第一篇：近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策及變化趨勢(shì)分析

近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策及變化趨勢(shì)分析

劉衛(wèi)衛(wèi)

? 2013-01-04 09:32:41

來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)》2012年第12期

一、中央政策：重申嚴(yán)格執(zhí)行不放松，降息、優(yōu)惠利率等房貸趨于寬松

1.國(guó)務(wù)院樓市督查：嚴(yán)格執(zhí)行不放松，暫無(wú)需加碼

7月下旬至8月上旬，針對(duì)3月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省（市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查?？偟膩?lái)看，國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制。

同時(shí)，也存在一些需要特別關(guān)注的問(wèn)題：一是近期一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力加大。二是個(gè)別地方存在通過(guò)放松限購(gòu)條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。三是部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%；一些地方的市場(chǎng)監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度，一些樓盤(pán)的價(jià)格公示不夠規(guī)范。

針對(duì)這些問(wèn)題，督查組已提出明確整改意見(jiàn)，要求各有關(guān)地方深入貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)采取針對(duì)性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；要求出現(xiàn)放松調(diào)控政策苗頭的地區(qū)立即予以糾正，并強(qiáng)調(diào)各地不得以任何理由變相放松調(diào)控；要求各地進(jìn)一步完善土地供應(yīng)管理，提高住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率，穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)量；要求各地加大市場(chǎng)監(jiān)管力度，嚴(yán)格預(yù)售許可管理，全面實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管制度；要求各地進(jìn)一步健全信息披露制度和部門(mén)間的信息共享機(jī)制，及時(shí)發(fā)布權(quán)威信息，加強(qiáng)政策解讀。

2.國(guó)土、住建兩部門(mén)加強(qiáng)土地出讓管理，重在防高地價(jià)再現(xiàn)

7月19日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理的通知，與以往政策相比，此次出臺(tái)的政策并無(wú)太多新意，只是強(qiáng)調(diào)重申原有措施。針對(duì)6月以來(lái)，北京、廣州、沈陽(yáng)等城市土地市場(chǎng)相繼出現(xiàn)高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率的成交，引發(fā)有關(guān)部門(mén)的憂慮，進(jìn)而出臺(tái)了強(qiáng)化土地出讓管理的通知。通知明確提出對(duì)于預(yù)判可能創(chuàng)新高的地塊，要通過(guò)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房等措施，避免“地王”再現(xiàn)。但通過(guò)這種技術(shù)調(diào)整、治標(biāo)不治本的方法抑制高地價(jià)，并不能徹底地降低地價(jià)。

3.信貸政策：降息和貸款利率優(yōu)惠，進(jìn)一步促進(jìn)市場(chǎng)成交活躍

7月5日，央行宣布降息，這是年內(nèi)第二次降息。盡管降息不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但卻對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響。一方面，今年連續(xù)降息意味著信貸政策趨于寬松，信貸規(guī)模將增加，企業(yè)的投資成本降低：另一方面，降息在一定程度上降低了房貸成本，特別是再加上利率優(yōu)惠，將極大地刺激首套置業(yè)者和部分改善性購(gòu)房需求的逐步釋放，樓市成交量有望迎來(lái)持續(xù)平穩(wěn)活躍。不過(guò)近期上海、北京、成都、深圳、長(zhǎng)春等部分城市，部分中小股份制銀行普遍收緊首套房貸款優(yōu)惠利率至九成，甚至更高，反映出臨近年末房貸收緊跡象又有所顯現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)交易量會(huì)產(chǎn)生一定的制約影響。

二、地方房地產(chǎn)政策：因地制宜、出現(xiàn)分化

在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)下滑的背景下，全國(guó)房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴(yán)執(zhí)行。8月份，國(guó)務(wù)院督查組得出現(xiàn)有政策從嚴(yán)執(zhí)行，無(wú)須再出新政的結(jié)論后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期明朗化。京、滬、穗、漢等地貫徹樓市督查精神，加強(qiáng)政策執(zhí)行力度；而深圳、寧波、大連提高公積金最高貸款額度、東莞上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，部分地方樓市微調(diào)仍在繼續(xù)。

