第一篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案

設(shè)備在于管理，好的設(shè)備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設(shè)備進行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，建立科學(xué)合理的設(shè)備管理維修方案尤為重要。

一、設(shè)備設(shè)施維保計劃的建立

1、實施設(shè)備的維護保養(yǎng)首先要制定維護保養(yǎng)計劃

1）制定維修保養(yǎng)計劃的準備工作內(nèi)容：

確定要維護保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)按照設(shè)備系統(tǒng)分化的設(shè)備檔案，通過設(shè)備檔案可全面了解設(shè)備現(xiàn)狀制定計劃

2）確定保養(yǎng)的內(nèi)容：

保養(yǎng)內(nèi)容依據(jù)設(shè)備運行狀態(tài)主要是基于以下三個方面：一是政府部門相關(guān)法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內(nèi)容，二是設(shè)備運行運轉(zhuǎn)情況，尤其是設(shè)備出現(xiàn)故障的信息，這是制定維保計劃時重點關(guān)注的內(nèi)容。三是設(shè)備運行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。

2、《設(shè)備設(shè)施年度維護保養(yǎng)計劃》制定原則:

1）設(shè)施設(shè)備使用頻率

2）設(shè)施設(shè)備運行狀況（故障隱患）

3）維養(yǎng)工作的合理時間（避開客戶使用大的時間段、節(jié)假日），具體實施維修保養(yǎng)的時間

4）維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容

5）備品、備件計劃，預(yù)計費用

設(shè)備的日常、定期維護保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要的部分，它直接關(guān)系到設(shè)備能否可靠正常運轉(zhuǎn)；同時，對于降低成本、減少故障有著至關(guān)的作用。為使此項工作落到實處，確保各類設(shè)備安全正常運行，工程部負責(zé)人負責(zé)制定《設(shè)備設(shè)施年度維護保養(yǎng)計劃》，并在每年12月15日前經(jīng)項目總經(jīng)理進行審批后執(zhí)行。

二、設(shè)備維護保養(yǎng)的類別：

設(shè)備維護保養(yǎng)的類別主要包括維護保養(yǎng)和計劃檢修

（一）設(shè)備的維護保養(yǎng)

1、維護保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運行期間的設(shè)備定時定頻巡視檢查、定期切換運行、輪流使用等方法強制保養(yǎng)。

2、維護保養(yǎng)主要是做好日常運行維護和定期維護保養(yǎng)工作

（二）設(shè)備的計劃檢修

設(shè)備計劃檢修是建立在設(shè)備點檢基礎(chǔ)上的

1、設(shè)備點檢按設(shè)備運行參數(shù)和點檢方式經(jīng)行，可以停機檢查和隨機檢查，檢查時可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進行點檢。

2、計劃檢修是對正在使用的設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及檢點的檢查結(jié)果確定檢

修周期，以檢修周期為基礎(chǔ)編制檢修計劃，對設(shè)備進行積極的、預(yù)防性的修理。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修

三、設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程

（一）、實施目的：

規(guī)范各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施正常使用。

（二）、職責(zé)：

1、項目部經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師定期對設(shè)備保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況進行檢查。

2、項目工程專業(yè)根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計劃安排保養(yǎng)工作，并認真執(zhí)行各項保養(yǎng)工作。

（三）、保養(yǎng)管理規(guī)程

1、保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，保養(yǎng)設(shè)備影響客戶正常工作生活時，需要在保養(yǎng)前提前通知客戶。

2、按照保養(yǎng)計劃調(diào)整運行設(shè)備，安排專業(yè)人員做好準備工作，準備工具、備件及技術(shù)資料。

3、大型設(shè)備保養(yǎng)工程負責(zé)人必須現(xiàn)場督導(dǎo)，進行技術(shù)指導(dǎo)，保證維修人員安全及維修質(zhì)量。

4、保養(yǎng)工作前認真閱讀設(shè)備技術(shù)資料，嚴格按照設(shè)備操作規(guī)范實施。

5、根據(jù)系統(tǒng)的特點重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴格遵守動火作業(yè)規(guī)定。

8、配電設(shè)備維修保養(yǎng)嚴格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)，工作過程中應(yīng)嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

9、對供配電設(shè)備設(shè)施進行檢修保養(yǎng)時，應(yīng)嚴格遵守《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》和《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)范》的各項要求操作。

10、高壓開關(guān)柜、繼電保護、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項目由外委完成。一般為1~2年一次。

11、高壓開關(guān)柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負責(zé)，一般為每年一次。

12、設(shè)備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

13、保養(yǎng)計劃要根據(jù)項目運行的時間安排，保養(yǎng)應(yīng)盡量不影響到正常運行，在安排保養(yǎng)計劃時根據(jù)季節(jié)的變化，安排設(shè)備停機進行保養(yǎng)。

14、按計劃進行各設(shè)備的全年維修保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時認真填寫工作日期、保養(yǎng)內(nèi)容、檢修記錄，工程負責(zé)人要簽字確認。

