第一篇：政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策——房地產(chǎn)未來走向何方？

摘要：房價(jià)在最近幾年的快速上漲，已經(jīng)成為我國重大的民生問題。從2009年年底到目前為止，國家相繼出臺一系列相關(guān)政策對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。文章通過從我國對房地產(chǎn)調(diào)控政策出發(fā)，闡述了政策出臺后對房地產(chǎn)行業(yè)的影響及重大意義,并對變化的原因進(jìn)行分析,最后對今后幾年我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢提出了建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；政府宏觀調(diào)；控政策；建議

一、我國政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策

2009年以來,我國房地產(chǎn)市場由低迷轉(zhuǎn)而持續(xù)高溫,房價(jià)不斷上漲,地王層出不窮。隨著我國經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢逐漸穩(wěn)固,中央近期對房地產(chǎn)市場也展開了密集調(diào)控。2009年12月7日,中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出,要增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,為2010年的房地產(chǎn)調(diào)控政定音。一直到4月18日,國務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。在短短四個(gè)多月的時(shí)間里,國家頒布了一系列控制房價(jià)的政策及措施。這是自有房地產(chǎn)調(diào)控歷史以來,中央政府頭一次連環(huán)緊湊的出手。這一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的措施,被業(yè)內(nèi)形象地稱之為“組合拳。緊接著國務(wù)院出臺“國十一條”,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)等一系列措施。

二、國家調(diào)控房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

由于中央對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,2010年2月,一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅下滑的同時(shí),成交均價(jià)漲勢趨緩,其中深圳一手房成交均價(jià)環(huán)比僅上漲0.4%,二手房價(jià)格還出現(xiàn)少許回調(diào);而二線城市商品房成交量環(huán)比下滑態(tài)勢的同時(shí),商品房成交均價(jià)普遍上漲,態(tài)勢堅(jiān)挺。相比一線城市,二線城市“抗調(diào)控”能力更強(qiáng)。而兩會過后,一線城市仍是房價(jià)調(diào)控的重點(diǎn),相比之下二線城市房價(jià)受到的政策壓力較小,房地產(chǎn)行情也好于一線城市,像成都、合肥等城市樓市火熱,大有“萬元領(lǐng)導(dǎo)二線城市房價(jià)”之勢。

2010年4月份受“新國十條”等樓市新政影響,北京、上海等一線城市房屋的成交量大幅萎縮、部分區(qū)域房價(jià)以10%的速度緩慢陰跌。隨之而來的便是一線城市土地市場的迅速降溫。成交量明顯下降,觀望情緒顯現(xiàn)。而一直被稱作是政策效應(yīng)“慢著陸”、房價(jià)漲幅相對理性的太原、銀川等二線城市此次亦受波及,二線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商的日子也正在逐漸進(jìn)入陰云密布的氣場,雖然價(jià)格從目

前市場上來看并沒有太大的變化,但成交萎縮成為了不爭的事實(shí)。以2010年4月14日國11條發(fā)布時(shí)計(jì)算,前一周的成交量達(dá)到了2010年以來的高峰,但之后的兩周內(nèi)分別以10%、30%的速度下滑,幾個(gè)重要的項(xiàng)目甚至達(dá)到了70%左右的衰減。

房地產(chǎn)發(fā)展向二、三線城市蔓延,已經(jīng)成為地產(chǎn)商以及購房者的不約選擇。一線城市高地價(jià)高房價(jià),開發(fā)總成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二、三線城市。房企開始調(diào)整戰(zhàn)略,把樓盤開發(fā)放到二、三線城市去。受累于一線大城市的高房價(jià),白領(lǐng)回老家置業(yè)已不再是新聞。近期80后年輕人才轉(zhuǎn)向二、三線城市就業(yè)也正在引起社會的關(guān)注。而2009年伴隨著區(qū)域規(guī)劃,投資投機(jī)者奔向合肥、西安、成都、重慶等地置業(yè)蔚然成風(fēng)。如2010年2月初萬科的公告顯示,萬科花費(fèi)43億元,新增加項(xiàng)目8個(gè),全部都在二線城市。

三、政府房控政策出臺后的效果分析

(一)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控的積極之處

國家通過以上一系列密集的調(diào)控房價(jià)的政策,說明國家認(rèn)識到了高房價(jià)的危害。這些政策的出臺,抑制了投機(jī)性購房,打擊房價(jià)暴漲,增加保障性住房、普通商品房供給。

1、國家的調(diào)控政策反映了中央高度重視房價(jià)過快上漲等問題。2009年12月14日國務(wù)院常務(wù)會議指出,要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。這些樓市調(diào)控表述說明中央對房價(jià)過快過多上漲等問題已經(jīng)高度重視,表達(dá)了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場、打擊高房價(jià)的決心。

2、打擊地價(jià)上漲預(yù)期,能有效的遏制房價(jià)的過快上漲。從上海、廣州、北京、深圳等一線城市來看,一年內(nèi)房價(jià)漲幅超過50%的樓盤比比皆是。事實(shí)上,土地價(jià)格大幅度上漲,是不斷推高房價(jià)的一大推手。政府制定了一系列措施嚴(yán)厲懲罰囤地炒地者,在一定程度上打擊了地價(jià)上漲預(yù)期,進(jìn)而部分地遏制了房價(jià)持續(xù)上漲。

