第一篇：房屋買賣合同違約金和繼續(xù)履行的關(guān)系

房屋買賣合同違約金和繼續(xù)履行的關(guān)系

合同法第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就延遲履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！?這一條對(duì)普通違約金與繼續(xù)履行能否并用沒有明示，民法通則等法律也無明確規(guī)定。關(guān)于違約金與繼續(xù)履行的關(guān)系，我們認(rèn)為在堅(jiān)持違約金的賠償性的同時(shí)，應(yīng)探究當(dāng)事人的真實(shí)意圖，決定是否可以同時(shí)要求實(shí)際履行。這個(gè)問題屬于合同解釋問題。

(1)對(duì)于遲延履行違約金，包括沒開始履行和中斷履行或者部分履行。從當(dāng)事人的意思看，是預(yù)定遲延履行造成的損失補(bǔ)償，沒有免除實(shí)際履行的意思；從法律看，第114條第3款也明確了沒有免除的含義，所以可以要求繼續(xù)履行。

(2)對(duì)于就不履行約定的違約金，當(dāng)事人的意思就是就整個(gè)不履行合同造成的實(shí)際損失預(yù)定的賠償金，守約一方只能在要求支付違約金和要求繼續(xù)履行之間作出選擇：要么要求支付違約金，免除對(duì)方繼續(xù)履行的責(zé)任；要么，要求繼續(xù)履行，不得要求支付違約金，除非出現(xiàn)合同法第110條規(guī)定的不得強(qiáng)制實(shí)際履行的情形。[1]此時(shí)不履行約定的違約金和繼續(xù)履行就不可并用。當(dāng)然，當(dāng)選擇了繼續(xù)履行而不得要求支付違約金時(shí)，可能造成了其他的如質(zhì)量瑕疵的損失，那么，這時(shí)并不是適用已約定的違約金，而可以要求其他的補(bǔ)救措施或損害賠償?shù)膯栴}。

（3)不排除就履行不符合約定而約定違約金的情形。合同法提供了要求更換、重作、維修、退貨、減少價(jià)值或者報(bào)酬等法定的補(bǔ)救措施，并且根據(jù)合同法第112條，并沒有免除繼續(xù)履行的責(zé)任，補(bǔ)救措施與繼續(xù)履行可以并用，沒有必要就此約定違約金。如果約定了這種情形下的違約金，那么，應(yīng)該堅(jiān)持合同自由原則，尊重當(dāng)事人的選擇。但這只是對(duì)因其違約行為給守約方造成損失的補(bǔ)償，并未免除違約方履行合同的義務(wù)。若守約方在要求違約方支付違約金的同時(shí)，要求其繼續(xù)履行合同，依法應(yīng)當(dāng)予以支持。若違約方拒不履行合同，根據(jù)守約方的請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)依法判令違約方增加對(duì)違約金的承擔(dān)數(shù)額。但有三種情形例外：①守約方在要求增加違約金數(shù)額的同時(shí)，又要求違約方繼續(xù)履行的，若判令增加違約金數(shù)額，就不應(yīng)支持其提出的繼續(xù)履行請(qǐng)求；②根據(jù)合同法第110條規(guī)定，不能強(qiáng)制履行的，在判令違約金的同時(shí)，不能要求違約方實(shí)際履行；③合同中在約定違約金時(shí)，并未指明其具體性質(zhì)是不履行違約金還是不完全履行違約金，判令違約方承擔(dān)違約金后，若對(duì)守約方來說已經(jīng)等于或高于合同履行所帶來的利益，此時(shí)也不應(yīng)要求違約方繼續(xù)履行合同。在處理這些問題時(shí)，最重要的是要堅(jiān)持兩個(gè)原則：一是違約責(zé)任不具有懲罰性，二是公序良俗下的契約自由。如果認(rèn)為違約金及其他違約責(zé)任具有懲罰性的話，那么，就可以說合同法允許私設(shè)處罰權(quán)，這樣的話，違背民法或者說私法的最基本原則。美國合同法重述第二版規(guī)定：“合同中可預(yù)定任何一方應(yīng)付的違約金，但其金額就預(yù)測(cè)的損害賠償或違約造成的實(shí)際損失而言應(yīng)該合理。如果預(yù)定違約金的金額無理過大，則該條款不予執(zhí)行，因?yàn)榘凑展舱?，這種預(yù)定違約金為罰金?！薄叭绻贤念A(yù)定違約金是合同雙方努力公平、合理確定的違約情況下所產(chǎn)生的預(yù)期損失，則法律并不對(duì)其持否定態(tài)度?！?/p>

相關(guān)條款 第一百一十條 當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

第二篇：勞動(dòng)合同違約金和賠償金的關(guān)系

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社會(huì)、知識(shí) 勞動(dòng)合同違約金和賠償金的關(guān)系

