第一篇：物權(quán)法生效后的車位(庫)權(quán)屬法律問題

物權(quán)法生效后的車位（庫）權(quán)屬法律問題

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展及住房制度改革，現(xiàn)代化社區(qū)大量出現(xiàn)，汽車作為代行工具在城市已必不可少，因小區(qū)內(nèi)車位(庫)的權(quán)利歸屬問題，以及停放在小區(qū)內(nèi)道路上車位(庫)收費問題而引發(fā)的糾紛逐漸成為社會各界關(guān)注的熱點。

根據(jù)10月1日即將生效的《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位(庫)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位(庫)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。車庫還分為地上車庫和地下車庫兩種，通常所稱車庫是指隸屬于整個小區(qū),具有獨立的空間,用以存放車輛為目的的附屬建筑物,其歸屬應(yīng)為建筑物區(qū)分所有制度中的車庫。

從《物權(quán)法》的規(guī)定來看，業(yè)主權(quán)利是在形式上看存在的，但在商品房預(yù)售合同中，由于車位(庫)一般都是和房子分別出賣，按照約定確立車位(庫)的權(quán)屬，沒有約定的只要開發(fā)商能提供產(chǎn)權(quán)證明就屬于開發(fā)商，不能提供房產(chǎn)權(quán)屬證明時才屬業(yè)主。大多業(yè)主都不理解，政府房管行政部門為何給作為配套公建的地下停車位發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，正因為如此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為物權(quán)法的實施對車位(庫)的銷售沒有太多影響，車位(庫)也不會降價銷售。

從物權(quán)權(quán)立法可見，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。無論車位(庫)歸屬、利用、流轉(zhuǎn)規(guī)則如何設(shè)置，都必須首先保障業(yè)主能夠正常使用，這是業(yè)主購買商品房后應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利，同時也是物權(quán)法對于建筑物區(qū)分內(nèi)立法目的所。占用業(yè)主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，法律明確規(guī)定了業(yè)主所有權(quán)。也就是說，業(yè)主共有道路或者其他場地上修建的停車位的歸屬應(yīng)當(dāng)隨著土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)而確定為業(yè)主共有。商品房預(yù)售合同、商品房銷售合同不得以約定排除此類法定車位（庫），如約定此類車位（庫）歸屬于開發(fā)商或物業(yè)管理公司也能產(chǎn)生其應(yīng)有法律效力。明確法定歸屬是為了防止開發(fā)商可能以格式條款的形式來侵害業(yè)主合法利益的保護(hù)措施。

隨著業(yè)主法律維權(quán)意識的提高，當(dāng)開發(fā)商對權(quán)屬存在爭議的地下停車場時銷售時，常遇業(yè)主的異議阻止。而如何通過法律途徑來制約的開發(fā)商，這卻是比較難的事，當(dāng)小區(qū)尚未成立業(yè)主大會/業(yè)主委員會時，僅憑幾個的業(yè)主代表，很難與開發(fā)商及其背景下的物業(yè)公司相抗衡。由于業(yè)主維權(quán)艱難，甚至于有的業(yè)主為了維權(quán)提出罷免具有人大代表身份的開發(fā)商，可見開發(fā)商的勢力強(qiáng)大。同時，個別政府部門/法院在處理這類糾紛時也存在行政不作為/有法不依現(xiàn)象，如在成立業(yè)主委員會問題上，政府方面以種種理由拖延，這一方面仍需加強(qiáng)立法監(jiān)督。按《物權(quán)法》第75條規(guī)定：業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。地方行

政機(jī)關(guān)對于成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會持消極態(tài)度時，業(yè)主可依法自行成立/選舉大會/委員會，按規(guī)定，成立后只須備案無須審批。

按合同法的意思自治，商品房預(yù)售合同屬當(dāng)事人間小法律，合同車位價格應(yīng)由房產(chǎn)開發(fā)商和買受人協(xié)商一致后確定。但對于小區(qū)內(nèi)車位轉(zhuǎn)讓價格問題還存在較多分歧。根據(jù)《物權(quán)法》的第70條規(guī)定:業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。目前有些車位占地應(yīng)屬于業(yè)主共有場所?！肮灿泻凸餐芾頇?quán)”意味著今后即便是開發(fā)商能拿來出租或銷售的產(chǎn)權(quán)車位的定價，也應(yīng)該是業(yè)主和開發(fā)商共同商定，而不是由開發(fā)商單方說了算。

在車位(庫)建筑面積未分?jǐn)偛⒖赊k產(chǎn)權(quán)即可銷售，如無約定的話就屬于全體業(yè)主；如果車位(庫)建筑面積已分?jǐn)?，或者該地下車位屬于公共利益部分時，則產(chǎn)權(quán)亦屬于全體業(yè)主。從物權(quán)法及上海市有關(guān)規(guī)定來看，即使收取停車管理費，扣除物業(yè)公司的管理成本后，收益也應(yīng)該屬于全體業(yè)主

第二篇：車位法律問題

據(jù)調(diào)查，在諸多的小區(qū)業(yè)主糾紛中，車位糾紛占相當(dāng)大的比重，而問題的核心在于車位的產(chǎn)權(quán)屬性?！段餀?quán)法》規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有……建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！薄敖ㄖ^(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！?/p>

根據(jù)上述法律規(guī)定，小區(qū)車位所有權(quán)歸全體業(yè)主共有包括兩個方面：

1.小區(qū)車位作為公共建設(shè)配套設(shè)施，其建造費用已包含在全體業(yè)主的購房款中，根據(jù)“誰投資、誰受益”的原則，小區(qū)車位所有權(quán)當(dāng)屬全體業(yè)主。

2.從土地使用權(quán)角度看，業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證時，產(chǎn)權(quán)證書上如果載明了業(yè)主分?jǐn)偭送恋孛娣e，車位所依附的土地使用權(quán)歸業(yè)主所有的，車位所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。

住宅小區(qū)建有地下停車場的，其車位權(quán)屬分三種情形：

1.停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公共建筑面積公攤，停車場建筑的所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效。

2.如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公共建筑面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與業(yè)主簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)，業(yè)主應(yīng)同業(yè)主委員會或經(jīng)業(yè)委員會授權(quán)委托的物業(yè)公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

