第一篇：必讀2014中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

2014中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)十三個(gè)發(fā)展趨勢(shì)

2013年以來(lái)，傳統(tǒng)零售企業(yè)圍繞B2C轉(zhuǎn)型創(chuàng)新不斷，許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過(guò)上線網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出APP軟件，與微信合作等方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014年零售公司經(jīng)過(guò)探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。

一、互聯(lián)網(wǎng)改變了消費(fèi)者購(gòu)物行為方式，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也受之影響

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)物行為隨之發(fā)生了4個(gè)方面的顯著變化：購(gòu)物空間立體化(全渠道購(gòu)物)、時(shí)間碎片化、購(gòu)物移動(dòng)化、信息傳播社交化。這四大方面的購(gòu)物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時(shí)間、固定場(chǎng)所進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)的購(gòu)物習(xí)慣，商業(yè)地產(chǎn)直接面臨這種購(gòu)物方式的沖擊。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)洪峰已至，但高水平商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商寥寥可數(shù)

目前，中國(guó)市場(chǎng)上，有三大力量在驅(qū)動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱。一是政府的主導(dǎo)力量?；趯?duì)城市發(fā)展的需求，政府往往主導(dǎo)著城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)開(kāi)發(fā)能力成為目前開(kāi)發(fā)企業(yè)取地的競(jìng)爭(zhēng)力。

二是市場(chǎng)榜樣的力量。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購(gòu)物中心的興起，高額的銷(xiāo)售帶來(lái)的收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中樹(shù)立良好的品牌效應(yīng)，都驅(qū)使著大量開(kāi)發(fā)企業(yè)繼而模仿、打造商業(yè)產(chǎn)品。

三是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的擴(kuò)容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴(kuò)張的需求;住宅開(kāi)發(fā)商這塊是主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)開(kāi)發(fā)或者由于拿地被迫加入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行列。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這塊是其商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，進(jìn)而加大了對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張。預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。從現(xiàn)在到2025年，還會(huì)有7000家建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)購(gòu)物中心將超10000家。因此在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢(shì)。

不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前有5萬(wàn)多家登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對(duì)人的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求都把握非常準(zhǔn)的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。

三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，從租售并舉變成自持為主

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟，可以分成三個(gè)階段。第一階段是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段，以分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向;那么第二階段將進(jìn)入租售并舉階段。這個(gè)階段以銷(xiāo)售和自

持商鋪并重的階段;第三階段是商業(yè)地產(chǎn)金融化階段。這個(gè)階段的物業(yè)持有主體將被金融證券化的趨勢(shì)影響。

從當(dāng)前現(xiàn)狀來(lái)看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，才會(huì)存在租售并舉的產(chǎn)品，這種能夠產(chǎn)品一般的持有比率達(dá)到50%左右。只有在三、四線城市，現(xiàn)在還存在著大比例散售的項(xiàng)目存在。相信隨著市場(chǎng)的不斷成熟，將有越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段，政府對(duì)商業(yè)項(xiàng)目散售的審批和監(jiān)管也會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格。

四、科技化、大數(shù)據(jù)成為商業(yè)地產(chǎn)的基本配置

進(jìn)入2013年，無(wú)論是購(gòu)物體驗(yàn)，還是經(jīng)營(yíng)管理，固有模式都漸顯疲態(tài)，零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面的技術(shù)商業(yè)時(shí)代。大數(shù)據(jù)，Wi-Fi，電子標(biāo)簽，智能貨架，自動(dòng)收銀，自動(dòng)打包，移動(dòng)互聯(lián)，線上App，所有的新技術(shù)都在推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)的革新。

雖然我們當(dāng)前只看到大悅城、銀泰、王府井等一批龍頭企業(yè)正在使用科技化和大數(shù)據(jù)技術(shù)，相信在2014年，這批科技化浪潮將會(huì)以驚人的速度大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)，很快將成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置。

五、藝術(shù)、生態(tài)、體驗(yàn)式商業(yè)成為發(fā)展共識(shí)

發(fā)展到2014年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗(yàn)性已經(jīng)從營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實(shí)戰(zhàn)。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)感已經(jīng)無(wú)需細(xì)說(shuō)，各家都有自己的獨(dú)到想法。從硬件的設(shè)計(jì)到招商，到運(yùn)營(yíng)管理，體驗(yàn)感將會(huì)無(wú)處不在。但無(wú)論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢(shì)的潮流不會(huì)改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味講求體驗(yàn)，標(biāo)新立異，忽略了研究市場(chǎng)需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求，那這樣的項(xiàng)目將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難。

體驗(yàn)式商業(yè)，只會(huì)是錦上添花，不會(huì)是雪中送炭。立足于區(qū)域基本消費(fèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運(yùn)營(yíng)管理才是決勝的根本。

六、社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲

隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，區(qū)域性購(gòu)物中心也就是社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲。

經(jīng)過(guò)跑馬圈地的粗放型發(fā)展之后，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。這個(gè)時(shí)代的商業(yè)發(fā)展模式應(yīng)更多向香港、日本等成熟市場(chǎng)學(xué)習(xí)。

今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個(gè)便利店，某個(gè)洗衣店這么簡(jiǎn)單，而更應(yīng)該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應(yīng)，餐館、超市、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)。

2013年以來(lái)，傳統(tǒng)零售企業(yè)圍繞B2C 轉(zhuǎn)型創(chuàng)新不斷，許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過(guò)上線網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出App 軟件，與微信合作等方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014年零售公司經(jīng)過(guò)探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。

七、物流商貿(mào)城類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)入精細(xì)化、集約化發(fā)展時(shí)代

物流商貿(mào)城這類(lèi)業(yè)態(tài)經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，這類(lèi)業(yè)態(tài)已經(jīng)遍地開(kāi)花。應(yīng)該說(shuō)這個(gè)對(duì)于外行來(lái)說(shuō)，看似藍(lán)海的商業(yè)模式，只有走近之后，才知道其中的險(xiǎn)惡?？傮w來(lái)看，當(dāng)前要想再涉足這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，不得不面對(duì)下面四個(gè)重大挑戰(zhàn)。

1、資金壁壘。小規(guī)模的集貿(mào)市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，發(fā)展到當(dāng)前產(chǎn)業(yè)更為集中的物流商貿(mào)城時(shí)代，開(kāi)發(fā)商必須具備充沛的資金。

2、土地供應(yīng)壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類(lèi)業(yè)態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵困難。進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展的2.0時(shí)代，各地城市建設(shè)進(jìn)入精細(xì)化管理進(jìn)程。上千畝以上的批量供地模式已成為過(guò)去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開(kāi)城市發(fā)展框架后，在原先的新城、開(kāi)發(fā)區(qū)等各類(lèi)新區(qū)已有的土地上進(jìn)行精雕細(xì)琢，在切碎的小地塊進(jìn)行精準(zhǔn)的定位。目標(biāo)是提高土地集約化利用效率，提高土地產(chǎn)出率，減少公共市政基礎(chǔ)資源的浪費(fèi)。因此，在這樣的大背景下，若想通過(guò)興建物流商貿(mào)城的方式大規(guī)模圈地，再分期開(kāi)發(fā)，做好一個(gè)再做一個(gè)，這樣的模式已越來(lái)越困難。

3、行業(yè)商戶(hù)資源瓶頸。物流商貿(mào)的根本還是商貿(mào)業(yè)資源，對(duì)于普通城市而言，各個(gè)行業(yè)的商貿(mào)資源有限。除非在傳統(tǒng)的大交通、大物流等樞紐型城市，這類(lèi)商貿(mào)資源會(huì)相對(duì)集中。如若一個(gè)城市已有穩(wěn)定的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，若這是大規(guī)模興建商貿(mào)城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶(hù)資源消化，這樣的新增供給在未來(lái)數(shù)年內(nèi)都會(huì)給城市帶來(lái)惡性競(jìng)爭(zhēng)。除非傳統(tǒng)商貿(mào)市場(chǎng)的搬遷消亡，否則新的商貿(mào)市場(chǎng)很難短期成市，經(jīng)營(yíng)上會(huì)舉步維艱。

