第一篇：商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站策劃案

A 網(wǎng)站設(shè)計(jì)概述

主導(dǎo)航界面（Flash）：

1、點(diǎn)擊域名進(jìn)入后，主畫面是在移動(dòng)的藍(lán)天白云，右上角出現(xiàn)一只紙飛機(jī)的線框，紅白兩色開始填注其中，色彩填滿后即表示loading結(jié)束。

2、飛機(jī)開始向下穿越云層，穿越的過程中，云層開始往上移動(dòng)，表示飛機(jī)在接近地面，當(dāng)飛機(jī)進(jìn)入云層后，畫面底部開始出現(xiàn)紅星路35號(hào)的主體建筑。建筑以疊生的形式由地面一層層冒出，營(yíng)造動(dòng)感。

3、當(dāng)建筑組合完成后，飛機(jī)恰好穿過云層，飛臨建筑上空。然后，飛機(jī)飛出一個(gè)美麗的弧線，?？吭诮ㄖ镱A(yù)定的位置，形成建筑上的LOGO。

4、此時(shí)，跳出產(chǎn)業(yè)園的文字，然后作為L(zhǎng)OGO的飛機(jī)開始抖動(dòng)，飛機(jī)出現(xiàn)一排小字：請(qǐng)點(diǎn)擊此處。

5、點(diǎn)擊抖動(dòng)的飛機(jī)，進(jìn)入網(wǎng)站主頁。FLASH結(jié)束。

網(wǎng)站主體界面（Flash）：

1、由六個(gè)3D外形效果的按鈕組成，其鏈接分別指向相應(yīng)的功能模塊。

2、當(dāng)點(diǎn)擊其中某個(gè)按鈕后，該按鈕產(chǎn)生放大效果，占據(jù)整個(gè)畫面的主體部分，同時(shí)其他按鈕受其擠壓推動(dòng)到次要位置，主體部分漸出相關(guān)詳細(xì)內(nèi)容，呈現(xiàn)在瀏覽者面前。整個(gè)變換過程均有緩沖效果配合，使動(dòng)作自然、生動(dòng)。

3、當(dāng)瀏覽者點(diǎn)擊主體部分中的某一詳細(xì)內(nèi)容時(shí)，將彈出新窗口展現(xiàn)該內(nèi)容，flash頁面無動(dòng)作，新窗口文件為asp文件，可由后臺(tái)自主更新其內(nèi)容。

頁面及后臺(tái)(ASP)：

1、ASP頁面使用Dreamwaver開發(fā)，頁面內(nèi)容從Access數(shù)據(jù)庫(kù)中讀入。

2、網(wǎng)站后臺(tái)支持所有網(wǎng)站詳細(xì)內(nèi)容的更新和刪除，支持買賣定單的查看及處理，支持ASP頁面中相關(guān)圖片的更新（不包括界面組成部分的圖片）。

3、后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)采用Access數(shù)據(jù)庫(kù)開發(fā)，最終轉(zhuǎn)換為.asp文件，并在命名使加入通配符，防止數(shù)據(jù)庫(kù)被下載，并采用MD5加密方式對(duì)管理員帳號(hào)密碼進(jìn)行加密保護(hù)。

網(wǎng)站制作流程

1、網(wǎng)站資料的收集。

2、網(wǎng)站相關(guān)程序開發(fā).網(wǎng)站空間使用虛擬主機(jī).采用ASP語言,采用ACEESS數(shù)據(jù)庫(kù).3、網(wǎng)站頁面的附屬設(shè)計(jì)及附屬版式的制作。

4、網(wǎng)站程序的制作與開發(fā)。

5、網(wǎng)站的網(wǎng)頁與程序的結(jié)合。

6、網(wǎng)站測(cè)試：服務(wù)器穩(wěn)定性、安全性，程序及數(shù)據(jù)庫(kù)測(cè)試，網(wǎng)站壓力測(cè)試，網(wǎng)頁兼容性測(cè)試，如瀏覽器、顯示器，根據(jù)需要的其他測(cè)試。

7、網(wǎng)站發(fā)布與推廣

8、網(wǎng)站后期維護(hù)，網(wǎng)頁優(yōu)化。

B 工作進(jìn)度時(shí)間表

網(wǎng)站分2階段：

一階段：合同簽定時(shí)-11月15日

1．1階段交稿時(shí)間：11月15日（導(dǎo)航FLASH與主界面FLASH完成。創(chuàng)意中心ASP內(nèi)容完成）

2．1階段工作進(jìn)度時(shí)間表 進(jìn) 程/時(shí)間10號(hào)11號(hào)12號(hào)13號(hào)參與人

雙方確定

素材 擬訂

制作方需

求表一階段1期FLASH完成一階段2期FLASH完成一階段3期ASP部分頁面完成項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人技術(shù)人員督導(dǎo)

二階段： 11月15日-11月 日

完成后臺(tái)管理程序。完善網(wǎng)站所有分頁面，在客戶提供的資料在雙方確定時(shí)間內(nèi)全部設(shè)計(jì)制作完成并掛網(wǎng)

C 價(jià)格

Flash結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)：1000元/場(chǎng)景

Action Script腳本代碼編寫：300元/場(chǎng)景

Flash場(chǎng)景制作：50元/秒

Access數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)開發(fā)(包括數(shù)據(jù)庫(kù)安全維護(hù))：300元/個(gè)

后臺(tái)管理系統(tǒng)：1000元/個(gè)

（注：可對(duì)網(wǎng)站信息（除flash動(dòng)畫部分）進(jìn)行管理和發(fā)布，可對(duì)所有用戶進(jìn)行操作，可對(duì)可交易性信息做出標(biāo)注，可對(duì)網(wǎng)站新聞信息進(jìn)行增刪，可對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行管理，對(duì)會(huì)員進(jìn)行管理等。）

會(huì)員系統(tǒng)：800元

(注：設(shè)置會(huì)員注冊(cè)、登錄系統(tǒng)，資料管理系統(tǒng)；會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)使用Access，會(huì)員分為普通用戶會(huì)員和特殊用戶會(huì)員（如：貴賓、高級(jí)會(huì)員等）兩種，普通用戶會(huì)員在網(wǎng)站中發(fā)布產(chǎn)品或信息會(huì)獲得相應(yīng)積分獎(jiǎng)勵(lì)，可查看所有網(wǎng)站產(chǎn)品信息，但無權(quán)查看網(wǎng)站管理信息；特殊用戶會(huì)員注冊(cè)后需管理員認(rèn)證，按照紅星路35號(hào)針對(duì)客戶群進(jìn)行分類，特殊用戶會(huì)員能查看所有網(wǎng)站發(fā)布信息，有權(quán)查看所屬組群的網(wǎng)站管理信息，無權(quán)查看其他組群的最高級(jí)管理信息)。

虛擬交易系統(tǒng)（不實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上交易）：600元

（注：用戶可直接點(diǎn)選網(wǎng)站上適合自己的信息，該系統(tǒng)自動(dòng)歸并入其所屬級(jí)別的個(gè)人“購(gòu)物欄”，并形成列表，當(dāng)用戶提交聯(lián)系方式并發(fā)送“訂單”之后該用戶所選擇的產(chǎn)品列表以表單形式提交，管理員可通過后臺(tái)進(jìn)行查看。）

論壇系統(tǒng)：800元

新聞發(fā)布系統(tǒng)：400元

圖文信息發(fā)布系統(tǒng)：400元

SEO（Search Engine Optimization）搜索引擎代碼優(yōu)化：500元

總價(jià)：8400元

免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目：

登錄搜索引擎

網(wǎng)站流量統(tǒng)計(jì)

管理和技術(shù)培訓(xùn)

技術(shù)支持及更新

ICP信息產(chǎn)業(yè)部備案

500M網(wǎng)站空間(送20用戶郵局空間；電信、網(wǎng)通雙通道)：410元/年

第二篇：深圳華強(qiáng)北商業(yè)地產(chǎn)策劃案

深圳華強(qiáng)北商業(yè)地產(chǎn)策劃案

目 錄

第一篇 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告-p6 1.1 總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)----------p7 1.2 華強(qiáng)北區(qū)域市場(chǎng)總特征-----------------------------p12 1.3 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析----p15 1.4 客戶群體及內(nèi)外銷市場(chǎng)分析------------------------p20

第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析---------------------p22 2.1 項(xiàng)目概況--p23 2.2 項(xiàng)目的SWOT分析--------------------------p24 2.3 項(xiàng)目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群分析-----------p25 2.4 銷售賣點(diǎn)組織-----------------------------p26 2.5 項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及總體發(fā)展戰(zhàn)略-------------p26

第三篇 商業(yè)部分分析------------------------------p27 3.1 地塊的商業(yè)價(jià)值分析-----------------------p28 3.2 項(xiàng)目的SWOT分析--------------------------p28 3.3 商業(yè)的定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議（附：商場(chǎng)鋪位劃分圖）------------------------------p29 3.4 商業(yè)物業(yè)管理-----------------------------p34 3.5 銷售賣點(diǎn)的組織---------------------------p34 3.6 商場(chǎng)的綜合評(píng)價(jià)及總體評(píng)價(jià)-----------------p34

第四篇 銷售方案------p35 4.1 總體銷售策略-----------------------------p36 4.2 銷售時(shí)機(jī)及銷售的階段安排-----------------p36 4.3 現(xiàn)場(chǎng)包裝及形象包裝-----------------------p38 4.4 銷售渠道選擇與設(shè)計(jì)-----------------------p47 4.5 廣告策略與銷售方案及預(yù)算-----------------p49 4.6 現(xiàn)場(chǎng)包裝及預(yù)算---------------------------p53

第五篇 價(jià)格策略------p55 5.1 塔樓部分-p56 5.1.1 價(jià)目表制定的原則-----------------------p56 5.1.2 項(xiàng)目的實(shí)收均價(jià)與銷售速度---------------p56 5.1.3 折扣率的說明---------------------------p58 5.1.4 各銷售階段折扣率-----------------------p58 5.2 商業(yè)部分-p59 5.2.1 市場(chǎng)售價(jià)比較法-------------------------p59 5.2.2 市場(chǎng)租金比較法（投資回報(bào)法）-----------p61

第六篇 銷售實(shí)施------p65

第七篇 銷售準(zhǔn)備工作細(xì)節(jié)--------------------------p67

第八篇 附件------------p75

1、物業(yè)發(fā)展建議p76 8.1 住宅部分-p76 8.1.1 架空層（含會(huì)所）功能設(shè)置---------------p76 8.1.2 公用部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)建議-----------------p77 8.2 商場(chǎng)部分-p77 8.2.1 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議---------------------------p77 8.2.2 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議-------------------p78

2、價(jià)格擬定的參考數(shù)據(jù)------------------------附頁 8.3 競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)調(diào)查表（住宅物業(yè)數(shù)據(jù)表1-8）8.4 與競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)比較打分表（都會(huì)100商住比較表）8.5 商業(yè)裙樓各層的平面劃分圖（1-4層）第一篇 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 1.1總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 1.1.1總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 1）住宅部分

2000年上半年深圳市共銷售商品房233.42萬平方米，同比增長(zhǎng)15.4%。其中住宅銷售面積217.40萬平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，占總銷售面積的93%以上。說明在商品房的銷售中，住宅所占的比重越來越重。2）商業(yè)部分

2000年上半年全市商業(yè)用地出讓面積為10.75萬平方米，同比減少74.6%。特區(qū)內(nèi)主要分布在福田區(qū)和羅湖區(qū)，其中福田區(qū)出讓面積為6.08萬平方米，占出讓面積的57%。說明隨著城市中心的西移，福田的商業(yè)核心地位正在形成

2000年1季度末商服施工面積為165.08萬平方米，同比增長(zhǎng)了20.3%。特別是東門的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。東門的商業(yè)物業(yè)銷售嚴(yán)重不暢已是不爭(zhēng)的事實(shí)。3）辦公樓市場(chǎng)

2000年上半年全市辦公樓用地出讓面積為3.81萬平方米，比去年同期減少了79.2%。其中福田區(qū)出讓面積僅為0.3萬平方米，占總量的8%。但上半年辦公樓（含非商品房）批準(zhǔn)報(bào)建面積44.00萬平方米。雖然在明后兩年內(nèi)辦公樓的市場(chǎng)供應(yīng)量得到了有效的控制，但短期內(nèi)辦公樓的供應(yīng)量仍然呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。4）公房上市

7月公房上市已進(jìn)入實(shí)質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，雖然從目前來看真正進(jìn)入二手買賣市場(chǎng)的比重很少，但其對(duì)市場(chǎng)的影響已非常明顯：普通商品住宅的價(jià)格和銷售速度不可避免受到?jīng)_擊，而由此可能導(dǎo)致?lián)Q樓欲望高漲，豪宅消費(fèi)群擴(kuò)大。5）個(gè)盤時(shí)代

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入個(gè)盤時(shí)代，為了從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中突圍，每個(gè)樓盤都力求在建筑本體（含戶型及建筑風(fēng)格等）和營(yíng)造社區(qū)文化方面塑造自身特色、把握特定消費(fèi)群體。善于迎合和把握目標(biāo)客戶的需求、展示賣點(diǎn)的個(gè)盤跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。1.1.2近期市場(chǎng)熱點(diǎn)

今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。1)中心區(qū)