四、設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計劃實施：

設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)的實施則應(yīng)該按照維護保養(yǎng)計劃進行，在具體開始之前要對工作進行分解，準備好相關(guān)材料，包括保養(yǎng)項目、保養(yǎng)標準、保養(yǎng)周期等，實施維保后要進行驗收和記錄。

一、水泵房設(shè)備維修保養(yǎng)：

比如每年的4月、10月份應(yīng)對大廈內(nèi)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

1、電動機維修保養(yǎng)：

a)斷開電源，懸掛禁止合閘標識牌，檢驗無電后開始工作。

b)用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)：

c)電動機繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現(xiàn)象，檢查三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密；

d)檢查電動機軸承有無異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承

e)檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修正處理；

f)電動機機殼保護接地線是否良好，緊固

g)檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

2、水泵維修保養(yǎng)：

a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承：

b)檢查壓盤根或機封處是否漏水，如是則應(yīng)從新加壓盤根或更換機械密封；

c).如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

d)檢查水泵機組螺栓是否禁固，如松弛則應(yīng)擰緊。

3、控制柜維修保養(yǎng)：

強電專業(yè)技工每月應(yīng)對大廈內(nèi)水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；

2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更換；

3）檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；

4）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

B.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

C.清潔鐵芯上的油污及臟物；

D.檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

E.擰緊所有緊固件。

5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進行干燥處理；

B.外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

6）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換：

B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。

7）自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

C.自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；

D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

8）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：

對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)作模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規(guī)格的小燈泡；

B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應(yīng)作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。

10）遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

A.檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴重則應(yīng)重新焊接；

C.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表拆換。

二、高壓配電維修保養(yǎng)：

1、干式變壓器維修保養(yǎng)。

1)清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

2）擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進行整修處理并重新接好；

3）檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴重時應(yīng)更換地線。

4）檢查清潔降溫風(fēng)扇、測溫探頭是否完好。

2、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。

高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)工作主要為母線外觀清潔、聯(lián)結(jié)點檢查。

3、低壓配電柜維修保養(yǎng)。

1）斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；

C.斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；

2）電容器維修保養(yǎng)：

A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；

B.檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；

C.檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；

D.檢查電容三項不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

3）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除接觸器表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

C.清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

D.清潔鐵芯表面的油垢及臟物；

E.緊固進出線聯(lián)結(jié)點。

4）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換；

B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達不到要求的應(yīng)更換；

E.檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；

F.檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時，應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；

G.檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；

H.檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)。

5）二次回路維修保養(yǎng)：

A.號碼管是否清洗或掉落，如是則補上新號碼管；

B.接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

6）主回路維修保養(yǎng)：

A.標識牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；

B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；

C.母線排油漆是否脫落，如脫落應(yīng)重新油漆。

三、對分包項目的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理：

1、專業(yè)主管和員工要熟悉有關(guān)服務(wù)分包合同的內(nèi)容；

2、各專業(yè)主管要根據(jù)分包合同的相關(guān)規(guī)定指定專人嚴格監(jiān)督檢查服務(wù)供方對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

3、各專業(yè)主管要對服務(wù)供方每次對設(shè)備設(shè)施的維修情況作詳細記錄，并對其工作進行驗收；

4、對不能按照合同規(guī)定執(zhí)行的服務(wù)供方要及時通知其改進，發(fā)放整改通知書，并報負責(zé)人。

制定了科學(xué)化的設(shè)備管理維修方案，再采用信息化的平臺與科學(xué)化的方案相結(jié)合，將會使物業(yè)公司對小區(qū)設(shè)備的管理維修工作效率大大提升，同時還可以提高物業(yè)服務(wù)水平和市場價值。極致物業(yè)管理軟件中的設(shè)備管理模塊可為物業(yè)管理公司提供一套完整的設(shè)備管理臺賬，不僅可以記錄每個設(shè)備的基本屬性、技術(shù)參數(shù)、檢測參數(shù)和配件附件等詳細信息，還記錄設(shè)備全生命周期的相關(guān)保養(yǎng)、維修、檢測、巡檢記錄。將已編制的設(shè)備保養(yǎng)計劃自動推送到對應(yīng)的負責(zé)人員的極致辦公APP，在極致辦公APP上完成設(shè)備保養(yǎng)、維修、檢測工作，提升工作效率，減少工作量。通過系統(tǒng)的預(yù)警以及監(jiān)控，避免設(shè)備漏檢、缺檢，保證設(shè)備處于良好的使用狀態(tài)，降低設(shè)備的維護成本并延長設(shè)備的使用周期，消除安全隱患。

第二篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當需要小修養(yǎng)護時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：

1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責(zé)制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負責(zé)管理，當該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，當該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)維修；當該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負責(zé)管理，當該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負責(zé)維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責(zé)制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負責(zé)管理，當這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，當該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)維修，當該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負責(zé)管理，當該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負責(zé)維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進行管理和維修，同時還要負責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責(zé)制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負責(zé)管理，當這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。從單元下水立杠至園區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，當該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)維修，當該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負責(zé)管理，當該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負責(zé)維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負責(zé)管理和維修，公安消防部門負責(zé)監(jiān)督檢查；園區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，園區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費用；屬園區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負責(zé)維修并承擔(dān)費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責(zé)維修，從維修資金中支付費用。