4、如何應(yīng)對(duì)電子商務(wù)購(gòu)物交易模式的沖擊?物流商貿(mào)是傳統(tǒng)的商品貿(mào)易的重要匯聚地。但隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)商品貿(mào)易正在經(jīng)歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產(chǎn)和消費(fèi)，如若這類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)在某一地區(qū)對(duì)某一品類(lèi)形成了成規(guī)模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。

八、奧特萊斯成為熱點(diǎn)，但已泡沫化

2002年底，燕莎集團(tuán)在北京東四環(huán)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)中國(guó)第一家?jiàn)W特萊斯，從那時(shí)開(kāi)始到現(xiàn)在，中國(guó)已經(jīng)有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國(guó)的奧特萊斯亂象叢生。

從整體來(lái)看，運(yùn)營(yíng)奧特萊斯是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)壁壘相對(duì)較高的行業(yè)。這個(gè)行業(yè)最需要的是聲望、信譽(yù)和管理經(jīng)驗(yàn)。因此，對(duì)于一個(gè)行業(yè)新進(jìn)入者來(lái)說(shuō)，要想短期內(nèi)掌握到如此多的資源的難度非常大。關(guān)鍵指標(biāo)在于：

1、擁有成規(guī)模數(shù)量的品牌供應(yīng)商渠道;

2、快速周轉(zhuǎn)速度;

3、基

礎(chǔ)客源數(shù)量;

4、進(jìn)貨談判的溢價(jià)能力;

5、基礎(chǔ)物業(yè)條件。上述五大核心資源和競(jìng)爭(zhēng)力，是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶。

九、百貨業(yè)轉(zhuǎn)型，從零售商轉(zhuǎn)型為零售制造商，迎接大數(shù)據(jù)革命

在中國(guó)零售業(yè)，自有品牌的發(fā)展尚處在起步階段。根據(jù)一項(xiàng)針對(duì)國(guó)內(nèi)65家主要超市、超大型商場(chǎng)(涵蓋內(nèi)外資，占總市場(chǎng)份額的25%)的專(zhuān)題調(diào)研，有60%的企業(yè)提供自有品牌產(chǎn)品，但一般自有品牌產(chǎn)品在總銷(xiāo)售額中的占比不會(huì)超過(guò)5%。

在美國(guó)超市零售業(yè)，自有品牌的銷(xiāo)售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達(dá)40%甚至是50%。在嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來(lái)存活，銷(xiāo)售品牌商品很難取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

因此，發(fā)展自有品牌，從“零售商”轉(zhuǎn)型“零售制造商”，這個(gè)才是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的根本方向。由聯(lián)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I(yíng)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力提出了更高的要求。在聯(lián)營(yíng)模式下，百貨企業(yè)的管理重點(diǎn)是商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，而在自營(yíng)模式下，百貨企業(yè)要對(duì)消費(fèi)者需求有精準(zhǔn)的定位，并擔(dān)負(fù)起采購(gòu)、商品管理、市場(chǎng)推廣、品牌建設(shè)的重任。

2013年，銀泰、王府井、大悅城等著名商業(yè)零售品牌吹起了商業(yè)變革的號(hào)角。

許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過(guò)上線網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出APP 軟件，與微信合作等方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式;家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014 年零售公司經(jīng)過(guò)探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。

十、超市業(yè)外延式擴(kuò)張放緩，迎來(lái)關(guān)店潮、并購(gòu)潮和觸網(wǎng)熱潮

總體來(lái)看，超市業(yè)在一、二線城市出現(xiàn)飽和，三、四線城市逐步成為主戰(zhàn)場(chǎng)。

雖然超市行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本越來(lái)越高，但由于終端消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感度較高，超市難以通過(guò)提價(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本，要想提升毛利率，只能重視精細(xì)化管理。這種精細(xì)化管理能力包括對(duì)超市購(gòu)物環(huán)境、品類(lèi)管理、營(yíng)銷(xiāo)策略的提升。除此之外，企業(yè)還需要在信息化、供應(yīng)鏈方面進(jìn)一步改善。通過(guò)減少采購(gòu)環(huán)節(jié)、有效利用資金、建立高效節(jié)能的物流配送網(wǎng)絡(luò)、搭建先進(jìn)的信息系統(tǒng)、鼓勵(lì)員工和管理層的有效溝通，達(dá)到提升人流、物流、資金效率的目的。

十一、餐飲成購(gòu)物中心新寵，但受到國(guó)家政策調(diào)控，正經(jīng)歷痛苦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

2013年，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將餐飲作為救命的最后一根稻草。餐飲行業(yè)在國(guó)八條出臺(tái)以前，餐飲行業(yè)都是25%的增長(zhǎng)，而受這一政策影響，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力資源成本上漲百分之百，行業(yè)壓力還是比較大的。

餐飲行業(yè)啞鈴形的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將調(diào)整，未來(lái)將呈現(xiàn)紡錘形的結(jié)構(gòu)，人均價(jià)格在20~80元的大眾化餐飲將有很好的發(fā)展空間?！?/p>

相比傳統(tǒng)餐飲行業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精神的快時(shí)尚餐飲成為很多購(gòu)物中心的新寵。

十二、線上線下?tīng)?zhēng)奪生鮮

生鮮本是實(shí)體零售業(yè)在與電商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行業(yè)在2006年開(kāi)始興起的生鮮自營(yíng)，中國(guó)的實(shí)體零售企業(yè)大多在生鮮經(jīng)營(yíng)上有自己的一套，在后端供應(yīng)鏈和前端陳列、鮮度、包裝、分級(jí)等上面有了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。而且確實(shí)提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升了業(yè)績(jī)，成為一塊強(qiáng)有力的吸客磁石。

但隨著順豐優(yōu)選、本來(lái)生活網(wǎng)等生鮮類(lèi)電商的強(qiáng)勢(shì)出擊，再加上1號(hào)店、京東等也開(kāi)始朝生鮮領(lǐng)域進(jìn)軍，生鮮開(kāi)始成為電商爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，很多農(nóng)業(yè)基地和公司也開(kāi)始紛紛推出有機(jī)蔬菜或定制果蔬的一對(duì)一配送服務(wù)，并且在市場(chǎng)上有一定的“粉絲”。

更有意思的是，被實(shí)體零售一直認(rèn)為最受限制的供應(yīng)鏈問(wèn)題，生鮮電商們似乎也找到了“互聯(lián)網(wǎng)模式”在嘗試解決。

盡管目前生鮮電商還沒(méi)有盈利的代表，也沒(méi)有成功的模式可言，所針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)也是中高端消費(fèi)者，但不難預(yù)料，很快就會(huì)普及到中低端消費(fèi)者。況且，就算是將中高端消費(fèi)者截流掉一部分，也夠?qū)嶓w零售企業(yè)難受的。重要的是，生鮮電商尤其是大電商切入生鮮經(jīng)營(yíng)，在短期內(nèi)并沒(méi)有盈利壓力。

因此，雖然仍是最具差異化的品類(lèi)之一，很多電商的生鮮配送實(shí)際也是與實(shí)體賣(mài)場(chǎng)合作解決，但從2014年開(kāi)始，實(shí)體賣(mài)場(chǎng)里純粹的生鮮品類(lèi)和價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)可能將不再是王牌。主食廚房、精細(xì)加工??如何在生鮮產(chǎn)品上做足深度加工文章，或許才是再度樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)利器的法寶。

十三、兒童類(lèi)業(yè)態(tài)蓬勃興起，正成為購(gòu)物中心的主流業(yè)態(tài)

2013年開(kāi)始，全國(guó)已有近百家購(gòu)物中心先后擴(kuò)大兒童品牌招商，并對(duì)兒童區(qū)進(jìn)行改裝升級(jí)。隨著中國(guó)購(gòu)物中心的調(diào)整，日漸興起的兒童業(yè)態(tài)正成為購(gòu)物中心重要組成部分，有的甚至成為核心部分。