1.京、滬、穗、漢等城市政策從嚴(yán)執(zhí)行，加強(qiáng)市場(chǎng)秩序管理

京滬兩地加強(qiáng)住房交易管理，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。在國(guó)務(wù)院派出督查組檢查政策執(zhí)行情況的前夕，北京、上海兩地分別出臺(tái)了加強(qiáng)住房限購(gòu)、住房貸款和交易環(huán)節(jié)的執(zhí)行力度，向中央督查組傳遞出嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家政策的決心。并且，上海在督查結(jié)束之后，9月又出臺(tái)開(kāi)展限購(gòu)、預(yù)售執(zhí)行情況專(zhuān)項(xiàng)檢查的通知，這是進(jìn)一步落實(shí)嚴(yán)格執(zhí)行的具體舉措，也是對(duì)國(guó)務(wù)院督查組督查意見(jiàn)的貫徹落實(shí)。

該通知指出，要重點(diǎn)查處企業(yè)是否有捂盤(pán)惜售，特別是是否將全部準(zhǔn)售房源一次性對(duì)外公開(kāi)銷(xiāo)售，這方面對(duì)當(dāng)前企業(yè)普遍采取的銷(xiāo)售策略將會(huì)有很大的沖擊。當(dāng)前房企普遍采取一次預(yù)售、少量多批次推盤(pán)的策略，如若嚴(yán)格執(zhí)行一次性全部推出，則市場(chǎng)短期內(nèi)的供應(yīng)量將會(huì)激增，起到穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的作用，同時(shí)對(duì)企業(yè)而言，面臨的銷(xiāo)售壓力將會(huì)加大。

武漢加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，可能會(huì)加速房企洗牌。現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在一定缺陷，武漢也出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商卷預(yù)售款逃跑現(xiàn)象。預(yù)售資金監(jiān)管是對(duì)預(yù)售制度的補(bǔ)充和完善，是貫徹督查組意見(jiàn)的具體舉措，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。在開(kāi)發(fā)商已被收緊貸款的環(huán)境下，實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管必將影響其資金運(yùn)用、資金走向和現(xiàn)金流平衡策略。這一舉措或?qū)⒋偈官Y金鏈相對(duì)緊張的開(kāi)發(fā)商加快推盤(pán)銷(xiāo)售，在短期內(nèi)增加市場(chǎng)供應(yīng)。這將有利于價(jià)格的降低，但能否產(chǎn)生此效果還取決于市場(chǎng)多方面合力博弈的結(jié)果。

廣州擬對(duì)珠江新城等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘?，控制預(yù)售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控全市房?jī)r(jià)。廣州率先在全國(guó)實(shí)施豪宅限售，表明當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大。近期，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人又表示，將適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)實(shí)行問(wèn)責(zé)。為將房?jī)r(jià)漲幅控制在合理的區(qū)間，避免被問(wèn)責(zé)，才通過(guò)行政性的手段控制高端樓盤(pán)的銷(xiāo)售節(jié)奏，以降低全市均價(jià)水平。這一舉措將會(huì)對(duì)廣州高端住宅的銷(xiāo)售產(chǎn)生一定影響，企業(yè)銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，資金回籠速度減緩。

