第一篇：二手房交易知識(shí)

二手房交易知識(shí)

一、公有住房(已取得產(chǎn)權(quán)證)：解困房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、住改房、單位福利房等

1、交易中心收件應(yīng)提供的資料：

①產(chǎn)權(quán)證原件；

②《廈門(mén)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一式叁份及《廈門(mén)市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請(qǐng)表》； ③賣(mài)方身份證件原件及復(fù)印件；

④賣(mài)方婚姻狀況材料：已婚—結(jié)婚證原件及復(fù)印件，其他—戶口簿原件及復(fù)印件、《同意交易聲明》；

⑤《同住成年人同意交易聲明》及《公有住房及經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易具結(jié)保證書(shū)》； ⑥買(mǎi)方身份證原件及復(fù)印件。

2、交易流程圖：(略)

二、商品房（已取得產(chǎn)權(quán)證）：

1、交易中心收件應(yīng)提供的資料：

①產(chǎn)權(quán)證原件；

②《廈門(mén)市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》一式叁份及《廈門(mén)市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬登記申請(qǐng)表》； ③賣(mài)方身份證件原件及復(fù)印件；

④賣(mài)方婚姻狀況材料：已婚—結(jié)婚證原件及復(fù)印件，其他—戶口簿原件及復(fù)印件；

⑤《同意交易聲明》；

⑥買(mǎi)方身份證原件及復(fù)印件。

2、交易流程圖：

參照公有住房流程圖

(如果賣(mài)方為港、澳、臺(tái)或外籍人士，審核完畢須加一個(gè)月的公告期)

提醒：交易中雙方的風(fēng)險(xiǎn)：

買(mǎi)方：簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同前應(yīng)明確賣(mài)方所售房產(chǎn)是否為第一次出售公房或者是否為自住商品房，如果不是的話可能會(huì)有高額個(gè)人所得稅或營(yíng)業(yè)稅產(chǎn)生，應(yīng)落實(shí)清楚該費(fèi)用的承擔(dān)者。賣(mài)方：須承擔(dān)過(guò)戶簽字后買(mǎi)方不辦按揭的風(fēng)險(xiǎn)。

※為減少交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，可建議雙方的所有手續(xù)由我公司代辦。

三、樓花轉(zhuǎn)讓?zhuān)侯A(yù)售商品房在竣工驗(yàn)收前允許進(jìn)行

1、應(yīng)提交的資料：

①雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同原件；

②《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》或《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》原件2份；

③預(yù)購(gòu)商品房的發(fā)票或收款收據(jù)；

④轉(zhuǎn)讓雙方身份證原件、復(fù)印件及填寫(xiě)《預(yù)購(gòu)商品房購(gòu)買(mǎi)(受讓)申請(qǐng)表》、《預(yù)購(gòu)商品房購(gòu)買(mǎi)(轉(zhuǎn)讓)申請(qǐng)表》；

⑤預(yù)售商品房未竣工驗(yàn)收證明(市質(zhì)檢局出具的)；

⑥開(kāi)發(fā)商出具的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)；

⑦若申請(qǐng)商品房已辦理了按揭手續(xù)，須辦理注銷(xiāo)按揭手續(xù)；

⑧登記機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)提交的其他文件。

※※提醒：如果是樓花轉(zhuǎn)按揭所有手續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，約3-4個(gè)月。

四、退房：(已有辦銀行按揭的未辦理產(chǎn)僅證的商品房)

1、應(yīng)提交的資料：

①經(jīng)登記備案的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》或《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》原件2份；

②預(yù)售商品房發(fā)票或收款收據(jù)原件及復(fù)印件；

③退房申請(qǐng)人與開(kāi)發(fā)商簽訂的退房申請(qǐng)協(xié)議原件；

④開(kāi)發(fā)商向交易中心申請(qǐng)退房的報(bào)告；

⑤申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件；

⑥開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件；

⑦單位申請(qǐng)退房的，須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照有效復(fù)印件、公司章程，全民所有制企事業(yè)須有主管部門(mén)的批文，三資企業(yè)股份制企業(yè)須有董事會(huì)決議，集體所有制企業(yè)須提供職工（代表）大會(huì)決議；

⑧若申請(qǐng)商品房已辦理了按揭手續(xù)，須辦理注銷(xiāo)按揭手續(xù)；

⑨登記機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)提交的文件。

五、銀行按揭：

(1)貸款對(duì)象：

①年齡在18-60周歲，具有完全民事行為能力，在廈門(mén)有固定居住場(chǎng)所；

②符合以下條件的港、澳、臺(tái)居民：年齡在18-60周歲，在廈門(mén)有投資、就業(yè)行為，有本市戶口且在本市工作的委托代理人，并辦理公證委托手續(xù)。

(2)貸款所需材料及流程：(在交易收件時(shí)就可先向銀行申請(qǐng))

①買(mǎi)賣(mài)雙方需提供的材料（以下除注明外均為復(fù)印件，一式兩份）

賣(mài)方：身份證、戶口薄、婚姻狀況證明、中行帳號(hào)；

買(mǎi)方：身份證、戶口薄、婚姻狀況證明、收入證明(原件)、評(píng)估報(bào)告(原件)2份、買(mǎi)賣(mài)合同(原件)1份、產(chǎn)權(quán)證原件、中行帳號(hào)；如申請(qǐng)公積金貸款還須提供公積金繳交清單。注：如買(mǎi)方為外地戶口或者是單身的均需提供有穩(wěn)定收入的廈門(mén)人做其擔(dān)保。

②流程圖：(略)

(3)公積金貸款：

條件：申請(qǐng)人有完全民事行為能力，有穩(wěn)定收入來(lái)源；申請(qǐng)人夫妻一方或雙方目前必須是按月足額連續(xù)交住房公積金達(dá)一年以上；

注：如買(mǎi)方夫妻有一方為外地戶口或者是單身的均需提供有穩(wěn)定收入的廈門(mén)人做其擔(dān)保。

(4)貸款額度（表略）

(5)銀行貸款利率及萬(wàn)元貸款系數(shù)表(見(jiàn)附表)

(6)過(guò)戶＋貸款＝18天業(yè)務(wù)流程(僅限普通商業(yè)貸款)

(7)申請(qǐng)銀行貸款的費(fèi)用

①評(píng)估費(fèi)：評(píng)估總價(jià)×4‰；

②保險(xiǎn)費(fèi)：貸款金額×保險(xiǎn)費(fèi)率×貸款年限；

③保險(xiǎn)費(fèi)：190元六、二手房交易應(yīng)繳交的稅費(fèi)(見(jiàn)附表)

七、二手房買(mǎi)賣(mài)中介代理費(fèi)及協(xié)辦手續(xù)費(fèi)：

(一)、中介代理費(fèi)

收費(fèi)項(xiàng)目 買(mǎi)方/承租方 賣(mài)方/出租方

中介代理費(fèi) 1%（按成交總價(jià)計(jì)征）1.5%（按成交總價(jià)計(jì)征）

租貸中介費(fèi) 按成交月租金50%計(jì)征 按成交月租金50%計(jì)征

(二)、代辦手續(xù)費(fèi)

內(nèi)容項(xiàng)目 條件 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1過(guò)戶+貸款=18天 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：400元/單

2普通按揭貸款 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：400元/單

3公積金組合貸款 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：400元/單

4按轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù) 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：800元/單

5消費(fèi)貸款 合作銀行辦理 代辦費(fèi)：400元/單

6解抵押 代收客戶房款辦理解押手續(xù) 代辦費(fèi)：400元/單

7協(xié)辦過(guò)戶 僅辦理過(guò)戶登記手續(xù) 代辦費(fèi)：200元/單

備注：

1、1-5項(xiàng)業(yè)務(wù)僅辦理與我公司合作銀行業(yè)務(wù)

2、辦理1-3項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，協(xié)辦過(guò)戶費(fèi)免收，僅收按揭代辦費(fèi)400元。

3、以上代辦項(xiàng)目，兩項(xiàng)及兩項(xiàng)以上則按兩項(xiàng)業(yè)務(wù)收費(fèi)，共計(jì)800元。

4、1-3項(xiàng)業(yè)務(wù)“中原聯(lián)合”成交已收取中介代理費(fèi)則代辦費(fèi)免收。

5、本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自2005年3月1日起執(zhí)行，若有變動(dòng)，以中原聯(lián)合總部通知為準(zhǔn)。

案例分析一：

馬太太1997年8月在岳陽(yáng)小區(qū)購(gòu)買(mǎi)面積為90平方米的三房一廳解困房一套，現(xiàn)因其另外購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，故將岳陽(yáng)小區(qū)的住房委托中原聯(lián)合出售，委托價(jià)格為人民幣30萬(wàn)元，請(qǐng)逐條列出買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳交的稅費(fèi)是多少？買(mǎi)賣(mài)雙方各須提交什么資料？

案例分析二：

趙先生1995年購(gòu)買(mǎi)禾祥西路商品房一套，面積為120平方米，價(jià)格為人民幣30萬(wàn)，現(xiàn)其欲將此套房屋委托出售，價(jià)格為人民幣50萬(wàn)；請(qǐng)問(wèn)如果趙先生實(shí)收的話，買(mǎi)方應(yīng)支付那些費(fèi)用(請(qǐng)逐條列出)；如買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)20萬(wàn)十年按揭貸款，請(qǐng)問(wèn)買(mǎi)方還須支付哪些費(fèi)用？買(mǎi)賣(mài)雙方各須提交什么資料？

案例分析三：

劉小姐以45萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，可是賣(mài)方李先生擔(dān)心產(chǎn)權(quán)過(guò)了戶，卻拿不到全部房款，因?yàn)閯⑿〗阒挥?0萬(wàn)首期款，余款需向銀行申請(qǐng)按揭貸款；同時(shí)劉小姐也擔(dān)心支付了首付款，房子是否能安全地過(guò)戶到其名下。為此，他們找到了中原聯(lián)合，請(qǐng)問(wèn)如何能保證雙方的交易安全，而且快速地完成交易呢？請(qǐng)向雙方解釋一下該如何****作？

第二篇：二手房交易知識(shí)百問(wèn)

一、客戶在下訂之前，稱(chēng)過(guò)戶當(dāng)天一次性付款，不愿交訂，怎么辦？

答：向客戶出示國(guó)土局產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移流程表，并解釋流程表中每一步客戶可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，如業(yè)主沒(méi)有收定，他/她不可能交房產(chǎn)證押在中介公司，他/她就有可能賣(mài)給任何一個(gè)客戶，我們也就有可能失去購(gòu)買(mǎi)的良好時(shí)機(jī)；如當(dāng)天付款過(guò)戶沒(méi)有足夠的時(shí)間查清業(yè)主產(chǎn)權(quán)是否清晰。如果不交訂金，交易條件、違約責(zé)任等不明確，草率聯(lián)系過(guò)戶，是對(duì)雙方很不負(fù)責(zé)的態(tài)度，更容易發(fā)生問(wèn)題。

