第一篇：物業(yè)管理中的智能化設(shè)施的管理與維修方案

第六節(jié) 智能化設(shè)施的管理與維修方案

一、人員配備

配備專業(yè)的智能化技術(shù)人員對智能化設(shè)備進(jìn)行管理、維護(hù)與維修，保障智能化設(shè)備的長期、可靠、有效運(yùn)行。

二、材料儲備

根據(jù)智能化設(shè)備的實(shí)際情況，有預(yù)見性的儲備部分易損件，以保證及時(shí)排除智能化設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障。

三、運(yùn)行管理

1、門禁對講系統(tǒng)：至少每兩天一次對各門禁對講主機(jī)進(jìn)行巡視檢 查，并對巡視檢查的情況按實(shí)予以記錄。巡視檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)問題馬上組織處理。

2、安防監(jiān)控系統(tǒng)：配備專人對監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行實(shí)時(shí)管理，隨時(shí)將異 常情況反饋給專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行處理。

3、停車場管理系統(tǒng)：配備專人對停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)管理，隨時(shí)將異常情況反饋給專業(yè)技術(shù)人員處理。

四、定期維護(hù)

1、門禁對講系統(tǒng)：

（1）、每季一次門禁對講系統(tǒng)設(shè)備除塵、清理。包括管理主機(jī)、樓宇主機(jī)、層間解碼器等。（2）、每季一次樓宇門禁對講主機(jī)、門禁讀卡器內(nèi)部電子器件檢查。

（3）、每月一次樓宇門禁對講主機(jī)按鍵靈敏度測試。（4）、每月一次根據(jù)樓宇門禁對講系統(tǒng)設(shè)備參數(shù)進(jìn)行功能測試，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。（5）、每月一次門禁系統(tǒng)電控鎖、磁力鎖調(diào)整、檢修及可靠性測試。

（6）、每月一次管理主機(jī)軟件維護(hù)，包括查毒、殺毒、軟件升級。

2、安防監(jiān)控系統(tǒng)：

（1）、每季度一次設(shè)備的除塵、清理，掃凈監(jiān)控設(shè)備顯露的塵土，對攝像機(jī)、防護(hù)罩等部件要卸下徹底吹風(fēng)除塵，之后用無水酒精棉將各個(gè)鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，防止由于機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入監(jiān)控設(shè)備機(jī)體內(nèi)，確保機(jī)器正常運(yùn)行。同時(shí)檢查監(jiān)控機(jī)房通風(fēng)、散熱、凈塵、供電等設(shè)施。室外溫度應(yīng)在－20 ℃～＋60℃，相對濕度應(yīng)在10％～100％；室內(nèi)溫度應(yīng)控制在＋5℃～＋35℃，相對濕度應(yīng)控制在10％～80％。

（2）、根據(jù)監(jiān)控系統(tǒng)各部份設(shè)備的使用說明，每月檢測其各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)及監(jiān)控系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，確保各部份設(shè)備各項(xiàng)功能良好，能夠正常運(yùn)行。

（3）、對容易老化的監(jiān)控設(shè)備部件每月一次進(jìn)行全面檢查，一旦發(fā)現(xiàn)老化現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)更換、維修，如視頻頭等。

（4）、對易吸塵部份每季度定期清理一次，如監(jiān)視器暴露在空氣中，由于屏幕的靜電作用，會有許多灰塵被吸附在監(jiān)視器表面，影響畫面的清晰度，要定期擦拭監(jiān)視器，校對監(jiān)視器的顏色及亮度。

（5）、對長時(shí)間工作的監(jiān)控設(shè)備每月定期維護(hù)一次，如硬盤錄像機(jī)長時(shí)間工作會產(chǎn)生較多的熱量，一旦其電風(fēng)扇有故障，會影響排熱，以免硬盤錄像機(jī)工作不正常。

（6）、對監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況進(jìn)行監(jiān)控，分析運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障。如：網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、服務(wù)器系統(tǒng)、監(jiān)控終端及各種終端外設(shè)。桌面系統(tǒng)的運(yùn)行檢查，網(wǎng)絡(luò)及桌面系統(tǒng)的病毒防御。

3、停車場管理系統(tǒng)

（1）、每月一次設(shè)備除塵、清理，掃凈管理電腦、發(fā)卡機(jī)、讀卡機(jī)、閘機(jī)內(nèi)部塵土。對出入口攝像機(jī)、防護(hù)罩等部件要卸下徹底吹風(fēng)除塵，之后用無水酒精棉將各個(gè)鏡頭擦干凈，調(diào)整清晰度，防止由于機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)、靜電等因素將塵土吸入設(shè)備機(jī)體內(nèi)，確保機(jī)器正常運(yùn)行。

（2）、根據(jù)停車場管理系統(tǒng)各部份設(shè)備的使用說明，每月檢測其各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)及停車場管理系統(tǒng)傳輸線路質(zhì)量，處理故障隱患，協(xié)助收費(fèi)主管設(shè)定使用級別等各種數(shù)據(jù)，確保各部份設(shè)備各項(xiàng)功能良好，能夠正常運(yùn)行。

（3）、對停車場管理系統(tǒng)設(shè)備每月至少斷電停機(jī)一次，每次不低于2小時(shí)，以延長設(shè)備使用壽命。

（4）、每月一次管理軟件維護(hù)，包括查毒、殺毒、軟件升級。

（5）、每月對道閘機(jī)進(jìn)行一次全面檢查、調(diào)整，測試道閘起落閘桿的準(zhǔn)確性和可靠性。

（6）、每月測試一次地感線圈的工作性能

五、故障維修

配備專人跟進(jìn)智能化系統(tǒng)設(shè)備故障，一般故障確保8小時(shí)內(nèi)組織修復(fù)。重大故障根據(jù)實(shí)際情況盡快組織修復(fù)。

具體實(shí)施方案

智能化設(shè)施設(shè)備整體歸屬于設(shè)施設(shè)備管理

監(jiān)控系統(tǒng)（攝像機(jī)、錄像儲存設(shè)備、閉路電視等）可視監(jiān)控系統(tǒng)是技術(shù)防范系統(tǒng)的重要組成部分，可通過清晰視頻圖像實(shí)時(shí)反饋現(xiàn)場情況，為管理決策提供直接有力的信息，同時(shí)長期記錄現(xiàn)場信息，提供追索查詢證據(jù)，給犯罪分子震懾并防范于未然。

管理與維修方案：

1、清點(diǎn)設(shè)備，建立設(shè)備臺賬。

2、檢查設(shè)備，測試機(jī)械、回路部分動作是否流暢，測試系統(tǒng)方面操作是否正常，檢測數(shù)據(jù)庫及信息是否準(zhǔn)確，確定所有設(shè)備正常與供應(yīng)商建立設(shè)備移交清單。

3、創(chuàng)建供應(yīng)商通訊錄，分別記錄設(shè)備的售后服務(wù)、維修人員、工程師、銷售經(jīng)理的聯(lián)系方式。

4、建立設(shè)備故障記錄，記錄設(shè)備故障現(xiàn)象、發(fā)生時(shí)間、原因、維修時(shí)間。定期對記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，算出設(shè)備完好率。

5、與供應(yīng)商協(xié)商，要求提供一定數(shù)量的易損部件。

6、與維保方溝通，建立設(shè)備維保計(jì)劃。

7、確定消防聯(lián)動關(guān)系。

8、建立監(jiān)控點(diǎn)位分布圖，掌握所有攝像頭的分布、監(jiān)控區(qū)域及主要監(jiān)控目的。

9、統(tǒng)計(jì)周邊人流量高峰低峰時(shí)間段及低峰時(shí)間段園區(qū)閉路電視監(jiān)控重點(diǎn)，閉路電視時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

10、將各監(jiān)視點(diǎn)設(shè)于的各主要出入通道、車庫、電梯等地,對人流進(jìn)行動態(tài)控制。

11、建立監(jiān)控設(shè)備清單并入庫存檔 — 宣傳監(jiān)控設(shè)備的正常使用方法。

12、培訓(xùn)操作人員對系統(tǒng)操作、檢修，專人需要進(jìn)行設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能、操作方法等方面的知識，考核合格后方可操作。

13、建立定期檢查制度，要求操作人員對系統(tǒng)監(jiān)控記錄進(jìn)行定期實(shí)時(shí)、回放檢查，檢查時(shí)要填好監(jiān)控記錄定期檢查登記表，如發(fā)現(xiàn)有故障、特殊事件須或重大隱患的情況須通知相關(guān)上級進(jìn)行及時(shí)處理。

