第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資策略及操作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資策略及操作（轉(zhuǎn)載）

摘 要 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有兩大核心：資金和土地。而資金在其中更起決定性作用。文章就新形勢(shì)下的融資策略及方法進(jìn)行分析及介紹。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 融資策略 融資操作 項(xiàng)目貸款

2005年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設(shè)，接著對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動(dòng)輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡(luò)尋找資金支持。許多已拿到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設(shè)或緩建，有的被迫終止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準(zhǔn)利率貸到銀行規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：定位銀企關(guān)系，選擇融資時(shí)間及融資行

1.1 建立合作互利的銀企關(guān)系

現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行之間不是一種簡(jiǎn)單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場(chǎng)條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場(chǎng)優(yōu)劣地位也不是固定不變的。

融通資金的安全性、流動(dòng)性、項(xiàng)目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)務(wù)必有切實(shí)的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時(shí)期，可以追加自有資金或采取抵押加擔(dān)保的方式保證等——因?yàn)殂y行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對(duì)沒(méi)有效益和資金發(fā)展的企業(yè)，銀行是不愿提供服務(wù)的。現(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上擁有較大的上下浮動(dòng)空間，1

而且金融產(chǎn)品沒(méi)有專利可言，可以說(shuō)不存在壟斷價(jià)格，所以銀企之間同時(shí)存在博弈與合作的關(guān)系。

1.2 時(shí)間安排留有余地

正常的貸款周期為1~2個(gè)月，（當(dāng)然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的影響因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，應(yīng)在用款前3~5個(gè)月開(kāi)始聯(lián)絡(luò)辦理。

1.3 挑選合適的合作銀行

在銀行市場(chǎng)化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢(shì)及擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，同時(shí)受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設(shè)置上均有差別，如整個(gè)貸款價(jià)格的設(shè)定，體現(xiàn)了銀行長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化還是短期利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇基本戶開(kāi)戶行時(shí)，應(yīng)挑選對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，不僅無(wú)須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學(xué)到許多知識(shí)和理念。同時(shí)，他們對(duì)行業(yè)動(dòng)態(tài)及走勢(shì)的判斷比較恰當(dāng)，一般以長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化作為其最終目標(biāo)，經(jīng)辦人做起來(lái)會(huì)相對(duì)輕松順利。選擇融資行時(shí)，應(yīng)先聯(lián)絡(luò)基本戶開(kāi)戶行，一般基本戶開(kāi)戶行覺(jué)得項(xiàng)目可行，會(huì)留下來(lái)積極地去做的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另?yè)胥y行開(kāi)立1~2個(gè)一般賬戶。俗話說(shuō)“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個(gè)項(xiàng)目上億或數(shù)億的貸款，實(shí)際利率差1%，每?jī)|元的利息差則為100萬(wàn)元（不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費(fèi)，如評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記等費(fèi)用。故融資成本是一個(gè)必須考慮的因素。明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢(shì)條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來(lái)源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是目前在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目。

我們選擇的是常見(jiàn)方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員操作開(kāi)發(fā)貸款前要先準(zhǔn)備哪些方面的資料呢？

（1）項(xiàng)目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準(zhǔn)備一份項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告，主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的基本情況，招標(biāo)書(shū)附件中計(jì)劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復(fù)函文件中有相關(guān)指標(biāo)及資料、市場(chǎng)分析、建設(shè)設(shè)計(jì)方案、主要財(cái)務(wù)效益分析指標(biāo)等。不必寫(xiě)得細(xì)，擇其要點(diǎn)寫(xiě)得有共性即可。這有利于銀行對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。

（2）“四證”辦理?！八淖C”依序指《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》?，F(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個(gè)證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請(qǐng)，第三證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會(huì)審批；第四證《建設(shè)工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會(huì)審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說(shuō)貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。

（3）公司情況介紹。這些基礎(chǔ)資料可由公司的相關(guān)證照、驗(yàn)資報(bào)告、公司合同章程、歷年的審計(jì)報(bào)告等資料取得。另補(bǔ)充說(shuō)明公司自有資金能力，開(kāi)發(fā)歷史，公司的誠(chéng)信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。如展示得充分，會(huì)得到銀行的信任，增加融資的成功率。

（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時(shí)間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實(shí)際操作，項(xiàng)目貸款一般是自有資金占項(xiàng)目預(yù)算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。貸款操作方法及操作步驟

3.1 接觸

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談

了解，對(duì)利率、還本付息方法、資金運(yùn)作方式、貸款的限制條款等有個(gè)初步的印象后，再進(jìn)行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進(jìn)行融資。

3.2 提供銀行需要的資料

確定融資意向后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可按融資行的要求準(zhǔn)備并遞交相關(guān)的資料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國(guó)地稅登記證、法人代表證明書(shū)、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)指定專人負(fù)責(zé)辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負(fù)責(zé)本項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫(xiě)銀行內(nèi)部要求的貸款評(píng)估報(bào)告。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評(píng)估報(bào)告構(gòu)成的主要內(nèi)容，就能在融資活動(dòng)中更快更準(zhǔn)地找到工作的切入點(diǎn)。貸款評(píng)估報(bào)告一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：

（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以往的開(kāi)發(fā)成績(jī)和現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)能力，借款人的財(cái)務(wù)狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡(jiǎn)介上就有大部分資料。