3、以前的調(diào)控主要注重抑制住房需求,而最近一系列調(diào)控政策在抑制住房需求的同時(shí),積極增加住房供給,進(jìn)行雙向調(diào)節(jié)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控的背景與前幾年有較大的差異,宏觀經(jīng)濟(jì)不存在過熱的問題,政府調(diào)控房價(jià)就可以從供給與需求兩方面著手,可以在增加供給(增加普通住房的供給)的同時(shí),抑制需求的膨脹(實(shí)行差別化的信貸政策)。因此,當(dāng)前政府控制房價(jià)的手段和方法比以前更加豐富。我們可以看到這次文件將“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”列為第一條。筆者相信,只要將這些措施基本得到落實(shí),控制房價(jià)的效果一定會比以前幾次房

地產(chǎn)調(diào)控要好。

4、抑制投機(jī)性購房有利于平抑房價(jià)。二套房貸首付比例提至40%以及其他相關(guān)政策陸續(xù)出臺,打擊了投機(jī)性的購房行為,對平抑房價(jià)起到了一定的作用,能促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

(二)國家的調(diào)控政策存在的不足之處

1、國十條的樓市調(diào)控政策,只是給各地政府出臺相應(yīng)樓市政策定下來的一個(gè)基調(diào),地方政府如何給樓市譜曲,才是這次樓市調(diào)控成功與否的關(guān)鍵所在。在政府調(diào)控和反政府調(diào)控的較量中,反政府力量看起來更強(qiáng)大,這部分力量除了開發(fā)商外更主要的利益集團(tuán),主要是包括來自政府方面和官員階層,直接操控房地產(chǎn)開發(fā)和土地倒賣的情況比較嚴(yán)重。正是這種國家搭臺,地方唱戲的樓市調(diào)控政策,雖然各地根據(jù)不同的情況,可以靈活出臺相應(yīng)的樓市政策,但是正是這種靈活性給整個(gè)樓市調(diào)控制造了隱患與漏洞。

2、中央財(cái)政和地方財(cái)政的分稅制讓一些地方政府失去了維持生存的正常營養(yǎng)。這些地方政府就把生存的手伸向了土地拍賣和房地產(chǎn)上,地方政府靠土地財(cái)政生存在歷史上和世界上都是獨(dú)一無二的。地方政府離開房地產(chǎn)就要破產(chǎn),官員沒有房地產(chǎn)業(yè)績就一無是處。房地產(chǎn)已經(jīng)成為官員升遷和積累個(gè)人資產(chǎn)的主要途徑。

3、中央調(diào)控太頻繁和調(diào)控政策太多造成調(diào)控政策沖突抵消,房地產(chǎn)是個(gè)重要的行業(yè),政策調(diào)控有時(shí)滯也有慣性,不可能招之即來。另外調(diào)控反復(fù)的情況也嚴(yán)重,比如去年的時(shí)候樓市初步回歸理性,雖然經(jīng)濟(jì)危機(jī)的威脅存在,但是這正是結(jié)構(gòu)調(diào)整的好時(shí)機(jī),如果適時(shí)地采取降低房價(jià),擴(kuò)大交易量的措施,今天的樓市就健康得多了,也就能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展了。

4、房控政策出臺可能把過熱過高的房價(jià),引到一些二、三線城市,制造出更多的高房價(jià)的城市來。目前我國很多二、三線城市的房價(jià)依舊很高,泡沫也是很大,投機(jī)也很大,二、三線城市居民依舊買不起。因此,二、三線城市在樓市政策調(diào)控政策出臺之后,很可能出現(xiàn)了房價(jià)不跌反漲的市場現(xiàn)象。如果我們的不警惕二、三線城市樓市政策的寬松性,監(jiān)管一線城市退出的炒房資金,二、三線城市對自己城市房價(jià)的定位不對,那么很有可能二、三線城市成為樓市調(diào)控后的高房價(jià)重災(zāi)區(qū)。

四、對我國政府調(diào)控房地產(chǎn)政策的意見及建議

(一)我國政府的房價(jià)調(diào)控政策應(yīng)遵循適度原則

我國目前房價(jià)的上漲雖然已經(jīng)成為關(guān)系到民生的重大問題。但是從另一方面來看一線城市高房價(jià)的存在也在一定程度上抑制了一線城市人口的過快增長。國家對房價(jià)的調(diào)控政策應(yīng)遵循適度原則。原則上房控政策的實(shí)施要使一線城市房價(jià)增長放緩,而房價(jià)的穩(wěn)定增長也應(yīng)當(dāng)成為控制一線城市人口快速增長的一種手段,從而防止一線城市的人口爆炸。對于二線城市來說,由于農(nóng)村的城市化以及一線城市房價(jià)的上漲,許多一線城市就業(yè)人員回歸二、三線城市,也在一定程度上推動(dòng)了二、三線城市房價(jià)的上漲,國家在出臺房控政策時(shí)也應(yīng)考慮到這一現(xiàn)狀,遵循即能使二線城市房價(jià)適度上漲,又要實(shí)現(xiàn)住有所居的調(diào)控目的。

(二)房地產(chǎn)宏觀政策應(yīng)著眼于構(gòu)建長期穩(wěn)定的房價(jià)形成機(jī)制

當(dāng)前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,決定了在較長一段時(shí)間內(nèi)銀行貸款仍然將是居民購房融資的主渠道。由于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)蕩和不確定性,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)特別是城鄉(xiāng)居民收入將進(jìn)入一個(gè)變化較大,增長預(yù)期不確定的時(shí)期,而保持融資成本的長期穩(wěn)定、可控是減低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。我們可以借鑒德國特有的住房金融模式,也可進(jìn)一步完善和充分發(fā)揮住房公積金的制度優(yōu)勢,進(jìn)行大膽的創(chuàng)新,為穩(wěn)定房價(jià)提供全面的系統(tǒng)的金融制度支撐。

