第一篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

“一房二賣(mài)”構(gòu)成違約（2008）贛中民一終字第13號(hào)民事判決書(shū)

江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)

（2008）贛中民一終字第13號(hào)

上訴人（原審被告）黃成建，男，1965年10月3日生，漢族，南康市人，南康市國(guó)稅局干部，住南康市國(guó)稅局。

被上訴人（原審原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，漢族，南康市人，住南康市橫寨鄉(xiāng)長(zhǎng)塘村井頭2號(hào)，現(xiàn)住南康市旭山北路唐江餐館。

委托代理人劉洪基，南康市蓉江法律服務(wù)所法律工作者，一般代理。

上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：原、被告經(jīng)南康市芙蓉房產(chǎn)中介中心介紹，于2007年2月16日簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定由被告將位于南水新區(qū)芙蓉新城慧蓉苑1座701號(hào)套房一套轉(zhuǎn)讓給原告，協(xié)議內(nèi)容為：該房面積為93平方米，總房?jī)r(jià)為人民幣153800元；付款方式為在簽訂協(xié)議時(shí)先付2萬(wàn)元定金，被告交付鑰匙后原告除銀行按揭款外把剩余款付清給被告，開(kāi)發(fā)商代收費(fèi)用及稅收除被告支付契稅外，其余費(fèi)用由原告承擔(dān)；被告協(xié)助原告辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，費(fèi)用由原告負(fù)責(zé)；協(xié)議生效后，不得反悔，如有違約，違約方應(yīng)向守約方賠償違約金3萬(wàn)元等等。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向被告支付了2萬(wàn)元購(gòu)房定金。2007年農(nóng)歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯(lián)芙蓉新城開(kāi)發(fā)有限公司，原告以被告名義向該公司繳納了共計(jì)2230.20元的物業(yè)管理等費(fèi)用。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，原告當(dāng)日并未向被告交付剩余購(gòu)房款。后雙方對(duì)于購(gòu)房問(wèn)題幾次協(xié)商，原告要求被告交付房屋鑰匙并出示房產(chǎn)證明后，自己才能付清剩余房款，而被告則要求原告付清剩余購(gòu)房款，故雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)。后被告于2007年3月16日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開(kāi)發(fā)有限公司辦理房屋交接手續(xù)，領(lǐng)取慧蓉苑1座701號(hào)房鑰匙。2007年4月期間被告在原告未明確表示放棄購(gòu)買(mǎi)該房屋的情況下將該房售于案外人張興財(cái)，并向其交付了該房鑰匙。

另查明，被告于2007年6月6日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開(kāi)發(fā)有限公司領(lǐng)取了慧蓉苑1座701號(hào)房產(chǎn)證。在法庭辯論終結(jié)前，被告未向原告交付房屋鑰匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，屬有效合同。原被告應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。協(xié)議簽訂后，原告依約支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元，已履行了自己的義務(wù)。根據(jù)該買(mǎi)賣(mài)協(xié)議第二條：“??.，鑰匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除銀行按揭款外把剩余款付清給甲方（即被告黃成建）。??”的約定，被告應(yīng)先將房屋鑰匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時(shí)在芙蓉新城辦理交接房手續(xù)，導(dǎo)致被告無(wú)法及時(shí)向原告交付房屋鑰匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未違反合同約定，不構(gòu)成違約。2007年4月期間，被告在原告未明確表示放棄購(gòu)買(mǎi)房屋的情況，將該房屋售于他人，并將房屋交付他人，致使原被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)法履行，被告的這一行為違反了我國(guó)民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，其應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因原被告簽訂協(xié)議已經(jīng)無(wú)法履行，所以原告要求與被告解除協(xié)議，由被告返還原告定金2萬(wàn)元并支付違約金3萬(wàn)元給原告的訴訟請(qǐng)求理由充分，符合法律規(guī)定，予以支持。原告以被告名義交納買(mǎi)賣(mài)房屋的物業(yè)管理費(fèi)用2230.20元因被告違約將房屋售于他人，現(xiàn)原告要求被告返還此款，理由充分，符合法律規(guī)定，予以支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決：

一、解除2007年2月16日原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》；

二、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮返還購(gòu)房定金20000元及支付違約金30000元，共計(jì)人民幣50000元；

