第一篇：吉安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

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吉安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

一、全國房產(chǎn)市場環(huán)境分析

自中國加入WTO組織以來，隨著全球經(jīng)濟一體化和國際金融等眾多龍頭行業(yè)陸續(xù)進入中國，以及08上半年的石油價格、糧食價格的等物價波動，必然牽動股價后還會產(chǎn)生溢出效應(yīng)，即股價會擾動房價。

投資者群體現(xiàn)在都明白，股市與房價可以通過樂觀的財富效應(yīng)而串聯(lián)。所以，自美國次貸危機的幽靈在國際市場上繼續(xù)游蕩而影響美國居民對房地產(chǎn)的信心、而人民幣升值將成為美國政府推卸失政的工具的話，美元傾銷政策可能變本加厲，人民幣升值已成為滬深股市強力的“護花使者”，地產(chǎn)、金融、能源、航空等行業(yè)行情可能集中爆發(fā)。這樣，隨著股市行情的脈沖式上升，將會出現(xiàn)地產(chǎn)行情對緊縮政策的“反動”，因為在內(nèi)外市場力量的共同作用下，當通貨膨脹的壓力隨著夏糧的豐收而緩解時，貨幣政策的從緊內(nèi)容將有所改變，投資者投資房地產(chǎn)的欲望將會重新點燃。

因此，地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與資本市場的繁榮與衰退緊密相關(guān)。那2008年以后，地產(chǎn)行情如何發(fā)展？我認為只要本幣升值沒有結(jié)束，地產(chǎn)行業(yè)將隨著城市化和金融創(chuàng)新而不斷發(fā)展：

首先，本幣升值不斷提升地產(chǎn)的內(nèi)在價值。人民幣升值是一個世界性的歷史事件，中國已經(jīng)告別了為換取外匯而壓低商品價格的歷史階段。隨著技術(shù)進步、質(zhì)量提高、品牌形成，中國的出口仍然將會穩(wěn)定發(fā)展。外匯儲備將會長期保持相對高的水平，因為中國經(jīng)濟的發(fā)展所需要的資源、能源仍然需要大量進口。本幣升值的溢出效應(yīng)是國際壟斷資本對人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期形成后，對

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我國資產(chǎn)價值的不斷重新向上估值。因此，外資對我國經(jīng)濟領(lǐng)域的滲透將是全方位的，房地產(chǎn)將是第一個滲透對象。

其次，地產(chǎn)品質(zhì)不僅是房屋使用材料的品質(zhì)，還包括公共設(shè)施的投資力度與布局，公共產(chǎn)品的不斷投資提升了地產(chǎn)品質(zhì)，為價格上升提供了“商品”的使用價值內(nèi)容。公共產(chǎn)品在小范圍講是開發(fā)商對小區(qū)內(nèi)的綠化、環(huán)保、通信、安全、商場配套等；從大范圍講是政府對城市公共設(shè)施的投資，包括公共交通、水電煤（氣）、教育、醫(yī)療等投資。這些公共品的投資往往又與市政布局、城市規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制改革交互相作用。這就成就了現(xiàn)代意義地產(chǎn)的“絕對地租”與“相對地租”意義上的價格體系。因此，在現(xiàn)代社會，地產(chǎn)是與地段緊密聯(lián)系，又與公共品的投資緊密聯(lián)系。北京、上海、深圳等地產(chǎn)價格高，就是占有了改革開放以來天時、地利、人和的因素。2008年上半年是穩(wěn)健的財政政策對公共產(chǎn)品投資比較密集的時候，一旦從緊的貨幣政策在秋天調(diào)整內(nèi)涵，那將是現(xiàn)房價格重新抬頭的時候。

其三，投資品的稀缺和地產(chǎn)新政后的金融創(chuàng)新將改變地產(chǎn)投資形式，穩(wěn)定地產(chǎn)價格。上游資源的壟斷、下游行業(yè)的過分競爭以及出口形勢因政策調(diào)整而不容樂觀，迫使積累了大量資本的民間資本進入股市和地產(chǎn)市場。股市的動蕩和地產(chǎn)相對穩(wěn)定的升值，將部分風(fēng)險厭惡者緊緊地拉在地產(chǎn)投資的鏈條上。土地“盤活”政策確實將部分通過土地儲備獲利的地產(chǎn)商擠出市場，但土地新政后，投資需求旺盛下的供應(yīng)短缺局面仍然沒有改變。因此，從價格的變化來講，所謂“拐點”只是改變了一路向上的趨勢，只是“平臺”整理的表現(xiàn)。

其四，縱觀全國樓市房價的整體格局，可以清晰的發(fā)現(xiàn)出，全國樓市房價猶如形成“一江兩岸”的冷熱半場，即以長江為劃分線。長江以南的珠江三角

洲、長江三角洲等南方樓市房價，出現(xiàn)了較大的價格波動（或是直接降價，如上海、深圳、廣州、南昌等主要城市），它之所以出現(xiàn)這樣的情形：一是經(jīng)過前幾年的快速發(fā)展，南方樓市已發(fā)展得相對的成熟和飽和；二是經(jīng)歷了許多城市的炒房團（如溫州炒房團等）的炒作和開發(fā)商過高追求開發(fā)利潤，致使南方許多大城市的樓市發(fā)展存在著一定的房價泡沫成分；三是由于區(qū)域性和相互輻射性的作用效果，中國樓市發(fā)展路線隱約中可以發(fā)現(xiàn)這樣一條的城市運動軌跡：海外——香港（臺灣）——深圳（上海、廣州等沿海一線大城市）——內(nèi)地二線大城市（南昌、西安、成都、鄭州、合肥等），具有一定的時間和空間上的發(fā)展過程。故導(dǎo)致目前南方諸多城市樓市房價回出現(xiàn)停滯不前、上漲微弱、甚至采取間接降價的情形，從經(jīng)濟學(xué)角度上分析，在一定程度是存在必然性。

