第一篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的分析和思考

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的分析和思考

房屋買(mǎi)賣(mài)在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問(wèn)題是對(duì)合同效力的認(rèn)定，筆者據(jù)此談點(diǎn)看法。

一、如何理解最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“《意見(jiàn)》”）第五十六條的規(guī)定

《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿、并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見(jiàn)》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題?！稐l例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的解決，適用《意見(jiàn)》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。

二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采取何種形式

《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采取書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式”。對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見(jiàn)不一。有人認(rèn)為書(shū)面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買(mǎi)賣(mài)合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同除了具有買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征外，還具有以下特

性：

1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋；

2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；

3、房屋買(mǎi)賣(mài)是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。

其次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同??”?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：??

（二）購(gòu)買(mǎi)的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證??”。據(jù)此，可以看出，我國(guó)對(duì)城市私有房屋的買(mǎi)賣(mài)其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有明確的規(guī)定，這不能不說(shuō)是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)具備雙方訂立書(shū)面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是要式合同，必須采用書(shū)面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國(guó)《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管

理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買(mǎi)賣(mài)房屋必須在辦理過(guò)戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國(guó)的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。

四、如何理解房屋過(guò)戶登記對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響

對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過(guò)戶登記，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過(guò)戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過(guò)戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來(lái)否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過(guò)戶登記與合同效力的關(guān)系？我國(guó)《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)

事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人負(fù)有向買(mǎi)受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無(wú)效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門(mén)履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開(kāi)始履行合同的基礎(chǔ)保障。

因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無(wú)效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的登記備案問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門(mén)的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼?duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中房屋過(guò)戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響，故前面所說(shuō)的第二種理由也不正確。

五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購(gòu)買(mǎi)該組織成員的房屋

在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購(gòu)買(mǎi)周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對(duì)能否買(mǎi)賣(mài)并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買(mǎi)賣(mài)合同又具有特殊性，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買(mǎi)賣(mài)是否有效

要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實(shí)際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽?、組同意才發(fā)生法律效力。

第二篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案例分析

案例分析（房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛）

一、案例背景

王某與甲房地產(chǎn)公司于2007年7月7日簽訂商品房訂購(gòu)單，約定王某意愿購(gòu)買(mǎi)甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的A小區(qū)一戶房屋，并向甲房地產(chǎn)公司交納2萬(wàn)元定金，該定購(gòu)單未寫(xiě)明房屋價(jià)格，甲公司銷(xiāo)售人員口頭承諾價(jià)格將不超過(guò)6300元/平方米，但該項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)后，王某被告之房屋單價(jià)為6700元/平方米，王某認(rèn)為價(jià)格超出個(gè)人的承受能力，拒絕購(gòu)買(mǎi)，要求甲公司退還2萬(wàn)元定金；甲公司認(rèn)為王某交付的2萬(wàn)元是定金，因王某原因拒絕購(gòu)買(mǎi)房屋，該款項(xiàng)不應(yīng)退還；雙方訴至法院。

二、案件分析

王某與甲房地產(chǎn)公司簽訂的定購(gòu)單對(duì)于價(jià)格未作出約定，該協(xié)議因缺少合同主要條款，應(yīng)當(dāng)視為成立但未生效；同時(shí)，在A小區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格確定后，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，且就價(jià)格問(wèn)題未能協(xié)商一致，導(dǎo)致定購(gòu)單無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這應(yīng)當(dāng)是歸于雙方的原因；鑒于王某與甲公司未達(dá)成合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，雙方也無(wú)法就存在的爭(zhēng)議取得一致，甲公司理應(yīng)將收取王某的2萬(wàn)元款項(xiàng)予以返還。

最終，經(jīng)法院主持調(diào)解，甲房地產(chǎn)公司向王某退還了2萬(wàn)元款項(xiàng)。

第三篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

“一房二賣(mài)”構(gòu)成違約（2008）贛中民一終字第13號(hào)民事判決書(shū)

江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)

（2008）贛中民一終字第13號(hào)

上訴人（原審被告）黃成建，男，1965年10月3日生，漢族，南康市人，南康市國(guó)稅局干部，住南康市國(guó)稅局。

被上訴人（原審原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，漢族，南康市人，住南康市橫寨鄉(xiāng)長(zhǎng)塘村井頭2號(hào)，現(xiàn)住南康市旭山北路唐江餐館。