(三)應(yīng)該建立相關(guān)配套制度,確保政府房價(jià)調(diào)控的有效性

1、大力培育房地產(chǎn)市場,進(jìn)一步拓寬租售并舉的市場供應(yīng)。同時(shí),政府要給予中低價(jià)位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持,按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細(xì)則,在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用等方面給予優(yōu)惠,滿足普通居民購房需求,降低購房成本。

2、完善住房保障制度,滿足普通居民購房需求。一是根據(jù)低收入居民的支付能力,建立多層次的住房保障體系。針對經(jīng)濟(jì)水平不同的人群實(shí)施不同的住房保障制度。對低保人群實(shí)施廉租房政策;為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金,解決資金來源。三是完善配套政策,包括建立低收入人群的住房檔案和分配制度,根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配。

3、調(diào)動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性,為地方政府落實(shí)調(diào)控措施創(chuàng)造制度條件。一是改革地方官員的政績考核制度,減弱GDP增長的影響。二是改革、完善分稅制度。三是改革土地收益制度,減少地方政府對土地收入的依賴。能否保持現(xiàn)時(shí)的銷售態(tài)勢,首先要求開發(fā)商能以合理的價(jià)格促進(jìn)銷售,促使房價(jià)整體

平穩(wěn)和理性回歸。因此,必須始終堅(jiān)持市場監(jiān)管和金融監(jiān)管,確保信息的公開透明,防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。依法“治市”是政府長期的基本職責(zé),“救市”只能是應(yīng)對極端情況的特殊行為。

(四)建議最遲在5年之內(nèi)全面開征物業(yè)稅

制定出臺一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅。讓房子多的、房子好的、房地產(chǎn)投資者多交稅,而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅,能夠有效抑制投資性買房需求。目前大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,已經(jīng)是一種很成熟的稅種。我國提出開征物業(yè)稅已有若干年時(shí)間,但時(shí)至今日尚無開征時(shí)間表。其中原因可能主要是開征物業(yè)稅所涉及的問題錯(cuò)綜復(fù)雜,筆者認(rèn)為開征物業(yè)稅雖然不能操之過急,但也不能遙遙無期。盡管物業(yè)稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本,由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊,但如果在征稅對象、稅基、稅率、起征點(diǎn)、減免稅等方面較好地參考國外的做法,并結(jié)合我國的具體情況,出合理的設(shè)計(jì)和安排,是能夠?qū)ζ胀ㄙ彿空咚鶐淼臎_擊降低到最小限度。

參考文獻(xiàn):

1、2010年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總[DB/OL].我來房產(chǎn)網(wǎng),2010-06-24.2、一線城市樓市成交量大幅下滑二線城市仍活躍[DB/OL].搜房網(wǎng),2010-04-29.3、樓市新政沖擊二線城市萬科5月銷售額降兩成[DB/OL].中新網(wǎng),2009-03-25.4、國務(wù)院常務(wù)會議提出節(jié)制房價(jià)過快上漲勢頭[DB/OL].新浪網(wǎng),2009-12-14.

第二篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策

房地產(chǎn)調(diào)控政策

然而，調(diào)控部門知道開發(fā)商這般心思，于是不斷釋放樓市調(diào)控不會放松的信號，讓房地產(chǎn)市場預(yù)期由幻想變?yōu)楸^，一些人甚至對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展絕望。

實(shí)際上，這種大喜大悲的感情大可不必。根據(jù)國家發(fā)改委日前召開的工作會議所透露內(nèi)容，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)基本廓清，如不發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退等意外情況，房地產(chǎn)調(diào)控在2012年不會大幅度放松，但是也不會更嚴(yán)厲，整體來說，2012年房地產(chǎn)市場預(yù)期狀況應(yīng)好于2011年底。

住建部政策研究中心主任秦虹12月17日在路勁基建[簡介 最新動(dòng)態(tài)]上市15周年的一個(gè)活動(dòng)上明確表示，2012年的調(diào)控政策仍然堅(jiān)持抑制投資投機(jī)性購房需求，但是也會對中低價(jià)位、中小套型商品房的需求市場進(jìn)行支持。

日前召開的國家發(fā)改委工作會議也透出對房地產(chǎn)調(diào)控的三個(gè)基本定調(diào)：一是鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控效果；二是抑制投資投機(jī)性購房需求；三是支持和幫助自住性、剛性購房需求。

總結(jié)上述代表兩個(gè)參與房地產(chǎn)調(diào)控主要部門的信息，可以得出如下結(jié)論：其一，由于2012年定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，貨幣投放量不會低于2011年嚴(yán)厲控制貨幣投放的時(shí)期，雖然對于房地產(chǎn)貸款仍會控制，但是房地產(chǎn)行業(yè)緊張的資金鏈在2012年初開始會得到緩解。