二、客戶在看過(guò)房之后，要求說(shuō)明此房的業(yè)主為什么出售此房，而業(yè)主真正售房的理由又不能說(shuō)出來(lái)，怎么辦？

答：商品社會(huì)里客戶買(mǎi)賣(mài)物業(yè)是一件很平常而又很正常的一種行業(yè)（或事情），正如我們不能問(wèn)買(mǎi)方：“您為何要買(mǎi)房”一樣，客戶會(huì)產(chǎn)生一種反感，而這樣對(duì)我的銷(xiāo)售工作是非常不利的。但如果碰上一個(gè)客戶非打破沙鍋問(wèn)到底時(shí)，你不妨告訴他/她，業(yè)主發(fā)財(cái)了，要移民、換大房、別墅了，相信你買(mǎi)了這房今后也會(huì)飛黃騰達(dá)。

三、客戶在看房之后并商討好價(jià)格，要求見(jiàn)業(yè)主面再談，落實(shí)一下業(yè)主是否真的此價(jià)出售，怎么辦？ 答：在您未完全確定下來(lái)（下?lián)＝穑r(shí)，業(yè)主不會(huì)也沒(méi)時(shí)間過(guò)來(lái)跟您面談，業(yè)主委托我們公司找客戶，如果沒(méi)有收定前每個(gè)客戶都要見(jiàn)業(yè)主，那業(yè)主委托我們公司不就沒(méi)有意義了嗎？公證、過(guò)戶時(shí)業(yè)主必須親臨現(xiàn)場(chǎng)簽字，如證實(shí)此價(jià)不實(shí)，您可以投訴并退還不實(shí)價(jià)差也不遲。

四、客戶在一家公司反復(fù)訂過(guò)多次房產(chǎn)都未購(gòu)買(mǎi)成房子，已經(jīng)對(duì)中介公司失去信心，但是這時(shí)我公司又有一套房非常適合他，該怎么樣使他重樹(shù)信心，向他推銷(xiāo)此房，如果他看中此房，遲遲不到公司下訂，怎么辦？

答：首先讓客戶了解我公司的經(jīng)營(yíng)理念，誠(chéng)信服務(wù)和辦事程序，找到該客戶在其它公司退訂的原因，用自己專(zhuān)業(yè)理論說(shuō)服客戶，給客戶推薦樓盤(pán)時(shí)一定要信息準(zhǔn)確，重信譽(yù)、守承諾，讓客戶感覺(jué)到你跟其它公司的業(yè)務(wù)員不同，以你的真誠(chéng)打動(dòng)客戶，讓客戶感覺(jué)到我們公司就是與其它中介公司不同，為其著想，把他當(dāng)朋友而非客戶，消除客戶的防范意識(shí)，讓其重樹(shù)信心跟您買(mǎi)房，當(dāng)他看中了您手中的房時(shí)，就可以編一些故事。諸如：業(yè)主就要到其他中介去收定，或者是同事的客戶正在查閱有關(guān)資料，并到檔案大廈查檔去了等等，讓他產(chǎn)生一種“危機(jī)”感。

五、在價(jià)格、房子、產(chǎn)權(quán)都落實(shí)滿意了，后因某種原因訂不下來(lái)，或者說(shuō)下不了決心，該如何跟進(jìn)？ 答：多與客戶溝通，了解客戶真正的需要，了解真正存在的問(wèn)題并解決問(wèn)題。

六、客戶在沒(méi)有交定金之前要求出具房地產(chǎn)證原件，怎么辦？

答：客戶沒(méi)有交定之前要求見(jiàn)房產(chǎn)證原件本身有些不合情理，因?yàn)闃I(yè)主只有在收定時(shí)才可能將房產(chǎn)證押在公司，但我們可采取雙管齊下的方法，讓客戶來(lái)交定的同時(shí)業(yè)主來(lái)收定，分開(kāi)安排在兩個(gè)不同的會(huì)客室，然后借口房產(chǎn)證需要復(fù)印一份留底而拿到客戶的面前，看后收定。

七、客戶買(mǎi)房的同時(shí)，要求把小孩遷到附近學(xué)校讀書(shū)，而條件不夠，該怎么樣解決？

答：這本身不是我們房地產(chǎn)中介能夠解決的問(wèn)題，但是，深圳市政府有這樣規(guī)定，九年義務(wù)教育中，小孩按所轄片區(qū)就近上學(xué)，如果你看中了某所學(xué)校，想讓小孩在哪讀書(shū)，就必須先解決戶口的轄區(qū)問(wèn)題，然后再按“就近上學(xué)”之規(guī)定提出申請(qǐng)，否則，根本就無(wú)法解決。

八、客戶要求房款交到交易中心資金監(jiān)管，怎么辦？

答：

1、交易中心和我們一樣都是合法的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，公司每天都有大量的業(yè)務(wù)在受理，并且公司客服部比交易中心從業(yè)人員更專(zhuān)業(yè)更全面更系統(tǒng)，房產(chǎn)交易除了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶還有大量的事要做，通過(guò)我公司的售后服務(wù)，能讓你省心、放心、舒心的買(mǎi)好房子。如果你一定要監(jiān)管，我公司要求由建行進(jìn)行監(jiān)管。

2、訂金和稅費(fèi)絕對(duì)不能監(jiān)管，業(yè)主沒(méi)收訂金談什么監(jiān)管，即使監(jiān)管也可去建行監(jiān)管。

3、告之客戶在本公司購(gòu)房必須按本公司付款程序，否則不予辦理。

4、對(duì)這樣的要求，第一時(shí)間就應(yīng)該拒絕，因?yàn)椋孩龠@違反公司原則；②這是對(duì)我們的一種污辱，是對(duì)我們公司極大的不信任；③交易中心也是中介公司，“同行是冤家”，我們沒(méi)有理由幫他拉生意，長(zhǎng)別人的威風(fēng)，滅自己的志氣。定金部分就更不用說(shuō)，業(yè)主不收定，更沒(méi)有人跟客戶去資金監(jiān)管。如果還不行，則要求客戶到銀行實(shí)行監(jiān)管。

5、定金、傭金、稅費(fèi)、水電押金不能押管。房款盡量做工作，不在深房交易中心監(jiān)管。

九、客戶質(zhì)問(wèn)為什么要下10%的定金，我們應(yīng)該怎樣回答？

答：當(dāng)你交10%訂金后，公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，公司就會(huì)收業(yè)主房產(chǎn)證，辦理一些手續(xù)，如你下太少訂金，業(yè)主會(huì)不收，也不放心把房產(chǎn)證給公司，就無(wú)法保證客戶買(mǎi)到此房，并且該訂金會(huì)計(jì)入房款。

十、簽約時(shí)客戶對(duì)房款轉(zhuǎn)入中介公司有異議，怎么辦？

答：樹(shù)立信心、真誠(chéng)服務(wù)，讓客戶了解公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，資信狀況，以及完善業(yè)務(wù)的操作規(guī)程。展示公司的相關(guān)資料，證明公司的實(shí)力和品牌。

十一、客戶交訂時(shí)稱(chēng)你公司仍可能繼續(xù)高價(jià)出售此房，想對(duì)公司進(jìn)行約束時(shí)怎么辦？

答：肯定地告訴對(duì)方，我們公司不會(huì)這樣做。第一，沒(méi)理由這樣做，也沒(méi)有必要這么做，高賣(mài)也只能收1.5%的傭金。第二，如這樣做了就失去您對(duì)本公司的信任，公司不會(huì)只看眼前的利益，公司希望客戶是公司的永久客戶。

十二、為什么要在公證過(guò)戶前付全款？

答：公司為了保障雙方利益，需將房地產(chǎn)證原件交到國(guó)土局，不能隨意撤消，業(yè)主要求必須將房款付中介公司才會(huì)到國(guó)土局簽字。

十三、客戶交訂時(shí)稱(chēng)付10%定金沒(méi)問(wèn)題，但要求同時(shí)交鑰匙，怎么辦？

答：不可以交鑰匙，只有在付清全款，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移確認(rèn)后才能交鑰匙，這是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的負(fù)責(zé)，也避免了不必要的問(wèn)題發(fā)生。

十四、客戶要把自己的房賣(mài)出去后，才能訂看中的那套房，但有不肯賤賣(mài)原房產(chǎn)，市場(chǎng)價(jià)暫無(wú)法成交，無(wú)法兩套房的賣(mài)與買(mǎi)同步進(jìn)行，如何說(shuō)服客戶下訂？

答：建議客戶將原有的房產(chǎn)做個(gè)貸，以貸款作樓盤(pán)首期，以租供樓。

十五、客戶相中某物業(yè)，但又對(duì)該物業(yè)離奇的低價(jià)產(chǎn)生懷疑，而不能下定時(shí)，怎么辦？

答：

1、低價(jià)因?yàn)闃I(yè)主急售，懷疑只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)

2、至于產(chǎn)權(quán)的清晰與否，可以通過(guò)過(guò)戶前的產(chǎn)權(quán)查檔了解清楚。

十六、為什么中介公司不能賠定，而只可以吃定？

答：出于交易過(guò)程中的時(shí)間順序而導(dǎo)致不能賠定與客戶。

1、首先我公司受理業(yè)主委托；

2、我司通過(guò)一定渠道（廣告、推介）找到客戶，與客戶簽了《購(gòu)房委托書(shū)》，并收取定金；

3、業(yè)主確信我司已收訂，才會(huì)來(lái)我司簽署《售房委托書(shū)》，并收取訂金，留房產(chǎn)證原件在我司（以舉止防業(yè)主有條件將該房售予他人）。如果我司與買(mǎi)方簽了賠訂，可能由于時(shí)間差的問(wèn)題，業(yè)主會(huì)改變售出價(jià)格或意愿，而致我司未收益告賠訂。

十七、客戶要求將（房產(chǎn)內(nèi)）滲水的部分修補(bǔ)好再交訂，怎么辦？

答：

1、與原業(yè)主協(xié)商，把滲水部分修繕好；

2、說(shuō)服客戶，正因?yàn)橛捎谠摲慨a(chǎn)有滲水現(xiàn)象，才導(dǎo)致該物業(yè)賣(mài)目前這樣的價(jià)格，業(yè)主認(rèn)為如果要將滲水部分修好，就不會(huì)賣(mài)這樣的價(jià)了。

十八、客戶問(wèn)：這房我較滿意，現(xiàn)交定金可以，但我老公（老婆）看后不滿意，我要退定，行不行？ 答：

1、首先告訴他/她，這樣是不可以的。定金的含義就是交定這一刻起所賣(mài)物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)而簽署的合同是慎重的文書(shū)，收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退。如果你對(duì)房屋本身還有疑問(wèn)，請(qǐng)帶上家人抓緊時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)察看，一旦落訂，我公司需要盡快落實(shí)，并及時(shí)轉(zhuǎn)訂業(yè)主。如果在其間先有其他客戶要落訂，公司不能承諾一定你能買(mǎi)到，請(qǐng)您仔細(xì)考慮。

十九、客戶看房并且交訂金之后，業(yè)主突然改變價(jià)格，要求更高的價(jià)格出售此房，怎么辦？

答：

1、出現(xiàn)這種情況，我們只有曉之以情，動(dòng)之以理。從我們所付出的費(fèi)用和勞動(dòng)說(shuō)起，以期達(dá)到感動(dòng)業(yè)主的目的；

