第一篇：池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法(征求意見稿)

池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

(征求意見稿)

第一條

根據(jù)池州市人民政府關(guān)于主城區(qū)物業(yè)管理職責(zé)劃分專題會議紀(jì)要精神，按照“條塊結(jié)合、以塊為主”原則，建立健全“市房管部門強化管理、貴池區(qū)政府屬地管理、街道辦事處具體負(fù)責(zé)、各職能部門密切配合”的物業(yè)管理工作運行機制，充分發(fā)揮居委會、業(yè)主委員會等自治組織作用，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，為加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高城區(qū)物業(yè)管理的綜合服務(wù)水平，結(jié)合我市主城區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和實際情況，特制定本辦法。

第二條 本辦法適用于池州市主城區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動，主城區(qū)范圍內(nèi)的老舊小區(qū)條件成熟后應(yīng)納入物業(yè)管理，并適用本辦法。

第三條 理順體制，健全完善“區(qū)、街道、社區(qū)”三級管理體系。

按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，把物業(yè)管理作為社區(qū)建設(shè)的載體和重要組成部分，實行社居委與業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的社區(qū)物業(yè)管理模式。

（一）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是全市物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，市房產(chǎn)事務(wù)局具體負(fù)責(zé)。主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)研究制定本地物業(yè)管理規(guī)章制度；監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和住宅專項維修資金；制定檢查考核標(biāo)準(zhǔn)；組織開展達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，落實開發(fā)項目物業(yè)設(shè)施配套等工作。

市規(guī)劃部門要按照《安徽省物業(yè)管理條例》的要求，加強新建物業(yè)的公共配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃管理，保障物業(yè)交付使用后物業(yè)管理的順利進(jìn)行。

市、區(qū)物價、民政、城市管理行政執(zhí)法（市容）、環(huán)保、工商、公安（消防）等職能部門及供水、供氣、供電等專業(yè)部門應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《安徽省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合各自的職能和職責(zé)分工，密切配合，齊抓共管，共同做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。

（二）貴池區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會具體負(fù)責(zé)貴池區(qū)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。主要職責(zé)是：貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金審核、使用工作；負(fù)責(zé)老舊小區(qū)綜合整治的組織實施；負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立及備案工作；調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，及時處理相關(guān)投訴；負(fù)責(zé)對街道、社區(qū)物業(yè)管理日?？己斯ぷ鞯?。

（三）各街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，要有2-3名專兼職工作人員，并明確一名科級分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)。主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)組織業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、改選、換屆和備案工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核和備案工作；指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會日?；顒?；負(fù)責(zé)社居委、業(yè)委會聯(lián)席會議的召集；監(jiān)督、指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)；幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決在物業(yè)合同履行中遇到的困難和問題，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，及時處理相關(guān)投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系等。

（四）社區(qū)居民委員會確定具體人員，做好物業(yè)日常管理工作。主要職責(zé)是：協(xié)助街道辦事處組織轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作；協(xié)助街道辦事處對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動進(jìn)行日常指導(dǎo)、監(jiān)督；及時調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，及時處理相關(guān)投訴；對所屬區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況進(jìn)行日常監(jiān)管，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展工作等。

第四條 強化措施，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理。新建房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)售前必須落實前期物業(yè)管理，制定前期物業(yè)管理方案及臨時管理規(guī)約，并征詢貴池區(qū)物業(yè)管理主管部門、所屬街道辦事處、社居委意見或建議（其中3萬平方米以上的建設(shè)項目，應(yīng)通過公開招標(biāo)方式招聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)）。前期物業(yè)服務(wù)等

級、收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容納入商品房銷售合同，臨時管理規(guī)約由商品房買受人在簽訂商品房銷售合同時一并簽字確認(rèn)。

（二）強化物業(yè)服務(wù)用房配套建設(shè)

新建房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃總建筑面積，按以下比例無償提供物業(yè)服務(wù)用房，并由規(guī)劃、國土部門納入國有土地出讓前置條件。

規(guī)劃總建筑面積在5萬平方米以下的，按照不少于100平方米配置，5萬以上25萬平方米以下以，按照不少于2‰配置，25萬平方米以上的，超過部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是獨用成套房屋，具有獨立的使用通道，配備水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，具備辦公條件。位置應(yīng)設(shè)在住宅區(qū)中心區(qū)域或主出入口附近。儲藏室、值班室、警衛(wèi)室等不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步交付使用。規(guī)劃部門要在建筑工程規(guī)劃許可證中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。房管部門要對物業(yè)服務(wù)用房獨立測量、計算面積（其面積不計入公攤的公用建筑面積內(nèi)）。

