第一篇：20131227-苗圃征收評(píng)估補(bǔ)償報(bào)告怎么寫(xiě)

苗圃征收評(píng)估補(bǔ)償報(bào)告怎么寫(xiě)

近年來(lái)，國(guó)家基本建設(shè)速度的加快，各地各種征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識(shí)的不斷提高，對(duì)征、占苗圃地價(jià)格的評(píng)估認(rèn)識(shí)不斷增強(qiáng)，因此，搞好苗圃地補(bǔ)償征收的價(jià)值評(píng)估十分必要。本文從圃地和苗木本體價(jià)值評(píng)估進(jìn)行闡述。

關(guān)鍵詞：征收苗圃地 苗圃補(bǔ)償 拆遷苗圃評(píng)估 征收苗圃價(jià)值 苗圃價(jià)值評(píng)估

苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母樹(shù)林、種子園、采穗圃、種質(zhì)基地等種子、種條生產(chǎn)用地以及種子加工與儲(chǔ)藏等設(shè)施用地。苗木和花卉是苗圃地經(jīng)營(yíng)的主體，是生態(tài)建設(shè)中環(huán)境綠化美化的載體。隨著我國(guó)生態(tài)文明建設(shè)步伐的加快和綠化事業(yè)的蓬勃發(fā)展，人工培育苗木、花卉的種類、品種越來(lái)越多，有很多的野生植物被馴化，被改良，市場(chǎng)價(jià)格昂貴，其表現(xiàn)深受人們的喜愛(ài)。當(dāng)前苗木、花卉種植培育形成自己的特色，不僅種植廣泛，而且設(shè)施先進(jìn)。近年來(lái)，國(guó)家基本建設(shè)速度的加快，各地征、占地拆遷工程增多，由于人們法律意識(shí)的不斷提高，人們對(duì)征、占苗圃地價(jià)格的評(píng)估認(rèn)識(shí)不斷增強(qiáng)，由此引起的司法案件和糾紛也越來(lái)越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉價(jià)值評(píng)估工作顯得十分必要。

1、苗圃地的價(jià)值評(píng)估組成（必須是基準(zhǔn)日內(nèi)）：

主要價(jià)值評(píng)估組成內(nèi)容分兩部分：

1.1苗圃地的價(jià)值評(píng)估

苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還常與農(nóng)作物輪作。因此，苗圃地資源資產(chǎn)的評(píng)估通常按農(nóng)用地的評(píng)估方法和農(nóng)用地的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行。通常采用現(xiàn)行市價(jià)法、收益現(xiàn)值法、林地費(fèi)用價(jià)法。

1.1.1現(xiàn)行市價(jià)法

現(xiàn)行市價(jià)法也稱市場(chǎng)比較法，它是根據(jù)和評(píng)估苗圃地相同或類似的林地使用權(quán)出讓的交易案例，通過(guò)比較來(lái)確定評(píng)估林地使用權(quán)評(píng)估值的方法。在苗圃地的評(píng)估中，其計(jì)算公式與一般林地資源資產(chǎn)所用的公式相同：

bu = Kj1×Kj2×Gj×S

式中：bu——林地資源資產(chǎn)評(píng)估值

Kj1——第j個(gè)案例苗圃地立地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)

Kj2——第j個(gè)案例物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)

Gj——第j個(gè)案例單位面積的交易價(jià)格

S——待評(píng)估苗圃地的面積

在苗圃地的評(píng)估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實(shí)際評(píng)估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地為參照物。林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)通常用影響農(nóng)地價(jià)格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平整程度、交通條件、農(nóng)地的糧食產(chǎn)量等指標(biāo)，確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，將待評(píng)估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項(xiàng)主要指標(biāo)的差異進(jìn)行定量比較，綜合確定出調(diào)整系數(shù)。

由于找到評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的交易案例是不可能的，在選擇不同時(shí)期的交易案例時(shí)的物價(jià)水平發(fā)生了變化，必須根據(jù)物價(jià)指數(shù)來(lái)求得物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)對(duì)評(píng)估值進(jìn)行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評(píng)估中，物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用不同時(shí)期的糧食價(jià)格的比值來(lái)確定。

確定林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)和物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)后，根據(jù)調(diào)整系數(shù)和參照農(nóng)地的市場(chǎng)成交價(jià)測(cè)算出評(píng)估的苗圃地使用權(quán)價(jià)格。

在采用該法時(shí)，由于農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關(guān)的材料，對(duì)資料中的不合理的因素應(yīng)予排除；在相互比較時(shí)，其各指標(biāo)要注意一致，進(jìn)行量化分析。

1.1.2收益現(xiàn)值法

苗圃地的收益現(xiàn)值按育苗收入計(jì)算極為麻煩，因?yàn)槊缙缘厣嫌绲姆N類較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟(jì)效益也不相同，而且為了減少病蟲(chóng)的危害，苗圃地上經(jīng)常要進(jìn)行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現(xiàn)值經(jīng)常用農(nóng)田糧食生產(chǎn)的收益現(xiàn)值。

資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值bu＝該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值E之和。

式中：Ｅ——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動(dòng)工資、生產(chǎn)成本及稅金費(fèi)等費(fèi)用)。該法計(jì)算簡(jiǎn)單，資料來(lái)源容易，是最簡(jiǎn)單的評(píng)估方法。但在使用該法時(shí)要注意：

①年純收入（E）的計(jì)算．必須選擇與待評(píng)估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級(jí)類似的農(nóng)地進(jìn)行產(chǎn)量、成本及收益值的計(jì)算。

②計(jì)算年純收入（E）時(shí)，如按當(dāng)年的會(huì)計(jì)成本計(jì)算其成本，而未將其進(jìn)行重置時(shí)，E值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時(shí)利率應(yīng)包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測(cè)算E值時(shí)，已對(duì)成本進(jìn)行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應(yīng)包含通貨膨脹利率。

③如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過(guò)種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高。④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長(zhǎng)，則可直接取E為地租，進(jìn)行測(cè)算。

1.1.3林地費(fèi)用價(jià)法

林地費(fèi)用價(jià)法也稱重置成本法、成本費(fèi)用法。它是以取得林地所需費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費(fèi)用，來(lái)估算林地評(píng)估值的方法。在苗圃地的評(píng)估中，取得林地所需的費(fèi)用是指征占用苗圃地時(shí)所支付的成本；把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需費(fèi)用是指將原購(gòu)置的土地改為苗圃地時(shí)的土地改良費(fèi)，包括修路、平整、修建排灌設(shè)施的費(fèi)用。其計(jì)算公式為：

nｎn-i+1

Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋ ∑ Ｍi（１＋Ｐ）

ｉ＋１

Ｂu—林地評(píng)估值

Ａ—林地購(gòu)置費(fèi)

Ｍi—林地購(gòu)置后，第ｉ年林地改良費(fèi)

ｎ—林地購(gòu)置年數(shù)

Ｐ—利率

該法一般用于新建的苗圃，其土地購(gòu)置的成本明確，年設(shè)施投入也明確，苗圃生產(chǎn)尚未正常使用。在使用該法時(shí)必須注意：

①林地的購(gòu)置費(fèi)（A），在有條件時(shí)應(yīng)盡可能采用重置成本．如無(wú)法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時(shí)，其測(cè)算用的投資收益率必須包括通貨膨脹利率。