14、建立視頻記錄查看程序，緊急情況可直接通過業(yè)主委員同意進(jìn)行查看。

15、妥善保管系統(tǒng)設(shè)備，不得隨意拷貝、刪除監(jiān)控信息或在計(jì)算機(jī)上安裝其他軟件，建立交接班制度，防止設(shè)備損壞和丟失。

16、對設(shè)備設(shè)施建立維護(hù)計(jì)劃，小至清潔除塵、數(shù)據(jù)備份；大至設(shè)備更新線路整改。

發(fā)生口角、斗毆時(shí)可步移至監(jiān)控范圍可讓監(jiān)控中心發(fā)覺及時(shí)前往救助，且錄像可作為有利存證；

注：貨物臨時(shí)擱置在監(jiān)控范圍內(nèi)，由監(jiān)控人員24小時(shí)查看，如有丟失可追查記錄；入侵報(bào)警系統(tǒng)（紅外對射、微波雙鑒防盜探測器、報(bào)警求助按鈕）補(bǔ)充物業(yè)隔離措施的不足，有效防范惡意入侵，同時(shí)在有需求情況下，能夠通過報(bào)警按鈕通知物業(yè)，以取得協(xié)助。

第二篇：小區(qū)智能化設(shè)施的管理與維修方案

智能化設(shè)施的管理與維修方案

物業(yè)小區(qū)機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理

一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理 變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理,做到“一看二聞”,即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔...物業(yè)小區(qū)機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理

一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理,做到“一看二聞”,即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔,經(jīng)常進(jìn)行檢測試驗(yàn),對配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查,做到有備無患。另外加強(qiáng)對照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時(shí)進(jìn)行維修,保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時(shí)還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)幫助解決。

(一)系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

1、嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度;

2、實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)排除;

3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求,線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。

4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶fdcew.com,以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡;

5、臨時(shí)施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;

6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺風(fēng)等突然情況時(shí),要及時(shí)切斷電源;

7、電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公共用電進(jìn)行合理分配。(二)電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度;

2、電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān);

3、必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作,建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;

4、電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí),應(yīng)首先救護(hù)乘客出梯;

5、保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。(三)公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理

1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)計(jì)劃和巡查制度;

2、認(rèn)真落實(shí)所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作,確保設(shè)備安全運(yùn)行;

3、日常保養(yǎng)要做到

A、按規(guī)定分解設(shè)備,進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件;B、檢查安全防護(hù)裝置,清除設(shè)備運(yùn)動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等;C、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;D、消除設(shè)備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。

二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度,運(yùn)行人員嚴(yán)格按照體系文件所列項(xiàng)目進(jìn)行巡視,在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問題,及時(shí)維修。

智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質(zhì)、圖象是否清晰等;對閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等;對自動報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子,檢查運(yùn)行指示燈是否正常,控制系統(tǒng)是否正常。通過加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù),保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的日常報(bào)修處理,按故障級別,應(yīng)急處理方法如下:(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修;(二)停車場智能管理系統(tǒng)故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修;(三)公用天線故障,20分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修;(四)自動報(bào)警系統(tǒng)故障,10分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修。

對于技術(shù)難度大的故障,及時(shí)與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決,管理處有關(guān)人員對此過程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案,把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。

三消防設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)

1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立

(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防安全小組。

(2)管理處主任為消防安全負(fù)責(zé)人。

(3)管理處其他人員為義務(wù)消防員。

(4)安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。

(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。

(6)管理處負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。

2.建立各項(xiàng)消防制度

(1)消防檢查制度。

(2)專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理處主任審核。

(3)兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每兩小時(shí)巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》。

(4)在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時(shí)采取整改措施，做到隱患不過夜。

(5)發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通知》，限期整改，并跟蹤驗(yàn)證。

(6)管理處制定《動火審批制度》，內(nèi)容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。

3.防火措施

(1)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。

(2)嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，電器線路需維修時(shí)請及時(shí)找管理處安排施工。

(3)嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。

(4)不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。

(5)不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。

(6)嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。

(7)公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。

(8)配備火警時(shí)刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。

4.消防知識培訓(xùn)

(1)對業(yè)戶的消防要求(包括安全用水、用電)，通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等消防宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。

(2)管理處內(nèi)部每月的第一個(gè)星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)時(shí)間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理?xiàng)l例，內(nèi)部的消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。

(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認(rèn)可。

(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。

(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。

5.消防設(shè)備管理

(1)管理處負(fù)責(zé)建立消防檔案。

(2)管理處對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進(jìn)行設(shè)計(jì)，編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。消防設(shè)備標(biāo)識由管理處主任指定人專實(shí)施，并在各項(xiàng)安全檢查中作為檢查內(nèi)容。

(3)制定《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。

6.消防演習(xí)

(1)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理處每次制定的《消防演習(xí)方案》并報(bào)政府消防部門。

(2)消防演習(xí)后，管理處主任編制《消防演習(xí)報(bào)告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)調(diào)整、糾正并驗(yàn)證其結(jié)果。

第三篇：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備管理維修方案

設(shè)備在于管理，好的設(shè)備若得不到及時(shí)維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運(yùn)行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，建立科學(xué)合理的設(shè)備管理維修方案尤為重要。

一、設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃的建立

1、實(shí)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)首先要制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃

1）制定維修保養(yǎng)計(jì)劃的準(zhǔn)備工作內(nèi)容：

確定要維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)備，應(yīng)按照設(shè)備系統(tǒng)分化的設(shè)備檔案，通過設(shè)備檔案可全面了解設(shè)備現(xiàn)狀制定計(jì)劃

2）確定保養(yǎng)的內(nèi)容：

保養(yǎng)內(nèi)容依據(jù)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)主要是基于以下三個(gè)方面：一是政府部門相關(guān)法規(guī)規(guī)定的保養(yǎng)內(nèi)容，二是設(shè)備運(yùn)行運(yùn)轉(zhuǎn)情況，尤其是設(shè)備出現(xiàn)故障的信息，這是制定維保計(jì)劃時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。三是設(shè)備運(yùn)行周期，也就是季節(jié)保養(yǎng)。

2、《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》制定原則:

1）設(shè)施設(shè)備使用頻率

2）設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況（故障隱患）

3）維養(yǎng)工作的合理時(shí)間（避開客戶使用大的時(shí)間段、節(jié)假日），具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間

4）維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容

5）備品、備件計(jì)劃，預(yù)計(jì)費(fèi)用

設(shè)備的日常、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是工程設(shè)備管理工作中極其重要的部分，它直接關(guān)系到設(shè)備能否可靠正常運(yùn)轉(zhuǎn)；同時(shí)，對于降低成本、減少故障有著至關(guān)的作用。為使此項(xiàng)工作落到實(shí)處，確保各類設(shè)備安全正常運(yùn)行，工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)制定《設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃》，并在每年12月15日前經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行審批后執(zhí)行。

二、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別：

設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的類別主要包括維護(hù)保養(yǎng)和計(jì)劃檢修

（一）設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)

1、維護(hù)保養(yǎng)的方式主要是以清潔、緊固、潤滑、防腐、防凍等主，在就是以運(yùn)行期間的設(shè)備定時(shí)定頻巡視檢查、定期切換運(yùn)行、輪流使用等方法強(qiáng)制保養(yǎng)。

2、維護(hù)保養(yǎng)主要是做好日常運(yùn)行維護(hù)和定期維護(hù)保養(yǎng)工作

（二）設(shè)備的計(jì)劃檢修

設(shè)備計(jì)劃檢修是建立在設(shè)備點(diǎn)檢基礎(chǔ)上的

1、設(shè)備點(diǎn)檢按設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和點(diǎn)檢方式經(jīng)行，可以停機(jī)檢查和隨機(jī)檢查，檢查時(shí)可以通過摸、聽、嗅、等方式也可以使用儀器儀表進(jìn)行點(diǎn)檢。

2、計(jì)劃檢修是對正在使用的設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及檢點(diǎn)的檢查結(jié)果確定檢

修周期，以檢修周期為基礎(chǔ)編制檢修計(jì)劃，對設(shè)備進(jìn)行積極的、預(yù)防性的修理。計(jì)劃檢修工作一般分為小修、中修、大修

三、設(shè)備保養(yǎng)管理規(guī)程

（一）、實(shí)施目的：

規(guī)范各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)備保養(yǎng)工作，保證設(shè)備設(shè)施正常使用。