3.地下停車場由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開發(fā)商也無權(quán)出售。

我們通常提到“房屋產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證”，在現(xiàn)行房地產(chǎn)法律規(guī)定中，是指“房屋所有權(quán)證”。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，“房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！庇纱丝梢?，獨立車庫應(yīng)屬法律上的“房屋”，可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

地下停車場整體符合法律上有關(guān)“房屋”的規(guī)定，可以辦理“房屋所有權(quán)證”。但停車位由于不具備“房屋”的屬性，是否可以辦理“房屋所有權(quán)證”或者辦理“車位所有權(quán)證”，目前國家法律、行政法規(guī)還沒有統(tǒng)一規(guī)定。小區(qū)停車位能否自由買賣？目前，小區(qū)停車位流轉(zhuǎn)遭遇法律空白，無法律規(guī)定停車位不準(zhǔn)出售，但是車位出售又會加劇停車難，兩者存在矛盾。

另一種觀點認(rèn)為，既然車位的所有權(quán)歸業(yè)主所有，任何人無權(quán)出售，所謂的車位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)該是租賃合同。

《合同法》規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同有兩個特點：1.租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權(quán)的合同，一方將財產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)讓渡給另一方。2.租賃合同是有償合同，受讓一方為使用該財產(chǎn)向?qū)Ψ街Ц兑欢ㄙM用。

車位問題長期存在，而現(xiàn)行法律沒有明確的解決辦法，我以前就想總結(jié)這方面的問題歸納法律意見，收集資料等花了不少時間，希望大家仔細(xì)閱讀，充分了解，也希望對將來可能的訴訟有所幫助。

一：法律規(guī)定

訴訟是解決糾紛的最終合法方式，法官斷案是以法律為準(zhǔn)繩，事實為基礎(chǔ)；法律的規(guī)定將影響對事實的需求指向： 《物權(quán)法》

2007年10月1日施行

第五十二條 國防資產(chǎn)屬于國家所有。

第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》 １９９５年１月１日起施行。

第四十一條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！冻鞘芯幼^(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 1993年建設(shè)部頒布 2002年修訂 2.0.6 公共服務(wù)設(shè)施用地（R02）

一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。2.0.7道路用地（R03）

居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民汽車地面停放場地。6.0.3.7 凡國家確定的一、二類人防重點城市均應(yīng)按國家人防部門的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建； 6.0.5.2 配建停車場(庫)應(yīng)就近設(shè)臵，并宜采用地下或多層車庫。11.0.2.5 居住區(qū)用地內(nèi)道路用地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：

(1)按與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的同級道路及其以下各級道路計算用地面積，外圍道路不計入；

(2)居住區(qū)（級）道路，按紅線寬度計算；

(3)小區(qū)路、組團(tuán)路，按路面寬度計算。當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時，人行便道計入道路用地面積；(4)居民汽車停放場地，按實際占地面積計算；(5)宅間小路不計入道路用地面積。8.0.5.9（已經(jīng)取消）

8.0.6 居住區(qū)內(nèi)必須配套設(shè)臵居民汽車（含通勤車）停車場、停車庫，并應(yīng)符合下列規(guī)定；

8.0.6.1 居民汽車停車率不應(yīng)小于10%;8.0.6.2 居民區(qū)內(nèi)地面停車率（居住區(qū)內(nèi)居民汽車的停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率）不宜超過10％；

8.0.6.3 居民停車場、庫的布臵應(yīng)方便居民使用，服務(wù)半徑不宜大于150m;8.0.6.4 居民停車場、庫的布臵應(yīng)留有必要的發(fā)展余地?！渡唐贩夸N售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》 1995年12月1日施行 第九條公用建筑面積計算原則

凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積?！短K州市房屋面積計算規(guī)則》 2002年9月施行

（二）不分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e

1、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房以及作為人防工程的地下室。

2、已出售給產(chǎn)權(quán)人獨立使用的地下室、車棚、車庫等。

3、第一層架空，用于停放車輛或用作公共開放空間部分的建筑面積。

4、地下室內(nèi)的公共車庫、停車場、以及車位等。《物業(yè)管理條例》

1993年施行，2007年8月修正

第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！度嗣穹揽辗ā?1997年1月1日施行

第四條 人民防空經(jīng)費由國家和社會共同負(fù)擔(dān)。

中央負(fù)擔(dān)的人民防空經(jīng)費，列入中央預(yù)算；縣級以上地方各級人民政府負(fù)擔(dān)的人民防空經(jīng)費，列入地方各級預(yù)算。

有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定負(fù)擔(dān)人民防空費用。

第五條國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。

國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

這么多法律規(guī)定看下來，估計大家有點頭暈，不要緊，先放一邊，后面會慢慢援引分析。二：車位分類

1.規(guī)劃規(guī)定的車位(以下簡稱“種類一”)。

簡單說來，開發(fā)商開發(fā)商品房，需要向規(guī)劃局、建設(shè)局以文字和圖紙形式提交整個小區(qū)的規(guī)劃布臵方案，通過后才能領(lǐng)取規(guī)劃許可證、施工許可證等。建設(shè)部93年頒布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》就對車位有規(guī)定，當(dāng)時規(guī)定汽車停車率不低于10%，該規(guī)定2002年修訂時被取消，但取消不等于沒有車位要求，地方各省在審核小區(qū)規(guī)劃圖對車位數(shù)量配臵還是會有要求，只是各地方要求不一樣。這種規(guī)劃要求的車位表述通常為：每戶 X個車位。比如每戶0.6個車位，就意味著十戶住房有6個車位。

這種車位是行政機(jī)關(guān)強(qiáng)行要求的，沒有達(dá)到要求不能開工。那這樣的車位所有權(quán)（使用權(quán)）歸誰呢？要看《物權(quán)法》 第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

“公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”包括哪些設(shè)施？法律沒有明確，（最高法院針對物權(quán)法有司法解釋的征求意見稿：建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所”。建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設(shè)施”。但該解釋只是草案，不具備法律效力），但肯定不包括種類一，因為七十四條明確，“規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”“當(dāng)事人”一般就是開發(fā)商和買房人；如果種類一屬于公共場所或公用設(shè)施，那就當(dāng)屬于業(yè)主的所有權(quán)（使用權(quán)），開發(fā)商是沒有權(quán)利、業(yè)主也沒有必要與開發(fā)商去“約定”的。

