第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)融資特點(diǎn)及方式

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)

本科畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))

題目：我國房產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及改革

學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院

專業(yè)管理管理

班級2010級項(xiàng)目管理二班

學(xué)號2010040545姓名胡凌曉

指導(dǎo)教師孫亞男

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教務(wù)處制

二Ｏ一三年十二月

房地產(chǎn)開發(fā)融資特點(diǎn)及方式

目錄:

1.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)????????????1

2.項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)????????????1

3.商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式????????????2

4.不同資金起點(diǎn)的開發(fā)商的不同融資對策??????????3

內(nèi)容摘要： 目前我國房地產(chǎn)市場融資途徑比較單一，主要是自籌資金、定金及預(yù)收款和國內(nèi)貸款的組合，此外還有利用外資、民間融資等方式，只是這些方式籌得的資金所占比重很小，不是房地產(chǎn)市場的主流融資渠道。這與發(fā)達(dá)國家相比不太一樣。就目前西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資模式來講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式。我國目前的房地產(chǎn)融資方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)車艺{(diào)控，特別是銀行利率政策的影響很大。多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資成功的前提。項(xiàng)目融資是一種新的融資方式，具有非公司負(fù)債型融資和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)。二者的結(jié)合是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)全新課題。關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目融資融資結(jié)構(gòu)

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資的特點(diǎn)

投資規(guī)模大、投資回收期長是房地產(chǎn)開發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對資金的要求尤為突出。商業(yè)房地產(chǎn)在我國飛速發(fā)展，其開發(fā)投資要求巨大的資金投入，需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。

商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價(jià)值的上升。目前在我國的許多城市商業(yè)競爭已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營的不確定性增大。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。同時(shí)在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會(huì)對收益產(chǎn)生極大的影響。但是，與此同時(shí)，隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資中又蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。

項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)

項(xiàng)目融資可以被定義為：項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。

傳統(tǒng)的融資方式是一個(gè)公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項(xiàng)目的考慮是次要的。項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初

考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，及對項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。

商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式

1.銀行貸款。

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。銀行是房地產(chǎn)融資的主渠道。銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個(gè)人。

2.通過項(xiàng)目子公司安排融資。

建立項(xiàng)目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。由于項(xiàng)目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任；第二，項(xiàng)目融資有可能被安排成為非公司負(fù)債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會(huì)差一些。

3.通過合伙制項(xiàng)目安排融資。

通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)：法律關(guān)系較簡單，便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務(wù)責(zé)任清楚，項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資、可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件、項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，管理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司。通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn)：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上缺乏靈活性；債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進(jìn)行投資，但由于投資者難以直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量，各個(gè)投資者難以單獨(dú)選擇債務(wù)形式。

4.通過項(xiàng)目公司安排融資。

由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項(xiàng)目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司，并注入一定的股本資金；第二，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項(xiàng)目；第三，項(xiàng)目融資安排在對投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。

5.企業(yè)上市融資。

理論上講，公開上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。

6.信托項(xiàng)目融資。

房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托形式多種多樣，如通過貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金；或者階段性地購買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多，而且風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較高。因此，信托將會(huì)成為國

內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一大趨勢。

7.房地產(chǎn)債券融資。

房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。但由于我國企業(yè)債券市場運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。

8.私募融資。

私募信托基金可用于項(xiàng)目開發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對私募基金沒有法律規(guī)范，也缺乏對合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。

9.海外地產(chǎn)基金。

隨著金融市場全面開放，外資銀行、外來資金逐漸成為中國房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。但是，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段。

總結(jié)：

這些多元化的融資組合將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開發(fā)商、項(xiàng)目質(zhì)地的差異將會(huì)導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目融資方式的各不相同，開發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略。

商業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)周期長、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點(diǎn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資相對住宅開發(fā)要復(fù)雜得多、也難得多。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投入到回收資金的過程較長，不像住宅物業(yè)，還是一片空地就能預(yù)售，就能回籠資金。