②如果林地購(gòu)置后一直在經(jīng)營(yíng)，當(dāng)A是重置成本時(shí)，不再加算利息。當(dāng)A是歷史成本時(shí)，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購(gòu)置成本重置)。

③如果林地購(gòu)置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價(jià)時(shí)，投資收益率是不含通貨膨脹的低投資收益率；A是歷史成本時(shí)，則投資收益率可采用市場(chǎng)投資收益率。

1.2、苗木、花卉的價(jià)值評(píng)估

種子或接穗從播種和扦插到出圃定植期間的時(shí)期稱為苗木培育期。它直接關(guān)系到苗木在市場(chǎng)上的價(jià)格。決定苗木、花卉價(jià)值的因素較多，但在實(shí)際中主要考慮以下十種因素：

1.2.1品種：不同品種決定不同價(jià)值。名、特、優(yōu)品種價(jià)值昂貴。常綠高于落葉，彩色植物高于一般綠色植物。珍稀瀕危的“活化石”植物更高。

1.2.2形體：高度、徑級(jí)的大小、冠幅豐滿程度、樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)以及枝條生長(zhǎng)情況和樹(shù)木健康狀況等都直接決定價(jià)值高低。奇型植物，造型植物價(jià)值大大高于常規(guī)植物。

1.3.3培育期（苗齡）：培育期越長(zhǎng)，價(jià)值越大。特別是綠化用的苗木年齡越大越昂貴。古木、古樹(shù)由于年限長(zhǎng)，文化價(jià)值更高。

1.3.4市場(chǎng)因素：物以稀為貴，市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)苗木、花卉價(jià)格有直接影響，在小規(guī)格苗木和新品種上尤為明顯。受一次性“建園林”的工程理念影響，大規(guī)格苗木價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小規(guī)格苗木。

1.3.5本體價(jià)：視品種和年限而定。

1.3.6挖掘費(fèi)：視當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力的價(jià)值而定。

1.3.7包扎費(fèi)：視當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力和包裝物的價(jià)值及包裝要求而定。

1.3.8苗木經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：銷售收入減去投入成本（苗圃地租用費(fèi)、種苗費(fèi)、管理費(fèi)等依據(jù)當(dāng)?shù)亓謽I(yè)生產(chǎn)定額）。

1.3.9苗圃內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)：視運(yùn)距而定。

1.3.10其它費(fèi)：稅費(fèi)、檢疫費(fèi)、裝車人力費(fèi)等。

生產(chǎn)操作標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照各地林業(yè)育苗技術(shù)規(guī)程確定。

2、現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)中應(yīng)注意的問(wèn)題

現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)是苗木、花卉價(jià)格鑒定工作中最為重要的環(huán)節(jié)?？彬?yàn)的粗與細(xì)直接影響市場(chǎng)價(jià)格信息采集的方向，導(dǎo)致價(jià)值嚴(yán)重背離。應(yīng)注意的四個(gè)方面：

2.1帶齊勘驗(yàn)工具：數(shù)碼相機(jī)(最好是攝像機(jī))、皮尺(最好是卡尺和測(cè)距儀)、膠靴、勘驗(yàn)記錄本。有條件的，帶上苗木、花卉方面的工程專家。

2.2現(xiàn)場(chǎng)拍攝：拍照(攝像)是現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)必做的工作，一是因?yàn)檎?qǐng)教專家時(shí)需要；二是以后復(fù)議司法證據(jù)的需要；三是建立內(nèi)部檔案資料的需要。苗木、花卉的圃地現(xiàn)狀拍照要茂密處與稀疏處都拍攝，因?yàn)檫@影響到苗木、花卉每畝數(shù)量的確定；對(duì)大樹(shù)苗特別是名貴的大樹(shù)苗要取其全貌，因?yàn)檫@關(guān)系到樹(shù)型好壞的確定。

2.3現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量：要設(shè)定有代表性標(biāo)準(zhǔn)樣地，測(cè)量苗木、花卉株行距、每平方米數(shù)量，搞好苗木分級(jí)；對(duì)大樹(shù)苗還要測(cè)量其高度、樹(shù)徑、冠幅。

2.4采集標(biāo)本：名貴樹(shù)木、花卉要采集標(biāo)本，供專家鑒定其品種和內(nèi)部建檔案資料。

3、市場(chǎng)信息采集過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題

苗木、花卉市場(chǎng)價(jià)格信息的采集是確定其價(jià)值的基礎(chǔ)，采集的方式、渠道尤為重要。采集過(guò)程中要注意以下三個(gè)方面問(wèn)題：

3.1采集的價(jià)格應(yīng)是現(xiàn)行市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格，量大的要咨詢批量買賣價(jià)格。

3.2凡是本地區(qū)有同種品種的要采集本地區(qū)的價(jià)格，本地區(qū)沒(méi)有的，方可采集外地的，但外地的一定要考慮檢疫、運(yùn)雜費(fèi)等。

3.3采價(jià)的方式、渠道：一是通過(guò)本地苗木、花卉交易市場(chǎng)調(diào)查；二是通過(guò)聘請(qǐng)的價(jià)格顧問(wèn)作價(jià)；三是通過(guò)了解種植大戶；四是通過(guò)網(wǎng)上查詢。至少要詢問(wèn)三家以上。

需要特別指出的是：采集價(jià)格前，一定要先核準(zhǔn)該種植物的名稱（包括學(xué)名）、規(guī)格、價(jià)格類型；拿不準(zhǔn)的，可持照片、標(biāo)本請(qǐng)專家給以鑒定。要以購(gòu)買者的身份，通過(guò)交易市場(chǎng)、種植戶和網(wǎng)上采價(jià)。

總之，在苗木、花卉的價(jià)格評(píng)估過(guò)程中，第一，要讓委托方在委托書(shū)上寫(xiě)明該植物的名稱、規(guī)格、價(jià)格類型；第二，在現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)中要驗(yàn)明該植物的實(shí)際情況(特別是名稱、規(guī)格中的高度、徑級(jí)、冠幅、培育年限、樹(shù)形等)是否與委托書(shū)上的內(nèi)容相一致；第三，在價(jià)格信息采集中要盡量采集本地區(qū)的市場(chǎng)成交價(jià)；第四，在確定價(jià)格時(shí)，要根據(jù)不同的評(píng)估目的確定不同的價(jià)格(如是征、占地拆遷賠償，可按采集到的三個(gè)價(jià)中的中上限；如是偷盜、毀損，可按采集到的三個(gè)價(jià)中的中下限)并堅(jiān)持集體審議制度；第五，對(duì)案值大的在出具正式報(bào)告書(shū)前，最好要征求委托方的意見(jiàn)；第六，對(duì)征、占地拆遷類在報(bào)告書(shū)中，最好注明“本次評(píng)估價(jià)格為建議價(jià)，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由委托方自行確定”及價(jià)格評(píng)估目的為“為你部門(mén)提供評(píng)估標(biāo)的拆遷補(bǔ)償?shù)膮⒖家罁?jù)”的字樣。

4、補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ?/p>

苗木培育具有普通型培育（常規(guī)）和專業(yè)型培育（設(shè)施）的特點(diǎn)。

4.1征地以移栽為主的，根據(jù)不同季節(jié)按“基價(jià)”的20%—40%予以補(bǔ)償；全部征用按“基價(jià)”全額補(bǔ)償。

4.2如遇特殊要求（如：古樹(shù)、名木、珍惜瀕危種等）補(bǔ)償，應(yīng)由專業(yè)部門(mén)按保護(hù)級(jí)別評(píng)估，評(píng)估不成，由甲、乙雙方另行協(xié)商解決。

