第一篇：淺析稅收政策在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的作用

陳克貴2007-4-12

翻開(kāi)《中國(guó)稅務(wù)年鑒》，可以看到在過(guò)去的三年里，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收持續(xù)增長(zhǎng)。2003年全國(guó)房地產(chǎn)稅收才940億元； 2004年高達(dá)1369.6億元；2005年雖然房地產(chǎn)處在宏觀調(diào)控時(shí)期，稅收仍然增長(zhǎng)了31％，達(dá)到1798億元。而僅2006年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的稅收就有1209億元。房地產(chǎn)稅收占全國(guó)稅收的比重從2003年的4.66％增加到2006年上半年的6.25％，國(guó)家通過(guò)稅收政策加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成效已初步顯現(xiàn)。以福建為例，全省地稅部門2006年8月份征收入庫(kù)房地產(chǎn)業(yè)的地稅收入達(dá)3億元，同比增收1.5億元，增幅達(dá)104.2％，單月入庫(kù)額、貢獻(xiàn)率、增幅均居各行業(yè)之首。2006年前8個(gè)月，房地產(chǎn)稅收收入對(duì)全省稅收收入的增長(zhǎng)率達(dá)到38.4％。

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度簡(jiǎn)析

現(xiàn)行稅收制度中，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅種主要有：房產(chǎn)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅（個(gè)人或企業(yè)）、土地增值稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和印花稅等。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中現(xiàn)行交易稅收制度對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、規(guī)范交易行為發(fā)揮了重要作用。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是過(guò)去的十多年里，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化。房地產(chǎn)總量成倍增加，房?jī)r(jià)與1986年相比上漲了幾倍；房改的推進(jìn)使住房私有化程度大幅度提升，購(gòu)置房產(chǎn)出租或轉(zhuǎn)讓取得收益已成為城鎮(zhèn)居民正常投資渠道之一，各類房產(chǎn)交易活動(dòng)異?；钴S。特別是2005年以來(lái)，樓價(jià)一路飆升，房地產(chǎn)投資已出現(xiàn)局部過(guò)熱現(xiàn)象。

（一）我國(guó)房地產(chǎn)交易征稅的法律、法規(guī)依據(jù)多在1994年以前制定，其表現(xiàn)為稅種繁多、程序復(fù)雜；稅種交叉、重復(fù)征稅等特征。（詳見(jiàn)附表）

1、對(duì)于房地產(chǎn)買賣，賣方要征收營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅、印花稅；買方要征契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅。房地產(chǎn)出租要征房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等等。稅種繁多、計(jì)算程序復(fù)雜、辦事效率低下。

2、對(duì)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，賣方征營(yíng)業(yè)稅，買方征契稅，同一標(biāo)的交易的雙方都要課稅。另外買方既征契稅，又征印花稅；賣方既征所得稅，又征增值稅，屬稅種交叉，重復(fù)征稅。

（二）稅收優(yōu)惠政策曾促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

1999年和2003年，為貫徹積極的財(cái)政政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住宅又對(duì)外銷售的制定了幾項(xiàng)優(yōu)惠政策：

1、營(yíng)業(yè)稅：營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定：個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)，按銷售額征收營(yíng)業(yè)稅。優(yōu)惠政策：（1）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買并居住不足一年的普通住宅，銷售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷售額減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征；個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。（2）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓后的余額為營(yíng)業(yè)額。

（1）普通住宅與高檔住宅、非住宅稅負(fù)的差異。

以福州市為例，根據(jù)財(cái)稅字〔1999〕210號(hào)文件，個(gè)人購(gòu)買普通商品住宅稅率包括契稅1.5％，印花稅0.03％合計(jì)1.53％，購(gòu)買高檔商品住宅稅率為3.03％，購(gòu)買商品非住宅稅率為 8.03％。其中，高檔住宅的稅率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。210號(hào)文件還規(guī)定，居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，使得轉(zhuǎn)讓普通住宅與非普通住宅稅率在同樣不征所得稅和土地增值稅的前提下相對(duì)差距達(dá)100倍以上，前者為印花稅0.05％，后者包括營(yíng)業(yè)稅及附加6％及印花稅 0.05％，合計(jì)為6.05％。若考慮所得稅和土地增值稅則差距更大。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓普通住宅的享受免征兩種稅的優(yōu)惠，而轉(zhuǎn)讓非普通住宅則沒(méi)有這一方面的優(yōu)惠政策。

（2）出租住宅與非住宅稅負(fù)的差異。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局從2006年起下調(diào)住宅出租的稅負(fù)，營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅稅率合計(jì)從18％下調(diào)為7％，非住宅未作調(diào)整仍為18％，兩者相差11個(gè)百分點(diǎn)。后者是前者的2.6倍。

2、土地增值稅。土地增值稅暫行條例規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上建筑物并取得收入的個(gè)人按規(guī)定繳納土地增值稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的免征土地增值稅。優(yōu)惠政策：財(cái)稅〔1999〕210號(hào)文件規(guī)定：對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。

3、個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅法規(guī)定：個(gè)人出售自有住房取得的所得按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅率為 20％。優(yōu)惠政策：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定：為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所交納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免征；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。

4、契稅。契稅暫行條例規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬按成交價(jià)格的3-5％征收契稅。優(yōu)惠政策：財(cái)稅〔1999〕210號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅。

5、印花稅。印花稅暫行條例規(guī)定，商品房銷售按銷售額的萬(wàn)分之五對(duì)買賣雙方征收印花稅。

（三）稅收調(diào)整勢(shì)在必行。上述優(yōu)惠政策在對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)處在內(nèi)需不足的時(shí)期，和其他宏觀調(diào)控政策相配合發(fā)揮了預(yù)期的作用。但目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)（包括住宅）已超出內(nèi)需不足的陰影，發(fā)展速度加快。2005年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)的形勢(shì)進(jìn)行分析，總體來(lái)說(shuō)，住宅業(yè)呈現(xiàn)了一定程度的過(guò)熱局面，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，建設(shè)部等七部門發(fā)出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。這些措施的落實(shí)，可以增加住宅特別是普通住宅有效供給，可以抑制目前已經(jīng)出現(xiàn)的一部分不合理要求，同時(shí)，可以調(diào)整住宅業(yè)供需結(jié)構(gòu)，而稅收政策是發(fā)揮調(diào)整結(jié)構(gòu)功能的一項(xiàng)重大舉措。

二、2005年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施（主要指稅收政策）

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有重要作用?，F(xiàn)行稅收政策體現(xiàn)了國(guó)家宏觀調(diào)控的政策精神。落實(shí)好這些稅收政策規(guī)定將促進(jìn)普通住宅投資，抑制炒房行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1、為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，2005年我國(guó)政府提出了八項(xiàng)調(diào)控措施，稅收政策也進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)時(shí)規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易，按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住宅超過(guò)兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額，征收營(yíng)業(yè)稅。而現(xiàn)行稅收政策對(duì)營(yíng)業(yè)稅繳納要求是，個(gè)人購(gòu)買自用1年以上的普通住房出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅，不足1年的差額征收。細(xì)細(xì)對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)，住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策的調(diào)整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投資炒作。

2、2006年政府仍然只對(duì)住房營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行了調(diào)整，將原政策中的“兩年”改為“五年”，此次營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，既要遏制投機(jī)性炒房和投資性購(gòu)房，也要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、區(qū)分普通住房和非普通住房（注：普通住宅，指容積率1.0以上、面積140平方米以內(nèi)、單價(jià)5500元／平方米以內(nèi)的住宅；不能同時(shí)滿足以上條件的住宅，均為非普通住宅）。

以福州市為例，市稅務(wù)局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的函》的通知，要求從2006年6月1日起全面執(zhí)行新的營(yíng)業(yè)稅政策。這次調(diào)整將直接導(dǎo)致我市二手房交易成本增加。

（1）交易稅收平均增加2萬(wàn)元左右。據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，目前福州市場(chǎng)流通的二手房60％未滿5年，因此新稅收政策對(duì)福州二手房的影響是巨大的。據(jù)悉，目前福州二手房交易稅收按普通住宅和高級(jí)住宅兩種不同的房子類型來(lái)計(jì)稅：首先是普通住房（按福州市的規(guī)定：?jiǎn)蝺r(jià)在5500元／平方米以下，面積140平方米以下）--兩種情況：

A、未滿5年的住房營(yíng)業(yè)稅全額征收。例，一套原價(jià)為25萬(wàn)元，成交價(jià)格40萬(wàn)元的住房，那么營(yíng)業(yè)稅將按40萬(wàn)元的成交價(jià)全額征收，稅率為5.55％，具體計(jì)算是40萬(wàn)× 5.55％=2.2