不同資金起點(diǎn)的開發(fā)商的不同融資對策

正是由于現(xiàn)金流的缺點(diǎn)，對于不同資金起點(diǎn)的開發(fā)商來說，融資對策也有不同。

對于自有資金超強(qiáng)的開發(fā)商，可以主要依靠自有資金來為建設(shè)資金籌資，這些開發(fā)商不會(huì)為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時(shí)間和耐心來持有物業(yè)并長期投資回報(bào)。

對于自有資金實(shí)力不強(qiáng)，而又想去嘗試開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，那么他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式。當(dāng)政府提高開發(fā)貸款的門檻后，部分實(shí)力不夠的開發(fā)商會(huì)考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對較高，更多的是利用信托資金作為過橋貸款，補(bǔ)充自有資金。

對于自有資金不足的開發(fā)商，可行的融資策略是與基金合作開發(fā)，雖然這些基金的要價(jià)比較高，但畢竟只是用力彌補(bǔ)自有資金不足的缺口，其金額不會(huì)太大，當(dāng)自有資金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并且項(xiàng)目的資質(zhì)不錯(cuò)的情況下，建議向銀行申請開發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。目前來看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是北京大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最常用到的前端融資方式。

第二篇：直接融資和間接融資方式的特點(diǎn)及利弊

一、綜合實(shí)際情況闡述直接融資和間接融資方式的特點(diǎn)及利弊

答：

1、直接融資

特點(diǎn)：流動(dòng)性較高、直接性、分散性、信譽(yù)差異性較大、部分不可逆性、相對較強(qiáng)的自主性 利：（1）避開銀行等金融中介環(huán)節(jié)，由資金供求雙方直接進(jìn)行交易，可以節(jié)約交易成本，使資金融入單位可節(jié)約一定的融資成本，資金融出單位可獲得較高的資金報(bào)酬；

（2）通過發(fā)行長期債券和發(fā)行股票，有利于籌集具有穩(wěn)定性的、可以長期使用的投資資金；由此籌集的資金具有可以長期使用的特點(diǎn)。在存在較發(fā)達(dá)的證券市場條件下，短期性資金也進(jìn)入市場參與交易，支持這類長期融資的發(fā)展；

（3）受公平原則的約束，有助于市場競爭，資源優(yōu)化配置。

弊：(1)它要求投資者具有一定的金融投資專業(yè)知識和技能，才能夠在金融市場上尋找到較好的投資品種，把握好投資機(jī)會(huì)；；（2）投資者要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)；

(3)投資者為了尋找到較好的投資品種，把握好投資機(jī)會(huì)，需要花費(fèi)大量的收集信息、分析信息的時(shí)間和成本；（4）一般逐次進(jìn)行，缺乏管理的靈活性；

（5）公開性的要求，有時(shí)與企業(yè)保守商業(yè)秘密的需求相沖突；(6)進(jìn)入證券市場進(jìn)行直接融資的多為大企業(yè),中小企業(yè)難以進(jìn)入證券市場，倒是從銀行獲取信貸更具成本優(yōu)勢。

2、間接投資

特點(diǎn)：間接性、相對集中性、融資的主動(dòng)權(quán)主要掌握在金融中介手中、貸款條件高、融資風(fēng)險(xiǎn)大、融資成本剛性化、資金使用受限制

利：(1)銀行等金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)多，吸收存款的起點(diǎn)低，能夠廣泛籌集社會(huì)各方面閑散資金，積少成多，形成巨額資金，容易實(shí)現(xiàn)資金供求期限和數(shù)量的匹配；

（2）有利于降低信息成本和合約成本；

（3）由于金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)、負(fù)債是多樣化的，融資風(fēng)險(xiǎn)便可由多樣化的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)分散承擔(dān)，有利于通過分散化來降低金融風(fēng)險(xiǎn)；