兒童業(yè)態(tài)帶來(lái)高利潤(rùn)的同時(shí)，也成為購(gòu)物中心拉動(dòng)家庭型消費(fèi)及關(guān)聯(lián)商品銷(xiāo)售的重要因素。目前兒童零售約占整個(gè)兒童業(yè)態(tài)的20%，兒童體驗(yàn)和教育市場(chǎng)規(guī)模占80%。兒童類(lèi)業(yè)態(tài)的興起，正成為購(gòu)物中心吸引人流、帶來(lái)差異化的重要手段。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

從2007年到2009年上半年，宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻形勢(shì)令住宅開(kāi)發(fā)面臨相當(dāng)?shù)睦Ь?，而商業(yè)地產(chǎn)則被認(rèn)為是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的避風(fēng)港灣。2009年大的動(dòng)蕩以及種種不可知因素依然可能存在，商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠(yuǎn)來(lái)看危機(jī)會(huì)帶來(lái)更多的機(jī)遇，誰(shuí)把握了機(jī)遇就會(huì)掌握未來(lái)。

一、商業(yè)地產(chǎn)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

1、住宅市場(chǎng)遇冷商業(yè)地產(chǎn)預(yù)熱

在樓市住宅開(kāi)發(fā)陷入低迷期時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了發(fā)展轉(zhuǎn)機(jī)。受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不利影響導(dǎo)致目前單純投資住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下滑和風(fēng)險(xiǎn)增加，是開(kāi)發(fā)商們轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的一大原因，是為通過(guò)持有商業(yè)物業(yè)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)本身之外更大的商業(yè)價(jià)值，從而降低風(fēng)險(xiǎn)和增加利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商成功持有的這種示范效應(yīng)，同時(shí)帶動(dòng)了民間資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱。本土的開(kāi)發(fā)商也正逐步調(diào)整住宅與商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)比例，以期平衡收入分配。然而，大部分本土開(kāi)發(fā)商都是商業(yè)方面的新手，他們期待與基金、與有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)和工作軌跡的職業(yè)經(jīng)理人合作成立合資企業(yè)。

投資商們尋求的是商業(yè)物業(yè)上穩(wěn)定的投資回報(bào)，而持有型物業(yè)有著三個(gè)重要的特點(diǎn)，一是收益相對(duì)穩(wěn)定并且長(zhǎng)期化，二是能夠在一定程度上抵御和化解經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，三是更加容易成為投資機(jī)構(gòu)旗下眾多資產(chǎn)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)，在一些開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略書(shū)上已經(jīng)標(biāo)記為重點(diǎn)。如2008年12月份，世茂股份重組正式完成。這樣一來(lái)，世茂商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將由原來(lái)的“分家而治”變成為“擰成一股合力”。值得注意的是，外資對(duì)中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在也流露出興趣。曾在上海收購(gòu)翠湖天地等高檔住宅的英國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資公司高富諾，又新成立了6億美元基金，下一個(gè)重點(diǎn)投資目標(biāo)轉(zhuǎn)為了大陸的購(gòu)物中心；不久前，黑石集團(tuán)在上海浦東成立商業(yè)管理公司，意圖大力進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。

2、“救市”政策或利好商業(yè)地產(chǎn)

2008年，國(guó)際投資機(jī)構(gòu)和銀行受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，對(duì)中國(guó)投資的承諾無(wú)法得以實(shí)現(xiàn)；住宅市場(chǎng)也急劇萎縮。盡管目前商業(yè)地產(chǎn)存在不少困難，但中國(guó)城市化進(jìn)程的大趨勢(shì)沒(méi)有變，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的預(yù)期仍然沒(méi)有改變。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)發(fā)布的《2008 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家報(bào)告》強(qiáng)調(diào)：國(guó)家業(yè)已出臺(tái)的救市措施力度非常，其中建設(shè)保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造、農(nóng)村危房改革試點(diǎn)等等，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好消息。最近三年之內(nèi)，建設(shè)部要?jiǎng)佑弥醒胴?cái)政9000億進(jìn)行保障性住房建設(shè)，很大一塊就是新區(qū)建設(shè)，也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)提供巨大的投資機(jī)會(huì)。在此種情況下，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)預(yù)測(cè)：2009 年上半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可能還會(huì)有困難，下半年就會(huì)有回暖。尤其是中低端商業(yè)地產(chǎn)；區(qū)域型、社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，更會(huì)有較大的利好消息。消費(fèi)依然強(qiáng)勁。

3、收益高吸引新行業(yè)涉足

在樓市普遍不景氣情況下，開(kāi)發(fā)商拿地都十分謹(jǐn)慎，再加上開(kāi)發(fā)商資金短缺，于是喪失了拿地的熱情和能力。不過(guò)這樣一來(lái)，卻給其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)提供了時(shí)機(jī)和空間。這些外來(lái)企業(yè)資金相對(duì)比較充裕，并且以商業(yè)用地為主，建成后可自用，并且目前股市也處于低迷，投資類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)不足的情況下，通過(guò)拿地也可以顯現(xiàn)為保值增資的一種投資行為。一些外來(lái)新行業(yè)已經(jīng)迫不及待涉足房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。近日，七喜控股引起房產(chǎn)界關(guān)注，雖然競(jìng)拍土地失敗，但七喜控股意圖拍得土地用于開(kāi)發(fā)商品住宅，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)公司多元化策略的舉措已經(jīng)暴露無(wú)遺。值得注意的是，一些其他行業(yè)的企業(yè)還以購(gòu)買(mǎi)自用辦公樓方式，實(shí)現(xiàn)曲線進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。2008年11月份，上海北外灘上海港國(guó)際客運(yùn)中心兩幢寫(xiě)字樓被中化集團(tuán)等大型央企收購(gòu)，投資總額達(dá)到了70億元。保險(xiǎn)資本也成為房地產(chǎn)行業(yè)重要“進(jìn)門(mén)人”。雖然有保險(xiǎn)資金不能直接投資國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)定，但國(guó)內(nèi)各大保險(xiǎn)公司依然另覓途

徑，據(jù)悉，民生保險(xiǎn)、太平人壽、生命人壽、中意人壽都分別在北京的金融街和CBD商業(yè)區(qū)及中關(guān)村的商圈內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了幾萬(wàn)平方米不等的物業(yè)。外來(lái)新行業(yè)一直對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)覬覦已久。

二、集團(tuán)化開(kāi)發(fā)，連鎖經(jīng)營(yíng)將成主流

2009年住宅開(kāi)發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動(dòng)了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對(duì)一些資金實(shí)力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)甚至被迫和主動(dòng)退出。一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報(bào)的壓力，特別是持有物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的綜合檢驗(yàn)，會(huì)調(diào)整對(duì)商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。

隨著大型房企的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會(huì)明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)的投資與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團(tuán)化開(kāi)發(fā)和連鎖經(jīng)營(yíng)將會(huì)成為開(kāi)發(fā)的主流。《2008 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家報(bào)告》指出：城市化在未來(lái)五年帶來(lái)新增人口是1.2億，每年新增城市人口2400萬(wàn)，城市大眾化消費(fèi)市場(chǎng)每年大概增加900億元，增長(zhǎng)非常可觀，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。隨著國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階級(jí)的興起，2009年會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會(huì)打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費(fèi)升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級(jí)。受金融危機(jī)以及國(guó)家信貸政策的影響，必定會(huì)對(duì)持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進(jìn)一步繼續(xù)被邊緣化。

三、商業(yè)地產(chǎn)有望受益REITs1、期待REUITs破冰

2008年中國(guó)房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無(wú)力規(guī)避和幸免。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來(lái)就單一，原來(lái)就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營(yíng)起火的自救和抽緊，再加上投資市場(chǎng)的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無(wú)疑是雪上加霜。

2009年，最值得期待的就是以REITs(房地產(chǎn)信托基金)的正式推出。以商務(wù)部等部委力促的開(kāi)放REITs通道和銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款區(qū)別對(duì)待的呼吁得到了國(guó)務(wù)院和金融監(jiān)管部門(mén)的響應(yīng)。2008年12月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》。房地產(chǎn)信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標(biāo)的的融資產(chǎn)品，普通住宅項(xiàng)目是不能以房地產(chǎn)投資信托基金形式上市的。從這個(gè)角度講，以持有物業(yè)為開(kāi)發(fā)模式的商業(yè)或工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將從中受益。2009年1月6日的國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)透露，央行已經(jīng)形成房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）初步試點(diǎn)總體構(gòu)架，并將在上報(bào)國(guó)務(wù)院后進(jìn)行試點(diǎn)。

