第一篇：二手房交易也有范文

二手房交易也有“支付寶”

———資金監(jiān)管推行兩年 市場(chǎng)接受度變高

發(fā)文日期：2011-9-23 9:42:31 新聞來(lái)源：徐州日?qǐng)?bào) 點(diǎn)擊次數(shù)：16

3買(mǎi)了一套二手房，買(mǎi)家把房款付給了賣(mài)方，而辦理房證還需要一段時(shí)間，這段日子買(mǎi)家是不是“坐立難安”？如果中介、或者賣(mài)方攜款逃跑，怎能不令買(mǎi)主痛心疾首？

買(mǎi)了一套二手房，買(mǎi)房支付房款之后又被告之房產(chǎn)已被抵押、查封，這個(gè)時(shí)候又該如何是好？

不僅如此，買(mǎi)方辦理了房產(chǎn)證，又拖拖拉拉不付錢(qián)，賣(mài)方就徹底陷入被動(dòng)，糾結(jié)“先付款”還是“先辦證”無(wú)疑要陷入“雞生蛋、蛋生雞”的怪圈……

總而言之，二手房交易中有太多不確定因素，資金監(jiān)管卻可以幫助買(mǎi)賣(mài)雙方有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，給很多準(zhǔn)備買(mǎi)房賣(mài)房的市民吃了一顆“定心丸”。

《徐州市存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》自2009年9月1日起實(shí)行至今已兩年有余，市民普遍從當(dāng)初的“不理解”、“嫌麻煩”到現(xiàn)在認(rèn)可、接受已實(shí)現(xiàn)全市覆蓋。

“錢(qián)證兩清” 雙方放心

據(jù)介紹，我市的資金監(jiān)管是南方一些大城市過(guò)來(lái)的“舶來(lái)品”，由于在二手房的交易過(guò)程中往往是買(mǎi)方在付完房款后才能辦理立契手續(xù)。交完房款并不代表取得房屋產(chǎn)權(quán)，按交易過(guò)戶(hù)辦理流程，房屋產(chǎn)權(quán)登記到買(mǎi)方名下尚需一定工作時(shí)限。在此期間，房屋產(chǎn)權(quán)仍登記在賣(mài)方名下，不能對(duì)抗司法查封，一旦賣(mài)房人出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛等問(wèn)題，房屋被司法查封，交易更名將中止,風(fēng)險(xiǎn)可想而知。而資金監(jiān)管可以有效地避免交易雙方在資金交割過(guò)程中產(chǎn)生糾紛及矛盾，防范二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。

資金監(jiān)管，又稱(chēng)為第三方監(jiān)管，是指買(mǎi)賣(mài)雙方的交易資金不直接通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司，而是

由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行、具有擔(dān)保資質(zhì)的機(jī)構(gòu)在銀行開(kāi)立的資金監(jiān)管“專(zhuān)用賬戶(hù)”進(jìn)行劃轉(zhuǎn)，該賬戶(hù)屬于銀行,交易資金包括定金、首付款、購(gòu)房貸款等全部房款。這種方式解決了交易雙方信息不對(duì)稱(chēng)和不信任的狀態(tài)，確保交易資金安全。

21世紀(jì)房屋置換阿爾卡迪亞店王宇介紹說(shuō)：“當(dāng)規(guī)定期限內(nèi)購(gòu)房者過(guò)戶(hù)后，該資金將劃轉(zhuǎn)到原業(yè)主的賬戶(hù)下，否則將劃轉(zhuǎn)到購(gòu)房者賬戶(hù)下，類(lèi)似網(wǎng)上交易平臺(tái)如?支付寶?、?財(cái)付通?等支付平臺(tái)，如果交易發(fā)生問(wèn)題，買(mǎi)房人的錢(qián)款還可以在這個(gè)中介平臺(tái)里安然無(wú)恙，原封退回。

接受資金監(jiān)管是一個(gè)過(guò)程

從2009年資金監(jiān)管橫空出世，推行至今已有兩年，從當(dāng)初到令中介也覺(jué)得新鮮到成為二手房交易流程必不可少的環(huán)節(jié)也經(jīng)歷了一個(gè)過(guò)程。