(4)間接融資(銀行體系)具有貨幣創(chuàng)造功能，對經(jīng)濟(jì)增長有切實(shí)的促進(jìn)作用；

(5)授信額度可以使企業(yè)的流動(dòng)資金需要及時(shí)方便地獲得解決；（6）保密性較強(qiáng)。弊：（1）社會(huì)資金運(yùn)行和資源配置的效率較多地依賴于金融機(jī)構(gòu)的素質(zhì)；（2）監(jiān)管和控制比較嚴(yán)格和保守，對新興產(chǎn)業(yè)、高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的融資要求一般難以及時(shí)、足量滿足；

（3）由于資金供給者與需求者之間加入金融機(jī)構(gòu)為中介，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系，在一定程度上減少了投資者對投資對象經(jīng)營狀況的關(guān)注和籌資者在資金使用方面的壓力和約束。

二、試述金融創(chuàng)新對中國金融體系及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

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答:(1)金融創(chuàng)新就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中金融要素的重新組合，以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的需要，同時(shí)獲取潛在的金融利潤；

(2)美國的次貸危機(jī)爆發(fā)和在全球市場的蔓延警示我們，盡管現(xiàn)在金融工具和金融產(chǎn)品有助于分散金融體系的風(fēng)險(xiǎn)，但金融市場的穩(wěn)定運(yùn)行的基礎(chǔ)之一，仍然是良好的信用體系；

(3)直接融資，特別是債券融資比重偏低是我國金融市場發(fā)展比較突出的問題，因此必須加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，不斷豐富金融市場的廣度和深度，完善多層次金融市場體系；

(4)近年來，存貸款利率變化幅度進(jìn)一步擴(kuò)大，金融機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品定價(jià)中有了更多的自主權(quán)。這標(biāo)志著中國貨幣市場培育工作全面啟動(dòng)，有利于進(jìn)一步促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)提高自主定價(jià)能力，完善貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，推進(jìn)市場化，增強(qiáng)了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力；

（5）隨著金融創(chuàng)新的深化，金融創(chuàng)新的開發(fā)已經(jīng)不單是一個(gè)金融企業(yè)或者金融部門的事情，它將涉及到多個(gè)部門或機(jī)構(gòu)。例如，次貸產(chǎn)品被證券化以后進(jìn)入到資本市場，使部分銀行的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到了整個(gè)金融體系；(6)促進(jìn)資本市場穩(wěn)定健康發(fā)展，推動(dòng)金融結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，對于提升我國經(jīng)濟(jì)競爭力具有現(xiàn)實(shí)而重要的意義；

(7)金融創(chuàng)新的發(fā)展使得同一種經(jīng)濟(jì)功能可通過不同的金融機(jī)構(gòu)或金融工具來實(shí)現(xiàn)，例如金融創(chuàng)新使期權(quán)交易所有可能提供同保險(xiǎn)公司一樣的保險(xiǎn)金融服務(wù)，但保險(xiǎn)監(jiān)管部門卻無法監(jiān)管期權(quán)交易所，按照機(jī)構(gòu)類別進(jìn)行金融監(jiān)管的漏洞就暴露出來了；

（8）在經(jīng)濟(jì)全球化日益加劇的情況下，金融創(chuàng)新有利于優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)，完善金融體系，為資本市場的發(fā)展提供更為有力的后盾；與此同時(shí)，金融創(chuàng)新對于宏觀經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展是有利的，但金融創(chuàng)新的過程中，會(huì)伴隨著金融監(jiān)管問題的出現(xiàn)，金融監(jiān)管更不上的話，其后果是不堪設(shè)想的，猶如美國的次貸危機(jī)。

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第三篇：融資方式

八、其他方式

1、夾層融資。夾層融資(mezzanine financing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金，因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司+股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新，即在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金，是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。外來資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。

3、典當(dāng)融資。房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段目前已進(jìn)入開發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。在短期小金額資金融通的過程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。因此典當(dāng)融資可作為解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一種融資方式。

4、合作開發(fā)。隨著土地供應(yīng)量減少，開發(fā)商取得土地的成本也就增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力，手中有土地卻沒有進(jìn)一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨(dú)特的合作開發(fā)融資方式。