4.3花卉苗木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不計(jì)算成活率，只補(bǔ)償搬運(yùn)及搬運(yùn)損失費(fèi)，一般按總出圃價(jià)的5%補(bǔ)償。

4.4在鮮花出售期，原則上應(yīng)先收獲，后用地，并且不予補(bǔ)償；如果急需用地，則應(yīng)補(bǔ)償產(chǎn)值損失；在其它季節(jié)只補(bǔ)償投資成本。

5、常用的術(shù)語(yǔ)：

5.1、苗木是指具有完整根系和苗干的樹(shù)苗。凡在苗圃地中培育的樹(shù)苗不論年齡大小，在未出圃之前，統(tǒng)稱苗木。

5.2、苗木種類是指實(shí)生苗、營(yíng)養(yǎng)繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。

5.2.1實(shí)生苗又稱直生苗是指播種苗，有性繁殖苗。系用種子播種繁殖培育而成的苗木；

5.2.1.1凡以人為的方法用種子培育的苗木叫播種苗；

5.2.1.2在野外母樹(shù)天然下種自生的苗木叫野生實(shí)生苗。

以上兩種苗經(jīng)移植過(guò)的移植苗都是實(shí)生苗。播種苗根系發(fā)達(dá)，苗木生長(zhǎng)整齊、健壯、質(zhì)量好。野生實(shí)生苗密度不勻，分化嚴(yán)重，根系不發(fā)達(dá)。

5.2.2營(yíng)養(yǎng)繁殖苗（無(wú)性繁殖苗）：依據(jù)所用的育苗材料和具體方法又可分為：

5.2.2.1插條苗也稱扦插苗是指用苗干或截取樹(shù)木的枝條扦插育成的苗木；

5.2.2.2埋條苗是指用苗干或種條，全條橫埋于育苗圃地育成的苗木；

5.2.2.3插根苗是指用樹(shù)木或苗木的根，插入或埋入圃地培育的苗木；

5.2.2.4根蘗苗又叫留根苗是指是利用地下的根系萌出新條育成的苗木；

5.2.2.5嫁接苗是指用嫁接方法育成的苗木；

5.2.2.6壓條苗是指把不脫離母體的枝條埋入土中，或在空中包以濕潤(rùn)物，待生根后切離母體而育成的苗木；

5.2.2.7組培苗是指利用母體上的組織或細(xì)胞在營(yíng)養(yǎng)液中育成的苗木。

5.2.3留床苗是指在上年的育苗地繼續(xù)培育的苗木。

5.2.4移植苗是指上述各種苗木，凡在苗圃中把苗木移栽到另一塊苗床（地段）繼續(xù)培育的苗木叫移植苗。

5.2.5容器苗是指利用容器培育的苗木。

5.3、出圃苗是指苗木質(zhì)量指標(biāo)已達(dá)到造林要求的標(biāo)準(zhǔn)，能出圃用于造林的苗木。

5.4、獨(dú)本苗是指系地面到冠叢只有一個(gè)主干的苗木。

5.5、散本苗是指系根際以上分生出數(shù)個(gè)主干的苗木。

5.6、叢生苗是指系地下部（根際以下）生長(zhǎng)出數(shù)根主干的苗木。

5.7、珍貴稀有樹(shù)苗是指確定為省級(jí)保護(hù)以上樹(shù)種的苗木。

5.8、萌芽數(shù)是指有分蘗能力的苗木，自地下部分（根際以下）萌生出的芽枝數(shù)量。

5.9、分叉（枝）數(shù)又稱分叉數(shù)、分枝數(shù)是指具有分蘗能力的苗木，自地下地際部到枝梢萌發(fā)出的枝條數(shù)量。

5.10、苗木高度是指苗木自地際部至最高生長(zhǎng)點(diǎn)之間的垂直距離。以“H”表示。

5.11、冠叢直徑又稱冠幅、蓬徑是指苗木冠叢的最大幅度直徑和最小幅度直徑之間的平均值。以“P”表示。

5.12、胸徑又稱胸高直徑是指苗木自地面至1.30米處，樹(shù)干的直徑。以“Φ”表示。

5.13、地徑是指苗木地際的直徑，也稱地表直徑。以“d”表示。

5.14、泥球直徑又稱球徑是指苗木移植時(shí)，根部所帶泥球的直徑。以“D”表示。

5.15、泥球厚度又稱泥球高度是指苗木移植時(shí)所帶泥球底部至泥球表面的高度。以“h”表示。

5.16、苗齡又稱培育年數(shù)。通常以“一年生”、“二年生”??表示。系苗木繁殖、培育年數(shù)。計(jì)算年齡以苗木的主干年生長(zhǎng)周期為準(zhǔn)。即每年從開(kāi)始生長(zhǎng)時(shí)起，到當(dāng)年生長(zhǎng)停止時(shí)止，完成一個(gè)生長(zhǎng)周期算作一齡。移植苗的年齡包括移植前的苗齡。

5.17、重瓣花是指園林植物栽培，選育出雄蕊瓣化而成的重瓣優(yōu)良品種。

5.18、長(zhǎng)度又稱蓬長(zhǎng)、莖長(zhǎng)是指攀緣植物主莖從根基部至梢頭之間的長(zhǎng)度。用“L”表示。

5.19、勻稱度是指球形植物冠叢的稀密程度。通常為球形植物的質(zhì)量指標(biāo)。

5.20、平方米是指植物種植面積計(jì)量單位。即長(zhǎng)×寬各1米。以“㎡”表示。

6、苗木規(guī)格的應(yīng)用：

6.1、苗木規(guī)格的排列以先后次序排列，排在第一位是主要標(biāo)準(zhǔn)，其次均為輔助標(biāo)準(zhǔn)。

6.2、確定苗木的實(shí)際規(guī)格，應(yīng)先確定主要標(biāo)準(zhǔn)，再確定輔助標(biāo)準(zhǔn)，凡不符合規(guī)格的，可按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，降級(jí)定價(jià)。

7、苗木生產(chǎn)成本的確認(rèn)

參照《生物資產(chǎn)準(zhǔn)則》，苗圃苗木屬于《生物資產(chǎn)準(zhǔn)則》中的“消耗性生物資產(chǎn)”，生物資產(chǎn)的初始計(jì)量應(yīng)按實(shí)際成本人賬，苗圃苗木成本核算設(shè)“消耗性生物資產(chǎn)——某苗齡樹(shù)種苗木”科目，核算各樹(shù)種苗齡期苗木發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

7.1苗木的初始計(jì)量。

7.1.1外購(gòu)的苗木成本包括買價(jià)、相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及可直接歸屬于購(gòu)買該苗木的其他支出。

7.1.2自行培育的苗木，其成本確定的一般原則是按照自行培育過(guò)程中發(fā)生的必要支出確定。包括種子費(fèi)、消毒藥劑、材料、直接人工、其他直接費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用。

7.2苗木成本的計(jì)算期。

“消耗性生物資產(chǎn)——樹(shù)種苗齡苗木”科目，核算從處理種子催芽、整地、作床、播種、插條、育苗、換床、育大苗發(fā)生的材料費(fèi)、人工費(fèi)，以及到苗木出圃階段田間管理發(fā)生的人工費(fèi)、物料費(fèi)。因此，苗木成本賬設(shè)土地費(fèi)、種苗費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)等項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