委托代理人劉洪基，南康市蓉江法律服務(wù)所法律工作者，一般代理。

上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：原、被告經(jīng)南康市芙蓉房產(chǎn)中介中心介紹，于2007年2月16日簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，約定由被告將位于南水新區(qū)芙蓉新城慧蓉苑1座701號(hào)套房一套轉(zhuǎn)讓給原告，協(xié)議內(nèi)容為：該房面積為93平方米，總房?jī)r(jià)為人民幣153800元；付款方式為在簽訂協(xié)議時(shí)先付2萬(wàn)元定金，被告交付鑰匙后原告除銀行按揭款外把剩余款付清給被告，開(kāi)發(fā)商代收費(fèi)用及稅收除被告支付契稅外，其余費(fèi)用由原告承擔(dān)；被告協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用由原告負(fù)責(zé)；協(xié)議生效后，不得反悔，如有違約，違約方應(yīng)向守約方賠償違約金3萬(wàn)元等等。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向被告支付了2萬(wàn)元購(gòu)房定金。2007年農(nóng)歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯(lián)芙蓉新城開(kāi)發(fā)有限公司，原告以被告名義向該公司繳納了共計(jì)2230.20元的物業(yè)管理等費(fèi)用。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，原告當(dāng)日并未向被告交付剩余購(gòu)房款。后雙方對(duì)于購(gòu)房問(wèn)題幾次協(xié)商，原告要求被告交付房屋鑰匙并出示房產(chǎn)證明后，自己才能付清剩余房款，而被告則要求原告付清剩余購(gòu)房款，故雙方未能達(dá)成一致意見(jiàn)。后被告于2007年3月16日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開(kāi)發(fā)有限公司辦理房屋交接手續(xù)，領(lǐng)取慧蓉苑1座701號(hào)房鑰匙。2007年4月期間被告在原告未明確表示放棄購(gòu)買(mǎi)該房屋的情況下將該房售于案外人張興財(cái)，并向其交付了該房鑰匙。

另查明，被告于2007年6月6日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開(kāi)發(fā)有限公司領(lǐng)取了慧蓉苑1座701號(hào)房產(chǎn)證。在法庭辯論終結(jié)前，被告未向原告交付房屋鑰匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，屬有效合同。原被告應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。協(xié)議簽訂后，原告依約支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元，已履行了自己的義務(wù)。根據(jù)該買(mǎi)賣(mài)協(xié)議第二條：“??.，鑰匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除銀行按揭款外把剩余款付清給甲方（即被告黃成建）。??”的約定，被告應(yīng)先將房屋鑰匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時(shí)在芙蓉新城辦理交接房手續(xù)，導(dǎo)致被告無(wú)法及時(shí)向原告交付房屋鑰匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未違反合同約定，不構(gòu)成違約。2007年4月期間，被告在原告未明確表示放棄購(gòu)買(mǎi)房屋的情況，將該房屋售于他人，并將房屋交付他人，致使原被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)法履行，被告的這一行為違反了我國(guó)民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，其應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因原被告簽訂協(xié)議已經(jīng)無(wú)法履行，所以原告要求與被告解除協(xié)議，由被告返還原告定金2萬(wàn)元并支付違約金3萬(wàn)元給原告的訴訟請(qǐng)求理由充分，符合法律規(guī)定，予以支持。原告以被告名義交納買(mǎi)賣(mài)房屋的物業(yè)管理費(fèi)用2230.20元因被告違約將房屋售于他人，現(xiàn)原告要求被告返還此款，理由充分，符合法律規(guī)定，予以支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決：

一、解除2007年2月16日原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》；

二、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮返還購(gòu)房定金20000元及支付違約金30000元，共計(jì)人民幣50000元；

三、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮償還其代繳的物業(yè)管理費(fèi)用等計(jì)人民幣2230.20元。如果被告黃成建未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1205.6元由被告黃成建負(fù)擔(dān)。