違約金與賠償金是兩個(gè)容易混淆的概念，兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別。違約金和賠償金的聯(lián)系表現(xiàn)為，它們都是違反勞動(dòng)合同所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；承擔(dān)違約金和賠償金的主觀要件都是勞動(dòng)者有過錯(cuò)，客觀要件都是勞動(dòng)者有違約事實(shí)。違約金和賠償金的區(qū)別也十分明顯。（l）是否寫進(jìn)合同。違約金是一方當(dāng)事人違反合同給另一方當(dāng)事人造成損失時(shí)，依法給對(duì)方當(dāng)事人所給付的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。只要合同中寫進(jìn)了違約金條款，那么一方當(dāng)事人違約后就要按照合同中該條款的約 定給付違約金。而賠償金的給付是按照實(shí)際造成的損失程度來進(jìn)行的，無論合同中有無相應(yīng)的條款。2）是否造成實(shí)際損失。由于支付違約金的條件是違約方有違約的事實(shí)，而不論對(duì)方是否存在損失，因而使違約金在功能上其有了懲罰違約方的性質(zhì)。而支付賠償金的前提條件不僅是勞動(dòng)者有違約的事實(shí)，更重要的判斷依據(jù)是要有實(shí)際損失，賠償金通常具有補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)，而不具有懲罰的性質(zhì)。3）數(shù)額與實(shí)際損失的關(guān)系不同。由于違約金是事先在勞動(dòng)合同中約定的，因而實(shí)際發(fā)生的損失可能與當(dāng)初約定的違約金數(shù)額可能并不一致。而賠償金是完全根據(jù)實(shí)際損失的大小來確定的。4）是否適用等分原則。違約金設(shè)置的原則是公平。合理原則，它并不與實(shí)際損失相聯(lián)系，只要約定符合一般的社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)和勞動(dòng)者的承受能力，違約金是不進(jìn)行逐年遞減的。而賠償金是與實(shí)際損失相一致的，尤其是在給予勞動(dòng)者特殊福利待遇并約定服務(wù)期的情況下，用人單位的實(shí)際損失隨勞動(dòng)者的服務(wù)年限而下降，因此勞動(dòng)者承擔(dān)的賠償責(zé)任也應(yīng)當(dāng)隨之減少，即應(yīng)當(dāng)逐年遞減?；谶`約金和賠償金的上述特點(diǎn)，我們知道違約金與賠償金在勞動(dòng)合同中可以同時(shí)約定，但是當(dāng)勞動(dòng)者的違約行為造成單位實(shí)際損失時(shí)，用人單位能不能讓勞動(dòng)者同時(shí)支付違約金與賠償金呢？對(duì)于這一問題《上海市勞動(dòng)合同條例》的實(shí)施細(xì)則有明確的規(guī)定，即用人單位只能選擇適用違約金與賠償金中的一個(gè)。因?yàn)槿绻瑫r(shí)適用，會(huì)造成勞動(dòng)者對(duì)一個(gè)違約行為承受雙重負(fù)擔(dān)，對(duì)勞動(dòng)者來說顯失公平。本案中，志奇與單位就其培訓(xùn)費(fèi)用在服務(wù)期協(xié)議中約定違約金和賠償金是合法的，但是不能約定兩者同時(shí)適用；即使協(xié)議這樣約定，由于違反了法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定也歸于無效。志奇的辭職屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但不能僅僅因?yàn)閰f(xié)議中有此約定就遵照?qǐng)?zhí)行，而不問約定本身是否合法。實(shí)踐中，如果勞動(dòng)合同中約定的違約金與勞動(dòng)者依照實(shí)際損失應(yīng)承擔(dān)的賠償金不一致時(shí)，用人單位應(yīng)當(dāng)讓勞動(dòng)者承擔(dān)哪一個(gè)呢？從有關(guān)規(guī)定用人單位可以總結(jié)出一條規(guī)律，那就是可以選擇違約金與賠償金中數(shù)額比較高的一個(gè)來適用。本案中，賠償金的數(shù)額顯然比違約金高，所以公司選擇了適用賠償金，在合理限度內(nèi)保護(hù)了公司的利益，同時(shí)也兼顧了勞動(dòng)者的合法權(quán)益。

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第三篇：房屋買賣合同的繼續(xù)履行五大典型案例

房屋買賣合同的繼續(xù)履行五大典型案例

1．《房屋購買意向協(xié)議》的性質(zhì)和履行 案例一：（2013）深中法房終字第1770號(hào) 【案情】

2012年6月8日，鄧某以拍賣方式競得涉案房產(chǎn)。2012年8月14日，鄧某（甲方）與隋某（乙方）及中介方簽署《房屋購買意向協(xié)議》，約定鄧某以128萬元的實(shí)收價(jià)格將涉案房產(chǎn)出售給隋某，并約定：乙方在簽訂協(xié)議之日起三日內(nèi)向甲方交納定金5萬元；甲方取得房產(chǎn)證后，由于乙方自身原因違約不購買該房產(chǎn)，或者由于乙方原因在能夠正常辦理過戶手續(xù)之日起一個(gè)月內(nèi)不辦理過戶手續(xù)，乙方須除定金之外另外賠償甲方20萬元，共計(jì)25萬元；簽訂協(xié)議后，若甲方以任何理由繼續(xù)出售、出租該房產(chǎn)，或?qū)⒃摲慨a(chǎn)交給他人居住或者自住，或由于甲方原因在能夠辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)之日起一個(gè)月內(nèi)拖延不辦手續(xù)，甲方應(yīng)退還定金并另外賠償乙方25萬元。簽訂協(xié)議之日，鄧某將涉案房產(chǎn)交付隋某裝修、居住。隋某在簽訂協(xié)議后三日內(nèi)按約定交付定金。

之后，雙方對(duì)協(xié)議履行發(fā)生糾紛，隋某向法院起訴要求繼續(xù)履行《房屋購買意向協(xié)議》，將涉案房產(chǎn)過戶至隋某名下；鄧某提起反訴，請(qǐng)求解除《房屋購買意向協(xié)議》，判令隋某返還涉案房產(chǎn)?！痉ㄔ号袥Q】

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，《房屋購買意向協(xié)議》中關(guān)于涉案房產(chǎn)的出售價(jià)格、產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)間、房屋的交付使用以及買賣雙方的違約責(zé)任等均有較為具體的約定，具備房屋買賣合同的基本要素?！斗课葙徺I意向協(xié)議》對(duì)于除定金之外的剩余購房款支付方式并無約定，也未約定鄧某在雙方協(xié)商不一致的情況下有合同解除權(quán)，鄧某要求隋某一次性付款，即使隋某不同意一次性付款，鄧某也不能當(dāng)然取得合同解除權(quán)。因《房屋購買意向協(xié)議》已具備買賣合同的基本要素，且涉案房產(chǎn)已經(jīng)交付隋某居住使用，雙方雖在合同的具體履行中存在分歧，但并無根本違約行為，故涉案《房屋購買意向協(xié)議》仍然存在繼續(xù)履行的法律和事實(shí)基礎(chǔ)。因此，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。

鄧某不服一審判決，向深圳中院提起上訴。二審法院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定雙方簽訂的《房屋購買意向協(xié)議》具備房屋買賣合同的基本要素、合法有效，理由正確。至于雙方約定還應(yīng)簽署的“正式的《房屋買賣合同》”是登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)過戶登記時(shí)所需的統(tǒng)一樣式的材料，并非需要雙方另行協(xié)商確定合同內(nèi)容，這是房屋買賣合同履行過程中基于誠實(shí)信用原則產(chǎn)生的協(xié)助義務(wù)，該約定不改變雙方以通過簽訂《房屋購買意向協(xié)議》形成房屋買賣合同關(guān)系的事實(shí)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判?！军c(diǎn)評(píng)】