物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)歸物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共有，用于物業(yè)服務(wù)活動和業(yè)主活動，任何單位和個人不得擅自買賣、抵押或者改作他用。

（三）加強業(yè)主委員會建設(shè)

各街道辦事處要根據(jù)行政組織和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定的程序，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從社區(qū)居委會、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)離退休人員、熱心公益事業(yè)人員中推薦人選。業(yè)主委員會主要負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。

首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會的選舉經(jīng)費由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，業(yè)委會換屆、改選所需經(jīng)費由市、區(qū)政府、街道辦事處分擔(dān)。

街道辦事處要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。業(yè)主委員會成立后與重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，前期物業(yè)服務(wù)合同自動順延，保證小區(qū)平穩(wěn)交接。

第五條 新建小區(qū)一律實行封閉式物業(yè)管理，根據(jù)小區(qū)規(guī)模選（招）聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理；已由物業(yè)企業(yè)服務(wù)的物業(yè)，在物業(yè)服務(wù)合同履行結(jié)束后，由業(yè)主大會（或街道辦事處委托的社居委）根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量情況，決定是否續(xù)聘或重新選（招）聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)均要按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對業(yè)主的房

屋、小區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、公共場所、衛(wèi)生設(shè)施等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，做好物業(yè)的綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域衛(wèi)生保潔（從事物業(yè)保潔的工作人員，按每人每天清掃工作量不超過150戶或6000平方米計算，定人定崗）、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理、機動車輛進(jìn)出、停放管理、公共秩序維護(hù)及安全防范管理、排水排污等共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共照明維護(hù)等方面基本服務(wù)。

第六條 貴池區(qū)申請設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)年檢初審和升級時，必須經(jīng)所屬社居委、街道辦事處以及區(qū)政府職能部門簽署具體意見后，方可報市房產(chǎn)管理部門備案或?qū)徟?/p>

第七條

池州市城區(qū)街道辦事處是城區(qū)物業(yè)管理的主體，應(yīng)當(dāng)組織好轄區(qū)物業(yè)管理工作的實施和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，賦予社居委相應(yīng)的職能，理順社居委與物業(yè)企業(yè)的工作運行機制。

社居委應(yīng)當(dāng)積極主動參與，依照各自職責(zé)和約定，互相支持和配合，力爭使物業(yè)管理在社區(qū)管理中達(dá)到制度化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的要求，結(jié)合社區(qū)建設(shè)與管理，創(chuàng)造性地開展社區(qū)物業(yè)管理工作。

第八條

住宅物業(yè)服務(wù)的收費必須依據(jù)業(yè)主委員會委托的物業(yè)管理事項，明確服務(wù)項目、內(nèi)容，根據(jù)物價、物業(yè)管理主管部門制定的指導(dǎo)價范圍，經(jīng)物價部門審定或聽證后

確定，并報區(qū)政府物業(yè)管理主管部門備案。嚴(yán)格執(zhí)行收費許可證制度，亮證收費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在服務(wù)區(qū)域內(nèi)張榜公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)，接受業(yè)主委員會和廣大業(yè)主的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)費按月收取。經(jīng)與業(yè)主約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過6個月。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)入和退出。

新建物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進(jìn)入，由項目開發(fā)單位、所屬社居委共同進(jìn)行前期考察，經(jīng)區(qū)政府建設(shè)主管部門批準(zhǔn)同意后進(jìn)行公開招聘或選聘，中標(biāo)物業(yè)企業(yè)應(yīng)與開發(fā)單位簽訂前期物業(yè)管理合同，實施前期物業(yè)管理，并報所屬街道和區(qū)政府建設(shè)主管部門備案。前期物業(yè)管理期滿后，由業(yè)主委員會按規(guī)定程序選聘或招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會仍未成立的，由社居委代行業(yè)主委員會職責(zé)。

新建物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入均實行履約保證金制度，保證金繳納標(biāo)準(zhǔn)為所管理區(qū)域物業(yè)收費的3個月的總和，最低不少于5萬元。保證金由業(yè)主委員會或社居委管理，街道辦事處負(fù)責(zé)監(jiān)管。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解聘，由業(yè)主委員會組織實施，沒有業(yè)主委員會的由所屬社居委代行業(yè)主委員會組織實施。合同到期但暫無接替的不能退出，擅自撤離的，沒收履約保證金，按《安徽省物業(yè)條例》相關(guān)規(guī)定處以罰款，并處以兩年內(nèi)取消物業(yè)招投標(biāo)資格的處罰。

