第一篇：什么情況下可以退房并要求賠償損失

不符合交房條件該怎么辦，什么情況可以退房并

賠償損失

（一）不符合交房條件時，可以追究開發(fā)商延期交房的責(zé)任，購房人享有合同撤消權(quán)或索賠權(quán)。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?/p>

也就是說，房地產(chǎn)商延期交房的時間達(dá)到合同約定的解約條件，購房人開始享有法定解約權(quán)，同時，從該日起的解約權(quán)也進(jìn)入了一年的除斥期間。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權(quán)之日起的一年內(nèi)，如果開發(fā)商催告購房人行使解約權(quán)，則購房人在收到催告之次日起三個月內(nèi)應(yīng)行使解約權(quán)，過了三個月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。

（二）什么情況可以退房并賠償損失？

購房人除了享有上述逾期交房的解約權(quán)外，依據(jù)高法的司法解釋規(guī)定，在開發(fā)商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

3、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)；

6、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；

7、面積誤差比絕對值超過3%的；

8、由于開發(fā)商的原因，逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年的。購房人亦可請求解除合同。盡管目前尚無司法解釋對上述解約權(quán)行使的合理期限作出規(guī)定，但是按照《合同法》第九十五條的規(guī)定，上述解約權(quán)均存在除斥期間，該除斥期間更多的取決于法院的自由裁量。這里提醒大家，對于房地產(chǎn)商違約，購房人的索賠權(quán)同樣首先要由購房人提出，如果房地產(chǎn)商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴

訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。”

由此我們可以知道，購房人如對房地產(chǎn)商交房時認(rèn)為不符合交房條件時，一定要書面提出，并注意保全證據(jù)，如果和房地產(chǎn)商不能通過協(xié)商解決又想通過法律程序解決的，要請律師幫助您爭取合法權(quán)益，同時要注意千萬別錯過法院可以接受的訴訟時間。

第二篇：企業(yè)弄丟職工檔案被判補(bǔ)辦并賠償損失（范文）

企業(yè)弄丟職工檔案被判補(bǔ)辦并賠償損失

作者： 于風(fēng)衛(wèi) 李丹 發(fā)布時間： 2011-03-07 16:10:10

職工因犯罪被解除勞動合同后，公司卻未將其勞動人事檔案依法移交而造成檔案丟失，并導(dǎo)致職工失業(yè)救濟(jì)救濟(jì)金等不能辦理。近日，河南省洛陽市澗西區(qū)人民法院依法判令用人單位為原職工補(bǔ)辦 勞動檔案，并一次性賠償其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失5萬元。

原告丁某于1997年因刑事犯罪被被告洛陽某公司解除了勞動關(guān)系。原告服刑完畢后，當(dāng)其向被告要求轉(zhuǎn)移勞動檔案時得知，被告并沒有將原告的勞動人事檔案交付給原告戶口所在地的街道勞動人事部門，也未將原告的勞動檔案妥善保管，而是將原告的檔案丟失。被告出具證明一份，證明原告已被解除勞動合同，但檔案丟失。原告之后多次要求被告給予補(bǔ)辦檔案，但至今被告仍未辦理。因此造成原告不能再次就業(yè)，也不能依法享受國家對于職工的失業(yè)、醫(yī)療、低保救濟(jì)，以及不能辦理退休手續(xù)，給原告生活造成極大困難。為此，原告請求被告為其補(bǔ)辦職工勞動人事檔案，并賠償原告因勞動人事檔案丟失所造成的失業(yè)救濟(jì)金、失業(yè)人員醫(yī)療補(bǔ)助等。

法院審理后認(rèn)為，檔案是公民取得就業(yè)資格、交納社會保險、享受相關(guān)待遇所具備的重要憑證，檔案的存在以及其記載的內(nèi)容對公民的生活有重大影響。被告作為原告丁某的原檔案管理人，在與原告解除勞動關(guān)系后，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將原告的檔案及時轉(zhuǎn)移至相關(guān)部門或者妥善保管?，F(xiàn)因被告未盡到轉(zhuǎn)移或者妥善保管的義務(wù)，造成原告檔案遺失，影響了原告就業(yè)及享受相關(guān)待遇，并給其造成了經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告請求單位補(bǔ)辦檔案及賠償經(jīng)濟(jì)損失，符合法律規(guī)定，法院應(yīng)予以支持，遂依法做出上述判決。

第三篇：高麗婭訴四公里小學(xué)返還教案并賠償損失案

高麗婭訴四公里小學(xué)返還教案并賠償損失案，是我國首例也是迄今為止唯一一例有關(guān)教案所有權(quán)的案例：高麗婭于1990年1月調(diào)入重慶市南岸區(qū)四公里小學(xué)任小學(xué)語文教師。按照校方的規(guī)定，高麗婭每學(xué)期期末都將載有自己所寫教案內(nèi)容的教案本上交給校方供其檢查，十余年間共計(jì)上交48本。2002年4月，高麗婭因撰寫論文需要參考自己歷年所寫教案，遂向校方要求返還自己上交的教案，但校方最終只返還了4本，其余的教案或被銷毀或被賣給了廢品回收站。高麗婭認(rèn)為校方不尊重教師勞動成果，侵犯其對載有自己所寫教案內(nèi)容的教案本的所有權(quán)，遂與校方發(fā)生糾紛，最終不得不向法院起訴要求校方返還44本教案并賠償由此給自己造成的損失8800元。

此案自2002年5月高麗婭向重慶市南岸區(qū)人民法院提起訴訟起始，至2004年4月重慶市第一中級人民法院作出二審判決而告一段落，歷時近兩年。在此期間，全國前后有近百家媒體對此案進(jìn)程進(jìn)行了跟蹤報(bào)道，法學(xué)專家、教育專家、教育行政人員、普通學(xué)校校長、教師及社會各行業(yè)人士紛紛對此案發(fā)表自己的看法，可見此案在全國法律界、教育界及新聞輿論界所造成的廣泛而深遠(yuǎn)的影響。

此案經(jīng)重慶市第一中級人民法院二審判決而有了一個階段性的定論：原告高麗婭主張其對附有自己所寫教案內(nèi)容的教案本的所有權(quán)于法無據(jù)，遂維持一審原判即駁回原告高麗婭的訴訟請求。但此判決一經(jīng)公布，各界人士即議論紛紛，普遍認(rèn)為判決內(nèi)容回避了一些關(guān)鍵問題，判決結(jié)果難以服人。從筆者的角度看來，兩級法院的判決在以下最關(guān)鍵的兩大問題上沒能作出讓人信服的解釋，筆者甚至持與判決截然相反的觀點(diǎn)。以下試剖析之，以求教于方家：

一、關(guān)于教案的著作權(quán)問題

此案一審判決認(rèn)為：“根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法實(shí)施條例》第二條、第四條的規(guī)定，教案不屬‘作品’范疇，不受著作權(quán)法的保護(hù)”，進(jìn)而認(rèn)定原告“編寫教案的行為應(yīng)為一種工作行為，所編寫的教案應(yīng)為工作成果，被告有占有、使用、處分的權(quán)利?！倍徟袥Q則認(rèn)定“雖然教案包含了教師個人的經(jīng)驗(yàn)及智慧，但也是教師為完成學(xué)校工作任務(wù)所創(chuàng)作的職務(wù)作品，是教師在工作中應(yīng)該履行的工作職責(zé)，是一種工作行為?！?/p>

從上述所引兩審判決內(nèi)容可以看出，一審判決在此問題上的認(rèn)定是十分荒謬的，并且已為二審判決所糾正（二審判決畢竟承認(rèn)“教案包含了教師個人的經(jīng)驗(yàn)及智慧”，是“職務(wù)作品”）。因此，關(guān)于“教案是否屬于作品，是否應(yīng)受著作權(quán)法的保護(hù)”這一問題就不需要再爭論了。

但讓人頗為不解的是，二審判決在此問題上居然就此打住，轉(zhuǎn)而又談編寫教案“是教師在工作中應(yīng)該履行的工作職責(zé)，是一種工作行為”，其言外之意似乎又回到了“編寫教案既是一種工作行為，則所編寫的教案就是一種工作成果，則被告校方對于教案就有占有、使用、處分的權(quán)利”這一結(jié)論上來。因此，二審判決最終維持原判也就可想而知了。