法律這樣規(guī)定，就允許開發(fā)商將車位買賣或出租收益，在買方市場，開發(fā)商可能會贈與；而在房產(chǎn)走俏情況下，開發(fā)商當(dāng)然選擇出賣或出租。法律規(guī)定其實是說：種類一的車位屬于開發(fā)商，至于如何交給業(yè)主使用，就讓市場決定吧！2.“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”（以下簡稱“種類二”）法律規(guī)定種類二由業(yè)主共有。但這是否意味著除了種類一開發(fā)商所有之外就是種類二，由全體業(yè)主共有呢？不盡然，具體看其他種類。

開發(fā)商與業(yè)主信息不對稱，業(yè)主一般不會了解哪些是規(guī)劃規(guī)定的車位，那些又是業(yè)主共有的車位，開發(fā)商會將種類二也銷售取利。業(yè)主們需要了解規(guī)劃文件，才心里有數(shù)。另外一個現(xiàn)實生活中很突出的問題是：種類二的使用問題。比如香城一期，前一陣我去兜了一圈，發(fā)現(xiàn)道路上很多車，這些車輛據(jù)說每月都要交超過100元的物業(yè)管理費，我不知道費用由物業(yè)公司收取后如何分配，但如果全部由物業(yè)公司獨享，那一期全體業(yè)主就吃虧了。

按照物權(quán)法規(guī)定，既然種類二由全體業(yè)主共有，那共有人當(dāng)然有受益權(quán)，停車費全部由物業(yè)公司收取顯然是不合理的。

當(dāng)然如果小區(qū)全體業(yè)主都同意說種類二由部分有車的業(yè)主停車使用，全體業(yè)主放棄收費權(quán)利，物業(yè)公司收取的費用全部作為物業(yè)管理費，這是全體業(yè)主的權(quán)利，但做出這樣的決定需要業(yè)主委員會通過。再者，種類二停車物業(yè)管理費蘇州實行政府指導(dǎo)價，不會超過100元每月（蘇州地方規(guī)定大概60）

現(xiàn)實中其實很多種類二的使用費都被物業(yè)公司收取，而全體業(yè)主分文未得的情形。據(jù)我了解，業(yè)主如果起訴，法院都是判決業(yè)主勝訴。3.開發(fā)商獨立投資的車位（以下簡稱“種類三”）

這類比較少，但也有。開發(fā)商認(rèn)為規(guī)劃規(guī)定的車位不能滿足全體業(yè)主的需求，自行在小區(qū)開發(fā)車位銷售將有利可圖，這也不是不允許。種類三既然是開發(fā)商獨立開發(fā)，那當(dāng)然可以獨立銷售。但前提是，開發(fā)成本（包括土地成本）不應(yīng)計入房價。

4.人防（種類四）

人防是國防的組成部分，它不屬于物權(quán)法規(guī)定的公共場所或公用設(shè)施。從最高法院的司法解釋草案看，這個觀點與最高法院的觀點是一致的，而且我認(rèn)為以后也不會變化。

建造人防是規(guī)劃的要求之一，但在規(guī)劃文件中它不作為停車用途，因此不屬于種類一。

那是否屬于種類二？回頭再看《物權(quán)法》規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！边@個規(guī)定該如何理解？人防肯定不屬于“道路”，“其他場地”又是指什么場地？“業(yè)主共有”的條件是否及于該“其他場地”？目前沒有明令的規(guī)定或權(quán)威性的判例判定人防屬于種類二。如果不屬于種類二，那人防的所有或使用權(quán)歸誰？ 人防的主管行政單位是人防辦，但人防辦是行政機(jī)關(guān)，開發(fā)商將人防出租或轉(zhuǎn)讓的民事合同是否有效由法院決定，人防沒有定紛止?fàn)幍臋?quán)力，因此其答復(fù)有參考價值，但不具決定效力。

北京有案例：開發(fā)商將人防使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，受讓人將之作為一群民工的居住區(qū)，業(yè)主起訴開發(fā)商，法院判決業(yè)主敗訴。當(dāng)然，這個個案對蘇州不具法律效力。指導(dǎo)性的規(guī)定是<人防法>:“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！?/p>

因此，通行的觀點是：以人防的成本是否已經(jīng)納入房價為標(biāo)準(zhǔn)，來決定使用權(quán)人。但成本是個財務(wù)問題，業(yè)主怎么可能知道開發(fā)商的財務(wù)賬冊？開發(fā)商在銷售商品房前需要到價格管理部門物價局報價審核，報價的申請表中會有具體的成本構(gòu)成，當(dāng)然，幾乎所有成本都是拋高的，這樣才能賣個好價錢。開發(fā)商如果清楚這個通行觀點，可以回避，拋高其他成本，而不把人防納入對物價局的報價體系。

上述通行觀點仍然只是學(xué)理性的，不是審判實踐必須遵守，因此還需要做進(jìn)一步的法律考量：誰投資，誰受益是人防法的規(guī)定，人防當(dāng)然首先是開發(fā)商投資，那么就由開發(fā)商收益，但開發(fā)商如果已經(jīng)將開發(fā)人防的成本納入房價，受益權(quán)是否就當(dāng)然由全體業(yè)主共享？如果我是法官，我會傾向于肯定觀點，否則對全體業(yè)主不公平。但作為開發(fā)商也不是沒有抗辯余地：既然誰投資誰受益，那人防是我開發(fā)，就有我受益，全體業(yè)主通過房價承擔(dān)了人防開發(fā)成本，但并不意味著轉(zhuǎn)移了投資關(guān)系，又有什么法律限制我投資人只能收益一次呢？

另外一個問題是，即便開發(fā)商有使用受益權(quán)，是否可以與土地使用權(quán)等同的年限轉(zhuǎn)讓？

很多人認(rèn)為，人防要么出租使用權(quán)，要么轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要有權(quán)屬憑證，人防無疑沒有所有權(quán)證，況且從《人防法》判斷，人防為戰(zhàn)事所需，不能轉(zhuǎn)讓，因此轉(zhuǎn)讓不成立，只能是出租，但合同法明令出租最長期限20年，超過二十年的無效。這個理論同樣值得商榷。開發(fā)商的觀點是：我轉(zhuǎn)讓的是使用權(quán)。我們知道，住宅商品房所附土地使用年限為70年，無論開發(fā)商還是業(yè)主，都只能對土地享有使用權(quán)而沒有所有權(quán)。既然國家可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，為何開發(fā)商不能？ 關(guān)鍵：還是要看法院的指導(dǎo)性意見！