第十條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列工程建設(shè)檔案資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)工程竣工圖，分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑工地物、場地、設(shè)施設(shè)備清單；

（五）園林施工圖紙及樹種清單；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)使用、維護(hù)、管理的其他必要資料。業(yè)主委員會應(yīng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后十日內(nèi)，將上述規(guī)定的資料交物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止或解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交原保管的資料。

第十一條 房屋綜合驗收管理。市房產(chǎn)管理部門對新建房地產(chǎn)項目的公共設(shè)施工程竣工驗收和綜合驗收，應(yīng)吸納區(qū)政府職能部門、所屬街道辦事處和社居委參加。

第十二條 市、區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)不少于每季度組織

區(qū)市容局、區(qū)城市管理綜合執(zhí)法分局等有關(guān)職能部門和街道辦事處、社居委對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考核檢查，量化考評，對考評不達(dá)標(biāo)的限期整改并通報批評，記入不良記錄，納入物業(yè)企業(yè)信用檔案。物業(yè)企業(yè)若連續(xù)三次記入不良記錄的，取消其兩年招投標(biāo)資格，并處以履約保證金20%的處罰；所在業(yè)主委員會可經(jīng)相關(guān)程序，決定是否提前解聘該物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十三條

獎罰措施

對經(jīng)營管理好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在初審和年檢、資質(zhì)升級中，在符合資質(zhì)管理的前提下給予優(yōu)先考慮，同時在企業(yè)的后期發(fā)展中要給予大力扶持，著力培養(yǎng)壯大物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

區(qū)政府設(shè)立獎勵基金，用于對每年管理好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表彰。

對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理混亂、經(jīng)營不善、損害業(yè)主利益的，要嚴(yán)格按照《安徽省物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重的要限期整正，在未達(dá)到合格前，不得參加物業(yè)招投標(biāo)活動。

第十四條 本辦法自印發(fā)之日起生效。

第二篇：池州市主城區(qū)物業(yè)管理區(qū)域查處違法建設(shè)責(zé)任追究實施辦法1

關(guān)于印發(fā)《池州市主城區(qū)物業(yè)管理區(qū)域查處違法建設(shè)管理與責(zé)任追究暫行辦法》的通知

主城區(qū)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

現(xiàn)將《池州市主城區(qū)物業(yè)管理區(qū)域查處違法建設(shè)管理與責(zé)任追究暫行辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

二〇〇九年六月八日

抄報：市依法查處違法建設(shè)指揮部、市建委，張夏林常務(wù)副市長、胡德懷副秘書長、程國清主任

發(fā)：市規(guī)劃巡查大隊

池州市主城區(qū)物業(yè)管理區(qū)域查處違法建設(shè)

管理與責(zé)任追究暫行辦法

為有效遏制和及時查處物業(yè)管理小區(qū)違法建設(shè)行為，建立長效工作機制，改善住宅小區(qū)環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，特制定本暫行辦法。

一、管理范圍

主城區(qū)范圍內(nèi)各住宅小區(qū)、居民院落中有下列行為的，屬違法建設(shè)：

1、未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的占用小區(qū)公共空間(包括地下管線、地面綠化、通道、廣場、高壓供電走廊、地上空間等)和居民院落內(nèi)建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施的。

2、未經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自改變現(xiàn)有建筑物、構(gòu)筑物的功能、層數(shù)、高度、面積、立面造型等修建、改建、擴建的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施的。

二、管理措施

1、加強巡查，注重防范。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在小區(qū)內(nèi)公布查違舉報電話，至少確定一名巡查聯(lián)絡(luò)員，定責(zé)任、定標(biāo)準(zhǔn)管理，實現(xiàn)巡查全覆蓋，橫向到邊，縱向到底，不留空白區(qū)域，確保各類違法建設(shè)行為早發(fā)現(xiàn)、早制止，早報告、早處理。

2、加強過程監(jiān)管。一是事先告知。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對業(yè)主房屋裝飾裝修方案進(jìn)行初審，簽訂裝飾裝修協(xié)議，書面告知禁止事項，由業(yè)主在辦理入住手續(xù)時簽字確認(rèn)。二是事中監(jiān)督。對房