2、尋找報(bào)紙廣告找出相同樓盤(pán)的最低價(jià)，與業(yè)主談價(jià)，找人看房，把價(jià)格往最低處砍，打擊業(yè)主心理期望值；

3、可以從法律的角度上要求業(yè)主履行合約，否則，由此產(chǎn)生的法律后果將由業(yè)主全部承擔(dān)。

二十、收訂后，有其它客戶出高價(jià)，怎么辦？

答：

1、公司原則上不支持這種做法。因?yàn)檫@樣做的結(jié)果必定失去第一個(gè)客戶，對(duì)公司的信譽(yù)和品牌都是百害而無(wú)一利的。也會(huì)讓客戶對(duì)公司的服務(wù)宗旨“誠(chéng)信”產(chǎn)生懷疑，久而久之，將得不償失。但是努力做好第一客戶，極力說(shuō)服第二個(gè)客戶，給他介紹其他物業(yè)這是很容易做到的。這樣兩個(gè)客戶都做成，由一個(gè)客戶變兩個(gè)客戶，何樂(lè)而不為呢？

2、如果第二個(gè)客戶出價(jià)遠(yuǎn)高于第一個(gè)客戶，我們也可以考慮第二個(gè)客戶，但必具備一個(gè)先決條件：盤(pán)、客戶必須有一方可以做全權(quán)委托，從而保證這部分高出的利潤(rùn)我們一定能賺到為原則。這時(shí)我們對(duì)第一個(gè)客戶需要找一個(gè)很好的理由，比如業(yè)主已經(jīng)在其他公司收了定金，我們的動(dòng)作慢了一步等等，盡可能把責(zé)任往業(yè)主身上推，以期達(dá)到既不得罪客戶，又可達(dá)到讓他高高興興地在我們手中買(mǎi)其他房產(chǎn)的目的。

二十一、客戶首其款準(zhǔn)備不足，要求按揭貸款成數(shù)提高，而銀行又無(wú)法滿足客戶，怎么辦？

答：

1、說(shuō)服客戶想辦法，比如，向親戚朋友預(yù)支、借錢(qián)等；

2、看客戶是否有物業(yè)在手，如果有可以向銀行申請(qǐng)個(gè)貸。

3、如果是企業(yè)法人、國(guó)家公務(wù)員則可以向銀行申請(qǐng)高額按揭款。

4、特別關(guān)系的還可以找銀行特批高額按揭款。

二十二、和客戶簽買(mǎi)房合同時(shí)，交房時(shí)間、煤氣、水電、管理費(fèi)的交接時(shí)間，怎么確定？ 答：請(qǐng)?jiān)敿?xì)翻閱客服部桌面的合同范本，特殊情況由客戶與業(yè)主自行商議、確認(rèn)。

二十三、客戶要求自己買(mǎi)保險(xiǎn)，怎么辦？

答：不行，原則上各大銀行規(guī)定在指定的保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，客戶只能按規(guī)定需要向保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。

二十四、如成交價(jià)高于房產(chǎn)證原價(jià)，而利潤(rùn)只有雙俑時(shí)，客戶要求買(mǎi)賣(mài)合同填成交價(jià)，而業(yè)主只承擔(dān)填合同價(jià)稅費(fèi)時(shí)，怎么辦？

答：向客戶說(shuō)明，業(yè)主當(dāng)前的售價(jià)是不包含高出房產(chǎn)證原價(jià)的那部分稅金的價(jià)格，如果客戶堅(jiān)持要按成交價(jià)填寫(xiě)，1、高出的部分稅費(fèi)業(yè)主要加到成交價(jià)中；2或是由客戶承擔(dān)高出的這部分稅費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題普遍存在，特別提醒業(yè)務(wù)人員注意，在收取客戶訂金時(shí)一定要與盤(pán)方業(yè)務(wù)員充分溝通，如果確定原房產(chǎn)證價(jià)低于成交價(jià)時(shí)，必須在收定委托書(shū)中注明：現(xiàn)售成交價(jià)必須按房產(chǎn)證原價(jià)填寫(xiě)。

二十五、業(yè)主往往在過(guò)戶的同時(shí)一定要收到全款，條件打不到業(yè)主就不賣(mài)了，這時(shí)候該怎么處理？ 答：

1、業(yè)主的這種條件是絕對(duì)不可能做到的?，F(xiàn)實(shí)中的“過(guò)戶”，只不過(guò)是將《現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同》，三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)表、房產(chǎn)證原件以及買(mǎi)賣(mài)雙方的身份證明等資料遞進(jìn)了國(guó)土局的辦文窗口而已。遞件并不代表過(guò)戶，出稅單五個(gè)工作日后產(chǎn)權(quán)才可做變更登記，如果有查封等限制轉(zhuǎn)讓的因素，將給公司造成巨大風(fēng)險(xiǎn)；

2、要充分展示公司的實(shí)力，讓客戶相信我們，其他的問(wèn)題自然就解決了；

3、萬(wàn)不得已建議到銀行實(shí)行資金監(jiān)管，這樣可以充分保障雙方的利益，相信客戶、業(yè)主均能接受。

二十六、客戶有反悔心理，故意拖延辦手續(xù)和付房款，在合同中找問(wèn)題、挑毛病，以達(dá)到其退定的目的，怎么辦？

答：

1、收到定金后我公司會(huì)轉(zhuǎn)給業(yè)主，不是我公司不退而是業(yè)主不可能退，定金的含義就是交定這一刻起所賣(mài)物業(yè)被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意義。

2、簽署購(gòu)房合同時(shí)，已經(jīng)注明了最后的付款和辦文時(shí)間，如果客戶有反悔表露，應(yīng)該鄭重向客戶表明，提醒客戶最后辦文時(shí)間，否則按合同規(guī)定執(zhí)行。

二十七、由于客戶目前面臨困難無(wú)法及時(shí)將房款交給公司，要求拖一段時(shí)間過(guò)戶，怎么辦？

答：關(guān)鍵在于我們能否按客戶需求，與業(yè)主協(xié)商達(dá)成延期付款協(xié)議。我們盡量滿足客戶的需求，因?yàn)橹挥羞@樣，才能使該交易圓滿完成。否則，只有依約而行。

二十八、房子交接時(shí)，客戶發(fā)現(xiàn)房間與原看房和收定有誤，要求業(yè)主賠錢(qián)，怎么辦？

答：

1、購(gòu)、售委托書(shū)明文規(guī)定，物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有裝修和設(shè)施、設(shè)備不得拆除或附送物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有家私家電等的，如果交房時(shí)交現(xiàn)房和合約中之規(guī)定有異議時(shí)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，我們有義務(wù)和責(zé)任要求業(yè)主履行約定，否則，我們將在房款中扣除一部分作為客戶的補(bǔ)償，除業(yè)主在物業(yè)恢復(fù)所簽合約時(shí)之狀態(tài)。

2、委托書(shū)中沒(méi)有注明，而買(mǎi)方、賣(mài)方、中介三方有口頭承諾的，出現(xiàn)問(wèn)題中介公司由經(jīng)辦人是否與賣(mài)方協(xié)調(diào)解決并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

二十九、此房風(fēng)水是否不好？

答：

1、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必須熟悉房屋結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光等要素，用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)，比如座北朝南等等，也有因人而異的，比如與人的生辰八字相關(guān)，就看你怎么說(shuō)。關(guān)鍵是你說(shuō)的讓客戶開(kāi)心、信服，這里的風(fēng)水就是好的。

三

十、客戶交定后發(fā)現(xiàn)有中介公司的價(jià)格比我公司低，要求降價(jià)，否則要求退定，怎么辦？

答：

1、如果我公司按行文規(guī)定收取雙傭，則告訴買(mǎi)方，房屋售價(jià)可以在過(guò)戶時(shí)直接向業(yè)主確定，至于其他中介公司存在著不良競(jìng)爭(zhēng)行為，告訴買(mǎi)方可不予理會(huì)。或我公司按約履行。

2、如買(mǎi)方能提供或你預(yù)測(cè)到買(mǎi)方定能提供有力證據(jù)證明我公司賺了利潤(rùn)，我們必須返差額。

三

十一、業(yè)主委托的物業(yè)售價(jià)高于市價(jià)，而又遲遲不愿降價(jià)，怎么辦？

答：

1、了解出售動(dòng)機(jī)、確定跟進(jìn)方案。

2、加強(qiáng)與業(yè)主的多方面溝通，以媒體上的相同樓盤(pán)的最低價(jià)進(jìn)行對(duì)比。

3、帶人看房當(dāng)場(chǎng)談價(jià)，找出其房產(chǎn)的劣處。

三

十二、如果客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？

答：

1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同、對(duì)癥下藥，若不簽可以直接告訴客戶,2、用合約來(lái)制約他，用法律來(lái)威脅他，用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來(lái)打動(dòng)他，買(mǎi)房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢(qián)先買(mǎi)個(gè)產(chǎn)權(quán)又何用，曉之以情，動(dòng)之以理，從感情上來(lái)勸說(shuō)他，買(mǎi)房是人生的一件大事。三

十三、轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鎖匙，如何辦理？

答：

1、分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買(mǎi)方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的賬上，消除業(yè)主的防范心理。

2、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。

三

十四、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？

答：

1、定金的給付只是公司對(duì)業(yè)主有意購(gòu)買(mǎi)其所售物業(yè)的一種誠(chéng)信的表示，雖然質(zhì)押了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，這也是業(yè)主向公司表示不會(huì)再售予他人。

2、告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒(méi)有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)問(wèn)題，將給公司帶來(lái)無(wú)法彌補(bǔ)的損失。

3、定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付1萬(wàn)元，總金額高的物業(yè)最多不得超過(guò)2萬(wàn)元。

三

十五、業(yè)主收定，但不愿留下房產(chǎn)證，如何處理？

答：

1、首先，業(yè)主收定是必須將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司的，否則，不能保證業(yè)主不會(huì)將此房高價(jià)出售，中介公司也無(wú)法保證客戶的利益。

2、業(yè)主不留下房產(chǎn)證，中介公司就會(huì)存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

三

十六、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)別在哪？

答：首先交鑰匙等于交房。交房同時(shí)應(yīng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件：a、物業(yè)已轉(zhuǎn)到買(mǎi)方名下；b、物業(yè)處于閑置狀態(tài)；c、物業(yè)無(wú)租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)房和抄水、電、煤氣等相關(guān)雜費(fèi)的費(fèi)用指數(shù)；e、交鑰匙并結(jié)清該物業(yè)。

三

十七、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來(lái)收定，怎么辦？

答：絕對(duì)不可以。因?yàn)榉菣?quán)利人無(wú)權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣(mài)，更無(wú)權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款。除非持有公證的授權(quán)委托書(shū)。

三

十八、業(yè)主收訂時(shí)沒(méi)有帶房產(chǎn)證或房產(chǎn)證抵押或尚為“買(mǎi)賣(mài)合同”的情況，怎么辦？

答：原則上這種情況是不可以付定金的。但有時(shí)應(yīng)視當(dāng)時(shí)的情況靈活處理。

1、業(yè)主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門(mén)去拿，驗(yàn)實(shí)無(wú)誤，證、錢(qián)同時(shí)交接。

