第一篇：政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的議案

地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施

為完善我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，結(jié)合我國(guó)的具體情況，借鑒有效經(jīng)驗(yàn)，地方政府應(yīng)該采取以下手段來調(diào)控房?jī)r(jià)。

（一）完善住房保障制度

在設(shè)計(jì)住房制度要改革，在我國(guó)推行住房分類供應(yīng)制度，即對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會(huì)保障的廉租屋。這是適合我國(guó)國(guó)情的正確選擇，必須堅(jiān)決貫徹執(zhí)行。事實(shí)證明，完全靠市場(chǎng)化的方法來解決我國(guó)的住房問題是行不通的。經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租屋不僅要增加比例，還要建立完善的操作規(guī)程，以切實(shí)解決廣大中低收入者的住房問題。

（二）多種渠道增加住房供應(yīng)量

調(diào)節(jié)供求關(guān)系，增加住房供應(yīng)量，調(diào)節(jié)供求關(guān)系是降低房?jī)r(jià)的最根本措施。政府、企事業(yè)單位通過大量自建位置、品質(zhì)都很好的住房，增加供應(yīng)量，搶占商品房的高端客戶群，就可有效地平抑商品房?jī)r(jià)格。

（三）切實(shí)落實(shí)稅收政策

對(duì)居民投機(jī)炒房、購買第二套住房、五年內(nèi)轉(zhuǎn)售的商品房以及購買超大面積和豪華住宅的行為，通過稅收來調(diào)節(jié)和平抑。對(duì)開發(fā)商囤積抬價(jià)的行為課以重稅。樓盤發(fā)售采取明碼標(biāo)價(jià)，凡取得預(yù)售證的房子必須一次性標(biāo)價(jià)公開發(fā)售。對(duì)有房不賣，故意壓房，坐地起價(jià)的地產(chǎn)商予以重罰。對(duì)一年內(nèi)未售出的住房開始收稅，爭(zhēng)取對(duì)三年有房不賣的行為，要從收稅上收回它的工程造價(jià)的1.5倍。

（四）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

重申建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，發(fā)生的許多消費(fèi)糾紛恰恰在于部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏有效的管理和專業(yè)技術(shù)保障，究其根本是由于非專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)政策、技術(shù)、資金和管理密集型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，它涉及專業(yè)理論研究、金融風(fēng)險(xiǎn)控制、宏觀政策把握和行業(yè)政策理解等。如果從業(yè)人員缺乏相應(yīng)的專業(yè)技能和管理能力，其后果可想而知。同時(shí)，眾多非專業(yè)性房地產(chǎn)公司通過招標(biāo)或拍賣方式取得土地并進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，也在一定程度上抬高了土地價(jià)格，從而提高了市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。從目前階段來看，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，緩和市場(chǎng)的過高預(yù)期，對(duì)現(xiàn)階段控制房?jī)r(jià)非正常上漲有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（五）嚴(yán)格執(zhí)行透明售房等相關(guān)政策

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，政府經(jīng)常發(fā)布與群眾生活密切相關(guān)的商品成本價(jià)格情況，目的是讓公眾了解、參與價(jià)格的形成，從而使價(jià)格趨于合理。不久前，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格丁作意見的通知》第八條明確規(guī)定：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度，要求各有關(guān)部門加強(qiáng)信息溝通與整合，適時(shí)披露土地供應(yīng)、商品住房市場(chǎng)供求，以及土地和住房?jī)r(jià)格變動(dòng)等信息。商品房的社會(huì)平均成本，并不是什么行業(yè)秘密，而是應(yīng)為社會(huì)所了解的公共信息。通過商品房的平均社會(huì)成本以及其平均銷售價(jià)格，公眾就可對(duì)房?jī)r(jià)是否合理做出自己的判斷。公開房?jī)r(jià)成本并不是取代原有的調(diào)控政策，恰恰是對(duì)“國(guó)八條”中“提高信息透明度”這一條的深化。

嚴(yán)格執(zhí)行透明售房政策，通過網(wǎng)上所有房源及其相關(guān)信息的公示，無疑會(huì)在一定程度上有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供求信息不對(duì)稱的局面。這不僅拓展了消費(fèi)者的信息獲取空間，同時(shí)也是把知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)交給市場(chǎng)。根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況來看，通過網(wǎng)上備案政策措施和相關(guān)技術(shù)手段來規(guī)范市場(chǎng)行為，能有效地遏制人為惜售、重復(fù)預(yù)訂等違規(guī)行為，從而使廣大消費(fèi)者能放心購房，明白購房。從這一角度分析，透明售房等相關(guān)政策的有效實(shí)施，可以使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能有一個(gè)更加公開、公平和公正的交易環(huán)境，并因此形成相對(duì)合理的市場(chǎng)房?jī)r(jià)，這對(duì)于限制房?jī)r(jià)的非正常上漲具有積極的作用。當(dāng)然以這種方式公布的數(shù)據(jù)和信息依然需要嚴(yán)密、有效、持續(xù)的監(jiān)督和管制，才能確保為市場(chǎng)提供的數(shù)據(jù)和信息是可靠和及時(shí)的，從而起到其應(yīng)有的作用。

