第一篇：李忠-個(gè)人資產(chǎn)觀念下的房地產(chǎn)投資

適不適合我住?而是它是不是一個(gè)優(yōu)良的資產(chǎn)? 據(jù)調(diào)查,一套房子自己住的時(shí)間是相當(dāng)有限的,平均下來(lái) 7 年就很長(zhǎng)了,越是發(fā)達(dá)國(guó)家,房 地產(chǎn)的交易費(fèi)就越底,人們就越容易換房.買的時(shí)候考慮是否虧,關(guān)鍵的是考慮賣的時(shí)候值不值錢(qián),好不好賣.最通行的一類戶型,就是房地產(chǎn)學(xué)所說(shuō)的 3LDKS,就是三室兩廳兩衛(wèi)一廚.房屋的價(jià)值取決于哪些方面? 房屋的價(jià)值取決于哪些方面? 1 地段 地段:在今天中國(guó)的城市發(fā)展過(guò)程中,一切地段的變動(dòng)皆有可能.有很多很重要的因素看 起來(lái)很重要,未來(lái)不重要,有很多看起來(lái)不重要的因素,未來(lái)會(huì)變得很重要,比如:交通, 北京從首都變成了首堵,在這種情況下,什么樣的房子才能解決交通問(wèn)題呢?有兩項(xiàng)指標(biāo): 絕對(duì)易達(dá)性比較好的房子(如離工作地點(diǎn)很近,附近有很多寫(xiě)字樓,以后你就是租或者賣在 附近也隨便可以找一批客戶.在有就業(yè)動(dòng)力的地方去投資房地產(chǎn),是一個(gè)比較好的方法.),一個(gè)是相對(duì)易達(dá)性比較好的房子(離工作地點(diǎn)絕對(duì)地點(diǎn)不近,但很容易到達(dá),這就說(shuō)明 我靠近地鐵,靠近輕軌.在日本的東京,房的高底主要只與一項(xiàng)指標(biāo)有關(guān),那就是距離地鐵 站的遠(yuǎn)近,只要離地鐵站近的房子,它的價(jià)格就高,因?yàn)閷?duì)日本來(lái)說(shuō),遲到是不可以被允許 的.寧可買好地段的壞房子,不買壞地段的好房子 2 附近的配套 學(xué)校是一個(gè)極其需要的配套,每個(gè)人到好的學(xué)區(qū)去置業(yè),不見(jiàn)得他的孩子要在這兒讀書(shū),因 為他認(rèn)為這是一個(gè)更好的資產(chǎn).不同的人群有不同的需求,對(duì)于老年人社區(qū)來(lái)講,醫(yī)院又是個(gè)極其重要的配套,因?yàn)樾难?病對(duì)我們搶救時(shí)間就是六分鐘, 六分鐘后即使搶救過(guò)來(lái)人也成了值物人, 所以這個(gè)時(shí)候是否 有好的急救醫(yī)院,心血病醫(yī)院就變得特別重要.3 房型 房屋戶型改良的趨勢(shì) 住宅產(chǎn)品的改進(jìn)永遠(yuǎn)都是無(wú)限的.4 鄰居 買房應(yīng)該選擇什么樣的鄰居? 跟什么人一起住, 會(huì)大大的決定你這個(gè)房子是增值還是貶值, 經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會(huì)學(xué)里有一個(gè)臟水 原則:當(dāng)你把一杯臟水倒到一桶干凈水里去,這一個(gè)桶里會(huì)是臟水,當(dāng)你把一桶臟水倒到一 杯水里,得到的結(jié)論也是臟水,它告訴我們,只要混合它就是問(wèn)題.好的社區(qū),首先要單純化,也就是說(shuō)它的人群越純凈,越單純就越容易增值和保值.比如:老年人和年青人住一個(gè)社區(qū),各自的做息時(shí)間不一樣,各自都有影響.再如:商住混合的樓,有做生意的,有住的,都是不容易增值保值的.

第二篇：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化策略研究

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化策略研究

多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，在原有業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上發(fā)展衍生產(chǎn)品與服務(wù)或者跨領(lǐng)域業(yè)務(wù)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。多元化投資可以分散企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，利用多余資源，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)多元化經(jīng)營(yíng)也有弊端，王鉦翔認(rèn)為多元化投資在一定程度上會(huì)削弱企業(yè)的績(jī)效。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，利潤(rùn)客觀，多元化投資可以整合優(yōu)勢(shì)資源，使房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范，系統(tǒng)化發(fā)展，但是并非所有的房地產(chǎn)企業(yè)都適合多元化發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在能力范圍內(nèi)多元化投資，才能確保企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資的風(fēng)險(xiǎn)

（一）規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模多元化投資規(guī)模大小直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期收益，投資規(guī)模越大，收益越高，同時(shí)伴隨而來(lái)的還有投資風(fēng)險(xiǎn)。多元化投資意味著把資金投入到不同領(lǐng)域里，對(duì)新領(lǐng)域的可行性研究本身就具有風(fēng)險(xiǎn)性，投入資金過(guò)大，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)，不能提高投資效率，若是投資太少，不利于新項(xiàng)目的開(kāi)展，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，最終影響投資收益。

（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

商品市場(chǎng)變化莫測(cè)，產(chǎn)品的供給量受需求量的影響，供不應(yīng)求產(chǎn)品市場(chǎng)前景好，投資回報(bào)大，供過(guò)于求，產(chǎn)品滯銷，價(jià)格的變動(dòng)也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)中直接影響投資回報(bào)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資必然面臨市場(chǎng)變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國(guó)家宏觀調(diào)控政策等外部因素的制約，外部環(huán)境的動(dòng)態(tài)變化直接影響多元化投資的成敗，風(fēng)險(xiǎn)隨之而來(lái)。

（四）資金、管理、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)存在，管理不到位直接影響企業(yè)有效運(yùn)營(yíng)，技術(shù)水平低影響產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格，資金運(yùn)轉(zhuǎn)異常直接影響企業(yè)的日常發(fā)展，這些都是在多元化投資過(guò)程中必然存在的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）市場(chǎng)因素

市場(chǎng)是客觀存在的伴隨著物品交易而產(chǎn)生的，市場(chǎng)交易受供求關(guān)系的影響，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中供求關(guān)系變化多端，市場(chǎng)環(huán)境變化莫測(cè)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資勢(shì)必受市場(chǎng)因素的制約，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是首要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）內(nèi)外環(huán)境因素