（二）、職責(zé)：

1、項(xiàng)目部經(jīng)理或?qū)I(yè)工程師定期對設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。

2、項(xiàng)目工程專業(yè)根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃安排保養(yǎng)工作，并認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)保養(yǎng)工作。

（三）、保養(yǎng)管理規(guī)程

1、保養(yǎng)以不影響大廈正常營運(yùn)為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，保養(yǎng)設(shè)備影響客戶正常工作生活時(shí)，需要在保養(yǎng)前提前通知客戶。

2、按照保養(yǎng)計(jì)劃調(diào)整運(yùn)行設(shè)備，安排專業(yè)人員做好準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備工具、備件及技術(shù)資料。

3、大型設(shè)備保養(yǎng)工程負(fù)責(zé)人必須現(xiàn)場督導(dǎo)，進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，保證維修人員安全及維修質(zhì)量。

4、保養(yǎng)工作前認(rèn)真閱讀設(shè)備技術(shù)資料，嚴(yán)格按照設(shè)備操作規(guī)范實(shí)施。

5、根據(jù)系統(tǒng)的特點(diǎn)重點(diǎn)做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。

6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、垃圾等的排放必須加以限制。

7、注意用電、防火安全，如需燒焊，需辦理動火證，嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。

8、配電設(shè)備維修保養(yǎng)嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)，工作過程中應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。

9、對供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《北京地區(qū)電氣規(guī)程匯編》和《供配電設(shè)備設(shè)施安全操作規(guī)范》的各項(xiàng)要求操作。

10、高壓開關(guān)柜、繼電保護(hù)、變壓器、避雷器的絕緣和性能測試項(xiàng)目由外委完成。一般為1~2年一次。

11、高壓開關(guān)柜、變壓器、避雷器、低壓配電柜維修保養(yǎng)及清潔由變配電室值電工負(fù)責(zé)，一般為每年一次。

12、設(shè)備的維保用料或更換主要部件必須記錄在賬。

13、保養(yǎng)計(jì)劃要根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)行的時(shí)間安排，保養(yǎng)應(yīng)盡量不影響到正常運(yùn)行，在安排保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)根據(jù)季節(jié)的變化，安排設(shè)備停機(jī)進(jìn)行保養(yǎng)。

14、按計(jì)劃進(jìn)行各設(shè)備的全年維修保養(yǎng)工作，每次保養(yǎng)時(shí)認(rèn)真填寫工作日期、保養(yǎng)內(nèi)容、檢修記錄，工程負(fù)責(zé)人要簽字確認(rèn)。

四、設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施：

設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)的實(shí)施則應(yīng)該按照維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行，在具體開始之前要對工作進(jìn)行分解，準(zhǔn)備好相關(guān)材料，包括保養(yǎng)項(xiàng)目、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、保養(yǎng)周期等，實(shí)施維保后要進(jìn)行驗(yàn)收和記錄。

一、水泵房設(shè)備維修保養(yǎng)：

比如每年的4月、10月份應(yīng)對大廈內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

1、電動機(jī)維修保養(yǎng)：

a)斷開電源，懸掛禁止合閘標(biāo)識牌，檢驗(yàn)無電后開始工作。

b)用500V搖表檢測電動機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)：

c)電動機(jī)繞組和電源引入線的可見部份及接線端子連接處有無松散，碰傷和灼傷現(xiàn)象，檢查三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密；

d)檢查電動機(jī)軸承有無異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承

e)檢查電動機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修正處理；

f)電動機(jī)機(jī)殼保護(hù)接地線是否良好，緊固

g)檢查電動機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

2、水泵維修保養(yǎng)：

a)檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油；如有異常摩擦響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承：

b)檢查壓盤根或機(jī)封處是否漏水，如是則應(yīng)從新加壓盤根或更換機(jī)械密封；

c).如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

d)檢查水泵機(jī)組螺栓是否禁固，如松弛則應(yīng)擰緊。

3、控制柜維修保養(yǎng)：

強(qiáng)電專業(yè)技工每月應(yīng)對大廈內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。

1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；

2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換；

3）檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改；

4）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

B.清除觸頭表面及四周的污物（但不要修挫觸頭），燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

C.清潔鐵芯上的油污及臟物；

D.檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

E.擰緊所有緊固件。

5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；

B.外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。

6）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換：

B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡火燒上，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

7）自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；

C.自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；

D.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭。

8）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：

對中間繼電器、信號繼電器應(yīng)作模擬試驗(yàn)，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

A.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則更換相同規(guī)格的小燈泡；

B.檢查各指示儀表是否正常，如有偏差則應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀表。

10）遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：

A.檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

B.檢查信號線接頭處是否腐爛，如腐爛較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；

C.偏差很大或信號線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表拆換。

二、高壓配電維修保養(yǎng)：

1、干式變壓器維修保養(yǎng)。

1)清掃變壓器高低壓繞組及鐵心外表面。

2）擰緊變壓器高低壓出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應(yīng)進(jìn)行整修處理并重新接好；

3）檢查變壓器的接地線是否良好，如腐蝕嚴(yán)重時(shí)應(yīng)更換地線。

4）檢查清潔降溫風(fēng)扇、測溫探頭是否完好。

2、高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。

高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)工作主要為母線外觀清潔、聯(lián)結(jié)點(diǎn)檢查。

3、低壓配電柜維修保養(yǎng)。

1）斷路器（自動空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)：

A.用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于10MΩ，否則應(yīng)烘干處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應(yīng)更換；

C.斷路器（自動空氣開關(guān)）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應(yīng)無卡住現(xiàn)象；

2）電容器維修保養(yǎng)：

A.清理外殼灰塵，使電容器散熱良好；

B.檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；

C.檢查接線頭，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；

D.檢查電容三項(xiàng)不平衡電流是否超過額定值的15%或電容缺相，如是則更換電容。

3）交流接觸器維修保養(yǎng)：

A.清除接觸器表面的污垢，尤其是進(jìn)線端相間的污垢；

B.清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

C.清除觸頭表面及四周的污物，但不要修挫觸頭，燒蝕嚴(yán)重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

D.清潔鐵芯表面的油垢及臟物；

E.緊固進(jìn)出線聯(lián)結(jié)點(diǎn)。

4）熱繼電器維修保養(yǎng)：

A.檢查熱繼電器上的絕緣蓋板始否完整，如損壞則更換；

B.檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理。處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換；

E.檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復(fù)并擰緊；

F.檢查主觸頭表面有效的金屬顆粒時(shí)，應(yīng)將其清除，但不能修挫，只能輕輕擦拭；

G.檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)；

H.檢查分勵脫扣、欠壓脫扣、熱式脫扣是否可靠，否則應(yīng)修復(fù)。

5）二次回路維修保養(yǎng)：

A.號碼管是否清洗或掉落，如是則補(bǔ)上新號碼管；

B.接頭處是否松弛，如松弛則擰緊。

6）主回路維修保養(yǎng)：

A.標(biāo)識牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；

B.接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；

C.母線排油漆是否脫落，如脫落應(yīng)重新油漆。

三、對分包項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理：

1、專業(yè)主管和員工要熟悉有關(guān)服務(wù)分包合同的內(nèi)容；

2、各專業(yè)主管要根據(jù)分包合同的相關(guān)規(guī)定指定專人嚴(yán)格監(jiān)督檢查服務(wù)供方對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；

3、各專業(yè)主管要對服務(wù)供方每次對設(shè)備設(shè)施的維修情況作詳細(xì)記錄，并對其工作進(jìn)行驗(yàn)收；

4、對不能按照合同規(guī)定執(zhí)行的服務(wù)供方要及時(shí)通知其改進(jìn)，發(fā)放整改通知書，并報(bào)負(fù)責(zé)人。