7電梯管理維修范圍的界定

物業(yè)管理單位具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)自行管理維修與保養(yǎng);物業(yè)管理單位不具備電梯維修保養(yǎng)資格的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保單位。電梯在保修期內(nèi)，其日常管理由物業(yè)管理單位負責(zé)，維修保養(yǎng)由安裝單位負責(zé)；保修期滿后，物業(yè)管理單位自行維修保養(yǎng)的，自己負責(zé)管理和維修；委托維修保養(yǎng)單位的，由維修保養(yǎng)單位負責(zé)。日常維修保養(yǎng)的費用從業(yè)主收繳的電梯運行費中支付，中大修費用從維修資金中支付。沈陽市目前規(guī)定的電梯運行費，很難維持電梯的正常進行。

8園區(qū)綠化工作 園區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

9園區(qū)道路（含硬覆蓋）

園區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在園區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：

1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負責(zé)管理，當有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應(yīng)由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少園區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應(yīng)由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負責(zé)維修。

3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定

寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用園區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用園區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費，進入園區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定 電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)。

居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作

除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為園區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是園區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如園區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。

以上探討，是指保修期滿以后的物業(yè)管理區(qū)域，也只是個人的粗淺看法，不一定符合各專業(yè)管理單位的實際情況。探討的目的，一是引起全社會的廣泛關(guān)注，二是希望政府有關(guān)部門盡快出臺物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各專業(yè)管理部門管理責(zé)任和維修范圍的政策與法規(guī)，以便把物業(yè)管理工作做的更好。

電梯應(yīng)急指南

第一章 總 則

第一條 為了保障電梯乘客在乘梯出現(xiàn)緊急情況（困人、開門運行、溜梯、沖頂、夾人和傷人等）時能夠得到及時解救，幫助人們應(yīng)對電梯緊急情況，避免因恐慌、非理性操作而導(dǎo)致傷亡事故，最大限度的保障乘客的人身安全以及設(shè)備安全，制定本指南。

第二條 電梯使用管理單位應(yīng)當根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》及其他相關(guān)規(guī)定，加強對電梯運行的安全管理。

第三條 本指南所指電梯，是指動力驅(qū)動、沿剛性導(dǎo)軌或固定線路運送人、貨物的機電設(shè)備，包括載人（貨）電梯、自動扶梯、自動人行道等。

本指南所指電梯使用管理單位，是指設(shè)有電梯房屋建筑的產(chǎn)權(quán)人或其委托的電梯管理單位。

第二章 電梯的應(yīng)急管理

第四條 電梯使用管理單位應(yīng)當根據(jù)本單位的實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責(zé)任人，配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設(shè)備。

電梯使用管理單位應(yīng)當制定電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。

第五條 電梯使用管理單位應(yīng)當與電梯維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任。

電梯維修保養(yǎng)單位作為救助工作的責(zé)任單位之一，應(yīng)當建立嚴格的救助規(guī)程，配置一定數(shù)量的專業(yè)救援人員和相應(yīng)的專業(yè)工具等，確保接到電梯發(fā)生緊急情況報告后，及時趕到現(xiàn)場進行救助。

第六條 市、縣人民政府應(yīng)當逐步建立和完善電梯發(fā)生緊急情況時的社會救援體系。有條件的地方，應(yīng)當設(shè)立電梯救援中心，組織專業(yè)力量，按區(qū)域建立救助網(wǎng)絡(luò)。

第七條 電梯發(fā)生異常情況，電梯使用管理單位應(yīng)當立即通知電梯維修保養(yǎng)單位或向電梯救援中心報告（已設(shè)立的），同時由本單位專業(yè)人員先行實施力所能及的處理。電梯維修保養(yǎng)單位或電梯救援中心應(yīng)當指揮專業(yè)人員迅速趕到現(xiàn)場進行救助。

第八條 政府有關(guān)部門應(yīng)當加強各種電梯緊急情況應(yīng)對常識的宣傳。電梯使用管理單位應(yīng)當每年進行至少一次電梯應(yīng)急預(yù)案的演練，并通過在電梯轎廂內(nèi)張貼宣傳品和標明注意事項等方式，宣傳電梯安全使用和應(yīng)對緊急情況的常識。

第三章 電梯的應(yīng)急救援

第九條 乘客在遇到緊急情況時，應(yīng)當采取以下求救和自我保護措施：

（一）通過警鈴、對講系統(tǒng)、移動電話或電梯轎廂內(nèi)的提示方式進行求援，如電梯轎廂內(nèi)有病人或其它危急情況，應(yīng)當告知救援人員。

（二）與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。

（三）在救援人員到達現(xiàn)場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。

（四）保持鎮(zhèn)靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應(yīng)。

第十條 電梯使用管理單位接報電梯緊急情況的處理程序：

（一）值班人員發(fā)現(xiàn)所管理的電梯發(fā)生緊急情況或接到求助信號后，應(yīng)當立即通知本單位專業(yè)人員到現(xiàn)場進行處理，同時通知電梯維修保養(yǎng)單位。

