第一篇：房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)類別及其管理分析

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)類別及其管理分析

摘 要：本文主要是根據(jù)目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的類別及其管理進(jìn)行研究分析，參考大量江西理工大學(xué)圖書館文獻(xiàn)、網(wǎng)上資料以及指導(dǎo)老師的指導(dǎo)，從房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的種類著手對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)及其形成的原因進(jìn)行分析研究，并通過對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)從時(shí)間過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)銀行現(xiàn)今存在的風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面展開論述分析，主要闡述房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的類別，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理措施，以及對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分類；風(fēng)險(xiǎn)管理；控制分析

房地產(chǎn)貸款的種類有：（1）個(gè)人住房貸款。（2）個(gè)人二手房貸款。（3）個(gè)人住房裝修貸款。（4）個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款。（5）個(gè)人商業(yè)用房貸款。（6）個(gè)人自建房貸款。幾種有特色的貸款種類：（1）住房?jī)?chǔ)蓄貸款。（2）企業(yè)住房基金合作貸款。（3）個(gè)人住房組合貸款。貸款風(fēng)險(xiǎn)按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分，可分為不同的貸款種類。按貸款風(fēng)險(xiǎn)形成的原因劃分客戶風(fēng)險(xiǎn)，貸款決策風(fēng)險(xiǎn)，貸款風(fēng)險(xiǎn)的根源主要來自客戶風(fēng)險(xiǎn)。引起企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)因素有多個(gè)方面：―是來自于自然因素的不確定性；經(jīng)營(yíng)者行為風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)主要是：（1）決策行為失誤引起的決策風(fēng)險(xiǎn)，決策風(fēng)險(xiǎn)大體可劃分兩種情況，被動(dòng)決策風(fēng)險(xiǎn)和主動(dòng)決策風(fēng)險(xiǎn)。（2）低度貸款風(fēng)險(xiǎn)、中度貸款風(fēng)險(xiǎn)、度貸款風(fēng)險(xiǎn)、短期貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、中長(zhǎng)期貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、特種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)外業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（3）違約風(fēng)險(xiǎn)，違約的界定主要有：1）沒有履行一項(xiàng)義務(wù)的付款違約。2）“技術(shù)違約”超過了財(cái)務(wù)比率上、下限等行為。（4）敞口風(fēng)險(xiǎn)，敞口風(fēng)險(xiǎn)是未來風(fēng)險(xiǎn)金額的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。（5）追償風(fēng)險(xiǎn)。包括：抵押品風(fēng)險(xiǎn)和第三方擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。

人們將房地產(chǎn)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中存在的問題歸納為以下幾個(gè)方面：第一，借款人由于各種原因虧損。第二借款人自有資金不足。第三，銀行內(nèi)部管理不嚴(yán)，制度不健全。第四，銀行業(yè)務(wù)人員素質(zhì)低。第五，房地產(chǎn)貸款抵押、擔(dān)保流于形式，不能得到切實(shí)、嚴(yán)格的執(zhí)行。第六，行政干預(yù)和政策變化的影響。第七，法規(guī)不健全。第八，假按揭現(xiàn)象嚴(yán)重。

這些問題必將給銀行帶來一系列的風(fēng)險(xiǎn)，如：行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)、金融欺詐風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)處理變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。還有一些特殊的風(fēng)險(xiǎn)如：

1、經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)。商用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，如果經(jīng)營(yíng)者不能正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的功能情況，卻主推與功能不符的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，那么就無法保證租戶的合法利益，就會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)久性、持續(xù)性、穩(wěn)定性帶來極大的威脅。

2、過度授信風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)主為了獲得貸款可能會(huì)用一些不誠(chéng)信的手段，可能會(huì)制造已出租的假象，假造租賃合同等，以此來誤導(dǎo)銀行和房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，虛增房地產(chǎn)還貸能力。在房地產(chǎn)的估價(jià)中如果選用了不恰當(dāng)?shù)淖赓U信息，就會(huì)使房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值虛高，最終造成授信過量風(fēng)險(xiǎn)。

3、貸款期限不合理風(fēng)險(xiǎn)。貸款期限的確定要遵循房地產(chǎn)收益還原法測(cè)算的結(jié)果，做到以租金收入現(xiàn)金流償還貸款。經(jīng)辦銀行應(yīng)合理地安排還款進(jìn)程，在還貸進(jìn)程中監(jiān)控經(jīng)營(yíng)情況。既避免不切實(shí)際地要求快速還貸，也應(yīng)避免還貸安排過于寬松，造成前期富余資金被借款人不當(dāng)占用，遠(yuǎn)期不確定性因素增多，而影響貸款的最終償還。

4、貸款用途風(fēng)險(xiǎn)。一是借款人以統(tǒng)籌安排的資金需求為由籠統(tǒng)申請(qǐng)貸款的，借款人可能會(huì)將資金投入其他高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，影響經(jīng)辦銀行貸款的第一還款來源。二是對(duì)申請(qǐng)用于償還股東借款的，我們應(yīng)核實(shí)股東借款的真實(shí)性、合理性，防止股東抽逃企業(yè)資金，加大經(jīng)辦銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

5、抵押物價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。商用房地產(chǎn)抵押貸款的第一還款來源是房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)收入，而第二還款來源就是抵押房地產(chǎn)的處置還款。房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)方式，房地產(chǎn)狀態(tài)、性能的維持、周邊環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策等都會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)，從而對(duì)貸款償還造成風(fēng)險(xiǎn)。

6、置換貸款風(fēng)險(xiǎn)。商用房地產(chǎn)抵押貸款的用途中很大一部分是償還房地產(chǎn)建設(shè)期的銀行貸款，所以經(jīng)辦銀行在發(fā)放置換貸款時(shí)必然會(huì)面對(duì)房產(chǎn)的順位抵押?jiǎn)栴}，可能出現(xiàn)經(jīng)辦銀行貸款的抵押率過高情況，所以要求在經(jīng)辦銀行取得第一抵押權(quán)人登記前，借款人應(yīng)提供經(jīng)辦銀行認(rèn)可的其他階段性擔(dān)保。那么，出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的原因有哪些呢？首先，利益誘導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商。其次，銀行觀念的誤導(dǎo)、個(gè)貸體制和內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供應(yīng)過量和宏觀調(diào)控土地的力度不足。