制定了科學(xué)化的設(shè)備管理維修方案，再采用信息化的平臺與科學(xué)化的方案相結(jié)合，將會使物業(yè)公司對小區(qū)設(shè)備的管理維修工作效率大大提升，同時(shí)還可以提高物業(yè)服務(wù)水平和市場價(jià)值。極致物業(yè)管理軟件中的設(shè)備管理模塊可為物業(yè)管理公司提供一套完整的設(shè)備管理臺賬，不僅可以記錄每個(gè)設(shè)備的基本屬性、技術(shù)參數(shù)、檢測參數(shù)和配件附件等詳細(xì)信息，還記錄設(shè)備全生命周期的相關(guān)保養(yǎng)、維修、檢測、巡檢記錄。將已編制的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃自動推送到對應(yīng)的負(fù)責(zé)人員的極致辦公APP，在極致辦公APP上完成設(shè)備保養(yǎng)、維修、檢測工作，提升工作效率，減少工作量。通過系統(tǒng)的預(yù)警以及監(jiān)控，避免設(shè)備漏檢、缺檢，保證設(shè)備處于良好的使用狀態(tài)，降低設(shè)備的維護(hù)成本并延長設(shè)備的使用周期，消除安全隱患。

第四篇：智能化管理方案

智能化管理方案

前 言

在信息技術(shù)不斷發(fā)展與突破的今天，小區(qū)智能化管理在小區(qū)日常管理中起著越來越重要的作用，****小區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，自身建筑類群的不同，以及開發(fā)公司及設(shè)計(jì)公司的方案，針對本小區(qū)建立起一臺完善的智能化小區(qū)管理方案。主要涵蓋了門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理、LED信息發(fā)布系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、、小區(qū)一卡通系統(tǒng)（包括：電梯、入戶、停車等）。誠然，小區(qū)一卡通系統(tǒng)幾乎涵蓋了整個(gè)小區(qū)的多部分智能化管理，即從業(yè)主驅(qū)車進(jìn)入小區(qū)大門的一剎那，小區(qū)道閘自動升起，停車場道閘自動開啟，之后進(jìn)入單元門，刷一卡通，進(jìn)電梯之后按下自己所在的樓層之后，再刷一卡通才能到達(dá)自己所在的樓層，詞一卡通涵蓋了日常繳費(fèi)即充值功能。

作為一個(gè)智能化的小區(qū)，以上幾個(gè)智能化系統(tǒng)是必備的幾個(gè)條件，但是會結(jié)合開發(fā)建設(shè)及業(yè)主居住過程中具體實(shí)施和不斷改善。

1、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化

隨著房產(chǎn)體制改革的不斷深化,有關(guān)物業(yè)的數(shù)據(jù)越來越龐雜,人們對物業(yè)信息的處理要求日益提高,因此采用計(jì)算機(jī)作為物業(yè)管理的工具是歷史發(fā)展的必然,發(fā)展電子計(jì)算機(jī)在此領(lǐng)域的應(yīng)用,這是物業(yè)管理手段現(xiàn)代化的發(fā)展方向。

只有利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理,特別是進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)管理,才可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化,為物業(yè)管理工作提供準(zhǔn)確及時(shí)的信息,有助于物業(yè)管理部門進(jìn)行管理并做出相關(guān)決策:同時(shí)也使物業(yè)管理公司及時(shí)準(zhǔn)確地了解運(yùn)營狀況,做出經(jīng)營決策,這樣才能使物業(yè)管理走向現(xiàn)代化。結(jié)合小區(qū)介紹物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化的主要功能。

1.1房產(chǎn)管理子系統(tǒng)

1.1.1房產(chǎn)檔案主要功能是儲存、輸出所有需要長期管理的公寓房屋的各種詳細(xì)信息。

1.1.2業(yè)主檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的住戶(包括租用戶)的詳細(xì)信息,進(jìn)行住戶的入住和遷出操作,戶主的照片。

1.1.3產(chǎn)權(quán)檔案主要功能是儲存、輸出每套公寓的產(chǎn)權(quán)信息,進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分配的操作。

1.2財(cái)務(wù)管理子系統(tǒng)

實(shí)現(xiàn)小區(qū)帳務(wù)的電子化,并與指定銀行協(xié)作,實(shí)現(xiàn)業(yè)主費(fèi)用的直接劃轉(zhuǎn)。

1.3收費(fèi)管理子系統(tǒng)（物業(yè)管理/租金/服務(wù)等收費(fèi)）

物業(yè)管理的很大一部分是物業(yè)收費(fèi)。在物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化的基礎(chǔ)上,應(yīng)該是物業(yè)收費(fèi)的規(guī)范化。業(yè)主可以通過IC卡交納各種物業(yè)費(fèi)用,包括租金、月收費(fèi)、年收費(fèi)、合同收費(fèi)、三表收費(fèi)等,此外還包括日常各種服務(wù)收費(fèi),如有線電視、VOD、IrItemet網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、停車、洗衣、清潔等。

1.3.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(各種費(fèi)用、租金、物業(yè)管理費(fèi)等)主要功能是對收取的各類費(fèi)用確定價(jià)格因素以及進(jìn)行計(jì)算工作。

1.3.2收費(fèi)計(jì)算主要功能是確定最后應(yīng)向用戶收取的費(fèi)用和設(shè)定費(fèi)用追補(bǔ)項(xiàng)目,為費(fèi)用收取做準(zhǔn)備。

1.3.3費(fèi)用結(jié)算主要功能是進(jìn)行實(shí)際的費(fèi)用收取工作,輸出每一套戶的各類費(fèi)用收欠情況。

1.4圖形圖像管理子系統(tǒng)

主要功能是儲存物業(yè)小區(qū)的建筑規(guī)劃圖、建筑效果圖、建筑平面圖、樓排的建筑平面圖、建筑效果圖、建筑示意圖,套戶的單元平面圖、基礎(chǔ)平面圖、單元效果圖、房間效果圖。

1.5辦公自動化子系統(tǒng)

在小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上提供一個(gè)足夠開放的平臺,實(shí)現(xiàn)充分的數(shù)據(jù)共享,內(nèi)部通訊和無紙辦公。辦公自動化主要包括:文檔管理、收發(fā)文管理、各類報(bào)表的收集整理、接待管理(來賓來客、投訴、管理。、報(bào)修等)、事務(wù)處理等。

1.5.1文檔管理將物業(yè)公司發(fā)布的文件分類整理,以電子文檔形式保存以方便公司人員檢索、查詢。

1.5.2收文管理文件的收發(fā)、登記、管理。

1.5.3報(bào)表管理收集整理各類報(bào)表提供給公司領(lǐng)導(dǎo)和上級有關(guān)部門。

l.5.4接待管理對公司的來賓來客進(jìn)行登記,為編寫公司大事記提供資料。記錄各類投訴等轉(zhuǎn)給事務(wù)處理過程。

1.5.5事務(wù)處理對公司內(nèi)部事務(wù)、各類投訴、報(bào)修等事務(wù)的處理進(jìn)行監(jiān)控登記,為管理者提供事務(wù)處理全過程監(jiān)控和事后查詢。為查詢系統(tǒng)提供信息。

1.6查詢子系統(tǒng)

查詢系統(tǒng)采用分級密碼查詢的方式,不同的密碼可以查詢的范圍不同,查詢的輸出采用網(wǎng)絡(luò)、觸摸屏等多種方式。為領(lǐng)導(dǎo)了解小區(qū)管理狀況和決策提供依據(jù)。為一般工作人員提供工作任務(wù)查詢和相關(guān)文檔查詢。為業(yè)主和賓客提供小區(qū)綜合服務(wù)信息查詢。

1.7Internet和 Internet服務(wù)子系統(tǒng)

小區(qū)租用專線,自身成為一個(gè)ISP服務(wù)站。小區(qū)對外成為一個(gè)Internet網(wǎng)站,可發(fā)布小區(qū)的概況、物業(yè)管理公司、小區(qū)地形、樓盤情況等相關(guān)信息,提供電子信箱服務(wù):對內(nèi)形成Intran剖,實(shí)現(xiàn)業(yè)主的費(fèi)用查詢、報(bào)修、投訴、各種綜合服務(wù)信息(天氣預(yù)報(bào)、電視節(jié)目、新聞、啟示、廣告)的發(fā)布,網(wǎng)上購物等。

1.8維修養(yǎng)護(hù)管理子系統(tǒng)

1.8.1房產(chǎn)維修主要功能是儲存、輸出物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的詳細(xì)情況。

1.8.2設(shè)施設(shè)備維修主要功能是儲存、輸出對物業(yè)中的各種公共設(shè)施、各種樓宇設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的詳細(xì)情況。

1.8.3統(tǒng)計(jì)及帳務(wù)主要功能是儲存、輸出所有維修養(yǎng)護(hù)工作的綜合情況以及按照產(chǎn)權(quán)人來統(tǒng)計(jì)其應(yīng)交的各種費(fèi)用。