（二）值班人員應(yīng)用電梯配置的通訊對講系統(tǒng)或其他可行方式，詳細告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)注意的事項。

（三）值班人員應(yīng)當了解電梯轎廂所停樓層的位置、被困人數(shù)、是否有病人或其它危險因素等情況，如有緊急情況應(yīng)當立即向有關(guān)部門和單位報告。

（四）電梯使用管理單位的專業(yè)人員到達現(xiàn)場后可先行實施救援程序，如自行救助有困 難，應(yīng)當配合電梯維修保養(yǎng)單位實施救援。

第十一條 乘客在電梯轎廂被困時的解救程序：

（一）到達現(xiàn)場的救援專業(yè)人員應(yīng)當先判別電梯轎廂所處的位置再實施救援。

（二）電梯轎廂高于或低于樓面超過0.5米時，應(yīng)當先執(zhí)行盤車解救程序，再按照下列程序?qū)嵤┚仍?/p>

1.確定電梯轎廂所在位置；

2.關(guān)閉電梯總電源；

3.用緊急開鎖鑰匙打開電梯廳門、轎廂門；

4.疏導(dǎo)乘客離開轎廂，防止乘客跌傷；

5.重新將電梯廳門、轎廂門關(guān)好；

6.在電梯出入口處設(shè)置禁用電梯的指示牌。

第十二條 電梯使用管理單位的善后處理工作：

（一）如有乘客重傷，應(yīng)當按事故報告程序進行緊急事故報告。

（二）向乘客了解事故發(fā)生的經(jīng)過，調(diào)查電梯故障原因，協(xié)助做好相關(guān)的取證工作。

（三）如屬電梯故障所致，應(yīng)當督促電梯維修保養(yǎng)單位盡快檢查并修復(fù)。

（四）及時向相關(guān)部門提交故障及事故情況匯報資料。

第四章 緊急狀態(tài)時對電梯的處理

第十三條 發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)當采取以下應(yīng)急措施：

（一）立即向消防部門報警。

（二）按動有消防功能電梯的消防按鈕，使消防電梯進入消防運行狀態(tài)，以供消防人員使用；對于無消防功能的電梯，應(yīng)當立即將電梯直駛至首層并切斷電源或?qū)㈦娞萃Ｓ诨馂?zāi)尚未蔓延的樓層。在乘客離開電梯轎廂后，將電梯置于停止運行狀態(tài)，用手關(guān)閉電梯轎廂廳門、轎門，切斷電梯總電源。

（三）井道內(nèi)或電梯轎廂發(fā)生火災(zāi)時，必須立即停梯疏導(dǎo)乘客撤離，切斷電源，用滅火器滅火。

（四）有共用井道的電梯發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)當立即將其余尚未發(fā)生火災(zāi)的電梯停于遠離火災(zāi)蔓延區(qū)，或交給消防人員用以滅火使用。

（五）相鄰建筑物發(fā)生火災(zāi)時，也應(yīng)停梯，以避免因火災(zāi)停電造成困人事故。

第十四條 應(yīng)對地震的應(yīng)急措施：

（一）已發(fā)布地震預(yù)報的，應(yīng)根據(jù)地方人民政府發(fā)布的緊急處理措施，決定電梯是否停止，何時停止。

（二）震前沒有發(fā)出臨震預(yù)報而突然發(fā)生震級和強度較大的地震，一旦有震感應(yīng)當立即 就近停梯，乘客迅速離開電梯轎廂。

（三）地震后應(yīng)當由專業(yè)人員對電梯進行檢查和試運行，正常后方可恢復(fù)使用。

第十五條 發(fā)生濕水時，在對建筑設(shè)施及時采取堵漏措施的同時，應(yīng)當采取以下應(yīng)急措施：

（一）當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應(yīng)當將電梯轎廂停于進水層站的上二層，停梯斷電，以防止電梯轎廂進水。

（二）當?shù)卓泳阑驒C房進水較多，應(yīng)當立即停梯，斷開總電源開關(guān)，防止發(fā)生短路、觸電等事故。

（三）對濕水電梯應(yīng)當進行除濕處理。確認濕水消除，并經(jīng)試梯無異常后，方可恢復(fù)使用。

（四）電梯恢復(fù)使用后，要詳細填寫濕水檢查報告，對濕水原因、處理方法、防范措施等記錄清楚并存檔。

第三篇：潤澤小區(qū) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗d門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當需要小修養(yǎng)護時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：

1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責(zé)制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負責(zé)管理，當該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，當該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)維修；當該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負責(zé)管理，當該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負責(zé)維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責(zé)制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負責(zé)管理，當這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，當該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)維修，當該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負責(zé)管理，當該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負責(zé)維修，其費用由供水單位自行解決。

3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進行管理和維修，同時還要負責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責(zé)制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負責(zé)管理，當這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從單元下水立杠至小區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，當該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)維修，當該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負責(zé)管理，當該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負責(zé)維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負責(zé)管理和維修，公安消防部門負責(zé)監(jiān)督檢查；小區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，小區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費用；屬小區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負責(zé)維修并承擔(dān)費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責(zé)維修，從維修資金中支付費用。