一般來說，防范與控制房地產(chǎn)地貸款風(fēng)險(xiǎn)從以下幾個(gè)方面入手。

第一，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的穩(wěn)定性和可靠性。小企業(yè)商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源是出租收入，所以審查商用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力、承租人的實(shí)力、租金收入的穩(wěn)定性和可靠性等是至關(guān)重要的。實(shí)踐中要審查房地產(chǎn)租賃合同條款，關(guān)注合同中有無不利于經(jīng)辦銀行的情況。

第二，房地產(chǎn)收入的監(jiān)管。商用房地產(chǎn)抵押貸款還款來源主要依賴商用房地產(chǎn)已形成的租金收入，風(fēng)險(xiǎn)控制的首要因素是租金收入監(jiān)管和房地產(chǎn)業(yè)主經(jīng)營(yíng)行為的監(jiān)控，足值有效的抵押物是貸款第一還款來源出現(xiàn)問題時(shí)，對(duì)債權(quán)的有效保障。經(jīng)辦行應(yīng)切實(shí)扭轉(zhuǎn)“重抵押、輕租金收入管理”的經(jīng)營(yíng)思路，落實(shí)對(duì)租金收入的封閉管理措施。一方面應(yīng)落實(shí)租金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議既應(yīng)使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入便于銀行監(jiān)管又不影響房地產(chǎn)的正常經(jīng)營(yíng)，另一方面為了體現(xiàn)應(yīng)收租金用于償還經(jīng)辦銀行貸款的排他性地位，要求經(jīng)辦行與出租人簽訂《應(yīng)收賬款質(zhì)押合同》和《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記協(xié)議》，并在人民銀行應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)中進(jìn)行登記。

第三，貸款用途的審查。應(yīng)重點(diǎn)審查客戶及其關(guān)聯(lián)方企業(yè)有無涉足房地產(chǎn)開發(fā)、高風(fēng)險(xiǎn)投資等情況，是否有投資于自身未曾涉及過的行業(yè)的動(dòng)向。要防止借款人違反《貸款通則》的規(guī)定將貸款直接用于股權(quán)投資，或者將資金調(diào)配給關(guān)聯(lián)企業(yè)從事其他高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資。貸款資金應(yīng)該明確用于增加對(duì)客戶自身擁有房地產(chǎn)的更新、維護(hù)和功能完善工作或日常經(jīng)營(yíng)等。

第四，貸款期限的確定。貸款期限的確定必須遵循房地產(chǎn)收益現(xiàn)金流的嚴(yán)格測(cè)算，而其中最關(guān)鍵的問題是租金收入與經(jīng)營(yíng)成本的確定與估算。首先，看租金價(jià)格在近期的合理性和在遠(yuǎn)期的變化趨勢(shì)，分析是否存在關(guān)聯(lián)出租的價(jià)格不實(shí)問題。其次，看價(jià)格中包含的服務(wù)內(nèi)容，要區(qū)分不同的房地產(chǎn)正確計(jì)算經(jīng)營(yíng)成本，還要對(duì)貸后經(jīng)營(yíng)期間利率變化的趨勢(shì)做出判斷。第三，如果收入預(yù)測(cè)中采用了租金逐年遞增的估測(cè)方法，那么為了保持租金的逐年遞增的趨勢(shì)，維護(hù)房地產(chǎn)的成新度，出租期間必然會(huì)發(fā)生新的裝修費(fèi)用投入以及裝修改造期間房地產(chǎn)的空置損失，這些費(fèi)用的開支和出租率的下降是必須與收入同時(shí)考慮的情況。

第五，置換他行貸款中過渡期擔(dān)保的有效性與可靠性。經(jīng)辦銀行辦理的商用房地產(chǎn)抵押貸款許多是用于置換該房地產(chǎn)前一期的抵押貸款的，在前次抵押解除以前經(jīng)辦銀行應(yīng)該要求客戶提供階段性擔(dān)保措施。對(duì)于政策規(guī)定不能辦理順位抵押的地區(qū)，就更應(yīng)對(duì)階段性擔(dān)保措施進(jìn)行嚴(yán)格審查。

第六，抵押物的保險(xiǎn)措施。中小企業(yè)自身擁有的資產(chǎn)相對(duì)較少，經(jīng)營(yíng)規(guī)模也有限。抵押給銀行的商用房地產(chǎn)不少是企業(yè)唯一的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，如果抵押物滅失，那么作為第一還款來源的經(jīng)營(yíng)收入和第二還款來源的抵押物處置收入就都將隨之喪失，所以要求借款人為抵押物購買保險(xiǎn)，設(shè)立第一收益人為貸款銀行是必須的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

第七，定期做好抵押物價(jià)值重估。加強(qiáng)對(duì)已抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的監(jiān)測(cè)，及時(shí)防范抵押物價(jià)值下行風(fēng)險(xiǎn)。需對(duì)押品的實(shí)物狀態(tài)、價(jià)值變動(dòng)、權(quán)證保管等風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行持續(xù)監(jiān)督，定期檢查估價(jià)對(duì)象的使用狀況，及時(shí)掌握抵押價(jià)值變化情況，必要時(shí)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。如押品價(jià)值發(fā)生重大波動(dòng)時(shí)，應(yīng)要求客戶立即增加符合經(jīng)辦銀行規(guī)定的其他抵押物或提前歸還經(jīng)辦銀行部分貸款，確保押品足值有效。特別是當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng)時(shí)，要切實(shí)防范抵押不足值的風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：江西理工大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

［摘要］房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過程中常見的融資難問題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來了重大的發(fā)展契機(jī)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識(shí)和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)

擔(dān)保公司 抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)

近年來，全省中小企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，已成為支撐我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。但長(zhǎng)期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位極不相稱，嚴(yán)重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。正是適應(yīng)時(shí)代的要求，為滿足市場(chǎng)需求，河南的擔(dān)保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機(jī)構(gòu)和借款人之間起了一座擔(dān)保的橋梁。對(duì)于擔(dān)保公司來說,房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢(shì)，綜合分析風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，擔(dān)保效力強(qiáng)等特性。因此，作為擔(dān)保方式的房地產(chǎn)抵押也是金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人所選用的重要方式之一。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險(xiǎn)如信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)外，還存在著制度風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、貸款額度審批風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)，下面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)逐一進(jìn)行分析。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。

3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（二）租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國(guó)目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。

（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用期限。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國(guó)家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向?guó)土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費(fèi)用。對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時(shí)需要向國(guó)土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

（四）土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲(chǔ)等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無償收回土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

（六）以單位房改房設(shè)定抵押。

有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個(gè)人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國(guó)房改的有關(guān)政策，個(gè)人購買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場(chǎng)交易，所售房?jī)r(jià)款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購房款，增值部分單位和個(gè)人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對(duì)房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個(gè)人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