2、REITs為商業(yè)地產(chǎn)最好“退出通道”

REITs推出的重要意義在于，它為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了最好的“退出通道”。到目前為止，很多開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)很難做，最大的問(wèn)題在于“出口”(Exit)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般分為開(kāi)發(fā)(Development)、孵化(Incubation)、穩(wěn)定(Stabilized)等幾個(gè)環(huán)節(jié)，其中穩(wěn)定環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)低、相應(yīng)收益也低，但開(kāi)發(fā)商自有資金成本往往較高，開(kāi)發(fā)完成后或穩(wěn)定后一般更愿意退出而形成資金的有效周轉(zhuǎn)。

而最佳的退出通道之一就是REITs(房地產(chǎn)信托基金)市場(chǎng)，即把成熟物業(yè)(穩(wěn)定現(xiàn)金流)打包資產(chǎn)證券化，使追求較低風(fēng)險(xiǎn)、較穩(wěn)定收益的低成本資金持有者(如公眾、機(jī)構(gòu)投資者等)可以接手長(zhǎng)期持有。而REITs能夠推出的最好時(shí)機(jī)就是熊市。因?yàn)?，熊市物業(yè)資產(chǎn)價(jià)格回落，租售比(租金/價(jià)格)較高，資本市場(chǎng)的資金成本也較低、投資風(fēng)格趨于防守型。例如美國(guó)REIT 的真正繁榮是在大熊市之后的90年代；日本的J-REIT也是在房地產(chǎn)泡沫破滅后長(zhǎng)期熊市的2001年推出。本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)為中國(guó)REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)奠定了最好的機(jī)會(huì)。我們有理由相信，以REITs為象征的金融創(chuàng)新將會(huì)在2009年破冰。

2009年商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)并不盡然全是那么悲觀。比如，從目前的情況看，經(jīng)濟(jì)危機(jī)還未對(duì)北京的消費(fèi)市場(chǎng)形成太大影響，2008年北京的社會(huì)零售總額依然會(huì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)北京10% 的GDP增速。只不過(guò)新商業(yè)開(kāi)業(yè)的總體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)比例，以至于平均下來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，而根據(jù)20/80規(guī)律，少數(shù)搶眼的項(xiàng)目更是賺得本滿(mǎn)缽滿(mǎn)。2009年是一個(gè)烏云籠罩、充滿(mǎn)變數(shù)的一年。商業(yè)地產(chǎn)的需求在短期內(nèi)必定面臨著挑戰(zhàn)，但從更遠(yuǎn)來(lái)看危機(jī)會(huì)帶來(lái)更多的機(jī)遇。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

第一部分 概述

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。

隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)住宅的限購(gòu)、限貸，眾多地產(chǎn)商把目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。僅2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。2013年2月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。公報(bào)顯示，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年增長(zhǎng)16.2%。其中，住宅投資49374億元，增長(zhǎng)11.4%；辦公樓投資3367億元，增長(zhǎng)31.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資9312億元，增長(zhǎng)25.4%。

商業(yè)地產(chǎn)扎堆兒過(guò)量，已成不爭(zhēng)的事實(shí)。眼下商業(yè)地產(chǎn)則可謂花開(kāi)遍地，未來(lái)激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)暫且不表。商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)了一個(gè)怪象：開(kāi)發(fā)商們感嘆“招商難”，品牌商家卻在抱怨“選址難”。這個(gè)怪象折射的，正是商業(yè)地產(chǎn)的“同質(zhì)化”。目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)一般均由“四菜一湯”構(gòu)成：即寫(xiě)字樓+公寓+購(gòu)物中心+商業(yè)街，而作為其核心的集中性商業(yè)購(gòu)物中心的運(yùn)作模式無(wú)非是主力店+次主力店+中小型店中店模式。

第二部分 未來(lái)主要發(fā)展趨勢(shì)一、五年會(huì)面臨行業(yè)洗牌

近日，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇2013年會(huì)在武漢落幕。論壇由中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)起，700多名來(lái)自全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、連鎖商家等全產(chǎn)業(yè)鏈專(zhuān)業(yè)人士參加了論壇。

娃哈哈董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理宗慶后認(rèn)為，商業(yè)住宅的市場(chǎng)連續(xù)調(diào)控，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力的不斷加大，使得眾多的資本紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。他認(rèn)為，小城市同樣有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求，大中小城市齊頭并進(jìn)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展判斷可歸納為“行外樂(lè)觀、行內(nèi)悲觀”八個(gè)字。一些餐飲、制造業(yè)覺(jué)得現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展良機(jī)，但這個(gè)領(lǐng)域的從業(yè)者都會(huì)覺(jué)得目前的發(fā)展速度過(guò)快，存在一些問(wèn)題，沒(méi)涉足的企業(yè)需謹(jǐn)慎判斷。

與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，從宏觀市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于購(gòu)買(mǎi)力的增速，市場(chǎng)沒(méi)出現(xiàn)足夠的擴(kuò)容，五年內(nèi)可能會(huì)面臨行業(yè)洗牌。王永平指出，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還有很多阻礙，1城市規(guī)劃、發(fā)展不合理、不科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，人才瓶頸，融資渠道缺失等都制約了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

二、在低級(jí)城市落戶(hù)

2012年的“十八大”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響主要有三點(diǎn)：提出工業(yè)化，信息化，城鎮(zhèn)化，農(nóng)村現(xiàn)代化。城鎮(zhèn)化推動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，比如城市綜合體，商業(yè)，文化的發(fā)展。市場(chǎng)發(fā)展的情況，城鎮(zhèn)化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的意義，這也是“十八大”提出的重要政府方案方向，我們可以看到城鎮(zhèn)化解決現(xiàn)有近4億城鎮(zhèn)定居型人口的城市生活需求、2.8億城鎮(zhèn)流動(dòng)人口的市民化需求及 1.2億潛在農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口新增需求；城鎮(zhèn)化過(guò)程中也讓農(nóng)民逐漸會(huì)向中產(chǎn)階級(jí)過(guò)渡消費(fèi)潛力的售房會(huì)將成為零售企業(yè)未來(lái)得主要增長(zhǎng)點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委規(guī)劃預(yù)算，城鎮(zhèn)化在未來(lái)十年可拉動(dòng)40萬(wàn)億人民幣的投資，對(duì)一個(gè)縣域經(jīng)濟(jì)繁榮，我們可以發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)化政策領(lǐng)導(dǎo)下應(yīng)推動(dòng)縣域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

城鎮(zhèn)化將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)更多的機(jī)遇；總部在一線城市的開(kāi)發(fā)商，他們很多項(xiàng)目也落在省會(huì)周邊及一些3、4線城市。如萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐宜昌、襄樊；銅鑼灣、家樂(lè)福進(jìn)駐孝感；銀泰集團(tuán)在仙桃投資35億元；雅閣集團(tuán)度假酒店品牌挺進(jìn)黃岡；中百集團(tuán)幾乎擴(kuò)展到大部分縣級(jí)城市等等。

案例：

1、湖北蘄春縣棕盛商業(yè)廣場(chǎng)暨李時(shí)珍商業(yè)步行街舉行了隆重的奠基儀式。棕盛商業(yè)廣場(chǎng)暨李時(shí)珍商業(yè)步行街用地面積40858平方米，總建筑面積183918平方米，建成后將成為蘄春縣最大的集購(gòu)物、休閑、文化、旅游、高端住宅為一體的城市綜合體項(xiàng)目，屆時(shí)將引進(jìn)華潤(rùn)蘇果、大地?cái)?shù)字影院、香港維港匯百貨等大型商家。