“剛開(kāi)始推行資金監(jiān)管的時(shí)候客戶(hù)可煩了，手續(xù)本來(lái)就已經(jīng)很繁瑣，中間又多了一道環(huán)節(jié)，許多客戶(hù)不理解，每次一有成交，我們都要和客戶(hù)解釋很多。這兩年，買(mǎi)家能深刻體會(huì)到資金監(jiān)管這種支付方式的益處，但是賣(mài)房子的常因?yàn)椴荒鼙M快拿到房款而抱怨。房款存入監(jiān)管賬戶(hù)，是有利息的，利息額參照同期銀行存款的活期利息，歸賣(mài)方所有，我們這樣解釋?zhuān)采晕⒛馨矒嵋幌沦u(mài)主。”寶泰房產(chǎn)綠地店店長(zhǎng)王擴(kuò)軍說(shuō)。

許多人抵觸資金監(jiān)管是因?yàn)槭掷m(xù)繁瑣，據(jù)產(chǎn)權(quán)處工作人員介紹，辦理資金監(jiān)管的流程實(shí)際很簡(jiǎn)單，辦理的地方在產(chǎn)權(quán)部一樓大廳。首先，需要買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，在窗口遞交二手房過(guò)戶(hù)手續(xù)，并申請(qǐng)房款監(jiān)管。其次，買(mǎi)方在窗口持銀行卡存款，賣(mài)方預(yù)留收款賬號(hào)。第三，過(guò)戶(hù)完成后，買(mǎi)賣(mài)雙方按約定繳納相關(guān)費(fèi)用后，買(mǎi)方即可領(lǐng)取房證。最后，通知受托銀行轉(zhuǎn)款，并告知賣(mài)方房款到賬，賣(mài)方即可隨時(shí)支取。

三種二手房交易不適用“資金監(jiān)管”

盡管我市已經(jīng)全面實(shí)行二手房交易資金監(jiān)管制度，但是仍有三種交易型式除外，其中分別為:第一，房屋交換不涉及補(bǔ)貼差價(jià)的；第二，依據(jù)生效的法律文書(shū)轉(zhuǎn)讓房屋的:如房屋抵債、房屋拍賣(mài)、房屋被強(qiáng)制轉(zhuǎn)移的；第三，直系親屬之間的房屋贈(zèng)與。

附：資金監(jiān)管手續(xù)的辦理

“資金監(jiān)管協(xié)議”的簽定：

買(mǎi)賣(mài)雙方憑《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》、身份證明、開(kāi)戶(hù)行銀行儲(chǔ)蓄存折（卡）到監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》。

買(mǎi)賣(mài)雙方憑《資金監(jiān)管協(xié)議》、身份證明到開(kāi)戶(hù)行開(kāi)設(shè)個(gè)人存量房交易結(jié)算資金賬戶(hù)。開(kāi)戶(hù)行應(yīng)根據(jù)交易資金進(jìn)出情況設(shè)立資金結(jié)算賬戶(hù)的明細(xì)賬，以備核對(duì)。

交易結(jié)算資金的存入：

（一）現(xiàn)金交易的，買(mǎi)方將全部購(gòu)房款存入監(jiān)管機(jī)構(gòu)指定開(kāi)戶(hù)行的資金專(zhuān)用賬戶(hù)后，憑銀行進(jìn)賬單至資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)換取《資金結(jié)算憑證》。買(mǎi)賣(mài)雙方憑《資金結(jié)算憑證》和相關(guān)要件到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

（二）需要貸款的，買(mǎi)方先將首付款存入資金專(zhuān)用賬戶(hù)，憑銀行進(jìn)賬單至監(jiān)管機(jī)構(gòu)換取《首付款資金結(jié)算憑證》、《抵押保證協(xié)議書(shū)》后，至貸款銀行辦理房屋抵押貸款手續(xù)；貸款銀行應(yīng)將貸款資金劃入資金專(zhuān)用賬戶(hù)；買(mǎi)方憑劃款憑證至監(jiān)管機(jī)構(gòu)換取《資金結(jié)算憑證》。買(mǎi)賣(mài)雙方憑《資金結(jié)算憑證》和相關(guān)要件到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)抵押登記、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

