第一篇：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要政策概覽

宏觀調(diào)控主要政策概覽

2003年6月5日，人民銀行出臺《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文件）?? 2004年3月30日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定“8.31大限”

2004年4月27日，國務(wù)院提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例到35%及以上?

2004年9月30日，銀監(jiān)會下發(fā)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》?

? 2005年，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知（兩個“八條”）

? 2005年,銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風險提示的通知》（212號文件）

? 2005年12月2日，國務(wù)院出臺《關(guān)于發(fā)布實施<促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定>的決定》，將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目列為限制類投資項目，要求金融機構(gòu)不得發(fā)放貸款

2006年4月25日，五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范各類打捆貸款的通知》?? 2006年5月17日，國務(wù)院常務(wù)會議提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六條措施（“國六條”）

2006年5月24日，銀監(jiān)會劉明康主席提出房地產(chǎn)調(diào)控措施?

2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委起草的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》?

? 2006年5月，人民銀行下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》

2006年7月，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》?

? 2006年7月，六部門下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》

2006年8月，五部委下發(fā)《新開工項目清理工作指導(dǎo)意見》?

? 2006年9月，建設(shè)部出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》

2006年9月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》?

? 2006年10月18日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出：堅持把好土地、信貸閘門和市場準入門檻；嚴格審批新增建設(shè)用地，加快落實國家土地督察制度；嚴格控制中長期貸款；控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)調(diào)控措施落實到每個城市

央行五次升息，兩度上調(diào)商業(yè)銀行存款準備金率?

195號文件主要內(nèi)容

? 2001年6月19日，人民銀行下發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，主要有三條規(guī)定，成為121號文件的前身? 嚴格住房開發(fā)貸款條件：企業(yè)自有資金不得低于30％，項目必須“四證”齊全，防止將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將流動資金貸款用于住房開發(fā)項目

195號文件主要內(nèi)容

強化個人住房貸款管理：嚴禁發(fā)放“零首付”貸款，嚴格工程進度規(guī)定——多層封頂，高層完成總投資的三分之二?

? 規(guī)范個人商業(yè)用房貸款管理：貸款比例不得超過60%，貸款期限不得超過10年，所購商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房

121號文件主要內(nèi)容? 2003年6月5日，中國人民銀行以銀發(fā)[2003]121號文關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，被稱為121號文件

? 121號文件共八條，分別對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)貸款、個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、公積金委托貸款業(yè)務(wù)進行了規(guī)范

對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)定

貸款對象：應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?。對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控

? 支持重點：重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當限制

? 項目準入：四證齊全（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證）? 貸款性質(zhì)：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行

自有資金定義：指所有者權(quán)益，應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％?

商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用?

對土地儲備貸款的規(guī)定

基調(diào)：在《土地儲備機構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款?

擔保方式：抵押?

? 貸款額度：不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％

貸款期限：最長不得超過2年?

? 禁止性規(guī)定：商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款

對建筑施工企業(yè)貸款的規(guī)定

貸款用途：只能用于購買施工所必需的設(shè)備?，不得用于施工墊資

貸款準入：對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款?

對個人住房貸款的規(guī)定

基調(diào)：重點支持中低收入家庭購買住房的需要?

工程進度要求：主體結(jié)構(gòu)已封頂?

? 首付款比例：購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當提高首付款比例

? 貸款利率：購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），執(zhí)行中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行

對個人商業(yè)用房貸款的規(guī)定

重申195號文件的規(guī)定：借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年?

? 明確了現(xiàn)房的定義：經(jīng)過竣工驗收的房屋

商住兩用房規(guī)定：一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行?

對公積金貸款的規(guī)定

? 嚴格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2002]247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關(guān)系

? 住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦

《風險管理指引》主要內(nèi)容

? 出現(xiàn)最多的是“關(guān)注”、“密切關(guān)注”、“應(yīng)”等字眼，很少能找到“必須”、“嚴禁”等強硬措辭，貫穿了監(jiān)管部門引導(dǎo)商業(yè)銀行識別和防范風險的立法主旨，而不是出臺新的房貸政策

揭示了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)四類風險：市場風險、政策風險、法律風險和操作風險?

分土地儲備貸款?、房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款業(yè)務(wù)品種分別制定了風險管理措施，土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款部分主要是重申以前的規(guī)定

? 個人住房貸款業(yè)務(wù)新規(guī)：建立面談制度；設(shè)置兩條控制線，即借款人房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以內(nèi)和所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以內(nèi)；建立抵押物價格評估制度

關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知

2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)該通知，提出了八條意見?

?

1、高度重視穩(wěn)定住房價格工作：房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè) ；各地區(qū)、各部門把做好穩(wěn)定住房價格工作作為加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要內(nèi)容，采取有效措施，抑制住房價格過快上漲

?

2、地方各級人民政府要切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：對住房價格漲幅超過當?shù)鼐用裣M價格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項目用地、暫停提高公用事業(yè)價格和收費標準等措施；對住房價格上漲過快，控制措施不力，造成當?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)負責人的責任

3、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給；增加普通商品住房和經(jīng)濟適用住房土地供應(yīng)；抓緊清理閑置土地?，對已經(jīng)批準但長期閑置的住宅建設(shè)用地，要嚴格按有關(guān)規(guī)定收回土地使用權(quán)或采取其他措施進行處置

?