筆者認(rèn)為，二審判決在此問題上完全違背了我國著作權(quán)法的有關(guān)規(guī)定及立法原意，侵犯了上訴人（一審原告）高麗婭應(yīng)當(dāng)享有的合法權(quán)益。既然已經(jīng)認(rèn)定教案“是教師為完成學(xué)校工作任務(wù)所創(chuàng)作的職務(wù)作品”，而我國著作權(quán)法對于職務(wù)作品又有專門的明確規(guī)定，那就應(yīng)該嚴(yán)格局限于法律規(guī)定的范圍進(jìn)行認(rèn)定與解釋，而不應(yīng)再有法官自由裁量的余地。根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法》第十六條之規(guī)定，公民為完成法人或者其他組織工作任務(wù)所創(chuàng)作的作品是職務(wù)作品，除本條第二款的規(guī)定以外，著作權(quán)由作者享有，但法人或者其他組織有權(quán)在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先使用。而第十六條第二款則規(guī)定：“有下列情形之一的職務(wù)作品，作者享有署名權(quán)，著作權(quán)的其他權(quán)利由法人或者其他組織享有，法人或者其他組織可以給予作者獎勵：

（一）主要是利用法人或者其他組織的物質(zhì)技術(shù)條件創(chuàng)作，并由法人或者其他組織承擔(dān)責(zé)任的工程設(shè)計(jì)圖、產(chǎn)品設(shè)計(jì)圖、地圖、計(jì)算機(jī)軟件等職務(wù)作品；

（二）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者合同約定著作權(quán)由法人或者其他組織享有的職務(wù)作品?！笨梢娢覈鳈?quán)法對于職務(wù)作品已有充分的關(guān)注并作了相當(dāng)細(xì)致的規(guī)定。按此規(guī)定，職務(wù)作品的作者享有著作權(quán)是原則，法人或者其他組織（作者所在單位）享有著作權(quán)則是例外。此案所涉及的教案明顯不屬于著作權(quán)法第十六條第二款第（一）項(xiàng)所規(guī)定的主要是利用單位的物質(zhì)技術(shù)條件創(chuàng)作并由單位承擔(dān)責(zé)任的職務(wù)作品；法律法規(guī)對于教案著作權(quán)并無另外特別規(guī)定，原被告之間對于教案著作權(quán)歸屬也沒有合同約定，所以也不符合第十六條第二款第（二）項(xiàng)所規(guī)定情形。因此，筆者認(rèn)為，高麗婭老師所編寫的教案毫無疑問屬于受著作權(quán)法保護(hù)的職務(wù)作品，高麗婭老師對于其教案應(yīng)享有完整的、不可侵犯的著作權(quán)，其所在單位重慶市南岸區(qū)四公里小學(xué)僅有在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先使用的權(quán)利。

從此案訴訟過程中全國各大媒體的報(bào)道及各界人士發(fā)表的評論來看，壓倒性的意見均認(rèn)為原告高麗婭老師對于其教案于法于理都應(yīng)享有著作權(quán)，校方的行為明顯侵犯了高老師的合法權(quán)益。但兩審法院無視著作權(quán)法關(guān)于職務(wù)作品的明確規(guī)定和廣泛的民意，在判決中作出了完全不利于原告高麗婭老師的認(rèn)定。筆者認(rèn)為兩審判決中關(guān)于教案著作權(quán)的認(rèn)定不但是違法的，同時也是違反民意的，并且侵犯了高麗婭作為教案的作者應(yīng)享有的著作權(quán)方面的權(quán)益。

在肯定高麗婭老師對于其教案享有著作權(quán)的前提下，又產(chǎn)生一個校方的行為是否構(gòu)成侵權(quán)的問題。校方對于高麗婭老師附有教案內(nèi)容的教案本或予銷毀、或予變賣，致使附有教案內(nèi)容的教案本滅失，而這種導(dǎo)致著作權(quán)載體滅失的行為是否構(gòu)成侵權(quán)，我國著作權(quán)法并沒有明確規(guī)定，這也成為一部分人、甚至包括個別專家學(xué)者認(rèn)為校方的行為不構(gòu)成侵權(quán)的理由。對于這個問題，筆者比較同意上海大學(xué)知識產(chǎn)權(quán)學(xué)院林海濤先生的觀點(diǎn)，即：校方的這種行為使得高老師根據(jù)我國《著作權(quán)法》所享有的17項(xiàng)著作權(quán)權(quán)利沒有任何一項(xiàng)能夠行使，這實(shí)際上是對著作權(quán)人所享有17項(xiàng)權(quán)利的整體侵犯，也即是對作品這種無形財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯。雖然我國《著作權(quán)法》并不對著作權(quán)人提供因上述侵犯著作權(quán)的行為提供法律救濟(jì)，但是由于《著作權(quán)法》是《民法通則》的民事特別法，按照一般法理，對于某種侵權(quán)行為在民事特別法沒有規(guī)定的情況下，可以在民事一般法中尋找根據(jù)。據(jù)此，高麗婭老師有權(quán)根據(jù)《民法通則》第5條和第117條第2款的規(guī)定要求侵權(quán)人賠償損失。

二、關(guān)于附有教案內(nèi)容的教案本所有權(quán)的問題

這是此案當(dāng)中的難點(diǎn)所在。原告方以物權(quán)糾紛起訴，但正是這個物權(quán)問題卻成為原告方幾乎無法解開的死結(jié)。高麗婭及其代理人試圖證明雖是由校方購買并提供了空白的教案本，但高麗婭已經(jīng)從校方那里取得了空白教案本的所有權(quán)，是為民法上的繼受取得。為此他（她）們從民法通則當(dāng)中尋找依據(jù)、從《教師法》當(dāng)中尋找依據(jù)、從《辭?！泛徒逃姓块T的一些規(guī)定當(dāng)中尋找依據(jù)、還從實(shí)踐及慣例當(dāng)中尋找依據(jù)，但結(jié)果證明他（她）們的努力失敗了。兩審判決對此問題的認(rèn)定簡單明確且似乎合情合理：空白的教案本是校方為了使教師完成教學(xué)任務(wù)而購買并作為辦公用品發(fā)放給上訴人（原告）高麗婭，其目的是為了讓作為教師的上訴人（原告）將其教學(xué)方案再現(xiàn)于空白的教案本上，上訴人（原告）高麗婭對空白的教案本享有使用權(quán)，校方并無轉(zhuǎn)移教案本所有權(quán)的意思表示?，F(xiàn)上訴人（原告）亦無證據(jù)證明教案本所有權(quán)已轉(zhuǎn)移，故上訴人（原告）訴稱教案本所有權(quán)已轉(zhuǎn)移的理由不成立。

如果僅從實(shí)踐當(dāng)中看，教師對于附有自己所寫教案內(nèi)容的教案本是有絕對的處分權(quán)的，這表現(xiàn)在教師可以對自已以前所編寫的教案（附有教案內(nèi)容的教案本）進(jìn)行整理、修改，可以將自己認(rèn)為比較糟糕沒有保存價值的教案（本）丟棄，也可以將自己認(rèn)為比較得意的教案（本）交付出版社編輯出版，有關(guān)出版社出版的《魏書生教學(xué)、教案記實(shí)選》、《名師名校教案》等都是明顯的例證。根據(jù)物權(quán)法的一般理論，處分權(quán)是所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能當(dāng)中最重要的標(biāo)志性權(quán)能。因此，教師對于自己的教案（本）擁有處分權(quán)本身就足以證明教師對于其教案（本）享有所有權(quán)。從媒體報(bào)道及各地教師發(fā)表的相關(guān)文章當(dāng)中也能反映出絕大多數(shù)教師都認(rèn)為附有教案內(nèi)容的教案本應(yīng)當(dāng)歸教師本人所有。但問題在于：教師對于附有自己所寫教案內(nèi)容的教案本的所有權(quán)是如何取得的、或這一所有權(quán)是如何產(chǎn)生的？高麗婭老師及其代理人正是在這一問題上陷入了困境。新聞媒體以及眾多的法律專家、教育界人士也未能在這一問題上找到合理的解釋。