2.東莞上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，寧波、深圳提高公積金最高貸款額度

東莞上調(diào)普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，有利于首次置業(yè)者減負(fù)，短期將刺激成交量。適時(shí)調(diào)整普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，將有利于剛需購(gòu)房者更好地享受稅收優(yōu)惠，減輕購(gòu)房成本，在一定程度上促使成交放量，使居民的合理購(gòu)房需求得到滿(mǎn)足，有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展；據(jù)統(tǒng)計(jì)，5年間東莞房?jī)r(jià)從2007年全市5822元平方米的均價(jià)上漲到今年上半年的8312元平方米，漲幅超過(guò)四成。原有普通住宅價(jià)格6000元平方米（一類(lèi)鎮(zhèn)區(qū)）的標(biāo)準(zhǔn)己5年不變，如果所購(gòu)房屋的單價(jià)超過(guò)此線，則要征3%的契稅。在2011年?yáng)|莞全市成交的48978套住宅中，近八成的房源“被豪宅”。

寧波、深圳上調(diào)公積金貸款額度，支持首套剛需置業(yè)者。在各地“穩(wěn)增長(zhǎng)”加碼態(tài)勢(shì)下，地方樓市因地制宜的“曲線微調(diào)”。經(jīng)濟(jì)下行、財(cái)政收入下滑、地方債務(wù)到期等多重壓力下，繼寧波、南京后，廣州、天津、重慶等地也紛紛出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策。而樓市政策在從嚴(yán)執(zhí)行不放松的前提下，針對(duì)首套置業(yè)的優(yōu)惠措施還在不斷上演。深圳、寧波相繼提高住房公積金最高貸款額度，盡管部分城市針對(duì)首套房貸款利率的85折優(yōu)惠在收緊，但相比年初，仍處于比較優(yōu)惠的利率空間。在穩(wěn)增長(zhǎng)大背景下，地方政府對(duì)自住型需求的微調(diào)仍在因時(shí)因地上演。

3.京、冀、穗等地出臺(tái)保障房新措施，健全保障房制度

北京出臺(tái)保障房產(chǎn)業(yè)化建設(shè)意見(jiàn)，有利于全面推行住宅產(chǎn)業(yè)化。早在1999年國(guó)務(wù)院就已下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》，但是在這十來(lái)年間并未得到有效的貫徹實(shí)施。北京率先在保障房中推行住宅產(chǎn)業(yè)化，大力推廣節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材的“四節(jié)一環(huán)?！苯ㄖ砟?，有利于大幅提高住宅建設(shè)、管理的勞動(dòng)生產(chǎn)率，全面改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量。

廣州與河北出臺(tái)保障房地方措施，完善保障制度建設(shè)。廣州上調(diào)廉租住房保障收入線標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高廉租房的覆蓋面。河北出臺(tái)保障房建設(shè)管理意見(jiàn)細(xì)則，這是貫徹國(guó)務(wù)院45號(hào)文的精神，細(xì)化保障房建設(shè)的具體措施。這有利于指導(dǎo)全省保障房建設(shè)管理有序有效的開(kāi)展。

三、未來(lái)房地產(chǎn)政策走勢(shì)：仍處博弈期，取決于經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)

1.中央房地產(chǎn)政策：調(diào)整與否取決于經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)

今年第三季度，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)指標(biāo)總體不理想，此外，房地產(chǎn)督查組也總體積極評(píng)價(jià)各地的調(diào)控努力和調(diào)控效果。因此，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策難以加碼，成為新政的真空期和市場(chǎng)的觀望期。

經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑，進(jìn)一步降低了房地產(chǎn)調(diào)控加碼的空間；但多數(shù)城市又面臨著房?jī)r(jià)不斷上漲的擔(dān)憂，也存在為控房?jī)r(jià)進(jìn)一步從緊的可能性。因此，盡管督查組得出強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有政策的結(jié)論，但圍繞房地產(chǎn)政策的博弈，在第四季度依然會(huì)持續(xù)。對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松或嚴(yán)厲的程度，直接取決于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)和商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)。