當(dāng)事人之間的合同可以分為預(yù)約合同（“預(yù)約”）和本合同（“本約”）。預(yù)約是指當(dāng)事人約定在將來訂立一定合同的合同。預(yù)約的形態(tài)多種多樣，通常使用的名稱有：意向書、意向協(xié)議、認(rèn)購書等。有的預(yù)約條款非常簡略，僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約具體需要約定的內(nèi)容留待以后磋商決定；有的預(yù)約條款則非常詳盡，未來本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確約定。如果僅從內(nèi)容上看，后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎與本約無異，即使欠缺某些條款，往往也可以通過合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此，僅根據(jù)當(dāng)事人的合意內(nèi)容是否全面，不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事人之間訂立的合同是本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示，也就是說，當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思，那么，即使預(yù)約的內(nèi)容與本約已經(jīng)十分接近，即便通過合同解釋，從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容，也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示，排除這種客觀解釋的可能性。例如，在成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案中（最高人民法院（2013）民提字第90號(hào)），最高人民法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在爭議的《購房協(xié)議書》中約定：“……3．甲、乙雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商。……5．甲乙雙方就該宗房屋買賣合同簽訂時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)失效。”據(jù)此，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積及總價(jià)款，但仍一致認(rèn)為在付款方式等問題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議第5條進(jìn)一步明確要在將來訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此，該《購房協(xié)議書》的性質(zhì)為預(yù)約合同。

在本案中，雖然雙方當(dāng)事人在《房屋購買意向協(xié)議》中約定“甲、乙雙方于甲方取得該物業(yè)房產(chǎn)證之日起三個(gè)工作日內(nèi)簽訂正式的《房屋買賣合同》”，但該《房屋買賣合同》僅為在房產(chǎn)登記部門辦理過戶登記手續(xù)需備案登記的《深圳市二手房買賣合同》格式文本，并非雙方當(dāng)事人進(jìn)一步協(xié)商確定的新合同內(nèi)容。因此，本案的《房屋購買意向協(xié)議》的性質(zhì)為本約，而非預(yù)約。

2．交付房屋對(duì)合同繼續(xù)履行的影響

案例二：（2013）深中法房終字第1824號(hào) 【案情】

2005年10月28日，林某（買方）與任某（賣方）經(jīng)過中介公司促成，簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定任某將涉案房屋以100.5萬元的價(jià)格出售給林某；林某在簽署合同時(shí)交誠意金2萬元，若任某簽署合同并對(duì)上述款項(xiàng)以定金名義簽收，則林某所交誠意金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。合同第11條約定，如任某在收取定金后，不依合同條款將該物業(yè)售予林某，則任某須返還雙倍定金予林某以彌補(bǔ)林某之損失，唯林某不可要求任某進(jìn)一步賠償或逼使任某履行此合約。合同簽訂時(shí)，林某交付了2萬元定金，任某簽字予以確認(rèn)。2005年12月28日，任某將房屋交付給林某。

之后，由于合同履行中出現(xiàn)問題，林某向法院提起訴訟，請(qǐng)求任某繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。任某以合同第11條抗辯無需繼續(xù)履行合同。【法院判決】

原審法院認(rèn)為，合同法的目的是鼓勵(lì)和促進(jìn)交易，維護(hù)合同的穩(wěn)定和交易安全，在林某沒有違約，而任某違約，且合同能夠履行的情況下，任某以合同第11條的條款抗辯無需繼續(xù)履行合同，違反了誠實(shí)信用原則。雙方的合同僅約定了賣方（任某）在收取定金后不履行合同的情形，而沒有對(duì)賣方（任某）交付房屋后的情形進(jìn)行約定，故對(duì)任某的抗辯不予采納。因此，法院判決任某繼續(xù)履行《房屋轉(zhuǎn)讓合同》，在林某付清購房款或者向公證機(jī)關(guān)提存剩余購房款之日起三日內(nèi)，與林某一起向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)將涉案房地產(chǎn)過戶至林某名下。任某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經(jīng)審理認(rèn)為，涉案合同第11條約定適用于賣方在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能當(dāng)然適用于賣方收取定金后已依合同條款將物業(yè)交付買方使用的情形，因?yàn)榱帜匙鳛橘I方接受房屋后對(duì)合同繼續(xù)履行并獲得產(chǎn)權(quán)的合理預(yù)期應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。繼續(xù)履行合同是合同法規(guī)定的承擔(dān)違約責(zé)任的方式，林某作為守約方要求違約方任某繼續(xù)履行合同有法律依據(jù)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判?！军c(diǎn)評(píng)】

《物權(quán)法》第9條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記生效原則，即“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”按照上述規(guī)定，在二手房買賣中，房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一要件就是登記。也就是說，即使買方已經(jīng)支付全部價(jià)款，并且賣方也將房屋交付買方實(shí)際占有、使用，只要未產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，買方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)仍然不能享有物權(quán)。雖然房屋的交付不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果，但對(duì)于買賣雙方仍然具有重大意義。不動(dòng)產(chǎn)的買賣是從簽訂買賣合同（債權(quán)發(fā)生）到支付購房款、交付房屋，直至辦理物權(quán)變更登記（發(fā)生物權(quán)變更效果）的一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，因而，在債權(quán)與物權(quán)之間存在一種中間權(quán)利形態(tài)，買受人取得房屋的占有即屬于這一中間權(quán)利形態(tài)，德國民法理論將該中間權(quán)利稱作“期待權(quán)”。期待權(quán)弱于完全所有權(quán)，但又強(qiáng)于單純的債權(quán)。這種處于中間形態(tài)的“期待權(quán)”可以視為一種準(zhǔn)物權(quán)。我國各地法院的司法實(shí)踐中，已有多起判決支持了這種“期待權(quán)”。例如，在顧萬鴻與鄭桂江等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案（（2010）浙湖民終字第63號(hào)），浙江省湖州市中級(jí)人民法院也指出，“尚未辦理過戶登記時(shí)買方對(duì)房屋的權(quán)利尚不是物權(quán)，但其請(qǐng)求權(quán)的受保護(hù)程度，根據(jù)支付價(jià)款的多少和是否實(shí)際占有、是否有請(qǐng)求過戶的行為而不同，占有的時(shí)間越長、付款越多、已經(jīng)請(qǐng)求過戶，其權(quán)利應(yīng)越接近于物權(quán)。而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的賣方，在買方履行了全部合同義務(wù)并實(shí)際占有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)后，已經(jīng)沒有什么剩余權(quán)利，唯一應(yīng)當(dāng)做的就是辦理過戶登記手續(xù)。考慮過戶手續(xù)的實(shí)際困難，以及民間對(duì)事實(shí)物權(quán)的認(rèn)可，此情形下認(rèn)可第三人已經(jīng)取得相當(dāng)于物權(quán)的權(quán)利?！词蛊浯藭r(shí)尚未取得物權(quán)，但其合同履行狀態(tài)使其權(quán)利已經(jīng)很接近于物權(quán)，故其利益受法律保護(hù)?！?3．房產(chǎn)抵押負(fù)擔(dān)對(duì)合同繼續(xù)履行的影響 案例三：（2015）深寶法民三初字第721號(hào) 【案情】