三、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮償還其代繳的物業(yè)管理費(fèi)用等計(jì)人民幣2230.20元。如果被告黃成建未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1205.6元由被告黃成建負(fù)擔(dān)。

上訴人黃成建不服原審判決，上訴至本院，其上訴理由及請(qǐng)求為：2007年2月25日雙方一同前往房屋開(kāi)發(fā)公司交相關(guān)費(fèi)用，在各自交完自己應(yīng)交的代收費(fèi)用后，被上訴人回去取交房款的錢(qián)，因被上訴人的父親不知何故不同意拿錢(qián)給被上訴人，房屋交易暫時(shí)擱淺。后被上訴人和其兄找到上訴人說(shuō)他們無(wú)法做通其父親的工作，要求放棄購(gòu)買(mǎi)房屋，退回保證金。上訴人于是自己湊錢(qián)交清購(gòu)房款。上訴人拿到房屋鑰匙的第二天發(fā)了一條短信給被上訴人的哥哥，要求他們?cè)?007年3月20日前來(lái)拿鑰匙和付清購(gòu)房款余款。同時(shí)上訴人還告知中介公司房屋鑰匙已拿到，中介公司也告知了被上訴人，被上訴人再次表示無(wú)法做通其父親的工作，請(qǐng)求退回保證金，因此上訴人將該房屋出售他人，上訴人沒(méi)有違約。原審認(rèn)定上訴人沒(méi)有先把鑰匙交給被上訴人構(gòu)成違約，這不符合商品交易規(guī)則，交錢(qián)和交鑰匙應(yīng)該同時(shí)進(jìn)行，而被上訴人未履行交錢(qián)的完全義務(wù)。請(qǐng)求二審法院依法撤銷(xiāo)原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬(wàn)元，一、二審案件受理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)2230.20元由被上訴人承擔(dān)。

被上訴人李亮亮辯稱(chēng)：2007年2月25日被上訴人攜帶9萬(wàn)多元現(xiàn)金與上訴人一同前往房屋開(kāi)發(fā)公司辦理交房的相關(guān)手續(xù)，因上訴人未向被上訴人交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，故被上訴人按協(xié)議第二條約定未向上訴人支付剩余購(gòu)房款，只以上訴人的名義向開(kāi)發(fā)公司交納了物業(yè)管理費(fèi)2230.20元。而上訴人于2007年3月16日才領(lǐng)取房屋鑰匙。其后被上訴人多次督促上訴人履行合同義務(wù)，及時(shí)交房，但上訴人卻將房屋賣(mài)給了案外人張興財(cái)，致使上訴人與被上訴人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)法履行，上訴人構(gòu)成了根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審認(rèn)定的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：上訴人黃成建與被上訴人李亮亮簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，為有效合同。被上訴人李亮亮已按約定向上訴人黃成建支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元，并代繳物業(yè)管理費(fèi)2230.20元。對(duì)剩余購(gòu)房款雙方約定鑰匙交付后付清。

但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》尚未解除的情況下，將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，上訴人黃成建已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人黃成建主張其是在被上訴人已放棄購(gòu)房的前提下才轉(zhuǎn)讓房屋證據(jù)不足，本院不予采信。上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律及處理正確。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判決。

二審案件受理費(fèi)1205.60元，由上訴人黃成建負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)徐軍

審判員傅忠

代理審判員鄭小兵

二○○八年一月三十一日

書(shū)記員黃中林

第二篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

（房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛）民事起訴狀（樣本）

原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號(hào)碼，聯(lián)系電話；

被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號(hào)碼，聯(lián)系電話；

訴訟請(qǐng)求：

一、請(qǐng)求貴院判令被告繼續(xù)履行合同，并限期被告無(wú)條件交付原告之房屋合法手續(xù)。

二、請(qǐng)求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產(chǎn)生的銀行同期貸款利息人民幣×××元，違約金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7個(gè)月，（按銀行同期貸款利率計(jì)算）。

三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加違約金數(shù)額。要求按照22元／月／建筑平方米向原告支付補(bǔ)償金，共計(jì)人民幣×××元（大寫(xiě)：）。

四、請(qǐng)求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)延期帶來(lái)的損失×××元。（按銀行現(xiàn)利率執(zhí)行）。

五、請(qǐng)求貴院判令本案包含訴訟費(fèi)在內(nèi)的一切相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由