筆者認(rèn)為，此案中所涉及的附有教案內(nèi)容的教案本的所有權(quán)的問題并非如包括原被告雙方和兩審法官在內(nèi)的絕大多數(shù)人所認(rèn)為的是一個原物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移（或稱繼受取得）的問題，而是一個新物所有權(quán)（或稱原始取得）歸屬的問題。原告高麗婭對于由校方購買并發(fā)放的空白教案本確應(yīng)只享有使用權(quán)，空白教案本的所有權(quán)應(yīng)屬于校方，但這一所有權(quán)的存在應(yīng)是以空白教案本的存在為前提的。我們大家都知道，一個空白教案本的價值折合人民幣大約也就一兩元左右，它和學(xué)校同時購買并向教師發(fā)放的其它教學(xué)辦公用品如粉筆、紙張墨水等一樣，毫無疑問都屬于低值易耗品，這些低值易耗品在被使用消耗完畢以前，所有權(quán)屬學(xué)校，使用權(quán)屬教師，這是沒有問題的；但在它們被消耗完畢以后，因原物已經(jīng)滅失，則附著于原物的法律意義上的所有權(quán)也就不復(fù)存在。比如一支粉筆，當(dāng)教師通過在黑板上寫字而將粉筆用光以后，誰還能對一支已經(jīng)不存在的粉筆主張所有權(quán)呢？具體到空白的教案本來說，筆者認(rèn)為，作為原告的高麗婭老師在校方向其發(fā)放的空白教案本上逐步記載自己所備教案的過程，實(shí)際上就是一個空白教案本在不斷地被使用和消耗的過程，當(dāng)高老師在一個空白的教案本上最終寫滿了自己構(gòu)思的教案內(nèi)容的時候，也就是這一空白的教案本被使用和消耗完畢的時候。此時所謂“空白的教案本”不論從實(shí)體意義還是從法律意義上都已經(jīng)滅失，則附著于空白教案本上的所有權(quán)當(dāng)然也就不復(fù)存在。取而代之的是一個作為享有著作權(quán)的教案載體的教案本，這是一個新物，從法律上講與原來的空白教案本無關(guān)。而作為原告的高麗婭老師才是這一新物的創(chuàng)造者，高麗婭老師理所當(dāng)然應(yīng)該原始取得該教案本的所有權(quán)。基于此，作為被告的校方將高老師的教案本收上來檢查后不予返還并最終導(dǎo)致高老師的44本教案本滅失的行為，不但侵犯了高老師作為這44本教案的著作權(quán)人行使有關(guān)著作權(quán)的權(quán)利，也當(dāng)然侵犯了高老師對于這44本教案的載體——教案本的所有權(quán)，理應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

此案對于我國的法律界和教育界都有非同尋常的深遠(yuǎn)意義，它有助于引導(dǎo)人們思考長久以來一直為多數(shù)人所忽視的教師的基本權(quán)益的問題。筆者認(rèn)為，對教案本所有權(quán)歸屬問題作上述解釋，符合法理與邏輯，也符合現(xiàn)實(shí)生活中絕大多數(shù)學(xué)校與其下屬教師之間對待及處理教案的現(xiàn)狀，比起此案中兩審判決均以原告高麗婭只擁有空白教案本的使用權(quán)為由而否定高麗婭對于附有教案內(nèi)容的教案本的所有權(quán)來說更能讓人信服，也更能有力地保護(hù)處于弱者地位的廣大教師的合法權(quán)益。

據(jù)說不屈不撓的高老師仍然不服重慶市第一中級人民法院的終審判決，已經(jīng)向檢察院提出了申訴。而重慶市人民檢察院也已向重慶市高級人民法院提出了抗訴，此案重審已是勢在必行，讓我們拭目以待此案的最終結(jié)果！

陳曉軍

重 慶 市 第 一 中 級 人 民 法 院

民 事 判 決 書

（2005）渝一中民初字第603號

原告高麗婭，女，1957年10月7日出生，漢族，重慶市南岸區(qū)四南小學(xué)教師，住重慶市南岸區(qū)四公里教育學(xué)院教師宿舍27-3-4號。

委托代理人李雨峰，男，1971年3月29日出生，漢族，西南政法大學(xué)副教授，住重慶市沙坪壩區(qū)政法二村1號。

委托代理人文仕勇，男，1980年12月13日出生，漢族，重慶依斯特律師事務(wù)所律師助理，住重慶市南岸區(qū)四公里街364號。

被告重慶市南岸區(qū)四公里小學(xué)校，住所地重慶市南岸區(qū)四公里廣黔路75號。

法定代表人朱靜萍，校長。

委托代理人曾興華，重慶魯川律師事務(wù)所律師。

原告高麗婭訴被告重慶市南岸區(qū)四公里小學(xué)校（以下簡稱四公里小學(xué)）著作權(quán)糾紛一案，本院于2005年9月7日受理后，依法由審判員王小林擔(dān)任審判長，與審判員楊光明、代理審判員趙志強(qiáng)組成合議庭，共同負(fù)責(zé)對該案的審判，適用普通程序并于2005年10月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告高麗婭及其委托代理人李雨峰、文仕勇、被告四公里小學(xué)的法定代表人朱靜萍及其委托代理人曾興華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告高麗婭訴稱：1990年1月，原告到被告處從事小學(xué)一至六年級教學(xué)工作。從1990年至2002年，原告每學(xué)期均按被告安排編寫和上交教案，先后交給被告教案本48冊，而被告僅歸還了其中4冊，其余44冊記載原告教案的教案本被被告作為廢品私自處理。原告于2002年5月30日向重慶市南岸區(qū)人民法院起訴要求被告返還教案本并賠償經(jīng)濟(jì)損失，該院以并未侵犯原告所有權(quán)為由駁回了原告的訴訟請求。原告提出上訴，二審法院維持了原判。后重慶市人民檢察院提起抗訴，再審法院于今年仍維持了原判。原告認(rèn)為，教案是原告獨(dú)立完成的智力成果，是原告心血和智慧的結(jié)晶，其形式和內(nèi)容均符合《著作權(quán)法》對作品的要求，原告應(yīng)對其享有著作權(quán)。被告未經(jīng)原告許可，私自處分教案原稿，致使原告著作權(quán)的所有權(quán)能均無法實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)重侵犯了原告合法權(quán)益。故請求判令：

1、確認(rèn)被告私自處分原告教案原稿的行為侵犯了原告的著作權(quán)；

2、被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失6000元；

3、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告四公里小學(xué)辯稱：

1、教案的所有權(quán)歸被告所有，故被告對教案的處分不構(gòu)成著作權(quán)侵權(quán)；

2、教案交到學(xué)校，第二學(xué)期檢查完后，被告通知原告取回，但原告從1990年至2002年一直未取回，1998、1999年教學(xué)樓重建后，教案現(xiàn)已不知去向，被告已盡到了通知等義務(wù)，主觀沒有過錯，且被告也沒有約定或法定義務(wù)保管教案。因此，請求駁回原告訴請。

基于雙方當(dāng)事人的訴辯，本院對雙方當(dāng)事人在事實(shí)主張方面的分歧歸納如下：

原告高麗婭認(rèn)為：

1、教學(xué)過程等主要屬于原告獨(dú)立創(chuàng)作的內(nèi)容；

2、被告沒有履行告知義務(wù)。

被告四公里小學(xué)則認(rèn)為：

1、教學(xué)過程等不屬于原告獨(dú)立創(chuàng)作的內(nèi)容；

2、被告已履行了告知原告取回教案的義務(wù)。

原告高麗婭為證明其所主張的事實(shí)，主要提供了以下證據(jù)材料: 第1組：原告身份證復(fù)印件，擬證明原告主體資格。

第2組：教案本4冊，擬證明原告對已不存在的44冊教案本所載教案享有著作權(quán)。

第3組：

1、重慶市南岸區(qū)人民法院（2003）南民初字第903號民事判決書；

2、重慶市第一中級人民法院（2004）渝一中民終字第232號民事判決書；

3、重慶市第一中級人民法院（2005）渝一中民再終字第357號民事判決書。擬證明被告侵犯原告著作權(quán)。

被告四公里小學(xué)質(zhì)證后認(rèn)為：

1、對證據(jù)真實(shí)性無異議；

2、現(xiàn)存的4冊教案本是1999-2002年的，與已不存在的44冊教案本不具有同一性，故不能根據(jù)現(xiàn)存的4冊教案本推定已不存在的44冊教案本所載教案具有獨(dú)創(chuàng)性，且現(xiàn)存的4冊教案本所載教案本身也缺乏獨(dú)創(chuàng)性，不構(gòu)成作品。