同時長江以北的北方樓市就以北京、武漢、鄭州、重慶等內(nèi)地大城市的樓市為代表，引領(lǐng)著北方樓市發(fā)展的穩(wěn)健腳步。在國家樓市政策的宏觀調(diào)控下，北方樓市除了北京房價在此政策和大環(huán)境下，受到很大市場影響才有所波動，其余各大、中城市的房價均維持著并微有上漲的趨勢。

最后，綜合分析可以預(yù)計未來房價的走勢可能是：在近期房價會有一定的反彈；中期走勢可能會比較平穩(wěn)，并會適當回調(diào)；長期來講，房價會有穩(wěn)定微升的勢頭。此結(jié)論與宏觀概貌是吻合的：近期宏觀經(jīng)濟會有一個明顯的反彈；各種住房貨幣化的政策將開始實施操作；目前總體房價水平較高，特別是一些大中城市的房價收入比較高；下一批的購房者將主要是中等收入居民，他們是價格敏感性的消費群；近期內(nèi)居民收入水平不會大幅上升，但遠期國民收入定會穩(wěn)定上升。

二、吉安樓市現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)經(jīng)過06和07年快速增長的發(fā)展，仿佛已進入一個發(fā)展瓶頸的階段，全國房價波動不穩(wěn)、許多一線城市的房價停滯不漲，甚至都要下降的趨勢。如北京、深圳、廣州等一線大城市房價都有不同幅度的降價，二線城市如省會南昌、合肥等許多城市的房價自07年下半年以來，基本上與現(xiàn)在房價格持平。雖然國家統(tǒng)計發(fā)布的，今年第一季度的全國房價還處于上漲趨勢，但是其增長幅度比往年相比嚴重減少。各地一季度的商品房住宅銷售成交量更是急速下降，一是目前全國各地的高房價與當?shù)啬耆司杖雵乐夭粎f(xié)調(diào)；二是消費者越來越理性化，對產(chǎn)品的要求越來越高；三是消費者的從眾心理和對樓市的觀望心越來越強。作為三線城市吉安，其房地產(chǎn)市場也同樣深受全國房產(chǎn)市場大環(huán)境的影響，從吉安房管局樓盤成交房屋備案合同量，就可以發(fā)現(xiàn)吉安上半年的房地產(chǎn)市場行情相比往年很不景氣?，F(xiàn)就目前吉安樓市的現(xiàn)狀總結(jié)如下：

房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)中求進

08年的吉安房地產(chǎn)項目開發(fā)沒有呈現(xiàn)出前幾年的遍地開花的盛景，而是在一些較好的地段開發(fā)，如城西北區(qū)域（以吉州大道為中軸的新中央生活區(qū)）出現(xiàn)了穗華名郡、水岸名都、桃源豐景、宜家公園等全新高檔次樓盤，在城南和青原區(qū)都沒有新的項目樓盤入市。形成這樣的開發(fā)格局，以城東、城南的城市基礎(chǔ)生活配套不夠完善相關(guān)聯(lián)的，而城西北區(qū)域依托著吉州大道、韶山路、中山路和井岡山大道組成 “三橫一縱”暢通全市的交通網(wǎng)，到市中心陽明路（文山步行街）便捷相通，而城南和城東就相對欠缺。

樓市發(fā)展格局西穩(wěn)東漸熱

按照吉安城市總體定位和規(guī)劃，吉安積極實施“南展北擴”，將南面的吉安縣融入城區(qū)，向北擴展加快廬陵文化園建設(shè)步伐，向西擴張成為以吉州大道為中軸的新中央生活區(qū)，全面深化青原新城區(qū)的建設(shè)，使得城市的框架迅速拉開。從而使吉安樓市呈現(xiàn)出“一江兩岸”的發(fā)展大格局，作為吉安老城區(qū)吉州區(qū)所具備地段、交通、學(xué)校等城市生活配套都得天獨厚。然08年的吉州區(qū)樓市已步入成熟性階段，面對當前的樓市大環(huán)境下，眾多開發(fā)商都調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，在項目拿地和開發(fā)中追求穩(wěn)中發(fā)展。

隨著“一江兩岸”城市格局的發(fā)展，政府于08年啟動濱江新區(qū)的建設(shè)，而濱江板塊的大部分區(qū)域在東城（青原區(qū)）。加上中醫(yī)院的搬遷、東城“三縱五橫”路網(wǎng)的建通、貿(mào)易廣場及東井岡路沿路商業(yè)街不斷開張營業(yè)，以及區(qū)婦幼保健院和青原步行街的投人使用，東城商業(yè)生活配套已逐步完善起來，將吸引更好的開發(fā)商投資，據(jù)調(diào)查了解，已有些項目正在準備籌劃中??

