

業(yè)主和使用人未按規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照合同約定加收滯納金。

第七十四條

物業(yè)管理企業(yè)不服物業(yè)管理、價(jià)格行政主管部門的行政處罰，可以依照法律、法規(guī)的規(guī)定，向作出行政處罰決定機(jī)關(guān)的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議，或向人民法院起訴。

第七十五條

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、房屋使用人因物業(yè)管理產(chǎn)生的合同糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。元仲裁或仲裁協(xié)議無(wú)效的，可以依法向人民法院起訴。

第七十六條

物業(yè)管理行政主管部門在查處有關(guān)行政違法案件時(shí)，必須有兩名以上執(zhí)法人員，并出示省人民政府統(tǒng)一制發(fā)的行政執(zhí)法證件；實(shí)施行政處罰時(shí)，必須使用財(cái)政部門統(tǒng)一制發(fā)的罰沒(méi)單據(jù)，罰沒(méi)收入必須全部上繳國(guó)庫(kù)。

第十一章

附

則

第七十七條

高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)(廠房)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第七十八條

本辦法自二O O O年十月一日起施行。原《泰州市市區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。

第四篇：上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三條 本辦法所稱的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。住宅區(qū)的劃分，由縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門結(jié)合社區(qū)管理，按照住宅與公共實(shí)施的相關(guān)情況劃定。

本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等。

本辦法所稱業(yè)主，是指房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕和整潔，同時(shí)對(duì)住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進(jìn)行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。

第四條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)主管部門）是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門。

縣、市（區(qū)）房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督管理。

建設(shè)、規(guī)劃、市政、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、公安（消防）、價(jià)格、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法。

街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社會(huì)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。

第二章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

第五條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達(dá)到５０％以上的，必須召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主人數(shù)超過(guò)１００名的，可按比例推選業(yè)主代表。

業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會(huì)由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)須擁有投票權(quán)者過(guò)半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。

業(yè)主的投票權(quán)，普通住宅按每２０平方米為一個(gè)計(jì)票單位，別墅按每１５平方米為一個(gè)計(jì)票單位；非住宅按每１０平方米為一個(gè)計(jì)票單位，不足的按四舍五入處理，但每個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位不得分割投票。

第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，由物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處、居委會(huì)等相關(guān)單位組織召開，費(fèi)用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

第六條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)委員；

（二）審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約；

（三）審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告；

（四）決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（五）審議通過(guò)住宅區(qū)物業(yè)管理方案；

（六）決定其他有關(guān)維護(hù)業(yè)主權(quán)益和督促業(yè)主執(zhí)行業(yè)主公約的重大事項(xiàng)。

第七條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一般每年召開１—２次；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或１０％以上業(yè)主提議，也可臨時(shí)召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)可以邀請(qǐng)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表過(guò)半數(shù)通過(guò)。

第八條 業(yè)主委員會(huì)是在住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

一個(gè)住宅區(qū)只能成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

第九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；

（二）聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位人員兼任業(yè)主委員會(huì)副主任或委員；

（三）根據(jù)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，可以通過(guò)招投標(biāo)或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同；

（四）監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的使用情況；

（五）檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況；

（六）受理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

（七）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)請(qǐng)求公布欠繳費(fèi)戶名單，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（八）業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由５至１１人組成，設(shè)主任１人，副主任１至３人，每屆任期３年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)可將日常管理事務(wù)委托居民委員會(huì)承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過(guò)半數(shù)通過(guò)。

第十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起１５日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)章程和名單報(bào)物業(yè)主管部門登記備案，并同時(shí)抄送當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，但不得超過(guò)同期物業(yè)管理費(fèi)總額的５％．具體數(shù)額和計(jì)劃由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議決定。

第十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。物業(yè)管理資質(zhì)實(shí)行年審制和等級(jí)管理制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。

第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國(guó)家的其他有關(guān)規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè)；

（二）按照國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（三）制止各種損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為；