（七）共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

（八）抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)

目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）要辦好抵押登記

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(zhǎng)，擔(dān)保應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。

（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。

（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限

擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。

（五）共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字

擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。

（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，擔(dān)保公司應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員承擔(dān)，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評(píng)估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。

（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時(shí)，不會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要重視第一還款來源；不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（九）更要重視控制道德風(fēng)險(xiǎn)

以上八個(gè)方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方法的，但筆者從長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中體會(huì)到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險(xiǎn)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會(huì)閱歷對(duì)其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險(xiǎn)管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對(duì)房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項(xiàng)

（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價(jià)值減少等情況時(shí)，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保。

注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押： １、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)； ５、被依法查封的房地產(chǎn)； ６、集體所有的土地。參考文獻(xiàn): [1] 中國(guó)人民銀行金融研究局，《中國(guó)中小企業(yè)金融制度調(diào)查報(bào)告》[R]，《金融時(shí)報(bào)》.2004-6-22

[2] 殷紅,張衛(wèi)東:房地產(chǎn)金融,首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2005:179-180 [3] 陳釗:住房抵押貸款理論與實(shí)踐,復(fù)旦大學(xué)出版社,2006:126-127 [4] 王洪衛(wèi),張學(xué)文:房地產(chǎn)金融政策風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策,中國(guó)房地產(chǎn)金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王維才,李秋妍:中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制分析,北京科技大學(xué)學(xué)報(bào),2007(1):56-59

第三篇：房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理

［摘要］房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過程中常見的融資難問題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來了重大的發(fā)展契機(jī)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識(shí)和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)擔(dān)保公司 抵押貸款 風(fēng)險(xiǎn)

近年來，全省中小企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，已成為支撐我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。但長(zhǎng)期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位極不相稱，嚴(yán)重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。正是適應(yīng)時(shí)代的要求，為滿足市場(chǎng)需求，河南的擔(dān)保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機(jī)構(gòu)和借款人之間起了一座擔(dān)保的橋梁。對(duì)于擔(dān)保公司來說,房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢(shì)，綜合分析風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，擔(dān)保效力強(qiáng)等特性。因此，作為擔(dān)保方式的房地產(chǎn)抵押也是金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人所選用的重要方式之一。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險(xiǎn)如信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)外，還存在著制度風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、貸款額度審批風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)，下面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)逐一進(jìn)行分析。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個(gè)出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。

3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物

登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（二）租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國(guó)目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。

（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用期限。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國(guó)家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀?guó)土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費(fèi)用。對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時(shí)需要向國(guó)土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

（四）土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲(chǔ)等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無償收回

土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

（六）以單位房改房設(shè)定抵押。

有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個(gè)人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國(guó)房改的有關(guān)政策，個(gè)人購買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場(chǎng)交易，所售房?jī)r(jià)款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購房款，增值部分單位和個(gè)人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對(duì)房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個(gè)人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

（七）共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

（八）抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)

目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）要辦好抵押登記

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時(shí)，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長(zhǎng)，擔(dān)保應(yīng)有充足的時(shí)間處置抵押房產(chǎn)。

（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。

（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限

擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對(duì)于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對(duì)于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時(shí)補(bǔ)交土地出讓金。

（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時(shí)采取有效措施。

（五）共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字

擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個(gè)財(cái)產(chǎn)共有人？財(cái)產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財(cái)產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時(shí)還應(yīng)要求所有財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字。

（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，擔(dān)保公司應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員承擔(dān)，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房產(chǎn)所作的估價(jià)，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評(píng)估價(jià)格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動(dòng)權(quán)。

（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時(shí)，不會(huì)產(chǎn)生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要重視第一還款來源；不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

（九）更要重視控制道德風(fēng)險(xiǎn)

以上八個(gè)方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方法的，但筆者從長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中體會(huì)到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險(xiǎn)，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會(huì)閱歷對(duì)其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險(xiǎn)管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對(duì)房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項(xiàng)

（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價(jià)值減少等情況時(shí)，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保。

注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押：

１、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；

２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物；

４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)；

５、被依法查封的房地產(chǎn)；

６、集體所有的土地。

第四篇：貸款風(fēng)險(xiǎn)管理探討

貸款風(fēng)險(xiǎn)管理探討

摘要

貸款是商業(yè)銀行的基本業(yè)務(wù), 它是以兩權(quán)分離, 按期償還為本質(zhì)特征的特殊價(jià)值運(yùn)動(dòng), 貸款風(fēng)險(xiǎn)是指清償資金安全系數(shù)的不確定性, 表現(xiàn)為企業(yè)由于各種原因無力清償銀行貸款本息, 使銀行貸款無法收回, 形成呆帳損失。所謂貸款風(fēng)險(xiǎn)管理, 是指銀行運(yùn)用系統(tǒng)和規(guī)范的方法對(duì)信貸管理活動(dòng)中的各種貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別預(yù)測(cè)和處理, 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生, 以及對(duì)信貸活動(dòng)的影響程度, 以獲取最大的貸款收益的信貸調(diào)控行為。隨著金融改革的不斷深化, 國(guó)有銀行商業(yè)化, 并建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度是一種必然趨勢(shì)。銀行成為自主經(jīng)營(yíng), 自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)實(shí)體, 首要的任務(wù)必須按風(fēng)險(xiǎn)原則管理資產(chǎn), 加強(qiáng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理顯得日益重要。本文探討的是如何管理和防范商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的問題, 主要是針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱的現(xiàn)象進(jìn)行研究。關(guān)鍵詞：貸款； 風(fēng)險(xiǎn)； 管理

目錄

一、我國(guó)商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及成因分析???????(1-2)

二、國(guó)有商業(yè)銀行貨款風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性???????????(3-5)

（一）是國(guó)有商業(yè)銀行生存與發(fā)展的本質(zhì)要求?????????(4)

（二）是提高當(dāng)前臥有商業(yè)銀行貨款質(zhì)量的必然途徑??????(4)

（三）銀行資產(chǎn)投向單一, 加大了貸款的風(fēng)險(xiǎn)性????????(4-5)

三、國(guó)有商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題??????????(5-7)四、提高當(dāng)前國(guó)有商業(yè)銀行貨款質(zhì)量的必然途徑????????(7-10)

（一）國(guó)有商業(yè)銀行近年來貨款規(guī)模狀況????????????(7)