2013年4月12日，呂某取得涉案房屋的房地產(chǎn)證。2013年4月24日，涉案房屋抵押給第三人中國銀行深圳某支行。2015年3月28日，被告呂某與原告周某簽訂一份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定呂某將涉案房屋出售給周某，轉(zhuǎn)讓成交價(jià)179.5萬元。合同簽訂后，周某按合同約定于當(dāng)日向賣方支付定金3.5萬元，并由呂某出具相應(yīng)的《收款收據(jù)》；買賣雙方共同向中國工商銀行深圳某支行辦理二手樓交易資金監(jiān)管手續(xù)，并且買方于2015年4月24日、28日分兩筆將51萬元資金存入中國工商銀行二手樓資金監(jiān)管賬戶。

之后，由于被告拒絕提供收款賬戶、單方撤銷擔(dān)保公司贖樓授權(quán)，原告向法院提起訴訟，要求被告繼續(xù)履行合同。法院審理過程中的一個(gè)法律問題是，被告房屋上設(shè)定的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)是否構(gòu)成繼續(xù)履行的障礙。第三人中國銀行深圳某支行向法院提交答辯稱，根據(jù)第三人的銀行操作規(guī)程，只要其抵押債權(quán)得到清償，抵押關(guān)系就已經(jīng)解除，第三人有義務(wù)配合辦理抵押的注銷登記手續(xù)。但如需要被告作為房產(chǎn)所有人來配合領(lǐng)取房產(chǎn)證原件及簽署相關(guān)文件，需被告親自辦理或者授權(quán)第三方進(jìn)行辦理，否則很難配合辦理完畢?！痉ㄔ号袥Q】 法院經(jīng)審理認(rèn)為，雖然涉案房地產(chǎn)存在抵押負(fù)擔(dān)，但根據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。本案中，原告愿意代為清償涉案房地產(chǎn)所負(fù)抵押債務(wù)滌除抵押權(quán)，因此涉案房產(chǎn)繼續(xù)履行的障礙可消除?！军c(diǎn)評(píng)】

關(guān)于抵押物的轉(zhuǎn)讓，2007年制定的《物權(quán)法》對(duì)原《擔(dān)保法》和最高人民法院的《擔(dān)保法解釋》做了修改。按照原《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。換言之，抵押物在轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以連同其上設(shè)定的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，只需抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)通知抵押權(quán)人并將抵押情況告知受讓人即可；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。最高人民法院的《擔(dān)保法解釋》則將抵押細(xì)分為已經(jīng)登記的抵押和未經(jīng)登記的抵押，并對(duì)兩種情況下的抵押物轉(zhuǎn)讓分別進(jìn)行不同的處理。按照《擔(dān)保法解釋》第67條的規(guī)定，“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>

2007年通過的《物權(quán)法》第191條規(guī)定，“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！边@一規(guī)定對(duì)原《擔(dān)保法》進(jìn)行了兩個(gè)方面的修改：一是，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)抵押權(quán)人同意，同時(shí)，要將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債權(quán)或者提存，而不是僅僅通知抵押權(quán)人并告知受讓人；二是，抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，除非受讓人替抵押人向抵押權(quán)人償還了債務(wù)消滅了抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第191條的制度設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，必須消除該財(cái)產(chǎn)上的抵押權(quán)；既然買受人取得的是沒有物上負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)，也就不再有物上追及的問題。按照全國人大常委會(huì)法工委主編的《物權(quán)法釋義》的解釋，以交換所得的價(jià)款償還債務(wù)，消滅抵押權(quán)，可以減少抵押物流轉(zhuǎn)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免抵押人利用制度設(shè)計(jì)的漏洞取得不當(dāng)利益，更好地保護(hù)抵押權(quán)人和買受人的合法權(quán)益。

4．買方請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，能否以按揭貸款支付剩余購房款？ 案例四：（2015）深中法房終字第652號(hào) 【案情】

鄔某、韓某于2013年7月31日簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，約定韓某將其名下的房屋出售給鄔某，成交價(jià)103萬元；鄔某在簽訂合同時(shí)向韓某支付定金10萬元，在簽訂合同之日起十日內(nèi)付清首期款53萬元（不含已付定金），其余房款40萬元通過銀行按揭貸款支付給韓某。合同第二條C項(xiàng)約定，買賣雙方應(yīng)在銀行出具貸款承諾書之日起三日內(nèi)（含當(dāng)日）簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶遞件手續(xù)。

之后，由于合同履行中出現(xiàn)問題，鄔某提起訴訟，要求韓某繼續(xù)履行合同，將涉案房屋過戶給鄔某，并按照合同約定支付延遲履行違約金。【法院判決】

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，韓某在鄔某辦理完畢按揭貸款手續(xù)后，并未按合同第二條C項(xiàng)之約定，在銀行出具貸款承諾書之日起三日內(nèi)與鄔某簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶遞件手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，原審法院判決：