第四篇：融資方式

融資方式，即企業(yè)融資的渠道。它可以分為兩類：債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。

債務(wù)性融資包括銀行貸款、發(fā)行債券和應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等，后者主要指股票融資。債務(wù)性融資構(gòu)成負(fù)債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營決策，對資金的運(yùn)用也沒有決策權(quán)。

債務(wù)融資可分為營運(yùn)資本融資與資本性支出融資，其優(yōu)點(diǎn)是借入資金并在有還款能力的適當(dāng)時(shí)候償還給債權(quán)人。債務(wù)融資的主要渠道有朋友、銀行及其他金融機(jī)構(gòu)。營運(yùn)資本負(fù)債融資（流動(dòng)資產(chǎn)——流動(dòng)負(fù)債），一般是借入短期負(fù)債，購買存貨支付應(yīng)付賬款，如果特許人必須通過增加存貨和給員工加薪來實(shí)現(xiàn)更高的銷售和利潤，這種融資方式往往就十分合適和必要。

營運(yùn)資本負(fù)債融資一般是從銀行貸款、商業(yè)信用社或信用合作社獲得，它是短期的。資本性支出融資（土地、建筑、設(shè)備及固定資產(chǎn)），是通過簽訂長期債務(wù)合同獲得。在特許企業(yè)啟動(dòng)市場擴(kuò)張或重組時(shí)，尤其要進(jìn)行資本性支出融資。資本性支出融資的主要渠道有商業(yè)銀行、風(fēng)險(xiǎn)資本、制造商、壽險(xiǎn)公司及其他商業(yè)貸款人。債務(wù)融資通常有銀行貸款、股票融資、債ā融資及融資租賃等方式。較適合目前國內(nèi)特許企業(yè)進(jìn)行債務(wù)融資的是銀行定期（質(zhì)押）貸款和融資租賃。特許人可根據(jù)種類和要求的不同，來取得改善經(jīng)營或拓展市場所需的資金。

1.銀行定期貸款

銀行是特許企業(yè)最主要的融資渠道。按資金性質(zhì)，可分為流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)貸款和專項(xiàng)貸款三類。專項(xiàng)貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優(yōu)惠，貸款分為信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)。其中，定期（質(zhì)押）貸款是銀行與特許人簽定的一種正式合同，約定特許人在特定時(shí)期（貸款期限）內(nèi)使用一定量的資本（本金）并支付既定比例的利息。這種貸款一般要求按月歸還部分本金和利息，或允許采用貸款償還方式付款，即貸款期間僅償還部分本金，到期時(shí)償還一筆金額較大的貸款。通常，這種貸款一般要求提供抵押物（土地、建筑不動(dòng)產(chǎn)、設(shè)備或其它固定資產(chǎn)），如果特許人不能按規(guī)定還貸，銀行將沒收這些抵押物。

2.融資租賃

融資租賃又稱金融租賃，是一種新的產(chǎn)品營銷和資產(chǎn)管理的運(yùn)作模式，也是一種資產(chǎn)性資金融通方式。它是所有權(quán)與使用權(quán)之間的一種借貸關(guān)系，即出租人（所有者）在一定期間內(nèi)將租賃物租給承租人（使用者）使用，承租人則按租約規(guī)定分期付給一定的租賃費(fèi)，到期取得該租賃物的所有權(quán)。融資租賃實(shí)際上是以融物的形式達(dá)到融資的目的。對于中小型特許經(jīng)營企業(yè)來說，融資租賃是融資與融物的結(jié)合，集貿(mào)易、金融、租借為一體，運(yùn)作比較靈活、簡單，對提高企業(yè)的籌資融資效益是十分有效的融資方式。常使用的有營業(yè)租賃、金融租賃或者分期付款、售后租回等方式。

