第一篇：房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià)

摘要 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年發(fā)展迅速。房?jī)r(jià)上漲太快，空房積壓面積嚴(yán)重，過(guò)高的房?jī)r(jià)和空房面積居高并存容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)的泡沫。為此，我國(guó)政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，力度非常大。但宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)取得的效果并不盡如人意。到底是什么原因?qū)е铝诉@一結(jié)果。文章探討了近兩年來(lái)的宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)，以期求得符合客觀實(shí)際的結(jié)論。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀調(diào)控政策；效應(yīng)評(píng)價(jià)

我國(guó)由福利分房向商品住房改革以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，特別是近幾年。在發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)了一些問(wèn)題。在市場(chǎng)上主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)高和空置面積高并存，這種現(xiàn)象的存在容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生，不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。近年來(lái)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了高強(qiáng)度的宏觀調(diào)控。本文探討的主要是近兩年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

一、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控的背景

(一)房?jī)r(jià)上漲迅速且持續(xù)高位運(yùn)行

考察我國(guó)房?jī)r(jià)我們可以從縱向與橫向兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)明。縱向就是歷史比較。從1998年到2002年我國(guó)的房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn)，從2002年以來(lái)，許多大城市的房?jī)r(jià)突然暴漲，帶動(dòng)了許多中小城市的房?jī)r(jià)上漲，2004年全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲19.08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房?jī)r(jià)漲幅更大。上海市的平均房?jī)r(jià)在2004年上漲了23.75％，在個(gè)別地段房?jī)r(jià)上漲甚至超過(guò)了50％。那么從橫向比我們就可以用房?jī)r(jià)收入比來(lái)比較。房?jī)r(jià)收入比指的是住房平均價(jià)格和居民平均年收入之比。我國(guó)2004年前的十來(lái)年房?jī)r(jià)收入比一直保持在6至7之間。按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)大體相當(dāng)于居民家庭年收入的3～6倍比較合理，而我國(guó)長(zhǎng)期保持在超過(guò)6的水平，少數(shù)大城市比這還高得多。這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了我國(guó)的房?jī)r(jià)上升快，近年來(lái)一直保持在高位持續(xù)運(yùn)行。

(二)房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存

在房?jī)r(jià)居高不下的同時(shí)，我國(guó)商品房空置面積也維持在較高的水平。2003年1～9月，全國(guó)商品住房空置面積達(dá)到6505.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6％；同年11月底，全國(guó)商品房空置面積超過(guò)1億平方米，同比增長(zhǎng)6.5％，其中空置一年以上的面積達(dá)到了4220萬(wàn)平方米。進(jìn)入2004年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為9008萬(wàn)平方米，至上半年末升至9696.96萬(wàn)平方米，8月底繼續(xù)上升為9700萬(wàn)平方米。房?jī)r(jià)非但沒有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中已具有支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)也與金融業(yè)關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)商大量開發(fā)資金都來(lái)自于銀行，大量購(gòu)房戶購(gòu)房資金大部分也來(lái)自于銀行的按揭貸款。但房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存的現(xiàn)象引起了人們對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂。一旦存在房?jī)r(jià)泡沫，終有一天會(huì)破滅，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是沉重的打擊。所以，中國(guó)房?jī)r(jià)是否存在泡沫就成了有關(guān)學(xué)者和部門爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。不管房?jī)r(jià)是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調(diào)控措施防范和消除房?jī)r(jià)泡沫，保持整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策簡(jiǎn)要回顧

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段(財(cái)政手段、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策)、法律手段、計(jì)劃手段、行政手段等。經(jīng)濟(jì)手段是宏觀調(diào)控政策的主要工具，下面主要從經(jīng)濟(jì)手段闡述近兩年來(lái)主要的宏觀調(diào)控政策。

(一)貨幣政策

貨幣政策的主要工具包括利率政策、公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)、法定存款準(zhǔn)備金率和貼現(xiàn)率政策等。這兩年來(lái)國(guó)家主要采用了提高利率的政策，我們這里主要講述利率政策。2004年10月29日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。不到5個(gè)月，2005年3月17日，五年期以上個(gè)人房貸利率由原先的5.31％調(diào)到5.51％。2006年4月28日，央行在原來(lái)的基礎(chǔ)上全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12％上調(diào)至6.39％。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率。2006年8月19日5年期以上的房貸又上調(diào)至6.84％。此外，央行在近兩年來(lái)也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。如此短的時(shí)間里，央行頻頻加息，這是非常罕見的。此舉主要是加大購(gòu)房成本，抑制房屋買賣中的投機(jī)行為，抑制一些大城市上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)，預(yù)防可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。這項(xiàng)舉措也成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求市場(chǎng)的一個(gè)有效手段。

(二)產(chǎn)業(yè)政策

2005年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(國(guó)八條)。一個(gè)月之后建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，主要包括八個(gè)條款，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議把其具體化，并下發(fā)實(shí)行。以上兩個(gè)文件統(tǒng)稱為“國(guó)八條”。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(“國(guó)六條”)，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(國(guó)辦發(fā)(2006)37號(hào))，人稱九部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出“90平方米70％”的標(biāo)準(zhǔn)。這些措施的目的就是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主。2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房的管理。我國(guó)外匯管理當(dāng)局也出臺(tái)了相應(yīng)的舉措，加強(qiáng)了對(duì)外匯的監(jiān)管，防止外資投機(jī)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(三)財(cái)稅政策

2005年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》。其中明確規(guī)定，自6月1日起，國(guó)家對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房轉(zhuǎn)讓售房時(shí)將視具體情況征收全額或部分營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為。2006年5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)74號(hào)文件)，對(duì)“國(guó)六條”中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問(wèn)題予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)。當(dāng)年7月26日，國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(108號(hào)文)，宣布從當(dāng)年8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本。有效地抑制了二手房的炒賣。

三、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià)

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已有兩年多了，在這兩年當(dāng)中，國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院各部委高密度地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，這是非常罕見的，足見國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的重視和有效抑制房?jī)r(jià)的決心。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年多的宏觀調(diào)控，究竟發(fā)生了哪些變化呢?