4、嚴格控制被動性住房需求：嚴格依照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，加強拆遷計劃管理，合理確定年度拆遷規(guī)模；要堅決制止城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行為；2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在2004年水平之內(nèi)

5、正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期：加大控制投資性購房需求的力度，嚴肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等非法行為，有效遏制投機炒作? ；同時，要規(guī)范引導(dǎo)措施，避免挫傷市場信心，引起房地產(chǎn)市場大的波動

6、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行?

7、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施?

8、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查?

關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見

2005年4月30日?，建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會七個部門起草了該意見，2005年5月11日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)，提出了八條具體措施

七部門《意見》主要目的? 為進一步加強對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實穩(wěn)定住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

一、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

各地要盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排?

? 住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地方，住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主；嚴格控制低密度、高檔住房的建設(shè)

2年內(nèi)未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查?

二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度

? 對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量

? 繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴格控制高檔住房用地供應(yīng)

? 進一步完善土地收購儲備制度，積極引入市場機制，進行土地開發(fā)整理，降低土地開發(fā)成本，提高普通商品住房用地的供應(yīng)能力

? 嚴格土地轉(zhuǎn)讓管理，對不符合法律規(guī)定條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，嚴禁轉(zhuǎn)讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為

? 加大對閑置土地的清理力度，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)

三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策

加大對投機性和投資性購房行為的調(diào)控?

? 自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅

房地產(chǎn)等管理部門要積極配合稅務(wù)部門加強相關(guān)稅收的征管?

四、加強房地產(chǎn)信貸管理

? 人民銀行及其分支機構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)

? 銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)要嚴格督促各商業(yè)銀行進一步落實《商業(yè)銀行授信工作盡職指引》，切實加強貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業(yè)務(wù)的盡職和問責制度

加大對房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為?

對市場結(jié)構(gòu)不合理、投機炒作現(xiàn)象突出，房地產(chǎn)貸款風險較大的地區(qū)，要加強風險提示?

五、明確普通住房標準

對中小套型、中低價位普通住房給予信貸、契稅優(yōu)惠政策支持?

? 普通住房的標準：容積率在1．0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下

允許上浮的比例：20%?

六、加強保障性住房建設(shè)

加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，嚴格實行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，建設(shè)單位利潤要控制在3％以內(nèi)?

? 切實落實以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況要納入政府工作的目標責任制管理

七、切實整頓和規(guī)范市場秩序

? 期房限轉(zhuǎn)：國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓

? 具體措施：在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)

? 嚴懲違規(guī)企業(yè)：對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設(shè)要求的，當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光

八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度

2006年九部委《意見》

? 2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)[2006]37號文件）九部委《意見 》是國六條的細化?

企業(yè)資產(chǎn)情況：總額、構(gòu)成、與上年末的比較、以及重要數(shù)據(jù)分析（重點分析應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款賬齡、長期投資、固定資產(chǎn)、存貨等），變動較大的，需說明原因。

企業(yè)負債情況：總額、構(gòu)成、與上年末的比較、或有負債以及重要數(shù)據(jù)分析（重點分析短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、長期負債等），變動較大的，需說明原因。

凈資產(chǎn)分析：總額、構(gòu)成、與上年末的比較，變動較大的，需說明原因。

財務(wù)指標的測算與分析：償債能力指標包括資產(chǎn)負債率＝負債總額/資產(chǎn)總額x100％、流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負債、速動比率＝（流動資產(chǎn)－存貨－預(yù)付賬款）/流動負債x100％、利息保障倍數(shù)＝息稅前利潤總額/利息費用、現(xiàn)金凈流量等；營運能力指標包括總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率＝銷貨成本/平均存貨、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率＝賒銷收入凈額/平均應(yīng)收帳額余額（其中賒銷收入凈額＝銷售收入－現(xiàn)銷售收

入－銷售退貨、折讓或折扣）等；盈利能力指標包括銷售收入、利潤總額、總資產(chǎn)報酬率、銷售利潤率＝利稅總額/銷售凈收入、凈資產(chǎn)利潤率等。變動較大的，需說明原因。

（三）企業(yè)資信情況包括在信用社的開戶情況、信用等級、授信總額、目前實際占用授信額及信用種類、占用形態(tài)（四級、五級分類），結(jié)欠利息情況。

銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢情況（包括借款人負債，貸款卡，借款人概況，借款人大事和擔保查詢），對不良記錄要有情況說明，有關(guān)數(shù)據(jù)與銀行信貸咨詢系統(tǒng)查詢不一致的要提供有效證明。

XXX在各家金融機構(gòu)的信用情況

二、申請貸款情況

（一）本次申請貸款的背景XX

（二）擔保情況保證人重點分析基本情況、財務(wù)狀況、銀行借款、對外擔保情況。抵（質(zhì)）押情況：抵（質(zhì)）押物名稱、評估價值、評估單位、是否存在高估、抵（質(zhì)）押率、抵（質(zhì)）押變現(xiàn)能力、是否辦理足額保險、其他情況等。