1.9公用模塊及系統(tǒng)維護(hù)

在以上子系統(tǒng)中,都包括有如下三個(gè)公用模塊:查詢統(tǒng)計(jì)、系統(tǒng)維護(hù)和幫助。三個(gè)公用模塊為用戶更好的使用本系統(tǒng)提供了方便和安全的保證。

1.10 IC卡管理子系統(tǒng)

IC卡作為一種信息的存儲和傳遞媒體,在現(xiàn)代社會中得到越來越廣泛的應(yīng)用。小區(qū)卡系統(tǒng)的最終目的是實(shí)現(xiàn)真正的小區(qū)一卡通,用IC卡取代小區(qū)管理和生活中所使用的個(gè)人證件和現(xiàn)金支付手段。用IC卡一卡通,是小區(qū)信息化標(biāo)志之一,能夠提高業(yè)主的生活水平,也使物業(yè)管理自動化更加成熟。

IC卡一卡通有以下特點(diǎn): 在小區(qū)范圍內(nèi)用IC卡取代了現(xiàn)金交易,方便了業(yè)主。業(yè)主通過一張卡就可以完成各種支付、身份認(rèn)證等多種功能。物業(yè)管理以IC卡為媒介,杜絕了現(xiàn)金流通,財(cái)務(wù)管理可以自動建立各種帳目,自動生成統(tǒng)計(jì)用的各種報(bào)表,自動建立卡片庫,具有多種靈活方便的查詢檢索功能。提高了財(cái)務(wù)處理的效率,堵塞了財(cái)務(wù)管理的漏洞。卡片管理中心可以對所有的卡片獨(dú)立控制,使其在安防系統(tǒng)中有效或無效,有利于安全防范。管理中心能對所有卡片進(jìn)行加密、注銷和掛失等功能。通過設(shè)置不同類型的卡片(如工作人員卡和業(yè)主卡〉能夠區(qū)別對待小區(qū)用戶和服務(wù)人員。IC卡固有的安全性和先進(jìn)性保證了網(wǎng)上交易、網(wǎng)上支付的可行性和安全性,IC卡的不可偽造性也保證了安防系統(tǒng)的可靠性。IC卡系統(tǒng)功能可分為兩部分:金融應(yīng)用和非金融應(yīng)用。金融應(yīng)用中,IC卡作為存折或錢包使用,可以儲蓄、取款、支付。非金融應(yīng)用主要是指IC卡的身份認(rèn)證功能,包括: 迸出樓門,IC卡可以作為鑰匙,這種鑰匙不會被偽造。迸出停車,場,作為合法

身份的憑證。迸出小區(qū)大門,作為一種身份證明。作為娛樂場所的會員卡等。

以上主要是針對業(yè)主持卡人的分析。物業(yè)管理中心作為管理單位,其工作人員也可以是持卡人,其卡片功能包括了金融應(yīng)用中的支付功能,還可以作為工作證、餐廳就餐卡、考勤卡等。在小區(qū)一卡通應(yīng)用系統(tǒng)中,所有在小區(qū)之內(nèi)活動的人員都可以是持卡人,卡片包括業(yè)主卡、工作人員卡和各種管理卡:此外還可以設(shè)置臨時(shí)卡,作為流動人員的臨時(shí)身份證,設(shè)置會客卡,作為來賓或來訪客人的臨時(shí)身份證等。

小區(qū)卡片管理中心負(fù)責(zé)卡片的發(fā)行、掛失和注銷等卡片的管理工作,IC卡系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理,與各消費(fèi)場所進(jìn)行金融結(jié)算。

考慮到小區(qū)的多種應(yīng)用,包含了電子支付、身份認(rèn)證等各項(xiàng)功能,小區(qū)擬采用接觸式和非接觸式二合一的IC卡(CPU卡),以方便用戶使用。

2、公用設(shè)備管理智能化

現(xiàn)代化物業(yè)管理要求對公用設(shè)備進(jìn)行智能化集中管理,主要包括建筑的采暖熱交換系統(tǒng)、生活熱交換系統(tǒng)、水箱液位、照明回路、變配電系統(tǒng)等進(jìn)行信號采集和控制,實(shí)現(xiàn)設(shè)備管理系統(tǒng)自動化,起到集中管理、分散控制、節(jié)能降耗的作用。

根據(jù)上述要求我們通過對小區(qū)的各類公用設(shè)備的智能化管理做到運(yùn)行安全、可靠、精確高效、節(jié)省能源、節(jié)省人力。設(shè)備管理內(nèi)容主要包括:

2.1電源開關(guān)狀態(tài)及故障報(bào)警高、低壓配電柜之狀態(tài)監(jiān)測及開/關(guān)控制。高壓配電之電流、電壓及有功功率監(jiān)測。變壓器出線電流、電壓、功率因數(shù)及有功功率監(jiān)測。各種負(fù)載的電流監(jiān)測。自動開關(guān)、母聯(lián)開關(guān)的投切與故障報(bào)警。多臺開關(guān)的邏輯控制。各層配電的狀態(tài)與故障監(jiān)測。

2.2給排水系統(tǒng)智能化管理

給水、排水系統(tǒng)無論缺水或溢出都是很大的故障。監(jiān)測系統(tǒng)可對給排水系統(tǒng)進(jìn)行全面監(jiān)控。電腦屏幕以動畫圖形顯示給排水系統(tǒng)的運(yùn)行狀況,一有異常情況,自動調(diào)出報(bào)警畫面顯示故障位置及原因并提供聲響報(bào)警的報(bào)拳打印。

給排水系統(tǒng)的智能管理有以下功能可供選擇: 各水箱、水池、低位預(yù)警。各水泵之運(yùn)行狀態(tài)與故障集中監(jiān)控。生活水泵、潛水泵、廢水泵故障報(bào)警、程序啟動/停止。廢水池水位控制水位最高限(HH)報(bào)警及夜間抽廢水控制。各水泵定期自動開列保養(yǎng)工作單。各泵輪流交互使用。設(shè)備管理中心電腦屏幕動畫顯示水系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、如有異狀,自動調(diào)出報(bào)警畫面顯示并提供聲響報(bào)警及報(bào)警打印。

2.3溫度、壓力、流量檢測: 檢測供回水溫度、壓力、流量。自動檢測總管壓力。自動檢測補(bǔ)水泵運(yùn)行狀態(tài)。根據(jù)協(xié)調(diào)級所確定的換熱站控制方案確定所需開啟換熱器臺數(shù)。開關(guān)機(jī)過程控制,自動控制相關(guān)泵的啟停:根據(jù)用戶側(cè)供水溫度,自動控制相關(guān)閥門的開度按優(yōu)化控制算法自動調(diào)節(jié)相關(guān)用戶側(cè)循環(huán)泵的開啟臺數(shù):根據(jù)回水壓力,確定補(bǔ)水泵的啟停。熱水循環(huán)泵的啟停控制。供熱溫度的自動調(diào)節(jié)。顯示各測量參數(shù),修改各設(shè)定值。

2.4風(fēng)機(jī)的啟停狀態(tài)

送排風(fēng)應(yīng)依清晨、上班、午休、下班、夜間及樓層特性,自動調(diào)整風(fēng)機(jī)啟停及節(jié)電周期運(yùn)轉(zhuǎn)。送排風(fēng)系統(tǒng)的智能化運(yùn)轉(zhuǎn)以下功能可供

選擇: 按不同時(shí)段及樓層屬性自動時(shí)序控制新風(fēng)機(jī)啟停。送排風(fēng)機(jī)狀態(tài)監(jiān)控、故障報(bào)警?；鹁l(fā)生時(shí)自動開閉送排風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)。正壓送風(fēng)機(jī)狀態(tài)監(jiān)控,故障報(bào)警。

2.5照明智能化

電梯口夜間警戒時(shí)段由紅外人體偵測聯(lián)動照明。自動啟動CCTV系統(tǒng)錄像。庭院照明。節(jié)日彩燈、泛光燈、廣告霓虹燈、噴泉彩燈、航空障礙照明燈等的定時(shí)開關(guān)控制及各種圖形及效果控制。立面、廣告燈及路燈時(shí)序控制。

2.6電梯運(yùn)行狀態(tài)及故障報(bào)警

電梯故障及具體故障類型。各部電梯運(yùn)動方向。各部電梯供電電源狀態(tài)

2.7小區(qū)安防系統(tǒng)