（四）享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：

（一）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護(hù)、維修和更新；

（二）物業(yè)公用部位、共用設(shè)施和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的保潔服務(wù)；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)、管理；

（四）車輛進(jìn)出及停放的管理；

（五）協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進(jìn)行安全防范；

（六）物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳目管理和物業(yè)檔案、業(yè)主檔案的保管；

（七）舉辦社區(qū)文化活動(dòng)；

（八）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受所在街道辦事處和居委員的監(jiān)督，協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作。

第十七條 新建住宅區(qū)交付使用而入住率不到５０％的，由開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理，并報(bào)物業(yè)主管部門備案，前期物業(yè)管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)產(chǎn)生后，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘。

物業(yè)銷售（預(yù)售）時(shí)，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)告示服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第十八條 實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同（以下簡(jiǎn)稱委托合同）。

物業(yè)管理委托合同必須按省建設(shè)廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起１５日內(nèi)，將委托合同報(bào)物業(yè)主管部門備案，同時(shí)抄告轄區(qū)居委會(huì)。

第十九條 住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理應(yīng)接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督。

進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場(chǎng)或設(shè)置有停車標(biāo)志的場(chǎng)所。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。

第四章 物業(yè)維修經(jīng)費(fèi)

第二十條 實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項(xiàng)資金，用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)維修專項(xiàng)資金遵循全額儲(chǔ)存、業(yè)主共同所有、合理使用的原則。實(shí)行統(tǒng)一繳交、?？顚Ｓ谩⒚裰骼碡?cái)、接受財(cái)政、審計(jì)監(jiān)督的管理制度。

第二十一條 物業(yè)維修專項(xiàng)資金不得出錯(cuò)，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營(yíng)股票、期貨或其他具有風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得為單位或個(gè)人提供任何形式的擔(dān)保。

物業(yè)維修專項(xiàng)資金的管理費(fèi)用由財(cái)政部門核定，在物業(yè)維修專項(xiàng)資金的增值收益中提取，并納入預(yù)算外資金收支兩條線管理。

第二十二條 物業(yè)維修專項(xiàng)資金由物業(yè)管理行政主管部門成立“維修資金管理中心”設(shè)立專戶進(jìn)行管理。

物業(yè)維修專項(xiàng)資金由開發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)房者共同繳納，開發(fā)建設(shè)單位按１５元／㎡標(biāo)準(zhǔn)繳交，購(gòu)房者（含商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、拆遷安置房）按購(gòu)房款２％的比例繳納到開發(fā)建設(shè)單位，由開發(fā)建設(shè)單位在辦理住宅區(qū)移交時(shí)一并劃撥到“維修資金管理中心”專戶。

第五章 物業(yè)管理用房

第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建設(shè)面積９‰的比例配置物業(yè)管理用房。其中５‰為物業(yè)管理和社區(qū)管理辦公用房，４‰為經(jīng)營(yíng)用房，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）證之前予以確定。

物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有，交由業(yè)主委員會(huì)代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。零星開發(fā)的商品房，難以提供物業(yè)管理用房的，需向物業(yè)主管部門交納相應(yīng)的物業(yè)管理用房?jī)r(jià)款，由物業(yè)主管部門在同一住宅區(qū)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)劑物業(yè)管理用房。開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)房屋單體工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)無(wú)償移交給物業(yè)主管部門，具體使用可根據(jù)各個(gè)社區(qū)實(shí)際情況擬定方案，報(bào)物業(yè)主管部門核準(zhǔn)。

第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，向物業(yè)主管部門移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：

（一）住宅區(qū)總平面圖；

（二）住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖；

（三）住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖；

（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；

（五）住宅區(qū)綜合驗(yàn)收資料。

住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會(huì)，供物業(yè)管理企業(yè)使用。

住宅區(qū)綜合驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)有物業(yè)所在地街道辦事處派人參加，開發(fā)建設(shè)單位已選擇了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理的，物業(yè)管理企業(yè)必須派人參加。

第二十五條 住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。

第二十六條 住宅區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十七條 任何單位和個(gè)人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為：