一、鄔某與韓某應(yīng)當(dāng)按照雙方簽署的《房地產(chǎn)買賣合同》之約定，全面履行各自的義務(wù)，包括：（1）鄔某與韓某在判決生效之日起十日內(nèi)共同到銀行辦理53萬元首期款的資金監(jiān)管；（2）鄔某與韓某應(yīng)于完成上述資金監(jiān)管之日起三日內(nèi)（含當(dāng)日）簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理遞件過戶手續(xù)，在遞件回執(zhí)載明的答復(fù)日期之日起三個(gè)工作日內(nèi)（含當(dāng)日）雙方到國土局、產(chǎn)權(quán)登記中心等相關(guān)部門辦理繳納稅費(fèi)及領(lǐng)取房產(chǎn)證的手續(xù)；（3）韓某應(yīng)根據(jù)合同第九條約定在收到全部購房款后的兩個(gè)工作日內(nèi)將涉案房產(chǎn)交付給鄔某。

二、韓某根據(jù)合同約定向鄔某支付延期履行違約金。

韓某不服原審判決，向深圳中院提起上訴。深圳中院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于涉案《房地產(chǎn)買賣合同》應(yīng)如何繼續(xù)履行的問題，若按合同約定繼續(xù)采取銀行按揭貸款方式支付購房款，將涉及貸款銀行，本案民事判決不能直接約束非本案當(dāng)事人的行為而強(qiáng)制貸款銀行必須監(jiān)管資金及房貸，原審判決的繼續(xù)履行方式存在不當(dāng)。因鄔某已明確表示愿意在本案民事判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付購房余款93萬元并承擔(dān)房產(chǎn)過戶產(chǎn)生的所有費(fèi)用，故涉案房產(chǎn)交易應(yīng)按一次性付清全款方式繼續(xù)履行?！军c(diǎn)評(píng)】 2005年6月29日，南方都市報(bào)曾發(fā)表一篇題為《深圳法院：強(qiáng)制過戶須買方備一次性購房款》。從上面的判決來看，一審雖然沒有直接明確買方可以用銀行按揭貸款支付剩余購房款，但從一審判決的第一項(xiàng)來看，實(shí)際上是認(rèn)可買方繼續(xù)按《房地產(chǎn)買賣合同》的約定向銀行申請(qǐng)按揭貸款支付剩余購房款的（該判決第一項(xiàng)所述的交易流程應(yīng)為：①買賣雙方辦理首期款資金監(jiān)管→②雙方辦理房屋過戶手續(xù)→③買方向銀行申請(qǐng)按揭貸款支付剩余購房款→④賣方收到全部購房款后向買方交付房產(chǎn)）。在二審中，法院對(duì)買方支付購房款的方式進(jìn)行了調(diào)整，即將原審判決允許繼續(xù)以銀行按揭貸款方式支付購房款，改為以一次性付款全款的方式繼續(xù)履行。原因在于，由于買方在提起訴訟時(shí)還沒有向銀行申請(qǐng)貸款，未取得銀行貸款承諾，如果買方在判決后申請(qǐng)銀行按揭貸款遇到障礙，可能銀行判決的順利履行，不能做到案結(jié)事了；更重要的是，買方在二審中明確表示愿意一次性支付全部剩余購房款。在另一起案件中（見（2015）深寶法民三初字第721號(hào)民事判決書），法院則更明確地指出，原告（買方）基于涉案房地產(chǎn)買賣合同的約定有權(quán)選擇銀行按揭貸款方式支付剩余購房款，但根據(jù)《合同法》第4條關(guān)于合同自愿原則和《商業(yè)銀行法》第41條關(guān)于任何單位和個(gè)人均不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款的規(guī)定，在原告未與特定銀行簽訂住房按揭貸款合同的情況下，法院無法直接判決確定貸款銀行及其可發(fā)放的具體貸款金額。只有判令原告一次性支付剩余購房款才能確保依據(jù)原告繼續(xù)履行訴訟請(qǐng)求所作出的繼續(xù)履行判決具有確定性和可強(qiáng)制執(zhí)行性，盡管這在一定程度上會(huì)增加原告履行涉案合同的負(fù)擔(dān)。從以上兩份判決中體現(xiàn)的法院判決邏輯可以看出，在買方已經(jīng)取得銀行貸款承諾函（甚至已經(jīng)與銀行簽訂二手房按揭貸款合同）的情況下，如果買方在向法院起訴請(qǐng)求強(qiáng)制履行時(shí)將貸款銀行列為第三人，從而方便法院明確銀行發(fā)放貸款的金額和時(shí)間，法院是完全可能支持買方以按揭貸款方式支付剩余購房款的。例如，在郭某、李某與楊某房屋買賣合同糾紛案中【一審判決（2013）深羅法民三初字第200號(hào)，二審判決（2013）深中法房終字第1409號(hào)】，一審法院即判決：在涉案房產(chǎn)過戶至買方郭某、李某名下后，買方和第三人中介公司應(yīng)于領(lǐng)取房產(chǎn)證當(dāng)日將房地產(chǎn)原件交于買方按揭貸款銀行辦理抵押登記；買方應(yīng)配合按揭貸款銀行在收到房產(chǎn)證原件后兩日內(nèi)將監(jiān)管首期款支付于賣方，并于涉案房產(chǎn)抵押登記辦理完成之日起五日內(nèi)將剩余購房款（銀行承諾貸款金額）支付于賣方。賣方應(yīng)于收到上述全部購房款之日起七日內(nèi)將涉案房屋交付于買方；買方和第三人中介公司應(yīng)配合辦理涉案房產(chǎn)的交接手續(xù)。上述判決在二審中得到了深圳中院的支持。

