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      云南和文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法
      
        
       時(shí)間：2019-05-14 09:48:09下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
簡介：寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《云南和文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法》，但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助，當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《云南和文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法》。

      
	
      

      第一篇：云南和文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法
      

      文政發(fā)〔2010〕73號(hào)
      文山州人民政府關(guān)于印發(fā)
      文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法的通知
      各縣人民政府，州直各委、辦、局：
      《文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)第十二屆州人民政府第41次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
      二O一O年七月二十七日
      — 1— 文山壯族苗族自治州物業(yè)管理暫行辦法
      第一章 總 則
      第一條
      為加強(qiáng)我州城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善提高人民群眾的居住生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）、《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我州實(shí)際，制訂本暫行辦法。
      第二條
      本辦法所稱的物業(yè)，是指已建成的并經(jīng)驗(yàn)收合格投入使用的各類房屋建筑和附屬配套的設(shè)備、設(shè)施、建筑地塊以及管理服務(wù)用房、會(huì)所等。
      第三條
      本辦法所稱的物業(yè)管理服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)(以下簡稱物業(yè)企業(yè))按照物業(yè)服務(wù)管理合同約定，對(duì)各類房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備、道路、綠化和相關(guān)場地等進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的服務(wù)活動(dòng)。
      第四條
      本辦法所稱的住宅小區(qū)，是指以住宅為主體功能配套齊全的住宅小區(qū)或住宅組團(tuán)以及各單位的單元住宅樓、辦公住宅混合樓，住宅、非住宅混雜居住區(qū)、工礦居民點(diǎn)等。
      第五條
      本辦法所稱的業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人或單位。第六條
      政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭— 2 — 機(jī)制選擇合法的專業(yè)化物業(yè)企業(yè)。鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法、依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)服務(wù)和管理水平。
      第七條
      凡在文山州行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)均適用本辦法?？h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
      第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
      第八條
      業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主應(yīng)當(dāng)有簽名的書面委托書給代理人。委托代理人應(yīng)當(dāng)具備完全民事行為能力，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
      (一)按照物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)管理；
      (二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
      (三)提出制訂和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，享有投票權(quán)，享有業(yè)主委員會(huì)成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；
      (五)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；
      (六)監(jiān)督物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)管理合同；
      (七)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理使用；
      — 3—(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
      (九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
      第九條
      業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和公共環(huán)境的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
      (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；
      (四)按照國家和各級(jí)政府的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金；(五)依法履行物業(yè)服務(wù)管理合同，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用及合同約定的相關(guān)費(fèi)用；
      (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
      第十條
      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織。
      第十一條
      一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)和一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)根據(jù)便于管理，相對(duì)集中的原則劃分，但建筑面積在30萬平方米以上分多期開發(fā)的住宅小區(qū)，可以劃分為兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域。
      屬于城市建設(shè)中自然形成的，相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)和非住宅— 4 — 物業(yè)，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
      第十二條
      同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
      第十三條
      物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主委員會(huì)：
      (一)將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達(dá)物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域總建筑面積50%以上的；
      (二)將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起滿3年的；(三)占購房業(yè)主30%以上業(yè)主提議的。
      第十四條
      業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素，按下列標(biāo)準(zhǔn)確定：
      (一)住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140平方米以下的1票；超過140平方米不足280平方米的為2票；280平方米以上的為3票。
      (二)非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200平方米以下的為1票；每超過200平方米的增加1票，但最多不超過30票。
      第十五條
      業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
      (一)制訂、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      — 5—(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；(三)選聘、解聘物業(yè)企業(yè)；
      (四)決定專項(xiàng)維修基金的使用、續(xù)籌方案，并申報(bào)、監(jiān)督實(shí)施；
      (五)審議物業(yè)企業(yè)有償服務(wù)及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
      (六)制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
      (七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。
      第十六條
      業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面、表格征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有本區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
      第十七條
      業(yè)主大會(huì)做出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)企業(yè)，專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主通過。
      業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。第十八條
      業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
      — 6 — 第十九條
      召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開15日前通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居民委員會(huì)、社區(qū)，同時(shí)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
      業(yè)主大會(huì)的決議、章程、規(guī)章制度等不得與國家的法律、法規(guī)相抵觸。
      第二十條
      業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
      (一)召集并主持業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)施情況；
      (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)管理合同；
      (三)了解、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)管理合同；
      (四)監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約和監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；(五)監(jiān)督業(yè)主遵守物業(yè)服務(wù)管理合同，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用及合同約定的相關(guān)費(fèi)用；
      (六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
      第二十一條
      業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和居民委員會(huì)、社區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
      第二十二條
      業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員
      — 7— 中推選產(chǎn)生，主任1人，副主任按照業(yè)主委員會(huì)成員人數(shù)的20%選舉。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主擔(dān)任。
      業(yè)主委員會(huì)委員的任期每屆為3年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員原則上不計(jì)發(fā)薪金，但是，為了加強(qiáng)其責(zé)任心，管理服務(wù)好物業(yè)、業(yè)主，可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模大小，物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量等因素給予一定的工作補(bǔ)貼。工作補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由本區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主商議確定。
      第二十三條
      管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理(包括餐飲、加工修理、油漆、油料、粉碎等污染公共環(huán)境的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng))；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、收益、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)，不得損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
      第二十四條
      業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
      第二十五條
      業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。
      — 8 — 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
      第二十六條
      業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)、社區(qū)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
      在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)、社區(qū)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)、社區(qū)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
      住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)、社區(qū)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)、社區(qū)的意見和建議。
      第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理
      第二十七條
      州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門是州人民政府物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)的行政主管部門，負(fù)責(zé)全州行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)企業(yè)的行政管理，負(fù)責(zé)一、二級(jí)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)、年檢的初審管理和三級(jí)企業(yè)資質(zhì)以下等級(jí)的認(rèn)證、審批和年檢工作。
      第二十八條
      申請(qǐng)?jiān)O(shè)立物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還須按照國家建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》和《云南省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)
      — 9— 等級(jí)管理辦法》的規(guī)定辦理。
      在文山州境內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的外地物業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)備齊有關(guān)資料到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記，同時(shí)報(bào)文山州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案登記。
      第二十九條
      物業(yè)企業(yè)依法取得資質(zhì)證書后方可接受委托，依法從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。在物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)管理的從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)按照國家和省人民政府的有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)職業(yè)資格證書。業(yè)主委員會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等單位不得聘請(qǐng)無物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。
      第四章 前期物業(yè)服務(wù)管理
      第三十條
      本辦法所稱的前期物業(yè)服務(wù)管理是指業(yè)主委員會(huì)尚未組成前，開發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)管理。開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)管理合同。前期物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定，物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)在業(yè)主委員會(huì)未成立前，由開發(fā)建設(shè)單位支付。
      前期物業(yè)服務(wù)管理合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)成立后與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)管理合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)管理合同終止。前期物業(yè)服務(wù)管理合同期限最長不得超過3年。
      — 10 — 第三十一條
      將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起，滿3年仍未成立業(yè)主委員會(huì)的，開發(fā)建設(shè)單位可以繼續(xù)選聘物業(yè)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)管理合同，物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。從第4年開始，物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用由物業(yè)買受人自行承擔(dān)。
      開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)管理合同期限為暫定期限，最長不得超過3年。業(yè)主委員會(huì)成立后應(yīng)當(dāng)按照本辦法的相關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)管理合同，并提前1個(gè)月書面告知原物業(yè)企業(yè)，原物業(yè)企業(yè)接到告知書后，應(yīng)當(dāng)在1個(gè)月的時(shí)限內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理清楚相關(guān)交接手續(xù)，并同時(shí)終止原物業(yè)服務(wù)管理合同。
      第三十二條
      開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制訂臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
      開發(fā)建設(shè)單位制訂的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
      第三十三條
      開發(fā)建設(shè)單位制訂的臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，物業(yè)買賣合同（《商品房購銷合同》）中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)管理合同約定的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同（《商品房購銷合同》）
      — 11— 時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約給予書面承諾。
      第三十四條
      業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處置。
      第三十五條
      物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并進(jìn)行書面登記，經(jīng)有關(guān)人員簽字認(rèn)可后備案管理。
      第三十六條
      在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交下列資料，同時(shí)將下列資料(二套)報(bào)送同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門登記備案：
      (一)小區(qū)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，小區(qū)附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，小區(qū)各項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收和驗(yàn)收備案等資料；
      (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
      物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)管理合同終止時(shí)5日內(nèi)，將上述資料全部移交給業(yè)主委員會(huì)。
      第三十七條
      開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
      第三十八條
      開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房配建標(biāo)準(zhǔn)如下：
      — 12 —(一)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于15平方米；
      (二)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在1萬平方米以上3萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于40平方米；
      (三)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在3萬平方米以上5萬平方米以下的，物業(yè)管理用房建筑面積不得少于60平方米，物業(yè)管理用房不少于兩處；
      (四)小區(qū)內(nèi)房屋總建筑面積在5萬平方米以上的，每超過1萬平方米，物業(yè)管理用房在60平方米的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)再增加15平方米，增加數(shù)量以此類推，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為兩處以上。