（二）國(guó)有商業(yè)銀行貨款風(fēng)險(xiǎn)狀況???????????????(7-10)五、完善我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策???????????(10-11)

六、商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義????????????(11)

七、結(jié)論?????????????????????????(12-13)參考文獻(xiàn)??????????????????????????(13-14)一 我國(guó)商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀及成因分析

2002年初, 中國(guó)人民銀行披露了我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款的一些情況, 根據(jù)中國(guó)人民銀行提供的數(shù)據(jù), 截至2001 年底, 四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行的不良貸款率按四級(jí)分類為25.37%, 如果按照五級(jí)分類, 四大國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行的不良貸款比率接近30%, 其中需要核銷的不良貸款比率大約為8%, 十家全國(guó)城市商業(yè)銀行和煙臺(tái)住房?jī)?chǔ)蓄銀行平均不良貸款比率為12.94%, 108 家城市商業(yè)銀行的不良貸款比率為25.15%。2002年4月, 中國(guó)工商銀行按國(guó)際通行的五級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)良貸款率為29.8%。按我國(guó)的四級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn), 不良貸款比率為25.7%，商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生不良貸款是必然的,但不良貸款應(yīng)該控制在一定的比例之內(nèi), 不良貸款的國(guó)際警戒線一般為10%左右, 我國(guó)監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行不良貸款比率不得超過15%。與國(guó)外商業(yè)銀行相比, 我國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款率明顯偏高, 特別是國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行, 在剝離了14000 億元的不良貸款之后, 不良貸款率仍高達(dá)20%左右,我國(guó)商業(yè)銀行的不良貸款率如此之高, 貸款風(fēng)險(xiǎn)管理狀況不佳原因是多方面的, 主要在于以下幾點(diǎn):首先, 行政干預(yù)過多, 貸款難以優(yōu)化。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革雖然取得了顯著的成績(jī), 但是, 由于我國(guó)商業(yè)銀行的國(guó)有性質(zhì)以及產(chǎn)權(quán)關(guān)系的不明晰, 政企不分的現(xiàn)象仍然存在,國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo), 往往給銀行下達(dá)行政性指令, 這使得銀行失去了貸款的自主管理權(quán), 在國(guó)有企業(yè)效益不佳和信用低下的情況下, 大量的不良貸款也就相應(yīng)地產(chǎn)生了。其次, 銀企關(guān)系扭曲, 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況差, 貸款難以收回。我國(guó)銀企關(guān)系是在長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下建立的信用關(guān)系, 不是經(jīng)濟(jì)學(xué)上正常健康的信用關(guān)系。工商企業(yè)普遍存在自我發(fā)展的意識(shí), 依賴性很大, 自我積累的能力低, 而長(zhǎng)期以來的銀行供應(yīng)資金財(cái)政化, 使企業(yè)對(duì)銀行產(chǎn)生了嚴(yán)重的依賴型。企業(yè)在獲得貸款后往往缺乏歸還銀行貸款的意識(shí), 相反還千方百計(jì)地逃避清償債務(wù)的責(zé)任, 這種扭曲的信貸關(guān)系,使銀行信貸資金難以回流, 形成惡性循環(huán)。最后, 銀行內(nèi)部管理存在缺陷, 貸款風(fēng)險(xiǎn)難以防范。銀行管理體制滯后, 一是各級(jí)行的權(quán)責(zé)利不明確, 重貸輕管,重貸輕收, 二是責(zé)任不清, 獎(jiǎng)罰不明。審貸分離, 分段負(fù)責(zé), 集體決策的制度已經(jīng)實(shí)行多年, 但由于風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任不清,制度的執(zhí)行也只是停留在形式上。三是信貸人員素質(zhì)較低,由于銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展快, 信貸人員不足和業(yè)務(wù)能力差的問題十分突出, 新手不熟悉業(yè)務(wù), 老信貸員也不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的信貸管理工作, 不懂得商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù), 使銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)增加

二 國(guó)有商業(yè)銀行貨款風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

（一）是國(guó)有商業(yè)銀行生存與發(fā)展的本質(zhì)要求

1995年7月1日, 我國(guó)(商業(yè)銀行法)正式頒布實(shí)施, 意味著我國(guó)專業(yè)銀行向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌進(jìn)人實(shí)質(zhì)階段。(商業(yè)銀行法》第四條規(guī)定: “ 商業(yè)銀行以安全性、收益性、流動(dòng)性為經(jīng)營(yíng)原則,實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧、自我約束”。從此, 我國(guó)的四大專業(yè)銀行也向其他商業(yè)銀行一樣走向市場(chǎng), 參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng), 遵循市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律。要在市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈? 國(guó)有商業(yè)銀行也必須以追求利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目標(biāo), 但銀行的大部分利潤(rùn)都來自于資產(chǎn)與負(fù)債的利差, 在銀行資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80%—96%之間的基礎(chǔ)上, 追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)必須自始自終要追求低風(fēng)險(xiǎn), 保證貸款資產(chǎn)的低風(fēng)險(xiǎn)。它是貸款業(yè)務(wù)得以經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ), 沒有貸款的安全性, 銀行的收益利潤(rùn)將無從談起乞資產(chǎn)質(zhì)量是商業(yè)銀行生存與發(fā)展的重要因素。可見, 在銀行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中, 實(shí)施資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理,努力提高包括貸款資產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)整體質(zhì)量, 以增強(qiáng)銀行的相對(duì)實(shí)力是商業(yè)銀行生存與發(fā)展的必然要求。

（二）是提高當(dāng)前臥有商業(yè)銀行貨款質(zhì)量的必然途徑

據(jù)對(duì)山東省鄒平縣四家國(guó)有商業(yè)銀行的調(diào)查, 僅19 95 年一年因企業(yè)破產(chǎn)使銀行遭受的損失便達(dá)1450萬元, 企業(yè)破產(chǎn)清償率僅0.35% 左右, 最高也不超過1%。很顯然, 現(xiàn)在的企業(yè)破產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是在破銀行的產(chǎn)。

（三）銀行資產(chǎn)投向單一, 加大了貸款的風(fēng)險(xiǎn)性

由于我國(guó)目前尚未形成健全的金融市場(chǎng), 造成銀行難于在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中實(shí)行安全性、流動(dòng)性、收益性的優(yōu)化組合, 資產(chǎn)投向單一。在我國(guó), 貸款占銀行總資產(chǎn)的50 % 以上, 是銀行運(yùn)用資金獲取收益的主要途徑, 這導(dǎo)致了目前國(guó)有商業(yè)銀行資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