（2）項(xiàng)目概況及報(bào)批情況。包括項(xiàng)目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來(lái)源于招標(biāo)書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，而項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源，項(xiàng)目進(jìn)度和用款計(jì)劃則根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或公司要求由相關(guān)部門列出。報(bào)批情況如實(shí)列出即可。

（3）項(xiàng)目的分析評(píng)價(jià)，包括市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。市場(chǎng)分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項(xiàng)目周圍的交通、市政配套等，同時(shí)結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析及考察。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項(xiàng)目所在地周邊進(jìn)行實(shí)地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，確定市場(chǎng)目前最高或最低的可售單價(jià)及銷售狀況。

財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)一般包括如下內(nèi)容：在市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行銷售收入測(cè)算，然后根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算投資成本測(cè)算出投資回收期來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的流動(dòng)性（如不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計(jì)到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的盈利性，還可用盈虧平衡點(diǎn)、安全邊際和安全邊際率來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的安全性（盈虧平衡點(diǎn)的銷量=總成本/（預(yù)計(jì)總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預(yù)計(jì)總銷售收入-盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預(yù)計(jì)總銷售收入）等。

例：A項(xiàng)目的預(yù)算投資總額3億元，第一年投資期無(wú)貨幣資金流入，第二年開(kāi)始預(yù)銷售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：

回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年

預(yù)計(jì)綜合稅率：營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%+所得稅為預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn)15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤(rùn)率12%。銷售利潤(rùn)率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，盈虧平衡點(diǎn)的銷售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無(wú)所得稅。安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元

3.3 跟蹤溝通與配合貸款評(píng)估報(bào)告寫(xiě)好送到基層貸審會(huì)約10天左右。上會(huì)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行還需對(duì)貸款融資的主要條款進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗(yàn)容易在貸審會(huì)上遇到質(zhì)疑的問(wèn)題是否采取了切實(shí)并行之有效的應(yīng)對(duì)措施，如最近有傳取消商品房預(yù)售制度，對(duì)此我公司的準(zhǔn)備是追加初期股東投入。除會(huì)前準(zhǔn)備外，銀行經(jīng)辦人的臨場(chǎng)應(yīng)變能力也是重要的。基層貸審會(huì)后可能有修改及補(bǔ)充的要求，按要求操作完畢約3~5天。

一般而言，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項(xiàng)目貸款處理，基

層貸審會(huì)后還需上級(jí)貸審會(huì)審批。上級(jí)貸審會(huì)的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)疑評(píng)審，一般修改及補(bǔ)充總是有的，關(guān)鍵是看項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對(duì)政策的理解對(duì)項(xiàng)目貸款資金安全性、流動(dòng)性、盈利性的預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確把握到位，措施是否得當(dāng)。如果基本通過(guò)或補(bǔ)充資料后基本通過(guò)，拿到貸款批件，開(kāi)發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒(méi)白流。現(xiàn)在可以進(jìn)行下一步也就是放款前的操作了。

請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估（抵押貸款額以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)計(jì)算），貸款合同公證（看是否有必要），購(gòu)買抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行抵押登記備案是接下來(lái)的工作，按辦事機(jī)構(gòu)告知書(shū)上的條款操作即可。要說(shuō)明的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對(duì)當(dāng)?shù)赝愂召M(fèi)行情進(jìn)行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬(wàn)元是很輕松的事。

做到這里，再確認(rèn)融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢吧。4 結(jié)語(yǔ)

（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項(xiàng)目的概況及報(bào)批情況，市場(chǎng)分析及財(cái)務(wù)分析，融資規(guī)模，當(dāng)?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對(duì)項(xiàng)目關(guān)注的核心等。這是融資成功的基礎(chǔ)。

（2）講求效益，達(dá)成目標(biāo)。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款數(shù)額大——以億計(jì)數(shù)，時(shí)間長(zhǎng)——1年以上，故時(shí)間成本效益應(yīng)綜合考慮，在保證時(shí)間性的基礎(chǔ)上，每年少花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)至數(shù)百萬(wàn)是平常事。

（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資工作忙碌近1個(gè)月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開(kāi)戶的原因之一。此時(shí)應(yīng)檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說(shuō)明經(jīng)營(yíng)眼光有限，并不說(shuō)明經(jīng)營(yíng)能力差。試想，當(dāng)初花費(fèi)數(shù)億買土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)十大融資模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)十大融資模式

作為典型的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)必然會(huì)拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常供給，不利于平抑高漲的房?jī)r(jià)；與此同時(shí)，為了回應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開(kāi)始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀根越收越緊，開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題成為影響生存和發(fā)展的首要問(wèn)題，客觀上要求開(kāi)發(fā)商由依賴銀行貸款轉(zhuǎn)而尋求多元化融資之略。面對(duì)嚴(yán)格的土地政策和不利的金融政策，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在融資戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)上可能會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。房地產(chǎn)金融在“十一五”期間面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問(wèn)題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問(wèn)題。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問(wèn)題。