2、團(tuán)風(fēng)縣商業(yè)步行街2011年10月底開(kāi)盤(pán)，總共3萬(wàn)方體量的商鋪，均價(jià)1.1萬(wàn)/平米，去化率高達(dá)80%。

3、安徽無(wú)為縣的建材城項(xiàng)目

三、發(fā)展勢(shì)頭將由“大躍進(jìn)式”逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進(jìn)。

2012年，中央調(diào)低了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的目標(biāo)，同時(shí)將繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會(huì)有所放緩。支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒(méi)有發(fā)生根本性變化，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì)保持一定增長(zhǎng)。

四、行業(yè)自身發(fā)展方式由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。

早期商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還停留在前期圈地、銷(xiāo)售甚至招商上，企業(yè)不惜代價(jià)引入一些大品牌作秀，而今已開(kāi)始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)更須重視內(nèi)功。

五、開(kāi)發(fā)商在整體招商中的議價(jià)能力下降。

各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過(guò)熱，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、同質(zhì)性高、集中入市，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降，補(bǔ)貼商家裝修費(fèi)用、延長(zhǎng)免租期、只采取銷(xiāo)售扣點(diǎn)提成等狀況可能更為普遍。

六、局部地區(qū)“商住倒掛”情況開(kāi)始扭轉(zhuǎn)。

在國(guó)外，同地段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格通常高過(guò)住宅，而國(guó)內(nèi)城市大多數(shù)是“商住倒掛”。在北京、上海等城市這種情況已經(jīng)開(kāi)始改變。2011年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租售價(jià)格暴漲，接近或超過(guò)同地段住宅。2012年“商住倒掛”現(xiàn)象將進(jìn)一步轉(zhuǎn)變，一方面住宅價(jià)格開(kāi)始回歸，另一方面商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)開(kāi)始提升，價(jià)值得以體現(xiàn)。

七、產(chǎn)品模式

商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等?？偟膩?lái)說(shuō)，目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài)，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握，充分利用本身可能整合的各類(lèi)資源，進(jìn)行一定的業(yè)態(tài)組合。根據(jù)中國(guó)目前的生產(chǎn)水平和居民消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力，較具開(kāi)發(fā)潛質(zhì)的單項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)有以下幾種。

（1）高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式——商業(yè)綜合體

隨著城市的發(fā)展，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺，個(gè)人生活成本加大、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低，在這種情況下，城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)等行業(yè)領(lǐng)袖提出了“只做城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展。而杭州、沈陽(yáng)等代表性二線城市提出未來(lái)的城市建設(shè)，招商和開(kāi)發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，這被認(rèn)為是拉開(kāi)了中國(guó)城市化進(jìn)程的序幕，開(kāi)啟了中國(guó)城市綜合體的發(fā)展。

做城市綜合體，開(kāi)發(fā)商需具備相當(dāng)強(qiáng)的資金實(shí)力?！俺鞘芯C合體”雖然具有很多優(yōu)勢(shì)，但并不是所有開(kāi)發(fā)商都能開(kāi)發(fā)此種產(chǎn)品，也不是所有城市都適合開(kāi)發(fā)“城市綜合體”，它對(duì)開(kāi)發(fā)商和城市有著極高的要求。對(duì)城市來(lái)說(shuō)，必須具備足夠的終端消費(fèi)能力；“城市綜合體”要求有優(yōu)越的地段、交通、商圈配套，因?yàn)閹缀跛械摹俺鞘芯C合體”建筑都是建在一個(gè)城市的中心區(qū)域、核心位置，交通便利、商圈繁榮。

（2）中等規(guī)模的購(gòu)物中心

雖然中國(guó)人口基數(shù)較大，但人均消費(fèi)能力還處于較低的水平，因此在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家常見(jiàn)的商業(yè)業(yè)態(tài)未必完全適合中國(guó)國(guó)情。比如典型的美國(guó)郊區(qū)大型購(gòu)物中心，就是建立在人均高消費(fèi)能力和汽車(chē)文化普的基礎(chǔ)之上。近幾年在國(guó)內(nèi)各地紛紛展開(kāi)的造mall運(yùn)動(dòng)，成功者寥寥

無(wú)幾，就是忽視國(guó)內(nèi)消費(fèi)能力相對(duì)較低的結(jié)果。而且中國(guó)消費(fèi)者還沒(méi)有形成在集中時(shí)間、集中地點(diǎn)進(jìn)行集中消費(fèi)的消費(fèi)文化，而是根據(jù)實(shí)際需求，分別選擇相應(yīng)的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，使本來(lái)就不高的消費(fèi)能力更加分散化。

由于大型mall得以生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不成熟（少數(shù)城市除外），而粗放型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、底商等供應(yīng)量已經(jīng)趨于飽和。因此，中等規(guī)模的購(gòu)物中心無(wú)論在檔次還是消費(fèi)容量方面都適應(yīng)于現(xiàn)階段的國(guó)情。中型購(gòu)物中心一般為6--12萬(wàn)㎡。

（3）社區(qū)商業(yè)

社區(qū)商業(yè)是近幾年在北京及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中盛行，并發(fā)展起來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)形式。不是住宅內(nèi)的商鋪都是社區(qū)商業(yè)，只有以服務(wù)社區(qū)住宅為目的、滿(mǎn)足住戶(hù)日常生活的需要、進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)、位置相對(duì)集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務(wù)面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能稱(chēng)之為社區(qū)商業(yè)物業(yè)。社區(qū)商業(yè)空間與社區(qū)住宅唇齒相依，它的消費(fèi)者群體直指社區(qū)住戶(hù)。

（4）旅游地產(chǎn)

目前市場(chǎng)上比較認(rèn)可的旅游地產(chǎn)包含四類(lèi)：第一類(lèi)是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂(lè)等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類(lèi)是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第三類(lèi)是旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類(lèi)型的地產(chǎn)，如度假襯、產(chǎn)權(quán)酒店等；第四類(lèi)是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類(lèi)住宅建筑。以“旅游帶銷(xiāo)售的模式”是旅游地產(chǎn)發(fā)展的主流。隨著國(guó)民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐漸放大，開(kāi)始轉(zhuǎn)向以休閑置業(yè)、度假置業(yè)、運(yùn)動(dòng)置業(yè)為代表的舒適住宅運(yùn)動(dòng)。旅游地產(chǎn)正是基于消費(fèi)者的這種消費(fèi)變化開(kāi)始蓬勃興起。

目前，中弘在吉林長(zhǎng)白山、北京、湖北宜昌、山東微山湖、云南西雙版納、海南?？诙歼M(jìn)行了項(xiàng)目布局。每個(gè)項(xiàng)目都是一個(gè)大型的旅游綜合體(休閑、商業(yè)、生態(tài)、娛樂(lè)、頤居等功能)，每個(gè)項(xiàng)目對(duì)周邊輻射力達(dá)到100-150公里。

（5）具休閑功能的商業(yè)地產(chǎn)

據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流有6 5％以上是為了娛樂(lè)旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費(fèi)，在網(wǎng)吧、影院、游樂(lè)園甚至主題公園的消費(fèi)，參與抽獎(jiǎng)、表演、雜耍、街頭畫(huà)像、蹦極的消費(fèi)，僅三成多的人是為購(gòu)物而來(lái)，而體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見(jiàn)，體驗(yàn)式的消費(fèi)購(gòu)物將成為未來(lái)消費(fèi)模式的新寵。因此，在客流量充足的一級(jí)城市開(kāi)發(fā)商發(fā)展針對(duì)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤(rùn)空間。

（6）其他

從世界其他國(guó)家的成功項(xiàng)目來(lái)看，建筑形式及風(fēng)格特色在很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者吸引力的大小。但在目前的中國(guó)，發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)僅僅局限在招商上面，殊不知“主題特色”才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要朝兩個(gè)方向發(fā)展。

1）挖掘地方文脈

目前中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還是現(xiàn)代國(guó)際式或歐美風(fēng)格，明顯可以看到對(duì)本土特色的挖掘還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。從發(fā)展的眼光來(lái)看，越是民族的才越是國(guó)際的。本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚(yáng)光大是世界各國(guó)建筑文化的共同發(fā)展目標(biāo)。歷史文脈在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的傳承也當(dāng)仁不讓?zhuān)瑳r且這也是其長(zhǎng)久生命力的保證。上海新天地的成功，實(shí)際上就是對(duì)本土文化特色充分挖掘的成功。