上訴人黃成建不服原審判決，上訴至本院，其上訴理由及請(qǐng)求為：2007年2月25日雙方一同前往房屋開(kāi)發(fā)公司交相關(guān)費(fèi)用，在各自交完自己應(yīng)交的代收費(fèi)用后，被上訴人回去取交房款的錢(qián)，因被上訴人的父親不知何故不同意拿錢(qián)給被上訴人，房屋交易暫時(shí)擱淺。后被上訴人和其兄找到上訴人說(shuō)他們無(wú)法做通其父親的工作，要求放棄購(gòu)買(mǎi)房屋，退回保證金。上訴人于是自己湊錢(qián)交清購(gòu)房款。上訴人拿到房屋鑰匙的第二天發(fā)了一條短信給被上訴人的哥哥，要求他們?cè)?007年3月20日前來(lái)拿鑰匙和付清購(gòu)房款余款。同時(shí)上訴人還告知中介公司房屋鑰匙已拿到，中介公司也告知了被上訴人，被上訴人再次表示無(wú)法做通其父親的工作，請(qǐng)求退回保證金，因此上訴人將該房屋出售他人，上訴人沒(méi)有違約。原審認(rèn)定上訴人沒(méi)有先把鑰匙交給被上訴人構(gòu)成違約，這不符合商品交易規(guī)則，交錢(qián)和交鑰匙應(yīng)該同時(shí)進(jìn)行，而被上訴人未履行交錢(qián)的完全義務(wù)。請(qǐng)求二審法院依法撤銷(xiāo)原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬(wàn)元，一、二審案件受理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)2230.20元由被上訴人承擔(dān)。

被上訴人李亮亮辯稱：2007年2月25日被上訴人攜帶9萬(wàn)多元現(xiàn)金與上訴人一同前往房屋開(kāi)發(fā)公司辦理交房的相關(guān)手續(xù)，因上訴人未向被上訴人交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，故被上訴人按協(xié)議第二條約定未向上訴人支付剩余購(gòu)房款，只以上訴人的名義向開(kāi)發(fā)公司交納了物業(yè)管理費(fèi)2230.20元。而上訴人于2007年3月16日才領(lǐng)取房屋鑰匙。其后被上訴人多次督促上訴人履行合同義務(wù)，及時(shí)交房，但上訴人卻將房屋賣(mài)給了案外人張興財(cái)，致使上訴人與被上訴人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)法履行，上訴人構(gòu)成了根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審認(rèn)定的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：上訴人黃成建與被上訴人李亮亮簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，為有效合同。被上訴人李亮亮已按約定向上訴人黃成建支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元，并代繳物業(yè)管理費(fèi)2230.20元。對(duì)剩余購(gòu)房款雙方約定鑰匙交付后付清。

但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》尚未解除的情況下，將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，上訴人黃成建已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人黃成建主張其是在被上訴人已放棄購(gòu)房的前提下才轉(zhuǎn)讓房屋證據(jù)不足，本院不予采信。上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律及處理正確。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判決。

二審案件受理費(fèi)1205.60元，由上訴人黃成建負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)徐軍

審判員傅忠

代理審判員鄭小兵

二○○八年一月三十一日

書(shū)記員黃中林

第四篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

（房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛）民事起訴狀（樣本）

原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號(hào)碼，聯(lián)系電話；

被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號(hào)碼，聯(lián)系電話；

訴訟請(qǐng)求：

一、請(qǐng)求貴院判令被告繼續(xù)履行合同，并限期被告無(wú)條件交付原告之房屋合法手續(xù)。

二、請(qǐng)求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產(chǎn)生的銀行同期貸款利息人民幣×××元，違約金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7個(gè)月，（按銀行同期貸款利率計(jì)算）。

三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加違約金數(shù)額。要求按照22元／月／建筑平方米向原告支付補(bǔ)償金，共計(jì)人民幣×××元（大寫(xiě)：）。

四、請(qǐng)求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)延期帶來(lái)的損失×××元。（按銀行現(xiàn)利率執(zhí)行）。

五、請(qǐng)求貴院判令本案包含訴訟費(fèi)在內(nèi)的一切相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由

原告與被告系商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。原告于200×年×月×日與被告簽署了《商品房的買(mǎi)賣(mài)合同》，原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的紅橋區(qū)咸陽(yáng)路南端東側(cè)龍悅花園×樓×門(mén)×××號(hào)商品房一套。合同中對(duì)原、被告之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定。原告于200×年×月×日將首付款人民幣×××元，于200 ×年×月×日將貸款人民幣×××元付于被告帳戶，合計(jì)總房款×××元全部支付到被

告指定帳戶。原告依據(jù)合同中的約定履行了自己作為一個(gè)買(mǎi)受人應(yīng)盡的付款義務(wù)。根據(jù)合同

第三條約定，該商品房應(yīng)于2007年10月31日前驗(yàn)收合格并交付使用，但由于被告沒(méi)有依照《天津市商品房管理?xiàng)l例》合法取得《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，導(dǎo)致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行為構(gòu)成了嚴(yán)重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，“甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。