其二，中央各個(gè)部門均提出了支持自主性、剛性購房需求的調(diào)子。這說明，在2011年最后2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，銀行對首套房貸限制或者提高門檻的做法已經(jīng)引起了監(jiān)管部門注意。住建部、銀監(jiān)會等部門對此進(jìn)行調(diào)研和反映以后，從2011年12月份開始，銀行對于首套購房貸款已經(jīng)進(jìn)行了下調(diào)利率、放寬貸款條件等改善性做法。這將在2012年初引起自住性購房需求的反彈，進(jìn)而帶動(dòng)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房市場的放量。

其三，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房需求的政策被重申。秦虹也在上述論壇上表示，未來調(diào)控仍將著力于使房價(jià)與大眾的可承受購買力接近。無論是限購政策，還是房產(chǎn)稅政策，都將為抑制投資投機(jī)性購房所設(shè)計(jì)。

綜上所述，2012年房價(jià)絕對不會反彈，中央以及調(diào)控部門也不會允許這種情況出現(xiàn)。但是會對剛性購房需求進(jìn)行一定程度的政策扶植，并且著重推保障性住房建設(shè)，以滿足中低收入家庭住房需求。

在此情況下，目前各種政策安排被視為最有效的，尤其是房屋限購政策，被看做短期內(nèi)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的定海神針。因此限購政策不會輕易退出，但是隨著

2012年貨幣總量的放松，以及地方政府執(zhí)行限購政策的力度問題，2012年會不會再出現(xiàn)房價(jià)上漲、限購形同虛設(shè)等意外情況呢？

這恐怕是當(dāng)前房產(chǎn)稅等政策加緊研究的一個(gè)重要原因，如果樓市出現(xiàn)意外情況，恐怕只能用嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅政策去頂了。

在上述情況下，還有一個(gè)變數(shù)因素，那就是地方政府土地財(cái)政在2012年告急。

第三篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

房地產(chǎn)調(diào)控政策評析

（針對2011年1月27號頒布的調(diào)控政策——新國八條）

上海大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院：劉一兵08120688

摘要

眾所周知，從1998—2003年住房分配制度的改革，到近幾年保障房政策的密集出臺，在短短的不到十年間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，而我國的房地產(chǎn)市場也隨之發(fā)生了翻天覆地的變化。自2010年4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場泡沫膨脹過快的現(xiàn)象得到了初步的遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在今年的1月26日晚，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議確定了八條政策措施，簡稱“新國八條”。從“新國八條”的內(nèi)容上看，其是對之前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的進(jìn)一步加強(qiáng)。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等方面都做了進(jìn)一步的加強(qiáng)和完善。

關(guān)鍵詞：限購，限貸，稅制度改革，保障性住房，政府公示，民眾監(jiān)督

1.關(guān)于“限貸”

強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求,在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查,對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

所謂“差別信貸政策”，就是說拉開信貸政策的檔次?！靶抡睂υ~的要求在二套房上有所加強(qiáng)，將其首付比例由之前的50%提升到60%，表明信貸政策的差別化程度。而二套房的貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，這是對之前四月份樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)。對于此，銀行的業(yè)內(nèi)人士表示，自去年樓市調(diào)控以來，二套房的信貸業(yè)務(wù)一直占比不大，在10%左右。再者，就真正想買二套房的人來講，首付多個(gè)10%，怎么著也能湊齊這個(gè)錢?？梢?，“限貸”政策對這部分市場需求的影響不大。

但我個(gè)人認(rèn)為，房貸的“差別化”對買房人的心理上還是有影響的。對于買二套房，有兩種需求，改善性住房需求和投機(jī)性住房需求。有投機(jī)心理的購房者，看到“差別信貸政策”的進(jìn)一步加強(qiáng)后，其心理預(yù)期會發(fā)生變化。他可能認(rèn)為，中央此次是下了狠心，再加上上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)實(shí)施，房價(jià)應(yīng)該不會漲了，也許就會不急著買，市場上出現(xiàn)持幣待購的現(xiàn)象。還有，二套房各項(xiàng)政策的實(shí)施不會對首套房的政策產(chǎn)生影響。也就是說，首套房的首付和利率不會發(fā)生大的變化。因?yàn)橘徺I首套房是國家政策所支持的，與民生息息相關(guān)。提高二套房的貸款門檻，已經(jīng)損傷了一些具有改善性住房需求的人的利益，若再在首套房上做文章，那么，政策矛頭所指的方向就不對了。2.關(guān)于限購

合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和,在一定時(shí)期內(nèi),要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

首先我們明確了限購的城市。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市都在限購之列。不明確的地方是，哪些城市屬于“房價(jià)過高、上漲過快的城市”。

“限購令”自去年四月份的樓市調(diào)控提出后，除上海等幾個(gè)房價(jià)泡沫比較大的城市有具體措施外，很多城市僅形式上有所追隨，但并沒有落到實(shí)處。從網(wǎng)上了解到，南京市在去年的下半年出臺了限購措施，但緊隨其后的具體操作細(xì)則和執(zhí)行時(shí)間并沒有公布，市場上三套房以上的過戶照常進(jìn)行。但今年，雖然“房價(jià)過高、上漲過快的城市”還沒有明確的說法，但將直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市都劃在限購之列，可見此次調(diào)控的力度之大，決心之強(qiáng)烈。換句話說，這三類城市必須限購。從各地方的網(wǎng)站可以看出，地方的限購細(xì)則也在緊鑼密鼓的制定中，相關(guān)人員也表示，嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院大精神。