國(guó)家宏觀調(diào)控，企業(yè)內(nèi)部管理層的決策都是影響房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資的因素。國(guó)家政策的變動(dòng)，企業(yè)高層管理的投資決策相互制約著多元化投資能否順利進(jìn)行，對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也是存在的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)投資多元化策略

（一）量力而行，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)多是出于利用閑置資金，獲得更大的投資回報(bào)，提高企業(yè)效益。一個(gè)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后資金充足，閑置的資金就成了企業(yè)向多元化發(fā)展的一個(gè)合理動(dòng)機(jī)，但是同時(shí)也為過(guò)度投資提供了機(jī)會(huì)，過(guò)度的多元化投資并不能提高企業(yè)的效益，反而增大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)多的占用閑置資金，會(huì)影響企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)，影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，沒(méi)有足夠的資金支撐會(huì)帶來(lái)毀滅性的打擊。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的能力和資產(chǎn)實(shí)力來(lái)進(jìn)行多元化發(fā)展，不可盲目投資。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身就具有風(fēng)險(xiǎn)的特性，投資行為就是在風(fēng)險(xiǎn)中進(jìn)行，一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中有一項(xiàng)活動(dòng)內(nèi)容可能出現(xiàn)多種結(jié)果，風(fēng)險(xiǎn)性隨之加大，反之風(fēng)險(xiǎn)減小。風(fēng)險(xiǎn)的不確定性和多變性給投資行為帶來(lái)了大的變數(shù)，變數(shù)越大，風(fēng)險(xiǎn)越大，因此房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資應(yīng)該做到控制風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在決定了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的重要性。鑒于本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資風(fēng)險(xiǎn)的分析，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的內(nèi)控體系，尤其是跨行業(yè)的投資，由于跨行業(yè)受制于合作方的技術(shù)和資源優(yōu)勢(shì)，在合作過(guò)程中難免被別人牽著鼻子走，所以跨行業(yè)投資應(yīng)充分考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)因素以及自身企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，而不能一味被利潤(rùn)吸引盲目投資。內(nèi)控體系在多元化投資的整個(gè)過(guò)程中都應(yīng)做到監(jiān)督、及時(shí)反饋的工作，為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。

（二）多元化投資謹(jǐn)慎選擇投資領(lǐng)域和行業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資在領(lǐng)域選擇中應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎選擇，無(wú)關(guān)聯(lián)跨領(lǐng)域行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大，雖然可以分散風(fēng)險(xiǎn)，但是由于缺乏對(duì)行業(yè)信息的了解和經(jīng)驗(yàn)投資風(fēng)險(xiǎn)很大，在跨領(lǐng)域投資中一定注意不可過(guò)度投資，顧此失彼，既牽絆了主業(yè)的發(fā)展又分散了跨領(lǐng)域行業(yè)的投資精力，投資過(guò)度時(shí)欲重操舊業(yè)時(shí)機(jī)喪失，所以房地產(chǎn)企不可盲目投資多元化，在投資領(lǐng)域選擇上慎之又慎，以下是幾點(diǎn)建議。

1.選擇競(jìng)爭(zhēng)少的壟斷行業(yè)投資

在多元化投資選擇上應(yīng)當(dāng)充分考慮市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，如果投資的領(lǐng)域市場(chǎng)飽和度高，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多市場(chǎng)占有率高時(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)很大，應(yīng)當(dāng)考慮放棄比行業(yè)的投資，反之選擇技術(shù)含量高專利型產(chǎn)業(yè)投資，此行業(yè)在市場(chǎng)因技術(shù)優(yōu)勢(shì)涉足企業(yè)少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小，具有市場(chǎng)壟斷性是個(gè)不錯(cuò)的投資選擇。

2.選擇房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資，排斥反應(yīng)小

跨領(lǐng)域多元化投資選擇上下游產(chǎn)業(yè)投資可以減少跨領(lǐng)域行業(yè)業(yè)務(wù)不熟練帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)上下游業(yè)務(wù)有很多，上游的建材供應(yīng)，建筑行業(yè)，下游的物業(yè)，裝修行業(yè)都是不錯(cuò)的選擇，并且房地產(chǎn)企業(yè)與這些企業(yè)的業(yè)務(wù)往來(lái)頻道，對(duì)業(yè)務(wù)熟悉，行業(yè)隔閡小，在這些領(lǐng)域投資可以形成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，保證房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量和服務(wù)水準(zhǔn)，提高品牌效應(yīng)。其次這些上下游產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系緊密，企業(yè)文化相近，投資合作排斥反應(yīng)小，能很快融入新行業(yè)，投資

效益回報(bào)時(shí)間縮短。

3.避免盲目擴(kuò)大業(yè)務(wù)數(shù)量。多元化發(fā)展不是越多越收益高，即便是投資效益高的行業(yè)也不可投資過(guò)度，根據(jù)企業(yè)自身的能力來(lái)投資，不能被高收益沖昏頭腦，盲目過(guò)大過(guò)度投資?？梢試L試性投資，獲得預(yù)期收益后逐漸加大投資力度，循序進(jìn)行，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資的順利進(jìn)行，順利收回資金取得回報(bào)。

其次房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資可以采取短期投資，快速收回資金和利潤(rùn)。在一個(gè)新興行業(yè)的初期，“物以稀為貴”市場(chǎng)需求大，可以適當(dāng)做投資，待行業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后撤回投資，可以獲得較高的回報(bào)?；蛘咴谝粋€(gè)行業(yè)的黃金發(fā)展期缺乏資金的時(shí)候注入資金，會(huì)獲得不錯(cuò)的收益和現(xiàn)金流，當(dāng)然這些投資風(fēng)險(xiǎn)性大，稍有疏忽投資血本無(wú)歸，應(yīng)當(dāng)充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與收益的比例，若收益明顯大于投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可以入注資金，若風(fēng)險(xiǎn)明顯大于收益時(shí)，暫時(shí)收緊投資。

4.實(shí)行財(cái)務(wù)彈性制度。房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資可以為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)防范風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供機(jī)會(huì)，多元化投資在財(cái)務(wù)管理上實(shí)行彈性制度可以有效減少投資風(fēng)險(xiǎn)。彈性財(cái)務(wù)制度可以為企業(yè)保留一定的周轉(zhuǎn)資金來(lái)應(yīng)對(duì)企業(yè)的日常運(yùn)作和資金需求，房產(chǎn)企業(yè)的每個(gè)部門(mén)都設(shè)立彈性財(cái)務(wù)目標(biāo)，經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)人員的分析敲定最終需求，可以達(dá)到資金的合理分配，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資可持續(xù)發(fā)展有很重要作用。