依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額；第十七條損失賠償額標(biāo)準(zhǔn)：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。參照“天津市國(guó)土資源和房屋管理局”《關(guān)于發(fā)布2008年房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)租金的通知》中《紅橋區(qū)2008年住宅房屋指導(dǎo)租金》06-05邵公莊新區(qū)22元／月／建筑平方米，以此為依據(jù)要求增加違約金數(shù)額。自2007年10月31日至2008年6月10日的違約金為人民幣×××元。原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請(qǐng)求都遭到拒絕，被告故意躲避原告之詢問(wèn)，無(wú)奈之下，原告只得拿起法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》2003年6月1日?qǐng)?zhí)行版的相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法予以支持。

證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住址

此致

×××人民法院

附：

一、本訴狀副本×份（按被告人人數(shù)提交）；

二、證據(jù)×份。

具狀人：×××

×年×月×日

原告：于XX女漢族19X年X月X日生北京XXX生物科技發(fā)展以公司

住址：朝陽(yáng)區(qū)磨房北里X樓XX居室

委托代理人：李振軍北京市中潤(rùn)律師事務(wù)所律師電話：***

被告：胡XX男1979年X月X日生 北京XX廣告有限公司經(jīng)理 電話：139XXXX

住址：朝陽(yáng)區(qū)八里莊南里X樓15X室

案由：商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

訴訟請(qǐng)求：

1請(qǐng)依法判令被告繼續(xù)履行合同并于本判決生效后立即為原告辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)

2請(qǐng)依法判令被告立即支付原告違約金21260元人民幣

3請(qǐng)判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用

事實(shí)與理由：

原告與被告通過(guò)北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2007年10月1日簽訂一份《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》由原告購(gòu)買(mǎi)被告私有房產(chǎn)一套。合同約定：房產(chǎn)位于通州區(qū)潞苑南大街15號(hào)樓X棟XX室；建筑面積70.70平方米；房屋成交價(jià)為400000元人民幣，銀行按揭貸款支付；

房屋無(wú)抵押（事實(shí)上有抵押）；如發(fā)生爭(zhēng)議依法向房屋所在地人民法院起訴。

另，原告與被告于2008年1月4日簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議并由北京市我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司見(jiàn)證。協(xié)議約定：由原告在2008年1月份自行支付給被告部分房款152000元用于被告辦理房地產(chǎn)提前還貸、解抵押手續(xù)，被告于當(dāng)月（2008年1月）提前還貸、解抵押；被告在解抵押完畢后，需立即將房產(chǎn)證原件等房產(chǎn)轉(zhuǎn)移所需材料交給丙方（即補(bǔ)充協(xié)議見(jiàn)證方)用于辦理產(chǎn)權(quán)登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；剩余部分房款30000元由原告于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)天支付給被告。

原告按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定履行了自己的合同約定義務(wù)，并將剩余30000元房款于2008年3月14日提前給付被告，截止至2008年3月14日原告共計(jì)給付被告房?jī)r(jià)款240000人民幣。被告并未按協(xié)議約定于2008年1月份辦理解抵押手續(xù)，被告于2008年3月14日在原告及見(jiàn)證方的要求并陪同下才辦理了房產(chǎn)解抵押手續(xù)。按照補(bǔ)充協(xié)議約定，被告于辦理完解抵押手續(xù)后，立即將房產(chǎn)證等證件原件轉(zhuǎn)移給原告方用于辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但被告當(dāng)日并沒(méi)有將房產(chǎn)證等證件交與原告及見(jiàn)證方，沒(méi)有配合原告履行過(guò)戶手續(xù)，這已構(gòu)成違約。原告多次找被告要求其配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但被告一直推脫不與配合。原告認(rèn)為，被告怠于履行過(guò)戶義務(wù)已構(gòu)成嚴(yán)

重違約，并侵犯了原告的合法民事權(quán)益，因此訴至貴院。

此致

北京市通州區(qū)人民法院

具狀人：于XX

1995年11月中旬，城鎮(zhèn)戶口的島城市民尚女士花 2．48萬(wàn)元在嶗山區(qū)某村購(gòu)買(mǎi)了一套房屋。2004年下半年，原房主以“農(nóng)村宅基地不能買(mǎi)賣(mài)”等為由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情況下，原房主起訴了尚女士。而經(jīng)評(píng)估，該套房屋因拆遷補(bǔ)償已升值至 89萬(wàn)余元！那么，這份簽訂于9年前的購(gòu)房合同是否有效？對(duì)于房屋的升值部分，法院又應(yīng)作出怎樣的判決？