（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋用途；

（二）對(duì)房屋承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)及公共部位違章鑿、拆、搭、占；

（三）變更房屋外立面裝飾；

（四）堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染的物質(zhì)或超出國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（五）聚眾喧鬧；

（六）擅自占用公共場(chǎng)所，損壞公共設(shè)施，毀壞綠化；

（七）隨意停放機(jī)動(dòng)車輛；

（八）亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；

（九）亂倒垃圾、雜物；

（十）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃；

（十一）在住宅區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家禽和放養(yǎng)寵物；

（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。

第二十八條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按照《住宅使用說(shuō)明書》和《業(yè)主公約》的規(guī)定繳納一定的保證金再進(jìn)行裝修。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為或造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。對(duì)拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。

第二十九條 物業(yè)維修、更新時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財(cái)產(chǎn)損失的，由責(zé)任人修復(fù)或賠償。

物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時(shí)，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

第七章 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)

第三十條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)；物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，特約服務(wù)費(fèi)除價(jià)格主管部門另有規(guī)定外，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定的權(quán)限由物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)主管部門制定。

業(yè)主委員會(huì)已委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理與服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復(fù)收取。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)在不影響住（用）戶利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場(chǎng)地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用開支。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)管理委托合同》所約定的期限向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取。預(yù)收期限不得超過(guò)１２個(gè)月。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)范圍及服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)醒目位置公布。

第三十四條 建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的７０％收取。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費(fèi)用。

第八章 附則

第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進(jìn)行規(guī)范。

本辦法施行前已交付使用但尚未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，按照本辦法規(guī)定逐步實(shí)施物業(yè)管理。

第三十六條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū)及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。

第三十七條 違反本辦法規(guī)定的，由政府主管部門按照《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》之規(guī)定予以處罰。

第三十八條 本辦法由市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第五篇：南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

【章名】 第一章 總 則 第一條 為加強(qiáng)城市住宅區(qū)的管理，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、文明、安全、方便的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情 況，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。第三條 本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅房屋為主，并有相應(yīng)配套的公共設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。本辦法所稱住戶，是指住宅區(qū)內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)人或使用人。第四條 南寧市房產(chǎn)管理局是南寧市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市的物業(yè)管理工作。規(guī)劃、建設(shè)、公安、環(huán)境衛(wèi)生、園林、市政、供水、供電等各有關(guān)部門應(yīng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。第五條 本市城市住宅區(qū)管理實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化及服務(wù)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式和主管部門行業(yè)管理、住戶自主管理與物業(yè)企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制?！菊旅?第二章 住宅區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu) 第六條 住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到５０％以上時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理主管部門指導(dǎo)下，及時(shí)組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）。管委會(huì)由住宅區(qū)首次住戶大會(huì)或住戶代表大會(huì)選舉或協(xié)商推舉產(chǎn)生。管委會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起１５日內(nèi)向物業(yè)管理行政主管部門辦理登記。第七條 管委會(huì)代表住戶的利益，維護(hù)住戶的合法權(quán)益。管委會(huì)在物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)制定管委會(huì)章程，選聘物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理工作。第八條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行等級(jí)管理。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查合格，并到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記后，方可接受管委會(huì)的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。第九條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)與管委會(huì)簽訂的委托管理合同，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理。委托管理合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費(fèi)用、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式。委托管理合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在３０日內(nèi)將委托管理合同報(bào)物業(yè)管理主管部門和工商行政管理部門備案。第十條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）根據(jù)委托管理合同和國(guó)家及自治區(qū)有關(guān)規(guī)定對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

（二）根據(jù)委托管理合同和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物業(yè)管理的行為，并對(duì)造成的損害要求賠償；

（四）要求管委會(huì)協(xié)助管理；

（五）選聘專營(yíng)公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安和綠化等專項(xiàng)業(yè)務(wù)；

（六）開展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。第十一條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行委托管理合同，對(duì)受委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部分進(jìn)行維修管理，承擔(dān)住宅區(qū)內(nèi)的保安、防火、綠化、維護(hù)、清潔及住戶日常必需的便民服務(wù)工作；