2.7.1閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)用于整個(gè)小區(qū)范圍內(nèi)的監(jiān)視?？蓪⒏鞅O(jiān)視點(diǎn)設(shè)于小區(qū)的各主要出入通道、軍庫、電梯等地,對小區(qū)的人流進(jìn)行動態(tài)控制。

各監(jiān)控點(diǎn)的圖像信號,可通過外置的編碼盒編成數(shù)字保證小區(qū)通信網(wǎng)傳輸。

系統(tǒng)具有全矩陣切換功能：一體化工控主機(jī)，良好的操作界面，圖形化界面可對云臺、鏡頭等進(jìn)行控制。控制室設(shè)計(jì)要先進(jìn)實(shí)用，體現(xiàn)人性化；主控室配以 16 個(gè)監(jiān)視器，上電視墻，具有一定觀賞性。

圖像信號的切換功能：通過硬盤錄像控制主機(jī)，可以將某一路攝像機(jī)輸出的圖像信號切換到顯示器上，使人能選看任一路圖像。

可編程功能：攝像機(jī)、監(jiān)視器的順序指定，視像顯示順序指定，云臺方位起始位置和俯仰的預(yù)定，設(shè)定時(shí)間和日期，密碼等。

字符疊加功能：可將字符疊加到視頻圖像，用來指明攝像機(jī)號、監(jiān)視器號.控制功能：控制攝像機(jī)的電源開關(guān)，云臺的上下及左右旋轉(zhuǎn)，鏡頭的光圈大 / 小，變焦遠(yuǎn) /近，聚焦大 / 小。

長時(shí)間視頻資料保存功能：目前常用的傳統(tǒng)型模擬制監(jiān)控系統(tǒng)采用長延時(shí)錄像機(jī)，錄像圖像質(zhì)量一般，不便于保留，損耗較大。先進(jìn)的數(shù)字壓縮式硬盤錄像系統(tǒng)，最大的優(yōu)點(diǎn)是采用數(shù)字磁介質(zhì)存儲，可以保證數(shù)據(jù)多次復(fù)制不失真，而且可以方便地刻錄成光盤永久保存。

視頻信號采集：彩色攝像機(jī)分辨率不低于 480TVL，并具有電子快門、自動光圈、背光補(bǔ)償、自動白平衡、同步鎖相功能。終端顯示優(yōu)于 VCD 標(biāo)準(zhǔn)。

總之，本閉路電視監(jiān)控是一個(gè)使 本系統(tǒng)高度自動化、高效率的幽雅舒適、便利。

2.7.2門禁系統(tǒng)

門禁系統(tǒng)與小區(qū)物業(yè)管理中的一卡通相結(jié)合,主要用于業(yè)主出入小區(qū)大門和自己所住的單元樓門。

該門禁系統(tǒng)在小區(qū)的每個(gè)單元門處安裝一只感應(yīng)式讀卡器，小區(qū)入口處安裝感應(yīng)式讀卡器，小區(qū)居民每個(gè)持有一張感應(yīng)卡。居民是進(jìn)入小區(qū)，必須手持感應(yīng)卡靠近讀卡器，讀卡器讀取感應(yīng)卡中的信息，若為有效卡，則電控門鎖開啟，居民進(jìn)入。若為無效卡，則門鎖不開啟。

進(jìn)入小區(qū)后，居民仍可用該感應(yīng)卡開啟單元門電控門鎖。但每個(gè)

居民只能持卡打開本人所居住單元的門鎖，而不能打開其他單元的門鎖。

可以看出，每個(gè)業(yè)主手中都持有一張感應(yīng)卡，每張卡有唯一標(biāo)識。每張卡可以開啟小區(qū)入口大門和相應(yīng)單元門的電控門鎖，卻不能開啟其他單元門的門鎖。對于XX花園這樣規(guī)模較大的小區(qū)，門禁控制系統(tǒng)不但能夠方便安保人員的管理，而且能夠確保小區(qū)居民人身、財(cái)產(chǎn)的安全。

2.7.3巡更系統(tǒng)

巡更系統(tǒng)的作用是保證小區(qū)保安值班人員能夠按照預(yù)先隨機(jī)設(shè)定的路線順序地對小區(qū)內(nèi)各巡更點(diǎn)進(jìn)行巡視,同時(shí)保護(hù)巡更人員的安全。

保安值班人員開始巡更時(shí),必須確認(rèn)好設(shè)定的巡視路線,在規(guī)定時(shí)間區(qū)段內(nèi)順序達(dá)到每一巡更點(diǎn),以巡更鑰匙去觸碰巡更點(diǎn)。如果途中發(fā)生意外情況時(shí),及時(shí)與保安中控值班室聯(lián)系。中控室的電腦系統(tǒng)通過打印機(jī)將各巡更站的巡更情況打印出來,詳細(xì)列出巡更日期和經(jīng)過每一巡更點(diǎn)的地點(diǎn)、時(shí)間以及缺巡資料,以便核對保安值班人員是否按照規(guī)定,對每一個(gè)要求的巡更點(diǎn)進(jìn)行巡視,以確保小區(qū)和業(yè)主的安全。

巡更資料可貯存在電腦內(nèi),供隨時(shí)查詢,并作考勤記錄。、家庭智能管理

家庭智能管理是指將業(yè)主家中的溫/濕度、電器、照明、安全防范,對外通訊等進(jìn)行集中的智能化操控,使整個(gè)住宅運(yùn)作在最佳狀態(tài)。它是小區(qū)物業(yè)管理不可缺少的部分,也是未來住宅智能化的發(fā)展趨勢。

我們采用在每戶設(shè)置“集中控制盒”的方式,來實(shí)現(xiàn)業(yè)主家庭的智能化管理。3.1信息采集

收集業(yè)主家居運(yùn)行的各種參數(shù),包括三表數(shù)據(jù)、居室溫濕度等。這些數(shù)據(jù)既可以在其自帶的顯示屏上顯示,又可以上傳至物業(yè)管理中心進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和計(jì)費(fèi)。

3.2可視對講

自帶可視對講功能,業(yè)主可通過它與訪客對講,觀察訪客,開啟單元門。

可視對講的門口機(jī)配備IC卡接口,本樓住戶進(jìn)入時(shí)使用小區(qū)發(fā)放的IC卡。

本系統(tǒng)是一種總線制全數(shù)字雙向?qū)χv系統(tǒng)。總線制全數(shù)字雙向?qū)χv系統(tǒng)是采用數(shù)字編碼技術(shù)和雙向通訊傳輸技術(shù)，整個(gè)系統(tǒng)能雙向通訊，即室內(nèi)分機(jī)能向管理中心報(bào)警，并與管理中心、樓棟主機(jī)實(shí)現(xiàn)雙向呼叫。其系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)是單元內(nèi)垂直部分四芯總線連接。根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)在小區(qū)保安中心，設(shè)置一臺主管理機(jī)；每個(gè)樓棟底層大門口設(shè)置一臺互通式帶讀卡頭可視主機(jī)，每戶設(shè)置一臺帶互通式數(shù)碼型免提可視分機(jī)。由于是全數(shù)字雙向系統(tǒng)，具有較強(qiáng)的系統(tǒng)功能，如住戶可在室內(nèi)報(bào)警或外接報(bào)警按鈕，住戶呼叫管理中心，通話保密，通話限時(shí)，開門權(quán)限控制等。這種系統(tǒng)適合小區(qū)內(nèi)部對講系統(tǒng)，同時(shí)可擴(kuò)實(shí)現(xiàn)家庭防盜報(bào)警聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，因此該系統(tǒng)具有較高的性能價(jià)格比?；ヂ?lián)組網(wǎng)

系統(tǒng)采用標(biāo)準(zhǔn)總線結(jié)構(gòu)，不同類型的分面和不同樓棟的主機(jī)都可以通過總線互聯(lián)組網(wǎng)。從而使系統(tǒng)具有組合靈活，便于擴(kuò)充，能滿足

用戶的各種需求。密碼設(shè)置

系統(tǒng)中互通分機(jī)可以通過鍵盤隨意設(shè)置或修改用戶密碼，做到一戶一個(gè)密碼。用戶可用密碼實(shí)施密碼開鎖的同時(shí)給自己家各報(bào)警防區(qū)實(shí)施撤防，大大方便了用戶的出入。管理模式