2、房產(chǎn)證質(zhì)押時(shí)涉及到誰(shuí)贖樓的問(wèn)題。若業(yè)主自己贖樓則留下“按揭合同”、“保險(xiǎn)費(fèi)單”等有價(jià)有效文件、資料，付定5000元，由有關(guān)人員陪同前往銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，還必須簽訂“借款合同”和“借款借據(jù)”，承擔(dān)5%的融資費(fèi)，并全權(quán)委托公司辦理贖樓和轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，不付定金。

3、若為“買(mǎi)賣(mài)合同”的可付給業(yè)主適當(dāng)定金，并將“買(mǎi)賣(mài)合同”、付清房款證明、發(fā)票等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時(shí)提醒業(yè)主承租一手房產(chǎn)證稅費(fèi)。

三

十九、業(yè)主沒(méi)有定時(shí)“查檔”，如何處理？

答：

1、業(yè)務(wù)員提前用房產(chǎn)證復(fù)印件核實(shí)產(chǎn)權(quán)；

2、通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。四

十、簽約時(shí)，業(yè)主不愿預(yù)留水、電押金，怎么辦？

答：

1、押金必須預(yù)留，否則無(wú)法清償物業(yè)交結(jié)前費(fèi)用，必須預(yù)留，這是公司規(guī)定。

2、不預(yù)留的先決條件是業(yè)主憑當(dāng)月繳費(fèi)清單和業(yè)務(wù)員來(lái)結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務(wù)人員的抄房指數(shù)相符。

四

十一、業(yè)主不能如期交房，怎么辦？

答：公司業(yè)務(wù)人員有義務(wù)及時(shí)提醒業(yè)主交房時(shí)間和遲交房的危害以及所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。如果還是不行，公司則按市價(jià)扣除當(dāng)期的租金及賠償補(bǔ)給客戶。

四

十二、業(yè)主不同意按揭，怎么辦？

答：

1、憑按揭流程的客戶解釋在過(guò)戶前銀行會(huì)出具承諾函，以保證房款無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。

2、講清按揭與一次性在時(shí)間上只差半個(gè)月，付款程序基本一致。

3、說(shuō)服業(yè)主按揭與一次性付款沒(méi)有什么不同，深圳人的超前意識(shí)使90%以上的人都選擇銀行按揭，如果不同意銀行按揭可能失去很多出得起錢(qián)的客戶，對(duì)業(yè)主不利。

四

十三、客戶、業(yè)主要求傭金打折，怎么辦？

答：

1、傭金打折是對(duì)我們所提供的服務(wù)的打折，是對(duì)我們提供服務(wù)質(zhì)量的否認(rèn)。

2、行業(yè)的規(guī)范不允許打折。

3、從公司經(jīng)理成本的角度來(lái)講也不能打折。

四

十四、由于業(yè)主的原因，不能如期過(guò)戶，怎么辦？

答：向客戶說(shuō)明原因，求得客戶理解和原諒，并承擔(dān)客戶會(huì)盡力盡可能地督促業(yè)主及早過(guò)戶。向業(yè)主說(shuō)明合約的法律效力和違約將承擔(dān)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

四

十五、業(yè)主要求見(jiàn)稅單收全款，怎么辦？

答：

1、出稅單并不代表產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。

2、出具稅單 并非完全意義上的“過(guò)戶”，只有完稅后四個(gè)工作日內(nèi)（可咨詢(xún)國(guó)土局），在國(guó)土局的電腦資料上實(shí)現(xiàn)“完全過(guò)戶”，在此之前由于原業(yè)主的任何債務(wù)都可能遭遇到有關(guān)部門(mén)的查封。為避免這種風(fēng)險(xiǎn)，公司規(guī)定完稅后五個(gè)工作日內(nèi)付清全款。

四

十六、怎樣防止業(yè)主出具房產(chǎn)證時(shí)，所委托物業(yè)的資料與先前委托有誤？

答：解決這個(gè)問(wèn)題的唯一辦法就是在接受委托時(shí)索取房產(chǎn)證復(fù)印件，或系統(tǒng)查驗(yàn)房產(chǎn)證原件。

四

十七、收到客戶定金后，業(yè)主不漲價(jià)，不肯收定、不簽委托、不簽合同，怎么辦？

答：

1、除非業(yè)主不想賣(mài)房，否則就是心中有一個(gè)“結(jié)”，找到這個(gè)“結(jié)”，就可以找出解開(kāi)這個(gè)“結(jié)”的方法。

2、向業(yè)主闡明利害關(guān)系，否則無(wú)法保障業(yè)主利益。

四

十八、收到客戶定金后,客戶要求見(jiàn)業(yè)主，此時(shí)有差價(jià)，怎么辦？

答：

1、弱國(guó)利潤(rùn)大，可以先過(guò)多一道戶；

2、想辦法說(shuō)服一方做委托；

3、如利潤(rùn)不大，敬請(qǐng)放棄差價(jià)心理，保證雙傭。四

十九、客戶交定金后，不承認(rèn)業(yè)主和中介簽署的公證委托，怎么辦？

答：業(yè)主能將全權(quán)委托辦給公司，說(shuō)明業(yè)主完全信任公司。同時(shí)全權(quán)委托具備法律效力，包括國(guó)土局、銀行、公證處都予以承認(rèn)，客戶沒(méi)有理由不認(rèn)可，否則，是對(duì)法律的蔑視。

五

十、過(guò)戶后，客戶要求退件并更改買(mǎi)賣(mài)合同，怎么辦？

答：

1、向客戶解釋遞件后，文件規(guī)定不能撤件；

2、原則上這樣的事情是不可以發(fā)生的，除非萬(wàn)不得已，退件的原因很多，諸如：①由于價(jià)格填錯(cuò)造成高額稅費(fèi)；②權(quán)利人錯(cuò)寫(xiě)或少寫(xiě)；③房產(chǎn)名稱(chēng)、標(biāo)號(hào)等填錯(cuò)等等，退件必須買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人到場(chǎng)，并書(shū)面提出申請(qǐng)，國(guó)土局酌情處理。

五

十一、業(yè)主自身沒(méi)有能力贖樓，但不付相關(guān)費(fèi)用，怎么辦？

答：贖樓存在高風(fēng)險(xiǎn)，必須交付相關(guān)費(fèi)用，如不付贖樓費(fèi)用，無(wú)法完成交易。

五

十二、業(yè)主要求向買(mǎi)家收取煤氣及有限電視開(kāi)戶費(fèi)，怎么辦？

答：所有成交物業(yè)內(nèi)的設(shè)備是否免費(fèi)過(guò)戶，這在客戶交定和業(yè)主收定簽約時(shí)就有明確規(guī)定，依約而行。

五

十三、沒(méi)轉(zhuǎn)定前產(chǎn)權(quán)清晰？交定后做了抵押（或被查封），怎么辦？

答：

1、向業(yè)主闡明合約的嚴(yán)肅性和法律效力，在最短的時(shí)間內(nèi)追回定金；

2、通知客戶，說(shuō)明情況，并承諾重新幫他另找一套滿意的房；

3、向有關(guān)單位申訴，以期追回定金。

五

十四、業(yè)主收定金后，不同意把該物業(yè)的戶口遷走，怎么辦？

答：根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定：同一物業(yè)內(nèi)不可以有兩個(gè)戶主存在，業(yè)主既然將該物業(yè)出售，同時(shí)也就放棄了該物業(yè)的戶籍權(quán)，沒(méi)有理由不把戶口遷走。根據(jù)有關(guān)轄區(qū)管理的規(guī)定，業(yè)主的新居長(zhǎng)期沒(méi)有戶籍也是不允許的。有關(guān)的規(guī)定也會(huì)促使業(yè)主把戶口遷走，只是時(shí)間問(wèn)題。

五

十五、收定后，權(quán)利人出事，怎么辦？

答：任何事情發(fā)生后都會(huì)有一個(gè)處理結(jié)果，如：業(yè)主出意外了，必定有遺產(chǎn)繼承人 ；業(yè)主犯案或殘疾了或其他原因不能親自前來(lái)辦理有關(guān)手續(xù)，可以請(qǐng)公證處派人上公證委托給一個(gè)業(yè)主信任的人，當(dāng)然還有其他等等，都必定有解決的辦法，就看我們?cè)鯓尤プ?，怎樣做好而已?/p>

五

十六、業(yè)主收定后又把原物業(yè)做了裝修，不肯按原協(xié)議出售，怎么辦？

答：

1、說(shuō)服客戶接受裝修；

2、說(shuō)服業(yè)主將物業(yè)折價(jià)后處理；

3、按原約執(zhí)行，所造成的損失由業(yè)主自行承擔(dān)。

五

十七、公司物業(yè)出售、客戶要做按揭，需向銀行提供什么資料？

答：須提供：①售樓董事會(huì)決議；②法人代表證明；③法人授權(quán)委托書(shū)；④法定代表人和被授權(quán)人身份證原/復(fù)印件；⑤營(yíng)業(yè)執(zhí)照原/復(fù)印件；⑥買(mǎi)賣(mài)雙方所簽定的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同；⑦房產(chǎn)證原/復(fù)印件。五

十八、業(yè)主沒(méi)有向銀行抵押貸款，房產(chǎn)證在手上，該物業(yè)是否一定可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

答：不一定，有可能存在限制轉(zhuǎn)讓的情況，如查封、擔(dān)保、發(fā)展商欠款、刑事案件等情況。

五

十九、業(yè)主剛開(kāi)始沒(méi)能力贖樓，但在辦理手續(xù)時(shí)，突然又可以贖樓怎么辦？

答：可以，如果公司贖樓資金還沒(méi)有付出，如業(yè)主自己要求贖樓，可以免收贖樓費(fèi)，如合同條款中注明贖樓的，就該收取手續(xù)費(fèi)用，因?yàn)槲覀円褱?zhǔn)備好資金，我們的費(fèi)用已產(chǎn)生，就應(yīng)收取相應(yīng)的費(fèi)用。

六

十、業(yè)主說(shuō)自己可以贖樓，等見(jiàn)到客戶時(shí)又說(shuō)資金緊張，怎么辦？ 答：如沒(méi)有能力，可以由公司去贖樓，但需要支付相關(guān)費(fèi)用。

六

十一、客戶委托書(shū)收回時(shí)，他說(shuō)：我們沒(méi)在委托書(shū)上注明交易完成時(shí)該委托書(shū)要收回，怎么辦？ 答：交回購(gòu)房委托書(shū)，是現(xiàn)在你已有現(xiàn)售合同，房產(chǎn)證原件（復(fù)印件）、抵押合同在手，以上資料注明，我公司已為你成功購(gòu)到你的物業(yè)，并已辦理好水電等過(guò)戶手續(xù)，合同已終止，所以……

六

十二、簽約時(shí)，客戶提出傭金在交易完成時(shí)支付，怎么辦？

答：不可以。因?yàn)檗k理過(guò)戶時(shí)交易部已完成前期工作，以后的工作由負(fù)責(zé)售后服務(wù)的客戶服務(wù)部繼續(xù)跟進(jìn)，所以公司要求在簽署購(gòu)房委托書(shū)10天內(nèi)付清傭金和房款。