隨著中心區(qū)六大市政工程的全面開工，中心區(qū)已成為市民關(guān)注的焦點(diǎn)。中海華庭作為中心區(qū)第一個(gè)入伙的住宅項(xiàng)目，銷售達(dá)到8成以上；和記黃埔第二期的推出，更是重演了8年以前排隊(duì)搶樓的情景，僅15天

就實(shí)現(xiàn)了推出量8成的銷售佳績(jī)。

去年市政府投資主要用于環(huán)境和基礎(chǔ)工程，今年投資重點(diǎn)主要是地鐵與中心區(qū)具體工程，如：市民廣場(chǎng)、青少年文化宮等。年內(nèi)中心區(qū)住宅項(xiàng)目及地鐵沿線項(xiàng)目將繼續(xù)倍受關(guān)注。

年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目不多，只有國(guó)際商會(huì)大廈（寫字樓）推出，但其一級(jí)輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供應(yīng)量巨大。2)香蜜湖片區(qū)

與99年相比，香蜜湖片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量大大增加，嘉園、翠?；▓@、楓丹雅苑、東海二期及萬科溫馨家園等項(xiàng)目相繼推出。這些樓盤大多具有質(zhì)素較高、開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)的特點(diǎn)，加之香蜜湖片區(qū)良好的居住環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引了許多對(duì)環(huán)境質(zhì)素要求較高的換房一族。從總體銷售情況來看，樓盤的銷售率有較大幅度的提高。3)龍華物業(yè)

去年年中萬科、中海同時(shí)推出關(guān)外大型精品小區(qū)四季花城、怡翠山莊，使關(guān)外物業(yè)平添檔次，同時(shí)也拓展了購(gòu)買客戶的構(gòu)成群體。

梅林拓關(guān)，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號(hào)線也將經(jīng)過龍華，必將給龍華物業(yè)帶來巨大的利好。7月8日物業(yè)集團(tuán)在關(guān)外最大的項(xiàng)目—風(fēng)和日麗正式推出，銷售情況良好，說明龍華已開始受到市場(chǎng)的關(guān)注。4）地鐵沿線

前兩年，雖然深圳人對(duì)地鐵概念還較為模糊，但地鐵物業(yè)仍然帶來了高的附加值。今年隨著地鐵工程的進(jìn)展，其物業(yè)的附加值將會(huì)進(jìn)一步提高，商家也紛紛搶占，如：新一佳進(jìn)駐彩福商城、好百年入駐彩虹新都的裙樓等。5）東部題材

年內(nèi)東部快速干道即將開通，大梅沙二期工程已經(jīng)開工，都會(huì)給東部以休閑、度假為主題的物業(yè)帶來機(jī)遇，如：中信開發(fā)的“海天一色”創(chuàng)造了沙頭角物業(yè)價(jià)值的新高。6）環(huán)境和質(zhì)素較好的大戶型住宅

年內(nèi)由金地開發(fā)的金海灣花園的熱銷拉開了大戶型旺銷的序幕，相繼推出的華僑城錦繡花園、香蜜湖片區(qū)的東海二期，短期內(nèi)均取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。7）主題商城

傳統(tǒng)的商業(yè)形式正經(jīng)歷大的轉(zhuǎn)變。主題商城愈演愈烈，南山的“西部電子”、“東方巴黎”成為99年商場(chǎng)銷售的熱點(diǎn)。但過小的鋪位劃分帶來的使用不便加之經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)驗(yàn)缺乏，大大打擊了投資者的信心。但從總體來看，相對(duì)明確的主題定位或消費(fèi)人群定位仍然是突圍市場(chǎng)的有效方式，如：東門女人天地等。1.1.3市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

2000年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)較去年趨勢(shì)更明顯、特點(diǎn)更突出。1)競(jìng)爭(zhēng)激烈

和記黃埔、漢國(guó)置業(yè)等境外大型地產(chǎn)商與新生力量的進(jìn)入，以及傳統(tǒng)本地大地產(chǎn)商如:振業(yè)集團(tuán)、萬科、招商、華僑城等的持續(xù)開發(fā)令2000年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度遠(yuǎn)超往年。雖然去年全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍保持較快速度，居民收入水平穩(wěn)中有升，但市場(chǎng)消化能力仍然有限，總需求遠(yuǎn)低于市場(chǎng)總供應(yīng)量。因此在市場(chǎng)容量有限的情況下，不成為暢銷樓盤就面臨著積壓。2)細(xì)分市場(chǎng)，營(yíng)造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮個(gè)盤特色

99年和2000年市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)是部分發(fā)展商意識(shí)到突出個(gè)盤的特點(diǎn)、發(fā)掘自身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)是勝出的關(guān)鍵。如：創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@推出復(fù)式加躍式的戶型，楓丹雅苑推出三錯(cuò)層式戶型等,均在結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新； 3）與時(shí)代接軌、顯現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)特征

樓宇智能化進(jìn)程的速度在今年大大的加快。寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤構(gòu)成之必需品。并將進(jìn)一步走向日常生活。

4）公房上市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作

今年7月1日《深圳市國(guó)家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》正式實(shí)施，這意味著深圳公房上市將正式啟動(dòng)，可上市公房數(shù)量約有14萬套。

這些公房可能從兩個(gè)方面沖擊市場(chǎng)，第一：二次置業(yè)者的數(shù)量可能大大增加，從而導(dǎo)致對(duì)大戶型物業(yè)的需求量增加（年內(nèi)大戶型的熱銷已拉開了序幕）；第二：地域性較差的普通戶型可能會(huì)因?yàn)楣可鲜械姆至?，?dǎo)致銷售速度和價(jià)格有一定程度的回落。

5）住宅消費(fèi)者結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化

年輕的知識(shí)階層在住宅消費(fèi)者所占比例大幅度增加。從98年開始，住宅市場(chǎng)的主力消費(fèi)群已從私營(yíng)老板轉(zhuǎn)變?yōu)橐呀?jīng)在深圳有幾年經(jīng)濟(jì)積累的知識(shí)階層，特別是從事高新科技開發(fā)研究的人員。由此導(dǎo)致對(duì)住宅的質(zhì)素和功能的要求有一定程度的改變。

6）商業(yè)物業(yè)進(jìn)一步向規(guī)?；?、主題式及購(gòu)物休閑一體的方向發(fā)展

高節(jié)奏的工作使得深圳人難以有太多的時(shí)間和精力花在購(gòu)物逛街上。他們希望一站式購(gòu)物，無明確的定位或不能明確告之定位的商場(chǎng)都很難有吸引力。工作的壓力也使得他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境有較高要求，希望能夠在享受和休閑中購(gòu)物。7)外銷市場(chǎng)

據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，1994—1999年（頭三季度），外銷市場(chǎng)比例分別為4.7%、5.6%、6.2%、7.8%、8.4%、9.8%,外銷比例均在10%以下,可見本地買家仍為市場(chǎng)主力。

2000年初由香港調(diào)查公司對(duì)香港市民的一次調(diào)查表明：未來10年內(nèi)將有100萬港人有在深置業(yè)的計(jì)劃，而且他們置業(yè)的目的、面積及區(qū)域都會(huì)有較大的改變。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴(kuò)展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。

由市規(guī)劃國(guó)土局和商報(bào)社主辦的第一屆深圳房地產(chǎn)香港展銷會(huì)，為深圳樓盤提供了第一次向港人集體展示的機(jī)會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)成交情況也較為理想。它的延續(xù)也必將促進(jìn)外銷比例的進(jìn)一步放大。

1.2華強(qiáng)北區(qū)域市場(chǎng)總特征

1.2.1華強(qiáng)北片區(qū)商業(yè)狀況及前景展望 1）華強(qiáng)北商業(yè)街的形成和發(fā)展

1988年深圳市城市發(fā)展總體規(guī)劃中確定：華強(qiáng)北是以生產(chǎn)電子產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)。其所屬企業(yè)主要是：賽格、華強(qiáng)及石化等幾家大型國(guó)有企業(yè)。88—92年，是深圳電子行業(yè)發(fā)展最快的幾年，到93年為止，華強(qiáng)北已成為深圳乃至珠江三角洲最大的電子零售和批發(fā)市場(chǎng)。

電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著市城規(guī)模的擴(kuò)大，福田逐漸建成了大批的住宅小區(qū)，聚集了大批的居住人群。傳統(tǒng)的羅湖國(guó)貿(mào)商業(yè)及東門老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。

88年城市總體規(guī)劃修編時(shí)，華強(qiáng)北的功能定位正式由工業(yè)區(qū)改變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)。富有戰(zhàn)略眼光的萬科人95年選擇了這里作為萬佳的起點(diǎn)，低廉的租金和市場(chǎng)的巨大需求使得萬佳從這里積累了大量的資金、經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力。在萬佳的帶動(dòng)下，幾年內(nèi)，華強(qiáng)北逐漸演變?yōu)樯钲谧畲蟮纳虡I(yè)旺地。周圍先后有40多個(gè)商場(chǎng)投入使用。女人世界以明確的主題商場(chǎng)形象面市，開拓出華強(qiáng)北服裝主題商城的一片天。順電、新大好、男人世界等商場(chǎng)的加盟，使華強(qiáng)北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。2）華強(qiáng)北片區(qū)現(xiàn)狀：

2000年華強(qiáng)北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強(qiáng)的商業(yè)裙樓、賽格廣場(chǎng)及現(xiàn)代之窗的尾盤外，幾乎沒有全新的商場(chǎng)推出。8月下旬鼎盛時(shí)代的商業(yè)裙樓綠色主題商場(chǎng)概念并沒有得到市場(chǎng)的追捧。

位于華發(fā)北路上的銅鑼灣廣場(chǎng)，以深圳第一家“MALL”大型購(gòu)物商場(chǎng)進(jìn)行招商，先后推出了“流行總站”、“銅

鑼灣百貨”等主題招租。從目前的招租情況來看，流行總站1、2樓的出租情況較好，其鋪位面積在10-15平方米之間，業(yè)態(tài)為潮流時(shí)尚特色商品；4層主要由中閣音像城的原來租客組成，幾乎占了8成；但3樓卻嚴(yán)重招租不暢，其主要原因在于：3樓定位與整體商場(chǎng)定位融和度差，同時(shí)反映出鋪位經(jīng)營(yíng)者對(duì)第3層商業(yè)的信心明顯缺乏。3）華強(qiáng)北片區(qū)展望

華強(qiáng)北有望在年內(nèi)推出的商業(yè)物業(yè)還有：群星廣場(chǎng)2.3萬平方米商業(yè)裙樓、嘉匯新城約3萬平方米的商業(yè)裙樓、富怡雅居及都市E站約3.2萬平方米的商業(yè)裙樓等，預(yù)計(jì)在2000年底至明年年初進(jìn)入市場(chǎng)的商業(yè)面積將達(dá)到歷史最高，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。4）華強(qiáng)北商業(yè)的特征： ?商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，自成體系。

從業(yè)態(tài)上看，華強(qiáng)北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型，服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。?主題商場(chǎng)是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場(chǎng)的發(fā)源地。

順電家居廣場(chǎng)、女人世界、男人世界、兒童世界、賽格電子廣場(chǎng)等，針對(duì)不同的業(yè)態(tài)和消費(fèi)者而確定的主題商場(chǎng)獲得了巨大的成功，從某種程度上看，為全市商業(yè)的發(fā)展提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。?商業(yè)規(guī)模仍在不斷擴(kuò)大，城市核心商業(yè)圈的地位正在進(jìn)一步形成。

位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場(chǎng)，引入了國(guó)外先進(jìn)的MALL概念，給華強(qiáng)北及整個(gè)深圳市商業(yè)帶來新的概念。近期華發(fā)路沿線商場(chǎng)的聚合趨勢(shì)可以明顯預(yù)見，其商業(yè)氛圍有望得到很大提高。?片區(qū)的租售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)。

華強(qiáng)北廠房向商業(yè)的轉(zhuǎn)化在進(jìn)一步擴(kuò)大，從整體上看，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于東門及國(guó)貿(mào)商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值認(rèn)可程度。5）華強(qiáng)北的住宅

由于城市規(guī)劃中區(qū)域功能的限制，華強(qiáng)北的住宅面積相對(duì)較少，從在售和已售樓盤的情況來看，戶型以公寓為主（包括酒店式和商務(wù)公寓等）；普通住宅和大戶型單位，也多考慮了其商務(wù)用途。從周邊住宅的用途來看，約7成的單位都或多或少做為商用。1.3重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析 調(diào)查說明：

我們選擇了與本項(xiàng)目的地理位置、物業(yè)類型、規(guī)模及推出時(shí)間較為接近的4個(gè)樓盤進(jìn)行調(diào)查分析，旨在通過調(diào)查，對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤的供應(yīng)量、客戶構(gòu)成、價(jià)格及銷售策略、銷售率等方面有一個(gè)詳實(shí)的了解，從而制定切實(shí)可行的廣告策略和銷售策略。1）群星廣場(chǎng) 項(xiàng)目的基本資料

該項(xiàng)目位于華強(qiáng)北路和紅荔路的交匯處，是華強(qiáng)北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。占地面積11,366M2，總建筑面積約145,000M2。由兩棟30層住宅、一棟39層的公寓（含商務(wù)公寓和酒店式公寓）及2.3萬M2的大型商業(yè)裙樓組成。類別物業(yè)類型 戶型及面積（m2）總建筑面積（m2）均價(jià)（元/m2）銷售率 推廣策略 備注