2萬(wàn)元。除了營(yíng)業(yè)稅外，賣方還要交個(gè)人所得稅，其計(jì)算方法是（賣出原價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-合理費(fèi)用）×20％。按福州市的有關(guān)規(guī)定，合理費(fèi)用統(tǒng)一按賣出房?jī)r(jià)的20％扣除，那以這套住房的個(gè)人所得稅是（40萬(wàn)×80％-25萬(wàn)）×20％=1.4萬(wàn)元；

B、滿5年的，此時(shí)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅都不要交了。

其次是高級(jí)住宅，同樣是兩種情況：A未滿5年的房子--營(yíng)業(yè)稅全額征收。以一套原價(jià)50萬(wàn)元，成交價(jià)格為70萬(wàn)元的房子為例，那么其營(yíng)業(yè)稅要交70萬(wàn)× 5.55％=3.885萬(wàn)元，個(gè)人所得稅要交（70萬(wàn)×80％-50萬(wàn)）×20％=1.2萬(wàn)元；B、5年以上的個(gè)人所得稅不要交了，而營(yíng)業(yè)稅仍然要按差額計(jì)征，即（70萬(wàn)-50萬(wàn)）×5.55％=1.11萬(wàn)元。

（2）二手房房?jī)r(jià)將上漲5％左右。稅收的增加將直接導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)的上漲。以一套售價(jià)為40萬(wàn)元二手商品房為例，2003年產(chǎn)權(quán)，假設(shè)當(dāng)時(shí)業(yè)主購(gòu)買為30萬(wàn)元，在目前營(yíng)業(yè)稅稅收期限上調(diào)后，假設(shè)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅均由賣方轉(zhuǎn)嫁給買方，此時(shí)客戶購(gòu)買該套房屋需交納的稅費(fèi)如下：①契稅：40萬(wàn)×1.5％ =0.6萬(wàn)元；②印花稅40萬(wàn)×0.05％=0.02萬(wàn)元；③營(yíng)業(yè)稅： 5年以內(nèi)出售40萬(wàn)×5.55％=2.22萬(wàn)元。則購(gòu)買5年以內(nèi)二手房的稅費(fèi)支付總額為2.84萬(wàn)元。購(gòu)買5年以內(nèi)二手商品房的稅費(fèi)占購(gòu)房總款的比重為2.84／40×100％=7％。

通過(guò)上面計(jì)算分析可知，對(duì)于征收上面的營(yíng)業(yè)稅，如果全額或折半轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶，則一套房產(chǎn)的交易價(jià)格會(huì)有5-7％的上漲幅度。對(duì)此，二手房全額營(yíng)業(yè)稅征收期限上調(diào)，把一部分原本屬于免征營(yíng)業(yè)稅范圍的房屋，重新劃入營(yíng)業(yè)稅費(fèi)征收行例。對(duì)于擁有房源的業(yè)主來(lái)說(shuō)，一般是加大出售成本，減少利潤(rùn)所得。為了不減少業(yè)主自身的收益，部分有意出售的業(yè)主勢(shì)必會(huì)把這部分增加支出或部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶，其結(jié)果導(dǎo)致物業(yè)的成交價(jià)格自然會(huì)上升。因此，福州二手房市場(chǎng)成交量下降以及觀望行情將持續(xù)一段時(shí)間。

（3）二手房市場(chǎng)瞬間變的冷清。據(jù)了解，契稅按照普通住宅總價(jià)的1.5％，加上二次的印花稅0.1％，而購(gòu)房不足5年出售，要按總房?jī)r(jià)交5.55％的營(yíng)業(yè)稅，加起來(lái)就是7.15％，現(xiàn)在還有個(gè)稅1％。此外，還要支付1-2％的中介傭金（如果貸款買房還要還利息），這些費(fèi)用加起來(lái)大概是總房?jī)r(jià)的10％，裝修費(fèi)用一般要達(dá)到總房?jī)r(jià)的10％，這就意味著，如果在購(gòu)買一兩年甚至更短內(nèi)就把房產(chǎn)售出并獲得利潤(rùn)，房?jī)r(jià)的平均漲幅至少要達(dá)到17％-20％才有這種可能。

政策的變化已經(jīng)很大程度上提高了房產(chǎn)交易的成本，在短期內(nèi)靠炒房獲利變得更難了。所以，完善房地產(chǎn)各項(xiàng)配套政策，是發(fā)展和規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要任務(wù)。

三、對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易稅收制度改革的建議

當(dāng)前，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅稅率太低，而流通環(huán)節(jié)稅率卻偏高，不利于流通，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。筆者認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)歸并精簡(jiǎn)稅種，并適時(shí)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，提高房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅稅率（或?qū)嵭杏胁顒e的所得稅稅率），以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

作者單位：福州市國(guó)有房產(chǎn)管理中心

第二篇：稅收政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控作用

稅收政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控作用

2011-11-24 10:57:21|分類：|標(biāo)簽：|字號(hào)大中

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緊縮貨幣政策,在限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施收效并不理想的情況下，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控必然要轉(zhuǎn)向?qū)θ谫Y方面的監(jiān)管。

2011年，房地產(chǎn)注定仍將是政策最為關(guān)注的重點(diǎn)調(diào)控領(lǐng)域之一，全國(guó)70個(gè)城市房?jī)r(jià)連漲4個(gè)月，引發(fā)業(yè)內(nèi)外對(duì)第三輪調(diào)控啟動(dòng)的猜想，呼之欲出的房產(chǎn)稅無(wú)疑是針對(duì)持續(xù)旺盛的購(gòu)房需求而設(shè)，而19日國(guó)務(wù)院會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控，則給后續(xù)政策的出臺(tái)預(yù)留了空間。特別是會(huì)議提出的綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持合理的社會(huì)融資規(guī)模和節(jié)奏，雖然并非特指房地產(chǎn)而言，但融資環(huán)境的收緊應(yīng)該使

開(kāi)發(fā)商自籌資金不再像去年那么容易。

房地產(chǎn)調(diào)控已堅(jiān)持了半年多，房?jī)r(jià)不跌反漲，令很多人對(duì)調(diào)控作用產(chǎn)生懷疑。其實(shí)，看看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)，就不難明白開(kāi)發(fā)商不肯降價(jià)的“底氣”何在。2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資48267億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，就是說(shuō)今年房地產(chǎn)商手中掌握的現(xiàn)金總量約達(dá)24227億元。顯然，開(kāi)發(fā)商“糧草”充足，又怎么可能主動(dòng)降價(jià)出售房子呢？實(shí)際上，面對(duì)所謂史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)捂地捂盤坐等漲價(jià)的企業(yè)不在少數(shù)，人為加劇市場(chǎng)供需矛盾。如果不從資金來(lái)源方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)控，并在必要時(shí)采取對(duì)策加以調(diào)節(jié)，即使調(diào)控再持續(xù)

下去，也難說(shuō)能取得多少實(shí)質(zhì)性成果。

多次提高存款準(zhǔn)備金率外帶加息，今年的貨幣政策明顯是在收縮信貸規(guī)模，這必將令房地產(chǎn)企業(yè)融資感到更加困難。不過(guò)，如今房企資金來(lái)源絕非銀行信貸一條路，而是八仙過(guò)海，各顯神通，資本市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、利用外資以及信托、私募、小額貸款等都已成為房企融資渠道。統(tǒng)計(jì)顯示，去年來(lái)自自籌渠道的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金增長(zhǎng)48.8%，這一增速較2009年增加了31.9個(gè)百分點(diǎn)。尤其不可忽視的是去年房企利用外資達(dá)796億元，增長(zhǎng)66%。巨額資金涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻不受貨幣政策直接監(jiān)管，嚴(yán)重干擾著房地產(chǎn)調(diào)控政策的深入貫徹落實(shí)。同時(shí)，房企資金狀況也給今年房地產(chǎn)調(diào)控提出一個(gè)新課題，即如何通過(guò)更加有效的政策工具，使房地產(chǎn)行業(yè)“保持合理的社會(huì)融資規(guī)模和節(jié)奏”。

如果說(shuō)去年房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)在于打擊過(guò)度投機(jī)炒房，今年“不差錢”的樓市對(duì)調(diào)控來(lái)說(shuō)則是一個(gè)不小的考驗(yàn)。因?yàn)橛雄E象顯示，新年伊始新增貸款已出現(xiàn)了信貸突擊現(xiàn)象，控制全年信貸目標(biāo)任務(wù)十分艱巨。在流動(dòng)性仍顯寬松的大環(huán)境下，盡管有調(diào)控政策的種種限制，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利依然會(huì)吸引包括海外投資在內(nèi)的各路資金爭(zhēng)相進(jìn)入，要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的有效管理將會(huì)面臨不少難題。但是，在限購(gòu)、限貸等

調(diào)控措施收效并不理想的情況下，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控必然要轉(zhuǎn)向?qū)θ谫Y方面的監(jiān)管。