7小區(qū)綠化工作

小區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

8小區(qū)道路（含硬覆蓋）

小區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定 根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：

1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負責(zé)管理，當有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應(yīng)由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少小區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應(yīng)由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負責(zé)維修。

3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定

寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用小區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用小區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費，進入小區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)。居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作

除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為小區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是小區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如小區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。

第四篇：潤澤小區(qū) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定1

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、廳門、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因為物業(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費用，在進行物業(yè)服務(wù)費成本構(gòu)成測算的時候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護（小修工程的平均費用一般為房屋現(xiàn)時造價１％以下）維修成本計入物業(yè)管理成本 之中。當需要小修養(yǎng)護時，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中支付；當房屋共用部位需要中大修以上維修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強對房屋共用部位的日常管理，定期進行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護不及時而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護不及時造成中大修工程。

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備屬小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備：

1供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供電線路與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供電單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責(zé)制。

從單元集中電表箱（含電表）至業(yè)主家中，應(yīng)由業(yè)主負責(zé)管理，當該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)有業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。

從廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)至單元控制柜至單元

電表箱輸入端，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，當該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)維修；當該段線路或設(shè)備設(shè)施需要中、大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

從供電干線至廂式變壓器（變電所）輸出端總開關(guān)（含開關(guān)），應(yīng)由供電部門負責(zé)管理，當該段線路或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障和損壞時，應(yīng)由供電部門負責(zé)維修，其費用由供電部門自行解決。

2供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

供水管線與設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定,應(yīng)實行供水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責(zé)制。

從單元供水立杠三通開始到用戶總閥門、水表及終端部位，應(yīng)由業(yè)主負責(zé)管理，當這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞或影響使用的應(yīng)積極主動維修。

從水泵房輸出總閥門至各單元供水管線與立杠，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，當該段供水管線或立杠發(fā)生漏水或出現(xiàn)故障時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)維修，當該段管線需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

從供水主干線至水泵房（含水泵房設(shè)備設(shè)施、水箱）輸出總閥門（含總閥門），應(yīng)由供水單位負責(zé)管理，當該段供水干線或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由供水單位負責(zé)維修，其費用由供水單位自行解決。3供暖設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供暖工作，應(yīng)該實行誰供暖、誰管理、誰收費、誰維修的原則。供暖單位不但要對鍋爐房的設(shè)備設(shè)施進行管理和維修，同時還要負責(zé)對供暖干線、對供暖終端設(shè)備（暖氣片）的維修。供暖、管理、收費、維修應(yīng)是一個整體，不能把其中任何一個環(huán)節(jié)分離，目前有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供暖工作，有分離現(xiàn)象，致使供暖質(zhì)量下降，設(shè)備設(shè)施維修不及時，服務(wù)不到位，遇事互相推諉、扯皮。

4排水管道（含溝渠、池、井）管理維修范圍的界定

排水管道管理維修范圍的界定，應(yīng)實行排水單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主三方分段負責(zé)制。

從下水立杠三通開始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，應(yīng)由業(yè)主負責(zé)管理，當這些部位出現(xiàn)漏水或損壞時，應(yīng)由業(yè)主自行維修或?qū)嵭杏袃斁S修。由此造成毗鄰房屋損壞和影響使用的應(yīng)積極主動維修。從單元下水立杠至小區(qū)排水管道（雨水排放管道）、窨井、化糞池，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理，當該段排水管道發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)維修，當該段管道需要中大修時，應(yīng)由物業(yè)管理單

位向業(yè)主委員會提交物業(yè)維修申請報告、開發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書》、工程預(yù)算書、維修資金分攤情況說明等材料，經(jīng)業(yè)主大會審議通過，并形成書面決議，申報使用專項維修資金。

化糞池以外的排水管道和窨井，應(yīng)由市政部門負責(zé)管理，當該段管道和窨井發(fā)生堵塞或外溢時，應(yīng)由市政部門負責(zé)維修，其維修費用由市政部門自行解決。

5消防設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

消防供水管線及在管線上設(shè)置的地下消防井、消火栓等消防設(shè)施，由供水單位負責(zé)管理和維修，公安消防部門負責(zé)監(jiān)督檢查；小區(qū)內(nèi)消防供水系統(tǒng)，包括供水管道、室內(nèi)消防栓、消防水箱、消防水泵等，小區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)，包括消防控制柜、電機等，應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)管理和維修，并接受公安消防部門的監(jiān)督和檢查。其消防設(shè)施設(shè)備的管理成本應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成成本。

6煤氣管道管理維修范圍的界定

煤氣管道其管理和維修范圍，應(yīng)實行由煤氣管理單位統(tǒng)一管理和維修、分段承擔(dān)維修費用的原則。屬業(yè)主自主自用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負責(zé)維修，業(yè)主承擔(dān)費用；屬小區(qū)共用部位損壞的，應(yīng)由煤氣管理單位負責(zé)維修并承擔(dān)費用；屬中大修以上工程的，由煤氣管理單位負責(zé)維修，從維修資金中支付費用。7小區(qū)綠化工作