六

十三、帶顧客去看二、三次房，再帶去看時(shí)業(yè)主突然不再給看，怎么辦？ 答：及時(shí)與業(yè)主溝通，盡快找出業(yè)主不給看的原因。

六

十四、業(yè)主大多數(shù)不簽委托書(shū)，怎么辦？

答：這個(gè)時(shí)期的業(yè)主還處在培養(yǎng)期，我們應(yīng)該做以下工作：第一，接到盤(pán)源第一時(shí)間去看房；第二，見(jiàn)業(yè)主一定要做好準(zhǔn)備工作，對(duì)物業(yè)的環(huán)境、配套、交通及行情等有一個(gè)非常清晰的了解，作為專(zhuān)類(lèi)人士，你還必須對(duì)業(yè)主的物業(yè)提出一些合理化的建議，讓業(yè)主感覺(jué)你很專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)，而且為他著想，建立一定的信任度；第三，第一次廣告前通知業(yè)主，廣告后給業(yè)主匯報(bào)。

六

十五、客戶要求所購(gòu)房產(chǎn)寫(xiě)自己兒女名字，而自己兒女不滿18歲，怎么辦？需要準(zhǔn)備什么資料？ 答：只要具備合法身份證明的國(guó)內(nèi)公民都可以在深圳購(gòu)買(mǎi)商品房。但不滿18周歲沒(méi)有懂事行為能力或限制民事行為能力的公民，購(gòu)房時(shí)需提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明。

六

十六、業(yè)主是外資企業(yè)，公司房轉(zhuǎn)讓需提交什么資料？客戶要求做按揭，業(yè)主方要提交什么資料？ 答：須提交：

1、加蓋有“工商局執(zhí)照復(fù)印專(zhuān)用章”的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

2、法定代表人證明書(shū)、委托書(shū)（原件），法定代表人、委托人身份證復(fù)印件；

3、境外企業(yè)或組織提交的資料按規(guī)定須公證或人證（原件）。香港區(qū)域內(nèi)的，有經(jīng)國(guó)家司法部認(rèn)可的律師樓見(jiàn)證，并經(jīng)出入境事務(wù)處蓋章確認(rèn)；其他境外企業(yè)或組織須有駐該國(guó)或地區(qū)大使館（領(lǐng)事館）蓋章確認(rèn)。人證內(nèi)容一般包括有效的商業(yè)登記證、董事會(huì)決議、董事證明及身份證復(fù)印件、授權(quán)委托書(shū)和受托人身份證復(fù)印件。六

十七、客戶咨詢(xún)物業(yè)具體位置、樓層等房源要素，如何解答？

答：

1、如果判斷是真實(shí)客戶，除特定房號(hào)、業(yè)主情況以外，有所選擇的告訴客戶物業(yè)基本狀況，其他的見(jiàn)面看房后商議。

2、避實(shí)就虛，告訴他相同的房號(hào)、朝向和非本棟的棟號(hào)或不同的樓層，告訴他附近顯著的標(biāo)記，如：花園、泳池、會(huì)所、游樂(lè)場(chǎng)等，其他的等看房見(jiàn)面時(shí)詳細(xì)介紹。

3、可說(shuō)在某大型建筑附近，不方便說(shuō)出具體方位，只說(shuō)某樓以上，某樓以下。

六

十八、客戶看完物業(yè)后，無(wú)任何手續(xù)意見(jiàn)，怎么跟蹤？

答：

1、多與客戶溝通，詳細(xì)了解客戶的具體意向和對(duì)物業(yè)的滿意度！哪些因素客戶不滿意，充分戰(zhàn)士物業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

2、做為業(yè)務(wù)員必須主動(dòng)幫助客戶分析已看過(guò)的物業(yè)，提出專(zhuān)業(yè)性建設(shè)性的意見(jiàn)，如果發(fā)現(xiàn)該物業(yè)不適合客戶就要及時(shí)為客戶尋找其他的物業(yè)，并告訴客戶我是最優(yōu)秀、最專(zhuān)業(yè)的業(yè)務(wù)員，一定能為你找到您最喜歡、最滿意的物業(yè)。

六

十九、客戶愿意簽看樓書(shū)，但不出示身份證件，也不寫(xiě)簽身份證號(hào)碼，怎么辦？

答：

1、看樓出發(fā)前一定要與客戶說(shuō)明看樓要求，說(shuō)明看樓書(shū)只是對(duì)看樓行為的約束，前提是成交后，開(kāi)始履行承諾。

2、查驗(yàn)身份證只是為確認(rèn)一下客戶所簽的名是否真實(shí)，未必真要簽下身份證號(hào)碼。簽看樓書(shū)也是對(duì)我們服務(wù)的認(rèn)可和承諾。

七

十、客戶以公司名義購(gòu)房，個(gè)人簽看樓書(shū)可以帶去看房嗎？ 答：拿看樓書(shū)到客戶公司蓋章后才能看房。

七

十一、業(yè)主咨詢(xún)房?jī)r(jià)，但又不留電話，說(shuō)考慮一下再聯(lián)系你，怎么辦？

答：靠平時(shí)的業(yè)務(wù)積累，靠靈活的應(yīng)變，及時(shí)給出物業(yè)合理售價(jià)，或周邊類(lèi)似物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)，取得雙方信任，才能留住對(duì)方電話，除之無(wú)更好辦法。

七

十二、我公司無(wú)客戶合適的物業(yè)時(shí)，如何才能留住客戶電話？

答：了解客戶的詳細(xì)要求，在自己的頭腦里很快找出客戶合適的物業(yè)進(jìn)行報(bào)價(jià)，或者給客戶比較好的建議，取得客戶的信任，從而留住客戶的電話。

七

十三、看樓時(shí)，業(yè)主與客戶之間相互溝通，甚至互留電話，怎么辦？ 答：嚴(yán)正聲明自己的立場(chǎng)和公司的要求，并當(dāng)場(chǎng)收回紙片，要求相互尊重。

七

十四、同行有實(shí)在客戶要求合作時(shí)，怎么辦？

答：不合作是公司要求。如不需要再看房，經(jīng)過(guò)公司同意后談合作條件。

七

十五、如何讓客戶相信，我公司不吃差價(jià)？

答：公司本著專(zhuān)業(yè)、正直的經(jīng)營(yíng)理念，公平、公正、公開(kāi)的態(tài)度，營(yíng)造公司一流品牌，讓客戶成為公司長(zhǎng)期的無(wú)形資源。公司承諾假一賠十的原則，賺一萬(wàn)賠十萬(wàn)元。七

十六、遇到中介公司以客戶名義跳盤(pán)，如何防范？如何處理？

答：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要求客戶到公司簽署看樓書(shū)，出示身份證后看房。公司購(gòu)買(mǎi)，要求業(yè)務(wù)員到對(duì)方公司簽看樓書(shū)，取營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件并蓋章后看房。

七

十七、業(yè)主有多套類(lèi)似物業(yè)，客戶簽署了看樓書(shū)只看了一套就相中，最后私下與業(yè)主成交的是另一套，能否收回傭金？

答：看樓書(shū)無(wú)效，就很難收回傭金。

七

十八、客戶向我們提出想看我們和業(yè)主方簽的售房委托書(shū)，可以嗎？ 答：不可以，因?yàn)槭侵薪楣?，我們須?duì)你的資料和業(yè)主資料進(jìn)行保密。

七

十九、客戶向我們交了保險(xiǎn)費(fèi)有沒(méi)有保險(xiǎn)合同？

答：有，在退抵押金同時(shí)，銀行會(huì)將保險(xiǎn)合同附上，第一受益人為銀行。

八

十、客戶問(wèn)我們先到國(guó)土局遞件，再到銀行申請(qǐng)貸款，行嗎？

答：不行，因?yàn)殂y行審查貸款資格時(shí)，要看房產(chǎn)證，如先去過(guò)戶，房產(chǎn)證已送到國(guó)土局，銀行無(wú)法批貸款承諾函給你，另一方面，業(yè)主必須看到銀行承諾函后，才會(huì)去國(guó)土局簽字。

八

十一、客戶問(wèn)現(xiàn)售合同最后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該蓋章，我們是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，怎么我們公司沒(méi)有蓋章？

答：目前，深圳市買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)售合同只有一種版本，房地產(chǎn)中介可以不用蓋章，主要是您同業(yè)主之間簽訂合同，國(guó)土局確認(rèn)。

八

十二、客戶問(wèn)現(xiàn)售合同中第七條甲方應(yīng)將該宗房地產(chǎn)《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的復(fù)印件交給乙方，《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移給乙方。該《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》以產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)保存的合同副本為準(zhǔn)。他們?yōu)槭裁礇](méi)有收到甲方的《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》？

答：這一條，是指甲方向發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)一手房產(chǎn)證，在房產(chǎn)證未辦好之前，就有此合同書(shū)，你現(xiàn)在是已有房產(chǎn)證的過(guò)戶，房產(chǎn)證已經(jīng)證明你是合法權(quán)利人，擁有對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。

八

十三、業(yè)主問(wèn)申請(qǐng)按揭貸款時(shí)為什么他們要到銀行來(lái)？這應(yīng)該是客戶的事。

答：你去銀行的目的主要是向銀行確認(rèn)客戶購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的貸款直接放在你的帳號(hào)上，這是我們和銀行對(duì)您收款負(fù)責(zé)任。

八

十四、客戶問(wèn)已簽抵押合同，可否提前還款？ 答：可以。八

十五、業(yè)主無(wú)法償還銀行貸款，現(xiàn)委托給你們中介應(yīng)如何辦手續(xù)？

答：你須帶上抵押合同到我公司簽訂售房委托書(shū)、借款合同。查清你借銀行多少供樓款，在去辦理贖樓手續(xù)前，你須向我公司簽借據(jù)，帶上抵押合同、身份證、婚姻證明（如已婚須配偶同去）到公證處辦理委托書(shū)。

八

十七、業(yè)主不肯提供房產(chǎn)證原件或復(fù)印件，怎么辦？ 答：說(shuō)服業(yè)主提供房產(chǎn)證第三頁(yè)（房產(chǎn)資料）即可。

八

十八、客戶看房時(shí)不表態(tài)，怎么辦？

答：有些業(yè)務(wù)員在帶客看房時(shí)過(guò)于“熱情”，滔滔不絕，而客戶卻一聲不吭。到最后一句“考慮考慮”結(jié)束此次看房，搞得業(yè)務(wù)員一頭霧水，不知所終。其實(shí)，這里業(yè)務(wù)員犯了一個(gè)錯(cuò)誤：就是無(wú)的放矢，這種毫無(wú)目標(biāo)的夸夸其談是沒(méi)有人欣賞的。所以我們的業(yè)務(wù)員要設(shè)法引導(dǎo)客戶開(kāi)口說(shuō)話，說(shuō)出其所想所好所需，不僅如此，我們的業(yè)務(wù)員還要善于聆聽(tīng)。聆聽(tīng)中可以了解客戶的真正需求，可以隨機(jī)應(yīng)變，改變自己的策略，可以投其所好，有的放矢。