就山東而言，與限購有關(guān)的城市就濟(jì)南和青島兩個(gè)。到目前，濟(jì)南市的限購細(xì)則已經(jīng)出臺，其采用了類似于上?！耙约彝閱挝唬拗菩沦徱惶追俊钡妮^寬松的政策；青島市的限購細(xì)則還在制定中。我個(gè)人認(rèn)為，較寬松的限購政策對房價(jià)泡沫并不太大的濟(jì)南和青島的房地產(chǎn)市場都是有很強(qiáng)的約束力。而這兩個(gè)城市的炒房投機(jī)者或許會涌向其它的二三線城市，對其它城市的房地產(chǎn)市場帶去壓力。所以，地方政府在出臺限購細(xì)則的時(shí)候，也應(yīng)該給持有貨幣的投資者帶去一些投資的機(jī)會，將一部分貨幣從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移到其它市場，促使整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場的和諧運(yùn)行。

3.關(guān)于稅制改革

調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策,對個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查,重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度,堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng),為依法征稅提供基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞“不足5年”。

眾所周知，稅收是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)市場的一個(gè)很重要的因素?？梢钥闯?，此次調(diào)控對稅收的改革只針對不滿五年的普通住宅。，下面我們來比較一下全額征收營業(yè)稅與原營業(yè)稅政策是區(qū)別。假定某人新購入一套普通商品住房，價(jià)值100萬，5年內(nèi)，其房主準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手出售，出售價(jià)格150萬。按照原有的稅收政策，房主只需繳納兩時(shí)點(diǎn)差價(jià)的營業(yè)稅，即 150w?100w ×5.56%=27800元。若按照新政的稅收政策，則需繳納150w×5.56%=84000元。理性的看，這筆錢還是比較客觀的。從各地區(qū)房價(jià)的走勢上看，相對于原有稅收政策，新政對稅收政策的增幅一般在2—4倍之間。另外，按照“新國八條”文件的表述，此次調(diào)整只是調(diào)整了5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的營業(yè)稅，對于滿5年的交易，仍按普通住宅免征，非普通住宅差額征收的辦法執(zhí)行。我個(gè)人認(rèn)為，此次稅收制度的改革是對二手房市場的一個(gè)沖擊。很多未滿5年的不動(dòng)產(chǎn)擁有者，并不畏懼全額營業(yè)稅帶來的壓力，他們會故意抬高出售房的房價(jià)，將將要繳納的稅收轉(zhuǎn)移到購買者的身上，給購買者施壓。于此，很多想購買二手房的持幣代購者會將目光轉(zhuǎn)移到期房上面，畢竟3倍左右的稅收增幅，在短時(shí)間內(nèi)也可以租一套不錯(cuò)的房子。這樣一來，稅收新政無疑讓越來越不景氣的二手房市場雪上加霜。我的建議是，對于二手房的評估機(jī)制適當(dāng)健全，確定實(shí)際操作價(jià)格上下浮動(dòng)的區(qū)間，對于房價(jià)差異較大的交易行為，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)明令禁止，杜絕不正當(dāng)交易行為的發(fā)生。

4.關(guān)于保障性住房

1加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式,多○渠道籌集保障性住房房源,逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理,健全準(zhǔn)入退出機(jī)制,切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū),可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

2嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng),落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住○房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地計(jì)劃中,單列保障性住房用地,做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查,參加土地競買的單位或個(gè)人,必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的,堅(jiān)決糾正,嚴(yán)肅查處。對已供房地產(chǎn)用地,超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的,及時(shí)收回土地使用權(quán),并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

以上兩條均是新政在有關(guān)保障房上面所做的措施。

繼2010年12月住建部提出在2011年將在全國范圍內(nèi)建1000萬套保障房的措施后，一月份出臺的“新國八條”再次加大了對保障性安居工程的建設(shè)力度。無疑，2011年國家將重點(diǎn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房，增加低端市場供應(yīng)量，來解決中低收入者的住房需求。在2011年1月19日，山東省召開的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，為增加保障性住房的數(shù)量，濟(jì)南市準(zhǔn)備出臺政策，對于在房地產(chǎn)建設(shè)中不配建保障房的,一律不供地、不立項(xiàng)、不審批。個(gè)人認(rèn)為，濟(jì)南若出臺這一政策,將能夠大大增加保障房的供應(yīng)量,樓市的供給增加,促使房價(jià)下降就有了基礎(chǔ)。尤其是保障房的供應(yīng)量大量增加后,才能夠有力阻止房價(jià)快速上漲。如果上述政策再加上限購政策,兩者結(jié)合,會發(fā)揮更大的作用。會議上還提到了，省財(cái)政計(jì)劃支出5億元用于支持保障性住房建設(shè)。山東將把公租房建設(shè)作為重點(diǎn),重點(diǎn)建設(shè)30-40平方米的小戶型公租房。對于未完成2010年保障性住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù),保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市、縣,近期不得出讓大戶型高檔商品住宅用地。就東營地區(qū)而言，隨著近期勝利油田職工住房建設(shè)的陸續(xù)交付使用和后續(xù)的不斷開工建設(shè)、市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和廉租房的建設(shè)等，將會給房地產(chǎn)商品住房市場帶來不小的沖擊。這將會改變傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)，在很大程度上改變市場供求關(guān)系的變化，普通商品住房建設(shè)比重的增加，能夠保障和促進(jìn)整個(gè)市場的健康運(yùn)行和發(fā)展，同時(shí)也會使得競爭本來就很激烈的房地產(chǎn)市場的競爭會進(jìn)一步的加劇，迫使開發(fā)商不得不在開發(fā)項(xiàng)目的軟環(huán)境上做文章，有利于提升樓盤項(xiàng)目的品質(zhì)，也會帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場品質(zhì)的提升。此外，隨著近幾年我國保障性住房的快速發(fā)展，保障房的管理愈來愈重要。比如，廉租房、棚戶改造區(qū)的住房不穩(wěn)定的情況；原來的廉租房住戶在收入條件發(fā)生根本性改善后，仍長期占據(jù)著住房，缺乏更嚴(yán)格的退出機(jī)制的問題；因管理水平跟不上，物業(yè)形象不佳的詬病和加劇社會隔離及治安等問題仍難消除的情況；一些城市由于種種原因廉租房建設(shè)至今還未達(dá)標(biāo)等等。我個(gè)人認(rèn)為，為尋求解決這些相關(guān)問題，在大量資金投入的同時(shí)，各地行政機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按建設(shè)保障性住房的法律辦事，將這項(xiàng)為民造福的工程進(jìn)一步做實(shí)做好。我個(gè)人對使保障房體系持續(xù)下去的幾點(diǎn)建議