被告四公里小學(xué)為證明其所主張的事實(shí)，主要提供了以下證據(jù)材料：證人高安川、文朝華和胡建芳出庭證言。

原告高麗婭質(zhì)證后認(rèn)為：

1、三位證人與被告有利害關(guān)系，與原告也發(fā)生過矛盾，原告曾對證人高安川私漲工資進(jìn)行過舉報(bào)；

2、三位證人關(guān)于上交教案時間的陳述存在矛盾；

3、三位證人證明可以取回教案，但學(xué)校并沒有規(guī)定，也沒有證明學(xué)校通知了原告。

基于雙方當(dāng)事人的舉證和質(zhì)證，本院的認(rèn)證意見如下：

1、鑒于被告對原告證據(jù)材料真實(shí)性無異議，本院確認(rèn)原告所提供證據(jù)材料的證據(jù)資格及其相應(yīng)的證明力；

2、鑒于原告對被告的證人出庭證言有異議，而被告對原告的異議又未能予以反駁或作出合理解釋，故本院對被告擬用來證明其已通知原告取回教案本的事實(shí)主張得以成立的三證人之證言不予采信。

基于雙方當(dāng)事人的訴辯、舉證和質(zhì)證，本院查明如下案件事實(shí)：

1990年1月，原告高麗婭調(diào)入被告四公里小學(xué)從事小學(xué)語文教學(xué)工作。根據(jù)被告四公里小學(xué)的管理規(guī)定，從事教學(xué)工作的教師必須在課前備課，編寫教案，并在每學(xué)期期末向?qū)W校上交教案備學(xué)校檢查。從1990年至2002年，原告高麗婭每學(xué)期均按被告四公里小學(xué)安排編寫和上交教案，先后交給被告四公里小學(xué)教案本48冊。在原告高麗婭提出要求返還教案本后，被告四公里小學(xué)曾返還給原告高麗婭教案本4冊，包括1999-2000學(xué)下學(xué)期小學(xué)語文第8冊備課本1冊，2000-2001學(xué)上學(xué)期小學(xué)語文第9冊備課本1冊，2000-2001學(xué)下學(xué)期小學(xué)語文第10冊備課本2冊，其余44冊記載原告高麗婭教案的孤本已經(jīng)被被告四公里小學(xué)以銷毀或者變賣等方式處理,現(xiàn)下落不明。

被告四公里小學(xué)返還給原告高麗婭的4冊教案本是格式備課本，包括課題、課型、幾課時完成、教學(xué)要求、教學(xué)重點(diǎn)、教學(xué)難點(diǎn)、教具準(zhǔn)備、教學(xué)過程、作業(yè)設(shè)計(jì)、板書設(shè)計(jì)、課后記等欄目。其中，教學(xué)要求、教學(xué)重點(diǎn)、教學(xué)難點(diǎn)等屬于教學(xué)大綱和教學(xué)資料中的內(nèi)容。2002年5月30日，原告高麗婭向重慶市南岸區(qū)人民法院起訴，要求被告四公里小學(xué)歸還44冊教案本或賠償損失。2003年10月24日，該院以原告高麗婭不享有教案本所有權(quán)為由判決駁回原告高麗婭的訴訟請求。原告高麗婭不服，上訴至本院。2004年3月29日，本院判決駁回上訴，維持原判。2004年11月25日，重慶市人民檢察院提出抗訴，本院決定再審，并于2005年5月23日判決維持本院二審民事判決。

本院對雙方當(dāng)事人有爭議的案件事實(shí)認(rèn)定如下：

1、關(guān)于本案所涉44冊教案本所載教案是否構(gòu)成我國著作權(quán)法上的作品問題。

一方面，原告高麗婭主張：教學(xué)過程等主要屬于原告獨(dú)立創(chuàng)作的內(nèi)容。為證明上述事實(shí)，原告提供了教案原稿等證據(jù)。

另一方面，被告四公里小學(xué)則認(rèn)為：雖然教學(xué)過程等可以說是原告獨(dú)立完成的，但是原告在將自己的理念和見解變成獨(dú)創(chuàng)的設(shè)計(jì)方面是欠缺的，不排除有些內(nèi)容是抄襲的。然而，被告未就教學(xué)過程等內(nèi)容系抄襲這一反駁事實(shí)主張?zhí)峁┳C據(jù)加以證明。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，當(dāng)事人對反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。由于原告已就“教學(xué)過程等主要屬于其獨(dú)立創(chuàng)作”這一事實(shí)主張?zhí)峁┝吮容^充分的證據(jù)，故被告應(yīng)當(dāng)就“教學(xué)過程等內(nèi)容系抄襲”這一反駁事實(shí)主張?zhí)峁┳C據(jù)加以證明。而被告并未就其抗辯主張?zhí)峁┳C據(jù)，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的后果，即原告的事實(shí)主張成立，被告四公里小學(xué)返還給原告高麗婭的4冊教案本中的教學(xué)過程等欄目記載的內(nèi)容主要屬于原告高麗婭獨(dú)立創(chuàng)作的內(nèi)容。

2、關(guān)于被告是否已經(jīng)完成告知原告取回涉案教案本義務(wù)的問題。

一方面，被告四公里小學(xué)主張：被告已履行了告知原告取回教案的義務(wù)。為證明上述事實(shí)，被告提供了三位證人出庭證言。

另一方面，原告高麗婭則認(rèn)為：被告沒有履行告知義務(wù)。

本院認(rèn)為，由于本院對三位證人的證言未予采信，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，被告的事實(shí)主張缺乏充分的證據(jù)支持，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利的后果，即本院認(rèn)定被告沒有通知原告取回涉案教案本這一事實(shí)。

雙方當(dāng)事人對以上本院查明和認(rèn)定的事實(shí)發(fā)表了如下辯論意見：

原告高麗婭在法庭辯論中認(rèn)為：

1、現(xiàn)存的4冊教案本所載教案具有獨(dú)創(chuàng)性，構(gòu)成作品。

2、根據(jù)上述結(jié)論，可以推定涉案的44冊教案本所載教案也具有獨(dú)創(chuàng)性，屬于著作權(quán)法上所稱的作品。

3、如果涉案教案屬于作品，那么就應(yīng)當(dāng)屬于職務(wù)作品。

4、涉案教案應(yīng)屬一般職務(wù)作品，原告應(yīng)享有著作權(quán)。

5、由于原告教案沒有復(fù)制件，被告私自處分原告教案原稿的行為侵犯了原告的著作權(quán)。

6、由于原告損失或被告獲利無法舉證，故依照法律酌情要求被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失6000元。

被告四公里小學(xué)在法庭辯論中認(rèn)為：

1、小學(xué)教案都不強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造性，故現(xiàn)存的4冊教案本所載小學(xué)教案缺乏獨(dú)創(chuàng)性，不構(gòu)成作品。

2、現(xiàn)存的4冊教案本所載教案是1999-2002年的，與已不存在的44冊教案本所載教案不具有同一性，故不能根據(jù)現(xiàn)存的4冊教案推定已不存在的44冊教案本所載教案具有獨(dú)創(chuàng)性。

3、如果涉案教案屬于作品，那么就應(yīng)當(dāng)屬于職務(wù)作品。

4、被告應(yīng)享有涉案教案職務(wù)作品的著作權(quán)。

5、被告享有教案的所有權(quán)，故被告對教案的處分是物權(quán)人對其權(quán)利的行使，不構(gòu)成著作權(quán)侵權(quán)。

6、被告不構(gòu)成著作權(quán)侵權(quán)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