第二篇：2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總(精)

2011年（截止至4月22日）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策 時間措施要點

天津市市長黃興國在天津市第十五屆人代會第四次會議上明確表示，“十二五”期間，天津?qū)⑿陆?0萬套保障性住房。比“十一五”時期增長20%，其中，2011年，天津?qū)⑷旖颉笆濉逼陂g2011-1-16面實施“建設(shè)三種住房、發(fā)放三種補貼”規(guī)劃，擴大住房保障政策覆蓋面。全年將新建將新建40萬套保障房保障性住房1200萬平方米、19萬套，向8.5萬戶中低收入住房困難家庭發(fā)放租房補貼，更好地滿足廣大中低收入家庭的住房需求。

中國銀監(jiān)會17日召開2011年工作會議。會議強調(diào)，2011年將重點防范信用風險、市場風

險、操作風險、流動性風險四大風險，堅決守住風險底線。對平臺貸款，要嚴格控制增

量風險，并按照既定部署加快存量分類處置。要落實貸款“三查”，加大對貸款風險分銀監(jiān)會：繼續(xù)實施差類準確性及其責任的督查。會議指出，對房地產(chǎn)領(lǐng)域風險，要繼續(xù)實施差別化房貸政策2011-1-18別化房貸政策。繼續(xù)認真清理規(guī)范銀信合作業(yè)務(wù)，要加強“防火墻”建設(shè)和并表管理，確保成本對

稱，堅決禁止監(jiān)管套利。規(guī)范開展信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，嚴格遵守真實性、整體性和潔凈轉(zhuǎn)讓

原則，防范“不當銷售”，確保信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓真正服務(wù)于銀行信貸風險管理的真實需要。

上調(diào)存款準備金率2011-1-20上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5% 1月24日，北京市發(fā)改委主任張工表示2011年市政府固定資產(chǎn)投資將安排347億元，同比

增長9%，超過半數(shù)投向郊區(qū)。嚴格控制東西城舊城區(qū)新增住宅開發(fā)項目及大型公建項北京嚴控東西城舊城2011-1-24目，要促進新城居住、產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)配套協(xié)調(diào)發(fā)展。政府財政投資重點向軌道交通建區(qū)新增住宅項目設(shè)、核心區(qū)交通緩解、重點新城和重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)建設(shè)、保障民生和改善生態(tài)環(huán)境等領(lǐng) 域傾斜。

2011-1-25合肥樓市“限購令”2011年1月25日，合肥首部住房限購令正式出臺。即日起，無論是本地還是外地居民家

出臺庭，只能在合肥新購一套商品住房，有效期為一年。但對于新購多少商鋪沒有限制。

浦發(fā)銀行北京分行、民生銀行北京分行、光大銀行北京分行3家銀行明確取消優(yōu)惠，首套北京首套房貸利率優(yōu)2011-1-25房貸執(zhí)行基準利率，深發(fā)展、華夏銀行、招商銀行、中信銀行、匯豐銀行北京分行仍然惠幅度減小最低可以做到8.5折的房貸利率，但對于貸款客戶的要求嚴格。

一、各城合理確定本地區(qū)新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

二、多渠道籌集保障性住房房源；擴大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健

全準入退出機制；增加公共租賃住房供應(yīng)。

三、個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價

水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。

四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率 的1.1倍；嚴查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。

五、保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計劃

總量不得低于前2年年均實際供應(yīng)量；競地單位和個人須說明資金來源并提供相應(yīng)證明；

對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。

六、房價上漲過快城市要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有

2套及以上住房者暫禁購房。

七、未如期確定并公布新建住房價格控制目標、房價上漲幅度控制目標或未完成保

障性安居工程目標任務(wù)的地區(qū)須要向國務(wù)院作出報告，并接受問責；差別化住房信貸執(zhí)

行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約

談問責范圍。

八、對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國

情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。2011-1-26新“國八條”

民家庭新購住房（即“應(yīng)稅住房”）征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6%和

0.4%。試點初期，暫以應(yīng)稅市場交易價格的70%計算繳納。市場交易單價低于上海上年

度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對于免征面積，方案

明確，上海居民家庭新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部

上海、重慶開征房產(chǎn)住房建筑面積人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房2011-1-28稅暫免征收房產(chǎn)稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，計算征收房產(chǎn)

稅。重慶的房產(chǎn)稅方案規(guī)定，對包括存量及新增獨棟別墅、新購的價格是重慶主城區(qū)均

價2倍及以上高檔公寓、三無人員（在渝無戶口、無工作、無投資）在渝購買的第二套及

以上住房，征收房產(chǎn)稅。稅率施行累進稅率，即住房交易單價為重慶主城區(qū)房屋均價2-3倍的，稅率為0.5%；單價為均價3-4倍的，稅率為1%；單價在均價4倍以上的，稅率為

上調(diào)金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率０．２５個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相上調(diào)人民幣存貸款基2011-2-9應(yīng)調(diào)整。準利率0.25個百分點

