第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃案例分析

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例分析

----本內(nèi)容更多專業(yè)知識(shí)摘自：智地網(wǎng)余源鵬房地產(chǎn)大講堂

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例：昆山市某購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃

【點(diǎn)評(píng)】該項(xiàng)目只有兩層，位處市中心，整體定位理念先進(jìn)且全面。前1～5點(diǎn)進(jìn)行主題、經(jīng)營(yíng)、功能、目標(biāo)消費(fèi)群體定位，接著第6點(diǎn)指出業(yè)態(tài)組合分布規(guī)則，第7～15點(diǎn)分別對(duì)百貨、3C店、電影院、外餐、風(fēng)情美食廣場(chǎng)、咖啡茶餐簡(jiǎn)餐、娛樂(lè)區(qū)、品牌服飾折扣店、服務(wù)配套從經(jīng)營(yíng)方式、區(qū)域位置及面積規(guī)劃、依據(jù)、收益方式、經(jīng)營(yíng)定位、目標(biāo)客戶等方面進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，第16點(diǎn)列出各業(yè)種具體的面積及占比，第17點(diǎn)列出各樓層、各業(yè)種的預(yù)招商品牌，在第19點(diǎn)還考慮了動(dòng)線規(guī)劃。

該案例在業(yè)態(tài)、業(yè)種的選擇、定位、規(guī)劃上分析全面。具有較強(qiáng)的可操作性和可行性，是一份優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃的借鑒案例。

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【課程對(duì)象】

■商業(yè)地產(chǎn)投資商和開(kāi)發(fā)商的董事長(zhǎng)、董事、總經(jīng)理、總監(jiān)，及各部門、各項(xiàng)目經(jīng)理，涉及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、投資、財(cái)務(wù)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、材料、營(yíng)銷、招商、銷售、策劃、市場(chǎng)等部門的經(jīng)理、主管和從業(yè)人士。

■涉及商業(yè)地產(chǎn)定位、策劃、銷售、招商和商業(yè)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)投資商、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問(wèn)公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃代理公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及從業(yè)人士。

■涉及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)師和領(lǐng)導(dǎo)，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的的材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的相關(guān)人士。

■全國(guó)廣大百貨公司、超市、大賣場(chǎng)、家具專賣場(chǎng)、數(shù)碼專賣場(chǎng)、家電專賣場(chǎng)、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業(yè)地產(chǎn)的主力商家的選址和經(jīng)營(yíng)管理人士。■其他涉及購(gòu)物中心、城市綜合體、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、綜合商場(chǎng)、主題商城的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的材料設(shè)備供應(yīng)商和管理服務(wù)人員。

■政府規(guī)劃部門、商業(yè)研究機(jī)構(gòu)以及廣大商鋪購(gòu)買投資人士。

資料參考：

智地網(wǎng)

智地網(wǎng)【 余源鵬房地產(chǎn)大講堂】；

智地網(wǎng)【商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課程】；

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃案例分析

商業(yè)地產(chǎn)策劃案例分析

一．商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研以及策劃的側(cè)重點(diǎn)

1． 商圈——A.城市核心商圈

B.區(qū)域性商圈

C.專業(yè)市場(chǎng)

2． 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的獲取——A.人流量

B.消費(fèi)人群

C．消費(fèi)實(shí)力

D．商家家數(shù)、規(guī)格

3． 可行性分析報(bào)告

4． 具體操盤(pán)策劃

二．商業(yè)地產(chǎn)銷售流程（與住房差異不大，在此不作詳細(xì)描述）

三．商業(yè)地產(chǎn)銷售技巧

1.外觀形象——突出成熟、干練、睿智、誠(chéng)信。

2.談話技巧——忌諱打機(jī)槍，語(yǔ)速放平緩，目光專注。

3.探究實(shí)力——詢問(wèn)其身家，公司經(jīng)營(yíng)狀況，借機(jī)將其贊揚(yáng)一番。

4.攻心為上——在了解其基本需求后，即可為其推薦物業(yè)。

5.精確計(jì)算——讓其看的見(jiàn)實(shí)在的利益以及遠(yuǎn)期的發(fā)展前景。

6.談判中技巧的把控——拋磚引玉、以小換大、讓步是要通過(guò)利益來(lái)?yè)Q取的，讓 其認(rèn)可每一點(diǎn)利益都是來(lái)之不易的。

7.心理把控——也是商業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)行業(yè)中最距挑戰(zhàn)性的課題。

四．商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者五大思考模式

1． 只接受有限的信息

2． 痛恨負(fù)責(zé)，喜歡簡(jiǎn)單3． 缺乏安全感4． 對(duì)品牌印象不會(huì)輕易改變5． 想法容易失去焦點(diǎn)五．客戶流失因素分析1． 1％死亡2． 2％搬遷3． 4％競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的活動(dòng)4． 5％親朋好友的轉(zhuǎn)介紹5． 9％可從其他地方得到相同產(chǎn)品6． 10％不滿意投訴7． 69％沒(méi)有受到尊重或冷遇