賣(mài)房9年后

要收回房子

1995年 11月 15日，嶗山區(qū)某村村民錢(qián)某與島城市民尚女士簽訂了一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)約定，錢(qián)某將自家的三間房屋、兩間廂房及院子，一并賣(mài)給了尚女士。同時(shí)按照約定，在簽約當(dāng)日，錢(qián)某將房屋建筑印契證、房屋產(chǎn)權(quán)證明書(shū)交給了尚女士，而尚女士則付給了錢(qián)某2．48萬(wàn)元。

合同簽訂后，當(dāng)事雙方簽名并按了手印，同時(shí)該村村委負(fù)責(zé)人藍(lán)某也作為證明人簽名捺印。1998年8月，錢(qián)某去世。

轉(zhuǎn)眼間，近9年過(guò)去了。2004年 6月 30日，針對(duì)近9年前簽訂的這份房屋買(mǎi)賣(mài)合同，該村村委出具了這樣一份證明，稱尚女士并非該村村民，村委會(huì)不同意他們之間的房屋買(mǎi)賣(mài)。據(jù)此，錢(qián)某的老伴兒孫女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此舉遭到了尚女士的反對(duì)。

一審認(rèn)為合同有效

賣(mài)房人不服遂上訴

于是，孫女士便向法院提交起訴書(shū)，狀告了尚女士，要求法院依法判令當(dāng)初簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。2005年年初，青島市嶗山區(qū)人民法院對(duì)這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案，作出了一

審判決。

法院審理認(rèn)為，當(dāng)年錢(qián)某與尚女士簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，是雙方的真實(shí)意思表示，而且雙方按合同約定履行了相應(yīng)義務(wù)。雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為，也沒(méi)有損害國(guó)家利益和集體利益。同時(shí)，我國(guó)《土地管理法》也僅僅規(guī)定農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，如果再申請(qǐng)宅基地將不予批準(zhǔn)，即現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋的出賣(mài)沒(méi)有禁止性規(guī)定，同時(shí)，規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》發(fā)布于2004年12月24日，此規(guī)定對(duì)于1995年簽訂的該房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約束力。

尚女士購(gòu)買(mǎi)房屋后，對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行了維修，且在該房屋內(nèi)住了近9年，因此法院認(rèn)為，尚女士并非為了炒賣(mài)房屋，因此不應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》確定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。據(jù)此，一審法院認(rèn)為，作為房屋共有人的孫女士在出賣(mài)房屋時(shí)已經(jīng)不在該房屋內(nèi)居住，現(xiàn)在反悔要求被告尚女士返還房屋，有悖于“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用和公平”的原則，故依法駁回了原告孫女士的訴訟請(qǐng)求。

拿到一審判決后，孫女士當(dāng)即表示不服，并向青島市中級(jí)人民法院提起了上訴。

在上訴狀中，上訴人孫女士提出，當(dāng)初簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同觸犯了農(nóng)村宅基地不得買(mǎi)賣(mài)的禁止性規(guī)定，因此該合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。對(duì)此，被上訴人尚女士則認(rèn)為，原審正確，要求二審法院維持原判。

■法院調(diào)查：

房屋升值至89萬(wàn)元

二審認(rèn)定合同無(wú)效

為了查明事實(shí)，在二審過(guò)程中，青島市中院的法官前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行了調(diào)查取證，并了解到尚女士購(gòu)買(mǎi)的房屋所在村的居民仍為農(nóng)業(yè)戶口。同時(shí)，在2005年 7月 27日，被上訴人向青島市中院主審法官提出申請(qǐng)，要求對(duì)當(dāng)初所購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行評(píng)估。隨后，青島市中院委托司法鑒定中心進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)論為該房屋的政府拆遷補(bǔ)償價(jià)值為 89萬(wàn)余元！