《通知》規(guī)定，自《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》施行之日

上海發(fā)布住房限售執(zhí)起，凡在本市購買住房的，購房人在申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，除按照《上海市房地產(chǎn)登2011-2-19行細則記技術(shù)規(guī)定（試行）》提交相關(guān)文件外，還應(yīng)當提交稅務(wù)機關(guān)出具的《上海市個人住房 房產(chǎn)稅認定通知書》。

從2月21日開始，住建部將陸續(xù)與各省、自治區(qū)、直轄市以及計劃單列市簽訂《保障性

住建部與地方簽訂保住房目標責任書》，完成1000萬套保障性安居工程住房的分配任務(wù)。各地方政府必須在2011-2-21障房責任書2011年10月31日前全部開工當年所有的保障性住房項目，則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行

政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。

2011-2-24上調(diào)存款準備金率上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5%

廣州、海口、長沙、三亞、鄭州、太原、武漢、濟南、浙江金華永康縣等相繼出臺“限

廣州、?？诘葮鞘小百徚睢?，據(jù)統(tǒng)計，截止目前已實施限購令城市包括：北京、深圳、廈門、上海、寧波、2011-2-25國八條”細則出臺福州、杭州、南京、三亞、天津、?？?、廣州、大連、溫州、蘇州、舟山、蘭州、金華 永康、太原、鄭州、武漢、昆明、南昌、濟南。

2011-2-25天津國土局出臺商品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請領(lǐng)取新建商品房銷售許可證時，必須在《新建商品房銷售方案》中

房銷售規(guī)范填報每套房屋的銷售單價上限，并在銷售現(xiàn)場公開每套房屋的銷售單價上限。該通知的

下發(fā)，將進一步規(guī)范商品房銷售行為，維護天津市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。上調(diào)存款準備金率上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5% 住房公積金存貸款利 2011-4-6五年期以上公積金貸款利率上調(diào)0.2個百分點率調(diào)整

上調(diào)存款準備金率2011-4-21上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０．５個百分點。0.5%2011-3-25

第三篇：2010年至2011年國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總

2010年至2011年國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策匯總

2010年國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

2010年1月10日國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。

2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》?！锻ㄖ诽岢?，申報住宅用地的，經(jīng)濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。

2010年3月12日，國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項檢查，本次檢查重點針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。

2010年3月22日，國土資源部會議提出：在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點;各地要明確并適當增加土地供應(yīng)總量。

2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調(diào)整重組，在15個工作日內(nèi)制訂有序退出方案。2010年4月2日，財政部下發(fā)通知：對兩個或兩個以上個人共同購

買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。

2010年4月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。

2010年4月11日，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，銀監(jiān)會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產(chǎn)風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監(jiān)會表示，銀行不應(yīng)對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。

2010年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議指出,全球金融危機的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費的稅收政策。

2010年4月15日，國務(wù)院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應(yīng)住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。

2010年4月18日，國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購

買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

2010年4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。

2010年4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。

2010年5月26日，國稅總局公布了《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。

2010年6月3日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，要求各級稅務(wù)機關(guān)全面開展土地增值稅清算審核工作?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A(yù)征率的下限。國稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省市不得低于1.5%，西部地區(qū)省市不得低于1%。《通知》確定土地增值稅核定征收率原則上不得低于5%。

2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。

2010.09.18 李克強：加快公租房建設(shè) 堅決抑制投機性需求 加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會17日在北京召開。中共中央政治

局常委、國務(wù)院副總理李克強強調(diào)，要堅持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房。

2010年9月27日：中國國土資源部稱，將嚴格土地競買人資格審查，土地閑置一年以上競買人及其控股股東將被禁止拿地。

2010年9月29 日國家有關(guān)部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲。主要內(nèi)容包括:(1)各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度。房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市在一定時間內(nèi)限制購房套數(shù),政策落實不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責任。(2)完善差別化的住房信貸政策。全國暫停三套房貸,全國暫停無1 年以上納稅或社保證明的異地購房,首套房首付2 成提高到3 成,禁止消費型貸款用于購房,(3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。定價明顯超過周邊房價樓盤進行土地增值稅清算和稽查,加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作,并逐步擴大到全國。(4)切實增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買地資格。

2010年10月19日：中國人民銀行宣布，自20日起，金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0．25個百分點，由現(xiàn)行的2．25％提高到2．50％；一年期貸款基準利率上調(diào)0．25個百分點，由現(xiàn)行的5．31％提高到5．56％；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。

2010年11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的

通知》。公積金新政強調(diào)，第二套住房公積金個人住房貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1．1倍，首付款比例不得低于50％，嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

2010年12月19日 國土資源部19日晚發(fā)出通知，要求各省區(qū)市國土資源行政主管部門及派駐地方的國家土地督察局采取有力措施，嚴格落實房地產(chǎn)監(jiān)管和調(diào)控政策措施，打擊囤地炒地閑置土地等違法違規(guī)行為，堅決抑制少數(shù)城市地價過快上漲趨勢。2011年國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

從2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行在最近三個月內(nèi)第四次上調(diào)存款準備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。

限購。2011年1月，鄭州、太原、武漢、濟南、浙江金華永康縣等相繼出臺“限購令”，截至目前已有超過20個城市限定戶籍及非戶籍居民家庭購房套數(shù)。限購雖然看似在執(zhí)行期內(nèi)對房價上漲有一定的作用，但不解決供不應(yīng)求的關(guān)系，對于供應(yīng)量遠遠不能滿足需求的市場下，并無大的影響。