銀行貸款（門檻較高，易受政策影響）

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金仍然來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全風(fēng)險(xiǎn)集中到銀行身上，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已是迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門檻，再加上“8．31大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憑借銀行資金買地開(kāi)發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。盡管2005年被媒體和諸多業(yè)界人士熱捧的多元化融資，再2006年挾其突起之勢(shì)，浩浩蕩蕩撲面而來(lái)。然而，這新的一年中，作為房地產(chǎn)融資主渠道的銀行，內(nèi)對(duì)各路新融資方式的挑戰(zhàn)，外臨外資銀行等強(qiáng)敵逼近，其江湖老大的地位卻依然難以撼動(dòng)。2006年銀行仍作為房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少：非銀行融資渠道將加速放開(kāi)，直接融資和證券化融資加快不僅是銀行為了減低自身的風(fēng)險(xiǎn)，僅從美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融模式分析，銀行信貸的比例也是逐步降低，銀行信貸衍生品和非信貸類的融資品種層出不窮且不斷完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。根據(jù)我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。也就是說(shuō)大多數(shù)金融資產(chǎn)掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉(zhuǎn)移出來(lái)。當(dāng)然我們以銀行為主導(dǎo)的方式，并不會(huì)說(shuō)完全是單一的方式，融資渠道多元化，融資市場(chǎng)多元化，肯定是今后一段時(shí)間內(nèi)要進(jìn)行的，比我們想象的肯定要快。

上市融資（條件苛刻）理論上講，公開(kāi)上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。但是，房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難，因?yàn)樗内A利模式有別于一般工業(yè)企業(yè)，資金流不連續(xù)，呈現(xiàn)周期性的大進(jìn)大出的狀況，難以達(dá)到上市要求，如要求設(shè)立滿3年，有最近3年可比性的盈利，發(fā)行人業(yè)務(wù)和管理層近3年未變等。上市曾是房地產(chǎn)企業(yè)夢(mèng)寐以求的一條融資渠道，但是在1994年宏觀調(diào)控的大背景下，中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定暫不接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上市申請(qǐng)，直到2001年初才解除了這一禁令。有數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)全國(guó)有20多家地產(chǎn)公司并購(gòu)上市，以股權(quán)融資的方式買殼進(jìn)入股票市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行直接融資。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開(kāi)發(fā)商已紛紛通過(guò)買殼，成功參股或控股上市公司。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，到2004年初，已有北京天鴻寶業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司、金地集團(tuán)、上海復(fù)地等60多家房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資。當(dāng)然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)買殼、重組來(lái)上市。買殼上市就是指一些非上市公司通過(guò)收購(gòu)一些業(yè)績(jī)較差，籌資能力弱化的上市公司，剝離被收購(gòu)上市公司的不良資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，注入自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或其他資產(chǎn)，形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)該公司間接上市的目的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金的有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾行推髽I(yè)還可以考慮買(借)殼上市進(jìn)行融資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)本身的這種資金密集型、周期性、受政策影響比較大的特點(diǎn)，房企借助資本市場(chǎng)會(huì)成為一個(gè)趨勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市面臨監(jiān)管層大量的法律法規(guī)的屏障。因此，很多好的房地產(chǎn)公司一直在尋求香港、新加坡上市。其余的則考慮通過(guò)借殼上市打開(kāi)資本市場(chǎng)的通道。2006年初，各大房地產(chǎn)上市公司陸續(xù)發(fā)布了年報(bào)，大部分公司的利潤(rùn)普遍比上年出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)。由于各大公司都在增加土地儲(chǔ)備，房地產(chǎn)企業(yè)普遍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的融資；中動(dòng)。據(jù)悉，2006年國(guó)資委和證監(jiān)會(huì)有意降低房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻，保利地產(chǎn)已經(jīng)率先敲開(kāi)了A股市場(chǎng)大門。很多好的房地產(chǎn)公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪宏觀調(diào)控的影響下，以內(nèi)地發(fā)展為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場(chǎng)的融資步伐?？梢赃@么說(shuō)，在2006年通過(guò)在國(guó)內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍然將是一種奢望。

房地產(chǎn)債券融資（審批很難）

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見(jiàn)。房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券，分別是“萬(wàn)國(guó)投資券”、“伯樂(lè)投資券”以及“富島投資券”，總計(jì)1．5億元，這三種投資券按《企業(yè)債券管理暫行條例》對(duì)具體項(xiàng)目發(fā)行，實(shí)際上是資產(chǎn)負(fù)債表外(Off-balancesheet)的房地產(chǎn)項(xiàng)目債券。同年9月北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)發(fā)行了2,900萬(wàn)元、利率為10．1％、限期為3．5年的債券，這屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。由于后來(lái)接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無(wú)法償還的事件，我國(guó)債券市場(chǎng)從此陷入低潮，國(guó)家采取了嚴(yán)厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行房地產(chǎn)債券。1998年以來(lái)，有4家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，分別是：深圳振業(yè)集團(tuán)股份有限公司為翠?；▓@項(xiàng)目發(fā)行的“1998深振業(yè)債券”；北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)發(fā)行的“首創(chuàng)債券”，用于北京市六個(gè)居民小區(qū)的商品房建設(shè)；北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司發(fā)行的“蓮花小區(qū)建設(shè)債券”；北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司發(fā)行的“華遠(yuǎn)債券”，用于北京市西城區(qū)東冠英小區(qū)危舊改造。近年來(lái)，發(fā)行房地產(chǎn)債券的企業(yè)也屈指可數(shù)，發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。再加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。多年來(lái)，債券融資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中所占的份額一直很低，而且1997-2001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來(lái)的最低點(diǎn)，2004年房地產(chǎn)企業(yè)債券只占當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的0．001％。這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。從我國(guó)目前來(lái)看，由于發(fā)債主體資格的嚴(yán)格要求和債券市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通。2004年伴隨《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開(kāi)放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)，國(guó)家對(duì)于債券融資的態(tài)度會(huì)有實(shí)質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會(huì)增大。按照我國(guó)“大力發(fā)展資本市場(chǎng)、擴(kuò)大直接融資比例”的發(fā)展思路，2006年債券市場(chǎng)的發(fā)行量將有一個(gè)大的增長(zhǎng)已成必然。而像短期融資券、企業(yè)債的發(fā)行更有可能成倍增長(zhǎng)。因此可以相信，包括短期融資券、可轉(zhuǎn)換債券在內(nèi)的債券市場(chǎng)將成為2006年房地產(chǎn)公司除銀行外最可能企及的方式。當(dāng)然，國(guó)家應(yīng)適度放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等限制條件，增加對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資創(chuàng)造良好的條件。