小區(qū)綠化應(yīng)按規(guī)定和規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行栽種，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將綠化管理成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

8小區(qū)道路（含硬覆蓋）

小區(qū)道路（含硬覆蓋）應(yīng)按規(guī)劃設(shè)計要求，由開發(fā)建設(shè)單位進行修建，經(jīng)有關(guān)部門驗收合格后，移交給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位進行日常管理，物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理成本核算時，應(yīng)將道路（含硬覆蓋）維修成本納入物業(yè)管理服務(wù)成本。

三、其它設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

根據(jù)建住房字[1998]213號《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，以下設(shè)施設(shè)備未包含在小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備之內(nèi)：

1有線電視線路及設(shè)備設(shè)施的管理維修范圍的界定

有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號應(yīng)由有線電視臺負責(zé)管理，當有線電視線路、設(shè)備設(shè)施及信號出現(xiàn)故障時，應(yīng)由有線電視臺進行維修，所發(fā)生的維修費用應(yīng)由有線電視臺自行解決。

2衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施設(shè)備

根據(jù)國務(wù)院1993年129號令規(guī)定“個人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施”?？墒乾F(xiàn)在有不少小區(qū)都有個人或開發(fā)商安裝的衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施，對這些設(shè)施應(yīng)實行誰使用（誰收費）誰管理誰維修的原則，其維修費用應(yīng)由使用人（收費單位）自行解決。在私自安裝過程種，給屋面及毗鄰房屋造成損壞的，應(yīng)負責(zé)維修。

3寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定

寬帶網(wǎng)絡(luò)管理維修范圍的界定，應(yīng)實行誰安裝誰收費誰管理和維修的原則，寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備設(shè)施使用小區(qū)供電的，應(yīng)按其使用用途向物業(yè)管理單位交納電費，占用小區(qū)房屋的還應(yīng)向物業(yè)管理單位交納房費，進入小區(qū)檢修和維修的，應(yīng)征得物業(yè)管理單位的同意。

4電信管線及設(shè)備設(shè)施管理維修范圍的界定

電信管線及設(shè)備設(shè)施的管理和維修，應(yīng)由電信部門負全責(zé)。電信部門不但要對通信線路負責(zé)維修，同時還要對電信設(shè)備設(shè)施進行維修，不但要對室外通信線路進行維修，還要對室內(nèi)預(yù)埋管線進行維修。

四、其它幾項工作管理范圍的界定

1環(huán)境衛(wèi)生管理范圍的界定

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)由物業(yè)管理單位負責(zé)。

居民生活垃圾由業(yè)主（或使用人）自行投放到各單元門前的生活垃圾箱（桶）內(nèi)，由物業(yè)管理單位從生活垃圾箱（桶）內(nèi)取出生活垃圾并裝袋，清運到生活垃圾中轉(zhuǎn)站，由環(huán)衛(wèi)部門從生活垃圾中轉(zhuǎn)站清運到生活垃圾排放場。

2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除雪工作

除雪工作是全社會的責(zé)任，每個人都有除雪的義務(wù)，不能以為小區(qū)有了物業(yè)管理單位，除雪工作就是物業(yè)管理單位的，物業(yè)管理單位只是小區(qū)除雪工作的一部分，只是其他部分（如小區(qū)業(yè)主、服務(wù)單位及其他專業(yè)管理單位）都未來參加除雪工作，就誤認為是物業(yè)管理單位的工作了。即使物業(yè)管理單位與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》有除雪承諾條款，其他部分人員也應(yīng)該積極參加除雪工作。

第五篇：物業(yè)管理中的高層住宅設(shè)施設(shè)備管理（本站推薦）

物業(yè)管理中的高層住宅設(shè)施設(shè)備管理

作者從一個物業(yè)管理者的眼光出發(fā)，指出了物業(yè)管理中的設(shè)備管理的重要性，并提出了切實可行的解決辦法。同時也讓業(yè)主了解到，物業(yè)管理中設(shè)施設(shè)備管理的重要性。1設(shè)施設(shè)備管理的特點

高層樓宇的出現(xiàn)，是人類有效利用土地資源的結(jié)果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業(yè)管理問題也不容忽視地擺在了人們面前。中國當前許多高層樓宇多為出租和出售兩種類型，具有多種功能的綜合樓宇。其特點為： 1.高層綜合樓高度高、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，管理復(fù)雜。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保樓內(nèi)使用人的生命財產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。2.高層綜合樓宇設(shè)施設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求高。高層綜合樓設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)，上水排水、排污系統(tǒng)，高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)，樓宇自動化系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)，辦公、保安、消防自動化系統(tǒng)等，因此，物業(yè)管理公司需要建立一支素質(zhì)較高的專業(yè)管理人員隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。3.房屋建筑主體的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對大樓的露面、樓道等房屋進行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀；對大樓的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，使大樓不因裝修而影響危及他人安全。為此大樓價值，創(chuàng)造增值潛力。4.大樓各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對大樓的供電、供水及排水、電梯、消防、中央空調(diào)、公共照明等公用設(shè)施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設(shè)施設(shè)備完好的運行狀態(tài)。設(shè)施設(shè)備管理是一門發(fā)展中的應(yīng)用科學(xué)，它包括系統(tǒng)的理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機組成部分。為了實現(xiàn)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，從業(yè)人員必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)施設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)施的特征和具體實踐，完善科學(xué)的管理組織機構(gòu)和管理制度，提高管理人員的素質(zhì)水平，推廣先進的設(shè)施設(shè)備管理方法和管理技術(shù)手段，以促進物業(yè)管理供水的設(shè)施設(shè)備管理向著現(xiàn)代化方向發(fā)展。2設(shè)施設(shè)備管理的重要性