高層住宅產(chǎn)品時代已經(jīng)來臨

以星港澳園四期高層產(chǎn)品領(lǐng)導(dǎo)的高層住宅產(chǎn)品時代已經(jīng)來臨，縱觀吉安當前在售樓盤，高層住宅產(chǎn)品占據(jù)絕大市場分量。星港澳園、天龍花園、香榭麗都、康居帝景灣、和濟春天、盛世華庭等項目后期均為高層產(chǎn)品，08年入市的穗華名郡、水岸名都、桃源豐景、宜家公園等新樓盤也均以高層住宅產(chǎn)品為主推產(chǎn)品。

廬陵房價發(fā)展平穩(wěn)增長微妙

受全國樓市環(huán)境的影響，吉安房市也受到了前所未有的阻力和困惑。雖然以星港澳園為代表的城北房價屹立不動，但是其房價相比07年的房價提升微小。

而08年入市的新樓盤在定價上，令許多開發(fā)商很茫然。在以均價2600元/㎡的城北板塊中，6月15日開盤的穗華名郡卻以2350元/㎡（低于市場均價近300元）的均價入市，令許多開發(fā)商和代理商很困惑、令吉安當前市場很迷惑，但就整個吉安市場均價發(fā)展比較平穩(wěn)。

三、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析

在當今經(jīng)濟全球一體化和國際石油市場的影響下、以及我國樓市、股市不穩(wěn)定的背景下，許多投資者在樓市和股市中投資就越來越謹慎。鑒于吉安樓市的現(xiàn)狀分析，我就企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略提出以下幾點建議：

1.開源節(jié)流，建立節(jié)約性企業(yè)制度；

2.在企業(yè)發(fā)展方向上，建議堅持走中檔住宅樓盤開發(fā)，尤其在吉安市場的發(fā)展戰(zhàn)略方向；

3.在當前的樓市環(huán)境下，企業(yè)決定拿地投資開發(fā)時，建議遵循兩點原則：一不是所有市中心（尤其地王之地）的土地都具備高的投資回報率，隨著現(xiàn)在房屋建筑成本的提高（鋼材、水泥、人員工資等企業(yè)運作成本上漲），從房屋最原始成本上節(jié)約是最為有效的——即住宅土地成本；二就是要充分考察投資城市的發(fā)展趨勢和城市擴張方向，把握最具市場前景的區(qū)域投資。猶如在吉安東城和濟春天的戰(zhàn)略目光。

第二篇：天津市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析

【摘 要】改革開放以來，天津市的發(fā)展是在大闊步的前進，天津地處于華北平原東北部，東臨渤海與首都北京毗鄰，東、西、南分別于唐山、滄州、廊坊等地相接壤，地利優(yōu)勢明顯。隨著社會經(jīng)濟的逐步發(fā)展和變化，越來越多的農(nóng)村勞動者為了賺錢奔向急速發(fā)展的天津市，隨之出現(xiàn)的就是在城市生活的住所問題。天津市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但是在高速運轉(zhuǎn)的同時，同樣的蘊藏了大量的隱患，這也成為了黨和人民政府關(guān)注民生問題的重要工作之一。筆者通過查閱相關(guān)信息，對天津市的房地產(chǎn)發(fā)展狀況進行基本情況的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；天津市；發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，隨著天津市的不斷舊城改造，房產(chǎn)開發(fā)所帶來的經(jīng)濟收益是十分顯著的，平均每年整體投資力度占天津市全年總投資額度的48%，可見，房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為了經(jīng)濟來源的重要途徑，但是在這樣一種飛快發(fā)展的“車速”中，不安全的隱患就會逐步的加劇和顯露出來。如今我國房地產(chǎn)的投資熱潮是一浪高過一浪，普通居民買不起房子已經(jīng)最現(xiàn)實的體現(xiàn)出了供求關(guān)系的平衡被打破。目前，投資和投機已經(jīng)過度，推動房價一路非理性的上漲，嚴重的脫離了正常的上漲軌道，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)毋庸置疑，其中蘊含的風(fēng)險不可小看。

現(xiàn)今房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)是經(jīng)濟收益的龍頭產(chǎn)業(yè)。天津市的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增長速度高于gdp的增長速度，就2011年天津市單月的土地成交量來看，中心地區(qū)成交一宗土地，成交面積1.06萬平方米，成交金額3.94億元；環(huán)城四區(qū)成交23宗土地，成交面積195.95萬平方米，成交金額36.54億元；西青區(qū)成交3宗土地，成交面積8.97萬平方米，成交金額0.35億元；北辰區(qū)成交15宗土地，成交面積141.97萬平方米，成交金額5.02億元；津南區(qū)成交5宗土地，成交面積45.01萬平方米，成交金額31.1億元；遠郊區(qū)縣共成交26宗土地，成交面積140.86萬平方米，成交金額6億元。從交易金額不難看出，房地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟收益的顯著成效。

1.2 商品房的置空率越來越高。由于我國的基本國情的決定，地域發(fā)展不平衡這一直接原因，導(dǎo)致南北差異巨大，這一點也同樣的表現(xiàn)在了我國的房地產(chǎn)供求關(guān)系上，盡管當前房產(chǎn)的總體形態(tài)是好的，但是在一些方面出現(xiàn)了投資過大，建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理的情況出現(xiàn)。如今全國的商品房屋成交量都成下降的趨勢，天津市也不例外，2011年1月的單月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；從成交面積上同比下降了32.64%；從成交均價走勢上同比下降了4.68%；新建商品房成交面積同比下降了51.26%。