(一)宏觀調(diào)控后市場(chǎng)發(fā)生的變化

1、房?jī)r(jià)的變化。2005年全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲15.2％，各地房?jī)r(jià)在2005年的上漲幅度并不一樣，東部地區(qū)是16.9％，中部地區(qū)是10.2％，西部地區(qū)為7.6％。2006年第一季度全國(guó)70個(gè)城市新建商品房面積同比上漲6.3％。北京市房?jī)r(jià)在2006年第一季度猛漲了17％。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的聯(lián)合調(diào)查也表明，2006年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5％。深圳、北京、廈門居漲幅榜前三位，當(dāng)月房?jī)r(jià)較2005年同期分別上漲12.8％、11.4％和11.4％；唯一下降的城市是上海，降幅為2.2％。當(dāng)月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲較快的城市還包括煙臺(tái)、大連和長(zhǎng)春等。從北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2006年前9個(gè)月，北京房?jī)r(jià)依然上漲了9.3個(gè)百分點(diǎn)。但2006年9月全市商品住宅銷售價(jià)格比2005年同月上漲了10.3個(gè)百分點(diǎn)。但漲幅卻比2006年8月回落了1.4個(gè)百分點(diǎn)。廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，繼2006年8月房?jī)r(jià)小幅下跌之后，2006年9月廣州房?jī)r(jià)繼續(xù)全線回落，新建商品住房均價(jià)創(chuàng)下2006年宏觀調(diào)控以來(lái)最大跌幅，比上月下降了406元，為6382元／平方米，環(huán)比跌幅達(dá)6％。該報(bào)告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個(gè)月徘徊在60多萬(wàn)平方米的低位。

2、空置面積的變化。從2005年開始，我國(guó)商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現(xiàn)了部分時(shí)段銷售面積低于竣工面積的情況。同時(shí)，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導(dǎo)致了商品房空置面積的嚴(yán)重?cái)U(kuò)張。2005年11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，比2004年同期增長(zhǎng)14.2％，規(guī)模超過(guò)2005年上半年房屋竣工面積。住宅空置面積達(dá)0.63億平方米，比2004年同期增長(zhǎng)8.0％，規(guī)模接近于2005年前5個(gè)月的住宅竣工面積。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2006年5月國(guó)房景氣指數(shù)顯示，截至2006年5月底，全國(guó)商品房空置面積1.22億平方米，比2005年同期增長(zhǎng)17.8％，空置商品住宅6728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.9％。但與2006年3月相比。這一數(shù)字已減少了255萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字相對(duì)于空置面積來(lái)說(shuō)是一個(gè)小數(shù)目，但畢竟說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控政策初見成效。然而我們也要看到，這些空置商品房結(jié)構(gòu)不合理，符合大多數(shù)老百姓需要的中小戶型相對(duì)比較少。

(二)對(duì)房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的評(píng)價(jià)

國(guó)家宏觀調(diào)控的本意應(yīng)該是：把房?jī)r(jià)增速減緩到與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的水平，與人們的收入增長(zhǎng)相匹配的程度，在個(gè)別房?jī)r(jià)奇高的大城市(比如上海、北京等)的房?jī)r(jià)增速最好能明顯地下降并穩(wěn)定下來(lái)，使市場(chǎng)供需總量保持基本平衡，使市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)保持基本一致，房?jī)r(jià)基本合理。但從上面宏觀調(diào)控前和調(diào)控后的比較和分析我們可以得知，房?jī)r(jià)的增速在2005年還是明顯地高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，沒有達(dá)到宏觀調(diào)控預(yù)期的理想效果。2006年在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的組合拳的重重作用下，才開始慢慢降下來(lái)，基本上達(dá)到了初步的效果。為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控在經(jīng)過(guò)了大約兩年多非常有力度的調(diào)控才初步顯現(xiàn)出了它的威力呢，難道房地產(chǎn)市場(chǎng)就這么難調(diào)控嗎，要幾個(gè)部委連續(xù)出臺(tái)一系列政策?我們以后應(yīng)該怎樣更好地實(shí)施調(diào)控呢?

1、供需相互作用的結(jié)果，真實(shí)需求強(qiáng)勁。大家知道，土地是一種稀缺資源，住房市場(chǎng)供不應(yīng)求是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，對(duì)住房存在巨大的需求。隨著人們收入水平的提高，在滿足吃好的同時(shí)對(duì)住好也有很強(qiáng)烈的愿望，并且我國(guó)的家庭越來(lái)越小型化，人們不再像以前那樣三代同堂了，年輕人更愿意與父母分開?。晃覈?guó)的安家置業(yè)觀念比較強(qiáng)，人們工作的流動(dòng)性比較差，人們只有買了房子才有家的感覺；我國(guó)近幾年城市化也比較快，大量的農(nóng)村人口涌入城市；工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的繼續(xù)推進(jìn)，這些因素?zé)o疑提高了我們對(duì)住房的現(xiàn)實(shí)需求量；房?jī)r(jià)上漲使得把住房當(dāng)作投資品的人們有一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。這些因素就使得房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的剛性，不會(huì)輕易降下來(lái)。但我國(guó)這次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度非常大，最終發(fā)揮了這只“看得見的手”的作用，使得房?jī)r(jià)正朝著預(yù)期的效果轉(zhuǎn)變，我們相信隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越達(dá)到我們所預(yù)期的效果。

2、中央與地方政府利益的博弈。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律迫使中央必須放權(quán)，而中央對(duì)地方政府績(jī)效(亦即官員政績(jī))的評(píng)估，主要依據(jù)是地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種指標(biāo)，最典型的就是GDP的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。而另一個(gè)是放權(quán)之后，中央如何控制地方勢(shì)力的崛起。稅收分享只是博弈的內(nèi)容之一，更重要的是地方政府無(wú)視中央的規(guī)定非法汲取資源，按照自身的短期利益和局部利益去發(fā)展經(jīng)濟(jì)，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)投資。2006年河南省鄭州市違法批準(zhǔn)征收占用土地建設(shè)龍子湖高校園區(qū)問(wèn)題，就是在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控、嚴(yán)把土地“閘門”的形勢(shì)下發(fā)生的一起重大土地違法案件。中央只制定政策，但具體實(shí)施卻要靠地方政府，而當(dāng)?shù)胤嚼媾c中央政策不一致時(shí)，地方政府往往會(huì)陽(yáng)奉陰違。再有就是地方有一些既得利益集團(tuán)，他們相互勾結(jié)，這也是一個(gè)最容易腐敗的地方，權(quán)錢交易。房?jī)r(jià)上漲所形成的利潤(rùn)相當(dāng)部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產(chǎn)有關(guān)。這些因素也就阻礙了國(guó)家宏觀調(diào)控政策效力的發(fā)揮，使得房?jī)r(jià)增速遲遲降不下來(lái)。2006年國(guó)家派出了檢查組到地方檢查落實(shí)宏觀調(diào)控政策的情況，隨著反腐敗的深入進(jìn)行，隨著我們的制度越來(lái)越透明，土地出讓市場(chǎng)將越來(lái)越規(guī)范。在這樣一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)里，宏觀調(diào)控政策也必將得到徹底落實(shí)和貫徹，房?jī)r(jià)也必將越來(lái)越合理。