上面是對幾類車位的分析。以下說一些其他問題： A:無論哪一類車位，物業(yè)管理公司都沒有所有權(quán)，也沒有使用權(quán)。只有對于車位使用的管理權(quán)。

B:如何理解《物權(quán)法》規(guī)定的“首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要”？這個規(guī)定賦予本小區(qū)業(yè)主的優(yōu)先權(quán)，同時也是對開發(fā)商處分車位權(quán)利的限制。目前一期業(yè)主已經(jīng)凸現(xiàn)了停車難的問題，這個優(yōu)先權(quán)如何行使對各方利益至觀重大。最高人民法院的司法解釋草案規(guī)定：“第四條 建設(shè)單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內(nèi)，能夠按照規(guī)劃文件中有關(guān)車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違反物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。

第五條 建設(shè)單位違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認(rèn)該行為無效的，應(yīng)予支持。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就其未違反物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定承擔(dān)舉證責(zé)任?！?目前該解釋未生效，如果生效，業(yè)主可以提起合同無效的訴訟主張。C:車位是否計入公攤面積？

按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》和蘇州市地方規(guī)定，車位不能計入公攤面積。

但現(xiàn)實中有開發(fā)商與房管局下面的測繪部門串通一氣將車庫計入公攤面積，后被業(yè)主識破，提起行政訴訟和民事訴訟，最終開發(fā)商賠償?shù)陌咐?。D:團(tuán)結(jié)一致。

開發(fā)商也是商人，他們天生追求利益最大化。在法律規(guī)定模糊，行政監(jiān)管乏力，信息不對稱，違法成本低的情況下，昧著良心謀取利益的情形比比皆是。作為律師，我也做開發(fā)商的法律顧問工作，無論車位、房屋、公共環(huán)境等等，如果出現(xiàn)大面積的問題，因為關(guān)涉諸多，讓一個人就是讓全體，讓一步就可能讓更多步，開發(fā)商肯定不會輕易讓步。作為三期業(yè)主如果開發(fā)商違法，我會堅決維權(quán)，否則都對不起律師這個行業(yè)。拖延時間，然后各個擊破是開發(fā)商的慣用策略并且屢試不爽。從雙方的地位看，業(yè)主對信息缺乏了解，且各有工作生活，做出一個統(tǒng)一的決定是非常困難的，開發(fā)商本身處于天然的地位優(yōu)勢，我接觸的很多維權(quán)團(tuán)體最后都不了了之。因此，維權(quán)的群體需要有組織的團(tuán)結(jié)，把前期工作做充分，謀定而后動。

E:驗房后才接受交付，簽署文件。

交房前，開發(fā)商會讓業(yè)主簽署各種文件然后再交付鑰匙，百分之95%以上的業(yè)主懷著迫切看房的心情都會照做，這樣其實可能有損業(yè)主自身權(quán)利。房屋交付非常非常重要的法律手續(xù)，這影響諸多權(quán)利義務(wù)。到期交收房是合同約定權(quán)利，業(yè)主在看到房屋后認(rèn)為滿意，才能接受交付，簽署各種文件，如果不滿意，可以要求開發(fā)商整改或者索賠，交房時間要延后。很多開發(fā)商針對同一小區(qū)，分期約定交房時間也是處于分別處理更有利的目的。

因此，希望大家以后接受交房時首先要仔細(xì)驗房，發(fā)現(xiàn)問題集中商量和開發(fā)商談判比較有利。

F:不要忘了我們?nèi)诘能囄弧?/p>

從上面的分類分析可以看出，如果三期或者一期的業(yè)主在車位買賣過程中權(quán)益受損，那么車位的性質(zhì)當(dāng)屬于種類二，或者種類四。我在去年和開發(fā)商經(jīng)理通過電話，對于車位如果屬于人防，那買賣可能存在的法律問題表示擔(dān)憂，該經(jīng)理當(dāng)即表示：大家都是明白人，關(guān)鍵還要看成本是否納入房價。可能這位經(jīng)理是唱的空城計，但能對這個法律問題直指要害，至少說明他們是有準(zhǔn)備的。如果車位屬于種類二或種類四，轉(zhuǎn)讓就是非法的，那屬于無權(quán)處分，合同無效，時間推移不會對我們業(yè)主有不利影響，我個人還是主張拿房后和房屋問題一起解決。

希望這個帖對大家有所幫助，如有不足或疑義，我會修正或答疑補(bǔ)充，讓關(guān)于車位的這個帖子更加完善。

最后，希望想維權(quán)的、有維權(quán)計劃的、有規(guī)劃局、建設(shè)局、物價局等政府部門朋友的業(yè)主能與我聯(lián)系，大家一起維護(hù)自身權(quán)益。

第三篇：人防車位權(quán)屬資料范文

人防工程的所有權(quán)歸屬

郭敬波(鄭州大學(xué)法律碩士):人民防空工程是指為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)等而單獨修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室等?！度嗣穹揽辗ā返诙l規(guī)定:“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室?！彼裕≌^(qū)建設(shè)人防工程屬于強(qiáng)制性規(guī)定。