屋裝修人及裝修材料進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行查驗和管控，對裝修等建設(shè)活動進(jìn)行檢查、監(jiān)督，定期或不定期督查施工現(xiàn)場，把違法建設(shè)行為消滅在萌牙狀態(tài)。

3、快速反映，規(guī)范處理程序。對小區(qū)內(nèi)發(fā)生違法建設(shè)行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在采取有效措施立即制止，拒不聽勸阻的，在3個小時內(nèi)，將實施違法建設(shè)的業(yè)主姓名、工作單位、結(jié)構(gòu)、面積等情況分別書面報告市查違指揮部辦公室和市規(guī)劃巡查大隊，在執(zhí)法部門處理過程中，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要予以積極協(xié)助配合。

三、責(zé)任追究

1、明確責(zé)任主體。堅持“屬地管理”制度和“誰主管、誰負(fù)責(zé)”的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)管理小區(qū)巡查違法建設(shè)的責(zé)任主體，企業(yè)法定代表人為第一責(zé)任人，企業(yè)確定的巡查聯(lián)絡(luò)員為直接責(zé)任人。

2、嚴(yán)格獎懲。物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督不力、不作為，未及時發(fā)現(xiàn)、制止造成違法建設(shè)的，發(fā)現(xiàn)一次，取消企業(yè)本評優(yōu)評先資格，責(zé)成企業(yè)對直接責(zé)任人給予經(jīng)濟處罰；發(fā)現(xiàn)二次的，在全行業(yè)通報批評；有三次以上的，一年內(nèi)不得進(jìn)入物業(yè)管理招投標(biāo)市場，禁止承接物業(yè)管理項目；情節(jié)嚴(yán)重并造成惡劣影響的，給予降低資質(zhì)等級，直至注銷物業(yè)管理資質(zhì)，并提請工商部門吊銷工商營業(yè)執(zhí)照。

四、本暫行辦法自印發(fā)之日執(zhí)行。

第三篇：物業(yè)管理暫行辦法

物業(yè)管理暫行辦法

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《**省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。

第三條　對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。

未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四條　市、區(qū)(縣級市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條　市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

第六條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。

區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預(yù)算。

第七條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時向社會公布。

房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。

第八條　房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第九條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

第十條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域

第十一條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《**省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物

第四篇：2011池州市物業(yè)管理考核自查總結(jié)

2011年池州市物業(yè)管理工作自查情況

一、制度建設(shè)

1、制定配套實施辦法和管理制度情況。2011年，池州市人民政府出臺了《池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，市住房城鄉(xiāng)建委會同相關(guān)部門相繼制定出臺了《池州市物業(yè)服務(wù)項目準(zhǔn)入與退出制度的實施意見》、《池州市主城區(qū)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理暫行辦法》、《池州市主城區(qū)住宅小區(qū)停車服務(wù)管理辦法（暫行）》、《關(guān)于建立實行社區(qū)物業(yè)管理“三位一體”機制的意見》、修訂發(fā)布了《池州市主城區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)分等定級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》等一系列配套細(xì)則和辦法，逐步完善我市物業(yè)管理方面政策規(guī)定，從制度上規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展

2、規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管情況。早在2003年就出臺了《池州市住宅區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，2008年起進(jìn)一步規(guī)范和完善，先后出臺了《關(guān)于明確物業(yè)管理招標(biāo)評標(biāo)有關(guān)事項的通知》等相關(guān)政策文件，明確招標(biāo)流程，建立評標(biāo)專家?guī)?，?guī)定凡3萬平方以上的住宅項目，必須實行公開招標(biāo)，并實行招投標(biāo)市場準(zhǔn)入制。2011年起正式移交貴池區(qū)。

3、小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)的指導(dǎo)情況。我市從2003年就出臺了《池州市業(yè)主大會規(guī)程》，建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》調(diào)整修改后，及時轉(zhuǎn)發(fā)至各辦事處、社區(qū)居委會、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等，把政策及時交給廣大業(yè)主及物業(yè)管理活動各相關(guān)主體。

結(jié)合我市實際，我市規(guī)定，街道、社區(qū)負(fù)責(zé)住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌備的指導(dǎo)和監(jiān)督，并指導(dǎo)其運作，并由貴池區(qū)物業(yè)管理主管部門備案核準(zhǔn)。同步落實“業(yè)主委員會、社區(qū)居委會、物業(yè)公司”的三位一體機制。