交易結(jié)算資金的支取:

（一）現(xiàn)金交易的，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完成后，買(mǎi)賣(mài)雙方持《資金結(jié)算憑證》至監(jiān)管機(jī)

構(gòu)辦理證書(shū)發(fā)放及資金劃轉(zhuǎn)確認(rèn)手續(xù)，買(mǎi)方持《房產(chǎn)登記收件收據(jù)》領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》；賣(mài)方持《資金監(jiān)管協(xié)議》、本人身份證明、《交易結(jié)算資金支取通知書(shū)》和《交易結(jié)算資金支取憑證》到開(kāi)戶(hù)行將購(gòu)房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶(hù)。

（二）銀行貸款的，房屋抵押登記完成后，買(mǎi)方持《房產(chǎn)登記收件收據(jù)》領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，并送至貸款銀行，貸款銀行出具《回執(zhí)》。房屋轉(zhuǎn)移登記完成后，買(mǎi)賣(mài)雙方持《回執(zhí)》、《資金結(jié)算憑證》至監(jiān)管機(jī)構(gòu)辦理證書(shū)發(fā)放及資金劃轉(zhuǎn)確認(rèn)手續(xù)。買(mǎi)方持《房產(chǎn)登記收件收據(jù)》領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》；賣(mài)方持《資金監(jiān)管協(xié)議》和本人身份證明、《交易結(jié)算資金支取通知書(shū)》、《交易結(jié)算資金支取憑證》到開(kāi)戶(hù)行將購(gòu)房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶(hù)。

第二篇：二手房交易補(bǔ)充協(xié)議

補(bǔ)充協(xié)議

甲方（賣(mài)方）： 身份證件號(hào)碼/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼： 乙方（買(mǎi)方）： 身份證件號(hào)碼/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：

甲乙雙方于 年 月 日就坐落于 的房產(chǎn)簽署了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》（編號(hào)：，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《買(mǎi)賣(mài)合同》”），現(xiàn)甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商就房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)事宜做出補(bǔ)充約定如下：

第一條 成交價(jià)格

甲乙雙方簽訂的《買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的房產(chǎn)成交總價(jià)為人民幣 元（小寫(xiě)： ￥）。

第二條 關(guān)于房屋交易事宜的約定

1、甲乙雙方確認(rèn)在簽訂國(guó)土局規(guī)定的《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，前述合同上的將該房產(chǎn)成交總價(jià)按該房產(chǎn)在國(guó)土部門(mén)的評(píng)估價(jià)格填寫(xiě)。

2、乙方應(yīng)按本協(xié)議第一條確認(rèn)的成交總價(jià)支付甲方房產(chǎn)成交總價(jià)，不得主張以《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》填寫(xiě)的成交總價(jià)付款，否則視為違約。

3、在簽訂國(guó)土局的《深圳市二手房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，如任何一方單方面要求依據(jù)所簽訂《買(mǎi)賣(mài)合同》約定的價(jià)格填寫(xiě)成交總價(jià)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此增加的過(guò)戶(hù)稅費(fèi)，否則導(dǎo)致房產(chǎn)交易無(wú)法完成的，視為提出方違約。

第三條 違約責(zé)任

甲乙任何一方違反本補(bǔ)充協(xié)議的，守約方均可根據(jù)《買(mǎi)賣(mài)合同》中的約定追究違約方責(zé)任。

第四條 其他

1、甲乙雙方保證各自提供的證件等資料真實(shí)有效、并積極配合完成交易手續(xù)。

2、本協(xié)議自雙方簽訂之日起即生效。如本協(xié)議與房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議約定不一致的，均以本協(xié)議為準(zhǔn)。