3、宏觀調(diào)控政策的滯后性和我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。宏觀調(diào)控政策的滯后性是其固有的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端，它具有投資周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)多等特點(diǎn)。這種滯后性影響了它的效力的發(fā)揮。而我們往往希望一種政策實(shí)施后能夠立竿見影，由于這種急切的心理，在這個(gè)政策還沒發(fā)揮效力之前已經(jīng)把另一項(xiàng)政策制定出來(lái)了，多個(gè)政策重疊在一起發(fā)揮作用，影響了宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮。宏觀調(diào)控政策的“一刀切”也不利于其效力的發(fā)揮。我國(guó)是一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)體，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。這就要求采取的宏觀調(diào)控方式可能不一樣，但我國(guó)的宏觀調(diào)控政策是國(guó)家統(tǒng)一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個(gè)地方都統(tǒng)一實(shí)行。所以，我們希望我國(guó)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個(gè)地方結(jié)合本地實(shí)際情況參照實(shí)行，用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣更能發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力。

4、統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)口徑和標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況，虛假信息的存在影響了宏觀決策。一個(gè)健全的宏觀決策體系需要以能夠反映市場(chǎng)基本面的真實(shí)信息為基礎(chǔ)，但受現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法的限制，我國(guó)部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀決策。舉例來(lái)說(shuō)，北京市2006年1、2月份房?jī)r(jià)上漲幅度，北京市建委公布的是17.3％，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的是7.3％。由于兩者相差超過(guò)一倍，社會(huì)上一時(shí)出現(xiàn)了“到底聽誰(shuí)的”的爭(zhēng)論。實(shí)際上。北京市建委公布的是“平均銷售價(jià)格”上漲幅度，其中包含了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的信息；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的是“準(zhǔn)同質(zhì)住宅價(jià)格”上漲幅度，基本剔除了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)信息。像這樣的還有關(guān)于別墅和套型面積90平方米的爭(zhēng)論。國(guó)土資源部地籍司司長(zhǎng)樊志全在一次會(huì)上對(duì)停止審批“別墅”用地當(dāng)中的“別墅”給出的是獨(dú)棟別墅的定義，而實(shí)際上別墅還有聯(lián)體別墅、雙拼別墅等類型。套型面積90平方米存在到底是建筑面積還是室內(nèi)使用面積是90平方米的爭(zhēng)論。這些定義的模糊給研究房地產(chǎn)帶來(lái)了相當(dāng)?shù)碾y度，從而也給決策帶來(lái)了一定的困難。這就要求我們盡快制定一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和體系，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和體系能使我們更準(zhǔn)確地研究和決策。

第二篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要政策概覽

宏觀調(diào)控主要政策概覽

2003年6月5日，人民銀行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件）?? 2004年3月30日，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定“8.31大限”

2004年4月27日，國(guó)務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例到35%及以上?

2004年9月30日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》?

? 2005年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》和轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》的通知（兩個(gè)“八條”）

? 2005年,銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）

? 2005年12月2日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定>的決定》，將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目列為限制類投資項(xiàng)目，要求金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款

2006年4月25日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》?? 2006年5月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六條措施（“國(guó)六條”）

2006年5月24日，銀監(jiān)會(huì)劉明康主席提出房地產(chǎn)調(diào)控措施?

2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委起草的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》?

? 2006年5月，人民銀行下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》

2006年7月，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》?

? 2006年7月，六部門下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》

2006年8月，五部委下發(fā)《新開工項(xiàng)目清理工作指導(dǎo)意見》?

? 2006年9月，建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》

2006年9月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》?

? 2006年10月18日，溫家寶總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出：堅(jiān)持把好土地、信貸閘門和市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻；嚴(yán)格審批新增建設(shè)用地，加快落實(shí)國(guó)家土地督察制度；嚴(yán)格控制中長(zhǎng)期貸款；控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實(shí)到每個(gè)城市

央行五次升息，兩度上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率?

195號(hào)文件主要內(nèi)容

? 2001年6月19日，人民銀行下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，主要有三條規(guī)定，成為121號(hào)文件的前身? 嚴(yán)格住房開發(fā)貸款條件：企業(yè)自有資金不得低于30％，項(xiàng)目必須“四證”齊全，防止將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于住房開發(fā)項(xiàng)目

195號(hào)文件主要內(nèi)容

強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理：嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”貸款，嚴(yán)格工程進(jìn)度規(guī)定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二?

? 規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理：貸款比例不得超過(guò)60%，貸款期限不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房

121號(hào)文件主要內(nèi)容? 2003年6月5日，中國(guó)人民銀行以銀發(fā)[2003]121號(hào)文關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，被稱為121號(hào)文件

? 121號(hào)文件共八條，分別對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、公積金委托貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定

貸款對(duì)象：應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?。對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點(diǎn)監(jiān)控

? 支持重點(diǎn)：重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制

? 項(xiàng)目準(zhǔn)入：四證齊全（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）? 貸款性質(zhì)：商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行

自有資金定義：指所有者權(quán)益，應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％?

商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用?

對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的規(guī)定

基調(diào)：在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款?

擔(dān)保方式：抵押?

? 貸款額度：不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％

貸款期限：最長(zhǎng)不得超過(guò)2年?

? 禁止性規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款

對(duì)建筑施工企業(yè)貸款的規(guī)定

貸款用途：只能用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備?，不得用于施工墊資

貸款準(zhǔn)入：對(duì)自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對(duì)其發(fā)放貸款?

對(duì)個(gè)人住房貸款的規(guī)定

基調(diào)：重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要?

工程進(jìn)度要求：主體結(jié)構(gòu)已封頂?

? 首付款比例：購(gòu)買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例

? 貸款利率：購(gòu)買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），執(zhí)行中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率（不得浮動(dòng)）；購(gòu)買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行

對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款的規(guī)定

重申195號(hào)文件的規(guī)定：借比不得超過(guò)60％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年?

? 明確了現(xiàn)房的定義：經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收的房屋

商住兩用房規(guī)定：一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行?

對(duì)公積金貸款的規(guī)定

? 嚴(yán)格執(zhí)行《中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系

? 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，對(duì)使用其他房改資金（包括單位售房款、購(gòu)房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦

《風(fēng)險(xiǎn)管理指引》主要內(nèi)容

? 出現(xiàn)最多的是“關(guān)注”、“密切關(guān)注”、“應(yīng)”等字眼，很少能找到“必須”、“嚴(yán)禁”等強(qiáng)硬措辭，貫穿了監(jiān)管部門引導(dǎo)商業(yè)銀行識(shí)別和防范風(fēng)險(xiǎn)的立法主旨，而不是出臺(tái)新的房貸政策

揭示了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)四類風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)?