第三篇：房地產(chǎn)稅收政策

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)增值稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知

2011-11-24財(cái)稅[2011]118號(hào)

北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、大連、吉林、黑龍江、山東、青島、河南、陜西、甘肅、寧夏、新疆、青海?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為保障居民供熱采暖，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將“三北”地區(qū)供熱企業(yè)（以下稱供熱企業(yè)）增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策通知如下：

一、自2011年供暖期至2015年12月31日，對(duì)供熱企業(yè)向居民個(gè)人（以下稱居民）供熱而取得的采暖費(fèi)收入繼續(xù)免征增值稅。向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過(guò)其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費(fèi)。

免征增值稅的采暖費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨(dú)核算。通過(guò)熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營(yíng)企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例確定免稅收入比例。

本條所述供暖期，是指當(dāng)年下半年供暖開(kāi)始至次年上半年供暖結(jié)束的期間。

二、自2011年7月1日至2015年12月31日，對(duì)向居民供熱而收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)，為居民供熱所使用的廠房及土地繼續(xù)免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

對(duì)既向居民供熱，又向單位供熱或者兼營(yíng)其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的供熱企業(yè)，按其向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入占企業(yè)總收入的比例免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

三、本通知所述供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營(yíng)供熱企業(yè)和自供熱單位。

四、本通知所稱“三北”地區(qū)，是指北京市、天津市、河北省、山西省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、遼寧省、大連市、吉林省、黑龍江省、山東省、青島市、河南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區(qū)和新疆維吾爾自治區(qū)。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

二0一一年十一月二十四日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知

2011-01-27財(cái)稅[2011]12號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局,西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策通知如下：

一、個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、本通知自發(fā)文次日起執(zhí)行，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號(hào)）同時(shí)廢止。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二〇一一年一月二十七日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知

2011-04-26財(cái)稅[2011]32號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第224號(hào)）及其細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)購(gòu)房單位和個(gè)人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題明確如下：

對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二〇一一年四月二十六日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政

策的通知

2010-09-29財(cái)稅[2010]94號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)稅局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策

（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無(wú)記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

（二）個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

二、關(guān)于個(gè)人所得稅政策

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執(zhí)行?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）第一條、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）第三條同時(shí)廢止。

特此通知。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○一○年九月二十九日

國(guó)家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告

2010-12-24國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問(wèn)題公告如下：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅：

（一）企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：

各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計(jì)算當(dāng)應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計(jì)算的累計(jì)退稅額，不得超過(guò)其在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各累計(jì)實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書(shū)面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計(jì)算過(guò)程，包括企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目銷售收入、各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對(duì)應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實(shí)。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一○年十二月二十四日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 個(gè)人所得稅優(yōu)惠政

策的通知

2010-09-29 財(cái)稅[2010]94號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局），西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)稅局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局、建設(shè)局：

經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅有關(guān)優(yōu)惠政策通知如下：

一、關(guān)于契稅政策

（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

征收機(jī)關(guān)應(yīng)查詢納稅人契稅納稅記錄；無(wú)記錄或有記錄但有疑義的，根據(jù)納稅人的申請(qǐng)或授權(quán)，由房地產(chǎn)主管部門通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具書(shū)面查詢結(jié)果。如因當(dāng)?shù)貢翰痪邆洳樵儣l件而不能提供家庭住房登記查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向征收機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證。誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。

具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

（二）個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。

二、關(guān)于個(gè)人所得稅政策

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

本通知自2010年10月1日起執(zhí)行?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）第一條有關(guān)契稅的規(guī)定、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]137號(hào)）第一條、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）第三條同時(shí)廢止。

特此通知。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

二○一○年九月二十九日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

2010-05-25國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局：

為深入貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）精神，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益，充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，現(xiàn)就加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作通知如下：

一、統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，全面加強(qiáng)土地增值稅征管工作

土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算，強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用。

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要在當(dāng)?shù)卣С窒?，與國(guó)土資源、住房建設(shè)等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征收管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管手段，配備業(yè)務(wù)骨干，集中精力加強(qiáng)管理。要組織開(kāi)展督導(dǎo)檢查，推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作開(kāi)展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理制度；完善土地增值稅預(yù)征和清算制度，科學(xué)實(shí)施預(yù)征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。

還沒(méi)有全面組織清算、管理比較松懈的地區(qū)，要轉(zhuǎn)變觀念、提高認(rèn)識(shí)，將思想統(tǒng)一到國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神上來(lái)，堅(jiān)決、全面、深入的推進(jìn)本地區(qū)土地增值稅清算工作，不折不扣地將國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神落到實(shí)處。

二、科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作

預(yù)征是土地增值稅征收管理工作的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)節(jié)功能、保障稅收收入均衡入庫(kù)的重要手段。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面加強(qiáng)土地增值稅的預(yù)征工作，把土地增值稅預(yù)征和房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作結(jié)合起來(lái)，把土地增值稅預(yù)征和銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅結(jié)合起來(lái)；把預(yù)征率的調(diào)整和土地增值稅清算的實(shí)際稅負(fù)結(jié)合起來(lái)；把預(yù)征率的調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的情況結(jié)合起來(lái)，使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，改變目前部分地區(qū)存在的預(yù)征率偏低，與房?jī)r(jià)快速上漲不匹配的情況。通過(guò)科學(xué)、精細(xì)的測(cè)算，研究預(yù)征率調(diào)整與房?jī)r(jià)上漲的掛鉤機(jī)制。

為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開(kāi)展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。

三、深入貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，提高清算工作水平

土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入和扣除項(xiàng)目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開(kāi)展土地增值稅清算審核工作。要對(duì)已經(jīng)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計(jì)，制定切實(shí)可行的工作計(jì)劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；要加強(qiáng)土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強(qiáng)納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時(shí)依法進(jìn)行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時(shí)限進(jìn)行申報(bào)；對(duì)未按照稅收法律法規(guī)要求及時(shí)進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時(shí)移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對(duì)涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時(shí)向社會(huì)公布案件處理情況。

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來(lái)，按照國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件精神，有針對(duì)性地選擇3-5個(gè)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對(duì)象，以點(diǎn)帶面推動(dòng)本地區(qū)清算工作。

各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計(jì)劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)附表）和重點(diǎn)清算項(xiàng)目名單上報(bào)稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。

四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

五、加強(qiáng)督導(dǎo)檢查，建立問(wèn)責(zé)機(jī)制

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要按照國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文件關(guān)于建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制的要求，把土地增值稅清算工作列入考核內(nèi)容，對(duì)清算工作開(kāi)展情況和清算質(zhì)量提出具體要求。要根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知》（國(guó)稅函[2008]318號(hào)）的要求，對(duì)清算工作開(kāi)展情況進(jìn)行有力的督導(dǎo)檢查，積極推動(dòng)土地增值稅清算工作，提高土地增值稅征管水平。國(guó)家稅務(wù)總局將繼續(xù)組織督導(dǎo)檢查組，對(duì)各地土地增值稅貫徹執(zhí)行情況和清算工作開(kāi)展情況進(jìn)行系統(tǒng)深入的督導(dǎo)檢查。國(guó)家稅務(wù)總局已經(jīng)督導(dǎo)檢查過(guò)的地區(qū)，要針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，進(jìn)行認(rèn)真整改，督導(dǎo)檢查組將對(duì)整改情況擇時(shí)擇地進(jìn)行復(fù)查。

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局要在6月底前將本通知的貫徹落實(shí)情況向稅務(wù)總局上報(bào)。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一○年五月二十五日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知

2010-05-12國(guó)稅函[2010]201號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問(wèn)題，通知如下：

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)應(yīng)納稅所得額。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一○年五月十二日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

2010-09-27財(cái)稅[2010]88號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保[2010]87號(hào)）精神，現(xiàn)對(duì)公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱公租房）建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位建造公租房涉及的印花稅予以免征。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的印花稅。

三、對(duì)公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對(duì)公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

四、對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

五、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈(zèng)支出在利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

六、對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。公租房租金收入與其他住房經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)單獨(dú)核算，未單獨(dú)核算的，不得享受免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

七、享受上述稅收優(yōu)惠政策的公租房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公租房發(fā)展規(guī)劃和計(jì)劃，以及按照建保[2010]87號(hào)文件和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公租房。不同時(shí)符合上述條件的公租房不得享受上述稅收優(yōu)惠政策。

八、上述政策自發(fā)文之日起執(zhí)行，執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況對(duì)有關(guān)內(nèi)容加以完善。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二0一0年九月二十七日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知

2010-05-04財(cái)稅[2010]42號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等五部門《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保[2009]295號(hào)）精神，現(xiàn)將城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡(jiǎn)稱改造安置住房）有關(guān)稅收政策通知如下：