甲方（賣(mài)方）： 乙方（買(mǎi)方）： 委托代理人： 委托代理人： 本協(xié)議簽署日期： 年 月 日

第三篇：二手房交易流程圖

一、確定買(mǎi)什么樣的房子

價(jià)格和面積。根據(jù)自己的資金量，決定可能購(gòu)買(mǎi)何種區(qū)位多大面積的住房。

交通狀況。選擇一處好的住所，等于節(jié)省了日后在交通方面的時(shí)間和金錢(qián)的支出。

社區(qū)規(guī)模的大小和住區(qū)配套。按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，購(gòu)物、子女就學(xué)、醫(yī)療、娛樂(lè)設(shè)施及物業(yè)管理等等越方便。

確定資金來(lái)源是自有資金，還是向他人籌借，或者向銀行申請(qǐng)貸款

二、如何找到滿(mǎn)意的二手房源

如果您覺(jué)得找房源是一件費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢(qián)的事，那么，住在鹽城射陽(yáng)房網(wǎng)給您提示的幾種方法去做。

一、注冊(cè)成為住在鹽城射陽(yáng)房網(wǎng)（http://fc.sheyang.cn/愛(ài)東房屋中介有限公司）的會(huì)員，在服務(wù)區(qū)里登記二手房求購(gòu)信息，讓賣(mài)主竟相與您聯(lián)系。在住在鹽城射陽(yáng)房網(wǎng)上登記非常容易，只需把您的購(gòu)房要求填寫(xiě)在登記表中，大量希望通過(guò)住在鹽城射陽(yáng)房網(wǎng)直接出售二手房的賣(mài)主就會(huì)看到您的求購(gòu)信息，而且主動(dòng)跟您聯(lián)系。登記完全免費(fèi)！

二、主動(dòng)出擊，尋找房源。可以通過(guò)住在鹽城射陽(yáng)房網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫(kù)查找出售信息，無(wú)論您是不是會(huì)員，都可以查詢(xún)到來(lái)自賣(mài)方的第一手信息。

三、您還可以運(yùn)用其他的方式，如到報(bào)紙上登廣告，查詢(xún)報(bào)紙上、街頭巷尾、電線桿子上的啟事，托熟人或者找中介機(jī)構(gòu)、雇請(qǐng)代理人。不過(guò)，在現(xiàn)階段二手房代理機(jī)制尚未健全的情形下，我們也提醒您必須小心行事。

三、挑選房源時(shí)注意的四大因素

在您挑選房源的過(guò)程中，您應(yīng)該注意以下因素：

價(jià)格：如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資，您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，最好還是聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家建議?？纯窗偌译s談(什么樣的地段最火、那種戶(hù)型最熱、何等價(jià)位熱銷(xiāo)等)

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買(mǎi)方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車(chē)位的物業(yè)才算是物盡其用。目前交通相對(duì)方便的地區(qū)是地處公交線路較多和鄰近快速公路的居住小區(qū)。

社區(qū)環(huán)境：在人口越來(lái)越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購(gòu)房者投資前越來(lái)越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。

戶(hù)型結(jié)構(gòu)：戶(hù)型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

四、怎樣看房

怎樣選擇現(xiàn)房？

選擇現(xiàn)房首先是否明廳明室。起居室(客廳)、臥室、廚房、餐室、衛(wèi)生間、書(shū)房等，是家人經(jīng)?；顒?dòng)的空間，直接采光可以避免白天開(kāi)燈，節(jié)約能源。另外，陽(yáng)光燦爛會(huì)使您的生活更開(kāi)心。大起居室是人們喜歡的格局，它不僅加大人們活動(dòng)的空間，而且能增加臥室的私密性，保持家庭溫馨的味道。

廚房設(shè)施的合理與否是房型設(shè)計(jì)的重要方面，因?yàn)榧彝ブ鲖D每天有許多時(shí)間要在廚房度過(guò)?，F(xiàn)代化的炊具要求有較大空間，這樣才能將各種炊具等安裝好。衛(wèi)生間一般只設(shè)浴盆、坐便器、洗手池三件，其實(shí)再小的空間，加裝一個(gè)男用小便斗也不算什么，而它的用水量比用坐便器節(jié)省90%，另外，毛巾架、玻璃鏡等都要有妥善安放的地方，這些都要求衛(wèi)生間布局合理。還有，通風(fēng)問(wèn)題也要認(rèn)真考慮。選房時(shí)要看好廚房、廁所、廳是否附設(shè)垂直排氣煙囪，以保持室內(nèi)有良好的空氣。房屋的隔熱、保溫和防雨功能，是房屋必備的硬件，選房時(shí)應(yīng)格外注意，特別是房屋的外墻，它的材料和厚度對(duì)你的居室溫度會(huì)有很大影響。五、七種無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同