青島市中院審理后認(rèn)為，上訴人孫女士的戶口至今仍為農(nóng)業(yè)戶口，其宅基地也沒(méi)有轉(zhuǎn)化為國(guó)有，因此按法律規(guī)定，孫女士的宅基地不能發(fā)生違法轉(zhuǎn)移。當(dāng)初雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雖然是雙方的真實(shí)意思表示，但是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)土地與房屋之間，是相互依著的關(guān)系，這就意味著，孫女士的房屋隨著合同的簽訂而轉(zhuǎn)移，其宅基地也勢(shì)必會(huì)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，當(dāng)初簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。

同時(shí)，二審法院認(rèn)為，上訴人孫女士作為宅基地的使用人，明知道轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地是非法行為，卻與被上訴人尚女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，主觀上存有過(guò)錯(cuò)，而被上訴人尚女士購(gòu)買(mǎi)該房屋，也存有過(guò)錯(cuò)。按法律規(guī)定，依照無(wú)效合同而取得的財(cái)物應(yīng)當(dāng)返還，雙方均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就該案而言，法院認(rèn)為，當(dāng)事雙方各應(yīng)承擔(dān)50％的責(zé)任。

依公平原則

原房主補(bǔ)償

買(mǎi)房人43．3萬(wàn)

對(duì)于房屋所處地段已升值數(shù)十倍的現(xiàn)實(shí)情況二審法院認(rèn)為，既然雙方的買(mǎi)賣(mài)行為已事隔多年該地段房屋的市場(chǎng)行情大幅上漲，所以單純地由原房主向購(gòu)房人返還原購(gòu)房款已顯失公平，因此應(yīng)參照相關(guān)地段的價(jià)值，依據(jù)公平原則確定原房主向購(gòu)房人承擔(dān)因該房屋升值而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任。同時(shí)，上訴人孫女士是在合同簽訂后多年才提出訴訟的，因此向被上訴人作出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償也較為合理。

至于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，二審法院認(rèn)為，司法鑒定部門(mén)作出的該房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)值較合理地反映了該房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，因此應(yīng)依此確定補(bǔ)償數(shù)額：由拆遷補(bǔ)償價(jià)值減去原購(gòu)房款數(shù)額，剩余差額是該房屋的升值部分，上訴人應(yīng)當(dāng)以升值部分的 50％向被上訴人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。于是，青島市中院于近日作出終審判決撤銷(xiāo)一審法院判決；尚女士將房屋騰還給孫女士孫女士返還尚女士購(gòu)房款 2．48萬(wàn)元；孫女士向尚女士支付補(bǔ)償款 43．3萬(wàn)余元。本報(bào)記者 李存國(guó)

非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買(mǎi)賣(mài)）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

買(mǎi)房目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，則上述房屋買(mǎi)賣(mài)行為可以認(rèn)定有效

第五篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛經(jīng)典案例

麗江律師郜云的代理的云南省高級(jí)人民法院審理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同案件經(jīng)典實(shí)例

一審法院判決合同無(wú)效，二審法院判決合同部有效部分無(wú)效，云南省高級(jí)人民法院判決合同有效，我的當(dāng)事人非常滿意?。p方所簽《協(xié)議》的效力問(wèn)題。本院認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》有效。）

云南省高級(jí)人民法院 民 事 判 決 書(shū)

(2013)云高民再終字第32號(hào)

申請(qǐng)?jiān)賹徣?一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。被申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。

委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。原審第三人：周楊(系周兵之子)。原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。