一、對(duì)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開(kāi)發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。

在商品住房等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建造安置住房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料和拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

二、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

三、對(duì)經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

四、個(gè)人首次購(gòu)買90平方米以下改造安置住房，可按1％的稅率計(jì)征契稅；購(gòu)買超過(guò)90平方米，但符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的改造安置住房，按法定稅率減半計(jì)征契稅。

五、個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款及因拆遷重新購(gòu)置安置住房，可按有關(guān)規(guī)定享受個(gè)人所得稅和契稅減免。

六、本通知所稱棚戶區(qū)是指國(guó)有土地上集中連片建設(shè)的，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長(zhǎng)、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目；改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。

七、本通知自2010年1月1日起執(zhí)行，2010年1月1日至文到之日的已征稅款可在納稅人以后的應(yīng)納相應(yīng)稅款中抵扣，2010年內(nèi)抵扣不完的，按有關(guān)規(guī)定予以退稅。

八、各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)對(duì)政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對(duì)執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二○一○年五月四日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑企業(yè)所得稅征管有關(guān)問(wèn)題的通知

2010-01-26國(guó)稅函[2010]39號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為加強(qiáng)和規(guī)范建筑企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)）的規(guī)定，現(xiàn)對(duì)跨地區(qū)（指跨省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市，下同）經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)所得稅征收管理問(wèn)題通知如下：

一、實(shí)行總、分機(jī)構(gòu)體制的跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)建筑企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)文件規(guī)定，按照“統(tǒng)一計(jì)算、分級(jí)管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財(cái)政調(diào)庫(kù)”的辦法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

二、建筑企業(yè)跨地區(qū)設(shè)立的不符合二級(jí)分支機(jī)構(gòu)條件的項(xiàng)目經(jīng)理部（包括與項(xiàng)目經(jīng)理部性質(zhì)相同的工程指揮部、合同段等），應(yīng)匯總到總機(jī)構(gòu)或二級(jí)分支機(jī)構(gòu)統(tǒng)一計(jì)算，按照國(guó)稅發(fā)[2008]28號(hào)文件規(guī)定的辦法計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

三、各地稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定的與本通知相抵觸的征管文件，一律停止執(zhí)行并予以糾正；對(duì)按照規(guī)定不應(yīng)就地預(yù)繳而征收了企業(yè)所得稅的，要及時(shí)將稅款返還給企業(yè)。未按本通知要求進(jìn)行糾正的，稅務(wù)總局將按照?qǐng)?zhí)法責(zé)任制的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅處理。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○一○年一月二十六日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知

2009-12-22財(cái)稅[2009]157號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅政策通知如下：

一、自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)、辦理免稅的具體程序、購(gòu)買房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購(gòu)買形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規(guī)定，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]172號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、為維護(hù)正常的財(cái)稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對(duì)清理出來(lái)的問(wèn)題，要立即予以糾正。

四、自2010年1月1日起，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號(hào)）廢止。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局

二〇〇九年十二月二十二日

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知

2009-11-22財(cái)稅[2009]128號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現(xiàn)將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題明確如下：

一、關(guān)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

二、關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題

對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、本通知自2009年12月1日起執(zhí)行。《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（(86)財(cái)稅地字第008號(hào)）第七條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[1993]368號(hào))第二條同時(shí)廢止。

財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 二○○九年十一月二十二日

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

2009-03-06國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

國(guó)家稅務(wù)總局

二○○九年三月六日

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

第一章

總

則

第一條

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條

本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)）。

第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四條

企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

第二章

收入的稅務(wù)處理

第五條

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

第六條

企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第七條

企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；

（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條

企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：

（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

第九條

企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

第十條

企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第三章

成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

第十一條

企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

第十三條

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。

第十四條 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

第十六條

企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

第十七條

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第十八條

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

第十九條

企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

第二十條

企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過(guò)委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

第二十二條 企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條

企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

第二十四條

企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

第四章

計(jì)稅成本的核算

第二十五條

計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。

第二十六條

成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。

（二）分類歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（四）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。

成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

第二十七條

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

第二十八條

企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。

（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

第二十九條

企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條

企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2.換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

第三十二條

除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

第三十三條

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

第三十四條

企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

第三十五條

開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

第五章

特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

第三十七條

企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

第六章

附

則

第三十八條

從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)及外籍個(gè)人房產(chǎn)稅征管工作的通知

2009-01-06國(guó)稅函〔2009〕6號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局：

2008年12月31日，國(guó)務(wù)院第546號(hào)令廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人（包括港澳臺(tái)資企業(yè)和組織以及華僑、港澳臺(tái)同胞，以下統(tǒng)稱外資企業(yè)及外籍個(gè)人），依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院第546號(hào)令，做好外資企業(yè)及外籍個(gè)人房產(chǎn)稅的征管工作，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，確保政策落實(shí)

廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，是國(guó)務(wù)院為深化改革開(kāi)放和完善體制機(jī)制所做出的重要決策，有利于簡(jiǎn)化稅制，進(jìn)一步適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求；有利于統(tǒng)一稅政，公平稅負(fù)，創(chuàng)造和諧的稅收環(huán)境；有利于規(guī)范稅收征管和納稅服務(wù)，強(qiáng)化依法治稅。各地要充分認(rèn)識(shí)對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的重要意義，采取有效措施保證國(guó)務(wù)院第546號(hào)令的貫徹實(shí)施。要加強(qiáng)對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況研究制定貫徹落實(shí)的具體工作方案；要主動(dòng)向當(dāng)?shù)卣M(jìn)行匯報(bào)，爭(zhēng)取地方領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門的支持，形成各部門的共識(shí)與合力；要密切關(guān)注各方面的反映，有針對(duì)性地做好宣傳解釋工作；要深入基層和企業(yè)了解情況、掌握動(dòng)態(tài)，及時(shí)研究和解決征管中遇到的矛盾和問(wèn)題，重大問(wèn)題要及時(shí)向稅務(wù)總局報(bào)告。

二、加強(qiáng)政策宣傳，完善納稅服務(wù)

各地要加大政策宣傳力度，充分利用廣播、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等途徑，將取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的意義和政策調(diào)整的具體內(nèi)容向社會(huì)進(jìn)行廣泛的宣傳，特別是要讓外資企業(yè)及外籍個(gè)人了解政策變化的情況和需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)的內(nèi)容和期限等。要進(jìn)一步優(yōu)化納稅服務(wù)，加強(qiáng)納稅輔導(dǎo)?；鶎诱魇諜C(jī)關(guān)要通過(guò)發(fā)放宣傳材料、設(shè)立政策解答窗口、開(kāi)展納稅輔導(dǎo)等方式，使外資企業(yè)及外籍個(gè)人盡快熟悉房產(chǎn)稅的稅收政策，掌握房產(chǎn)稅的計(jì)算方法、申報(bào)方式和繳納程序，幫助外資企業(yè)及外籍個(gè)人及時(shí)準(zhǔn)確地進(jìn)行納稅申報(bào)；要為納稅人提供通暢的反映訴求的渠道，認(rèn)真處理納稅人提出的問(wèn)題和建議，建立解決問(wèn)題的工作機(jī)制。

三、摸清稅源狀況，強(qiáng)化征收管理

各地要以對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅為契機(jī)，進(jìn)一步加強(qiáng)房產(chǎn)稅的征收管理工作。要完善房產(chǎn)稅的稅源管理，通過(guò)各種方式獲取納稅人、特別是外資企業(yè)及外籍個(gè)人的房產(chǎn)稅稅源信息，及時(shí)更新稅源數(shù)據(jù)庫(kù)；要開(kāi)展專門的稅源調(diào)查，全面掌握房產(chǎn)稅稅源的總體狀況和分布情況，有針對(duì)性地提出加強(qiáng)管理的工作措施；要完善房產(chǎn)稅的征管辦法和工作流程，創(chuàng)新征管手段，切實(shí)提高管理質(zhì)量和效率；要健全和細(xì)化房產(chǎn)稅的減免稅管理辦法，嚴(yán)格減免稅的審批。

四、做好工作銜接，優(yōu)化業(yè)務(wù)管理

各地要迅速組織相關(guān)處（科）室做好適用稅種變化的工作銜接，確保對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅工作的順利開(kāi)展。原城市房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅的管理工作不在同一處（科）室的,相關(guān)處（科）室要共同研究做好過(guò)渡階段的各項(xiàng)工作，保證工作不斷，秩序不亂。對(duì)原城市房地產(chǎn)稅的歷史卷宗、檔案和征管資料，要認(rèn)真登記，妥善保管。各地要優(yōu)化房產(chǎn)稅的業(yè)務(wù)管理工作,理順相關(guān)職能部門的分工，合理劃分職責(zé)，使房產(chǎn)稅的管理工作更加規(guī)范、統(tǒng)一和高效。