5．合同未明確約定的情況下，賣方是否有配合買方申請(qǐng)減免稅費(fèi)并遷出房屋上戶口登記的義務(wù)？

案例五：（2013）深中法房終字第1409號(hào) 【案情】

2012年11月3日，買方郭某、李某與賣方楊某簽訂《深圳市二手房預(yù)約買賣合同》，約定賣方以122萬元的總價(jià)款將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給買方。2013年1月8日，買方郭某、李某與賣方楊某的代理人李某乙簽訂《深圳市二手房買賣合同》，其中第四條約定：“（附著于該房地產(chǎn)的戶口）該房地產(chǎn)所附的戶口，楊某保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款之日起30日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬分之四向郭某、李某支付違約金。”另外，該合同附件一中載明“該物業(yè)符合免稅條件，賣方附有配合買方辦理申請(qǐng)減免相關(guān)稅費(fèi)的義務(wù)，因賣方及其家庭成員拒不配合導(dǎo)致應(yīng)免而未免的稅費(fèi)由賣方承擔(dān)?！敝?，因雙方在履行過程中發(fā)生爭議，買方向法院提起訴訟，要求楊某繼續(xù)履行《深圳市二手房買賣合同》，將涉案房產(chǎn)過戶至郭某、李某名下，并按期交房。楊某提出抗辯稱，《深圳市二手房買賣合同》中的兩個(gè)條款即遷戶義務(wù)條款（第四條）、配合申請(qǐng)免稅義務(wù)條款（附件一）非楊某真實(shí)意思表示，就此兩個(gè)條款，郭某、李某與楊某并未達(dá)成一致意見，該合同系代理人李某乙濫用代理權(quán)與郭某、李某惡意串通所簽，損害了楊某的利益，因此，楊某不予追認(rèn)?！痉ㄔ号袥Q】

一審法院審理后認(rèn)為，合同中的遷戶義務(wù)條款和配合申請(qǐng)免稅義務(wù)條款并未損害楊某的利益，理由在于雖然雙方在簽訂的《深圳市二手房預(yù)約買賣合同》中對(duì)楊某的遷戶義務(wù)和配合申請(qǐng)免稅義務(wù)未作明確約定，但根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，楊某作為合同交易方應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)二手房買賣合同的性質(zhì)、目的和交易慣例，遷戶義務(wù)和配合申請(qǐng)免稅義務(wù)正是楊某應(yīng)當(dāng)履行的附隨義務(wù)，故在《深圳市二手房買賣合同》中予以明確并未損害楊某的利益。楊某在向深圳中院提出上訴后，二審法院經(jīng)審理支持了一審法院關(guān)于配合申請(qǐng)稅費(fèi)減免和遷戶屬于二手房賣方應(yīng)當(dāng)履行的附隨義務(wù)的觀點(diǎn)。【點(diǎn)評(píng)】

在民法理論上，合同義務(wù)可以分為給付義務(wù)、附隨義務(wù)和不真正義務(wù)。其中，給付義務(wù)是指合同關(guān)系所必備的、決定合同類型的基本義務(wù)；附隨義務(wù)是指為履行給付義務(wù)或保護(hù)當(dāng)事人的人身或財(cái)產(chǎn)利益，在合同訂立和履行過程中基于誠實(shí)信用原則而產(chǎn)生的義務(wù)；不真正義務(wù)則是指債權(quán)人對(duì)自己利益的照顧義務(wù)，它是一種性質(zhì)較弱的義務(wù)，相對(duì)人通常不能請(qǐng)求履行，違反該義務(wù)僅是債權(quán)人遭受權(quán)利受損或喪失的不利后果。根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)不僅應(yīng)當(dāng)全面履行合同中約定的給付義務(wù)，而且應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等附隨義務(wù)。在二手房買賣中，常常會(huì)發(fā)生賣方將房屋轉(zhuǎn)移給買方之后，沒有將原登記在該住房上的戶口及時(shí)遷出而發(fā)生的糾紛。由于戶口遷移問題屬于公安戶籍部門的管轄范圍，不屬于民事案件的受理范圍，故對(duì)于買房人起訴要求賣房人遷出戶口的訴訟請(qǐng)求，法院通常不會(huì)受理。但是，如果買賣雙方在簽訂二手房買賣合同時(shí)能夠就賣方未按約定及時(shí)遷出戶口應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任作出明確約定，發(fā)生爭議后，買方依據(jù)合同約定要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任的，一般可以得到法院的支持。

對(duì)于賣方拒絕遷出戶口的情形，買方一般應(yīng)向當(dāng)?shù)氐墓矐艏块T申請(qǐng)協(xié)調(diào)解決。不少地方公安戶籍部門可以采取措施將賣方原登記在被轉(zhuǎn)讓住房上的戶口強(qiáng)制遷出。例如，南京市公安局《關(guān)于加強(qiáng)房屋買賣戶口管理工作的實(shí)施意見（試行）》（寧公人〔2011〕52號(hào)）規(guī)定：“房屋買賣雙方已經(jīng)合法完成房屋產(chǎn)權(quán)交易，買房人已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》或《南京市公有住房租賃契約》，并實(shí)際居住。賣房人未將戶口遷出原住房，導(dǎo)致買房人戶口無法遷入的（買賣雙方有其他戶口遷移約定的除外）。經(jīng)買房人申請(qǐng)，戶口所在地公安派出所履行告知后，賣房人仍拒絕辦理戶口遷出的，經(jīng)縣級(jí)公安機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，將賣房人戶口整戶遷移至現(xiàn)戶口所在地的社區(qū)（村）托管戶臨時(shí)管理?！?/p>

深圳市公安局《深圳市居民市內(nèi)移居和戶的管理工作規(guī)范（試行）》也規(guī)定：“7.6 實(shí)際居住條件消失后（即房產(chǎn)被拆遷、查封、扣押、收回、轉(zhuǎn)讓或搬離的等情形），原戶口在該址的人員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向轄區(qū)派出所戶籍民警申報(bào)辦理遷出手續(xù)，無遷入（自立）家庭戶、集體戶條件的，遷入本所代管戶。”“7.17 移入時(shí)因居住在自有合法房產(chǎn)內(nèi)，要求在該址落戶的，而該址內(nèi)已落有他人戶口的（指房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等情形），應(yīng)當(dāng)給予辦理，使用同樣的住址、門牌，同時(shí)在兩次動(dòng)員（15天后）可將原戶遷入本所代管戶；如無法通知，可當(dāng)場(chǎng)遷入代管戶。在通知期間或遷入代管戶后，要求在底冊(cè)“備注”欄及系統(tǒng)人口信息“記事”欄中注明錄入相關(guān)情況?！?/p>

第四篇：商品房買賣合同違約

篇一：房屋買賣合同違約金 房屋買賣合同違約金

1.提問一：違約金是否不能超過合同總金額的20%？

2.提問二：房屋買賣合同違約金中約定了違約金，一方遲延履行合同義務(wù)時(shí)，守約方就可主張全額的違約金? 3.提問三：既然合同中約定了違約金的數(shù)額，就應(yīng)該按照約定執(zhí)行?