基于雙方當(dāng)事人的法庭辯論，本院對雙方當(dāng)事人有爭議的法律問題評定如下：

一、關(guān)于涉案的教案是否屬于作品的問題。

（一）關(guān)于4冊教案本所載教案是否屬于作品的問題。

根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法實(shí)施條例》第二條的規(guī)定，著作權(quán)法所稱作品，是指文學(xué)、藝術(shù)和科學(xué)領(lǐng)域內(nèi)，具有獨(dú)創(chuàng)性并能以某種有形形式復(fù)制的智力成果。作品的“獨(dú)創(chuàng)性”不同于被告所說的“創(chuàng)造性”，而是指作品系作者獨(dú)立創(chuàng)作，而不是剽竊他人作品。雖然被告四公里小學(xué)返還給原告高麗婭的4冊教案本所載教案只是小學(xué)語文教案，但是教學(xué)過程等欄目中記載的內(nèi)容主要是原告高麗婭獨(dú)立創(chuàng)作，被告也未就該內(nèi)容系抄襲這一反駁事實(shí)主張?zhí)峁┳C據(jù)加以證明，故教學(xué)過程等欄目中記載的內(nèi)容具有獨(dú)創(chuàng)性，應(yīng)當(dāng)屬于著作權(quán)法上所稱的作品。

（二）關(guān)于44冊教案本所載教案是否屬于作品的問題。

就該主張而言，雖然本來應(yīng)該由原告高麗婭舉證，但是被告四公里小學(xué)已經(jīng)以銷毀或者變賣等方式處理了記載原告高麗婭教案的唯一載體44冊教案本，從而使原告高麗婭由于被告四公里小學(xué)的過錯行為而無法舉證，且原告高麗婭主張的事實(shí)發(fā)生的蓋然性很高，即教案一般都具有獨(dú)創(chuàng)性。依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條的規(guī)定，有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供，如果對方當(dāng)事人主張?jiān)撟C據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立。本案中，原告高麗婭不能舉證證明其教案是否具有獨(dú)創(chuàng)性，原因在于被告持有且未提交原告證明主張得以成立的直接證據(jù)，應(yīng)推定原告的證明主張成立，即涉案的44冊教案本所載教案具有獨(dú)創(chuàng)性，屬于著作權(quán)法上所稱的作品。

二、關(guān)于涉案教案作品著作權(quán)的歸屬問題。

（一）關(guān)于涉案教案作品是否屬于職務(wù)作品的問題。

根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法》第十六條第一款的規(guī)定，公民為完成法人或者其他組織工作任務(wù)所創(chuàng)作的作品是職務(wù)作品。涉案的教案作品是原告高麗婭為完成被告重慶市南岸區(qū)四公里小學(xué)校的教學(xué)工作任務(wù)而編寫的，應(yīng)當(dāng)屬于職務(wù)作品。

（二）關(guān)于涉案教案職務(wù)作品著作權(quán)的歸屬問題。

根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法》第十六條的規(guī)定，職務(wù)作品著作權(quán)的歸屬主要包括兩種情形：

1、一般情形。根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法》第十六條第一款的規(guī)定，除本法第二款的規(guī)定以外，職務(wù)作品著作權(quán)由作者享有，但法人或者其他組織有權(quán)在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先使用。作品完成兩年內(nèi)，未經(jīng)單位同意，作者不得許可第三人以與單位使用的相同方式使用該作品。根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法實(shí)施條例》第十二條第一款的規(guī)定，職務(wù)作品完成兩年內(nèi)，經(jīng)單位同意，作者許可第三人以與單位使用的相同方式使用作品所獲報(bào)酬，由作者與單位按約定的比例分配。

2、特殊情形。根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法》第十六條第二款的規(guī)定，有下列情形之一的職務(wù)作品，作者享有署名權(quán)，著作權(quán)的其他權(quán)利由法人或者其他組織享有，法人或者其他組織可以給予作者獎勵：

（一）主要是利用法人或者其他組織的物質(zhì)技術(shù)條件創(chuàng)作，并由法人或者其他組織承擔(dān)責(zé)任的工程設(shè)計(jì)圖、產(chǎn)品設(shè)計(jì)圖、地圖、計(jì)算機(jī)軟件等職務(wù)作品；

（二）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者合同約定著作權(quán)由法人或者其他組織享有的職務(wù)作品。

首先，涉案的教案不屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定或者合同約定著作權(quán)由被告享有的職務(wù)作品；其次，雖然原告創(chuàng)作涉案的教案職務(wù)作品利用了被告一定的物質(zhì)技術(shù)條件（如空白教案本等），但并不是主要地利用了被告的物質(zhì)技術(shù)條件，而且涉案的教案職務(wù)作品也不是由被告承擔(dān)著作權(quán)法律責(zé)任。因此，涉案的教案作品應(yīng)當(dāng)屬于《中華人民共和國著作權(quán)法》第十六條第一款規(guī)定的一般職務(wù)作品，著作權(quán)由作者原告高麗婭享有，但被告四公里小學(xué)有權(quán)在其業(yè)務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先使用。

三、關(guān)于是否侵犯著作權(quán)以及責(zé)任承擔(dān)的問題。

根據(jù)前述生效判決，被告享有教案作品載體的所有權(quán)；而根據(jù)前述認(rèn)定，原告應(yīng)當(dāng)享有教案作品的著作權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條的規(guī)定，民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則，雙方在行使各自的權(quán)利時都不得損害對方的權(quán)利。一般情況下，所有權(quán)人對作品載體的處分只會導(dǎo)致作品載體本身滅失，并不會導(dǎo)致作品也隨之滅失，從而不會侵犯作品的著作權(quán)。但是，在知道或者應(yīng)當(dāng)知道教案本是記載原告教案作品唯一載體的情況下，被告作為所有權(quán)人對作品唯一載體的處分不僅會導(dǎo)致作品載體本身滅失，也會導(dǎo)致作品隨之滅失，原告享有的教案作品著作權(quán)將無法實(shí)現(xiàn)，從而侵犯了原告享有的教案作品著作權(quán)。

雖然被告辯稱其已盡到了通知原告取回教案等義務(wù)，但是沒有充分的證據(jù)予以證明。因此，被告的抗辯不能成立，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法》第四十六條第（十一）項(xiàng)的規(guī)定，被告依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、賠償損失等民事責(zé)任。

四、關(guān)于賠償數(shù)額的問題。

根據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法》第四十八條第二款和《最高人民法院關(guān)于審理著作權(quán)民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一、二款的規(guī)定，由于原告的實(shí)際損失不能確定，本院將根據(jù)涉案作品為小學(xué)語文教案、數(shù)量較多（44冊）、被告侵權(quán)行為性質(zhì)為過失、后果較嚴(yán)重（使原告享有的教案作品著作權(quán)無法實(shí)現(xiàn)）等情節(jié)綜合確定被告的賠償數(shù)額為5000元。綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國著作權(quán)法》第十六條、第四十六條第（十一）項(xiàng)、第四十八條第二款、《中華人民共和國著作權(quán)法實(shí)施條例》第二條、第十二條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理著作權(quán)民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一、二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第七十五條的規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、被告重慶市南岸區(qū)四公里小學(xué)校私自處分原告高麗婭教案原稿的行為侵犯了原告高麗婭的著作權(quán)；

二、被告重慶市南岸區(qū)四公里小學(xué)校賠償原告高麗婭經(jīng)濟(jì)損失5000元。

本案受理費(fèi)1250元，其他訴訟費(fèi)預(yù)收375元，實(shí)收375元，合計(jì)1625元，由被告重慶市南岸區(qū)四公里小學(xué)校負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在收到判決書之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市高級人民法院。

審 判 長 王小林 審 判 員 楊光明 代理審判員 趙志強(qiáng)

二00五年十二月九日

書 記 員 馮 兵

第四篇：限購令下退房 的法律風(fēng)險

限購令下退房 的法律風(fēng)險

截止到2010年10月18日,已有北京、深圳、廈門、上海、寧波等13個城市分別出臺「限購令」。其中2010年10月7日上海市政府頒佈的限購令中明確:暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。同日,上海市住房保障和房屋管理局發(fā)佈了具體實(shí)施細(xì)則,更加明確規(guī)定「對違反規(guī)定購房的,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記」的相關(guān)措施。

「限購令」的紛紛出臺,嚴(yán)重影響房地產(chǎn)買賣合同的履行,也勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同糾紛的產(chǎn)生。俗話說:「上有政策,下有對策」,面對政府發(fā)佈的「限購令」購房者也想出了各種對策,真可謂是「百花齊放」:假離婚、辦假證、假材料、改動孩子的年齡等。但在政策堅(jiān)定不移地執(zhí)行中,這些對策可都是有法律風(fēng)險的,《房地產(chǎn)買賣合同》的當(dāng)事人在「不小心」的情況下就有可能會吃上官司。所以要提醒當(dāng)事人在簽訂此合同時千萬不要輕易動這些想法。

近日看到這樣一則新聞「各大城市因限購令再度出現(xiàn)退房潮——多個城市出臺住宅『限購令』,各大城市的退房潮也開始隱現(xiàn),新一波退房糾紛主要是因?yàn)樾姓噶钣?jì)畫不準(zhǔn)買房,引發(fā)購房者與開發(fā)商的糾紛。退房的原因有兩點(diǎn):限購導(dǎo)致無法過戶;首付增加無力買房?！?/p>

根據(jù)退房的原因我們今天就分析下「限購令」的法律性質(zhì),是否導(dǎo)致合同無效,以及房產(chǎn)買賣雙方當(dāng)事人的權(quán)利主張方式及責(zé)任承擔(dān)方式為何等等法律問題。

一、合同是否有效?