7.3苗木成本的計(jì)算與分配

苗木作為一種特殊存貨，在未出圃前始終處于在產(chǎn)品狀態(tài)，日常的田間管理發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)及其他雜費(fèi)很大，如果按月進(jìn)行苗木成本費(fèi)用的分配勢(shì)必會(huì)增加核算工作量。根據(jù)苗木生產(chǎn)及管理的季節(jié)性特點(diǎn)，按季度分配費(fèi)用比較適合。以樹(shù)種為對(duì)象，采取直接計(jì)入和分配計(jì)人相結(jié)合的方法，將生產(chǎn)費(fèi)用計(jì)入各樹(shù)種的生產(chǎn)費(fèi)用明細(xì)賬，凡是能夠區(qū)分核算對(duì)象的費(fèi)用應(yīng)采取直接計(jì)入的方法，凡是能夠采取適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)

進(jìn)行分配的費(fèi)用應(yīng)盡可能采取正確的分配標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配。

可供選擇的分配方法有：

7.3.1整地、作床、播種、起苗等費(fèi)用，按實(shí)際人工工日數(shù)作為分配標(biāo)準(zhǔn)；

7.3.2覆蓋材料、肥料、藥料等，按消耗定額作為分配標(biāo)準(zhǔn)；

7.3.3新播苗、換床苗的澆水費(fèi)按受益系數(shù)作為分配標(biāo)準(zhǔn)；

7.3.4按苗床的面積平均分配，如受益程度接近的費(fèi)用。

計(jì)算方法：某品種苗齡苗木成本=某品種苗齡種苗費(fèi)+可直接計(jì)入的成本費(fèi)用+分配計(jì)人的間接費(fèi)用。材料費(fèi)按消耗定額作為分配標(biāo)準(zhǔn)，其他費(fèi)用按苗木面積分配。

7.4苗木出圃銷售成本的確認(rèn)

由于苗木生產(chǎn)成本的持續(xù)發(fā)生性，難以按一般企業(yè)所采用的存貨發(fā)生方式結(jié)轉(zhuǎn)成本。為了保證收入與費(fèi)用的合理配比，同時(shí)又不增加太多工作量，可考慮平時(shí)按當(dāng)初該苗木品種成本(定額成本)結(jié)轉(zhuǎn)，在苗木成本分配的那個(gè)會(huì)計(jì)期末進(jìn)行成本調(diào)整，即每季度末根據(jù)已分配的苗木成本與定額成本之間的差額調(diào)整苗木銷售成本。

第二篇：征收補(bǔ)償申請(qǐng)報(bào)告

拆遷補(bǔ)償申請(qǐng)書(shū)

?？谑忻捞m區(qū)靈山鎮(zhèn)片區(qū)舊改拆遷辦公室：

海南恒盛龍實(shí)業(yè)有限公司于2008年注冊(cè)成立，公司地點(diǎn)位于海榆大道靈山鎮(zhèn)98號(hào)，公司主要經(jīng)營(yíng)廢品收購(gòu)，公司場(chǎng)地于2008年與靈山鎮(zhèn)群山一隊(duì)租用，面積8畝，公司經(jīng)營(yíng)了五年，解決了二十二個(gè)農(nóng)民就業(yè)，運(yùn)轉(zhuǎn)正常。公司場(chǎng)地現(xiàn)里尚存槽鋼、鐵管、角鐵等約200噸，廢鐵約500噸。

我們公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地屬于靈山鎮(zhèn)片區(qū)舊改范圍內(nèi)，屬被拆遷單位，我們單位對(duì)拆遷完全同意，堅(jiān)決支持，只要求拆遷辦對(duì)公司被拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償要符合事實(shí)，合情合理地補(bǔ)償，以免造成我公司的太大損失就行了。具體的要求如下：

一、我公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地8畝，原來(lái)是一塊低娃地，后來(lái)我們填土平整5300立方，每立方花了25元，共花了132000.00元。

二、在場(chǎng)地內(nèi)建設(shè)配套設(shè)施：打口徑井一個(gè)，花了10000.00元；裝電入戶花了4000.00元； 購(gòu)買三相電線300米花了9000.00元；種樹(shù)8棵，現(xiàn)值800.00元；共23800.00元。

三、現(xiàn)公司場(chǎng)地上存放的廢鋼廢鐵共700噸要搬遷，裝車費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)每噸共需200.00元，共需140000.00元。

四、我們公司經(jīng)營(yíng)有效期還有七年，現(xiàn)公司場(chǎng)地被拆遷后，我們還要找地租用經(jīng)營(yíng)，估計(jì)要用6個(gè)月的時(shí)間才能找到地，在找地期間，公司22名合同工每人每月要發(fā)放生活費(fèi)1000.00元，6個(gè)月共要發(fā)放生活費(fèi)132000.00元。

五、公司磚鐵結(jié)構(gòu)房58.74平方，按評(píng)估價(jià)每平方350.00元，計(jì)20559.00元，簡(jiǎn)易房100.68平方，按評(píng)估價(jià)每平方150.00元，計(jì)15102.00元；圍墻123.98平方，按評(píng)估價(jià)每平方120.00元，計(jì)14878.00元；鐵門(mén)1個(gè)13.68平方，按評(píng)估價(jià)每平方50.00元，計(jì)684.00元。公司房產(chǎn)評(píng)估價(jià)共計(jì)51223.00元。

以上五項(xiàng)被拆遷造成的損失共479023.00元。為了讓我公司繼續(xù)保持正常營(yíng)業(yè)，特申請(qǐng)貴辦派人深入調(diào)查核實(shí)、評(píng)估，給我們合情合理地補(bǔ)償，懇請(qǐng)審批！特此申請(qǐng)！

海南恒盛龍實(shí)業(yè)有限公司

2014年2月23日篇二：辦理征用賠償款申請(qǐng)書(shū)

關(guān)于親自到場(chǎng)辦結(jié) “富貴豹”鞋店門(mén)面征用賠償款相關(guān)事宜的 申請(qǐng)書(shū)

尊敬的**鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)：

我叫，女、漢族、現(xiàn)年 歲?，F(xiàn)為 市 路富貴豹鞋子專賣店的法定代表人。

在2012年3月，在朋友的引領(lǐng)下，和李某某同志以合資合租合經(jīng)營(yíng)的模式租用了**鎮(zhèn)**路村民***約30平方米的房屋，新開(kāi)了一家名為“富貴豹”鞋子專賣店。租用房屋后，我與李某某共同籌資開(kāi)店：其中門(mén)面屋面裝修（刮瓷粉 吊頂 安裝木地板）共用去4560元，安裝燈具約3200多元，加盟費(fèi)12萬(wàn)元，共籌資金約13萬(wàn)元（每人一半）。店面房屋租期限為2016年7月到期，距門(mén)面到期還差2年2個(gè)月。開(kāi)店當(dāng)時(shí)，我與李某某約定的承諾是：共同出資，共同經(jīng)營(yíng)，共同風(fēng)險(xiǎn)，并且以我的身份證申鄰了該店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2014年3月上旬我生病，入院治療休養(yǎng)一個(gè)月時(shí)間，在我住院治病期間，一直沒(méi)有忘記鞋子專賣店的經(jīng)營(yíng)。在2014年3月下旬，我康復(fù)回店，讓我意料不到的是：合伙人李某某告訴我門(mén)面的經(jīng)營(yíng)與我無(wú)關(guān)，門(mén)面的征用賠償款我無(wú)關(guān)。我當(dāng)時(shí)十分的生氣和不滿。鑒于當(dāng)時(shí)不便于把矛盾擴(kuò)大，我與李某某爭(zhēng)辯了幾句，便不歡而散至今，現(xiàn)鞋子專賣店由李某某一人代辦經(jīng)營(yíng)。