綜上所述, 無論是從商業(yè)銀行自身生存、發(fā)展的本質(zhì)所必須保持貸款安全性的要求來說,還是從目前我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)狀來說, 實(shí)施貸款風(fēng)險(xiǎn)管理已成為國(guó)有商業(yè)銀行改革與發(fā)展的必由之路, 也是國(guó)有商業(yè)銀行向國(guó)際銀行業(yè)接軌的突破口。

三 國(guó)有商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題

1.國(guó)有商業(yè)銀行受各種因素干擾, 導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債總量嚴(yán)重失衡, 貸款風(fēng)險(xiǎn)加大。

2.資金配置不合理, 嚴(yán)重阻礙了商業(yè)銀行資產(chǎn)配置最大效益的發(fā)揮。在商業(yè)銀行內(nèi)部造成不是存差行就是貸差行: 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理, 長(zhǎng)期負(fù)債短期化和短期資金長(zhǎng)期化矛盾突出。

3.現(xiàn)行的貸款質(zhì)量差效益低, 相當(dāng)數(shù)量的資金處于逾期、呆帳 狀況, 欠息居高難下, 不能充分發(fā)揮效益, 嚴(yán)重地威脅著信貸資產(chǎn)的安全。為此建議, 建立國(guó)有商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。4.如何建立國(guó)有商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制?（1）建立資信評(píng)估機(jī)制。對(duì)企業(yè)的資金狀況、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、產(chǎn)品銷售情況, 以及發(fā)展前景等加以量化, 以量化指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)重考核評(píng)估論證,確保增量投向準(zhǔn)確, 為貸款決策提供準(zhǔn)確可靠的依據(jù)。（2）建立貸款責(zé)任制和集體審批制度。用嚴(yán)格的貸款責(zé)任制約束信貸人員的行為規(guī)范, 確保貸款的發(fā)放合理。

（3）建立貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制, 推行抵押貸款、商業(yè)票據(jù)、土地使用權(quán)抵押貸款、有價(jià)證券抵押貸款、企業(yè)擔(dān)(聯(lián))保貸款等融資方法, 防止一物多抵押, 逐步減少信用放款。對(duì)于借款企業(yè)的抵押財(cái)產(chǎn), 要視其是否參加保險(xiǎn), 財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)及價(jià)值大小, 確保抵押品足值足額, 降低商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)度, 提高貸款管理比例。

（4）建立各級(jí)評(píng)審機(jī)制、做到以防為主, 努力轉(zhuǎn)化及時(shí)補(bǔ)償。按不同授信對(duì)象和資產(chǎn)類型,將風(fēng)險(xiǎn)基本權(quán)數(shù)劃分為10%、20%、50%、100% 五個(gè)檔次,同時(shí),根據(jù)企業(yè)的信譽(yù)標(biāo)準(zhǔn)劃分為AAA、AA、A、BBB、BB、B 六個(gè)等級(jí)評(píng)定貸款企業(yè)信用等級(jí), 并成立企業(yè)信用評(píng)估委員會(huì)和貸款審批委員會(huì)。對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理遵循量化管理, 以風(fēng)險(xiǎn)變換系數(shù)與貸款方式的風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)系數(shù)作為評(píng)價(jià)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定企業(yè)在限額之內(nèi)信譽(yù)好的, 按凈資產(chǎn)的一定比例或抵押物可貸值辦理。(5)建立風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度。在企業(yè)大額貸款審批, 或企業(yè)超前分配還款能力不足的, 應(yīng)從貸款中提取一定比例, 或規(guī)定企業(yè)按一定比例提取“ 風(fēng)險(xiǎn)基金” 進(jìn)行專戶儲(chǔ)存;已核實(shí)沖銷的應(yīng)及時(shí)沖銷, 不能長(zhǎng)期掛帳。

(6)建立并完善貸款資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任制和崗位責(zé)任制。真正作到權(quán)Z責(zé)、利相結(jié)合, 把個(gè)人工資、獎(jiǎng)金與各自所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)掛起鉤來, 使之成為真正的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。

(7)建立合理的貸款利率機(jī)制, 真正發(fā)揮利率促進(jìn)貸款合理發(fā)放和及時(shí)收回的杠桿作用。

(8)健全企業(yè)貸款運(yùn)行機(jī)制。提高企業(yè)自有資金比重, 增強(qiáng)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。適當(dāng)提高企業(yè)稅后留利補(bǔ)充自有資金的比例, 要針對(duì)不同行業(yè)和企業(yè)效益高低, 制訂出不同的增補(bǔ)，建立貸款風(fēng)險(xiǎn)追索機(jī)制。

(9)開展信貸資產(chǎn)清理工作, 分別不同情況, 采取相應(yīng)措施, 積極組織清收工作。已經(jīng)形成的風(fēng)險(xiǎn)貸款, 對(duì)確屬破產(chǎn)、倒閉、兼(合)并的企業(yè)要采取果斷措施, 處理抵押品和追究貸款擔(dān)保人的連帶責(zé)任, 并訴諸于法律

四 是提高當(dāng)前國(guó)有商業(yè)銀行貨款質(zhì)量的必然途徑

1.國(guó)有商業(yè)銀行近年來貨款規(guī)模狀況

國(guó)家銀行貸款總額以年均增長(zhǎng)20% 左右的速度增加,貸款規(guī)模在逐年擴(kuò)大。國(guó)家銀行貸款占全國(guó)資金運(yùn)用的比重為90%左右,新增貸款占國(guó)家新增資金運(yùn)用的比重也在75%以上, 控制住銀行貸款也就控制住了社會(huì)資金)從這個(gè)意義上來說, 加強(qiáng)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理, 提高貸款質(zhì)量是國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、發(fā)展的基礎(chǔ)。

2.國(guó)有商業(yè)銀行貨款風(fēng)險(xiǎn)狀況

（1）非正常貸款即逾期、呆滯和呆帳貸款在貸款總額中比重上升, 風(fēng)險(xiǎn)加大

據(jù)(金融時(shí)報(bào)》報(bào)道,截止1995年9月底，僅西安市建設(shè)銀行貸款總余額為267740萬元,其中,逾期貸款61503萬元,呆滯貸款12031 萬元, 呆帳貸款586萬元,分別占貸款總額的22.97%、4.49%、和0.22% , 而1994年6月建行總行正式頒布的《資產(chǎn)負(fù)債比例管理實(shí)施辦法》規(guī)定的逾期貸款、呆滯貸款、呆帳貸款余額與各項(xiàng)貸款余額之比不得超過8%、3%、l%。據(jù)統(tǒng)計(jì), 目前全國(guó)不良信貸資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的30%左右,其中,僅“兩呆”貸款,基層工行、農(nóng)行在25%—40%之間, 基層建行、中行在10%—15%之間。高比例的有問題貸款, 必然帶來銀行經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)。