原告與被告系商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。原告于200×年×月×日與被告簽署了《商品房的買(mǎi)賣(mài)合同》，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的紅橋區(qū)咸陽(yáng)路南端東側(cè)龍悅花園×樓×門(mén)×××號(hào)商品房一套。合同中對(duì)原、被告之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定。原告于200×年×月×日將首付款人民幣×××元，于200 ×年×月×日將貸款人民幣×××元付于被告帳戶(hù)，合計(jì)總房款×××元全部支付到被

告指定帳戶(hù)。原告依據(jù)合同中的約定履行了自己作為一個(gè)買(mǎi)受人應(yīng)盡的付款義務(wù)。根據(jù)合同

第三條約定，該商品房應(yīng)于2007年10月31日前驗(yàn)收合格并交付使用，但由于被告沒(méi)有依照《天津市商品房管理?xiàng)l例》合法取得《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，導(dǎo)致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行為構(gòu)成了嚴(yán)重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，“甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。

依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額；第十七條損失賠償額標(biāo)準(zhǔn)：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。參照“天津市國(guó)土資源和房屋管理局”《關(guān)于發(fā)布2008年房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)租金的通知》中《紅橋區(qū)2008年住宅房屋指導(dǎo)租金》06-05邵公莊新區(qū)22元／月／建筑平方米，以此為依據(jù)要求增加違約金數(shù)額。自2007年10月31日至2008年6月10日的違約金為人民幣×××元。原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請(qǐng)求都遭到拒絕，被告故意躲避原告之詢(xún)問(wèn)，無(wú)奈之下，原告只得拿起法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益?，F(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》2003年6月1日?qǐng)?zhí)行版的相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法予以支持。

證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住址

此致

×××人民法院

附：

一、本訴狀副本×份（按被告人人數(shù)提交）；

二、證據(jù)×份。

具狀人：×××

×年×月×日

原告：于XX女漢族19X年X月X日生北京XXX生物科技發(fā)展以公司

住址：朝陽(yáng)區(qū)磨房北里X樓XX居室

委托代理人：李振軍北京市中潤(rùn)律師事務(wù)所律師電話：***

被告：胡XX男1979年X月X日生 北京XX廣告有限公司經(jīng)理 電話：139XXXX

住址：朝陽(yáng)區(qū)八里莊南里X樓15X室

案由：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

訴訟請(qǐng)求：

1請(qǐng)依法判令被告繼續(xù)履行合同并于本判決生效后立即為原告辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)

2請(qǐng)依法判令被告立即支付原告違約金21260元人民幣

3請(qǐng)判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用

事實(shí)與理由：

原告與被告通過(guò)北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2007年10月1日簽訂一份《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》由原告購(gòu)買(mǎi)被告私有房產(chǎn)一套。合同約定：房產(chǎn)位于通州區(qū)潞苑南大街15號(hào)樓X棟XX室；建筑面積70.70平方米；房屋成交價(jià)為400000元人民幣，銀行按揭貸款支付；

房屋無(wú)抵押（事實(shí)上有抵押）；如發(fā)生爭(zhēng)議依法向房屋所在地人民法院起訴。

另，原告與被告于2008年1月4日簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議并由北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司見(jiàn)證。協(xié)議約定：由原告在2008年1月份自行支付給被告部分房款152000元用于被告辦理房地產(chǎn)提前還貸、解抵押手續(xù)，被告于當(dāng)月（2008年1月）提前還貸、解抵押；被告在解抵押完畢后，需立即將房產(chǎn)證原件等房產(chǎn)轉(zhuǎn)移所需材料交給丙方（即補(bǔ)充協(xié)議見(jiàn)證方)用于辦理產(chǎn)權(quán)登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；剩余部分房款30000元由原告于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)天支付給被告。

原告按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定履行了自己的合同約定義務(wù)，并將剩余30000元房款于2008年3月14日提前給付被告，截止至2008年3月14日原告共計(jì)給付被告房?jī)r(jià)款240000人民幣。被告并未按協(xié)議約定于2008年1月份辦理解抵押手續(xù)，被告于2008年3月14日在原告及見(jiàn)證方的要求并陪同下才辦理了房產(chǎn)解抵押手續(xù)。按照補(bǔ)充協(xié)議約定，被告于辦理完解抵押手續(xù)后，立即將房產(chǎn)證等證件原件轉(zhuǎn)移給原告方用于辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但被告當(dāng)日并沒(méi)有將房產(chǎn)證等證件交與原告及見(jiàn)證方，沒(méi)有配合原告履行過(guò)戶(hù)手續(xù)，這已構(gòu)成違約。原告多次找被告要求其配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，但被告一直推脫不與配合。原告認(rèn)為，被告怠于履行過(guò)戶(hù)義務(wù)已構(gòu)成嚴(yán)