第二篇：2014房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

2014房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

陳禹銘

2014年，我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自然也無法獨(dú)善其身。受到此前一系列宏觀調(diào)控政策的影響，今年樓市出現(xiàn)了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)整?？v觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場(chǎng)供需去調(diào)節(jié)。

分類調(diào)控

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中提出：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”

點(diǎn)評(píng)：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼，唯獨(dú)2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。但這不意味著政府不調(diào)控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，更加靈活機(jī)動(dòng)的市場(chǎng)手段被融入其中，比如熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對(duì)會(huì)寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。

點(diǎn)評(píng)：今年初，很多城市的中小商業(yè)銀行出現(xiàn)了停止放貸的現(xiàn)象。北京市場(chǎng)上房款放款時(shí)間拉長(zhǎng)，導(dǎo)致不少購房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對(duì)于首次置業(yè)人群來說是一大利好。

限購相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發(fā)文取消限購以來，全國(guó)已有40多個(gè)城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前，全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個(gè)城市的限購還沒有放開。

點(diǎn)評(píng)：今年以來，全國(guó)各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購政策，以求可以提振市場(chǎng)士氣，加快去庫存。但造成成交低迷的因素復(fù)雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動(dòng)產(chǎn)登記”征意見

8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》公布，規(guī)定將集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；宅基地使用權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍中。而《條例》也對(duì)查詢做出規(guī)定，要求民事主體去登記機(jī)構(gòu)查詢要說明目的。按照《物權(quán)法》規(guī)定，必須是權(quán)利人和利害關(guān)系人才可以進(jìn)行查詢。

點(diǎn)評(píng)：不少人將不動(dòng)產(chǎn)登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房?jī)r(jià)、反腐敗等等問題的規(guī)章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負(fù)了太大的社會(huì)壓力。但如果只從功能來講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的其實(shí)還是在于建立信息庫，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調(diào)查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應(yīng)被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對(duì)保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項(xiàng)政策。其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施。點(diǎn)評(píng)：“9·30”房貸新政被業(yè)內(nèi)視為房貸政策的大尺度“松綁”，對(duì)樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開發(fā)商推盤意愿加強(qiáng)，此前還在觀望的購房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，并取消四項(xiàng)收費(fèi)。而此前是須連續(xù)繳存12個(gè)月。此外，未來公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當(dāng)調(diào)高貸款額度等。同時(shí)，還將推進(jìn)公積金異地使用，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。

點(diǎn)評(píng)：連續(xù)繳存時(shí)間較長(zhǎng)、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問題。新政策實(shí)施后，繳存時(shí)間減半，將使得申請(qǐng)公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認(rèn)公積金對(duì)異地購房的客群來說是一個(gè)較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.60%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

點(diǎn)評(píng)：央行降息的初衷其實(shí)并不是為了救市，而是為防止宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的舉措。結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)卻成為了直接的受益行業(yè)。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國(guó)內(nèi)一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產(chǎn)股集體漲停。

棄選自住房開售

12月5日，北京市住建委通告，對(duì)于自住房棄選房源，開發(fā)商將統(tǒng)一對(duì)符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號(hào)外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產(chǎn)權(quán)登記、再上市等問題，均按現(xiàn)有自住房政策執(zhí)行。截至12月17日，宣布對(duì)外公開銷售剩余房源的自住房項(xiàng)目有：當(dāng)代采育滿庭春MOMA、中國(guó)鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價(jià)均為1.6萬元/平方米。

點(diǎn)評(píng)：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”，同時(shí)也滿足了相當(dāng)部分的保障性需求客群。此次因?yàn)槲恢玫仍虻谋粭夁x房源，房源不太多，公開銷售也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大影響。

第三篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推薦] [有獎(jiǎng)糾錯(cuò)] [字號(hào)：大 中 小 ] [打印] [關(guān)閉]

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長(zhǎng)28.4%，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開發(fā)成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購令

在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購數(shù)量。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬億，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會(huì)超3萬億元。開發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第四篇：兩會(huì)解讀五 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

兩會(huì)解讀五 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 來源: 時(shí)間：2013-03-29 【政府工作報(bào)告摘要】

溫家寶在對(duì)2013年政府工作的建議中指出，2013年我國(guó)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬套、新開工630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。

【解讀】

房地產(chǎn)再次成為政府工作報(bào)告中關(guān)注的重點(diǎn)。相比2012年政府工作報(bào)告，今年政府工作報(bào)告對(duì)此的表述更為“堅(jiān)決”。2012年政府工作報(bào)告提出“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施?！倍衲晏岢龅膭t是“堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求。”

還值得注意的是，今年政府工作報(bào)告首次提出“抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，這一提法在往屆政府工作報(bào)告中并未出現(xiàn)，意味著政府已經(jīng)著眼健全穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

在保障性安居工程建設(shè)上，政府工作報(bào)告首次明確提出保障安居工程建設(shè)和管理的目標(biāo)是“讓老百姓住上放心房、滿意房”；同時(shí)，對(duì)今年城鎮(zhèn)保障性住房提出更具體的目標(biāo)：基本建成470萬套、新開工630萬套。