第三篇：李忠忠個(gè)人事跡材料

個(gè)人事跡

李忠忠，男，漢族，預(yù)備黨員，1989年2月出生于山東省濟(jì)南市歷城區(qū)柳埠鎮(zhèn)，現(xiàn)就讀于山東建筑大學(xué)理學(xué)院應(yīng)用物理系光電091，在大一獲得了校二等獎(jiǎng)學(xué)金和優(yōu)秀學(xué)生的榮譽(yù)稱號(hào)，在大二下學(xué)期被評(píng)為預(yù)備黨員，大二學(xué)年獲得一等獎(jiǎng)學(xué)金和優(yōu)秀學(xué)生的稱號(hào)。

個(gè)人事跡：

我始終保持著積極向上的心態(tài)，妥善處理好學(xué)習(xí)和工作兩者之間的關(guān)系，努力做到全面發(fā)展。作為祖國(guó)未來(lái)的接班人，我從各方面嚴(yán)格要求自己，努力提高個(gè)人素質(zhì)，面對(duì)即將走出社會(huì)的人生之路，我積極的勇往直前。我的座右銘是“堅(jiān)持就是勝利”?，F(xiàn)將主要事跡介紹如下：

一、思想之花：黨是我前進(jìn)的動(dòng)力

態(tài)度未必決定一切，但端正的態(tài)度能帶領(lǐng)人走上正確的道路!從小開(kāi)始，我就在父母的熏陶下，產(chǎn)生了對(duì)中國(guó)共產(chǎn)黨的信仰。每天，看著新聞聯(lián)播中的國(guó)內(nèi)大事新聞，學(xué)習(xí)著黨中央的每一個(gè)方針政策的應(yīng)用，以及學(xué)習(xí)報(bào)道中多位杰出先進(jìn)勞動(dòng)模范和杰出的領(lǐng)導(dǎo)人們，父親從旁一一為我解釋，有時(shí)還會(huì)讓我幻想能跟偉人們見(jiàn)面交流!

進(jìn)入大學(xué)，我除了關(guān)注時(shí)事政治及國(guó)際動(dòng)態(tài)新聞，還積極參與校內(nèi)各類關(guān)于人文知識(shí)或研討的活動(dòng)。通過(guò)聆聽(tīng)老師的講座，我獲得了一些以前不曾了解，不曾關(guān)注的信息，并學(xué)會(huì)了用一種理性的態(tài)度去思考一個(gè)民族的前途命運(yùn)，去考慮自己的前途，去從另一個(gè)角度思索自己的價(jià)值所在，思索自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。

虛心，堅(jiān)持，學(xué)會(huì)適應(yīng)，也是父親常掛在嘴邊的叮囑，我也是一直以此為標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己。無(wú)論是學(xué)習(xí)、工作還是交際，我都盡量的做好自己的本分。我在班內(nèi)經(jīng)常幫助同學(xué)解決疑難，并把我在各方面所學(xué)到的經(jīng)驗(yàn)跟他們分享，也帶動(dòng)了同學(xué)們之間的良性溝通交流，做好優(yōu)秀團(tuán)員的模范作用。經(jīng)過(guò)一年的努力，我以實(shí)際行動(dòng)向黨組織表明自己的決心，也于 2011年 6月通過(guò)表決成為預(yù)備黨員。這與同學(xué)們對(duì)我的支持，老師對(duì)我的肯定是離不開(kāi)的。在思想上我積極要求進(jìn)步，保持著較高的思想覺(jué)悟，嚴(yán)格要求自己，樹(shù)立了良好的人生觀和道德觀;永遠(yuǎn)保持與時(shí)俱進(jìn)，堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則，正確貫徹黨的方針政策，時(shí)刻關(guān)注著黨和國(guó)家的發(fā)展形勢(shì)，以及國(guó)內(nèi)外的局勢(shì)變化。

二、學(xué)習(xí)之涯：知識(shí)是我前進(jìn)的船槳

有句話說(shuō)“學(xué)生以學(xué)為生”。確實(shí)，作為學(xué)生，首要任務(wù)就是學(xué)習(xí)。要不斷學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)步，用知識(shí)武裝自己，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看，則是為國(guó)家貢獻(xiàn)力量?，F(xiàn)代國(guó)際之間的競(jìng)爭(zhēng)，追根到底是人才的競(jìng)爭(zhēng)，哪個(gè)國(guó)家在培養(yǎng)高素質(zhì)的人才方面做的出色，將意味著這個(gè)國(guó)家具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。很明顯，具有數(shù)量可觀的優(yōu)秀的科技人員，那么科學(xué)開(kāi)發(fā)將會(huì)較先進(jìn)，將會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。我國(guó)正處于社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)新時(shí)期，正需要高素質(zhì)的人才，而這些人才的來(lái)源，正是我們這一代!從眼前看，社會(huì)也存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)，要想在走出社會(huì)能找到理想的工作，占有一席之地，并更好的奉獻(xiàn)，就必需學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識(shí)，用知識(shí)武裝自己，這是硬道理，我自認(rèn)為做得較好。從踏入大學(xué)校門(mén)，在新的學(xué)習(xí)環(huán)境下，我繼續(xù)發(fā)揚(yáng)認(rèn)真學(xué)習(xí)，刻苦耐勞的精神，認(rèn)真學(xué)習(xí)課本上的知識(shí)，但又不局限于書(shū)本，在學(xué)好課本的知識(shí)的基礎(chǔ)上，積極參與各項(xiàng)實(shí)驗(yàn)與實(shí)習(xí)，把理論運(yùn)用到實(shí)際當(dāng)中去。另外，為豐富見(jiàn)識(shí)面，同時(shí)增強(qiáng)自己多方面的理論水平，特別是學(xué)生工作的相關(guān)知識(shí)，我經(jīng)常通過(guò)圖書(shū)館或網(wǎng)絡(luò)查閱相關(guān)的資料。我的努力也得到了回報(bào)2010學(xué)年我獲得校二等獎(jiǎng)學(xué)金，并獲“校優(yōu)秀學(xué)生”榮譽(yù)稱號(hào)。

三、奉獻(xiàn)之旅：工作是我前進(jìn)的事業(yè)