2.地方政策：行政性限價(jià)限售措施重現(xiàn)，因地制宜的“曲線微調(diào)”仍將上演

從國(guó)務(wù)院督查組做出從嚴(yán)執(zhí)行現(xiàn)行政策的結(jié)論看，房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)“從嚴(yán)執(zhí)行、穩(wěn)定價(jià)格”的方針。這意味著限購(gòu)、限貸、二套房等措施還將嚴(yán)格執(zhí)行，并且如何控制在量升態(tài)勢(shì)下，房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定成為今后一段時(shí)間的燃眉之急。預(yù)計(jì)各地可能會(huì)采取控制高端物業(yè)入市規(guī)模，加大中低價(jià)位、非中心城區(qū)住宅的供應(yīng)和成交，以拉平均價(jià)，保持相對(duì)穩(wěn)定。如若價(jià)格控制不住、上漲過(guò)快的話，不排除更多的城市采取暫停高端物業(yè)的預(yù)售許可等行政性限售措施。

在各地“穩(wěn)增長(zhǎng)”加碼態(tài)勢(shì)下，地方樓市仍會(huì)因地制宜“曲線微調(diào)”。在經(jīng)濟(jì)下行、財(cái)政收入下滑、地方債務(wù)到期等多重壓力下，預(yù)計(jì)各地仍會(huì)陸續(xù)出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策。在穩(wěn)增長(zhǎng)的大背景下，地方政府對(duì)自住型需求的微調(diào)仍將因時(shí)因地繼續(xù)上演。除了上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金貸款額度和首付比例、首套優(yōu)惠利率外，還可能會(huì)采取購(gòu)屋落戶(hù)、變相降低合理改善性購(gòu)房門(mén)檻，促進(jìn)市場(chǎng)成交，帶動(dòng)樓市行情回穩(wěn)、活躍。

3.貨幣政策：趨于謹(jǐn)慎寬松

近期，美聯(lián)儲(chǔ)第三輪量化寬松政策出臺(tái)，歐、日、韓、澳等也紛紛降息或保持低息政策。在新一輪政策寬松的背景下，政策外溢已經(jīng)成為我國(guó)的一大擔(dān)憂，無(wú)節(jié)制地寬松恐加大全球的通脹壓力，加劇我國(guó)的輸入型通脹壓力。再加上國(guó)內(nèi)物價(jià)水平在四季度有可能穩(wěn)步回升，這進(jìn)一步限制了貨幣政策放松的空間。

正是基于上述背景下，央行采取了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，在寬松工具選擇上更加傾向靈活的逆回購(gòu)工具。并且在逆回購(gòu)已常態(tài)化的基礎(chǔ)上，近期還拉長(zhǎng)了操作期限，并明顯加大了逆回購(gòu)的力度。這充分表明貨幣政策基調(diào)趨于謹(jǐn)慎寬松。從央行貨幣政策委員會(huì)2012年第三季度例會(huì)中可以看出，未來(lái)將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，在工具上將會(huì)更多偏向以逆回購(gòu)操作方式靈活釋放流動(dòng)性。在信貸政策寬松上也將有所趨緩，首套房利率的優(yōu)惠幅度縮小，審批時(shí)間可能會(huì)較先前有所拉長(zhǎng)。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）

第二篇：近期國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)變革趨勢(shì)

近期國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)變革趨勢(shì)

6月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)金融環(huán)境變革不斷，上海自貿(mào)區(qū)成立、互聯(lián)網(wǎng)金融快速崛起、全國(guó)性“錢(qián)荒”等重大事件對(duì)傳統(tǒng)金融企業(yè)沖擊巨大。我們就這段時(shí)間內(nèi)國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的發(fā)展情況，總結(jié)出以下幾點(diǎn)變革趨勢(shì)。