1.3 房地產(chǎn)的泡沫危機。產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要原因是由于房地產(chǎn)的價格一路上升，地產(chǎn)投資過于太大，市場沒有購買的能力所導(dǎo)致的最終結(jié)果。2011年7月份天津市商品住宅市場供求比為1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市場新增供應(yīng)量為190.67萬平方米，同比上漲142%，環(huán)比上漲41.55%；商品住宅成交量為84.39萬平方米，同比上漲34.17%，環(huán)比增長11.17%，供求比為1:0.44，市場表現(xiàn)為供大于求。

房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和特點

2.1 房價逐步回歸到起點。房價將回歸到理性，顯現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢和狀態(tài)，如果國家的政策和宏觀調(diào)控得當，化解了當前的房產(chǎn)泡沫危機，并推動其平穩(wěn)的向前發(fā)展，那么就會實現(xiàn)比較平穩(wěn)的過度；如果繼續(xù)保持當前的現(xiàn)狀，那么到一定的階段，房產(chǎn)泡沫必將會破碎，之后再逐步走上正軌，但是出現(xiàn)危機的大小，還是決定于國家相關(guān)的政策調(diào)控和力度。

2.2 保障性住房的加強。從當前的形式來看，國家的保障性住房已經(jīng)在全國普遍的開展，但是中國的眾多人口已經(jīng)十分明顯的確定了這一政策，是無法讓這個占了全球六分之一人口的泱泱大國所能夠滿足的。天津市從2011-2015年的規(guī)劃內(nèi)，將建設(shè)各類住房建筑面積9500萬-12000萬平凡米，其中新建保障性住房5205萬平方米，規(guī)劃期內(nèi)單套套型建筑面積90平方米以下新建住房面積應(yīng)達到新建住房總面積的70%以上。

當今房地產(chǎn)應(yīng)當解決的主要問題

嚴厲打擊房地產(chǎn)投機，控制房價，防止房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)擴大，需要科學(xué)合理的可持續(xù)發(fā)展，針對目前天津市房產(chǎn)出現(xiàn)的問題，筆者有以下幾點意見：

3.1 合理的做好規(guī)劃工作，控制房價的過高漲幅。天津房價的急速上漲是因為供求關(guān)系的不平衡所導(dǎo)致的，因此對城市的房產(chǎn)建設(shè)應(yīng)該做出合理的規(guī)劃和措施，應(yīng)該以市場需求為導(dǎo)向，正確合理的進行土地拆遷和土地市場交易。完善土地管理機制，加強土地管理、開發(fā)、利用。

3.2平衡住房結(jié)構(gòu)的開發(fā)，增加經(jīng)濟適用房的開發(fā)與建設(shè)。全國市場都普遍的存在房產(chǎn)開發(fā)不合理的情況，就目前天津市的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)而言，需求還是以中、低檔為主。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該以鼓勵和調(diào)動房產(chǎn)開發(fā)者多進行經(jīng)濟適用房的開發(fā)和建設(shè)，適時的采用一些合法手段，對房產(chǎn)市場進行微調(diào)和微控，以避免房產(chǎn)市場波動幅度較大。

3.3 大力推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。從理論上講，如今銀行貸款的發(fā)放量的增長為購房者及開發(fā)企業(yè)提供了更多的信貸支持，商品房應(yīng)該能夠有足夠的空間來發(fā)展，但是目前天津房地產(chǎn)業(yè)還沒有出現(xiàn)這樣的形勢和結(jié)構(gòu)，房貸的形勢單一，不能滿足消費者的正常需求，因此建議金融機構(gòu)能夠進行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，更多適合不同消費者進行房貸的產(chǎn)品，以提高對商品房的需求。

3.4 保護普通居住型的購房者。對不同的購房者，政府應(yīng)該有不同對待的政策，滿足廣大的人名群眾擁有最基本的住房，完善經(jīng)濟適用房的管理，并且整頓租房憑借市場，讓空余和閑置的房屋能夠提供給沒有房屋的人居住。由于天津市舊城的改造，有必要對拆遷的居民進行房產(chǎn)等級的劃分與歸類，給予一定的補償。

總結(jié)：

通過分析，筆者認為，現(xiàn)今全國房地產(chǎn)業(yè)的形態(tài)萬變不離其宗，就天津市的房地產(chǎn)而言，雖然漲幅的速度較快，但是總體趨勢還是趨于平穩(wěn)，國家也相應(yīng)的頒布了一系列的政策和法規(guī)，從保經(jīng)濟逐步的轉(zhuǎn)向保民生。只要能夠認清房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在所存在的危機，能夠及時有效的規(guī)劃土地，完善各項政策和法規(guī)，政府的有效調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)依然會形勢一片大好。

第三篇：石家莊市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與思考

石家莊市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析與思考

[摘要]本文簡要回顧2009年石家莊房地產(chǎn)市場的投資、開發(fā)情況,結(jié)合市民購房消費意向和理念,從供求關(guān)系的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面分析石家莊市樓市的發(fā)展趨勢與對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 供求 趨勢

一、2009年石家莊房地產(chǎn)市場特點

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資增長勢頭良好,開發(fā)面積穩(wěn)步增長。2009年,全市商品房上市面積500.52萬㎡,同比增長44.18%;其中批準預(yù)售面積商品房400.74萬㎡,同比增長50.48%。