請(qǐng)各地于2009年3月31日前將貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院第546號(hào)令的情況報(bào)送稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司。

第四篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

宏觀調(diào)控是指國(guó)家從社會(huì)經(jīng)濟(jì)的宏觀和總體的角度，運(yùn)用計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)政策和各種調(diào)節(jié)手段，引導(dǎo)和促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和運(yùn)行，維護(hù)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、穩(wěn)定和發(fā)展的一種國(guó)家調(diào)節(jié)方式?；蛘哒f(shuō)宏觀調(diào)控是國(guó)家綜合運(yùn)用各種引導(dǎo)、促進(jìn)方式，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)宏觀結(jié)構(gòu)和運(yùn)行進(jìn)行調(diào)節(jié)的一種國(guó)家經(jīng)濟(jì)職能活動(dòng)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，是指以房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)，政府通過(guò)經(jīng)濟(jì)、政治以及法律等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行調(diào)節(jié)和規(guī)范的各項(xiàng)職能活動(dòng)。國(guó)家啟動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的迫切要求和重要內(nèi)容?？傮w而言，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

(一)實(shí)施宏觀調(diào)控是房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要

宏觀調(diào)控是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的政府履行的一項(xiàng)基本職能。社會(huì)資源以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求，有利于資源配置的高效率。但是，市場(chǎng)配置資源也存在著自發(fā)性與盲目性等缺陷。為克服市場(chǎng)失靈，保證其健康運(yùn)行，政府必須對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的子系統(tǒng)，其資源配置在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，同樣需要政府的調(diào)節(jié)和控制，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地和房屋是重要資源，尤其是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地作為一種稀缺資源，具有不可再生性，迫切需要通過(guò)政府的宏觀調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)其合理配置。

（二）實(shí)施宏觀調(diào)控是由房地產(chǎn)業(yè)的重要地位決定的房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度，帶動(dòng)力強(qiáng)，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，占有極其重要的地位。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀況與發(fā)展水平，會(huì)影響到諸多產(chǎn)業(yè)的繁榮與衰退，尤其會(huì)對(duì)直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑業(yè)、建筑裝潢業(yè)的發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。另外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還會(huì)直接影響社會(huì)總供給和總需求的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的特殊地位與巨大影響力，中央與地方政府始終采取各種手段與措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施有力的宏觀調(diào)控，力求在市場(chǎng)發(fā)揮積極調(diào)節(jié)作用的同時(shí)，不斷提高和履行政府職能，來(lái)克服市場(chǎng)失靈，維持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序運(yùn)行。

（三）實(shí)施宏觀調(diào)控是由房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定的房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，具有位置固定不能移動(dòng)的特點(diǎn)，短期內(nèi)難以調(diào)整或調(diào)整費(fèi)用很高，所以必須在一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行合理的規(guī)劃和控制。同時(shí)，由于房地產(chǎn)是使用年限特別長(zhǎng)、價(jià)值很高的耐用品，所以房地產(chǎn)投資決策正確與否，對(duì)整個(gè)社會(huì)的房地產(chǎn)供給總量和需求總量的平衡和結(jié)構(gòu)平衡會(huì)產(chǎn)生巨大的影響，甚至?xí)P(guān)乎整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)能否良性運(yùn)行，所以必須對(duì)房地產(chǎn)投資實(shí)施有效控制。此外，房地產(chǎn)交易是一種產(chǎn)權(quán)交易，要依法通過(guò)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)完成，如產(chǎn)權(quán)的界定、分割、復(fù)合、重組、轉(zhuǎn)移都要靠法律來(lái)界定、確認(rèn)和保護(hù)，因而也需要運(yùn)用法律手段來(lái)規(guī)范其行為。因此，正是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有以上特殊性，決定了政府宏觀控制的必要性。

（四）實(shí)施宏觀調(diào)控是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的需要

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還不夠成熟，主要呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展不平衡、局部過(guò)熱；住房保障能力差、結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出；市場(chǎng)管理體制仍不健全；房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快；市場(chǎng)主體行為缺乏理性等。因此，必須由政府提供有力的扶持和引導(dǎo)，通過(guò)采取適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，促使其

更快走向成熟，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

第五篇：房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收政策

房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收政策

第一節(jié) 新《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其《細(xì)則》

一、營(yíng)業(yè)稅條例修訂的主要內(nèi)容

（一）調(diào)整了納稅地點(diǎn)的表述方式。

（二）刪除轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)差額征稅規(guī)定。

（三）刪除稅率表中征稅范圍一欄。

（四）將納稅申報(bào)期限延長(zhǎng)至15日。

二、新條例、細(xì)則涉及建筑、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅新規(guī)定

（一）“視同銷售”新規(guī)定：

1、舊《細(xì)則》第四條規(guī)定：

（1）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。

（2）單位或個(gè)人自己新建（以下簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。

2、新《細(xì)則》第五條規(guī)定：

納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（1）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；

（2）單位或者個(gè)人自己新建(以下簡(jiǎn)稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；

（3）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

3、新舊變化。

（1）調(diào)整了視同銷售的范圍。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權(quán)”或“永久使用權(quán)”不再視同銷售；增加了“個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”視同銷售的規(guī)定。

（2）增加了兜底性條款“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情況”。

（二）“混合銷售”新規(guī)定：

1、舊《細(xì)則》規(guī)定：

第五條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國(guó)家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。

2、新《細(xì)則》規(guī)定：

第六條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，不繳納營(yíng)業(yè)稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為提供應(yīng)稅勞務(wù)，繳納營(yíng)業(yè)稅。

第七條 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額：

（1）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售“自產(chǎn)貨物”的行為

（2）財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

3、新舊變化

（1）新《細(xì)則》第七條明確規(guī)定“提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時(shí)銷售自產(chǎn)貨物的行為”，“應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅”。

（2）增加了兜底條款“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他（應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額和貨物銷售額的）情形。

4、案例分析：

【例1—1】某公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務(wù)。2009年與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂銷售、安裝協(xié)議。約定共計(jì)為房地產(chǎn)公司某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝防盜門1200戶，每戶金額（含安裝費(fèi)）1000元，合同總金額為1200000元。該種防盜門市場(chǎng)銷售價(jià)格800元，成本價(jià)為700元。分析：該公司主要從事防盜門窗銷售業(yè)務(wù)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，其混合銷售行為應(yīng)分別繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅。

應(yīng)納增值稅 ＝800×1200÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝139487.17－142800＝－3312.82元

應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅（1000－800）×1200×3%＝7200元

【例1—2】某建筑公司，負(fù)責(zé)為某工廠建設(shè)一座大型廠房。工程施工合同總造價(jià)45000000元，其中含土建工程款21000000元，鋼結(jié)構(gòu)安裝工程款500萬(wàn)元，鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備款19000000元。所需鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備全部為建筑公司本身制造的、可以單獨(dú)對(duì)外銷售的成型設(shè)備構(gòu)件。該部分設(shè)備可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為2500000元。

分析：該建筑公司主營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)為建筑安裝。依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條，其混合銷售業(yè)務(wù)應(yīng)分別處理。

營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝（45000000－19000000）×3%＝780000元 應(yīng)納銷售貨物增值稅＝19000000（1＋17%）×17%－2500000＝260683.76元

5、【相關(guān)鏈接：“自產(chǎn)貨物”的概念】

貨物，是指可供出售的物品。既包括有形物品，如：鋼結(jié)構(gòu)設(shè)備、水泥制品、其他建材等等；也包括無(wú)形物品，如：電、熱、氣等等。

判別企業(yè)使用的是否為“自產(chǎn)貨物”主要應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

（1）是否符合貨物的特點(diǎn)：

自產(chǎn)貨物，是指企業(yè)利用自身技術(shù)與各種資源，自己生產(chǎn)的可供出售的物品。自產(chǎn)貨物也是貨物的一種，應(yīng)該具備一般貨物基本特點(diǎn)：第一、經(jīng)過(guò)企業(yè)的加工制造過(guò)程，所生產(chǎn)的物品與原來(lái)用于生產(chǎn)的原材料物品在形態(tài)、性能各方面都發(fā)生了變化；第二、產(chǎn)品本身的價(jià)值，既包含了物料消耗價(jià)值，也包含了人工價(jià)值；第三、可以單獨(dú)作為一種產(chǎn)品對(duì)外銷售。

（2）加工過(guò)程是否屬于“生產(chǎn)過(guò)程”：

判別建筑企業(yè)使用的原材料是屬于外購(gòu)材料還是“自產(chǎn)貨物”關(guān)鍵在于區(qū)分加工過(guò)程是屬于“生產(chǎn)過(guò)程”，還是“施工過(guò)程”。如果加工過(guò)程是生產(chǎn)過(guò)程，則屬于使用“自產(chǎn)貨物”；如果加工過(guò)程屬于“施工過(guò)程”則屬于使用“外購(gòu)材料”。