分土地儲(chǔ)備貸款?、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)品種分別制定了風(fēng)險(xiǎn)管理措施，土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款部分主要是重申以前的規(guī)定

? 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)新規(guī)：建立面談制度；設(shè)置兩條控制線，即借款人房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以內(nèi)和所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以內(nèi)；建立抵押物價(jià)格評(píng)估制度

關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知

2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)該通知，提出了八條意見?

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1、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè) ；各地區(qū)、各部門把做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲

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2、地方各級(jí)人民政府要切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：對(duì)住房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)價(jià)格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項(xiàng)目用地、暫停提高公用事業(yè)價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等措施；對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任

3、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給；增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房土地供應(yīng)；抓緊清理閑置土地?，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但長(zhǎng)期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進(jìn)行處置

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4、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求：嚴(yán)格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理確定拆遷規(guī)模；要堅(jiān)決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為；2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在2004年水平之內(nèi)

5、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期：加大控制投資性購(gòu)房需求的力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房?jī)r(jià)格等非法行為，有效遏制投機(jī)炒作? ；同時(shí)，要規(guī)范引導(dǎo)措施，避免挫傷市場(chǎng)信心，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)大的波動(dòng)

6、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行?

7、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施?

8、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查?

關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見

2005年4月30日?，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)七個(gè)部門起草了該意見，2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，提出了八條具體措施

七部門《意見》主要目的? 為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，及時(shí)解決商品住房市場(chǎng)運(yùn)行中的矛盾和問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

一、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排?

? 住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目為主；嚴(yán)格控制低密度、高檔住房的建設(shè)

2年內(nèi)未開工的住房項(xiàng)目，要再次進(jìn)行規(guī)劃審查?

二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度

? 對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量

? 繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)

? 進(jìn)一步完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，積極引入市場(chǎng)機(jī)制，進(jìn)行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力

? 嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，對(duì)不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為

? 加大對(duì)閑置土地的清理力度，對(duì)超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)

三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策

加大對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房行為的調(diào)控?

? 自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強(qiáng)相關(guān)稅收的征管?

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理

? 人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)

? 銀監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格督促各商業(yè)銀行進(jìn)一步落實(shí)《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實(shí)加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問(wèn)責(zé)制度

加大對(duì)房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實(shí)糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為?

對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理、投機(jī)炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較大的地區(qū)，要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示?

五、明確普通住房標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予信貸、契稅優(yōu)惠政策支持?

? 普通住房的標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1．0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1．2倍以下

允許上浮的比例：20%?

六、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)

加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，建設(shè)單位利潤(rùn)要控制在3％以內(nèi)?

? 切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理

七、切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序

? 期房限轉(zhuǎn)：國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓

? 具體措施：在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)

? 嚴(yán)懲違規(guī)企業(yè)：對(duì)虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房?jī)r(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購(gòu)；以及不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光

八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度

2006年九部委《意見》

? 2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》（國(guó)辦發(fā)[2006]37號(hào)文件）九部委《意見 》是國(guó)六條的細(xì)化?

企業(yè)資產(chǎn)情況：總額、構(gòu)成、與上年末的比較、以及重要數(shù)據(jù)分析（重點(diǎn)分析應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款賬齡、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、存貨等），變動(dòng)較大的，需說(shuō)明原因。

企業(yè)負(fù)債情況：總額、構(gòu)成、與上年末的比較、或有負(fù)債以及重要數(shù)據(jù)分析（重點(diǎn)分析短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、長(zhǎng)期負(fù)債等），變動(dòng)較大的，需說(shuō)明原因。

凈資產(chǎn)分析：總額、構(gòu)成、與上年末的比較，變動(dòng)較大的，需說(shuō)明原因。

財(cái)務(wù)指標(biāo)的測(cè)算與分析：償債能力指標(biāo)包括資產(chǎn)負(fù)債率＝負(fù)債總額/資產(chǎn)總額x100％、流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債、速動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)－存貨－預(yù)付賬款）/流動(dòng)負(fù)債x100％、利息保障倍數(shù)＝息稅前利潤(rùn)總額/利息費(fèi)用、現(xiàn)金凈流量等；營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)包括總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率＝銷貨成本/平均存貨、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷收入凈額/平均應(yīng)收帳額余額（其中賒銷收入凈額＝銷售收入－現(xiàn)銷售收

入－銷售退貨、折讓或折扣）等；盈利能力指標(biāo)包括銷售收入、利潤(rùn)總額、總資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售利潤(rùn)率＝利稅總額/銷售凈收入、凈資產(chǎn)利潤(rùn)率等。變動(dòng)較大的，需說(shuō)明原因。

（三）企業(yè)資信情況包括在信用社的開戶情況、信用等級(jí)、授信總額、目前實(shí)際占用授信額及信用種類、占用形態(tài)（四級(jí)、五級(jí)分類），結(jié)欠利息情況。

銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢情況（包括借款人負(fù)債，貸款卡，借款人概況，借款人大事和擔(dān)保查詢），對(duì)不良記錄要有情況說(shuō)明，有關(guān)數(shù)據(jù)與銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢不一致的要提供有效證明。

XXX在各家金融機(jī)構(gòu)的信用情況

二、申請(qǐng)貸款情況

（一）本次申請(qǐng)貸款的背景XX

（二）擔(dān)保情況保證人重點(diǎn)分析基本情況、財(cái)務(wù)狀況、銀行借款、對(duì)外擔(dān)保情況。抵（質(zhì)）押情況：抵（質(zhì)）押物名稱、評(píng)估價(jià)值、評(píng)估單位、是否存在高估、抵（質(zhì)）押率、抵（質(zhì)）押變現(xiàn)能力、是否辦理足額保險(xiǎn)、其他情況等。

第三篇：2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總(精)

2011年（截止至4月22日）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 時(shí)間措施要點(diǎn)

天津市市長(zhǎng)黃興國(guó)在天津市第十五屆人代會(huì)第四次會(huì)議上明確表示，“十二五”期間，天津?qū)⑿陆?0萬(wàn)套保障性住房。比“十一五”時(shí)期增長(zhǎng)20%，其中，2011年，天津?qū)⑷旖颉笆濉逼陂g2011-1-16面實(shí)施“建設(shè)三種住房、發(fā)放三種補(bǔ)貼”規(guī)劃，擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面。全年將新建將新建40萬(wàn)套保障房保障性住房1200萬(wàn)平方米、19萬(wàn)套，向8.5萬(wàn)戶中低收入住房困難家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼，更好地滿足廣大中低收入家庭的住房需求。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)17日召開2011年工作會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2011年將重點(diǎn)防范信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)

險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)四大風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決守住風(fēng)險(xiǎn)底線。對(duì)平臺(tái)貸款，要嚴(yán)格控制增