      第三十九條
      開發(fā)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。
      住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小(總建筑面積1萬平方米以內(nèi))的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)合法資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。
      第五章 物業(yè)管理與服務(wù)
      第四十條
      一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一個(gè)物業(yè)企業(yè)實(shí)施物
      — 13— 業(yè)服務(wù)管理。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)管理合同，物業(yè)服務(wù)管理合同的約定應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
      物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、范圍、費(fèi)用（包括管理費(fèi)用）；物業(yè)管理事項(xiàng)、區(qū)域、權(quán)限；小區(qū)內(nèi)綠地、綠化管理；小區(qū)內(nèi)道路、場地管理；小區(qū)內(nèi)停車場地及收費(fèi)管理；小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常維護(hù)管理及經(jīng)營收費(fèi)管理；物業(yè)服務(wù)管理用房的使用、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等。
      第四十一條
      物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)服務(wù)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)交納物業(yè)服務(wù)管理保證金5000元至10000元。該保證金作為物業(yè)企業(yè)使用物管用房、相關(guān)資料管理、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常維護(hù)管理等。
      物業(yè)服務(wù)管理合同終止時(shí)，物業(yè)企業(yè)能完好、完整地按時(shí)交還物管用房、本辦法規(guī)定的相關(guān)資料、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)等，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)如數(shù)退還物業(yè)服務(wù)管理保證金，反之，物業(yè)服務(wù)管理保證金將作為違約損失補(bǔ)償費(fèi)，不予退還。
      第四十二條
      物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，提供相對(duì)應(yīng)的服務(wù)管理。物業(yè)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任或者相應(yīng)的法律責(zé)任。
      — 14 — 第四十三條
      物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)企業(yè)移交本辦法第三十六條規(guī)定的資料。
      物業(yè)服務(wù)管理合同終止時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)將物業(yè)管理用房和本辦法第三十六條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
      物業(yè)服務(wù)管理合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)若另行選聘其他物業(yè)企業(yè)的，物業(yè)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作，不得相互刁難。
      第四十四條
      物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理用房的用途是保障本小區(qū)業(yè)主和物業(yè)的服務(wù)管理的必備用房，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)不得處置物業(yè)管理用房。
      第四十五條
      物業(yè)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)管理委托給他人。
      第四十六條
      對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向公安機(jī)關(guān)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
      公安機(jī)關(guān)和有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
      第四十七條
      物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)企業(yè)在采取應(yīng)急措施
      — 15— 的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。
      物業(yè)企業(yè)雇請(qǐng)的保安人員（應(yīng)取得國家認(rèn)可的保安資格上崗證）、清潔(保潔)工和其他工作人員、管理人員，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)被雇請(qǐng)的人員身份情況、家庭情況、社會(huì)關(guān)系情況和個(gè)人一貫表現(xiàn)等情況進(jìn)行甄別，并將詳細(xì)登記的情況報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門備案。
      第四十八條
      保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
      物業(yè)企業(yè)在服務(wù)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)公示在本小區(qū)服務(wù)管理的全部工作人員基本情況和照片。工作人員應(yīng)當(dāng)相對(duì)固定，更換時(shí)間原則在1年以上，人員更換后須及時(shí)更換其基本情況和照片。
      第四十九條
      物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本管理辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
      第五十條
      小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清潔和業(yè)主的垃圾統(tǒng)一由物業(yè)企業(yè)清掃、收集投放在業(yè)主委員會(huì)確定的本小區(qū)內(nèi)的投放場地，城市垃圾清運(yùn)機(jī)構(gòu)每日須到小區(qū)內(nèi)將所投放的垃圾徹底清運(yùn)到城市垃圾處理場(廠)。
      — 16 — 業(yè)主裝修、改造房屋的建筑垃圾由業(yè)主負(fù)責(zé)自行清運(yùn)。第五十一條
      小區(qū)內(nèi)的停車場地、空地、道路可設(shè)置固定停車位或臨時(shí)停車位，但應(yīng)當(dāng)征得所持投票權(quán)三分之二以上業(yè)主的同意，且規(guī)范有序，不得影響業(yè)主的正常生活，不得影響道路通暢等。物業(yè)企業(yè)可收取車位費(fèi)，收取的車位費(fèi)70%歸小區(qū)全部業(yè)主所有，作為住宅專項(xiàng)維修基金存入專項(xiàng)賬戶內(nèi)（從中抽出10%用于業(yè)主委員會(huì)的日常辦公經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼），30%歸物業(yè)企業(yè)所有。
      業(yè)主對(duì)停放的車輛有特殊保管要求的，須與物業(yè)企業(yè)單獨(dú)簽訂相關(guān)車輛保管合同，雙方協(xié)調(diào)確定車輛特殊保管費(fèi)額，同時(shí)還應(yīng)當(dāng)交納車位費(fèi)，在車輛保管合同有效期限內(nèi)發(fā)生車輛丟失、損壞的(自然損壞除外)，由物業(yè)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)責(zé)任。僅交納車位費(fèi)，未簽訂車輛保管合同的車輛丟失和損壞，小區(qū)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)均不承擔(dān)責(zé)任。車輛保管收入費(fèi)用在扣出車位費(fèi)后全部歸物業(yè)企業(yè)所有。
      第五十二條
      縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
      第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
      第五十三條
      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑、— 17— 場地、綠化和共用設(shè)施設(shè)備，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主均不得擅自占用或者改變用途。
      業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)三分之二以上代表的同意后，并報(bào)經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、消防等政府行政職能管理部門，依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)企業(yè)方可動(dòng)工。
      第五十四條
      業(yè)主、物業(yè)企業(yè)等不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠化用地及公共空間等，損害業(yè)主的共同利益。
      因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠化用地及公共空間的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的同意；物業(yè)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘上述公共場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)企業(yè)必須將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地、綠化用地及公共空間，在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
      第五十五條
      供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。以上單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地、綠化用地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)的同意后方可施工并及時(shí)恢復(fù)原狀。
      第五十六條
      業(yè)主在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)— 18 — 向房地產(chǎn)行政主管部門申報(bào)登記，或者委托物業(yè)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申報(bào)登記，非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。
      房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)業(yè)主的房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和毗鄰房屋的影響關(guān)系等情況，告知業(yè)主房屋在裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)等，并簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理協(xié)議。
      第五十七條
      利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意后，按照國家的相關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，同時(shí)須向業(yè)主委員會(huì)簽訂租用協(xié)議，按期支付租金。租金收益80％用于補(bǔ)充小區(qū)內(nèi)的專項(xiàng)維修基金，存入規(guī)定的住宅專項(xiàng)維修基金賬戶內(nèi)；20%用于業(yè)主委員會(huì)的日常辦公經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼。
      物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收入和資金使用支出，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每個(gè)季度向業(yè)主公布一次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
      第五十八條
      嚴(yán)禁業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)等擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋外觀；嚴(yán)禁拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、墻體、梁柱、樓板、陽臺(tái)等；嚴(yán)禁搭占共用陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面、通道、綠化等。
      第五十九條
      物業(yè)管理區(qū)域不得建設(shè)污染環(huán)境的工業(yè)生產(chǎn)設(shè)施；建設(shè)其他設(shè)施，其污染物排放不得超過國家、省有關(guān)規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)；已建成的設(shè)施，其污染物排放超過規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)的要限期治理。住宅、經(jīng)營、生產(chǎn)、加工等混合的物業(yè)，經(jīng)
      — 19— 營人在經(jīng)營、生產(chǎn)、加工時(shí)，晝間（凌晨6時(shí)至晚上22時(shí)）不得產(chǎn)生60分貝以上的噪聲，夜間（晚上22時(shí)至次日凌晨6時(shí)）不得產(chǎn)生50分貝以上的噪聲。
      業(yè)主在裝修物業(yè)時(shí)，在以上時(shí)段中應(yīng)當(dāng)參照上述規(guī)定辦理。第六十條
      物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
      責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
      第六十一條
      業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜、家禽和寵物等動(dòng)物，須自行加以管束，不得放養(yǎng)及影響他人正常生活、安全及危害公共利益。嚴(yán)禁將家畜、家禽和寵物的糞便排放在小區(qū)內(nèi)。
      小區(qū)內(nèi)不得停放2噸以上的載貨車輛，不得停放工程車、拖拉機(jī)、農(nóng)用車輛等。
      第七章 物業(yè)維修基金
      第六十二條
      文山州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，是全州物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的管理部門?？h人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本縣物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金監(jiān)管工作。
      第六十三條
      住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)— 20 — 規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金。
      專項(xiàng)維修基金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
      第六十四條
      專項(xiàng)維修基金交存、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部令〔2007〕第165號(hào))和《云南省住宅專項(xiàng)維修資金交存管理規(guī)定》執(zhí)行。
      第八章 物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)
      第六十五條
      物業(yè)服務(wù)管理實(shí)行有償服務(wù)管理的辦法，物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)管理項(xiàng)目、水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)按照文山州價(jià)格主管部門會(huì)同建設(shè)房地產(chǎn)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)管理合同中約定。
      第六十六條
      物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)可按照政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)區(qū)別管理。
      政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)范圍：未成立業(yè)主委員會(huì)前的前期物業(yè)服務(wù)管理，政府保障性住房的物業(yè)服務(wù)管理，危險(xiǎn)房屋改造回遷小區(qū)的物業(yè)服務(wù)管理等。物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不可上浮，下浮不限。
      — 21— 市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)范圍：除政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)范圍外的物業(yè)服務(wù)管理均可實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)協(xié)商確定。
      政府鼓勵(lì)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)企業(yè)；提倡物業(yè)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)通過市場競爭形成。
      第六十七條
      物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)管理的，不論是否與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)合同約訂服務(wù)管理項(xiàng)目的，都應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)時(shí)限等情況。
      物業(yè)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平和誠實(shí)守信的原則，遵守國家價(jià)格法律、法規(guī)、政策和合同約定價(jià)格。
      第六十八條
      物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等。
      以上物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置和收費(fèi)點(diǎn)，采取公示欄、公示牌等接受業(yè)主監(jiān)督。
      第六十九條
      業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)管理合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用的，由物業(yè)使用人交納，物業(yè)使用人滯交或不交納的，由業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
      — 22 — 第七十條
      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，城市供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、垃圾清運(yùn)等單位應(yīng)當(dāng)自行向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，其代理手續(xù)費(fèi)用由上述委托單位支付。
      第七十一條
      物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)用的構(gòu)成主要包括物業(yè)服務(wù)管理成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)法定利潤。物業(yè)服務(wù)管理成本費(fèi)用一般由以下內(nèi)容構(gòu)成：
      (一)服務(wù)管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
      (二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；(六)辦公費(fèi)用；
      (七)物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；(八)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用等。
      物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用不屬于該范疇內(nèi)，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修基金予以管理列支。物業(yè)戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修、改造和疏通等費(fèi)用需另外計(jì)算收??；
      第七十二條
      對(duì)于小區(qū)內(nèi)二次加壓水泵、電梯、消防等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，所有因此而受益的業(yè)主(或使用人)
      — 23— 應(yīng)當(dāng)平均分?jǐn)傊Ц丁?/p>
      第七十三條
      物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的計(jì)算辦法一般按法定的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算(以房屋所有權(quán)證登記的面積計(jì)費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中的建筑面積計(jì)費(fèi))，按月計(jì)算收取。
      別墅、單體、聯(lián)體住宅可按幢或者分戶計(jì)算包干收費(fèi)。營業(yè)性商業(yè)物業(yè)可根據(jù)人流活動(dòng)量多少，按法定產(chǎn)權(quán)面積或者分戶計(jì)算收費(fèi)。
      第七十四條
      縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)的監(jiān)督管理。政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原則上應(yīng)當(dāng)2至5年內(nèi)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鑫飪r(jià)水平做一次調(diào)整。
      第九章 法律責(zé)任
      第七十五條
      開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)未制訂臨時(shí)管理規(guī)約或者規(guī)約有侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的，以及未向物業(yè)買受人明示(簽名)臨時(shí)管理規(guī)約的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》有關(guān)規(guī)定處罰。
      第七十六條
      開發(fā)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第五十八條— 24 — 規(guī)定處罰。
      第七十七條
      開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)等不移交小區(qū)有關(guān)資料的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第五十九條規(guī)定處罰。
      第七十八條