1、《人民防空法》第五條規(guī)定:“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！睂τ谌朔拦こ痰乃袡?quán)歸屬并沒有做出規(guī)定，從各地的地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章和規(guī)范性文件來看，也各不相同。如《北京市人民防空工程建設(shè)與使用管理規(guī)定》第六條規(guī)定:“人防工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”投資者只有“使用”與“收益”的權(quán)利，并不具有明確的所有權(quán)。但《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》明確規(guī)定:“民防工程的投資者可以按照房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定取得民防工程的所有權(quán)?！苯缍óa(chǎn)權(quán)最基本的原則應(yīng)該是誰投資誰享有產(chǎn)權(quán)。對于商品房小區(qū)的地下人防工程，國家并沒有投資，所以國家并非商品房小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)人。在法律沒有明確界定所有權(quán)歸屬的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定投資者就是所有者，但國家可以在戰(zhàn)時征用人防工程。如果人防車位建設(shè)費用由建設(shè)單位籌措并列入建設(shè)項目投資的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為歸投資者所有；如果在建筑規(guī)劃時，地下人防車位建設(shè)成本包含在總面積之中，業(yè)主實際上已支付了人防工程的建造費用，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)是所有權(quán)人。人防工程建設(shè)經(jīng)費已計入建筑成本，由全體業(yè)主分?jǐn)?。地下車庫（包括人防工程）的建筑面積未計入建筑容積率，小區(qū)土地使用面積完全由地上建筑物分?jǐn)?，地下車庫是依附于地上建筑物的從屬物，而歸屬于主物（地上建筑物）的所有人即全體業(yè)主。

2、“人防工程”車位，收益歸業(yè)主 :根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”人防工程是國家強(qiáng)制配套，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者，開發(fā)商的投資已經(jīng)隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而自動轉(zhuǎn)移給了全體業(yè)主，所以利用人防工程所建的車庫收益歸全體業(yè)主共有。人防車位屬于小區(qū)的配置，作為小區(qū)的附屬工程或配套公建其建設(shè)費已經(jīng)納入到住宅銷售價格之中。人防車位的建設(shè)成本已經(jīng)計算進(jìn)入買房子的價格，相當(dāng)于買房子已經(jīng)付了這筆錢了，已經(jīng)為人防車位買單了，所以一般在人防車位上，是可以臨時出租的，但是收益是歸全體業(yè)主的，交由正式聘任的物業(yè)管理，包括前期和后期的,所以這筆收入應(yīng)該扣除物業(yè)的管理費用，電費，水費，人員開支等后歸全體業(yè)主，不應(yīng)屬于開發(fā)商。小區(qū)臨時停車費是對小區(qū)的維護(hù)和管理開支的一部分，因此只能用于小區(qū)的維護(hù)和建設(shè).3、國家（人防辦）對地下人防車位監(jiān)管，物業(yè)公司代管。人防車位建設(shè)資金攤銷到房子的價格里，根據(jù)“誰投資誰受益”的原則，全體業(yè)主享有對人防車位的使用權(quán)。但鑒于業(yè)主對人防車位的需求不同，使用情況不同，由物業(yè)公司代行租賃地下人防車位，比較合適，這樣既可滿足業(yè)主使用地下車位的需求，又可以為全體業(yè)主，特別是其他沒有使用的業(yè)主獲得一份公共收入。其所獲得的租金收入，應(yīng)該分為兩部分，一部分用于人防車位的維護(hù)，以確保人防需要；一部分為物業(yè)公司的代管費用，可以沖抵其他公共支出。在具體操作上，人防辦監(jiān)管，物業(yè)公司操作并公示收支及其使用情況，做到透明、公正。

海南人防建設(shè)出新規(guī)定：10層以下私宅人防費可降80% 來源：南海網(wǎng)

作者:黃丹

時間：2014-01-10 14:45 ? ?

近日，海南省人民防空辦公室下發(fā)通知，對城市民用建筑應(yīng)修建防空地下室的面積計算標(biāo)準(zhǔn)作出新規(guī)，新規(guī)較舊規(guī)對居民住宅樓來說，較明顯地降低了人民防空地下室易地建設(shè)費，惠民力度大。

新規(guī)明顯降低城區(qū)建設(shè)私宅需交的人防費

“人民防空地下室易地建設(shè)費”簡稱人防費，也稱為人防易地建設(shè)費。按《中華人民共和國人民防空法》的規(guī)定，“所有民用建筑項目均要按規(guī)定同步建設(shè)防空地下室”，確因地質(zhì)、地形、施工等客觀條件限制，不能修建防空地下室的，建設(shè)單位必須報經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn);經(jīng)批準(zhǔn)不修建的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，向人民防空主管部門繳納人民防空工程易地建設(shè)費，由人民防空主管部門統(tǒng)一組織易地修建。

簡單地說，就是私宅、商品房小區(qū)住宅按規(guī)定都是要建防空地下室的，條件不允許的要繳納易地建設(shè)費，統(tǒng)一易地建設(shè)。防空地下室每平方米的收費標(biāo)準(zhǔn)：?？谑?、三亞市(國家人民防空重點城市)為2200元/平方米;文昌市、瓊海市、儋州市、東方市(省人民防空重點城市)為1800元/平方米;其他市、縣為1600元/平方米。人防費=應(yīng)建人防地下室面積*每平方米收費標(biāo)準(zhǔn)。

2013年11月13日，海南省人防辦下發(fā)《海南省人民防空辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范人民防空地下室建設(shè)有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“新規(guī)”)，自2013年12月1日開始執(zhí)行。這個通知是在2010年7月8日發(fā)布的《海南省物價局、海南省財政廳、海南省人民防空辦公室關(guān)于調(diào)整防空地下室易地建設(shè)費收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡稱“舊規(guī)”)的基礎(chǔ)上修改的。

“新規(guī)”人防地下室面積計算標(biāo)準(zhǔn)對要在城區(qū)建私宅的居民影響最大，因為私宅一般不具備建設(shè)防空地下室的條件，只能進(jìn)行易地建設(shè)?！靶乱?guī)”明顯減小了計收人防費的防空地下室面積，進(jìn)而降低了人防費。

變動一：10層以下但基礎(chǔ)埋深3米(含)以上的民用建筑不再按首層面積修建人防地下室

舊規(guī)：新建10層(含)以上或者基礎(chǔ)埋深3米(含)以上的民用建筑，按照地面首層建筑面積修建6級(含)以上防空地下室。

新規(guī)：10層(含)以上的新建、擴(kuò)建民用建筑，按照地上首層建筑面積修建6級(含)以上防空地下室。

區(qū)別：新規(guī)去掉了“基礎(chǔ)埋深3米(含)以上的民用建筑，按照地面首層建筑面積修建6級(含)以上防空地下室”的規(guī)定。

海南省人防辦工程處處長徐建華說，此處修改主要是針對海南沿海地區(qū)地質(zhì)多屬灘涂、淤泥的實際情況，在這樣的地質(zhì)建房就算樓層低，基礎(chǔ)埋深超過3米也很常見。樓層低、面積小，意味著入住人數(shù)少，卻因為地基埋深大于3米而要按照地面首層建筑面積這個較高的面積標(biāo)準(zhǔn)修建防空地下室，會造成很大浪費。