2）重視商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀職能

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的外在表現(xiàn)形式是各種建筑物、構(gòu)筑物及廣場(chǎng)和街道空間，其外觀形式色彩的豐富性和多樣性遠(yuǎn)勝其它單一的建筑類(lèi)型，如寫(xiě)字樓、酒店、住宅等。因此，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除了滿(mǎn)足商業(yè)利用價(jià)值外，其對(duì)城市景觀的影響是至關(guān)重要的，體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的統(tǒng)一。

八、產(chǎn)品特點(diǎn)-高端化、品牌化、現(xiàn)代化、精品化

外觀時(shí)尚、品類(lèi)齊全的商業(yè)中心受到消費(fèi)者追捧。也體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)：高端化、品牌化、現(xiàn)代化、精品化

首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光表示，首創(chuàng)置業(yè)要打造的奧特萊斯產(chǎn)業(yè)綜合體模式，不是單純的奧特萊斯，更不是住宅，它將實(shí)現(xiàn)吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)等多種功能的融合。萬(wàn)達(dá)逐漸摸索出一套獨(dú)特的商業(yè)模式，在國(guó)內(nèi)外樹(shù)立了良好的品牌形象，贏得了行業(yè)內(nèi)外的高度認(rèn)可，成為我國(guó)城市綜合體投資與運(yùn)營(yíng)管理的先行者與領(lǐng)導(dǎo)者。

第四篇：中國(guó)鋁型材行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

中國(guó)鋁型材行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

近年來(lái),隨著中國(guó)大規(guī)模的基建投資和工業(yè)化進(jìn)程的快速推進(jìn),鋁型材作為建筑領(lǐng)域和機(jī)械工業(yè)領(lǐng)域里重要的應(yīng)用材料,其全行業(yè)的產(chǎn)量和消費(fèi)量迅猛增長(zhǎng),中國(guó)也一躍成為世界最大的鋁型材生產(chǎn)基地和消費(fèi)市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)近10年的高速增長(zhǎng),中國(guó)鋁型材行業(yè)步入了新的發(fā)展階段并展現(xiàn)出了諸多新的發(fā)展趨勢(shì)。

全球及中國(guó)鋁型材行業(yè)現(xiàn)狀

全球鋁型材產(chǎn)銷(xiāo)情況。從產(chǎn)能分布來(lái)看,2009年全球可生產(chǎn)鋁型材的國(guó)家和地區(qū)約95個(gè),生產(chǎn)企業(yè)約2200余家,其中中國(guó)的產(chǎn)能占世界總產(chǎn)能的比重超過(guò)50%,位列第一。

隨著全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及鋁型材用途不斷擴(kuò)展,全球鋁型材的消耗量由2001年約869萬(wàn)噸增長(zhǎng)至2009年約1550萬(wàn)噸,年復(fù)合增長(zhǎng)率約為7.5%。預(yù)計(jì)2012年,全球鋁型材消費(fèi)量將達(dá)約1669萬(wàn)噸。

從地區(qū)來(lái)看,2001~2009年全球主要地區(qū)消費(fèi)量呈現(xiàn)出不同走勢(shì),中國(guó)消費(fèi)量比例迅速上升,而歐洲和北美洲呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。截至2009年,中國(guó)消費(fèi)量占全球消費(fèi)量比達(dá)到47%,而歐洲、北美洲和日本分別僅占21%、8%、6%,中國(guó)已經(jīng)發(fā)展為鋁型材的消費(fèi)大國(guó)。

從應(yīng)用領(lǐng)域來(lái)看,建筑行業(yè)仍然是鋁型材應(yīng)用的主要領(lǐng)域,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他領(lǐng)域消費(fèi)量,消費(fèi)量逐年上漲,截至2009年占總消費(fèi)量的63%以上。分地區(qū)看,北美、歐洲等發(fā)達(dá)地區(qū)2009年鋁型材在工業(yè)領(lǐng)域的消費(fèi)平均比重已經(jīng)超過(guò)50%,而中國(guó)鋁型材在工業(yè)領(lǐng)域的消費(fèi)量?jī)H32%,工業(yè)領(lǐng)域的消費(fèi)比例相對(duì)較低。

中國(guó)鋁型材行業(yè)現(xiàn)狀。中國(guó)鋁型材產(chǎn)量由2001年的171.9萬(wàn)噸增加到2009年的729萬(wàn)噸,復(fù)合增長(zhǎng)率為19.8%。2009年我國(guó)建筑鋁型材和工業(yè)鋁型材產(chǎn)量分別是496萬(wàn)噸和233萬(wàn)噸。2010年中國(guó)鋁型材產(chǎn)銷(xiāo)量將超過(guò)1000萬(wàn)噸,其中建筑鋁型材消費(fèi)量可望突破600萬(wàn)噸,而到2012年中國(guó)鋁型材產(chǎn)銷(xiāo)量預(yù)計(jì)將達(dá)到約1440萬(wàn)噸。

主要下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其對(duì)鋁型材行業(yè)的影響

在建筑及房地產(chǎn)領(lǐng)域。近年來(lái)國(guó)內(nèi)快速增長(zhǎng)的建筑及房地產(chǎn)業(yè)是最大的鋁型材消費(fèi)領(lǐng)域,約占國(guó)內(nèi)鋁型材消費(fèi)總量68%。在建筑鋁型材的分品種消費(fèi)領(lǐng)域中,鋁合金門(mén)、窗、幕墻型材又占其主體部分。

《2009年中國(guó)城市住宅發(fā)展報(bào)告》指出,2005年底,中國(guó)人均住宅建筑面積為26.11平方米。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心公布的《2020年中國(guó)居民居住目標(biāo)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》中提到“2020年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積預(yù)計(jì)35平方米”。因此,未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),每年都需要新增大量住宅。據(jù)建設(shè)部預(yù)計(jì),自2005~2020年,我國(guó)將新增建筑面積約300億平方米。

按照2011~2020年共新增建筑面積200億平方米計(jì)算(測(cè)算時(shí)按照門(mén)窗面積占房屋建筑面積15%,我國(guó)門(mén)窗材質(zhì)約有55%使用鋁合金,每平方米門(mén)窗需要8公斤鋁建筑型材),則2011~2020年新增住宅對(duì)鋁建筑型材的年均需求為132萬(wàn)噸。

舊有建筑更新、改造對(duì)建筑鋁型材的需求,從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,當(dāng)一國(guó)人均住房面積大于25~35平方米時(shí),該國(guó)舊有建筑更新將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。我國(guó)從目前至2020年都將處于該階段。以我國(guó)現(xiàn)有各類(lèi)建筑面積450億平方米為例,每年約有10%即45億平方米的建筑需改造,大約折合6.75億平方米的門(mén)窗,按55%的門(mén)窗材質(zhì)為鋁合金計(jì)算,每年約需建筑鋁型材約297萬(wàn)噸。

隨著新農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的大規(guī)模建設(shè),建筑鋁型材產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn),使得建筑鋁型材價(jià)格逐漸降低,良好的性?xún)r(jià)比使得建筑鋁型材在我國(guó)農(nóng)村廣泛應(yīng)用。預(yù)計(jì)到2015年,新農(nóng)村和小城鎮(zhèn)新增建筑面積的比重將與城市新增建筑面積相當(dāng),達(dá)約35億平方米,至少可為建筑鋁型材帶來(lái)約100萬(wàn)噸的新增市場(chǎng)空間。

在工業(yè)領(lǐng)域。目前,我國(guó)工業(yè)鋁型材占鋁型材總應(yīng)用量?jī)H約本的鋁型材消費(fèi)結(jié)構(gòu)中,工業(yè)耗用比例分別達(dá)到為的差異反映出我國(guó)鋁型材在工業(yè)領(lǐng)域的生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)和應(yīng)用方面不足消費(fèi)具有巨大的增長(zhǎng)空間。預(yù)計(jì)未來(lái)產(chǎn)品中的比例將由目前的約30%上升到未來(lái)10年內(nèi),工業(yè)材占鋁型材總應(yīng)用量的比重將接近