系統(tǒng)具有方便靈活的白天或夜間管理模式，管理員能夠通過管理機(jī)對任何一棟樓的門口進(jìn)行管理，即對各門口來訪者的呼叫進(jìn)行干預(yù)。干預(yù)時(shí)這棟樓的來訪者對樓內(nèi)用戶的呼叫，自動轉(zhuǎn)到管理機(jī)。經(jīng)管理員許可后由管理員轉(zhuǎn)接，才能使來訪者與用戶通話，這種管理模式確保小區(qū)的嚴(yán)格管理，滿足不同層次物業(yè)管理者的要求。通道內(nèi)部通訊網(wǎng)絡(luò)

系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)住戶與管理處、住戶與住戶、以及不同樓棟住戶之間互相呼叫與通話。亦可實(shí)現(xiàn)樓門或家門口與住戶分機(jī)之間的可視對講功能，還能同時(shí)接收小區(qū)內(nèi)所有住戶的報(bào)警。保安防盜

系統(tǒng)中保安防盜可采用兩種方式，一種是互通對講分機(jī)自身具有八路防區(qū)的報(bào)警功能；一種是專用的用戶八路防區(qū)報(bào)警系統(tǒng)。它們都具有延時(shí)防區(qū)和24小時(shí)緊急防區(qū)，可外接門磁、紅外、煙感、煤氣、緊急按鈕等報(bào)警設(shè)施，也可以向管理中心的電腦報(bào)警。管理機(jī)或管理中心的電腦能記錄報(bào)警地點(diǎn)、房號、防區(qū)等。管理中心的電腦還會自動彈出報(bào)警點(diǎn)的電子地圖。通話保密

當(dāng)住戶與管理員、來訪者通話時(shí)，其他用戶無法聽到其通話。

室內(nèi)機(jī)控制開門

當(dāng)來訪者在門口機(jī)上訪客，被訪室內(nèi)機(jī)有權(quán)開戶電控門鎖。系統(tǒng)分散供電，斷電自動啟動后備電源

整個(gè)系統(tǒng)每一幢樓、管理中心單獨(dú)供電，萬一出現(xiàn)電源故障，不會影響整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行。遇到斷電，自動啟動后備電源。系統(tǒng)電源充電過壓、欠壓保護(hù)

所有供電電源均有充電過壓、欠壓保護(hù)，保護(hù)后備電池，延長電池使用壽命。

系統(tǒng)線路短路不影響整個(gè)系統(tǒng)

系統(tǒng)有線路短路保護(hù)，一旦線路短路，不影響整個(gè)系統(tǒng)。

3.3家用電器的啟停管理

對業(yè)主家中的空調(diào)等主要電器設(shè)備進(jìn)行控制。

家用電器的控制方式如下:業(yè)主在外時(shí)可通過雙音頻電話機(jī)或手機(jī)撥打?qū)Ｓ秒娫捥柎a,若家中無人應(yīng)答時(shí),集中控制機(jī)自動接聽電話,并給業(yè)主提供語音信息,業(yè)主在語音提示下進(jìn)行相應(yīng)的操作,遙控啟動家中空調(diào)等電器,使其在業(yè)主到家之前提前開始工作,以提供一舒適的環(huán)境。

3.4信息服務(wù)

業(yè)主通過集中控制盒可以了解自己家庭運(yùn)作的各種參數(shù),如房間溫、濕度,三表讀數(shù),被控家電狀態(tài)等,同時(shí)可通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行各種交費(fèi)用的簡單查詢。并可通過集中控制盒上自帶的lC卡接口進(jìn)行費(fèi)用的結(jié)算。

物業(yè)管理部門可通過小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及控制盒向業(yè)主發(fā)出交費(fèi)通知及其他有關(guān)物業(yè)管理方面的通知等。

3.5申請社區(qū)服務(wù)

業(yè)主需要維修、搬運(yùn)、送貨等社區(qū)服務(wù)時(shí),通過集中控制盒提供的直通語音功能可直接同小區(qū)的社區(qū)服務(wù)中心聯(lián)系。具體操作是,業(yè)主只要拿起集中控制機(jī)上的昕筒并按下社區(qū)服務(wù)按鍵,業(yè)主就與社區(qū)服務(wù)人員建立了直接的語音聯(lián)系,業(yè)主說出自己的要求。而社區(qū)服務(wù)中心的工作站會自動顯示出要求服務(wù)業(yè)主的樓號和房號并記錄。

3.6防入侵報(bào)警

連接門磁開關(guān)、雙鑒探頭等防入侵探測器,當(dāng)有入侵發(fā)生時(shí)及時(shí)發(fā)出報(bào)警信息至物業(yè)管理部門和小區(qū)保安部門。

集中控制盒具有緊急呼救功能,有緊急情況發(fā)生時(shí),業(yè)主按動緊急呼救按鍵通知物業(yè)和保安部門采取緊急措施。

3.7友好的人機(jī)界面

集中控制盒的可視對講顯示屏除顯示訪可圖象外還可用子交字顯示,以漢字方式與用戶進(jìn)行交流并配以簡單的語音提示。

3.8分級密碼操作

集中控制盒的操作分三級密碼進(jìn)行控制,不同級別的操作權(quán)限各不相同。

3.9集中控制盒的通訊

集中控制盒的通訊采用直接連接樓中的綜合布線然后進(jìn)入小區(qū)通訊主干的方其通訊協(xié)議采用標(biāo)準(zhǔn)的 TCPllP協(xié)議,這種方式保證了集中控制盒通訊的開放,高速和信息量,也保證了集中控制盒的功能實(shí)現(xiàn)。

第五篇：物業(yè)管理房屋維修方案

第七部分 物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修、維護(hù)方案

物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

1．業(yè)主對物業(yè)專有部分的裝修、養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

2．因維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)備確需進(jìn)入其他業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主或物業(yè)公司應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。

3．相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

4．發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)公司可向相鄰業(yè)主說明情況，在居委會或派出所監(jiān)督下進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修。事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。

5．因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位、小區(qū)物業(yè)管理處和業(yè)委會的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

6．建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復(fù)或拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

7．本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

公共設(shè)施維護(hù)管理

（1）對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外），保證共用設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。

（2）建立共用設(shè)施設(shè)備清冊檔案（設(shè)備臺賬），有設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。

（3）有設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開展工作。

（4）對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。

（5）特種設(shè)施設(shè)備和測量儀表、儀器，按照政府有關(guān)規(guī)定，定期進(jìn)行檢測校準(zhǔn)，使之符合相關(guān)規(guī)范。

（6）設(shè)備房保持整齊清潔，安全設(shè)施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，無堆積雜物；設(shè)備設(shè)施銘牌、標(biāo)識，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護(hù)規(guī)范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標(biāo)識和流向標(biāo)識，各類記錄本、登記本（運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤拧?/p>

（8）對小區(qū)內(nèi)變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設(shè)施、燃?xì)庹{(diào)壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設(shè)置明顯警示標(biāo)志，制定防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

52（9）公共區(qū)域內(nèi)的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應(yīng)及時(shí)疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設(shè)備設(shè)施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調(diào)機(jī)房、高壓配電室、中控室等有專人24小時(shí)值守，值守人員每班工作時(shí)間不超過8小時(shí)。

（11）每日對園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護(hù)欄）、窨井、健身設(shè)施、兒童娛樂設(shè)施、照明設(shè)施、門禁、周界報(bào)警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1次。保證設(shè)施設(shè)備能正常使用，無安全隱患。

（12）設(shè)立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時(shí)性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統(tǒng)的，確保水質(zhì)達(dá)到國家中水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。（14）載人電梯日夜24小時(shí)正常運(yùn)行。

（15）消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通。（16）小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

特種設(shè)備維護(hù)管理

1．電梯及自動扶梯

（1）保證辦公樓至少一臺電梯24小時(shí)運(yùn)行，電梯和自動扶梯運(yùn)行平穩(wěn)，乘座舒適，電梯準(zhǔn)確啟動運(yùn)行，停層準(zhǔn)確。轎廂內(nèi)、外按鈕、燈具等配件保持完好。

53（2）電梯和自動扶梯應(yīng)經(jīng)有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，應(yīng)由專業(yè)資質(zhì)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的《安全使用許可證》，在有效期內(nèi)安全運(yùn)行。

（3）應(yīng)有專業(yè)人員對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并應(yīng)做好日常電梯運(yùn)行的巡檢與記錄。

（4）電梯發(fā)生一般故障，一小時(shí)內(nèi)專業(yè)維修人員應(yīng)到場修理。發(fā)生電梯困人或其他重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)及時(shí)處理，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場進(jìn)行搶修。