權(quán)益融資是指向其他投資者出售公司的所有權(quán)，即用所有者的權(quán)益來交換資金。這將涉及到公司的合伙人、所有者和投資者間分派公司的經(jīng)營和管理責(zé)任。權(quán)益融資可以讓企業(yè)創(chuàng)辦人不必用現(xiàn)金回報(bào)其它投資者，而是與它們分享企業(yè)利潤并承擔(dān)管理責(zé)任，投資者以紅利形式分得企業(yè)利潤。權(quán)益資本的主要渠道有自有資本、朋友和親人或風(fēng)險(xiǎn)投資公司。為了改善經(jīng)營或進(jìn)行擴(kuò)張，特許人可以利用多種權(quán)益融資方式獲得需的所資本。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、流程圖、融資

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、流程圖、融資

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用明細(xì)表

序號 收費(fèi)單位 費(fèi)用名稱 標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 國土局 土地出讓費(fèi) 財(cái)政局下屬農(nóng)稅局(已改為地稅征收)土地契稅 出讓費(fèi)的3% 3 國土局 土地登記費(fèi) 建筑面積×0.086 4 規(guī)劃局 配套費(fèi) 建筑面積×280 5 建設(shè)局 墻體建筑節(jié)能費(fèi) 建筑面積×8 6 建設(shè)局開發(fā)辦 開發(fā)管理費(fèi) 建筑面積×6 7 質(zhì)監(jiān)站 建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi) 工程造價(jià)的0.007% 8 建設(shè)局 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 工程造價(jià)的0.006% 9 定額站 定額測定費(fèi) 工程造價(jià)的0.1% 10 發(fā)改局 散裝水泥專項(xiàng)基金 建筑面積×2 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)中心 用地規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi) 土地面積×1.8 12 有資質(zhì)的環(huán)評公司 環(huán)評費(fèi) 建筑面積×0.5 13 地震局 建設(shè)工程抗震審批 2元每平方米 建工局（或建設(shè)局代收 勞保費(fèi) 工程造價(jià)的2.6% 人防辦 人防費(fèi) 底層總面積×20 16 氣象局 防雷 建筑面積×1.2 17 規(guī)劃局 放線費(fèi) 用地面積×3 招標(biāo)交易中心 招投標(biāo)管理費(fèi) 工程造價(jià)的0.055% 工程招投標(biāo)管理公司 建筑合同鑒證費(fèi) 工程造價(jià)的0.0014% 20 建設(shè)局 圖審費(fèi) 建筑面積×3 21 監(jiān)理公司 建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 建筑面積×8 設(shè)計(jì)單位 方案設(shè)計(jì)，單體設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑面積×20 23 設(shè)計(jì)單位 勘察測繪費(fèi) 建筑面積×0.5 24 工程管理公司 可行性研究 建筑面積×0.5 25 市政排水管理部門 排污排洪 建筑面積×5 26 通訊工程公司 通訊 建筑面積×5 27 熱力公司 采暖 建筑面積×50 28 燃?xì)夤?管道煤氣 建筑面積×50 29 地稅局 稅金 營業(yè)稅及附加收5.55% 30 地稅局 土地增值稅 收入的1% 31 國稅局 所得稅 收入的3.75% 32 房管局 分丘測繪 土地面積×0.34 33 房管局 分戶測繪 建筑面積×1.36 34 房管局 交易手續(xù)費(fèi) 3元每平方米

房管局 白蟻防治費(fèi) 2元每平方米

房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖

招投標(biāo)管理流程

房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解（網(wǎng)絡(luò)整理）

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。

簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。

在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?，F(xiàn)在，爭議就來了，這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正個(gè)人不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求的。

審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準(zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引，引到多少電算多少電。

再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。

再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

劃部門對單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對不會(huì)安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是 35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。

6、消防和人防專項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。真要有空襲了絕對不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們?，F(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。

現(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。看來，質(zhì)量問題都是安全問題。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了，有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續(xù)往上建。不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門的生財(cái)主道啊。

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 首先，必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。

監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致。

監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。

11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。缺一不可。但在與同行的交流中，也從來沒見過老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。要這樣的話，絕對沒1年的時(shí)間出不來。不相信的同學(xué)，請回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAME OVER。