      未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)管理的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十條規(guī)定處罰。
      第七十九條
      物業(yè)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理等職業(yè)資格證書的人員或者雇請(qǐng)身份、家庭、社會(huì)關(guān)系不明的保安人員等從事物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十一條規(guī)定處罰。
      第八十條
      物業(yè)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)管理一并委托給他人的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十二條規(guī)定處罰。
      第八十一條
      挪用專項(xiàng)維修基金的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十三條規(guī)定處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
      第八十二條
      開發(fā)建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)不按照規(guī)定配建物業(yè)管理用房的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十四條規(guī)定處罰。
      第八十三條
      未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)企
      — 25— 業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)等擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十五條規(guī)定處罰。
      第八十四條
      有下列行為之一的，由縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照國務(wù)院《條例》第六章第六十六條規(guī)定處罰，給業(yè)主或他人造成損失或者侵害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任和法律責(zé)任：
      (一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
      (二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用道路、樓梯間、屋面、通道、場地、綠化等，損害業(yè)主共同利益的；
      (三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；(四)擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)放養(yǎng)家畜、家禽和寵物的；(五)不按規(guī)定時(shí)限，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自制造晝間60分貝、夜間50分貝以上噪聲及其他污染物的。
      第八十五條
      違反物業(yè)服務(wù)管理合同的約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)管理等費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以向人民法院起訴追繳。
      第八十六條
      業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
      — 26 — 第八十七條
      縣以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
      第十章 附 則
      第八十八條
      本暫行辦法由文山州人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。
      第八十九條
      本暫行辦法自2010年8月1日起施行。
      — 27—
      主題詞：建設(shè) 物業(yè)管理△ 辦法 通知
      抄送：州委，州人大常委會(huì)，州政協(xié)，州紀(jì)委，州法院，州檢察院。
      文山州人民政府辦公室
      2010年7月28日印發(fā) 校對(duì)：阮譽(yù)
      （共印190份）
      云南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
      第一條
      為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》，制訂本實(shí)施細(xì)則。
      第二條
      本實(shí)施細(xì)則適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。
      第三條
      本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的公共設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
      本實(shí)施細(xì)則所稱業(yè)主，是指房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。
      本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立并取得相應(yīng)資質(zhì)，專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
      第四條
      政府鼓勵(lì)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；提倡物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，— 29— 禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
      第五條
      省級(jí)價(jià)格主管部門會(huì)同省級(jí)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)監(jiān)督管理。
      州、市、縣（市）人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理。
      第六條
      物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費(fèi)用與就服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
      第七條
      物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
      物業(yè)管理企業(yè)按照與全體業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供與住宅（不包含別墅）相關(guān)物業(yè)服務(wù)的，其收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
      以下物業(yè)及服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)：
      (一)別墅及其它非居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
      (二)物業(yè)管理企業(yè)接受個(gè)別業(yè)主委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同以外的特約服務(wù)。
      (三)依法采用招標(biāo)等市場規(guī)則選聘物業(yè)管理企業(yè)并同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。
      (四)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定，已成立業(yè)主大會(huì)的或不成立業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，同時(shí)自主選聘了物業(yè)管理企業(yè)并簽訂了物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)。
      (五)雖然屬于政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)的住宅，但具備了上述第(三)(四)款其中任何一款條件的。
      第八條
      政府指導(dǎo)價(jià)由縣(市)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門制定和調(diào)整，并定期公布。
      各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由州、市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門制定和調(diào)整,并定期公布.。
      全省其余各縣(市、區(qū))的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由縣(市、區(qū))價(jià)格主管部門制定。
      各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平、服務(wù)素質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定、調(diào)整當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)，并在不突破省確定的最高浮動(dòng)幅度的前提下，制定、調(diào)整當(dāng)?shù)?/p>
      — 31— 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)浮動(dòng)幅度。
      各州、市政府所在地及昆明市五華、盤龍、西山、官渡四區(qū)制定和調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度應(yīng)及時(shí)上報(bào)省價(jià)格和建設(shè)行政主管部門備案。
      實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)文件向當(dāng)?shù)?縣、區(qū))政府價(jià)格主管部門和同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門備案。
      實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)須將合同樣本或與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的文件的復(fù)印件提交物業(yè)所在地的價(jià)格主管部門和建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門。
      第九條
      前期物業(yè)管理階段，開發(fā)商與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，可以約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間及執(zhí)行期限等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
      前期物業(yè)收費(fèi)屬于臨時(shí)性收費(fèi)，當(dāng)業(yè)主按照國家有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)并自主選聘物業(yè)管理企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)重新約定新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      — 32 — 第十條
      對(duì)于業(yè)主和物業(yè)使用人重合的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納；對(duì)于業(yè)主和物業(yè)使用人相分離且雙方有約的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任；沒有約定的，業(yè)主負(fù)有交納物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的責(zé)任。
      物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      業(yè)主(或物業(yè)使用人)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，亦可向人民法院起訴。
      第十一條
      實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府推薦采用包干制。具體標(biāo)準(zhǔn)可在有權(quán)限的價(jià)格、建設(shè)(房管)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，最高向上浮動(dòng)20%，下浮不限。雙方如有其它約定，則從其約定。
      實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。具體收費(fèi)方式由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)范圍協(xié)商確定，并由業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)在房屋買賣合同或物業(yè)服務(wù)合同中約定。
      第十二條
      實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
      — 33—
      實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
      物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部份：
      (一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等，(二)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
      (三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
      (四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
      (五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
      (六)辦公費(fèi)用；
      (七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
      (八)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
      (九)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
      — 34 — 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
      為物業(yè)服務(wù)提供的設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，其維護(hù)費(fèi)用由保修單位負(fù)擔(dān)，并從相對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)金額中扣除。
      第十三條
      對(duì)于二次加壓水泵、電梯、消防等公共設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，所有因此而受益的業(yè)主(或使用人)應(yīng)平均分?jǐn)偂?/p>
      第十四條
      物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算(以房屋產(chǎn)權(quán)證登記面積計(jì)費(fèi)，未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計(jì)費(fèi))。一般按每月、每平方米建筑面積計(jì)收。
      對(duì)于房改售房和由房管部門管理的公有住房，其計(jì)費(fèi)面積按與其同處一個(gè)區(qū)域內(nèi)建筑樣式和規(guī)模完全一樣的同類商品住房的面積計(jì)算。
      除另有約定或征得業(yè)主(或物業(yè)使用人)同意外，不得提前累積預(yù)收。
      第十五條
      實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
      — 35—
      物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并實(shí)行多退少補(bǔ)的結(jié)算。
      按照物業(yè)服務(wù)合同約定確實(shí)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任進(jìn)行了保險(xiǎn)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將與保險(xiǎn)公司簽定的保險(xiǎn)單和所交納的年保險(xiǎn)費(fèi)有關(guān)的單據(jù)進(jìn)行公示。
      業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況有權(quán)提出質(zhì)詢，但應(yīng)當(dāng)遵循《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)規(guī)定所確定的合法方式和途徑提出；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對(duì)質(zhì)詢給予答復(fù)。
      第十六條
      物業(yè)管理企業(yè)利用其建設(shè)費(fèi)用已進(jìn)入售房價(jià)格，產(chǎn)權(quán)由業(yè)主共同擁有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)合法手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或者另行按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，且收益每年至少向業(yè)主公布一次。
      第十七條
      納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
      — 36 — 第十八條
      按規(guī)定應(yīng)該實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)、依法成立了業(yè)主委員會(huì)且自主選聘了物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區(qū)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)參照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定和當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，在物業(yè)合同中自主約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      按規(guī)定應(yīng)該實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但未依法成立業(yè)主委員會(huì)(或者在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)不可能成立)且當(dāng)前對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理的物業(yè)管理企業(yè)也并非是業(yè)主自主選聘，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方就物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能依法協(xié)商達(dá)成一致的住宅小區(qū)，可由業(yè)主(超過50%)和物業(yè)管理企業(yè)分別向當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門提出申請(qǐng)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門召集經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表(最多不超過9名)及物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費(fèi)有關(guān)問題按照本實(shí)施細(xì)則進(jìn)行協(xié)商，最終結(jié)果由雙方共同在住宅內(nèi)進(jìn)行公示；從公示之日起七天內(nèi)如超過80%的業(yè)主未提出意見，則由經(jīng)業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表同物業(yè)管理企業(yè)按照公示內(nèi)容簽定物業(yè)服務(wù)合同。
      第十九條
      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。委托代收上述費(fèi)用的，委托單位應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)手續(xù)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
      第二十條
      物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服
      — 37— 務(wù)。
      第二十一條
      物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置,將價(jià)格管理形式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。
      第二十二條
      物業(yè)管理企業(yè)有下列價(jià)格違法違規(guī)行為的，由價(jià)格主管部門依法進(jìn)行查處：
      (一)超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格的；
      (二)擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的；
      (三)不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；
      (四)只收費(fèi)不服務(wù)或不按照合同約定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的；
      (五)其他違反本實(shí)施細(xì)則規(guī)定的行為。
      第二十三條
      各企業(yè)、事業(yè)或其它單位獨(dú)立的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)未實(shí)現(xiàn)社會(huì)化管理(即沒有選聘本實(shí)施細(xì)則所稱之物業(yè)管理企業(yè)的)，而是由本單位下屬的某一部門進(jìn)行管理服務(wù)的，由單位參照本實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，并通過職工大會(huì)或職工代表大會(huì)等形式，就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題向職工進(jìn)行— 38 — 說明，征得職工同意后再行執(zhí)行。
      第二十四條
      本實(shí)施細(xì)則由省發(fā)展和改革委員會(huì)、省建設(shè)廳按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。
      第二十五條
      本實(shí)施細(xì)則自2005年10月1日起執(zhí)行。原《云南省物價(jià)局關(guān)于印發(fā)<云南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法>的通知》（云價(jià)房發(fā)[1999]150號(hào)）同時(shí)廢止，之前凡與本實(shí)施細(xì)則相抵觸的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。
      — 39—
      第二篇：物業(yè)管理暫行辦法
      物業(yè)管理暫行辦法
      第一章　總則
      第一條　為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
      第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
      本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
      業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行。
      第三條　對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級(jí)市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級(jí)市人民政府確定。
      未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
      第四條　市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會(huì)化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