夾層融資（易，未來(lái)的主要融資方式之一）

“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。“夾層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓咸股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券；在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)，這是比較低級(jí)的；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司十股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面可進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開(kāi)銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35％、同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。夾層融資的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。自銀監(jiān)會(huì)2005年9月份下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制的“212”號(hào)文件后，其政策不僅將以“過(guò)橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中普遍采用的抵押式貸款融資和財(cái)產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權(quán)式融資的主流手法就此終結(jié)。但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為主流盈利模式的信托公司一定不會(huì)受到政策的束縛，而將會(huì)去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務(wù)創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第4季度體現(xiàn)出來(lái)，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的“夾層融資”、股權(quán)投資和債權(quán)融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺(tái)。聯(lián)華信托2005年推出的“聯(lián)信·寶利”7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國(guó)首個(gè)夾層融資信托產(chǎn)品?！奥?lián)信·寶利”7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5,000萬(wàn)元，分別持有項(xiàng)目公司20％的股份，1，5億元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60％。而在1．5億元的信托資金中，“聯(lián)信·寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。

房地產(chǎn)信托（易，未來(lái)的主要融資方式之二）

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來(lái)異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國(guó)的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營(yíng)、管理和處分的財(cái)產(chǎn)為房地產(chǎn)及相關(guān)財(cái)務(wù)的信托。自2001年我國(guó)信托投資“一法兩規(guī)”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的相繼出臺(tái)以來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開(kāi)始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來(lái)信托投資公司發(fā)行一系列房地產(chǎn)信托計(jì)劃，特別是央行“121文件”以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把融資的目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托在資金運(yùn)用上，可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，形式多種多樣：如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，雖然房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營(yíng)銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多。2005年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢(shì)。據(jù)市場(chǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2005年12月31日，信托市場(chǎng)共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157．27億元，絕對(duì)額大幅增加了35．1億元，分別較去年同期增長(zhǎng)11％和28．73％。其產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來(lái)的最高峰值。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開(kāi)放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌以后，我國(guó)房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有大幅度發(fā)展。2006年我國(guó)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。2006年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)如下五大特征：(1)整體趨勢(shì)先抑后揚(yáng)。(2)專業(yè)化、細(xì)膩化將會(huì)穩(wěn)步推動(dòng)市場(chǎng)向成熟邁進(jìn)。(3)信托商將在212號(hào)文的“后房地產(chǎn)信托時(shí)代”，逐步亮劍。(4)房地產(chǎn)信托投融資的區(qū)域化將趨明顯。(5)產(chǎn)品發(fā)行總量會(huì)走低，但總體發(fā)行規(guī)模將繼續(xù)放大。隨著信托計(jì)劃200份的可能突破及分類監(jiān)管的正式實(shí)施，2006年有望成為信托行業(yè)走向規(guī)范與專業(yè)的轉(zhuǎn)折之年。經(jīng)過(guò)短時(shí)期的低迷之后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品2006年6月份重新坐上信托產(chǎn)品的頭把交椅，發(fā)行規(guī)模達(dá)到21．34億元，占當(dāng)月發(fā)行的信托產(chǎn)品總規(guī)模的三成之多。盡管政府調(diào)控樓市的步伐目前正在加快，陸續(xù)出臺(tái)的政策和措施導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)的信貸進(jìn)一步收緊，然而與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的信托產(chǎn)品卻沒(méi)有因此而收縮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)的暴利時(shí)代即將過(guò)去，卻仍不妨礙房地產(chǎn)作為一種商品所能產(chǎn)生的可觀收益。房地產(chǎn)信托的再次火爆，讓投資者發(fā)現(xiàn)，還有另外一種方式，可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得頗為豐厚的收益。雖然目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補(bǔ)充和主流發(fā)展方向之一。