現(xiàn)代物業(yè)的價值不但取決于坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設(shè)施的品質(zhì)性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況。隨著經(jīng)濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的需求和依賴深度越來越高，設(shè)施設(shè)備的作用也越來越突出。事實上，設(shè)施設(shè)備管理幾乎涉及到物業(yè)管理經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

（一）關(guān)系到聲譽和生存 作為物業(yè)管理的重要組成部分，設(shè)施設(shè)備管理的好壞對保障房屋使用安全，保持和提高房屋設(shè)施的完好程度與使用功能及物業(yè)的保值、升值，對物業(yè)管理企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設(shè)施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，物業(yè)管理企業(yè)則被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，公司發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設(shè)施設(shè)備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽，物業(yè)管理企業(yè)便無法再取得人們的承認，就會丟掉市場，喪失生存的根本條件。

（二）關(guān)系到服務(wù)的成本和資金的合理利用 事實設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還有設(shè)施設(shè)備的投資效果、維修費用、能源和材料消耗等。機槍維護保養(yǎng)，能有效地延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少損失。樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少日常機器、備品、材料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費用的開支，使設(shè)施設(shè)備一直處于最佳、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。隨著現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的不斷發(fā)展和普遍使用，設(shè)施設(shè)備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)施設(shè)備管理的科學(xué)化無疑是最關(guān)鍵的。具體地說，就是取決于設(shè)施設(shè)備管理的一系列環(huán)節(jié)是否達到最佳水平。

（三）關(guān)系到技術(shù)安全和環(huán)境保護 若設(shè)施設(shè)備的運行可靠性低，管理又不善，設(shè)備在運行中經(jīng)常發(fā)生意外，這不僅會干擾物業(yè)管理的經(jīng)營秩序，同時也使業(yè)戶遭受重大的經(jīng)濟損失。若設(shè)施設(shè)備陳舊落后，排放有害物質(zhì)或噪聲超標，就會污染環(huán)境、危害人體和生物生存，成為社會公害。因此，保證安全，消除環(huán)境污染，有效地預(yù)防設(shè)施設(shè)備引致人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設(shè)施設(shè)備管理的重要課題。物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設(shè)中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關(guān)鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應(yīng)變能力，就必須依靠技術(shù)進步，而先進的上升設(shè)備管理則是企業(yè)技術(shù)進步的根本保證。3設(shè)施設(shè)備管理標本要求

設(shè)施設(shè)備的正常運行是寫字樓運作的核心，應(yīng)對寫字樓水電設(shè)施（包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設(shè)施）進行全面的管理和維修，供水、供電要有應(yīng)急措施；應(yīng)特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修；應(yīng)有健全的檢查維修制度，對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護；應(yīng)對業(yè)戶的設(shè)備報修及時處理，并定期檢查；消防設(shè)施完好率應(yīng)當達到100％。

良好的設(shè)施設(shè)備管理要做到：

（一）建立先進的設(shè)施設(shè)備管理體制 1.按照物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和所使用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、復(fù)雜程度及設(shè)施設(shè)備集中程度、管理人員業(yè)務(wù)水平、檢修人員技術(shù)力量與組織形式，結(jié)合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素，實事求是地設(shè)置設(shè)施設(shè)備管理體制。管理體制力求理順關(guān)系，提高工作效率，體現(xiàn)先進性。2.設(shè)施設(shè)備管理人員必須熟悉國家的有關(guān)政策、法規(guī)、條例，熟悉設(shè)施設(shè)備的技術(shù)理論之時，具有一定的業(yè)務(wù)能力。3.加強設(shè)施設(shè)備管理人員的培訓(xùn)教育工作，提高其職業(yè)道德及業(yè)務(wù)水平。對管理人員實行崗位責(zé)任培訓(xùn)，對操作人員實行使用維護培訓(xùn)，對檢修人員實行技能培訓(xùn)，并把各項培訓(xùn)工作列入設(shè)施設(shè)備管理工作計劃之中。