      第五條　市房地產(chǎn)行政主管部門組織實(shí)施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
      街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
      居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
      第六條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的能力和意識(shí)。
      區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。
      第七條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。
      房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。
      第八條　房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
      供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。
      第九條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
      第十條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
      第二章　物業(yè)管理區(qū)域
      第十一條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《**省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
      建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物
      第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
      中國石油集團(tuán)東方地球物理公司公共事業(yè)部
      涿州基地管理處文件
      基管物字〔2006〕13號(hào)
      關(guān)于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知
      處屬各單位：
      現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)各單位認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
      二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
      第一章
      總
      則
      第一條
      為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評(píng)分及細(xì)則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實(shí)際，制定本辦法。
      第二條
      本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場所（地）。
      第三條
      本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和場所（地）進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動(dòng)。
      第四條
      房屋及配套設(shè)施設(shè)備和場所（地）包括：
      （一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。
      （二）公用設(shè)施設(shè)備和場所（地）：排污設(shè)施、道路、綠地、自行車棚、停車場、垃圾存放場地及設(shè)施、以及溝、2  池、井、配置的小品、公益性休閑設(shè)施、避雷設(shè)施、住宅小區(qū)照明和公共設(shè)施設(shè)備用房等；
      （三）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺(tái)，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨(dú)戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。
      第五條
      物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)參加物業(yè)的接管驗(yàn)收及申報(bào)工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。
      第二章
      業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)
      第六條
      本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。
      第七條
      本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。
      第八條
      涿州基地管理處管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。
      第九條
      業(yè)主委員會(huì)是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會(huì)推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。
      第十條
      公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：
      （一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。
      （二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收；
      （三）決定專項(xiàng)維修項(xiàng)目、資金使用，并監(jiān)督實(shí)施；
      （四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；
      （五）批準(zhǔn)成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；
      （六）批準(zhǔn)成立業(yè)主委員會(huì)組織；
      （七）其它。
      第十一條
      公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務(wù)：
      （一）協(xié)調(diào)有關(guān)單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用；
      （二）籌措專項(xiàng)維修項(xiàng)目資金；
      （三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關(guān)管理單位之間的關(guān)系；
      （四）提供物業(yè)管理用房；
      （五）其它。
      第十二條
      業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)：
      （一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；
      （二）召集業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表會(huì)議，聽取物業(yè)管理單位的匯報(bào)；
      （三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計(jì)劃，并4  監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；
      （四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；
      （五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；
      （六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；
      （七）其它。
      第十三條
      業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
      （一）提議召開業(yè)主代表會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
      （二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；
      （三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；
      （四）對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
      （五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡稱住宅維修資金）的管理和使用；
      （六）法律、法規(guī)的規(guī)定；
      （七）其它。
      第十四條
      業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
      （一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù)；
      （二）遵守業(yè)主公約；
      （三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
      （四）執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)做出的決定；
      （五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金；
      （六）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
      （七）配合物業(yè)管理單位對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；
      （八）法律、法規(guī)的規(guī)定；
      （九）其它。
      第三章
      管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)
      第十五條
      涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負(fù)責(zé)東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)工作，在各小區(qū)分別設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。
      第十六條
      住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實(shí)施物業(yè)管理，職責(zé)如下：
      （一）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收；
      （二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；
      （三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)；
      （四）與業(yè)主委員會(huì)共同制定小區(qū)公共管理制度；
      （五）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)制（修）訂《業(yè)主公約》；
      （六）依據(jù)服務(wù)項(xiàng)目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；
      （七）接受業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，涿州基地管理處批準(zhǔn)；
      （八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6  活動(dòng)中的有關(guān)事項(xiàng)；
      （九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會(huì)，對(duì)業(yè)主提出的意見匯總、上報(bào)、整改、反饋；
      （十）接受上級(jí)及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。
      第十七條
      供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)項(xiàng)目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實(shí)施專業(yè)化服務(wù)。
      第四章 前期物業(yè)管理
      第十八條
      本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對(duì)物業(yè)管理的前期策劃、交接驗(yàn)收、業(yè)主入住等事項(xiàng)進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)。
      第十九條
      成立前期物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組建承接物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)。
      第二十條
      在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理公共契約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出具體約定。
      第二十一條
      在業(yè)主入住時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時(shí)公約，并予以說明。
      第二十二條
      在業(yè)主入住時(shí)與其簽訂物業(yè)管理公共契約。
      第二十三條
      承接物業(yè)時(shí)，對(duì)新建物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行驗(yàn)收。
      第二十四條
      物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：
      （一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗(yàn)收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；
      （二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達(dá)到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格。
      第二十五條
      物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提交下列文件（或下列文件清單）：
      （一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及各單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)文件（圖紙復(fù)印件）等；
      （二）當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提供的竣工驗(yàn)收合格文件；
      （三）消防部門提供的消防驗(yàn)收合格文件；
      （四）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門提供的電梯驗(yàn)收合格文件；
      （五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
      （六）設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
      （七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
      （八）物業(yè)管理所必需的其它資料。
      （九）接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評(píng)分及細(xì)則》要求。第二十六條
      物業(yè)接管驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：
      （一）在接到接管驗(yàn)收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關(guān)部門和物業(yè)管理單位組成接管驗(yàn)收小組，制訂接管驗(yàn)收方案和驗(yàn)收表格，培訓(xùn)接管驗(yàn)收人員；
      （二）物業(yè)管理接管驗(yàn)收在公共事業(yè)部組織下進(jìn)行，聽取開發(fā)建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)的情況介紹，提出驗(yàn)收意見，審閱有關(guān)資料，現(xiàn)場檢查驗(yàn)收，填寫驗(yàn)收記錄，進(jìn)行資料移交，形成驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；
      （三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項(xiàng)、范圍、聯(lián)絡(luò)方式、處理原則；
      （四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條
      交接雙方的責(zé)任
      （一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報(bào)公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。
      （二）在正常使用條件下，建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任：
      1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；
      2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；
      3、供熱系統(tǒng)為2個(gè)采暖期；
      4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期2年。
      新建房屋自驗(yàn)收接管之日起開發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。在驗(yàn)收接管時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項(xiàng)，經(jīng)雙方達(dá)成協(xié)議，建設(shè)單位可一次性或分項(xiàng)、分期支付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。保修費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。
      第五章
      物業(yè)管理服務(wù)
      第二十八條
      涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等。
      第二十九條
      涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施物業(yè)管理。
      小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。
      第三十條
      小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)等項(xiàng)目按住宅小區(qū)《物業(yè)項(xiàng)目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》實(shí)施專業(yè)化服務(wù)。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。
      第三十二條
      根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
      第三十三條
      住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費(fèi)用。
      第三十四條
      住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。
      第三十五條
      住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時(shí)，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，及時(shí)向HSE部報(bào)告，做好救助工作。
      第三十六條
      物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
      第六章
      物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護(hù)管理 第三十七條
      物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任
      （一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡稱：自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主；
      （二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡稱：共用部位）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；
      （三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡稱：毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。
      （四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時(shí)進(jìn)行維修、整改，其費(fèi)用由維修責(zé)任人承擔(dān)；
      住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》；
      （五）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）維修責(zé)任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項(xiàng)目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計(jì)劃，費(fèi)用納入預(yù)算指標(biāo)，從處屬單位的維修費(fèi)用中支出；專項(xiàng)維修項(xiàng)目由計(jì)劃財(cái)務(wù)部組織處屬單位編報(bào)計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項(xiàng)資金中列支；
      （六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護(hù)責(zé)任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護(hù)由小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施，費(fèi)用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費(fèi)用中支出（委托項(xiàng)目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項(xiàng)項(xiàng)目由計(jì)劃財(cái)務(wù)部組織處屬單位編報(bào)計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項(xiàng)資金中列支；
      （七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維修保養(yǎng)責(zé)任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施，費(fèi)用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費(fèi)用中支出（委托項(xiàng)目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項(xiàng)由計(jì)劃財(cái)12  務(wù)部組織處屬單位編報(bào)計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項(xiàng)資金中列支；
      （八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。
      第三十八條
      房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
      （一）住宅小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。
      （二）對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。