(1)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為，因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，屬無(wú)效合同。

(2)限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

(3)以欺詐簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。指一方當(dāng)事人以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

(5)乘人之危簽訂的經(jīng)濟(jì)合同。是指一方當(dāng)事人乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

(6)雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國(guó)家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

(7)當(dāng)事人之間沒(méi)有簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，又無(wú)據(jù)可查的，亦認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

六、定金

經(jīng)紀(jì)公司和購(gòu)房人簽訂合同都無(wú)一例外地會(huì)簽訂定金條款，而且相當(dāng)之高。但依據(jù)法律，經(jīng)紀(jì)公司根本無(wú)權(quán)收取定金，為了交易的繼續(xù)，可以約定房?jī)r(jià)的2.5%(即中介服務(wù)費(fèi)，具體定金樹(shù)可與中介協(xié)商)為定金。

有人說(shuō)，買(mǎi)房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價(jià)的本領(lǐng)了，這話(huà)不無(wú)道理，對(duì)于想做投資的購(gòu)房者而言更是如此。只有買(mǎi)到便宜的房屋才有自己的利潤(rùn)空間.否則拋出之后不但沒(méi)賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)談判的技巧在于掌握市場(chǎng)動(dòng)向，心中有數(shù)，同時(shí)，了解對(duì)方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價(jià)。買(mǎi)賣(mài)談判的學(xué)問(wèn)大得很，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。

七、購(gòu)房殺價(jià)有哪些竅門(mén)？

1、看房屋。房子是實(shí)物，一切都可收入眼中，看房子里，應(yīng)表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣(mài)主對(duì)方也會(huì)沒(méi)有心思同你多談，同時(shí)細(xì)心觀察房子結(jié)構(gòu)、采光、保養(yǎng)、周?chē)h(huán)境等，還要多聽(tīng)賣(mài)主解釋?zhuān)鄦?wèn)賣(mài)主問(wèn)題。

2、掌握背景材料。房屋推出市場(chǎng)多久了，有多少人出過(guò)價(jià)，出價(jià)多少，可作一個(gè)參考系數(shù)。愈是多人出價(jià)的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強(qiáng)。

3、讓賣(mài)主知道你購(gòu)房是自住，非為轉(zhuǎn)賣(mài)。通常賣(mài)主不希望房屋銷(xiāo)售人員居間獲利，而且喜歡自住之買(mǎi)家，一可賣(mài)得高價(jià)，再者比較簡(jiǎn)單。二要摸透賣(mài)方心理：

4、賣(mài)方多久內(nèi)必須賣(mài)屋，對(duì)于在什么時(shí)候殺價(jià)非常重要，愈接近賣(mài)主要賣(mài)的期限，賣(mài)主愈急切出售，這就是你最有利的殺價(jià)時(shí)刻。

5、了解賣(mài)主售得屋款擬作何用途。如果賣(mài)方所得屋款，并不急用，則房屋殺價(jià)，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時(shí)候。

6、定金方面。定金多少才算恰當(dāng)，并無(wú)一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。

殺價(jià)原理：

1、暴露房屋的缺點(diǎn)，對(duì)于賣(mài)主的房屋所有缺點(diǎn)加以揭露，使賣(mài)主對(duì)自己所開(kāi)高價(jià)失去信心借以達(dá)到殺價(jià)的目的。

2、拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣(mài)主急欲脫手，可刻意拖延時(shí)間，如謊稱(chēng)需時(shí)間匯集資金等，等到臨近期限的最后一個(gè)階段，給予殺價(jià)。