重違約，并侵犯了原告的合法民事權(quán)益，因此訴至貴院。

此致

北京市通州區(qū)人民法院

具狀人：于XX

1995年11月中旬，城鎮(zhèn)戶(hù)口的島城市民尚女士花 2．48萬(wàn)元在嶗山區(qū)某村購(gòu)買(mǎi)了一套房屋。2004年下半年，原房主以“農(nóng)村宅基地不能買(mǎi)賣(mài)”等為由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情況下，原房主起訴了尚女士。而經(jīng)評(píng)估，該套房屋因拆遷補(bǔ)償已升值至 89萬(wàn)余元！那么，這份簽訂于9年前的購(gòu)房合同是否有效？對(duì)于房屋的升值部分，法院又應(yīng)作出怎樣的判決？

賣(mài)房9年后

要收回房子

1995年 11月 15日，嶗山區(qū)某村村民錢(qián)某與島城市民尚女士簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)約定，錢(qián)某將自家的三間房屋、兩間廂房及院子，一并賣(mài)給了尚女士。同時(shí)按照約定，在簽約當(dāng)日，錢(qián)某將房屋建筑印契證、房屋產(chǎn)權(quán)證明書(shū)交給了尚女士，而尚女士則付給了錢(qián)某2．48萬(wàn)元。

合同簽訂后，當(dāng)事雙方簽名并按了手印，同時(shí)該村村委負(fù)責(zé)人藍(lán)某也作為證明人簽名捺印。1998年8月，錢(qián)某去世。

轉(zhuǎn)眼間，近9年過(guò)去了。2004年 6月 30日，針對(duì)近9年前簽訂的這份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該村村委出具了這樣一份證明，稱(chēng)尚女士并非該村村民，村委會(huì)不同意他們之間的房屋買(mǎi)賣(mài)。據(jù)此，錢(qián)某的老伴兒孫女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此舉遭到了尚女士的反對(duì)。

一審認(rèn)為合同有效

賣(mài)房人不服遂上訴

于是，孫女士便向法院提交起訴書(shū)，狀告了尚女士，要求法院依法判令當(dāng)初簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2005年年初，青島市嶗山區(qū)人民法院對(duì)這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，作出了一

審判決。

法院審理認(rèn)為，當(dāng)年錢(qián)某與尚女士簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是雙方的真實(shí)意思表示，而且雙方按合同約定履行了相應(yīng)義務(wù)。雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，也沒(méi)有損害國(guó)家利益和集體利益。同時(shí)，我國(guó)《土地管理法》也僅僅規(guī)定農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，如果再申請(qǐng)宅基地將不予批準(zhǔn)，即現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋的出賣(mài)沒(méi)有禁止性規(guī)定，同時(shí)，規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》發(fā)布于2004年12月24日，此規(guī)定對(duì)于1995年簽訂的該房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約束力。

尚女士購(gòu)買(mǎi)房屋后，對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行了維修，且在該房屋內(nèi)住了近9年，因此法院認(rèn)為，尚女士并非為了炒賣(mài)房屋，因此不應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》確定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。據(jù)此，一審法院認(rèn)為，作為房屋共有人的孫女士在出賣(mài)房屋時(shí)已經(jīng)不在該房屋內(nèi)居住，現(xiàn)在反悔要求被告尚女士返還房屋，有悖于“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用和公平”的原則，故依法駁回了原告孫女士的訴訟請(qǐng)求。

拿到一審判決后，孫女士當(dāng)即表示不服，并向青島市中級(jí)人民法院提起了上訴。

在上訴狀中，上訴人孫女士提出，當(dāng)初簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同觸犯了農(nóng)村宅基地不得買(mǎi)賣(mài)的禁止性規(guī)定，因此該合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。對(duì)此，被上訴人尚女士則認(rèn)為，原審正確，要求二審法院維持原判。