2011年1月26日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。會議要求未來對第二套房的首付，將提高至六成。會議還要求對樓價升幅過快的城市，從嚴制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策?！皣藯l”出臺。

2011年1月27日，上海、重慶相繼宣布從28日起開始征收個人住房房產(chǎn)稅，其中上海稅率為0.6%，重慶征收稅率為0.5-1.2%。

2011年2月18日，中國人民銀行宣布，央行將于24日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年以來第二次統(tǒng)一上調(diào)存款準備金率，也是去年以來第八次上調(diào)存款準備金率。上調(diào)之后，大中型存款類金融機構(gòu)存款準備金率達到19.5%的歷史高位。

第四篇：2013年一季度北京市及國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

國家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的部署及我市具體貫徹落實舉措

2012年土地及房地產(chǎn)市場

2012年北京市土地及房地產(chǎn)市場年初表現(xiàn)清淡，當時的特點是以價換量，年中5、6月份出現(xiàn)小幅回暖，九、十月份原本的金九銀十未出現(xiàn)，旺季不旺，年末出現(xiàn)翹尾，總體來看，2012年房地產(chǎn)價格整體表現(xiàn)平穩(wěn)，在之前基礎(chǔ)上有所上升。

土地市場2012年上半年同樣表現(xiàn)清淡，去年上半年掛出的200多公頃土地，因為長期為人問價，就逐漸撤回，下半年開始回暖，供應(yīng)經(jīng)營性用地640公頃，比上半年增長了近3倍，這些地塊中不乏朝陽孫河、豆各莊等優(yōu)質(zhì)地塊，2012年年末，成交了4宗地，其中通州梨園地塊溢價率達到419%，土地市場回暖的態(tài)勢非常明朗。

北京市房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部署

2012年底，市政府召開緊急會議，研究近期本市房地產(chǎn)市場有關(guān)情況，中央高度重視房地產(chǎn)調(diào)控措施，出臺有力政策，抑制房價過快上漲，會上要求繼續(xù)做好調(diào)控工作，做好以下方面：

（1）落實中央有關(guān)調(diào)控要求，堅持限購政策不動搖；

（2）加大保障性住房建設(shè)力度，確保完成“十二五”期間100萬套保障房建設(shè)任務(wù)，對中低收入住房困難家庭，做到應(yīng)保盡保；

（3）要更好的實施現(xiàn)有稅費政策，強化土地增值稅費、差別化稅收手段，（4）要適度增加土地供應(yīng)量，整治開發(fā)商囤地現(xiàn)象，從源頭上穩(wěn)定市場預(yù)期；

（5）加強中介組織管理，開展綜合執(zhí)法檢查，嚴厲查處發(fā)布虛假信息，有力促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，（6）加大宣傳力度，發(fā)揮政府部門、行業(yè)協(xié)會、專業(yè)機構(gòu)的作用，利用各類媒體，積極主動，全面客觀的發(fā)布房地產(chǎn)信息，應(yīng)對負面炒作，及時更正誤讀誤報，引導(dǎo)市民理性、正確的看待政府市場調(diào)控政策；

（7）加快配套改革步伐，促進人口資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。

國務(wù)院常務(wù)會議 新國五條出臺

2013年2月20日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，研究部署房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，為新一年調(diào)控政策指明方向。會議將完善穩(wěn)定房價工作責任制放在首要位置，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市制定并公布新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。第二，堅決抑制投機投資性購房；第三，增加普通商品住房及用地供應(yīng)；第四，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；第五，加強市場監(jiān)管五項政策措施（簡稱國“五”條），其核心內(nèi)容包括：各直轄市和省會城市要公布新建商品住房價格控制目標；嚴格執(zhí)行限購措施，已實施限購措施的城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施；嚴格實施差別化住房信貸政策；擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。未來各地將出細則。

國土部房地產(chǎn)調(diào)控工作會議 廖永林司長講話

2月23日，國土資源部召開了全國的房地產(chǎn)調(diào)控工作會議，房地產(chǎn)“調(diào)控”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮芸亍保ぷ鲿现饕獋鬟_內(nèi)容如下：根據(jù)國務(wù)院234次會議精神，今年總調(diào)控基調(diào)為堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，總原則是繼續(xù)限定不合理住房需求，增加普通商品住房供應(yīng)，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)，嚴防高價地擾亂民心。各省級、70個大中城市、國土資源部要充分認識房地產(chǎn)調(diào)控復(fù)雜嚴峻的形勢，立足職責，主動作為，抓好全面工作。兩會即將召開，1季度社會各方要對市場走勢高度關(guān)注。市場博弈到了最關(guān)鍵的時候，在此關(guān)鍵時刻，任何工作上的失誤都可能給全城帶來高度的影響，因此要有高度的責任心，提高政治敏感度和敏銳性，把房地產(chǎn)調(diào)控政策擺在全面全局的重要位置，精心組織，周密部署，要運用各項措施把工作做細，不能造成媒體炒作等話題，更不能出現(xiàn)高價地，擾亂市場預(yù)期。要確保住宅用地的供應(yīng)穩(wěn)定、均衡與合理，保障性安居工程要應(yīng)保盡保，多措并舉，防范異動，關(guān)注地價波動信號。