一、違約金是否不能超過合同總金額的20%? 在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%。其實(shí)純屬誤讀。我國的《擔(dān)保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對(duì)違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

二、房屋買賣合同違約金中約定了違約金，一方遲延履行合同義務(wù)時(shí)，守約方就可主張全額的違約金? 在二手房買賣合同中，通常會(huì)約定一種“滯納金”，主要是針對(duì)遲延履行合同義務(wù)時(shí)，違約方需支付的;另外一種是違約金，通常是指一方違約導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行時(shí)，違約方需支付給守約方的。但是有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)，或者對(duì)法律一知半解，很多人混淆了這兩種違約金的適用，在一方稍有違約情形時(shí)，守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金，但其實(shí)是不能得到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約，導(dǎo)致合同解除時(shí)，才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。

三、既然合同中約定了違約金的數(shù)額，就應(yīng)該按照約定執(zhí)行? 違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑液贤ǖ倪`約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。具體說，如果合同中約定的違約金高于實(shí)際損失的30%，則認(rèn)為違約金約定過高，需要適當(dāng)調(diào)低;如果合同中約定的違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對(duì)于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。比如房屋買賣合同中約定上家如遲延遷出戶口，每逾期一天，需按日支付合同總金額千分之五的滯納金，當(dāng)雙方發(fā)生爭議時(shí)，下家無法證明自己的實(shí)際損失真有那么多，法院最終將違約金調(diào)整為每日100元。以上為房屋買賣合同違約金的內(nèi)容，房屋買賣雙方要結(jié)合上述法律規(guī)定，依據(jù)自己的實(shí)際情況，合理的約定違約金，才能充分保障己方的利益。如何理解和處理商品房買賣合同違約金條款？

為了體現(xiàn)對(duì)履行合同的擔(dān)保，以保護(hù)守約方的利益，商品房買賣合同中會(huì)約定違約金條款。那么如何處理違約金與實(shí)際損失的關(guān)系，當(dāng)沒有約定違約金時(shí)，能夠主張賠償? 違約金是一種責(zé)任形式，首先是對(duì)守約方的補(bǔ)償，其次還可表現(xiàn)為對(duì)違約方的懲罰，補(bǔ)償性和懲罰性可并存。

商品房買賣合同糾紛案違約金數(shù)額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現(xiàn)；沒有約定或損失額難于確定的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定：

逾期付款的，按照應(yīng)付未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；

逾期辦證的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。違約金以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，決定了當(dāng)事人對(duì)違約金的約定并不是絕對(duì)的，是依法可作調(diào)整的，《合同法》對(duì)此已作明確規(guī)定，《司法解釋》對(duì)違約金如何調(diào)整作了進(jìn)一步的規(guī)定。

在審判實(shí)踐中應(yīng)注意的問題：第一，違約金的調(diào)整以當(dāng)事人的申請(qǐng)為前提，不得依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。

第二，違約金的調(diào)整是對(duì)數(shù)額的調(diào)整，而不是對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。

第三，對(duì)于增加違約金問題，只要當(dāng)事人約定的違約金低于造成損失的，就應(yīng)予以增加，無需審查是否過分低于造成的損失。對(duì)于是否低于造成的損失，應(yīng)由守約方承擔(dān)舉證責(zé)任。第四，對(duì)于減少違約金問題，應(yīng)以違約金是否過高作為是否減少違約金的標(biāo)準(zhǔn)。而違約金是否過高又是以違約金是否超出損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)的，如超出30％，則應(yīng)認(rèn)定為過高，應(yīng)酌情調(diào)整到30％以內(nèi)；如超出損失但未超出損失的30％，則不認(rèn)定為過高，無需調(diào)整。一般涉及減少違約金的案件，都是開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，現(xiàn)就此類案件如何確定損失和如何減少違約金進(jìn)行具體闡述。開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，必然使買受人不能在預(yù)期的時(shí)間對(duì)房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，使買受人的利益受損。由于買受人可以各種方式補(bǔ)救，一般很難舉證證實(shí)具體的損失額，所以可參照《司法解釋》對(duì)未約定違約金或損失時(shí)確定違約金或損失的原則來確定損失。對(duì)于逾期交樓，《司法解釋》確定了政府部門公布的租金指導(dǎo)價(jià)和評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的市場(chǎng)價(jià)并存的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上根據(jù)上述兩種標(biāo)準(zhǔn)得出的結(jié)果大相逕庭，這對(duì)當(dāng)事人的權(quán)益影響較大，當(dāng)事人爭議較大，這種情況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)尤其明顯。筆者認(rèn)為，租金的指導(dǎo)價(jià)不能充分體現(xiàn)不同地段不同房屋的具體情況，而且明顯低于未約定違約金情況下適用的法定標(biāo)準(zhǔn)（即中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)），明顯不公平合理，有悖市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不宜使用，否則會(huì)造成有約定不如無約定的現(xiàn)象，產(chǎn)生不好的社會(huì)導(dǎo)向。租金市場(chǎng)價(jià)較公平合理，但操作困難，影響審判效率。而按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)確定損失，既符合《合同法》和《司法解釋》的精神，又比較公平合理，是可行的。所以如確需減少違約金，應(yīng)減少至不低于按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額為宜一般可減少至按該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。篇三：房屋買賣合同違約問題

在二手房買賣中，每遇房上漲或下跌，都會(huì)出現(xiàn)賣方或買方違約的情況。訴至法院，有地方法院判決合同有效，雙方繼續(xù)履行合同；而有的法院則判決違約一方承擔(dān)違經(jīng)責(zé)任，解除雙方的買賣合同。

一、房屋買賣合同簽訂后不履行怎么辦

（一）要求繼續(xù)履行。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。首先當(dāng)事人一方可要求違約方繼續(xù)履行合同，如對(duì)遲延履行約定了違約金的仍可要求支付遲延履行違約金，如沒約定遲延履行違約金有損失的可要求賠償損失。

但有下列情況的不適用繼續(xù)履行，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

1、法律上或者事實(shí)上不能履行；

2、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；

3、債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

（二）解除合同，適用定金罰則或要求對(duì)方支付違約金。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。