現(xiàn)在，由于**鎮(zhèn)擴(kuò)建西區(qū)工業(yè)區(qū)，我們租住的門(mén)面面臨被

國(guó)家征用的可能（周圍的店面已被征用），我們也不可能再合伙經(jīng)營(yíng)下去?，F(xiàn)在鑒于我和李某某合租的門(mén)面馬上被征用，我又不在本處居住的實(shí)際情況，我很擔(dān)心相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)在不知實(shí)情的情況下，讓李某某一人領(lǐng)走店面的賠償款。為此我申請(qǐng)全程參與協(xié)商解決該門(mén)面裝修賠償相關(guān)事情，對(duì)相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)作出如下申請(qǐng)： 1 涉及到相關(guān)部門(mén)協(xié)商解決**鎮(zhèn)**路“富貴豹”鞋子專賣店所有關(guān)于賠付商鋪裝修，商鋪經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)助問(wèn)題時(shí)，第一時(shí)間通知“富貴豹”鞋子專賣店的法定代表人---×××本人，不允許其它人代替。否則，所協(xié)商的一切結(jié)論本人將不予默許和贊同。2 凡是涉及到一切補(bǔ)償經(jīng)費(fèi)的領(lǐng)取，一定由×××本人全程參與，需本人辦結(jié)所有手續(xù)；否則，由此產(chǎn)生的損失本人一定要追究到底。3 敬請(qǐng)相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)鑒于我們?cè)诤腺Y創(chuàng)業(yè)中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛實(shí)情進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，為今后我與李某某在分付該商鋪賠償款問(wèn)題上給予幫助和支持。

特此申請(qǐng)

申請(qǐng)人：

2014-4-8篇三：要求支付土地補(bǔ)償費(fèi)的申請(qǐng)報(bào)告

要求支付土地補(bǔ)償費(fèi)的申請(qǐng)報(bào)告

原永定區(qū)工商局占用我組稻田2.286畝（1524平方米）于1997年修建沅古坪集鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(位于沅古坪工商所北側(cè))。因未對(duì)我組進(jìn)行土地補(bǔ)償，我組出面阻工，沅古坪鎮(zhèn)政府派鎮(zhèn)長(zhǎng)屈澤彪，鎮(zhèn)干部李漢學(xué)協(xié)調(diào)。并寫(xiě)（會(huì)議記錄）鎮(zhèn)政府及工商局領(lǐng)導(dǎo)均承諾先用上級(jí)撥款將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建起來(lái)，土地補(bǔ)償費(fèi)待上級(jí)撥款，或盈利后再付清，時(shí)至今日，我組未收到該宗土地的一分錢(qián)補(bǔ)償，我組派員向工商部門(mén)崔討土地補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，他們說(shuō)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已移交給市管中心與工商局無(wú)關(guān)。

綜上，修建沅古坪集鎮(zhèn)“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”占用我組土地，未依法進(jìn)行土地補(bǔ)償，其行為嚴(yán)重侵害了我組居民的合法權(quán)益。為維護(hù)法律尊嚴(yán)和保護(hù)我組的合法權(quán)益，特具文請(qǐng)求各級(jí)人民政府責(zé)令“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”所有權(quán)人立即向我組支付土地補(bǔ)償費(fèi)。此致 申請(qǐng)人：張家界市永定區(qū)沅古坪鎮(zhèn)沅古坪居委會(huì)第二居民小組 2014年9月01日篇四：征地安置補(bǔ)償申請(qǐng)書(shū)范本

申請(qǐng)人：劉**，男，漢族，生于1956年2月1日，住址：沙坪壩區(qū)民**283號(hào)，聯(lián)系人：汪信明，電話：66591148 *** 申請(qǐng)人：劉**，女，漢族，生于1958年6月14日，住址：沙坪壩區(qū)***38號(hào)附5號(hào)，聯(lián)系人：汪信明，電話：66591148 *** 請(qǐng)求事項(xiàng)：

將渝北區(qū)**鎮(zhèn)**村4社劉**昆（坤）于2007年被拆住房按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定對(duì)兩申請(qǐng)人補(bǔ)償安置或者對(duì)兩申請(qǐng)人進(jìn)行30平方米住房安置。

事實(shí)和理由：

兩申請(qǐng)人是渝北區(qū)**鎮(zhèn)**村4社劉**昆（坤）通過(guò)《遺贈(zèng)贍養(yǎng)協(xié)議》指定的合法繼承人。2001年9月1日，劉**坤所在渝北區(qū)**鎮(zhèn)**村4社、5社30.9398公頃土地被渝北區(qū)人民政府以渝北府地公[2001]字第8號(hào)《征用土地公告》征用，用于渝北區(qū)實(shí)施城市規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地。劉**昆（坤）承包的集體土地及其住房屬于該次被征地范圍。劉**昆（坤）于2002年5月27日與代表貴局的重慶市渝北區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)簽訂《征地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員養(yǎng)老保險(xiǎn)安置協(xié)議》辦理了“農(nóng)轉(zhuǎn)非”養(yǎng)老安置手續(xù)，享受征地補(bǔ)償?shù)娜藛T安置。但貴局卻一直不予落實(shí)對(duì)劉**坤的住房安置，劉**昆（坤）在等待住房安置期間于2005年7月24日因征地造成的廢墟惡劣地面導(dǎo)致摔倒去世。2006年4月17日，渝北區(qū)人民政府再次以渝北府征公告[2006]字第17號(hào)《征收土地公告》征收了包括劉**昆（坤）所在渝北區(qū)****街道**村4社剩余全部土地。并于2007年在兩申請(qǐng)人不知情的情況下對(duì)劉**昆（坤）的住房予以拆遷。兩申請(qǐng)人在得知房屋被拆遷后，曾找貴局落實(shí)住房安置問(wèn)題，貴局卻以需要研究才能答復(fù)東推西拖！至今仍未落實(shí)對(duì)申請(qǐng)人的住房補(bǔ)償安置。申請(qǐng)人認(rèn)為，2001年土地被征收后，貴局以房屋沒(méi)有被拆遷為由不對(duì)劉**昆（坤）進(jìn)行住房安置，在2007年拆遷房屋時(shí)又以劉**昆（坤）已經(jīng)死亡不需安置為由不予安置是錯(cuò)誤的。理由如下，劉**昆（坤）住房所在地屬于2001年征地范圍，我國(guó)征地補(bǔ)償法律政策對(duì)是否屬于享受補(bǔ)償人員的界線均以征地公告發(fā)布之日為分界線，據(jù)此，劉**昆（坤）應(yīng)屬于2001年征地享受住房安置的人員，應(yīng)該在征地時(shí)即予以住房安置，貴局應(yīng)在土地征收批準(zhǔn)文件的兩年有效期內(nèi)用地或予以落實(shí)相關(guān)征地補(bǔ)償安置方案，而不能以房屋未被拆遷而不安置，否則，就會(huì)導(dǎo)致批準(zhǔn)征收劉 **昆（坤）住房所在土地的征用文件在兩年后自動(dòng)失效，貴局就不能在2003年9月2日后拆遷劉**昆（坤）的住房，因此，貴局于2007年再去拆遷劉**昆（坤）住房的行為于法無(wú)據(jù)，侵害了兩申請(qǐng)人對(duì)該房屋的合法繼承權(quán)。