住宅 2房 78、84 49000 7500 78% 都市住宅、隔3層有空中花園 一梯8戶戶型較差酒店管理、服務(wù)（28—39層）。開敞式廚房，3月后部分改為商務(wù)公寓。3房 101、106 酒店式公寓 29—76 7500 無

商務(wù)公寓 29——76 12600 8200 75% 無 商務(wù)配套（6—26層）商務(wù)配套 3000 會(huì)務(wù)商務(wù)中心 商場(chǎng) 23000 尚未推出

群星廣場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)從1999年9月28日開始，公開發(fā)售時(shí)間是1999年11月9日，截止到9月底（共計(jì)10個(gè)月），住宅的銷售情況良好，銷售率達(dá)到近80%?？蛻羧后w主要是與周邊有工作或生活緣的客戶。其

總體推廣缺乏主題及系列性，現(xiàn)場(chǎng)包裝及銷售管理也較差。酒店式公寓部分前期銷售情況較差，從2000年3月開始部分酒店式公寓改型為商務(wù)公寓整層或半層銷售后,情況有所改觀，商務(wù)公寓銷售率已達(dá)到75%。其客戶包括：SOHO一族、異地辦事處及投資客戶等。但商業(yè)裙樓一直沒有公開發(fā)售或招商。2）嘉匯新城 項(xiàng)目的基本資料

嘉匯新城位于深南大道上海賓館段的南向，緊臨福明路，與深南大道隔巴士站相臨?？偨ㄖ娣e約14萬平方米，由4棟31層高的住宅樓和一棟35層的辦公樓（8—21層為酒店式公寓）組成，裙樓商場(chǎng)共有五層，面積約3萬平方米。

類別類型 戶型及面積（m2）總建筑面積（m2）均價(jià)(元/m2)銷售率 推廣策略 備注 住宅 2+1房59m2 14256 7800 99% 都市住宅 2 房104m2 24660 7800 100% 都市住宅 2+2房 75m2 18067 7800 98% 都市住宅

商務(wù)單位 40-80m2 18770 10000 75% 現(xiàn)代商務(wù)中心 8-21層 彈性辦公空間 40-196m2 14500 彈性辦公空間 25-38層

嘉匯新城也是在工程的形象進(jìn)度較差的條件下，采取低價(jià)入世的策略銷售的，其住宅部分的推廣主題是都市住宅。銷售狀況較為理想，銷售率至今已達(dá)98%。酒店式公寓雖然后期完全以寫字樓的形象（匯商中心）推廣，但因?yàn)榫幼∨c辦公分離及管理費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)用較高的因素影響銷售進(jìn)度。從其客戶構(gòu)成而言，周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。3)鼎盛時(shí)代 項(xiàng)目的基本資料

位于深南大道南側(cè)，福華路以北，西臨福虹路。項(xiàng)目總用地面積9,102平方米，總建筑面積約86,173平方米，由三棟塔樓組成，樓高33層。1—3層為商業(yè)裙樓，面積12000平方米。類別項(xiàng)目 戶型 面積（m2）均價(jià)（元/m2）銷售率 推廣策略

住宅 二房二廳 89.88~93.05 m2 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期7700現(xiàn)在8500 55%（其中約30%由內(nèi)部員工購(gòu)買）都市華宅地鐵上蓋

三房二廳 121.48~121.50 m2 四房二廳 133.40~133.41 m2 五房二廳 141.96~141.98 m2 復(fù)式 235.04~252.35 m2 商場(chǎng) 約12000 綠色主題

鼎盛時(shí)代從千禧年房地產(chǎn)交易會(huì)上面市，至2000年9月9日公開發(fā)售，經(jīng)過了較長(zhǎng)的階段。它早期的售樓處設(shè)在一期的一層商業(yè)裙樓內(nèi)，但賣場(chǎng)的布置檔次較差，其人氣也嚴(yán)重不足。

在2000年初3—6月，拿出其中的一棟到香港銷售，從現(xiàn)在的情況看來，銷售并不理想。十一期間拿出部分特價(jià)單位（3房以上）優(yōu)惠10萬元銷售。香港客戶占總成交比例約有2成。說明本區(qū)域是港人可以接受的區(qū)域。4）彩云居 項(xiàng)目的基本資料

此項(xiàng)目位于福田南3路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場(chǎng)，此外2、3層也是商業(yè)用房。塔樓部分分為兩座，戶型面積從57.7平方米的1房至121平方米的四房均有。類型類別 戶型 面積（m2）均價(jià)（元/m2）推廣策略 住宅 1房2廳 57.76 6800 3路總站物業(yè) 2房2廳1衛(wèi) 67.7 2房2廳2衛(wèi) 88.3

3房2廳2衛(wèi) 99.8—112 3房2廳2衛(wèi)1工人房 121 商場(chǎng) 尚未推出 公交站

彩云居從7月下旬開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，主打語為：“一邊是繁華，一邊是寧?kù)o”及“總站物業(yè)”，預(yù)計(jì)現(xiàn)在銷售價(jià)格為6800元/m2，銷售率約20%。第一階段客戶群主要為周邊的租房客戶。1.4客戶群體及內(nèi)外銷市場(chǎng)分析 1.4.1住宅及商住物業(yè)客戶群分析

從調(diào)查來看，本區(qū)域客戶群體主要由周邊居民、與華強(qiáng)北有工作或生活緣的客戶、鐘愛都市生活的人、對(duì)都市依賴性較強(qiáng)的中小型公司、SOHO一族及投資客組成，另有部分香港客戶。1）周邊原居民

包括原來有房者和租客。

他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。合理的價(jià)格、樓盤的質(zhì)素將是打動(dòng)他們的重要因素。

2）與華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛都市生活的客戶

包括：華強(qiáng)北的生意人、白領(lǐng)階層、外地駐深辦事處及喜愛熱鬧和繁華生活者。

他們或?qū)Ρ緟^(qū)域的依賴性較強(qiáng)，或鐘愛本區(qū)域。他們多與電子、IT業(yè)聯(lián)系緊密。戶型是否合理及樓盤的智能化配置將是他們決定購(gòu)買與否的重要因素。3）SOHO一族和中小型公司

包括：律師事務(wù)所、廣告公司、裝修公司、貿(mào)易公司及其它自由職業(yè)者等。除地理位置外，他們比較看重樓盤自身配套如：是否有會(huì)務(wù)中心、商務(wù)中心等商務(wù)場(chǎng)所及泳池等生活場(chǎng)所，樓盤的品質(zhì)如電梯等及物業(yè)的名稱是否響亮，也是他們考慮的因素。4）投資客

價(jià)格和租金的比例、付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。1.4.2外銷市場(chǎng)

包括：熟悉本區(qū)域的香港客戶及其他外籍客戶。

物業(yè)管理、大堂的裝修及會(huì)所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點(diǎn)。

綜上所述：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶相對(duì)集中，他們大多具有種愛都市氛圍、關(guān)注物業(yè)品質(zhì)的特點(diǎn)。1.4.3商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)購(gòu)買力、客戶群分析 包括：自用和投資兩類。

他們的特點(diǎn)是：對(duì)項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)性非常關(guān)注，包括：定位、主題、商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、臨近商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，特別是工程的形象進(jìn)度。

因此，商場(chǎng)部分在遠(yuǎn)期樓花階段建議不作重點(diǎn)推廣，以免造成廣告費(fèi)的浪費(fèi)。第二篇 項(xiàng)目的住宅和公寓分析 2.1項(xiàng)目概況 2.1.1項(xiàng)目的地理位置

本項(xiàng)目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強(qiáng)北路商業(yè)街僅60余米。深南大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫字樓最集中的道路之一，上海賓館段更是聚集了知名的商場(chǎng)(天虹商場(chǎng))、酒店(格蘭云天酒店)及寫字樓（佳和華強(qiáng)大廈、中電大廈等）。是主要的商貿(mào)區(qū)和辦公區(qū)。

從地塊所在片區(qū)來看，屬上步工業(yè)區(qū)。它是深圳最集中的辦公和商業(yè)片區(qū)。2.1.2項(xiàng)目四至 項(xiàng)目位置圖如下： 中 航 路

項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（6層、樓高約28m），西面緊臨中航路,隔路與天虹商場(chǎng)的停車場(chǎng)相望。2.2項(xiàng)目的SWOT(優(yōu)劣勢(shì))分析 優(yōu)勢(shì)（S）：

? 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。佳和華強(qiáng)大廈作為其天然屏障，又可享都市之寧?kù)o。? 屬于地鐵沿線物業(yè)。

? 戶型設(shè)計(jì)方正實(shí)用、部分單位分合皆宜，內(nèi)部部分采用大板結(jié)構(gòu)，具有較大的靈活性。建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。

? 架空層泛會(huì)所概念，可滿足都市人對(duì)環(huán)境的需求。? 施工單位為江蘇一建，易予客戶工程質(zhì)量的信心。? 區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的復(fù)式帶空中花園設(shè)計(jì)。

? 智能化配置先進(jìn)，電梯及會(huì)所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。? 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。? 提供商務(wù)和會(huì)務(wù)中心服務(wù)。劣勢(shì)（W）：

? 覆蓋率較高，地面無花園及廣場(chǎng)。

? 每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層10戶或24戶，每層戶數(shù)較多。? 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。? 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開揚(yáng)。? 用作寫字樓，其昭示面較弱。

? 振華路為單行線，華強(qiáng)北路車流量較大，由西到東至地盤的便捷度不夠。? 北面、西面及東面均為臨時(shí)用房，較亂。? 項(xiàng)目推出時(shí)，形象進(jìn)度較差。? 物業(yè)管理公司的知名度不夠。O（機(jī)會(huì)）：

? 區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量，特別是公寓部分較小，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。? 項(xiàng)目11月24日借住交會(huì)開盤，有利于快速樹立項(xiàng)目形象。? 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷售提供了機(jī)會(huì)。T（威脅）：

? 福田區(qū)越來越多的住宅項(xiàng)目的社區(qū)環(huán)境質(zhì)素和自身的其它質(zhì)素皆優(yōu)，會(huì)分流部分客戶。? 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)會(huì)分流部分客戶。? 2000年全市小戶型物業(yè)大量推出。

? 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會(huì)分流部分公寓客戶。2.3項(xiàng)目的物業(yè)定位及目標(biāo)客戶群分析 2.3.1物業(yè)定位

根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查及地塊的SWOT分析，我們把項(xiàng)目定位為： 事業(yè)、生活、休閑—盡享都市繁華的宜商宜住的物業(yè)?！獜?qiáng)調(diào)地段的商業(yè)價(jià)值及物業(yè)的商業(yè)價(jià)值 2.3.2目標(biāo)客戶群分析

根據(jù)周邊項(xiàng)目的客戶調(diào)查和本項(xiàng)目的定位，本項(xiàng)目的客戶群主要由以下部分組成 ? SOHO類的中小型公司或個(gè)人 ? 對(duì)都市較依賴的其它公司或個(gè)人

? 駐深辦事處或與華強(qiáng)北有關(guān)聯(lián)的其它小型公司 ? 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層 ? 周邊原居民

? 鐘愛都市生活的其他人 ? 投資客戶

2.4銷售賣點(diǎn)組織

——圍繞區(qū)域的都市感、便利感、中心感、現(xiàn)代感、時(shí)尚感來展開。? 位于城市核心商業(yè)區(qū)，具有無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。? 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的稀缺性。? 宜商、宜住、宜租。

? 建筑本體的會(huì)務(wù)、商務(wù)配套及商業(yè)化管理。? 架空層泛會(huì)所——?jiǎng)?chuàng)造都市悠閑新生活。? 罕有復(fù)式單位送空中花園。? 信息點(diǎn)多、智能化程度高。

? 西向高層單位可見中心公園美景，北向高層單位可見筆架山山景。? 投資回報(bào)率高，無論是投資還是首次置業(yè)均有較高的購(gòu)買價(jià)值。2.5項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)及總體發(fā)展戰(zhàn)略

本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)就是區(qū)位優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)在于因位置而帶來的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。因此本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于：挖掘、發(fā)揮和展示因區(qū)位帶來的巨大優(yōu)勢(shì)，另外，通過現(xiàn)場(chǎng)包裝、樓盤自身質(zhì)素的進(jìn)一步挖掘、展現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的引導(dǎo)，來消除、克服項(xiàng)目的劣勢(shì)。第三篇 商業(yè)部分分析 3.1地塊的商業(yè)價(jià)值分析

地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的1—4層為電子類主題商場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)情況較差，物業(yè)的檔次也較低。西側(cè)緊臨中航路，但從現(xiàn)狀來看，人流和車流都較少，路況也較差，路上行道樹茂密、路燈昏暗，僅有飲食小店和一家小書店，商業(yè)氛圍極差。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車及來往貨車，來往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對(duì)本地塊的商業(yè)輻射極小。北側(cè)地塊為華粵公司的破舊廠房（現(xiàn)正進(jìn)行方案招標(biāo)，規(guī)劃為一座3000平方米的幼兒園，2棟30層的高層住宅及6層商業(yè)用房），從現(xiàn)狀來看，客觀上它隔斷了地塊與女兒國(guó)的聯(lián)系。無法形成商業(yè)氛圍。

地塊的商業(yè)人流可以這樣描述：50米以外，商業(yè)氛圍濃厚，50米以內(nèi)人流稀少。3.2項(xiàng)目的SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（S）：

◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)。◆ 主題鮮明，具有相對(duì)唯一性。

◆ 連接?xùn)|西向?qū)掃_(dá)9.6米的內(nèi)街設(shè)計(jì)，引導(dǎo)人流，聚集人氣?！?商業(yè)裙樓的設(shè)計(jì)時(shí)尚、現(xiàn)代，充分考慮商業(yè)氛圍的營(yíng)造。◆ 距未來地鐵站口僅50余米。劣勢(shì)（W）：

◆.四周的商業(yè)氛圍不濃厚?！?商場(chǎng)臨街面少。

◆ 門前缺乏商業(yè)廣場(chǎng)，很難聚集人氣?！?現(xiàn)狀來看，樓盤的昭示性不強(qiáng)。機(jī)會(huì)（O）：

◆ 新人類主題商場(chǎng)是市場(chǎng)的空白點(diǎn)。

◆ 振中路正在形成，華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展?！?福田的娛樂及休閑場(chǎng)所相對(duì)缺乏。威脅（T）：

◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大?！?銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)以招租為主，勢(shì)必會(huì)分流客戶。

◆ 99年主題式商業(yè)大量推出，而其中許多商業(yè)2000年經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)打擊投資客的信心。3.3商業(yè)定位分析及商業(yè)的業(yè)態(tài)劃分建議

從華強(qiáng)北的商業(yè)調(diào)查我們得知：華強(qiáng)北商業(yè)街雖然有電子一條街之名，其實(shí)從業(yè)態(tài)上已找不出市場(chǎng)空白點(diǎn)。佳和華強(qiáng)大廈3、4樓銷售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過于求。從女人世界、男人世界、兒童世界、順電家居廣場(chǎng)到萬佳百貨一分店、紫荊城、曼哈商業(yè)廣場(chǎng)，區(qū)內(nèi)大大小小40余家商場(chǎng)星羅密布，華強(qiáng)北已成為深圳白領(lǐng)階層的購(gòu)物必到之處。

項(xiàng)目的位置已告訴我們：與華強(qiáng)北、天虹求同一定不是方向。求異，才有取勝的可能。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。

如果說1、2層商場(chǎng)的銷售無需主題也可以進(jìn)行，3、4樓商場(chǎng)的銷售或招租，確定主題就成了必然。華強(qiáng)北到底還缺什么？我們能給予華強(qiáng)北的是什么？

在對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)：華強(qiáng)北沒有為新新人類及新銳人類（思想前衛(wèi)、追求時(shí)尚的人）服務(wù)的主題商場(chǎng)。

其實(shí)，在深圳也只有東門的西華宮、南國(guó)影院等幾處有為他們服務(wù)的專門店。新新人類及新銳人類是什么？他們?cè)谀睦铮克麄兊馁?gòu)買能力如何？

新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。發(fā)展到今天內(nèi)涵已很廣。從事IT行業(yè)的從業(yè)人員，到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè)，如：傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設(shè)計(jì)行業(yè)。他們的職業(yè)要求、他們的價(jià)值觀念都需要他們另類、創(chuàng)新。

西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類購(gòu)物點(diǎn)。它的位置在東門并不算好，業(yè)態(tài)定位也與其它商場(chǎng)差異性并不明顯，但經(jīng)營(yíng)情況卻一路看漲。

廣州的流行前線，亦屬較低層次的新新人類購(gòu)物場(chǎng)所。它是與地鐵站相連的地下商場(chǎng)，建筑面積約7000平方米。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。1999年開業(yè)，現(xiàn)在不僅名享廣州，而且揚(yáng)名深圳。流行前線的業(yè)態(tài)，與東門普通商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)品種有著較多的一致性。其裝修檔次也屬于中低檔，但它的成功之處在于兩個(gè)方面：

1、客戶定位明確，名稱與客戶聯(lián)系性強(qiáng)。

2、業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書店及大型游戲室等，在商場(chǎng)中合理布局，充分滿足了人們購(gòu)物、休閑的綜合需求，具體做法是：

a.在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。b.在人流逛街的疲憊尺度，如：50—80米，再設(shè)麥當(dāng)勞或游戲機(jī)室等。

新新人類和新銳人類在中國(guó)漸漸被商家重視。現(xiàn)在的商家都開始把目光轉(zhuǎn)移在他們身上，從圖書出版社、電影娛樂、電子通訊、汽車房產(chǎn)，到一貫保持中庸的聯(lián)想電腦、TCL電腦、西門子手機(jī)，也打出時(shí)尚牌，滿足他們的需要。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時(shí)代、深圳青年等。并且，勢(shì)頭之猛，讓人側(cè)目。

商場(chǎng)從消費(fèi)人群定位，較之從業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)品種進(jìn)行主題定位有更大的包容性。業(yè)態(tài)及品種主題受制于消費(fèi)時(shí)期的變化，如：家居城，在區(qū)域住宅需求量增長(zhǎng)期，其需求也旺盛，反之，則難以生存。而從消費(fèi)人群定位，則更具有長(zhǎng)期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時(shí)代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。如：女人世界等。

一站式購(gòu)物是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，萬佳、家樂福、沃爾瑪為家庭一站式購(gòu)物提供了機(jī)會(huì)，它們的符合人的購(gòu)物習(xí)慣，所以在不斷興旺。而為各種人群，如：女人、男人、兒童、新新人類等服務(wù)的一站式購(gòu)物商場(chǎng)的快速發(fā)展也就成了需求的必然。

深圳“吧”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。吧在早期，也特別分散，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)為成行成市了，如：南園路臺(tái)灣花園旁一棟舊樓就聚集了“本色吧”等5家。本項(xiàng)目設(shè)吧城有以下幾個(gè)理由： a.它是深圳市場(chǎng)的空白點(diǎn) b.城市生活的新種類 c.贏利能力強(qiáng) d.區(qū)域性強(qiáng) e.本項(xiàng)目的硬件配合 開“吧”必辦手續(xù)： a衛(wèi)生防疫部門 b環(huán)保部門 c消防部門 d文化部門 e工商部門

房地產(chǎn)市場(chǎng)在細(xì)分，消費(fèi)者需要細(xì)分，物以類聚、人以群分，商業(yè)的發(fā)展也是、也正在經(jīng)歷這樣的變化過程。

因此，1、2樓商場(chǎng)定位為為新新人類和新銳人類服務(wù)的主題商場(chǎng)。

3、4樓定位為吧城。1、2樓商場(chǎng)業(yè)態(tài)范圍可以包括：從電腦、電視、手機(jī)等電子類，首飾、頭飾、飾品、化妝品等裝飾類、服裝（含休閑、內(nèi)衣、運(yùn)動(dòng)等）類、鞋帽類、箱包類、圖書音響及視聽唱片類、食品類，到家私類、娛樂玩具類及各種吧類等。3.3.1業(yè)態(tài)的具體劃分建議

由于本商業(yè)的裙樓面積在12000平方米，規(guī)模中等。要想包括所有的業(yè)態(tài)是不太現(xiàn)實(shí)。應(yīng)此，建議僅選擇那些市場(chǎng)上相對(duì)空缺、而又能夠體現(xiàn)商場(chǎng)主題定位的、需求量又相對(duì)較大的業(yè)態(tài)。

在考慮業(yè)態(tài)的具體分布樓層時(shí)，必須結(jié)合其需要的鋪位形式、對(duì)面積的需求大小、資金承受力及利潤(rùn)率等綜合考慮。

1層：西側(cè)的鄰街鋪原則上考慮設(shè)獨(dú)立鋪，不限定業(yè)態(tài)（盡可能選擇檔次較高的特色專賣店），其它為化妝品、視聽類等。

2層：裝飾品類、圖書類、服裝類等。

3層：休閑空間——咖啡小筑、西點(diǎn)小屋或香茗茶座等。4層：吧類。

3.3.2商場(chǎng)的裝修方案建議

為保證整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及各鋪位的個(gè)性展示，建議商場(chǎng)的裝修采用如下方式：

地面和天花統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修，各鋪位在提供限定的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，可自由設(shè)計(jì)。在公共空間內(nèi)通過電子視屏、電視及其它現(xiàn)代化的器具，營(yíng)造現(xiàn)代、時(shí)尚、舒適、前衛(wèi)的購(gòu)物空間。3.3.3鋪位劃分的原則

根據(jù)分層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需求來劃分。在控制總價(jià)的基礎(chǔ)上，盡可能保持商場(chǎng)的檔次。鋪位面積原則上易大不易小。

?建議采用集中收銀的管理方式，1、2每層設(shè)收銀處2個(gè)。?柜臺(tái)的使用面積以5平方米左右為基準(zhǔn)單位。

?一層的鄰街獨(dú)立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積18-20平方米左右。敞鋪的面積控制在12—15平方米。?2層的四周布置獨(dú)立鋪，鋪位使用面積20平方米左右。中間的敞鋪使用面積控制在12—15平方米。?3、4層是獨(dú)立鋪位，使用面積在80—150平方米之間。

（除特殊說明外，以上都以使用面積計(jì)）3.4商業(yè)物業(yè)管理

商業(yè)物業(yè)管理公司水平直接影響到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，也直接影響項(xiàng)目的銷售。一個(gè)好的、具有品牌的物管公司不僅會(huì)直接給經(jīng)營(yíng)者以信心，也為投資者帶來保障。特別是對(duì)遠(yuǎn)期樓花的銷售更是至關(guān)重要。3.5銷售賣點(diǎn)的組織

◆ 位于華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)及上海賓館、天虹商場(chǎng)兩大商圈交匯處?！?屬地鐵沿線物業(yè)。

◆ 內(nèi)街貫穿東西方向，有利于吸引人流進(jìn)入商場(chǎng)?！?四面臨街，且3面與其它商場(chǎng)相鄰。◆ 裝修前衛(wèi)、時(shí)尚、現(xiàn)代、舒適。3.6商場(chǎng)部分綜合評(píng)價(jià)及總體評(píng)價(jià)

本項(xiàng)目的地理位置從商業(yè)的角度來看，屬前瞻性較好，但現(xiàn)狀較尷尬的一類。只有南面的佳和華強(qiáng)大廈是其四至中唯一的永久建筑，雖然1—4層也是商業(yè)用房，但原來設(shè)計(jì)時(shí)并沒有考慮與本項(xiàng)目的聯(lián)系，而且其經(jīng)營(yíng)狀況極差，難以給經(jīng)營(yíng)者和投資客帶來信心。華強(qiáng)北的繁華被華強(qiáng)電子商場(chǎng)完全隔斷。北側(cè)規(guī)劃中的商場(chǎng)很難對(duì)本項(xiàng)目的銷售形成幫助?？傮w來看，項(xiàng)目地塊的商業(yè)條件相對(duì)較差。

為了促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，只有從兩方面來展開，第一：用規(guī)劃和主題來吸引人市場(chǎng)關(guān)注；第二：用建筑本體的內(nèi)外裝修和空間來吸引客戶。宣傳和造勢(shì)都必須緊緊圍繞以上兩點(diǎn)。第四篇 銷售方案

4.1總體銷售策略

在總體戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，推廣方案根據(jù)銷售目標(biāo)而制定。根據(jù)應(yīng)對(duì)策略，其推廣方案主要由以下部分組成： ◆ 形象包裝及賣點(diǎn)組織

◆ 現(xiàn)場(chǎng)包裝：根據(jù)不同的銷售階段，結(jié)合工程的進(jìn)度，調(diào)整包裝形式和內(nèi)容。◆ 銷售控制：結(jié)合工程形象進(jìn)度，制定相應(yīng)的價(jià)格策略和選擇銷售的渠道組合?！?廣告宣傳及銷售推廣

4.2銷售時(shí)機(jī)及銷售的階段安排 4.2.1入市的時(shí)機(jī)選擇的理由

項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下四個(gè)方面的因素： 1)深圳房地產(chǎn)銷售的周期規(guī)律

根據(jù)歷年的銷售統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售呈現(xiàn)明顯的周期性。一般一年內(nèi)有兩個(gè)銷售的黃金時(shí)段，即：3月中下旬至6月下旬，這一階段的最高潮為春季房地產(chǎn)交易會(huì)；9月至12月是第二個(gè)黃金銷售時(shí)段，住交會(huì)已成為開發(fā)商、代理商較量的主戰(zhàn)場(chǎng)。

一般在銷售的黃金時(shí)段推出的樓盤，具有更易快速聚集人氣，在第一階段達(dá)到較高的銷售率的效果。而這一點(diǎn)是完成全部樓盤良好銷售的關(guān)鍵。2)項(xiàng)目的工程進(jìn)度

根據(jù)本項(xiàng)目施工單位江蘇一建六處提供的“中昊源項(xiàng)目工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”及實(shí)際施工進(jìn)度，完成轉(zhuǎn)換層施工的時(shí)間為2000年11月下旬，完成前廣場(chǎng)的回填土的時(shí)間在12月5日。位于商場(chǎng)一樓的銷售中心可以進(jìn)場(chǎng)裝修的時(shí)間大約是在12月5日，因此，根據(jù)工程進(jìn)度，銷售的最早時(shí)間是2001年1月20—25日。

本盤的正式銷售時(shí)間應(yīng)該在2001年1月20-25日(未考慮預(yù)售許可證的因素)。3）發(fā)展商的資金需求和其它要求

發(fā)展商希望能盡早開始銷售，以爭(zhēng)取盡快資金回籠，緩解施工進(jìn)度帶來的資金壓力。4）客戶的購(gòu)房心態(tài)