八

十九、客戶出一個(gè)“超低”價(jià)時(shí)怎么辦？或者說(shuō)：客戶為什么會(huì)出“超低價(jià)”？

答：當(dāng)客戶出了個(gè)“超低”價(jià)時(shí)，可能有兩種情況，業(yè)務(wù)員應(yīng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況做出判斷，并采取相應(yīng)的措施加以應(yīng)付，第一，客戶出的超低價(jià)不是很“離譜”，只是這種價(jià)很難談到或很難成交，這時(shí)，我們的第一反應(yīng)應(yīng)該是“客戶在探底”，有可能成交，那么，我們應(yīng)該面帶笑容的說(shuō)：“我知道您在跟我開(kāi)玩笑呢！”你的笑容和回答讓客戶感覺(jué)到他開(kāi)的這個(gè)價(jià)根本就不可能，同時(shí)，又要讓他有“面子”下臺(tái)，并告訴客戶決定價(jià)格的權(quán)力不在于我們而在于業(yè)主，我們沒(méi)有決定權(quán)，第二，客戶出了根本就不可能的價(jià)，這時(shí)我們就不能會(huì)錯(cuò)意，以為客戶還價(jià)就有希望了，其實(shí)，這是客戶“以進(jìn)為退”的手段，他是在存心為難你，拒絕你，因?yàn)樗揪涂床簧线@個(gè)物業(yè)，而又不好意思直接拒絕你而已，這個(gè)時(shí)候我們應(yīng)該順著臺(tái)階而下，告訴他這個(gè)物業(yè)不適合他，我們給他另找，這樣大家都留著“面子”，日后還有機(jī)會(huì)。

九

十、客戶暴露出購(gòu)買(mǎi)沖勁的時(shí)候，怎么辦？

答：客戶看房有時(shí)會(huì)有一種沖動(dòng)，這種沖動(dòng)持續(xù)時(shí)間往往都不會(huì)太大久，而且稍縱即逝。我們應(yīng)該及時(shí)抓住這種沖動(dòng)促使成交，在看房或談判過(guò)程中，如果發(fā)現(xiàn)客戶對(duì)你所介紹的物業(yè)表現(xiàn)出極大的興趣，或者所出的價(jià)格在你的底線以上或左右時(shí)，應(yīng)該不失時(shí)機(jī)地“逼定”，一定讓他空手出了門(mén)，誰(shuí)保證沒(méi)有更好，價(jià)格更低的物業(yè)供他選擇呢？

九

十一、現(xiàn)有５０年產(chǎn)權(quán)的住宅，哪些可自動(dòng)順延７０年，哪些不可以？

答：８８年１月３日之前所批的地不可順延，因?yàn)槟菚r(shí)的土地都是行政劃撥用地，８８年１月３日后所批準(zhǔn)住宅用地，發(fā)展商有簽土地出讓合同的都可順延。九

十二、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，哪些人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利？

答：１、國(guó)家有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；２、共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；３承擔(dān)人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

九

十三、原房產(chǎn)證以暫住證號(hào)碼填寫(xiě)，證件號(hào)碼一欄過(guò)戶時(shí)應(yīng)遞交哪些資料？

答：到所辦暫住證的派出所開(kāi)具證明，證明權(quán)利人曾在此辦過(guò)暫住證。并帶上現(xiàn)有的身份證和房產(chǎn)證原件，買(mǎi)賣(mài)合同原件即可。

九

十四、正在按揭的物業(yè)要售予第三方，能否在原按揭銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)？

答：物業(yè)要出售必須做產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移須在清晰的情況下才可辦理過(guò)戶，正在銀行按揭的不可以過(guò)戶，須將銀行所欠款項(xiàng)還清，才可拿出被抵押的房產(chǎn)證，注銷(xiāo)完畢才可做轉(zhuǎn)移登記，然后再辦理二手樓按揭手續(xù)。

九

十五、我通過(guò)你們公司買(mǎi)了一套二手房，但你們?yōu)槭裁床荒荛_(kāi)發(fā)票？

答：我們公司屬于中介性質(zhì)的公司，收取的只是傭金，不具有開(kāi)具房地產(chǎn)購(gòu)房發(fā)票的權(quán)利。如果您有開(kāi)發(fā)票的需要，請(qǐng)備齊所需資料等到所屬?lài)?guó)土局的辦文窗口開(kāi)具與房產(chǎn)證購(gòu)房?jī)r(jià)格相符的購(gòu)房發(fā)票。

九

十六、個(gè)人與個(gè)人之間借貨用商品房抵押登記需提供什么資料？怎樣辦理？

答：１、準(zhǔn)備資料有：①房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表１份；②房地產(chǎn)證原件；③抵押借款合同書(shū)三份（合同書(shū)需電腦打印，可參考銀行樣本）；④抵押人和借款人身份證明；⑤準(zhǔn)備上述資料去國(guó)土局辦理即可。

九

十七、業(yè)主為兩個(gè)人名而不是夫妻，其中一個(gè)轉(zhuǎn)讓給另外一人該怎樣辦理？

答：這種轉(zhuǎn)讓也屬于正常的三級(jí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)a(chǎn)權(quán)也只轉(zhuǎn)讓一半。所以轉(zhuǎn)讓價(jià)格也是原房產(chǎn)證的一半。以轉(zhuǎn)讓后的房產(chǎn)證登記作為計(jì)稅依據(jù)。

九

十八、夫妻雙方離婚后怎樣辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，需要提交哪些資料？

答：①房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表１份；②房地產(chǎn)證原件；③離婚證、協(xié)議書(shū)原件及復(fù)印件或法院的調(diào)解書(shū)、判決書(shū)；④變更方業(yè)主的身份證復(fù)印件（協(xié)議的雙方必須共同申請(qǐng)，法院調(diào)解除外）；⑤屬所在單位房最好需提供原產(chǎn)權(quán)單位同意變更的證明原件（商品房不用５、６項(xiàng)）；⑥屬在住宅局購(gòu)房的需提交《離異后產(chǎn)權(quán)變更審批表》原件（在住宅局領(lǐng)?。?zhǔn)備好上述資料去國(guó)土局辦理即可。

九

十九、當(dāng)客戶來(lái)電咨詢(xún)時(shí)，稱(chēng)已同其它公司看過(guò)我公司廣告的某樓盤(pán)，由于價(jià)格等因素，一直未能成交，我公司業(yè)務(wù)員此時(shí)應(yīng)對(duì)的最佳策略是什么？

答：最佳的策略是答應(yīng)客戶與我公司簽看樓書(shū)和承諾書(shū)，然后安排業(yè)主和客戶見(jiàn)面，向客戶闡明我公司一貫立場(chǎng)，透明操作，誠(chéng)信服務(wù)。具體操作的程序視具體情況處理。

一百、當(dāng)客戶去看房時(shí)，堅(jiān)持要與業(yè)主交換聯(lián)系方式，業(yè)務(wù)員在現(xiàn)場(chǎng)該怎么辦？

答：首先看房前經(jīng)紀(jì)人應(yīng)策略地預(yù)防，分別與客戶、業(yè)主方闡明不能跳開(kāi)中介公司的觀點(diǎn)，堅(jiān)決制止此類(lèi)情況的發(fā)展，若已交換，再告訴客戶看樓書(shū)和委托書(shū)的法律效力以及由此行為所引起其所負(fù)的相關(guān)法律責(zé)任

第三篇：二手房交易必備材料

二手房交易必備材料

房管窗口：賣(mài)方身份證原件、復(fù)印件，房產(chǎn)證原件、復(fù)印件，收款銀行賬號(hào)（賣(mài)方本人卡號(hào)）。買(mǎi)方夫妻雙方身份證原件、復(fù)印件，夫妻雙方戶口本原件（復(fù)印首頁(yè)、戶主頁(yè)、本人頁(yè)各1份），結(jié)婚證原件、復(fù)印件，未婚的提供未婚證明（民政局開(kāi)具），離婚的提供離婚證原件、復(fù)印件，未再婚證明原件（民政局開(kāi)具）。

非鄭州市居民還需另外提交本市1年以上“鄭州市居住證”或鄭州市個(gè)人所得稅完稅證明或鄭州市社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明原件。買(mǎi)方有貸款的需出示“銀行預(yù)審批資料”。買(mǎi)方或者賣(mài)方是未成年人，或者需要辦理公證的，還要提供其他證明材料。

地稅窗口：買(mǎi)賣(mài)雙方身份證復(fù)印件、存量房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件（整本復(fù)印）、房產(chǎn)證復(fù)印件（整本復(fù)?。?、老契稅證原件、河南省存量房交易核定計(jì)稅價(jià)格通知書(shū)、新契稅證復(fù)印件、資金監(jiān)管證明復(fù)印件。

（注：個(gè)別情況需要其他復(fù)印件請(qǐng)到窗口咨詢(xún)）

第四篇：二手房交易手冊(cè)

交易手冊(cè)

過(guò)戶流程：

1.還貸款

賣(mài)方還貸款的地點(diǎn)，金額、相關(guān)材料的確定

注：

1、身份證、還款的公證書(shū)、產(chǎn)權(quán)證

買(mǎi)方資金到位及相應(yīng)還貸地點(diǎn)、相關(guān)材料的確定

a)是否有定金的收條要收回

b)是否有傭金收取

領(lǐng)取注銷(xiāo)證明等手續(xù)

注銷(xiāo)手續(xù)要有：銀行出具的注銷(xiāo)登記申請(qǐng)書(shū)和房管局的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或《房屋他項(xiàng)權(quán)登記證明單》，08年后的公積金貸款還需要到公積金管理中心加蓋公積金公章。

2.過(guò)戶

確定時(shí)間和地點(diǎn)，需要的相關(guān)材料：

賣(mài)：

普通住宅：身份證、結(jié)婚證（婚姻狀況證明）、戶口簿、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房：土地證

非住宅：土地證、評(píng)估報(bào)告、稅務(wù)局鑒證報(bào)告

附：其中婚姻狀況證明又包括｛離異未再婚（民事調(diào)解或判決書(shū)，離婚證，未再婚證明）離異再婚（現(xiàn)結(jié)婚證，原離婚協(xié)議）喪偶后未再婚（配偶死亡證明，產(chǎn)權(quán)人身份證，喪偶未再婚證明）喪偶再婚（現(xiàn)結(jié)婚證，現(xiàn)夫妻雙方結(jié)婚證，原配偶死亡證明）喪偶前購(gòu)買(mǎi)的未再婚（產(chǎn)權(quán)人身份證，產(chǎn)權(quán)繼承公證書(shū)，死亡證明，未再婚證明）喪偶前購(gòu)買(mǎi)又再婚（現(xiàn)雙方身份證，結(jié)婚證，原配偶死亡證明，遺產(chǎn)繼承公正書(shū)）｝

買(mǎi)：

身份證、結(jié)婚證、戶口簿

房款、繳納相關(guān)稅收的款項(xiàng)、公司的相關(guān)費(fèi)用

附：買(mǎi)方是結(jié)過(guò)婚的，產(chǎn)權(quán)責(zé)屬于共同財(cái)產(chǎn)，一般產(chǎn)權(quán)證是寫(xiě)兩個(gè)人的名字，如果要求寫(xiě)一方的名字，責(zé)需要提供配偶放棄產(chǎn)權(quán)證明（一般都是由房產(chǎn)交易所出具，有固定文本格式），需雙方本人到場(chǎng)。