另劉**昆（坤）房屋所在土地于2001年就被征用而納入城市規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)地，在2003年9月2日批準(zhǔn)征收該土地的文件失效后，該房屋在2007年被拆遷時(shí)其已經(jīng)屬于城市規(guī)劃區(qū)，根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，就應(yīng)該按照城市規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)用地對(duì)房屋按《城市房屋拆遷管理辦法》及相關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償安置。

從前述兩個(gè)方面也可以說(shuō)明，如果征地補(bǔ)償實(shí)施部門(mén)因不予用地而不在兩年內(nèi)或者以房屋未被拆遷不屬住房安置對(duì)象不在兩年內(nèi)落實(shí)征地補(bǔ)償安置方案，就會(huì)導(dǎo)致批準(zhǔn)征用該土地的文件自動(dòng)失效。所以，《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》第二十二條第（二）項(xiàng)中關(guān)于房屋未被拆遷的人員不屬于住房安置對(duì)象的規(guī)定不具有完全合法性，只能在征地批準(zhǔn)文件的兩年有效期內(nèi)適用才是正確的，否則，一旦超過(guò)兩年，就屬于沒(méi)有在兩年內(nèi)落實(shí)征地補(bǔ)償安置方案而與國(guó)家的相關(guān)上位法及政策規(guī)定相悖而違法。

所以，申請(qǐng)人認(rèn)為貴局不予以落實(shí)安置的行為違法，特請(qǐng)求貴局按申請(qǐng)人請(qǐng)求予以住房安置！

盼予以書(shū)面答復(fù)！此致

重慶市渝北區(qū)國(guó)土資源管理分局 申請(qǐng)人：篇五：關(guān)于申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償資金的報(bào)告

關(guān)于申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償資金的報(bào)告

縣領(lǐng)導(dǎo)：

此報(bào)告妥否，請(qǐng)予批示。

第三篇：征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)

征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)

甲方（征收人）：

乙方（被征收人）：

為加快城市改造建設(shè)步伐，切實(shí)改善居民居住及生活環(huán)境，按照政府規(guī)劃要求，原xx列入xx建設(shè)用地范圍，現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商、并同意依據(jù)《xx住宅樓征收補(bǔ)償安置方案》（以下簡(jiǎn)稱征收補(bǔ)償安置方案）規(guī)定，達(dá)成如下協(xié)議，雙方共同遵守：

一、乙方房屋現(xiàn)狀：房屋結(jié)構(gòu)：，房屋建筑面積（產(chǎn)證）㎡，房屋地下室面積（測(cè)量）㎡，房屋產(chǎn)權(quán)情況：房產(chǎn)證，土地證。位置：xx市區(qū)路號(hào)小區(qū)（院）號(hào)。

二、乙方同意將位于xx市區(qū)路號(hào)小區(qū)（院）號(hào)房屋交給甲方拆除。

三、根據(jù)乙方要求，甲方同意按房屋貨幣補(bǔ)償方式給乙方進(jìn)行補(bǔ)償，房屋

貨幣補(bǔ)償單價(jià)為元/㎡，其房屋一次性補(bǔ)償人民幣總額為元（大寫(xiě)）。

四、安置房屋與原房屋置換面積如有差異，則按《征收補(bǔ)償安置方案》規(guī)定，由甲乙雙方相互補(bǔ)差。

五、搬家費(fèi)，依據(jù)《征收補(bǔ)償安置方案》規(guī)定，由甲方一次性支付乙方元。

六、過(guò)渡費(fèi)，由甲方按元/月給乙方進(jìn)行核發(fā)，截止到甲方通知乙方辦理入住手續(xù)時(shí)為止，過(guò)渡費(fèi)先按個(gè)月預(yù)計(jì)，其首次預(yù)發(fā)過(guò)渡費(fèi)合計(jì)

為元。

七、地下室補(bǔ)償：以地下室面積為基數(shù)，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為元/㎡，由甲方一次性補(bǔ)償給乙方元。

八、裝修補(bǔ)償：甲乙雙方同意按《征收補(bǔ)償安置方案》規(guī)定，對(duì)房屋裝修費(fèi)用進(jìn)行核算后，由甲方給乙方一次性補(bǔ)償裝修費(fèi)元（大寫(xiě)）。

九、依據(jù)《征收補(bǔ)償安置方案》及相關(guān)規(guī)定，乙方同意安置到烏魯木齊市區(qū)路小區(qū)居住。

十、為鼓勵(lì)乙方積極搬遷，乙方已于年月日與甲方簽定本協(xié)議，并承諾自簽定本協(xié)議起日內(nèi)搬離，按照《征收補(bǔ)償安置方案》規(guī)定，甲方同意給乙方獎(jiǎng)勵(lì)元。

十一、在簽定協(xié)議時(shí)，乙方須將房屋產(chǎn)證、土地證等相關(guān)資料及身份證復(fù)印件交給甲方。

十二、甲乙雙方簽定本協(xié)議后，乙方在騰空房屋時(shí)，應(yīng)保留房屋室內(nèi)外水、電、暖、門(mén)窗等設(shè)施的完整，將鑰匙交給甲方，甲方驗(yàn)收符合條件后，將屆時(shí)統(tǒng)一核發(fā)各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用及獎(jiǎng)金。

十三、甲乙雙方簽定本協(xié)議后，乙方應(yīng)在簽定之日起日內(nèi)從原房屋中搬遷完畢，如因乙方原因造成延誤搬遷的，甲方有權(quán)申請(qǐng)市征收等部門(mén)根據(jù)市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十四、由甲方負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證、土地證，其稅費(fèi)由甲乙雙方按照政府有關(guān)政策規(guī)定承擔(dān)。

十五、協(xié)議的變更、解除及延期條件:

1、因政府及不可抗力等非甲、乙雙方的原因造成協(xié)議變更、解除，以

至協(xié)議不能履行或延期履行，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)就變更、解除內(nèi)容或延期執(zhí)行協(xié)議等有關(guān)事宜進(jìn)行友好協(xié)商，并互不承擔(dān)違約責(zé)任。

2、乙方如果提供虛假的身份證明、房產(chǎn)證明等資料，一經(jīng)查出，甲方有權(quán)單方行使解除權(quán)，立即解除雙方所簽定的本協(xié)議，并由乙方承擔(dān)因此給甲方造成的一切損失。

十六、違約責(zé)任。

本協(xié)議一經(jīng)簽定，即具法律效力，除本協(xié)議第十五條約定情況外，如甲、乙雙方任何一方在履行本協(xié)議時(shí)違約，造成對(duì)方不能履行或延期履行本協(xié)議，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如乙方違約，則乙方須向甲方返還已領(lǐng)取的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)用及獎(jiǎng)金；且乙方仍需承擔(dān)履行本協(xié)議所約定的義務(wù)和責(zé)任。