■法院調(diào)查：

房屋升值至89萬(wàn)元

二審認(rèn)定合同無(wú)效

為了查明事實(shí)，在二審過(guò)程中，青島市中院的法官前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行了調(diào)查取證，并了解到尚女士購(gòu)買(mǎi)的房屋所在村的居民仍為農(nóng)業(yè)戶(hù)口。同時(shí)，在2005年 7月 27日，被上訴人向青島市中院主審法官提出申請(qǐng)，要求對(duì)當(dāng)初所購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行評(píng)估。隨后，青島市中院委托司法鑒定中心進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)論為該房屋的政府拆遷補(bǔ)償價(jià)值為 89萬(wàn)余元！

青島市中院審理后認(rèn)為，上訴人孫女士的戶(hù)口至今仍為農(nóng)業(yè)戶(hù)口，其宅基地也沒(méi)有轉(zhuǎn)化為國(guó)有，因此按法律規(guī)定，孫女士的宅基地不能發(fā)生違法轉(zhuǎn)移。當(dāng)初雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雖然是雙方的真實(shí)意思表示，但是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)土地與房屋之間，是相互依著的關(guān)系，這就意味著，孫女士的房屋隨著合同的簽訂而轉(zhuǎn)移，其宅基地也勢(shì)必會(huì)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，當(dāng)初簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。

同時(shí)，二審法院認(rèn)為，上訴人孫女士作為宅基地的使用人，明知道轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地是非法行為，卻與被上訴人尚女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，主觀上存有過(guò)錯(cuò)，而被上訴人尚女士購(gòu)買(mǎi)該房屋，也存有過(guò)錯(cuò)。按法律規(guī)定，依照無(wú)效合同而取得的財(cái)物應(yīng)當(dāng)返還，雙方均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就該案而言，法院認(rèn)為，當(dāng)事雙方各應(yīng)承擔(dān)50％的責(zé)任。

依公平原則

原房主補(bǔ)償

買(mǎi)房人43．3萬(wàn)

對(duì)于房屋所處地段已升值數(shù)十倍的現(xiàn)實(shí)情況二審法院認(rèn)為，既然雙方的買(mǎi)賣(mài)行為已事隔多年該地段房屋的市場(chǎng)行情大幅上漲，所以單純地由原房主向購(gòu)房人返還原購(gòu)房款已顯失公平，因此應(yīng)參照相關(guān)地段的價(jià)值，依據(jù)公平原則確定原房主向購(gòu)房人承擔(dān)因該房屋升值而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任。同時(shí)，上訴人孫女士是在合同簽訂后多年才提出訴訟的，因此向被上訴人作出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償也較為合理。

至于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，二審法院認(rèn)為，司法鑒定部門(mén)作出的該房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)值較合理地反映了該房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，因此應(yīng)依此確定補(bǔ)償數(shù)額：由拆遷補(bǔ)償價(jià)值減去原購(gòu)房款數(shù)額，剩余差額是該房屋的升值部分，上訴人應(yīng)當(dāng)以升值部分的 50％向被上訴人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。于是，青島市中院于近日作出終審判決撤銷(xiāo)一審法院判決；尚女士將房屋騰還給孫女士孫女士返還尚女士購(gòu)房款 2．48萬(wàn)元；孫女士向尚女士支付補(bǔ)償款 43．3萬(wàn)余元。本報(bào)記者 李存國(guó)

非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

買(mǎi)房目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，則上述房屋買(mǎi)賣(mài)行為可以認(rèn)定有效

第三篇：起訴狀(房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛)

起訴狀

原告：×××，性別，漢族，×××年×××月×××日出生，住址：×××省×××市×××村委會(huì)×××路×××號(hào)，聯(lián)系方式×××：身份證號(hào)碼：×××。

被告：×××，性別，×××年×××月×××日出生，住址：×××省×××市×××路×××號(hào)，聯(lián)系方式×××：經(jīng)常居住地：×××省×××市×××路×××號(hào)，身份證號(hào)碼：×××。