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在完成了由賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移后，客戶的選擇面相對(duì)較廣，在購(gòu)房時(shí)考慮和比較的因素也越來越多，其中，項(xiàng)目的工程進(jìn)度是他們考慮的重要因素之一。

市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果顯示：遠(yuǎn)期樓花是影響大多數(shù)客戶時(shí)成交的障礙點(diǎn)，樓盤的形象進(jìn)度好的工程，其成交率相對(duì)較高。

綜合以上因素，本項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間定在2001年1月26（年初2）日。

2000年11月24日至27日，深圳第二屆國(guó)際住宅與建筑科技展示交易會(huì)舉行。借會(huì)入市，可以節(jié)省廣告成本，也更易引起市場(chǎng)的關(guān)注。如鼎盛時(shí)代、都市驛站、第五大道等樓盤均是借展銷會(huì)開盤獲得良好宣傳效果的?？紤]到項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)不能到位，因此，建議參加本次交易會(huì)，但只作為發(fā)布消息，不進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。由于售樓處及實(shí)體樣板房的完成日期大約在2月25日。綜合元旦、春節(jié)等假日因素的影響，我們建議項(xiàng)目正式開盤日期是：2001年2月28日。4.2.2 銷售階段安排

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目的銷售期分為3個(gè)階段： 1）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期（2001、1、26-2001、2、28）目的：積累客戶、廣而告之、等待時(shí)機(jī)。

2）公開發(fā)售期及塔樓強(qiáng)銷期（2001、3、1-2001、6、1）

目的：抓住銷售旺季，全力突圍塔樓部分，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)銷售達(dá)5成以上，保證資金盡快回籠。3）商場(chǎng)部分強(qiáng)銷期（2001、6、2——2001、10、1）

目的：本階段的樓盤已是準(zhǔn)現(xiàn)樓，這是商場(chǎng)銷售的最佳時(shí)機(jī)，此時(shí)推出，能給投資者和經(jīng)營(yíng)者信心保證。而塔樓由于前一階段的推廣，也可以保持正常銷售速度。4.3現(xiàn)場(chǎng)包裝及形象包裝

現(xiàn)場(chǎng)包裝和形象包裝應(yīng)根據(jù)不同的銷售時(shí)期及不同的銷售主題有所調(diào)整，具體如下： 4.3.1內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期： 1）現(xiàn)場(chǎng)包裝

◆銷售廣場(chǎng)---包括回填土及廣場(chǎng)磚的施工、完成門前綠化部分的施工。（2001年1月20日前）◆ 形象墻——完成圖示部分形象墻的施工。

東側(cè)高度控制在3.5米左右。形式：噴繪。內(nèi)容主要表現(xiàn)都市精英便捷的生活方式?！?中航路人行道的整改及行道樹修剪——人行道和門前廣場(chǎng)統(tǒng)一地面鋪裝。

◆ 現(xiàn)場(chǎng)條幅及POP掛旗——條幅的賣點(diǎn)要突出，其色彩的選擇要與LOGO等協(xié)調(diào)統(tǒng)一。掛旗要跳躍、醒目。

◆售樓處——由于商場(chǎng)部分、塔樓的推廣主題差異性較大，分區(qū)展示和洽談。2）形象包裝

◆塔樓樓書——強(qiáng)調(diào)華強(qiáng)北無以能比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和由此帶來事業(yè)和工作的便捷和從容。建議在形式方面加以突破。

◆商場(chǎng)部分的單張——華強(qiáng)北商業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè)及新人類主題介紹。4.3.2第二階段（公開發(fā)售兼塔樓強(qiáng)銷期）1）現(xiàn)場(chǎng)包裝

◆售樓處——增加內(nèi)街展示部分。

◆樣板房——設(shè)在6樓，公寓部分B3、B2、B5、B6、B7、B8戶型樣板房各一套，住宅部分2套。要求能夠從居住和商務(wù)兩方面展示。（風(fēng)格見附圖二）

售樓處的設(shè)計(jì)要強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代感、時(shí)代感，塑膠材質(zhì)的POP是一種可考慮的形式。在售樓處開辟一處電腦演示臺(tái)，方便客戶自由查閱樓盤的戶型及其它資料。

公寓部分樣板房的設(shè)計(jì)可以參考這種形式，強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，家私造型簡(jiǎn)潔現(xiàn)代。復(fù)式單位樣板房的設(shè)計(jì)，可以考慮商務(wù)居家兩宜，盡可能體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。連通空中花園的單位，采用落地大玻璃門或窗，營(yíng)造出一方都市的靜園。臥室布置簡(jiǎn)單，但卻不失書卷氣，符合目標(biāo)客戶的喜好。造型簡(jiǎn)潔的工業(yè)家具設(shè)計(jì)，也是體現(xiàn)商住概念的有效方式。溫馨的色彩，營(yíng)造出繁華都市中難得的港灣?！艏芸諏蛹皶?huì)所

——架空層環(huán)境設(shè)計(jì)需要全部施工完畢，包括會(huì)所的各功能房的裝修及環(huán)境部分的施工。（見附圖三）架空層設(shè)計(jì)為泛會(huì)所，難點(diǎn)的處理在于剪力墻和柱面，用裝飾畫布置也是一種可以借鑒的方式。

看樓通道：

◆觀光電梯——裝修完畢，并且作為看樓電梯（2001、02、20前）

◆消防樓梯——指從架空層到6層兩個(gè)塔樓的樓梯。（完成時(shí)間2000、2、20前）按照交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修地面，墻面用色彩或裝飾畫等表現(xiàn)SOHO的生活方式或都市生活帶來的便捷度。

◆樣板房——門前設(shè)置鞋套柜，換鞋坐椅。入戶門的右墻面設(shè)置戶型平面圖及簡(jiǎn)單說明。建議尺寸300X300。

◆6樓電梯前室——按照交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修完畢（2001、2、20前）

◆內(nèi)街——完成展示功能的裝修，主題圍繞新人類來展開?？梢哉故拘氯祟惖钠放啤⑸罘绞健⑷宋镄蜗蟮?。其平面按照正式經(jīng)營(yíng)的內(nèi)街布局，可以設(shè)立一些小品及綠化、經(jīng)營(yíng)貨架休閑坐凳等。2）形象包裝

◆商場(chǎng)樓書——商場(chǎng)部分兩冊(cè)，一冊(cè)主要圍繞投資回報(bào)展開，具體內(nèi)容包括片區(qū)商業(yè)前景分析與展望、新人類主題商場(chǎng)的前景展望、商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司的總體運(yùn)作、商場(chǎng)的平面布局圖及案例分析等。以理性分析為主。另一冊(cè)主要以介紹新人類的生活方式、領(lǐng)袖人物、新人類的生活品牌、知名店家的地址及主要娛樂場(chǎng)所的地址等，使之成為新人類朋友生活指南。

◆ 塔樓部分手冊(cè)——以客戶通訊的形式展開，介紹項(xiàng) 目的資料及周邊（如：振中路的工程進(jìn)度等）的變化。

4.3.3第三階段——商場(chǎng)強(qiáng)銷期 1）現(xiàn)場(chǎng)包裝

◆形象墻——主要圍繞新人類主題展開。2）形象包裝

◆新人類品牌介紹之二 4.4銷售渠道選擇和設(shè)計(jì)

根據(jù)項(xiàng)目的特征及銷售的不同階段，選擇不同的銷售渠道。4.4.1第一階段（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）

為了節(jié)約成本，本階段的銷售渠道相對(duì)單一，主要以現(xiàn)場(chǎng)包裝為主。1）地盤包裝——包括樓體條幅、形象墻、售樓處、地盤POP等。2）公交站牌廣告——華強(qiáng)北路，深南大道上海賓館段。3）天虹商場(chǎng)東西側(cè)的廣告位。

4.4.2第二階段（公開發(fā)售兼塔樓強(qiáng)銷期）本階段是樹立項(xiàng)目形象、實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵階段。1）現(xiàn)場(chǎng)——條幅、POP、圍板及形象墻等 2）深圳媒體——特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)

3）香港媒體——香港東方報(bào)、香港看樓團(tuán)、香港展銷會(huì) 4）車體廣告——3路、113、101等

5）網(wǎng)站——搜房、銀時(shí)通等證券類、其它綜合類知名網(wǎng)站 6）有限電視臺(tái)的證券背板及電視片插播 7）世聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客戶及世聯(lián)員工推薦 8）春交會(huì)

9）在羅湖口岸設(shè)看樓直通車、廣告牌 10）世聯(lián)香港公司推廣

11）華強(qiáng)北與深南大道的交匯處顯示屏

4.4.3 第三個(gè)階段（商場(chǎng)強(qiáng)銷期）

1）銷售現(xiàn)場(chǎng)——形象墻、內(nèi)街、售樓處、條幅、POP掛旗、增設(shè)24層單位A1、A6、B3、B5戶型各一套。2）車體廣告——3、113、216路等，力爭(zhēng)覆蓋盡可能完整的區(qū)域。3）深圳媒體——特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)等 4）有線電視背景板及其它節(jié)目插播

5）戶外廣告牌——羅湖口岸、上海賓館附近、華強(qiáng)北路等 6）世聯(lián)香港公司推廣 7）網(wǎng)站

8）專刊設(shè)定取閱處（如：網(wǎng)吧、周邊酒樓等）4.4.4導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

由于項(xiàng)目的昭示性不強(qiáng)，但地盤距華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)、離天虹商場(chǎng)的距離較近，因此，導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計(jì)考慮4條：

1）華強(qiáng)北路與深南大道交界處至地盤 2）上海賓館至地盤

3）振華路與華富路的交界處設(shè)POP掛旗至中航路 4）華強(qiáng)北路與振華路交界處設(shè)POP掛旗至中航路 4.5廣告策略及銷售方案及預(yù)算

住宅部分由于本項(xiàng)目的推廣主題“事業(yè)、生活、從容屬地”是針對(duì)街區(qū)價(jià)值及戶型定位展開的，住宅部分的推廣重點(diǎn)應(yīng)放在平面廣告及銷售資料方面。

商場(chǎng)部分的推廣由于客戶群相對(duì)集中，投資客更相信現(xiàn)場(chǎng)感覺，因此商場(chǎng)部分推廣重點(diǎn)放在現(xiàn)場(chǎng)包裝及展示地塊的發(fā)展前景。

根據(jù)項(xiàng)目的特征，建議選用“循序漸進(jìn)策略”與“強(qiáng)勢(shì)推廣策略”組合。旨通過“循序漸進(jìn)策略”媒體炒作、各種活動(dòng)營(yíng)銷，使更多的人了解新人類具有巨大的消費(fèi)力，從而為項(xiàng)目的商場(chǎng)部分的銷售作好鋪墊。在開盤期，建議采用“強(qiáng)勢(shì)推廣策略”，讓項(xiàng)目迅速享名深圳，爭(zhēng)取盡快消化。因?yàn)楸卷?xiàng)目具有特質(zhì)性和獨(dú)有性，在市場(chǎng)接受后，相對(duì)在廣告上不需要大的投入量。后期的推廣建議主要采取活動(dòng)營(yíng)銷為主。廣告的階段安排及預(yù)算

①第一階段：概念炒作期（推廣期）

時(shí)間：2001年1月26日——2001年2月25日 主題：

新人類的特征及品牌介紹。廣告媒體的選擇及安排：

以深圳商報(bào)、南方都市報(bào)為主，輔助以互聯(lián)網(wǎng)站

一般每2周南方都市報(bào)、商報(bào)各一次，指定版面和大小，暫定版面大小為1/3版、套紅； 活動(dòng)安排：

11月24日—27日，住交會(huì) 本階段的費(fèi)用預(yù)算表

費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（萬元）次數(shù) 小計(jì)（萬元）商報(bào) 4.7 2 9.4 南方都市報(bào) 2.65 4 10.64 住交會(huì) 15 公交站牌 28 深南大道或口岸附近廣告牌 30 網(wǎng)站 10 合計(jì) 103.04

注：以上表中所示價(jià)格，商報(bào)按照90折優(yōu)惠。

② 第二階段：公開發(fā)售期（塔樓強(qiáng)銷期）時(shí)間：2001年3月1日——2001年6月1日

主題：以樓盤售賣（形象廣告）為主，兼顧新人類概念的繼續(xù)推廣（軟文炒作）；住宅部分； 媒體選擇：a.特報(bào)（周均1次）b.商報(bào)（周均1次）c.南方都市報(bào)（2周1次）e.香港東方報(bào)（共4次）f.電視廣告（共60天每天30秒）g.地產(chǎn)類、綜合類等網(wǎng)站作廣告。h.投資導(dǎo)報(bào)（共5次）i.證券時(shí)報(bào)（6次）活動(dòng)安排：

a.開盤日銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)新老客戶酒會(huì)，新人類禮品贈(zèng)送（800—1000份）； c.組織香港看樓團(tuán)（四次）； d.階段性業(yè)主交流會(huì)（2次）； e.香港房地產(chǎn)交易會(huì)（4個(gè)展位）。f.免費(fèi)自助網(wǎng)吧 g.免費(fèi)自助酒吧 費(fèi)用預(yù)算

深圳報(bào)紙廣告預(yù)算表

（一）費(fèi)用 項(xiàng)目 均價(jià)（萬元）版面大小 次數(shù) 小計(jì) 特報(bào) 12.64 全版、半版彩色 12 151.65 商報(bào) 10.703 1/2版彩色 12 128.436 證券時(shí)報(bào) 3.6 6 21.6 南方都市報(bào) 3.2 6 19.2 投資導(dǎo)報(bào) 3.3 5 16.5 網(wǎng)站 10.0 10.0 合計(jì) 347.416 香港報(bào)紙廣告及看樓團(tuán)預(yù)算表