變動二：10層以下民用建筑最高按總建筑面積*4%修建防空地下室

舊規(guī)：按照居民住宅樓和翻新住宅樓地面首層建筑面積修建6B級防空地下室。

新規(guī)：10層以下的新建、擴(kuò)建民用建筑，按照地上總建筑面積一定比例修建6級(含)以上防空地下室。具體比例為：一類國家人民防空重點城市為4%，其它市、縣及經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的鄉(xiāng)鎮(zhèn)為2%。

區(qū)別：由籠統(tǒng)地按照建筑首層面積修建防空地下室，變?yōu)橐?0層為界線、10層以上按地上總建筑面積一定比例修建。

海南省人防辦工程處處長徐建華說，此處修改主要是按照國家人防辦的有關(guān)規(guī)定精神，并結(jié)合海南的經(jīng)濟(jì)狀況，新規(guī)總體來說惠民幅度很大。

徐建華直言，原來的標(biāo)準(zhǔn)不論建筑規(guī)模，以建筑的首層面積建設(shè)人防地下室或計收人防費，對樓層較低、居住人口較少的私宅來說，業(yè)主要承擔(dān)較高的人防費，同時，建設(shè)超過私宅居住人口所需的人防地下室容易造成資源浪費。

記者算了一筆賬，以在?？诮ㄒ蛔嫉孛娣e100平方米，層高5層，總建筑面積500平方米的民用建筑為例，按舊規(guī)“首層面積*單價”的計算方式人防費為100*2200=22萬;按新規(guī)“總建筑面積*4%*單價”為500*4%*2200=4.4萬，新規(guī)僅占舊規(guī)費用的20%，降低了80%。

簡單概括，新規(guī)以10層為界線，10層(含)以上的新建、擴(kuò)建民用建筑要按首層建筑面積修建防空地下室或計收人防費，10層以下的新建、擴(kuò)建民用建筑按總建筑面積的4%或2%修建防空地下室或計收人防費。舊規(guī)則是沒有區(qū)分，統(tǒng)一以建筑首層面積修建防空地下室或計收人防費。

第四篇：地下車位的權(quán)屬問題

停車場問題的法律分析

伴隨著購車潮的到來，停車場問題逐漸受到了人們的重視。但對于停車場，至今仍有許多法律問題糾纏不清，有的甚至還成為停車場發(fā)展的桎梏。因此，盡快對停車場存在的法律問題進(jìn)行正本清源，意義極其重要。

目前，停車場方面存在的法律問題主要有：

一、產(chǎn)權(quán)問題，尤其是住宅小區(qū)地下停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。談及這一問題，需先對停車場進(jìn)行分類。在這里，筆者將停車場分為：

1、公共利益類：如政府機(jī)關(guān)、公園、公立醫(yī)院所在地的停車場。大家熟悉的路邊咪表停車場雖帶有商業(yè)目的，但也應(yīng)歸入此類為宜。

2、非公共利益類：是指由私人、企業(yè)投資，以商業(yè)利益或盈利為目的的停車場，又可以分為商業(yè)配套、住宅配套（含地下、露天、架空層）、專用和臨時停車場等。

商業(yè)配套以及專用和臨時停車場的產(chǎn)權(quán)問題較為明確，即按“誰投資，誰受益”的原則，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸發(fā)展商或產(chǎn)權(quán)人所有。住宅露天停車場的產(chǎn)權(quán)問題也較為容易解決。根據(jù)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)的道路屬規(guī)劃配套用路，歸區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同享有，而小區(qū)內(nèi)的露天停車場實際上是以占用區(qū)內(nèi)的道路或其他配套設(shè)施作為代價的，因此露天停車場的產(chǎn)權(quán)及收入應(yīng)歸區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所有。架空層停車場產(chǎn)權(quán)也曾引起糾紛，福州市曾發(fā)生海景花園業(yè)委會起訴房管部門的典型案例。業(yè)委會認(rèn)

為，架空層所依附的建筑物和土地使用權(quán)已被全體業(yè)主買走，該架空層停車位理應(yīng)歸全體業(yè)主所有。應(yīng)該說，業(yè)委會的理由不很充分。在有明確證據(jù)證明架空層面積未被分?jǐn)偨o各業(yè)主時，應(yīng)認(rèn)定為歸發(fā)展商所有。

爭議最大的，當(dāng)屬住宅小區(qū)地下停車場的產(chǎn)權(quán)問題。在理論和實踐當(dāng)中有以下幾種代表觀點：

1、配套論，即住宅小區(qū)地下停車場內(nèi)的停車位數(shù)，是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)同意的，是小區(qū)業(yè)主的配套專用停車場，應(yīng)歸全體業(yè)主所有。但這一觀點漏洞不少，一是“配套設(shè)施”不等于“業(yè)主共有”，兩者不能混為一談。在沒有明確的法律法規(guī)作為支撐的情況下，業(yè)主們僅憑“配套”一說即獲得如此巨大的利益，侵害了發(fā)展商的利益，有違公平原則。二是在部分產(chǎn)權(quán)已分散，即相當(dāng)一部分的停車位已由發(fā)展商出售，房產(chǎn)部門也據(jù)此發(fā)出了產(chǎn)權(quán)證明的情況下，會引發(fā)大量行政訴訟。已取得停車位產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和其他業(yè)主間也將滋生矛盾，而這是難以解決的。

2、人防工程論，即住宅小區(qū)地下停車場大多數(shù)是利用人防工程改造而來，而人防工程屬全體業(yè)主共有，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。這一觀點的漏洞更為明顯。從有關(guān)法律來看，應(yīng)將人防工程理解為投資者即發(fā)展商所有，由發(fā)展商經(jīng)營管理，收益歸其所有，但在特殊時期（如戰(zhàn)爭或緊急狀態(tài)時期），依照法律的規(guī)定，是可以臨時征用于特定用途的。這一點《防空法》也有明確規(guī)定，其第5條“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)