第三人：×××房產(chǎn)代理有限公司×××分公司。法定代表人： ×××，住址：×××市×××中心×××樓×××座，聯(lián)系方式：×××。

案由：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

訴訟請(qǐng)求：

1、判令被告承擔(dān)違約責(zé)任，向原告雙倍返還定金人民幣×××元，并承擔(dān)賣(mài)方未履行合同產(chǎn)生的全部費(fèi)用；

2、由被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

事實(shí)和理由：

×××年×××月×××日原被告在×××房產(chǎn)代理有限公司×××分公司的居間斡旋下簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)三方合同》。該合同約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告位于×××市×××小區(qū)×××棟×××層×××號(hào)個(gè)人住房，建筑面積為×××平方米。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)由經(jīng)紀(jì)方負(fù)責(zé)辦理，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)積極協(xié)助和配合經(jīng)紀(jì)方辦理相關(guān)手續(xù)，并在簽署本合同之日起×××個(gè)工作日內(nèi)分別提供辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所需的手續(xù)應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方各自提供的全部資料給經(jīng)紀(jì)方。如賣(mài)方未能履行合同約定的義務(wù)，買(mǎi)方給予賣(mài)方×××個(gè)工作日寬限期履行義務(wù)，從寬限期屆滿之日起如賣(mài)方仍未履行合同義務(wù)的，每逾期一日，應(yīng)按合同總價(jià)款的萬(wàn)分之×××，向買(mǎi)方支付違約金，逾期滿×××日仍未履行合同義務(wù)，買(mǎi)方有權(quán)單方接觸合同，賣(mài)方應(yīng)雙倍返還定金予買(mǎi)方，并承擔(dān)賣(mài)方未履行合同產(chǎn)生的全部費(fèi)用，已收取買(mǎi)方的房款應(yīng)當(dāng)日退回給買(mǎi)方，買(mǎi)方不可再進(jìn)一步要求賣(mài)方做任何賠償或迫使賣(mài)方履行本合同。

合同簽訂后，原告如約向被告支付了購(gòu)房定金人民幣×××元。依據(jù)合同的約定，被告應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助和配合經(jīng)紀(jì)方辦理所購(gòu)房屋提供辦理房屋所有權(quán)證書(shū)更名等的所有憑證和手續(xù)。但被告于×××年×××月×××日在毫無(wú)理由的情況下，明確表示拒絕履行合同，直至現(xiàn)在，被告仍無(wú)理拒不提供任何手續(xù)。期間，原告曾多次與其協(xié)商繼續(xù)履行合同，但被告堅(jiān)決表示不予履行?！痢痢聊辍痢痢猎隆痢痢寥赵嫦虮桓嬷鲝埥獬贤?，并要求被告雙倍返還定定金人民幣×××元，但遭到被告拒絕，被告表示只返還定金人民幣×××元。被告的這種行為不僅浪費(fèi)了原告巨大的精力和時(shí)間，同時(shí)也嚴(yán)重?fù)p害了原告的利益。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條、第18條以及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，訴至貴院，請(qǐng)貴院依法支持原告的訴訟請(qǐng)求。

此致

×××人民法院

具狀人：×××

×××年×月×日

第四篇：二手房房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

二手房房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

違約行為是指合同當(dāng)事人違反合同義務(wù)的行為。違約行為是違約責(zé)任的基本構(gòu)成要件，沒(méi)有違約行為，也就沒(méi)有違約責(zé)任。

一、賣(mài)方違約情形

1、賣(mài)方違約與繼續(xù)履行

二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導(dǎo)致不能履行合同的除外。

2、逾期過(guò)戶(hù)的法律責(zé)任

二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。買(mǎi)方請(qǐng)求賣(mài)方履行合同，并協(xié)助辦理房屋登記過(guò)戶(hù)手續(xù)的，應(yīng)予支持。

3、逾期交房的損失計(jì)算

二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，賣(mài)方未依約交付房屋的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。未約定逾期交房的違約責(zé)任承擔(dān)方式，買(mǎi)方主張按逾期交付使用期間有關(guān)部門(mén)公布或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀和涉案房屋具體位置，來(lái)確定逾期交付違約金或賠償損失的，應(yīng)予支持。

4、戶(hù)口遷移的違約責(zé)任 二手房買(mǎi)賣(mài)合同一方當(dāng)事人因戶(hù)口遷出問(wèn)題提起訴訟，因戶(hù)口遷移屬于行政管理問(wèn)題，不屬于民事案件的受理范圍，故對(duì)買(mǎi)受人要求出賣(mài)方將戶(hù)口遷出的訴訟請(qǐng)求不予支持。但買(mǎi)受人以出賣(mài)方逾期遷出戶(hù)口構(gòu)成違約為由，要求出賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任的，屬于民事案件受理范圍。