3、合伙戰(zhàn)術(shù)。你可以告訴賣(mài)主是與合伙人共同投資的，所出價(jià)格需同合伙人商議略施小計(jì)殺價(jià)。

4、欲擒故縱。對(duì)于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜歡的各種理由，借此殺價(jià)。

總之，殺價(jià)的方法很多，買(mǎi)主只要頭腦清晰，靈活運(yùn)用，見(jiàn)機(jī)行事，必能心想事成，大功告成。

八、申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需要辦理的手續(xù)

借款人提出申請(qǐng)并提供以下材料：

借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂“合作協(xié)議”的開(kāi)發(fā)商處填寫(xiě)個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)表，并提供以下材料：

本人戶(hù)口本、身份證或其它有效居留證件；

職業(yè)和收入證明；購(gòu)房合同或意向書(shū)等有關(guān)證明材料；

占房?jī)r(jià)款30%的首期付款證明；

建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其它材料。

辦理手續(xù)

調(diào)查 建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查。

審批建行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的申請(qǐng)進(jìn)行審批。

借款人開(kāi)戶(hù)、領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡并簽訂借款合同。

辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

借款合同生效，資金劃入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)。

借款人如何償還貸款

借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

借款人可選擇計(jì)算機(jī)自動(dòng)扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息

九、為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估？

買(mǎi)房、賣(mài)房

交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解，期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。

繳納房產(chǎn)稅費(fèi)

交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如果認(rèn)為明顯低于市場(chǎng)價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

申請(qǐng)銀行貸款

向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。借款者為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

解決房產(chǎn)糾紛

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具有權(quán)威性的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

十、如何審核賣(mài)方的房產(chǎn)證？

除已購(gòu)商品房外，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)且與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有事先約定的公房也可以直接上市交易。

對(duì)這類(lèi)房產(chǎn)的審查包括以下幾點(diǎn)：

(1)一看房屋所有權(quán)證第一頁(yè)或第二頁(yè)有“成本價(jià)出售住房”、“成本價(jià)出售住宅”或“私更成”等紅色印章字樣，則表示該房屋以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

(2)二看與原購(gòu)房單位簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中是否有諸如：“單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”、“出售轉(zhuǎn)讓需經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意”或“五年之內(nèi)不可以上市”等條款約定。

另外，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)且與原產(chǎn)權(quán)單位有事先約定的或以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，需向原產(chǎn)權(quán)單位提交《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房出售征詢(xún)意見(jiàn)表》，原產(chǎn)權(quán)單位蓋章同意后就可上市交易。

審查內(nèi)容包括：

(1)一看房屋所有權(quán)證第一頁(yè)有“*私優(yōu)”、“*私標(biāo)準(zhǔn)”、“優(yōu)惠出售”或“標(biāo)準(zhǔn)出售”等紅色印章字樣，則表示該房屋以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)。

(2)二看與原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中的約定。

當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)證一定要看原件，同時(shí)應(yīng)到有管轄權(quán)的部門(mén)，房屋所在區(qū)縣房地局查檔，以最終確認(rèn)，該房屋是否具備上市交易的資格。

十一、代理、陪同購(gòu)房人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)

代理、陪同購(gòu)房人辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

①遞交證件：原《房屋所有權(quán)證》、出賣(mài)人身份證(包括共有人身份證)、買(mǎi)受人身份證；

②領(lǐng)取申請(qǐng)表并填寫(xiě)完整；

③領(lǐng)取《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并填寫(xiě)完整，雙方當(dāng)事人簽字，交房管局；

④領(lǐng)取《領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)權(quán)證憑單》及《繳費(fèi)單》；

⑤交納稅費(fèi)：土地出讓金為：總面積/總樓層*土地等級(jí)*年修正系數(shù)，契稅為房?jī)r(jià)的1.5%，印花稅為房?jī)r(jià)的0.05%，測(cè)繪費(fèi)(只有平房有)30元。

⑥領(lǐng)取房屋所有權(quán)證；

⑦各類(lèi)證件均應(yīng)留下復(fù)印件。

十二、物業(yè)交割

審查出賣(mài)房屋是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電氣暖、公共維修基金等應(yīng)繳費(fèi)用之情形。