      （三）根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部批準(zhǔn)，組織維修。
      （四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。
      （五）住宅裝飾裝修管理按照建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)審核其裝修方案，并告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。
      （六）每日巡查裝修現(xiàn)場，對(duì)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。
      （七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺(tái)封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對(duì)安裝防護(hù)網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。
      （八）房屋完好率達(dá)到98%以上。
      第三十九條
      公共設(shè)施、設(shè)備、場所（地）的管理
      （一）對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。
      （二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。
      （三）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。
      （四）對(duì)公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向公共事業(yè)部提出報(bào)告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。
      （五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責(zé)任到人，操作人員持證上崗，確保正常運(yùn)行。
      （六）公用排污、排雨水管道通暢，設(shè)施完好無損。
      （七）設(shè)備間保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。
      （八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。
      （九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。
      （十）停車場、棚、房及其他公共場所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。
      （十一）消防設(shè)施完好。
      （十二）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備事件有應(yīng)急方案。
      第四十條
      環(huán)境衛(wèi)生管理
      （一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計(jì)劃，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。
      （二）在規(guī)定地點(diǎn)設(shè)置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。
      （三）合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)1次。
      （四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護(hù)；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時(shí)清除道路積水、積雪。
      （五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。
      （六）根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。
      第四十一條
      綠化養(yǎng)護(hù)管理
      （一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。
      （二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護(hù)月工作歷》，及時(shí)組織修剪、補(bǔ)栽補(bǔ)種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護(hù)工作。
      第四十二條
      物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。
      業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。如影響公共建筑和公共設(shè)施的安全性和功能性改造，及時(shí)報(bào)公共事業(yè)部組織評(píng)估，批準(zhǔn)后實(shí)施。
      第四十三條
      住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
      因維修或者公共利益的需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會(huì)，完工后及時(shí)恢復(fù)。
      第四十四條
      供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃?xì)獾葐挝唬袚?dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
      第四十五條
      住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程前，必16  須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設(shè)立安全防護(hù)標(biāo)記，保證公共設(shè)施、設(shè)備和場所（地）完好及人員安全，同時(shí)接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對(duì)損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備場所（地）的，應(yīng)予修復(fù)或按有關(guān)規(guī)定賠償損失。
      第四十六條
      業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：
      （一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
      （二）損壞、變更房屋承重結(jié)構(gòu)和外貌（外墻、外門窗、陽臺(tái)、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設(shè)計(jì)用途、功能、布局；
      （三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設(shè)施設(shè)備或移裝、拆除、改造公共設(shè)備，改變其使用性質(zhì)。
      （四）私自封閉、拆改陽臺(tái)，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺(tái)引入上、下水管線等。
      （五）在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂、道路、空地或其它場地搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。
      （六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設(shè)施。
      （七）在公共場所私設(shè)、亂設(shè)攤點(diǎn)，推銷商品（廣告）等活動(dòng)。
      （八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對(duì)他人人身、財(cái)產(chǎn)造成危險(xiǎn)的行為。
      （九）在住宅門窗上安裝私設(shè)廣告牌或標(biāo)志。
      （十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。
      （十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空?qǐng)龅氐龋┒逊烹s物；
      （十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等；
      （十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點(diǎn)加工，經(jīng)營危險(xiǎn)品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；
      （十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責(zé)；
      （十五）國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。
      第四十七條
      業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評(píng)，并責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重交有關(guān)部門處理。
      第七章
      物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)
      第四十八條
      經(jīng)費(fèi)來源
      （一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)；
      （二）公司費(fèi)用補(bǔ)貼；
      （三）專項(xiàng)費(fèi)用補(bǔ)貼；
      （四）其它。
      第四十九條
      收費(fèi)依據(jù)  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按公司公共字[2004]11號(hào)《中國石油集團(tuán)東方地球物理有限責(zé)任公司職工住房物業(yè)費(fèi)采暖費(fèi)取費(fèi)控制面積標(biāo)準(zhǔn)的暫行辦法》、公司計(jì)字[2004]58號(hào)《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、公司計(jì)字[2004]142號(hào)《關(guān)于東方地球物理公司物業(yè)服務(wù)及其他收費(fèi)辦法通知》文件執(zhí)行。
      第五十條
      物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)支出
      （一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、物業(yè)用水電暖費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費(fèi)用、排污費(fèi)、設(shè)施維修費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；
      （二）管理費(fèi)、人員費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和辦公費(fèi)等；
      （三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；
      （四）其它費(fèi)用。
      第八章
      附
      則
      第五十一條
      住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設(shè)等按公共事業(yè)部職責(zé)劃分不屬于涿州基地管理處職責(zé)范圍，由公共事業(yè)部其他相關(guān)單位負(fù)責(zé)管理。燃?xì)夤艿烙扇細(xì)夤?yīng)單位負(fù)責(zé)管理。
      第五十二條
      本辦法由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)解釋。第五十三條
      本辦法自發(fā)文之日起實(shí)施。
      主題詞：物業(yè)小區(qū)
      管理辦法
      通知 抄送：處領(lǐng)導(dǎo)，存檔。
      涿州基地管理處辦公室
      2006年6月20日印發(fā)
      打字：謝
      校對(duì)：李
      (共印30份)20
      第四篇：廣州市物業(yè)管理暫行辦法(2014)
      廣州市物業(yè)管理暫行辦法
      廣州市人民政府令第100號(hào)
      《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)2014年1月27日市政府第14屆101次常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)予以公布，自2014年5月1日起施行。
      市長 陳建華  2014年3月13日
      廣州市物業(yè)管理暫行辦法
      第一章 總則
      第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
      第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
      本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
      業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng),參照本辦法執(zhí)行。
      第三條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級(jí)市人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級(jí)市人民政府確定。未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
      第四條 市、區(qū)(縣級(jí)市)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會(huì)化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
      第五條 市房地產(chǎn)行政主管部門組織實(shí)施本辦法，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
      街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會(huì)同區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動(dòng)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
      居民委員會(huì)、村民委員會(huì)建立業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
      第六條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施自我管理的能力和意識(shí)。
      區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事進(jìn)行物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。
      第七條 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。
      房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。
      第八條 房地產(chǎn)、價(jià)格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。
      第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
      第十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
      第二章 物業(yè)管理區(qū)域
      第十一條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報(bào)送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
      建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起5個(gè)工作日內(nèi)提出意見。
      第十二條 建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
      (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；
      (二)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；
      (三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；
      (四)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；
      (五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實(shí)測繪報(bào)告；
      (六)地名批復(fù)文件。
      第十三條 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理：
      (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；
      (二)物業(yè)服務(wù)合同；
      (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
      (四)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；
      (五)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；
      (六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積；
      (七)地名批復(fù)文件。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無法提供前款第(四)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。
      第十四條 沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
      (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；
      (二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；
      (三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。
      前款第(三)項(xiàng)規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。
      第十五條 已備案且已實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾晌飿I(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)對(duì)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案，且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
      依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
      (一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；
      (二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖；
      (三)分割方案；
      (四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。
      第十六條 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。
      前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：
      (一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；
      (二)公共場所、公共綠地的面積和位置；
      (三)公共車位數(shù)量和位置；
      (四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積及其權(quán)屬；
      (五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置；
      (六)共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬；
      (七)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
      第三章 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
      第一節(jié) 一般規(guī)定
      第十七條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。
      業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
      一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
      第十八條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)。
      業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。
      業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。
      業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的工作補(bǔ)貼經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后由全體業(yè)主承擔(dān)。
      第十九條 本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。
      市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護(hù)，制定電子投票具體操作細(xì)則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。
      業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)經(jīng)費(fèi)由相關(guān)部門分列入部門預(yù)算。
      第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組
      第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求：
      (一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的；
      (二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。
      符合前款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請(qǐng)后7日內(nèi)會(huì)同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡稱籌備組)的事項(xiàng)公告全體業(yè)主，公告時(shí)間不少于15日，公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。
      第二十一條 籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成。
      籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定；聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。
      街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)。
      第二十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
      (一)具有完全民事行為能力；
      (二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職；
      (三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；
      (四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動(dòng)的行為。
      除前款規(guī)定條件外，籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識(shí)培訓(xùn)。
      籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的，經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認(rèn)，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