學(xué)生組織是由學(xué)生為主體的具有一定權(quán)威性的組織，它的存在成為學(xué)校與學(xué)生溝通的良好平臺(tái)，同時(shí)也是學(xué)生發(fā)展自我能力與優(yōu)勢(shì)的搖籃。從班、學(xué)院到學(xué)校，各級(jí)學(xué)生組織都是充滿著給予學(xué)生鍛煉的機(jī)會(huì)，自入大學(xué)以來(lái)我一直努力爭(zhēng)取更多的鍛煉機(jī)會(huì)。一年多的學(xué)生工作，我深深地感受到，與優(yōu)秀學(xué)生共事，使我在競(jìng)爭(zhēng)中獲益;向?qū)嶋H困難挑戰(zhàn)，讓我在挫折中成長(zhǎng)。

本人一向?qū)W(xué)生會(huì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有較高的熱情與恒心。一路走來(lái)，我都是認(rèn)真負(fù)責(zé)工作，每次都盡力完成，努力提高活動(dòng)的影響力，使活動(dòng)收到良好的效果;同時(shí)，參加學(xué)生會(huì)工作、班集體工作，讓我鍛煉了組織能力、策劃能力、交際能力等各方面的能力，也培養(yǎng)了我不斷向困難挑戰(zhàn)的精神，由于我本來(lái)是學(xué)院學(xué)生會(huì)的，對(duì)校學(xué)生會(huì)的很多工作方式都不了解，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的觀察與請(qǐng)教老師、同事，漸漸適應(yīng)了繁多的工作與學(xué)會(huì)處理更多的問(wèn)題，懂得如何跟同事、跟上司交流、溝通，與領(lǐng)導(dǎo)者互相支持，彼此勉勵(lì)!更為重要的是讓我明白怎樣在一個(gè)團(tuán)隊(duì)中通過(guò)協(xié)作獲得成功。

四、生活之路：愛(ài)是我前進(jìn)的航標(biāo)

在生活中，本人樸素節(jié)儉﹑性格開(kāi)朗，嚴(yán)以律己寬以待人。平時(shí)很善于和同學(xué)溝通，也樂(lè)于幫助同學(xué)，所以很多同學(xué)不管生活上還是思想方面有了困難也愿意來(lái)尋求我的幫助。在生活中建立了很好的人際關(guān)系，獲得了大家的尊重和支持。

另外，在今年8月我們幾個(gè)同學(xué)組織一起去實(shí)踐，并獲暑假社會(huì)實(shí)踐先進(jìn)個(gè)人，這個(gè)活動(dòng)一直都是我夢(mèng)寐以求的，今年終于愿望成真。作為一名現(xiàn)代的大學(xué)生，作為一名預(yù)備黨員，除了要嚴(yán)格要求自己，也要積極融入多層次的社會(huì)，感受各階層的群眾的生活。在長(zhǎng)達(dá)一周實(shí)踐活動(dòng)中，我們親身的體驗(yàn)寬幫鎮(zhèn)的農(nóng)民與小學(xué)生們的日常生活，下田參與了農(nóng)務(wù)，到小學(xué)資教助教，慰問(wèn)了當(dāng)?shù)氐膸准邑毨Ъ彝ィI(xiàn)上我們的一翻心意;另外，在村里宣傳“八容八恥”讓社會(huì)主義榮辱觀遍地開(kāi)花。雖然這次社會(huì)實(shí)踐時(shí)間不長(zhǎng)，但卻是一次難得得機(jī)會(huì)，讓我從另一個(gè)角度來(lái)看農(nóng)村的生活與生產(chǎn)現(xiàn)狀，同時(shí)產(chǎn)生思考。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，首先要培養(yǎng)人才，利用現(xiàn)在國(guó)家的新農(nóng)村政策，以科學(xué)興農(nóng)，讓農(nóng)村經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，讓農(nóng)民過(guò)上好的生活。

這次實(shí)踐也為我形成優(yōu)良的思想品德和行為習(xí)慣創(chuàng)造必要的環(huán)境和條件，并強(qiáng)化我學(xué)習(xí)生活中自我教育、自我管理、自我磨練、自我約束的主體地位;在精神需求和身心發(fā)展需求方面，也產(chǎn)生良好的教育效果。

風(fēng)雨兼程的一年多，我被和藹可親的老師與熱情友好的同學(xué)鼓舞著，我用汗水與執(zhí)著換來(lái)了今天的成長(zhǎng)與收獲，在人生路上邁出了堅(jiān)實(shí)的第一步，為自己的明天創(chuàng)造了充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇的無(wú)限空間!結(jié) 語(yǔ)

過(guò)去并不代表未來(lái)，勤奮才是真實(shí)的內(nèi)涵。在取得各方面成績(jī)的同時(shí)，我也緊記著“沒(méi)有最好，只有更好!”。進(jìn)入理學(xué)院，是我人生中一個(gè)極為重要的階段。在這一年中，我在各個(gè)方面都獲得了巨大的進(jìn)步，綜合素質(zhì)得到了很大的提高。我要特別感謝院領(lǐng)導(dǎo)班主任的大力培養(yǎng)，老師在專業(yè)方面的深入指導(dǎo)以及同學(xué)們?cè)诠ぷ骱蜕钪薪o我的支持和幫助。在此我要特別表示感謝!今后我要更加嚴(yán)格的要求我自己，以求有更好的表現(xiàn)?！奥仿馄湫捱h(yuǎn)，吾將上下而求索”。在未來(lái)的生活中，我將以百倍的信心和萬(wàn)分的努力去迎接更大的挑戰(zhàn)，用辛勤的汗水和默默的耕耘譜寫(xiě)美好的明天!