（二）費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（萬港幣）說明 次數(shù) 小計(jì)（萬港幣）東方報(bào) 8 內(nèi)頁半版彩色 4 32 看樓團(tuán) 2 每次2個(gè)車 4 8.0 合計(jì) 40

電視廣告及座談會(huì)等活動(dòng)預(yù)算表

（三）費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（萬元）說明 次數(shù) 小計(jì)（萬元）電視廣告 0.6 不含制作費(fèi) 60 36 展銷會(huì) 2.8 4個(gè)展位 1 11.2 新人類禮品 30 1000 3.0 業(yè)主交流會(huì) 2 2 4.0 免費(fèi)自助網(wǎng)吧 5.0 免費(fèi)自助酒吧 8.0 合計(jì) 67．2 第二階段費(fèi)用總計(jì)約為人民幣391.976萬元，港幣40萬元。③ 第三階段：穩(wěn)定消化期。日期：2001年6月1日—9月30日 主題：新人類主題商場(chǎng)

廣告安排及媒體選擇：視上二個(gè)階段的統(tǒng)計(jì)情況再作安排。

費(fèi)用預(yù)算：常規(guī)來看，本階段的廣告量不大。所占比重輕，就本項(xiàng)目而言，約80萬元即可。4.6現(xiàn)場(chǎng)包裝及預(yù)算

根據(jù)前面關(guān)于分階段現(xiàn)場(chǎng)包裝的內(nèi)容，統(tǒng)計(jì)計(jì)算。1）地盤包裝 地盤包裝表

（一）費(fèi)用 項(xiàng)目 單價(jià)（元）數(shù)量 小計(jì)（萬元）圍墻及圍板 280元/平方米 200平方米 5.6 導(dǎo)示牌 2500元/個(gè) 4個(gè) 1.0 掛旗 250元/組 150面 3.75 條幅 18 2500平方米 4.5 行道樹修剪 800元/棵 19棵 1.52 人行道整改 120元/平方米 600平方米 7.2 門前廣場(chǎng)（含綠化、小品等）250 450平方米 11.25 內(nèi)街 400元/米 160 6.4 合計(jì) 41.22 銷售中心是地盤包裝的重要組成部分，這里列舉的項(xiàng)目綜合包括了硬件和軟件兩大部分。地盤包裝表

（二）項(xiàng)目 單價(jià).數(shù)量 小計(jì)（萬元）裝修 2000元/m2 400m2 80 商場(chǎng)部分的橫剖面模型 4.0萬 1 4.0 總體模型 6 1 6.0 展板 1200元/塊 15 1.8 背景板 400元/m2 18 0.72 其它 1.48 合計(jì) 94.0 備注：內(nèi)部家私、放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計(jì)入。2）樣板房、看樓通道及會(huì)所展示空間

根據(jù)常規(guī)銷售經(jīng)驗(yàn)，樣板房可以銷售，其裝修費(fèi)用可作為房款附加。因此，本項(xiàng)不計(jì)入包裝的成本。

展示會(huì)所可以按照交付使用的標(biāo)準(zhǔn)裝修，也不計(jì)入銷售包裝成本。

本樓盤的看樓通道需要專門處理的面積不大，本費(fèi)用計(jì)入銷售中心不可預(yù)見費(fèi)用一項(xiàng)，不再單列。

3）宣傳品細(xì)目及預(yù)算

本項(xiàng)目除樓書外，還需“新人類專刊”，準(zhǔn)備相關(guān)的資料VCD，制作30秒的電視廣告。

項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 小計(jì)（萬元）塔樓樓書 20元/本 6000本 12.0 商場(chǎng)樓書 13元/本 2000本 2.6 新人類?？霸驴?10元/本 9000本 9.0 單張（含住宅及商場(chǎng)部分）1．7元/份 10000 3.4 廣告拍攝、制作（VCD用）30 VCD 6元/片 3000片 18 紙袋 3元/個(gè) 6000個(gè) 1.8 合計(jì) 76.8 以上預(yù)算及項(xiàng)目?jī)H是我們現(xiàn)階段的初步計(jì)劃，詳細(xì)方案需與廣告公司確定后，另行提供。

注：費(fèi)用預(yù)算不含廣告公司的設(shè)計(jì)費(fèi)。

第三篇：藝術(shù)家網(wǎng)站策劃案

第一章、需求概述

1．文化類行業(yè)網(wǎng)站現(xiàn)狀與前景分析

文化產(chǎn)業(yè)也可以建立領(lǐng)先的行業(yè)電子商務(wù)平臺(tái)，這對(duì)于河北文化品牌推廣有極其重要意義。可以將河北的文化通過網(wǎng)絡(luò)向全國(guó)去推廣，促進(jìn)文化的發(fā)展與交流。

第二章、網(wǎng)站建設(shè)策劃

一、文化產(chǎn)業(yè)行業(yè)平臺(tái)的建設(shè)和發(fā)展定位

文化產(chǎn)業(yè)行業(yè)平臺(tái)以河北省的文化名人為服務(wù)對(duì)象，我們可以為您提供文化產(chǎn)業(yè)的最新資訊、并且可以在線實(shí)時(shí)的發(fā)布關(guān)于文化產(chǎn)業(yè)，文化名人的信息發(fā)布、作品展示、藝術(shù)家形象宣傳、文化交流等等，以打造最權(quán)威的文化產(chǎn)業(yè)信息平臺(tái)。

二、文化產(chǎn)業(yè)行業(yè)平臺(tái)的主要功能服務(wù)

功能簡(jiǎn)介

會(huì)員登記：將其藝術(shù)家的信息登記加入到本網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫(kù)中。數(shù)據(jù)庫(kù)中可包括藝術(shù)家的個(gè)人頁面的網(wǎng)址超級(jí)鏈接，查詢者可直接進(jìn)入藝術(shù)家的個(gè)人網(wǎng)頁對(duì)某個(gè)藝術(shù)家進(jìn)行詳細(xì)的了解。站長(zhǎng)在今后可以對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)中的信息進(jìn)行修改；

信息發(fā)布管理：通過“信息發(fā)布管理”，高效快捷地建立和更新您的信息、藝術(shù)家的簡(jiǎn)介、作品目錄、實(shí)時(shí)信息，向全國(guó)乃至全球推介燕趙的文化底蘊(yùn)；

查看作品目錄：通過查詢作品目錄，瀏覽產(chǎn)品的概貌，您可以迅速找到您所需要的產(chǎn)品和相關(guān)公司信息；以圖文并茂的方式，將參展產(chǎn)品展示給用戶，突出產(chǎn)品的性能、技術(shù)及應(yīng)用；

查詢系統(tǒng)：通過查詢藝術(shù)家的名字，網(wǎng)民就可以直觀的了解藝術(shù)家的相關(guān)的信息資料，方便客戶更好地了解藝術(shù)家；

網(wǎng)站自動(dòng)生成系統(tǒng)：它具有豐富的頁面表現(xiàn)形式和較為完善的功能（會(huì)員管理、信息管理、作品發(fā)布、網(wǎng)站更新等），以滿足大多數(shù)用戶的需求；

作品推薦：將會(huì)員藝術(shù)家的作品信息從會(huì)員藝術(shù)家中選擇對(duì)口的推薦首頁?？蛻艄芾頂?shù)據(jù)庫(kù)。在“客戶管理”中打開存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)庫(kù)文件，通過操作可完成以下功能：

B．具體功能實(shí)現(xiàn)

1．強(qiáng)大的藝術(shù)家的個(gè)人頁面操作平臺(tái)

網(wǎng)站管理中心包含藝術(shù)家個(gè)人的介紹、作品圖庫(kù)、行業(yè)新聞、人才招聘、展會(huì)消息、留言本等欄目。同時(shí)可站內(nèi)信件、QQ/MSN/阿里旺旺等即時(shí)聊天工具。

2． 提供頁面靜態(tài)化功能

能提供B2B體系靜態(tài)頁功能，容納高額數(shù)據(jù)，靜態(tài)化功能對(duì)網(wǎng)站訪問有質(zhì)的提高。

3． 提供頁面高速緩存與偽靜態(tài)（仿阿里巴巴）讓頁面打開更為快速。

4． 提供品牌體系，品牌體系是B2B產(chǎn)品盈利與運(yùn)作的核心體系

品牌體系將全方位的為運(yùn)營(yíng)方提供盈利、會(huì)員服務(wù)、視覺效果、運(yùn)營(yíng)等帶來良好模式。

5． 系統(tǒng)提供品牌視頻、品牌代理、、推薦功能等

6． 藝術(shù)家可自己建立作品類別組，對(duì)作品發(fā)表進(jìn)行管理與分類。

第三章、網(wǎng)站技術(shù)解決方案

1．2． 服務(wù)器硬件配置（可選）根據(jù)實(shí)際情況來判斷使用什么樣的空間

3.1.操作系統(tǒng)：支持Linux，F(xiàn)reeBSD，Windows 2000，Windows 2003硬件防火墻：千兆硬件防火墻

2．操作系統(tǒng)及應(yīng)用軟件

說明：網(wǎng)站采用萬網(wǎng)的虛擬服務(wù)器以保證訪問速度和安全性。

3.系統(tǒng)規(guī)劃及可行性分析

作為一個(gè)集發(fā)布行業(yè)資訊、名家展示信息、行業(yè)展會(huì)信息等行業(yè)功能于一體的網(wǎng)站，網(wǎng)站資料極其龐大，為了方便瀏覽者的訪問與查找，我們將整個(gè)網(wǎng)站的信息作合理的規(guī)劃，這樣能夠?qū)⒄麄€(gè)網(wǎng)站信息分配的有條不紊，讓瀏覽者漫步于龐大的網(wǎng)站能夠很方便的查找到他所需要的信息，給瀏覽者帶來一個(gè)完美的瀏覽體驗(yàn)。

3.系統(tǒng)平臺(tái)程序編寫及數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)

后臺(tái)及數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)根據(jù)前臺(tái)版面策劃綜合開發(fā)，使用Mysql數(shù)據(jù)庫(kù)，可以同時(shí)處理百萬客戶在線請(qǐng)求。

4.網(wǎng)站前臺(tái)設(shè)計(jì)

PHP語言編寫的平臺(tái)已經(jīng)在世界流行，其安全性、跨平臺(tái)使用、快速性，已經(jīng)成為主流。世界500強(qiáng)企業(yè)中，已有400余家采用PHP。網(wǎng)站設(shè)計(jì)采用PHP編程語言。

5.網(wǎng)站功能、壓力及安全測(cè)試，BUG修補(bǔ)

初期對(duì)網(wǎng)站前后臺(tái)整合，創(chuàng)造虛擬流量環(huán)境進(jìn)行網(wǎng)站壓力測(cè)試，中期添加信息對(duì)功能進(jìn)行測(cè)試，對(duì)BUG進(jìn)行修改。

6.前期根據(jù)客戶需求對(duì)網(wǎng)站布局進(jìn)行調(diào)整，測(cè)試，再調(diào)整

第四章、網(wǎng)站建設(shè)進(jìn)度

根據(jù)客戶對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)周期上的要求，同時(shí)保證項(xiàng)目的質(zhì)量和數(shù)量，根據(jù)我們對(duì)此項(xiàng)目的需求做的分析，本項(xiàng)目的整個(gè)工作周期為35個(gè)工作日。

第五章、后記

您的成功是我們的心愿，您的滿意是我們的目標(biāo)。以我們真誠(chéng)的服務(wù)、優(yōu)秀的技術(shù)能力、科學(xué)的項(xiàng)目管理方法，愿在我們的共同努力下，將中國(guó)壁掛爐網(wǎng)站演繹成又一個(gè)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)典，在此我預(yù)祝我們這次合作成功、愉快！

第四篇：網(wǎng)站投資策劃案

網(wǎng)站投資策劃案

一、項(xiàng)目名稱：E-CO商務(wù)（暫定）

二、項(xiàng)目目標(biāo)

1.1 需求分析

電子商務(wù)（e-Commerce）交易的個(gè)性化、自由化可為企業(yè)創(chuàng)造無限商機(jī)，降低成本，同時(shí)可以更好地建立同客戶、經(jīng)銷商及合作伙伴的關(guān)系，為此，許多公司積極拓展電子商務(wù)，為客戶服務(wù)，進(jìn)行價(jià)值鏈集成。

隨著全球信息網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，Internet在世界上已不僅僅是一種技術(shù)，更重要的是它已成為一種新的經(jīng)營(yíng)模式。從4C（Connection.，Communication，Commerce。Co-operation）層次上徹底改變了人類工作，學(xué)習(xí)，生活，娛樂的方式，已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。Internet正成為世界最大的公共資料信息庫(kù)，它包含無數(shù)的信息資源，所有最新的信息都可以通過網(wǎng)絡(luò)搜索獲得。更重要的是，大部分信息都是免費(fèi)的，應(yīng)用電子商務(wù)可使企業(yè)獲得在傳統(tǒng)模式下所無法獲得的巨量商業(yè)信息，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中領(lǐng)先對(duì)手。

1.2 網(wǎng)站目標(biāo)與期望

1、營(yíng)業(yè)目標(biāo)