1將住房保障納入社保體系。保障房建設(shè)資金的缺乏，一個(gè)重要的原因是，缺少法定的○資金來源，因此投入難以穩(wěn)定。我認(rèn)為，正確的做法，應(yīng)當(dāng)考慮將其納入社會保障體系，建立專門的法律法規(guī)，形成專收專支的專項(xiàng)建設(shè)基金。公積金貸款只是其中一個(gè)部分。

2對專項(xiàng)資金的使用和保障房建設(shè)的質(zhì)量，○必須加強(qiáng)監(jiān)管和審計(jì)監(jiān)察。通過法制建設(shè)完善程序管理和過程監(jiān)管，杜絕低效率、豆腐渣工程、貪腐等現(xiàn)象的發(fā)生，避免“民心工程”出現(xiàn)“傷心事件”。

3因地制宜?！鸶鞯貞?yīng)結(jié)合本地住房需求結(jié)構(gòu)，建立有效的住房保障體系建設(shè)的中長期規(guī)劃，完善住房保障的形式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理造成新的“浪費(fèi)”現(xiàn)象。

5.關(guān)于政府公示

進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本地區(qū)新建住房價(jià)格控制目標(biāo),并于一季度向社會公布。

“新國八條”明確了地方政府的責(zé)任與義務(wù)——確定房價(jià)控制目標(biāo)，一季度向社會公布。以東營市為例，由于2010的數(shù)據(jù)還沒有公布，2009東營市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21313元（東營市統(tǒng)計(jì)局），較上年增長9.4%，假設(shè)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2011年的人均可支配收入為25508元，按每個(gè)家庭中有兩名成員有收入計(jì)算，東營市每個(gè)家庭在2011年的可支配收入為51016元，按照房地產(chǎn)市場無泡沫或者泡沫不大的情況下計(jì)算（6年或者7年的時(shí)間可供給一套生活住房，按100㎡計(jì)算），每家庭6年或者7年總的可支配收入分別為30.6097和35.7113萬元（按預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)，不計(jì)利息），由此預(yù)計(jì)2011年東營市的房價(jià)應(yīng)控制在3060.97——3571.13元/㎡左右。據(jù)調(diào)查，位于東營市南部的廣饒縣城東2011年1月6日新開盤的華驁小區(qū)（多層、小高層）均價(jià)為3200元/㎡（實(shí)地調(diào)查）；東營市東城地區(qū)房價(jià)多介于5000——6500元/㎡（東營房產(chǎn)網(wǎng)一月份數(shù)據(jù)）。而以2010年網(wǎng)上盛傳的《2010年7月中國城市房價(jià)排行榜》為標(biāo)準(zhǔn)，東營市房價(jià)為4370元/㎡，位列76位。由此可見，作為二三線城市的東營來說，由于房價(jià)泡沫較少，其房價(jià)水平較為真實(shí)的反應(yīng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。另外，據(jù)東營房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2011年將有32個(gè)純新盤上市，按區(qū)域劃分：東城12個(gè)、西城14個(gè)、縣區(qū)6個(gè)；按物業(yè)類別劃分：多層7個(gè)、高層或小高層18個(gè)、別墅10個(gè)、寫字樓11個(gè)、商業(yè)8個(gè)（有的項(xiàng)目有多種物業(yè)類型，以涉及到為劃分標(biāo)準(zhǔn)）。這些數(shù)字就意味著，隨著開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量的增加，房源的增多，房地產(chǎn)市場競爭會不可避免的變得更加的激烈，東營的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始實(shí)現(xiàn)由賣方市場向買方市場進(jìn)行轉(zhuǎn)變，這對于廣大剛性購房者而言肯定是有益的。同時(shí)，人民生活水平的提高，可支配收入的增加，以及競爭日趨積累的房地產(chǎn)市場對房價(jià)的影響都會對政府控制房價(jià)起到積極的作用。我們相信，對于處于二三線、房地產(chǎn)泡沫不大的東營市來講，在2011年第一季度確定公布房價(jià)控制目標(biāo)并非難事。

6.關(guān)于民主監(jiān)督

1落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。○未如期確定并公布本地區(qū)新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府,要向國務(wù)院作出報(bào)告,有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位,房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力,以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題,也納入約談問責(zé)范圍。

2堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn),要加大宣傳○力度,引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的,要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?？偟膩碇v，房地產(chǎn)市場上的第三輪調(diào)控力度空前。不管是“限貸”、“限購”、稅收制度改革還是保障性住房、政府公示、民眾監(jiān)督等，都從根本上控制了住房的需求，增加了住房的供給。

我想，伴隨著各地相應(yīng)政策細(xì)則的出臺，政策疊加效應(yīng)的愈發(fā)明顯，各地房地產(chǎn)市場必會向一個(gè)更加穩(wěn)妥的方向發(fā)展。作為個(gè)人，很高興看到中央新政的出臺。因?yàn)橹暗恼{(diào)控并未使房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，抑制房價(jià)的政策大多只能起到揚(yáng)湯止沸的效果。一項(xiàng)好的政策，需要長期堅(jiān)持，“虎頭蛇尾”是政策大忌。希望中央也借此機(jī)會，建立有效的住房保障體系，建設(shè)的長效機(jī)制。

第四篇：111213房地產(chǎn)調(diào)控政策

2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2011年1月10日國十一條出臺

國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。

2011年1月17日實(shí)施差別化房貸政策

2011年1月26日新“國八條” 限購限價(jià)

2011年1月27日個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革

2011年2月9日《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》

2011年5月1日一房一價(jià)全國執(zhí)行

5月1日起《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》將執(zhí)行，各地房企將實(shí)行商品房銷售一房一價(jià)規(guī)定，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)后可自行降價(jià)，但漲價(jià)必須重新申報(bào)。二手房交易 也要參照執(zhí)行。對違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定未執(zhí)行“一房一價(jià)”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍 以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

2011年5月19日《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》

住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。

2011年7月12日新“國五條”

國務(wù)院：房價(jià)上漲過快二三線城市要采取限購措施。

2011年7月21日國務(wù)院發(fā)布土地市場“國五條”

國務(wù)院發(fā)布土地市場“國五條”，強(qiáng)化土地調(diào)控。

2011年8月1日央行：繼續(xù)實(shí)施文件貨幣政策 執(zhí)行差別化房貸

國務(wù)院發(fā)布土地市場“國五條”，強(qiáng)化土地調(diào)控。

2011年8月13日新婚姻法

2011年8月12日發(fā)布《婚姻法》司法解釋(三)，共19條，并于13日起正式實(shí)施。重點(diǎn)對結(jié)婚登記瑕疵的救濟(jì)手段、親子關(guān)系訴訟拒絕親子鑒定后果、父母為子女結(jié)婚購買不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)定、離婚案件中一方婚前貸款買房的處理等問題做出明確規(guī)定。

2012年影響房地產(chǎn)行業(yè)的政策

3月5日：溫家寶“繼續(xù)做好樓市調(diào)控，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”

回顧：2012年3月5日，十一屆全國人大五次會議召開，會上溫家寶表示，要嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。點(diǎn)評：這是自2009年本輪樓市調(diào)控以來，溫家寶第五次提及促進(jìn)房價(jià)合理回歸。7月1日：“閑置土地”定義變寬

回顧：2012年7月1日起，國土資源部新修訂的《閑置土地處置辦法》正式實(shí)施，《辦法》中明確了閑置土地定義：超過合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)、已動(dòng)工但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工總面積不足三分之

一、或已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，都被認(rèn)定為閑置土地。

12月25日，住建部：明年繼續(xù)限購，房價(jià)過快上漲問責(zé)

回顧：12月25日全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新明確表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關(guān)部門繼續(xù)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)大工作。

2013年房產(chǎn)政策大盤點(diǎn)

國五條

2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺樓市調(diào)控“新國五條”。重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為

核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，要求各地公布房價(jià)控制目標(biāo)。房產(chǎn)稅擴(kuò)圍

國稅總局：研究擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍

房產(chǎn)(新聞 新房 論壇 微博)稅擴(kuò)圍可能性進(jìn)一步上升。5月24日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，意見中要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，隨后發(fā)改委相關(guān)人員在記者見面會中明確表示房產(chǎn)稅擴(kuò)圍今年將會有具體動(dòng)作。不同于以往，此次中央明確提出房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，足見調(diào)控決心，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍已勢在必行。

2014 年一季度中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.政策環(huán)境：新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展，實(shí)施雙向調(diào)控，推進(jìn)長效機(jī)制

2014 年一季度，全國、地方兩會陸續(xù)召開，全面深化改革成為關(guān)鍵詞。新型城鎮(zhèn)化成為未來房地產(chǎn)發(fā)展最大助力，一系列房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)制度面臨變更，長效機(jī)制陸續(xù)推進(jìn)。與此同時(shí)，雙向調(diào)控成為房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向，各地根據(jù)市場實(shí)際情況探索差別化房地產(chǎn)政策。推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，著眼于長效機(jī)制建設(shè)，實(shí)施雙向調(diào)控分類指導(dǎo)，將成為 2014 年房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要基調(diào)。

落腳長效機(jī)制“第一步”，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度加速推進(jìn)。

從兩會動(dòng)向來看，今年長效機(jī)制建設(shè)將主要落腳于腳踏實(shí)地“邁第一步”，其中推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記成為房地產(chǎn)財(cái)稅制度改革的基礎(chǔ)。國土資源部副部長徐德明在全國國土資源工作會議上表示，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國土資源管的一項(xiàng)新職能，將協(xié)調(diào)有關(guān)部門逐個(gè)落實(shí)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺這四項(xiàng)主要內(nèi)容。3 月 26 日，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議在京召開。會議明確不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度完成時(shí)間表，用 3 年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用 4 年時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。