2.商品房銷量增長幅度較大,市內(nèi)各區(qū)銷量差異較大。2009年,全市商品房成交面積494.65萬㎡,同比增長201.41%。從商品房銷售區(qū)域分布來看,裕華區(qū)是銷售量最大的區(qū)域,為173.13萬㎡,占總量的40.07%;長安區(qū)的銷量為86.82萬㎡,占總量的20.10%,位居第二位;橋西區(qū)的銷量最少為29.46萬㎡,占比為6.82%。

3.套型結(jié)構(gòu)以普通商品住宅為主。從2009年全年登記銷售商品住房成交單套面積來看,90㎡以下的為86.31萬㎡,占總量的19.97%;90-144㎡的為261.46萬㎡,占總量的60.51%;144㎡以上的為84.28萬㎡,僅占總量的19.50%。普通商品住宅(即144㎡及以下)的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。

4.各路資金紛紛涌入石家莊的房地產(chǎn)開發(fā)。萬達、恒大等品牌地產(chǎn)紛紛進入石家莊的房地產(chǎn)開發(fā),其中恒大在2009年3月18日以19.355億將第025號地拿下。這一價格刷新了省會土地出讓實行

招拍掛制度以來的最高紀錄。這些地產(chǎn)大鱷的進入,將對石家莊樓市的整體格局產(chǎn)生重大影響。

5.商品房價格略有增長。2009年市區(qū)商品住房成交均價為3897元/㎡,12月份成交均價為4101元/㎡,同比增長11.17%,總體較為平穩(wěn),沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。從每月的成交均價看,市區(qū)商品住房成交均價呈現(xiàn)小幅上揚的趨勢。

6.購買者結(jié)構(gòu)以本地人為主。從商品住宅購買對象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消費主體,2009年本地人員購買商品住宅比例為90.36%,本省以內(nèi)購買比例為6.24%,本省以外購買比例為

3.4%,購買對象仍以本市居民為主。

7.二手房交易日趨活躍,成交量持續(xù)增長。2009年市區(qū)成交二手房26990套,同比增長163.57%;二手房成交均價為3869元/㎡,同比增長14.16%。

二、2009年石家莊市民購房消費調(diào)查

2009年末,石家莊搜房網(wǎng)推出《2009中國購房消費調(diào)查》,廣大網(wǎng)友紛紛通過網(wǎng)絡(luò)問卷積極參與調(diào)查。通過對調(diào)查問卷的分析可以看出石家莊市民購房的一些新趨勢、新想法。下面就是部分統(tǒng)計結(jié)果。

1.關(guān)于調(diào)查對象分析

①收入(家庭年收入)情況

在提交的所有問卷中,家庭年收入在5萬以下的有53%,5萬—9萬的有30%,10萬以上的有17%。

②職業(yè)分布特點

在提交的所有問卷中,職業(yè)為教師、醫(yī)生、公務(wù)員等的有10%,公司管理人員的有30%,公司員工的有 70%,其他的有9%。根據(jù)上述收入和職業(yè)特點統(tǒng)計,本次調(diào)查更多地反映了在企業(yè)上班的中低收入階層的購房消費傾向。

2.購房者對樓市較有信心,近兩年內(nèi)市場需求潛力很大

①調(diào)查中,打算在1年內(nèi)購房的占41.86%;2年內(nèi)購房的占70.77%;2年內(nèi)無購房計劃的占29.23%,這說明大多數(shù)被調(diào)查者有購房需求,意味著石家莊潛在的房地產(chǎn)市場仍然很大。

②認為未來1年內(nèi)房價微幅上漲的有48.06%;保持穩(wěn)定的有13.95%,微幅下降的有10.18%,說不好的有27.81%。說明大多數(shù)消費者對樓市還很有信心。

3.購房價格意向分析

①購房的主要目的在提交的所有問卷中,購房的主要目的為結(jié)婚用房的有27.98%,自己無房需要買房的有22.62%,改善用房的有17.62%。給父母買房的有8.33%,其他情況的有23.45%。②能承受的購房總價在提交的所有問卷中,能承受的購房總價在20萬以下的有18.16%,20-39萬的有38.76%,40-59萬的有27.91%。60-79萬有10.85%,80萬以上的有4.32%。

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,目前石家莊普通居民對房產(chǎn)存在較大的剛性需求,但普通居民的收入偏低,所能接受的購房總價40萬以下的占到了近57%,提高普通居民的收入水平和抑制房價的過快上漲是

目前應(yīng)關(guān)注的一個問題。

4.居住環(huán)境、居住質(zhì)量需求

①居住面積和戶型的需求

在提交的所有問卷中,對于居住面積(㎡)的要求在50以下的有

3.1%,50-89的有30.24%,90-100的有32.56%,110-149的有31%,150以上的有3.1%。對于戶型的要求為一室一廳的有8.59%,二室一廳的有23.44%,二室二廳的有28.13%,三室一廳的有14.06%,三室二廳的有25.78%。

②購房時考慮的因素

調(diào)查顯示,普通居民在購房時考慮的因素主要有六個方面,生活服務(wù)配套占18.26%,健身活動場所占32.79%,小區(qū)綠化占16.18%,停車場占12.35%,監(jiān)控設(shè)施占13.36%,幼兒園占12.35%。

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,普通居民對中小戶型有較大需求,占到總需求量的6成以上,而對大戶型的需求不足4成,且居民在挑選房產(chǎn)時,越來越注重居住質(zhì)量和環(huán)境。