（二）接受管委會(huì)和住戶的監(jiān)督，重大的管理措施提交管委會(huì)審議決定；

（三）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)主管部門及所在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；

（四）協(xié)助住宅區(qū)所在地居委會(huì)做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)精神文明建設(shè)的有關(guān)工作；

（五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。第十二條 住宅區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行崗位培訓(xùn)持證上崗制度。第十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在委托管理合同終止或解除后的１０日內(nèi)，向管委會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)物業(yè)管理主管部門備案：

（一）對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用實(shí)行結(jié)算，多收的部分予以返還；

（二）移交全部房屋和住戶檔案資料及有關(guān)財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（三）移交住戶共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物?！菊旅?第三章 住宅區(qū)物業(yè)的使用與維護(hù) 第十四條 住宅區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)辦理移交手續(xù)，并向管委會(huì)移交下列工程建設(shè)資料：

（一）住宅區(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他必要的資料。第十五條 住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、外貌和用途；

（二）不得隨意鑿、拆房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)、屋面或隨意占用房屋的公用通道；

（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；

（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；

（五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。第十六條 住戶裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知住戶，并對(duì)裝修住宅活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。第十七條 住戶不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。因特殊需要改變房屋使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)征得相鄰住戶和管委會(huì)的書面同意，并報(bào)有關(guān)部門審批。住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。第十八條 任何單位和個(gè)人不得占用住宅區(qū)內(nèi)的道路、停車場(chǎng)等公共場(chǎng)地從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因房屋維修或公共利益需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)簽訂協(xié)議，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第十九條 住戶轉(zhuǎn)讓或出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓或出租情況及時(shí)告知管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。第二十條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內(nèi)部分，由房屋產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)維修，產(chǎn)權(quán)人與使用人另有協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行；

（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備和消防設(shè)施等房屋共用部位和設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用在房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)中支出。第二十一條 住宅區(qū)的通道、溝渠、池、井、綠地、公共活動(dòng)場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區(qū)公用設(shè)施，由業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)和住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)中支出。造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第二十二條 住宅區(qū)內(nèi)的干道、路燈和給排水、供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)由有關(guān)主管部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的，其費(fèi)用由有關(guān)主管部門支付。前款所列維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)，有關(guān)主管部門可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，并按規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)支付委托費(fèi)用。第二十三條 凡房屋及附屬設(shè)施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由住戶修繕的，住戶應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由住戶承擔(dān)。第二十四條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（二）占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

（三）亂堆垃圾、雜物；

（四）亂搭、亂貼和亂掛等；

（五）損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（六）聚眾喧鬧影響他人休息；

（七）隨意停放車輛和鳴高音喇叭；

（八）排放有毒和有害物質(zhì)；

（九）飼養(yǎng)禽畜；

（十）未采取防止墜落傷人的保護(hù)措施而在陽(yáng)臺(tái)擺放物品；

（十一）從事法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！菊旅?第四章 住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)和管理用房 第二十五條 住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用構(gòu)成：