(2)國(guó)有企業(yè)虧損嚴(yán)重, 高負(fù)債經(jīng)營(yíng)使銀行貸款在高風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境中營(yíng)運(yùn) 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),1989年至1994年，國(guó)有工業(yè)企業(yè)歷年的虧損面分別為16%、27.6%比上年同期下降了4.13 個(gè)百分點(diǎn), 企業(yè)虧損面為24.1%(而贏利企業(yè)不超過1/3)。1995年全國(guó)獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)虧損額為8 83 億元, 比上年增長(zhǎng)34.5 % , 預(yù)算內(nèi)國(guó)有企業(yè)虧損額為409億元, 比上年同期增長(zhǎng)20.5 %。同時(shí), 國(guó)有企業(yè)多是負(fù)債經(jīng)營(yíng)。據(jù)有關(guān)部門對(duì)676家國(guó)有大中型企業(yè)統(tǒng)計(jì), 企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率19 93 年為70.6 %,1994年為71.9%;另據(jù)國(guó)有資產(chǎn)管理局對(duì)12.4萬個(gè)國(guó)有企計(jì), 資產(chǎn)負(fù)債率為75.1%,如扣除企業(yè)資產(chǎn)凈損失和資產(chǎn)掛帳4儀刀多億元, 資產(chǎn)負(fù)債率將上升到83.3%。而在國(guó)有企業(yè)負(fù)債中有80%以上是對(duì)銀行的負(fù)債。企業(yè)的嚴(yán)重虧損與高負(fù)債經(jīng)營(yíng)極大地增加了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)測(cè)算, 目前在銀行對(duì)國(guó)有工業(yè)企業(yè)的貸款中, 難于回收的不良貸款占25%一30%,約5300—8000億元。（3）企業(yè)轉(zhuǎn)制加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),僅截止94年9月底, 建設(shè)銀行實(shí)施轉(zhuǎn)制調(diào)整的貸款余額在10萬元以上的貸款企業(yè)有1163家,風(fēng)險(xiǎn)債權(quán)達(dá)165.4億元, 其中,高風(fēng)險(xiǎn)貸款印60.9 億元,占風(fēng)險(xiǎn)債權(quán)總額的36.8%。由于存在隱性風(fēng)險(xiǎn)和統(tǒng)計(jì)出人, 實(shí)際數(shù)字可能更高。企業(yè)轉(zhuǎn)制不僅使銀行信貸監(jiān) 督控制增加困難, 承貸主體難于落實(shí), 從而導(dǎo)致銀行貸款被架空,甚至可能使銀行貸款嚴(yán)重流失。目前, 國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制中廢債、賴債、逃債現(xiàn)象嚴(yán)重, 僅企業(yè)破產(chǎn)便使銀行貸款遭受巨大損失。據(jù)(金融時(shí)報(bào)》報(bào)道, 武漢作為綜合配套改革試點(diǎn)城市之一, 在1994 年底已有38 家企業(yè)依法破產(chǎn), 涉及建行的有8 家,占破產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的21 %。這8 家破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額為20345萬元,負(fù)債總額為49389萬元, 其中銀行債務(wù)18057萬元。據(jù)測(cè)算。這8家破產(chǎn)企業(yè)平均清償率僅為8.72% , 這就意味著建行貸款有91.28 % 因企業(yè)的破產(chǎn)而流失, 其絕對(duì)額達(dá)16467萬元。另據(jù)對(duì)山東省鄒平縣四家國(guó)有商業(yè)銀行的調(diào)查, 僅19 95 年一年因企業(yè)破產(chǎn)使銀行遭受的損失便達(dá)1450萬元,企業(yè)破產(chǎn)清償率僅0.35%左右,最高也不超過1%。很顯然,現(xiàn)在的企業(yè)破產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是在破銀行的產(chǎn)。

（4）銀行資產(chǎn)投向單一, 加大了貸款的風(fēng)險(xiǎn)性

由于我國(guó)目前尚未形成健全的金融市場(chǎng), 造成銀行難于在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中實(shí)行安全性、流動(dòng)性、收益性的優(yōu)化組合, 資產(chǎn)投向單一。在我國(guó), 貸款占銀行總資產(chǎn)的50%以上,是銀行運(yùn)用資金獲取收益的主要途徑, 這導(dǎo)致了目前國(guó)有商業(yè)銀行資產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。

綜上所述, 無論是從商業(yè)銀行自身生存、發(fā)展的本質(zhì)所必須保持貸款安全性的要求來說,還是從目前我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)狀說, 實(shí)施貸款風(fēng)險(xiǎn)管理已成為國(guó)有商業(yè)銀行改革與發(fā)展的必由之路, 也是國(guó)有商業(yè)銀行向國(guó)際銀行業(yè)接軌的突破口。

五 完善我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的貸款風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn), 結(jié)合我國(guó)商業(yè)銀行的實(shí)際情況, 完善我國(guó)商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的具體措施如下:(一)針對(duì)我國(guó)信用評(píng)級(jí)體制的不完善, 建立資信評(píng)估機(jī)制, 對(duì)企業(yè)的資金狀況、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、產(chǎn)品銷售情況及發(fā)展前景等加以量化, 運(yùn)用各種財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行考核評(píng)估, 尤其應(yīng)該關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流量變化, 確保貸款投向準(zhǔn)確, 為貸款決策提供可靠的依據(jù)。

（二）建立貸款責(zé)任制和集體審批制度, 將貸款的責(zé)任明確到個(gè)人身上, 用嚴(yán)格的貸款責(zé)任制約束信貸人員的行為規(guī)范, 做到誰貸款誰負(fù)責(zé),發(fā)生貸款損失時(shí), 嚴(yán)格追究貸款責(zé)任人的責(zé)任, 并給予適當(dāng)?shù)奶幜P;同時(shí)對(duì)業(yè)績(jī)優(yōu)良的信貸人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì), 給予其足夠的工作動(dòng)力。