結(jié)合上面4個方面的分析,我們可以看出石家莊普通居民對房產(chǎn)的需求還是很大的,但需求結(jié)構(gòu)以中低價位,中小戶型為主。在影響需求的各種因素中,價格、居住環(huán)境和居住質(zhì)量是購房者最關(guān)心的。

三、2010年以后石家莊市樓市發(fā)展趨勢

縱觀2009年房地產(chǎn)市場,我們從供求關(guān)系上的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格、特色四個方面分析:

1.從供求規(guī)?？?2009年全市商品房上市面積500.52萬㎡,商品房成交面積494.65萬㎡,從數(shù)量上看,供需基本平衡。隨著“三年大變樣”和“建設(shè)500萬人口現(xiàn)代大都市”政策的實施,對改善性居住的需求將會增加,加上梯度消費傾向和“居者有其屋”的觀念,會進一步帶來新的需求,所以未來在供求總量上會呈現(xiàn)“供求兩旺”的景氣局面。

2.從供求結(jié)構(gòu)看:2009年市區(qū)上市商品住房90㎡以下的為101.03萬㎡,占總量的25.6%;90-120㎡的為97.7萬㎡,占總量的24.75%;120㎡以上的為195.87萬㎡,占總量的49.65%。從商品住宅上市面積段對比分析,120㎡以下的中小戶型上市量明顯不足。以石家莊目前大多數(shù)居民的消費能力來看,大戶型的套型結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)難以得到大量的高端消費群體的支撐?？梢灶A(yù)見2010年后,以中小戶型為主的二手房交易仍將活躍,新建商品房也應(yīng)該增加中小戶型的比例,以適應(yīng)大多數(shù)居民對中小戶型的需求。

3.從供求價格看:2009年市區(qū)商品住房成交均價為3897元/㎡,12月份成交均價為4101元/㎡,同比增長11.17%,總體較為平穩(wěn),沒有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。但是這一價格水平也超出石家莊市廣大中低收入者的房價承受能力,這些消費群體目標大部分都定在3000元/㎡左右。所以,面對中低收入階層的經(jīng)濟型樓盤相對缺乏。從發(fā)展趨勢看,石家莊要建設(shè)現(xiàn)代化的大型城市,必須滿足大多數(shù)人的購房需求,這將對平抑房價起到十分積極的作用,再加上市政府直接主持的經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)和二手房市場的逐步成熟,可以預(yù)

計石家莊市房價近幾年會比較穩(wěn)定。

4.從供求特色看:隨著競爭的日趨激烈,無論是客戶還是地產(chǎn)商對產(chǎn)品的要求都是越來越高,這也將使石家莊房地產(chǎn)市場走向成熟。無論是滿足中低收入居民的經(jīng)濟型戶型,還是滿足高收入群體的高檔社區(qū),對于市場的細分、產(chǎn)品的定位都要更加清楚,用不同產(chǎn)品滿足不同群體的需求,避免產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重的局面,這是市場發(fā)展的趨勢,也是市場競爭的必然結(jié)果。

綜上所述,當前要進一步調(diào)整好結(jié)構(gòu),要堅持面向百姓、面向市場的指導(dǎo)思想,完善經(jīng)濟適用房和廉租房制度,進一步提高市場主體的自律意識和行政管理部門的依法行政能力,促進石家莊的房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。

第四篇：2013年全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展分析

2013年全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展分析

2013年一季度，我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾或減弱，預(yù)期改變釋放的剛性需求和城市化進程催生的新增需求，會激發(fā)市場的供給信心;與此同時，中央已經(jīng)明確了2013年繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)。

綜合多種因素，2013年房地產(chǎn)的發(fā)展局面或許會呈現(xiàn)為：以市場健康和民生改善為目標的調(diào)控下的，供求的階段性釋放和市場的穩(wěn)中有進。

目前，我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型要求主動降低過快的增長速度，宏觀經(jīng)濟也開始企穩(wěn)，這種局面減弱宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的矛盾，使樓市調(diào)控獲得了空間。中央經(jīng)濟工作會議提出要“繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松”，已經(jīng)奠定了2013年調(diào)控的基調(diào)。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也明確表示，2013年將繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，同步實行差別化的住房信貸和稅收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可見，2013年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本路線已經(jīng)確定。業(yè)界觀點認為，2013年，通過強化和完善調(diào)控政策，取法其上，將爭取房地產(chǎn)市場理性回歸;得乎其中，將實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進;避乎其下，要防止房地產(chǎn)市場反彈和“硬著陸”。

倪鵬飛談到，2013年的房地產(chǎn)市場，在價格上要確保穩(wěn)定，力爭理性回歸，保證價位較低，城市的房價增幅不能超過經(jīng)濟增長率，價位較高城市的房價下降;在銷售上要力爭穩(wěn)步增長，尤其保障房和普通商品房銷售比例要上升;在投資上要總體適度，保障房和普通商品房投資要穩(wěn)步快速增加。

中國社會科學(xué)院副院長李慎明表示，房地產(chǎn)調(diào)控是一個系統(tǒng)工程，需要統(tǒng)籌布局、綜合應(yīng)對，各個方面要結(jié)合當前調(diào)控的時機，選擇突破口，及時推出既解燃眉之急，又保長期健康的制度政策。

對此，社科院發(fā)布的2013年《住房綠皮書》建議，房地產(chǎn)調(diào)控在需求管理方面，可以細化和嚴密限購政策，堵塞和糾正各種企圖改變政策的行為;在金融政策方面，可以取消期房預(yù)售制度，完善差別化的金融政策;在稅收政策方面，可以將擴大房地產(chǎn)稅試點作為穩(wěn)定當前預(yù)期和深化住房綜合配套改革的突破口;在住房保障方面，可以完善安居工程的各項措施，探索實施康居工程;在租賃市場方面，要規(guī)范和發(fā)展租賃市場;在土地政策方面，可以制定調(diào)控目標，探索建立抑制地價過度上漲的機制;在空間管理方面，要根據(jù)對不同城市采取不同調(diào)控措施，針對一些城市可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫破滅的情勢，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)急機制，避免市場硬著陸“。

第五篇：我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來...