首先,根據(jù)商品房買賣合同法的規(guī)定,對房屋買賣合同而言,簽約主體合法,買賣標(biāo)的有效,雙方意思表示一致,雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》就依法產(chǎn)生法律效力。限購令,僅僅是針對房地產(chǎn)行業(yè)的一個行政調(diào)控措施,屬行政管理手段,其產(chǎn)生的法律效果也僅僅涉及房產(chǎn)交易過程中的一個環(huán)節(jié),并不涉及對合同效力的判定!因此,限購令和合同的效力是沒有關(guān)系的。

其次,《合同法》實(shí)施以后,法院確認(rèn)合同無效,應(yīng)當(dāng)以人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。也即,判定合同無效,必須依據(jù)法律或者行政法規(guī)。而此次房產(chǎn)調(diào)控頒佈的文件,充其量只是行政規(guī)范性文件,根本沒有達(dá)到判定合同效力的法律階位。因此,還是可以認(rèn)定限購令和合同的效力是沒有關(guān)系的。

二、合同是否可以解除?

根據(jù)第一點(diǎn)的分析,若是根據(jù)《合同法》的認(rèn)定合同有效的情況下,購房者因限購令而無法辦理過戶或是登記,那麼合同又該做如何處理呢?

⑴「限購令」是否屬不可抗力?

到底什麼是不可抗力呢,我們先分析下「不可抗力」這個概念。

《合同法》第117條第二款規(guī)定「本法所稱不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。」由此可見,構(gòu)成不可抗力的客觀情況要同時具備「不能預(yù)見」、「不能避免」、「不能克服」三個特點(diǎn),缺一不可。

《民法通則》第107條規(guī)定:「因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,不承擔(dān)民事責(zé)任」。《合同法》第117條第一款規(guī)定:「因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責(zé)任。」由此可見,在因不可抗力的情況下合同的當(dāng)事人是可以解除合同的。

但是「限購令」并非完全不能預(yù)見,理由如下:

2010年1月7日,國務(wù)院辦公廳:「合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求」;

2010年4月17日,國務(wù)院:「要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房……地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,採取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)?！?/p>

2010年4月30日,北京市:「暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房?！?010年5月5日,深圳市人民政府辦公廳:「限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房」。

2010年9月29日,中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會: 「各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款?！?/p>

由此可見,「限購令」正是基於前述行政法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件中「合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求」、「堅(jiān)決抑制不合理住房需求」、「 要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房」以一貫之的精神出臺的,「限購令」出臺的可能性隨時存在,并非完全不能預(yù)見,故「限購令」不屬「不可抗力」。

所以,《房地產(chǎn)買賣合同》的當(dāng)事人是不可以根據(jù)不可抗力而主張變更合同或是解除合同。⑵「限購令」是否屬情勢變更?

何謂情勢變更?

在2003年4月28日,《最高人民法院關(guān)於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第23條規(guī)定,「因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」

在2009年4月24日,《最高人民法院關(guān)於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》中第26條規(guī)定,「合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬商業(yè)風(fēng)險的重大變化,繼續(xù)履行合同對於一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?/p>

由此可知,情勢變更是指合同成立以后發(fā)生了在訂立合同時無法預(yù)見、非不可抗力并不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因如價格、幣值、市場、合同目的、政策法令等情勢致法律行為基礎(chǔ)喪失,使當(dāng)事人目的無法實(shí)現(xiàn)或形成對價關(guān)系障礙,所維持合同效力顯失公平,受不利影響的一方當(dāng)事人有權(quán)請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更合同內(nèi)容或解除合同。

據(jù)此,我們來分析下「限購令」是否屬「情勢變更」?

雖然,「限購令」出臺的可能性隨時存在,并非完全不可預(yù)見,但是具體在何時出臺、限購套數(shù)、戶籍與非戶籍居民的是否區(qū)別對待、有沒有緩衝期,一般房地產(chǎn)買賣的交易雙方均無法預(yù)見,「限購令」且自發(fā)佈之日起便生效,更是廣大民眾始料未及的,應(yīng)屬「不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由」「 導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行」,「 非不可抗力造成的不屬商業(yè)風(fēng)險的重大變化」的「客觀情況」,「繼續(xù)履行合同……不能實(shí)現(xiàn)合同目的」。故「限購令」屬情勢變更。

因此,《房地產(chǎn)買賣合同》的當(dāng)事人是可以根據(jù)情勢變更做出如下應(yīng)對:

一變更合同

因「限購令」只是暫時限定購房套數(shù),故可變更《房地產(chǎn)買賣合同》中相關(guān)條款,待「解限」時繼續(xù)履行合同。

當(dāng)然,這只是從法律角度可以考慮的一種策略,在實(shí)際中當(dāng)事人應(yīng)該沒有這個耐心,且對未來市場的變化是無法預(yù)見的。當(dāng)然對購房者我們不建議採用。

二解除合同,出賣人返還買受人購房款本金及其利息或者定金。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條、《最高人民法院關(guān)於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第26條的規(guī)定,「限購令」,應(yīng)是「不屬商業(yè)風(fēng)險的重大變化」的「客觀情況」,「繼續(xù)履行合同……不能實(shí)現(xiàn)合同目的」;亦屬「不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由」 導(dǎo)致「商品房買賣合同不能繼續(xù)履行」,故「當(dāng)事人可以請求解除合同,出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人,恢復(fù)原狀?！?/p>

③特殊情況,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

如買賣雙方在合同中有「因政策調(diào)整的風(fēng)險由買方承擔(dān)」等類似約定時,買方解除合同,應(yīng)向賣方承擔(dān)違約責(zé)任。

三、責(zé)任分擔(dān)

因「限購令」,導(dǎo)致第二套房無法辦理過戶、完成最終交易,或是解除合同,那麼相關(guān)的責(zé)任該如何分擔(dān)呢?本律師認(rèn)為,這需要區(qū)分不同情況:

一新購二套房的簽約時間在2010年10月7日(新政)之前:

根據(jù)上述分析,《房地產(chǎn)買賣合同》的當(dāng)事人雙方可以根據(jù)情勢變更而主張解除合同,根據(jù)法律的規(guī)定,此種情況下買賣任一方均可以主張解除合同,并無須承擔(dān)買賣合同中約定的違約責(zé)任,而因此產(chǎn)生的損失,由買賣雙方自行承擔(dān)。

二新購二套房的簽約時間在2010年10月7日(新政)之后:

法律規(guī)范一旦實(shí)施,當(dāng)事人「不能以不知道為由,主張免責(zé)」。雖當(dāng)事人在一定條件下可以無法實(shí)現(xiàn)合同目的為由而主張解除合同,但根據(jù)上述分析,我們應(yīng)該清楚合同約定的違約責(zé)任仍對合同雙方當(dāng)事人具有法律拘束力。但就具體責(zé)任分擔(dān)而言,本律師認(rèn)為考慮到雙方對合同的簽訂都有過錯,責(zé)任可按公平原則五五分成為和。當(dāng)然此時責(zé)任分擔(dān)的基礎(chǔ)是「直接損失」而不是「約定的違約金」。所以,我們提醒《房地產(chǎn)買賣合同》的當(dāng)事人,在簽訂合同時我們要先分析自己是否符合購房的條件,不要等到無法過戶或是登記時再后悔!