      街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件，以及因工作變動(dòng)等原因不能履行職責(zé)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)更換。
      第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于15日。
      擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。
      第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對(duì)擬定人選有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)進(jìn)行核查，被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。
      經(jīng)核實(shí)，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)予以更換；擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
      更換籌備組成員的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。
      第二十五條 籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位和物業(yè)服
      務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：
      (一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；
      (二)房屋及建筑物面積清冊；
      (三)業(yè)主清冊；
      (四)修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；
      (五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報(bào)告；
      (六)已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊。
      建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)向房屋登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供并不得收取費(fèi)用。
      第二十六條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會(huì)議推選籌備組組長，集體學(xué)習(xí)籌備成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)則。
      籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。
      籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行職責(zé)的，按前款規(guī)定程序重新確定。
      第二十七條 籌備組會(huì)議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會(huì)議的，經(jīng)1/3以上籌備組成員同意，可以由會(huì)議發(fā)起人組織召開籌備組會(huì)議。
      籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但法人或者其他組織除外?；I備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。
      籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。籌備組會(huì)議作出的決定，參會(huì)成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。
      第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管?；I備組印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會(huì)議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。
      籌備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。
      第二十九條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
      (一)確認(rèn)并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
      (二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
      (三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；
      (四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；
      (五)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；
      (六)制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則；
      (七)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
      前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開20日前公示，公示時(shí)間不少于10日。
      首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會(huì)選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。
      第三十條 業(yè)主對(duì)公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見?；I備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
      需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，修改后的草案應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。
      第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?；I備組應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。
      第三十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于7日。
      公示期間，業(yè)主認(rèn)為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)以書面署名形式向籌備組提出；經(jīng)籌備組核查確認(rèn)的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主。
      第三十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
      籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議但未形成決議的，其工作期限延長6個(gè)月；逾期仍未召開業(yè)主大會(huì)表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會(huì)表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)。
      業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之日起成立。業(yè)主大會(huì)成立之日起，籌備組自行解散。
      籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求，再次成立籌備組。
      第三節(jié) 業(yè)主大會(huì)
      第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項(xiàng)：
      (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      (二)制定和修改管理規(guī)約；
      (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
      (四)決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)；
      (五)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
      (六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
      (七)籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度；
      (八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
      (九)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；
      (十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；
      (十一)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告和收支預(yù)算結(jié)算報(bào)告、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作報(bào)告；
      (十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；
      (十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
      決定前款第(七)項(xiàng)和第(八)項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
      第三十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：
      (一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；
      (二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
      (三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配；
      (四)業(yè)主共同利益的維護(hù)；
      (五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使；
      (六)業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)；
      (七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
      第三十六條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：
      (一)業(yè)主大會(huì)名稱；
      (二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；
      (三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；
      (四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；
      (五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；
      (六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
      (七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；
      (八)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；
      (九)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、業(yè)主委員會(huì)委員補(bǔ)選規(guī)則等；
      (十)業(yè)主委員會(huì)終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)時(shí)，代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)、人員及其職責(zé)范圍和期限，但不得違反《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條第三款的規(guī)定；
      (十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；
      (十二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。
      業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則還應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主監(jiān)事會(huì)職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi)，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。
      第三十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
      業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開，每年至少召開1次。
      業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：
      (一)上一物業(yè)管理情況報(bào)告；
      (二)上一業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告；
      (三)上一業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；
      (四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。
      有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時(shí)會(huì)議的公告：
      (一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議；
      (二)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定；
      (三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議；
      (四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理；
      (五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
      第三十八條 業(yè)主委員會(huì)未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開，并公告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織召開；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
      20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的決定；業(yè)主委員會(huì)逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。
      第三十九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開20日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于10日，并同時(shí)告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的除外。
      公示期間，業(yè)主可以對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬表決事項(xiàng)提出建議和意見。組織召開業(yè)主大
      會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當(dāng)受理并予以說明，并可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公示，公示時(shí)間不少于10日。
      第四十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
      采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)公告，公告時(shí)間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。
      采用電子投票形式的，應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。
      第四十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，延長期限最長不得超過15日。
      第四十二條 采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限屆滿，應(yīng)當(dāng)按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計(jì)和查驗(yàn)業(yè)主的表決意見，并及時(shí)公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場公布表決結(jié)果，可以邀請(qǐng)業(yè)主對(duì)計(jì)票全過程進(jìn)行監(jiān)督。
      表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號(hào)和專有部分面積，業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
      業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會(huì)妥善保管，保管期限不少于5年。
      未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令限期公示并通告全體業(yè)主。
      第四十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)記錄并及時(shí)答復(fù)。公示期滿，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)公告業(yè)主大會(huì)決定。
      采用書面征求意見形式，業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)、公示表決結(jié)果。
      業(yè)主查驗(yàn)本人意見，應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主委托他人查驗(yàn)表決意見，還應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。
      第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。
      第四十五條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：
      (一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。
      (二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
      第四十六條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：
      (一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，1個(gè)專有部分按1人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個(gè)以上專有部分的，按1人計(jì)算。
      (二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
      第四十七條 1個(gè)專有部分有2個(gè)以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。
      業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。
      業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。
      業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其代理人應(yīng)當(dāng)出具載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限的書面委托書。
      第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
      業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計(jì)入表決的多數(shù)票。
      第四十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，業(yè)主監(jiān)事會(huì)的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù)，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。
      業(yè)主監(jiān)事會(huì)每至少召開1次會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)監(jiān)事出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認(rèn)。
      第五十條 業(yè)主監(jiān)事會(huì)主要履行以下職責(zé)：
      (一)審核業(yè)主委員會(huì)的工作情況報(bào)告及工作計(jì)劃、業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告及收支預(yù)算；
      (二)查閱業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)賬薄及其他會(huì)計(jì)資料，檢查業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動(dòng)情況，包括籌集、管理、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益情況，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等；
      (三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議的情況。對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主大會(huì)決定和決議的業(yè)主委員會(huì)委員向業(yè)主大會(huì)提出罷免建議；
      (四)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會(huì)委員予以糾正；
      (五)要求業(yè)主委員會(huì)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；
      (六)就業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)可以向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案；
      (七)可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決議的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議；
      (八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)情況異常，可以進(jìn)行調(diào)查；必要時(shí)，可以聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作；
      (九)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。
      第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
      第五十一條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
      第五十二條 業(yè)主委員會(huì)一般由5人至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