2．空調(diào)系統(tǒng)

（1）對空調(diào)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)該按照規(guī)定的頻次進(jìn)行。（2）定期對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行檢查，測試運(yùn)行控制和安全控制功能，記錄運(yùn)行參數(shù)，分析運(yùn)行記錄。

（3）定期檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)變速齒輪箱、淋水裝置、循環(huán)泵、電器控制箱，保證冷卻塔及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷卻水。

（4）定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加濕器、風(fēng)閥、積水盤、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行清洗和保養(yǎng)；定期清洗和更換空調(diào)機(jī)組的空氣過濾器、冷凝水積水盤和冷凝水管道。

（5）定期進(jìn)行循環(huán)泵、空調(diào)主機(jī)、冷卻風(fēng)機(jī)電柜主電路螺栓緊固，測試絕緣值，作好記錄。

（6）定期對空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)、水泵、電機(jī)、管道、膨脹水箱、集水器、分水器進(jìn)行檢查保養(yǎng)。

54（7）各種管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（8）保證冷凍主機(jī)及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的冷凍水。

（9）保證采暖熱水及附屬設(shè)施的正常運(yùn)行和良好保養(yǎng)，提供符合要求的采暖熱水。

（10）對空調(diào)循環(huán)水質(zhì)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和水質(zhì)分析，保證水系統(tǒng)內(nèi)的水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求。

（11）定期檢查空調(diào)機(jī)組馬達(dá)、風(fēng)機(jī)的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，記錄運(yùn)行參數(shù)。（12）定期安排對新風(fēng)量、排風(fēng)量的測定。（13）應(yīng)考慮定期安排對空氣品質(zhì)的測定。（14）定期安排對風(fēng)管系統(tǒng)的清洗。

第八部分 小區(qū)房屋維修維護(hù)方案

房屋維修維護(hù)管理

1、每年1次對房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計(jì)劃，上報(bào)委托方并組織實(shí)施。

2、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實(shí)。

3、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者

需要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。

4、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

5、保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個(gè)工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等）在兩天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障5個(gè)工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現(xiàn)剝落或污損，應(yīng)每1個(gè)月集中安排1次修補(bǔ)、除污；步行梯、樓房散水等設(shè)施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個(gè)月集中1次進(jìn)行維修。

6、按照政府有關(guān)規(guī)定，每年進(jìn)行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。

7、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)告知和勸阻，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門。

8、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。保持小區(qū)各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶標(biāo)志清晰。

房屋裝修管理制度

房屋室內(nèi)裝修直接關(guān)系到物業(yè)安全和住戶的生命安全等各方權(quán)益。因此，為加強(qiáng)物業(yè)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，本公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)及《小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)內(nèi)容及要求，特制定以下裝修管理

規(guī)定：

1、業(yè)主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續(xù)：提前七天向物業(yè)管理處提交書面申請，須認(rèn)真填寫裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間等，2、施工單位需交納裝修管理費(fèi)。

3、業(yè)主有責(zé)任督導(dǎo)裝修施工隊(duì)伍到管理處辦理“裝修許可證”，經(jīng)審核驗(yàn)證后，裝修隊(duì)伍需提供施工人員名單及身份證復(fù)印件，并到管理處辦理小區(qū)臨時(shí)“出入證”，將臨時(shí)出入證佩戴在胸前，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動。

4、裝修垃圾須袋裝后堆放在單元門一側(cè)，以便管理處統(tǒng)一清運(yùn)。裝修垃圾清運(yùn)處置費(fèi)為：每戶200元，一次性付款。

5、裝飾裝修只限于購買或租賃房屋的室內(nèi)，不得超出該室內(nèi)，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。

6、本物業(yè)禁止加封陽臺窗，禁止對陽臺窗戶及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網(wǎng)等設(shè)施，禁止加設(shè)雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇外部形象的—致性。

7、需安裝空調(diào)機(jī)時(shí)，應(yīng)事先與管理處聯(lián)系，為保持房屋外觀統(tǒng)一、整潔、完好，應(yīng)在管理處指定的位置和指導(dǎo)下進(jìn)行安裝。

8、禁止改動陽臺、門、窗等原有設(shè)計(jì)及外觀款式、顏色，避免造成與樓宇外觀的不一致性。

9、禁止拆改原房屋的立柱，內(nèi)外承重墻、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu) 57 部件及公共設(shè)施。正常使用室內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備。

10、禁止改動給排水管道、水電系統(tǒng)，以及抽油煙機(jī)孔。特別是衛(wèi)生間不得有任何改動。

11、根據(jù)煤氣公司安全管理的有關(guān)規(guī)定，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。禁止改動煤氣管道。

12、裝修室內(nèi)，樓頂、地面不應(yīng)鑿除原水泥面層，地面禁止使用超過12mm厚度的地磚，22mm厚度的大理石、花崗巖等硬質(zhì)裝飾材料。

13、禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，妨礙樓道通行和消防通道的暢通。

14、嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?/p>

15、禁止從外墻吊運(yùn)物件；裝修材料不允許集中堆放，不允許超過樓面承重負(fù)荷。

16、陽臺禁止裝飾裝修，禁止堆放大件裝飾材料。

17、在裝修期間，禁止在小區(qū)內(nèi)生火煮飯。施工現(xiàn)場，嚴(yán)禁使用電、爐、煤氣等明火，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。禁止施工人員在小區(qū)內(nèi)留宿。

18、裝修時(shí)間

裝飾裝修工作時(shí)間為周一至周五上午8：00--12：00，下午 14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它時(shí)間施工，以免影響他人休息。

19、裝修期限

初級裝修工程為30天，中級裝修工程為45天，高級裝修工程為60天。所購房屋在一年內(nèi)須進(jìn)行初次裝修。

20、房屋裝飾裝修應(yīng)填寫《裝修申請表》，經(jīng)管理處審核后方可進(jìn)行裝修，并遵守本規(guī)定。若未辦理裝修手續(xù)擅自裝修的，除補(bǔ)辦裝修申請外，還須繳納違約金：人民幣壹仟元。

21、業(yè)主未按《裝修申請表》內(nèi)容進(jìn)行裝修的，扣違約金人民幣壹仟元，情節(jié)嚴(yán)重者，追究其法律責(zé)任。

22、裝修垃圾實(shí)行袋裝化管理，禁止將裝修垃圾放入生活垃圾桶或堆放在公共樓道及小區(qū)四周，裝修垃圾應(yīng)統(tǒng)一放置在指定地點(diǎn)(有標(biāo)識)。否則，除承擔(dān)政府執(zhí)法部門的處罰外，還要向管理處繳納違約金人民幣貳佰元。

23、搬運(yùn)材料要愛護(hù)樓梯、走道等公共設(shè)施設(shè)備，撞傷他人或損壞公共部位等由業(yè)主負(fù)責(zé)賠償和修復(fù)。

24、裝修施工造成的管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人財(cái)物或公共設(shè)施等，由業(yè)主負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

25、禁止亂搭亂接公用水、電線路，違者扣違約金。

26、嚴(yán)禁隨地大、小便，違者對大便者罰款人民幣伍佰元，小便者罰款人民幣貳佰元。

27、業(yè)主在裝修期間，需交納裝修保證押金。

28、裝修保證押金是為保障廣大業(yè)主及住戶利益不受侵害，是業(yè)主及裝修施工方遵守本規(guī)定的經(jīng)濟(jì)保證，要求文明施工，注重施工質(zhì)量。業(yè)主聘用裝飾裝修人員違反有關(guān)規(guī)定，給廣大業(yè)主及住戶生活帶來不便或造成損失的，將從業(yè)主裝修保證金中扣除，同時(shí)，造成責(zé)任事故的由業(yè)主負(fù)責(zé)。

29、裝修保證押金：高層需交納裝修保證押金1000元，多層需交納裝修保證押金500元。

30、裝修管理費(fèi)用

根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的有關(guān)規(guī)定收取裝修管理費(fèi)用。

31、竣工檢查

業(yè)主房屋裝修完工后，應(yīng)在一周內(nèi)將竣工圖及竣工資料送報(bào)管理處存檔，以便查證。同時(shí)，管理處將組織技術(shù)人員進(jìn)行檢查認(rèn)可后。如無違規(guī)違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲漏、堵、冒等)，交付業(yè)主正常使用半年后方可退還裝修押金。