第五篇：買房人在什么情況下可以退房

買房人在什么情況下可以退房

一、置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房。置業(yè)者與開發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無效后，置業(yè)者則有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將購房款退還置業(yè)者。

通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有以下兩種：

(1)開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，導(dǎo)致合同無效。

(2)開發(fā)商采取欺詐手段，誘使置業(yè)者與其訂立房屋銷售合同，合同無效。

開發(fā)商故意告知置業(yè)者虛假情況，如竣工日期，裝修規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，或者故意隱瞞真實(shí)情況，可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無效。

二、置業(yè)者與開發(fā)商訂立的合同顯失公平，可以請求法院予以撤消，要求退房。

三、開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，并追究開發(fā)商的責(zé)任。

依據(jù)合同法的一般理論，開發(fā)商根本違約，置業(yè)者有權(quán)解除合同，予以退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任，主要有以下三種情況：

(1)逾期交房超過一定期限。

(2)房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，置業(yè)者有權(quán)退房。

(3)由于開發(fā)商的過錯，置業(yè)者不能依法取得房屋所有權(quán)證書。

個人購房不外乎兩個目的：或舉家居住，或圖增值獲利。不管哪種情況，由于涉及金額巨大，購房者都應(yīng)謹(jǐn)慎參考各種因素，以免花錢買后悔。因此，凡欲購房置業(yè)，必須要注意以下九大因素：

第一，產(chǎn)權(quán)購房者首先要弄清所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。因產(chǎn)權(quán)歸屬不清楚或產(chǎn)權(quán)糾紛未了結(jié)的房屋，購置時務(wù)必謹(jǐn)慎對待，最好不要涉足。

第二，質(zhì)量不少購房者由于工作繁忙或偏聽了地產(chǎn)商的一語承諾，沒有對建房現(xiàn)場作實(shí)地考察，結(jié)果到入住時才發(fā)現(xiàn)與想象的不一樣。因此，消費(fèi)者要注意了解房地產(chǎn)公司的信譽(yù)，對無質(zhì)量鑒定驗(yàn)收合格證書的住宅，切勿輕意購買。

第三，設(shè)計(jì)眼下因設(shè)計(jì)欠佳而空置的商品房比例很大。對住房的設(shè)計(jì)，購買者主要考慮兩方面：一是面積大小，二是內(nèi)部的格局。這兩方面都既要兼顧現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)條件、家庭特點(diǎn)，又要為未來留有相當(dāng)?shù)挠嗟?。用于投資的購房，面積要比一般大眾房大20平方米以上，設(shè)計(jì)要

超前、新穎，采光、通風(fēng)等條件都要良好，這樣，會增加房子的競爭力。

第四，房屋自身的其他條件如樓房、朝向、布局、結(jié)構(gòu)等等。這些對房屋價格均有重要影響。第五，房內(nèi)附屬設(shè)施雖然房價主要是依據(jù)住房的面積、樓層、朝向和地理位置而定，但房內(nèi)附屬設(shè)施的檔次，也直接影響到房價。購房者應(yīng)注意如下設(shè)施：室內(nèi)裝修、電話線路、空調(diào)動力線、電視接收共用天線、天然氣管道、上下水管道和暖氣管道等。

第六，地段、環(huán)境房屋所處環(huán)境好壞，直接影響到生活的便利程度和房屋的升值潛力。有些目前較為偏僻之處，若是政府計(jì)劃大力開發(fā)的話，則其具有很大的升值空間。若是馬上搬遷居住，最好選擇開發(fā)程度高，交通便利、綠化好、生活服務(wù)設(shè)施配套完善的地區(qū)，還要注意了解價格計(jì)算的一些規(guī)定細(xì)節(jié)。

第七，合同在合同中應(yīng)明確界定履行期限和違約責(zé)任、違約賠償?shù)龋悦忾_發(fā)商因資金或其他原因造成商品房交付延期并以免付款時發(fā)生爭執(zhí)。

第八，物業(yè)除了向先期入住的業(yè)主了解住房配套的物業(yè)管理狀況外，還要認(rèn)真審查物業(yè)管理公約的內(nèi)容，詳細(xì)了解物業(yè)管理的范圍及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦法，以免日后在管理費(fèi)的收取和應(yīng)設(shè)服務(wù)項(xiàng)目等方面發(fā)生糾紛。此外，還要了解物業(yè)管理委員會的成立和職權(quán)行使情況，因?yàn)樗碣彿空叩恼嬲妗?/p>

第九，資格審查根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，在購房時賣方應(yīng)出示承建該物業(yè)的“五證”、“兩書”?！拔遄C”，即計(jì)委立項(xiàng)、可行性研究的批件，規(guī)劃局的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國土局的土地使用證(證明賣方已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)證)，建委的開工建設(shè)許可證;房地局的商品房預(yù)售許可證。“兩書”，即要求發(fā)展商向住戶出具的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》及相應(yīng)的包修、包退、包賠條款。

要想順利買到稱心如意的房子，購房時必須謹(jǐn)慎小心，考慮周密，以上九大因素缺一不可。

首次貸款買房注意事項(xiàng)有哪些?

首次貸款買房注意事項(xiàng)有哪些?首次貸款買房有很多不懂的地方，如果您是第一購房貸款，首套房產(chǎn)的購房，從貸款申請到最后銀行審批放貸要注意哪些問題?首先，因?yàn)楝F(xiàn)在處于政策的不斷變動和調(diào)整期，購房者一定要隨時關(guān)注房產(chǎn)政策變化。比如9月底的樓市二次調(diào)控將首套房首付統(tǒng)一提高到30%，也就是說現(xiàn)在買房，申請貸款，最多只能申請到70%。此外，現(xiàn)在申請房貸，都要出具家庭房產(chǎn)證明。其次，要注意房齡和貸款年限之和不要偏大。在貸款的過程中銀行對于房齡和貸款的期限都有要求，大部分銀行都要求房齡和貸款年限之和不得超過40年，有的銀行則是以年齡來計(jì)算的，不得超過65歲，購房者可以根據(jù)自己的情況來選擇合適的銀行。

申請個人住房貸款需提供的材料：

1、借款申請書;

2、具有法律效力的身份證件(指居民身份證、戶口簿、軍官證、港澳同胞回鄉(xiāng)證或其它有效居留證件);

3、支付所購住房首期購房款的證明;

4、貸款人認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入證明(包括借款人家庭經(jīng)濟(jì)收入的證明、納稅證明、銀行對賬單、銀行儲蓄簿及有價證券等的原件或復(fù)印件);

5、購買住房的合同、協(xié)議或其它有效文件;

此外，如果考慮到以后提前還貸的問題，需要注意各大銀行對于提前還款的要求，對于提前還款各個銀行門檻和標(biāo)準(zhǔn)都不同，有的銀行政策比較寬松，正常還1個月之后就可以申請?zhí)崆斑€款，有的銀行規(guī)定1年內(nèi)不允許提前還款，有些銀行的規(guī)定更加嚴(yán)格。申請者在貸款的過程中應(yīng)衡量自身的經(jīng)濟(jì)能力選擇合適的銀行，以免在以后提前還款過程由于不合要求而導(dǎo)致多付利息或者繳納違約金的情況。

貸款利率住房貸款利率執(zhí)行人民銀行規(guī)定的同檔次商業(yè)性貸款利率，可在各銀行規(guī)定的范圍內(nèi)浮動?，F(xiàn)在各大銀行對首套房的利率大部分在85折左右。購房者也可以用貸款計(jì)算器算一算自己的購房能力如何，為選房做好充分準(zhǔn)備。

各項(xiàng)貸款 單位：%六個月 5.85一 年 6.31一至三年 6.40三至五年 6.65五年以上 6.80貸款限額現(xiàn)在首套房要求至少三成，也就是說最多可以貸款70%。房貸的審批時間取決于很多因素。如果你的貸款銀行剛涉足房貸領(lǐng)域，相關(guān)的保險公司也是新手，查證需要花很多時間，評估進(jìn)展的也很慢，在貸款過程中還有很多其他的問題，那么貸款銀行可能會說兩周才能辦好。現(xiàn)在房貸的審批時間一般是一個月左右。

購房注意事項(xiàng)：慎簽認(rèn)購協(xié)議

購房注意開發(fā)商與購房者簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》的主要原因在于:這是開發(fā)商的一種促銷手段，以認(rèn)購協(xié)議的簽訂給購房者一定的壓力，督促其盡快簽訂商品房買賣合同，使買賣成交, 實(shí)際上,購房注意認(rèn)購協(xié)議不是簽訂《商品房買賣合同》的必須階段,也可以直接簽訂《商品房買賣合同》!