①物業(yè)管理費(fèi)，包括電費(fèi)、供暖費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、公共維修基金等，直接與小區(qū)物業(yè)公司聯(lián)系即可；

②水費(fèi)記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話(huà))，必須與自來(lái)水公司聯(lián)系；

③供暖費(fèi)按年交，從每年11月15日到次年3月15日，共計(jì)四個(gè)月，一般由物業(yè)公司收取；

④天然氣記好表數(shù)，(物業(yè)公司不代收的話(huà))，必須與天然氣公司聯(lián)系；

⑤詢(xún)問(wèn)是否還欠繳電話(huà)費(fèi)、有線電視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)；

⑥交鑰匙，提示購(gòu)買(mǎi)人換鎖心；

⑦最好留下各種費(fèi)用結(jié)清的收據(jù)、發(fā)票復(fù)印件。

十三、領(lǐng)證

十四、打余款

第四篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買(mǎi)賣(mài)雙方持（房產(chǎn)證）或按揭合同原件至檔案大廈或國(guó)土財(cái)產(chǎn)權(quán)科

買(mǎi)賣(mài)雙方與經(jīng)紀(jì)方簽定（居住合同）、買(mǎi)方向賣(mài)房付定金（不成交價(jià)20%)買(mǎi)房房地產(chǎn)原件放在經(jīng)紀(jì)方（如果是房地產(chǎn)抵押在銀行則將購(gòu)房合同即按揭合同的原件存放在經(jīng)紀(jì)方

買(mǎi)方向擔(dān)保人，原按揭銀行提出贖樓申請(qǐng)，擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保審批，銀行發(fā)放贖樓擔(dān)保貸款，擔(dān)保人辦理贖樓和注銷(xiāo)抵押登記

買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)公司評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書(shū)給賣(mài)房，買(mǎi)方支付首期款進(jìn)行首期款監(jiān)管。

買(mǎi)賣(mài)雙方簽署《重慶市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》《現(xiàn)售》（涉外合同需公正）連同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)資料送國(guó)土局遞件，經(jīng)紀(jì)方領(lǐng)取回持。

買(mǎi)方將剩余款項(xiàng)存入銀行進(jìn)行資金監(jiān)管。

憑回執(zhí)領(lǐng)取稅單，買(mǎi)賣(mài)雙方交付相關(guān)稅費(fèi)后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證并合同按揭銀行在國(guó)土局做抵押登記，銀行將首期規(guī)劃撥給賣(mài)方

銀行辦理完買(mǎi)方房地產(chǎn)抵押登記后，銀行發(fā)放二手樓按揭貸款給賣(mài)房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發(fā)放的贖樓擔(dān)保貸款。

買(mǎi)賣(mài)雙方與經(jīng)紀(jì)公司一起辦理業(yè)務(wù)交接，同時(shí)辦理水、電、煤氣、有線電視等設(shè)施的。過(guò)戶(hù)手續(xù)。

買(mǎi)賣(mài)雙方交付相關(guān)稅收后，領(lǐng)出新房產(chǎn)證，銀行將監(jiān)管款項(xiàng)劃入買(mǎi)房賬號(hào)。

二手房交易所需資料

買(mǎi)方：身份證、戶(hù)口簿

賣(mài)方：身份證、戶(hù)口簿、婚姻證明、產(chǎn)權(quán)證明

第五篇：二手房交易合同書(shū)

本合同雙方當(dāng)事人：

賣(mài)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：＿＿（本人）

（法定代表人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：＿＿＿

國(guó)籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿聯(lián)系電話(huà)：＿＿＿＿

（房產(chǎn)共有人）姓名：＿＿＿＿＿

（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：＿＿＿國(guó)籍：＿＿＿地址：＿＿＿郵政編碼：＿＿聯(lián)系電話(huà)：＿＿委托代理人：＿＿

國(guó)籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿＿電話(huà)：＿＿＿＿＿

買(mǎi)方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：＿＿＿＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿＿＿＿（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：＿＿＿＿