（三）“兼營(yíng)業(yè)務(wù)”新規(guī)定：

1、舊《細(xì)則》規(guī)定：

第六條 納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。

2、新《細(xì)則》規(guī)定：

第八條 納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。

3、新舊對(duì)比：

舊《細(xì)則》規(guī)定：“不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅”。新《細(xì)則》只規(guī)定：“未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額”；不再?gòu)?qiáng)求一并征收增值稅。

4、案例分析：

【例1—3】某建筑公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為建筑安裝，同時(shí)還從事建材銷售和建筑工程機(jī)械修理業(yè)務(wù)。2009年總的收入68000000元，統(tǒng)一計(jì)入一個(gè)科目“經(jīng)營(yíng)收入”中。經(jīng)地稅機(jī)關(guān)審核，建安收入為50000000元，建材銷售業(yè)務(wù)收入15000000元，修理修配業(yè)務(wù)收入為300萬(wàn)元。假定建材銷售與修理修配所適用的增值稅稅率相同，均為17%，增值稅扣除項(xiàng)目金額為2550000元。

分析：該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為屬于兼營(yíng)行為。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：“納稅人兼營(yíng)應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅行為的營(yíng)業(yè)額和貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅，貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)銷售額不繳納營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝50000000×3%＝1500000元

應(yīng)納增值稅＝（15000000＋3000000）÷（1＋17%）×17%－2550000＝65384.62元

5、【相關(guān)鏈接：“混合銷售”與“兼營(yíng)”的區(qū)別】（1）混合銷售與兼營(yíng)的概念

①混合銷售是指一項(xiàng)銷售行為既涉及“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項(xiàng)行為。②兼營(yíng)是指同時(shí)經(jīng)營(yíng)“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅應(yīng)稅勞務(wù)”、“增值稅貨物銷售”等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的行為。（2）兩者的區(qū)別在于：

①混合銷售是一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，兼營(yíng)是多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

②混合銷售的對(duì)象只能是同一個(gè)單位和個(gè)人；兼營(yíng)的對(duì)象也可能是同一個(gè)單位和個(gè)人，也可能是多個(gè)單位和個(gè)人。

③混合銷售行為，“增值稅貨物銷售”與“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”有著密不可分的依附、從屬關(guān)系；兼營(yíng)行為，“增值稅貨物銷售”與“營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”沒(méi)有依附、從屬關(guān)系。

（四）“承包承租”新規(guī)定：

1、舊《細(xì)則》規(guī)定：

第十一條：企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營(yíng)的，以承租人或承包人為納稅人。

2、新《細(xì)則》規(guī)定：

第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人(以下統(tǒng)稱承包人)發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人(以下統(tǒng)稱發(fā)包人)名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。

3、新舊對(duì)比：（1）增加了掛靠的業(yè)務(wù)；

（2）納稅人發(fā)生了變化。舊《細(xì)則》規(guī)定，全部以承包人為納稅人；新《細(xì)則》規(guī)定，以發(fā)包人名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)法律義務(wù)的由發(fā)包人納稅，否則以承包人納稅。

（五）“建筑工程總包分包”新規(guī)定：

1、舊《細(xì)則》規(guī)定：

第五條：

（三）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。

2、新《細(xì)則》規(guī)定：

第五條

（三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額；

3、新舊對(duì)比：

（1）刪除了關(guān)于“轉(zhuǎn)包”業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定。

4、【相關(guān)鏈接:分包、轉(zhuǎn)包的相關(guān)法律規(guī)定】

（1）分包、非法分包、轉(zhuǎn)包的概念：

①所謂分包，是指總包單位自行完成建設(shè)項(xiàng)目的主要部分，其非主要的部分或?qū)I(yè)性較強(qiáng)的工程，如工藝設(shè)備安裝，結(jié)構(gòu)吊裝工程或?qū)I(yè)化施工部分的工程，分包給施工條件符合該工程技術(shù)要求的建筑安裝單位。

②所謂非法分包【《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院2000年1月30日頒布施行）】，是指下列行為：

（一）總承包單位將建設(shè)工程分包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的單位的；

（二）建設(shè)工程總承包合同中未有約定，又未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可，承包單位將其承包的部分建設(shè)工程交由其他單位完成的；

（三）施工總承包單位將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給其他單位的；

（四）分包單位將其承包的建設(shè)工程再分包的。

③所謂轉(zhuǎn)包【《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院2000年1月30日頒布施行）】，是指承包單位承包建設(shè)工程后，不履行合同約定的責(zé)任和義務(wù)，將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給他人承包的行為。

（2）分包與轉(zhuǎn)包的區(qū)別：

①分包和轉(zhuǎn)包的不同點(diǎn)在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設(shè)項(xiàng)目的一部分，而轉(zhuǎn)包工程的總承包人不參與施工。

②分包與轉(zhuǎn)包的共同點(diǎn)在于，分包和轉(zhuǎn)包單位都不直接與建設(shè)單位簽訂承包合同，而直接與總承包人簽訂承包合同。

（3）稅收上取消“轉(zhuǎn)包”規(guī)定的法律淵源

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第二十五條、《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定、《建筑法》第二十八條規(guī)定、《合同法》第二百七十二條，轉(zhuǎn)包是一種違法行為，應(yīng)依法予以取締。因此，也不應(yīng)在依法征稅范圍之列。

（六）“價(jià)外費(fèi)用”新規(guī)定：

1、舊《細(xì)則》規(guī)定： 第十四條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。

凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。

2、新《細(xì)則》規(guī)定：

第十三條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

（1）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

（2）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

3、新舊對(duì)比：

（1）在列舉的收費(fèi)項(xiàng)目中增加了：補(bǔ)貼、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)等項(xiàng)目。

（2）明確規(guī)定，代收的“政府性基金”、“行政事業(yè)收費(fèi)”不屬于價(jià)外費(fèi)用。

（七）“銷售退款”、“銷售折扣”新規(guī)定：

1、舊《細(xì)則》規(guī)定：

舊《細(xì)則》對(duì)“銷售退款”、“銷售折扣”沒(méi)有做明確規(guī)定。財(cái)稅[2003]16號(hào)第三條規(guī)定：

（1）單位和個(gè)人提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過(guò)營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中減除。

（2）單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。

2、新《細(xì)則》規(guī)定：

第十四條 納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。

第十五條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。

3、新舊對(duì)比：

（1）提高了“銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關(guān)的相關(guān)規(guī)定從規(guī)范性文件提高到規(guī)章的高度。

（2）新《細(xì)則》與財(cái)稅[2003]16號(hào)相比，內(nèi)容基本一致，只是語(yǔ)言敘述有所不同。

4、【相關(guān)鏈接：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區(qū)別？】

長(zhǎng)期以來(lái)，在不同資料和教材中，關(guān)于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。因此造成大家對(duì)于“折扣銷售、銷售折扣、商業(yè)折扣、現(xiàn)金折扣、銷售折讓”這幾個(gè)概念一直含混不清。直接影響到企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度、稅收政策的執(zhí)行情況。

（1）現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回、銷售折扣、折扣銷售的概念

①在“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入”中，直接使用的是：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回這幾個(gè)概念。其中明確規(guī)定：

現(xiàn)金折扣，是指?jìng)鶛?quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除。

商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品標(biāo)價(jià)上給予的價(jià)格扣除。

銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給予的減讓。

銷售退回，是指企業(yè)售出的商品由于質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。

②關(guān)于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現(xiàn)金折扣也稱銷售折扣； 商業(yè)折扣也稱折扣銷售。

（2）營(yíng)業(yè)稅與企業(yè)所得稅政策比較

①營(yíng)業(yè)稅無(wú)論是“商業(yè)折扣”還是“現(xiàn)金折扣”都必須“將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明”才能夠以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；發(fā)生銷售退款的，凡該項(xiàng)退款已征收過(guò)營(yíng)業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營(yíng)業(yè)額中減除

②企業(yè)所得稅不強(qiáng)調(diào)在一張發(fā)票注明，只要是現(xiàn)金折扣就應(yīng)當(dāng)按照扣除現(xiàn)金折扣前的金額確定銷售商品收入金額，現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益；商業(yè)折扣應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額；企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。這一規(guī)定與《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》一致。

③現(xiàn)實(shí)操作中，盡管企業(yè)所得稅沒(méi)有明確要求，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)不予扣除。

實(shí)際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。商業(yè)折扣因?yàn)槭鞘矍靶袨?，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開(kāi)具發(fā)票。

（八）“建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額”新規(guī)定：

1、舊《細(xì)則》規(guī)定：

第十八條 納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。

納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。

2、新《細(xì)則》規(guī)定：

第十六條 除本細(xì)則第七條（混合銷售業(yè)務(wù)）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