不少購房者在簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》后，對所選房屋不滿意，或者不能就《商品房買賣合同》的某些條款與開發(fā)商達(dá)成一致意見，便要求開發(fā)商退還其交付的定金或訂金。

在約定為“定金”或“約定不予退還費(fèi)用”的情況下，購房者很可能處于被動的地位，要么接受開發(fā)商的不平等條款，要么拒絕與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受定金或訂金的損失。因此，購房注意慎簽《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，購房注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式，有沒有“另有約定”。

專家支招：買房注意事項(xiàng)

買房注意事項(xiàng)都有哪些？業(yè)內(nèi)人士指出，消費(fèi)者在購房的時候，一定要注意開發(fā)商的品牌，如果考慮買房，一定要買品牌開發(fā)商的，因?yàn)闊o論是從長遠(yuǎn)考慮還是其他的角度去考慮，品牌開發(fā)商將會在以后給您提供一系列的售后服務(wù)，從而使得您所購買的物業(yè)在價格上更加穩(wěn)定、保值。

其次，一定要清楚地知道自己所要購買的物業(yè)是用來居住或是用來投資，而且一定要分清自己是選擇在城區(qū)還是在市區(qū)里購買，畢竟土地越來越少，而房子的保值要比其他的投資產(chǎn)品更保值。

三是要從個人自身考慮，如果覺得買房是一個負(fù)擔(dān)，就要量力而行，不要看到別人買房自己也去買房，從而使自己生活質(zhì)量下降。

四是目前的房價已經(jīng)處于一個穩(wěn)定的過渡期，但是房地產(chǎn)市場的長期走勢是很好的。因此，要買房就要看準(zhǔn)了立即出手，而且要挑好的地段，要將買房作為有保值的投資商品。具體的細(xì)節(jié)，且看專家為您一一支招：

一、選位置

房產(chǎn)作為不可動的資產(chǎn)，所處位置對其使用和未來的保值、增值起著決定性的作用。無論購房者買房的首要目的是為了居住或是作為一種具有較高預(yù)期潛力的投資，房產(chǎn)能否升值，區(qū)位是一個非常重要的因素。

1.購買一手房：看一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果是在一個區(qū)域各項(xiàng)市政、交通設(shè)施不完善的時候以低價位購房，待規(guī)劃中的各項(xiàng)設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅升值很有希望，因?yàn)閰^(qū)域環(huán)境的改善會提高房產(chǎn)的價值，因此結(jié)合城市規(guī)劃建設(shè)來分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿?，對選購一手房的消費(fèi)者來說十分重要。

2.購買二手房：一般選購二手商品房多是出于就近上班或考慮孩子上學(xué)方便等自住需要，但仍然要考慮房屋升值的空間，尤其是要關(guān)注城市規(guī)劃的內(nèi)容，看其是否對該項(xiàng)目在短期之內(nèi)造成某些方面的影響，從而影響其價值的上漲或下浮。

二、看配套

居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。目前許多較大的居住小區(qū)設(shè)有小學(xué)，以消除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的潛在不安全隱患;同時，早市、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套也要完善，如果是老年人居住最好還要有便利的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)。

1.購買一手房：開發(fā)商一般會把將來社區(qū)完善程度描述的天花亂墜，此時作為消費(fèi)者，一定要保持清醒的頭腦，對于開發(fā)商所描述的種種加以判斷，并考察開發(fā)商之前所建設(shè)項(xiàng)目的情況，然后再結(jié)合其他條件做出決定。

2.購買二手房：要實(shí)地考察項(xiàng)目周邊的配套完善程度如何，尤其是要結(jié)合自己在看項(xiàng)目所在小區(qū)的位置，結(jié)合醫(yī)療、衛(wèi)生、購物等多角度考察，綜合多方面判斷，來做出購房的決定。

三、看綠化

現(xiàn)代社會人們工作壓力日益加大，家成了人們緩解生活壓力的最好地方。進(jìn)入小區(qū)后，大面積的綠地將是感受家庭溫馨感的最好開始。所以，看房一定要關(guān)注小區(qū)環(huán)境。

1.購買一手房：如果購買一手房，開發(fā)商會告知消費(fèi)者房屋建成后的綠化率是多少，如果是現(xiàn)房，消費(fèi)者可以實(shí)地考察，而對于期房，專業(yè)人士提醒消費(fèi)者，要將開發(fā)商已完成的項(xiàng)目作為參照對象，看實(shí)際建成的項(xiàng)目是否和開發(fā)商之前的廣告推廣相符，以做出一個大概的判斷。

2.購買二手房：相對一手房的綠化率是房產(chǎn)項(xiàng)目的一個必備硬件指標(biāo)，但在二手房選購中，綠化率還沒有得到大家的重視。因此，業(yè)內(nèi)人士建議消費(fèi)者，隨著城市節(jié)奏的加快和工作壓力的加大，即使購買二手房，也要關(guān)注小區(qū)的綠化程度，它會在無形中緩解您高度緊張和集中的精神壓力。

四、挑戶型

無論外在的環(huán)境再好，以后天天要居住的房屋格局也是選房的重中之重。在此，專業(yè)人士提醒消費(fèi)者，看房屋本身的戶型結(jié)構(gòu)選擇戶型要著重注意采光和通風(fēng)。一般情況下，房屋應(yīng)該有至少保證3個小時的日照和至少5個小時的通風(fēng)。廚房和衛(wèi)生間最好有向外的窗戶，防止污濁的氣體進(jìn)入室內(nèi)。同時還要注意各功能區(qū)應(yīng)該是比較獨(dú)立，并且有一定的功能劃分，避免居住時的互相打擾。

購買一手房：如果條件允許，最好參觀一下樣板間，可以對圖紙的戶型實(shí)際感受，印象深刻。購買二手房：可以實(shí)地考察房屋空間給人的實(shí)際感受，可以更直接的身臨其境，尤其是對于采光等各方面可以做一個綜合的打分。同時，業(yè)內(nèi)人士提醒消費(fèi)者，如果時間允許，最好多看幾家，做一個比較，以選擇到合適滿意的房屋。

五、看項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)交通

購買一手房：目前居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。對于一手房的購買消費(fèi)者，開發(fā)商一般將“人車分流”作為樓盤的賣點(diǎn)，即汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但是，專業(yè)人士提醒消費(fèi)者，這種方式造價相對較高，如果您選

擇，就要做好以后承擔(dān)較高停車費(fèi)用的心理準(zhǔn)備。

購買二手房：對于二手房的購買者，雖然可以直接感受小區(qū)的交通狀況，但業(yè)內(nèi)人士建議消費(fèi)者，最好在早晚上下班的高峰期也對小區(qū)進(jìn)行觀察，以確定交通狀況的通暢情況。溫馨提示

除了以上各項(xiàng)看房要考察的單項(xiàng)以外，專家建議您在看房前應(yīng)注意如下的一些瑣碎注意事宜和看房技巧：

首先，整理好被查看住房的有關(guān)資料和信息，對項(xiàng)目有一個初步的印象。

其次，心中考慮好要著重注意的幾個方面，到了現(xiàn)場有條理的進(jìn)行參觀。

第三，隨身帶好皮尺、筆記本、筆和計(jì)算器，以為親自丈量、繪制平面圖之用。二手商品房的看房技巧：

1.不但晴天去看，下雨天也要去看。特別是購買頂層的，更要在雨天察看屋面有否滲水;

2.不但星期天去看，不是星期天也要去看。因?yàn)樾瞧谔熳》恐車簧俟S休息，噪聲、污染發(fā)現(xiàn)不了，不是星期天，這些情況才能如實(shí)發(fā)現(xiàn);

3.既看墻面、地面，更要看墻角。因?yàn)閴鞘侵亓恐吸c(diǎn)，如有裂縫或水跡，表明房屋建造內(nèi)在質(zhì)量有問題;

4.既看臥室和廳，更要看廚房和衛(wèi)生間，因?yàn)槊?、水、電等均在廚衛(wèi)里，容易出問題。