量風(fēng)險(xiǎn)，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實(shí)貸款“三查”，加大對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)分銀監(jiān)會(huì)：繼續(xù)實(shí)施差類準(zhǔn)確性及其責(zé)任的督查。會(huì)議指出，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策2011-1-18別化房貸政策。繼續(xù)認(rèn)真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強(qiáng)“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對(duì)

稱，堅(jiān)決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格遵守真實(shí)性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓

原則，防范“不當(dāng)銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的真實(shí)需要。

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011-1-20上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn)。0.5% 1月24日，北京市發(fā)改委主任張工表示2011年市政府固定資產(chǎn)投資將安排347億元，同比

增長(zhǎng)9%，超過(guò)半數(shù)投向郊區(qū)。嚴(yán)格控制東西城舊城區(qū)新增住宅開發(fā)項(xiàng)目及大型公建項(xiàng)北京嚴(yán)控東西城舊城2011-1-24目，要促進(jìn)新城居住、產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)配套協(xié)調(diào)發(fā)展。政府財(cái)政投資重點(diǎn)向軌道交通建區(qū)新增住宅項(xiàng)目設(shè)、核心區(qū)交通緩解、重點(diǎn)新城和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)、保障民生和改善生態(tài)環(huán)境等領(lǐng) 域傾斜。

2011-1-25合肥樓市“限購(gòu)令”2011年1月25日，合肥首部住房限購(gòu)令正式出臺(tái)。即日起，無(wú)論是本地還是外地居民家

出臺(tái)庭，只能在合肥新購(gòu)一套商品住房，有效期為一年。但對(duì)于新購(gòu)多少商鋪沒有限制。

浦發(fā)銀行北京分行、民生銀行北京分行、光大銀行北京分行3家銀行明確取消優(yōu)惠，首套北京首套房貸利率優(yōu)2011-1-25房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率，深發(fā)展、華夏銀行、招商銀行、中信銀行、匯豐銀行北京分行仍然惠幅度減小最低可以做到8.5折的房貸利率，但對(duì)于貸款客戶的要求嚴(yán)格。

一、各城合理確定本地區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

二、多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強(qiáng)保障性住房管理，健

全準(zhǔn)入退出機(jī)制；增加公共租賃住房供應(yīng)。

三、個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)

水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

四、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 的1.1倍；嚴(yán)查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃

總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；競(jìng)地單位和個(gè)人須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明；

對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。

六、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；對(duì)已有1套住房限購(gòu)1套、擁有

2套及以上住房者暫禁購(gòu)房。

七、未如期確定并公布新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、房?jī)r(jià)上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保

障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，并接受問(wèn)責(zé)；差別化住房信貸執(zhí)

行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約

談問(wèn)責(zé)范圍。

八、對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)

情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。2011-1-26新“國(guó)八條”

民家庭新購(gòu)住房（即“應(yīng)稅住房”）征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為0.6%和

0.4%。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。市場(chǎng)交易單價(jià)低于上海上年

度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對(duì)于免征面積，方案

明確，上海居民家庭新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部

上海、重慶開征房產(chǎn)住房建筑面積人均不超過(guò)60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購(gòu)的住房2011-1-28稅暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過(guò)60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，計(jì)算征收房產(chǎn)

稅。重慶的房產(chǎn)稅方案規(guī)定，對(duì)包括存量及新增獨(dú)棟別墅、新購(gòu)的價(jià)格是重慶主城區(qū)均

價(jià)2倍及以上高檔公寓、三無(wú)人員（在渝無(wú)戶口、無(wú)工作、無(wú)投資）在渝購(gòu)買的第二套及

以上住房，征收房產(chǎn)稅。稅率施行累進(jìn)稅率，即住房交易單價(jià)為重慶主城區(qū)房屋均價(jià)2-3倍的，稅率為0.5%；單價(jià)為均價(jià)3-4倍的，稅率為1%；單價(jià)在均價(jià)4倍以上的，稅率為

上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率０．２５個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相上調(diào)人民幣存貸款基2011-2-9應(yīng)調(diào)整。準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)

《通知》規(guī)定，自《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》施行之日

上海發(fā)布住房限售執(zhí)起，凡在本市購(gòu)買住房的，購(gòu)房人在申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，除按照《上海市房地產(chǎn)登2011-2-19行細(xì)則記技術(shù)規(guī)定（試行）》提交相關(guān)文件外，還應(yīng)當(dāng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《上海市個(gè)人住房 房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》。

從2月21日開始，住建部將陸續(xù)與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂《保障性

住建部與地方簽訂保住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬(wàn)套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。各地方政府必須在2011-2-21障房責(zé)任書2011年10月31日前全部開工當(dāng)年所有的保障性住房項(xiàng)目，則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行

政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰。

2011-2-24上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn)。0.5%

廣州、?？?、長(zhǎng)沙、三亞、鄭州、太原、武漢、濟(jì)南、浙江金華永康縣等相繼出臺(tái)“限

廣州、?？诘葮鞘小百?gòu)令”，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止目前已實(shí)施限購(gòu)令城市包括：北京、深圳、廈門、上海、寧波、2011-2-25國(guó)八條”細(xì)則出臺(tái)福州、杭州、南京、三亞、天津、?？?、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山、蘭州、金華 永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟(jì)南。

2011-2-25天津國(guó)土局出臺(tái)商品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)領(lǐng)取新建商品房銷售許可證時(shí)，必須在《新建商品房銷售方案》中

房銷售規(guī)范填報(bào)每套房屋的銷售單價(jià)上限，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)公開每套房屋的銷售單價(jià)上限。該通知的

下發(fā)，將進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，維護(hù)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn)。0.5% 住房公積金存貸款利 2011-4-6五年期以上公積金貸款利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)率調(diào)整

上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011-4-21上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn)。0.5%2011-3-25

第四篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策評(píng)價(jià)

2004年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策總體評(píng)價(jià)

編者按：住房問(wèn)題是關(guān)系民生的大問(wèn)題。持續(xù)飆升的房?jī)r(jià)因超過(guò)百姓承受能力而招致廣泛批評(píng)。中央政府連年出臺(tái)一系列調(diào)控措施，但效果并不明顯。問(wèn)題究竟出在哪里？下一步將如何著力？為此，我們選登相關(guān)調(diào)研報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)，并請(qǐng)有關(guān)專家從各自的角度進(jìn)行分析，同時(shí)考察鄰邦韓國(guó)、日本的做法，以資借鑒。

2004年以來(lái)，中央政府綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段，以區(qū)別對(duì)待和循序漸進(jìn)的方式，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策?？傮w來(lái)看，調(diào)控初見成效。但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在住房供給結(jié)構(gòu)不合理、部分城市房?jī)r(jià)上漲太快，中低收入居民住房難以滿足等問(wèn)題。亟需在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加強(qiáng)和完善住宅的宏觀調(diào)控政策。