一、互聯(lián)網(wǎng)金融飛速發(fā)展

6月13日，國(guó)內(nèi)首支互聯(lián)網(wǎng)基金“余額寶”上線，用戶(hù)只要將錢(qián)轉(zhuǎn)入余額寶中，既等同于自動(dòng)購(gòu)買(mǎi)貨幣型基金，相比較銀行活期年收益的0.35%，支付寶的3%—4%的年收益比銀行高出近10倍。“余額寶”對(duì)小儲(chǔ)戶(hù)的吸引尤為明顯，數(shù)據(jù)顯示，用戶(hù)在余額寶中的平均存款不超過(guò)3000，但截至8月總量突破了250億元，這對(duì)銀行的存款增速造成不小的影響。此外，支付寶還在推進(jìn)信用支付項(xiàng)目試點(diǎn)，該產(chǎn)品無(wú)須信用卡綁定即可透支，額度最高5000，加速阿里金融早起推出的阿里貸款，這些新型互聯(lián)網(wǎng)金融將對(duì)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)中的存款、小微企業(yè)貸款、信用卡業(yè)務(wù)等造成巨大的沖擊。

二、銀行業(yè)發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型壓力

6月18日和20日央行分別發(fā)行了3個(gè)月20億元中央銀行票據(jù)以，加之5月李克強(qiáng)總理的“靠刺激政策、政府直接投資空間已不大，還需依靠市場(chǎng)機(jī)制”、“通過(guò)激活貨幣信貸存量支持實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的表態(tài)，由此帶來(lái)的影響，6月20日，上海30日同行業(yè)拆借利率最高達(dá)到30%，并引發(fā)一系列反應(yīng)，觸發(fā)全國(guó)性“錢(qián)荒”。結(jié)合7月以后國(guó)家全面開(kāi)放金融機(jī)構(gòu)貨代利率管理，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)幾年銀行業(yè)基于信貸規(guī)模擴(kuò)張和高息差的粗放型盈利模式將受到制約，銀行轉(zhuǎn)型發(fā)展已成趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來(lái)，銀行業(yè)的發(fā)展重心將逐步從傳統(tǒng)表內(nèi)存貨代業(yè)務(wù)向表外業(yè)務(wù)即中間業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移。

三、小微企業(yè)出現(xiàn)發(fā)展新契機(jī)

8月8日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于金融支持小微企業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，指出要著力引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)行差異化服務(wù)，主要是估計(jì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和設(shè)立專(zhuān)門(mén)服務(wù)機(jī)構(gòu)。加上政府引導(dǎo)銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)輸血、利率市場(chǎng)化改革等舉措，可以預(yù)見(jiàn)，政策的推出有利于解決小微企業(yè)融資難的問(wèn)題，一些中小股份制銀行、城商行、信用社等小型金融機(jī)構(gòu)將把更多精力投向中小企業(yè)。

第三篇：房地產(chǎn)相關(guān)政策分析

房地產(chǎn)政策分析

一、保障性住房概念

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房。保障性住房包括限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房以及廉租房。棚戶(hù)區(qū)改造也屬保障性住房建設(shè)的一種，在改造完成之后根據(jù)供應(yīng)對(duì)象一般會(huì)分解為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及中小套型商品房等。

二、保障性住房的開(kāi)發(fā)政策

限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房和公租房在保障對(duì)象、土地供給、產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面都有特別的規(guī)定。

類(lèi)別限價(jià)房保障對(duì)象城市中低收入住房困難家庭經(jīng)濟(jì)適用城市低收入住房困難家房庭廉租房城市低收入住房困難家庭公租房城市中等偏下收入住房困難家庭棚改房城市收入低、住 房困難家庭保障方式產(chǎn)權(quán)有無(wú)面積實(shí)物有限產(chǎn)權(quán)90平米以?xún)?nèi)實(shí)物有限產(chǎn)權(quán)60平米左右貨幣補(bǔ)貼無(wú)產(chǎn)權(quán)50平米以or 實(shí)物配內(nèi)實(shí)物誰(shuí)投資，60平米以誰(shuí)所有內(nèi)實(shí)物或貨有限或全50、60平幣補(bǔ)償部產(chǎn)權(quán)米 不等土地供給招拍掛出讓劃撥劃撥劃撥或出讓等劃撥或出讓等 此外，針對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造還有一些特殊政策，比如：出讓收益專(zhuān)項(xiàng)用于支付銀行貸款本息，財(cái)政籌措補(bǔ)貼資金作為政府投入返還開(kāi)發(fā)企業(yè)，在稅收、配套設(shè)施建設(shè)及物業(yè)管理方面通過(guò)減免、補(bǔ)貼方式予以扶持。