建立強(qiáng)大的企業(yè)展示、交易、交流、學(xué)習(xí)的平臺(tái)，利用各企業(yè)發(fā)布需求、投放廣告來賺取利潤(rùn)?；ヂ?lián)網(wǎng)技術(shù)高度發(fā)展的今天，大多客戶都是通過網(wǎng)絡(luò)來了解企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)形象及企業(yè)實(shí)力，而企業(yè)網(wǎng)站的形象往往決定了客戶對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的信心。但相對(duì)于浩淼的互聯(lián)網(wǎng)世界，單獨(dú)靠企業(yè)單一的網(wǎng)站遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到宣傳與交易的目的。因此，將商業(yè)中形形色色的企業(yè)集中起來，相互交流、發(fā)布需求，建立具有國(guó)際水準(zhǔn)的網(wǎng)站能夠極大的提升企業(yè)的整體形象，同時(shí)也能為主辦網(wǎng)站創(chuàng)造無限的商機(jī)和。

2、優(yōu)勢(shì)分析

建立各企業(yè)的商務(wù)中心，不僅可以提高該企業(yè)的知名度，同時(shí)能在主站匯集的眾多商家中尋找到無限商機(jī)，還能促進(jìn)企業(yè)與企業(yè)之間的交流。它有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是將源源不斷的企業(yè)和客戶統(tǒng)一化，同時(shí)免除了許多企業(yè)東奔西跑尋找商機(jī)的困惑。企業(yè)商務(wù)中心的統(tǒng)一將會(huì)為企業(yè)內(nèi)部管理帶來一種全新的模式。商務(wù)總站是實(shí)現(xiàn)這一模式的平臺(tái)。在降低企業(yè)內(nèi)部資源損耗、減低成本、加強(qiáng)企業(yè)員工與員工，企業(yè)與員工之間的聯(lián)系和溝通等方面發(fā)揮巨大作用，最終使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和運(yùn)作達(dá)到最大的優(yōu)化。

由于互聯(lián)網(wǎng)所具有的“一對(duì)一”的特性，目標(biāo)對(duì)象能自主地選擇對(duì)自己有用的信息。這本身已經(jīng)決定了消費(fèi)者對(duì)信息已經(jīng)有了一個(gè)感興趣的前提。使信息的傳播不在是主觀加給消費(fèi)者，而是由消費(fèi)者有選擇地主動(dòng)吸收。同時(shí)，企業(yè)信息通過網(wǎng)站的先進(jìn)設(shè)計(jì)，既有報(bào)紙

信息量大的優(yōu)點(diǎn)，又結(jié)合了電視聲、光、電的綜合刺激優(yōu)勢(shì)，可以牢牢地吸引住目標(biāo)對(duì)象。

3、盈利模式

1、網(wǎng)站到達(dá)一定的知名度，首頁廣告盈利。

2、所有參與電子商務(wù)的企業(yè)交納會(huì)員費(fèi)，即可到網(wǎng)站瀏覽相關(guān)的商業(yè)信息。

3、建站服務(wù)：大多數(shù)企業(yè)可能已經(jīng)建立屬于自己的網(wǎng)站，但有些企業(yè)是沒有網(wǎng)站的，因?yàn)橐_(dá)到宣傳與企業(yè)形象展示的目的，可以通過建站為其服務(wù)。

4、其他方式盈利（具體可以根據(jù)實(shí)際情況制定收費(fèi)規(guī)則）

三、網(wǎng)站整體結(jié)構(gòu)

1、欄目規(guī)劃充分考慮到展示企業(yè)形象、擴(kuò)大知名度、網(wǎng)上服務(wù)的需要。網(wǎng)站采用多個(gè)動(dòng)態(tài)模塊，企業(yè)能夠自主、獨(dú)立的完成網(wǎng)站中大多數(shù)內(nèi)容的更新，同時(shí)，網(wǎng)站整合的 “在線咨詢”，“會(huì)員中心”，“商務(wù)平臺(tái)”，“建站援助”等欄目，增加網(wǎng)站同客戶之間、客戶與客戶之間的交互性，既極大增加了網(wǎng)站的功能，增強(qiáng)了企業(yè)在訪問者心中的親和力認(rèn)知度，體現(xiàn)企業(yè)人本主義的服務(wù)理念，使網(wǎng)站為更多的客戶所矚目。

2、網(wǎng)站首頁

網(wǎng)站首頁是網(wǎng)站的第一內(nèi)容頁，整個(gè)網(wǎng)站的最新、最值得推薦的內(nèi)容將在這里展示。在設(shè)計(jì)風(fēng)格上體現(xiàn)商務(wù)咨詢的行業(yè)特色，做到特色鮮明，使整個(gè)網(wǎng)站同公司的企業(yè)形象的和諧統(tǒng)一；在制作上采用ASP動(dòng)態(tài)頁面，系統(tǒng)可以調(diào)用最新的內(nèi)容在首頁顯示。在內(nèi)容上，首頁有會(huì)員企業(yè)、主站的最新動(dòng)態(tài)等信息，并且管理員或會(huì)員企業(yè)在后臺(tái)可以動(dòng)態(tài)更新首頁的內(nèi)容，使整個(gè)網(wǎng)站時(shí)時(shí)充滿生機(jī)和活力。

3、會(huì)員中心

即會(huì)員的管理中心，會(huì)員只有的登陸后方可看見網(wǎng)站隱藏的商業(yè)信息。會(huì)員中心可以設(shè)置會(huì)員網(wǎng)站鏈接地址、企業(yè)信息、需求管理、交易中心等。

4、商務(wù)介紹

這三個(gè)欄目采用了信息管理系統(tǒng)，管理員能夠管理、修改二級(jí)分類，可以分類管理、添加、修改信息，系統(tǒng)能夠記錄被瀏覽的次數(shù)，便于管理員分析管理。二級(jí)目錄采用下拉菜單的形式，這樣在欄目變化的時(shí)候不會(huì)改變頁面的結(jié)構(gòu)。

欄目可以設(shè)置訪問權(quán)限，會(huì)員只有登錄之后才能瀏覽其中的信息。會(huì)員能夠分類瀏覽其中的信息，能夠按關(guān)鍵字檢索信息。

5、在線咨詢

本欄目是一個(gè)在線留言模塊，訪問者可以查看留言，但只有會(huì)員登錄后才能發(fā)布留言。

6、訪問統(tǒng)計(jì)

四、網(wǎng)站權(quán)限管理

系統(tǒng)嚴(yán)格限制不同管理員（WEBMASTER）的權(quán)限。

五、網(wǎng)站運(yùn)營(yíng)安全策略

為保證網(wǎng)站的正常運(yùn)行，用戶數(shù)據(jù)的高度安全，系統(tǒng)應(yīng)考慮多種安全策略。

第五篇：電子商務(wù)網(wǎng)站策劃案

國(guó)際環(huán)保城電商網(wǎng)站推廣策劃案

簡(jiǎn)述

網(wǎng)站推廣就是以國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，利用數(shù)字化的信息和網(wǎng)絡(luò)媒體的交互性來輔助營(yíng)銷目地實(shí)現(xiàn)的一種新型的市場(chǎng)營(yíng)銷方式。簡(jiǎn)單地說，網(wǎng)站推廣就是以互聯(lián)網(wǎng)為主要手段進(jìn)行的，將網(wǎng)站推廣到國(guó)內(nèi)各大知名網(wǎng)站和各大搜索引擎。

網(wǎng)站目前整體架構(gòu)接近完工，如何將我們的網(wǎng)站推向合作客戶和網(wǎng)民面前正是我們現(xiàn)在要做的工作。鑒于公司經(jīng)營(yíng)定位、官方網(wǎng)站的定位和屬性，和目前推廣方式的評(píng)估效果，特作此推廣策劃案。

整體分析

自IEPZ網(wǎng)站上線以來,在工作人員的負(fù)責(zé)下,網(wǎng)站內(nèi)部架構(gòu)及功能已經(jīng)做了許多的改善,網(wǎng)站的維護(hù)與更新也在持續(xù)不斷地進(jìn)行著。對(duì)于網(wǎng)站內(nèi)部?jī)?nèi)容的充實(shí)與豐富程度，我們都按照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。前期的這一點(diǎn)還做得相當(dāng)不錯(cuò)，每周也會(huì)有斷斷續(xù)續(xù)的商戶通過我們網(wǎng)站發(fā)來詢價(jià)。為了讓網(wǎng)站能吸引更多的商戶，打響網(wǎng)站的知名度，最終促進(jìn)買賣雙方達(dá)成更多的交易量，我們應(yīng)該對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行必要的網(wǎng)站推廣。

從網(wǎng)站目前被收錄的情況來看，收錄的速度太慢，根本無法給公司帶來巨大的效益。而從網(wǎng)站自身考慮，我們的網(wǎng)站主要以產(chǎn)品圖片為主，關(guān)鍵詞的密度太低，而咨訊頁面被收錄的關(guān)鍵詞又太長(zhǎng)，明顯加大了網(wǎng)站被收錄的進(jìn)度，從而無法獲得良好的排名，最終導(dǎo)致網(wǎng)站的收入縮小。

推廣策略

現(xiàn)如今，網(wǎng)站的推廣方式有很多，我們應(yīng)該“對(duì)癥下藥”，在原有的資源基礎(chǔ)上加以優(yōu)化，爭(zhēng)取在節(jié)支的前提下能獲得最大的收益。鑒于此，我們通過討論給出以下幾點(diǎn)推廣方式。

一、B2B平臺(tái)推廣

B2B平臺(tái)，是指企業(yè)與企業(yè)之間通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行產(chǎn)品、服務(wù)及信息的交換平臺(tái)。B2B平臺(tái)推廣，是指將您的企業(yè)和產(chǎn)品信息，大量發(fā)布在國(guó)內(nèi)5700多家B2B行業(yè)網(wǎng)站?？蛻敉ㄟ^瀏覽這些B2B網(wǎng)站平臺(tái)搜索到您的企業(yè)及產(chǎn)品信息，從而聯(lián)系您進(jìn)行咨詢，最終達(dá)成交易。而在B2B商貿(mào)網(wǎng)站平臺(tái)大量發(fā)布您的企業(yè)和產(chǎn)品信息，有助于客戶更容易在百度中搜索到您企業(yè)和產(chǎn)品信息。因?yàn)锽2B商貿(mào)網(wǎng)站平臺(tái)信息量大，且在百度搜索引擎中權(quán)重高，收錄多，進(jìn)而提高企業(yè)產(chǎn)品關(guān)鍵字在搜索引擎中的排名，獲取搜索引擎大流量。鑒于B2B平臺(tái)推廣的針對(duì)性強(qiáng)，精準(zhǔn)性高特點(diǎn)，我們已經(jīng)與阿里和慧聰?shù)菳2B網(wǎng)站合作，這將是我們電商網(wǎng)站近期交易額的重要來源之一。此外,我們與中國(guó)建設(shè)銀行融資商務(wù)網(wǎng)站的合作即將在最近展開。

截止到目前，我們已經(jīng)在阿里巴巴網(wǎng)站上傳并成功發(fā)布了600多條產(chǎn)品信息，對(duì)于發(fā)布的產(chǎn)品數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。認(rèn)識(shí)到我們對(duì)已有推廣資源的重視度還不夠，因此我建議后期的時(shí)候，我們應(yīng)該把一部分注意力投入在建設(shè)并完善阿里和慧聰?shù)膬蓚€(gè)注冊(cè)網(wǎng)站上，從而給我們網(wǎng)站建設(shè)減少大量的支出。

二、微博推廣

現(xiàn)如今，微博推廣已經(jīng)成為網(wǎng)站推廣的一大主流。與傳統(tǒng)博客相比，微博的操作更加簡(jiǎn)單方便，而且廣泛分布在桌面、瀏覽器、移動(dòng)終端等多個(gè)平臺(tái)上，有多種商業(yè)模式并存或形成多個(gè)垂直細(xì)分領(lǐng)域的可能。微博已經(jīng)成為一種有影響力的新的網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用形式。

微博推廣的優(yōu)勢(shì)：

（1）簡(jiǎn)單便捷，門檻低

（2）互動(dòng)性強(qiáng)

（3）實(shí)效性和現(xiàn)場(chǎng)感強(qiáng)

（4）拓展人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)

鑒于以上優(yōu)勢(shì)，選擇一家權(quán)威的微博推廣網(wǎng)站是成功的重大因素之一。經(jīng)過幾天的盤

查，“微博易”是最權(quán)威，最可靠的網(wǎng)站之一。

微博易的優(yōu)勢(shì)：

（1）投放快速、流程簡(jiǎn)易

（2）賬號(hào)眾多、覆蓋廣泛

（3）賬號(hào)細(xì)分、精準(zhǔn)傳播

（4）靈活投放、性價(jià)比高

效果評(píng)估：

通過微博推廣方式，能短時(shí)間地增加網(wǎng)站的PV量，能有效地?cái)U(kuò)大網(wǎng)站的知名度，從而提高網(wǎng)站的排名。而不足之處，就是“微博易”通過微博傳播沒有固定的客戶群，其它大型的微博推廣網(wǎng)站也是如此，沒有我們需要的客戶群，因此，只能按照“羊群效應(yīng)”的比例來衡量最終的效果。

三、電子郵件推廣

根據(jù)著名推廣家資訊的電子郵件消費(fèi)者的研究，超過78％的網(wǎng)上購(gòu)物者購(gòu)買通過家裝建材網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷基