      業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過多輪投票補(bǔ)選。經(jīng)補(bǔ)選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)仍未達(dá)到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過5人(含5人)的，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會(huì)，補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
      業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。
      業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。
      第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
      (一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      (二)業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
      (三)業(yè)主委員會(huì)委員(候補(bǔ)委員)名單及其基本情況。
      報(bào)送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具書面回執(zhí)并在報(bào)送的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時(shí)將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門。
      業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，同時(shí)可以持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。
      備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，任期內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)辦理備案變更手續(xù)。
      第五十四條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
      (一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；
      (二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢；
      (三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
      (四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；
      (五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；
      (六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；
      (七)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；
      (八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安等工作；
      (九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
      第五十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
      (二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；
      (三)物業(yè)服務(wù)合同；
      (四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況；
      (五)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理情況；
      (六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；
      (七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；
      (八)業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)監(jiān)事的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息；
      (九)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
      業(yè)主委員會(huì)對(duì)本條第一款第(五)項(xiàng)至第(七)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)每季度公布，其他情況和資料應(yīng)當(dāng)及時(shí)更新。
      業(yè)主委員會(huì)未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期公布，并通告全體業(yè)主。
      第五十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持；主任因故不能履行職責(zé)的，由副主任召集和主持。
      業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。
      業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。
      業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議討論重大事項(xiàng)時(shí)，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的代表參加。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議決定事項(xiàng)及時(shí)報(bào)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
      第五十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會(huì)的決定召開會(huì)議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
      依照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任不召集的，由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。
      第五十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會(huì)計(jì)要求建賬并及時(shí)入賬。業(yè)主委員會(huì)對(duì)收支原始憑證及形成的會(huì)計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。
      第五十九條 業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工
      作經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行檢查并將檢查情況通報(bào)全體業(yè)主。
      業(yè)主對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主；審計(jì)期間業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
      對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
      第六十條 業(yè)主委員會(huì)委員存在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)核實(shí)后中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定終止其委員職務(wù)。
      業(yè)主委員會(huì)委員符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定的，其委員職務(wù)自行終止。
      在一屆業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，由候補(bǔ)委員按照得票數(shù)依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況通告全體業(yè)主。
      職務(wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)及時(shí)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的檔案資料、印章及財(cái)物交回業(yè)主委員會(huì)。
      第六十一條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍未達(dá)到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在上述情況發(fā)生之日起3個(gè)月內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選。
      業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定及時(shí)補(bǔ)選的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令其限期組織補(bǔ)選并通告全體業(yè)主。
      第六十二條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿6個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。
      業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，經(jīng)業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會(huì)組織換屆選舉；未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的，由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織換屆選舉。
      業(yè)主委員會(huì)任期屆滿當(dāng)日應(yīng)當(dāng)將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
      業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。
      第六十三條 業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職或者業(yè)主委員會(huì)任期屆滿但未能及時(shí)換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約
      定的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者人員在約定的職責(zé)范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會(huì)、村民委員會(huì)履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)。
      第四章 前期物業(yè)管理
      第六十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
      分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
      前期物業(yè)管理招投標(biāo)的具體實(shí)施辦法，由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。
      第六十五條 前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門備案：
      (一)前期物業(yè)管理中標(biāo)備案申報(bào)表；
      (二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；
      (三)招標(biāo)公告和招標(biāo)文件；
      (四)開標(biāo)簽到表；
      (五)評(píng)標(biāo)專家評(píng)分表；
      (六)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；
      (七)中標(biāo)單位資質(zhì)證書；
      (八)中標(biāo)單位的投標(biāo)文件。
      新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)提供價(jià)格行政管理部門對(duì)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件。
      報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
      第六十六條 建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門備案：
      (一)前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表；
      (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
      (三)前期物業(yè)服務(wù)合同；
      (四)中標(biāo)通知書。
      報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
      第六十七條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和質(zhì)價(jià)相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
      建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      第六十八條 新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開招標(biāo)前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級(jí)市價(jià)格行政管理部門申請(qǐng)單獨(dú)核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      第六十九條 業(yè)主大會(huì)成立之前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：
      (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì)，并取得審計(jì)報(bào)告。
      (二)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項(xiàng)已公告30日以上。公告的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括上一物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況和調(diào)價(jià)方案的審計(jì)報(bào)告、調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)以及區(qū)、縣級(jí)市價(jià)格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。
      (三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過；表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號(hào)、專有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對(duì)、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
      公示期間業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。
      業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
      第七十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完
      成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
      建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
      (一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
      (二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊；
      (三)設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
      (四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
      (五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；
      (六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；
      (七)物業(yè)服務(wù)用房的清單；
      (八)物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
      未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。
      第七十一條 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢。
      建設(shè)單位在出售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。
      按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施，屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。
      第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
      (一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表；
      (二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；
      (三)臨時(shí)管理規(guī)約；
      (四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；
      (五)建設(shè)單位移交資料清單；
      (六)查驗(yàn)記錄；
      (七)交接記錄；
      (八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
      報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
      第五章 物業(yè)服務(wù)
      第七十三條 業(yè)主大會(huì)成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會(huì)備案回執(zhí)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
      (一)物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表；
      (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
      (三)物業(yè)服務(wù)合同。
      報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
      第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)地點(diǎn)的顯著位置公開并及時(shí)更新：
      (一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；
      (二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收方式；
      (三)房地產(chǎn)、價(jià)格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報(bào)電話。
      第七十五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
      物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況
      提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復(fù)。
      物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。審計(jì)期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。
      第七十六條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨(dú)立裝表計(jì)費(fèi)的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市居民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際費(fèi)用直接向業(yè)主收取分?jǐn)傠娰M(fèi)。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分?jǐn)偣ぷ鞯模瑧?yīng)當(dāng)按水電收費(fèi)周期及時(shí)公布公共水電用量、單價(jià)、金額等分?jǐn)偳闆r，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>
      業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，供電企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
      第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下技術(shù)資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存：
      (一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
      (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
      (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；
      (四)住宅裝飾裝修管理資料；
      (五)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
      第七十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
      業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新物業(yè)服務(wù)合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理移交手續(xù)并及時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域；新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)辦理交接手續(xù)并進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。
      原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法
      途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。
      第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。
      第八十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作；沒有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)移交居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代管：
      (一)建設(shè)單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料；
      (二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備；
      (三)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；
      (四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料；
      (五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物；
      (六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊等相關(guān)資料；
      (七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。
      物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)移交管理期間主要財(cái)務(wù)資料的復(fù)印件。