（三）建立各種評(píng)審機(jī)制, 做到以防為主, 努力轉(zhuǎn)化及時(shí)補(bǔ)償, 要密切關(guān)注企業(yè)的發(fā)展方向、貸款合同的履行情況,及時(shí)化解因企業(yè)經(jīng)營(yíng)不利和改變貸款資金用途造成的貸款風(fēng)險(xiǎn)。按不同的授信對(duì)象和資產(chǎn)類型, 劃分風(fēng)險(xiǎn)基本權(quán)數(shù), 同時(shí)根據(jù)企業(yè)的信譽(yù)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定貸款企業(yè)信用等級(jí), 并成立企業(yè)信用評(píng)估委員會(huì)和貸款審批委員會(huì), 對(duì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化管理, 以風(fēng)險(xiǎn)變換系數(shù)與貸款方式的風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)系數(shù)作為評(píng)價(jià)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)度的標(biāo)準(zhǔn)。

（四）建立貸款風(fēng)險(xiǎn)的追索機(jī)制, 開展信貸資產(chǎn)的清理工作, 針對(duì)不同的情況采取相應(yīng)的措施, 積極組織清收工作。檢查抵押財(cái)產(chǎn)的完好程度和擔(dān)保人的代償能力有無變化, 關(guān)注抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值是否發(fā)生變化, 是否存在企業(yè)出售, 轉(zhuǎn)移抵押等情況

（五）不斷提升員工的素質(zhì)特別是信貸人員的素質(zhì)。貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小與信貸管理人員的素質(zhì)密切相關(guān), 信貸管理人員素質(zhì)好, 貸款風(fēng)險(xiǎn)可以大大降低, 反之, 則會(huì)大大增加貸款風(fēng)險(xiǎn)。提高信貸管理人員的素質(zhì), 建議從以下幾個(gè)方面入手:一是大力培育新生力量, 吸收具有較高文化水平和有一定銀行工作經(jīng)驗(yàn)的青年人充實(shí)信貸隊(duì)伍, 二是加強(qiáng)職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn), 每年給予信貸人員一定的時(shí)間進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn),以提升其道德水平和業(yè)務(wù)能力。

六 商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)實(shí)意義

（一）利于實(shí)現(xiàn)資金資源分配的最佳組合。通過貸款風(fēng)險(xiǎn)管理, 商業(yè)銀行依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)分散的原理將貸款資金進(jìn)行合理配置, 既有效地降低了銀行放款的風(fēng)險(xiǎn), 又使銀行的利潤(rùn)水平相對(duì)確定, 達(dá)到貸款資金的有效利用。

（二）利于金融體系的安全和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。銀行系統(tǒng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要支柱,商業(yè)銀行的運(yùn)行狀況對(duì)經(jīng)濟(jì)有著重要的影響, 如果商業(yè)銀行貸款失控,導(dǎo)致銀行的重大損失必然會(huì)通過一系列的連鎖反應(yīng)招致金融體系的動(dòng)蕩和經(jīng)濟(jì)的衰退。有效控制商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就成為維護(hù)金融體系安全和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的可靠保證。

（三）有利于商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。銀行經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)是在效益性、流動(dòng)性、安全性三者統(tǒng)一的前提下實(shí)現(xiàn)成本最低、效益最大, 而銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的宗旨正是用最小的成本獲得最大的風(fēng)險(xiǎn)收益。

七 結(jié)論

商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的不可避免性。首先, 正在向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)化的我國(guó)國(guó)有專業(yè)銀行不能避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。把國(guó)有專業(yè)銀行發(fā)展成為商業(yè)性銀行,是我國(guó)金融體制改革的主要內(nèi)容。然而, 由于各種因素的影響,國(guó)有專業(yè)銀行在向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)化過程中, 無論如何也不能避免貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生, 實(shí)事也已證明了這一點(diǎn)。這是因?yàn)? 1.新舊兩種信貸管理體制產(chǎn)生磨擦, 交替過程中必然因制度的不連接和操作不準(zhǔn)確而產(chǎn)生新的貸款風(fēng)險(xiǎn)。任何一種制度的變化, 都會(huì)有過渡性的斷裂帶, 兩種制度交替時(shí)期相互碰撞會(huì)產(chǎn)生新的矛盾, 兩者的連接也會(huì)形成時(shí)間的空檔, 從而給操作者帶來困難和誤差。在有計(jì)劃商品經(jīng)濟(jì)時(shí)期, 國(guó)有專業(yè)銀行的信貸管理很大程度上屬于指令性計(jì)劃控制, 多變的政策和強(qiáng)硬的行政措施, 使專業(yè)銀行貸款自主權(quán)化為烏有, 企業(yè)吃銀行大鍋飯, 銀行吃國(guó)家大鍋飯, 專業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制確立后, 國(guó)有專業(yè)銀行要向商業(yè)銀行發(fā)展, 必然要打破資金大鍋飯, 擴(kuò)大貸款經(jīng)營(yíng)自主權(quán), 按照市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律決定貸款投放。但是, 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的銀行信貸政策如何操作, 如何與企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制相銜接, 都是貸款運(yùn)作中的困難, 而且信貸管理人員的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)觀念也有待增強(qiáng), 貸款決策的獨(dú)立性也難以很快形成, 聽命于政府的依賴心理仍然存在。這樣,貸款的實(shí)際運(yùn)作過程中很大程度上受制于兩種體制的影響, 決策不當(dāng)形成風(fēng)險(xiǎn)難以避免。

2.政治體制改革滯后, 貸款行政干預(yù)仍在所難免。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下, 國(guó)有專業(yè)銀行的貸款行為要由銀行根據(jù)市場(chǎng)要求決定, 非經(jīng)濟(jì)因素的影響應(yīng)該逐步減

少。然而由于政治體制改革滯后, 實(shí)事上目前專業(yè)銀行貸款除了尚未脫離國(guó)有專業(yè)銀行的政策性貸款以外,仍有相當(dāng)比重的商業(yè)性貸款是直接或間接受行政干預(yù)的。