國(guó)籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿聯(lián)系電話(huà)：＿＿＿＿（房產(chǎn)共買(mǎi)人）姓名：＿＿＿＿（身份證）（護(hù)照）（營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼）：＿＿＿＿＿

國(guó)籍：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿

郵政編碼：＿＿＿＿聯(lián)系電話(huà)：＿＿＿＿＿

委托代理人：＿＿＿

國(guó)籍：＿＿＿地址：＿＿＿＿

電話(huà)：＿＿＿郵政編碼：＿＿＿＿

第一條房屋的基本情況。

甲方房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿層，共＿＿（套）（間），房屋結(jié)構(gòu)為＿＿，建筑面積＿＿平方米（其中實(shí)際建筑面積＿＿＿＿＿平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e＿＿＿平方米），房屋用途為＿＿＿；該房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見(jiàn)附件二；（房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)）（房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)）為＿＿＿。

第二條房屋面積的特殊約定。

本合同第一條所約定的面積為（甲方暫測(cè)）（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定）面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)暫測(cè)面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積（以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)際面積）為準(zhǔn)。

該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的＿＿％（不包括＿＿％）時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。

實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過(guò)暫測(cè)面積的＿＿％（包括＿＿％）時(shí)，甲乙雙方同意按下述第＿＿種方式處理：

１．乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起＿＿天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按＿＿利率付給利息。

２．每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

第三條土地使用權(quán)性質(zhì)。

該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為＿＿＿；土地使用權(quán)年限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為＿＿；該房屋買(mǎi)賣(mài)后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方（必須）（無(wú)須）補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

第四條價(jià)格。

按（總建筑面積）（實(shí)際建筑面積）計(jì)算，該房屋售價(jià)為（幣）每平方米＿＿＿元，總金額為（幣）＿＿億＿＿千＿百＿＿拾＿萬(wàn)＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。

第五條付款方式。

乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金（幣）＿＿億＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿萬(wàn)＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整，并應(yīng)于本合同生效之日起＿＿日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。第六條交付期限。

甲方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起＿＿日內(nèi)，將該房屋付給乙方。

第七條乙方逾期付款的違約責(zé)任。

乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按＿＿計(jì)算。逾期超過(guò)＿＿天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第＿＿種約定，追究乙方的違約責(zé)任。

１．終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。

２．乙方按累計(jì)應(yīng)付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第八條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任。

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在＿＿個(gè)月內(nèi)按＿＿利率計(jì)算；自第＿＿個(gè)月起，月利息則按＿＿利率計(jì)算。逾期超過(guò)＿＿個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第＿＿種約定，追究甲方的違約責(zé)任。

１．終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的＿＿％向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。

２．甲方按乙方累計(jì)已付款的＿＿％向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。

第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。

在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起＿＿天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起＿天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的＿＿％賠償乙方損失。

第十條甲方保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

第十一條因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國(guó)家交納，契稅由乙方向國(guó)家交納；其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。

第十二條本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第十三條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

第十四條甲、乙一方或雙方為境外組織或個(gè)人的，本合同應(yīng)經(jīng)該房屋所在地公證機(jī)關(guān)公證。

第十五條本合同在履行中

發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由＿＿仲裁委員會(huì)仲裁。（甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又沒(méi)有達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴。）

第十六條本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字（經(jīng)＿＿公證（指涉外房屋買(mǎi)賣(mài)））之日起生效。

第十七條本合同連同附表共＿＿頁(yè)，一式＿＿份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，＿＿各執(zhí)一份，均具有同等效力（賣(mài)方）

甲方（簽章）：（買(mǎi)方）乙方（簽章）：

房產(chǎn)共有人（簽章）：房產(chǎn)共買(mǎi)人（簽章）：

甲方代理人（簽章）：乙方代理人（簽章）：

＿＿年＿月＿＿日＿＿年＿＿月＿日

簽于＿＿簽于＿＿＿＿＿

附件一：房屋平面圖（略）

附件二：室內(nèi)附著設(shè)施（略）