申請(qǐng)?jiān)賹徣酥鼙c被申請(qǐng)人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級(jí)人民法院(2011)大中民終字第273號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。申請(qǐng)?jiān)賹徣酥鼙捌湮写砣粟w*、孫**，被申請(qǐng)人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院再審查明如下法律事實(shí)：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮(zhèn)朝陽(yáng)小區(qū)房產(chǎn)一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用權(quán)證》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經(jīng)營(yíng)的“鶴韻食府”經(jīng)協(xié)商簽訂了《售房協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》)，該《協(xié)議》的主要內(nèi)容為：甲方為周斌，乙方為傅言城，甲方將原老鶴韻酒樓及后面的整塊地以360萬(wàn)元價(jià)款出售給乙方，乙方預(yù)付定金40萬(wàn)元，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過(guò)戶、上稅等內(nèi)容;《協(xié)議》第四條約定，本協(xié)議簽字生效，如一方違約，賠償對(duì)方違約金100萬(wàn)元。在協(xié)議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。另查明，簽訂本《協(xié)議》時(shí)，周兵將涉訴房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給傅言誠(chéng)查看，該房產(chǎn)證的房屋所有權(quán)人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當(dāng)時(shí)均在食府內(nèi)。在合同簽訂當(dāng)天，傅言城預(yù)付了購(gòu)房款40萬(wàn)元。2010年9月16日，傅言城向中國(guó)工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬(wàn)元。后，周兵以其家人不同意賣(mài)房為由不愿繼續(xù)履行合同。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬(wàn)元，并返還房屋預(yù)付款40萬(wàn)元。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協(xié)議》無(wú)效，傅言城要求支付違約金沒(méi)有法律依據(jù)，只同意退還傅言城40萬(wàn)元預(yù)付款及利息。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。三名第三人均稱對(duì)周兵出售涉訴房產(chǎn)一事不知情，不同意賣(mài)房。一審法院認(rèn)為：傅言城與周兵訴爭(zhēng)的房產(chǎn)系家庭共有財(cái)產(chǎn)，在沒(méi)有其他共有人授權(quán)的情況下，周兵以個(gè)人名義與傅言城簽訂了《售房協(xié)議》，直接侵犯了其他共有人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，根據(jù)城市房地產(chǎn)屬共同共有的，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意不得轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定及在共有關(guān)系存續(xù)期間，部份共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)一般應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的司法解釋，認(rèn)定該《協(xié)議》無(wú)效。同時(shí)認(rèn)為，周斌的行為并不符合表見(jiàn)代理的主體特征，雙方在簽訂協(xié)議的過(guò)程中均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)各自承擔(dān)因簽訂合同給對(duì)方造成的損失。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第四項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條五項(xiàng)、第五十八條之規(guī)定，判決：周兵返還傅言城房屋預(yù)付款40萬(wàn)元，并從2010年7月26日起至還款之日止按5.31%支付年利息。案件受理費(fèi)21000元，由周兵承擔(dān)。

一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。請(qǐng)求支持其全部訴訟請(qǐng)求。二審法院判決認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條的規(guī)定：夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫或妻非因日常生活要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。據(jù)此，二審認(rèn)為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產(chǎn)，從而認(rèn)定該《協(xié)議》部分有效，部分無(wú)效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個(gè)子女的部分無(wú)效。雙方約定的100萬(wàn)元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應(yīng)由周兵夫妻承擔(dān)一半即50萬(wàn)元的違約金。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)民法通則》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規(guī)定，判決：

一、撤銷(xiāo)鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號(hào)民事判決;

二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)返還上訴人傅言城房屋預(yù)付款40萬(wàn)元;

三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內(nèi)支付給上訴人傅言城違約金50萬(wàn)元。一審案件受理費(fèi)17400元，由傅言城承擔(dān)7400元，由周兵承擔(dān)10000元。二審案件受理費(fèi)17400元，由傅言城和周兵各承擔(dān)8700元。

二審判決后，周兵不服，向我院申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，二審適用法律錯(cuò)誤導(dǎo)致錯(cuò)判，請(qǐng)求依法改判。

一、本案應(yīng)適用《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，非經(jīng)權(quán)利人同意或者授權(quán)，任何形式的房屋買(mǎi)賣(mài)均是無(wú)效。

二、二審法院判決書(shū)中認(rèn)定雙方之間的協(xié)議部分有效，部分無(wú)效已經(jīng)嚴(yán)重違反了民法通則、物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

三、二審法院判決由其承擔(dān)違約金50萬(wàn)元沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

被申請(qǐng)人傅言城再審過(guò)程中答辯認(rèn)為，周兵的再審請(qǐng)求不應(yīng)予以支持，并請(qǐng)求判令周兵返還40萬(wàn)元購(gòu)房預(yù)付定金并承擔(dān)100萬(wàn)元的違約金。

一、雙方簽訂的《協(xié)議》合法有效?！秴f(xié)議》的內(nèi)容是兩個(gè)平等主體的真實(shí)意思表示，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請(qǐng)人完全有理由相信此《協(xié)議》代表了周兵全家的意愿。

二、周兵一家的違約行為導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)損失300萬(wàn)元。包括：

1、40萬(wàn)元已付定金的利息及其投資收益;

2、向銀行貸款300萬(wàn)元抵押物評(píng)估費(fèi)用、貸款利息;

3、投資期間可得利益損失。

4、訴訟費(fèi)用及往返的各種開(kāi)支3萬(wàn)元。

三、周兵一家應(yīng)當(dāng)按《協(xié)議》向其支付違約金100萬(wàn)元。另，再審中被申請(qǐng)人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請(qǐng)書(shū)》，認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》上甲方;處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊，請(qǐng)求對(duì)《協(xié)議》上是否有楊永慶的手印進(jìn)行指紋鑒定。

本案再審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：

一、周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》是否有效?