北京市調(diào)控具體工作

國土部下發(fā)文件，確定地價異動三類城市名單，北京為第三類。去年下半年以來，北京市房價、地價確實有上漲情況。去年8月北京出臺相關(guān)方案，采取多項措施一步一個腳印的落實部里的部署。不僅要加大有效供應(yīng)，同時把嚴防高價

地放在了重要位置，提高住房用地的有效供應(yīng)。

第五篇：房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評價

房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評價

摘要 我國房地產(chǎn)市場在近幾年發(fā)展迅速。房價上漲太快，空房積壓面積嚴重，過高的房價和空房面積居高并存容易導(dǎo)致房價的泡沫。為此，我國政府采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，力度非常大。但宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場取得的效果并不盡如人意。到底是什么原因?qū)е铝诉@一結(jié)果。文章探討了近兩年來的宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)，以期求得符合客觀實際的結(jié)論。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場；宏觀調(diào)控政策；效應(yīng)評價

我國由福利分房向商品住房改革以后，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，特別是近幾年。在發(fā)展的同時也帶來了一些問題。在市場上主要表現(xiàn)為房價高和空置面積高并存，這種現(xiàn)象的存在容易導(dǎo)致房價泡沫的產(chǎn)生，不利于我國房地產(chǎn)市場的可持續(xù)健康發(fā)展。近年來我國政府對房地產(chǎn)市場進行了高強度的宏觀調(diào)控。本文探討的主要是近兩年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

一、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控的背景

(一)房價上漲迅速且持續(xù)高位運行

考察我國房價我們可以從縱向與橫向兩個方面來說明?？v向就是歷史比較。從1998年到2002年我國的房價相對比較平穩(wěn)，從2002年以來，許多大城市的房價突然暴漲，帶動了許多中小城市的房價上漲，2004年全國平均房價上漲19.08％。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房價漲幅更大。上海市的平均房價在2004年上漲了23.75％，在個別地段房價上漲甚至超過了50％。那么從橫向比我們就可以用房價收入比來比較。房價收入比指的是住房平均價格和居民平均年收入之比。我國2004年前的十來年房價收入比一直保持在6至7之間。按國際通行的標準，房價大體相當于居民家庭年收入的3～6倍比較合理，而我國長期保持在超過6的水平，少數(shù)大城市比這還高得多。這些數(shù)據(jù)充分說明了我國的房價上升快，近年來一直保持在高位持續(xù)運行。

(二)房價高與空置面積居高并存

在房價居高不下的同時，我國商品房空置面積也維持在較高的水平。2003年1～9月，全國商品住房空置面積達到6505.08萬平方米，同比增長7.6％；同年11月底，全國商品房空置面積超過1億平方米，同比增長6.5％，其中空置一年以上的面積達到了4220萬平方米。進入2004年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為9008萬平方米，至上半年末升至9696.96萬平方米，8月底繼續(xù)上升為9700萬平方米。房價非但沒有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展息息相關(guān)，在全國的經(jīng)濟發(fā)展格局中已具有支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)也與金融業(yè)關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)商大量開發(fā)資金都來自于銀行，大量購房戶購房資金大部分也來自于銀行的按揭貸款。但房價高與空置面積居高并存的現(xiàn)象引起了人們對房價泡沫的擔憂。一旦存在房價泡沫，終有一天會破滅，對整個國民經(jīng)濟都是沉重的打擊。所以，中國房價是否存在泡沫就成了有關(guān)學(xué)者和部門爭論的焦點。不管房價是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調(diào)控措施防范和消除房價泡沫，保持整個國民經(jīng)濟持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策簡要回顧

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策手段主要包括經(jīng)濟手段(財政手段、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策)、法律手段、計劃手段、行政手段等。經(jīng)濟手段是宏觀調(diào)控政策的主要工具，下面主要從經(jīng)濟手段闡述近兩年來主要的宏觀調(diào)控政策。

(一)貨幣政策

貨幣政策的主要工具包括利率政策、公開市場業(yè)務(wù)、法定存款準備金率和貼現(xiàn)率政策等。這兩年來國家主要采用了提高利率的政策，我們這里主要講述利率政策。2004年10月29日中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率。不到5個月，2005年3月17日，五年期以上個人房貸利率由原先的5.31％調(diào)到5.51％。2006年4月28日，央行在原來的基礎(chǔ)上全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12％上調(diào)至6.39％。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調(diào)利率。2006年8月19日5年期以上的房貸又上調(diào)至6.84％。此外，央行在近兩年來也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。如此短的時間里，央行頻頻加息，這是非常罕見的。此舉主要是加大購房成本，抑制房屋買賣中的投機行為，抑制一些大城市上漲過快的房價，預(yù)防可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。這項舉措也成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求市場的一個有效手段。