號 企業(yè)(集團)名稱

序號

企業(yè)(集團)名稱

中國核工業(yè)集團公司 中國核工業(yè)建設(shè)集團公司 中國航天科技集團公司 中國航天科工集團公司 中國航空工業(yè)集團公司 中國船舶工業(yè)集團公司 中國船舶重工集團公司 中國兵器工業(yè)集團公司 中國兵器裝備集團公司 中國電子科技集團公司 中國石油天然氣集團公司 中國石油化工集團公司 中國海洋石油總公司 國家電網(wǎng)公司

中國南方電網(wǎng)有限責(zé)任公司 中國華能集團公司

中國機械工業(yè)集團有限公司

機械科學(xué)研究總院

中國中鋼集團公司

中國冶金科工集團有限公司

中國鋼研科技集團公司

中國化工集團公司

中國化學(xué)工程集團公司

中國輕工集團公司

中國工藝（集團）公司

中國鹽業(yè)總公司

華誠投資管理有限公司

中國恒天集團公司

中國中材集團公司

中國建筑材料集團有限公司

中國有色礦業(yè)集團有限公司

北京有色金屬研究總院

中國大唐集團公司 中國華電集團公司 中國國電集團公司 中國電力投資集團公司 中國長江三峽集團公司 神華集團有限責(zé)任公司 中國電信集團公司

中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團有限公司 中國移動通信集團公司

中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司 中國第一汽車集團公司 東風(fēng)汽車公司

中國第一重型機械集團公司 中國第二重型機械集團公司 哈爾濱電氣集團公司 中國東方電氣集團有限公司 鞍鋼集團公司 寶鋼集團有限公司 武漢鋼鐵（集團）公司 中國鋁業(yè)公司

中國遠洋運輸（集團）總公司

北京礦冶研究總院

中國國際技術(shù)智力合作公司

中國建筑科學(xué)研究院

中國北方機車車輛工業(yè)集團公司

中國南車集團公司

中國鐵路通信信號集團公司

中國鐵路工程總公司

中國鐵道建筑總公司

中國交通建設(shè)集團有限公司

中國普天信息產(chǎn)業(yè)集團公司

電信科學(xué)技術(shù)研究院

中國農(nóng)業(yè)發(fā)展集團總公司

中國中紡集團公司

中國外運長航集團有限公司

中國絲綢進出口總公司

中國林業(yè)集團公司

中國醫(yī)藥集團總公司

中國國旅集團有限公司

中國保利集團公司

珠海振戎公司

中國建筑設(shè)計研究院

中國海運（集團）總公司 中國航空集團公司 中國東方航空集團公司 中國南方航空集團公司 中國中化集團公司 中糧集團有限公司 中國五礦集團公司

中國通用技術(shù)（集團）控股有限責(zé)任公司

中國建筑工程總公司 中國儲備糧管理總公司 國家開發(fā)投資公司 招商局集團有限公司 華潤（集團）有限公司

中國冶金地質(zhì)總局

中國煤炭地質(zhì)總局

新興際華集團有限公司

中國民航信息集團公司

中國航空油料集團公司

中國航空器材集團公司

中國電力建設(shè)集團有限公司

中國能源建設(shè)集團有限公司

中國黃金集團公司

中國儲備棉管理總公司

中國印刷集團公司

中國廣東核電集團有限公司

中國華錄集團有限公司

中國港中旅集團公司[香港中旅（集團）

上海貝爾股份有限公司

有限公司]

國家核電技術(shù)有限公司 中國商用飛機有限責(zé)任公司 中國節(jié)能環(huán)保集團公司 中國國際工程咨詢公司 中國華孚貿(mào)易發(fā)展集團公司

彩虹集團公司

武漢郵電科學(xué)研究院

華僑城集團公司

南光（集團）有限公司

中國西電集團公司

中國誠通控股集團有限公司 中國中煤能源集團公司 中國煤炭科工集團有限公司

中國鐵路物資總公司

中國國新控股有限責(zé)任公司

一線城市是指對本國的經(jīng)濟和政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，一線城市一般均領(lǐng)先于其他城市。在商業(yè)活動中，企業(yè)也會將具有重要市場地位的城市稱為一線城市。

同時中國最常被提及的所謂一線、二線、三線城市的概念起源于房地產(chǎn)市場。常規(guī)或主要的指標包括經(jīng)濟地位、城市規(guī)模（人口，面積等）、城市級別、影響力、輻射力、知名度等。