（二）建立完善的設(shè)施設(shè)備管理規(guī)章制度 制定嚴密的設(shè)施設(shè)備年、季、月、周保養(yǎng)計劃和保養(yǎng)內(nèi)容、檢驗標準以及考核實施辦法，并不定期對實施設(shè)備的正常運行和完好情況進行抽檢，使其管理工作始終處于動態(tài)之中將突然性與計劃性、集中管理與分散管理相結(jié)合： 1.設(shè)施設(shè)備管理崗位責(zé)任制度； 2.設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)資料管理制度； 3.設(shè)施設(shè)備運行和維護保養(yǎng)制度； 4.設(shè)施設(shè)備檢修制度； 5.固定資產(chǎn)管理制度； 6.培訓(xùn)教育制度； 7.特殊設(shè)施設(shè)備管理及應(yīng)急制度； 8.各類機房的出入登記制度等。

（三）做好設(shè)施設(shè)備管理的基礎(chǔ)資料工作 基礎(chǔ)資料工作是設(shè)施設(shè)備管理工作的基本依據(jù)，基礎(chǔ)資料必須正確齊全。物業(yè)設(shè)施設(shè)備一般都是組成系統(tǒng)發(fā)揮作用的。例如，中央空調(diào)系統(tǒng)是由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調(diào)末端設(shè)施設(shè)備、冷卻塔、管道、閥門、電控設(shè)施設(shè)備及監(jiān)控調(diào)節(jié)裝置等一系列設(shè)施設(shè)備組成，任何一種設(shè)施設(shè)備或傳導(dǎo)設(shè)施發(fā)生故障，系統(tǒng)都將不能正常制冷。因此，除了設(shè)施設(shè)備單機資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)圖也是對員工培訓(xùn)教育的一種行之有效的參考教材。利用現(xiàn)代手段，運用計算機進行管理，使基礎(chǔ)資料電子化、網(wǎng)絡(luò)化，以能迅速、及時地反映全部設(shè)施設(shè)備的基本情況，給設(shè)施設(shè)備管理工作提供方便，用于指導(dǎo)實際工作。

（四）設(shè)施設(shè)備管理目標 管好、用好、修好、改造好現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備，提高設(shè)施設(shè)備的利用率及完好率，是設(shè)施設(shè)備的根本目標。設(shè)施設(shè)備的使用維護及檢修是設(shè)施設(shè)備管理的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備技術(shù)性能的發(fā)揮、使用壽命的長短，固然同設(shè)施設(shè)備的先天條件有關(guān)，但在很大程度上是取決于它的后天條件，即設(shè)施設(shè)備管理的好壞。如果一臺設(shè)施設(shè)備能正確使用，精心維護保養(yǎng)，定期檢查修理，就能夠保持設(shè)施設(shè)備的完好，延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命。相反，如果使用不當，就會降低設(shè)施設(shè)備的有效利用率，縮短設(shè)施設(shè)備的使用壽命，嚴重時還會引起設(shè)施設(shè)備事故，造成設(shè)施設(shè)備的損壞或報廢。1.設(shè)施設(shè)備的有效利用率： 根據(jù)統(tǒng)計，設(shè)施事故大多數(shù)是由于操作使用能夠不當而造成。由于操作使用不當，沒有正確的維護保養(yǎng)，設(shè)施設(shè)備必然容易陳舊老化，設(shè)施設(shè)備的故障及檢修也逐步趨向頻繁、花費在排除故障及計劃外檢修（搶修）的實踐也越來越多，設(shè)施設(shè)備有效故障實踐越來越少，設(shè)施設(shè)備停機或無效工作實踐會越來越多，勢必會大大降低設(shè)施勢必的有效利用率。但是，不能任意消減必要的維護保養(yǎng)時間以提高有效利用率，也不能任意加大設(shè)施設(shè)備的運載能力，使設(shè)施設(shè)備長時期超負荷運行這樣“拼設(shè)施設(shè)備”勢必會加劇設(shè)施設(shè)備的損壞直至報廢。2.設(shè)施設(shè)備的完好率： 根據(jù)物業(yè)管理的質(zhì)量目標，設(shè)施設(shè)備的完好率應(yīng)為100％，只有通過日常巡檢才能保證。（1）零部件完整齊全、符合質(zhì)量要求及安全要求；（2）設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好，功能達到規(guī)定要求；（3）設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料及運行記錄齊全；（4）設(shè)施設(shè)備整潔，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象；（5）防凍、保濕、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)針對問題進行整改，經(jīng)過維護、維修，消除不完好因素，升級為完好設(shè)施設(shè)備。

（五）加強培訓(xùn)教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結(jié)合 設(shè)施設(shè)備管理人員應(yīng)當具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務(wù)水平。但是，單純依靠少數(shù)設(shè)施設(shè)備管理人員來管好所有設(shè)施設(shè)備是不可能的，還應(yīng)該發(fā)動公司全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備。因此，對操作使用設(shè)施設(shè)備的人員要加以培訓(xùn)教育，要求操作使用人員懂設(shè)施設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)、原理、技術(shù)性能、使用要點、維護方法、故障排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設(shè)施設(shè)備、愛護設(shè)施設(shè)備。就是說，應(yīng)該做到操作人員會檢修設(shè)施設(shè)備，維修人員會操作設(shè)施設(shè)備，并要求只有取得了國家考核頒發(fā)的技術(shù)資格等級正書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質(zhì)。