(二)產(chǎn)業(yè)政策

2005年3月26日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(國八條)。一個月之后建設(shè)部、發(fā)改委、財政部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，主要包括八個條款，國務(wù)院常務(wù)會議把其具體化，并下發(fā)實行。以上兩個文件統(tǒng)稱為“國八條”。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施(“國六條”)，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)等方面。2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)(2006)37號)，人稱九部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出“90平方米70％”的標準。這些措施的目的就是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房為主。2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)171號文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和境外機構(gòu)個人購房的管理。我國外匯管理當局也出臺了相應(yīng)的舉措，加強了對外匯的監(jiān)管，防止外資投機我國的房地產(chǎn)市場。

(三)財稅政策

2005年5月11日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。其中明確規(guī)定，自6月1日起，國家對個人購買住房轉(zhuǎn)讓售房時將視具體情況征收全額或部分營業(yè)稅，從而達到抑制短期內(nèi)哄抬房價、擾亂市場正常秩序的炒房行為。2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)74號文件)，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務(wù)部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。當年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(108號文)，宣布從當年8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本。有效地抑制了二手房的炒賣。

三、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評價

對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已有兩年多了，在這兩年當中，國務(wù)院和國務(wù)院各部委高密度地針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，這是非常罕見的，足見國家對房價的重視和有效抑制房價的決心。那么房地產(chǎn)市場經(jīng)過兩年多的宏觀調(diào)控，究竟發(fā)生了哪些變化呢?

(一)宏觀調(diào)控后市場發(fā)生的變化

1、房價的變化。2005年全國房價繼續(xù)上漲15.2％，各地房價在2005年的上漲幅度并不一樣，東部地區(qū)是16.9％，中部地區(qū)是10.2％，西部地區(qū)為7.6％。2006年第一季度全國70個城市新建商品房面積同比上漲6.3％。北京市房價在2006年第一季度猛漲了17％。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的聯(lián)合調(diào)查也表明，2006年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.5％。深圳、北京、廈門居漲幅榜前三位，當月房價較2005年同期分別上漲12.8％、11.4％和11.4％；唯一下降的城市是上海，降幅為2.2％。當月，房價環(huán)比上漲較快的城市還包括煙臺、大連和長春等。從北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2006年前9個月，北京房價依然上漲了9.3個百分點。但2006年9月全市商品住宅銷售價格比2005年同月上漲了10.3個百分點。但漲幅卻比2006年8月回落了1.4個百分點。廣州市國土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場分析報告顯示，繼2006年8月房價小幅下跌之后，2006年9月廣州房價繼續(xù)全線回落，新建商品住房均價創(chuàng)下2006年宏觀調(diào)控以來最大跌幅，比上月下降了406元，為6382元／平方米，環(huán)比跌幅達6％。該報告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個月徘徊在60多萬平方米的低位。

2、空置面積的變化。從2005年開始，我國商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現(xiàn)了部分時段銷售面積低于竣工面積的情況。同時，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導(dǎo)致了商品房空置面積的嚴重擴張。2005年11月末，全國商品房空置面積達1.14億平方米，比2004年同期增長14.2％，規(guī)模超過2005年上半年房屋竣工面積。住宅空置面積達0.63億平方米，比2004年同期增長8.0％，規(guī)模接近于2005年前5個月的住宅竣工面積。國家統(tǒng)計局公布的2006年5月國房景氣指數(shù)顯示，截至2006年5月底，全國商品房空置面積1.22億平方米，比2005年同期增長17.8％，空置商品住宅6728萬平方米，增長15.9％。但與2006年3月相比。這一數(shù)字已減少了255萬平方米，這個數(shù)字相對于空置面積來說是一個小數(shù)目，但畢竟說明國家宏觀調(diào)控政策初見成效。然而我們也要看到，這些空置商品房結(jié)構(gòu)不合理，符合大多數(shù)老百姓需要的中小戶型相對比較少。

(二)對房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的評價

國家宏觀調(diào)控的本意應(yīng)該是：把房價增速減緩到與國民經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的水平，與人們的收入增長相匹配的程度，在個別房價奇高的大城市(比如上海、北京等)的房價增速最好能明顯地下降并穩(wěn)定下來，使市場供需總量保持基本平衡，使市場供需結(jié)構(gòu)保持基本一致，房價基本合理。但從上面宏觀調(diào)控前和調(diào)控后的比較和分析我們可以得知，房價的增速在2005年還是明顯地高于國民經(jīng)濟增長的速度，沒有達到宏觀調(diào)控預(yù)期的理想效果。2006年在國家宏觀調(diào)控政策的組合拳的重重作用下，才開始慢慢降下來，基本上達到了初步的效果。為什么房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控在經(jīng)過了大約兩年多非常有力度的調(diào)控才初步顯現(xiàn)出了它的威力呢，難道房地產(chǎn)市場就這么難調(diào)控嗎，要幾個部委連續(xù)出臺一系列政策?我們以后應(yīng)該怎樣更好地實施調(diào)控呢?