3、新舊對(duì)比：

（1）新《細(xì)則》取消了舊《細(xì)則》關(guān)于建筑、修繕、安裝的說(shuō)法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務(wù)”；（2）新《細(xì)則》規(guī)定，提供“裝飾勞務(wù)”。其營(yíng)業(yè)額可以不包括“工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)”，以“清包工”作為營(yíng)業(yè)額。

（3）舊《細(xì)則》規(guī)定，營(yíng)業(yè)額是否包括設(shè)備價(jià)值主要看“設(shè)備的價(jià)值是否作為安裝工程總產(chǎn)值”；新《細(xì)則》規(guī)定，營(yíng)業(yè)額是否包括設(shè)備價(jià)值主要看“設(shè)備由誰(shuí)提供”。

4、相關(guān)說(shuō)明：

（1）新《細(xì)則》關(guān)于設(shè)備的概念沒(méi)有明確。實(shí)踐中暫時(shí)應(yīng)以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。（2）執(zhí)行中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分“甲供材”和“建設(shè)方提供的設(shè)備”。

5、【相關(guān)鏈接：設(shè)備與材料的劃分（僅供參考）】（1）設(shè)備的概念;設(shè)備是指：經(jīng)過(guò)加工制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產(chǎn)加工、檢測(cè)、醫(yī)療、儲(chǔ)運(yùn)及能量傳遞或轉(zhuǎn)換等功能的機(jī)器、容器和其他機(jī)械。設(shè)備分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。

標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（包括通用設(shè)備和專用設(shè)備）：是指按國(guó)家規(guī)定的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)批量生產(chǎn)的，已進(jìn)入設(shè)備系列的設(shè)備。

非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備：是指國(guó)家未定型，非批量生產(chǎn)的，由設(shè)計(jì)單位提供制造圖紙，委托承制單位制作的設(shè)備。

設(shè)備包括以下各項(xiàng)：

各種設(shè)備的本體及隨設(shè)備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺(tái)、欄桿及管道等； 各種計(jì)量器、儀表及自動(dòng)化控制裝置、實(shí)驗(yàn)室內(nèi)的儀器及屬于設(shè)備本體部分的儀器儀表等；

附屬于設(shè)備本體的油類、化學(xué)藥品等視為設(shè)備的組成部分；

無(wú)論用于生產(chǎn)或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設(shè)備、電氣、通風(fēng)設(shè)備等。（2）材料的概念：

材料是指：為完成建筑、安裝工程所需的原料和經(jīng)過(guò)工業(yè)加工的設(shè)備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等。

材料包括以下各項(xiàng)：設(shè)備本體以外的不屬于設(shè)備配套供貨，需由施工企業(yè)自行加工制作或委托加工制作的平臺(tái)、梯子、欄桿及其他金屬構(gòu)件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。

（九）“費(fèi)用扣除”、“合法票據(jù)”新規(guī)定：

1、舊《條例》、《細(xì)則》規(guī)定：

舊的條例、細(xì)則沒(méi)有關(guān)于“費(fèi)用扣除”和“合法票據(jù)”的相關(guān)規(guī)定。財(cái)稅【2003】16號(hào)文件第四條規(guī)定：營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。

2、新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定：

條例第六條：納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項(xiàng)目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項(xiàng)目金額不得扣除。

細(xì)則第十九條：條例第六條所稱符合國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指：

（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證

（2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；

（3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；（4）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

3、新舊對(duì)比：（1）支付給境內(nèi)的：

原來(lái)以“發(fā)票”和“合法有效憑證”為扣除依據(jù)；新《細(xì)則》規(guī)定以“發(fā)票”或“財(cái)政收據(jù)”為扣除依據(jù)。（2）支付給境外的：

原來(lái)以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據(jù)”或“出具的公證證明”為扣除依據(jù)；新《細(xì)則》規(guī)定以“該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供“境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明”；

（3）增加了“國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證”。

（十）“扣繳義務(wù)人”新規(guī)定：

1、舊《條例》《細(xì)則》規(guī)定：

《條例》第十一條 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：

（1）委托金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)為扣繳義務(wù)人。（2）建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。（3）財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人?！都?xì)則》第二十九條 條例第十一條所稱其他扣繳義務(wù)人規(guī)定如下：

（1）境外單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅務(wù)行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的。其應(yīng)納稅款以代理這為扣繳義務(wù)人；沒(méi)有代理者的，以受讓者或者購(gòu)買者為扣繳義務(wù)人。

（2）單位或者個(gè)人進(jìn)行演出由他人售票的，其應(yīng)納稅款以售票者為扣徼義務(wù)人；（3）演出經(jīng)紀(jì)人為個(gè)人的，其辦理演出業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅款以售票者為扣繳義務(wù)人。（4）分保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，以初保人為扣繳義務(wù)人。

（5）個(gè)人轉(zhuǎn)讓條例第十二條第（二）項(xiàng)所稱其他無(wú)形資產(chǎn)的。其應(yīng)納稅款以受讓者為扣繳義務(wù)人。

2、新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 第十一條 營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：

（1）中華人民共和國(guó)境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒(méi)有代理人的，以受讓方或者購(gòu)買方為扣繳義務(wù)人。

（2）國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。

3、新舊對(duì)比：

（1）將舊《細(xì)則》中第一款“境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)”營(yíng)業(yè)稅扣繳規(guī)定提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營(yíng)業(yè)稅扣繳規(guī)定。

（2）取消了舊《條例》中關(guān)于“金融業(yè)委托發(fā)放貸款”、“建筑業(yè)分包、轉(zhuǎn)包“扣繳營(yíng)業(yè)稅的的規(guī)定（3）取消了舊《細(xì)則》中關(guān)于“單位和個(gè)人演出”、“演出經(jīng)紀(jì)人”、“分保業(yè)務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”扣繳營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。

（4）將舊《條例》中“財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”在新《條例》中改為“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人?！备淖兞藱?quán)限主體。

4、【相關(guān)鏈接：關(guān)于建筑營(yíng)業(yè)稅稅收管理的思考】（1）常見(jiàn)征管現(xiàn)象：

地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供應(yīng)建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅”為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局將取得的“購(gòu)貨發(fā)票”換成“建筑業(yè)發(fā)票”并補(bǔ)繳“建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅”。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。（2）征管依據(jù)：

①舊《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無(wú)論與對(duì)方如何結(jié)算，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。

②財(cái)稅〔2006〕177號(hào)（已經(jīng)于2009 年5月28日被財(cái)稅[2009]61號(hào)文件宣布自2009年1月日起全文作廢）： 納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)應(yīng)按照下列規(guī)定確定營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)人：

A、建筑業(yè)工程實(shí)行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。

B、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無(wú)論工程是否實(shí)行分包，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以建設(shè)單位和個(gè)人作為營(yíng)業(yè)稅的扣繳義務(wù)人：

a、納稅人從事跨地區(qū)（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的；

b、納稅人在勞務(wù)發(fā)生地沒(méi)有辦理稅務(wù)登記或臨時(shí)稅務(wù)登記的。（3）執(zhí)法過(guò)程中存在的問(wèn)題： ①政策適用過(guò)程錯(cuò)誤。

首先《征管法》第四條第三款規(guī)定：“ 法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人”。按此規(guī)定只有《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的扣繳義務(wù)人才是法定的。按照舊《細(xì)則》第二十九條規(guī)定，只有第二十九條本身規(guī)定的代扣代繳行為才屬于舊《條例》第十一條設(shè)定的“財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的條件。財(cái)稅【2006】177號(hào)文件，規(guī)定的扣繳義務(wù)人除條例、細(xì)則已明確的外，不符合《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》設(shè)定的“國(guó)家財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的條件，因此不屬于法定扣繳務(wù)人。只能理解為是稅務(wù)機(jī)關(guān)為了加強(qiáng)征管采取的一種措施。既然不是法定扣繳，稅務(wù)機(jī)關(guān)就有必要事先進(jìn)行納稅輔導(dǎo)。并履行必要的征管程序。讓納稅人知道“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。而且執(zhí)行代扣代繳規(guī)定必須規(guī)范。