房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的背景

2001年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在快速增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)猛，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，使房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一。

(一)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

自2001年以來(lái)，隨著居民生活水平提高，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，工業(yè)化進(jìn)程加快和城鎮(zhèn)化率快速提高，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了以住房、汽車、電子通訊、能源和基礎(chǔ)原材料業(yè)較快發(fā)展的新一輪增長(zhǎng)周期。其中，房地產(chǎn)、鋼鐵、水泥等行業(yè)投資迅猛增長(zhǎng)，帶動(dòng)整個(gè)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。2004年1-2月份固定資產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)53%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了新的不平衡，能源、運(yùn)輸供應(yīng)緊張，居民消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)(CPI)開始走高(6月同比上漲5%)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)偏熱的跡象。

(二)房地產(chǎn)業(yè)制度改革與政策調(diào)整

第一，1998年城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，有關(guān)住房的分配、供應(yīng)、市場(chǎng)、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個(gè)體系的改革全面啟動(dòng)，取消了實(shí)行40余年的住房福利分配制度，代之以貨幣化分配；明確了居民住房產(chǎn)權(quán)的私有化和住房獲得渠道的市場(chǎng)化，調(diào)動(dòng)了居民購(gòu)房積極性，居民住房需求開始集中釋放。

第二，較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，創(chuàng)造了更多的住房需求。一是城市新生代成家立業(yè)、城市化中新遷入人口需要住房。二是城市居民生活水平提高，對(duì)居住有了更高的要求，部分取得房改產(chǎn)權(quán)的居民產(chǎn)生以舊換新、以小換大的住宅需求。三是大量的城市拆遷改造，增加了居民住房需求。四是大量社會(huì)資金將房產(chǎn)作為投資品所產(chǎn)生的需求。

第三，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策支持，從供求兩方面促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從“九五”初期開始，為擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，中國(guó)政府將住宅作為居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，給予優(yōu)惠房貸、減免稅等政策支持，鼓勵(lì)購(gòu)房，刺激了住房消費(fèi)。同時(shí)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展給予包括放寬商業(yè)住房信貸規(guī)模控制，實(shí)行預(yù)售房制度，整頓取消部分行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目等政策支持，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)。2003年與1999年比，房地產(chǎn)投資完成額年均增長(zhǎng)24.5%，高于同期固定資產(chǎn)投資增速7.3個(gè)百分點(diǎn)。

(三)體制機(jī)制缺欠與房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控

從2003年下半年開始，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了部分地區(qū)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)高的現(xiàn)象，尤其是在上海、杭州等長(zhǎng)三角地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%，成為此輪宏觀經(jīng)濟(jì)偏熱的一個(gè)象征。其根源在于體制、機(jī)制的缺欠。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)放開，但相應(yīng)的制度沒有建立和完善，市場(chǎng)機(jī)制不能有效發(fā)揮作用。二是大部分土地以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓，不能反映真實(shí)地價(jià)，土地資源不能合理使用。三是資金使用成本低。這些因素導(dǎo)致需求和投資動(dòng)力旺盛，市場(chǎng)難以有效調(diào)整。2004年4月，為遏制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

2004年以來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)及成效

(一)2004年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)及成效

調(diào)控目標(biāo)和重點(diǎn)：2004年初，為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，中央政府采取了“管嚴(yán)土地、看緊信貸”的宏觀調(diào)控政策。一方面，加大了對(duì)房地產(chǎn)用地的治理整頓力度，清理整頓建設(shè)用地，嚴(yán)格審批管理，從緊土地供應(yīng)，逐步推行經(jīng)營(yíng)性用地的“招、拍、掛”，從源頭控制了土地供給。另一方面，中國(guó)人民銀行兩次提高存款準(zhǔn)備金率，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)資本金比例提高到35%及以上，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，嚴(yán)禁房地產(chǎn)流動(dòng)資金貸款等，收緊銀根，減少房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持。

成效和問(wèn)題：2004年調(diào)控措施以行政手段為主，力度較大，通過(guò)控制土地和資金供給，控制房地產(chǎn)供給，使房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1個(gè)百分點(diǎn)。

但這次調(diào)控主要是抑制供給，對(duì)需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年擴(kuò)大內(nèi)需、刺激住房消費(fèi)的一些政策仍然在發(fā)揮作用，引起了供求關(guān)系的失衡。出現(xiàn)投機(jī)炒作和被動(dòng)需求等非合理需求的快速增長(zhǎng);中低檔住宅供應(yīng)比例下降、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題引起的商品房?jī)r(jià)格大幅上漲.全國(guó)平均銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)14.4%。尤其是上海、杭州等東南沿海城市房?jī)r(jià)漲幅更大，引起了社會(huì)各界對(duì)是否會(huì)出現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”的關(guān)注。

(二)2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)及成效

2005年初，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題，中央三個(gè)月內(nèi)繼續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。

調(diào)控目標(biāo)和重點(diǎn)：調(diào)控目標(biāo)由控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大的單一目標(biāo)向既控制投資速度又要抑制商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的雙重目標(biāo)轉(zhuǎn)換。調(diào)控重點(diǎn)相應(yīng)調(diào)整：一是有效調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。從增加供給和減少需求兩方面入手來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。一方面，利用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，提高炒房成本，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求；嚴(yán)格控制城市拆遷改造規(guī)模，抑制被動(dòng)住房需求。同時(shí)，加大對(duì)閑置土地的清理力度，以此增加土地供給。二是在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持，改善住房供給結(jié)構(gòu)。三是整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。出臺(tái)了不準(zhǔn)預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓、實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制、上網(wǎng)交易等措施，并依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。加快建立健全房地產(chǎn)

市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，創(chuàng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境。

調(diào)控效果與問(wèn)題：2005年末房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)19.8%，增速比上年同期回落8.2個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅銷售價(jià)格上漲7.5%，漲幅比上年同期回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；上海、杭州等城市大幅上漲的房?jī)r(jià)得到了有效抑制，說(shuō)明宏觀調(diào)控初見成效。

但2006年初，一些問(wèn)題又凸現(xiàn)出來(lái)。一是房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈，1-6月增速比上年末提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。二是供給結(jié)構(gòu)不合理狀況依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低價(jià)住房和經(jīng)濟(jì)適用房的比例偏低，供給不足。三是深圳、北京、廣州、大連等城市房?jī)r(jià)大幅上漲，中低收入人群難以承受，增加了社會(huì)不安定因素。

(三)2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)

2006年5月末建設(shè)部、發(fā)展改革委等九部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》的調(diào)控措施，各部委和各地方政府陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)配套措施。

調(diào)控目標(biāo)：發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒孕枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