4、監(jiān)管執(zhí)行示范文本情況。2004年即制定了池州市的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同(示范文本)》、《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，并推廣使用。將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約納入商品房預(yù)售前置條件，竣工綜合驗收備案時對執(zhí)行情況進(jìn)行抽查核驗，在物業(yè)監(jiān)督管理中確保此項工作的落實。

二、目標(biāo)任務(wù)

1、計劃和規(guī)劃。物業(yè)管理納入全市房地產(chǎn)管理體系之中，有計劃任務(wù)、月度有目標(biāo)考核。年中進(jìn)行上半年工作小結(jié)和安排下半年工作計劃，年終進(jìn)行2010工作總結(jié)和安排2011工作計劃。物業(yè)管理目標(biāo)年初即由局長辦公會議研究確定后，將任務(wù)一項項分解下達(dá)，每月局重點工作任務(wù)調(diào)度，年終由局考核小組對照考核辦法逐項進(jìn)行考核，確保目標(biāo)任務(wù)如期按質(zhì)完成。2、2011年以來，市政府分管市長每月召開物業(yè)管理專題工作會議，召集貴池區(qū)政府、市直相關(guān)部門負(fù)責(zé)人參與，統(tǒng)籌調(diào)度物業(yè)管理、污水管網(wǎng)改造、菜市場建設(shè)、公共停車場建設(shè)、公廁等相關(guān)重點工作，市政府督辦室負(fù)責(zé)督辦，定期發(fā)布督查通報，強力推進(jìn)。

3、認(rèn)真辦理交辦事項。全年辦理人大代表議案及政協(xié)委員提案15件，其中一件列為市人大二屆六次會議一號議案，由市人大常委會督辦，市政府承辦，市住房城鄉(xiāng)建委、市房產(chǎn)局作為具體牽

頭承辦部門，制定議案工作方案，邀請人大代表和政協(xié)委員現(xiàn)場參觀、座談，召開社居委負(fù)責(zé)人座談會，多方征求意見和建議，得到市人大和市政府領(lǐng)導(dǎo)的高度肯定。件件進(jìn)行實地調(diào)研，由代表、委員書面反饋意見，得到代表和委員的滿意評價。市長熱線、領(lǐng)導(dǎo)批示件等各種信訪件事事有回音，及時辦結(jié)，辦結(jié)率全部為100%。

三、依法行政

1、機構(gòu)。市房產(chǎn)局設(shè)立物業(yè)科，根據(jù)《池州市主城區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定，貴池區(qū)已成立市政物業(yè)管理處，街道、社區(qū)也相應(yīng)成立了物業(yè)管理辦公室，明確職責(zé)，落實專人負(fù)責(zé)。

2、規(guī)范行政執(zhí)法行為。按照重心下移、屬地管理要求，物業(yè)管理領(lǐng)域行政執(zhí)法同步移交貴池區(qū)人民政府，具體由區(qū)住房城鄉(xiāng)建委行使，行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)具體實施，執(zhí)法程序聘請律師全程參與，確保程序合法，切實維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

3、資質(zhì)管理。根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，制定出臺《池州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》，明確我市新設(shè)立企業(yè)申請條件、程序，外地來池企業(yè)資質(zhì)備案條件，資質(zhì)審批高標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)控制，將資質(zhì)管理與日?？己恕⑹袌稣D掛鉤，依法查處企業(yè)違反資質(zhì)管理行為。

4、物業(yè)專項維修資金管理情況。我市實行開發(fā)商代收代繳制，竣工綜合驗收前一次性繳清，有效防止漏繳。維修資金實行專戶管理，建立管理信息化，已開通個人信息網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，建立信息公開制度，通過池州網(wǎng)上房地產(chǎn)定期公示，接受社會監(jiān)督，同時接受市財政、審計的監(jiān)督，做到使用規(guī)范、?？顚Ｓ谩o資金挪用情況。

5、建立行業(yè)誠信體系。一是建立了全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)警示名冊制度，及時向社會公布，發(fā)揮信用約束和失信懲戒的作用，規(guī)范市場主體行為。二是推行物業(yè)管理區(qū)域信息網(wǎng)上公開制度，小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本信息在池州網(wǎng)上房地產(chǎn)公示。外地來池物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案時，必須由當(dāng)?shù)刭Y質(zhì)審批部門出具誠信證明。