因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒得玩了。

13、放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場化了。嘿嘿，又來一個(gè)半市場化。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線后，測繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個(gè)測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個(gè)“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗(yàn)線冊。

這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預(yù)售許可證

預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了?，F(xiàn)在房地產(chǎn)預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?，F(xiàn)在在預(yù)售上面做手腳的可能性越來越小了。

預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。但是在北方很多城市都是在沒有取得預(yù)售證之前就開始內(nèi)部認(rèn)購賣VIP卡了，預(yù)售證也是想法提前拿出來，發(fā)票都是在交房之后再開。

在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。這個(gè)叫預(yù)測繪。在竣工之后，到實(shí)地測量，就是實(shí)測了?，F(xiàn)在為了避免面積方面的糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機(jī)構(gòu)的工作上?？傊疅o論到時(shí)候?qū)崪y面積是多少，房屋測量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測面積出報(bào)告。

15、關(guān)于預(yù)售中的土地解押

先從土地抵押說起。現(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識了。

根據(jù)現(xiàn)在越來越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個(gè)事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。

現(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。

其中的兩個(gè)辦法。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。這兩個(gè)部門絕對不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。這個(gè)懸空期是合理的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個(gè)懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè) 1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用?？傊k法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16、規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。

在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩?；镜倪^程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。然后拿起?yàn)線冊來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過。這也是開發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。講個(gè)電的事情。在報(bào)裝的時(shí)候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。這個(gè)企業(yè)也不說什么。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個(gè)三臺的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過。但是，驗(yàn)收報(bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云。

質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡單了?？⒐ぶ螅┕挝?、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收報(bào)告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這就完成了。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這是普遍現(xiàn)象。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。

質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這個(gè)備案就沒什么好多說了。

竣工驗(yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。

各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。

17、結(jié)束語

這整個(gè)過程，也只不過是個(gè)大概，而已。事實(shí)上還有很多需要跟各個(gè)部門扯皮的事情，沒寫進(jìn)來。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問題，干過這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個(gè)東西又只不過是整個(gè)過程中的一件小事。

在漫長的施工、報(bào)建、融資、銷售過程中，有無數(shù)次的臺底交易和私下勾結(jié)。再好的朋友也會(huì)在這種氣氛中開始互相猜疑并導(dǎo)致最終散伙。規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。你試圖規(guī)范做事，誠實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。親眼見過一個(gè)年輕的民營企業(yè)家想搞房地產(chǎn)，從04年開始領(lǐng)取了規(guī)劃要點(diǎn)，審總平面，審1年沒審出來，規(guī)劃要點(diǎn)到期了重新回去領(lǐng)，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，但是總規(guī)剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。親眼見過這個(gè)身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領(lǐng)域內(nèi)是多么的優(yōu)秀。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們試圖進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資--材料

1、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》

2、房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)(或者大股東有)

3、投入項(xiàng)目總額的30%以上

1、介入模式：信托通常通過兩種形式介入房地產(chǎn)項(xiàng)目，一種是房地產(chǎn)信托貸款的形式，此種形式需滿足四三二的標(biāo)準(zhǔn)，即四證齊全，二級資質(zhì)，35%自有資金到位，四證包括土地證、用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、施工證。第二種形式為股權(quán)合作的形式，即大信托模式，對于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國土部門簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計(jì)劃，信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司90%以上股權(quán)，融資公司以自有資金認(rèn)購信托計(jì)劃的次級部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。

2、融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報(bào)酬不得低于5％。

3、公司團(tuán)隊(duì)：公司有成熟的開發(fā)團(tuán)隊(duì)、有著一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所做投資計(jì)劃及銷售回款真實(shí)可信。

4、還款來源：公司有著穩(wěn)定的回款來源，能夠到期歸還借款。

5、保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對抵押物價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，對于其作價(jià)往往不得高于評估價(jià)值的50%。