(2)新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃著力健全城鎮(zhèn)住房制度，促區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺，促房地產(chǎn)業(yè)新變局。3 月 16 日，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》3出臺?！兑?guī)劃》充分把握“以人為本”的重點(diǎn)原則，形成“人落戶——城鎮(zhèn)布局——可持續(xù)發(fā)展——城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”的發(fā)展脈絡(luò)。城鎮(zhèn)住房制度建設(shè)面臨新格局。《規(guī)劃》指出，將建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。自此，我國住房制度建設(shè)工作的未來脈絡(luò)逐漸清晰，政府托底保障中低層次需求，發(fā)揮市場重要作用滿足多元化發(fā)展。

優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局，差別化供地，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展?！兑?guī)劃》對東西部城市群發(fā)展提出了明確的目標(biāo)和要求，強(qiáng)調(diào)增強(qiáng)城市群內(nèi)中小城市和小城鎮(zhèn)的人口經(jīng)濟(jì)集聚能力，引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)由特大城市主城區(qū)向周邊和其他城鎮(zhèn)疏散轉(zhuǎn)移，把有條件的縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展成為中

小城市。未來新型城鎮(zhèn)化的政策著力點(diǎn)將在城市群內(nèi)的中小城市和具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢其他中小城市，著重發(fā)展中西部小城鎮(zhèn)。

(3)棚戶區(qū)改造成為保障安居工程新重點(diǎn)，托底民生再推以房養(yǎng)老

保障安居工程持續(xù)推進(jìn)。李克強(qiáng)總理提出，要“加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工 700萬套以上，其中各類棚戶區(qū) 470 萬套以上，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障房比例。推進(jìn)公租房和廉租房并軌運(yùn)行。創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。”今年新開工目標(biāo)較去年（630 萬套）有所增長，保障安居工程保持較快的建設(shè)速度。

政策性金融機(jī)構(gòu)或?qū)⒒I建升級。住建部擬在修改《住房公積金管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，采取適當(dāng)方式將住房公積金管理中心升級為住房保障銀行，開發(fā)關(guān)于住房保障的理財(cái)產(chǎn)品和金融產(chǎn)品，積極有效地拓寬住房保障金的融資渠道。此前十八屆三中全會和中央城鎮(zhèn)化會議均提出要研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。此外，有消息稱國開行正組建住宅金融事業(yè)部，創(chuàng)新融資方式，按照國家棚戶區(qū)改造及相關(guān)工程建設(shè)規(guī)劃和資金需求發(fā)行“住宅金融專項(xiàng)債券”，用以專項(xiàng)開展棚改等保障性安居工程業(yè)務(wù)。

棚戶區(qū)的改造速度和規(guī)模將明顯提高。今年政府工作報(bào)告明確提出 2014 年棚戶區(qū)改造任務(wù)為470 萬套，在上年實(shí)際開工的 323 萬套基礎(chǔ)上大幅提升。住建部副部長齊驥在解讀新型城鎮(zhèn)化新聞發(fā)布會上表示，“到 2012 年底為止，各地已改造棚戶區(qū) 1260 萬套，2017 年底計(jì)劃完成 1500 萬套，到 2020 年再完成 1000 萬套。

中央文件促公共租賃住房和廉租住房并軌順利。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》的規(guī)定，從 2014 年起各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行。同時(shí)財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于做好公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行有關(guān)財(cái)政工作的通知》，要求各地財(cái)政部門積極做好公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行有關(guān)財(cái)政工作。

(4)地方調(diào)控強(qiáng)調(diào)分類指導(dǎo)分城施策，市場分化促政策差別化

兩會提出因城因地分類調(diào)控，支持合理自住需求。兩會政府工作報(bào)告提出，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。李克強(qiáng)總理答中外記者問時(shí)，也強(qiáng)調(diào)對于合理的自住需求，也要有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。對房地產(chǎn)市場則是要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長效機(jī)制。

熱點(diǎn)二線城市調(diào)控再收緊。3 月 11 日南京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場管理工作的通知》以及《關(guān)于加強(qiáng)我市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)的意見》4，對房地產(chǎn)市場調(diào)控提出七條意見，加強(qiáng)對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和對房價(jià)的監(jiān)控。此前蘇州市政府頒布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見的通知》，在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域“建立風(fēng)險(xiǎn)防范資產(chǎn)保障機(jī)制”，全面禁止“售后包租”現(xiàn)象，進(jìn)一步加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)監(jiān)管。

第五篇：房地產(chǎn)二次調(diào)控政策

國家有關(guān)部委近日分別出臺措施遏制部

分城市房價(jià)過快上漲

(2010年9月29日)

一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。要立即研究制定貫徹落實(shí)國發(fā)[2010]10號文件的實(shí)施細(xì)則。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進(jìn)行調(diào)整和完善。房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴(yán)格施行問責(zé)制，對政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

二是完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。

三是調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加強(qiáng)對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。

四是切實(shí)增加住房有效供給。各地要加大對各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督察考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長期貸款政策。

五是加大住房交易市場檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。

附：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部29日聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。自2010年10月1日起，個(gè)人購買首套普通住房契稅將下調(diào)為1%，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。