舉辦全市物業(yè)管理行業(yè)培訓(xùn)班，加強專業(yè)人才隊伍建設(shè)，召開小區(qū)管理現(xiàn)場會，安排物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人到獲得省級住宅小區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)觀摩；進(jìn)行經(jīng)驗交流，提升服務(wù)理念和水平。

6、建立物業(yè)管理投訴受理和處理綜合協(xié)調(diào)機制。2008年就制定了《關(guān)于建立健全物業(yè)管理投訴受理機制的通知》，建立高效的物業(yè)管理投訴受理、處理機制，維護(hù)物業(yè)管理活動中相關(guān)主體的合法權(quán)益，要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立健全業(yè)主投訴受理、處理制度。與市物價部門共同在小區(qū)醒目位置公示投訴熱線電話，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴。

7、查處物業(yè)管理活動中違法違規(guī)行為的情況。嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)及市、區(qū)物業(yè)管理職責(zé)，及時依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為，較好地維護(hù)了廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

四、政務(wù)公開

1、落實政務(wù)公開事項。物業(yè)管理行政管理等相關(guān)事務(wù)均在池州網(wǎng)上房地產(chǎn)上公示，公開物業(yè)管理職責(zé)，同時對前期物業(yè)管理招標(biāo)信息、專項維修資金使用情況設(shè)置專欄進(jìn)行公示。

2、網(wǎng)站公開。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批條件、程序等與物業(yè)管理相關(guān)的辦事制度與程序、收件條件與收費標(biāo)準(zhǔn)情況全程公開。

3、建立電子政務(wù)平臺和信息化。池州房產(chǎn)政務(wù)平臺配設(shè)物業(yè)管理導(dǎo)航信息，實現(xiàn)物業(yè)管理機構(gòu)職能介紹、政策法規(guī)宣傳、管理服務(wù)承諾、表格資料下載和辦理程序指南等在線服務(wù)。推廣信息化建設(shè)，與移動公司推介“物管通”網(wǎng)絡(luò)，具備群發(fā)短信、收費管理等功能，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息化管理。

五、優(yōu)質(zhì)服務(wù)

1、積極倡導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)踐行“為科學(xué)發(fā)展創(chuàng)先爭優(yōu)，為城鄉(xiāng)建設(shè)鑄就輝煌”的主題，黨員堅持“五個好、五帶頭”為內(nèi)容的創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，華宇物業(yè)公司特設(shè)黨員示范崗，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的黨員經(jīng)理中，號召他們爭當(dāng)“模范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理”，在為廣大業(yè)主的服務(wù)過程做出表率。

2、開展服務(wù)質(zhì)量行為監(jiān)督。建立了市考核區(qū)、區(qū)考核街道、街道考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三級考核機制，制定了評分標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則。實行日巡查、月考核、季通報，考核成果與市場準(zhǔn)入、資質(zhì)管理相掛鉤，落實通報考核獎懲制度。

3、建立并推行物業(yè)服務(wù)收費機制情況。進(jìn)一步修訂發(fā)布了2006年出臺了《池州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費分等定級收費管理暫行辦法》，實行“菜單式”收費，會同市物價局進(jìn)行物業(yè)服務(wù)收費專項清查活動，發(fā)現(xiàn)亂收費的及時移交價格稽查部門立案查處。

4、建立項目公示制度。所有涉及物業(yè)服務(wù)行業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及其他重大事項均實行公示制度，同時，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)納入商品房買賣合同內(nèi)容。

5、積極開展創(chuàng)優(yōu)工作。積極組織申報省級優(yōu)秀（示范）項目，開展池州市級物業(yè)管理示范小區(qū)評比活動，通過優(yōu)秀項目評定，以點到面，充分發(fā)揮典型示范作用。

6、管理人員文明規(guī)范管理服務(wù)情況。對行業(yè)內(nèi)服務(wù)行為明確規(guī)范，管理人員的服務(wù)態(tài)度、統(tǒng)一著裝、文明用語作為確定分等定級標(biāo)準(zhǔn)的一個基本內(nèi)容。

六、勤政廉潔

1、調(diào)查研究。深入基層，及時發(fā)現(xiàn)和協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理服務(wù)工作中的實際問題，參觀考察外地城市好的經(jīng)驗做法，形成調(diào)研報告，向市政府、市人大、市政協(xié)提供決策建議和參考。結(jié)合社情民意，深入社區(qū)，全面落實群眾觀點，現(xiàn)場幫助解決疑難問題。