②處理結(jié)果錯(cuò)誤。

第一、房地產(chǎn)企業(yè)不是“建筑營(yíng)業(yè)稅”納稅主體，不應(yīng)承當(dāng)建筑業(yè)納稅義務(wù)。即便是實(shí)際納稅時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具的是代扣代繳憑證，但是實(shí)際稅負(fù)還是轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)企業(yè)身上。建筑企業(yè)不可能出這筆錢。第二、從企業(yè)所得稅的角度考慮，《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除”。因此，只要企業(yè)能夠證明其業(yè)務(wù)的真實(shí)性，并取得了合法票據(jù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)決定其發(fā)生的支出不予扣除。第三、營(yíng)業(yè)稅條例第六十九條規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對(duì)扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。根據(jù)此規(guī)定，扣繳義務(wù)人既沒(méi)有負(fù)責(zé)追繳稅款的義務(wù)，也沒(méi)有代墊稅款的義務(wù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。但是需要說(shuō)明的是，稅務(wù)機(jī)關(guān)在此之前是否對(duì)扣繳義務(wù)人進(jìn)行過(guò)納稅輔導(dǎo)，扣繳義務(wù)人是否知道具有扣繳義務(wù)是處理問(wèn)題的關(guān)鍵。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)未做過(guò)相應(yīng)輔導(dǎo)，就不能追究扣繳義務(wù)人責(zé)任。如果做過(guò)納稅輔導(dǎo)，扣繳義務(wù)人就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實(shí)施。但是無(wú)論如何讓房地產(chǎn)企業(yè)代為繳納建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅都是不正確的，讓其到稅務(wù)機(jī)關(guān)換票更是不正確的。

③造成征管錯(cuò)誤的根源：

第一、造成征管錯(cuò)誤的根源主要在于地稅機(jī)關(guān)的征管辦法。稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。實(shí)行“以票控稅”后，稅務(wù)機(jī)關(guān)只就建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人到稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)票部分的營(yíng)業(yè)額征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人不開(kāi)票就不征稅。而納稅人僅就與房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)算的工程款（不含材料費(fèi)）開(kāi)票，所以造成材料款部分少繳了營(yíng)業(yè)稅。

第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員怠于行使本職職務(wù)，是造成這種局面的另一個(gè)原因。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務(wù)機(jī)關(guān)早就知道。如果在外地施工隊(duì)伍到本地進(jìn)行施工報(bào)驗(yàn)同時(shí)，就做好納稅和扣繳稅款等相應(yīng)事項(xiàng)的輔導(dǎo)。明確告知“無(wú)論施工合同怎樣簽署，建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)額都應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款”。并在平時(shí)加強(qiáng)監(jiān)督與管理，就不會(huì)出現(xiàn)類似以上情況。

說(shuō)嚴(yán)重點(diǎn)，在某種程度上發(fā)生以上情況完全是由于“稅務(wù)機(jī)關(guān)亂作為”、“稅務(wù)機(jī)關(guān)人員不作為”造成的。因?yàn)樗麄儾辉赋袚?dān)這樣的責(zé)任，所以就千方百計(jì)的將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到納稅人身上。第三、某些納稅人、扣繳義務(wù)人法律意識(shí)淡薄也是一個(gè)主要原因。

（4）如何看待新《條例》、《細(xì)則》對(duì)“代扣代繳營(yíng)業(yè)稅”規(guī)定的修改：

新《細(xì)則》取消了對(duì)《條例》設(shè)定的“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的解釋，主要從以下方面考慮：

第一、新《條例》對(duì)納稅地點(diǎn)作了修訂，由原來(lái)的大部分以“勞務(wù)發(fā)生地”為納稅地點(diǎn)，改為除“提供建筑業(yè)勞務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)”在勞務(wù)發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地”納稅。

第二、新《細(xì)則》規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款”。

依據(jù)以上規(guī)定，以“勞務(wù)發(fā)生地”為為納稅地點(diǎn)的納稅人，其納稅地點(diǎn)與代扣代繳稅款申報(bào)繳納地點(diǎn)不矛盾；而對(duì)于以“機(jī)構(gòu)所在地和居住地”為納稅地點(diǎn)的納稅人，其納稅地點(diǎn)與代扣代繳稅款申報(bào)繳納地點(diǎn)就相互矛盾。因此新稅法取消了原來(lái)的有關(guān)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。

至于取消建筑業(yè)“實(shí)行分包、轉(zhuǎn)包”營(yíng)業(yè)稅代扣代繳規(guī)定，一是“轉(zhuǎn)包業(yè)務(wù)”按照現(xiàn)行法律被視為非法經(jīng)營(yíng)，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應(yīng)屬于正常的納稅義務(wù)人，應(yīng)就其分包的營(yíng)業(yè)額主動(dòng)到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，不需要由總包單位代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。如果是非法分包，也應(yīng)該是非法行為，與“轉(zhuǎn)包”行為一樣不允許存在。

至于新《條例》第十一條規(guī)定的“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人

只能視為“為以后制定政策留有余地”。根據(jù)以上分析，在國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門沒(méi)有做出新的規(guī)定之前，除《條例》第十一條第一款規(guī)定外，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得就任何業(yè)務(wù)、要求任何單位和個(gè)人代扣代繳營(yíng)業(yè)稅。“甲供材”的問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須無(wú)條件的承認(rèn)。

（十一）“建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”新規(guī)定：

1、舊《細(xì)則》規(guī)定：

第九條 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

第二十八條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

納稅人有本細(xì)則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，為其銷售自建建筑物并收訖營(yíng)業(yè)額或者取得索取營(yíng)業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天。

2、新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 《條例》第十二條

營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。《細(xì)則》第二十四條

條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱自建行為的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

3、新舊對(duì)比：

（1）增設(shè)了“國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定”的條款；（2）明確了“營(yíng)業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天”；（3）明確了 “收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)”、“取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天”概念；

（4）明確了“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”；

（5）增加了將“土地使用權(quán)”無(wú)償贈(zèng)送他人納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定；

（6）銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間由原來(lái)的“收訖營(yíng)業(yè)額或者取得索取營(yíng)業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”。

以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”的規(guī)定。這一規(guī)定將在很大程度上改變建筑業(yè)納稅人的計(jì)稅方式。

第二節(jié) 營(yíng)業(yè)稅（物業(yè)管理公司收入及營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定）

1、如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？ 財(cái)基字【1998】7號(hào)：

物業(yè)管理公司的收入包括：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：

包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入。

①物業(yè)管理收入：是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

②物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入：是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。

③物業(yè)大修收入：是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

（2）其他業(yè)務(wù)收入：

是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

2、物業(yè)管理收入如何繳納營(yíng)業(yè)稅？

（1）財(cái)稅[2003]16號(hào)規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。（2）代有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如果開(kāi)局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時(shí)統(tǒng)一作為費(fèi)用扣除。

（3）物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務(wù)而又全額退還客戶的收費(fèi)，如退還給未進(jìn)行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)”等，在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，允許其沖減當(dāng)期的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。

3、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入如何納稅？

根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所適用的營(yíng)業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營(yíng)業(yè)稅。

4、代收收入如何繳納營(yíng)業(yè)稅？

（1）國(guó)稅發(fā)[1998]217號(hào)規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”。因此對(duì)物業(yè)管理企業(yè)帶有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)收取的手續(xù)費(fèi)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。（2）代有關(guān)部門收取費(fèi)用時(shí)，如果為客戶開(kāi)具的是有關(guān)單位提供的票據(jù)，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費(fèi)作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費(fèi)時(shí)要給有關(guān)單位開(kāi)據(jù)服務(wù)性發(fā)票）。

5、物業(yè)部門收取的垃圾處置費(fèi)如何征受營(yíng)業(yè)稅？

（1）國(guó)稅函【2005】1128號(hào)規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人提供的垃圾處置勞務(wù)不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，對(duì)其處置垃圾取得的垃圾處置費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅。

（2）根據(jù)以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)應(yīng)不屬于營(yíng)業(yè)稅升水收入，不征收營(yíng)業(yè)稅。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。

6、物業(yè)公司實(shí)行收入分成的如何繳納營(yíng)業(yè)稅？

以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與業(yè)主委員會(huì)實(shí)行分成，營(yíng)業(yè)稅的納稅人應(yīng)為物業(yè)公司，物業(yè)公司應(yīng)按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、物業(yè)大修收入、代收費(fèi)用等相關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。支付給業(yè)主委員會(huì)的分成支出作為費(fèi)用處理。業(yè)主委員會(huì)取得分成收入時(shí)必須到地稅局代開(kāi)服務(wù)業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。

7、物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)、一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅？（1）《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》

第十二條 營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。

《細(xì)則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。

條例第十二條所稱取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

（2）物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司收取的接管費(fèi)用，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。①如果收取時(shí)房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開(kāi)具發(fā)票，并且已經(jīng)計(jì)入收入繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理。可以掛在“其他應(yīng)付”款等科目。同時(shí)應(yīng)保存好開(kāi)發(fā)公司就這部分收費(fèi)澆水的相關(guān)憑證。

②如果房地產(chǎn)公司收取時(shí)沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票，也沒(méi)有計(jì)入收入繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司應(yīng)按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細(xì)則》第二十四條規(guī)定處理。（3）物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)也應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細(xì)則》第二十四條規(guī)定處理。