第四篇：論當(dāng)前宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

論當(dāng)前宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

班級(jí)：造價(jià)091 姓名：郝靜丹 學(xué)號(hào)：2009507107 成績(jī):

摘要： 通過(guò)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的大體了解，基于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀環(huán)境分析、價(jià)值鏈分析、內(nèi)部資源和能力分析、總體戰(zhàn)略目標(biāo)規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略規(guī)劃、投資管理戰(zhàn)略、融資管理戰(zhàn)略、營(yíng)銷管理戰(zhàn)略、人力資源管理等戰(zhàn)略和規(guī)劃方法，以及構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管控、績(jī)效管理等戰(zhàn)略執(zhí)行支撐體系和編制戰(zhàn)略執(zhí)行計(jì)劃等實(shí)務(wù)問(wèn)題做了相關(guān)分析與評(píng)論。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略管理風(fēng)險(xiǎn)管控戰(zhàn)略執(zhí)行

正文： 2011年，國(guó)家宏觀政策突出了“調(diào)結(jié)構(gòu)、控通脹、促轉(zhuǎn)型、惠民生”的總體基調(diào)，同時(shí)在房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列關(guān)于土地、融資等方面十分嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，涉及土地、金融、建筑、原材料等多個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和行業(yè)，并且關(guān)系著廣大國(guó)民居住條件改善的切身利益，因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)影響和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)影響大，投資回收期長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)鏈條涉及土地購(gòu)置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，這些產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)使房地產(chǎn)企業(yè)必須站在戰(zhàn)略的高度分析、把握企業(yè)所處的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境和行業(yè)政策導(dǎo)向，關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)分析，并根據(jù)自身的內(nèi)部資源優(yōu)勢(shì)建立在產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，加強(qiáng)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，找到潛在的藍(lán)海市場(chǎng)，整合設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)銷、施工及資本運(yùn)作能力，以保持和提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)還必須切實(shí)地提高自身的投融資管理和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理水平，并且建立、健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系和績(jī)效管理體系，以保證企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)策略的實(shí)現(xiàn)。

由于受內(nèi)外部環(huán)境的影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定發(fā)展戰(zhàn)略前要對(duì)所面臨的內(nèi)外部環(huán)境認(rèn)真分析。企業(yè)可以采用SWOT戰(zhàn)略分析方法，即對(duì)企業(yè)的機(jī)會(huì)和威脅、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)的分析。

一、對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)公司的外部環(huán)境分析，包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)科技文化環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、城市發(fā)展趨勢(shì)、居民購(gòu)買力、國(guó)際環(huán)境等。如在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的變化都將對(duì)房地產(chǎn)在投資或預(yù)期價(jià)格等方面產(chǎn)生一定的影響；在金融環(huán)境中，利率的變動(dòng)會(huì)對(duì)投資規(guī)模及投資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響；在文化環(huán)境方面，人口的變動(dòng)則會(huì)影響需求數(shù)量的變動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模調(diào)整；等等。通過(guò)外部環(huán)境分析，管理者需要評(píng)估企業(yè)面臨的機(jī)會(huì)與威脅。

二、內(nèi)部環(huán)境分析，包括資源和能力分析。內(nèi)部資源包括財(cái)務(wù)資本、技術(shù)知識(shí)、有經(jīng)驗(yàn)的管理者、有技能的員工、企業(yè)文化等，能力包括企業(yè)在組織各種功能方面的能力，如市場(chǎng)營(yíng)銷、產(chǎn)品研發(fā)、信息系統(tǒng)、人力資源管理、財(cái)務(wù)融資、客戶管理等方面的能力，這些都是企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。與此相反，劣勢(shì)是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不擅長(zhǎng)的資源和能力。在分析了企業(yè)外部環(huán)境和自身資源能力后，就要制定能夠發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)和利用環(huán)境并且可使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展企業(yè)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略可以分為公司層戰(zhàn)

略、事業(yè)層戰(zhàn)略和職能層戰(zhàn)略。

（一）公司層戰(zhàn)略。總體上看，企業(yè)基于SWOT戰(zhàn)略分析的基礎(chǔ)上，企業(yè)采用的發(fā)展戰(zhàn)略有三種：穩(wěn)定戰(zhàn)略、增長(zhǎng)戰(zhàn)略、緊縮戰(zhàn)略。

1、房地產(chǎn)企業(yè)采用穩(wěn)定戰(zhàn)略的特征一般是，企業(yè)基本不做重大變革，保持既有的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務(wù)，保持市場(chǎng)份額，維持企業(yè)的投資回報(bào)率。例如，某城市以二手中介服務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，在現(xiàn)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況和人力資源條件下，一段時(shí)間內(nèi)，繼續(xù)以二手房中介服務(wù)為主，沒(méi)有向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)行業(yè)拓展的計(jì)劃。這種戰(zhàn)略優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)為：a.企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減??；b.能避免因改變戰(zhàn)略而改變資源分配的困難；c.能避免因發(fā)展過(guò)快而導(dǎo)致的弊端。而缺陷在于：a.企業(yè)在采用這種戰(zhàn)略時(shí)必須能確定包括市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)格局在內(nèi)的外部環(huán)境基本穩(wěn)定。b.容易使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)減弱，降低企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感性、適應(yīng)性和對(duì)冒風(fēng)險(xiǎn)的勇氣。c.導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新較少。

2、房地產(chǎn)企業(yè)采用增長(zhǎng)戰(zhàn)略，其特征是企業(yè)尋求擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，往往采用集中成長(zhǎng)戰(zhàn)略或多元化戰(zhàn)略。采用集中成長(zhǎng)戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)即可以在一個(gè)產(chǎn)業(yè)，也可以在一類產(chǎn)品上拓展企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。集中成長(zhǎng)戰(zhàn)略包括直接擴(kuò)張、縱向一體化和橫向一體化。直接擴(kuò)張一般從企業(yè)內(nèi)部提高企業(yè)的銷售額、擴(kuò)大企業(yè)產(chǎn)量或員工數(shù)量實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張?jiān)袠I(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，一般是通過(guò)授予特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)張。這是一種典型的直接擴(kuò)張戰(zhàn)略。a.房地產(chǎn)企業(yè)采用縱向一體化實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng):縱向一體化可以以前項(xiàng)一體化也可以以后向一體化方式或二者同時(shí)進(jìn)行。前向一體化是從企業(yè)輸出產(chǎn)品和服務(wù)的方向進(jìn)行擴(kuò)張，如建立銷售公司、物業(yè)管理公司對(duì)其生產(chǎn)的物業(yè)進(jìn)行銷售、提供物業(yè)管理服務(wù)。后向一體化，是從資源的輸入方向?qū)崿F(xiàn)企業(yè)擴(kuò)張，如建立材料生產(chǎn)基地，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中部分采用自己企業(yè)提供的原材料，可以降低資源采購(gòu)成本和最小化低效率運(yùn)營(yíng)，同時(shí)更好地控制質(zhì)量，從而維持和提高競(jìng)爭(zhēng)地位。b.房地產(chǎn)企業(yè)采用橫向一體化實(shí)現(xiàn)企業(yè)增長(zhǎng)，主要通過(guò)合并同一產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，特就是合并競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的業(yè)務(wù)，把產(chǎn)品擴(kuò)展到其他地方或者向當(dāng)前市場(chǎng)提供更多、更廣泛的產(chǎn)品和服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。C.房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)多元化發(fā)展實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，包括同心多元化（相關(guān)多元化）和離心多元化（不相關(guān)多元化）兩種。是實(shí)現(xiàn)進(jìn)入其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的好方法?？梢越儇浌?、廣告公司等，可以在本企業(yè)建立的商場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)百貨業(yè)，為本企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)廣告產(chǎn)品。離心多元化，指企業(yè)通過(guò)收購(gòu)和兼并不同產(chǎn)業(yè)、不同業(yè)務(wù)的公司實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。當(dāng)管理層意識(shí)到當(dāng)前業(yè)務(wù)沒(méi)吸引力，通化市公司也沒(méi)有超長(zhǎng)的能力與技能可以很方便地轉(zhuǎn)移到其他產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品或服務(wù)上時(shí)，最可能的選擇就是離心化戰(zhàn)略，即進(jìn)入與當(dāng)前產(chǎn)業(yè)不相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。例如三九藥業(yè)集團(tuán)在中藥產(chǎn)業(yè)獲得利潤(rùn)后，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，就屬于一個(gè)典型的離心多元化案例（但這個(gè)戰(zhàn)略使三九集團(tuán)由于資金等問(wèn)題不得不在后來(lái)進(jìn)行重組）。