十七、本協(xié)議在履行中如有未盡事宜，甲乙雙方應(yīng)友好協(xié)商。

十八、生效條件：

1、2、本協(xié)議一式四份，甲方持三份，乙方持一份。甲、乙雙方對(duì)本協(xié)議以及《征收補(bǔ)償安置方案》的內(nèi)容已充分了解并確認(rèn)，本協(xié)議自雙方簽字、蓋章之日起生效，并嚴(yán)格遵守，如有爭(zhēng)議可通過(guò)甲方所在地法院訴訟解決。

甲方（蓋章）：乙方（簽字、手?。?/p>

委托代理人：身份證號(hào)：

經(jīng)辦人：聯(lián)系電話：

年月日年月日

第四篇：房屋征收評(píng)估新流程拆遷補(bǔ)償大事記

房屋征收評(píng)估新流程

拆遷補(bǔ)償大事記

選定機(jī)構(gòu)

被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。簽訂合同

一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。實(shí)地評(píng)估

估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。公示解釋

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門(mén)將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。交付報(bào)告

公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門(mén)提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門(mén)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。申請(qǐng)復(fù)核

被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)鑒定

被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

變化1 評(píng)估價(jià)格完全依照市場(chǎng)

2003年的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，“拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！?/p>

按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

昨天發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是指在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。評(píng)估時(shí)，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價(jià)值的因素。【解讀】 在新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價(jià)”，而是完全按照市場(chǎng)交易的價(jià)格。

對(duì)此，北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志昨日表示，這與《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的要求一致。

“《條例》中，是由市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。政府是征收的主體，那么對(duì)于房屋價(jià)值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨(dú)立的判斷才能公平。即便是第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估價(jià)值，但如果政府還是設(shè)定一個(gè)指導(dǎo)價(jià)的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨(dú)立判斷。所以，這是一個(gè)立法方面的進(jìn)步，征收的成本更加向市場(chǎng)靠攏?！?/p>

變化2 評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選

在原來(lái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。

而在昨天發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定”。至于評(píng)估費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，《辦法》表示，房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門(mén)作為委托人。

【解讀】陳志表示，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的一個(gè)指導(dǎo)思想，就是不能強(qiáng)行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來(lái)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，取消了政府指定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)力，這是社會(huì)公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。

不過(guò)他認(rèn)為，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的辦法，還需細(xì)化。“比如要拆一條

街，那會(huì)涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評(píng)估機(jī)構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個(gè)問(wèn)題。即便投票，也需要細(xì)化操作辦法?？梢韵胍幌拢F(xiàn)在一個(gè)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收?！?變化3 評(píng)估更多體現(xiàn)土地價(jià)值

在原來(lái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定，“拆遷估價(jià)的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法”。

而新的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

【解讀】 陳志認(rèn)為，過(guò)去，在房屋拆遷的補(bǔ)償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價(jià)值。但這其中，土地的價(jià)值也很大。而新的條例中，對(duì)于土地的價(jià)值有了更多的體現(xiàn)。

“比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個(gè)地段的土地在征收后，要開(kāi)發(fā)成商業(yè)，將來(lái)獲得的利益很大。但如果僅按市場(chǎng)比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，會(huì)取得多少收益。按照假設(shè)計(jì)算出的收益，來(lái)衡量應(yīng)該補(bǔ)償給被征收人的那部分?！?北京情況

北京拆遷補(bǔ)償已參照市場(chǎng)價(jià)

記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導(dǎo)意見(jiàn)，將在近期出臺(tái)。

據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經(jīng)和國(guó)家的新要求一致。

2009年，北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見(jiàn)》明確，拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，補(bǔ)償價(jià)格由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格評(píng)估確定。并在當(dāng)年4月的西城區(qū)西長(zhǎng)安街拆遷中，首次試點(diǎn)根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償基礎(chǔ)價(jià)格定為3.07萬(wàn)/建筑平米。拆遷補(bǔ)償大事記 1991年1月 拆遷服從城建需要

國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2001年6月 拆遷管理?xiàng)l例修訂

鑒于原《條例》存在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、強(qiáng)制拆遷的規(guī)定不明晰”等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年11月起施行。2003年12月 房屋拆遷進(jìn)行估價(jià)

建設(shè)部發(fā)布《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)房屋拆遷過(guò)程中評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定、拆遷房?jī)r(jià)的評(píng)定等問(wèn)題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。2009年12月 建議審查拆遷條例

城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國(guó)人大常委會(huì)建議，要求對(duì)《拆遷管理?xiàng)l例》的合法性進(jìn)行審查，并建議國(guó)務(wù)院對(duì)其進(jìn)行修改。2011年1月 行政強(qiáng)拆退出歷史

國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，“政府不得責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷”。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。行政強(qiáng)拆退出歷史。2011年6月 征收評(píng)估用新辦法

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

第五篇：土地征收補(bǔ)償規(guī)范化調(diào)研報(bào)告

隨著我縣經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)明顯加快，我縣轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體土地被征收的數(shù)量增多，而土地征收關(guān)系到國(guó)家、集體及個(gè)人的利益沖突和利益平衡。如果處理不當(dāng)，很可能損害各方利益，導(dǎo)致引發(fā)更多的土地征收補(bǔ)償糾紛案件，進(jìn)而激發(fā)社會(huì)矛盾。針對(duì)這一課題，縣婦聯(lián)組織機(jī)關(guān)干部職工深入到星沙、黃花、跳馬、榔梨等鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及相關(guān)的縣直部門(mén)單位進(jìn)行座談、走訪，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷，查找原因，分析問(wèn)題，探索出一條既適合民情又符合民意的解決辦法。

一、存在的問(wèn)題和特點(diǎn)

從婦聯(lián)系統(tǒng)接待和處理維權(quán)案件來(lái)看，涉及到侵犯農(nóng)村婦女土地承包權(quán)及征地拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題成上升趨勢(shì)，從XX年到2010年縣婦聯(lián)共接待來(lái)信來(lái)訪238件，其中因征收補(bǔ)償費(fèi)分配問(wèn)題上訪的44件，占同期上訪案件總數(shù)的19%，其中XX年15件，XX年年12件，2010年9件，2010年元-4月份8件；從縣法院受理土地征收補(bǔ)償糾紛案件的情況來(lái)看，XX年至2010年5月共受理土地征收補(bǔ)償糾紛案件68件，均已審結(jié)。從2010年5月起，縣法院對(duì)該類案件暫緩立案至今。目前，擬向縣法院提起土地征收補(bǔ)償糾紛案的當(dāng)事人主要集中在跳馬、黃花、榔梨轄區(qū)，其中以跳馬的情況較為突出。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前向法院要求起訴的案子逾百件，其中跳馬占一半左右，現(xiàn)有幾十位農(nóng)村出嫁后向市、縣婦聯(lián)投訴。

（一）問(wèn)題的出現(xiàn)存在四個(gè)方面

一是承包過(guò)程中明顯違反法律規(guī)定，剝奪出嫁、離婚、喪偶婦女的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。比較典型的是：①出嫁女承包地被強(qiáng)行收回。主要表現(xiàn)為出嫁女娘家土地被收歸集體，而嫁入地又未分到地。②離婚、喪偶的農(nóng)村婦女土地被強(qiáng)行收歸集體。有的離婚后不論婦女是否能夠從娘家或再婚夫家所在村獲得土地，原有土地都被收回。