海外地產(chǎn)基金（幾乎不考慮中小型開(kāi)發(fā)商或非知名開(kāi)發(fā)商）

目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式——一是申請(qǐng)中國(guó)政府特別批準(zhǔn)運(yùn)作地產(chǎn)項(xiàng)目或是購(gòu)買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過(guò)回購(gòu)房、買斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現(xiàn)資金合法流通和回收。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)吸引了眾多的海外地產(chǎn)基金，摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國(guó)住宅發(fā)展基金”、澳洲麥格理集團(tuán)旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、荷蘭國(guó)際集團(tuán)(1NG-GROUP)、美林投資銀行、美國(guó)漢斯地產(chǎn)公司等爭(zhēng)先登陸中國(guó)，大手筆收購(gòu)了一些大型商場(chǎng)、大城市繁華地帶寫(xiě)字樓，或股權(quán)投資于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，有些則獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國(guó)凱雷投資集團(tuán)與順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)簽訂了戰(zhàn)略投資協(xié)議，軟銀亞洲和凱雷分別投資了3,500萬(wàn)美元和1,000萬(wàn)美元，分別占有順馳(中國(guó))不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)集團(tuán)15％和7．5％的股份。業(yè)界專家分析，2006年金融要全面開(kāi)放，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。海外基金與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)的信譽(yù)、規(guī)模和實(shí)力要求比較高。但是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相對(duì)其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國(guó)情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段，2006年可望有新的突破。從發(fā)展趨勢(shì)看，在未來(lái)兩三年內(nèi)境外基金將快速增加，這些境外基金將帶來(lái)他們的資金和經(jīng)驗(yàn)，并越來(lái)越多地參與到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)然，要使得海外基金成為房地產(chǎn)企業(yè)的一大資金來(lái)源，還需要相關(guān)政策、法律的完善，和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的日益規(guī)范化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益透明化。

房地產(chǎn)信托投資基金（制度控制，近期內(nèi)很難）

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡(jiǎn)寫(xiě)為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITs實(shí)際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購(gòu)買相應(yīng)地為開(kāi)發(fā)商提供了融資渠道。由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs在國(guó)外發(fā)展較成熟，美國(guó)、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國(guó)家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年7月，嘉德置地、摩根斯丹利房地產(chǎn)基金、美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)先后與深國(guó)投下的商用置業(yè)公司簽訂合同，合作開(kāi)發(fā)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。在這些舉動(dòng)的背后，房地產(chǎn)投資信托(REITs)的身影隱約可見(jiàn)。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國(guó)資本市場(chǎng)上的REITs尚未定型，至今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出開(kāi)放REITs通道的建議，國(guó)內(nèi)旺ITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。至2005年年末，內(nèi)地在香港共有三只REITs上市，市值達(dá)到31億美元，投資回報(bào)率5％-6％左右。對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，REITs雖好，但操作起來(lái)卻難。由于相應(yīng)制度不健全，在國(guó)內(nèi)操作REITs面臨“雙重稅收”(投資公司在取得信托收益以及收益向投資人進(jìn)行分配時(shí)都需要繳稅)問(wèn)題，投資回報(bào)率要求較高，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司一般難以承受。由于沒(méi)有設(shè)立REITs方面的合法機(jī)制，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂(lè)于和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產(chǎn)領(lǐng)域最為熱門的話題。據(jù)了解，目前已經(jīng)進(jìn)入上市通道將于2006年在新加坡或香港發(fā)行REITs的企業(yè)包括華銀投資、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置地(11 09．HK)、北辰實(shí)業(yè)(0588．HK)等。2006年將有更多打包國(guó)內(nèi)物業(yè)的REITs項(xiàng)目在香港發(fā)行。2006年將拉開(kāi)內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目的REITs奔赴海外上市的大幕。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到香港資本市場(chǎng)上發(fā)行REITs進(jìn)行融資，從宏觀上而言，有利于降低中國(guó)銀行業(yè)貸款中房地產(chǎn)貸款的比重，減輕房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)對(duì)于中國(guó)商業(yè)銀行體系的；中擊；從微觀上而言，有利于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟新的融資渠道。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到資本主導(dǎo)的階段，發(fā)展REITs產(chǎn)品與REITs市場(chǎng)將是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。從某種意義上講，REITs將改變目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些運(yùn)作規(guī)則及固有理念，也將締造一個(gè)全新的“地產(chǎn)金融”時(shí)代。當(dāng)然，中國(guó)在目前的制度下，發(fā)展REITs還需要時(shí)間。

私募融資（難）

作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報(bào)的行業(yè)中，私募基金無(wú)時(shí)不在證明自己的存在，甚至充當(dāng)房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的罪魁禍?zhǔn)?。向私募基金的融資有時(shí)不太規(guī)范和不易監(jiān)管，據(jù)估算，十余年間，民間私募基金投向全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資金已經(jīng)超過(guò)了千億元規(guī)模。在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)型證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂后的《證券法》和《公司法》已為房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新預(yù)留了空間，私募信托基金可用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標(biāo)底和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

典當(dāng)融資（成本太高）

對(duì)于國(guó)內(nèi)數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，宏觀調(diào)控之后的資金問(wèn)題與大型開(kāi)發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開(kāi)辟融資渠道成為現(xiàn)實(shí)的選擇。此時(shí)，房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種替補(bǔ)融資手段進(jìn)入開(kāi)發(fā)商的視野。典當(dāng)行可以利用其方便、快捷的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務(wù)。隨著我國(guó)監(jiān)管部門對(duì)房屋抵押典當(dāng)?shù)牡炔粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的解禁，房屋正在成為今天典當(dāng)行最大標(biāo)的業(yè)務(wù)。2006年上海、天津等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市所在地的房地產(chǎn)主管部門率先出臺(tái)了典當(dāng)行開(kāi)展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的政策，天津市更將在建商品房、期房劃入典當(dāng)行可涉足的領(lǐng)域。這為各省規(guī)范合法地進(jìn)行房屋抵押登記帶來(lái)了更多的盼望。在短期小金額資金融通的過(guò)程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來(lái)說(shuō)，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。典當(dāng)融資雖然不占主流地位，但依然是解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一束救命稻草。典當(dāng)融資在2005年扮演了中小房地產(chǎn)企業(yè)救命稻草的角色，也成為一些大企業(yè)首選的應(yīng)急融資方式。由于成本太高，2006年內(nèi)典當(dāng)融資的非主流地位難以改變，但將有越來(lái)越多主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的典當(dāng)行出現(xiàn)。