重點(diǎn)：一是要求地方政府利用廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房真正解決低收入人群的住房問(wèn)題。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當(dāng)年計(jì)劃面積的70%，通過(guò)限套型、限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，保證中低價(jià)位、普通住房供給。三是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段。強(qiáng)化住宅轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收管理和外資購(gòu)房的管理，抑制投機(jī)炒作；提高銀行存貸款利率，有區(qū)別地調(diào)整住房消費(fèi)信貸的首付比例，引導(dǎo)合理消費(fèi)；規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，增強(qiáng)市場(chǎng)信息透明度和加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序運(yùn)行和健康發(fā)展。四是將落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策納入到對(duì)地方政府目標(biāo)責(zé)任考核制度中，保證調(diào)控措施的有效落實(shí)。對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策體系的總體評(píng)價(jià)

(一)此輪宏觀調(diào)控政策的特點(diǎn)

一是宏觀調(diào)控呈階段性，循序漸進(jìn)。重在解決每個(gè)階段的突出矛盾，調(diào)控逐步深入，注重保持經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，產(chǎn)生的震動(dòng)和影響較小。

二是調(diào)控政策的綜合性和系統(tǒng)性。根據(jù)不同的調(diào)控對(duì)象，采取相應(yīng)的調(diào)控手段，形成了綜合使用行政手段、法律手段和經(jīng)濟(jì)手段的政策體系，得到了較好的效果。

三是調(diào)控政策注重區(qū)別對(duì)待，分類指導(dǎo)。主要體現(xiàn)在既要控制房地產(chǎn)投資速度，抑制投資需求，又要保護(hù)普通居民購(gòu)房積極性。在“雙緊”的情況下，土地供給、項(xiàng)目審批、信貸支持等政策都向經(jīng)濟(jì)適用房、中低檔住房?jī)A斜。在抑制非合理需求的同時(shí)，對(duì)普通居民的自住性需求給予了房貸、稅收方面的優(yōu)惠。

(二)宏觀調(diào)控政策的成效

第一，控制了房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，保持了房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。銀根、地根緊縮

及政府監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)投資在規(guī)范中發(fā)展；投資、投機(jī)需求以及超前拆遷引發(fā)的被動(dòng)需求得到一定程度抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)向以自住性需求為主轉(zhuǎn)換；地方政府在調(diào)控和住房保障政策被賦予更大的責(zé)任。房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了有效控制，投資各月累計(jì)同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份為24%；商品房平均銷售價(jià)格同比由2004年上漲14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上漲5.8%，住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)平緩回落。

第二，促進(jìn)了土地制度的深化改革。調(diào)控采取了與改革相結(jié)合的政策措施，建立了經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，并加強(qiáng)土地交易的監(jiān)督和管理，堵塞了漏洞，促進(jìn)了土地交易市場(chǎng)化進(jìn)程和規(guī)范。

第三，住宅市場(chǎng)體系初步形成?；拘纬闪擞尚陆ㄗ≌袌?chǎng)、二手房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)和住宅租賃市場(chǎng)構(gòu)成的住宅市場(chǎng)體系。并逐漸建立和完善了商品房預(yù)售、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序、住房交易實(shí)行網(wǎng)上申報(bào)等規(guī)章制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序逐步改善。

(三)仍然存在的問(wèn)題及成因

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中仍然存在一些突出問(wèn)題。一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍十分突出。2006年1-6月份，40個(gè)重點(diǎn)城市上市預(yù)售的套均建筑面積115平方米，適合當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房仍然供應(yīng)不足。二是部分城市房?jī)r(jià)上漲仍然較快。2006年11月，房?jī)r(jià)漲幅較大的城市：福州同比上漲10.4%，北京10.3%，深圳

9.8%，廈門9.6%，秦皇島9.3%，成都8.9%和貴陽(yáng)8.4%，尤其是北京和深圳，房?jī)r(jià)從2005年下半年開始持續(xù)較大幅度上漲，使得普通居民仍然買不起房，房?jī)r(jià)回落并沒有達(dá)到普通居民可承受的水平。三是住房保障制度不完善，低收入家庭住房難的問(wèn)題沒有根本解決。

進(jìn)一步分析上述問(wèn)題有更深層次的原因。

第一，對(duì)90平米以下普通住房?jī)蓚€(gè)70%的調(diào)控措施缺乏說(shuō)服力和可操作性。此項(xiàng)措施是改善住房供給結(jié)構(gòu)、滿足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹匾胧?。但措施的目?biāo)定位是什么，是滿足新生代的需求還是以舊換新居民的需求。如果都包括，還涉及居民住房消費(fèi)目標(biāo)的問(wèn)題，90平米住房是否是未來(lái)幾年居民住房的目標(biāo)。另外，目標(biāo)定位確定之后，需求量是多少，所占比例是否是70%，這些都需要給予科學(xué)、合理的解釋，才有說(shuō)服力，得到包括開發(fā)商在內(nèi)的理解和支持。

同時(shí)，中低價(jià)房在銷售環(huán)節(jié)缺乏可操作性，包括購(gòu)房人的資格審定、住房的銷售程序、監(jiān)督管理等都沒有詳細(xì)規(guī)定，措施難以有效落實(shí)。

第二，體制問(wèn)題制約地方政府落實(shí)住房調(diào)控政策的積極性。一是GDP是考核地方政績(jī)的主要指標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)投資速度和房?jī)r(jià)漲幅回落直接影響地方經(jīng)濟(jì)。二是土地收入是地方政府可取得的主要財(cái)政收入，限地價(jià)將影響地方收入。三是落實(shí)中低價(jià)住房和完善住房保障制度的資金來(lái)源不明確，需要地方政府自己籌錢，幾個(gè)因素都直接影響地方利益。

第三，投資收益低影響開發(fā)商建設(shè)中低檔住房的積極性。中低檔住房是在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，進(jìn)行招標(biāo)，是在一定行政限制下的市場(chǎng)化行為。開

發(fā)商追求的是投資收益，其結(jié)果一是在滿足開發(fā)商收益的條件下競(jìng)出的房?jī)r(jià)可能偏高(廣州已有先例)，二是因預(yù)期收益低開發(fā)商不積極參與。

第四，住房保障制度不完善。一是住房保障體系不健全。政府承擔(dān)為低收入人群解決居住問(wèn)題責(zé)任不明確，缺乏法律與制度保障。二是部分城市還沒有建立廉租制度，經(jīng)濟(jì)適用房制度尚需進(jìn)一步改進(jìn)，住房保障體系的覆蓋面太小。三是住房保障制度不落實(shí)。大多數(shù)城市沒有明確的管理機(jī)構(gòu)，資金來(lái)源缺乏制度化，沒有建立最低收入居民家庭檔案和申請(qǐng)、審批制度。第五，缺乏住房信息、檔案等基礎(chǔ)制度建設(shè)。利用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段抑制投資需求、外資炒房等調(diào)控措施，因?yàn)闆]有建立實(shí)名制的住房檔案而難以精確實(shí)施，降低調(diào)控效率。同時(shí)通過(guò)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)稅的方式來(lái)優(yōu)化存量房源配置較好的政策建議，也因此難以實(shí)現(xiàn)。政策建議