二是在集體經(jīng)濟(jì)組織分配利潤(rùn)或征用土地補(bǔ)償時(shí)，侵犯婦女應(yīng)當(dāng)享有的土地權(quán)益。如有的地方通過(guò)村規(guī)民約等形式明確規(guī)定，婦女出嫁、離婚后承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不受保護(hù)，不能享受本組村民同等待遇。主要體現(xiàn)在少分或不分給婚嫁婦女土地征收補(bǔ)償費(fèi)。還有的對(duì)婦女土地補(bǔ)償費(fèi)的分配隨意性大。農(nóng)村婦女能否分得土地補(bǔ)償款，由村規(guī)民約、戶主代表會(huì)決定，即是同村同等條件下，往往也有不同的分配結(jié)果。

三是離婚婦女因離婚后不能單獨(dú)立戶，戶口還在夫家，政府按戶主發(fā)放土地征收費(fèi)后，夫家從中卡扣，致使離婚婦女土地征收補(bǔ)償費(fèi)難以到位。

四是部分婦女就土地征收補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題上訴到法院后，勝訴容易執(zhí)行難，官司勝訴了，但因“婚嫁女”問(wèn)題的復(fù)雜性，執(zhí)行難度大，有的贏得了官司拿不到錢(qián)，還有的是第一批征收款贏了官司款還沒(méi)到位，第二批征收款又分完了又要重新上訴法院。截止目前為止，縣法院反執(zhí)結(jié)土地征收補(bǔ)償糾紛案件14件，尚存未執(zhí)結(jié)的土地征收補(bǔ)償糾紛案件有54件，案件執(zhí)結(jié)率反達(dá)20.59%，效果很不理想。

（二）審理土地征收補(bǔ)償糾紛案遇到的問(wèn)題及困難

一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格難以界定：我國(guó)目前對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格如何界定尚沒(méi)有明確的法律規(guī)定，各地法院在具體實(shí)務(wù)中的操作不一致。而目前關(guān)于“出嫁女”、“上門(mén)婿”、新生子女、喪偶和離婚婦女、服刑人員、在校生等是否具備農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的問(wèn)題，在實(shí)務(wù)中未能形成統(tǒng)一、規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。

二是審理中存在無(wú)法采取有效財(cái)產(chǎn)保全措施、無(wú)法調(diào)查取證、無(wú)法正常開(kāi)庭審理及界定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題。

三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)有關(guān)法律和政策不理解，對(duì)抗法院生效文書(shū)的執(zhí)行。土地征收補(bǔ)償糾紛的產(chǎn)生往往是集體經(jīng)濟(jì)組織以“合法化”的村民會(huì)議自制剝奪經(jīng)濟(jì)組織個(gè)別成員的權(quán)益，在征收土地征收補(bǔ)償款的分配過(guò)程中，否定“出嫁女”、“上門(mén)婿”、新生子女、喪偶和離婚婦女、服刑人員、在校生等的經(jīng)濟(jì)組織成員資格。大多數(shù)集體經(jīng)濟(jì)組織成員基于自身利益的考慮，均排斥或拒絕執(zhí)行法律。尤其個(gè)別經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)人煽動(dòng)民心，組織經(jīng)濟(jì)組織成員阻礙法院取證、庭審及執(zhí)行，影響惡劣。

四是政府有關(guān)職能部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)法院涉及土地征收補(bǔ)償糾紛的審理和執(zhí)行工作不理解、不配合、不協(xié)助、不支持，甚至人為設(shè)置阻礙。在縣法院已受理的執(zhí)行土地征收補(bǔ)償糾紛案件中，曾出現(xiàn)有關(guān)部門(mén)不配合、不予協(xié)助甚至暴力抗拒法院執(zhí)行的情形，經(jīng)教育、制裁后情況雖稍有所好轉(zhuǎn)，但形勢(shì)仍不容樂(lè)觀。

五是土地征收補(bǔ)償糾紛案執(zhí)行難度大，補(bǔ)償款分配到村、組后被迅速分配到經(jīng)濟(jì)組織成員手中，資金無(wú)法收回。而集體經(jīng)濟(jì)組織又無(wú)其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體，沒(méi)有其他收入來(lái)源，導(dǎo)致案件無(wú)法順利執(zhí)結(jié)。未能執(zhí)結(jié)的案件越積越多，逐漸形成惡性循環(huán)。而原告或申請(qǐng)執(zhí)行人在判決后因無(wú)法得到執(zhí)行款，便將對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的憤怒轉(zhuǎn)嫁到法院和辦案干警頭上，動(dòng)輒上訪、告狀，辦案干警疲于應(yīng)付各種匯報(bào)，嚴(yán)重影響干警辦案積極性，甚至影響縣法院全面工作的開(kāi)展。

二、凸現(xiàn)的原因及分析

一是部分群眾法律意識(shí)不強(qiáng)，法制觀念淡薄。部分群眾甚至少數(shù)基層干部對(duì)《農(nóng)村土地承包法》、《婦女權(quán)益保障法》等法律法規(guī)內(nèi)容理解不深，認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致一些村民自治組織在討論制定村規(guī)民約時(shí)作出不利于“出嫁女”、“上門(mén)婿”、新生子女、喪偶和離婚婦女、服刑人員、在校生等經(jīng)濟(jì)組織成員的資格，剝奪受害人的權(quán)利。

二是一些村規(guī)民約與法律不符。有的村組雖然落實(shí)了30年承包責(zé)任制，但仍按村規(guī)民約每隔3至5年調(diào)整一次土地，仍存在隨意終止或變更承包合同的問(wèn)題，對(duì)婚嫁女、農(nóng)嫁非婦女、喪偶婦女及未成年女性的土地承包權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制調(diào)整，嚴(yán)重地?fù)p害了婦女兒童的合法權(quán)益。

三是戶籍制度引發(fā)一系列矛盾。①經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村，嫁出去的婦女不愿遷出戶口，嫁入的人口不斷增加，導(dǎo)致農(nóng)村資源和經(jīng)濟(jì)利益增長(zhǎng)速度有限性同人口增長(zhǎng)速度急劇的矛盾突出，利益分配壓力逐年加大。②城鄉(xiāng)地區(qū)戶籍管理分割性，導(dǎo)致不少與城市男子結(jié)婚的農(nóng)村婦女不能隨其夫戶口遷入城鎮(zhèn)。因此，本村出嫁女的戶口沒(méi)有遷出，嫁入本村的婦女不斷增加，在利益分配時(shí)就“僧多粥少”，村民們認(rèn)為自身利益被搶走了，所以排斥出嫁女。

四是組織機(jī)構(gòu)不健全，法院執(zhí)行難度大。目前，全縣還沒(méi)有健全農(nóng)村土地承包合同仲裁機(jī)構(gòu)，致使一些土地承包合同糾紛難以得到及時(shí)解決，《村民委員會(huì)組織法》中沒(méi)有規(guī)定村規(guī)民約的審查、監(jiān)督機(jī)制，村民以自治為由理直氣壯，當(dāng)?shù)卣谔幚泶祟惣m紛時(shí)因村民自治、村規(guī)民約等諸方面原因感到很棘手，法院限于法律規(guī)定的不完善，以及“婚嫁女”問(wèn)題的復(fù)雜性，土地承包糾紛經(jīng)法院判決后執(zhí)行難度大。