6、限制內(nèi)容：不得介入各地“地王”項(xiàng)目，不得未經(jīng)信托業(yè)務(wù)委員會(huì)審議在土地掛牌前與企業(yè)簽署融資意向協(xié)議，不得介入低密度（容積率低于0.6以下，含0.6）及別墅項(xiàng)目。

房地產(chǎn)名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權(quán)證 B、預(yù)（出）售許可證 C、立項(xiàng)施工許可證 D、資質(zhì)證書

E、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 F、營業(yè)執(zhí)照

二、容積率、建筑密度

建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場地越大。

高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積

三、建筑間距

指建筑平面外輪廓線之間的距離。

四、得房率

總套內(nèi)建筑面積/總建筑面積

是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。

五、綠化率、綠化覆蓋率

是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 綠化率=綠化用地/基地總面積

綠化覆蓋率=綠化覆蓋面積/基地總面積 成片小區(qū)綠化率30%（市中心20%）獨(dú)棟綠化率10%

六、建設(shè)用地面積

建設(shè)用地面積:指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。

七、規(guī)劃建設(shè)用地面積

規(guī)劃建設(shè)用地面積：是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場地等等。

八、建筑覆蓋率

建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。

九、商品房的使用率

是指房屋的使用面積與建筑面積的比例

十、建筑基底面積

建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。

十一、土地使用權(quán)

是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。

十二、住宅所有權(quán)

住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。不包括宅基地和院地。

十三、標(biāo)高 標(biāo)高分為絕對標(biāo)高與相對標(biāo)高。

絕對標(biāo)高：將青島黃海的平均海平面為絕對標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)。

相對標(biāo)高：把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高為相對標(biāo)高的零點(diǎn)。

標(biāo)高數(shù)值以“米”為單位，一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）

十四、尺寸線 數(shù)值以“毫米”為單位

十五、建筑要素

建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件、建筑形象

十六、生地、毛地、熟地

A、生地---純粹未開發(fā)的土地物質(zhì) B、毛地---經(jīng)三通一平的生地 C、熟地---七通一平十七、三

（七）通一平

三通一平---水、電、交通、場地平整

七通一平---上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場地平整

十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線

B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內(nèi)不允許有任何永久性建筑

十九、公寓式辦公建筑&一般辦公建筑

A、公寓式辦公建筑---單元式小空間劃分，每個(gè)單元之平均建面大于等于150M2，有愛貓撲.愛生活衛(wèi)生設(shè)備，若每個(gè)單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。

B、一般辦公建筑---非單元式小空間劃分，按層設(shè)置衛(wèi)生設(shè)備。

二十、群房 與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。二

十一、日照間距

指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。

二十二、住宅的層高

住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。

二十三、住宅的凈高

住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：

凈高=層高-樓板厚度

即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。二

十四、建筑分類

按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分：

磚混結(jié)構(gòu)建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）

按施工方法分為：

裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。

現(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式為代表。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。二

十五、商品房“套內(nèi)建筑面積” 它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。按照建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：

１、套（單元）內(nèi)的使用面積，指房間實(shí)際能使用的面積。

２、套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

３、陽臺建筑面積，指套內(nèi)陽臺的建筑面積，按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，封閉式陽臺，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為。

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積 二

十六、住宅使用面積

是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層高低于2.20米的部分不計(jì)入面積。

二十七、復(fù)式住宅

復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（李氏設(shè)計(jì)為3.3米，而一般躍層式為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。一層的廚房高2米，上層貯藏讓高1.2 米，上層直接作為臥室床面，人可坐起且無法直立。

二十八、房屋的組成

基礎(chǔ)、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二

十九、室內(nèi)動(dòng)線

各房間的房門之間的互相最短連線。三

十、膠凝材料

能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料 三

十一、膠凝材料 膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）

三

十二、石灰的生產(chǎn)

石灰以石灰石為原料，經(jīng)高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石灰。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質(zhì)量越高。）

三

十三、生石灰的熟化

生石灰加入70%左右的水得到石灰粉，生石灰加入過量的水得到石灰乳，沉淀后除去水得到石灰膏。