3.貸款

確定時(shí)間和地點(diǎn)，需要的相關(guān)材料：

貸款材料：產(chǎn)權(quán)證、身份證、結(jié)婚證（婚姻狀況證明）、戶口薄、收入證明、契稅發(fā)票、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票、首付款證明、買(mǎi)賣(mài)合同、非住宅外加土地證

4.抵押

確定時(shí)間、地點(diǎn)和材料：

銀行出具的貸款合同、抵押登記申請(qǐng)書(shū)、委托書(shū)、產(chǎn)權(quán)證、非住宅還需土地證、08年以后登記的房子只要帶借款人的身份證、08年之前的身份證、結(jié)婚證（婚姻狀況證明）

5.物業(yè)交接

a)水電表讀數(shù)的抄表和物業(yè)費(fèi)的核實(shí)

b)根據(jù)已經(jīng)核查的附屬設(shè)施的底數(shù)給雙方結(jié)算清楚費(fèi)用

（現(xiàn)抄表數(shù)—已繳數(shù)）*價(jià)格=結(jié)清的費(fèi)用

c)清點(diǎn)合同約定的設(shè)施及相關(guān)票據(jù)并記錄在公司的交接表上請(qǐng)客戶雙

方簽字認(rèn)可

交易稅費(fèi)明細(xì)

房屋交易所需的費(fèi)用

賣(mài)方要繳納的相關(guān)費(fèi)用

? 1.營(yíng)業(yè)稅（城建稅和教育費(fèi)附加）；

? 2.個(gè)人所得稅；

? 3.土地增值稅；

? 4.補(bǔ)差費(fèi)用；

? 5.房屋交易手續(xù)費(fèi)。

什么情況下要繳納營(yíng)業(yè)稅：

? 1.首先要了解普通住宅：a.單套面積144平方以下；b.住宅小區(qū)容積率1.0以上；c.成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均價(jià)1.2倍以下的；反之，即為非普通住宅； ? 4.普通住宅購(gòu)買(mǎi)未滿5年的，轉(zhuǎn)讓按申報(bào)價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的全額的5.6%計(jì)收，購(gòu)買(mǎi)滿5年的，轉(zhuǎn)讓免繳；

? 5.非普通住宅中別墅和高檔小區(qū)為購(gòu)買(mǎi)未滿5年的，轉(zhuǎn)讓按申報(bào)價(jià)格的5.6%計(jì)收，購(gòu)買(mǎi)滿5年的，轉(zhuǎn)讓按差額的5.6%計(jì)收；

? 6.非住宅或單位房屋不分類(lèi)型轉(zhuǎn)讓均按照差額的5.6%計(jì)收；（單位的屬于自建的全額，購(gòu)買(mǎi)的差額）

什么情況下要繳納個(gè)人所得稅：

? 1.不能滿足購(gòu)買(mǎi)滿5年且為唯一一套生活用房的均需要繳納個(gè)人所得稅，按申報(bào)價(jià)格的1%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）

? 2.非住宅不分類(lèi)型均按申報(bào)價(jià)格的1.5%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）；

? 3.單位房屋轉(zhuǎn)讓不分類(lèi)型均不需繳納個(gè)人所得稅。

什么情況下要繳納土地增值稅：

? 1.普通住宅與非普通住宅不分年限暫免；

? 2.別墅交易按照申報(bào)價(jià)格的3%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）計(jì)收；

?2.非住宅轉(zhuǎn)讓不分類(lèi)型均按照申報(bào)價(jià)格的3%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）計(jì)收； ? 3.單位房屋轉(zhuǎn)讓不分房屋類(lèi)型均按照申報(bào)價(jià)格的3%或按實(shí)結(jié)算（差額的20%）計(jì)收.什么情況下需要補(bǔ)差：

?（凡是優(yōu)惠售房均要上市審批）

? 凡是在1993年12月31日前購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)惠均需要按14.00元/平方進(jìn)行補(bǔ)差；

? 凡是超出自己或配偶對(duì)應(yīng)的最高職稱(chēng)應(yīng)享受的面積，超出面積部分均需要按照成本

價(jià)進(jìn)行補(bǔ)差。

房屋轉(zhuǎn)讓交易手續(xù)費(fèi)如何繳納：

? 優(yōu)惠售房交易手續(xù)費(fèi)按1.5元/平方計(jì)收；

? 商品房住宅交易手續(xù)費(fèi)按3.00元/平方計(jì)收；

? 非住宅的交易手續(xù)費(fèi)按5.00元/平方計(jì)收；

買(mǎi)方要繳納的相關(guān)費(fèi)用：

? 契稅；

? 房屋交易手續(xù)費(fèi)；

? 房屋所有權(quán)登記費(fèi)；

? 配圖費(fèi)；

? 房屋測(cè)繪費(fèi)；

? 印花稅。

契稅如何繳納：

? 購(gòu)買(mǎi)首套，90平方以下住房契稅是申報(bào)價(jià)格的1%；90-144平方的申報(bào)價(jià)格的1.5%，144平方以上的按照申報(bào)價(jià)格的3%。

? 購(gòu)買(mǎi)非第一套住房契稅是申報(bào)價(jià)格的3%；

? 144平方以上的非普通住宅（除別墅和高檔房屋）契稅是申報(bào)價(jià)格的3%；

? 閣樓隨房屋主體申報(bào)契稅；車(chē)庫(kù)契稅是申報(bào)價(jià)格的3%；

? 購(gòu)買(mǎi)非普通住宅中別墅和高檔房屋、非住宅契稅是申報(bào)價(jià)格的3%；

單位購(gòu)買(mǎi)不分房屋類(lèi)型均按申報(bào)價(jià)格的4%；

房屋交易費(fèi)如何繳納：

? 優(yōu)惠售房交易手續(xù)費(fèi)按1.5元/平方計(jì)收；

? 住宅交易手續(xù)費(fèi)按3.00元/平方計(jì)收；

? 非住宅的交易手續(xù)費(fèi)按5.00元/平方計(jì)收；

房屋所有權(quán)登記費(fèi)如何繳納：

住宅

? 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元/間、套

? 配圖費(fèi)：20元/本

? 證書(shū)工本費(fèi)：10/本

? 交易手續(xù)費(fèi)：6元/平方米（雙方各半）

非住宅

? 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：550元/間、套

? 配圖費(fèi)：20元/本

? 證書(shū)工本費(fèi)：10元/本

? 交易手續(xù)費(fèi)：10元/平方米（雙方各半）

? 印花稅：5元

配圖費(fèi)如何繳納：

? 購(gòu)買(mǎi)除優(yōu)惠售房，均為20.00元。

房屋測(cè)繪費(fèi)如何繳納：

? 只有購(gòu)買(mǎi)優(yōu)惠售房，才要繳納測(cè)繪費(fèi)，為0.5元/平方。

印花稅如何繳納：

? 無(wú)論購(gòu)買(mǎi)什么房屋，均為5.00元。（非住宅、單位購(gòu)買(mǎi)的的每萬(wàn)元5元）

辦理房屋貸款所需的費(fèi)用

1）、抵押登記費(fèi)：80.00元（車(chē)庫(kù)單獨(dú)計(jì)算，登記費(fèi)80.00元）；

2)、還款協(xié)議公正費(fèi)：5萬(wàn)以?xún)?nèi)部分按照貸款金額的千分之二點(diǎn)五，5萬(wàn)以上部分按照貸款金額的千分之一；

3）、評(píng)估費(fèi)：根據(jù)銀行要求，需要評(píng)估的就需要此筆費(fèi)用，按照房屋評(píng)估價(jià)值的千分之一。

第五篇：二手房交易及注意事項(xiàng)之二

二）二手房交易的過(guò)程及辦理程序

讀者疑問(wèn)：二手房交易整個(gè)過(guò)程大致分幾個(gè)階段？

律師答疑：二手房交易大致分以下幾個(gè)階段：

１、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

２、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

３、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”，直接填寫(xiě)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記申請(qǐng)表即可。

６、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見(jiàn)到領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單日后即放款。、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

讀者疑問(wèn)：二手商品房交易過(guò)戶流程是如何規(guī)定的？

律師答疑：二手商品房過(guò)戶流程過(guò)程如下：、如賣(mài)方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買(mǎi)方不通過(guò)貸款的方式支付房款，則賣(mài)方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買(mǎi)方持身份證明，買(mǎi)賣(mài)雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同及申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過(guò)戶申請(qǐng)，工作人員核驗(yàn)身份后要求在相關(guān)過(guò)戶文件上簽字，然后出具交納稅費(fèi)的憑證，雙方交完相關(guān)稅費(fèi)后則交易中心向買(mǎi)方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個(gè)工作日后買(mǎi)方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對(duì)某些類(lèi)過(guò)戶當(dāng)天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過(guò)程有些不同，辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不交稅，是在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時(shí)再交納稅費(fèi)，然后才發(fā)證）。如買(mǎi)方通過(guò)貸款方式支付房款，則與買(mǎi)賣(mài)雙方的過(guò)戶無(wú)關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完成變更登記為準(zhǔn)作為向買(mǎi)方放款的依據(jù)。

讀者疑問(wèn)：辦理二手商品房交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方需向交易主管部門(mén)提交哪些證件？

律師答疑：在辦理二手商品房交易時(shí)，房屋交易主管部門(mén)將其稱(chēng)為“存量私房買(mǎi)賣(mài)”，交易主管部門(mén)收繳的證件有： 1)、房屋所有權(quán)證原件； 2)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同； 3)、賣(mài)方身份證復(fù)印件(核驗(yàn)原件)； 4)、買(mǎi)方身份證明(核驗(yàn)原件)。買(mǎi)方是本市個(gè)人留存身份證復(fù)印件，外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件，軍人留存軍官證復(fù)印件，外國(guó)人留存護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明； 5)、房屋所有權(quán)證附件(平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)復(fù)印件。

讀者疑問(wèn)：二手商品房交易的稅費(fèi)是多少？

律師答疑：二手商品房交易的稅費(fèi)如下：

賣(mài)方交納：萬(wàn)分之五印花稅。買(mǎi)方交納：買(mǎi)方是個(gè)人購(gòu)買(mǎi)建筑面積不超過(guò) 140平方米 按照成交價(jià)的 1.5% 繳納契稅，建筑面積不超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購(gòu)買(mǎi)的按照 3% 繳納契稅；非住宅按成交價(jià)的 3% 收取。房產(chǎn)證印花稅每本 5 元；成交價(jià)萬(wàn)分之五印花稅，除此之外，有些房屋還涉及到營(yíng)業(yè)稅。

讀者疑問(wèn)：什么情況交納營(yíng)業(yè)稅？稅率是多少？

律師答疑：、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)（出售）住房不滿五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5。5% 的全額的營(yíng)業(yè)稅；、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)（出售）住房超過(guò)五年的普通住宅出售時(shí)不用支付營(yíng)業(yè)稅；、個(gè)人購(gòu)買(mǎi)（出售）住房超過(guò)五年的非普通住宅出售時(shí)支付成交價(jià)減去購(gòu)房?jī)r(jià)差額 5.5% 的營(yíng)業(yè)稅。

讀者疑問(wèn)：如何確定普通住宅與非普通住宅？

律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0（含）以上，二是單套建筑面積在 140（含）平方米以下，三是實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的 1.2 倍以下。