（一）開發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)；

（二）房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)；

（三）住戶繳納的管理服務(wù)費(fèi)。第二十六條 住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資的一定比例，一次性向物業(yè)管理行政主管部門繳交。住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用于住宅區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作他用。住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)由物業(yè)管理主管部門設(shè)立專帳管理，由住宅區(qū)管委會(huì)向物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)使用。第二十七條 房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按房屋建筑面積定額向產(chǎn)權(quán)人收取，統(tǒng)一繳入住宅區(qū)管委會(huì)的“房屋維修”專戶，由住宅區(qū)管委會(huì)審批后定向使用。住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)、房屋共用部位和設(shè)施維修費(fèi)的提取和管理辦法由物業(yè)管理行政主管部門商市財(cái)政、物價(jià)部門另行制定。第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按物價(jià)部門核準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收取住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)。已按規(guī)定向住戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，其他任何單位和個(gè)人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。未受管委會(huì)或住戶委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供額外服務(wù)并收費(fèi)的，住戶可以不支付。第二十九條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按不少于住宅區(qū)總 建筑面積１‰的比例無(wú)償向管委會(huì)提供住宅區(qū)物業(yè)管理專用房屋，產(chǎn)權(quán)屬 住宅區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人共有，限于管委會(huì)或委托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用，不 得轉(zhuǎn)讓或改變用途。第三十條 開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以成本價(jià)向管委會(huì)提供一定面積的商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，購(gòu)置費(fèi)用可從住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)中墊支，并從該商經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)收入中分期回收。產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體產(chǎn)權(quán)人共有。前款規(guī)定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟(jì)收入的公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)地等，均由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)管理經(jīng)費(fèi)的不足。【章名】 第五章 住宅區(qū)前期物業(yè)管理 第三十一條 新建住宅區(qū)自開發(fā)建設(shè)起至管委會(huì)成立前為止的物業(yè)管理（以下簡(jiǎn)稱前期物業(yè)管理），應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，或由開發(fā)建設(shè)單位聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂商品房購(gòu)銷合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理委托合同，并報(bào)物業(yè)管理主管部門備案。前期物業(yè)管理委托合同至管委會(huì)與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同生效時(shí)終止。第三十三條 新建住宅區(qū)房屋交付使用之日以前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；自房屋交付使用之日起至前期物業(yè)管理委托合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，可由開發(fā)建設(shè)單位和買受人按照前期物業(yè)管理委托合同的約定承擔(dān)。第三十四條 開發(fā)建設(shè)單位及其聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理期間，不得使用住宅區(qū)公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)。第三十五條 開發(fā)建設(shè)單位不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓房屋共用部位、共用設(shè)備或公共設(shè)施的所有權(quán)、使用權(quán)。第三十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修責(zé)任；開發(fā)建設(shè)單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)代為承擔(dān)保修責(zé)任，并向物業(yè)管理企業(yè)支付有關(guān)的費(fèi)用。第三十七條 管委會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，在同等條件下，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)有優(yōu)先受聘的權(quán)利?！菊旅?第六章 罰 則 第三十八條 違反本辦法第八條、第九條第三款、第三十二條第一款規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查而擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)或不及時(shí)辦理物業(yè)管理委托合同備案手續(xù)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)；逾期仍不辦理的，責(zé)令其停止對(duì)住宅區(qū)物業(yè)的管理，并處以二千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。第三十九條 住宅區(qū)住戶違反本辦法第十五條、第二十四條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止或責(zé)令恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第四十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，管委會(huì)有權(quán)予以制止并要求其限期改正；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失；情節(jié)嚴(yán)重的，管委會(huì)有權(quán)解除物業(yè)管理合同，物業(yè)管理行政主管部門可對(duì)其作出降低資質(zhì)等級(jí)的處理；工商行政管理部門依法注銷其物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；有第（三）項(xiàng)行為的，由物價(jià)部門根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

（一）對(duì)房屋及其共用部位、設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）亂搭亂建，改變房地產(chǎn)和公共設(shè)施用途的；

（五）不履行物業(yè)管理合同及住宅區(qū)管理細(xì)則規(guī)定義務(wù)的。第四十一條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第二十六條第一款、第二十九條、第三十條第一款規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理行政主管部門可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并有權(quán)要求違第二十六條第一款的開發(fā)建設(shè)單位按每日３‰交納滯納金。第四十二條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十三條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請(qǐng)復(fù)議。當(dāng)事人逾期不申請(qǐng)復(fù)議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行?！菊旅?第七章 附 則 第四十四條 本辦法頒布實(shí)施前已交付使用的住宅區(qū)，應(yīng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。辦公樓、高層樓宇、綜合樓宇、別墅以及其他房產(chǎn)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。第四十五條 本辦法具體運(yùn)用問(wèn)題由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。第四十六條 本辦法自公布之日起施行。市轄縣可參照?qǐng)?zhí)行