增長(zhǎng)戰(zhàn)略的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在：a.企業(yè)能不斷變革創(chuàng)造更高的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率與效益；b.保持企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)特定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；c.可以通過(guò)發(fā)展擴(kuò)大自身價(jià)值。其缺陷在于：a.獲得初期效果后可能導(dǎo)致企業(yè)盲目發(fā)展，破壞企業(yè)資源平衡，分散企業(yè)資源；b.過(guò)快發(fā)展很可能降低企業(yè)綜合素質(zhì)，是起亞出現(xiàn)內(nèi)部危機(jī)和混亂；c.可能使企業(yè)管理者更多的注重投資結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)占有率、收益率等，而忽視產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。

3、房地產(chǎn)企業(yè)在處于組織劣勢(shì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑時(shí)，往往采用緊縮戰(zhàn)略，以幫助企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、激活組織的資源或重新恢復(fù)競(jìng)爭(zhēng)力。具體來(lái)說(shuō)，管理層根據(jù)企業(yè)的具體情況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可以采用以下四種戰(zhàn)略之一：扭轉(zhuǎn)、成為俘虜公司、出售

或剝離、破產(chǎn)或清算。

（二）事業(yè)層戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)確定了公司層戰(zhàn)略以后，需要決定在每層戰(zhàn)略上開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)，獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)組織是使別具一格和與眾不同的特色，來(lái)自于企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如服務(wù)、技術(shù)、質(zhì)量、價(jià)格、性能等。企業(yè)要通過(guò)產(chǎn)業(yè)分析和采用適當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)策略來(lái)建立企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?？梢圆捎萌N競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和聚焦戰(zhàn)略。

1、當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，企業(yè)需要在提供的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量上不低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，降低企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用，包括人工成本、銷售成本、建造成本等。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的組織體系要求很高，企業(yè)需要建立嚴(yán)格的成本控制體系、出具頻繁而詳細(xì)的成本控制報(bào)告、以定量目標(biāo)為基礎(chǔ)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制和職責(zé)清晰的功能性組織結(jié)構(gòu)。實(shí)際上，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，也就是低成本戰(zhàn)略，要求企業(yè)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更有效率的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)和營(yíng)銷同類產(chǎn)品和服務(wù)，使成本最小化。廣州的匯橋新城通過(guò)降低人力、物力和財(cái)力的消耗，特別是降低產(chǎn)品單耗，大大降低了開(kāi)發(fā)成本，結(jié)果，匯橋新城的首期均價(jià)成了廣州市區(qū)最便宜的樓盤(pán)之一。

這種戰(zhàn)略的風(fēng)險(xiǎn)包括：a.技術(shù)上的變化將過(guò)去的投資與學(xué)到的經(jīng)驗(yàn)一筆勾銷。b..注意力集中于成本上，而忽視了所需產(chǎn)品和市場(chǎng)營(yíng)銷的變化。c.成本削弱了公司保持足夠價(jià)格差的能力。

2、差異化戰(zhàn)略也是房地產(chǎn)企業(yè)選擇的重要戰(zhàn)略之一。由于房地產(chǎn)需求者的個(gè)性化要求，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)品的需求存在差異性，房地產(chǎn)企業(yè)尋求為消費(fèi)者提供與眾不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。差異化戰(zhàn)略來(lái)源于優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、創(chuàng)新的設(shè)計(jì)、超前的技術(shù)或者優(yōu)秀的品牌形象。企業(yè)通過(guò)提供超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手質(zhì)量、服務(wù)、性能等方面的產(chǎn)品，產(chǎn)品價(jià)格超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，產(chǎn)品溢價(jià)超過(guò)了差異化所增加的成本，獲得利潤(rùn)。房地產(chǎn)企業(yè)采用差異化戰(zhàn)略取得成功，需要獲得消費(fèi)者的忠誠(chéng)度，因?yàn)轭櫩蛯?duì)于與眾不同的產(chǎn)品，關(guān)注點(diǎn)是產(chǎn)品質(zhì)量、性能和服務(wù)，對(duì)價(jià)格不是很敏感。差異化戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力、市場(chǎng)營(yíng)銷能力要求很高，企業(yè)要建立富于創(chuàng)新和創(chuàng)造力的企業(yè)文化，鼓勵(lì)員工參與創(chuàng)新活動(dòng)。由于差異化戰(zhàn)略可以為企業(yè)帶來(lái)更多利潤(rùn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的產(chǎn)品研發(fā)中心、設(shè)計(jì)中心、營(yíng)銷中心已屢見(jiàn)不鮮。例如，成都“中海國(guó)際社區(qū)林溪?jiǎng)e墅”項(xiàng)目就利用自身所處的不同于其他別墅的社區(qū)生活氛圍，利用天然優(yōu)勢(shì)，實(shí)行差異化策略，塑造了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、富含國(guó)際化風(fēng)情的高尚社區(qū)。

這種戰(zhàn)略存在的風(fēng)險(xiǎn)包括：a.實(shí)行成本低的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與實(shí)行了產(chǎn)品差異化的公司之間的成本差距過(guò)大，以至于產(chǎn)品差異化不能再籠絡(luò)客戶；b別的企業(yè)模仿是差別縮??；c.顧客需要的差異化程度下降。D.它的排他性和占有率是有矛盾的。所以，實(shí)行差異化策略的企業(yè)要防患于未然，積極地采取相應(yīng)措施避免風(fēng)險(xiǎn)。