排行依據(jù): 1政治地位 2經(jīng)濟實力 3城市規(guī)模 4區(qū)域輻射力

一線城市

一線強 北京 上海（一個政治文化中心，一個經(jīng)濟中心，無爭議）

一線 廣州 深圳（南粵雙雄，實力旗鼓相當，公認一線）

準一線 天津（原本屬于二線強，近幾年國家重視、發(fā)展極快，步入準一線）

二線城市

二線強 南京 武漢 沈陽 西安 成都（都屬于區(qū)域中心城市）

重慶（直轄市）

杭州（經(jīng)濟發(fā)達、副省級）

青島 大連 寧波（三個經(jīng)濟發(fā)達的計劃單列市）

二線中 濟南 哈爾濱 長春（剩下的三個副省級城市）

廈門（計劃單列市、規(guī)模小所以只能是二線中）

鄭州 長沙 福州（經(jīng)濟發(fā)展較好的三個非副省級省會城市）

烏魯木齊 昆明（國家重點發(fā)展的邊疆國際化城市）

蘭州（西北重工業(yè)城市、蘭州軍區(qū)）

蘇州 無錫（最發(fā)達的兩個非省會地級市）

二線弱 南昌 貴陽 南寧 合肥 太原 石家莊 呼和浩特（七個實力相當?shù)氖鞘校?/p>

準二線 佛山 東莞（兩個制造業(yè)經(jīng)濟強市）唐山（環(huán)渤海重工業(yè)大城市）煙臺（環(huán)渤海重要港口、經(jīng)濟強市）泉

州（閩南經(jīng)濟中心城市）包頭（重工業(yè)大城市）

三線城市

三線強 銀川 西寧 ?？?洛陽 南通 常州 徐州 濰坊 淄博 紹興 溫州 臺州 大慶 鞍山 中山 珠海 汕頭 吉林 柳州

三線中 拉薩 保定 邯鄲 秦皇島 滄州 鄂爾多斯 東營 威海 濟寧 臨沂 德州 濱州 泰安 湖州 嘉興 金華 泰州 鎮(zhèn)江 鹽城 揚州 桂林 惠州湛江 江門 茂名 株洲 岳陽 衡陽 寶雞 宜昌 襄樊 開封 許昌平頂山 贛州 九江 蕪湖 綿陽 齊齊哈爾 牡丹江 撫順

三線弱 本溪 丹東 遼陽 錦州 營口 承德 廊坊 邢臺 大同 榆林 延安 天水 克拉瑪依 喀什 石河子 南陽 濮陽 安陽 焦作 新鄉(xiāng) 日照 聊城棗莊 蚌埠 淮南 馬鞍山 連云港 淮安 麗水 衢州 荊州 安慶 景德鎮(zhèn) 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清遠 揭陽 梅州 肇慶 玉林 北海 德陽 宜賓 遵義 大理

四線城市：剩余的所有城市

2005年中國各省地區(qū)GDP排名

單位（億元人民幣）

臺灣 28544左右

廣東 21701.28

山東 18468.3

江蘇 18272.12

香港 14000－15000（2004年為12820億港元，2005年增長率8%左右）

浙江 13365

河南 10535.2

河北 10116.6

上海 9125

遼寧 7920

四川 7385.1

北京 6814.5

福建 6487

湖南 6237

湖北 6000

黑龍江 5510

安徽 5375.8

江西 4070

廣西 4063.3

山西 4000(超過)

內(nèi)蒙 3822.7

陜西 3674.75

天津 3663.86

吉林 3614.92

云南 3400（預(yù)計）

重慶 3069.1

新疆 2680（預(yù)計）

貴州 1910（預(yù)計）

甘肅 1894（預(yù)計）

澳門 900－1000（2004年為827澳門元，2005增長率為8－9%）

海南 903.6

青海 543.2

寧夏 525（預(yù)計）

西藏 250.4

人均GDP只是一個并不精確的參考數(shù)據(jù)，并不能代表人均收入排名，更不能代表一個地區(qū)本地居民的人均收入排名。因為首先各地人口都無法精確統(tǒng)計，按國家制定的標準以各地公布的人口總數(shù)或常住人口總數(shù)來計算，由于各地公報未全部出來，人口就按2004年底的計算，2005年的各地GDP也只是初步統(tǒng)計 7

或估計，這樣得出的2005年人均GDP當然不準確，但是誤差也不會大，只是各省的數(shù)字普遍稍大一點。

人均排名 省區(qū) 人均GDP（元RMB）

01 香港 201625－216026

02 澳門 186722－207469

03 臺灣 15215美元

04 上海 52378

05 北京 45652

06 天津 35791

07 浙江 28318

08 廣東 26134

09 江蘇 24584

山東 20118

遼寧 18781

福建 18476

內(nèi)蒙 16032

河北 14858

黑龍江14436

新疆 13652

吉林 13347

山西 11994

海南 11049

河南 10842

青海 10085

湖北 9973

陜西 9918

重慶 9761

江西 9501

湖南 9312

西藏 9149

寧夏 8933

四川 8465

廣西 8311

安徽 8292

云南 7701

甘肅 7232

貴州 4893

注1（香港人均GDP2004年為186267港元，2005年增長率8%左右）

注2（澳門GDP2004年為827億澳門元，2005增長率為8－9%）

注3（臺灣人均GDP為自己公布

各省的第二大城市

2008-10-9 19:17 提問者：柯打 | 懸賞分：5 | 瀏覽次數(shù)：1477次

各省的第一是省會城市,那第二呢?

2008-10-9 19:42 最佳答案

江蘇，蘇州、無錫； 浙江，寧波；

福建，泉州、廈門； 廣東，深圳； 廣西，柳州； 云南，曲靖； 貴州，遵義； 四川，綿陽；