2、加強行業(yè)監(jiān)管全覆蓋。一是商品房預(yù)售必須落實前期物業(yè)管理，實行市場準(zhǔn)入制度；二是項目交付前嚴(yán)格實行綜合查驗制，未經(jīng)辦理附屬工程竣工圖紙移交、地下管網(wǎng)未清理等不到位的不得組織驗收；三是對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常考核、通報，開展公共自行車庫使用、戶外廣告設(shè)置等專項清查，開展市場整頓。對業(yè)主反映強烈、滿意度低，誠信度差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報批評，并分別給于凍結(jié)業(yè)務(wù)等相應(yīng)處罰。三是健全完善準(zhǔn)入退出機制。為防止出現(xiàn)服務(wù)真空，特殊時期由街道、區(qū)市容保潔機構(gòu)臨時托管。業(yè)主委員會換屆期間，由社區(qū)居委會代行其職責(zé)。

3、執(zhí)行機關(guān)考勤管理規(guī)定的情況、遵守廉潔從政有關(guān)規(guī)定的情況。市房產(chǎn)局在全市機關(guān)內(nèi)部管理中一向較為嚴(yán)格，指紋考勤系統(tǒng)、月考核、年考評制度以及各項管理規(guī)章制度健全，對上網(wǎng)聊天、游戲、炒股等現(xiàn)象均實行一票否決。

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

中國石油集團東方地球物理公司公共事業(yè)部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號

關(guān)于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請各單位認(rèn)真遵照執(zhí)行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細(xì)則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場所（地）。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同，對住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和場所（地）進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動。

第四條

房屋及配套設(shè)施設(shè)備和場所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設(shè)施設(shè)備和場所（地）：排污設(shè)施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設(shè)施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設(shè)施、避雷設(shè)施、住宅小區(qū)照明和公共設(shè)施設(shè)備用房等；

（三）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。

第五條

物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機構(gòu)參加物業(yè)的接管驗收及申報工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。

第二章

業(yè)主和業(yè)主委員會

第六條

本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。

第七條

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。

第九條

業(yè)主委員會是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。

第十條

公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。

（二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收；

（三）決定專項維修項目、資金使用，并監(jiān)督實施；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）批準(zhǔn)成立物業(yè)管理機構(gòu)；

（六）批準(zhǔn)成立業(yè)主委員會組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務(wù)：

（一）協(xié)調(diào)有關(guān)單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；

（二）籌措專項維修項目資金；

（三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關(guān)管理單位之間的關(guān)系；

（四）提供物業(yè)管理用房；

（五）其它。

第十二條

業(yè)主委員會的職權(quán)：

（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議，聽取物業(yè)管理單位的匯報；

（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；

（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主代表會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（七）其它。

第十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù)；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金；

（六）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（七）配合物業(yè)管理單位對公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；

（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（九）其它。

第三章

管理機構(gòu)與職責(zé)

第十五條

涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負(fù)責(zé)東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)工作，在各小區(qū)分別設(shè)立物業(yè)管理機構(gòu)。

第十六條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理，職責(zé)如下：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗收；

（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理；

（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費；

（四）與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度；

（五）協(xié)助業(yè)主委員會制（修）訂《業(yè)主公約》；

（六）依據(jù)服務(wù)項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；

（七）接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可，涿州基地管理處批準(zhǔn)；

（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關(guān)事項；

（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會，對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋；

（十）接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)項目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。

第四章 前期物業(yè)管理

第十八條

本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進(jìn)行的物業(yè)管理活動。

第十九條

成立前期物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組建承接物業(yè)管理的組織機構(gòu)。

第二十條

在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項做出具體約定。

第二十一條

在業(yè)主入住時與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時公約，并予以說明。

第二十二條

在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。

第二十三條

承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行驗收。

第二十四條

物業(yè)接管驗收應(yīng)具備以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達(dá)到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項工程全部驗收合格。

第二十五條

物業(yè)接管驗收時開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及各單項工程設(shè)計文件（圖紙復(fù)印件）等；

（二）當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提供的竣工驗收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗收合格文件；

（四）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門提供的電梯驗收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（六）設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評分及細(xì)則》要求。第二十六條

物業(yè)接管驗收，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

（一）在接到接管驗收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關(guān)部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓(xùn)接管驗收人員；

（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進(jìn)行，聽取開發(fā)建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關(guān)資料，現(xiàn)場檢查驗收，填寫驗收記錄，進(jìn)行資料移交，形成驗收報告；