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。因此，鴻偉摩爾建議：商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的策劃而言，首要的任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的特性有準(zhǔn)確到位的把握，即充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的個(gè)性：自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點(diǎn)有哪些等。這是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預(yù)測(cè)等核心規(guī)劃工作。項(xiàng)目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項(xiàng)目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項(xiàng)目展開(kāi)的，因此，對(duì)于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與運(yùn)作的核心問(wèn)題是“項(xiàng)目定位”，項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項(xiàng)目是否可以成功運(yùn)作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際狀況，盲從于一些國(guó)外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗?？偨Y(jié)起來(lái)主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

1、盲目追隨國(guó)外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

開(kāi)發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時(shí)絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟?、三線城市的消費(fèi)能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國(guó)考察或在一些國(guó)內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國(guó)內(nèi)外營(yíng)銷策劃專家”或“大師”在到項(xiàng)目案場(chǎng)后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒(méi)有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無(wú)法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項(xiàng)要求，使得啟動(dòng)時(shí)缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費(fèi)者不認(rèn)可，陷入兩難境地。

2、非“mall”不做。

一些開(kāi)發(fā)商在自身實(shí)力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開(kāi)發(fā)，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)力和品位。結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)我們?cè)谝粋€(gè)二、三線地市里可以同時(shí)看到有幾個(gè)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)的現(xiàn)象，甚至于一些縣級(jí)區(qū)域也開(kāi)發(fā)十幾萬(wàn)項(xiàng)目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。

3、盲目開(kāi)發(fā)。

這種情況在批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中較為常見(jiàn)。有些地方的開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴或夸大了政府對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的支持作用，不遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，在沒(méi)有任何市場(chǎng)基礎(chǔ)的地方盲目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單地進(jìn)行搬遷，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)失敗。

4、以“住宅”的手法運(yùn)作“商業(yè)地產(chǎn)”。

用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育，造成項(xiàng)目運(yùn)作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動(dòng)而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)沒(méi)有了落地性。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃之商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)策劃包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展，很多公司都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，隨之而來(lái)的問(wèn)題就是商業(yè)地產(chǎn)策劃到底要怎么做，這個(gè)問(wèn)題余源鵬房地產(chǎn)大講堂里面有詳細(xì)的答案。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)策劃的第一步就是要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研，下面是余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班里面的內(nèi)容節(jié)選，主要是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場(chǎng)調(diào)研的步驟與方法和主要內(nèi)容。

一．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的步驟

第一步：界定問(wèn)題

第二步：尋求解決問(wèn)題的方法

第三步：制定調(diào)研方案

第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù)

第五步：整理和分析數(shù)據(jù)

第六步：編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班1

二．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的4種方法

1）直接調(diào)查

2）間接調(diào)查

3）問(wèn)卷調(diào)查 1 余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》；

商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要訣八百個(gè)

余源鵬房地產(chǎn)大講堂

智地網(wǎng)

4）現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班2

三．商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的6大主要內(nèi)容

（1）宏觀環(huán)境分析

（2）本市商業(yè)環(huán)境分析

（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）

（4）租售目標(biāo)客戶分析（租給經(jīng)營(yíng)商家，售給投資者）

（5）消費(fèi)者分析

（6）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》

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第五篇：房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)策劃項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

（1）公司形象佳、品牌好。中國(guó)海外集團(tuán)公司是中國(guó)的房地產(chǎn)巨頭、海外上市公司，作為對(duì)業(yè)界的影響是十分巨大的，中海外一貫的風(fēng)格是穩(wěn)重和務(wù)實(shí)，以一絲不茍的專業(yè)精神保證房屋的建筑品質(zhì)和局部的精雕細(xì)作。初入成都地產(chǎn)界，經(jīng)過(guò)到位的宣傳，讓消費(fèi)者、大眾對(duì)中海外的實(shí)力及對(duì)公司有更多的了解，使客戶堅(jiān)信房屋在質(zhì)量、物管和入住時(shí)間上有堅(jiān)強(qiáng)保證。

（2）小區(qū)內(nèi)外綠化環(huán)境和清新的歐式風(fēng)格。溶入“天府之國(guó)”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其歷史文化內(nèi)涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。小區(qū)內(nèi)部環(huán)境結(jié)合濱河公園，房屋立面和戶型平面美觀合理，配套商業(yè)街和即景小品等，使小區(qū)成為名副其實(shí)的精品小區(qū)，小區(qū)在二環(huán)路與三環(huán)路之間，周圍無(wú)重工業(yè)生產(chǎn)區(qū)，因此該小區(qū)能真正做到“鬧中取靜”的效果。