于許可的電子郵件和電子郵件收件人的59％已在零售商店購(gòu)買作為商人電子郵件的結(jié)果。低運(yùn)動(dòng)執(zhí)行成本可以啟動(dòng)任何其他類型的直接營(yíng)銷活動(dòng)的成本的一小部分的電子郵件活動(dòng)。所有其他媒介，包括構(gòu)思，設(shè)計(jì)，印刷，郵資，處理相關(guān)的成本和涉及大量資源和時(shí)間。

同時(shí)，電子郵件廣告系列可以執(zhí)行在點(diǎn)擊一個(gè)按鈕，通過容易獲得環(huán)保設(shè)備網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷應(yīng)用。大部分費(fèi)用一次性或復(fù)發(fā)每年在電子郵件營(yíng)銷中所涉及的費(fèi)用包括包裝，設(shè)計(jì)和執(zhí)行，但他們出來相比要少得多其他媒介。一旦您已取得目標(biāo)名單，你不需要再花費(fèi)很長(zhǎng)一段時(shí)間，同時(shí)環(huán)保設(shè)備網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷在其他媒介，每個(gè)運(yùn)動(dòng)帶來了一套新的費(fèi)用，更高的ROI發(fā)送直郵件的郵政服務(wù)運(yùn)行成本超過一美元，而每封電子郵件的成本比不到百分之。直接郵件的回應(yīng)率連1％被認(rèn)為是了不起的。電子郵件營(yíng)銷活動(dòng)響應(yīng)率從5％至10％不等，當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)更容易通過這個(gè)媒介作出回應(yīng)?？梢灶A(yù)測(cè)的投資回報(bào)自己的優(yōu)勢(shì)。

電子郵件的優(yōu)勢(shì)：

（1）投放快速、流程簡(jiǎn)易

（2）成本低、時(shí)效性久

（3）點(diǎn)擊率高、性價(jià)比高

根據(jù)以上優(yōu)勢(shì)，我們建議“三打哈”作為電子郵件推廣的合作商。

四、QQ群網(wǎng)站推廣

隨著信息化時(shí)代的快速發(fā)展，許多商家在騰訊上建立了自己的QQ群。而每一個(gè)QQ群都有一個(gè)專屬分

類，這增強(qiáng)了我們針對(duì)自己的客戶群搜索的效率。QQ群網(wǎng)站推廣主要是針對(duì)性特別的強(qiáng)。能快速有效地為我們網(wǎng)站帶來效益。唯一地缺點(diǎn)就是難以操作，成本可能較高。

操作方面有以下幾點(diǎn)注意：

（1）標(biāo)題

標(biāo)題是整個(gè)郵件最重要的地方，是閱覽者是否決定打開這個(gè)郵件的一個(gè)很關(guān)鍵的因素。郵件的標(biāo)題和內(nèi)容盡量少使用比較敏感具有垃圾郵件常用的詞匯。

如果出現(xiàn)較多，可能會(huì)被運(yùn)營(yíng)商當(dāng)作垃圾郵件過濾或者屏蔽。

（2）字符和標(biāo)點(diǎn)符號(hào)

郵件的內(nèi)容、標(biāo)題及發(fā)件人姓名的地方不要使用一些很明顯虛構(gòu)的字符。如果在發(fā)件人中隨便填寫幾個(gè)字母，或者標(biāo)題上草草寫上不連貫的語言短句。這樣很容易被運(yùn)營(yíng)商當(dāng)作垃圾郵件處理。即使運(yùn)營(yíng)商沒有處理，閱覽者一般也會(huì)直接刪除而不查看。

在郵件中盡量少使用一些標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，如：感嘆號(hào)，省略號(hào)，星號(hào)等。出現(xiàn)太多的標(biāo)點(diǎn)

占用郵件的內(nèi)容，看上去很不協(xié)調(diào)。

（3）圖片盡量少用

電郵中出現(xiàn)一些宣傳效果圖可能會(huì)增加整體的宣傳效果。但是圖片越多，被認(rèn)為是垃圾郵件的概率就越大。HTML代碼也盡量簡(jiǎn)單，大量的運(yùn)用圖片做推廣只會(huì)適得其反。

五、電話銷售推廣

電話銷售是指通過電話推銷產(chǎn)品和宣傳公司業(yè)務(wù)。電話銷售要求銷售員具有良好的講話技巧、清晰的表達(dá)能力和一定的產(chǎn)品知識(shí)。電話作為一種方便、快捷、經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代化通訊工具，正日益得到普及，目前中國(guó)城市電話普及率已達(dá)98%以上。最新調(diào)查表明，居民家庭電話除了用于和親朋好友及同事間的一般聯(lián)系外，正越來越多地運(yùn)用在咨詢和購(gòu)物方面，有65%的居民使用過電話查詢和咨詢業(yè)務(wù)，有20%的居民使用過電話預(yù)訂和電話購(gòu)物?，F(xiàn)代生活追求快節(jié)奏、高效率，電話銷售作為一種新時(shí)尚正走進(jìn)千家萬戶。

至于采用電話銷售推廣考慮到各方面的因素：

（1）信息部人力資源有限

（2）快捷、方便、有效

（3）經(jīng)濟(jì)、低成本

（4）環(huán)保城電商網(wǎng)站的架構(gòu)

從目前情況來看，國(guó)際環(huán)保城1期已經(jīng)入住600余家商鋪，而在國(guó)際環(huán)保城電子商務(wù)網(wǎng)站的會(huì)員數(shù)卻不足100余家，這是我們現(xiàn)有的資源，也是最可能成為我們網(wǎng)站會(huì)員的企業(yè)。如果我們不能對(duì)現(xiàn)有的資源利用好，談什么對(duì)外發(fā)展，又拿什么數(shù)據(jù)來與商戶交流。因此，我們電商組經(jīng)過商量，列出以下兩種電話銷售推廣方式。

（1）對(duì)內(nèi)。經(jīng)過部分調(diào)查，我們的網(wǎng)站已經(jīng)通過招商部的員工進(jìn)行過推廣，但是效果并不明顯。這主要是因?yàn)橛械膯T工在進(jìn)行對(duì)電商網(wǎng)站推廣的時(shí)候，并沒有太大的重視，而忽略了我們網(wǎng)站的詳細(xì)介紹。另一方面，他們中的預(yù)備策略

考慮到，事情的效果總有兩面性，為了能做到萬無一失，我們會(huì)定期地對(duì)網(wǎng)站的排名跟蹤。如果沒有達(dá)到預(yù)期的效果，我們建議通過第三方操作形式來提高我們的網(wǎng)站排名，以便于網(wǎng)站能有一個(gè)良好的排名。而且許多商戶選擇一家網(wǎng)站的時(shí)候嗎，他們會(huì)提前對(duì)我們的網(wǎng)站排名進(jìn)行調(diào)查，如果不是樂觀的情況下，很有可能會(huì)失去一個(gè)重要的商戶來源。我們也不希望因?yàn)檫@樣的原因而錯(cuò)失良機(jī)。

此外，我們電商組的每一位員工也會(huì)對(duì)我們的網(wǎng)站進(jìn)行一系列的推廣。

一、網(wǎng)站主體優(yōu)化

網(wǎng)站只有通過不斷的更新才會(huì)有活力，其實(shí)這個(gè)不斷更新的過程就是一個(gè)推廣過程，在數(shù)據(jù)更新的同時(shí)，我們網(wǎng)站的信息也會(huì)連續(xù)不斷地被百度或者雅虎收錄，從而提高排名。根據(jù)網(wǎng)站的現(xiàn)狀，在不斷的優(yōu)化過程中。有幾個(gè)常見的問題是需要我們注意的。

（1）網(wǎng)站更新的新聞信息頻率要加強(qiáng)，尤其要抓住百度、雅虎等收錄的時(shí)間段。正所謂，知己知彼，才能有效地把握關(guān)鍵，曲突徙薪。

（2）提高網(wǎng)站產(chǎn)品圖片的質(zhì)量，不要上傳一些添加明顯水印或者像素不高的圖片。因?yàn)楹玫膱D片的上傳也有利于網(wǎng)站被收錄的數(shù)量。

（3）網(wǎng)站求購(gòu)頁面的關(guān)鍵字不要太冗長(zhǎng)，對(duì)于我們內(nèi)部上傳的時(shí)候，一定要注意這一點(diǎn)。

（4）對(duì)社區(qū)頁面地維護(hù)是我們后期需要抓住的重點(diǎn)之一。因?yàn)樯鐓^(qū)的覆蓋面比較廣泛，如果經(jīng)營(yíng)管理地好，會(huì)給我們網(wǎng)站樹立優(yōu)越的企業(yè)形象，而且還能給商家們留下良好的口碑。

二、軟文推廣

我們的網(wǎng)站在每天不斷地更新著數(shù)據(jù)，同時(shí)也有專門人員負(fù)責(zé)信息的收集。而在收集信息的期間，我們也會(huì)對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐茝V。

(1)對(duì)于求購(gòu)信息的收集過程中，我們會(huì)對(duì)我們的網(wǎng)站進(jìn)行軟文廣告式的推廣，我們會(huì)在阿里、慧聰（后期還會(huì)有中國(guó)建設(shè)銀行融資商務(wù)網(wǎng)站）等B2B網(wǎng)上發(fā)布我們之前編輯好的軟文廣告，以留言的方式傳達(dá)給每一位求購(gòu)商。這是一個(gè)直接有效針對(duì)性非常強(qiáng)的推廣方式。

（2）對(duì)于咨詢信息的搜集過程，也是如此。

三、不定式推廣

不定式推廣具有不可預(yù)測(cè)性，會(huì)隨著事情的實(shí)際需求而變化。為了能做到推廣范圍廣、效果好、影響力大的目的。我們后期會(huì)根據(jù)網(wǎng)站的實(shí)際發(fā)展而擬定最需求的推廣方式。我們有十八般武藝，但是我們的目的都是一樣的。

預(yù)算投入

為了更好的展開本次的推廣方案，根據(jù)幾天的數(shù)據(jù)調(diào)查，以下是初步地預(yù)算投入。

一、微博推廣10萬

二、電子郵件2000/20萬封

三、QQ群推廣5萬/10萬條

效果預(yù)測(cè)

一、按照微博推廣來算，一條微博有1千萬的粉絲來衡量的話，按調(diào)查的數(shù)據(jù)活粉率在11%的情況下，就有一百多萬的人次閱讀。如果再按調(diào)查的點(diǎn)擊率10%來算，就有十幾萬的PV流入。而能點(diǎn)擊進(jìn)我們網(wǎng)站粉絲至少是對(duì)我們網(wǎng)站感興趣的。如果按0.01%的概率來算的話，有十幾個(gè)人有購(gòu)買的欲望。如果有幾百條這樣的微博傳播，這樣的數(shù)據(jù)不可估計(jì)。

電子郵件的點(diǎn)擊率在29%左右，上下浮動(dòng)3%。閱讀率在2%左右,上下浮動(dòng)0.7%。

綜合交易量預(yù)估：4500萬；網(wǎng)站新增會(huì)員5000，按目前網(wǎng)站的折算率來分析，新增翡翠會(huì)員占6%，黃金會(huì)員占3%，鉆石會(huì)員占2%。

總盈利：翡翠會(huì)員566400+黃金會(huì)員420000+鉆石會(huì)員688800=1675200萬

二、找一個(gè)合適的對(duì)手，是成功的動(dòng)力，也是成功的一半。下面請(qǐng)看最近的一組數(shù)據(jù)：（數(shù)據(jù)尾數(shù)省略）

谷瀑網(wǎng)：一年內(nèi)日平均IP：50萬，PV：120萬。GooglePR:6，全球網(wǎng)站排名：12800 中國(guó)環(huán)保網(wǎng)：一年日平均IP：6萬，PV：18萬，GooglePR:4，全球排名：68600 慧聰環(huán)保網(wǎng)：一年日平均IP：340萬，PV：1400萬，GooglePR:7，全球排名：800 阿里巴巴網(wǎng)：一年日平均IP：2900萬，PV：24000萬，GooglePR:7，全球排名：80 國(guó)際環(huán)保城：日平均IP：≤1000，PV≤1000，GooglePR:4，針對(duì)這一組數(shù)據(jù)，許多商家做出了他們自己的選擇。

為了不讓商家的流失，特制定了明年的計(jì)劃：

國(guó)際環(huán)保城：一年日平均IP：60萬，PV：360萬，GooglePR:7，全球排名：1萬以內(nèi)

電子商務(wù)作為一種新型商務(wù)活動(dòng)方式，其計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和遠(yuǎn)程通信技術(shù)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)商務(wù)(買賣)過程中的電子化、數(shù)字化和網(wǎng)絡(luò)化是傳統(tǒng)商務(wù)無法比擬的。而且電子商務(wù)比傳統(tǒng)商務(wù)所消耗的成本和時(shí)間更低更少。而網(wǎng)站作為電子商務(wù)的門戶，是整個(gè)集團(tuán)公司的窗口。網(wǎng)站上線只是前進(jìn)的一小步，把網(wǎng)站正式推廣出去，才是整個(gè)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷所跨出的一大步。合理而高效運(yùn)用推廣方式才能更簡(jiǎn)單，更快速的得到推廣效果。當(dāng)然整個(gè)推廣過程是需要時(shí)間的，也是比較枯燥的。只要我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)齊心協(xié)力，克服所有困難。我相信這個(gè)結(jié)果將是輝煌的。