1、定金罰則，如果合同當(dāng)事人在合同中約定了定金條款，或者另外訂立了定金合同，則可以適用定金。以定金方式承擔(dān)違約責(zé)任的做法是：支付定金一方違約時(shí)，不得要求對(duì)方退回定金；收受定金一方違約時(shí)，應(yīng)雙倍返還定金。其中需要注意的是，定金數(shù)額不得超過合同總價(jià)款的20％，超過部分將不被視為定金。

2、違約金，如不適用定金罰則適用違約金。當(dāng)事人在合同中明確約定違約金的數(shù)額或者計(jì)算方法，并且約定不違法，也無明顯不合理的，則適用合同約定的違約金。但如果合同約定的違約金數(shù)額低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；如果約定違約金過分高于造成的損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少

3、賠償損失，在另外一些情況下，違約一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任：

（1）合同當(dāng)事人沒有約定違約金和定金，也沒有法定違約金可以適用的，如果違約行為給對(duì)方造成了損失，則違約方應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任，數(shù)額可由雙方商定，或由仲裁機(jī)構(gòu)裁決和法院判決。

（2）雖有合同約定的違約金或者法定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補(bǔ)償損失的，對(duì)于不足部分仍應(yīng)賠償損失。損失賠償?shù)慕痤~應(yīng)相當(dāng)于因違約給對(duì)方造成的損失－－包括合同履行后本可以獲得的利益，但不超過違約一方在訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的最大損失。

二、房屋買賣合同一方違約咋辦

對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：

（一）雙方協(xié)商確定的，從其約定；

（二）雙方不能協(xié)商確定的：

1、原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；

2、無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

三、律師看法

作為長期關(guān)注二手房交易的崔新江律師認(rèn)為，遇到這種情況，守約一方在向人民法院提起訴訟時(shí)，最好選擇讓違約方承擔(dān)違約責(zé)任，解除房屋買賣合同，而不要選擇合同的繼續(xù)履行。理由是：一般情況下，業(yè)主都是以銀行貸款按揭形式從開發(fā)商手中購房，之后按月供款還貸。在購房時(shí)間不長，銀行貸款未還完情況下，房產(chǎn)都抵押給了銀行。所以，在進(jìn)行二手房交易過種中，業(yè)主要贖樓，買家要申請(qǐng)過戶及申請(qǐng)銀行貸款等。在辦理這些事項(xiàng)時(shí)，很多情況下是需要原業(yè)主的配合。如果原業(yè)主不配合，買家根本完不成二手交易過戶的全部程序。不但如此，在原業(yè)主不配合贖樓的情況下，買家就得自行出錢贖樓或找擔(dān)保公司贖樓。如果原業(yè)主另有債務(wù)，極有可能被債權(quán)人申請(qǐng)查封?；蛘咴瓨I(yè)主真接另找買家，把房屋過戶他人，使買家落空。二手房交易中手續(xù)繁瑣，風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能發(fā)生，加之在辦理交易中不可能每個(gè)原業(yè)主不配合的事情都向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，所以不建議買家選擇合同的繼續(xù)履行。

律師提示：為了防止業(yè)主在房價(jià)上漲時(shí)毀約或買家在房價(jià)下跌時(shí)退房，建議在簽訂房屋買賣合同時(shí)約定較高的定金或違約金，增加違約成本，違約成本大于或等于房價(jià)上漲或下跌的價(jià)值時(shí)，可避免一方違約情況的發(fā)生。

定金只要不超過房價(jià)的20%，就會(huì)得到法院的支持。

第五篇：【推薦下載】房屋買賣合同違約條款有哪些

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【推薦下載】房屋買賣合同違約條款有哪些

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如今房地產(chǎn)炙手可熱，房地產(chǎn)交易也越來越為人們所知。為了保證房屋的交易公正嚴(yán)明，買賣雙方能夠踏實(shí)的進(jìn)行房屋交易，雙方大多會(huì)簽下房屋買賣合同，以減少日后不必要的糾紛與麻煩。合約就像一種規(guī)則，那么，規(guī)則就總有被打破的時(shí)候，即出現(xiàn)房屋買賣合同違約的情況。那么，具體的房屋買賣合同違約條款有哪些呢？ 房屋買賣合同的違約條款主要有以下幾種：

一、預(yù)期違約。

我國商品房買賣合同的預(yù)期違約形態(tài)與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：(1)預(yù)期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。

(2)預(yù)期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。我國《合同法》第108條對(duì)預(yù)期拒絕履行做了規(guī)定，而第68條關(guān)于不安抗辯權(quán)的規(guī)定，則兼含有以上兩種類型的具體表現(xiàn)行為。

二、實(shí)際違約。

主要包括商品房買賣合同當(dāng)事人屆期不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。此處不能履行和拒絕履行均發(fā)生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。

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遲延履行包括債務(wù)人遲延履行和債權(quán)人遲延履行。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，債務(wù)人遲延履行的，應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任，承擔(dān)對(duì)遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無正當(dāng)理由拒不接受，即遲延受領(lǐng)。

三、不適當(dāng)履行。

即指雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。房屋質(zhì)量不適當(dāng)履行包括瑕疵履行和加害給付兩種情形。瑕疵履行是指房屋存在質(zhì)量問題的商品房買賣合同違約情形。在此情況下，債權(quán)人可依法要求對(duì)方承擔(dān)修理的違約責(zé)任，除了以承擔(dān)違約責(zé)任方式解決合同糾紛外，守約方亦可要求依法解除商品房買賣合同以解決商品房買賣合同糾紛。加害給付，是指債務(wù)人因交付的房屋的質(zhì)量缺陷而造成他人的人身、財(cái)產(chǎn)損害的行為。

四、其它違約行為。

是指除上述違約情形外的其他履行附隨義務(wù)時(shí)存在的違約行為。

購房合同中違約多數(shù)由開發(fā)商引起，實(shí)踐當(dāng)中，最為覺的開發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等，我國《商品房銷售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》對(duì)上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。

以上內(nèi)容詳盡的概括描述了房屋買賣合同違約條款，希望能夠幫助到有需要的買賣雙方。同時(shí)，亦可以幫助簽約的買賣雙方，避免以上情況，從而避免以上違約情況，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。如果遇到更復(fù)雜的情況，可以直接咨詢律師，例如365律師尋求最快捷高效的幫助。

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