      第八十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任；環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好管理服務(wù)工作。屬地職能部門應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的社會(huì)管理職能；街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
      第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)。專營服務(wù)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費(fèi)和其他專營服務(wù)費(fèi)繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風(fēng)險(xiǎn)金)等費(fèi)用。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩舻恼Ｓ盟?、用電、用氣?/p>
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向?qū)I服務(wù)單位清繳的費(fèi)用，專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費(fèi)用而停止向用戶
      提供服務(wù)。
      第八十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護(hù)、消防安全管理、出租屋管理、計(jì)劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。
      第八十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。
      業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭議的，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)督促仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責(zé)任。
      業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法調(diào)查核實(shí)后予以處理；對(duì)署名舉報(bào)的，應(yīng)當(dāng)將處理結(jié)果書面告知當(dāng)事人。
      第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
      第八十五條 業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有和共同管理的權(quán)利。
      利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。
      占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出售或者出租。
      利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進(jìn)行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)決定的管理機(jī)構(gòu)設(shè)立專項(xiàng)賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，管理機(jī)構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。
      第八十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，并為裝飾裝修廢棄物的收集運(yùn)輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。
      住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
      第八十七條 物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。
      第八十八條 任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，不得有下列行為：
      (一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
      (二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；
      (三)將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；
      (四)破壞或者擅自改變房屋外觀；
      (五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
      (六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位；
      (七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
      (八)損毀樹木、園林；
      (九)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
      (十)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；
      (十一)亂丟垃圾，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為；
      (十二)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居采光、通風(fēng)；
      (十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹；
      (十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；
      (十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
      有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失；業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報(bào)，對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會(huì)的決定，對(duì)侵害業(yè)主共同利
      益的行為向人民法院提起訴訟。
      第八十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但是物業(yè)屬于1個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
      物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
      物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細(xì)則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同相關(guān)部門另行制定。
      第九十條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>
      物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)傁鄳?yīng)費(fèi)用。
      第九十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應(yīng)當(dāng)由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
      第七章 法律責(zé)任
      第九十二條 相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責(zé)任人員有下列情形之一的，由其所在單位、上級(jí)行政機(jī)關(guān)或者行政監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，拒不改正的，給予行政處分；給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任：
      (一)違反本辦法第八條規(guī)定，相關(guān)行政管理部門接到投訴、舉報(bào)后不受理、登記、處理，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；
      (二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，區(qū)分局、縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請(qǐng)人辦理備案手續(xù)的；
      (三)違反本辦法第二十條第二款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到書面申請(qǐng)后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的；
      (四)違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的；
      (五)利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的。
      第九十三條 違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者街
      道辦事處、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報(bào)送備案、以及逾期報(bào)送備案或者逾期變更備案事項(xiàng)的，由備案實(shí)施機(jī)關(guān)按照《廣州市行政備案管理辦法》有關(guān)規(guī)定依法處理，并可以將處理情況向社會(huì)公布。
      第九十四條 有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成損失的，責(zé)任人依法承擔(dān)法律責(zé)任：
      (一)業(yè)主委員會(huì)委員違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章的；
      (二)組織召開業(yè)主大會(huì)的機(jī)構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定，拒不答復(fù)業(yè)主對(duì)表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗(yàn)本人意見的。
      第九十五條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令改正；拒不改正造成嚴(yán)重后果的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會(huì)；相關(guān)責(zé)任人員涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任：
      (一)阻撓、抗拒業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的；
      (二)審計(jì)期間弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的；
      (三)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報(bào)人的；
      (四)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。
      第九十六條 違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未通過公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，予以通報(bào)批評(píng)，處以5萬元罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。
      第九十七條 有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改的，予以通報(bào)批評(píng)，處2萬元以上5萬元以下的罰款，對(duì)其責(zé)任人處以500元的罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：
      (一)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定，拒不向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供相關(guān)文件資料，或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會(huì)活動(dòng)行為的；
      (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)信息并及時(shí)更新的；
      (三)共有物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開，或者擅自挪用的。
      第九十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格行政管理部門責(zé)令限期改正，有多收價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)退回多收價(jià)款；逾期不改的，予以通報(bào)批評(píng)，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并告知房地產(chǎn)行政主管部門在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為；其行為違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由價(jià)格行政管理部門依法予以處罰：
      (一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
      (二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果提出異議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見供查驗(yàn)的；
      (三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果提出異議，經(jīng)查驗(yàn)證實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見不一致的；
      (四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)資金有關(guān)情況，或者未按規(guī)定答復(fù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢的。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定，將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同約定的違約責(zé)任；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
      物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料的，由財(cái)政行政管理部門按照《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》的規(guī)定給予處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
      第九十九條 對(duì)違反本辦法的行為，當(dāng)事人除按照本辦法的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任外，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的，由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
      第八章 附則
      第一百條 本辦法自2014年5月1日起施行。
      第五篇：家屬區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
      家屬區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
      雙擊自動(dòng)滾屏 發(fā)布者：后勤管理處 發(fā)布時(shí)間：2009-3-25 閱讀：2034次
      河北北方學(xué)院家屬區(qū)物業(yè)管理暫行辦法
      第一條 根據(jù)物業(yè)法和《張家口市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》，結(jié)合學(xué)校實(shí)際情況，特制定本辦法。
      第二條 物業(yè)管理模式
      家屬區(qū)物業(yè)管理由后勤集團(tuán)負(fù)責(zé)。后勤集團(tuán)通過招投標(biāo)招聘有資質(zhì)的物業(yè)管理公司具體負(fù)責(zé)，并簽訂物業(yè)管理協(xié)議書，后勤管理處負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。
      第三條 物業(yè)服務(wù)
      （一）房屋管理
      1、對(duì)家屬院內(nèi)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途現(xiàn)象及時(shí)勸告并制止，必要時(shí)報(bào)告房管部門依法處理。
      2、制定房屋維修管理服務(wù)制度，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)行出入證管理。
      3、對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，并做好巡查記錄。督促裝修戶及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾。
      4、對(duì)私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時(shí)勸告，問題嚴(yán)重的報(bào)有關(guān)部門處理。
      （二）衛(wèi)生保潔
      1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃一次，垃圾道及院內(nèi)垃圾每天清掏外運(yùn)1—2次，保持干凈整潔。
      2、公共樓道每周清掃一次，扶手每周擦洗一次，保持干凈整潔。
      3、根據(jù)小區(qū)實(shí)際合理布設(shè)垃圾箱、果皮箱。
      4、垃圾清掃日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱溢滿現(xiàn)象。
      5、垃圾設(shè)施每周清潔一次，無異味。
      6、公共區(qū)域玻璃每年擦洗一次。
      7、對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、支路積水、積雪、煙花炮屑及時(shí)進(jìn)行清掃。
      8、根據(jù)實(shí)際開展對(duì)公共區(qū)消殺工作，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
      9、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對(duì)違反者進(jìn)行勸告，并報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
      （三）庭院綠化
      1、適時(shí)修剪綠籬，保持花草樹木長勢良好。綠地?zé)o垃圾、樹掛及堆物。
      2、及時(shí)清除草坪雜草，有效控制雜草滋生。
      3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)對(duì)花草、樹木澆灌、施肥和松土。
      4、根據(jù)季節(jié)適時(shí)組織對(duì)苗木防凍保暖，預(yù)防病蟲害。
      5、根據(jù)庭院實(shí)際和經(jīng)費(fèi)情況，每年春季適時(shí)安排補(bǔ)植樹木花草，努力為住戶營造溫馨舒適的生活環(huán)境。
      （四）公共秩序
      1、設(shè)立門衛(wèi)室，門衛(wèi)室配置15平米左右（安裝電表、按表付電費(fèi)），配備專人24小時(shí)值勤，對(duì)外來人員、車輛實(shí)行詢問，協(xié)助維護(hù)公共秩序。
      2、對(duì)小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、危險(xiǎn)部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。
      3、對(duì)火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。
      4、保持消防通道暢通，配備消防器材，保持消防器材處于良好的使用狀態(tài)。
      5、各小區(qū)負(fù)責(zé)規(guī)劃本院住戶存放自家汽車、摩托車、自行車存放區(qū)域。
      （五）設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)
      1、住戶室內(nèi)自有設(shè)施維修按照院字[2004]51號(hào)文件執(zhí)行。
      2、保持公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，維護(hù)良好，保養(yǎng)檢修制度完備，對(duì)設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。
      3、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
      4、公共照明設(shè)備完好率保持在85%以上。
      5、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。
      6、雨水井、排水溝、渠、檢查井、化糞池清掏清運(yùn)，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。
      7、在接到相關(guān)部門停水、停電、停氣通知后，按規(guī)定時(shí)間以文字形式提前通知各用戶。
      （六）綜合管理服務(wù)
      1、建立日常物業(yè)管理制度。
      2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
      3、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)人員應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
      4、受理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。
      第四條 物業(yè)收費(fèi)及開支
      1、物業(yè)收費(fèi)范圍：
      購買或租住校內(nèi)各家屬區(qū)的本院職工；購買和租住校內(nèi)家屬住宅的外校人員；租住單身教職工宿舍的人員。
      2、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
      根據(jù)《張家口市普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，承租或購買我院住宅（含單身宿舍）的住戶，每月每建筑平方米暫按0.2元收費(fèi)，建筑面積計(jì)算方法：建筑面積等于使用面積除以百分之七十五。
      3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出范圍
      物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支出范圍是：人員工資（如：門衛(wèi)人員工資、清潔工工資、綠化養(yǎng)護(hù)人員工資、泵房管護(hù)費(fèi)、門衛(wèi)暖氣費(fèi)等）；綠化費(fèi)（如：住宅區(qū)花草樹木栽種修剪、澆水、噴藥和肥料等費(fèi)用）；水泵維修費(fèi)、儲(chǔ)水罐清洗消毒費(fèi)、水質(zhì)檢驗(yàn)等行業(yè)費(fèi)等；庭院樓道照明燈具維修費(fèi)，庭院照明用電費(fèi)，門衛(wèi)室電費(fèi)；工具費(fèi)；地方有關(guān)部門收取的垃圾帶運(yùn)費(fèi)；雨水井、排水溝、渠、檢查井、化糞池清掏清運(yùn)費(fèi)；消防、宣傳經(jīng)費(fèi)等。
      第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法
      1、家屬住宅和單身教職工公寓的物業(yè)管理費(fèi)由承租或購買人按月支付。本校教職工物業(yè)費(fèi)由后勤集團(tuán)造表，管理處審核，財(cái)務(wù)處按月從本人工資中代扣代轉(zhuǎn)，非本校教職工（含停薪人員）由物業(yè)公司上門收繳。
      2、個(gè)人欠繳物業(yè)管理費(fèi)按天收取千分之三滯納金。遇有個(gè)別住戶故意拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)，可按照有關(guān)規(guī)定采取必要的措施，以維護(hù)各住戶的利益和物業(yè)管理工作的正常運(yùn)行。
      第六條 本辦法由后勤管理處負(fù)責(zé)解釋。
      第七條 本辦法自2009年4月1日起執(zhí)行。
       
      
    
      

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