二、雙方的過(guò)錯(cuò)及責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定和承擔(dān)?本院依據(jù)查明的案件事實(shí)及相關(guān)法律規(guī)定逐一評(píng)判如下：

一、雙方所簽《協(xié)議》的效力問(wèn)題。本院認(rèn)為雙方所簽《協(xié)議》有效。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產(chǎn)“鶴韻酒樓”的經(jīng)營(yíng)形式為周兵等二人為經(jīng)營(yíng)者的家庭共同經(jīng)營(yíng)模式。雙方簽定《協(xié)議》的地點(diǎn)是在周兵之妻楊永慶經(jīng)營(yíng)的“鶴韻食府”，當(dāng)時(shí)除傅言城與周兵二人外，楊永慶及楊滿麗均在食府里。從再審中調(diào)取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協(xié)議》時(shí)，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經(jīng)營(yíng)者的家庭經(jīng)營(yíng)模式，《協(xié)議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的;其認(rèn)為此印章代表了周兵全家的意愿;能夠相互印證。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關(guān)系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協(xié)議時(shí)雖都已成年，但還未獨(dú)立生活(周楊當(dāng)時(shí)在當(dāng)兵，楊滿麗當(dāng)時(shí)在讀大學(xué))，其生活還依附其父母。(三)雙方當(dāng)事人簽訂《協(xié)議》并不是簡(jiǎn)單的突發(fā)行為，而是經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的協(xié)商議價(jià)的過(guò)程?！秴f(xié)議》的內(nèi)容是兩個(gè)平等主體的真實(shí)意思表示，并不違反相關(guān)法律規(guī)定?；谝陨喜槊鞯氖聦?shí)，對(duì)傅言城;“確有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉訴房產(chǎn)”的主張，本院予以采信?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十九條規(guī)定行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。本案中，傅言城雖然知道轉(zhuǎn)讓的涉訴房產(chǎn)為共有，但從本案的以上客觀事實(shí)分析，傅言城確有理由相信周兵的處分是共有人的共同意思表示。據(jù)此，本院認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定周兵與傅言城雙方所簽《協(xié)議》有效。雖出賣(mài)人周兵最終不愿履行《協(xié)議》，但不能因此而否認(rèn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力。關(guān)于傅言城提出的《指紋鑒定申請(qǐng)》，本院認(rèn)為鑒定的結(jié)果與本案的事實(shí)認(rèn)定沒(méi)有直接的因果關(guān)系，不影響本案的實(shí)體處理，故不需在再審過(guò)程中進(jìn)行鑒定。

二、雙方的過(guò)錯(cuò)及責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定和承擔(dān)?雙方簽訂《協(xié)議》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的購(gòu)房預(yù)付款，傅言城依《協(xié)議》約定貸款，貸款到位后周兵最終不同意出售涉訴房產(chǎn)。周兵未按《協(xié)議》約定履行義務(wù)的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。據(jù)此，周兵申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為;其與傅言城所簽《協(xié)議》無(wú)效，原審法院判決其承擔(dān)違約金50萬(wàn)元，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù);的主張及理由不成立，本院不予支持。原審判決由周兵向傅方城支付50萬(wàn)元的違約金并無(wú)不當(dāng)，50萬(wàn)元的違約金也足以彌補(bǔ)傅言城的損失，故對(duì)原審的實(shí)體判決本院予以維持。

綜上，原判適用法律及說(shuō)理不當(dāng)，再審應(yīng)予糾正，但原審實(shí)體判決適當(dāng)，再審予以維持。據(jù)此，本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法審判監(jiān)督程序若干問(wèn)題的解釋》第三十三條、三十七條之規(guī)定，判決如下：

維持云南省大理白族自治州中級(jí)人民法院(2011)大中民終字第273號(hào)民事判決。本判決為終審判決。

若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿后的兩年內(nèi)向云南省鶴慶縣人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。

審 判 長(zhǎng) 包靖秋 審 判 員 吳立宏 代理審判員 高晶晶 二O一三年七月二十四日

書(shū) 記 員 吳雪嬌