3、聚焦戰(zhàn)略是針對(duì)某一產(chǎn)品、某一區(qū)域市場(chǎng)、某一類型消費(fèi)者提供產(chǎn)品和服務(wù)的戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略可以分為兩種，一種是低成本聚焦戰(zhàn)略，一種是差異化聚焦戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)采用這種戰(zhàn)略也可以獲得成功，但要考慮到市場(chǎng)占有率與盈利率之間的平衡。公司采用差異化聚焦戰(zhàn)略，需要在目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)上尋求差異化，比如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)經(jīng)濟(jì)富裕的老年人而建造的高檔養(yǎng)老公寓，這對(duì)高級(jí)單身白領(lǐng)的小戶型高級(jí)公寓等。采用聚焦戰(zhàn)略，房地產(chǎn)企業(yè)試圖在很窄的市場(chǎng)區(qū)域或消費(fèi)群體中提供產(chǎn)品和服務(wù)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)提出了很高的要求，研究表明，這種戰(zhàn)略比較適合于小型企業(yè)。

這種戰(zhàn)略的風(fēng)險(xiǎn)有：a.戰(zhàn)略目標(biāo)市場(chǎng)與整體市場(chǎng)之間所期待的產(chǎn)品或服務(wù)差距

減??；b.競(jìng)爭(zhēng)者在目標(biāo)市場(chǎng)找到細(xì)分市場(chǎng)，使集中一點(diǎn)不夠集聚。

4、藍(lán)海戰(zhàn)略。藍(lán)海戰(zhàn)略理論提出一家公司不能僅僅關(guān)注在現(xiàn)有的市場(chǎng)上打敗競(jìng)爭(zhēng)敵手和擴(kuò)大市場(chǎng)份額，而是要把重點(diǎn)放在跨出現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)范疇，尋找新的發(fā)展路徑，擺脫“紅?！遍_(kāi)拓新的市場(chǎng)空間，通過(guò)增加和創(chuàng)造現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)未提供的某些價(jià)值元素，并剔除和減少產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有的某些價(jià)值元素，就有可能發(fā)現(xiàn)藍(lán)海。SOHO、Town House、小戶型等都曾經(jīng)是房地產(chǎn)公司的藍(lán)海。

此外，房地產(chǎn)公司可以和建筑公司開(kāi)展戰(zhàn)略聯(lián)盟，融合兩種商業(yè)形態(tài)的優(yōu)勢(shì)，打造新的商業(yè)模式，開(kāi)辟出一片新的藍(lán)海，各自獲得競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。但是，公司尋找到藍(lán)海之后還是要通過(guò)傳統(tǒng)手段提高競(jìng)爭(zhēng)力，否則也會(huì)被后來(lái)者擊敗。除以上幾種策略以外，市場(chǎng)追隨策略也是房地產(chǎn)公司可以選擇的策略，就是追隨某些成功企業(yè)的做法來(lái)展開(kāi)營(yíng)銷，以努力獲得成功；例如購(gòu)房按揭的做法，在廣州市最先是粵信廣場(chǎng)獲得政策而開(kāi)始運(yùn)用于房地產(chǎn)銷售的，取得了一定成績(jī)，后來(lái)白云明珠廣場(chǎng)充分利用按揭政策大作文章，取得了極大成功，形成了巨大的轟動(dòng)效應(yīng)。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)需要的資金非常多，公司應(yīng)重視實(shí)施價(jià)值創(chuàng)新戰(zhàn)略、合作戰(zhàn)略、共贏戰(zhàn)略，從而能夠?qū)崿F(xiàn)差異化又能降低成本。

（三）、職能層戰(zhàn)略。職能層戰(zhàn)略，指?jìng)鹘y(tǒng)上各職能部門(mén)，如財(cái)務(wù)、計(jì)劃、營(yíng)銷、人力資源等部門(mén)采取何種戰(zhàn)略來(lái)支持事業(yè)層戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的職能層戰(zhàn)略是整個(gè)公司戰(zhàn)略的組成部分，以公司戰(zhàn)略和事業(yè)層戰(zhàn)略為核心展開(kāi)的。具體戰(zhàn)略包括：

1、土地儲(chǔ)備策略。房地產(chǎn)公司要關(guān)注城市化加速發(fā)展的趨勢(shì)所帶來(lái)的機(jī)遇，制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃：一線城市的市區(qū)以獲取近期土地為主，小塊土地也不放棄。郊區(qū)以獲取中期大面積土地為主，同時(shí)注意長(zhǎng)線土地的獲??；二線城市以獲取短中期土地并重，同時(shí)大規(guī)模圈占長(zhǎng)線土地。運(yùn)用并購(gòu)獲地方式、合作開(kāi)發(fā)方式、并購(gòu)有土地儲(chǔ)備的中型房地產(chǎn)公司等策略。

2、品牌發(fā)展戰(zhàn)略。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，產(chǎn)品有其市場(chǎng)生命周期，隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，創(chuàng)建強(qiáng)勢(shì)品牌是營(yíng)銷戰(zhàn)略和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心能力的關(guān)鍵問(wèn)題,品牌競(jìng)爭(zhēng)就是事業(yè)層戰(zhàn)略中差異化戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)，只有優(yōu)質(zhì)品牌的住宅才能夠滿足并贏得消費(fèi)者和社會(huì)公眾的認(rèn)可。品牌的確立是一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)過(guò)程，具有全局性的特點(diǎn)，具體要做到：a.打造良好的產(chǎn)品質(zhì)量品牌；b.建立良好的品牌信譽(yù)；c.精心維護(hù)品牌并延伸。浙江的綠城集團(tuán)、廣州保利集團(tuán)等很多企業(yè)都在品牌建立上取得了很大成效。

3、融資策略。房地產(chǎn)公司要充分利用資本市場(chǎng)，合理安排債務(wù)結(jié)構(gòu)，積極籌措發(fā)展資金。國(guó)際化公司要密切關(guān)注香港資本市場(chǎng)、歐美資本市場(chǎng)的變化，建立銀行界良好關(guān)系，在時(shí)機(jī)成熟是積極尋求在股票市場(chǎng)配股資金，或長(zhǎng)期發(fā)行債券，為公司業(yè)務(wù)發(fā)展籌集資金。內(nèi)地公司要加強(qiáng)通銀行的合作關(guān)系和層次，積極爭(zhēng)取綜合授信額度的人民幣貨款方式。關(guān)鍵要建立良好的借貸信譽(yù)。