三、保障性住房的金融政策

2008年中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)先后印發(fā)了《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》和《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合其他部委及中國(guó)人民銀行引發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》。根據(jù)相關(guān)意見(jiàn)，新建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資20%的比例；改建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資30%的比例，執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮10%。城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目執(zhí)行廉租住房建設(shè)項(xiàng)目資本金占20%的規(guī)定。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向符合貸款條件的城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目提供貸款，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)。

2011年7月，劉明康在銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議的講話指出，支持設(shè)立省級(jí)、計(jì)劃單列市政府保障性住房融資平臺(tái)(原則上各1家)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本省、計(jì)劃單列市的廉租房、公租房和棚戶(hù)區(qū)改造三類(lèi)保障性住房的管理、融資和償債。該平臺(tái)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理和向銀行統(tǒng)一借款、統(tǒng)一還款。所獲貸款根據(jù)各市縣建設(shè)任務(wù)和具體進(jìn)度分配到各市縣保障房建設(shè)單位（用款主體)，相應(yīng)市縣政府將貸款本息償還納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算并通過(guò)省級(jí)政府融資平臺(tái)償還貸款，如發(fā)生拖欠貸款本息，則由省級(jí)(或計(jì)劃單列市)財(cái)政代為償還。已經(jīng)向市縣政府公(廉)租房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放貸款的銀行，應(yīng)立即采取相應(yīng)行動(dòng)，消除風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)明確貸款條件和要求。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎評(píng)估地方財(cái)政的償還能力和意愿，在省級(jí)政府融資平臺(tái)上，對(duì)滿(mǎn)足條件的建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款：（l）項(xiàng)目資本金比例不得低于20%，必須真實(shí)、足額到位。（2）貸款期限原則上不超過(guò)15年，具體由借貸雙方協(xié)商確定，要明確80%的銀行貸款部分只是幫地方政府打時(shí)間差。（3）貸款利率應(yīng)按中國(guó)人民銀行利率政策執(zhí)行，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)原則定價(jià)，不準(zhǔn)收任何其他費(fèi)用。(4)項(xiàng)目建成(不是入住)之后，貸款必須實(shí)行一年兩次還本付息，利隨本清。（5）鼓勵(lì)以銀團(tuán)貸款形式發(fā)放貸款，對(duì)于資本金足額到位、管理精細(xì)的，優(yōu)先進(jìn)行支持。

2011年8月中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》，要求進(jìn)一步落實(shí)劉明康上述講話精神。

四、河北省保障房融資信息

河北省保障住房投資有限公司于2011年4月成立。該公司是由省政府批準(zhǔn)組建的省級(jí)保障住房融資平臺(tái)，注冊(cè)資金5億元。其運(yùn)作模式是“省市連帶擔(dān)保，項(xiàng)目打捆，統(tǒng)一融資、統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一還款”。目前，該公司已與開(kāi)發(fā)銀行簽訂了5年融資200億元的框架協(xié)議，今年計(jì)劃融資100億元以上?！笆濉逼陂g，該公司還將向民生銀行融資200億元。

2011年9月，省政府下發(fā)辦字［2011］124號(hào)《關(guān)于印發(fā)河北省廉租房公租房住房建設(shè)資金融資使用償還管理暫行辦法的通知》，重點(diǎn)對(duì)“兩租房”建設(shè)中省房投及設(shè)區(qū)市保障房投融資平臺(tái)向開(kāi)行申請(qǐng)用于補(bǔ)助或建設(shè)貸款進(jìn)行了規(guī)范。明確了省房投和設(shè)區(qū)市融資平臺(tái)公司的兩種融資方式及還款保障方式。