合作開(kāi)發(fā)（難）

在“8．31大限”使土地實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的公開(kāi)供給之際，土地供應(yīng)量亦隨之減少，開(kāi)發(fā)商取得土地的成本增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開(kāi)發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力，手中有土地卻沒(méi)有進(jìn)一步開(kāi)發(fā)能力的開(kāi)發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開(kāi)發(fā)商的合作，成為該階段獨(dú)特的合作開(kāi)發(fā)融資方式。

總之，信托是我國(guó)房地產(chǎn)金融進(jìn)化的邏輯主線。在2006年及今后的一段時(shí)間，我國(guó)的房地產(chǎn)融資發(fā)展將呈現(xiàn)如下層次：第一層次，商業(yè)銀行目前仍然是中國(guó)房地產(chǎn)融資的主流載體；第二層次，信托是中國(guó)房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主流范式，這是由于信托的特殊優(yōu)勢(shì)造就的。第三層次，“信托+銀行+REITs''’是中國(guó)房地產(chǎn)融資的主流模式。就目前西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式來(lái)講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式。REITs作為國(guó)際主流的地產(chǎn)金融模式已開(kāi)始進(jìn)入大陸，REITS是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的金融信托產(chǎn)品，它可以上市流通。REITS應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的一個(gè)方向。第四層次，外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金是中國(guó)地產(chǎn)金融的新生力量。在2006年中國(guó)金融全面開(kāi)放后應(yīng)該是勢(shì)不可擋，外資銀行、外資金融機(jī)構(gòu)、境外產(chǎn)業(yè)基金等新生力量都會(huì)大顯身手。

第三篇：企業(yè)融資 創(chuàng)新策略

企業(yè)融資 創(chuàng)新策略

很多企業(yè)在創(chuàng)辦的過(guò)程中遇到過(guò)融資難的問(wèn)題，想要解決這些問(wèn)題，企業(yè)必須突破常規(guī)方式，要有創(chuàng)新策略。以下是幾種企業(yè)融資創(chuàng)新策略的介紹。

DEG融資策略

德國(guó)投資與開(kāi)發(fā)有限公司(DEG)是一家直屬于德國(guó)聯(lián)邦政府的金融機(jī)構(gòu)，其主要目標(biāo)是為亞洲、非洲和拉丁美洲的發(fā)展中國(guó)家及中、東歐的體制轉(zhuǎn)型國(guó)家的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供幫助。

DEG的投資項(xiàng)目必須是可盈利的，符合環(huán)保的要求，屬于非政治敏感性行業(yè)，并能為該國(guó)的發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。DEG的投資對(duì)象須具有專業(yè)化的管理，沒(méi)有行政干預(yù)，管理層在相關(guān)行業(yè)至少有5年的經(jīng)驗(yàn)。其總資產(chǎn)大致應(yīng)大于1000萬(wàn)德國(guó)馬克，并小于50億德國(guó)馬克，且在前兩年盈利，有留存利潤(rùn)，并且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)(凈收入／銷售額)應(yīng)大于5％。IFC無(wú)擔(dān)保抵押融資策略

世界銀行國(guó)際金融公司(IFC)，采用商業(yè)銀行的國(guó)際慣例進(jìn)行操作，投資于有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)回報(bào)的具體項(xiàng)目。現(xiàn)在主要通過(guò)三種方式開(kāi)展工作，即向企業(yè)提供項(xiàng)目融資、幫助發(fā)展中國(guó)家的企業(yè)在國(guó)際金融市場(chǎng)上籌集資金及向企業(yè)和政府提供咨詢和技術(shù)援助。IFC通過(guò)有限追索權(quán)項(xiàng)目融資的方式，1

幫助項(xiàng)目融通資金。IFC通過(guò)與外國(guó)投資者直接進(jìn)行項(xiàng)目合作、協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)及幫助籌資來(lái)促進(jìn)外國(guó)在華投資。

員工持股策略

結(jié)合國(guó)外ESOP職工持股計(jì)劃的成功之處，我們提出幾個(gè)較為現(xiàn)實(shí)可行的職工持股方案：

職工持股會(huì)。根據(jù)《公司法》，上市公司可依《民法》等規(guī)定，成立具有法律意義的社會(huì)團(tuán)體法人———內(nèi)部職工持股會(huì)，并以職工持股會(huì)作為公司的一名法人股東。在該職工持股會(huì)中，內(nèi)部職工持股須達(dá)到一定比例，比如20％以上。這種職工持股會(huì)能使職工資產(chǎn)在該公司改制并發(fā)行的股票上市后得到增值。

職工基金計(jì)劃。公司的職工以現(xiàn)金出資組成一個(gè)基金，將基金資產(chǎn)委托專業(yè)投資公司運(yùn)作。基金的運(yùn)作可獨(dú)立進(jìn)行，也可與回購(gòu)計(jì)劃和職工持股計(jì)劃結(jié)合進(jìn)行操作。