5、盜賣(mài)房屋的法律效力

擅自將他人房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人以合理價(jià)格善意受讓該房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

二、買(mǎi)方違約情形

1、逾期付款的法律后果

二手房買(mǎi)受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，按合同約定處理。合同中既未約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，又未約定相應(yīng)損失賠償?shù)?，?yīng)按中國(guó)人民銀行規(guī)定的銀行同期貸款率計(jì)算損失。違約造成的損失超過(guò)上述計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額，當(dāng)事人對(duì)超出部分的損失可要求違約方承擔(dān)。

2、房款拖欠與訴訟時(shí)效

二手房交易中，出賣(mài)方將房屋交付買(mǎi)受方后，買(mǎi)受方拖欠出賣(mài)方的購(gòu)房款視為普通債權(quán)，其訴訟時(shí)效為兩年，訴訟時(shí)效期間從確定的履行期限屆滿之日起計(jì)算;不能確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從債權(quán)人要求債務(wù)人履行義務(wù)的寬限期屆滿之日起計(jì)算。請(qǐng)求確認(rèn)二手房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。因合同無(wú)效而產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)適用訴訟時(shí)效期間的規(guī)定。訴訟時(shí)效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。

3、買(mǎi)方拒絕履行的理由

二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)方不履行合同付款義務(wù)或履行付款義務(wù)不符合約定，又無(wú)合理抗辯理由的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

4、購(gòu)房尾款的支付時(shí)間

二手房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人對(duì)付款和交房約定有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕對(duì)方相應(yīng)的履行要求。

5、按揭未辦理責(zé)任認(rèn)定

二手按揭房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等違約責(zé)任。

第五篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛律師函

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛律師函

律

師

函

(20××)××律函字第號(hào)

××有限公司：

廣東××律師事務(wù)所依法接受××、××、××（下稱(chēng)業(yè)主）的委托，就貴公司與上述業(yè)主之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一事致函與貴公司。

根據(jù)業(yè)主們提供的相關(guān)證據(jù)材料，貴公司與上述業(yè)主簽訂了一份《××樓宇認(rèn)購(gòu)書(shū)》。該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定，上述業(yè)主自愿認(rèn)購(gòu)中國(guó)××市××《××樓宇》（注冊(cè)名：××商住中心）的物業(yè)，并同意按銀行按揭付款的方式向貴公司支付購(gòu)樓款。該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》簽訂的7日內(nèi)，按照該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，上述業(yè)主已將繳樓款存入××有限公司在交通銀行××××支行的賬號(hào)，并與貴公司簽署了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、與銀行簽訂了《個(gè)人住房抵押貸款合同》辦理完銀行按揭手續(xù)。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定“貴公司應(yīng)當(dāng)在2008年8月31日(或2008年9月1日)前，將符合交付條件的商品房交付給買(mǎi)受人（業(yè)主）使用。逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的5%向買(mǎi)受人支付違約金?！?/p>

我們認(rèn)為，貴公司與上述業(yè)主之間是合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，貴公司理應(yīng)在該合同的交樓期限內(nèi)（即于2008年8月31日（或2008年9月1日）之前）將符合交付條件的物業(yè)交付給業(yè)主們使用?，F(xiàn)如今貴公司逾期交樓的時(shí)間已超過(guò)了60天，依據(jù)貴公司與業(yè)主的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的相關(guān)約定，業(yè)主依法有權(quán)解除該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，同時(shí)有權(quán)要求貴公司退還已付款和支付違約金。

現(xiàn)上述業(yè)主經(jīng)過(guò)慎重考慮，決定解除與貴公司之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。在貴公司接到本函后，貴公司與各業(yè)主之間的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》立即解除。同時(shí)，希望貴公司在接到本函后的30天內(nèi)，根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定退還已付款和支付違約金給各位業(yè)主。逾期我們將采取必要的法律手段來(lái)解決此事。到時(shí)，貴公司將因訴訟程序而可能帶來(lái)被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的不利后果,并將承擔(dān)巨額的訴訟費(fèi)用。

廣東××律師事務(wù)所 律

師: ××××

××年××月××日

××律師聯(lián)系電話: ××××

地址：××市××路××大廈廣東××律師事務(wù)所