（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項、范圍、聯(lián)絡(luò)方式、處理原則；

（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條

交接雙方的責(zé)任

（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統(tǒng)為2個采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。在驗收接管時，開發(fā)建設(shè)單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經(jīng)雙方達(dá)成協(xié)議，建設(shè)單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。保修費的標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。

第五章

物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書，實施物業(yè)管理。

小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)等項目按住宅小區(qū)《物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實施專業(yè)化服務(wù)。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。

第三十二條

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務(wù)費用。

第三十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。

第三十四條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

第三十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時，啟動應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，及時向HSE部報告，做好救助工作。

第三十六條

物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。

第六章

物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護(hù)管理 第三十七條

物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任

（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡稱：自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主；

（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡稱：共用部位）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；

（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡稱：毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時進(jìn)行維修、整改，其費用由維修責(zé)任人承擔(dān)；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）維修責(zé)任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從處屬單位的維修費用中支出；專項維修項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護(hù)責(zé)任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護(hù)由小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實施，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維修保養(yǎng)責(zé)任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實施，費用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項由計劃財12 務(wù)部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；

（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條

房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

（一）住宅小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，組團及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。

（二）對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

（三）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，報公共事業(yè)部批準(zhǔn)，組織維修。

（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時維修養(yǎng)護(hù)。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)審核其裝修方案，并告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

（六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對安裝防護(hù)網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達(dá)到98%以上。

第三十九條

公共設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的管理

（一）對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（三）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運行正常。

（四）對公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責(zé)任到人，操作人員持證上崗，確保正常運行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設(shè)施完好無損。

（七）設(shè)備間保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設(shè)施完好。

（十二）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備事件有應(yīng)急方案。

第四十條

環(huán)境衛(wèi)生管理

（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。

（二）在規(guī)定地點設(shè)置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1次。

（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護(hù)；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。

（六）根據(jù)實際情況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養(yǎng)護(hù)管理

（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。

（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護(hù)月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護(hù)工作。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會同意。如影響公共建筑和公共設(shè)施的安全性和功能性改造，及時報公共事業(yè)部組織評估，批準(zhǔn)后實施。

第四十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會，完工后及時恢復(fù)。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃?xì)獾葐挝?，承?dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

第四十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設(shè)立安全防護(hù)標(biāo)記，保證公共設(shè)施、設(shè)備和場所（地）完好及人員安全，同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備場所（地）的，應(yīng)予修復(fù)或按有關(guān)規(guī)定賠償損失。

第四十六條

業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費用；

（二）損壞、變更房屋承重結(jié)構(gòu)和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設(shè)計用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設(shè)施設(shè)備或移裝、拆除、改造公共設(shè)備，改變其使用性質(zhì)。

（四）私自封閉、拆改陽臺，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設(shè)施。

（七）在公共場所私設(shè)、亂設(shè)攤點，推銷商品（廣告）等活動。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對他人人身、財產(chǎn)造成危險的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設(shè)廣告牌或標(biāo)志。

（十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等）堆放雜物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等；

（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點加工，經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責(zé)；

（十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評，并責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重交有關(guān)部門處理。

第七章

物業(yè)管理經(jīng)費

第四十八條

經(jīng)費來源

（一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費；

（二）公司費用補貼；

（三）專項費用補貼；

（四）其它。

第四十九條

收費依據(jù) 物業(yè)服務(wù)收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責(zé)任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標(biāo)準(zhǔn)的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關(guān)于東方地球物理公司物業(yè)服務(wù)及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。

第五十條

物業(yè)管理經(jīng)費支出

（一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費用（包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設(shè)備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設(shè)施維修費、綠化養(yǎng)護(hù)費等）；

（二）管理費、人員費用、勞動保護(hù)費和辦公費等；

（三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費；

（四）其它費用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設(shè)等按公共事業(yè)部職責(zé)劃分不屬于涿州基地管理處職責(zé)范圍，由公共事業(yè)部其他相關(guān)單位負(fù)責(zé)管理。燃?xì)夤艿烙扇細(xì)夤?yīng)單位負(fù)責(zé)管理。

第五十二條

本辦法由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)解釋。第五十三條

本辦法自發(fā)文之日起實施。

主題詞：物業(yè)小區(qū)

管理辦法

通知 抄送：處領(lǐng)導(dǎo)，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發(fā)

打字：謝

校對：李

(共印30份)20