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資特點(diǎn)及方式

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)

本科畢業(yè)論文(設(shè)計(jì))

題目：我國(guó)房產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及改革

學(xué)院管理科學(xué)與工程學(xué)院

專業(yè)管理管理

班級(jí)2010級(jí)項(xiàng)目管理二班

學(xué)號(hào)2010040545姓名胡凌曉

指導(dǎo)教師孫亞男

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)教務(wù)處制

二Ｏ一三年十二月

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資特點(diǎn)及方式

目錄:

1.商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)????????????1

2.項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)????????????1

3.商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式????????????2

4.不同資金起點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商的不同融資對(duì)策??????????3

內(nèi)容摘要： 目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)融資途徑比較單一，主要是自籌資金、定金及預(yù)收款和國(guó)內(nèi)貸款的組合，此外還有利用外資、民間融資等方式，只是這些方式籌得的資金所占比重很小，不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流融資渠道。這與發(fā)達(dá)國(guó)家相比不太一樣。就目前西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)融資模式來(lái)講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎(chǔ)的多元化融資模式。我國(guó)目前的房地產(chǎn)融資方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)車?guó)家調(diào)控，特別是銀行利率政策的影響很大。多元化融資是國(guó)家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成功的前提。項(xiàng)目融資是一種新的融資方式，具有非公司負(fù)債型融資和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)。二者的結(jié)合是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)全新課題。關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目融資融資結(jié)構(gòu)

商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的特點(diǎn)

投資規(guī)模大、投資回收期長(zhǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的共性，但商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)資金的要求尤為突出。商業(yè)房地產(chǎn)在我國(guó)飛速發(fā)展，其開(kāi)發(fā)投資要求巨大的資金投入，需要有雄厚的資金準(zhǔn)備。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中贏得的信譽(yù)外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。

商業(yè)房地產(chǎn)的收益主要來(lái)源于租金收入，而能否獲得租金很重要的在于物業(yè)價(jià)值的上升。目前在我國(guó)的許多城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于白熱化，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性增大。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。同時(shí)在商業(yè)房地產(chǎn)很長(zhǎng)的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會(huì)對(duì)收益產(chǎn)生極大的影響。但是，與此同時(shí)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)處于轉(zhuǎn)型期，商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中又蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。

項(xiàng)目融資的概念和特點(diǎn)

項(xiàng)目融資可以被定義為：項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。

傳統(tǒng)的融資方式是一個(gè)公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初

考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書(shū)結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。

商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式

1.銀行貸款。

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)等活動(dòng)有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。銀行是房地產(chǎn)融資的主渠道。銀行融資門檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，大量的資金自然而然會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以銀行為主導(dǎo)的模式主要會(huì)使今后金融市場(chǎng)面臨一系列的問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)企業(yè)還是對(duì)個(gè)人。

2.通過(guò)項(xiàng)目子公司安排融資。

建立項(xiàng)目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。由于項(xiàng)目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任；第二，項(xiàng)目融資有可能被安排成為非公司負(fù)債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會(huì)差一些。

3.通過(guò)合伙制項(xiàng)目安排融資。

通過(guò)項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)：法律關(guān)系較簡(jiǎn)單，便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務(wù)責(zé)任清楚，項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資、可利用大股東的資信優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件、項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，管理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司。通過(guò)項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn)：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對(duì)融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上缺乏靈活性；債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進(jìn)行投資，但由于投資者難以直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量，各個(gè)投資者難以單獨(dú)選擇債務(wù)形式。

4.通過(guò)項(xiàng)目公司安排融資。

由投資者共同投資組建一個(gè)項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和安排有限追索融資。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項(xiàng)目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司，并注入一定的股本資金；第二，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場(chǎng)有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營(yíng)并擁有項(xiàng)目；第三，項(xiàng)目融資安排在對(duì)投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。

5.企業(yè)上市融資。

理論上講，公開(kāi)上市是最佳途徑，因?yàn)橹苯尤谫Y，可從化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限，因此，對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。

6.信托項(xiàng)目融資。

房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。房地產(chǎn)信托形式多種多樣，如通過(guò)貸款、股權(quán)融資和交易等方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金；或者階段性地購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)，然后再以賣出的方式融入資金。信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多，而且風(fēng)險(xiǎn)較小，收益較高。因此，信托將會(huì)成為國(guó)

內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一大趨勢(shì)。

7.房地產(chǎn)債券融資。

房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的開(kāi)發(fā)商推出房地產(chǎn)投資券屬于資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)債券。但由于我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。

8.私募融資。

私募信托基金可用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購(gòu)，而私募發(fā)行股票可在一定程度上解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和股東籌集難題。當(dāng)前由于我們對(duì)私募基金沒(méi)有法律規(guī)范，也缺乏對(duì)合格投資人的劃分標(biāo)準(zhǔn)，往往使一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承受力的人參與集合信托計(jì)劃，蘊(yùn)藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

9.海外地產(chǎn)基金。

隨著金融市場(chǎng)全面開(kāi)放，外資銀行、外來(lái)資金逐漸成為中國(guó)房地產(chǎn)新的力量。海外地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。但是，海外基金在中國(guó)房地產(chǎn)的影響力還十分有限。由于國(guó)情不同、政策存在不確定性、資金退出風(fēng)險(xiǎn)等原因，注入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹(jǐn)慎“試水”階段。