此外，作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一項(xiàng)重要工作，政府工作報(bào)告還提出要“繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造”。

【綜合分析】 [現(xiàn)狀]

事實(shí)上，中國(guó)的保障性住房分為四類，分別是廉租房、公租房、經(jīng)適房和兩限房。其中具有房屋產(chǎn)權(quán)或部分具有產(chǎn)權(quán)的是經(jīng)適房和兩限房，也就是說，相比于這兩種保障性住房，廉租房和公租房更具有“濟(jì)貧”目的，因?yàn)樗鼈兪轻槍?duì)“更窮”的那一部分人。

[原因]

其一，地方政府對(duì)經(jīng)適房仍然不肯放手，抱殘守缺，在住房保障觀念上仍然沒有一個(gè)根本性轉(zhuǎn)變。經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)不是面積大和小、審核嚴(yán)格不嚴(yán)格、交易不交易的問題，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房福利化的堅(jiān)持表明的是，有關(guān)部門仍然沒有從政府主導(dǎo)的、以行政干預(yù)為基本手段、層層劃分組織起來的舊福利體制轉(zhuǎn)變到以被保障對(duì)象為主體、尊重受益人選擇權(quán)自主權(quán)、以市場(chǎng)為基礎(chǔ)的新社會(huì)保障理念。

其二，兩限房定義不規(guī)范，身份模糊不清致使腐敗現(xiàn)象嚴(yán)重，破壞市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。它既不是保障性住房，也不是完全市場(chǎng)化的商品房，這種既不是保障性住房又不是商品房的法律依據(jù)卻又無從談起。兩限房的申請(qǐng)?jiān)诿耖g被稱為“陪太子讀書”，申請(qǐng)條件的甄別機(jī)制由政府制定，申請(qǐng)過程存在暗箱操作的空間，限價(jià)房低于市價(jià)的特征必然會(huì)招引逐利的富人或有權(quán)者投機(jī)購買限價(jià)房。

其三，廉租房不給農(nóng)民工(或只給農(nóng)民工中的“勞?！?，經(jīng)適房?jī)?yōu)先公務(wù)員，這類制度缺陷嚴(yán)重地扭曲了住房保障建設(shè)。福利房是單位分房，而且完全是向有權(quán)有勢(shì)的人傾斜的，有權(quán)有實(shí)的人福利高，工資也高，權(quán)力少的人福利低，工資也低；完全沒有單位的人是沒有福利的。這種“負(fù)福利”狀況在各地的普遍存在，嚴(yán)重扭曲了住房保障的建設(shè)。

[意義]

雖說保障房供應(yīng)規(guī)模擴(kuò)大，并不能降低商品住宅的價(jià)格，但是，可以調(diào)整住宅供給結(jié)構(gòu)，保障中低收入人群有房住。在北京等不少城市，保障房建設(shè)采取“捆綁式”，即在商品房小區(qū)中配建一定的保障房。與純保障房小區(qū)相比，該保障房項(xiàng)目享有與商品房同等的城市配套條件，這大大增強(qiáng)了保障房的吸引力，并成為保障房成交比例上升的主因。

在城鎮(zhèn)化“引擎”中，保障房同樣占有較為重要的地位。城鎮(zhèn)化進(jìn)程必然伴隨著農(nóng)民進(jìn)城、居住條件改善等，這個(gè)過程不僅對(duì)保障房，也對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施有大量需求，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇。

保障房建設(shè)規(guī)模的加大，也促使相關(guān)制度完善。隨著大量保障房項(xiàng)目的陸續(xù)入市，保障房建設(shè)任務(wù)中潛藏的質(zhì)量、分配、管理等問題也會(huì)放大，其融資、監(jiān)管都需要更加嚴(yán)格的制度。因此，保障房的流轉(zhuǎn)問題需要地方政府及時(shí)出臺(tái)相關(guān)配套措施。

第五篇：五項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

五項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

●政策一：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21 號(hào)）：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不再適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

●政策二：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31 號(hào)）：一是對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率作了適當(dāng)調(diào)整；二是規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)；三是對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)作了原則規(guī)定；四是規(guī)定了成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則；五是對(duì)新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作出了新規(guī)定；六是對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定；七是增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定；八是對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制；九是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。

●政策三：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕75 號(hào)）：自2006 年6 月1 日后，個(gè)人將購買不足5 年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；購買超過5 年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；購買超過5 年（含5 年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。●政策四：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得 2 稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108 號(hào)）：主要對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房5 種情況下的房屋原值作出了明確規(guī)定；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房過程中的合理費(fèi)用，在納稅人能提供實(shí)際支付憑證等情況下，允許稅前扣除；不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅。

●政策五：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144 號(hào)）：明確不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的類別以及贈(zèng)與辦理流程，對(duì)于個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)，將按贈(zèng)與后新產(chǎn)權(quán)證時(shí)間作為計(jì)算起點(diǎn)，而個(gè)人所得稅將嚴(yán)格按照應(yīng)納稅所得額的20%進(jìn)行征收。

摘自中國(guó)稅務(wù)報(bào)

政策法規(guī)處供稿