行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。因此，不能因為其使用性質(zhì)的改變而改變產(chǎn)權(quán)的歸屬。何況，大多數(shù)發(fā)展商所投資建設(shè)的停車場面積，超過了法規(guī)規(guī)定的人防工程面積，那么，多出來的那一部分又如何區(qū)分，產(chǎn)權(quán)又該歸誰呢？

3、成本論或分?jǐn)傉?，即地下停車場的土地使用?quán)出讓金已由全體業(yè)主承擔(dān)，其建筑成本也已依附在地上的房屋中，作為房價的一部分一起出售給業(yè)主。這一論點從法理上是說得過去的，但由于我國對房價的構(gòu)成并沒有明確的法律規(guī)定，所以其最大問題就在于根本無法區(qū)分土地使用權(quán)出讓金或建筑成本是否分?jǐn)?。因此，這一論點可操作性較差。

4、產(chǎn)權(quán)論，即以產(chǎn)權(quán)證上列明的產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)。但這一觀點在實踐中也受到很大的挑戰(zhàn)，事實上，由于歷史原因，絕大多數(shù)的地下停車場是沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的。何況，不能排除有人采取類似福州市海景花園業(yè)委會對房管部門提起行政訴訟的形式，間接地對產(chǎn)權(quán)論發(fā)起挑戰(zhàn)。

在實踐中，有的地方采用了以約定的形式予以明確。如深圳的發(fā)展商在和購房者簽訂的購房合同中，以附件的形式明確約定：雙方同意包括地下停車場在內(nèi)的部分配套設(shè)施歸發(fā)展商所有。這一形式受到了許多人的質(zhì)疑，甚至有人以霸王條款、格式合同不公平為由將發(fā)展商告上法庭，但法院最終仍判定這一條款合法有效。

產(chǎn)權(quán)問題的癥結(jié)，就在于我國土地制度的特殊性和物權(quán)立法方面的滯后。針對住宅小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施這一部分，《物權(quán)法（草案）》

中表述為，“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有”。但是，如何約定才算合法有效？如何證明？在此之前的眾多糾紛如何解決？這些問題似乎都沒有得到解決。同時，也應(yīng)在國家層面上考慮盡快立法，明確實施車位產(chǎn)權(quán)證制度。

二、車輛停放合同成立時的法律關(guān)系。

車輛停放在停車場時車主和停車場經(jīng)營者雙方形成的法律關(guān)系，也是一個爭論較大的問題。目前主要還是保管論和租賃論兩種觀點，其中以保管論稍占上風(fēng)。

保管論：即認(rèn)為雙方形成保管合同關(guān)系，如出現(xiàn)丟車或車輛毀損事件時，由停車場經(jīng)營者承擔(dān)保管責(zé)任。保管合同從外延上看，是一種提供勞務(wù)的合同，其關(guān)鍵是須有保管物占有的轉(zhuǎn)移，即經(jīng)營者占有車輛這一保管物，而給付車主保管憑證。在有償保管的情況下，保管責(zé)任是一種嚴(yán)格責(zé)任，即不論經(jīng)營者是否存在過錯，均應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。這一論點較為符合國內(nèi)許多地方的慣常做法，在現(xiàn)實中，車輛進(jìn)場取卡、憑卡出場已為大多數(shù)人所接受，而這恰恰是典型的保管行為。但這一論點的缺陷也較為明顯。一是車輛并不完全控制在經(jīng)營者手上，占有論缺乏完全的要件，一旦因車主存在如將鑰匙提供給外人之類的過錯而致丟車，經(jīng)營者因根本無法舉證而要承擔(dān)全部責(zé)任，對經(jīng)營者并不公平。二是保管費和保管物的價值并不成比例，反而與停車面積成正比例，有違保管合同的立法原意。另外，對于已分散產(chǎn)權(quán)（即發(fā)展商已將車位部分或全部出售）的車場，法律的沖突更厲害，經(jīng)營者對已出售的車位收取管理費，依《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，這是一種物業(yè)管理關(guān)系，而非保管關(guān)系。這樣一來，會出現(xiàn)在同一場合存在兩種法律關(guān)系的現(xiàn)象。

租賃論：即認(rèn)為雙方僅存在場地租用的情形，形成的是租賃合同關(guān)系。租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是以取得物的使用收益為目的的合同。這意味著停車場經(jīng)營者僅承擔(dān)出租人的義務(wù)，如提供停車位供車主使用并負(fù)責(zé)停車位的維修維護(hù)工作，一旦出現(xiàn)丟車或車輛毀損事件時，由車主自行承擔(dān)責(zé)任。這一論點較為符合已分散產(chǎn)權(quán)的住宅地下停車場的實際操作，即車輛停放費用分為租賃費和管理費，租賃費由產(chǎn)權(quán)所有人收取，管理費由物業(yè)管理公司收取，物業(yè)管理公司履行物業(yè)管理責(zé)任。但由于這一論點給車主帶來非常大的風(fēng)險，不大容易為國內(nèi)廣大車主所接受。

出現(xiàn)這兩種不同論點的爭執(zhí)，與我國對這方面問題的立法不明確有很大關(guān)系。而采納其中任何一種論點，均與現(xiàn)實有較大沖突，容易導(dǎo)致經(jīng)營者和消費者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的失衡。因此，有必要通過司法解釋等形式，對這一法律關(guān)系予以細(xì)化明確，給交易雙方以一定的行為預(yù)期?？煽紤]根據(jù)產(chǎn)權(quán)是否分散，區(qū)分為保管和租賃兩種關(guān)系。其中，保管方面可采納保險公司車輛失竊險的有關(guān)條款，如車主除了提供保管憑證之外，還應(yīng)提供鑰匙、車輛行駛證等，否則按一定比例予以扣減，以降低經(jīng)營者方面的經(jīng)營風(fēng)險。同時，應(yīng)放開停車保管價格管制，盡量讓保管費和保管物的價值掛鉤。

第五篇：寧波市人防車位法律問題研究

寧波人防車位相關(guān)法律問題研究

針對目前很多同事對于人防車位的相關(guān)問題存有疑問，我部通過考察研究，結(jié)合寧波市的相關(guān)規(guī)定，作出以下釋疑： 1.人防車位的產(chǎn)權(quán)歸屬