2012年，我省共上報(bào)國(guó)家6家以支持保障性住房建設(shè)為目的企業(yè)債券的申請(qǐng)及申報(bào)材料，申請(qǐng)發(fā)行額度94.1億元。除“2012年遷安市興源水務(wù)產(chǎn)業(yè)投資有限公司公司債券”已通過(guò)審批并公開(kāi)發(fā)行外，其余尚在審批過(guò)程中。其中，唐山市南湖生態(tài)城開(kāi)發(fā)建設(shè)投資公司申報(bào)10億元。河北省完成保障性住房任務(wù)的資金缺口在300億元左右，其主體資金來(lái)源仍是商業(yè)銀行。

附：主要政策： 國(guó)家政策：

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào)）

《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn) 》（建保[2009]295號(hào)）《關(guān)于中央投資支持國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)問(wèn)題的通知 》建保[2010]56號(hào) 《 財(cái)政部積極推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造工作 》財(cái)綜[2010]8號(hào) 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》銀發(fā)〔2011〕193號(hào)

《經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕13號(hào)文印發(fā)）《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕355號(hào)文印發(fā)）

《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好城市和國(guó)有工礦棚戶(hù)區(qū)改造金融服務(wù)工作的通知》（銀發(fā)〔2010〕37號(hào)）河北?。?/p>

《關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》（冀政〔2011〕28號(hào)）

《中國(guó)人民銀行石家莊中心支行關(guān)于河北省金融支持保障性安居工程建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（銀石發(fā)[2011]84號(hào)）

第四篇：近期中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總

近期中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總

2010年05月03日 09:44 來(lái)源： 金融界網(wǎng)站 【字體：大 中 小】 網(wǎng)友評(píng)論(0)

2010年首季經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布後,中國(guó)政府便連續(xù)出臺(tái)了調(diào)控房地產(chǎn)的系列政策,其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更嚴(yán)厲和具體.在所謂國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)“新國(guó)十條”中,最亮眼的是對(duì)地方政府問(wèn)責(zé)制,提出地方政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力,影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的,要追究責(zé)任.在此基礎(chǔ)上,各地方政策紛紛出臺(tái)各自的調(diào)控細(xì)則.在北京、上海、廣州、深圳四大一線城市中,北京率先于4月30日出臺(tái)相關(guān)政策.--4月30日, 北京政府發(fā)布調(diào)控通知,要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房貸款;要求自《通知》發(fā)布之日起,同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房;金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門(mén)可以根據(jù)房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄,實(shí)施差別化的信貸和稅收政策.--4月18日,國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款.--4月15日,國(guó)土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃,今年擬計(jì)劃供應(yīng)住房用地總量同比增長(zhǎng)逾130％,其中中小套型商品房將占四成多,超過(guò)去年全國(guó)實(shí)際住房用地總量.--4月15日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50％,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％.--4月14日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù),將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng),堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲,并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策.--4月11日,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康表示,銀監(jiān)會(huì)要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評(píng)估報(bào)告,并稱(chēng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口大,要嚴(yán)控炒房行為.銀監(jiān)會(huì)表示,銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款,如無(wú)法判斷,則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平.北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60％.--4月7日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出,要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,增加普通商品住房的有效供給,支持普通自住和改善性住房消費(fèi),大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序.--4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱(chēng),對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買(mǎi)人均不適用首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的契稅優(yōu)惠政策.--3月23日,國(guó)資委要求78戶(hù)不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進(jìn)行調(diào)整重組,在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作後要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù),并在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案.--3月22日,國(guó)土資源部會(huì)議提出,在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前,各地不得出讓住房用地;將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開(kāi)展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn);各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量;房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高的城市,要嚴(yán)控向大套型住房建設(shè)供地.--3月12日,國(guó)土資源部稱(chēng),將于今年3月至7月在全國(guó)開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專(zhuān)項(xiàng)檢查,本次調(diào)查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題.--3月10日,國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政,即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,該通知明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50％、囤地開(kāi)發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容.--1月21日,國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》提出,申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70％.--1月10日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40％,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo).中國(guó)國(guó)務(wù)院稱(chēng),對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型,一概執(zhí)行40％首付；明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng),防境外“熱錢(qián)”沖擊中國(guó)市場(chǎng).--2009年12月23日,中國(guó)財(cái)政部調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策,不足五年按全額徵收營(yíng)業(yè)稅.財(cái)政部稱(chēng),個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款後的差額徵收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)五年(含五年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的,免征營(yíng)業(yè)稅.--2009年12月17日,中國(guó)五部委聯(lián)合發(fā)文稱(chēng),收緊土地受讓政策,開(kāi)發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款.中國(guó)財(cái)政部等五部委發(fā)布通知,明確土地受讓人拿地首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50％,開(kāi)發(fā)商拿地後分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年.--2009年12月14日,國(guó)務(wù)院頒布“國(guó)四條”,明確提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,抑制投資投機(jī)性住房.中國(guó)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱(chēng),將繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控.增加普通商品住房的有效供給,抑制投資投機(jī)性購(gòu)房.--2009年12月9日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,自2010年1月1日起個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到五年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施.