鋁型材在工業(yè)領(lǐng)域主要應(yīng)用于交通運(yùn)輸業(yè)設(shè)備制造業(yè)、耐用消費(fèi)品業(yè)(含輕工業(yè)

行業(yè)發(fā)展前景和趨勢(shì)分析

建筑鋁型材消費(fèi)量仍將長(zhǎng)期需求旺盛。受益城市化進(jìn)程加快、舊有建筑改造更新鋁型材消費(fèi)量仍將保持快速增長(zhǎng)。型材消費(fèi)的主要市場(chǎng)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年

工業(yè)鋁型材消費(fèi)量將快速增長(zhǎng)展中國(guó)家,未來(lái)20~30年,正是步入中等發(fā)達(dá)國(guó)家在工業(yè)領(lǐng)域的應(yīng)用空間巨大,在我國(guó)現(xiàn)有的為91%。

針對(duì)工業(yè)鋁型材在整個(gè)鋁型材產(chǎn)品中比重過(guò)低的現(xiàn)狀提出了指導(dǎo)意見(jiàn),國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部等九部委《關(guān)于加快鋁工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》提出,鋁工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要目標(biāo)之一就是材比例達(dá)到7:3。

同時(shí),隨著交通運(yùn)輸業(yè)的輕量化、電子電力業(yè)和機(jī)械制造業(yè)的發(fā)展用領(lǐng)域不斷拓寬,中、高強(qiáng)度的工業(yè)鋁型材、管棒材的需求正快速增長(zhǎng)。未來(lái)幾年我國(guó)工業(yè)鋁型材的消費(fèi)量在鋁型材總消費(fèi)量中的比重將逐年上升約30%上升到2015年的45~50%技術(shù)創(chuàng)新成為行業(yè)發(fā)展最大推動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家《有色金屬產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》將重點(diǎn)支持有色金屬技術(shù)改造、研發(fā)附加值高的深加工產(chǎn)品出口;加大對(duì)有色金屬產(chǎn)業(yè)技術(shù)研發(fā)和技術(shù)改造的支持力度 30%;而同期歐洲、北美和日60%、55%和40%,遠(yuǎn)高于我國(guó)。消費(fèi)結(jié)構(gòu),預(yù)示著我國(guó)工業(yè)鋁型材5~10年,中國(guó)工業(yè)鋁型材的消費(fèi)量將持續(xù)增長(zhǎng)2015年的45~50%左右,而根據(jù)我國(guó)政府的相關(guān)規(guī)劃70%。(包括汽車(chē)制造業(yè)、軌道交通業(yè))等,分別在我國(guó)鋁型材應(yīng)用中占比約小城鎮(zhèn)和農(nóng)村市場(chǎng)將逐漸成為鋁,建筑鋁型材將保持較為平穩(wěn)的增長(zhǎng)。,中高端產(chǎn)品成為主流。中國(guó)作為正處于工業(yè)化中期的發(fā),實(shí)現(xiàn)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期。124個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)中,有113個(gè)部門(mén)使用鋁制品,國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)鋁型材消費(fèi)結(jié)構(gòu),增加高附加值加工材比重,使工業(yè)型材與建筑型，在鋁型材產(chǎn)品中的比例將由目前的,逐漸占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。,加強(qiáng)高性能專(zhuān)用鋁材生產(chǎn)工藝的研發(fā),在鋁型材)、裝備和機(jī)械10%、10% 而鋁型材;支持技術(shù)含量和,鼓勵(lì)引導(dǎo),。,建筑,比重,國(guó)家和12%特別是國(guó)內(nèi)二三線城市、鋁型材在我國(guó)工業(yè)應(yīng)左右

企業(yè)積極推進(jìn)節(jié)能技術(shù)改造;對(duì)技術(shù)改造的企業(yè)在發(fā)行股票、銀行貸款等方面給予支持。

隨著國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求的提高,鋁加工行業(yè)粗放型、附加值低的現(xiàn)狀逐步改變,跨越以數(shù)量增長(zhǎng)為特征的初級(jí)發(fā)展階段,開(kāi)始進(jìn)入了以提高產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)量、豐富產(chǎn)品種類(lèi)、依靠綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新階段。隨著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段,未來(lái)行業(yè)內(nèi)部整合力度將不斷加大,一些產(chǎn)品定位中低檔市場(chǎng)且生產(chǎn)工藝和裝備技術(shù)落后的企業(yè)將面臨市場(chǎng)、資金、成本、能耗、技術(shù)等多方面的壓力,逐漸被市場(chǎng)淘汰。一部分生產(chǎn)工藝技術(shù)領(lǐng)先、質(zhì)量過(guò)硬、以市場(chǎng)為導(dǎo)向、創(chuàng)新能力強(qiáng)、管理先進(jìn)的企業(yè)會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。隨著行業(yè)內(nèi)部整合,鋁型材企業(yè)重組兼并將加快,企業(yè)將向著集團(tuán)化、大型化、專(zhuān)業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。產(chǎn)品的技術(shù)開(kāi)發(fā)、質(zhì)量、管理能力、銷(xiāo)售服務(wù)等綜合實(shí)力成為企業(yè)做大做強(qiáng)的關(guān)鍵因素。

產(chǎn)品在節(jié)能環(huán)保和新能源領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用。在建筑節(jié)能領(lǐng)域耗約占全社會(huì)總能耗的因此,具有優(yōu)良節(jié)能效果的隔熱鋁合金產(chǎn)品應(yīng)用空間廣泛。產(chǎn)品為代表的節(jié)能鋁型材產(chǎn)品將保持

交通、家電、電子及機(jī)械設(shè)備等領(lǐng)域在國(guó)家強(qiáng)調(diào)節(jié)能環(huán)保的前提下分巨大。

以汽車(chē)為例汽車(chē)減重的最佳材料。據(jù)美國(guó)鋁業(yè)的研究數(shù)據(jù)輛汽車(chē)重量減輕目前,全球汽車(chē)平均用鋁量已由歐洲鋁業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)測(cè)

鋁型材在新能源環(huán)保領(lǐng)域的應(yīng)用。近年來(lái)快速增長(zhǎng),其中應(yīng)用最廣泛的當(dāng)屬太陽(yáng)能和優(yōu)點(diǎn),在這些行業(yè)逐漸得到大量應(yīng)用。

全行業(yè)的產(chǎn)業(yè)重組升級(jí)成為趨勢(shì)。行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻逐步提高加工行業(yè)企業(yè)規(guī)模小、集中度不高、重復(fù)建設(shè)的情況年10月頒布的《鋁工業(yè)準(zhǔn)入條件》明確了新建鋁加工項(xiàng)目的準(zhǔn)入條件屬消耗指標(biāo),加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)工行業(yè)投資規(guī)模件。

目前,中國(guó)鋁合金擠壓材行業(yè)已經(jīng)跨越了以數(shù)量增長(zhǎng)為特征的初級(jí)發(fā)展階段技術(shù)創(chuàng)新和綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的新階段。國(guó)內(nèi)鋁合金型材生產(chǎn)廠家數(shù)已從頂峰時(shí)期的1200多家減少至逐漸被淘汰,未來(lái)行業(yè)的重組整合將成為大的趨勢(shì)。