1、供需相互作用的結(jié)果，真實需求強勁。大家知道，土地是一種稀缺資源，住房市場供不應(yīng)求是一個不爭的事實。我國是一個人口大國，對住房存在巨大的需求。隨著人們收入水平的提高，在滿足吃好的同時對住好也有很強烈的愿望，并且我國的家庭越來越小型化，人們不再像以前那樣三代同堂了，年輕人更愿意與父母分開住；我國的安家置業(yè)觀念比較強，人們工作的流動性比較差，人們只有買了房子才有家的感覺；我國近幾年城市化也比較快，大量的農(nóng)村人口涌入城市；工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的繼續(xù)推進，這些因素無疑提高了我們對住房的現(xiàn)實需求量；房價上漲使得把住房當作投資品的人們有一個房價上漲的預(yù)期。這些因素就使得房價具有很強的剛性，不會輕易降下來。但我國這次對房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度非常大，最終發(fā)揮了這只“看得見的手”的作用，使得房價正朝著預(yù)期的效果轉(zhuǎn)變，我們相信隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，房價會越來越達到我們所預(yù)期的效果。

2、中央與地方政府利益的博弈。市場經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律迫使中央必須放權(quán)，而中央對地方政府績效(亦即官員政績)的評估，主要依據(jù)是地方政府經(jīng)濟發(fā)展的各種指標，最典型的就是GDP的增長數(shù)據(jù)。而另一個是放權(quán)之后，中央如何控制地方勢力的崛起。稅收分享只是博弈的內(nèi)容之一，更重要的是地方政府無視中央的規(guī)定非法汲取資源，按照自身的短期利益和局部利益去發(fā)展經(jīng)濟，盲目擴大房地產(chǎn)投資。2006年河南省鄭州市違法批準征收占用土地建設(shè)龍子湖高校園區(qū)問題，就是在國家加強宏觀調(diào)控、嚴把土地“閘門”的形勢下發(fā)生的一起重大土地違法案件。中央只制定政策，但具體實施卻要靠地方政府，而當?shù)胤嚼媾c中央政策不一致時，地方政府往往會陽奉陰違。再有就是地方有一些既得利益集團，他們相互勾結(jié)，這也是一個最容易腐敗的地方，權(quán)錢交易。房價上漲所形成的利潤相當部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產(chǎn)有關(guān)。這些因素也就阻礙了國家宏觀調(diào)控政策效力的發(fā)揮，使得房價增速遲遲降不下來。2006年國家派出了檢查組到地方檢查落實宏觀調(diào)控政策的情況，隨著反腐敗的深入進行，隨著我們的制度越來越透明，土地出讓市場將越來越規(guī)范。在這樣一個規(guī)范的市場里，宏觀調(diào)控政策也必將得到徹底落實和貫徹，房價也必將越來越合理。

3、宏觀調(diào)控政策的滯后性和我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。宏觀調(diào)控政策的滯后性是其固有的特性，房地產(chǎn)市場變化多端，它具有投資周期長、涉及行業(yè)多等特點。這種滯后性影響了它的效力的發(fā)揮。而我們往往希望一種政策實施后能夠立竿見影，由于這種急切的心理，在這個政策還沒發(fā)揮效力之前已經(jīng)把另一項政策制定出來了，多個政策重疊在一起發(fā)揮作用，影響了宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮。宏觀調(diào)控政策的“一刀切”也不利于其效力的發(fā)揮。我國是一個很大的經(jīng)濟體，各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。這就要求采取的宏觀調(diào)控方式可能不一樣，但我國的宏觀調(diào)控政策是國家統(tǒng)一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個地方都統(tǒng)一實行。所以，我們希望我國出臺的宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個地方結(jié)合本地實際情況參照實行，用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場。這樣更能發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力。

4、統(tǒng)計部門的統(tǒng)計口徑和標準不規(guī)范，部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能真實反映房地產(chǎn)市場運行的實際情況，虛假信息的存在影響了宏觀決策。一個健全的宏觀決策體系需要以能夠反映市場基本面的真實信息為基礎(chǔ)，但受現(xiàn)行統(tǒng)計制度和統(tǒng)計方法的限制，我國部分統(tǒng)計數(shù)據(jù)未能真實反映房地產(chǎn)市場運行的實際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀決策。舉例來說，北京市2006年1、2月份房價上漲幅度，北京市建委公布的是17.3％，國家統(tǒng)計局公布的是7.3％。由于兩者相差超過一倍，社會上一時出現(xiàn)了“到底聽誰的”的爭論。實際上。北京市建委公布的是“平均銷售價格”上漲幅度，其中包含了市場結(jié)構(gòu)的信息；國家統(tǒng)計局公布的是“準同質(zhì)住宅價格”上漲幅度，基本剔除了市場結(jié)構(gòu)信息。像這樣的還有關(guān)于別墅和套型面積90平方米的爭論。國土資源部地籍司司長樊志全在一次會上對停止審批“別墅”用地當中的“別墅”給出的是獨棟別墅的定義，而實際上別墅還有聯(lián)體別墅、雙拼別墅等類型。套型面積90平方米存在到底是建筑面積還是室內(nèi)使用面積是90平方米的爭論。這些定義的模糊給研究房地產(chǎn)帶來了相當?shù)碾y度，從而也給決策帶來了一定的困難。這就要求我們盡快制定一個行業(yè)標準和體系，這個標準和體系能使我們更準確地研究和決策。