第五篇：關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)分析

關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)分析

2007年至2011年全國(guó)住宅及商業(yè)用房房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，透支了未來(lái)的一部分漲幅，對(duì)經(jīng)濟(jì)和民生產(chǎn)生了負(fù)面影響，國(guó)家因此推出一系列調(diào)控政策，目的是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，并有意使房?jī)r(jià)回歸到合理水平。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)依然將是我行非常重要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和利潤(rùn)來(lái)源，原因有以下三點(diǎn)：

一、限購(gòu)令是非市場(chǎng)化的行政手段，必將在合適的時(shí)候退出，屆時(shí)國(guó)家將推出房產(chǎn)稅以理性抑制國(guó)民對(duì)房產(chǎn)的長(zhǎng)期需求。但中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還遠(yuǎn)未達(dá)到目標(biāo)，城鎮(zhèn)土地的稀缺性將是未來(lái)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定上漲的根本動(dòng)力。

二、保障房建設(shè)計(jì)劃由于在資金籌措和盈利模式方面不甚清晰，使其難以成為房產(chǎn)供應(yīng)的主流，國(guó)家也有意將保障房定位于給低收入階層提供住房。隨著中國(guó)中產(chǎn)階層和富裕階層人群的不斷壯大，對(duì)商品住房和商業(yè)用房的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)，只要中國(guó)不推出力度巨大的房產(chǎn)稅計(jì)劃（這一可能性很?。?，對(duì)商品房的需求將長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)。

三、目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控下正在回歸理性，調(diào)控時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了相對(duì)買(mǎi)方市場(chǎng)階段，將有一個(gè)價(jià)值重新發(fā)現(xiàn)的過(guò)程，即房產(chǎn)的品質(zhì)和性?xún)r(jià)比將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售難易程度的決定性因素；調(diào)控時(shí)代的開(kāi)發(fā)商也正在出現(xiàn)分化，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、保利、綠地等一批行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)在品牌、專(zhuān)業(yè)能力、資金實(shí)力方面的優(yōu)勢(shì)不斷加強(qiáng)，企業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是很小的。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有較強(qiáng)的存款派生能力，并能派生大量按揭業(yè)務(wù)，只要加大貸前條件約束力度和貸后管理、營(yíng)銷(xiāo)力度，我行仍然可以在與這些優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的合作中獲得豐厚的利潤(rùn)。