總結(jié)：

這些多元化的融資組合將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目質(zhì)地的差異將會(huì)導(dǎo)致各個(gè)項(xiàng)目融資方式的各不相同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略。

商業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占用數(shù)額大、回籠資金慢的特點(diǎn)，這就決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資相對(duì)住宅開(kāi)發(fā)要復(fù)雜得多、也難得多。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投入到回收資金的過(guò)程較長(zhǎng)，不像住宅物業(yè)，還是一片空地就能預(yù)售，就能回籠資金。

不同資金起點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商的不同融資對(duì)策

正是由于現(xiàn)金流的缺點(diǎn)，對(duì)于不同資金起點(diǎn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，融資對(duì)策也有不同。

對(duì)于自有資金超強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商，可以主要依靠自有資金來(lái)為建設(shè)資金籌資，這些開(kāi)發(fā)商不會(huì)為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時(shí)間和耐心來(lái)持有物業(yè)并長(zhǎng)期投資回報(bào)。

對(duì)于自有資金實(shí)力不強(qiáng)，而又想去嘗試開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，那么他們最先想到的是銀行貸款，這是目前最多采用的融資方式。當(dāng)政府提高開(kāi)發(fā)貸款的門檻后，部分實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮利用信托資金，但由于信托資金的成本相對(duì)較高，更多的是利用信托資金作為過(guò)橋貸款，補(bǔ)充自有資金。

對(duì)于自有資金不足的開(kāi)發(fā)商，可行的融資策略是與基金合作開(kāi)發(fā)，雖然這些基金的要價(jià)比較高，但畢竟只是用力彌補(bǔ)自有資金不足的缺口，其金額不會(huì)太大，當(dāng)自有資金達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并且項(xiàng)目的資質(zhì)不錯(cuò)的情況下，建議向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對(duì)最低的。目前來(lái)看，這是建設(shè)期資金比較可行的融通方式，也是北京大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最常用到的前端融資方式。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資策略大綱

房地產(chǎn)企業(yè)融資策略

主講：宏皓

時(shí)長(zhǎng)：6課時(shí)

一、2013年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1、2013年房地產(chǎn)業(yè)投資分析

2、房地產(chǎn)政策調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“去庫(kù)存”壓力

3、房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的合理規(guī)劃

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略

1、企業(yè)融資戰(zhàn)略理論分析

2、三種企業(yè)發(fā)展模式

3、三招盤活一個(gè)大型民企（案例分析）

4、融資戰(zhàn)略的核心是融資策劃

三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資方法

1、房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道概述

2、融資前注意的事項(xiàng)

（1）融資總收益大于融資總成本

（2）企業(yè)融資規(guī)模要量力而行

（3）企業(yè)最佳融資機(jī)會(huì)選擇

（4）盡可能降低企業(yè)融資成本

（5）制定最佳融資期限決策

（6）盡可能保持企業(yè)的控制權(quán)

（7）選擇最有利于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的融資方式

（8）尋求最佳資本結(jié)構(gòu)

3、房產(chǎn)企業(yè)融資與資本運(yùn)作（案例分析）

4、房地產(chǎn)企業(yè)用私募股權(quán)基金融資方略

（1）私募股權(quán)基金的概念

（2）私募股權(quán)基金主要組織形式

（3）私募股權(quán)基金融資操作流程與管理

專家簡(jiǎn)介 宏皓：原名：章強(qiáng)。著名金融學(xué)家﹑融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國(guó)金融智庫(kù)首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問(wèn)，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，央視網(wǎng)財(cái)經(jīng)評(píng)論員。被社會(huì)廣泛譽(yù)為：投資大師，中國(guó)私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大學(xué)、清華大學(xué)、北京大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、浙江大學(xué)MBA、EMBA、總裁班等多次講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析》、《私募股權(quán)與金融投資》、《產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融創(chuàng)新》、《資本市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)投資》、《房地產(chǎn)行業(yè)投融資管理》、《企業(yè)資產(chǎn)管理》、《企業(yè)融資策略》、《企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型》、《公司理財(cái)》、《公司治理》、《資本運(yùn)作與投融資管理》、《私人銀行財(cái)富管理》、《投資銀行業(yè)務(wù)的發(fā)展與創(chuàng)新》、《村鎮(zhèn)銀行的金融創(chuàng)新與發(fā)展實(shí)務(wù)》、《十八大宏觀經(jīng)濟(jì)政策解讀與銀行創(chuàng)新發(fā)展》等課程。并撰寫(xiě)2012年中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行私人銀行《中國(guó)財(cái)富市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》。

常受邀在中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》、中央人民廣播電臺(tái)《經(jīng)濟(jì)之聲》、中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)、央視網(wǎng)、人民網(wǎng)等國(guó)家級(jí)媒體擔(dān)任特約專家嘉賓。

22年從事金融投資理論的研究和實(shí)踐，近10年來(lái)著有《第一財(cái)富大道》、《家庭理財(cái)行動(dòng)》、《理財(cái)改變命運(yùn)》、《理財(cái)身價(jià)倍增》、《卓越理財(cái)》、《理財(cái)決定命運(yùn)》、《融資決定成敗》等20多部著作。是目前國(guó)內(nèi)在投資理財(cái)方面出版著作貢獻(xiàn)最多，受眾面最廣的金融投資專家。