4、市場(chǎng)營(yíng)銷策略。制定策略首先要進(jìn)行客戶定位和產(chǎn)品定位，即具體分析不同的人群的差品需求、家庭收入、年齡、消費(fèi)偏好、消費(fèi)意愿、對(duì)品牌的依賴度等，為下一部涉及產(chǎn)品細(xì)節(jié)、制定銷售價(jià)格和策略提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加快創(chuàng)新，全面提高市場(chǎng)營(yíng)銷策劃水平，不僅要積銷售極適應(yīng)外部市場(chǎng)環(huán)境，制定適銷對(duì)路的營(yíng)銷目標(biāo)和策略，更要注重大力影響外部市場(chǎng)環(huán)境，引導(dǎo)消費(fèi)者置業(yè)潮流。同步進(jìn)行項(xiàng)目發(fā)展和營(yíng)銷策劃工作，作為系統(tǒng)工程來(lái)抓，充分利用宣傳廣告、樣板房、售樓處、樓書(shū)、刊物，以及協(xié)作者、消費(fèi)者等一切載體來(lái)為營(yíng)銷服務(wù)。

5、人力資源策略。當(dāng)今社會(huì)，人力資源發(fā)展已經(jīng)成為一項(xiàng)特別具有先進(jìn)性、整

體性和長(zhǎng)期性的任務(wù)，房地產(chǎn)公司人力資源工作的核心是：吸引人、留住人、培養(yǎng)人、用好人；明確樹(shù)立把個(gè)人追求融入公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展之中的人力資源核心價(jià)值觀念；明確客戶的需求決定著公司人才的需求；建立多元化薪酬制；建立業(yè)界一流的招聘和培訓(xùn)機(jī)制，形成合理的人才結(jié)構(gòu)和人才儲(chǔ)備、專業(yè)化培訓(xùn)提高管理水平和專業(yè)素質(zhì)等。

6、科技研發(fā)策略。房地產(chǎn)公司要利用現(xiàn)代信息科技與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相結(jié)合，提高效率，降低成本，高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；緊跟住宅智能化的趨勢(shì)，利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通訊技術(shù)、控制技術(shù)及IC卡技術(shù)等，實(shí)現(xiàn)家居智能化、物業(yè)管理智能化。

7、成本控制策略。包括以下策略：始終貫徹慎重買地原則，認(rèn)真做好投資項(xiàng)目評(píng)估分析；堅(jiān)持一次簽約、分期支付的買地策略；嚴(yán)格控制建筑成本，大膽利用新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝，降低發(fā)展費(fèi)用等。

企業(yè)的戰(zhàn)略必須通過(guò)戰(zhàn)略措施的推行才能更好的實(shí)施，主要措施有：

1、提高投資與融資管理水平

2、提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理水平

3、建立風(fēng)險(xiǎn)控制體系

4、建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系。只有所有工作完善以后，公司的戰(zhàn)略目標(biāo)才能實(shí)現(xiàn)。

隨著宏觀調(diào)控政策的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言既是發(fā)展機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)只有制定切實(shí)可行的戰(zhàn)略對(duì)策，放眼于未來(lái)，不斷提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，勇于創(chuàng)新，抓住機(jī)遇，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保持良好信譽(yù)，樹(shù)立公眾認(rèn)可的形象，才能讓企業(yè)立于不敗之地，更好的發(fā)展下去！

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52《中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究：理論與實(shí)踐》，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組、中國(guó)指數(shù)研究院，經(jīng)濟(jì)管理出版社，2005

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7《公司投資與融資管理》，曾肇河，中國(guó)建筑工業(yè)出版社,20068《人力資源管理》，于之秀，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社，2006

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主編，中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007

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13《房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷》，余凱，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007

14《中國(guó)土地法操作實(shí)務(wù)》，張慶華，北京：法律出版社，200615《消費(fèi)心理與營(yíng)銷對(duì)策》，陳文華，中國(guó)國(guó)際廣播出版社，2005

第五篇：南寧騁望地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃

南寧騁望地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目類別

交易對(duì)手

計(jì)劃規(guī)模

存續(xù)期限

資金用途 德邦創(chuàng)新資本?南寧騁望地產(chǎn)項(xiàng)目專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 特定的多個(gè)客戶特定資產(chǎn)管理計(jì)劃 南寧市騁望地產(chǎn)有限公司 3 億元，滿3000萬(wàn)即可成立 12個(gè)月 向南寧市騁望地產(chǎn)有限公司發(fā)放委托貸款，用于南寧市騁望地產(chǎn)有限公司騁潤(rùn)江南

地塊項(xiàng)目土地尾款及相關(guān)稅費(fèi)等的支付。

第一還款來(lái)源：南寧市騁望地產(chǎn)有限公司在售項(xiàng)目銷售收入

第二還款來(lái)源：天璽等地塊開(kāi)發(fā)貸款

第三還款來(lái)源：騁望集團(tuán)下屬南京、南寧、上海等項(xiàng)目銷售收入

100-300萬(wàn) ：10.5%

300萬(wàn)以上 ：10.8%

按年支付收益，到期歸還本金及剩余收益

1、南寧市土地抵押:抵押物估值約7億元，抵押率約42.86%。

2、集團(tuán)保證擔(dān)保、實(shí)際控制人無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保。

3、資金用途管控、資金沉淀管控。

4、降價(jià)銷售權(quán)。還款來(lái)源 投資者收益收益分配 風(fēng)控措施

還款來(lái)源

第一還款來(lái)源：南寧市騁望地產(chǎn)有限公司在售項(xiàng)目銷售收入

第二還款來(lái)源：天璽等地塊開(kāi)發(fā)貸款

騁望集團(tuán)及下屬企業(yè)在2014年將新增開(kāi)發(fā)貸款14.7億，扣除2014年需要?dú)w還的開(kāi)發(fā)貸款約8.88億元，約有5.82億元的資金流入。

第三還款來(lái)源：騁望集團(tuán)下屬南京、南寧、上海等項(xiàng)目銷售收入

騁望集團(tuán)在南京、南寧、上海開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量多，2014年預(yù)計(jì)銷售回款20.1億元，足以覆蓋本計(jì)劃本息。