現(xiàn)階段在技術(shù)研發(fā)、25%，據(jù)測(cè)算,汽車(chē)自重若減輕1噸的話,就可以節(jié)約,到2015年歐洲地區(qū)汽車(chē)用鋁量將有望達(dá)到,提高了行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻。行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻的提高將控制鋁合金型材加,規(guī)范行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)680余家,一大批產(chǎn)品技術(shù)水平低、質(zhì)量差、檔次低的小型鋁型材加工廠已品牌、幕墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)傳熱能耗則占了建筑能耗的30%以上的年復(fù)合增長(zhǎng)率。,由于鋁產(chǎn)品具有質(zhì)輕、價(jià)格低、可回收性的特點(diǎn),鋁型材在交通、家電、電子及機(jī)械設(shè)備等領(lǐng)域的未來(lái)市場(chǎng)十10%,可相對(duì)減少,以24億升的燃料。同時(shí)還能大幅度減少溫室氣體排放。1980年初的50公斤,我國(guó)新能源環(huán)保產(chǎn)業(yè)以年均LED ,為注重產(chǎn)品品質(zhì)、節(jié)能降耗的企業(yè)創(chuàng)造良好的競(jìng)爭(zhēng)條管理、渠道和資金等方面有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將成為行業(yè)重組的主,據(jù)國(guó)家住建部估算,建筑能20%~50%。2010~2015年,以隔熱鋁合金型材 ,6~8%的燃油消耗,而鋁制品無(wú)疑是50萬(wàn)輛公共汽車(chē)計(jì)算,如果用鋁代鋼,使每/輛上升到107公斤/輛,增長(zhǎng)1.14倍。據(jù)200公斤/輛。20%以上的速度,而鋁型材由于具有導(dǎo)熱好、自重輕等,近年來(lái)國(guó)家針對(duì)鋁合金型材,陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策。2007,并規(guī)定相關(guān)能耗、金,進(jìn)入了依靠 被門(mén)窗、等產(chǎn)業(yè)

導(dǎo)企業(yè),以規(guī)模、技術(shù)、品牌、管理和服務(wù)為主的企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力日漸重要。

第五篇：中國(guó)畜牧業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與分析（范文）

中國(guó)畜牧業(yè)發(fā)展趨勢(shì)與分析

第一，我國(guó)畜牧業(yè)的總體評(píng)價(jià)

一是成就巨大：據(jù)統(tǒng)計(jì),2001年我國(guó)主要畜產(chǎn)品肉、蛋、奶類(lèi)產(chǎn)量分別達(dá)到6333.9萬(wàn)噸、2336.7萬(wàn)噸和1122.9萬(wàn)噸,分別比1978年增長(zhǎng)了6.5倍、8.2倍和7.7倍。我國(guó)已成為世界上肉類(lèi)、禽蛋類(lèi)生產(chǎn)大國(guó),人均肉類(lèi)占有量超過(guò)世界平均水平,人均禽蛋占有量達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。目前,畜牧業(yè)生產(chǎn)中的科技貢獻(xiàn)率達(dá)到了48%。畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重逐年穩(wěn)步上升,2003年畜牧業(yè)總產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的31%。全國(guó)從事畜牧業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力有1億人左右,畜牧業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)畜牧業(yè)現(xiàn)金收入占農(nóng)業(yè)現(xiàn)金收入的50%,畜牧業(yè)純收入占農(nóng)民全部純收入的30%左右。二是特點(diǎn)突出：畜牧業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力，畜牧行業(yè)成為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最快、最具競(jìng)爭(zhēng)性的行業(yè)；畜產(chǎn)品需求已經(jīng)告別了短缺時(shí)代,由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買(mǎi)方市場(chǎng)；畜牧業(yè)發(fā)展對(duì)科技的依賴(lài)程度日益明顯；加入WTO為中國(guó)的畜牧業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

第二，我國(guó)畜牧業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

一是規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是我國(guó)畜牧發(fā)展的主要方向；二是專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)和專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的畜牧企業(yè)將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體；三是科技進(jìn)步將成為我國(guó)畜牧業(yè)發(fā)展的主要原動(dòng)力?！熬盼濉逼陂g,我國(guó)的農(nóng)業(yè)科技貢獻(xiàn)率為45%,世界發(fā)達(dá)國(guó)家一般為60-80%。預(yù)示著我國(guó)畜牧業(yè)仍蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

第三，我國(guó)畜牧業(yè)存在的主要問(wèn)題

畜牧業(yè)生產(chǎn)技術(shù)不適應(yīng)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求；優(yōu)質(zhì)畜禽產(chǎn)品少，品種單一，不能滿(mǎn)足市場(chǎng)需求；優(yōu)質(zhì)、無(wú)污染的畜禽產(chǎn)品生產(chǎn)尚未從根本上解決；畜牧業(yè)發(fā)展,特別是規(guī)?；B(yǎng)殖帶來(lái)的對(duì)環(huán)境的危害問(wèn)題尚未得到是夠重視；高新技術(shù)（如信息技術(shù)、生物工程技術(shù)）對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造的貢獻(xiàn)率很低。

第四，發(fā)展我國(guó)畜牧業(yè)的技術(shù)需求

1、需要培育優(yōu)質(zhì)、高效、專(zhuān)用新品種。

2、需要高效繁殖技術(shù)。家畜胚胎工程、體細(xì)胞克隆技術(shù)等現(xiàn)代細(xì)胞工程、生物技術(shù)在畜禽繁殖上的應(yīng)用,將對(duì)畜牧業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。

3、需要飼料和畜產(chǎn)品安全監(jiān)測(cè)技術(shù)。準(zhǔn)確、快速和方便的檢測(cè)技術(shù)將成為主畜牧業(yè)研究的重點(diǎn)。

4、需要飼料和畜禽營(yíng)養(yǎng)技術(shù)。畜禽營(yíng)養(yǎng)技術(shù)是規(guī)?；B(yǎng)殖業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ),對(duì)提高飼料養(yǎng)分和飼料資源的利用率以及養(yǎng)殖業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效益意義重大。

5、需要疫病防治和動(dòng)物藥品生產(chǎn)技術(shù)。

6、需要現(xiàn)代化畜牧企業(yè)管理新技術(shù)。計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息技術(shù)的發(fā)展,為畜牧企業(yè)管理的現(xiàn)代化提供了技術(shù)基礎(chǔ)。

7、需要畜禽生產(chǎn)的環(huán)境控制技術(shù)。提供和保證畜禽健康生長(zhǎng)的環(huán)境及其調(diào)控技術(shù),以及減少畜禽生產(chǎn)對(duì)周邊環(huán)境的污染將成為畜禽環(huán)境工程科學(xué)研究與技術(shù)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。

8、需要畜禽產(chǎn)品加工技術(shù)及產(chǎn)品安全保障技術(shù)。

第五，我國(guó)畜牧業(yè)必須解決的關(guān)鍵技術(shù)

一是畜禽品種改良：瘦肉型豬、奶牛、肉牛、細(xì)毛羊、肉羊、絨山羊、蛋雞、肉雞、水禽；二是飼養(yǎng)及管理技術(shù)：畜禽營(yíng)養(yǎng)及飼料工業(yè)、畜禽營(yíng)養(yǎng)調(diào)控關(guān)鍵技術(shù)；三是重大疫病監(jiān)測(cè)與控制技術(shù)：高效、特異、安全的生物防制技術(shù)，建立中獸藥藥理模型體系，進(jìn)行中獸藥復(fù)方作用機(jī)制及藥效學(xué)的研究，生物信息學(xué)技術(shù)，加強(qiáng)野生動(dòng)物疫病與人類(lèi)健康的研究；四是畜禽規(guī)?；B(yǎng)殖環(huán)境工程技術(shù)：環(huán)境因子對(duì)畜禽產(chǎn)量、品質(zhì)、風(fēng)味等影響的基礎(chǔ)研究，新型通風(fēng)、降溫、除塵等環(huán)境質(zhì)量改善技術(shù)與設(shè)備的研究與開(kāi)發(fā)，新型清潔生產(chǎn)工藝與配套設(shè)施的研究與示范，畜禽場(chǎng)固體廢棄物高效無(wú)害化處理和資源化利用技術(shù)的開(kāi)發(fā)與示范等；五是加工技術(shù)：原料及初加工產(chǎn)品分級(jí)技術(shù)與標(biāo)準(zhǔn)研究，畜產(chǎn)品安全衛(wèi)生快速檢測(cè)技術(shù)研究，中式肉制品工業(yè)生產(chǎn)

技術(shù)研究，畜產(chǎn)品保質(zhì)保鮮技術(shù)，畜禽產(chǎn)品下腳料的綜合利用。