（3）區(qū)域位置優(yōu)越?！局泻Ｃ恰课挥诔啥几咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)、毗鄰成都城南“富人區(qū)”，交通便利，到市中心、機(jī)場(chǎng)僅需20分鐘左右，地塊緊鄰成雅高速路，到峨眉、樂(lè)山、雅安極為快捷。

（4）周邊環(huán)境良好，自然人文濃釅。地處成都高新區(qū)神仙樹(shù)，神仙樹(shù)由來(lái)已久的歷史傳說(shuō)為【中海名城】增加自然文脈的血液。大環(huán)境已是成熟的高尚生活社區(qū)。高新區(qū)市政設(shè)施到位，公共娛樂(lè)活動(dòng)場(chǎng)所配套齊全，緊靠項(xiàng)目東200米左右即是一座現(xiàn)代化的新型體育公園，實(shí)現(xiàn)了“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的鍛煉需要。大中專院學(xué)、華西醫(yī)院、金融、郵局等都近在咫尺。

（5）銷售政策優(yōu)勢(shì)?？衫庙?xiàng)目在地高新區(qū)人才戰(zhàn)略的實(shí)施、結(jié)合西部開(kāi)發(fā)的政策和區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，在購(gòu)買力方面有較大優(yōu)勢(shì)。

（6）智能化?？紤]到所在區(qū)域?yàn)楦咝聟^(qū)以及住宅發(fā)展趨勢(shì)，智能化將是賣點(diǎn)之一。

自然、綠化環(huán)境，區(qū)位位置優(yōu)勢(shì)，智能化，售優(yōu)勢(shì)，公司實(shí)力品牌是宣傳的重點(diǎn)。

二、項(xiàng)目劣勢(shì)

三期項(xiàng)目較缺乏整體性。分期開(kāi)發(fā)與市政配套較難協(xié)調(diào)，電纜廠及鐵路支線把二、三期分隔開(kāi)來(lái)，加上用地北面44畝地尚無(wú)法使用，使小區(qū)雖位于高新區(qū)，又似乎相對(duì)隔離。

三期地塊的北面及一期地塊的西北面，在景觀上存在不可避免的缺陷。由于電纜廠搬遷的可能性很小，所以緊鄰電纜廠樓宇的銷售面臨極大的困難。

公司在西南部地區(qū)尚無(wú)先期項(xiàng)目，品牌及市場(chǎng)信譽(yù)短期內(nèi)尚無(wú)法深入人心，為彌補(bǔ)這一缺陷，前期宣傳費(fèi)用及廣告費(fèi)用會(huì)很大。

項(xiàng)目位于元華路以南，而紫金苑、大世界商業(yè)廣場(chǎng)以及銀都花園等一些中高檔項(xiàng)目與該項(xiàng)目有一定的距離，四周沒(méi)有好的物業(yè)來(lái)襯托，使得該項(xiàng)目顯得異常孤立。因此在VR導(dǎo)引上需要下一定的工夫。

項(xiàng)目面臨其它同期、同檔大型中高檔小區(qū)有力競(jìng)爭(zhēng)，特別是萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)達(dá)的成都花園，以及官新城、麗都花園4.5期等，所以在尋求自己獨(dú)特的賣點(diǎn)上困難較大，公司需高度重視在營(yíng)銷上的創(chuàng)意和投入。

三、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析

項(xiàng)目賣點(diǎn)是為今后的宣傳炒做、銷售推廣找到靚點(diǎn)和說(shuō)辭，也是項(xiàng)目本身特別耀眼的地方，我們的目的是找出項(xiàng)目的賣點(diǎn)，將之“放大”。根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的分析和周邊、同類樓盤(pán)的對(duì)比分析，歸納出該項(xiàng)目的賣點(diǎn)：

公司品牌實(shí)力是一大賣點(diǎn)。這就可以讓購(gòu)房者相信開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，達(dá)到放心的購(gòu)房目的。該項(xiàng)目又是在成都發(fā)展的第一個(gè)項(xiàng)目，所以當(dāng)然會(huì)注重公司品牌的前期效力。

小區(qū)內(nèi)外環(huán)境、配套等。小區(qū)內(nèi)外環(huán)境的渲染主要體現(xiàn)在周邊與體育公園毗鄰、濱河公園與小區(qū)連成一體；以及地處城南“富人區(qū)”的區(qū)域優(yōu)勢(shì)；建筑風(fēng)格和規(guī)劃特點(diǎn)等。

精品戶型，戶戶有景。“蝴蝶飛進(jìn)我的家”，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上如果考慮到了戶戶有景的話，這將是一個(gè)不錯(cuò)賣點(diǎn)。

購(gòu)房的優(yōu)惠政策。結(jié)合高新區(qū)人才戰(zhàn)略的實(shí)施，我們將對(duì)高新區(qū)的有實(shí)力購(gòu)房的高級(jí)技術(shù)人才等這部分目標(biāo)群實(shí)施優(yōu)惠，這將是一大賣點(diǎn)。