讀者疑問(wèn)：二手房的稅費(fèi)如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費(fèi)主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門(mén)交納，有的區(qū)縣地稅在交易中心設(shè)點(diǎn)，辦理交易手續(xù)的人不用另行到地稅部門(mén)交納，在交易中心可一站辦理，節(jié)省時(shí)間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門(mén)交納，地稅部門(mén)與交易中心的地理位置有遠(yuǎn)有近。土地出讓金一般在國(guó)土資源部門(mén)設(shè)立的地點(diǎn)收取，原來(lái)國(guó)土資源與房管是一個(gè)部門(mén)，分開(kāi)后有些國(guó)土部門(mén)與房管部門(mén)辦公地點(diǎn)已分開(kāi)，給辦理交易手續(xù)的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過(guò)戶手續(xù)至少要去兩個(gè)地方，如果去地點(diǎn)不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時(shí)間。有些地方某些費(fèi)用還要到銀行去交，去銀行排隊(duì)，這樣會(huì)更浪費(fèi)時(shí)間。一般印花稅在交易中心就可以現(xiàn)場(chǎng)交納。

讀者疑問(wèn)：什么情況下可以免二手房交易的稅費(fèi)？手續(xù)如何辦理？

律師答疑：目前北京正在實(shí)施的一項(xiàng)政策是拆遷戶在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)可以享受減免契稅的優(yōu)惠政策，在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，如商品房的價(jià)格與拆遷戶被拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格一致，則在新購(gòu)商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，減免新購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的契稅。如被拆遷房屋的價(jià)格低于新購(gòu)房屋的價(jià)格，則新購(gòu)商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)只對(duì)差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門(mén)辦理并提交下列材料：．身份證；．戶口薄；．拆遷補(bǔ)償協(xié)議； 4 ．商品房買(mǎi)賣(mài)合同； ．如果拆遷人與購(gòu)房人不一致時(shí)還需提供直系親屬關(guān)系證明。

讀者疑問(wèn)：作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)政府同意立項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)并且通過(guò)市場(chǎng)對(duì)外銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房再次上市轉(zhuǎn)賣(mài)給他人的行為。

經(jīng)濟(jì)適用住房在交易時(shí)有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn))是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是以原價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)屹I(mǎi)方符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格，買(mǎi)方需到住房開(kāi)發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣(mài)方要補(bǔ)交土地出讓金。

已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的條件如下：

（1）作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)適用房住滿五年后方可按照商品房?jī)r(jià)格上市交易（以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn)），不足五年的按照當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格買(mǎi)賣(mài)；

（2）繳納完畢契稅后辦理，買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，任何一方不能到場(chǎng)的須出具授權(quán)委托書(shū)；

（3）未滿五年上市的，購(gòu)房人須取得購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的審批單。作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易除填寫(xiě)《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》之外，還應(yīng)提交如下證件：

? 賣(mài)雙方提交材料：

身份證明（核驗(yàn)原件）：本市市民需提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證或士兵證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門(mén)）特別行政區(qū)護(hù)照或往來(lái)大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；臺(tái)灣同胞提交臺(tái)胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護(hù)公證書(shū)原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。

? 不足五年上市交易的提供購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購(gòu)證明

? 如果購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房的面積超標(biāo)，則提供超標(biāo)部分補(bǔ)交綜合地價(jià)款的收據(jù)；

? 賣(mài)房人提供原購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房合同和契稅完稅收據(jù)；

? 房屋所有權(quán)證；

（6）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件

（7）買(mǎi)賣(mài)雙方合同一式三份；（8）完稅憑證；

作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易買(mǎi)賣(mài)雙方交納稅費(fèi)如下：

賣(mài)方：萬(wàn)分之五的印花稅；

購(gòu)買(mǎi) 5 年后交易的按成交價(jià)格的 10% 繳納綜合地價(jià)款。賣(mài)方繳納綜合地價(jià)款買(mǎi)方就不需要補(bǔ)交成交價(jià)格 3% 的土地出讓金。

買(mǎi)方：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)建筑面積超過(guò) 140平方米 以下的按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購(gòu)買(mǎi)的按照 3% 繳納契稅；

成交價(jià)萬(wàn)分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問(wèn)：危改房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：危改房上市交易是指按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經(jīng)濟(jì)適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟(jì)適用房再次上市轉(zhuǎn)賣(mài)給他人的行為。

危改房的辦證程序如下：

? 雙方提交材料： 身份證明（核驗(yàn)原件）：本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門(mén)）特別行政區(qū)護(hù)照或往來(lái)大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；臺(tái)灣同胞提交臺(tái)胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及北京市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護(hù)公證書(shū)原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。

? 原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的經(jīng)濟(jì)適用住房買(mǎi)賣(mài)合同；

? 房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件

（5）買(mǎi)賣(mài)雙方合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

危改房上市交易需交納下列稅費(fèi)：

賣(mài)方：萬(wàn)分之五的印花稅；

按成交價(jià)格 3% 繳納土地出讓金。買(mǎi)方：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)建筑面積超過(guò) 140平方米 以下的，按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購(gòu)買(mǎi)的按照 3% 繳納契稅；

成交價(jià)萬(wàn)分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問(wèn)：已購(gòu)公房、房改房的過(guò)戶手續(xù)怎么辦？

律師答疑：已購(gòu)公有住房上市交易是指已取得房屋所有權(quán)證的已購(gòu)公房再次上市轉(zhuǎn)賣(mài)給他人的行為。房改房又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、央產(chǎn)房等類(lèi)型，每種類(lèi)型的房屋交易方式都有所不同。成本價(jià)購(gòu)房需出售時(shí)原來(lái)需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時(shí)需補(bǔ)交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋出售時(shí)因原售房單位有 6% 的產(chǎn)權(quán)，因此該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。但出售時(shí)還需提交：房屋共有權(quán)人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)結(jié)清證明。

辦理已購(gòu)公房過(guò)戶手續(xù)的前提條件是繳納完畢契稅，買(mǎi)賣(mài)雙方到場(chǎng)，任何一方不能到場(chǎng)的，須出具授權(quán)委托書(shū)。除需填寫(xiě)《房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》之外，還需提交如下資料：

（1）買(mǎi)賣(mài)雙方提交材料：

身份證明（核驗(yàn)原件），如本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳臺(tái)同胞提交中華人民共和國(guó)香港（澳門(mén)）特別行政區(qū)護(hù)照或往來(lái)大陸通行證復(fù)印件及市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；外國(guó)人提交護(hù)照復(fù)印件及市涉外安全項(xiàng)目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購(gòu)房證明；非完全行為能力人提交監(jiān)護(hù)公證書(shū)原件及監(jiān)護(hù)人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護(hù)人的身份證明。

（2）與原產(chǎn)權(quán)單位買(mǎi)賣(mài)契約（已購(gòu)公房）；

（3）房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件。如所有權(quán)證無(wú)圖，則不需提交。登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人姓名；

（5）買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購(gòu)房合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

除此之外，還需提交房屋共有權(quán)人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)書(shū)；物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)清結(jié)證明。

已購(gòu)公房(房改房)交易發(fā)生的稅費(fèi)如下：

賣(mài)方：萬(wàn)分之五印花稅；

優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的已購(gòu)公房補(bǔ)交價(jià)差：當(dāng)年成本價(jià) 6%/平方米×房屋建筑面積（2005 年成本價(jià)是 1560 元）。買(mǎi)方：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)按 1.5% 繳納契稅（建筑面積超過(guò) 140平方米 以上的按 3% 收?。?；單位購(gòu)買(mǎi)按 3% 繳納契稅；

萬(wàn)分之五印花稅；

房證印花稅： 5 元 / 本；

土地出讓金：當(dāng)年成本價(jià)的 1% ×房屋建筑面積（今年成本價(jià)是 1560 元，土地出讓金為 15.6 元 /平方米）。

讀者疑問(wèn)：如何辦理已購(gòu)公房改為商品房手續(xù)？

律師答疑：已購(gòu)公房改為商品房是指將所購(gòu)的公房繳納一定的土地出讓金后，將房屋性質(zhì)改為商品房的行為，已購(gòu)公房改為商品房后，上市出售后不用再交納土地出讓金。已購(gòu)公房改為商品房的前提條件是已取得房屋所有權(quán)證。辦理手續(xù)時(shí)除填寫(xiě)《已購(gòu)公房改為商品房申請(qǐng)表》外還需提交如下證件：

（1）房屋所有權(quán)證；

（2）身份證復(fù)印件（核驗(yàn)原件）；

（3）房改房：原購(gòu)房契約；

（4）土地出讓金繳納的發(fā)票。補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額按下列方法計(jì)算：購(gòu)房當(dāng)年成本價(jià)的 1%。比如 購(gòu)房成本價(jià)是 1560 元，因此土地出讓金為 15.6 元 /平方米，再乘以房屋的建筑面積就得出應(yīng)交的土地出讓金。

讀者疑問(wèn)： 已辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn)，如何過(guò)戶給一個(gè)人？

律師答疑：可以通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)與的方式進(jìn)行。由共有權(quán)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或辦理贈(zèng)與公證，進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，交納稅費(fèi)，然后到房地產(chǎn)交易部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。

讀者疑問(wèn)：房產(chǎn)證丟了怎么補(bǔ)辦？

律師答疑：房屋所有權(quán)證丟失或損壞是可以申請(qǐng)補(bǔ)辦的。補(bǔ)辦的過(guò)程如下：申請(qǐng)人首先到房屋交易主管部門(mén)提交申請(qǐng)，說(shuō)明房屋所有權(quán)證丟失損毀的事實(shí)情況，主管部門(mén)審核通過(guò)后開(kāi)具登報(bào)遺失證明。申請(qǐng)人持主管部門(mén)開(kāi)具的登記證明辦理登報(bào)遺失手續(xù)，報(bào)紙登載該聲明六個(gè)月之后，申請(qǐng)人攜帶相關(guān)證件再到交易主管部門(mén)辦理補(bǔ)發(fā)房屋所有權(quán)證的手續(xù)并領(lǐng)取重新補(bǔ)發(fā)的房屋所有權(quán)證。

申請(qǐng)遺失補(bǔ)證手續(xù)分兩步，一是申請(qǐng)遺失登報(bào)手續(xù)，二是申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)。

申請(qǐng)遺失登報(bào)手續(xù)如下：

（1）提交補(bǔ)證申請(qǐng)，如房產(chǎn)屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)應(yīng)雙方共同申請(qǐng)；

（2）申請(qǐng)人的身份證明復(fù)印件（核驗(yàn)原件）；（3）房改房提交原售房單位的同意遺失登記的證明；

申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)如下：

（1）提交刊登《房屋遺失聲明》的日?qǐng)?bào)或晚報(bào)，但《遺失聲明》必須見(jiàn)報(bào) 6 個(gè)月后方可補(bǔ)辦；

（2）產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件（核對(duì)原件）；

（3）私有平房還需提供測(cè)繪部門(mén)提供的測(cè)繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領(lǐng)取新房產(chǎn)時(shí)在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權(quán)證上；

補(bǔ)證手續(xù)只收取房產(chǎn)證印花稅 5 元，不收其它費(fèi)用。