人防車位的產(chǎn)權(quán)歸屬法律沒有明確的規(guī)定，處于不明晰狀態(tài)。根據(jù)寧波市的規(guī)定（《關(guān)于規(guī)范“結(jié)建”防空地下室管理的通知》），人防工程是國防戰(zhàn)備設(shè)施，“結(jié)建”防空地下室是人防工程的重要組成部分，任何單位或個人不得出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。在目前產(chǎn)權(quán)界定尚不明晰的情況下，“結(jié)建”防空地下室只允許臨時出租，但租期每次最長不得超過三年。因此，人防車位處于“準(zhǔn)征收”狀態(tài)，其產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在既不能屬于開發(fā)商，也不能屬于業(yè)主，所以不能買賣?，F(xiàn)實操作中，寧波的人防車位不能辦出產(chǎn)權(quán)證。2.人防車位的使用管理

人防車位由物業(yè)公司進(jìn)行管理。根據(jù)寧波市規(guī)定（《寧波市人民防空工程使用管理暫行規(guī)定》），人防車位應(yīng)由由業(yè)主委員會或建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)管理。

如果需要將住宅小區(qū)的人防設(shè)施改為人防停車位的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T辦理登記手續(xù)。當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T一般是縣級以上人防辦公室。

使用的方式只限于臨時出租，但租期每次最長不得超過三年。任何單位或個人不得出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，人防車位應(yīng)向小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主、住用人開放。但是不得設(shè)置專用停車位，不得以專用車位形式出租，因此可以以不設(shè)定專用車位的形式出租，每次租期不超過三年即可。3.人防車位的收費問題

根據(jù)寧波市的規(guī)定，人防車位收費標(biāo)準(zhǔn)如下：

（1）包月停車收費：汽車每輛每月300元，允許上浮20%，下浮不限。（2）計時（臨時）停車收費：汽車每輛每小時2元，停放不足2小時的，按2小時收費；停放2小時以上的，不足1小時按1小時收費；每天（連續(xù)時間24小時）收費最高每輛不超過18元。業(yè)主、住用人的同一輛汽車在同一住宅小區(qū)地下人防工程停車一個月內(nèi)其計時（臨時）停車收費累計不得超過包月收費標(biāo)準(zhǔn)。4.人防車位使用費管理

根據(jù)寧波市的規(guī)定，物業(yè)收取的平時使用費，要嚴(yán)格單獨列帳。除稅后40%可用于物業(yè)管理服務(wù)費用外，其余稅后60%應(yīng)按每半年一次作為人防工程專項維修資金交入當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T賬戶。

物業(yè)服務(wù)公司終止服務(wù)合同時，應(yīng)將存放在當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T代管的人防工程專項維修資金余額數(shù)及財務(wù)帳本移交給下一期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。在辦理移交手續(xù)時，應(yīng)告知當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T參加移交，人防主管部門應(yīng)在移交清單上簽字，做到交接手續(xù)清楚完備。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需使用人防專項維修金的，應(yīng)在年初編制維修項目資金預(yù)算計劃，提出用款申請，報經(jīng)工程所在地人防主管部門審核批準(zhǔn)后，方可組織實施。開工前可預(yù)撥50%工程款，工程竣工后，經(jīng)財務(wù)決算，報經(jīng)原審批部門驗收確認(rèn)后一次性付清余額。遇特殊情況，需計劃外維修應(yīng)專項報經(jīng)當(dāng)?shù)厝朔乐鞴懿块T批準(zhǔn)后，再組織實施。5.其他問題

在寧波，由于規(guī)定人防設(shè)施不得出賣產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，也不能以專用形式固定車位，所以原則上也不能簽定車位出租協(xié)議。目前部分房地產(chǎn)公司采納《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》以“20年租賃+50年借用”法律形式變相轉(zhuǎn)讓人防車位，導(dǎo)致被稅務(wù)部門雙重征稅的問題。同時如果寧波公司采用這樣的方式，則可能被認(rèn)為是擅自出售或者以專用車位形式出租停車位，可以由轄區(qū)物業(yè)主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，沒收違法所得，并可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

根據(jù)寧波市的規(guī)定，開發(fā)商在移交房屋的時候應(yīng)該將人防設(shè)施移交給物業(yè)公司，由物業(yè)參與人防設(shè)施的管理，也就是說開發(fā)商不能獲得人防車位的收益。

相關(guān)法院判例 3.1人防工程產(chǎn)權(quán)問題

2003年8月，海淀區(qū)人防辦把華清嘉園甲15號樓業(yè)主地下兩層租給華潤置地（北京）物業(yè)管理公司，每年收取2萬元租金，直到2013年。業(yè)主對此表示不滿并以所有權(quán)人的名義將海淀區(qū)人防辦告上法庭。

法院判決：“即使修建該地下室的成本確認(rèn)為各業(yè)主所分擔(dān)，但其在出資時缺乏主觀能動性，也并非法律意義上的投資行為?！睋?jù)此，一審法院駁回業(yè)主的訴訟請求。

此案結(jié)論：由于《人民防空法》未作修改，因此，此案仍有參考價值。該案明確了業(yè)主并不是人防設(shè)施的產(chǎn)權(quán)所有人。3.2人防車位買賣合同效力問題

2004年5月，寧波市華泰劍橋小區(qū)的樓某與開發(fā)商華泰股份有限公司簽訂了一份《華泰劍橋二期地下車位買賣合同》一份，合同約定：樓某向華泰股份有限公司購買位于華泰劍橋二期地下K1庫編號為123的車位一個；車位的價款為9.8 萬元。直到2009年，樓某才得知，已買的停車位屬于人防工程。因此，請求法院判令：確認(rèn)原、被告車位買賣協(xié)議無效；被告返還原告購車位款98000元，賠償利息損失34041元。

法院判決：法律和行政法規(guī)未禁止作為人民防空工程的車位使用權(quán)的買賣，故原、被告之間簽訂的《華泰劍橋二期地下車位買賣合同》合法有效。

此案結(jié)論：法院認(rèn)為人防車位使用權(quán)可以買賣，賣方為開發(fā)商。買賣合同有效。若當(dāng)事人購買時不知事人防車位的，可以要求變更或撤銷合同。