3.企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制與專業(yè)銀行商業(yè)化雙不到位, 加大貸款風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要措施, 無疑有利于搞活企業(yè)經(jīng)濟(jì)。但是, 在企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換過程中, 由于經(jīng)濟(jì)法制不健全, 企業(yè)制度不完善, 必然出現(xiàn)新機(jī)制先天不足, 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不規(guī)范問題, 從而導(dǎo)致企業(yè)與銀行的借貸關(guān)系錯(cuò)亂。一是企業(yè)借轉(zhuǎn)換機(jī)制要求銀行注入貸款。為貫徹國(guó)家政策, 銀行在內(nèi)部機(jī)制沒有到位的情況下, 迫于壓力給企業(yè)以貸款支持, 這種銀行與企業(yè)改革雙不到位的借貸行為必然導(dǎo)致新的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。二是企業(yè)借轉(zhuǎn)換機(jī)制時(shí)機(jī), 與地方政府一道要求原貸款減免本息。企業(yè)轉(zhuǎn)換機(jī)制意味著打破舊的企業(yè)組織制度, 三是企業(yè)在轉(zhuǎn)換機(jī)制過程中, 隨著組織結(jié)建立現(xiàn)代。企業(yè)，構(gòu)的變化, 銀行對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)行監(jiān)督手段失靈。企業(yè)組織制度重新建立, 與國(guó)有專業(yè)銀行的借貸關(guān)系隨之改變, 銀行無法對(duì)企業(yè)資金流向?qū)嵤┍O(jiān)督, 強(qiáng)行扣收措施無法奏效, 致使老貸款出現(xiàn)新風(fēng)險(xiǎn)。

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第五篇：農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

農(nóng)村信用社貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

1、個(gè)人住房按揭貸款：一是放貸人員未盡職調(diào)查客戶所有信息而盲目發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款；二是房地產(chǎn)開發(fā)商與客戶串通，或直接使用虛假客戶資料騙取個(gè)人住房按揭貸款；三是未核實(shí)第一還款來源或在第一還款來源不充足的情況下，向客戶發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款；四是房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以虛假購房人名義申請(qǐng)二手房貸款，騙取信用社信用；四是內(nèi)外勾結(jié)編造客戶資料騙取信用社貸款；五是因未及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)，而使開發(fā)商有機(jī)會(huì)將抵押物重復(fù)銷售等。

2、個(gè)人大額耐用消費(fèi)品貸款：一是內(nèi)部人員編造、竊取客戶資料假名、冒名騙取貸款；二是為規(guī)避放款權(quán)限而化整為零為客戶發(fā)放個(gè)人消費(fèi)貸款；三是客戶出具虛假收入證明、詐騙信用社貸款等。

3、個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性貸款：一是內(nèi)部人員未對(duì)個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行盡職調(diào)查，不了解貸款申請(qǐng)人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和信用狀況；二是向無營(yíng)業(yè)執(zhí)照的自然人或法人客戶發(fā)放個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款；三是抵押物未按規(guī)定到有權(quán)部門辦理抵押登記手續(xù)，形成無效抵押或未按規(guī)定保管抵押物；四是貸款抵押物被惡意抽走或變更，形成無效抵押或抵押不足等。

4、個(gè)人質(zhì)押貸款：一是質(zhì)押?jiǎn)巫C辦理止付手續(xù)或手續(xù)不嚴(yán)密，質(zhì)押?jiǎn)巫C未經(jīng)所有權(quán)人書面承諾、簽字，形成無效質(zhì)押；二是未對(duì)保單、存單等質(zhì)押物進(jìn)行真實(shí)性驗(yàn)證；三是申請(qǐng)人以假存單和假有價(jià)單證辦理質(zhì)押貸款等。

（三）農(nóng)戶小額信用貸款

農(nóng)村信用社推出的農(nóng)戶小額信用貸款為“三農(nóng)”的發(fā)展、為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶的發(fā)家致富起到了積極的推動(dòng)作用。但農(nóng)戶小額信用貸款也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：一是對(duì)不符合貸款條件和范圍的農(nóng)戶發(fā)放信用貸款；二是貸前調(diào)查不深入，還款來源不充足；三是未對(duì)貸款用途進(jìn)行深入調(diào)查，造成轉(zhuǎn)移用途和幫貸的現(xiàn)象較多；三是超授信額度發(fā)放貸款；四是借款人未親自到場(chǎng)而由家屬辦理又未辦理相關(guān)授權(quán)手續(xù)；五是貸款催收不及時(shí)，導(dǎo)致貸款喪失訴訟時(shí)效等。

歸結(jié)起來，農(nóng)村信用社信貸操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是貸款“三查”制度流于形式。二是法律意識(shí)淡薄，借款手續(xù)容易存在瑕疵。三是對(duì)已產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的信貸資產(chǎn)保全不及時(shí)，催收手段單一，催收主動(dòng)性差，不能根據(jù)情況及時(shí)采取不同的清收措施，錯(cuò)過最佳清收時(shí)機(jī)。

二、操作風(fēng)險(xiǎn)形成的原因

（一）從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。以我區(qū)聯(lián)社為例，現(xiàn)有信貸人員28名，平均年齡38歲，雖然大專以上學(xué)歷占比達(dá)86%，但整體素質(zhì)并不高，在接受新知識(shí)、新制度、新法律手段的能力上不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)淡薄，對(duì)信貸業(yè)務(wù)的分析判斷不全面。同時(shí)，信貸人員人均管理貸款500筆左右，同時(shí)兼顧存款、中間業(yè)務(wù)、支農(nóng)宣傳、信用評(píng)定、貸款清收等一系列工作，人均業(yè)務(wù)量偏大。此外，隨著社會(huì)的開放，泥沙俱下，部分信貸人員道德意識(shí)削弱，存在一些有悖于金融業(yè)職業(yè)道德的行為。

（二）檢查激勵(lì)機(jī)制不到位?；鶎有庞蒙绶?wù)的地域范圍廣、客戶多、人員少，檢查部門對(duì)信貸人員業(yè)務(wù)檢查面不夠全，監(jiān)控手段落后，監(jiān)督效果不明顯。同時(shí)，對(duì)信貸人員缺乏有效的激勵(lì)機(jī)制，導(dǎo)致信貸人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，疏忽大意，信貸操作不規(guī)范，依法管貸意識(shí)不強(qiáng)，給信貸業(yè)務(wù)留下風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（三）制度執(zhí)行不嚴(yán)。在日常貸款管理中，大多數(shù)信用社對(duì)聯(lián)社下發(fā)的制度辦法照抄照搬，不能結(jié)合自身實(shí)際加以細(xì)化，導(dǎo)致內(nèi)控制度缺乏系統(tǒng)性，并存在一定的滯后性。其次，一些信用社負(fù)責(zé)人在工作中疏于監(jiān)督和管理，未認(rèn)真規(guī)范和監(jiān)督信貸人員行為，導(dǎo)致制度形同虛設(shè)。另外，由于基層信用社人員相對(duì)不足，貸款“三查”制度流于形式，在貸款前不能深入調(diào)查，準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)；在貸款放出后不能做到及時(shí)跟蹤檢查，導(dǎo)致貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)難以控制。