要繼續(xù)完善和落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，與此同時(shí)要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建設(shè)，做到標(biāo)本兼治，為更好的進(jìn)行調(diào)控創(chuàng)造條件。

第一，加強(qiáng)住房信息統(tǒng)計(jì)工作，建立住房檔案登記制度。整合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、建設(shè)系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)資源，建立實(shí)名制的住房檔案登記制度。

第二，建立科學(xué)的居民住房消費(fèi)目標(biāo)和消費(fèi)模式。一是根據(jù)科學(xué)發(fā)展觀和我國(guó)土地資源和人口狀況，明確在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，90平米住房可以滿足中等及中低收入普通居民的住房需求。二是準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照實(shí)際需求安排中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供地計(jì)劃和建設(shè)計(jì)劃。三是提倡根據(jù)消費(fèi)能力“租、購(gòu)并舉”的科學(xué)消費(fèi)模式，合理引導(dǎo)普通居民的住房消費(fèi)。

第三，調(diào)動(dòng)地方政府落實(shí)調(diào)控政策的積極性，為地方政府認(rèn)真落實(shí)調(diào)控措施創(chuàng)造制度條件。一是改革地方官員的政績(jī)考核制度，減弱GDP增長(zhǎng)的影響。二是改革、完善分稅制度，使地方政府的事權(quán)與財(cái)權(quán)相對(duì)稱。三是改革土地收益制度，減少地方政府對(duì)土地收入的依賴。

第四，完善住房保障制度；滿足普通居民購(gòu)房需求。政府應(yīng)該承擔(dān)起保障中低收入居民住房的責(zé)任，建立完善的住房保障制度。一是根據(jù)低收入居民的支付能力，建立多層次的住房保障體系。對(duì)低保人群實(shí)施廉租房政策；為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。二是建立住房保障基金，解決資金來(lái)源。三是建立低收入人群的住房檔案和分配制度，并跟蹤了解和及時(shí)調(diào)整，根據(jù)實(shí)際需求安排住房投資和住房分配，做到應(yīng)保盡保。

同時(shí)，政府要給予中低價(jià)位、中小戶型普通住房建設(shè)一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供給。并制定普通住房定向銷售細(xì)則，在分配、房貸利率、首付比例以及公積金貸款使用方面給予優(yōu)惠，滿足普通居民購(gòu)房需求，降低購(gòu)房成本。

第五，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)稅的實(shí)施，合理配置房產(chǎn)資源。根據(jù)居民持有住房的情況，征收不同的財(cái)產(chǎn)稅，可以通過(guò)稅收手段抑制投資需求、充分利用存量房源，為地方財(cái)政提供穩(wěn)定收入來(lái)源，是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的治本之策。

第五篇：2010年至2011年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總

2010年至2011年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總

2010年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

2010年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。

2010年1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》?！锻ㄖ诽岢?，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

2010年3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。

2010年3月12日，國(guó)土資源部稱，將于今年3月至7月在全國(guó)開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專項(xiàng)檢查，本次檢查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題。

2010年3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出：在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn);各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。

2010年3月23日，國(guó)資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出方案。2010年4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知：對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)

買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

2010年4月7日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

2010年4月11日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示，銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告，并稱房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大，要嚴(yán)控炒房行為。銀監(jiān)會(huì)表示，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。

2010年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。

2010年4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

2010年4月15日，國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃，今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量。

2010年4月18日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)

買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

2010年4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，（簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”），被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。

2010年4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房的貸款。統(tǒng)一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房。

2010年5月26日，國(guó)稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。

2010年6月3日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，要求各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)全面開展土地增值稅清算審核工作。《通知》抬高了土地增值稅預(yù)征率的下限。國(guó)稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省市不得低于1.5%，西部地區(qū)省市不得低于1%?！锻ㄖ反_定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。

2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。

2010.09.18 李克強(qiáng)：加快公租房建設(shè) 堅(jiān)決抑制投機(jī)性需求 加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)17日在北京召開。中共中央政治

局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。

2010年9月27日：中國(guó)國(guó)土資源部稱，將嚴(yán)格土地競(jìng)買人資格審查，土地閑置一年以上競(jìng)買人及其控股股東將被禁止拿地。

2010年9月29 日國(guó)家有關(guān)部委出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。主要內(nèi)容包括:(1)各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市在一定時(shí)間內(nèi)限制購(gòu)房套數(shù),政策落實(shí)不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責(zé)任。(2)完善差別化的住房信貸政策。全國(guó)暫停三套房貸,全國(guó)暫停無(wú)1 年以上納稅或社保證明的異地購(gòu)房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消費(fèi)型貸款用于購(gòu)房,(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)樓盤進(jìn)行土地增值稅清算和稽查,加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作,并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。(4)切實(shí)增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場(chǎng)檢查力度,依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買地資格。

2010年10月19日：中國(guó)人民銀行宣布，自20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2．25％提高到2．50％；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0．25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5．31％提高到5．56％；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。

2010年11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的

通知》。公積金新政強(qiáng)調(diào)，第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu)房，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

2010年12月19日 國(guó)土資源部19日晚發(fā)出通知，要求各省區(qū)市國(guó)土資源行政主管部門及派駐地方的國(guó)家土地督察局采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)。2011年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行在最近三個(gè)月內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。

限購(gòu)。2011年1月，鄭州、太原、武漢、濟(jì)南、浙江金華永康縣等相繼出臺(tái)“限購(gòu)令”，截至目前已有超過(guò)20個(gè)城市限定戶籍及非戶籍居民家庭購(gòu)房套數(shù)。限購(gòu)雖然看似在執(zhí)行期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)上漲有一定的作用，但不解決供不應(yīng)求的關(guān)系，對(duì)于供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求的市場(chǎng)下，并無(wú)大的影響。

2011年1月26日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議要求未來(lái)對(duì)第二套房的首付，將提高至六成。會(huì)議還要求對(duì)樓價(jià)升幅過(guò)快的城市，從嚴(yán)制定買樓的政策，實(shí)施差別化住房信貸政策。“國(guó)八條”出臺(tái)。

2011年1月27日，上海、重慶相繼宣布從28日起開始征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，其中上海稅率為0.6%，重慶征收稅率為0.5-1.2%。

2011年2月18日，中國(guó)人民銀行宣布，央行將于24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年以來(lái)第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來(lái)第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。上調(diào)之后，大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到19.5%的歷史高位。